TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
206º y 157º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.676.711 y V-10.277.627, respectivamente.

Abogado en ejercicio LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 33.249.

Ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.728.291.

Abogados en ejercicio FELIX ALBERTO HERRERA y JOSE ARMANDO VELAZCO RAMIREZ, ambos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 15.193 y 15.563, respectivamente.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACIÓN).

16-8892.

CAPÍTULO I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 12 de noviembre de 2015; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpusieran los prenombrados contra la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, y CON LUGAR la reconvención o mutua petición planteada por la referida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos debidamente identificados en autos.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 17 de febrero de 2016, esta alzada le dio entrada en Libro de Causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Se evidencia que en fecha 16 de marzo de 2016, tanto el abogado en ejercicio LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ; así como el abogado en ejercicio JOSE ARMANDO VELAZCO RAMIREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, procedieron a consignar sus respectivos escritos de informes ante esta alzada.
Posteriormente, en fecha 30 de marzo de 2016, el precitado abogado en ejercicio LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, procedió a consignar escrito de observaciones a los informes presentados por la contraparte.
Mediante auto dictado en fecha 5 de abril de 2016, esta alzada dejó constancia del vencimiento del lapso previsto para la presentación de las observaciones a los informes, y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil; posteriormente, mediante auto dictado en fecha 6 de junio del mismo año, DIFIRIÓ la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de veinte (20) días de despacho, ello en virtud del Decreto Nº 2.303 dictado por el Ejecutivo Nacional en fecha 26 de abril de 2016, a través del cual se declararon los días miércoles, jueves y viernes como no laborables para el sector público, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para decidir el recurso de apelación interpuesto, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

CAPÍTULO II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo presentado en fecha 2 de abril de 2013, los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, estando debidamente asistidos de abogado, procedieron a demandar a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente:

1.- Que en fecha 31 de octubre de 2012, suscribieron un contrato de opción de compraventa con la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 17, Tomo 315 de los Libros llevados por la Notaría; mediante el cual se comprometieron a vender un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las siglas B-114, situado en la Planta Undécima (11) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, en jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, hoy Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, con un área de construcción de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76 Mts2), correspondiéndole un puesto de estacionamiento distinguido con el No. 129, ubicado en la planta baja del conjunto, el cual forma un todo indivisible con el apartamento vendido y distinguido con el número catastral 60636, cuya propiedad se desprende de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 27 de octubre de 1988, anotado bajo el No. 41, Protocolo P rimero, Tomo 3 del trimestre en curso y de documento de liberación de hipoteca de fecha 20 de septiembre de 2011, anotado bajo el No. 11, Tomo 25.
2.- Que los linderos del bien inmueble supra descrito, son los siguientes: “NORESTE: Con fachada Noreste de la Torre; SURESTE: Con fachada interna y el Apartamento Nº B-111, ducto de servicios, cuarto para el ducto de basura y hall de ascensores; SUROESTE: Con ducto de servicios, caja de ascensores, cuarto del ducto de basura y el Apartamento No. B-113 y NOROESTE: Con Apartamento Nº A-111 de la Torre “A” y la fachada interna de la Torre.”; y que al mencionado apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UNA CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,31%).
3.- Que en la cláusula segunda del contrato en cuestión, se estableció el precio de la venta en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) al momento de la firma del contrato; de los cuales la hoy accionada entregó a los demandantes la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), siendo pagadero el saldo restante de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), al momento de la protocolización de la venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva.
4.- Que en la cláusula tercera se estableció que el término para dar cumplimiento a las obligaciones de las partes, era de NOVENTA (90) días continuos e ininterrumpidos a partir de la firma del documento, prorrogables por treinta (30) días más.
5.- Que en la cláusula cuarta se estableció una cláusula penal a los fines de garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas dentro del plazo mencionado en la cláusula tercera, en tal sentido si por causas imputables a los vendedores no cumplían con su obligación de protocolizar en el tiempo establecido se obligaban a reintegrar la cantidad recibida de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) más CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) por concepto de daños y perjuicios; pero si el incumplimiento se debía a causas imputables a la compradora entonces ésta debía cancelar por daños y perjuicios el cien por ciento (100%) de lo entregado en arras, es decir, CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), entregados al momento de la firma.
6.- Que en la cláusula quinta del referido contrato se estableció que en caso de que a la compradora no le fuere aprobado el crédito, debía entregar de inmediato el apartamento dado en opción de compraventa; sin embargo, es el caso que la compradora nunca ha mostrado argumentos ni compromisos con entidad bancaria de su elección para demostrar el cumplimiento de su obligación.
7.- Que por las razones antes expuestas proceden a ejercer la presente acción resolutoria, pues es evidente que el término del contrato plasmado en la cláusula tercera venció o expiró en fecha 28 de febrero de 2013; aunado a que la compradora dentro del lapso supra mencionado no cumplió con la obtención del crédito ante la entidad bancaria respectiva de acuerdo a lo establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, como se estableció en la cláusula segunda, aun cuando en su condición de futuros vendedores hicieron entrega de toda la documentación necesaria para la obtención del mencionado crédito (actualización de boletín catastral, pago de impuestos, solvencia, carta catastral, y demás documentos solicitados por la entidad bancaria).
8.- Que fundamentan la presente acción en los artículos 1.167, 1.257, 1.258, 1.264 y 1.276 del Código Civil; motivo por el cual proceden a demandar a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, a los fines de que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente: “(…) Primero: A que se declare la resolución del contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA de fecha Treinta y Uno de Octubre de 2012, ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anatado (sic) bajo el Nº 17, Tomo 315, de los libros llevados por la notaria (sic) y su extinción por la falta de cumplimiento de la demandada. Segundo: A que el tribunal ordene a la parte demandada a cumplir con la cláusula penal contenida en la cláusula CUARTA del contrato, debido a los daños y perjuicios surgidos del incumplimiento (…)”.
9.- Que estiman la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), equivalentes a CINCO MIL SEISCIENTOS SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (5.607 U.T.).

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito presentado en fecha 8 de octubre de 2013, el abogado en ejercicio JOSE ARMANDO VELAZCO RAMIREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, procedió a contestar la demanda intentada contra su representada; sosteniendo para ello lo siguiente:

1.- Que admite como hechos ciertos que su representada suscribió con los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, el contrato de opción de compra venta al que se hizo referencia en el libelo, a través del cual los prenombrados se obligaron a vender en forma expresa a su representada un apartamento destinado para la vivienda, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima de la Torre “B” del mencionado Edificio, situado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda; y que ciertamente los prenombrados son los propietarios del inmueble descrito anteriormente.
2.- Que es cierto que en la cláusula segunda del documento de opción de compra venta se estableció el precio de la misma en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales su representada entregó a los vendedores CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo), siendo el saldo restante pagadero al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva; y que en la señalada cláusula los contratantes convinieron en que la suma de dinero destinada a cancelar el saldo pendiente, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), sería pagada a través de un préstamo que se está gestionando ante una entidad bancaria de conformidad con lo establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
3.- Que ciertamente en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta en cuestión, se estableció que el lapso de duración de la misma era de noventa (90) días continuos ininterrumpidos, contados a partir de la firma del documento, prorrogables por treinta (30) días más, dentro de los cuales se debía protocolizar el respectivo documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva; comprometiéndose los opcionantes (hoy demandantes) a entregar los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del documento de venta.
4.- Que ciertamente la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta bajo análisis, prevé como cláusula penal que si por causas imputables a los opcionantes (hoy demandantes) no se otorgaba el documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva, éstos se obligaban a reintegrar en forma inmediata a la opcionada (demandada) la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) recibidos en calidad de arras, y la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) por concepto de cláusula penal destinada a cubrir los daños y perjuicios causados; si por el contrario el incumplimiento se debía a causas imputables a la opcionada, ésta tendría que cancelar por concepto de daños y perjuicios lo entregado en arras.
5.- Que ciertamente en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, ambas partes convienen en que si a la opcionada no le era aprobado el crédito, ésta tendría que entregar el apartamento de inmediato sin tener derecho a recurrir a instancias de tipo legal por ese motivo, lo que a su decir constituye una cláusula leonina.
6.- Que ciertamente el término para el cumplimiento de las obligaciones se venció o expiró en fecha 28 de febrero de 2013; y que el texto de los artículos 1.167, 1.257, 1.258 y 1.264 del Código Civil, se corresponden con lo dispuesto en tal instrumento.
7.- Que en cumplimiento de expresas instrucciones recibidas por su representada, y salvo a lo expresamente admitido, formalmente rechaza, contradice y niega tanto en los hechos como en el derecho, el resto del contenido total del temerario e infundado libelo de demanda que encabeza el presente juicio, en los hechos por no se ciertos y en el derecho por no tener asidero legal alguno.
8.- Que niega, rechaza y contradice que su representada a la fecha no hubiere mostrado argumentos ni compromisos con la entidad bancaria de su elección para demostrar el cumplimiento de su obligación, puesto que contrariamente a lo alegado, se desprende del contenido del documento público administrativo, relativo a la comunicación librada en fecha 17 de enero de 2013, por el Banco de Venezuela, Banco Universal, Sucursal Centro, Empresa del estado Venezolano, que conforme a Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 3 de julio de 2009, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.266 de fecha 17 de septiembre de 2009 y adscrito al Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas conforme a Decreto No. 6850 de fecha 4 de agosto de 2009, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.234 de la misma fecha, que la solicitud de crédito y/o financiamiento recibida en fecha 12 de noviembre de 2012, resultó aprobada con un monto a financiar de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00) con un plazo de treinta (30) años y una tasa inicial de 6,66%; así mismo, del contenido del documento suscrito con el visto bueno de la abogada MILENA ALEXANDER RICCIO C, Inpreabogado No. 68.392, el cual le fue entregado a su mandante el 5 de marzo de 2013, es decir, la misma oportunidad en que se hizo del conocimiento público el fallecimiento del Presidente de la República Bolivariana de Venezuela HUGO RAFAEL CHAVEZ FRIAS, con el fin de que gestionara su introducción ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
9.- Que niega, rechaza y contradice la procedencia de la acción resolutoria para resolver el contrato de compraventa suscrito, toda vez que el documento que suscribió su representada con los demandantes es de opción de compraventa y no un contrato de compraventa; así mismo, niega que la acción resolutoria solo sea aplicable a los contratos bilaterales, siendo un requisito sine qua non para la procedencia de la misma el artículo 1.167 del Código Civil.
10.- Que niega y rechaza que su representada haya incumplido el término del contrato plasmado por las partes en la cláusula tercera del documento denominado opción de compraventa; así mismo, rechaza que su representa haya incumplido con las contraprestaciones recíprocas a las que se obligó en el mencionado contrato.
11.- Que niega, rechaza y contradice que su representada hubiere incumplido las obligaciones contrapuestas del contrato de opción de compraventa y que ello dé lugar a la aplicación de la cláusula penal, contenida en la cláusula cuarta del mismo; así mismo, niega que su representada deba cancelar por daños y perjuicios el cien por ciento (100%) de lo entregado en arras, es decir, los CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) entregados al momento de la firma del documento denominado opción de compraventa.
12.-Que de la cláusula cuarta del documento tantas veces mencionado, se desprende claramente que la persona que lo redactó incurrió en error materia al escribir en letras la cantidad de CINCUENTA POR CIENTO, y a renglón seguido encierra en paréntesis como porcentaje la cantidad cien por ciento, así (100%), sin indicar suma de dinero alguna como ocurre en la primera parte de la misma cláusula, donde en forma expresa se menciona y se cita en dos oportunidades distintas la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00).
13.- Que por aplicación de la Resolución No. 11 de fecha 5 de febrero de 2013, emanada de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, y con vigencia a partir de esa misma fecha (antes de que operara el término de duración del contrato), deben considerarse como cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más de 10% del monto otorgado por el adquirente de vivienda así como tampoco puede aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda del porcentaje antes dicho, por ende, de determinarse que resulta aplicable penalidad a su mandante, ésta no debería exceder el diez por ciento (10%).
14.- Que niega, rechaza y contradice que su representada no haya cumplido con su obligación de pagar la cantidad o precio de compra del apartamento dado en opción de compraventa de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo), máximo que el término se venció en fecha 28 de febrero de 2013; ello en razón de que habiendo tramitado su representada el crédito bancario para la adquisición del inmueble descrito y deslindado en autos, ante el operador financiero denominado Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, quien aprobó la solicitud de crédito que recibiera el 12 de noviembre de 2012, sin embargo, al notificar su mandante al ciudadano HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO, sobre la tenencia del documento y la exigencia de que le entregara los recaudos necesarios para introducirlo en la Oficina de Registro Público correspondiente, a viva voz y públicamente, éste manifestó que ya no le vendería el apartamento y a partir de ese momento no fue posible tener nueva comunicación ni contacto con dicho ciudadano ni con su señora esposa.
15.- Que en representación de su poderdante logró comunicarse con el ciudadano HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y fijar una reunión con el abogado que hoy le asiste, quien le comunicó verbalmente sobre la existencia de la presente acción y sobre la decisión de no vender el inmueble siendo que el precio real del mismo para ese momento era de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por encima del precio pactado en el documento de opción de compra venta.
16.- Que partiendo del artículo 1 de la Resolución No. 11 de fecha 5 de febrero de 2013, emanada de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, no puede considerarse que exista responsabilidad de su representada por el retardo en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente, ello en razón de que el operador financiero, Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, Empresa del estado Venezolano, es un tercero en la relación contractual de las partes del presente juicio y su retardo en la tramitación y aprobación del crédito hipotecario no constituye base ni fundamento para el ejercicio de la presente acción, aunado a que los hoy accionantes en fecha 5 de marzo de 2013, notificados de la tenencia del documento definitivo de compraventa, manifestaron su negativa de llevar a cabo la conclusión de la negociación y, por ende, la entrega de los recaudos necesarios para introducir el mismo, en la Oficina de Registro Público correspondiente, razón por la cual la acción incoada resulta improcedente en derecho.
17.- Que niega, rechaza y contradice que en el presente caso se den los supuestos legales y los requisitos que concurren para el ejercicio de la acción resolutoria; así mismo, niega que su representada no haya cumplido con su obligación de obtener el crédito ante la entidad bancaria correspondiente de acuerdo con lo establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, como se estableció en la cláusula segunda del documento denominado opción de compra venta.
18.- Que niega, rechaza y contradice que los vendedores denominados opcionantes en el documento de opción de compra venta en cuestión, hayan dado cumplimiento a la obligación de entregar toda la documentación necesaria para obtención del crédito a tiempo (actualización de boletín catastral, pago de impuestos, solvencia, carta catastral y demás documentos solicitados por la entidad bancaria); así mismo, rechaza que los referidos hayan hecho entrega de la documentación requerida por la Oficina de Registro Público respectiva para la protocolización del documento definitivo de compraventa (solvencia de impuesto municipal de inmuebles urbanos “derecho de frente”, solvencia del servicio público de agua, solvencia de condominio, solvencia del servicio público de aseo urbano, la planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas forma 33, cédulas de identidad vigente y registros de información fiscal (RIF) de los vendedores), incumpliendo de esta manera con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato tantas veces mencionado.
19.- Que por las razones antes expuestas rechaza que se declare la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 31 de octubre de 2012, y su extinción por la “supuesta” falta de cumplimiento de la demandada, ello en razón de que su demandada no ha incumplido con ninguna de sus obligaciones; así mismo, rechaza que deba ordenarse a su poderdante a cumplir con la cláusula penal contenida en la cláusula cuarta de dicho contrato.

*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que el referido profesional del derecho procedió a reconvenir a los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:

1.- Que propone reconvención o mutua petición contra los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, para que convengan o sean condenados en su carácter de propietarios del inmueble ofrecido en venta mediante el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 31 de octubre de 2012, a dar cumplimiento a la obligación que asumieron de comprometerse expresa, inequívoca e irrevocablemente a vender a su representada dicho bien constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima de la Torre “B” del mencionado Edificio, situado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda; y en consecuencia procedan a otorgar el respectivo documento de compra venta en la forma que fue pactada originariamente, a los fines de que transfieran la propiedad del inmueble a su representada previa entrega del precio de la negociación.
2.- Que su representada es arrendataria por tiempo indeterminado del inmueble supra descrito, lo cual consta de contrato de arrendamiento que fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 13 de julio de 2009, anotado bajo el No. 37, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito con el ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO.
3.- Que desde el 1º de junio de 2007, su representada ha venido ocupando el inmueble en cuestión de forma ininterrumpida y continua; que a mediados del mes de septiembre de 2012, el ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO, ofreció en venta a su representada la vivienda tantas veces mencionada, siendo tal proposición aceptada por su poderdante de inmediato, fijándose así el precio de la venta en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales la referida pago CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) en calidad de arras, quedando pendiente la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), pagadera a la firma del documento definitivo de venta mediante préstamo.
4.- Que los opcionantes vendedores se comprometieron a entregar los documentos y solvencias necesarios para la protocolización del documento de venta; que su mandante inició los trámites, gestiones y diligencias necesarias para obtener el dinero necesario para pagar el saldo pendiente del precio de la venta, por lo que acudió a las entidades bancarias en búsqueda de la aprobación de un crédito bancario que le permitiera solventar tal situación; y que en ejecución de dichas diligencias requirió a los propietarios la documentación necesaria para la obtención del crédito (copia del documento de propiedad, documento de condominio, opción de compra venta vigente, avalúo del inmueble, certificación de gravamen, solvencia de impuestos, ficha catastral, cédula de identidad y RIF), siendo tales recaudos entregados oportunamente por los propietarios y consignados por su representada en la oficina del BANCO DE VENEZUELA, BANCO UNIVERSAL.
5.- Que luego de la tramitación correspondiente, la mencionada entidad bancaria aprobó el crédito hipotecario solicitado por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00) con establecimiento de garantía hipotecaria por un lapso de treinta años; y fue en fecha 5 de marzo de 2013, cuando se le hizo entrega a su representada del original del documento contentivo de la negociación, a los fines de que fuera consignado en la Oficina Subalterna de Registro respectivo.
6.- Que al notificar al ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO, sobre la tenencia del documento y la exigencia de que entregara los recaudos necesarios para introducirlo en la Oficina de Registro Público correspondiente, éste manifestó que ya no le vendería el apartamento y a partir de ese momento fue imposible mantener nueva comunicación o contacto con el prenombrado y su esposa.
7.- Que en representación de su poderdante logró comunicarse con el ciudadano HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y fijar una reunión con el abogado que hoy le asiste, quien le comunicó verbalmente sobre la existencia de la presente acción y sobre la decisión de no vender el inmueble siendo que el precio real del mismo para ese momento era de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por encima del precio pactado en el documento de opción de compra venta.
8.- Que tal negativa de llevar a cabo la conclusión de la negociación y por ende la negativa de entregar los recaudos necesarios para introducir el mismo en la oficina de Registro Público correspondiente (como son solvencia de impuesto municipal de inmuebles urbanos “derecho de frente”, solvencia de servició público de agua, solvencia de condominio, solvencia de servició público de aseo urbano, planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, cédulas de identidad y RIF), es la razón por la cual la presente acción resulta procedente en derecho, y así pide se declare.
9.- Que por las razones antes expuestas es por lo que procede a reconvenir a los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, para que convengan o sean condenados en lo siguiente: “(…) PRIMERO: Que son absolutamente ciertos, los hechos narrados y, por ende le asiste a mi Representada el derecho que se invoca con la presente Reconvención. SEGUNDO: En dar CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, que suscribieron en las circunstancias de modo, tiempo y, lugar ya descritas, (…) en consecuencia procedan a otorgar el respectivo documento de compraventa en la forma en que fuera pactado originariamente y transfieran la propiedad del inmueble a mi representada previa entrega del saldo del precio de la negociación. TERCERO: Para que paguen las costas, costos y, Honorarios Profesionales que se puedan ocasionar con motivo del ejercicio de la presente acción. Solicito que para el supuesto siempre negado, de que “LOS DEMANDANTES RECONVENIDOS” no otorguen en definitiva el documento de compra venta (…) que la Sentencia firme y, ejecutoriada que declare con lugar la Reconvención, se ordene su protocolización en la Oficina de Registro Público correspondiente, a fin de que sirva como título de propiedad del inmueble, previa la consignación de la suma de dinero equivalente al saldo deudor del precio de la negociación, por parte del Operador Financiero: BANCO DE VENEZUELA, BANCO UNIVERSAL Empresa del Estado Venezolano. (…)”

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Por otra parte, la representación judicial de los codemandantes mediante escrito consignado en fecha 13 de noviembre de 2013, procedió a contestar la reconvención propuesta contra sus poderdantes; sosteniendo para ello –entre otras cosas- que los argumentos dilucidados por la demandada son falsos de toda falsedad; así mismo, rechazó, negó y contradijo en nombre de sus representados la reconvención o mutua petición propuesta, tanto en los hechos como en el derecho invocado; manifestó que no fueron acompañados a la contestación de la demanda los documentos demostrativos del otorgamiento de crédito a la hoy demandada reconviniente y la entrega de un documento de venta; con respecto a la cláusula penal señaló que la demandada trata de confundir al tribunal y que el error cometido en el contrato se trata de un error de transcripción; que en dado caso de que la demandada hubiese obtenido el crédito hipotecario requerido, lo hizo fuera del lapso establecido en el contrato y tal incumplimiento le es imputable únicamente a su persona, no a un tercero ni al banco; que sus representados entregaron a la demandada reconviniente con antelación, todos los documentos requeridos para la obtención del crédito tantas veces mencionado; que sus representados nunca tuvieron oportunidad de dirigirse a la oficina de registro público para finiquitar la venta, ni les fueron requeridos documentos para ello; que nunca fueron notificados sobre la aprobación del crédito; que si existió la reunión a que hace referencia la demandada reconviniente, pero en ella no se habló de vender sino del incumplimiento del contrato, porque no se presentó nunca el documento supuestamente entregado por la consultoría jurídica, limitándose la representación de la accionada a ofrecer una suma de dinero y un vehículo para completar el pago restante; y que por tales razones solicita que sea desechada la reconvención propuesta y declarada sin lugar en la definitiva con todos sus pronunciamientos.

CAPÍTULO III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:

Primero.- (Folios 8-14, I pieza) Marcado con la letra “A”, en copia certificada DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 27 de octubre de 1988, anotado bajo el No. 41, Protocolo Primero, Tomo 3; a través del cual el ciudadano VICTOR EMILIO SOLEDAD RODRIGUEZ, actuando en su condición de apoderado especial del BANCO HIPOTECARIO DE CRÉDITO URBANO C.A., dio en venta pura y simple al ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO (aquí demandante), un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, ello por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que en el año 1988, el codemandante HECTOR JESUS PEREZ ALAMO adquirió la propiedad del descrito bien inmueble, sobre el cual posteriormente recayera el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 15-20, I pieza) Marcado con la letra “B”, en original DOCUMENTO DE EXTINCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA debidamente autenticado ante la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de septiembre del 2003, y protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 20 de septiembre de 2011, inscrito bajo el No. 11. Folio 85 del Tomo 25 del Protocolo de Transcripción del mismo año; a través del cual la ciudadana MARBELLA MESERON, actuando en nombre y representación del BANCO HIPOTECARIO DE CRÉDITO URBANO C.A., dejó constancia que el ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO (aquí demandante) canceló la hipoteca convencional de primer grado constituida a favor de dicha entidad financiera, sobre un bien inmueble de su propiedad compuesto por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, por lo que el prenombrado nada quedó a deber por tal concepto. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 21-25, I pieza) Marcado con la letra “C”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 31 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 17, Tomo 315 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ (aquí demandantes, en carácter de opcionantes), y la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada, en carácter de opcionada), se comprometieron en lo siguiente:

“(…) PRIMERA: LOS OPCIONANTES se obliga (sic) expresamente e inequívocamente a vender a LA OPCIONADA en forma irrevocable y LA OPCIONADA a comprar a LOS PCIONANTES (sic) en forma pura y simple, un Apartamento (sic) destinado a vivienda que parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las Siglas B-114, situado en la Planta Un Décima (11), de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la Ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, Jurisdicción del Distrito Guaicaipuro, del Estado Bolivariano, de Miranda (…) SEGUNDA: El precio de la venta convenido para el inmueble objeto de esta operación es por la cantidad de BOLÍVARES SEISCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 600.000,00) el cual será cancelado por LA OPCIONADA a LOS OPCIONANTES en la siguiente forma: 1) La cantidad de BOLIVARES CIENTO VEINTE MIL EXACTOS (Bs. 120.000,00), que hace entrega LOS OPCIONADOS a LOS OPCIONANTES en este mismo acto de la firma del presente contrato de Opción (sic) de Compra-Venta(sic), quien declara recibirlo a su entera y cabal satisfacción, como garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones convenidas en este documento y 2) La cantidad de BOLÍVARES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL EXACTOS (Bs. 480.000,00) que es el saldo restante, a la fecha de protocolización del respectivo documento definitivo de venta en la Oficina de Registro correspondiente, en el lapso establecido en esta opción de compra-venta, con un préstamo que están gestionando por ante una entidad Bancaria (sic) de conformidad con lo establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. TERCERA: LOS OPCIONANTES conviene (sic) con LA OPCIONADA que el lapso de duración de la presente Opción (sic) de Compra-Venta(sic) es de NOVENTA (90) días continuos ininterrumpidos, contados a partir de la firma del presente documento, prorrogables por TREINTA (30) días más, dentro de dicho lapso se deberá protocolizar el respectivo documento de Compra-Venta (sic) del inmueble objeto del presente Contrato (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta(sic); dentro de dicho plazo LOS OPCIONANTES se compromete (sic) a entregar los documentos y solvencias que sean necesarias para la Protocolización (sic) del documento de venta. CUARTA: Para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas en este documento, queda expresamente convenido que en caso de no otorgarse el documento definitivo de Compra-Venta (sic) en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, dentro del plazo estipulado en la Cláusula TERCERA por causas imputables a LOS OPCIONANTES, este se obliga a reintegrar en forma inmediata a LA OPCIONADA las cantidades que se indican a continuación: 1) La cantidad de BOLIVARES CIENTO VEINTE MIL EXACTOS (Bs. 120.000,00) recibidos en calidad de arras y 2) La cantidad de BOLIVARES CIENTO VEINTE MIL EXACTOS (Bs. 120.000,00) por concepto de cláusula penal destinados a cubrir los daños y perjuicios causados a LA OPCIONADA; ahora bien si el incumplimiento se debe a causas imputables a LA OPCIONADA deberá cancelar por concepto de daños y perjuicios el Cincuenta Por Ciento (100%) de lo entregado en arras según la cláusula segunda de este documento. QUINTA: Ambas partes convienen que si a LA OPCIONADA no les (Sic) es aprobado el Crédito(sic), deberán (Sic) entregar el Apartamento (Sic) de inmediato, sin tener derecho a recurrir a Instancias (sic) de tipo legal por este motivo. (…)” (Subrayado añadido)

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que en octubre del 2012, los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ (aquí demandantes), se comprometieron a venderle a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada), un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima (11) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, ello por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), pagadera de la siguiente manera: 1) La prenombrada pagó la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) en calidad de arras, y 2) El saldo restante quedaba obligada a pagarlo al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta (mediante crédito hipotecario), el cual debía finiquitarse en un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, por lo que de una simple operación aritmética puede verificarse que el acuerdo bajo análisis feneció en fecha 28 de febrero de 2013; quedando por su parte los opcionantes vendedores obligados a entregar todos los documentos y solvencias que fuesen necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta.- Así se establece.
Cuarto.- (Folio 26, I pieza) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática DOCUMENTO PRIVADO suscrito por la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada), a través del cual la prenombrada aparentemente declaró que “(…) si en un plazo de CIENTO VEINTE DÍAS (120), no se ha finiquitado la venta del Apartamento ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las Siglas B-114, situado en la Planta Un Décima (11), de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la Ciudad de Los Teques, entre prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, Jurisdicción del Distrito Guaicaipuro, del Estado Bolivariano de Miranda, me comprometo a entregarlo”. Ahora bien, en vista que el instrumento privado en cuestión fue consignado en copia fotostática, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias que pueden tenerse como fidedignas son las fotostáticas y aquellas obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o autenticados; en efecto, siendo que en el caso de marras se promovió una copia fotostática de un documento privado simple, la cual además fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, consecuentemente, ésta carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.- Así se precisa.

*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial parte actora conjuntamente con el escrito de contestación a la reconvención, procedió a promover las documentales que se valorarán a continuación:

Primero.- (Folio 107, I pieza) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática DOCUMENTO PRIVADO suscrito por la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada); ahora bien, en vista que la promoción en cuestión operaba sin necesidad, pues la documental bajo análisis fue consignada junto con el escrito libelar y fue oportunamente valorada por esta alzada en el particular cuarto del capítulo que antecede, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 108-112, I pieza) Marcado con la letra “B”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 28 de septiembre de 2012, anotado bajo el No. 24, Tomo 205 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ (aquí demandantes, en carácter de opcionantes), ofrecieron en venta a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada, en carácter de opcionada), un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima (11) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, ello por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que en septiembre del 2012, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta que recayó sobre el mismo bien inmueble objeto de la convención cuya resolución y cumplimiento se persigue, la que a su vez fue suscrita en octubre del mismo año.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 113, I pieza) Marcado con la letra “C” en original CERTIFICADO DE SOLVENCIA expedido por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro en fecha 2 de mayo de 2012, con respecto a un inmueble urbano propiedad del ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO (aquí codemandante), constituido por un apartamento distinguido con las siglas B-114, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez; y correspondiente al lapso de solvencia comprendido entre el 1º de enero de 2012 y el 31 de diciembre del mismo año. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que el inmueble objeto del presente proceso se encontraba solvente frente a la Dirección de Hacienda del Municipio Guaicaipuro para el lapso comprendido entre enero y diciembre de 2012.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 114, I pieza) Marcado con la letra “D”, en original CÉDULA CATASTRAL expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 11 de abril de 2012, a nombre del ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO (aquí codemandante), con respecto a un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas B-114, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, y válido hasta el día 31 de diciembre del mismo año. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que el inmueble objeto del presente proceso contaba con cédula catastral expedida por la Dirección de Catastro del Municipio Guaicaipuro, válida hasta diciembre de 2012.- Así se precisa.
Quinto.- (Folio 115, I pieza) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática ACTA DE MATRIMONIO Nº 86 expedida por el Registro Civil del Municipio Los Salias en fecha 14 de julio de 1988, a través de la cual los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ (aquí demandantes), contrajeron matrimonio civil. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión hace referencia a un acto de estado civil que tiene carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa.
Sexto.- (Folio 116, I pieza) Marcado con la letra “F”, en original CERTIFICADO DE SOLVENCIA No. 0576166 emitido por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 11 de abril de 2012, a favor del ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO (aquí codemandante), con respecto al bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas B-114, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez; por concepto de aseo urbano y domiciliario, válido hasta el 30 de abril del mismo año. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que el bien inmueble objeto del presente proceso se encontraba solvente frente a la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, específicamente respecto al aseo urbano y domiciliario hasta abril de 2012.- Así se precisa.
Séptimo.- (Folio 117, I pieza) Marcado con la letra “G”, en original COMPROBANTE DE COBRO signado con el Nº 000477733966, expedido por la ADMINISTRADORA SERDECO C.A. a nombre del ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO (aquí codemandante); con respecto a un bien inmueble ubicado en la siguiente dirección: “AV BOLIVAR RES YATI TORRE B piso 11 APTO 4 4 poste 06EK0559, SECTOR EL ROSARIO LA ESTRELLA PARROQUIA LOS TEQUES MUNICIPIO GUAICAIPURO ESTADO MIRANDA”. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión emana de un tercero ajeno al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe no puede verificar la autenticidad de su contenido ni tener certeza del mismo; en efecto, por tales razones debe esta alzada desecharlo del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Octavo.- (Folios 118-119, I pieza) Marcado con la letra “H”, en formato impreso CONSULTA ELECTRÓNICA del portal BANESCO ONLINE, con respecto al código cuenta cliente No. 0134-****-**-***3046548, cuya titularidad aparentemente le corresponde al ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO (aquí codemandante). Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión debió promoverse a través de la prueba de informes de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que esta alzada no puede verificar la autenticidad de su contenido ni tener certeza del mismo; consecuentemente, quien aquí suscribe lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

*Así mismo, encontramos que una vez abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandante procedió a promover las siguientes documentales:

Primero.- (Folios 128-129, I pieza) Marcados con las letras “I” y “J”, en formato impreso dos (2) CONSTANCIAS DE REQUERIMIENTO expedidas por el portal de BANESCO ONLINE (sellados por la institución financiera en fecha 20 de noviembre de 2013); de cuyo contenido se desprende que el ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO (aquí codemandante) introdujo dos (2) requerimientos signados con los Nos. 201332412098 y 201332411944, respectivamente, para “solicitud de copia de documentos”. Ahora bien, en vista que las probanzas en cuestión debieron ser promovidas a través de la prueba de informes de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que sus contenidos se apartan de los hechos controvertidos en el presente expediente; consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 130, I pieza) Marcado con la letra “K”, en copia fotostática REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL No. 202014100-70-11-00197801 expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en fecha 6 de julio de 2011, con respecto a un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas B-114, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez; del cual se desprenden como propietarios los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ (aquí demandantes). Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público administrativo en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que el bien inmueble objeto del presente proceso fue registrado como vivienda principal en el año 2011.- Así se precisa.

*Aunado a lo anterior, se evidencia que mediante diligencia consignada en fecha 22 de enero de 2014, la representación judicial de la parte actora consignó GACETA OFICIAL No. 40.332 de fecha 13 de enero de 2014 (cursante al folio 234-265, I pieza), contentiva de Resolución mediante la cual se establecen los requisitos únicos y obligatorios para la tramitación de acto o negocios jurídicos en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y las Notarías; ahora bien, revisado el contenido de la documental en cuestión quien aquí suscribe estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a un Decreto proferido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.
Posteriormente, mediante diligencia consignada en fecha 12 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora consignó en copia fotostática ACTA DE AUDIENCIA DE JUICIO levantada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 5 de febrero de 2015 (cursante al folio 101-108, II pieza); relacionada con un juicio de desalojo intentado por el ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO (aquí codemandante) contra la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada), en función de una relación arrendaticia que unía a los prenombrados. Ahora bien, aun cuando el documento judicial bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia que tuvo lugar a partir de la celebración de un contrato de opción de compra venta, en efecto, siendo que dicha probanza resulta a todas luces impertinente, esta alzada la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

*Por último, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito de informes presentado ante esta alzada en fecha 16 de marzo de 2016, hizo valer las siguientes documentales: a) En copia fotostática SENTENCIA proferida por este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 13 de octubre de 2015, a través de la cual se declaró SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado en ejercicio JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de abril de 2015, y se CONFIRMÓ dicha decisión, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESLAOJO interpuesta por el ciudadano HECTOR JESUS PEREZ contra la prenombrada (cursante al folio 187-198, II pieza); b) En formato impreso ESTADOS DE CUENTA del ciudadano HECTOR PEREZ ALAMO, correspondientes a enero, febrero, marzo, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y enero de 2014 (cursantes a los folios 199-214, II pieza); c) En copia fotostática INSPECCIÓN practicada por el Juzgado de Paz Comunal de la Parroquia San Pedro de los Altos en fecha 20 de mayo de 2014 (cursante al folio 215-216, II pieza); y d) En original dieciocho (18) RECIBOS DE CONDOMINIO expedidos por COSTERO PEREZ & ASOCIADOS C.A. (cursantes a los folios 217-234, II pieza). Ahora bien, en vista que en segunda instancia solo son admisibles los instrumentos públicos (en original o copia certificada), las posiciones juradas y el juramento decisorio, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil; y en virtud, que las documentales bajo análisis no se circunscriben en las modalidades a que hace referencia la norma in comento, sumado al hecho de que la parte demandada mediante escrito de observaciones presentado ante esta alzada en fecha 30 de marzo de 2016, procedió a impugnar las copias fotostáticas supra referidas, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar las probanzas en cuestión y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación y reconvención, la representación judicial de la accionada no hizo valer ninguna documental; sin embargo, abierto el juicio a pruebas procedió a promover las siguientes probanzas:

Primero.- (Folios 139-144, I pieza) Marcado con la letra “A”, en copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 8 de junio de 2007, e inserto bajo el No. 34, Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito por los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ALAMO (aquí codemandante) y LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada), con respecto a un bien inmueble propiedad del primero constituido por un apartamento distinguido con las siglas B-114, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de la relación arrendaticia que unió a los prenombrados en el año 2007.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 145-150, I pieza) Marcado con la letra “B”, en copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 3 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 23, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito por los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ALAMO (aquí codemandante) y LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada), con respecto a un bien inmueble propiedad del primero constituido por un apartamento distinguido con las siglas B-114, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de la relación arrendaticia que unió a los prenombrados en el año 2013.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 151-156, I pieza) Marcado con la letra “C”, en copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 13 de julio de 2009, e inserto bajo el No. 37, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito por los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ALAMO (aquí codemandante) y LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada), con respecto a un bien inmueble propiedad del primero constituido por un apartamento distinguido con las siglas B-114, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de la relación arrendaticia que unió a los prenombrados en el año 2009.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 157-163, I pieza) Marcado con la letra “D”, en copia certificada CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 28 de septiembre de 2012; ahora bien, en vista que la promoción en cuestión operaba sin necesidad por cuanto la documental bajo análisis fue promovida por la parte actora junto con el escrito de contestación a la reconvención, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 164, I pieza) Marcado con letra “E”, en original COMUNICACIÓN emitida por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 17 de enero de 2013 (sellada por la mencionada entidad bancaria y firmada por la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU en su condición de cliente), dirigida al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil del estado Miranda; a los fines de hacer saber que la solicitud de crédito recibida en fecha 12 de noviembre de 2012, fue aprobada por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00). Ahora bien, en vista que dicha comunicación fue ratificada a través de la prueba de informes de acuerdo con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (cuyas resultas rielan al folio 86, II pieza), y en virtud que su contenido guarda relación con las circunstancias debatidas en el presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa.
Sexto.- (Folios 165-172, I pieza) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA elaborado por la abogada en ejercicio MILENA ALEXANDRA RICCIO, consorcio de JESÚS & DE JESÚS ABOGADOS; del cual se desprende que el ciudadano HECTOR JESUS PEREZ ALAMO, autorizado por su cónyuge JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ (aquí demandantes), daba en venta a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada), un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas B-114, ubicado en el Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez; cabe acotar que dicho documento no se encuentra suscrito por persona alguna. Ahora bien, se observa que la copia simple bajo análisis fue impugnada por la parte actora mediante escrito consignado en fecha 9 de diciembre de 2013 (cursante al folio 197-198, I pieza), así mismo, se evidencia que la promovente a los fines de hacerla valer procedió a consignarla en original en fecha 13 de diciembre de 2013 (cursante al folio 207-213, I pieza); en tal sentido, siendo que su contenido no fue de ninguna manera desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia como indicio de que la demandada reconviniente (en su condición de futura compradora) a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, obtuvo el proyecto definitivo de venta.- Así se precisa.
Séptimo.- (Folios 173-192, I pieza) Marcado con la letra “F”, en original GACETA OFICIAL No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en la cual aparece publicada Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal; ahora bien, revisado el contenido de la documental en cuestión quien aquí suscribe estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a un Decreto proferido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.
Octavo.- (Folios 193-196, I pieza) Marcado con la letra “G”, en original GACETA OFICIAL No. 39.763 de fecha 22 de septiembre de 2011, en la cual aparece publicada Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se dictan las normas para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal; ahora bien, revisado el contenido de la documental en cuestión quien aquí suscribe estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a un Decreto proferido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes, a los fines de que se oficiara al BANCO DE VENEZUELA con el objetivo de que dicho organismo informase “(…) con especificación del día, mes y, año, en que en esa Oficina, se le hizo entrega a mi Representada, del documento original de compraventa del inmueble constituido por un Apartamento destinado para a (sic) vivienda, que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima (11ma.) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y, la Calle Páez, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, a fin de que gestionase su introducción por ante la Oficina de Registro Público respectiva. (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 86, II pieza), se deprende textualmente que el remitente hizo saber lo siguiente: “(…) En respuesta a su oficio Nº 0740-880, sin fecha, recibido por esta unidad en fecha 22 de enero de 2014, a continuación detallamos la información solicitada por ustedes: Cumplimos con informarles que la ciudadana Leomidg Coromoto Flores, titular de la cedula (sic) de identidad V-11.728.291, solicito (sic) Crédito Hipotecario aprobado por Bs. 360.000,00, en fecha 17-01-2013, sin embargo fue desistida por el cliente antes mencionado en fecha 10-06-2013. (…)”; y en virtud que tales resultas guardan relación con las circunstancias debatidas en el presente expediente, consecuentemente, quien aquí suscribe las aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y les confiere pleno valor probatorio, como demostrativas de que la entidad financiera supra referida aprobó crédito hipotecario a favor de la aquí demandada en fecha 17 de enero de 2013, esto es, mientras se encontraba vigente el contrato de opción de compra venta que dio lugar a este proceso (el cual feneció en fecha 28 de febrero del mismo año).- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes, a los fines de que se oficiara al REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DEL ESTADO MIRANDA con el objetivo de que dicho organismo informase “(…) acerca de cuáles son los recaudos, documentos y, elementos necesarios para proceder a la inspección de un DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA CON CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA a favor de una Entidad Bancaria del Estado, con expresa indicación de si tal información debe encontrarse vigente o se pueden utilizar los mismos expedidos en el año 2.012, así como el procedimiento que es necesario evacuar, para llevar a cabo tal diligencia. (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 231-232, I pieza), se deprende textualmente que el remitente hizo saber lo siguiente: “(…) los recaudos que se requieren para la protocolización de un DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA CON CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA a favor de una Entidad Bancaria, y que a continuación se especifican: FOTO COPIA DE CÉDULAS DE IDENTIDAD (LEGIBLES Y VIGENTES), COPIA DE REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (COMPRADORES Y VENDEDORES), SOLVENCIA MUNICIPAL (DERECHO DE FRENTE), CÉDULA CATASTRAL, SOLVENCIA DE HIDROCAPITAL O CONSTANCIA DE NO SERVICIO, SOLVENCIA DE ASEO URBANO, REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL (SI LA POSEEN) O F-33, COPIA DE PODERES (REPRESENTANTES BANCARIOS) SEGÚN SEA EL CASO. (…)”; y en virtud que tales resultas guardan relación con las circunstancias debatidas en el presente expediente, consecuentemente, quien aquí suscribe las aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y les confiere pleno valor probatorio, como demostrativas de que para la protocolización de la venta definitiva ante la mencionada Oficina Registral, los aquí demandantes en condición de opcionantes debían entregar a la demandada una serie de recaudos vigentes, tales como, copia de las cédulas de identidad, registro de información fiscal, solvencia municipal del inmueble, cédula catastral del mismo, solvencia de hidrocapital o constancia de no servicio, solvencia de aseo urbano y el registro de vivienda principal.- Así se precisa.

-PRUEBA TESTIMONIAL: Se observa que la representación judicial de la parte demandada promovió como testigos a los ciudadanos ACNEDRIS ROMERO ESCOBAR, MILAGROS TIBISAY FERRER, PEGGY JOSEFINA QUEVEDO VERA, GIOVANNI ENRIQUE CONTRERAS PEREZ y JOSE ANATALIO ROJAS, todos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.231.350, V-8.886.977, V-14.045.065, V-11.038.362 y V-14.254.151, respectivamente; para lo cual el tribunal de la causa procedió a librar las comisiones respectivas. En tal sentido, siendo que los prenombrados fueron promovidos a los fines de que depusieran sobre el conocimiento que poseían respecto a los hechos controvertidos en la presente causa, consecuentemente, quien aquí suscribe pasa de seguidas a revisar las declaraciones rendidas:

En fecha 7 de febrero de 2014, siendo la oportunidad fijada por el tribunal comisionado para que tuviera lugar la declaración de la ciudadana PEGGY JOSEFINA QUEVEDO VERA (resultas insertas a los folios 51-55, II pieza), se evidencia que ésta una vez identificada y debidamente juramentada, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce a la ciudadana LEOMIDG FLORES por cuanto es su vecina desde hace seis años; que la dirección de habitación de la prenombrada es en la Avenida Bolívar, Residencias El Yati, Torre B, piso 11, apartamento B-4, Los Teques; que la prenombrada le comentó hace ya dos años que le habían dado la opción de comprar dicho apartamento, y que estaba contenta porque iba a tener su vivienda; que también tuvo conocimiento de las circunstancias debatidas en virtud que en una oportunidad el esposo de la prenombrada estaba vendiendo el carro para poder obtener la inicial para comprar el apartamento, incluso su propio esposo le prestó un dinero para tales fines; que el año pasado se encontró a la ciudadana LEOMIDG en el ascensor del edificio casi llorando, muy deprimida porque le aprobaron el crédito pero el dueño del apartamento le indicó que no se lo iba a vender; que posteriormente la referida le comentó que su caso lo iba a llevar por tribunales; que no conoce a los ciudadanos HECTOR PEREZ y JASSEMIN ELENA DE PEREZ; que le consta todo lo declarado porque en alguna oportunidad la ciudadana LEOMIDG le enseñó el documento de compra venta, a los fines de que le diera su opinión al respecto, así mismo, la prenombrada conjuntamente con su esposo acudió a ella por el préstamo del dinero y la venta del carro. Ahora bien, la testigo en cuestión al ser repreguntada fue conteste en señalar que conoce a la ciudadana LEOMIDG FLORES en virtud que tenía frente al edificio un negocio de alquiler de teléfonos y la conoció allí; que tiene con la prenombrada una relación de vecina; que presenció todas las circunstancias a que hace referencia; que no tiene interés en las resultas del proceso, ya que su esposo es prestamista; y que el esposo de la ciudadana LEOMIDG a quien le prestó el dinero se llama JOSE.

En fecha 10 de febrero de 2014, siendo la oportunidad fijada por el tribunal comisionado para que tuviera lugar la declaración del ciudadano JOSÉ ANATALIO ROJAS (resultas insertas a los folios 58-60, II pieza), se evidencia que éste una vez identificado y debidamente juramentado, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU; que conoce al ciudadano HECTOR PEREZ, pero no conoce a la ciudadana JASSEMIN ELENA; que tiene conocimiento de que el prenombrado le ofreció a la ciudadana LEOMIDG FLORES el apartamento destinado a vivienda No. B-114; que una vez la referida hizo todos los trámites para solicitar el crédito a los fines de formalizar la compra, y una vez aprobado el mencionado crédito, el ciudadano HECTOR decidió no cerrar la negociación; que el prenombrado se negó a realizar la compra-venta del inmueble en fecha 5 de marzo, el día en que falleció el Presidente; que a finales del mes de abril de 2013, compareció junto con el abogado JOSE ARMANDO VELAZCO RAMIREZ, a la oficina del Dr. LUIS TARAZONA, ello a los fines de tratar de negociar con el señor HECTOR PEREZ, quien sostenía que el apartamento tenía un valor de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por encima de lo que se había acordado; que en dicha reunión se encontraban presentes el ciudadano HECTOR PEREZ, el Dr. TARAZONA, el Dr. ARMANDO VELAZCO y su persona; que en dicha reunión el ciudadano HECTOR PEREZ manifestó que ya no iba a realizar la negociación y que ya había introducido una demanda por resolución de contrato. Ahora bien, el testigo en cuestión al ser repreguntado fue conteste en señalar que la ciudadana LEOMIGD FLORES vive en el apartamento 114-B y que él vive en la misma dirección; que vive en dicho apartamento en condición de pareja de la prenombrada.

En fecha 21 de febrero de 2014, siendo la oportunidad fijada por el tribunal comisionado para que tuviera lugar la declaración del ciudadano GIOVANNI ENRIQUE CONTRERAS PEREZ (resultas insertas al folio 66, II pieza), se evidencia que éste una vez identificado y debidamente juramentado, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce a la ciudadana LEOMIDG FLORES; que no conoce a los ciudadanos HECTOR PEREZ y YASMIN ELENA DE PEREZ; que le consta que la ciudadana LEOMIDG realizó diligencias para comprar el apartamento; que se enteró de que la negociación de venta no se llevó a cabo por cuanto su esposa se comunica con la ciudadana LEOMIDG, quien le contó a su esposa y su esposa le contó a él. Ahora bien, el testigo en cuestión al ser repreguntado fue conteste en señalar que vive en la Torre B del Conjunto Residencial El Yati; que no estuvo presente en los trámites de la negociación, pero la ciudadana LEOMIDG les enseñó el documento o negociación de compra venta.

Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte demandada, antes dilucidadas; es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad.
En efecto, siendo que la estimación de tal probanza implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida, y en virtud que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones; consecuentemente, quien aquí suscribe dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes, considera que las testimoniales promovidas en el caso de marras no pueden ser apreciadas, ello en virtud que los testigos PEGGY JOSEFINA QUEVEDO VERA y GIOVANNI ENRIQUE CONTRERAS PEREZ, no presenciaron directamente los hechos que según su decir conocen, en otras palabras, no percibieron directamente por sí mismos a través de sus sentidos tales circunstancias, sino que tuvieron conocimiento de ellas de manera referencial o indirecta por medio de los dichos de la propia demandada (promovente), sumado a que el testigo JOSÉ ANATALIO ROJAS, evidentemente vive con la demandada en el inmueble objeto del presente proceso en condición de “pareja”, lo cual hace presumir que el prenombrado tiene interés en las resultas del presente proceso, configurándose tal circunstancia como un impedimento para testificar conforme a lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, por las razones antes expuestas y en virtud que esta sentenciadora no puede comprobar la veracidad de las declaraciones en cuestión ni tener certeza de ellas de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 508 eiusdem, es por lo que procede a desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se decide.
Por último, con respecto a la testigo MILAGROS TIBISAY FERRER, se evidencia que una vez fijada por el tribunal comisionado la oportunidad para que la prenombrada rindiera sus respectivas declaraciones, ésta no compareció y se declaró DESIERTO el acto (folios 42, 48, 62 y 65, II pieza); así mismo, se evidencia que la representación judicial de la promovente mediante diligencia consignada en fecha 12 de mayo de 2014 (cursante al folio 23, II pieza), DESISTIÓ de la evacuación de la testimonial de la ciudadana ACNEDRIS ROMERO ESCOBAR. En efecto, siendo que las testimoniales en cuestión no fueron evacuadas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

CAPÍTULO IV
SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante sentencia dictada en fecha 12 de noviembre de 2015, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo que a continuación se transcribe:

“(…) Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, este Tribunal emite pronunciamiento respecto del mérito de la presente causa en los términos siguientes:
Pretende la parte accionante reconvenida la resolución de un contrato que las partes denominaron de opción de compra venta invocando para ello la disposición contenida en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil; por su parte, la accionada reconviniente afirma en su contestación a la demanda que la convención que suscribiera con los demandantes es una venta y no una opción de compra venta, como fue calificado por ellos en la oportunidad de suscribir el referido contrato. A los fines de dilucidar tal aspecto, este Juzgado observa que, en el contrato en referencia si bien las partes lo califican de “opción de compra venta”, del contenido del mismo se desprende que tanto los contratantes, el precio y el objeto del contrato se encuentran plenamente determinados, de igual forma, se desprende de las actas del proceso y alegaciones de las partes que la demandada reconviniente se encuentra en posesión del inmueble, tales características del contrato configuran una venta de un bien inmueble y no una opción de compraventa, por ende, no puede ser objeto de resolución de forma unilateral o de pleno derecho (existencia de una condición o cláusula resolutoria: pacto comisorio), toda vez que la solución que propone el artículo 1531 del Código Civil solo es aplicable a la venta de cosas muebles, de allí que las acciones en caso de incumplimiento de un contrato bilateral, como el de venta de un inmueble, son las contempladas en el artículo 1167 eiusdem, según el cual: “(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”, a fin de que un juez determine a quien es atribuible la inejecución de la obligación u obligaciones contenidas en el contrato, y así se establece. (…) Bajo tal premisa y siendo que la parte accionante reconvenida pretende la resolución del contrato que la vincula con la accionada reconviniente, resulta oportuno señalar que, en Venezuela, la institución de la resolución aparece por vez primera en el Código Civil de 1862, específicamente en el artículo 16, que la copió del Código Civil Chileno de don Andrés Bello, manteniéndose en los Códigos Civiles de los años 1867, 1873 y el actual de 1942, contemplándola éste último en el artículo 1167, disposición que constituye una versión castellana del Artículo 47 del Proyecto del Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano, con la diferencia que elimina la potestad judicial de conceder al deudor plazos de gracia para honrar la obligación incumplida. Por tanto, la institución se adopta en dicha disposición en los términos siguientes: “(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas añadidas)
Conforme a la disposición antes transcrita, los contratos susceptibles de resolución son los bilaterales, entendiéndose por tales, a tenor de lo establecido en el artículo 1134 eiusdem, aquellos en los cuales las partes se obligan recíprocamente, de allí que se encuentren excluidos de su aplicación los contratos sinalagmáticos imperfectos, a saber: el contrato de depósito gratuito, el contrato de mandato gratuito, el mutuo gratuito y el comodato.
Entre los contratos sinalagmáticos, se encuentra el contrato de venta, que constituye un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio (Artículo 1474 del Código Civil), por ende, implica un equilibrio de derecho y de hecho entre las dos obligaciones esenciales, esto es la entrega del inmueble y el pago del precio, de allí que en caso de incumplimiento de una de ellas, la resolución emerge como el remedio idóneo frente a la ruptura del equilibrio entre las prestaciones, por el enriquecimiento obtenido por el incumplidor (Artículo 1184 de la Ley Civil Sustantiva) (…) En el caso de marras, la parte actora afirma que la accionada no dio cumplimiento a su obligación de obtener crédito “…ante la entidad bancaria de acuerdo a lo establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat como se estableció en la Cláusula Segunda del contrato”, mientras que la parte demandada se excepciona manifestando que una vez que fue aprobado el crédito y le fue entregado el documento definitivo de venta para ser introducido ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, le requirió a la parte actora reconvenida los documentos que resultaban necesarios para la protocolización del documento y ésta se negó a entregarlos, expresando, supuestamente, que ya no vendería el inmueble objeto del presente juicio, tales posturas nos obligan a determinar a quién es atribuible la inejecución del contrato que nos ocupa, con miras a lo estipulado en él y a las probanzas que a tales efectos aportaron las partes al proceso, conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba. Así, la parte actora debía probar el hecho constitutivo de su pretensión, esto es, la existencia de la relación contractual, de la cual emerge la obligación, supuestamente, asumida por la demandada así como el cumplimiento de la obligación que le impone la cláusula tercera del contrato, relativa a la entrega, a la demandada reconviniente, de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, mientras que la accionada reconviniente debía probar el haber obtenido el crédito para el pago del saldo del precio, obligación cuyo incumplimiento le atribuyen los demandantes reconvenidos en su demanda, ello conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1354 Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
A este respecto, la parte actora produjo el contrato de venta respectivo, sin embargo, debía también demostrar que entregó a la parte accionada reconviniente los recaudos que resultan necesarios para la protocolización del contrato, por ser una obligación que asumiera en el mismo, específicamente, en la cláusula tercera, ello dada la excepción que hiciera la demandada reconviniente en su contestación a la demanda. Así las cosas, correspondía a los demandantes reconvenidos demostrar que dentro del lapso estipulado en la referida cláusula tercera aportaron a la accionada reconviniente, todos los recaudos, vigentes, que aparecen discriminados en el oficio que remitiera a este Juzgado el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, fechado 13 de enero de 2014, así como en la Resolución mediante la cual se establecen los requisitos únicos y obligatorios para la tramitación de acto o negocios jurídicos en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y las Notarías, de cuyos artículos 44 y 46, numeral 9, publicada en Gaceta Oficial No. 40.332 de fecha 13 de enero de 2014, cuestión que no quedó probada en autos, pues si bien la parte accionante produce en autos algunas solvencias, la cédula catastral y el documento que acredita el inmueble como vivienda principal no consta que, efectivamente, hubieren sido entregados a la accionada reconviniente dentro de la referida oportunidad y con la vigencia debida, así se establece.
Por su parte, la parte demandada logró probar que dentro de lapso estipulado en la cláusula tercera del contrato tramitó y obtuvo crédito por la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo), según consta de comunicación cursante al folio 86 del expediente, emitida por el Banco de Venezuela en fecha 6 de marzo de 2014, cumpliendo así con su carga probatoria. De igual forma, evidenció que no es atribuible a las partes el retardo en el que incurra la entidad bancaria en el otorgamiento de crédito para la adquisición de una vivienda en el mercado secundario, a través de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en la cual aparece publicada mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, así como en Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 39.763 de fecha 22 de septiembre de 2011, mediante la cual se dictan las normas para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, por lo que forzosamente debe concluirse que la parte actora no cumplió con la obligación que asumiera en la cláusula tercera del contrato, relativa a la entrega, a la hoy accionada reconviniente, de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, en inobservancia a lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza: “(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.
En consecuencia, la demanda que por resolución de contrato propuso la parte actora reconvenida no debe prosperar y así será determinado en la dispositiva del presente fallo.

DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN

La demandada reconviniente plantea, en su contestación a la demanda, reconvención o mutua petición en contra de los demandantes reconvenidos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, arguyendo que el incumplimiento del contrato es atribuible a la parte actora, toda vez que no suministraron la documentación que resultaba necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta, dentro del lapso estipulado en el contrato en referencia, a pesar de que ella obtuvo tramitó y obtuvo crédito para sufragar el saldo del precio, dentro del plazo fijado en el tantas veces mencionado contrato, afirmaciones de hecho que fueron negadas por la parte actora reconvenida en la oportunidad en la cual ofreció su contestación a la reconvención o mutua petición interpuesta por la parte demandada.
Ante tales planteamientos, este Tribunal ratifica lo expuesto en este mismo fallo en cuanto a que correspondía a los demandantes reconvenidos demostrar que dentro del lapso estipulado en la referida cláusula tercera aportaron a la accionada reconviniente, todos los recaudos (vigentes) que aparecen discriminados en el oficio que remitiera a este Juzgado el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, fechado 13 de enero de 2014, así como en la Resolución mediante la cual se establecen los requisitos únicos y obligatorios para la tramitación de acto o negocios jurídicos en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y las Notarías, de cuyos artículos 44 y 46, numeral 9, publicada en Gaceta Oficial No. 40.332 de fecha 13 de enero de 2014, cuestión que no quedó probada en autos, pues si bien la parte accionante produce algunas solvencias, la cédula catastral y el documento que acredita el inmueble como vivienda principal no consta que, efectivamente, hubieren sido entregados a la accionada reconviniente dentro de la referida oportunidad y con la vigencia debida, así se establece. Por su parte, la parte demandada logró probar que dentro de lapso estipulado en la cláusula tercera del contrato tramitó y obtuvo crédito por la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.360.000,oo), según consta de comunicación cursante al folio 86 del expediente, emitida por el Banco de Venezuela en fecha 6 de marzo de 2014, cumpliendo así con su carga probatoria. De igual forma, evidenció que no es atribuible a las partes el retardo en el que incurra la entidad bancaria en el otorgamiento de crédito para la adquisición de una vivienda en el mercado secundario, a través de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en la cual aparece publicada mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, así como en Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 39.763 de fecha 22 de septiembre de 2011, mediante la cual se dictan las normas para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, por lo que forzosamente debe concluirse que la parte actora reconvenida no cumplió con la obligación que asumiera en la cláusula tercera del contrato, relativa a la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, en inobservancia a lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza: “(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.
De lo anteriormente expuesto, debe este Tribunal concluir que el incumplimiento del contrato objeto del presente juicio es atribuible a la parte actora reconvenida y que la reconvención o mutua petición debe prosperar, tal y como será determinado en el dispositivo del presente fallo.

III
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.676.711 y V-10.277.627, respectivamente, en contra de la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.728.291 y 2) CON LUGAR LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN planteada por la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, ya identificada, en contra de los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, también ya identificados y consecuentemente, se condena a los demandantes a transferir en forma registral, a favor de la demandada, la propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial YATI, distinguido con las siglas B114, situado en la Planta Undécima (11) de la Torre “B” del mencionado Edificio ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, en jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con un área de construcción de setenta y seis metros cuadrados (76m2), correspondiéndole un puesto de estacionamiento distinguido con el No. 129, ubicado en la planta baja del conjunto, el cual forma un todo indivisible con el apartamento vendido y distinguido con el número catastral 60636, cuyos linderos son: NORESTE: Con fachada Noreste de la Torre; SURESTE: Con fachada interna y el Apartamento No. B-111, ducto de servicios, cuarto para el ducto de basura y hall de ascensores; SUROESTE: Con ducto de servicios, caja de ascensores, cuarto del ducto de basura y el Apartamento No. B113 y NOROESTE: Con Apartamento No. A-111 de la Torre “A” y la fachada interna de la Torre. Al mencionado apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UNA CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,31%), inmueble este que les pertenece según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 27 de octubre de 1988, bajo el No. 41, Protocolo Primero, Tomo 3 y de documento de liberación de hipoteca de fecha 20 de septiembre de 2011, bajo el No. 11, Tomo 25. En el entendido que de no dar cumplimiento voluntario a esta determinación, este fallo producirá los efectos del contrato no suscrito, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo pago, por parte de la demandada reconviniente, del saldo del precio pactado.
Se condena en costas a la parte actora reconvenida de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta causa. (…)”

CAPÍTULO V
ALEGATOS EN ALZADA.

En fecha 16 de marzo de 2016, el abogado en ejercicio LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ, procedió a consignar ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada (cursante al folio 149-186, II pieza), realizando en primer lugar un resumen del libelo de demanda que dio lugar al presente proceso; y sosteniendo –entre otras cosas- que la convención suscrita entre sus poderdantes y la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, es propiamente un contrato de opción de compra venta, el cual perfectamente puede ser resuelto de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil; que la prenombrada en su condición de compradora no ha cumplido con su obligación de pagar el precio de la venta, ello en el entendido de que el contrato en cuestión venció en fecha 28 de febrero de 2013; y que la referida no cumplió con la obtención del crédito hipotecario requerido en el lapso establecido, ello a pesar de que sus poderdantes hicieron entrega oportuna de toda la documentación necesaria para tal fin. Seguidamente, el profesional del derecho supra mencionado procedió a realizar un resumen de las actuaciones efectuadas en el curso del juicio, realizó un recuento de los hechos alegados por la parte demandada en el escrito de contestación y reconvención, realizó un resumen de las defensas expuestas en el escrito de contestación a la reconvención, y finalmente adujo lo siguiente:

“(…) el tribunal de Primera Instancia para sentenciar analiza los antecedentes de la demanda de Resolución de Contrato de Compraventa (…) posteriormente niega la parte demandada que no hubiese mostrado argumentos de su obligación y trámites ante la entidad financiera para obtener el crédito, alude y señala el documento administrativo de fecha 17 de Enero de 2013, ambas gacetas ya tantas veces mencionadas que el tribunal debe considerar inoficiosas para ser tomadas en cuenta y desechadas por ser impertinentes en el caso que nos ocupa y no aportan veracidad ni probanzas de su contenido, que la solicitud de crédito de fecha 12 de noviembre fue aprobada por un monto de trescientos Sesenta Mil Bolívares así como el contenido del documento elaborado por la Abogado MILENA RICCIO de fecha 5 de marzo de 2013, para que se gestionado (sic) ante la oficina de registro Público; ciudadana Juez Superior este documento acompañado “E” a las pruebas de la parte demandada es un DOCUMENTO FORJADO. El documento que hoy se pretende su resolución de contrato es el de fecha 31 de Octubre de 2012 (…) Asimismo, es totalmente falso que al notificar a mis mandantes del crédito recibido supuestamente en fecha 17 de enero de 2012, (…) se negaron a entregar los recaudos y que se negaron igualmente en hacer la venta definitiva del apartamento; ciudadana juez si el caso hubiera sido que no se entregaron los documentos en su oportunidad como reza el documento de Opción de compraventa ¿Cómo obtienen el crédito? (…) existe sentencia de DESALOJO proferida por el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro de esta Jurisdicción (…) seguidamente, que a mediados de mes de septiembre de 2012 el ciudadano Héctor Pérez hoy mi representado ofreció la compraventa del inmueble, situación que fue negada y contradicha en su oportunidad, al ciudadano José Anatolio Rojas, y es falso no consta de autos ni lo probaron por ningún medio que mi representado le fuese entregado cheque por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) de la entidad bancaria Banesco en fecha 17 de julio de 2012, (…) en cuanto a este contrato de fecha 28 de septiembre de 2012 (…) se observa que en su copia certificada que el sello estampado en la notaria NO SE CORRESPONDE A NINGUN SELLO UTILIZADO PARA ESA FECHA EN DICHA NOTARIA DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO (…) la juez del tribunal de primera instancia no examinó no analizo (sic) utilizando la sana critica (sic) y revisando los argumentos esgrimidos al momento de dar contestación a la reconvención y los elementos de convicción allí explanados y concatenados con los documentos aportados en dicha contestación (…) Ahora bien ciudadana Juez, si como se pronuncia el tribunal la parte demandada reconviniente debía haberle sido otorgado el crédito para el pago del saldo deudor del precio, y el contrato se suscribió en fecha 31/10/2012 y expiro (sic) en fecha 28/2/2013, como es que fuera de las estipulaciones del contrato presentan un supuesto documento definitivo de venta en fecha 5 de marzo de 2013 que a todos (Sic) luces y de autos se demuestra su fraudulencia y que no es un original, situación ya tantas veces señalada en estos Informes, pero más grave aún existe otra CONFESION de la parte demandada y es la siguiente y consta a los autos Al (sic) folio 86 cursa un oficio emanado del Banco de Venezuela de fecha 6-3-2014, por medio del cual se evidencia que la demandada solo se le aprobó un monto de 360.000,00 y que en fecha 7-01-2013 y fue desistido por ella en fecha 10-6-2013. Se demuestra de este informe del banco, a) Nunca cubrió el precio pactado en el contrato, b) desistió del monto otorgado en crédito y c) el término para el cumplimiento de las obligaciones se venció o expiro en fecha 28 de febrero de 2013. (…) ello implica el incumplimiento de su obligación, existe una aceptación tacita (sic) al renunciar al crédito de manera unilateral de continuar o hacer cumplir a mis mandantes (…) no puede achacar el desistimiento del crédito a mis mandantes, tampoco al banco y sustentarlo en la gacetas (sic) que se promovieron (…) La juzgadora, no analizo (sic), no reviso (sic), no concateno (sic) los hechos con el derecho alegado por las partes omitiendo circunstancias del proceso y favoreciendo en su fallo a la parte accionada de manera acomodaticia, no haciendo una justa valoración de las pruebas en su conjunto, no valorándolas en su justo valor probatorio, debido a ello concluye que la acción de resolución de contrato propuesta no debe prosperar. (…) solicito en nombre y representación de mis mandantes a esta superioridad que declare con lugar la Apelación interpuesta contra la sentencia proferida por el tribunal de la causa (…) en fecha Doce (12) de Noviembre de 2015, y en consecuencia REVOQUE dicha decisión (…)”

Así mismo, el abogado en ejercicio JOSE ARMANDO VELAZCO RAMIREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, consignó ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada en fecha 16 de marzo de 2016 (cursante al folio 235-247, II pieza); a los fines de hacer valer todas y cada una de las actuaciones realizadas en el curso del juicio, las cuales –según su decir- demuestran la procedencia de la acción intentada; realizando de seguida una relación sucinta de las actas integrantes del expediente, reiterando que no puede considerarse que su representada sea responsable por el retardo en el otorgamiento del documento definitivo de venta, pues el retardo en obtener el crédito hipotecario es imputable a un tercero (Banco de Venezuela); que los demandantes fueron quienes manifestaron su negativa de llevar a cabo la conclusión de la negociación y por ende la negativa de entregar los recaudos necesarios para introducir el documento de venta ante el registro público correspondiente; y finalmente, el referido profesional del derecho concluyó que:

“(…) Del análisis del material probatorio de los actores reconvenidos no se prueba ni se demuestra el incumplimiento que imputan a mi representada y, que invocan en su demanda, a no ser la admisión expresa del vencimiento del término del contrato, oponiendo como excepción la normativa emanada del ministerio del poder popular para la vivienda y, el hábitat, respecto de que el retardo del operador cambiario en la aprobación y, tramitación del crédito no es causa ni motivo suficiente para demandar la resolución del contrato. Por el contrario del material probatorio producido por LA DEMANDADA-RECONVINIENTE consta y, se evidencia suficientemente que si dio cumplimiento a la obligación contractual que adquirió al suscribir el Documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 31 de Octubre del 2.012, bajo el No. 17, Tomo 135 de los Libros de Autenticaciones, contentivo del CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA suscrito por las partes del presente juicio y, así mismo demostró fehacientemente el incumplimiento en que incurrieron LOS ACTORES-RECONVENIDOS lo que hace procedente en derecho reclamar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y, en consecuencia exigirles a los actores reconvenidos que procedan a otorgar el respectivo documento de compraventa en la forma en que fuera pactado originariamente y transfieran la propiedad del inmueble a mi representada, previa entrega del saldo del precio de la negociación. (…) En fuerza de las consideraciones que antecede, solicito: PRIMERO. Se declare SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por EL APODERADO JUCIAIL DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA, en contra de la Sentencia dictada en fecha 12 de Noviembre de 2.015, por el Juzgado de la Causa. SEGUNDO: Que se RATIFIQUE en todas y, cada una de sus partes el contenido de la Sentencia Impugnada, de conformidad con la Ley. TERCERO: Que se imponga la respectiva condenatoria en costas a LA PARTE ACTORA RECONVENIDA APELANTE. (…)”

Posteriormente, en fecha 30 de marzo de 2016, el precitado abogado procedió a consignar su respectivo ESCRITO DE OBSERVACIONES a los informes presentados por su contraparte; a través del cual procedió en líneas generales a ratificar las exposiciones supra analizadas.

CAPÍTULO VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que fue proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 12 de noviembre de 2015; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpusieran los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ contra la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, y CON LUGAR la reconvención o mutua petición planteada por la referida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos debidamente identificados en autos.
Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe debe precisar en primer lugar que en el libelo de la demanda los accionantes afirmaron que en fecha 31 de octubre de 2012, suscribieron un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, a través del cual se comprometieron a venderle un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima (11) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez; ello por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales la prenombrada –tal como se desprende de la cláusula segunda- pagó CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00). Así mismo, señalaron que el término para dar cumplimiento a la opción celebrada era de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga; en efecto, siendo que el contrato en cuestión expiró en fecha 28 de febrero de 2013, sin que la referida diera cumplimiento a su obligación de obtener el respetivo crédito bancario a los fines de pagar el precio fijado para la venta, aun cuando en su condición de futuros vendedores hicieron entrega de toda la documentación necesaria para ello, es por lo que proceden a demandarla por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, e incluso solicitan que la accionada sea condenada a cumplir con la cláusula penal contenida en la cláusula cuarta de la convención en cuestión.
Por su parte, la representación judicial de la accionada en la oportunidad para contestar, procedió a reconocer que en fecha 31 de octubre de 2012, su poderdante suscribió con los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, un contrato de opción de compra-venta que recayó sobre el bien inmueble descrito en el libelo de la demanda; así mismo, reconoció que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales pagó CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) en calidad de arras, quedando pendiente la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), pagadera a través de un crédito hipotecario. Siguiendo con este orden de ideas, procedió a rechazar, negar y contradecir que su representada no haya efectuado las gestiones pertinentes a los fines de obtener el mencionado crédito, pues presentó la correspondiente solicitud ante el Banco de Venezuela y la misma fue aprobada por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00) en fecha 17 de enero de 2013, sin embargo, fueron los demandantes quienes al ser notificados sobre la tenencia del documento de venta en fecha 5 de marzo del mismo año, se negaron a vender y a entregar los recaudos vigentes necesarios para la introducción de dicho documento ante el Registro, por lo que procedieron a fijar una reunión en la que los referidos sostuvieron que para ese momento el precio real del inmueble era de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por encima del precio fijado para la venta; en efecto, siendo que su representada no incumplió con ninguna de sus obligaciones contractuales, aunado a que el retardo en la entrega del documento definitivo en todo caso le sería imputable al Banco, es por lo que considera que la acción resolutoria intentada es improcedente en derecho.
Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera pertinente establecer en primer lugar que éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. En otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues de dicha norma se desprende textualmente que:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del Tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo; de manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos, entre ellos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Siguiendo con este orden de ideas y tomando en consideración lo antes expuesto, puede esta juzgadora determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente los siguientes: 1º Que el contrato jurídicamente exista; 2º Que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones; y 3º Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe observa que:
1) Con relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 31 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 17, Tomo 315 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 21-25, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ (aquí demandantes, en carácter de opcionantes), se comprometieron a venderle a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada, en carácter de opcionada), un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima (11) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, ello por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales la prenombrada pagó CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) en calidad de arras, siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de compra venta (pagadero mediante crédito hipotecario), cuya materialización debía realizarse en el lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, feneciendo en consecuencia el mencionado contrato en fecha 28 de febrero de 2013.- Así se establece.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades a través del cual los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ (en carácter de opcionantes), y la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (en carácter de opcionada), se comprometieron a celebrar un contrato futuro; puede en consecuencia quien aquí suscribe afirmar que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias.- Así se precisa.
2) Con relación al SEGUNDO REQUISITO, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe quien aquí suscribe precisar que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que los aquí demandantes incoaron la presente acción bajo el fundamento de que la demandada en su condición de opcionada incumplió con su obligación estipulada en la cláusula segunda del contrato celebrado, es decir, que la referida no cumplió con la obtención del crédito hipotecario necesario para el pago del precio acordado; no obstante a ello, en vista que el incumplimiento constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte a la que se le imputa, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, consecuentemente, quien aquí suscribe con apego a las probanzas aportadas por la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada), de las cuales detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las que a continuación se mencionan: a) COMUNICACIÓN emitida por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 17 de enero de 2013 (sellada por la mencionada entidad bancaria y firmada por la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU en su condición de cliente, cursante al folio 164 de la I pieza), de la cual se desprende que la solicitud de crédito recibida en fecha 12 de noviembre de 2012, fue aprobada por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00); b) DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA elaborado por la abogada en ejercicio MILENA ALEXANDRA RICCIO, consorcio de JESÚS & DE JESÚS ABOGADOS (cursante a los folios 165-172 y 207-213, I pieza), de la cual se desprende que la demandada reconviniente (en su condición de futura compradora) a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, obtuvo el proyecto definitivo de venta; c) PRUEBA DE INFORMES del BANCO DE VENEZUELA (resultas insertas al folio 86, II pieza), de cuyas resultas se desprende que la entidad financiera antes referida aprobó crédito hipotecario a favor de la aquí demandada en fecha 17 de enero de 2013; y d) PRUEBA DE INFORMES del REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DEL ESTADO MIRANDA (resultas cursantes 231-232, II pieza), de cuyas resultas se desprende que para la protocolización de la venta definitiva ante la mencionada Oficina Registral, debe presentarse una serie de recaudos vigentes; puede afirmar que las circunstancias supra precisadas y que constituyen el fundamento de la presente acción, quedaron plenamente desvirtuadas en autos.- Así se precisa.
En tal sentido, aun cuando al caso de autos no le era aplicable la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 5 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de 21 de febrero del 2013), pues dicha resolución entró en vigencia después de que las partes suscribieran el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso (el cual fue celebrado en fecha 31 de octubre de 2012), y la misma no tiene efectos retroactivos; no obstante, quien aquí suscribe partiendo de las probanzas referidas en el párrafo que antecede, considera que la demandada en su carácter de opcionada o futura compradora, demostró plenamente haber cumplido de manera tempestiva con su obligación de solicitar y tramitar el crédito hipotecario necesario para garantizar el pago del precio pautado para la venta, pues se evidencia que tal solicitud fue presentada ante el Banco de Venezuela en fecha 12 de noviembre de 2012, y aprobada por dicha entidad financiera en fecha 17 de enero de 2013, esto es, durante el lapso de vigencia de la opción suscrita, el cual feneció en fecha 28 de febrero de 2013. En efecto, siendo que la referida cumplió con su obligación de tramitar tempestiva y oportunamente el crédito hipotecario en cuestión, e incluso obtuvo el documento de compra-venta definitivo con constitución de garantía hipotecaria, todo lo cual permite inferir su plena intención e interés en adquirir el inmueble ofrecido en venta, consecuentemente, esta alzada puede afirmar que el caso de marras no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria, referido al supuesto incumplimiento de la parte demandada con respecto a sus obligaciones.- Así se establece.
Ahora bien, en vista que los requisitos en cuestión deben cumplirse de manera concurrente, por lo que la falta de uno de ellos hace innecesario el pronunciamiento sobre los restantes requerimientos; y en virtud que el caso de autos –tal como se precisó en el particular que antecede- no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la acción intentada, pues la demandada demostró haber cumplido cabalmente con su obligación de tramitar de manera tempestiva el crédito hipotecario exigido en la cláusula segunda (el cual fue aprobado por la entidad financiera respectiva), e incluso demostró haber desplegado una actitud que permite a esta juzgadora inferir que la prenombrada tenía intención de adquirir el inmueble ofrecido en venta (pagó las arras convenidas, solicitó de manera tempestiva el crédito hipotecario para garantizar el pago del precio restante, obtuvo el documento de compra venta definitivo, se reunió con los demandantes luego de aprobado el crédito, entre otros), consecuentemente, esta alzada considera innecesario pasar a revisar la procedencia o no del tercer requisito exigido para el acaecimiento de las acciones de naturaleza resolutoria, resultando por vía de consecuencia IMPROCEDENTE en derecho la demanda intentada por los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, contra la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos.- Así se precisa.

RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN.

Resuelto lo anterior, debe esta alzada pasar a pronunciarse respecto a la reconvención que fue propuesta por la representación judicial de la demandada LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU contra los actores HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; de cuyo petitorio se desprende que la prenombrada pretende que los referidos cumplan con su obligación de venderle el inmueble objeto del presente proceso, procedan a otorgar el respectivo documento de compra-venta y transfieran la propiedad del mismo, previa entrega del saldo pendiente del precio fijado para la negociación.
En tal sentido, es preciso establecer que los demandantes reconvenidos procedieron a rechazar, negar y contradecir la reconvención propuesta tanto en los hechos como en el derecho invocado, sosteniendo que la parte demandada no aportó elementos probatorios que sustentaran sus argumentos; que la referida pretende evadir su falta de cumplimiento endilgando su negligencia en la entidad financiera; que los alegatos de la prenombrada respecto a la cláusula penal sólo pretenden confundir al tribunal; que ésta no presentó ante la oficina de registro público el documento definitivo de venta, y mucho menos notificó a sus mandantes de tal situación de manera informal, legal, mediante publicación de prensa, correo electrónico, notificación judicial; que sus representados entregaron con antelación los documentos que se requerían para tramitar el crédito hipotecario, y que posteriormente no les fue requerido ningún otro documento; que se efectuó una reunión pero en ella no se habló de no vender sino del incumplimiento del contrato, porque no se presentó nunca el documento supuestamente entregado por la consultoría jurídica, limitándose la representación de la accionada a ofrecer una suma de dinero y un vehículo para completar el pago restante; y que por tales razones solicita sea desechada la reconvención propuesta.
Ahora bien, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, y en virtud que a través de la reconvención propuesta la demandada persigue el CUMPLIMIENTO de un contrato, quien la presente causa resuelve considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por las partes en curso del juicio, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 31 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 17, Tomo 315 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 21-25, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar –tal como se precisó en el capítulo que antecede- que los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PEREZ (aquí demandantes, en carácter de opcionantes), se comprometieron a venderle a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU (aquí demandada, en carácter de opcionada), un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial “YATI”, distinguido con las siglas B-114, situado en la planta undécima (11) de la Torre “B” del mencionado Edificio, ubicado en la ciudad de Los Teques, entre Prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, ello por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales la prenombrada pagó CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) en calidad de arras, siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de compra venta (pagadero mediante crédito hipotecario), cuya materialización debía realizarse en el lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, feneciendo en consecuencia el mencionado contrato en fecha 28 de febrero de 2013.
En efecto, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente dicho; quedan en consecuencia fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual que los vincula, por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de la presente reconvención.- Así se precisa.
Aunado a lo anterior, siendo que las partes contratantes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la demandada reconviniente por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, demostrar el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la demandada reconviniente demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, demostrar que los demandantes incumplieron con su obligación de vender el bien inmueble tantas veces identificado, negándose a realizar dicha venta y negándose a entregar los documentos vigentes necesarios para la introducción del documento definitivo ante el Registro, ello a pesar de haber tramitado tempestivamente el crédito hipotecario necesario para finiquitar la negociación; ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que de las pruebas aportadas por la aquí demandada detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las que a continuación se mencionan: a) COMUNICACIÓN emitida por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 17 de enero de 2013 (sellada por la mencionada entidad bancaria y firmada por la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU en su condición de cliente, cursante al folio 164 de la I pieza), de la cual se desprende que la solicitud de crédito recibida en fecha 12 de noviembre de 2012, fue aprobada por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00); b) DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA elaborado por la abogada en ejercicio MILENA ALEXANDRA RICCIO, consorcio de JESÚS & DE JESÚS ABOGADOS (cursante a los folios 165-172 y 207-213, I pieza), de la cual se desprende que la demandada reconviniente (en su condición de futura compradora) a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, obtuvo el proyecto definitivo de venta; c) PRUEBA DE INFORMES del BANCO DE VENEZUELA (resultas insertas al folio 86, II pieza), de cuyas resultas se desprende que la entidad financiera antes referida aprobó crédito hipotecario a favor de la aquí demandada en fecha 17 de enero de 2013; y d) PRUEBA DE INFORMES del REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DEL ESTADO MIRANDA (resultas cursantes 231-232, II pieza), de cuyas resultas se desprende que para la protocolización de la venta definitiva ante la mencionada Oficina Registral, debe presentarse una serie de recaudos vigentes; consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que las circunstancias supra precisadas y que constituyen el fundamento de la presente acción, quedaron plenamente demostradas en autos, pues la demandada desplegó una conducta que permitía inferir su interés en adquirir el inmueble ofrecido en venta (pagó las arras convenidas, solicitó de manera tempestiva el crédito hipotecario para garantizar el pago del precio restante, obtuvo el documento de compra-venta definitivo, se reunió con los demandantes luego de aprobado dicho crédito, entre otros), mientras que los actores a pesar de haber tenido conocimiento de la aprobación del mencionado crédito y el otorgamiento del documento definitivo –pues fue un hecho aceptado por éstos que se reunieron con el abogado de la demandada a discutir la negociación- no realizaron la entrega de los recaudos vigentes ni cumplieron con su obligación de vender, por el contrario, en fecha 2 de abril de 2013, procedieron a solicitar la resolución del contrato suscrito demostrando de esta manera su clara intención de no vender.- Así se precisa.
En efecto, siendo que para lograr la materialización de un negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas que coadyuven directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas por el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que el vendedor debe asegurar que el bien objeto de la venta se encuentre libre de gravámenes, hipotecas, vicios o defectos ocultos, debiendo a su vez cancelar y obtener las solvencias pertinentes y realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para proceder a la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato (Vd. SCC 16/04/2015, Exp. Nº AA20-C-00014-000066); y en virtud que, en el caso de marras quedó demostrado que los actores reconvenidos en su carácter de futuros vendedores incumplieron con tales obligaciones generales, pues se evidencia que a pesar de haber tenido conocimiento de la aprobación del crédito a favor de la demandada y el otorgamiento del documento definitivo de venta, no realizaron la entrega de los recaudos vigentes necesarios para introducir el mencionado documento ante la oficina registral respectiva, incumpliendo de esta manera con su obligación de vender, ello en contravención con lo previsto en las cláusulas primera y tercera del contrato que dio lugar al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe considera que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente reconvención seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa.
Aunado a lo anterior, debe precisarse que la parte demandante reconvenida no logró desvirtuar los señalamientos realizados en el párrafo que antecede, ni constituyó elementos probatorios suficientes que demostraran las defensas aducidas en su escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; pues de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la referida no consignó ni hizo valer ningún instrumento que respaldara sus dichos con respecto a que no haya tenido conocimiento del crédito hipotecario aprobado, pues contradictoriamente reconoció haberse reunido con el abogado de la demandada a discutir la negociación después de tal aprobación, sumado al hecho de que en el contrato celebrado los suscribientes no convinieron expresamente en la obligación de notificar (ni por escrito, ni mediante prensa, ni a través de algún otro mecanismo). De esta misma manera, los demandantes no demostraron de ninguna manera haber tramitado o haber entregado a la demandada reconviniente, los recaudos vigentes para el año 2013 necesarios para la introducción del documento de venta ante la oficina registral respectiva, pues todas las solvencias cursantes en autos –si bien permitieron gestionar el crédito hipotecario tantas veces mencionado- vencieron en el año 2012 (CERTIFICADO DE SOLVENCIA expedido por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro en fecha 2 de mayo de 2012, cursante al folio 113 de la I pieza; CÉDULA CATASTRAL expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 11 de abril de 2012, cursante al folio 114 de la I pieza; CERTIFICADO DE SOLVENCIA No. 0576166 emitido por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 11 de abril de 2012, cursante al folio 116 de la I pieza).- Así se precisa.
Por último, debe esta alzada precisar que el desistimiento de la demandada respecto al crédito aprobado, no constituye de manera alguna la aceptación tácita de incumplimiento, como erróneamente lo expuso la representación judicial de la parte actora reconvenida en el escrito de informes presentado ante este tribunal superior; pues, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el desistimiento en cuestión fue realizado en fecha 10 de junio de 2013, esto es, después de vencido el contrato en fecha 28 de febrero de 2013 y luego de interpuesta la demanda de resolución en fecha 2 de abril del mismo año, todo lo cual permite inferir que la demandada ante la imposibilidad de introducir el documento definitivo de venta ante la oficina registral correspondiente, y ante la evidente intención de los actores de no vender, procedió a renunciar al crédito aprobado a su favor. Debiendo además acotarse que, el hecho de que el crédito tantas veces mencionado se haya aprobado por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), aun cuando quedaba pendiente el pago de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), no constituía ningún impedimento para finiquitar la negociación; pues la demandada podía perfectamente cubrir la diferencia mediante la emisión de cheque de gerencia o cualquier otro medio de pago, siendo en todo caso exigible el cumplimiento de tal obligación al momento de protocolizarse la venta- Así se precisa.
Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, considera que la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la demandada LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU contra los actores HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, es PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte actora reconvenida proceda a realizar a favor de la demandada reconviniente, la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial YATI, distinguido con las siglas B-114, situado en la Planta Undécima (11º) de la Torre “B” del mencionado Edificio ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, en jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con un área de construcción de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76 Mts2), correspondiéndole un puesto de estacionamiento distinguido con el No. 129, ubicado en la planta baja del conjunto, alinderado de la siguiente manera: “NORESTE: Con fachada Noreste de la Torre; SURESTE: Con fachada interna y el Apartamento No. B-111, ducto de servicios, cuarto para el ducto de basura y hall de ascensores; SUROESTE: Con ducto de servicios, caja de ascensores, cuarto del ducto de basura y el Apartamento No. B-113 y NOROESTE: Con Apartamento No. A-111 de la Torre “A” y la fachada interna de la Torre”. Así mismo, se ordena a los demandantes reconvenidos hacer entrega a la demandada reconviniente de las solvencias, certificación de gravamen y recaudos vigentes necesarios para la protocolización del documento de venta, ello en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de tales obligaciones, la referida queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de los actores reconvenidos en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandada, caso de que aquellos no cumplan, deberá la demandada pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00) (dado que en el contrato de opción de compra venta suscrito se estableció el precio de la venta en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales ambas partes de mutuo acuerdo reconocieron que la opcionada pagó en calidad de arras CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), debiendo por lo tanto dicha suma de dinero descontarse del valor total del inmueble), y en el entendido de que una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar los demandantes el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide.
Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 12 de noviembre de 2015; y CONFIRMAR bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la referida decisión, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los prenombrados contra la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, y CON LUGAR la reconvención propuesta por la prenombrada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

CAPÍTULO VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 12 de noviembre de 2015; y CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la referida decisión, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los prenombrados contra la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, y CON LUGAR la reconvención propuesta por la prenombrada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante reconvenida.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los diez (10) días del mes de agosto del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.

LA SECRETARIA,

LEYDIMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEYDIMAR AZUARTA.

ZBD/ZBD
Exp. No. 16-8892

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
Los Teques, diez (10) de agosto de 2016
Años: 206º y 157º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN
SE HACE SABER:

A los ciudadanos HECTOR JESUS PEREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA DE PEREZ, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.676.711 y V-10.277.627, respectivamente ; y/o en la persona de su apoderado judicial LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 33.249, en su carácter de parte actora el expediente No.16-8937 (de la nomenclatura de este tribunal), contentivo del juicio que por RESOLUCIÒN DE CONTRATO sigue en contra del ciudadano LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.728.291; que este tribunal superior ordenó su notificación de la sentencia proferida en esta misma fecha de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Boleta que deberá firmar al píe, con indicación de la fecha y la hora.
LA JUEZA SUPERIOR

ZULAY BRAVO DURAN

Exp. No. 16-8892

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
Los Teques, diez (10) de agosto de 2016
Años: 206º y 157º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN
SE HACE SABER:

Al ciudadano LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.728.29; y/o en la persona de sus apoderados judiciales FELIX ALBERTO HERRERA y JOSE ARMANDO VELAZCO RAMIREZ, ambos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 15.193 y 15.563, respectivamente, que este tribunal superior ordenó su notificación de la sentencia proferida en esta misma fecha de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Boleta que deberá firmar al píe, con indicación de la fecha y la hora.
LA JUEZA SUPERIOR

ZULAY BRAVO DURAN

Exp. No. 16-8892