TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA:

TULIO JOSÉ VILORIA PALM,A venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 1.752.091.
APODERADO JUDICIAL:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL: FRANCISCO ANTONIO HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, venezolano, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.517.

NIRDA ELENA RODRÍGUEZ HAYNES y CARLOS MIGUEL RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la Cédulas de Identidad Nros 4.505.053 y 3.398.650, respectivamente..

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HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS venezolano, abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 41.77

MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA
EXPEDIENTE Nº E-2016-001
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente procedimiento judicial mediante libelo de demanda por nulidad de asamblea de condominio, presentado en fecha 18 de enero de 2016, por el ciudadano TULIO JOSÉ VILORIA, asistido de abogado, contra los ciudadanos CARLOS MIGUEL RAMÍREZ y NIRDA, todos identificados al inicio. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Practicados los trámites procesales se cumplieron las citaciones de los codemandados.
En la oportunidad correspondiente, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito contentivo de contestación a la demanda y de reconvención.
Abierto el lapso probatorio las partes hicieron uso de este derecho y en oportunidad para informe sobre el actor presente escrito.
II
PUNTO PREVIO
Este Tribunal, visto que la parte accionada rechazó por exagerada la cuantía de la demanda estimada por el actor esgrimiendo: «…Ciudadana Juez, la parte actora al estimar la demanda de nulidad de asamblea, en esa cantidad, nos está diciendo o manifestando. Que el interés que prevalece para el demandante en (Sic) netamente económico, ya que la demanda intentada no tiene ningún asidero ni jurídico, ni lógico…», y siendo que conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los supuestos en que el demandadado contradiga la cuantía esta debe decidirse en capítulo previo de la sentencia, el Tribunal procede a su análisis para lo cual considera oportuno traer a colación el criterio asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 15 de noviembre de 2004, (Expediente Nº AA20-C-2004-870), donde asentó el criterio siguiente:
“…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad (…), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado del texto).
Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Aplicando la doctrina esta doctrina jurisprudencial al caso de autos se desprende que siendo que el demandado efectuó un rechazo puro y simple, del monto en que se estimó la cuantía en el libelo de la demanda, por considerarla exagerada, sin adicionar un nuevo monto de la cuantía, lo que determina que la estimación del demandante en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 405.000,00) equivalentes a DOS MIL SETECIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.700 U.T), ha quedado definitivamente firme como la cuantía de este juicio, al haber efectuado un rechazo escueto, sin motivación y sin alegar un hecho nuevo, el cual debeió probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor, como en efecto quedó. Así se declara.
Resuelto lo anterior pasa este Tribunal a decidir el fondo de la controversia.
III
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

El demandante en su escrito libelar afirma lo siguiente: Que es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 75, del edificio Suzanne, Urbanización La Pomarrosa, Avenida Principal La Anunciación, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Miranda. Que en fecha 30 de noviembre de 2015, a las 8:00 p.m, se celebró una Asamblea Extraordinaria a fin de tratar los puntos siguientes: 1) Presentación de Balance y Estados Financieros de la Administradora al 31 de octubre de 2015, 2) Rendición de Cuentas de la Junta de Condominio al 31 de octubre de 2015 y 3) Elección de la Junta de Condominio período 2015-2016. Que en la referida reunión no asistieron ni estaban presentes la totalidad de los propietarios; por lo que se era necesario su convocatoria por la prensa como lo ordena el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual no se cumplió. Que en atención a los hechos narrados y el derecho invocado demanda la nulidad de la referida asamblea.
La parte accionada, a través de su apoderado judicial, negó, rechazó y contradijo la demanda, manifestando que la asamblea cuya nulidad se pretende fue convocada legalmente, de acuerdo con el artículo 6.3 del Documento de Condominio de Residencias Suzanne, que es el que prevalece sobre la Ley de Propiedad Horizontal, donde no se exige que las convocatorias deben publicarse en el periódico. Que por las razones expuestas resulta infundada y temeraria la acción de nulidad incoada, por lo que solicita que se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la parte actora.
Planteada así la controversia y conforme a los alcances del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil venezolano vigente, corresponde a cada parte probar sus afirmaciones de hecho, entra a analizar las probanzas de las partes, de la siguiente manera:
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1. Documento de propiedad del inmueble notariado a nombre de la ciudadana REINA BEATRIZ DÍAZ PADRÓN, el 7 de junio de 1995 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, anotado bajo el número 63, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones y protocolizado el 23 de agosto de 2000 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Los Salias del Estado Miranda, bajo el N° 30, Protocolo Primero, Tomo 6 del tercer trimestre (folios 4 al 8), constituye prueba de la titularidad invocada.
2. Copias simples de un (1) recibo de cobro presuntamente emitidos a REINA BEATRIZ DÍAZ PADRÓN por Condominios Admsamil, C.A. donde se destaca en resaltador «SERVICIO COBRANZA CONTABILIDAD 10/2015» (folio 10), de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil carece de valor probatorio por tratarse de copia simple de instrumento privado.
3. Copia simple de Acta de Matrimonio de fecha 14 de diciembre de 1967 celebrado entre los ciudadanos TULIO JOSÉ VILORIA PALMA y REINA BEATRIZ DÍAZ PADRÓN (folios 11 al 13), lo cual se valora se valora en todo su vigor, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y da fe de la copropietad que detenta el actora con su esposa sobre el inmueble generador de la propiedad horizontal.
4. Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria copropietarios de Residencias Suzabb de fecha 28 de enero de 2016 de Residencias Suzanne (folio 14 al 16), aun cuando no fue certificado a efectos videndi por el Secretario, al ser expresamente reconocida por la parte demandada,se valora en toda su autenticidad.
5. Copia simple de Documento de Condominio del Edificio Residencias Alborada protocolizado el 3 de febrero de 1984 ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el N° 55, Protocolo 1ero, Tomo 15, (folios 17 al 31), el cual fue consignado en forma absolutamente desordenada por el presentante, sin ninguna continuidad, lo que dificultó su lectura; sin embargo el Tribunal luego de un fatigoso esfuerzo logró su examen correlativo, interpretando su contenido. Esta copia no fue impugnada ni tachado el instrumento, se valora en todo su vigor, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
6. Copia simple de un presunto «REGLAMENTO INTERNO DE LAS RESIDENCIAS SUZANNE, UBICADAS EN, SAN ANTONIO DE LOS ALTOS, MUNICIPIO LOS SALIAS DEL ESTADO MIRANDA», (folios 32 al 51), documento pivado, sin sello ni firma, no reúne los requisitos 429 del Código de Procedimiento Civil para ser tenida como fidedigna.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1. Copia simple de Acta de Asamblea de Residencias Suzanne Nº 72, de fecha 7 de julio de 2014, la cual expresa en su contenido «Siendo las 8.00 pm hora esta pautada para el inicio de la reunión y aclarándose que por ser esta la 3ª convocatoria, tal como lo establece el artículo 6.4 del Documento de Condominio en esta asamblea serán validas las decisiones que se tomen por la mayoría de los asistentes…», y más adelante se designa a NIRDA ELENA RODRÍGUEZ como miembro de la Junta de Condominio de Residencias Suzanne, se valora en toda su autenticidad.
2. Copia simple de Acta de Asamblea de Residencias Suzanne Nº 78, de fecha 30 de noviembre de 2015, la cual expresa en su contenido «Siendo las 8.00 pm hora esta fijada para el inicio por ser esta la 3ª convocatoria, tal como lo establece el artículo 6.4 del Documento de Condominio las decisiones tomadas en esta reunión serán validas con el 50% de los asistentes cualquiera sea su número …», más adelante se designa a CARLOS RAMÍREZ como miembro de la Junta de Condominio de Residencias Suzanne, y en su parte final el propietario TULIO JOSÉ VILORIA junto a otros dicesiete firmantes manifiesta que impugna dicha Asamblea, se valora en toda su autenticidad.
3. Copia simple de Acta de Reunión de Residencias Suzanne 101.de fecha 4 de marzo de 2015, donde la Junta de Condominio decide contratar a los abogados HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS y YANOGLIS LUGO para contestar la demanda interpuesta en este juicio, se valora en toda su autenticidad.
4. Impresión de tres (3) Convocatorias, donde en cada una de ellas aparecen estampadas dos firmas por la Junta de Condominio y selladas por la Administradora Condominios Admsamil, C.A., a Asambleas Extraordinarias de fechas 13 de noviembre de 2015, 20 de noviembre de 2015 y 25 de noviembre de 2015, respectivamente, a celebrarse los días 19 de noviembre de 2015, 24 de noviembre de 2015 y 30 de noviembre de 2015, las uales no fueron impugnadas se valoran en toda su autenticidad.

IV
OBITER DICTUM

Este Tribunal luego de la valoración de las probanzas efectuada con inmediata anterioridad, precisa emitir pronunciamiento sobre la jerarquía de las normas aplicables en el caso de autos, por cuanto en criterio del actor priman las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el Documento de Condominio, mientras que en criterio del accionado deben prevalecer este último sobre la ley especial.

En tal sentido se aprecia que tal como lo señala en forma diáfana el autor Rolando Vegas Rolando el Documento de Condominio es el documento formal necesario para dar nacimiento al sistema de propiedad horizontal y tal título constituye un documento formal, ya que no puede existir este régimen si no consta de escritura pública otorgada ante el registrador competente y debe contener las menciones exigidas por la ley (artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal). Así el régimen de propiedad horizontal nace, en nuestro país por voluntad del propietario de un edificio que pretenda enajenarlo por apartamentos, conforme a las prescripciones normativas en vigencia. Nuestra Ley de Propiedad Horizontal fue redactada en forma tal que da a los propietarios la mayor autonomía para que ellos regulen sus relaciones, y, por ello, muchas de sus disposiciones son supletorias, de allí que el documento de condominio deba ser elaborado con particular cuidado. Tanto más cuanto que él será el fundamento de la regulación de los derechos y obligaciones de los distintos propietarios de los apartamentos de un edificio sometido a régimen e incluso constituirá la norma en base a la cual se puedan determinar los derechos de los copropietarios, realtivos a las cosas comunes y al uso que se pueda hacer de ellas. Además hemos señalado el carácter de perpetuidad que tiene el régimen de propiedad horizontal, por lo cual el documento de condominio tiene tal carácter y así, solo podrá ser modificado por el acuerdo unánime de los copropietarios…» (La Propiedad Horizontal en Venezuela. Ediciones «MAGON» Pág. 72. Caracas, 1992)

De lo expuesto por el reputado autor se desprende que el Documento de Condominio es el que privelece sobre la Ley de Propiedad Horizonta y ésta solo dispone aquellos asuntos no tratados en el Documento de Condominio, por ser este el que contiene la manifestación de voluntad de los propietarios para regir sus asuntos en ese régimen.

Ahora, de las probanzas arriba valoradas quedó demostrado que la convocatoria para la asamblea cuya nulidad se pretende, la cualfue producto de una tercera convocatoria por expresarlo así la propia Acta, emanó de la Junta de Condominio y de la Administradora, y se efectuó en fecha 25 de noviembre de 2015 para una reunión a celebrarse el 30 de noviembre de 2015, es decir con cinco (5) días de anticipación, -como lo exige el artículo 6.3 al establecer: «La fijación deberá hacerse con cinco días de anticipación, por lo menos, a la fecha señalada para la reunión…»l, e igualmente se ajusta a lo dispuesto en el artículo 6.4 del Documento de Condominio, que señala: «…Si en la primera reunión no hubiere quórum, se efectuará una segunda convocatoria, con la misma anticipación indicada en el Artículo anterior. Si a esta segunda reunión no asistiere un número de propietarios que represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del condominio se procederá a una tercera y última convocatoria, siendo válidas las decisiones que se tomen en la asamblea, cualquiera sea el número de los asistentes.», (Subrayado agregado), en cuyo dispositivo se subsume la situación presentada que expresamente señala que es la tercera convocatoria, lo que acarrea que resultan legítimas las decisiones allí tomadas cualquiera sea el número de los asistentes.

Aunado a lo anterior debe destacarse en cuanto a la obligatoriedad de convocatoria a asambleas por la prensa, se aprecia que el artículo 6.3 preceptúa: «Las convocatorias serán efectuadas por el Administrador por propia iniciativa o a solicitud de un número de propietarios cuyo porcentaje en los bienes comunes sea igual o superior a un tercio (1/3) del valor total de los mismos. El texto de las convocatorias será fijado en la entrada principal del Edificio, e indicará el objeto de la misma, y el lugar, día y hora en que se celebrará la reunión. La fijación deberá hacerse con cinco (5) días de anticipación, por lo menos, a la frecha señalada para la reunión…» (Subrayado agregado), de cuya letra se desprende que el Documento no exige la publicación en el períodico sino la fijación en la puerta principal del edificio, resultando improcedente para el caso aquí estudiado la aplicación del seguna párrafo del artículo de Ley de Propiedad Horizontal como lo sustenta la parte actora, que establece: «La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea..», pues, se reitera, en la regulación de la propiedad horizontal las normas contractualmente creadas por los propietarios, como ocurre con el documento condominio, son de aplicación preferente a la Ley, siendo dicho documento el que rige la vida jurídica específica del edificio o conjunto residencial y la comunidad que lo habita, y entre ello se regula lo atinente a las atribuciones de la junta de condominio según dispone el artículo 26 de la referida Ley, por lo que, las previsiones dispuestas a éste respecto en la Ley de Propiedad Horizontal serían de aplicación subsidiaria
De conformidad con lo expuesto quedó plenamente demostrado que la Asamblea cuya nulidad se pretende en este juicio cumplió con las normas establecidas en el Documento de Condominio, por cuyo motivo debe declararse su validez en la dispositiva del fallo.Así se decide.
IV
SOBRE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
La representación judicial de la parte accionada reconvino a la parte accionante, porque la demanda por nulidad de acta no es procedente, que se efectuó con el solo ánimo de perjudicar en razón de que el Acta cuya abrogatoria se pretende es válida y ajustada a los parámteros normativos, para lo cual reitera los argumentos expuestos en el escrito de contestación, y, por último, manifiesta que reconviene al actor para que sean condenados a convenir en que «… la errada y temeraria demanda no es procedente…» y «En cancelar los costos y costas de la presente Reconcovención calculados prudencialmente por este Tribunal».
La parte actora reconvenida en su escrito de contestación expuso que debe declararse indamisible la contrademanda por cuanto con la reconvención el demandado reconviniente pretende conseguir las costas del juicio, lo cual tiene establecido un procedimiento especial, propuesta y alega situciones propias de la acción principal, las cuales resultam impertinentes en esta controversia, para lo cual presentó dos fallos emanados de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fechas 19 de diciembre de 2009 (folios 99 al 117) y 7 de junio de 2010 (folios 118 a 140), donde tratan lo relativo a los requisitos que deben llenar las reconvenciones.

En la primera de las nombradas se asienta:
«La reconvención constituye una demanda autónoma, y por ende debe cubrir las exigencias establecidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil para ser admitida, tal cual se desprende del texto del artículo 365 eiusdem; así lo entendió la Sala de Casación Civil de la entonces Corte Suprema de Justicia, que al analizar el tema señaló lo siguiente:
“Es oportuno destacar, textualmente lo que establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y analizar, su contenido, así tenemos:
‘Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340’ A la luz de la presente disposición es evidente que el Legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo…” (Sent. N° 935/88 del 30 de noviembre. Caso: José Agustín Cuadros contra Enrique Bonilla).
Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención…»

Por su parte, la segunda de las decisiones nombradas explanó:

«Lo anterior pone en evidencia que los alegatos del demandado que sirvieron de fundamento al ahora accionante para plantear su reconvención no son más que excepciones, ya que tales argumentos están dirigidos a cuestionar la naturaleza jurídica del contrato, cuyo análisis resultaba medular en la solución de la controversia; es decir, las referidas alegaciones no ampliaban los límites del objeto de la demanda inicial, ni lo solicitado por el demandado obligaba al juzgador a ir más allá del examen propio de la demanda, no podría entonces -como lo sostuvo el Juzgado de Municipio- admitir como una reconvención la petición del hoy accionante. Lo anterior lo confirma la propia representación del accionante, en el escrito de contestación de la demanda, cuando esgrimió como defensas de fondo los mismos argumentos en que fundó su contrademanda, tal como lo señaló la primera instancia constitucional, alegatos que fueron analizados y valorados por los jueces de instancia, como quedó evidenciado en las transcripciones reseñadas supra, análisis que en todo caso demuestra que, en el presente caso, no se materializó la indefensión alegada…»

Aplicando lo expuesto por la Sala al asunto examinado se aprecia que el reconviniente no expresó con toda claridad y precisión el objeto de la demanda y sus fundamentos, limitándose a reiterar argumentos de defensa expuestos en la contestación y su petitorio se restringió a la declaratoria de improcedencia de la demanda principal y a las costas, por cuyo motivo la reconvención deberá declarse inadmisible como en efecto se hará en el dispositivo del fallo.
V
DECISIÓN

Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
Se declara: SIN LUGAR la demanda por NULIDAD DE ASAMBLEA intentada por el ciudadano TULIO JOSÉ VILORIA, contra los ciudadanos NIRDA ELENA RODRÍGUEZ HAYNES y CARLOS MIGUEL RAMÍREZ, arriba identificados.
Se declara: INADMISIBLE la reconvención propuesta por los ciudadanos NIRDA ELENA RODRÍGUEZ HAYNES y CARLOS MIGUEL RAMÍREZ contra el ciudadano TULIO JOSÉ VILORIA, arriba identificados.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los dos (2) días del mes de diciembre de dos mil dieciseis (2016). AÑOS 206° y 157°.
LA JUEZA TITULAR,
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,

NÉSTOR LUIS PERDOMO JIMÉNEZ

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:30 p.m. y se libraron boletas de notificación.
EL SECRETARIO,