TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
206º y 157º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No:

Sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33 S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 2 de marzo de 1994, quedando anotada bajo el No. 45-A-PRO, Nº 13.

Abogados en ejercicio PITER PAOLO SANCHEZ SINISGALLI, YANET BARTOLOTTA, FLORIBEL SANCHEZ SINISGALLI y RAFAEL ARNOLDO BARROETA, todos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 54.815, 35.533, 106.583 y 15.400, respectivamente.

Sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 5 de marzo de 2010, quedando anotada bajo el No. 6, Tomo 10-A.

Abogado en ejercicio JESUS RAMON VELASQUEZ VALENZUELA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 29.452.

DESALOJO (SENTENCIA DEFINITIVA).

16-9037.

CAPÍTULO I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio PITER PAOLO SANCHEZ SINISGALLI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA S.R.L., contra la decisión que fue proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 21 de julio de 2016; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por la mencionada empresa contra la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A., todos ampliamente identificados en autos.
Una vez recibido el presente expediente por esta alzada, se observa que mediante auto dictado en fecha 11 de agosto de 2016, se le dio entrada en el libro de causas respectivo, fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; constando en autos que solo la parte demandada hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 28 de octubre de 2016, se declaró vencido el lapso para presentar observaciones a los informes de conformidad con lo estipulado en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que solo la parte actora hizo uso de este derecho; así mismo, se dejó constancia que comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, de acuerdo con lo previsto en el artículo 521 eiusdem.
Así las cosas, llegada la oportunidad para resolver el recurso de apelación interpuesto, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

CAPÍTULO II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo presentado en fecha 9 de noviembre de 2015, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33 S.R.L., representada por su Gerente FAUSTINO EUSEBIO SANCHEZ RAGA, a la vez asistido por el abogado en ejercicio PITER SANCHEZ SINISGALLI, procedió a demandar a la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. por DESALOJO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo que a continuación se señala:

1.- Que con carácter de arrendador, tal como se evidencia de la relación arrendaticia de fecha 15 de mayo de 2010 hasta el 15 de mayo del 2011, de un bien inmueble constituido por un local comercial signado con el No. 1, ubicado en el Km 15 de la Carretera Panamericana, Edificio Faesa I, Planta Baja Av. Principal La Minas, de aproximadamente doscientos metros cuadrados (200 mts2), y una habitación adicional en la parte posterior de aproximadamente treinta metros cuadrados (30 mts2); procede a demandar a la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. en carácter de arrendatario.
2.- Que tienen varios años de relación contractual, pero en la última relación bilateral de acuerdos celebrada en fecha 15 de mayo de 2014 hasta el 15 de mayo de 2015, la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. en su condición de arrendataria, se encuentra disfrutando de su prórroga legal sin pagar suma alguna de dinero desde el mes de mayo del 2015 hasta el mes de octubre del mismo año, ambos meses inclusive.
3.- Que además de lo anterior, la arrendataria ha incumplido en todas y cada una de sus partes el contenido de la cláusula décima sexta del contrato, de la cual se desprende su obligación de mantener durante la vigencia del mismo una póliza de seguros por el valor total del inmueble a nombre del arrendador como beneficiario.
4.- Que han sido múltiples las solicitudes verbales que se le han hecho al arrendatario para que cumpla con el compromiso asumido en la relación contractual suscrita en fecha 15 de mayo del año 2014-2015, en lo que respecta a la cláusula cuarta, quinta, décima séptima y décima sexta; en referencia a que en la relación contractual suscrita se comprometió formalmente el arrendatario a pagar la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) mensuales.
5.- Que la empresa arrendataria incumplió con lo previsto en la cláusula cuarta y décima sexta del contrato, y por ello solicita formalmente el DESALOJO del inmueble arrendado de conformidad con lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ante la falta de pago de los cánones de arrendamiento y ante el incumplimiento de la suscripción de la póliza de seguros a beneficio del arrendador.
6.- Que estima la presente demanda en la cantidad de DOS MIL SETECIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.700 U.T.), o lo que es igual a CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00).
7.- Que finalmente solicita que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley; con especial condenatoria en costas, costos y honorarios profesionales.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 13 de enero de 2016, el abogado en ejercicio JESUS R. VELASQUEZ VALENZUELA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A., procedió a contestar la demanda intentada contra su representada; sosteniendo para ello lo siguiente:

1.- Que niega, rechaza y contradice la temeraria acción incoada en contra de su representada, pues el demandante intenta una demanda por desalojo arrendaticio, sin embargo, solicita que se condene al pago de honorarios profesionales, lo que conduce a una inepta acumulación de pretensiones, por cuanto el desalojo arrendaticio se rige por el procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, y el cobro de honorarios profesionales se trata por el procedimiento breve de la misma norma adjetiva civil.
2.- Que por las razones antes expuestas, solicita que la presente demanda sea declarada inadmisible en todas y cada una de sus partes, tanto en el derecho como en los hechos.
3.- Que sin que la contestación signifique la validación o aceptación de la temeraria demanda incoada contra su representada, procede a señalar que la representación judicial de la parte actora yerra al incoar una demanda por desalojo fundamentado en los artículos de la ley especial arrendaticia, solicitando que se tramite la causa a través del procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, denotando una confusión sobre el procedimiento a seguir en el presente juicio.
4.- Que niega, rechaza y contradice que su representada, deba cantidad alguna por concepto de canon de arrendamiento, pues se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones contractuales; así mismo, negó que su representada se encuentre en el lapso de prórroga legal del contrato de arrendamiento al cual se hace alusión en esta demanda.
5.- Que por todas las razones antes expuestas, solicita que la demanda intentada sea declarada INADMISIBLE y a todo evento, sea declarada SIN LUGAR dicha acción, con todos los pronunciamientos de Ley y expresa condenatoria en costas de la parte actora.

CAPÍTULO III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
De las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que conjuntamente con el libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora hizo valer las siguientes documentales:

Primero.- (Folio 7-26) En copia fotostática ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTARIA debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 2 de marzo de 1994, inscrita bajo el No. 13, Tomo 45-A-Pro, correspondiente a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33 S.R.L. (parte actora); en copia fotostática ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE SOCIOS celebrada por la mencionada sociedad en fecha 20 de septiembre de 2004, y protocolizada ante la Oficina Registral supra mencionada en fecha 22 de septiembre del mismo año, a través de la cual se resolvió unánimemente la ratificación de los ciudadanos FAUSTINO EUSEBIO SANCHEZ RAGA y MARIA TERESA SINISGALLI DE SANCHEZ como Gerentes de la misma; y en copia fotostática ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada por la referida sociedad en fecha 6 de noviembre de 2013, y protocolizada en fecha 13 de diciembre de 2013, a través de la cual se ratificó –entre otras cosas- la designación de sus Gerentes. Ahora bien, en vista que las copias simples de los documentos públicos bajo análisis no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe las tiene como fidedignas de sus originales y les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativas de la constitución legal de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33 S.R.L., quien funge como demandante en el presente proceso seguido por desalojo, y como demostrativas del cargo de Gerente que detenta el ciudadano FAUSTINO EUSEBIO SANCHEZ RAGA.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 27-35) En copia fotostática CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 15 de mayo de 2014, por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33 S.R.L. (parte actora, en condición de arrendadora), representada por su Gerente FAUSTINO EUSEBIO SANCHEZ RAGA, autorizada por la sociedad mercantil INVERSIONES IRASA C.A. (tercera ajena al proceso), y la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. (parte demandada, en condición de arrendataria), representada por el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNANDES; en los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: EL ARRENDADOR, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo acepta y lo recibe, un local comercial de Doscientos Setenta y Cinco (275 MTS2) y un anexo se Sesenta (60MTS2) utilizado para deposito (sic) general, ubicados estos en la planta baja, local Nº 01 que forma parte integral de un inmueble denominado EDIFICIO FAESA I, situado en la Avenida Principal del sector Las Minas, Km. 15 de la Carretera Panamericana, debajo del establecimiento Mercantil (sic) MAXIOFERTAS LOS SALIAS, y al laso de la Firma (sic) Mercantil (sic) INVERSORA ALTO-MIR D.S.F. CA., (…) Municipio Autónomo Los Salias San Antonio de los Altos del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) Igualmente se deja constancia que en la parte posterior del local existen dos (02) baños, (…) Existen además en la parte posterior del local, una habitación que se utiliza única y exclusivamente para el depósito del negocio que funciona en el local objeto del presente Contrato (sic) de arrendamiento. SEGUNDA: EL ARRENDATARIO declara que ha recibido el inmueble objeto de este Contrato (…) en perfecto estado de conservación (…) TERCERA: La duración del presente Contrato (sic) es de Un (sic) (01) Año (sic) fijo, e improrrogable sin necesidad de desahucio, contados a partir del día Quince (sic) (15) de Mayo (sic) del 2.014 hasta el Quince (sic) de Mayo (sic) del 2.015, (…) CUARTA: El canon mensual de arrendamiento por el inmueble objeto de este Contrato, (sic) ha sido convenido en la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (sic) FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (sic) (Bs.F. 9.000,00) mensuales, que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar al vencimiento de los cinco primeros días de cada mes en la oficina de EL ARRENDADOR, que EL ARRENDATARIO declara conocer. QUINTA: La falta de pago de una (01) o más mensualidades dará derecho a EL ARRENDADOR, a pedir la resolución de del (sic) presente Contrato (sic), y consecuentemente la inmediata desocupación del local objeto del mismo, sin plazo alguno, e igualmente, las mensualidades atrasadas generará intereses de mora a la rata del uno por ciento (1%) mensual. (…) DECIMA (sic) SEXTA: EL ARRENDATARIO se compromete a tomar y mantener una póliza de seguros por el valor total del inmueble objeto de este Contrato (sic), a nombre del arrendador para cubrir eventuales pérdidas derivadas por la ocurrencia de (…) siniestros (…) en el entendido de que de ocurrir un siniestro de los antes mencionados y no estar amparado el inmueble objeto del presente Contrato con su respectivo seguro EL ARRENDATARIO responderá por los daños que este sufriere o causare a un tercero; quedará relevado EL ARRENDADOR de toda obligación derivada de los conceptos mencionados en la presente Cláusula. DECIMA (sic) SEPTIMA (sic): El incumplimiento de una o más de las Cláusulas (sic) establecidas en este Contrato (sic), por parte de EL ARRENDADORIO (sic), dará derecho a EL ARRENDADOR de pedir la resolución del mismo, así como la desocupación del inmueble dado en arrendamiento SIN PLAZO ALGUNO, en cuyo caso EL ARRENDATARIO, deberá cancelar los cánones de arrendamiento por los meses, que faltaren para la culminación del término del presente Contrato (sic). (…) DECIMA (sic) NOVENA: Las dudas o controversias, que pudieran seguir en la interpretación del presente Contrato (sic), así como todo lo no previsto en el mismo, se regirá por las normas de derecho común y muy especialmente a las normas de arrendamiento previstas en el Código Civil Venezolano. VIGESIMA (sic): El presente Contrato (sic) entra en vigencia a partir de Quince (sic) (15) de Mayo (sic) del 2014, independientemente a la fecha de su autenticación. (…) VIGESIMA CUARTA: Del presente Contrato (sic) se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, y se encuentran foliados del Nº Uno (01) al Nº Ocho (08), por la firma personal del Ciudadano Dr. PETER (sic) SANCHEZ SINISGALLI, cedula (sic) de identidad Nº V-11.039.482. (…)” (Resaltado añadido)

Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes litigantes en el presente proceso, así como de las características en las cuales quedó circunscrita dicha relación contractual que inició en fecha 15 de mayo de 2014, en el entendido de que la misma recayó sobre un bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 1, el cual forma parte de un inmueble denominado EDIFICIO FAESA I, situado en la Avenida Principal del Sector Las Minas, Km. 15 de la carretera panamericana, y en el entendido de que la compañía demandada en su condición de arrendataria asumió –entre otras cosas- la obligación de pagar los cánones mensuales convenidos en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00), e incluso asumió la obligación de mantener una póliza de seguros por el valor total del inmueble a nombre de la sociedad arrendadora, ello a los fines de cubrir cualquier pérdida eventual derivada de la ocurrencia de algún siniestro, pues en el caso de ocurrir algún siniestro y no estar amparado el inmueble con su respetivo seguro, se vería la arrendataria en la obligación de responder por los daños ocasionados a la arrendadora o a terceros.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 36-68) En copia fotostática ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTARIA debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 23 de marzo de 1995, inscrita bajo el No. 55, Tomo 106-A-SGDO, correspondiente a la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. (parte demandada); en copia fotostática ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada por la mencionada empresa en fecha 20 de noviembre de 1998, y protocolizada ante la Oficina Registral supra mencionada en fecha 25 de enero de 1999, a través de la cual se efectuó la venta de acciones y el nombramiento de la Junta Directiva, siendo los ciudadanos FRANKLIN GONCALVES OLIVEIRA y ADELINO GONCALVES DE LECA, designados para el cargo de Presidente y Vicepresidente, respectivamente; en copia fotostática ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada por la mencionada empresa en fecha 25 de marzo de 1999, y protocolizada ante la Oficina Registral supra mencionada en fecha 14 de mayo del mismo año, a través de la cual se acordó el cambio en la forma de la actuación conjunta de la Junta Directiva; en copia fotostática ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada por la compañía en cuestión en fecha 14 de junio de 1999, y protocolizada ante la Oficina Registral supra mencionada en fecha 23 de julio del mismo año, a través de la cual –entre otras cosas- se designaron los miembros de la Junta Directiva, siendo elegido para ocupar el cargo de Presidente el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNANDES; en copia fotostática ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada por la compañía en cuestión en fecha 25 de noviembre de 2004, y protocolizada ante el Registro Mercantil Tercero del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 9 de diciembre del mismo año, a través de la cual –entre otras cosas- se designó la Junta Directiva, siendo elegido para ocupar el cargo de Presidente el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNANDES; en copia fotostática ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada por la compañía en cuestión en fecha 20 de mayo de 2005, y protocolizada ante la Oficina Registral supra mencionada en fecha 12 de agosto del mismo año, a través de la cual se procedió al aumento del capital social de la compañía y se modificó la cláusula quinta de los Estatutos Sociales de la empresa; y en copia fotostática ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada por la compañía en cuestión en fecha 23 de julio de 2014, y protocolizada ante la Oficina Registral supra mencionada en fecha 6 de octubre del mismo año, a través de la cual –entre otras cosas- se ratificó como Presidente de la compañía al ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNANDES. Ahora bien, en vista que las copias simples de los documentos públicos bajo análisis no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe las tiene como fidedignas de sus originales y les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativas de la constitución legal de la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A., quien funge como demandada en el presente proceso de desalojo, y como demostrativas del cargo de Presidente que detenta el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNANDES.- Así se precisa.

*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte demandante mediante escrito consignado en fecha 17 de febrero de 2016, hizo valer en original FACTURA Nº 000283 de fecha 25 de noviembre de 2016 (cursante al folio 94-95); de la cual se desprende textualmente lo siguiente: “(…) Dr. Peter Sanchez Sinisgalli (…) He recibido de la Firma Mercantil EL POLLO GIGANTE, C.A., la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (BsF. 400.000,00); por concepto de Honorarios Profesionales; con ocasión a asesorías extrajudiciales y la obtención de redacción de un Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) de un Bien (sic) Inmueble (sic), ubicado en la Avenida Principal Las Minas, Sector Las Minas, Km. 15 de la Carretera Panamericana, sentido Caracas-Los Teques, Jurisdicción del Municipio Autónomo Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda propiedad de la firma mercantil Inversiones Irasa C.A. Administradora e inversora Faesa 33 S.R.L. cancelados con cheques Banesco Nº 14020028; Bs 50.000. 45020027 Bs 50.000 Mercantil cheque Nº 49285009 Bs 300.000 (…)”. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión fue desconocida extemporáneamente por la representación judicial de la parte demandada (diligencia inserta al folio 98), esto es, luego de vencidos los cinco días a que hace referencia el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y aun cuando consta en autos que el abogado en ejercicio PITER SANCHEZ SINISGALLI, funge como apoderado judicial de la sociedad mercantil demandante e incluso se encuentra autorizado para realizar las gestiones administrativas y legales que le atañen a la misma (tal como se desprende poder judicial sin limitación que riela a los folios 70-72, en concordancia con las participaciones para el registro de actas de asamblea cursantes a los folios 16 y 22); quien aquí suscribe considera que el contenido de la factura en cuestión no puede ser apreciado por esta alzada, por las razones que se enumerarán a continuación: 1º El instrumento bajo análisis hace alusión a unos supuestos honorarios generados por asesoría extrajudicial y redacción de un contrato de arrendamiento que recayó aparentemente sobre el inmueble objeto de la presente acción de desalojo, sin embargo, tales circunstancias no pudieron ser constatadas por esta sentenciadora e incluso, fueron rotundamente desconocidas por la parte demandada en el curso del proceso; 2º De las actas que conforman el presente expediente, solo puede verificarse la existencia de un contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes, el cual fue suscrito en fecha 15 de mayo de 2014, esto es, dos años y seis meses antes de que se emitiera la factura en cuestión, motivo por el cual no existe coincidencia entre el supuesto cobro por redacción de contrato y la emisión del instrumento in comento; 3) A lo largo del proceso la representación judicial de la parte demandada sostuvo que la emisión de los cheques signados con los Nos. 14020028, 45020027 y 49285009, los cuales coinciden con los datos de los cheques señalados en la factura bajo análisis, se efectuó con ocasión al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse (desde 16 de mayo de 2015 hasta el 15 de abril de 2016), incluyendo los sobrealquileres generados, así mismo, señaló que los pagos se realizaron de manera acumulativa en virtud que jamás se le indicó “(…) la cuenta bancaria que tenía que depositarse los cánones de arrendamiento (…) Mi representado en el mes de noviembre de 2015 específicamente el día 25 y 26 una vez que fue conminada por el apoderado judicial de la parte demandante mi representado paga los cánones de arrendamiento (…)” (Vto. Folio 112); 4) De la prueba de informes promovida por la parte demandada (resultas insertas al folio 103-104 y 109-111), se desprende que los cheques Nos. 14020028 y 45020027 fueron emitidos en fecha 25 de noviembre de 2015, siendo el cheque signado con el No. 49285009 emitido en fecha 26 de noviembre del mismo año, todo lo cual tampoco coincide con la fecha de emisión de la factura promovida; y 5) Se evidencia que la documental en cuestión aparentemente fue suscrita en fecha 25 de noviembre de 2016, sin embargo, fue promovida nueve meses antes de su supuesta suscripción, esto es, mediante escrito consignado en fecha 17 de febrero de 2016; de esta manera, siendo que existen numerosas irregularidades e inconsistencias entorno a la probanza analizada en el presente particular, esta alzada no puede conferirle ningún valor probatorio y por lo tanto debe desecharla del proceso.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Partiendo de las actas que conforman el presente expediente, encontramos que la representación judicial de la parte demandada no hizo valer ninguna documental junto con el escrito de contestación; sin embargo, abierto el juicio a pruebas promovió PRUEBA DE INFORMES de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la SUPERINTENDENCIA DE BANCO Y OTRAS INSTITUCIONES FINANCIERAS (SUDEBAN), con el objetivo de que dicho organismo “(…) solicite a las instituciones financieras BANESCO y Banco Mercantil, si fueron pagados por estas instituciones los siguientes cheques: 1) BANESCO, Cuenta Corriente Nº 01340214112141011998, cheque Nº 14020028, de fecha 25 de noviembre de 2015 por Bs, 50.000,00 a favor del ciudadano PITER PAOLO SÁNCHEZ SINISGALLI. 2) BANESCO, Cuenta Corriente Nº 01340214112141011998, cheque Nº 45020027, de fecha 25 de noviembre de 2015 por Bs 50.000,00 a favor del ciudadano PITER PAOLO SÁNCHEZ SINISGALLI. 3) Banco Mercantil, Cuenta Corriente Nº 01050136911136018964, cheque Nº 49285009, de fecha 26 de noviembre de 2015 por Bs. 300.000,00 a favor del ciudadano PITER PAOLO SÁNCHEZ SINIGALLI. (…)” En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión se deprende que el BANCO MERCANTIL hizo saber textualmente que: “(…) el cheque Nº 49285009 por Bs 300.000,00 girado contra la cuenta Nº 1136-01896-4 perteneciente el (sic) Pollo Gigante C.A, efectivamente fue cobrado por el ciudadano Piter Sánchez mediante depósito realizado en la cuenta Nº 01910163162100009154 del Banco Nacional de Crédito (…)” (folio 103-104), y por su parte BANESCO BANCO UNIVERSAL hizo saber lo siguiente: “(…) cumplimos en suministrarle copia de los cheques Nº 14020028 y Nº 45020027 perteneciente a la cuenta corriente Nº 0134-0214-11-21410111998 a nombre de la persona jurídica El Pollo Gigante C.A. J-00276333-7. (…)” (folio 110-111); consecuentemente, quien aquí suscribe en vista de que tales resultas guardan relación con los hechos controvertidos en el presente proceso seguido por desalojo, les confiere pleno valor probatorio y las tiene como demostrativas de que la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. (parte demandada) emitió en el mes de noviembre del año 2015, tres cheques a favor del abogado en ejercicio PITER SANCHEZ, quien funge como apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33 S.R.L. (parte actora) y se encuentra ampliamente facultado para cobrar cantidades de dinero por concepto de cánones de arrendamiento generados a favor de la mencionada empresa (tal como se desprende del poder judicial sin limitación inserto al folio 70-72), así mismo, dichas resultas se tienen como demostrativas de que el prenombrado profesional del derecho cobró los instrumentos en cuestión, los cuales en su totalidad arrojan la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00); debiendo en tal sentido aclararse que aun cuando de las resultas bajo análisis no se desprenda por cuáles conceptos fueron realizados los pagos supra analizados, esta sentenciadora en vista de que la promovente reiteró en el curso del juicio que los mismos fueron efectuados con ocasión al pago acumulativo de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse desde el día 16 de mayo de 2015 hasta el 15 de abril de 2016, incluyendo los sobrealquileres generados (aduciendo que a ello fue conminado por la representación de la arrendadora) (lo cual se desprende del escrito cursante al folio 89-91), y en virtud que la parte actora no logró desvirtuar tales señalamientos, debe en efecto tenerse a la prueba de informes aquí analizada como demostrativa de las mencionadas circunstancias.- Así se precisa.

*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia consignada en fecha 31 de mayo de 2016, hizo valer en original CONSTANCIA y COMPROBANTE DE DEPÓSITO BANCARIO No. 177542122 (cursante al folio 106-107), el cual fue expedido por el BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO (debidamente firmado y sellado); con ocasión al depósito efectuado por la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. (parte demandada) en la cuenta signada con el No. 0175-0121-62-0071629858, perteneciente al Juzgado del Municipio Los Salias, por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00), por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al periodo del 16 de abril de 2016 al 16 de mayo del mismo año. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue desvirtuada por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de las circunstancias supra precisadas.- Así se establece.
CAPÍTULO IV
SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 21 de julio de 2016, el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo que a continuación se transcribe:

“(…) 1. DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES. (…) Expresa la parte demandada que cuando el actor reclama, además de la condenatoria en costas, los honorarios profesionales se incurre en inepta acumulación de pretensiones, (…) De acuerdo con el criterio asentado en el fallo transcrito con inmediata anterioridad, el cual acoge esta sentenciadora en toda su integridad, se estima que en el presente caso no nos encontramos ante una inepta acumulación de pretensiones, pues el actor dejó expresado, aun cuando muy deficientemente, que la acción interpuesta era de desalojo y la fundamentó la demanda en los literales a e i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que se sustanció por el procedimiento oral sancionado en el 859 y siguientes del texto adjetivo civil, tal como lo ordena el artículo 43 de la Ley especial, sin haberle dado trámite alguno a la reclamación de honorarios, y aun cuando el demandante asentó muy defectuosamente la base legal de la demanda al exponer una mixtura inconexa del juicio breve y oral simultáneamente, este Juzgado lo tramitó apegada a derecho. En consecuencia, se estima improcedente este (sic) defensa. Así se declara.
(…omissis…)
Sentado lo anterior se aprecia que el segundo punto controvertido recae sobre la insolvencia de la parte demandada en los cánones locativos que corren desde mayo de 2014 hasta octubre de 2015, y al efecto se observa que de acuerdo con las reglas que informan la carga de la prueba contenidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, corresponde al actor demostrar la existencia de la obligación, lo cual cumplió con el contrato acompañado al escrito libelar, donde en su cláusula cuarta se fijó el canon en NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs 9.000.00) pagaderos los primeros cinco (5) días del mes y en la cláusula quinta se dispuso que la falta de pago de una (1) o más mensualidades daba derecho a pedir la resolución del contrato y inmediata desocupación, contraviniendo esta última el supuesto consagrado por la ley para interponer la acción de desalojo en el artículo 40, literal a de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (…) se examinará el incumplimiento denunciado sobre la base en que fue establecido en la norma y al efecto se observa que el actor denuncia el desacato contractual de pensiones superiores a dos (2) consecutivas.
Con este propósito se aprecia que el demandado a objeto de comprobar su solvencia promovió prueba de informes, antes valorada, donde se dejó constancia de la emisión y el cobro de los mencionados títulos valores, e igualmente se advierte que la representación judicial de la parte actora respecto a estos pagos manifestó que efectivamente se realizaron pero que correspondía a honorarios profesionales para lo cual acompañó recibo emitido por él mismo, donde señala haber recibido la indicada cantidad por ese concepto “con ocasión a asesorías extrajudiciales, y la obtención redacción de un Contrato de Arrendamiento de un Bien Inmueble”, al cual, se reitera, ni puede atribuírsele ningún valor probatorio por vulnerar el principio de alteridad de la prueba.
Aunado a lo anterior se aprecia, además, que el apoderado judicial demandante no presentó ningún medio probatorio que aporte verosimilitud a este aserto, con el agravante de que, de ser cierto, devendría en ilegal conforme al artículo 17 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que establece que el arrendatario no está obligado a “pagar primas por cesión; traspaso; arriendo; por venta de punto comercial; o aceptar como condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato” (Subrayado agregado).
En el mismo sentido es oportuno destacar que la insolvencia que denuncia el actor en el libelo abarca dieciocho (18) mensualidades, a saber: 1) mayo, 2) junio, 3) julio, 4) agosto, 5) septiembre, 6) octubre, 7) noviembre y 8) diciembre, todos de 2014 y 9) enero, 10) febrero, 11) marzo, 12) abril, 13) mayo, 14) junio, 15) julio, 16) agosto, 17) septiembre y 18) octubre, todos de 2015, los cuales a razón de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs 9.000,00) cada una, suman el monto de CIENTO SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs 162.000,00), cantidad muy inferior a la que canceló la parte demandada mediante títulos valores –cheques- por un cobro ilegal de asesorías.
En consecuencia de lo expuesto, y habiendo demostrado la parte accionada un pago por una cantidad que excede con creces el monto que le imputa adeudado, se estima improcedente la acción de desalojo ejercida por la imputada causal. Así se declara.

DEL TERCER PUNTO CONTROVERTIDO
Por último, en lo que concierne al incumplimiento contractual respecto a la cláusula décima tercera que exige al arrendatario mantener una póliza de seguro para cubrir los posibles daños al local, advierte esta sentenciadora que dicha cláusula pone en cabeza del inquilino una obligación en protección al arrendador, para responder por la pérdida o daño de la cosa arrendada, por los casos de incendio, daños por agua, explosiones, inundaciones, derrumbes, riesgos locativos, terremotos, guerra o motín y responsabilidad civil en general; de suerte que su desacato, como el de cualquiera de las cláusulas da derecho al arrendador “de pedir la resolución del mismo, así como la desocupación del inmueble dado e arrendamiento SIN PLAZO ALGUNO, en cuyo caso EL ARRENDATARIO deberá cancelar los cánones de arrendamiento por los meses que faltaren para la culminación del término del presente Contrato”; cláusulas que no se ajustan a lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que taxativamente dispone que las garantías que el arrendador podrá exigir al arrendatario sólo podrán ser el depósito en efectivo o la fianza, con lo que impuso normas más rígidas a las previstas por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, en su artículo 13 establecía estas garantías de manera enunciativa y solo estipulaba que podían ser reales o personales y no podían coexistir ambas, sin embargo en el caso de autos el arrendador dispuso una obligación adicional al arrendatario sobre suscripción de pólizas que no está acorde con las que le establece la ley y, por tanto, viola los principios que deben regir este tipo de relaciones, las cuales deben estar apegadas a los parámetros de equilibrio y justicia que ella consagra, por lo cual se declara que esta cláusula es nula y sin ningún efecto jurídico.
Así las cosas, la presente demanda deberá sucumbir y así se declarará en el dispositivo del fallo.

DECISIÓN
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de desalojo interpuesta por ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA S.R.L. contra la empresa EL POLLO GIGANTE C.A.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas. (…)”

CAPÍTULO V
ALEGATOS EN ALZADA.

Partiendo de las actas que conforman el presente expediente, observamos que en fecha 14 de octubre de 2016, la representación judicial de la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. (parte demandada), consignó ante esta alzada ESCRITO DE INFORMES (cursante al folio 128-165); realizando en tal sentido un recuento de las actuaciones desplegadas en el curso del juicio, y sosteniendo –entre otras cosas- que: “(…) la Sentencia proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias (…) aquí apelada, cumple con todos los requisitos de forma y de fondo que debe cumplir una sentencia. A todo evento, ratifico todas las defensas opuestas en el presente procedimiento, negando, rechazando y contradiciendo nuevamente en toda y cada una de sus partes la demanda temeraria y sin fundamento jurídico interpuesta por la parte Actora (sic), con la cual no existe una relación entre los hechos y el derecho alegado en el escrito libelar. (…) En cuanto a la pretensión de la parte Actora (sic) por la insolvencia de mi representada EL POLLO GIGANTE, C.A., se puede evidenciar que en el Poder Apud Acta que se encuentra agregado en el expediente (Folios 70, 71 y 72), en las líneas 16, 17 y 18 del folio 71, el Actor (sic) otorgó poder para recibir o cobrar cantidades de dinero provenientes de su propiedad por concepto de cánones de arrendamiento. En ejercicio de esta facultad, el apoderado del actor, abogado PUTER SANCHEZ, conminó a mi representada el 25 y 26 de noviembre de 2015 para que pagara los cánones de arrendamiento que adeudaba y se le elaborara otro contrato de arrendamiento; situación que quiso desvirtuar en el proceso, reconociendo además en el proceso, que sí recibió las cantidades de dinero alegadas por mi representada. Motivo por el cual el sentenciador declaró Improcedente la Acción de Desalojo ejercida por la imputada causal que contempla la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Tal como lo expresa la referida sentencia apelada, los supuestos cánones insolutos que alega la parte Actora (sic), que no han sido pagados, de dieciocho (18) mensualidades, por un monto de Bs. 9.000,00 cada uno, asciende a la cantidad de Bs. 162.000,00; monto este ínfimo respecto a los pagos efectuados por mi representada, asumiendo la parte Actora (sic), que el pago recibido corresponde a honorarios profesionales, incurriendo en la ilegalidad en el ejercicio de la profesión como abogado, pretendiendo tergiversar los hechos, incorporando instrumento fiscal, el cual fue impugnado por esta representación. Este instrumento no emana de mi representada ni tampoco fue suscrito, y a su vez, dicho supuesto elemento probatorio no convalida la aceptación ni tácita ni expresa de su contenido. En cuanto a la obligación contractual de que mi representada contratara una póliza de seguro, la sentencia expresa que el referido contrato violó el orden público, no ajustándose a los principios que la ley determina (…) Por los motivos antes expuestos (…) solicito muy respetuosamente a este Tribunal, declare: 1. SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandante 2. Ratifique en todo y cada una de sus partes, la sentencia proferida por el Juzgado de Municipio (…)”.
Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que en fecha 27 de octubre de 2016, la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA S.R.L. (parte actora), consignó ESCRITO DE OBSERVACIONES ante esta alzada (insertos al folio 136-138); a través del cual manifestó –entre otras cosas- que: “(…) Niego rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes como igualmente trunco el posible y supuesto efecto probatorio de los afirmado por la parte demandada, en cuanto a que dicho pagos efectuados por la parte demandada ampliamente identificado en el escrito de informes, sean imputables a los cánones de arrendamiento adeudados al arrendador o SOBREALQUILERES, tal falsedad estriba en el hecho cierto, como se evidencia y aporto en recibo original (Cuaderno Principal Exp. De Causa) de honorarios profesionales recibido conforme por la firma mercantil demandada (TAL COMO SE EVIDENCIA EN PIE DE PAGINA DE DICHO RECIBO) generados por los conceptos ampliamente descritos en este recibo, de un monto total de Cuatrocientos Mil Bolívares exactos adicional al el (sic) impuesto respectivo (…) cuando se cancelan los meses de arrendamiento adeudados por parte del arrendatario al arrendador siempre se emite y entrega recibos de cancelación de cánones de arrendamiento correspondiente al mes respectivo de pago o cancelación situación esta que en ningún lado de este expediente reposa ciudadana juez superior y como no tienen nada en sus manos como demostrar el pago faltante de los meses adeudados pretenden usar un recibo de pago de honorarios profesionales (que nada tiene que ver con el pago insoluto mensual de cánones de arrendamiento) debidamente generado y pagado además de aceptado por ellos tal como ya señalé anteriormente donde aparece el sello y rif en húmero original donde fue recibido. (…) no esta (sic) enterado indudablemente que los canones (sic) de arrendamiento para uso comercial y su procedimiento en la fijación de los canones (sic) de arrendamiento para uso comercial ya fueron liberados en su totalidad y son tanto el arrendador como el arrendatario de mutuo y amistoso acuerdo los únicos como señala el reglamento de esa misma ley los autorizados para fijar el nuevo canon de arrendamiento a regir a futuro (…)”.

CAPÍTULO VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que fue proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 21 de julio de 2016; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA S.R.L. contra la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A., ambas ampliamente identificadas en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se evidencia que en el escrito libelar la representación judicial de la parte actora adujo –entre otras cosas- que su representada mantiene una relación arrendaticia con la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A., la cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 1, ubicado en el Km. 15 de la carretera panamericana, Edificio Faesa I, Planta Baja, Av. Principal de Las Minas; que la prenombrada compañía se encuentra disfrutando de la prórroga legal, y ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de mayo de 2015 hasta el mes de octubre de 2015, ello en contravención con lo previsto en la cláusula cuarta del último contrato suscrito en fecha 15 de mayo de 2014; que la sociedad mercantil supra mencionada ha incumplido además con su obligación de mantener una póliza de seguros por el valor total del inmueble a nombre de la sociedad arrendadora, ello en contravención con lo previsto en la cláusula décima sexta; que han sido múltiples las gestiones realizadas a los fines de que el arrendatario diera cumplimiento al compromiso asumido, y que por tales razones procede a demandarlo por DESALOJO de conformidad con lo dispuesto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por otra parte, se evidencia que la representación judicial de la sociedad mercantil demandada en la oportunidad para contestar, procedió a negar, rechazar y contradecir la acción incoada, alegando en tal sentido la inepta acumulación de pretensiones; y manifestando –entre otras cosas- que su poderdante no debe ninguna cantidad de dinero por concepto de canon de arrendamiento a la parte actora; que se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones contractuales; que no se encuentra en el lapso de prórroga legal al cual se hace alusión en el libelo; y que por las razones antes expuestas, solicita sea declarada SIN LUGAR la referida demanda con todos los pronunciamientos de Ley. Así mismo, en el decurso de la audiencia o debate oral celebrado ante el tribunal de la causa, sostuvo que la representación de la parte actora nunca le indicó la cuenta bancaria en la cual debía realizar el depósito de los cánones de arrendamiento respectivos, por lo cual fue en noviembre del año 2015, una vez que dicha representación conminó a su representada, cuando ésta procedió a pagar los cánones de arrendamiento en cuestión; y finalmente, señaló que con respecto a la póliza de seguros, que la Ley que regula los alquileres de locales comerciales sólo contempla la posibilidad de exigir depósito o fianza.
Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia; y en vista que el recurso de apelación bajo análisis fue ejercido por la representación judicial de la parte actora, quien aquí suscribe debe en esta oportunidad dejar sentado que la presente revisión en alzada se circunscribirá a emitir pronunciamiento únicamente con respecto a lo que le fue negado a dicha parte, ello en razón del principio de la reformatio in peius o reforma en perjuicio, el cual prohíbe al juez superior empeorar la situación del apelante, en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte.
Aclarado lo anterior, y adentrándonos a las circunstancias de fondo debatidas en el caso de marras, encontramos que la sociedad mercantil demandante persigue el DESALOJO de un bien inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 1, ubicado en el Km. 15 de la carretera panamericana, Edificio Faesa I, Planta Baja, Av. Principal de Las Minas; en tal sentido, resulta pertinente pasar a analizar la norma que regula las acciones de esta naturaleza, específicamente lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente:

Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Resaltado añadido)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo (como ocurre en autos), la acción de resolución de contrato o el cumplimiento del mismo; a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento o dos cuotas de condominio consecutivas, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, que haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, que haya cambiado el uso del inmueble, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, que el arrendatario haya incumplido cualquier obligación que le corresponda, entre otros, todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
Ahora bien, con apego a lo antes dicho y en virtud que en el caso de autos la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar señaló –entre otras cosas- que la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A., en su condición de arrendataria incumplió con su obligación de cancelar los cánones correspondientes al mes de mayo de 2015 hasta el mes de octubre del mismo año, actuando de esta manera en contravención con lo previsto en la cláusula cuarta del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 15 de mayo de 2014 (cursante al folio 27-34), de la cual se desprende textualmente que: “(…) El canon mensual de arrendamiento por el inmueble objeto de este Contrato, (sic) ha sido convenido en la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (sic) FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (sic) (Bs.F. 9.000,00) mensuales, que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar al vencimiento de los cinco primeros días de cada mes en la oficina de EL ARRENDADOR, que EL ARRENDATARIO declara conocer. (…)”, e incurriendo en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial supra transcrito; mientras que por su parte, la representación judicial de la empresa demandada en la oportunidad para contestar reconoció expresamente la existencia de la mencionada obligación, afirmando que su mandante canceló los mencionados cánones de arrendamiento y que por lo tanto se encuentra solvente, consecuentemente, quien aquí suscribe partiendo de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que la carga probatoria en el presente juicio recaía en la compañía accionada, quien debía demostrar en el curso del proceso el acaecimiento del pago supra mencionado o el hecho extintivo de la obligación referida en el presente particular.
En este sentido, siendo que la representación judicial de la parte demandada en el curso de proceso promovió PRUEBA DE INFORMES de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de cuyas resultas provenientes del BANCO MERCANTIL y BANESCO BANCO UNIVERSAL (insertas a los folios 103-104 y 110-111, respectivamente), se desprende –entre otras cosas- que la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. (parte demandada, en condición de arrendataria) emitió en el mes de noviembre del año 2015, tres cheques signados con los Nos. 14020028, 45020027 y 49285009, a favor del abogado en ejercicio PITER SANCHEZ, quien funge como apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33 S.R.L. (parte actora, en condición de arrendadora) y se encuentra ampliamente facultado para cobrar cantidades de dinero por concepto de cánones de arrendamiento generados a favor de la mencionada empresa (tal como se desprende del poder judicial sin limitación inserto al folio 70-72); que el prenombrado profesional del derecho cobró los instrumentos en cuestión, los cuales en su totalidad arrojan la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00); y que dichos pagos fueron realizados con ocasión al pago acumulativo de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse contados desde el día 16 de mayo de 2015 hasta el 15 de abril de 2016, incluyendo los sobrealquileres generados (escrito cursante al folio 89-91), lo cual –según el decir de la promovente- fue conminado por la representación de la arrendadora; consecuentemente, quien la presente causa resuelve en vista que la parte actora no logró desvirtuar las mencionadas circunstancias en el curso del juicio, pues la FACTURA Nº 000283 promovida a tales fines fue desechada del proceso por presentar numerosas irregularidades (inserta al folio 94-95), puede afirmar que en el caso de autos quedó demostrado fehacientemente el pago de los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos, y por lo tanto quedó demostrada la solvencia de la sociedad mercantil demandada, pues al ser recibidos y cobrados los aludidos cheques por la representación de la parte actora durante la tramitación del presente proceso, fue claramente convalidada y aceptada la forma en la que fueron realizados dichos pagos.- Así se precisa.
Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, señaló que la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A. en su condición de arrendataria, incumplió con su obligación de mantener una póliza de seguros a beneficio de la arrendadora durante la vigencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 15 de mayo de 2014 (cursante al folio 27-34), contraviniendo de esta manera –según su decir- con lo dispuesto en la cláusula décima sexta del mencionado convenio, de la cual se desprende textualmente que: “(…)EL ARRENDATARIO se compromete a tomar y mantener una póliza de seguros por el valor total del inmueble objeto de este Contrato (sic), a nombre del arrendador para cubrir eventuales pérdidas derivadas por la ocurrencia de (…) siniestros (…) en el entendido de que de ocurrir un siniestro de los antes mencionados y no estar amparado el inmueble objeto del presente Contrato con su respectivo seguro EL ARRENDATARIO responderá por los daños que este sufriere o causare a un tercero; quedará relevado EL ARRENDADOR de toda obligación derivada de los conceptos mencionados en la presente Cláusula. (…)”; e incurriendo en la causal de desalojo prevista en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, a los fines de verificar si la parte demandada tenía o no la obligación de suscribir y/o mantener una póliza de seguros durante la vigencia del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado, debe necesariamente esta alzada con atención al principio dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasar a interpretar la cláusula transcrita en el párrafo precedente, ello con apego al propósito e intención de las partes contratantes; y en tal sentido, partiendo de su minucioso análisis puede inferirse que ciertamente la arrendataria se comprometió a suscribir y mantener una póliza de seguros por el valor total del inmueble dado en arrendamiento (objeto del presente proceso) a nombre o beneficio de la arrendadora, ello a los fines de cubrir eventuales pérdidas derivadas de la ocurrencia de siniestros (tales como incendios, explosiones, inundaciones, derrumbes, responsabilidad civil, entre otros), sin embargo, en vista que en la referida cláusula se previó como alternativa que en caso de ocurrir un siniestro y de no estar el mencionado inmueble amparado con su respectivo seguro, la arrendataria tendría que responder por los daños y perjuicios que el referido siniestro causare tanto a la arrendadora como a los terceros afectados, consecuentemente, puede quien aquí suscribe afirmar que la suscripción de la póliza de seguros bajo análisis no era de carácter imprescindible, quedando por lo tanto la demandada facultada para optar entre suscribirla o eventualmente responder por los daños que derivaran de algún siniestro.- Así se precisa.
En efecto, siendo que la suscripción y mantenimiento de la póliza de seguros en el caso de marras, con atención a lo convenido por las partes contratantes, era de carácter opcional o facultativo; pues, a la arrendataria se le daba la posibilidad de suscribir una póliza o eventualmente responder por los daños que derivaran de algún siniestro, considera esta alzada que la no suscripción de la póliza de seguros tantas veces mencionada, no puede ser vista como un incumplimiento propiamente dicho, y por lo tanto puede afirmarse que la parte demandada no incurrió en la causal invocada como fundamento de la pretensión, esto es, la causal de desalojo prevista en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se precisa.
A tenor de lo anterior, en vista que la parte demandada no incurrió en ninguna de las causales invocadas como fundamento de la demanda, debe esta alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio PITER PAOLO SANCHEZ SINISGALLI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA S.R.L., contra la decisión que fue proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 21 de julio de 2016; y CONFIRMAR bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la referida decisión, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por la mencionada empresa contra la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A., todos ampliamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en la dispositiva.- Así se precisa.

CAPÍTULO VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio PITER PAOLO SANCHEZ SINISGALLI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA S.R.L., contra la decisión que fue proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 21 de julio de 2016; y CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la referida decisión, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por la mencionada empresa contra la sociedad mercantil EL POLLO GIGANTE C.A., todos ampliamente identificados en autos.
Se condena en costas a la parte actora y apelante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los quince (15) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

ZBD/Adriana
Exp. Nº 16-9037