REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 206º y 157º PARTE DEMANDANTE: APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE No: Ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.190.596. Abogada en ejercicio MARIA DEL CARMEN NUZZO SGAMBATO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.834. Ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.766.374. Abogada en ejercicio MARIBEL BARROSO CORTEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 45.453. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL (SENTENCIA DEFINITIVA). 16-9009. CAPÍTULO I ANTECEDENTES. Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio MARIBEL BARROSO CORTEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, en fecha 7 de junio de 2016; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ contra el prenombrado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, todos ampliamente identificados en autos. Una vez recibido el presente expediente por esta alzada, se observa que mediante auto dictado en fecha 13 de julio de 2016, se le dio entrada en el Libro de causas respectivo, fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho. Mediante auto dictado en fecha 29 de septiembre de 2016, se declaró vencido el lapso para presentar observaciones a los informes de conformidad con lo estipulado en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ninguna de las partes hizo uso de este derecho; así mismo, se dejó constancia que comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, de acuerdo con lo previsto en el artículo 521 eiusdem. Posteriormente, mediante auto dictado en fecha 28 de noviembre de 2016, esta alzada difirió por un lapso de diez (10) días continuos la oportunidad para dictar sentencia, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, llegada la oportunidad para resolver el recurso de apelación interpuesto, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. CAPÍTULO II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE ACTORA: Mediante libelo presentado en fecha 15 de octubre de 2015, la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ, estando debidamente asistida por la abogada en ejercicio MARIA DEL CARMEN NUZZO SGAMBATO, procedió a demandar al ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo que a continuación se señala: 1.- Que celebró un contrato de arrendamiento en forma escrita a tiempo determinado con el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, sobre un inmueble constituido por un local comercial de su propiedad, que tiene un área de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 Mts2), ubicado en la Avenida Ribas, al lado del Banco Provincial de la ciudad de Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander del estado Bolivariano de Miranda, identificado con el Nº 1-A; por el lapso de dos (2) años fijos no prorrogables, venciéndose el mismo el día 30 de septiembre de 2012. 2.- Que se renovó el contrato por dos (2) años más, venciéndose por lo tanto el día 30 de septiembre de 2014; siéndole participada al ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, su decisión de no renovar el mismo mediante notificación judicial celebrada el 12 de agosto de 2014, signada con el Nº 240-2014. 3.- Que a pesar de las exigencias que le ha hecho insistentemente al prenombrado de manera extrajudicial para que entregue el inmueble de forma voluntaria, éste no ha querido cumplir con la entrega del local arrendado, motivo por el cual acude al tribunal para obtener la tutela judicial y exigirle al arrendatario que cumpla su obligación de entregar el inmueble o a ello sea obligado judicialmente. 4.- Que el inmueble le pertenece tal y como consta de documento debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Tomás Lander del estado Miranda en fecha 9 de octubre de 1998, anotado bajo el Nº 32, Tomo Primero, Protocolo Primero de ese año. 5.- Que el inmueble en cuestión está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: “(…) NORTE: Con inmueble que es o fue del Hospital en doce metros con cincuenta centímetros (12,50mts), SUR: Con calle Padre Arroyo en doce metros cincuenta centímetros (12,50mts), ESTE: Con la Avenida Ribas en dieciséis metros (16,00mts) y OESTE: Con inmueble que es o fue de Víctor Ramón Barrios Hernández en dieciséis metros (16,00 mts) (…)”. 6.- Que en el documento privado contentivo de la relación locativa (último contrato) de fecha 1º de octubre de 2012, se estipuló en su cláusula segunda, que el tiempo de duración o vigencia del contrato de arrendamiento era por dos (2) años fijos, contados a partir del 1º de octubre de 2012 y previsto su vencimiento para el 30 de septiembre de 2014. 7.- Que concluido el término fijo del último contrato, el inquilino usó y agotó íntegramente el plazo de la prórroga de ley, prórroga legal que le fue notificada en su oportunidad y que se agrega al presente escrito en original. 8.- Que el arrendatario aún permanece ocupando el inmueble en cuestión, ello a pesar de la oposición que ha hecho a esa situación, y aún cuando ha transcurrido más del tiempo de la prórroga de ley. 9.- Que fundamenta su pretensión en los artículos 26 y 40 literal “g” de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.594, 1.595, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. 10.- Que por las razones antes expuestas, y en virtud que han sido agotadas todas las gestiones extrajudiciales tendientes a lograr la ejecución o cumplimiento de la obligación contractual asumida por el arrendatario, en vista de haberse producido el vencimiento del término estipulado para la prórroga legal del término del contrato de arrendamiento, procede a demandar al ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, para que convenga o sea condenado en lo siguiente: “(…) PRIMERO: Que el término de la Prorroga (sic) de Ley (sic) del Contrato(sic) de Arrendamiento(sic) suscrito, se venció y se extingue su permanencia en el inmueble; y como consecuencia de ello, es su obligación proceder de inmediato a restituirlo o efectuar la entrega material del inmueble, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia y solvente en los servicios públicos y privados de que dispone y disfruta y son de su exclusiva cuenta, o en su defecto este Tribunal ordene y ejecute su entrega(…) 11.- Que estima la demanda en la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 79.620,00). PARTE DEMANDADA: Mediante escrito consignado en fecha 18 de enero de 2016, la abogada en ejercicio MARIBEL BARROSO CORTEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, procedió a contestar la demanda intentada contra de su representado; sosteniendo para ello lo siguiente: 1.- Que solicita se declare la inadmisibilidad de la demanda por considerar que en la presente causa operó una acumulación indebida de pretensiones, prohibida expresamente en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. 2.- Que opone como defensa perentoria de fondo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 de la norma civil adjetiva, la cuestión a que se refiere el ordinal 11º del artículo 346, referido a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; ello en virtud de la inepta acumulación incurrida por el actor al solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble, pues los procedimiento a aplicar serían autónomos y por lo tanto las pretensiones incompatibles entre sí. 3.- Que en el caso de autos la parte actora demandó acumulativamente el cumplimiento del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial; pretensiones que deben seguirse por procedimientos autónomos, ya que el primero se tramita a través del procedimiento breve y el segundo a través del procedimiento oral. 4.- Que en fecha 12 de agosto de 2014, su representado fue notificado judicialmente de la no prórroga del contrato de arrendamiento y con esa notificación quedó establecida la prórroga legal de un (1) año contado a partir del día 30 de septiembre de 2014 hasta el día 31 de septiembre de 2015; todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 5.- Que conforme a lo dispuesto en la norma in comento, la cual contempla que “durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”; en concordancia con lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, su representado ha venido cumpliendo con los aumentos de acuerdo al índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela, lo cual se puede verificar en los depósitos de los cánones de arrendamiento que fueron consignados en el expediente S-C01 que cursa en el Juzgado Segundo del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. 6.- Que antes del vencimiento del mes de octubre del año 2014, su representado fue a pagar el canon de arrendamiento correspondiente a ese mes, pero la arrendadora LILIA AURORA PEÑA LOPEZ, se rehusó a recibir la pensión mensual, con la sola intención de colocar en situación de insolvencia al arrendatario; que ante esa situación y de conformidad con lo previsto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, su representado se vio en la necesidad de acudir ante la instancia judicial para realizar la consignación de las pensiones de arrendamientos vencidas, las cuales ha venido consignado mensualmente en la cuenta corriente signada con el Nº 01750370730073019396 a nombre del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en la entidad financiera Banco Bicentenario, agencia Ocumare del Tuy. 7.- Que su representado firmó un contrato de arrendamiento con una pensión arrendaticia fijada de mutuo acuerdo en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 4.575,00) mensuales para el primer año y para el segundo año el canon de arrendamiento fue aumentado y corregido según la tasa de inflación que publicó el Banco Central de Venezuela, quedando establecido en la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 6.635,00); que a partir del mes de octubre del año 2014, fue aumentado el canon mensual por la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 10.363,87), por concepto del índice inflacionario de ese año que cerró en un 64,4 %, lo que genera un incremento en cada una de las pensiones mensuales de SEIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.674,42), quedando las pensiones arrendaticias para el año 2015 en DIECISIETE MIL TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 17.038,42), todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. 8.- Que una vez finalizada la prórroga legal de un (1) año, contado a partir del día 30 de septiembre de 2014 hasta el día 31 de septiembre de 2015, su mandante en calidad de arrendatario, continuó ocupando el inmueble arrendado en las mismas condiciones contractuales, sin que la arrendadora hiciera oposición o efectuara algún acto para impedir que el arrendatario continuara ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal. 9.- Que en la admisión de la demanda no se especificó el procedimiento a aplicar, ya que la parte demandante en el petitorio solicitó el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil y solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el desalojo, sin prever que se tramita por un procedimiento diferente. 10.- Que ha quedado comprobado que su representado celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ; que en el citado contrato se estableció en su cláusula segunda que el tiempo de duración del mismo sería de dos años fijos prorrogables por dos años más, siempre que las partes notificaran su interés de no prorrogarlo con por lo menos un mes de anticipación; que no obstante a lo anterior, se evidencia que posterior a la terminación de la prórroga legal, es decir, a partir del 1º de octubre de 2015, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y la arrendadora no se opuso a ello ni realizó diligencia alguna tendiente a solicitar el desalojo de su representado, y que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la táctica reconducción. 11.- Que admiten que la actora es propietaria del inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Rivas al lado del Banco Provincial distinguido con el Nº 1-A en jurisdicción del Municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy, estado Miranda, cuyos linderos son los siguientes: “NORTE: Con inmueble que es o fue del Hospital Simón Bolívar, hoy propiedad de Antonio Pereira; SUR: Con lote propiedad de Rosa Benita Pariata de Mesa; ESTE: Con la Avenida Rivas y OESTE: Con inmueble que es o fue de Víctor Ramón Barrios Hernández hoy de Vilama Josefina Venegas de Pérez, que le fue adquirido a Rosa Periata.” 12.- Que admiten que fue celebrado un contrato de arrendamiento por un lapso de dos (2) años fijos, venciéndose el mismo el día 30 de septiembre de 2012; que dicho contrato se renovó por dos (2) años más, venciéndose tal renovación el 30 de septiembre de 2014; y que el arrendatario fue notificado judicialmente en fecha 12 de agosto de 2014, donde le participaron el disfrute de la prórroga legal y la decisión de no prorrogar el mencionado contrato de arrendamiento. 13.- Que niegan y rechazan que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado, pues ciertamente el contrato era a tiempo determinado pero después del vencimiento de la prórroga legal de un (1) año, la cual venció el día 31 de septiembre de 2015, su representado en calidad de arrendatario continuó ocupando el inmueble, en las mismas condiciones previstas en el contrato de arrendamiento, e incluso pagando el canon de arrendamiento con los respectivos aumentos al índice inflacionario del Banco Central de Venezuela. 14.- Que el demandante al solicitar el desalojo del inmueble arrendado, está convalidando la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. 15.- Que niegan y rechazan que el arrendador haya realizado múltiples gestiones amigables para lograr el cumplimiento del arrendatario; que en el caso de marras no cursan elementos probatorios que demuestren que la parte actora haya efectuado algún acto para impedir que el arrendatario continuara ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal, tanto es así que la presente demanda se interpone tres meses después de vencida la prórroga legal, aun cuando la demandante estaba en conocimiento de que su poderdante había continuado pagando los cánones de arrendamiento respectivos. 16.- Que niega, rechaza y contradice la imaginaria cuantía de SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 79.620,00), equivalentes a SETECIENTOS TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (730 U.T.), por carecer de las bases legales estipuladas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y en virtud que, si el contrato fuera a tiempo indeterminado el valor se determinaría acumulando las pensiones o cánones de un año, los cuales para el año 2015 es por DIECISIETE MIL TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 17.038,42). 17.- Que de conformidad con lo previsto en el artículo 25 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicita el derecho de preferencia arrendaticia. CAPÍTULO III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE DEMANDANTE: De las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que conjuntamente con el libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folio 6-7) Marcado con la letra “A”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ (aquí demandante, en condición de arrendadora) y el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ (aquí demandado, en condición de arrendatario), en fecha 1º de octubre de 2010; cabe acotar que el contrato en cuestión se encuentra debidamente firmado por los prenombrados, y de su contenido se desprende textualmente lo siguiente: “(…) PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble constituido por un Local Comercial, que tiene un área de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 Mts2), ubicado en la Avenida Rivas, al lado del Banco Provincial, distinguido con el Nro 1-A, de la ciudad de Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander del Estado (sic) Miranda, el citado bien inmueble tiene los siguientes linderos: NORTE: Con inmueble que es o fue del Hospital Simón Bolívar, hoy propiedad de Antonio Pereira, SUR: Con lote propiedad de Rosa Benita Pariata de Mesa, ESTE: Con la Avenida Rivas, OESTE: Con inmueble que es o fue de Víctor Ramón Barrios Hernández hoy de Vilama Josefina Venegas de Pérez, que le fue adquirido a Rosa Periata. SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es de Dos años (02) fijos, prorrogables por dos años más, siempre que las partes notifiquen su interés de no prorrogar el contrato con por lo menos un mes de anticipación, antes de la finalización del contrato. Este contrato de arrendamiento comenzará a regir el día Primero (01) de Octubre del año 2010 y tendrá fecha de culminación el día Treinta (30) de septiembre del año 2012 (…) TERCERA: El canon de arrendamiento queda convenido entre las partes en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) mensuales para el primer año y para el segundo año el canon de arrendamiento será aumentado y corregido según las tasas de inflación que publique el Banco Central de Venezuela (…) QUINTA: EL ARRENDATARIO se obliga a mantener y a devolver el bien arrendado en el mismo perfecto estado de conservación en que expresamente declara recibirlo. (…) NOVENA: Será por cuenta de EL ARRENDATARIO todos los gastos de Luz Eléctrica, aseo urbano, agua, teléfono si lo hubiere, reparaciones eléctricas y las reparaciones menores que amerite el inmueble arrendado, serán por cuenta de EL ARRENDATARIO, así como también cualquier otro servicio público que el local necesite. EL ARRENDATARIO deberá entregar a LA ARRENDADORA al terminar el presente contrato, los últimos recibos de estos servicios (recibos solventes) debidamente cancelados. (…)”. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe debe tenerlo por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y en tal sentido, le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de la relación arrendaticia a tiempo determinado que vinculó a los aquí litigantes desde el 1º de octubre de 2010 hasta el 30 de septiembre de 2012, la cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la demandante, constituido por un local comercial distinguido con el No. 1-A, ubicado en la Avenida Rivas al lado del Banco Provincial, ciudad de Ocumare del Tuy, municipio Autónomo Tomás Lander del estado Miranda.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 8-9) Marcado con la letra “B”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ (aquí demandante, en condición de arrendadora) y el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ (aquí demandado, en condición de arrendatario), en fecha 1º de octubre de 2012; cabe acotar que el contrato en cuestión se encuentra debidamente firmado por los prenombrados, y de su contenido se desprende textualmente lo siguiente: “(…) PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble constituido por un Local Comercial, que tiene un área de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 Mts2), ubicado en la Avenida Rivas, al lado del Banco Provincial, distinguido con el Nro 1-A, de la ciudad de Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander del Estado Miranda, el citado bien inmueble tiene los siguientes linderos: NORTE: Con inmueble que es o fue del Hospital Simón Bolívar, hoy propiedad de Antonio Pereira, SUR: Con lote propiedad de Rosa Benita Pariata de Mesa, ESTE: Con la Avenida Rivas, OESTE: Con inmueble que es o fue de Víctor Ramón Barrios Hernández hoy de Vilama Josefina Venegas de Pérez, que le fue adquirido a Rosa Periata. SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es de Dos años (02) fijos, prorrogables por dos años más, siempre que las partes notifiquen su interés de no prorrogar el contrato con por lo menos un mes de anticipación, antes de la finalización del contrato. Este contrato de arrendamiento comenzará a regir el día Primero (01) de Octubre del año 2012 y tendrá fecha de culminación el día treinta (30) de Septiembre del año 2014 (…) TERCERA: El canon de arrendamiento queda convenido entre las partes en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS SETETENTA (sic) Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 4.575,00) mensuales para el primer año y para el segundo año el canon de arrendamiento será aumentado y corregido según las tasas de inflación que publique el Banco Central de Venezuela, los cuales será cancelados por EL ARRENDATARIO, por adelantado los cinco primeros días de cada mes. (…) QUINTA: EL ARRENDATARIO se obliga a mantener y a devolver el bien arrendado en el mismo perfecto estado de conservación en que expresamente declara recibirlo. (…) SÉPTIMA: Cualquier otro contrato anterior al presente, se considerará nulo y solo este se considerará plenamente vigente. (…) NOVENA: Será por cuenta de EL ARRENDATARIO todos los gastos de Luz Eléctrica, aseo urbano, agua, teléfono si lo hubiere, reparaciones eléctricas y las reparaciones menores que amerite el inmueble arrendado, serán por cuenta de EL ARRENDATARIO, así como también cualquier otro servicio público que el local necesite. (…)”. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe debe tenerlo por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y en tal sentido, le confiere pleno valor probatorio como documento fundamental de la acción, pues a través del presente proceso se persigue su cumplimiento, así mismo, se tiene como demostrativo de los términos en los cuales quedó establecida la relación arrendaticia a tiempo determinado que vinculó a los aquí litigantes desde el 1º de octubre de 2012 hasta el 30 de septiembre de 2014, la cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la demandante, constituido por un local comercial distinguido con el No. 1-A, ubicado en la Avenida Rivas al lado del Banco Provincial, ciudad de Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander del estado Miranda.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 10-20) Marcado con la letra “C”, en original NOTIFICACIÓN JUDICIAL practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de agosto de 2014, previa solicitud de la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ (aquí demandante), quien requirió que el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ (aquí demandado), fuese notificado sobre los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: Que en fecha primero (01) de Octubre del año 2010 le di en Arrendamiento (sic) a el (sic) ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, anteriormente identificado, un inmueble constituido por un Local (sic) Comercial (sic) de mi propiedad (…) distinguido con el Numero (sic) 1-A (…) SEGUNDO: Que por cuanto, el día Treinta (30) de septiembre de 2014, vence la relación arrendaticia y no tiene interés en renovar la misma; le concedo de conformidad con lo dispuesto en el articulo (sic) 26 de la Ley de Regulacion (sic) del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (…) Contados a partir de la fecha arriba mencionada (…) TERCERO: Que durante la vigencia de la prorroga (sic) antes indicada el canon de arrendamiento sufrirá el aumento establecido por el Banco Central de Venezuela para el año de la prórroga antes indicada. CUARTO: Que una vez transcurrida la prórroga antes señalada cuyo vencimiento sería el Treinta y uno (31) de Septiembre de 2015, deberá desocupar inmediatamente el inmueble libre de cosas y personas, y debidamente solvente en el canon mensual acordado para ese último año, así como también en el pago de los servicios públicos que genera el uso del referido local comercial, y en el mismo perfecto estado en que lo recibió. (…)”; cabe acotar que en el acta levantada, el mencionado órgano jurisdiccional dejó constancia de haberse trasladado y constituido en el local signado con el No. 1-A, ubicado en la Avenida Rivas al lado del Banco Provincial de la ciudad Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander del estado Bolivariano de Miranda, e incluso dejó sentado que: “(…) siendo atendido por una persona que dijo ser y llamarse como queda escrito Lic. Mirla Martinez, titular de la Cédula de Identidad Nº 17.857.965, quien fue NOTIFICADO (A) de la misión del Tribunal (sic) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 49 numeral 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.- El Tribunal (sic) deja constancia que se encuentran presente LILIA AURORA PEÑA LOPEZ, debidamente asistida por la Profesional (sic) del Derecho (sic), Abogada (sic) MARIA DEL CARMEN NUZZO SGAMBATO plenamente identificados anteriormente.- Acto seguido la Secretaria (sic) de este Despacho (sic) procedió a dar lectura al Escrito (sic) que fuera presentado ante este Tribunal (sic) en fecha 08/08/2014 y una vez concluida la lectura, procedió a dejarle copia de la solicitud que motivo (sic) esta actuación, así como también copia de la presente acta la cual le fueron entregadas al ciudadano anteriormente notificado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que le sean entregado al ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, quedando de esta forma debidamente notificado. Es todo. (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que la demandante en su carácter de arrendadora notificó en fecha 12 de agosto de 2014, a través del Tribunal Primero del Municipio Lander de esta misma Circunscripción Judicial, su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado el día 1º de octubre de 2012, esto es, con más de un mes de anticipación al vencimiento de dicho contrato, el cual estaba pautado para el día 30 de septiembre de 2014, dando de esta manera cumplimiento a la cláusula segunda del convenio en cuestión (valorado en el particular que antecede), y respetando el año de prórroga legal a que hace referencia el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 21-24) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática DOCUMENTO DE ADJUDICACIÓN debidamente protocolizado ante el Registro del Municipio Autónomo Tomás Lander, Simón Bolívar y la Democracia del estado Miranda, Ocumare del Tuy, en fecha 9 de octubre de 1998, bajo el No. 32, Protocolo Primero, Tomo Primero; a través del cual las ciudadanas ROSA BENITA PARIATA DE MESA (tercera ajena al proceso) y LILIA AURORA PEÑA LOPEZ (aquí demandante), en carácter de propietarias de un lote de terreno que forma parte de un lote de mayor extensión, ubicado en la Calle Ribas con Padre Arroyo, Jurisdicción del Municipio Tomás Lander, de mutuo acuerdo decidieron dividir el citado inmueble en dos lotes de terreno distinguidos con las letras “A” y “B”, así mismo, convinieron en adjudicarle a la última de las prenombradas el lote distinguido con la letra “A”. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe debe tenerla como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativa de la propiedad que detenta la demandante sobre el bien inmueble supra descrito, el cual coincide con el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento la prenombrada persigue a través del presente proceso.- Así se establece. *Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que una vez quedó abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte actora haciendo uso de tal derecho, procedió a promover las probanzas que serán valoradas a continuación: Primero.- Se evidencia que la representación judicial de la parte actora reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, y utilizando “el principio de pluralidad de las pruebas” se adhirió a todas aquellas pruebas que le puedan favorecer; haciendo valer especialmente el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de octubre de 2010, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de octubre de 2012, y la notificación judicial practicada el 12 de agosto de 2014. Ahora bien, es preciso aclarar que si bien la expresión “reproducción del mérito favorable” no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe desestima la pretensión en cuestión y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece. Segundo.- (Folio 59-73) En formato impreso SENTENCIA proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de enero de 2011; en el juicio seguido por JUANITA SALAS DE ROMERO contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO RAMOS NAPOLES por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal. Ahora bien, en vista que con relación al valor probatorio de las copias obtenidas de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, la Sala Constitucional ha sosteniendo en reiteradas ocasiones que éstas tienen un valor meramente informativo, lo cual no significa que carezcan en absoluto de eficacia, pues esa información sirve para que los órganos judiciales conozcan del tenor de las sentencias dictadas por las diferentes Salas del Tribunal Supremo de Justicia o de los Tribunales de instancia, y así puedan fundamentar con base a ellas sus propias decisiones (Vd. SC No. 5130/2005; SC No. 2232/2007, SC No. 2031/2002; entre otras), sin perjuicio de una eventual impugnación por la parte que considere que la información no es fidedigna; y en virtud que, la documental bajo análisis no fue desvirtuada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la aprecia como instrumento informativo.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, encontramos que conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial del accionado hizo valer una serie de instrumentos probatorios, a saber: Primero.- (Folio 41-43) En original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 2 de diciembre de 2014, y anotado bajo el Nº 20, Tomo 365, Folios 77 hasta 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual la abogada en ejercicio MARIBEL BARROSO CORTEZ, fue acreditada como apoderada judicial del ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, quien funge como parte demandada en el presente proceso seguido por cumplimiento de contrato. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue tachado por la parte actora, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 45-46) En copia fotostática CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ (aquí demandante, en condición de arrendadora) y el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ (aquí demandado, en condición de arrendatario), en fecha 1º de octubre de 2012; ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue promovida por la parte actora junto con el libelo de demanda y por ende, fue oportunamente valorada por esta alzada, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 47-48) En copia fotostática cuatro (4) DEPÓSITOS BANCARIOS emitidos por el Banco Bicentenario Banco Universal en fecha 26 de noviembre de 2014, 27 de noviembre de 2014, 28 de enero de 2015 y 5 de noviembre de 2015, con respecto a una serie de depósitos realizados por el ciudadano RAFAEL SANABRIA (aquí demandado) en la cuenta corriente perteneciente al Juzgado del Municipio Lander del estado Miranda, por la cantidad de DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 19.905,00), ONCE MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 11.186,61), CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 41.456,00) y CINCUENTA Y UN MIL CIENTO DIECISÉIS BOLÍVARES (Bs. 51.116,00), respectivamente. Ahora bien, en vista que los instrumentos privados bajo análisis fueron consignados en copia simple, por lo que no encuadran en ninguna de las clasificaciones a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y en virtud que, los mismos debieron promoverse a través de la prueba de informes a que hace referencia el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe decide desecharlos del proceso y no les confiere ningún valor probatorio, pues no puede de manera alguna tener certeza de sus contenidos.- Así se precisa. -INSPECCIÓN JUDICIAL: La representación judicial de la parte demandada promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, se observa que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 24 de febrero de 2016, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 4 de marzo del mismo año, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: “Local Comercial, ubicado en la Avenida Rivas, al lado del Banco Provincial, distinguido con el Nro. 1-A, en la jurisdicción del municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy, estado Bolivariano de Miranda”; en la cual con la ayuda del fotógrafo designado y mediante el acta de inspección levantada (cursante al folio 77-81), dejó constancia de los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: a solicitud de parte se designa como fotógrafo al ciudadano Gerardo Enrique Brache Spadolini, el cual aceptó; seguidamente se procede a tomar juramento de ley “juro hacer lo pertinente y ordenado por este Despacho Judicial. C.I. V- 19.685.290. Segundo: se deja constancia que en el referido local comercial funciona un laboratorio clínico denominado “laboratorio clínico analítico centro diagnóstico siglo XXI C.A.”, se ordena tomar fotografía a la fachada del referido local. Tercero: se deja constancia se encuentran cuatro (04) personas que manifestaron ser empleado. Cuarto: se deja constancia de los equipos que se observan y encuentran en el local comercial (1) recepción, sillas de espera seis (6), una (01) silla de toma de muestra para paciente, el ciudadano Rafael Sanabria indica que hay una nevera con reactivos, y diferentes equipos de los cuales se deja constancia mediante fotografía anexas, un (1) baño de buen estado y tres (3) sillas más de espera. En este estado toma la palabra la apoderada judicial de la parte actora; me opongo a la prueba que hoy se evacua y que al mismo tiempo fue solicitada por la parte demandada ya que con la misma no se demuestra nada de lo que se considera objeto del litigio planteado, los hechos aquí visualizados por este Tribunal; puesto que lo que se pretende con esta demanda es la desocupación inmediata del mismo; ya que el vencimiento de la prorroga legal ha operado en cada una de sus partes; es todo. En este mismo acto expone la apoderada judicial del demandado se opone a lo alegado por la parte actora representada por la Dra nuzzo; en cuanto a que la prueba solicitada debe ser apreciada por la juez como prueba fidedigna (…) por la actividad laboral que se desarrolla dentro del local y los beneficios a mi representado y a las personas que se encuentran dentro del local (…)”. En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente: Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”. Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa: Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”. Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión (acta cursante a los folios 77-81 y fotografías insertas a los folios 84-98), quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por el promovente en su escrito de contestación; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que en local objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio, opera un laboratorio clínico con su respectivo personal y equipos electrónicos.- Así se precisa. *Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que una vez fue abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada no hizo valer probanza alguna, razón por la cual esta alzada no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. CAPÍTULO IV SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 7 de junio de 2016, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, dispuso lo que a continuación se transcribe: “(…) Debe esta juzgadora, antes de resolver el fondo de la presente controversia, por razones de técnica procesal pronunciarse en primer término en relación a la Cuantía estimada por la parte actora en su escrito libelar, en virtud que la misma fue negada, rechaza y contradicha por la apoderada judicial de la parte demandada (…) En el caso de marras, se observa que la demandada, se limitó a negar, rechazar y contradecir la cuantía establecida en el Escrito Libelar, alegando un hecho nuevo, sin que haya sido traído a los autos en el lapso probatorio correspondiente; elemento alguno que desvirtúe lo impugnado referente a la cuantía estimada por la parte actora; por lo que, en aplicación al criterio anterior, resulta improcedente la impugnación realizada, en consecuencia queda firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda, y así se decide. DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA. Debe esta juzgadora, antes de resolver el fondo de la presente controversia, por razones de técnica procesal pronunciarse en primer término en relación a la Inadmisibilidad de la Demanda (…) En este sentido, el Tribunal observa que ha sido criterio reiterado y sostenido por nuestro máximo Tribunal, que la cuestión contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, es decir, está dirigida al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que de proceder impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción originado de la prohibición legislativa o del cumplimiento de requisitos previas a la presentación de la demanda, así pues, dicha cuestión previa, procede sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada. En el caso bajo estudio, se evidencia del escrito libelar que la parte actora demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal, cuya única pretensión persigue la restitución o entrega material del inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación, fundamentando su acción en los artículos 1160, 1167, 1264, 1594, 1595 del Código Civil, así como, el literal “g” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual se encuentra tutelada por la legislación patria, y debe tramitarse por procedimiento previsto en el artículo 43 ejusdem, por lo que, se desprende con certeza que no se incurre en ninguno de los requisitos de prohibición de la ley para admitir la presente acción, en tal sentido, la Defensa Perentoria de Fondo opuesta por la apoderada demandada, no puede prosperar en derecho, y así de declara. (…omissis…) Ahora bien, se observa que no es un hecho controvertido que la relación jurídica que une a las partes deriva de un Contrato de Arrendamiento celebrado en forma escrita a tiempo determinado, sobre un inmueble constituido por un local comercial que tiene un área de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 M2) (…) por un lapso de dos (2) años fijos no prorrogables, venciéndose el mismo el día treinta (30) de septiembre de 2012, el cual fue renovado por dos años más venciéndose el día 30 de septiembre de 2014, y que mediante notificación judicial realizada en fecha 12 de agosto de 2014 la Arrendadora participó el desahucio de la no renovación del mismo, por lo que, la prórroga legal feneció en fecha 30 de septiembre de 2015. (…) Así las cosas, solo queda a quien aquí decide, si en la relación contractual que une a las partes feneció el lapso de prórroga legal, tal como lo alega la actora, o si por el contrario, se convirtió en un contrato sin determinación en el tiempo, según lo aducido por el demandado. (…omissis…) Ahora bien, en atención a los criterios jurisprudenciales y doctrinales anteriores, y; en relación a la tácita reconducción alegada por la apoderada judicial de la parte demandada, el Tribunal observa que para que se presuma la renovación del contrato según lo establecido en el Artículo 1600 del Código Civil, se necesitan dos requisitos concurrentes sine qua non, a saber, que el vencimiento del contrato, El (sic) Arrendatario (sic) quede en posesión de la cosa arrendada, y que, dicha posesión sea consentida por parte del Arrendador (sic). En el caso de marras, no es un hecho controvertido que la relación arrendaticia comenzó en fecha en fecha (sic) 01/10/2010, siendo el vencimiento del último contrato el día 30 de septiembre de 2014, es decir, con una duración de cuatro (4) años, y; que la arrendataria fue notificada el 12 de agosto de 2014 de la voluntad del hoy accionante, de no continuar con dicha relación, por lo que, la prórroga legal de un (01) año según lo establecido en el citado artículo 26 de la Ley Especial, feneció el 30 de septiembre de 2015, continuando el arrendatario en posesión del inmueble objeto del presente litigio, siendo que, el demandante accionó judicialmente de manera inmediata presentando su escrito libelar el día 15 de Octubre del mismo año. Así las cosas, según ha sido señalado por los criterios doctrinarios y jurisprudenciales patrios, en virtud que la ley no determina con cuanto tiempo cuenta el arrendador para interponer la acción correspondiente a los fines de interrumpir la reconducción del contrato en uno sin determinación en el tiempo, el arrendador debe accionar antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal, circunstancia ésta que se verificó en el caso bajo estudio, por lo que, la acción de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal debe prosperar en derecho y así se decide. CAPITULO III DISPOSITIVA: Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley conforme a los Artículos 12 y 243 y del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: Improcedente, la impugnación intentada por la parte demandada a la estimación realizada por la parte actora. En consecuencia; queda firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda, asimismo se declara Sin Lugar, la Defensa Perentoria de Fondo, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. SEGUNDO: Con lugar la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal intentada por la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V- 10.190.596 contra el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.766.374. TERCERO: Se ordena a la Entrega Material del inmueble constituido por un local Comercial que tiene un área de Cincuenta y Seis metros cuadrados (56 mts2), ubicado en la Avenida Ribas, al lado del Banco Provincial, municipio Tomás Lander, Ocumare del Tuy, estado Bolivariano de Miranda, identificado con el Nro. 1-A. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. (…)” CAPÍTULO V ALEGATOS EN ALZADA. Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que en fecha 11 de agosto de 2016, la representación judicial del demandado, ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, consignó ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada (cursante al folio 130-135); manifestando en tal sentido, que la parte actora en el libelo de demanda no especificó un solo procedimiento, sino que solicitó que la demanda fuese procesada por dos procedimientos, por cuanto eligió el procedimiento breve contenido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y el desalojo contenido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, que se rige por la vía del procedimiento oral, contemplado en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así mismo, señaló que aun cuando el efecto principal del desalojo y del cumplimiento de contrato por vencimiento de término es el mismo, pues persiguen la entrega del inmueble arrendado, no obstante el error en la calificación jurídica de la demanda no se puede ver como un mero formalismo; que del acervo probatorio cursante en autos se desprende que la relación arrendaticia que une a las partes litigantes, inició el 1/10/2010, que dicha relación se extendió por dos años más, la cual finalizó el 30/9/2014, que la prórroga legal de un año culminó el 30/9/2015, y que después de ello su representado permaneció en el inmueble arrendado por un lapso superior de cincuenta y nueve días, por lo que –según su decir- operó la táctica reconducción del contrato en cuestión; que por tales razones el contrato supra mencionado es indeterminado; que el tribunal de la causa incurrió en falta en el auto de admisión, no cumplió con los deberes que le asigna el artículo 113 del Código de Procedimiento Civil, e incurrió en el vicio de incongruencia previsto en el artículo 243 ordinal 5º eiusdem. Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte actora mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 29 de agosto de 2016 (cursante al folio 134-138), realizó un recuento de las actuaciones efectuadas en el curso del juicio; así mismo, señaló –entre otras cosas- que la única forma conocida en derecho para realizar actos legales a los fines de lograr la entrega material de un inmueble, es precisamente la vía judicial a través de una demanda; que no existe en el caso de marras la acumulación prohibida a que hace referencia el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; que su representada cumplió con todos los pasos reglamentarios para que el local comercial de su propiedad pase nuevamente a sus manos; y que por tales razones solicita que sea declarada con lugar la demanda incoada ante el tribunal de la causa. CAPÍTULO VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que fue proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, en fecha 7 de junio de 2016; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ contra el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, ambos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, se evidencia que la demandante en su escrito libelar manifestó que suscribió un contrato de arrendamiento en forma escrita y a tiempo determinado con el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, el cual recayó sobre un local comercial de su propiedad identificado con el No. 1-A, ubicado en la Avenida Ribas, al lado del Banco Provincial de la ciudad de Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander del estado Miranda; que en virtud de que dicho contrato venció en fecha 30 de septiembre de 2012, procedieron de mutuo acuerdo a renovarlo por dos años más, feneciendo éste último contrato el día 30 de septiembre de 2014; que mediante notificación judicial efectuada en fecha 12 de agosto de 2014, procedió a informarle al prenombrado que no tenía intenciones de renovar ésta última convención; que el referido disfrutó de la prórroga legal de un año a que hace referencia el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no obstante a ello continúa ocupando el inmueble arrendado, y que por tales razones procede a demandarlo a los fines de que cumpla con su obligación de entregar el bien en cuestión, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia y solvente en cuanto a los servicios públicos y privados que disfruta. Por otra parte, se evidencia que la representación judicial del demandado en la oportunidad para contestar, manifestó –entre otras cosas- que la acción propuesta debe ser declarada inadmisible a tenor de lo dispuesto en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la inepta acumulación de pretensiones incurrida en el libelo; así mismo, reconoció que la demandante es propietaria de un bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Rivas, identificado con el No. 1-A; que su poderdante celebró con la demandante un contrato de arrendamiento por el lapso de dos años fijos, venciéndose el mismo el día 30 de septiembre de 2012; que dicho contrato fue renovado por dos años más, venciéndose éste último contrato en fecha 30 de septiembre de 2014; y que su representado fue notificado judicialmente en fecha 12 de agosto de 2014, sobre la decisión de la demandante de no prorrogar el contrato en cuestión. Siguiendo con este orden de ideas, se observa que dicha representación legal negó que el contrato de arrendamiento suscrito sea de tiempo determinado, pues después del vencimiento de la prórroga legal en fecha 31 de septiembre de 2015, su poderdante continuó ocupando el inmueble tantas veces mencionado, pagando incluso los cánones de arrendamiento respectivos, todo ello sin oposición de la demandante; así mismo, negó que la arrendadora haya realizado múltiples gestiones para lograr la entrega del inmueble; que tal inercia de la parte demandante durante los tres meses siguientes al vencimiento de la prórroga legal ocasionó que operara la tácita reconducción, deviniendo el contrato de arrendamiento en uno sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado; y finalmente, contradijo la estimación de la cuantía de la demanda. Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, quien aquí suscribe estima conveniente emitir de manera previa al fondo, pronunciamiento sobre la supuesta inadmisibilidad de la demanda que fue alegada por la representación judicial del accionado en la oportunidad para contestar, así como, respecto a la impugnación de la estimación de la cuantía; lo cual procede a hacer bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. PUNTO PREVIO DEL RECHAZO A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA. Siguiendo con este orden de ideas, y en vista que la apoderada judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a negar, rechazar y contradecir la cuantía en la cual fue estimada la demanda, sosteniendo para ello que la misma carece “(…) de bases legales fundamentadas en el Artículo (sic) 36 del Código de Procedimiento Civil, que reza a tenor jurídico: “… En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. Al respecto es importante señalar que las Pensiones (sic) Arrendaticias (sic) para el Año (sic) 2015 es por DIECISIETE MIL TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON CUARENTA Y DOS (Bs. 17.038,42) (…)”; consecuentemente, quien la presente causa resuelve debe pronunciarse respecto a la procedencia o no de tal impugnación como punto previo al fondo, lo cual hace de seguida: En primer lugar, debe precisarse que de conformidad con la norma invocada por la parte demandada, esto es, de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en aquellas demandas en las cuales se discuta la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, el valor de la misma se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, y en caso de que el contrato fuese celebrado por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año; por el contrario, cuando con la demanda se persiga el cumplimiento de un contrato de arrendamiento –tal como ocurre en el caso de marras- sin que se demanden pensiones ni cualquier otro accesorio, la estimación del valor de la demanda debe hacerse de conformidad con lo previsto en el artículo 38 eiusdem. De esta manera, siendo que ha quedado suficientemente probado en autos que a través del presente proceso lo que se persigue es el cumplimiento de un contrato que fue celebrado a tiempo determinado por vencimiento de la prórroga legal, por lo que el fundamento jurídico empleado por la parte demandada para rechazar la estimación de la demanda, resulta totalmente errado; y en virtud que, nuestro ordenamiento en concordancia con la jurisprudencia emanada de nuestro Tribunal Supremo de Justicia (Vd. SCC 4/3/2011), contemplan de manera expresa que al rechazar la estimación de la demanda el interesado debe necesariamente aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, consecuentemente, quien aquí suscribe en vista que la representación judicial de la parte accionada negó la estimación de la cuantía realizada por la parte actora de manera pura y simple, sin aportar elementos probatorios que sustentaran sus afirmaciones de hecho y derecho, debe declarar IMPROCEDENTE la impugnación en cuestión de conformidad con lo establecido en el citado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, tal como acertadamente lo dispuso el tribunal de la causa en la sentencia recurrida, quedando por lo tanto firme la estimación realizada por la demandante en el escrito libelar, esto es, en la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 79.620,00).- Así se precisa. PUNTO PREVIO INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA. Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, textualmente adujo lo siguiente: “(…) Solicito declare LA INADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE DEMANDA, por considerar que en la causa que cursa por ante este Tribunal (sic) en el Expediente (sic) Nº C-0019-15, operó una acumulación indebida de pretensiones, prohibida expresamente por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, (…) Del petitorio del libelo de la presente demanda, la parte Demandante (sic), no sólo invocó la acumulación prohibida con relación a la causal del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sobre el DESALOJO del inmueble arrendado; sino que también alegó la acumulación prohibida al peticionar la parte Actora (sic) y solicitar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (…) opongo como DEFENSA PERENTORIA DE FONDO DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 361 DE LA Norma (sic) Civil (sic) Adjetiva (sic), la cuestión a que se refiere el Ordinal (sic) 11 del Artículo (sic) 346, LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, en virtud de la INEPTA ACUMULACIÓN que hace el actor, al pedir “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO DEL INMUEBLE”. En virtud que los mismos son procedimientos autónomos, son pretensiones incompatibles entre sí, que sólo se pueden resolver una como subsidiaria de la otra (…) De lo anteriormente transcrito, se desprende que no son acumulables las pretensiones que tengan procedimiento legales incompatibles entre sí, bien sea porque se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, o que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal (sic) o simplemente porque ambas pretensiones tengan procedimiento incompatibles (…) la parte actora demandó acumulativamente El (sic) Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) y El (sic) Desalojo (sic) del Inmueble (sic) de Conformidad (sic) con el Artículo (sic) 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (…) El primero de ellos se tramita a través del Procedimiento (sic) Breve (sic) (…) y El (sic) Segundo (sic) Procedimiento (sic), se tramita a través del Procedimiento (sic) Oral (sic) (…)”. (Resaltado añadido) Ahora bien, de las enrevesadas manifestaciones efectuadas por la representación judicial del demandado en el escrito de contestación, podemos inferir que ésta lo que pretende denunciar es una supuesta inepta acumulación de pretensiones, incurrida –según su decir- por la actora al pretender el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de octubre de 2012, lo cual debe tramitarse a través del procedimiento breve, y a la vez pretender el desalojo del inmueble arrendado, lo cual debe tramitarse a través del procedimiento oral, resultando por ende incompatibles los referidos procedimientos; en tal sentido, a los fines de verificar la procedencia o no de tales defensas, este tribunal superior estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, es preciso señalar que generalmente para ejercitar una acción debe seguirse un procedimiento autónomo, no obstante a ello, en determinados casos puede producirse una pluralidad de pretensiones dentro de una unidad de proceso, tal como sucede en la acumulación; en otras palabras, la acumulación es un acto en virtud del cual se reúnen en un mismo juicio dos o más pretensiones conexas, con el fin de que sean examinadas y decididas dentro del único proceso, todo lo cual evita que los particulares interesados tengan que ventilar simultáneamente a través de diferentes acciones cuestiones ligadas entre sí. Al respecto, encontramos que el autor RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE en su obra denominada “Código de Procedimiento Civil” (Tomo I), precisó que la acumulación de pretensiones persigue “(…) la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda (...) o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente (...) La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas (…)”; así mismo, encontramos que nuestra norma civil adjetiva en su artículo 78, prevé la excepción de la norma procesal relativa a la acumulación de pretensiones, en los siguientes términos: Artículo 78.- “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” De allí, partimos para afirmar que la figura de la acumulación procesal consiste en la unificación dentro de un mismo expediente de causas que revisten algún tipo de conexión, o en las que exista una relación de accesoriedad o continencia, para que mediante una sola sentencia éstas sean decididas y con ello se eviten decisiones contradictorias que puedan versar sobre un mismo asunto; siempre que se traten de pretensiones compatibles, que no se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, que por razón de la materia correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y que los procedimientos aplicables para su resolución no sean incompatibles. Aclarado lo anterior, y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, podemos afirmar que la parte actora no incurrió de ninguna manera en la inepta acumulación de pretensiones denunciada por la representación judicial de la parte demandada, pues del petitorio del escrito libelar puede extraerse que la prenombrada textualmente puntualizó que “(…) en virtud de haberse producido el vencimiento del término estipulado para la prórroga legal del término del Contrato (sic) de arrendamiento, acudo, para DEMANDAR COMO EN EFECTO DEMANDO (…) POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO DE LA PRÓRROGA LEGAL, a: RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, (…) para que sea condenada (sic) en lo siguiente: PRIMERO: Que el término de la Prorroga (sic) de Ley del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) suscrito, se venció y se extingue su permanencia en el inmueble; y como consecuencia de ello, es su obligación proceder de inmediato a restituirlo o efectuar la entrega material del inmueble, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia (…)”; todo lo cual permite inferir que estamos en presencia de una única pretensión seguida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal a que hace referencia el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual de proceder generaría por vía de consecuencia la obligación del arrendatario (aquí accionado) de entregar materialmente el local comercial que le fue dado en arrendamiento.- Así se precisa. En efecto, siendo que la actora demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribió con el demandado en fecha 1º de octubre de 2012, sosteniendo para ello que la prórroga legal feneció el 31 de septiembre de 2015, pero éste en condición de arrendador no ha hecho entrega del inmueble arrendado; y en virtud que, la entrega material del local comercial sobre el cual recayó dicho contrato sería una consecuencia directa de la eventual declaratoria de procedencia de la acción intentada, la cual no puede ser vista como una pretensión distinta que amerite una acumulación con la pretensión principal, ni mucho menos que amerite ser tramitada a través de otro procedimiento o ante otro órgano jurisdiccional, sumado al hecho de que el tribunal de la causa admitió y tramitó el presente juicio correctamente a través del procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello con apego a lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, del cual se desprende que el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales y afines deben tramitarse por vía del procedimiento oral estableció en la mencionada ley adjetiva, consecuentemente, quien la presente causa resuelve estima que la defensa bajo análisis prevista en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por inepta acumulación de pretensiones, debe ser declarada IMPROCEDENTE en derecho, pues -tal como se dejó sentado anteriormente- en el caso de autos no existen dos o más pretensiones de distinta naturaleza incoadas simultáneamente en el escrito libelar, ni mucho menos existen pretensiones acumuladas que resulten incompatibles entre sí o de imposible tramitación conjunta que pudiesen acarrear su inepta acumulación.- Así se decide. DEL FONDO DEL ASUNTO CONTROVERIDO. Resuelto lo anterior, debe pasar de seguida esta alzada a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual se hace a continuación: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: 1º La existencia de un contrato bilateral, y 2º El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos. En relación al primer requisito, este tribunal superior partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda incoada, específicamente del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de octubre de 2012 (cursante al folio 8-9), el cual se tuvo por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; puede constatar que la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LÓPEZ (aquí demandante, en condición de arrendadora) le dio en arrendamiento al ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ (aquí demandado, en condición de arrendatario), un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial identificado con el No. 1-A, ubicado en la Avenida Rivas al lado del Banco Provincial, Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander del estado Miranda, por el lapso de dos años fijos, prorrogables por dos años más siempre que alguna de las partes contratantes no manifestara su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos un mes de anticipación respecto al vencimiento del mencionado lapso, esto es, antes del día 30 de septiembre de 2014. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual de índole arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio; y en virtud que, ambas partes litigantes están contestes en la existencia de dicha convención, pues así lo manifestaron en el decurso del juicio, consecuentemente, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia y naturaleza de la relación contractual en cuestión, por lo que en el caso de marras se verifica la concurrencia del primer requisito exigido para la procedencia del presente proceso.- Así se precisa. No obstante a lo anterior, en vista que existe discrepancia entre las partes litigantes en lo tocante al alcance del contrato de arrendamiento referido en los particulares que anteceden, pues la parte actora considera que el mismo fue suscrito a tiempo determinado, mientras que el demandado estima que dicha convención en principio se suscribió a tiempo determinado pero con el vencimiento de la prórroga legal y frente a la no oposición de la actora se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, operando –según su decir- la tácita reconducción; consecuentemente, quien la presente causa resuelve estima prudente realizar las siguientes consideraciones: Primeramente, es necesario establecer que el procedimiento para las acciones en materia arrendaticia viene directamente relacionado con el hecho cierto de que la acción se encuentre fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado; en tal sentido, la doctrina ha realizado una clasificación con respecto a los contratos en cuestión, subdividiéndolos en contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogables, los cuales individualmente pueden ser definidos de la siguiente manera: a) Contratos a tiempo indeterminado, aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe cuánto habrá de durar el mismo, también es aquél que nació en su día a tiempo determinado pero una vez vencido (cumplido el plazo fijo de duración sin previsión de prórroga o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y continua recibiendo el canon de arrendamiento; b) Contratos a tiempo fijo o determinado, aquellos en los cuales las partes han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, el cual puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior; c) Contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogables, es decir, los que no tienen previstos prórroga alguna. Aclarado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, podemos afirmar que el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso fue suscrito en principio a tiempo fijo o determinado, pues los contratantes en su cláusula segunda convinieron en que el tiempo de duración del mismo sería de dos años fijos contados desde el 1º de octubre de 2012 al 30 de septiembre de 2014, prorrogables por dos años más siempre que alguna de las partes no notificara con por lo menos un mes de anticipación, su intención de no prorrogarlo; así las cosas, en vista que el contrato en cuestión fue evidentemente suscrito por las partes a tiempo determinado, y en virtud que consta en autos que la actora en su condición de arrendadora notificó judicialmente al demandado en fecha 12 de agosto de 2014, su voluntad de no prorrogar el contrato en cuestión (notificación cursante al folio 10-20); que el prenombrado disfrutó del año de prórroga legal a que hace referencia el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, previa notificación que hiciera la actora y en el entendido de que dicha prórroga fenecía el día 31 de septiembre de 2015; que la demandante a partir del mes de octubre de 2014, se rehusó a recibir los cánones de arrendamiento respectivos, por lo que el demandado se vio en la necesidad de realizar tales pagos a través de consignaciones arrendaticias ante el respectivo Tribunal de Municipio (afirmaciones que se desprenden del escrito de contestación, específicamente del folio 37 y su vuelto); y que la parte actora procedió a demandar judicialmente al arrendatario por cumplimiento de contrato en fecha 15 de octubre de 2015, esto es, tan solo quince días después de vencida la prórroga legal supra referida; consecuentemente, esta alzada puede afirmar que en el presente juicio no operó la tácita reconducción aludida por la representación judicial del demandado, e incluso puede afirmar que el contrato objeto del presente proceso no se indeterminó en el tiempo, pues para ello se requería necesaria e imprescindiblemente que la arrendadora dejara al inquilino en posesión del inmueble sin ninguna oposición y continuara recibiendo los cánones de arrendamiento, todo lo cual no se ajusta a las circunstancias arriba evidenciadas.- Así se precisa. En efecto, siendo que el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso encuadra dentro de los contratos suscritos a tiempo fijo o determinado; y en virtud que la parte demandada no logró demostrar sus afirmaciones de hecho con respecto a que dicha convención se hubiese indeterminado en el tiempo, incumpliendo de esta manera con la carga probatoria que le imponía el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, este tribunal superior debe DESECHAR los alegatos en cuestión, en el entendido de que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos al alcance de la relación arrendaticia que une a las partes que intervinientes en el presente juicio.- Así se precisa. Ahora bien, en cuanto al incumplimiento como segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción, vale la pena destacar que éste es uno de los de mayor relevancia; en tal sentido, siendo que el mismo no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, quien aquí suscribe considera imperante señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento, debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes, “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual; por lo que si bien no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden desprenderse de las obligaciones adquiridas y acordadas por ellas en su conjunto. De esta manera, en vista que conforme a nuestro ordenamiento jurídico el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes (deben ejecutarse de buena fe y por lo tanto las contraprestaciones asumidas por los contratantes deben cumplirse exactamente como han sido contraídas); y en virtud que, ha quedado suficientemente demostrado en autos que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de octubre de 2012, entre la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LÓPEZ (aquí demandante, en condición de arrendadora) y el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ (aquí demandado, en condición de arrendatario), feneció en fecha 30 de septiembre de 2014 (contrato cursante al folio 8-9); que la demandante notificó judicialmente con más de un mes de anticipación al arrendatario su decisión de no prorrogar el contrato en cuestión, en cumplimiento con lo previsto en la cláusula segunda (notificación inserta al folio 10-20); que la prórroga legal arrendaticia a que hace referencia el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, feneció en fecha 31 de septiembre de 2015; y que a pesar de ello el demandado continúa ocupando el local comercial arrendado, todo lo cual fue aceptado y reconocido expresamente por el referido en el escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con su obligación de entregar el mencionado inmueble conforme a lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, es por lo que esta alzada puede afirmar que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se establece. Por las razones antes expuestas, y en vista que en el caso de marras se reúnen todos los requisitos exigidos para la procedencia de la acción incoada, quien aquí suscribe considera que la demanda interpuesta por la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ contra el ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, es PROCEDENTE en derecho, tal como lo dispuso el a quo en la sentencia recurrida; y por ende, el prenombrado deberá hacer entrega material a la demandante del inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, constituido por un local comercial que tiene un área de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 Mts2), ubicado en la Avenida Ribas, al lado del Banco Provincial de la ciudad de Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander del estado Bolivariano de Miranda, identificado con el Nº 1-A, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: “(…) NORTE: Con inmueble que es o fue del Hospital en doce metros con cincuenta centímetros (12,50mts), SUR: Con calle Padre Arroyo en doce metros cincuenta centímetros (12,50mts), ESTE: Con la Avenida Ribas en dieciséis metros (16,00mts) y OESTE: Con inmueble que es o fue de Víctor Ramón Barrios Hernández en dieciséis metros (16,00 mts) (…)”.- Así se decide. Por último, con respecto al derecho de preferencia arrendaticia que fue invocado por el demandado en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe debe precisar que aun cuando el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consagra tal posibilidad en los siguientes términos: “(…) Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”; no obstante, en el caso de marras al no constar que la parte actora pretenda mantener en condición de arrendamiento el inmueble objeto del presente proceso, ni mucho menos que pretenda arrendarlo para continuar el mismo negocio comercial que desempeñó el demandado (laboratorio clínico), consecuentemente, el pedimento en cuestión resulta IMPROCEDENTE.- Así se establece. En virtud de las anteriores declaratorias, debe esta alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio MARIBEL BARROSO CORTEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, en fecha 7 de junio de 2016, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ contra el prenombrado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, todos ampliamente identificados en autos; motivo por el cual se CONFIRMA la mencionada decisión conforme a los razonamientos realizados a lo largo del presente fallo, tal como se dejará sentando en la dispositiva.- Así se decide. CAPÍTULO VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la demanda, realizada por la representación judicial del demandado en la contestación, ello de conformidad con lo establecido en el citado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por inepta acumulación de pretensiones, alegada por la representación judicial del ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, en la oportunidad para contestar. TERCERO: SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio MARIBEL BARROSO CORTEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, en fecha 7 de junio de 2016, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ contra el prenombrado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, todos ampliamente identificados en autos; motivo por el cual se CONFIRMA la mencionada decisión conforme a los razonamientos realizados a lo largo del presente fallo. CUARTO: Se ORDENA al ciudadano RAFAEL ALBERTO SANABRIA RODRIGUEZ, hacer entrega material a la ciudadana LILIA AURORA PEÑA LOPEZ, del inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, constituido por un local comercial que tiene un área de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 Mts2), ubicado en la Avenida Ribas, al lado del Banco Provincial de la ciudad de Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander del estado Bolivariano de Miranda, identificado con el Nº 1-A, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: “(…) NORTE: Con inmueble que es o fue del Hospital en doce metros con cincuenta centímetros (12,50mts), SUR: Con calle Padre Arroyo en doce metros cincuenta centímetros (12,50mts), ESTE: Con la Avenida Ribas en dieciséis metros (16,00mts) y OESTE: Con inmueble que es o fue de Víctor Ramón Barrios Hernández en dieciséis metros (16,00 mts) (…)”. Se condena en costas a la parte demandada y apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los seis (06) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. Zbd/LA/Adriana Exp. Nº 16-9009