TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA.- Los Teques, veintisiete (27) de enero de dos mil dieciséis (2016).
205º y 156º
Recibida como ha sido la presente reforma de demanda presentada por la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERÁN DE HERGUETA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.761.276, asistida por la abogada YRELY COROMOTO HERGUETA GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.068, désele entrada en el Libro de Causas respectivo bajo el N° 20.704 y agréguense a los autos.

Precisado lo anterior, este Tribunal a los fines de emitir pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de la presente reforma de la demanda, pasa a realizar las siguientes observaciones:
I
De la reforma de la demanda se desprende que la parte accionante en su escrito de Reforma, hizo uso del derecho que le asiste y procedió a modificar su pretensión, y demando el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, conforme a lo establecido en el Capítulo II y IV de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos y viviendas: subrogándose así en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, que se celebrara entre la sucesión ZAMBRANO CRUZ y el ciudadano HIDALGO PEREZ INGINIO RAMÓN, por considerar que no se cumplieron los extremos legales y fueron violentados sus derechos de adquirir derivado de la preferencia ofertiva; manifestó que los hechos expuestos y los documentos que soportan el libelo primitivo de demanda, quedarían vigentes en todas sus partes, no siendo así la pretensión de solicitar Nulidad de Contrato de compra venta que dejó sin efecto, con la reforma, en tal sentido la pretensión quedó presentada en los siguientes términos:
Que el referido contrato de compra venta, celebrado entre la sucesión LA CRUZ ZAMBRANO y el ciudadano HIDALGO PÉREZ INGINI RAMÓN, por un monto de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) en fecha 17 de junio de 2015, asentado en los libros llevados por la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda, documento principal del inmueble Registrado en Protocolo primero, Tomo 8, Nº 10, año 2009, documento de venta inserto bajo el número 14.235.15.8.1.14924 Sistema de folio real (LDFR) y documento compra venta.
Que dicho contrato violenta su derecho de preferencia ofertiva individual, debido a que ocupo el inmueble objeto del contrato en calidad de arrendataria desde el año 1998.
Que habita dicho inmueble, ubicado en la Ciudad de Guarenas, Urbanización Los Naranjos, zona 2, identificada con la Nº F12-I, en calidad de arrendatarios desde el 02 de febrero del año 1998.
Que el referido inmueble fue vendido violentando sus derechos de preferencia al adquirirlo.
Que el inmueble era propiedad de la ciudadana BARBARA DEL CARMEN LA CRUZ ZAMBRANO (DIFUNTA), quien falleció en la ciudad de Caracas el día 20 de octubre del 2011, según consta en certificado de defunción asentado en los libros de Consejo Nacional Electoral, Municipio Libertador de la Parroquia Santa Rosalía, del Distrito Capital bajo Nº de acta 574, día 21/10/2011.
Que abierta la sucesión los herederos le ofrecieron en venta el inmueble, por un monto de trescientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 350.000,00) con una vigencia de noventa (90) días continuos mas una prórroga de treinta (30) días, celebrándose para tal fin un contrato de opción de compra-venta el 01 de noviembre del 2013, ante el Notario Público del Municipio Plaza del Estado Miranda el cual quedó inserto en los libros bajo los números: 08, tomo: 313, más una prórroga de 45 días firmada por lo herederos, que culminaría el 15 de abril del 2014.
Que en fecha 08 de abril de 2014 quedo inserto en los libros una medida de prohibición e enajenar y gravar emanada del Juzgado Inmobiliario de Primera Instancia del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, causa Nº 3710, tal como consta en nota marginal del documento principal del inmueble, lo que imposibilito la materialización de la compra definitiva del inmueble.
Que la ciudadana: YSMARI MILAGROS ZAMBRANO LA CRUZ (heredera) le informó vía telefónica que en la declaración sucesoral habían obviado a los herederos ZAMBRANO PATRUYO GABRIELA MILAGROS y ZAMBRANO ANDARCIA ESMAR DEL VALLE y que debían solventar esta situación antes de vender.
Que desde entonces estuvo en comunicación constante con los herederos, los cuales le autorizaron continuar el pago de los cánones hasta tanto se solventara la situación familiar, dejando encargado el heredero JOSE JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, mediante documento firmado, quien le suministro copia de libreta de ahorro del banco provincial de su cuenta personal, en la que continuó cancelando los cánones de arrendamiento.
Que en fecha 01 de junio de 2015, fue levantada la medida de prohibición de Enajenar y Gravar, de lo cual no fue notificado por ningún medio de una nueva oportunidad de opción de compra-venta, ni instada a que interrumpiera los pagos correspondientes a su obligación como arrendatario y por ende se han seguido cancelando hasta la fecha.
Que el documento de compra-venta del cual solicito el retracto legal arrendaticio fue presentado ante la Oficina de Registro para su calculo y cancelados sus aranceles en fecha 20 de mayo de 2015, aun cuando pesaba sobre el inmueble la prohibición de enajenar y gravar, incluso los cheques de gerencia a nombre de las herederas cancelados por fuera de la sucesión son del 22 de diciembre de 2014, fecha en la que aun pesaba sobre el inmueble la referida medida, lo que deja claro que no había ninguna intención de volverme a ofertar el inmueble en venta, violentando de forma clara su derecho de preferencia de adquirir el inmueble, valiéndose de su buena fe.
Que en el mes de noviembre del 2015, se acercó hasta el inmueble un trabajador de Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC) sede Guatire, con una orden de retirar el medidor de electricidad, al dirigirme a la oficina me informaron que el dueño del inmueble había solicitado suspensión del servicio, fue en ese momento que se enteró que habían vendido el inmueble, y que casi inmediatamente después de la fecha del levantamiento de la medida se firma el contrato de compra-venta; que una vez que tuvo el conocimiento de quien había sido el comprador se percato que esa persona vive cerca del inmueble.
Que los hechos señalados no dejan dudas que los ciudadanos YSMARY MILAGROS DE GONZÁLEZ, JOSE JAIME ZAMBRANO LA CRUZ y JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ , HIDALGO PÉREZ IGINIO RAMON, causan daños y perjuicios graves en contra de sus derechos y su grupo familiar e intereses muy especialmente el Ejercicio del Derecho de Preferencia a adquirir el inmueble que ocupo en calidad de arrendatario desde el año 1998, razón por la cual solicita el Retracto Legal Arrendaticio, a fin de subrogarme en las mismas condiciones estipuladas en el contrato celebrado y asentado en los libros llevados por la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda. Documento principal del inmueble registrado en Protocolo Primero, Tomo 8, Nº 10, año 2009, documento de venta inserto bajo el Número 14.235.15.8.1.14924 Sistema de folio real (LDFR), el cual a su decir violenta su derecho de preferencia ofertiva individual sobre dicho inmueble y restituir así su derecho de adquirir el mismo , en el monto de la opción compra venta, celebrada.
Señala a su vez que esta situación le ha causado un daño moral y psicológico tanto a su persona como a su grupo familiar el cual está conformado por su esposo y dos hijas, de las cuales la menor de nueve (9) años de edad presenta una condición especial de irritabilidad por presentación de crisis paroxística que requiere mantenerla emocionalmente estable y esta situación la ha mantenido alterada.
Fundamenta la demanda en base a los artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos de correspondientes al título IV de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos y Viviendas y los artículos 131, 132, 138, 139 y 140 eiusdem.
Seguidamente en su petitorio, procede a solicitar los siguiente: PRIMERO: la subrogación al contrato de compra venta, celebrado y asentado en los libros llevados por la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, Documento principal del inmueble Registrado en Protocolo: Primero, Tomo 8, Nº 10, año 2009, documento de venta bajo el Número 14.235.15.8.1.14924 Sistema de folio real (LDFR), en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento referido a la traslación de la propiedad, transfiriendo a mi persona la propiedad del inmueble en el que he estado arrendada desde el año 1998. SEGUNDO: Solicitó se le reconozca y restituya el derecho de adquirir el inmueble en las mismas condiciones que se pautaron en el contrato de opción de compraventa. TERCERO: Solicito el reconocimiento del monto cancelado por concepto de cánones de arrendamiento desde la celebración del contrato de opción de compra venta, 01 de noviembre de 2013, hasta la fecha. CUARTO: Solicitó que el propietario del inmueble, haga un descuento en el precio estipulado para la venta debido a que ya existía una relación arrendaticia de entre 10 y 20 años, equivalente al 10% debido a que se encuentra arrendada desde el año 1998. QUINTO. Solicitó de conformidad con el artículo 1.185 del Código Civil. se condene a los demandados al pago de los Daños y perjuicios causados los cuales ascienden al valor de un millón de bolívares (1.000.000,00)correspondiente a los gastos generales por la opción compraventa que incluirán peritaje del inmueble, certificación de gravámenes, pagos de derecho de frente, impuestos municipales, elaboración de planos, gastos de traslado para la firma de los herederos que viven en Bocono, Estado Trujillo, gastos de correspondencias de documentos de prorroga y pago de documento habilitado en la Notaria.

II
Vistas las pretensiones contenidas en el libelo, quien aquí suscribe considera pertinente pasar a realizar las siguientes consideraciones:

Generalmente para ejercitar una acción debe seguirse un proceso autónomo, no obstante a ello, en determinados casos puede producirse una pluralidad de acciones dentro de una unidad de proceso, como sucede en la acumulación de procesos. En otras palabras, si bien en cada proceso se decide una pretensión, existen procesos en los cuales resulta procedente decidir varias pretensiones, lo cual es posible siempre que éstas tengan conexión por algún motivo o contengan elementos de dependencia o afinidad de pruebas.

De esta manera puede entenderse por acumulación, el acto en virtud del cual se reúnen en un mismo proceso dos o más pretensiones conexas, con el fin de que sean examinadas y decididas dentro del único proceso, ello con la finalidad de que los particulares interesados no tengan que ventilar simultáneamente a través de diferentes procesos cuestiones ligadas entre sí. Para el autor HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, (Tomo I) la acumulación pretende: “(…) la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda (...) o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente (...) La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas (…)”.

En este mismo sentido, se ha pronunciado el Tratadista ALEJANDRO ROMERO SEGUEL, quien define a la acumulación como: “(…) el fenómeno procesal basado en la conexión y cuyo fundamento se encuentra en la economía procesal, por el cual dos o más pretensiones (es decir procesos) son examinadas en un mismo procedimiento judicial y decididas en una única sentencia, en sentido formal”.

Siguiendo con este orden de ideas, quien aquí suscribe se permite traer a colación el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, siendo que esta norma prevé las prohibiciones legales en cuanto a la acumulación de pretensiones; a saber:
Artículo 78.- “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” (Negrilla y subrayado de este Tribunal)

De esta misma manera, el tratadista ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra “Tratado de Derecho procesal Civil Venezolano”, Tomo II, Teoría General del Proceso, ilustra la inepta acumulación de acciones de la siguiente manera: “En tres casos prohíbe la ley la acumulación de pretensiones: a) cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; b) cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; y c) cuando tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. (…)”

A mayor abundamiento, tenemos que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 11 de febrero de 2010, dictada en el Expediente Nro. 2009-000527, estableció lo siguiente:

“(…) Ahora bien, esta Sala ha establecido en diferentes ocasiones que la acumulación de pretensiones en una causa, debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallo contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.
(…)La acumulación de acciones es de eminente orden público (…) Por su parte el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones (…). (Negrillas y subrayado nuestro).

En este sentido, partiendo de los criterios doctrinarios y jurisprudenciales anteriormente expuestos, en concordancia con lo previsto en el artículo 78 del Código de procedimiento Civil, podemos concluir que no pueden juntarse varias pretensiones en una misma demanda, cuando éstas deban ser deducidas según procedimientos incompatibles, o cuando dichas pretensiones se excluyan mutuamente o bien, cuando estas sean contrarias entre sí, o cuando por la razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal.

Fijado lo anterior, este Tribunal partiendo de lo expuesto en el impreciso libelo en cuestión, puede interpretar que el accionante pretende entre otras cosas, EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO de conformidad con lo previsto en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos y Vivienda, por lo que también solicita que la parte demandada sea condenada por DAÑOS y PERJUICIOS de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.185 del Código Civil, en virtud de los daños causado a la parte actora.

Ello así, es menester para quien decide dejar sentado que el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, es un juicio especial, contenido en el Titulo IV, de la Ley para la Regularización y control de Arrendamiento y vivienda y su trámite se ajusta a un procedimiento oral, que se inicia con una demanda escrita, acompañada de todas las pruebas documentales que se dispongan, incluyendo señalar las testimoniales que se presentaran oportunamente en el proceso que participaran en el proceso; seguidamente en el auto de admisión se fijará l día y la hora para que tenga lugar una audiencia de mediación, la cual se deberá celebrar al quinto (5º) día de despacho siguiente, contado a partir de la fecha en que conste en autos la citación del demandado, concediendo el termino de distancia en caso de ser necesario. Dicha audiencia será oral y pública y estará presidida por el Juez o Jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados, la cual tiene como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando de poner fin a la controversia; una vez concluida la audiencia de mediación, sin alcanzar un acuerdo, el demandado deberá dar contestación a la demanda, dentro de los diez días de despacho siguiente, determinando con claridad los hechos invocados en la demanda, admitiendo lo que considerare ciertos y señalando cuales niega o rechaza, expresando los fundamentos de su defensa, así mismo se deberán acompañar todas las pruebas que se dispongan. Una vez concluido el lapso de la contestación de la demandada, dentro de los 3 días de despacho siguientes el juez o Jueza dictará un auto fijando los puntos controvertidos y abrirá un lapso de 8 días de despacho para la promoción de pruebas, 3 días de despacho para la oposición y 3 días de despacho para la admisión de las pruebas y 30 días de despacho para la evacuación de las pruebas y en caso de que se trate exclusivamente de pruebas documentales el lapso será de 10 días de despacho, al segundo día de despacho siguiente a la finalización del lapso de promoción de pruebas el juez o Jueza fijará pro auto expreso el día y la hora para la celebración de la audiencia de juicio, la cual deberá efectuarse dentro de un plazo no mayor de 5 días, una vez concluida la audiencia el juez o Jueza pronunciará su sentencia oralmente. Por otro lado, el procedimiento fijado para tramitar y decidir los DAÑOS y PERJUICIOS, es el previsto en el artículo 338 y siguientes eiusdem, esto es, el procedimiento ordinario que se encuentra regulado por un orden consecutivo de fases preclusivas, el cual se encuentra dividido en cuatro momentos o tiempos fundamentales, a saber: la introducción de la causa, la instrucción, la decisión y la ejecución de la sentencia.
Así las cosas, revisado el libelo de la demanda y partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, se evidencia que en el caso que nos ocupa el actor, estableció un cúmulo de pretensiones con la intención de que fueran seguidas en el mismo proceso y abrazadas por una misma sentencia; no obstante a ello, quien aquí suscribe considera que no es posible solicitar en una misma demanda RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO conjuntamente con DAÑOS Y PERJUICIOS, por cuanto los procedimientos aplicables para la acciones descritas son incompatibles entre sí, ello en virtud que el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO se sustancian a través del procedimiento especial establecido en el Titulo IV, artículo 97 y siguientes de la Ley para la Regularización y control de Arrendamiento y, mientras que los DAÑOS Y PERJUICIOS deben ventilarse a través del procedimiento ordinario; en este sentido, puede concluirse que los procedimientos antes descritos tienen particularidades propias que imposibilitan su acumulación y tramitación en un mismo proceso, por lo que en efecto resultan INCOMPATIBLES entre sí.- Así se establece.
III
Partiendo de las consideraciones realizadas, y del análisis exhaustivo de las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda, observa este órgano jurisdiccional que existe una INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES; por consiguiente, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe declarar INADMISIBLE la presente demanda, que fuera incoada por la ciudadana YHAIMER COROMOTO TERAN DE HERGUETA contra los ciudadanos ANTONIO JOSE ZAMBRANO VALERA, YSMARY MILAGROS ZAMBRANO DE GONZALEZ, JOSE JAIME ZAMBRANO LA CRUZ, JAIR ANTONIO ZAMBRANO LA CRUZ e HIDALGO PEREZ INGINIO RAMON- Así se decide.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
LA JUEZ,

DRA. LILIANA GONZALEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL.

Exp. No. 20.885
LAG/Yulmy