TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 15-9774

PARTE DEMANDANTE: “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, inscrita en fecha 19 de mayo de 1983, bajo el N° 63, Tomo 56-A Pro., ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, hoy encontrándose su expediente N° 155292, en los archivos del Registro Mercantil Segundo de dicha Circunscripción Judicial, RIF N° J-00173451-1, representada por su Administradora Principal y representante legal ciudadana EMILEIDI JOSEFINA LÓPEZ MONTERREY, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.055.220.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio ciudadanos ALIBEL SUAREZ LÓPEZ, LESLIE CRISTINA VELASQUEZ ESCOBAR, y FRANCISCO DUARTE ARAQUE, de este domicilio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 75.751, 48.428, y 7.306 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.232.599, en su condición de cónyuge sobreviviente y única y universal heredera del arrendatario, hoy causante YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, quien era venezolano, mayor de edad, comerciante de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.004.544.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio ciudadano HARRY RAFAEL RUIZ, de este domicilio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.773.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.
I

PARTE NARRATIVA

El presente juicio se inicia por demanda de Desalojo de locales para uso comercial presentada por ante el Tribunal Distribuidor de turno, en fecha 25 de Mayo de 2015, por la ciudadana EMILEIDI JOSEFINA LÓPEZ MONTERREY, ya identificada, actuando en su condición de Administradora Principal y representante legal de la Sociedad de Comercio “ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A.”, inscrita en fecha 19 de mayo de 1983, bajo el Nº 63, Tomo 56-A Pro., ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, hoy encontrándose su expediente Nº 155292, en los archivos del registro Mercantil Segundo de dicha Circunscripción Judicial, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, en su condición de cónyuge sobreviviente y única y universal heredera del arrendatario original, ciudadano que en vida respondió al nombre de YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, quien era venezolano, mayor de edad, comerciante de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.004.544, alegando que: … “En número de dos (2) contratos de arrendamiento están contenidos sendos contratos privados de arrendamiento, suscritos en fecha primero de mayo de dos mil diez (01/05/2010), siendo éstos los últimos, luego de haberse suscritos anteriormente entre las mismas partes otros dado (sic) que la relación arrendaticia entre ellos tiene aproximadamente veinticinco (25) años, lo cual solo es importante para determinar que en vista de que tal relación ha excedido holgadamente los diez (10) años de duración ininterrumpida, debe aplicarse la prórroga legal máxima de tres (3) años, cuyo tiempo determinado finalizó el pasado primero de mayo de dos mil doce (01/05/2012) y la prórroga legal feneció el primero de mayo de dos mil quince (01/05/2015) entre la citada empresa, como arrendadora y el nombrado difunto como arrendatario, donde consta lo siguiente: en el primero de tales contratos, que marcado “A” acompaño original a este libelo, consta que el objeto lo constituyó el local comercial distinguido con la letra “E”, ubicado en la planta baja del edificio Coralia, cuyo frente da a la Avenida Bermúdez de esta ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, que según la cláusula PRIMERA la referida empresa lo dio en arrendamiento al nombrado arrendatario hoy difunto; en la cláusula SEGUNDA, expresa que en canon de arrendamiento mensual ambas partes lo acordaron en la cantidad de Novecientos Veinticuatro Bolívares (Bs. 924,00) que el arrendatario se comprometió a pagar puntualmente en la oficina que la arrendadora tiene en el citado edificio cuya dirección conoce la arrendataria, dentro de los cinco (5) primeros días del mes siguiente al vencido, en dinero efectivo, y que de no ser así se considerará rescindido de pleno derecho el citado contrato y devuelto el local objeto del mismo totalmente desocupado tanto de personas como de cosas, limpio, pintadas sus paredes y en buen estado de conservación y mantenimiento sus puertas, ventanas, vidrios, cerraduras, dado que en ese estado la arrendatario recibió tal local al inicio del contrato en cuestión; en la cláusula TERCERA ambas partes de mutuo acuerdo convinieron en que el tiempo de duración del citado contrato es de dos (2) años fijos improrrogables, contado a partir del primero de febrero de dos mil diez (01/02/2010) hasta el primero de mayo de dos mil doce (01/05/2012) y la prórroga legal feneció en fecha primero de mayo de dos mil quince (01/05/2015), fecha esta última, salvo la prórroga legal de tres (3) años, en que el arrendatario se obligó a devolver el referido local comercial letra “A” a la arrendadora sin que sea necesario el desahucio ni notificación previa al arrendatario; en la cláusula QUINTA se acordó que el arrendatario tiene la carga de pagar oportunamente todos los servicios públicos con que esté dotado dicho local comercial tales como luz y energía eléctrica, agua aseo urbano y teléfono; y en la cláusula NOVENA ambas partes acordaron que la falta de fiel cumplimiento por parte de la arrendataria de cualesquiera de las cláusulas contractuales dará derecho a la arrendadora a considerar resuelto de pleno derecho el contrato arrendaticio y en consecuencia a proceder judicialmente al desalojo y al cobro de las pensiones de arrendamientos insolutos y al cobro de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Por otra parte, en el segundo contrato de arrendamiento, que se anexa original a este libelo marcado “B”, fue suscrito por las mismas partes, también en fecha primero de mayo de dos mil diez (01/05/2010) consta que el objeto lo constituye el local comercial distinguido con la letra “F”, ubicado en la planta baja del edificio Coralia, cuyo frente da a la Avenida Bermúdez de esta ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en cuya cláusula PRIMERA consta que la referida empresa lo dio en arrendamiento al nombrado arrendatario hoy difunto; en la cláusula SEGUNDA, expresa que en canon de arrendamiento mensual ambas partes lo acordaron en la cantidad de Novecientos Veinticuatro Bolívares (Bs. 924,00) que el arrendatario se comprometió a pagar puntualmente en la oficina que la arrendadora tiene en el citado edificio cuya dirección conoce la arrendataria, dentro de los cinco (5) primeros días del mes siguiente al vencido, en dinero efectivo, y que de no ser así se considerará rescindido de pleno derecho el citado contrato y devuelto el local objeto del mismo totalmente desocupado tanto de personas como de cosas, limpio, pintadas sus paredes y en buen estado de conservación y mantenimiento sus puertas, ventanas, vidrios, cerraduras, dado que en ese estado la arrendatario recibió tal local al inicio del contrato en cuestión; en la cláusula TERCERA ambas partes de mutuo acuerdo convinieron en que el tiempo de duración del citado contrato es de dos (2) años fijos improrrogables, contado a partir del primero de febrero de dos mil diez (01/02/2010) hasta el primero de mayo de dos mil doce (01/05/2012), fecha esta última, salvo la prórroga legal de tres (3) años, en que el arrendatario se obligó a devolver el referido local comercial letra “F” a la arrendadora sin que sea necesario el desahucio ni notificación previa al arrendatario; en la cláusula QUINTA se acordó que el arrendatario tiene la carga de pagar oportunamente todos los servicios públicos con que esté dotado dicho local comercial tales como luz y energía eléctrica, agua aseo urbano y teléfono; y en la cláusula NOVENA ambas partes acordaron que la falta de fiel cumplimiento por parte de la arrendataria de cualesquiera de las clausulas contractuales dará derecho a la arrendadora a considerar resuelto de pleno derecho el contrato arrendaticio y en consecuencia a proceder judicialmente al desalojo y al cobro de las pensiones de arrendamientos insolutos y al cobro de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. … Es el caso, ciudadana Juez, que la prenombrada ciudadana hoy demandada en su dicha condición de cónyuge sobreviviente y única y universal heredera del arrendatario original arrendataria, no obstante que en fecha primero de mayo de dos mil quince (01/05/2015), fecha en que venció la prórroga legal de ambos contratos de arrendamientos, ha debido devolver ambos locales distinguidos “E” y “F” a la arrendadora, no obstante las reiteradas solicitudes en tal sentido que le hice, es por lo cual no queda más vía que la presente para obtener el cumplimiento de ello ya sea por parte de la hoy demandada o en su defecto por mandato de este Tribunal, mediante la entrega material que se acuerde de los mismos. … Como ya se ha dicho la arrendataria no obstante que recién pasado primero de mayo de 2015 venció la prórroga legal de ambos contratos de arrendamiento, sin justificación alguna y previa solicitud verbal que le he hecho personalmente, se ha negado a cumplir con la entrega material de ambos locales comerciales a mi representada. … Como quiera que la nombrada arrendataria está incursa en el incumplimiento en ambos contratos de arrendamiento de la cláusula TERCERA de los señalados contratos de arrendamiento, es por lo que se hace procedente en derecho la acción de desalojo que hoy interpongo contra ella de conformidad con lo acordado en la cláusula NOVENA de dicho contrato y la causal de desalojo prevista en el literal “g” del Artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial , sin que se haya acordado entre ambas partes prórroga o renovación de tales contratos.”… Estima la demanda en la cantidad de Doscientos Veinticinco Mil Ciento Veinte Bolívares (Bs. 225.120,00), equivalente a Mil Setecientas Setenta y Dos Unidades Tributarias con Cincuenta y Nueve Centésimas de Unidad Tributaria. (1772,59 UT). Del Petitum. … “demanda a la arrendataria YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, para que convenga en que son ciertos los hechos narrados y procedente la acción incoada en su contra y en consecuencia desalojar, sin demora alguna los locales comerciales distinguidos con las letras “E y F” del aludido edificio Coralia, en la dirección ya establecida, en buenas condiciones de limpieza, conservación y mantenimiento de todas sus dependencias y pagados los servicios públicos con que está dotado, y en caso que así no fuere, entonces pido, respetuosamente, a la ciudadana Jueza que preside el Tribunal, declarar con lugar esta demanda y proceder a la entrega material a la demandante de dichos locales comerciales.”…
Mediante diligencia de fecha 01 de junio de 2015, la parte actora debidamente asistida de abogado consignó los recaudos correspondientes, a los fines de la admisión de la demanda.
En fecha 02 de junio de 2015, este Tribunal admitió la presente demanda por el procedimiento oral y consecuentemente, se emplazó a la demandada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, debidamente practicada.
En fecha 05 de junio de 2015, la parte actora debidamente asistida de abogado consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa, y confiere poder apud acta. En fecha 08 de junio de 2015, fue librada la compulsa.
En fecha 16 de junio de 2015, comparece el Alguacil Temporal de este Tribunal y consigna Recibo de Citación sin firmar librado a la parte demandada, quien recibió la compulsa y se negó a firmar el recibo de citación.
En fecha 25 de junio de 2015 compareció el apoderado judicial de la parte actora, quien solicitó librar boleta de notificación conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de junio de 2015 se libró boleta de notificación a la parte demandada conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de Julio de 2015 la secretaria titular de este Tribunal deja expresa constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de Agosto de 2015, comparece el abogado HARRY RAFAEL RUÍZ actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana YERANNIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, procede a consignar escrito de contestación de la demanda, mediante el cual opone las Cuestiones Previas: 1) la establecida en el Artículo 346, Ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo o su apoderado; 2) la Cuestión Previa establecida en el artículo 346 Ordinal 8º eiusdem, que es la existencia de una Cuestión Prejudicial, que deba resolverse en un proceso distinto; 3) opone la Cuestión Previa establecida en el artículo 346, Ordinal 6º referente al defecto de forma de la demanda, específicamente del artículo 340 ordinal 5º eiusdem, y dio contestación al fondo de la demanda. En la misma fecha, la parte demandada consigno instrumento poder otorgado al abogado HARRY RAFAEL RUÍZ, antes identificado.
En fecha 22 de Septiembre de 2015, se recibió escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas por el apoderado judicial de la parte demandada, presentado por la parte actora debidamente asistida de abogado.
En fecha 16 de octubre de 2015, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual declaró textualmente lo siguiente: “…A) SIN LUGAR, la CUESTION PREVIA OPUESTA, CONTENIDA EN EL NUMERAL 4º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, referente a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye; B) SIN LUGAR la CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; C) SIN LUGAR la CUESTIÓN PREVIA OPUESTA, CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, “ EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ARTÍCULO 340, O POR HABERSE HECHO LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA EN EL ARTÍCULO 78”, EN CONCORDANCIA CON EL ARTÍCULO 340 EN SU ORDINAL 5° RELATIVA A LA RELACION DE LOS HECHOS Y LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO EN QUE SE BASE LA PRETENSION, CON LAS PERTINENTES CONCLUSIONES.”, promovidas por la parte accionada…”.
En fecha 19 de octubre de 2015, este Tribunal libró boleta de notificación a las partes, para informarles de la sentencia dictada en fecha 16 de octubre de 2015.
En fecha 23 de octubre de 2015, comparece ante este Tribunal el ciudadano LARES ESTEVEZ JOSE GABRIEL, en su carácter de Alguacil Temporal del mismo, para consignar en autos, copia de la boleta de notificación firmada en la oficina de la Sociedad de Comercio “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, recibida y firmada en el domicilio, por una ciudadana que se identifico como empleada.
En fecha 23 de octubre de 2015, comparece ante este Tribunal el ciudadano LARES ESTEVEZ JOSE GABRIEL, en su carácter de Alguacil Temporal del mismo, para consignar en autos, copia de la boleta de notificación firmada en el domicilio, por la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN.
En fecha 26 de octubre del año 2015, este Tribunal emplaza a las partes, para que comparezcan a la AUDIENCIA PRELIMINAR, que tendrá lugar al tercer (3er) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 10:30am.
En fecha 30 de octubre de 2015, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR en el presente juicio de DESALOJO, incoado por la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, acordándose previo pedimento formulado por las partes, el diferimiento para una nueva oportunidad, fijándose las 10:30am., del quinto día de Despacho siguiente, para celebrar la misma.
En fecha 09 de noviembre de 2015, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR en el presente juicio de DESALOJO, incoado por la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, exponiendo las partes lo que textualmente se transcribe a continuación: “…el Tribunal concede cinco (05) minutos a la parte actora, para que exponga respecto al convenimiento o contradicción de los hechos a probar por la contraparte, en los siguientes términos: “La parte demandante ha basado su acción en la prueba de dos contratos de arrendamiento, de los locales “E” y “F”, del edificio CORALIA, ubicado en la Avenida Bermúdez de esta Ciudad, contratos que fueron a tiempo determinado por dos años, esto es, del 01 de mayo de 2010, hasta el 01 de mayo de 2012, la acción es por Desalojo contemplado en el literal G, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en vista de que la relación contractual en verdad tiene una duración mayor a 25 años, tal como ambas partes lo alegan, porque ambas partes están de acuerdo a esa circunstancia, siendo que el 01 de mayo de 2015, venció la prórroga máxima legal de 03 años, la parte actora también fundamenta su acción contra la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, en que ella de acuerdo con el Acta de Defunción, del ciudadano YOUSSEF GAROMANOUGUIAN, es la única y universal heredera de este señor. En este acto, consigno copia certificada original constante de 04 folios útiles, que se saco recientemente del acta de defunción expedida por el Registro Principal del Estado Bolivariano de Miranda, el 02 de noviembre de 2015, donde consta que tanto la madre como el padre del señor YOUSSEF GAROMANOUGUIAN, falleció el 11 de julio del año 2011, y que la madre y el padre de él, están fallecidos, siendo que el prenombrado finado era el arrendatario original de los dos señalados locales comerciales. Igualmente, consigno constante de 08 folios útiles, solicitud que de Único y Universal Heredera, tramitó ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro con sede en esta Ciudad, respecto al finado YOUSSEF GAROMANOUGUIAN, solicitud que estuvo contenida en el expediente S1881-2011, y de allí dimana la cualidad de tal ciudadana como arrendataria de los referidos locales comerciales. Pido a la ciudadana Juez, tenga a bien en incorporar esta prueba, a estos autos. En cuanto al señalamiento en la contestación de la demanda, y oposición de cuestiones previas por parte de la demandada, en cuanto a que existe un juicio de otros herederos del finado YOUSSEF GAROMANOUGUIAN, de conformidad con el artículo y Ley ya mencionados, considero que ni siquiera procede la oposición porque en los autos no existe consignación alguna de prueba que sirva para demostrar tal aserto, alegando además que con las pruebas consignadas pro la parte actora, y por tratarse de un asunto de mero Derecho, no proceden pruebas distintas y señalo que de ninguna manera la parte actora, ha fundado esta acción en falta de pago de cánones de arrendamiento sino únicamente como ya se dijo en que venció la prórroga máxima legal que corresponde a la parte demandada, en virtud de que la relación arrendaticia fue superior a los 25 años, tal como ambas partes lo han reconocido, es todo”. En este estado, el Tribunal concede cinco (05) minutos al apoderado judicial de la parte demandada, abogado HARRY RAFAEL RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.773 actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, para que exponga respecto al convenimiento o contradicción de los hechos a probar por la contraparte, quien expone en los siguientes términos: “La presente causa, se admitió basado en una sola prueba que es la prueba del folio 26, esta prueba es la que se refiere a la notificación de prórroga, esta notificación de prórroga del folio 26, indica que es de 03 años, la prórroga, mejor dicho la parte actora baso esta causa o controversia en la prueba de notificación de prorroga al folio 26, esta notificación de prórroga a la forma de ver de este abogado apoderado, esta prueba es impertinente y extemporánea, por lo tanto pido la inadmisibilidad de la presente acción, por cuanto la notificación debió ser de 03 años, y no de 02 años, de acuerdo a la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios de Uso Comercial, y esta notificación, es impertinente y extemporánea, repito, ya que la parte actora dice en su libelo que efectivamente la relación arrendaticia es de más de 25 años, efectivamente tiene 35 años la relación arrendaticia. Segundo, basado en los artículos 206 y 211 del Código de Procedimiento Civil, se declare la inadmisibilidad o reposición al estado de admisión de la demanda, o citación, por cuanto lo mencionado en el punto primero, que esta notificación se refiere a una notificación de prórroga de 02 años, y es contrario a Ley. Tercero: Igualmente impugno las copias de la Administradora CORAFEN, C. A., del folio 14 al 25, que se refieren al Acta Constitutiva de dicha Administradora y a la reforma de dicha Empresa, a un nuevo período de vida comercial, por cuanto a todo evento la vida comercial expiró, y están consignadas pero en copias, en este acto, estos petitorios que he hecho los baso en las pruebas que a continuación menciono de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba, al folio 26 la notificación de prórroga de 02 años, irrita e impertinente, y además las pruebas del folio 14 al 25, de la vida de la empresa, están en copia pero no en original, por lo que su vida comercial ya expiró. Así mismo, alegó que dado que no se ejecutó la notificación de prórroga de 03 años, porque no existe, sino que existe una irrita de dos años, pido a esta altura del proceso, que se decrete la relación a tiempo indeterminado, y no a tiempo determinado como lo considero la parte actora, es por esto que consigno este escrito constante de un (1) folio, con su anverso, para su análisis”. En este estado, el Tribunal deja constancia que la parte actora consignó copia certificada de acta de defunción, constante de cuatro (04) folios útiles; copia simple de solicitud de Declaración de Únicos y Universales Herederos, constante de 08 folios útiles; y la parte demandada consigno escrito constante de un (01) folio. El Tribunal oída sus exposiciones de conformidad con lo establecido en el Artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, se deja constancia de la imposibilidad de producir la audiencia en forma audiovisual, debido a la falta de los recursos necesarios para ello. Igualmente de conformidad con lo establecido en el Artículo 868 eiusdem, procederá a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, dentro de los tres (3) días de despachos siguientes al de hoy. No habiendo nada más que tratar, se dio por concluido el acto…”.
En fecha 16 de noviembre de 2015, este Tribunal pasa a hacer la fijación de los hechos y el establecimiento de los límites de la controversia suscitada en el presente juicio de DESALOJO, incoado por la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN.
En fecha 24 de noviembre de 2015, comparece ante este Tribunal el abogado HARRY RAFAEL RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, para ampliar las pruebas, por medio de escrito.
En fecha 25 de noviembre de 2015, comparece ante este Tribunal el abogado FRANCISCO DUARTE ARAQUE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, para presentar escrito de pruebas en el presente juicio.
En fecha 25 de noviembre de 2015, comparece ante este Tribunal el abogado HARRY RAFAEL RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, para consignar escrito de promoción y ratificación de pruebas.
En fecha 27 de noviembre de 2015, este Tribunal vistos los escritos de promoción de pruebas presentados en fechas 24 y 25 de noviembre de 2015, por el abogado HARRY RAFAEL RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en el proceso que se ventila en el presente expediente, admite cuanto ha lugar en derecho por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, igualmente se admite el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 25 de septiembre de 2015, por el abogado FRANCISCO DUARTE ARAQUE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, por cuanto ha lugar en Derecho por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 27 de noviembre de 2015, este Tribunal ordena refoliar las actuaciones que lo ameriten, testar las mismas, y colocar las correspondientes.
En fecha 30 de noviembre de 2015, este Tribunal fija el Décimo Quinto día de despacho siguiente al de hoy, a las 10:30am., para que tenga lugar la AUDIENCIA o DEBATE ORAL en el presente juicio.
En fecha viernes ocho (08) de enero del año dos mil quince (2015), siendo las diez y treinta (10:30am.) de la mañana, hora y día fijados para que tenga lugar la AUDIENCIA o DEBATE ORAL en el presente juicio de DESALOJO, incoado por la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, exponiendo la parte actora lo que textualmente se transcribe a continuación: “…en este acto, ratificamos lo narrado y lo escrito en el libelo de la demanda, y ratificamos también el valor y efecto de los dos contratos de arrendamiento, incluidos en el libelo de la demanda, que evidencia la relación arrendaticia que existe entre la parte actora y demandada, relación arrendaticia que nace de un contrato de arrendamiento de fecha 10 de mayo de 2010, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que venció el 01 de mayo de 2012, y a partir de esa fecha nace una prórroga legal de 03 años, establecido en el artículo 26 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, el cual terminó el 01 de mayo de 2015, por tanto la parte actora muy respetuosamente solicita a este Tribunal que se le de fuerza legal a los contratos que se presentaron con el libelo de la demanda, que se encuentran en el expediente, por tanto solicito que se declare con lugar la demanda de desalojo, y se condene en costas a la parte demandada, y presentar las pruebas en los siguientes términos: Dos contratos de arrendamiento, que se suscribieron en fecha 01 de mayo de 2010, por un lapso de 02 años, venciendo los mismos en el año 2012, oportunidad de la cual se notifico a la parte demandada, la no intención de no renovación de los contratos a través de una notificación judicial practicada incluso por este Tribunal, las cuales también promovemos y reproducimos en este acto, y pedimos que se incorpore al igual que los contratos de arrendamiento en el presente acto, y se le de la fuerza legal que corresponde, por último y habiéndose reconocido por la parte demandada la relación arrendaticia por más de 25 años, y habiéndose vencido la prorroga legal de tres años, solicito a la ciudadana Juez declare con lugar la presente demanda, y condene en costas a la parte demandada, es todo. … Con fundamento a lo anteriormente expuesto, se declara CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, representada por su Administradora Principal y representante legal ciudadana EMILEIDI JOSEFINA LÓPEZ MONTERREY, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, ambos identificados en autos. En consecuencia, se condena a la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, a: Entregar los inmuebles arrendados, identificados como dos (2) locales comerciales distinguidos con las letras “E” y “F”, ubicados en la planta baja del edificio CORALIA, cuyo frente da a la avenida Bermúdez, de esta ciudad de Los Teques, Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en buenas condiciones de limpieza, conservación y mantenimiento de todas sus dependencias y pagados los servicios públicos con que están dotados. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil se fija un lapso de diez (10) días de despacho siguientes al de hoy, exclusive, para extender por escrito el fallo completo, el cual será agregado a los autos, dejando constancia la Secretaria del Tribunal del día y la hora de la consignación…”.

Establecido lo anterior, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

II

PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Impugnada como ha sido, por la parte demandada en su escrito de contestación. En el caso de autos la parte demandada impugnó la cuantía de la demanda sin especificar si la misma le parecía insuficiente o exagerada, limitándose a negar, rechazar y contradecir la estimación de la demanda, en este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 1.417 de fecha 14 de Diciembre de 2004, estableció lo que de seguida se transcribe parcialmente: “…cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obligación al demandando a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor”. Del criterio precedentemente transcrito puede concluirse la necesidad de que el demandado proponga y pruebe una nueva cuantía, so pena de quedar definitiva la estimación del actor; de allí que al haberse limitado el demandado a rechazar e impugnar la estimación de la cuantía o valor de la demanda, esta sentenciadora declara definitiva la estimación hecha por la parte actora en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 225.120,oo), equivalente a 1.500, 80 UT. ASÍ SE DECIDE.
Declarada sin lugar la impugnación del demandado al valor de la cuantía de la demanda, pasa este Tribunal al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes:

III

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

Documentales:

La parte accionante acompaña a su escrito libelar, las siguientes:
a) Marcada con la letra “A”, Contrato de Arrendamiento celebrado a tiempo determinado, donde en su cláusula Tercera establece que el termino de duración de dicho contrato es de veinticuatro (24) meses fijos improrrogables contados a partir del primero de mayo de 2010 hasta el primero de mayo de 2012, entre la ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A., Sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) en fecha diecinueve (19) de Mayo de Mil Novecientos Ochenta y Tres (1.983), bajo el N° 63, Tomo 56 A-Pro., representada por su Administrador Principal ciudadano JULIAN LÓPEZ SIMOZA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-235.455, y de este domicilio, Empresa que en lo adelante se denominara LA ARRENDADORA, y la ciudadana YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, quien se denominara LA ARRENDATARIA, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, destinado únicamente para la actividad comercial y en ningún caso para uso contrario, distinguido con la letra “E”, ubicado en el edificio “CORALIA”, Avenida Bermúdez, Los Teques, Estado Miranda, documento privado. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad respectiva.
b) Marcada con la letra “B”, Contrato de Arrendamiento celebrado a tiempo determinado, donde en su cláusula Tercera establece que el termino de duración de dicho contrato es de veinticuatro (24) meses fijos improrrogables contados a partir del primero de mayo de 2010 hasta el primero de mayo de 2012, entre la ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A., Sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Distrito Capital) en fecha diecinueve (19) de Mayo de Mil Novecientos Ochenta y Tres (1.983), bajo el N° 63, Tomo 56 A-Pro., representada por su Administrador Principal ciudadano JULIAN LÓPEZ SIMOZA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-235.455, y de este domicilio, Empresa que en lo adelante se denominara LA ARRENDADORA, y la ciudadana YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, quien se denominara LA ARRENDATARIA, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, destinado únicamente para la actividad comercial y en ningún caso para uso contrario, distinguido con la letra “F”, ubicado en el edificio “CORALIA”, Avenida Bermúdez, Los Teques, Estado Miranda, documento privado. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad respectiva.
c) Marcado con la letra “L2”, copia simple del Documento Constitutivo-Estatutario, de la Empresa “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, autenticado ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 19 de mayo de 1.983, inserto en los folios 15, 16, 17, y 18 del presente expediente, que por Desalojo, incoó la Empresa “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN de GAROMANOUGUIAN. En relación a esta documental este Tribunal encuentra que la parte demandada procedió a impugnar dicho documento en el acto de la Audiencia Preliminar, resultando por ello extemporánea, debido a que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias o reproducciones de documentos públicos, como en el presente caso, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, en el acto de la contestación de la demanda, oportunidad que correspondía en este caso, al haber sido producidos estos documentos por la parte actora, con el libelo de la demanda, en consecuencia este Tribunal aprecia esta documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y así se decide.
e) Copia simple de la Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Empresa “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, autenticado ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03 de junio de 2.014, inserto en los folios 19, 20, 21, 22, 23, 24 y 25 del presente expediente, que por Desalojo, incoó la Empresa “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN de GAROMANOUGUIAN. En relación a esta documental este Tribunal encuentra que la parte demandada procedió a impugnar dicho documento en el acto de la Audiencia Preliminar, resultando por ello extemporánea, debido a que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias o reproducciones de documentos públicos, como en el presente caso, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, en el acto de la contestación de la demanda, oportunidad que correspondía en este caso, al haber sido producidos estos documentos por la parte actora, con el libelo de la demanda, en consecuencia Este Tribunal aprecia esta documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y así se decide.
f) Copia certificada del Acta de defunción del causante YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, autenticada ante la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, Dirección de Registro Civil de Personas y Electoral, en fecha 12 de julio de 2011. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad respectiva.
g) Copia simple de la partida de matrimonio, celebrada entre los ciudadanos YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN y YERANIK JALMIAN de GAROMANOUGUIAN, autenticada por la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, Dirección de Registro Civil de Personas y Electoral. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad respectiva.
h) Original de la solicitud signada con el N° 12-5119, que por NOTIFICACION JUDICIAL, incoó la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”. En relación a esta documental este Tribunal observa que el apoderado judicial de la parte accionada en el acto de la Audiencia Preliminar, procedió a impugnar y además, alegó: “La presente causa, se admitió basado en una sola prueba que es la prueba del folio 26, esta prueba es la que se refiere a la notificación de prórroga, esta notificación de prórroga del folio 26, indica que es de 03 años, la prórroga, mejor dicho la parte actora baso esta causa o controversia en la prueba de notificación de prorroga al folio 26, esta notificación de prórroga a la forma de ver de este abogado apoderado, esta prueba es impertinente y extemporánea, por lo tanto pido la inadmisibilidad de la presente acción, por cuanto la notificación debió ser de 03 años, y no de 02 años, de acuerdo a la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios de Uso Comercial, y esta notificación, es impertinente y extemporánea, repito, ya que la parte actora dice en su libelo que efectivamente la relación arrendaticia es de más de 25 años, efectivamente tiene 35 años la relación arrendaticia. Segundo, basado en los artículos 206 y 211 del Código de Procedimiento Civil, se declare la inadmisibilidad o reposición al estado de admisión de la demanda, o citación, por cuanto lo mencionado en el punto primero, que esta notificación se refiere a una notificación de prórroga de 02 años, y es contrario a Ley. … Así mismo, alegó que dado que no se ejecutó la notificación de prórroga de 03 años, porque no existe, sino que existe una irrita de dos años, pido a esta altura del proceso, que se decrete la relación a tiempo indeterminado, y no a tiempo determinado como lo considero la parte actora, es por esto que consigno este escrito constante de un (1) folio, con su anverso, para su análisis”. Al respecto este Tribunal encuentra que el apoderado judicial de la parte accionada fundamenta la impugnación a la Notificación Judicial, producida por la parte actora con el libelo de la demanda, en hechos basados en la relación contractual, por ello no pueden ser analizados de manera apriorística, sino concatenado con las demás pruebas, además la impugnación como medio mecánico o recurso de ataque se encuentra dirigido a quitarle la apariencia de legalidad y pertinencia a los medios de prueba que las partes pretendan hacer valer en un determinado proceso, y podría estar fundada entre otros motivos en los siguientes: Ilegalidad, infidelidad y falsedad. En otros términos, la institución de la impugnación, como materialización del derecho a la defensa, puede asumir dos formas: una, la negación de las cualidades aparentes del medio; otra, la afirmación de hechos que destruyen su aspecto de veracidad, fidelidad o legitimidad. Esta última es la impugnación por excelencia, ya que si ella persigue despojar de apariencia al medio, esto sucede porque su presentación tiene identidad, genuinidad y legalidad, las cuales emanan del mismo, y sólo mediante hechos fuera de él y hasta ese momento desconocidos en las actas procesales, puede destruirse tal apariencia, por ello, resulta necesario que los hechos antes referidos se aleguen y se prueben. Los medios de prueba no pueden ser objeto de una impugnación genérica, por tanto, es necesario que se especifique cual es el medio que se cuestiona y que se señalen expresamente los motivos por los cuales se cuestiona la prueba, toda vez que dichos hechos requieren de demostración y sólo se demuestra lo alegado, conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a quien le corresponde la carga de la prueba ante una impugnación del medio de prueba promovido, debemos distinguir si se trata de una impugnación activa o pasiva. En el primer caso, nos encontramos en presencia de una impugnación en sentido estricto, pues tenemos alegatos de hecho y con la carga de la prueba en cabeza del impugnante, mientras que en la impugnación pasiva o desconocimiento, también se alega un hecho, pero la carga de la prueba la tiene la contraparte del impugnante. Esta última forma de impugnación constituye la excepción, pues la credibilidad del medio debe ser demostrada por quien lo propone. Este es el caso de la prueba documental cuyo contenido y firma es desconocida por la persona a quien le fue atribuida su autoría. Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que fundamenta la parte accionada, su impugnación, en hechos que forman parte del contradictorio y debate probatorio, en tal virtud, en consecuencia este Tribunal emitirá su pronunciamiento en capítulo posterior, en un análisis concatenado con lo alegado y probado por las partes, y así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

a) Copia certificada de acta de defunción, constante de cuatro (4) folios útiles, del causante YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, expedida por la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, Dirección de Registro Civil de Personas y Electoral, en fecha 12 de julio de 2011. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad respectiva.

b) Copia simple de solicitud de Declaración de Únicos y Universales Herederos, constante de ocho (08) folios útiles, legalizado ante la Coordinación de Legalización de la Consultoría Jurídica del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, en fecha 02 de noviembre de 2015. La misma, es apreciada por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte demandante en la oportunidad respectiva.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

a) Copia simple del Poder Especial, otorgado por la ciudadana YERANIK JALMIAN de GAROMANOUGUIAN, al abogado HARRY RAFAEL RUIZ, ambos plenamente identificados, autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 18 de octubre de 2012. La misma, es apreciada por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte demandante en la oportunidad respectiva.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

a) En relación a la prueba documental promovida en los escritos de fecha 24 y 25 de noviembre de 2015, de la Notificación Judicial expediente Nº 125119, este Tribunal emitirá su pronunciamiento en este mismo fallo.
IV
Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la apoderada judicial de la parte actora ciudadana EMILEIDI JOSEFINA LÓPEZ MONTERREY, actuando en su condición de Administradora Principal y representante legal de la Sociedad de Comercio “ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A.”, interpone demanda de desalojo contra la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, en su condición de cónyuge sobreviviente y única y universal heredera del arrendatario ciudadano que en vida respondió al nombre de YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, quien era venezolano, mayor de edad, comerciante de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.004.544, alegando que: … “En número de dos (2) contratos de arrendamiento … suscritos en fecha primero de mayo de dos mil diez (01/05/2010), … que la relación arrendaticia entre ellos tiene aproximadamente veinticinco (25) años, lo cual solo es importante para determinar que en vista de que tal relación ha excedido holgadamente los diez (10) años de duración ininterrumpida, debe aplicarse la prórroga legal máxima de tres (3) años, cuyo tiempo determinado finalizó el pasado primero de mayo de dos mil doce (01/05/2012) y la prórroga legal feneció el primero de mayo de dos mil quince (01/05/2015) … en el primero de tales contratos, … el objeto lo constituyó el local comercial distinguido con la letra “E”, ubicado en la planta baja del edificio Coralia, cuyo frente da a la Avenida Bermúdez de esta ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, … en la cláusula TERCERA ambas partes de mutuo acuerdo convinieron en que el tiempo de duración del citado contrato es de dos (2) años fijos improrrogables, contado a partir del primero de febrero de dos mil diez (01/02/2010) hasta el primero de mayo de dos mil doce (01/05/2012) y la prórroga legal feneció en fecha primero de mayo de dos mil quince (01/05/2015), fecha esta última, salvo la prórroga legal de tres (3) años, en que el arrendatario se obligó a devolver el referido local comercial … sin que sea necesario el desahucio ni notificación previa al arrendatario; … el segundo contrato de arrendamiento, … suscrito por las mismas partes, también en fecha primero de mayo de dos mil diez (01/05/2010) consta que el objeto lo constituye el local comercial distinguido con la letra “F”, ubicado en la planta baja del edificio Coralia, cuyo frente da a la Avenida Bermúdez de esta ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, … en la cláusula TERCERA ambas partes de mutuo acuerdo convinieron en que el tiempo de duración del citado contrato es de dos (2) años fijos improrrogables, contado a partir del primero de febrero de dos mil diez (01/02/2010) hasta el primero de mayo de dos mil doce (01/05/2012), fecha esta última, salvo la prórroga legal de tres (3) años, en que el arrendatario se obligó a devolver el referido local comercial letra “F” a la arrendadora sin que sea necesario el desahucio ni notificación previa al arrendatario. … Es el caso, ciudadana Juez, que la prenombrada ciudadana hoy demandada en su dicha condición de cónyuge sobreviviente y única y universal heredera del arrendatario original arrendataria, no obstante que en fecha primero de mayo de dos mil quince (01/05/2015), fecha en que venció la prórroga legal de ambos contratos de arrendamientos, ha debido devolver ambos locales distinguidos “E” y “F” a la arrendadora, no obstante las reiteradas solicitudes en tal sentido que le hice, es por lo cual no queda más vía que la presente para obtener el cumplimiento de ello ya sea por parte de la hoy demandada o en su defecto por mandato de este Tribunal, mediante la entrega material que se acuerde de los mismos. … Como ya se ha dicho la arrendataria no obstante que recién pasado primero de mayo de 2015 venció la prórroga legal de ambos contratos de arrendamiento, sin justificación alguna y previa solicitud verbal que le he hecho personalmente, se ha negado a cumplir con la entrega material de ambos locales comerciales a mi representada. … Como quiera que la nombrada arrendataria está incursa en el incumplimiento en ambos contratos de arrendamiento de la cláusula TERCERA de los señalados contratos de arrendamiento, es por lo que se hace procedente en derecho la acción de desalojo que hoy interpongo contra ella de conformidad con lo acordado en la cláusula NOVENA de dicho contrato y la causal de desalojo prevista en el literal “g” del Artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial , sin que se haya acordado entre ambas partes prórroga o renovación de tales contratos. … Del Petitum. … “demanda a la arrendataria YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, para que convenga en que son ciertos los hechos narrados y procedente la acción incoada en su contra y en consecuencia desalojar, sin demora alguna los locales comerciales distinguidos con las letras “E y F” del aludido edificio Coralia, en la dirección ya establecida, en buenas condiciones de limpieza, conservación y mantenimiento de todas sus dependencias y pagados los servicios públicos con que está dotado, y en caso que así no fuere, entonces pido, respetuosamente, a la ciudadana Jueza que preside el Tribunal, declarar con lugar esta demanda y proceder a la entrega material a la demandante de dichos locales comerciales.”…
En el acto de la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte accionada manifestó: … “Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya incumplido con los contratos de arrendamientos mencionados en el Capítulo IV del Libelo de la demanda, y además niego que proceda el desalojo de acuerdo al literal “g” del artículo 40 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Niego, rechazo y contradigo que el pasado 01 de mayo de 2015, se haya vencido la prorroga legal arrendaticia de ambos contratos de arrendamientos. ”…
Ante tales afirmaciones de hecho de las partes, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
De lo alegado y probado por las partes este Tribunal debe tener como probada la existencia de un contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A.”, y el ciudadano que en vida respondió al nombre de YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, por el local comercial distinguido con la letra “E”; y un contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A.”, y el ciudadano que en vida respondió al nombre de YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, por el local comercial distinguido con la letra “F”, ambos de fecha 01 de mayo de 2010, los cuales fueron acompañados al escrito libelar, y apreciados por este Tribunal en este mismo fallo, estableciendo en ambos contratos de arrendamientos que el termino de duración de dichos contratos era de dos (2) años, como plazo fijo e improrrogable, con vencimiento en fecha 01 de mayo de 2012, de lo que se evidencia que los contratos que vinculan a las partes en esta litis es a término fijo, es decir, por período determinado, por lo que deben considerarse los referidos Contratos de Arrendamiento a Tiempo Determinado, y además, tanto la parte actora, en el libelo de la demanda, y el apoderado judicial de la parte accionada, en el acto de la audiencia preliminar, reconocen que entre “ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A.”, y el ciudadano quien en vida respondió al nombre de YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, existe una relación arrendaticia por los locales comerciales distinguidos con las letras “E” y “F”, de hace más de veinticinco (25) años, en consecuencia al Arrendatario le corresponde una prórroga legal de tres (3) años, al subsumirse tal supuesto en lo previsto en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “(…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.(…)”, operando de pleno derecho por ministerio de la Ley, al vencimiento del plazo estipulado por las partes de duración de contrato, la prorroga legal de tres (3) años, y de una revisión exhaustiva de las actas cursantes en autos y de las pruebas promovidas por las partes se evidencia que desde el 01 de mayo de 2012 hasta el 01 de mayo de 2015, correspondía al arrendatario la prórroga legal, por lo que tal supuesto se subsume en el literal d) del artículo 38 eiusdem, en consecuencia, conforme a lo establecido en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, tenemos entonces que la prórroga legal de tres (3) años, vencía el día 01 de mayo de 2015, concordante con la actual normativa que regula los arrendamientos de locales comerciales que en su artículo 26 establece que al vencimiento de los contratos de arrendamiento por más de diez (10) años como en el presente caso, le corresponde una prórroga legal de 3 años, y así se decide.
Ahora bien, en relación a la impugnación opuesta por el apoderado judicial de la parte accionada contra la Notificación Judicial de no prorroga de los contratos de arrendamientos, practicada por este Tribunal en fecha 02 de marzo de 2012, en la que se indico en el escrito de solicitud, que se otorgaba una prorroga legal de dos (2) años, en los siguientes términos: “La presente causa, se admitió basado en una sola prueba que es la prueba del folio 26, esta prueba es la que se refiere a la notificación de prórroga, esta notificación de prórroga del folio 26, indica que es de 03 años, la prórroga, mejor dicho la parte actora baso esta causa o controversia en la prueba de notificación de prorroga al folio 26, esta notificación de prórroga a la forma de ver de este abogado apoderado, esta prueba es impertinente y extemporánea, por lo tanto pido la inadmisibilidad de la presente acción, por cuanto la notificación debió ser de 03 años, y no de 02 años, de acuerdo a la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios de Uso Comercial, y esta notificación, es impertinente y extemporánea, repito, ya que la parte actora dice en su libelo que efectivamente la relación arrendaticia es de más de 25 años, efectivamente tiene 35 años la relación arrendaticia. Segundo, basado en los artículos 206 y 211 del Código de Procedimiento Civil, se declare la inadmisibilidad o reposición al estado de admisión de la demanda, o citación, por cuanto lo mencionado en el punto primero, que esta notificación se refiere a una notificación de prórroga de 02 años, y es contrario a Ley. … Así mismo, alegó que dado que no se ejecutó la notificación de prórroga de 03 años, porque no existe, sino que existe una irrita de dos años, pido a esta altura del proceso, que se decrete la relación a tiempo indeterminado, y no a tiempo determinado como lo considero la parte actora, es por esto que consigno este escrito constante de un (1) folio, con su anverso, para su análisis”. Al respecto este Tribunal encuentra que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba los derechos adquiridos por las partes, antes de la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, expresamente establecía que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, y en el igual sentido el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. En el presente caso, a la ciudadana YERANIK JALMIAN de GAROMANOUGUIAN, en su condición de heredera (viuda) del arrendatario el hoy causante YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, conforme a lo previsto en el artículo 1.163 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.603 eiudesm, corresponde el derecho adquirido por su causante de la prórroga legal, por cuanto los contratos de arrendamiento de los locales comerciales “E” y “F”, se mantienen en sus herederos, en razón de lo expuesto este Tribunal aprecia la Notificación Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y así se decide.
En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el desalojo del inmueble por vencimiento del contrato conforme a lo establecido en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 26 eiusdem y 1.264 del Código Civil, que establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera de los contratos suscritos, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil) y literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO, sigue la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN de GAROMANOUGUIAN, en su condición de heredera (viuda) del arrendatario el hoy causante YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, plenamente identificados, declara de conformidad con lo establecido en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por vencimiento del contrato, de pleno derecho opera la prorroga legal, que en el presente caso, ante el reconocimiento por las partes, de la existencia de una relación arrendaticia por más de 25 años, le correspondían a la parte arrendataria demandada, una prórroga legal de tres (3) años, la cual según consta de los dos (2) contratos de arrendamientos cursantes a los autos, que la prórroga legal venció el Primero de mayo de 2015. Con fundamento a lo anteriormente expuesto, se declara CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA CORAFEN, C. A.”, representada por su Administradora Principal y representante legal ciudadana EMILEIDI JOSEFINA LÓPEZ MONTERREY, contra la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, ambos identificados en autos. En consecuencia, se condena a la ciudadana YERANIK JALMIAN DE GAROMANOUGUIAN, en su condición de heredera (viuda) del arrendatario el hoy causante YOUSSEF GAROMANOUGUIAN NAKASHIAN, plenamente identificados, a: Entregar los inmuebles arrendados, identificados como dos (2) locales comerciales distinguidos con las letras “E” y “F”, ubicados en la planta baja del edificio CORALIA, cuyo frente da a la avenida Bermúdez, de esta ciudad de Los Teques, Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en buenas condiciones de limpieza, conservación y mantenimiento de todas sus dependencias y pagados los servicios públicos con que están dotados.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
REGISTRESE Y PUBLIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veinticinco (25) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016), a los 205° años de la Independencia y 156° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA.

LA SECRETARIA,

Abg. LESBIA MONCADA de PICCA.
En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 02:15pm.
LA SECRETARIA,

Abg. LESBIA MONCADA de PICCA.
THA/LMdeP/Deivyd
Exp. N° 15-9774