TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.705.259.

Abogado en ejercicio RONALD GONZÁLEZ GUERRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 102.777.

Ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.307.642.

Abogados en ejercicio CARLOS OCHOA RODRÍGUEZ e YDA FEO RODRÍGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 41.085 y 72.038, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

13-8253.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este Juzgado Superior conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio RONALD GONZÁLEZ GUERRA, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, contra la decisión proferida por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 02 de octubre de 2013; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el prenombrado contra la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, todo ello en virtud de la NULIDAD decretada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la sentencia dictada por esta Alzada en fecha 12 de noviembre de 2013.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 22 de enero de 2013 y subsanado el 29 de enero del mismo año, el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, estando debidamente asistido por el abogado en ejercicio RONALD GONZÁLEZ GUERRA, procedió a demandar a la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que a mediados del mes de agosto del año 2012, su representado en vista de la necesidad de adquirir una vivienda, visitó uno de los portales web más conocidos en el país, denominado “www.tuinmueble.com.ve”; a través del cual observó la oferta de venta de una casa por la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00).
2.- Que establecidas las condiciones, obligaciones y riesgos del contrato de opción de compra venta con la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, quien es la única y legítima propietaria del inmueble objeto de esta negociación cuya propiedad deriva del documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina del Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 26 de enero de 2001, inscrito bajo el No. 2011.541, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el no 237.13.11.1.2413 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, previa gestiones de redacción del referido documento, celebró un contrato de opción de compra venta ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, el cual quedó inserto bajo el No. 35, Tomo 219, de los libros llevados por esa Notaría.
3.- Que el referido contrato recayó sobre un bien inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de una Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora, Estado Miranda.
4.- Que el referido inmueble tiene un área aproximada de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95,00 Mts.2) y está compuesto por dos (02) habitaciones, dos (02) baños, estudio, estar, comedor, baño de visita, cocina y lavadero, le corresponde el uso exclusivo del jardín por el lado Noreste de la vivienda, un área de caminaría destechada para acceso a la vivienda y un área de estacionamiento contigua a la vivienda.
5.- Que la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, actuando en su carácter de “LA PROMITENTE VENDEDORA” y su representado en su carácter de “EL OPTANTE COMPRADOR” fijaron de mutuo acuerdo para la venta del inmueble objeto de la opción, la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 830.000,00); la cual se obligó a pagar con dinero de su propio peculio y con un crédito hipotecario que solicitaría, como inequívocamente consta en la cláusula tercera del contrato, recibiendo “LA PROMITENTE VENDEDORA” a su cabal y entera satisfacción de manos del “EL OPTANTE COMPRADOR” la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) en calidad de arras y que forma parte del precio estipulado.
6.- Que deducida la cantidad dada en arras, queda un saldo pendiente a favor de “LA PROMITENTE VENDEDORA” de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 580.000,00), como en efecto y según lo acordado por su representado en su carácter de “EL OPTANTE COMPRADOR”, solicitó inmediatamente después del otorgamiento de la opción de compra venta, crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, cuya solicitud se encuentra en fase conclusiva, con ciertos retrasos por diligencias posteriores que se tuvieron que realizar por exigencias de la entidad bancaria con respecto al estado civil del demandante.
7.- Que en el transcurso de la tercera semana del mes de enero del 2013, la corredora inmobiliaria procedió a publicar nuevamente la venta del inmueble objeto de la presente opción de compra venta, en el portal web “www.tuinmueble.com”, anunciándolo en venta por UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.00).
8.- Que su representado al comunicarse vía telefónica con la corredora inmobiliaria y con “LA PROMITENTE VENDEDORA”, ambas le manifestaron su intención de no otorgarle el documento definitivo de venta del inmueble ya que daban por descartado que “EL OPTANTE COMPRADOR” estuviera listo oportunamente para la protocolización del documento definitivo de compraventa, al vencimiento de la prórroga a saber el 19 de enero de 2013, en los términos de la cláusula cuarta y desconociendo cualquier prórroga adicional convenida, como lo establecieron en el literal b) de la cláusula séptima del referido contrato.
9.- Que a la presente fecha “LA PROMITENTE VENDEDORA”, se obligó a cancelar en su totalidad con los recursos dados en arras, a cancelar hipoteca de primer grado que constituyó a favor del Banco Provincial, S.A Banco Universal, para el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, obligación establecida en el primer párrafo de la cláusula séptima del referido contrato.
10.- Que en fecha 21 de enero de 2013, la corredora inmobiliaria y la propietaria del inmueble convocaron a su representado para la ejecución de la cláusula penal, intimando al optante a presentarse en Notaría el día 23 de enero de 2013.
11.- Que su representado solicitó la prórroga adicional convenida en el literal b) de la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, en razón de que el retraso se debía a la institución financiera donde solicitó el crédito hipotecario; pero las vendedoras manifestaron no tener ningún interés en venderle el inmueble.
12.- Que a los efectos del artículo 1.167 del Código Civil, se evidencia que ha de resultar procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral y b) El incumplimiento de una de las partes respecto a la obligación establecida en la Cláusula Séptima, por lo que debe considerarse la procedencia de la acción propuesta.
13.- Que la cláusula tercera establece que “EL OPTANTE COMPRADOR” se obliga a pagar con dinero de su propio peculio y con un crédito hipotecario que solicitará.
14.- Que la cláusula cuarta establece que esta opción de compra es por un plazo de NOVENTA (90) días continuos, más una prórroga de TREINTA (30) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del presente documento.
15.- Que la cláusula séptima señala que las partes acuerdan que el retraso en la fecha de la firma definitiva del documento de compraventa por causas ajenas a su voluntad, bien sea en la entrega de la documentación antes mencionada o por causa de los entes financieros se considerara como una prórroga adicional.
16.- Que tomando en cuenta el término referido en la cláusula tercera del contrato en cuestión, el plazo de NOVENTA (90) días continuos más la prórroga de los TREINTA (30) días continuos, expiran en un día inhábil, invocando la buena fe como elemento interpretativo de los contratos, correspondería el día 21 de enero de 2013, y a partir de esa fecha comenzaría a computarse la eventual prórroga adicional establecida en la parte final del literal b) de la cláusula séptima y es a partir de su transcurso que de la prórroga establecida en la cláusula cuarta es que se debe tener como cierto el retardo de la entidad financiera ante la cual “ EL OPTANTE COMPRADOR” solicitó el crédito como oportunamente realizó, operando de pleno derecho a favor del comprador según sea el caso la prórroga adicional mencionada.
17.- Que fundamenta la acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.354 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
18.- Que la opción de compra venta, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienes la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, de lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) La concesión al “EL OPTANTE COMPRADOR” del derecho a pagar el saldo deudor mediante la solicitud de un crédito hipotecario; y b) De una prórroga adicional y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato.
19.- Que ambas partes coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una opción de compra venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación y que han de cumplirse en la forma pactada, para cumplirlo o excepcionarse del otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido.
20.- Que se observa que en el referido contrato hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la prórroga adicional, que “LA PROMITENTE VENDEDORA”, ha manifestado no cumplir y dar por extinguido el contrato que se le demanda su cumplimiento, más aun cuando no ha cumplido con su propia obligación el 22 de enero de 2013, de liberar el inmueble objeto de la controversia de la hipoteca de primer grado, que pesa sobre el mismo y como así se convino.
21.- Que estima la demanda en la cantidad CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), equivalentes a Mil Unidades Tributarias (1.111,11 UT).
22.- Que por las razones antes expuestas procede a demandar a la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, a los fines de que convenga en cumplir: PRIMERO: En que cumpla con la prórroga adicional y permita que a “EL OPTANTE COMPRADOR” obtener el documento definitivo de compra venta, y le sea definitivamente vendida la cada deslindada en el libelo, ordenándosele a otorgar el documento protocolizado de compra venta ante la respectiva Oficina de Registro, en cuyo acto el referido pagará el saldo restante de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00); SEGUNDO: Que en el caso de que la demandada no acuda a firmar el respectivo documento público de venta, y no se materialice la tradición legal del inmueble ante la Oficina de Registro correspondiente, solicita que la sentencia dictada sirva de título de propiedad y surta los efectos de la escritura no otorgada, en cuyo caso antes del Registro de la sentencia la parte demandante consignará a nombre del Tribunal un cheque de gerencia por el saldo restante de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00), para que pueda ser retirado por la parte demandada previa autorización del Tribunal.
23.- Que solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre la casa objeto del presente litigio.
24.- Finalmente, concluyó solicitando que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de la ley.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito presentado en fecha 25 de abril de 2013, el abogado en ejercicio CARLOS OCHOA RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY; procedió a contestar la demanda intentada contra su representada, aduciendo lo siguiente:

1.- Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su mandante, en virtud que como lo indica el mismo demandante existe un contrato, existe un contrato de opción de compra venta, que recayó sobre un inmueble propiedad de su representada, el cual fue suscrito por las partes en fecha 19 de septiembre de 2012, en la que se estipuló una vigencia de 90 días continuos y una prórroga de 30 días adicionales, lo que indica que a la presente fecha el mismo está de plazo vencido.
2.- Que lo anterior se le manifestó al ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, hoy demandante, quien adujo no tener el dinero restante para pagar la totalidad del inmueble; razón por la que acordaron en ese momento rescindir el contrato de opción de compra venta, activando de esta manera la cláusula penal establecida en el referido contrato en su cláusula sexta.
3.- Que a la parte demandante no le asiste el derecho que alega, pues desde la suscripción del contrato de opción de compra venta hasta la fecha de admisión de la demanda, esto es, el día 04 de febrero de 2013, han transcurrido 136 días continuos, lo que establece claramente el vencimiento del contrato, no esperando por ellos concluir la presunta prórroga adicional.
4.- Que a la fecha pautada para la adquisición y pago de la compra definitiva del inmueble, el demandante nunca manifestó que tenía el pago definitivo y no probó que disponía el dinero para pagar lo adeudado para la compra venta definitiva del inmueble, lo cual era imposible que se perfeccionara la compra.
5.- Que resulta imposible que luego de tanto tiempo se pretenda mantener vigente una opción de compra venta evidentemente ya vencida.
6.- Que niega, rechaza y contradice todo lo alegado por la parte demandante en cuanto a que si efectivamente tramitó la solicitud correspondiente del crédito hipotecario ante la entidad financiera Banco de Venezuela, ya que hasta la presente fecha no ha manifestado ni notificado a su representada la aprobación del crédito, ni tampoco presentó ante la oficina de Registro Público documento alguno que demuestre que el crédito haya sido aprobado.
7.- Que no demostró que para la fecha que estuvo vigente el contrato objeto de este proceso poseía la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 580.000.00), manifestando a su representada en el mes de enero de 2013, que no le había sido aprobado el crédito.
8.- Que niega, rechaza y contradice lo alegado por el demandante en virtud de que la casa identificada en el contrato de opción de compra venta y propiedad de su mandante, fuera ofertada posteriormente a la firma del contrato por la corredora inmobiliaria por un valor mayor.
9.- Que niega, rechaza y contradice las aseveraciones efectuadas por el demandante, ya que nunca manifestó a su representada haber tenido un retraso en el proceso de aprobación del crédito hipotecario.
10.- Que el 21 de enero de 2013, el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, manifestó que el crédito hipotecario no había sido aprobado para esa fecha, y que no tenía el dinero para pagar el dinero restante del valor pautado para la negociación.
11.- Que el demandante manifestó que había intentado obtener el dinero por ante la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, el cual no fue aprobado por no presentar fiador, y en ese momento su representada y el demandante acordaron activar la cláusula penal.
12.- Que su representada nunca manifestó al demandante que no le vendería el inmueble, ya que el interés era efectuar la venta para adquirir un inmueble en el interior del país; y no puede el demandante aseverar que su representada le manifestó que no le otorgaría el documento definitivo de venta.
13.- Que el día 19 de enero de 2013, estando vencida ya la opción de compra venta, se intentó por medio de su representada la devolución del dinero entregado como arras y garantía en la opción de compra venta el cual estaba pautado para el día 24 de enero de 2013, y que el demandante no asistió, teniendo ya listo el presente proceso sin que el referido contrato se hubiere vencido ya que la prórroga adicional finalizaba el 19 de febrero de 2013.
14.- Que la obligación es exigible cuando es de plazo vencido y por ende no puede intentarse acción judicial alguna cuando este plazo este vigente.
15.- Que niega, rechaza y contradice en todo su contenido lo alegado por el demandante en virtud de la presunta existencia de una prórroga adicional aprobada en el documento de opción de compra venta objeto de este litigio.
16.- Que en el contrato de opción de compra venta, quedó establecido que el tiempo de vigencia era de NOVENTA (90) días continuos más una prorroga de TREINTA (30) días que serían contados a partir de la fecha de la firma de ese documento, esto es, el día 19 de septiembre de 2012, hasta el 19 de enero de 2013, fecha en la que concluyó el plazo más la prorroga.
17.- Que solicita se oficie a la entidad financiera Banco de Venezuela a los fines de que informe sobre la tramitación, aprobación o no del crédito hipotecario a favor del ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, para determinar si para la fecha del 19 de enero de 2013, había sido aprobado el crédito.
18.- Que finalmente solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar y que en consecuencia sea condenada en costas a la parte demandante.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes probanzas:

Primero.- (Folio 10-25, I pieza) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 26 de enero de 2011, anotado bajo el No. 2011.541, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.2413, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; a través del cual el ciudadano OSCAR ALFREDO RUBIO RODRÍGUEZ, actuando en su condición de apoderado de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CASITA 3006 C.A., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY (aquí demandada), un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la aquí demandada adquirió la propiedad del descrito bien inmueble en el año 2011, el cual corresponde con el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se persigue a través del presente proceso.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 26-29, I pieza) Marcado con la letra “B”, en copia certificada CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 19 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 35, Tomo 219 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; suscrito entre la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY (aquí demandada, en carácter de promitente vendedora) y el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO (aquí demandado, en carácter de optante comprador), en los siguientes términos:

“(…) Primera: DEL OBJETO DEL CONTRATO: “LA PROMITENTE VENDEDORA”, concede en opción de compra a “EL OPTANTE COMPRADOR” con carácter exclusivo y ésta se compromete a adquirir un inmueble propiedad de “LA PROMITENTE VENDEDORA”, constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el número: 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial san Francisco, situado éste en la Hacienda El Ingenio, en Guatire, Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, (…) Dicho inmueble tiene un área aproximada de Noventa y Cinco Metros Cuadrados (95,00 Mts.2), consta de las siguientes dependencias: Dos (2) habitaciones, dos (2) baños, estudio, estar, comedor, baño de visita, cocina y lavadero; y se encuentra comprendido dentro de los linderos particulares siguientes: NORESTE: Área verde hacia áreas sociales; SUROESTE: Calle Norte; SURESTE: Casa Nº 17; y NOROESTE: Cas (Sic) Nº 19. Asimismo le corresponde el uso exclusivo de las siguientes áreas: 1) Un área de jardín, por el lado Noreste de la vivienda; 2) Un área de caminería destechada para acceso a la vivienda; 3) Un área de estacionamiento contigua a la vivienda.- Segunda: DEL REGISTRO PÚBLICO. El inmueble objeto de negociación, le pertenece a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, según consta en el correspondiente documento de propiedad (…) Tercera: DEL PRECIO, SU FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO. El precio fijado de mutuo y común acuerdo entre LAS PARTES, para la venta del inmueble objeto de esta opción, es por la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (830.000,00 Bs.); que “EL OPTANTE COMPRADOR” se obliga a pagar con dinero de su propio peculio y con un crédito hipotecario que solicitará; en la oportunidad y en la forma que más adelante se detalla: a) La suma de CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (5.000,00 Bs.), que entrego en calidad de Reserva en fecha ocho (8) de septiembre de 2012; b) La cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (245.000,00 Bs.) con cheque que se presentara el día de la firma y cuyas cantidades sumadas, totalizan la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (250.000,00 Bs.) que “LA PROMITENTE VENDEDORA” declara haber recibido a su entera y cabal satisfacción de mano de “EL OPTANTE COMPRADOR” en calidad de arras y que forma parte del precio estipulado por las partes en el presente documento y no generará intereses para el “EL OPTANTE COMPRADOR”, c) El saldo, es decir, la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (580.000,00 Bs.), que “EL OPTANTE COMPRADOR” cancelará en la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Dichas cantidades, sumadas al monto de dinero entregado, comprenderá la totalidad de los OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (830.000,00 Bs.) del precio total de la venta.- Cuarta: DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO. De común acuerdo entre, “EL OPTANTE COMPRADOR” y “LA PROMITENTE VENDEDORA”, esta Opción de Compra es por un plazo de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, más una Prorroga de TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS contados a partir de la fecha de la firma del presente documento. Quinta: DE LA ENTREGA DE DOCUMENTOS. “EL OPTANTE COMPRADOR” recibe por parte de la “LA PROMITENTE VENDEDORA”, la documentación siguiente: copia del documento de propiedad del inmueble antes descrito, copia de la Cédula de Identidad, R.I.F., copia del documento de Condominio, Borrador de liberación de Hipoteca, Ficha Catastral, Solvencia Municipal de Derecho de Frente. – Sexta: DE LA CLAUSULA PENAL Si se venciere el término establecido en la cláusula cuarta sin haberse realizado la venta definitiva del inmueble aquí referido y para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de la presente negociación, se establece una cláusula penal de la siguiente forma: 1) En el supuesto, de que por causas imputables a “EL OPTANTE COMPRADOR” éste no cumpliera con las obligaciones que por este documento asume, dentro del plazo establecido en la cláusula cuarta “LA PROMITENTE VENDEDORA” retendrá la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (75.000,00 Bs.) de la cantidad recibida en arras, como indemnización por daños y perjuicios comprometiéndose “LA PROMITENTE VENDEDORA” a reintegrar la diferencia de la cantidad de dinero recibida mencionada en la cláusula cuarta del presente documento. 2) Si el incumplimiento es imputable a “LA PROMITENTE VENDEDORA” ésta se obliga a devolver la cantidad recibida en arras a “EL OPTANTE COMPRADOR”, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (250.000,00 Bs.) más la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (75.000,00 Bs.) como indemnización por daños y perjuicios. Ambas partes se obligan y aceptan reintegrar o devolver las cantidades aquí acordadas, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del plazo establecido en la cláusula cuarta de este contrato, dicho incumplimiento no requerirá comprobación previa ya que se hace exigible de mero derecho.- Séptima: “DE LAS SOLVENCIAS Y SERVICIOS. “LA PROMITENTE VENDEDORA”, manifiesta expresamente que en la fecha de haber adquirido el inmueble aquí descrito, constituyo Hipoteca de Primer Grado a favor del BANCO PROVICIAL, S.A. Banco Universal, la cual se obliga a cancelarla en su totalidad, asimismo garantiza a “EL OPTANTE COMPRADOR”, que para el momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, el inmueble objeto de este contrato, estará libre de todo pasivo o gravamen, que nada se adeudará por conceptos de Impuestos Nacionales, Estatales o Municipales y se compromete a entregarle a “EL OPTANTE COMPRADOR”, para la fecha de la presentación del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro correspondiente, a) El >Visto Bueno del documento definitivo de compra-venta, por parte del BANCO PROVINCIAL, S.A. Banco Universal, b) La documentación siguiente: Copia Cédula de Identidad y R.I.F., actualizados, así como los documentos en original y vigentes tales como: Registro de Vivienda Principal, Solvencias de Derecho de Frente, y Solvencia de Condominio. LAS PARTES acuerdan que el retraso en la fecha de la firma definitiva del documento de compra-venta por causas ajenas a su voluntad, bien sea en la entrega de la documentación antes mencionada o por causa de los entes financieros, se considerará como una prórroga adicional.- Octava: DE LOS GASTOS. “EL OPTANTE COMPRADOR”, se obliga y acepta que serán exclusivamente por su cuenta todos los gastos y costos, por la redacción de documento de opción de compra-venta y venta definitiva de “EL INMUEBLE” aquí descrito, gastos de Registro de Notaría, gastos por derechos de Registro y fotocopias, y se obliga a la presentación y consignación por ante el registro correspondiente del documento definitivo de compra venta antes del vencimiento del presente contrato.- Novena: DE LA COMUNICACIÓN. El presente contrato contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia cualquier otra estipulación que las derogue, amplíe o modifique, para que tenga validez, deberá ser expresamente aceptada por escrito entre las partes.- Decima: DEL DOMICILIO. Las partes contratantes, eligen como domicilio único y especial de este contrato a la ciudad de Guatire, jurisdicción de cuyos tribunales se someten (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 19 de septiembre de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta, el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, Guatire, Municipio Zamora, del Estado Miranda, ello por la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00), pagadera de la siguiente manera: a) La cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) serían entregados por concepto de reserva (se evidencia que dicho concepto fue cancelado en fecha 08 de septiembre de 2012); b) La cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 245.000,00), sería pagada a través de cheque que se presentaría el día de la firma del documento de opción ce compra venta, por concepto de arras (se evidencia que dicho pago fue realizado en la oportunidad convenida), y c) El monto restante de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00), sería pagado al momento de efectuarse la protocolización del documento definitivo de venta mediante crédito hipotecario, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días más treinta (30) días continuos de prórroga (feneciendo el contrato en fecha 17 de enero de 2013), a menos que por causas ajenas a los contratantes (entrega de la documentación requerida o por causa de los entes financieros) se aplicara la prórroga adicional a que hace referencia la cláusula séptima. Todo ello en el entendido de que si por causas imputables al optante comprador no se llevaba a cabo la venta definitiva del inmueble, la promitente vendedora retendría la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) recibida en calidad de arras, como indemnización por los daños y perjuicios causados, comprometiéndose a reintegrar la diferencia del monto recibido por dicho concepto; mientras que, si por causas imputables a la vendedora no llevaba a cabo la venta, ésta quedaba obligaba a devolver la cantidad recibida en arras, más la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00) como indemnización.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 30, I pieza) Marcado con la letra “C”, IMPRESIÓN EN FORMATO ELECTRÓNICO del anuncio No. 42614853, publicado en la página web denominada www.tuinmueble.com.ve; a través del cual se ofrece en venta un bien inmueble constituido por una casa, ubicada en Guatire Estado Miranda, por un precio de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00). Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión fue promovida a través de la prueba de informes (resultas insertas al folio 133-135, I pieza), quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio.- Así se precisa.

*Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante hizo valer las siguientes probanzas:

Primero.- (Folios 71-72, I pieza) Marcado con la letra “A”, IMPRESIÓN EN FORMATO ELECTRÓNICO del anuncio No. 42614853, publicado en la página web denominada www.tuinmueble.com.ve; a través del cual se ofrece en venta un bien inmueble constituido por una casa, ubicada en Guatire Estado Miranda, por un precio de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00). Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión fue promovida a través de la prueba de informes (resultas insertas al folio 133-135, I pieza), quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara a la empresa TUINMUEBLE.COM cuyo dominio pertenece a MERCADO LIBRE DE VENEZUELA S.R.L., ubicada en La Castellana, Torre La Castellana, piso 8, avenida Eugeni Mendoza, Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines de que informara al Tribunal de la causa sobre los siguientes particulares: “a) La fecha inicial de la publicación del anuncio No. 42614853; b) Las modificaciones del precio de la venta y la fecha de las mismas; c) Si el anuncio No. 42614853 siempre ha sido referido al mismo inmueble y cuántas veces ha sido renovado; d) Si el vendedor del inmueble es la ciudadana IRIS JANETH CARRERO MOLINA, titular de la cédula de identidad No. V-6.441.305, y qué inmueble ha anunciado en el mismo domicilio indicado en el anuncio No. 42614853”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 133-135, I pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber que: “(…) 1. La fecha inicial de la publicación del anuncio Nº 42614853, fue el 08 de enero de 2013. (…) 2. Las modificaciones efectuadas al citado anuncio fueron las siguientes: (…) En fecha 21 de enero de 2013: se colocó “precio negociable”. (…) En fecha 24 de enero de 2013: se modificó el precio a Bs. 1.200.000,00. (…) 3. El anuncio Nº 42614853 se ha referido al mismo inmueble y no ha sido renovado. (…) El servicio fue contratado en línea por una persona que se identificó como Iris Janeth Carrero Molina, portadora de la Cédula de Identidad Nº V-6.441.305. (…)”; y en virtud que ello guarda relación con los hechos controvertidos en la presente causa, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que la ciudadana IRIS JANETH CARRERO MOLINA (tercera ajena al proceso), publicó anuncio en dicho portal respecto al inmueble supra descrito en el mes de enero del año 2013.- Así se precisa.

*Mediante escrito consignado en fecha 17 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandante consignó las siguientes probanzas:

Primero.- (Folio 112, I pieza) Marcado con la letra “B”, en original CONSULTA DE SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO emitida por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 02 de mayo de 2013, a nombre del ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO (aquí demandante); a través de la cual dicha institución bancaria dejó constancia que la solicitud No. 01020166003331200956 realizada por el prenombrado fue aprobada por un monto de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), con estatus de “DOC. ENVIADO A OFICINA” en fecha 09 de abril del año 2013. Ahora bien, en vista que el contenido de la documental en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que el demandante en su carácter de futuro comprador, realizó los trámites correspondientes para la obtención del crédito hipotecario necesario para la compra del bien objeto de la presente controversia, el cual fue aprobado después de vencido el contrato en cuestión y por un monto distinto al adeudado.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 113-119, I pieza) Marcado con la letra “C”, DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA Y COMPRA VENTA redactado por la abogada en ejercicio MILENA ALEXANDRA RICCIO C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 68.392. Ahora bien, en vista que dicha documental no se encuentra firmada por persona alguna; carece de sello de la entidad bancaria (Banco Provincial, S.A. Banco Universal) que aparentemente liberó la hipoteca que pesaba sobre un bien inmueble de la aquí demandada, constituido por una casa distinguida con el No. 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda; carece de sello de la entidad bancaria que aparentemente otorgó crédito hipotecario a favor del ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO (aquí demandante); no se encuentra autenticada ni protocolizada; consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio, pues no puede verificar su autenticidad ni la veracidad de su contenido.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada en la oportunidad para contestar, trajo a los autos la siguiente documental:

Primero.- (Folio 66-68, I pieza) Marcado con la letra “A”, en copia simple INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 13 de febrero de 2013, anotado bajo el No. 22, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; a través del cual se acredita a los abogados en ejercicio CARLOS OCHOA RODRÍGUEZ e YDA FEO RODRÍGUEZ, como apoderados judiciales de la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, parte demandada en el presente juicio seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público en cuestión no fue impugnada por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra señaladas.- Así se precisa.

*Abierta la causa a pruebas, se evidencia que la demandada RATIFICÓ el contenido del DOCUMENTO DE COMPRA VENTA protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 26 de enero de 2011, así mismo, ratificó el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 19 de septiembre de 2012; sin embargo, en vista que tal promoción operaba sin necesidad en virtud de que dichas probanzas fueron consignadas conjuntamente con el libelo de la demandada y oportunamente valoradas, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Siguiendo con este orden de ideas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada hizo valer las siguientes probanzas:

Primero.- (Folio 85-90, I pieza) Marcado con el No. “01”, en copia certificada SOLICITUD realizada por la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza en fecha 29 de enero de 2013; a través de la cual la referida requirió que se dejara constancia del término del documento de opción de compra firmado por su persona y el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO en fecha 19 de septiembre de 2012, señalando que dicho contrato había vencido en fecha 19 de enero de 2013, y que en fecha 21 del mismo mes y año, se había reunido con el prenombrado acordándose firmar el reintegro por concepto de cláusula penal, ya que el promitente comprador no tenía la totalidad del dinero a deber y no le había sido aprobado crédito a su favor. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, no compareció ante la mencionada oficina en las dos oportunidades fijadas para llevar a cabo el reintegro contemplado en la cláusula penal del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 91-92, I pieza) Marcado con el No. “02”, en original OFERTA DE COMPRA suscrita en fecha 08 de septiembre de 2012 y firmada por los ciudadanos RUBÉN DARÍO CARRERO (aquí demandante, en condición de proponente), MAIREHELY RIERA GODOY (aquí demandada, en condición de propietaria), e IRIS CARRERO (tercera ajena al proceso, en carácter de intermediaria); a través de la cual el primero de los prenombrados realizó una oferta formal de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00), por la compra de un inmueble constituido por una casa distinguida con el No. 18, propiedad de la demandada. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desvirtuado ni desconocido por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que el aquí demandante pagó la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por concepto de garantía de reserva, que se comprometía a pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) para el momento de la firma de la opción, y el monto restante de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00), para el momento de la firma del contrato definitivo de venta, todo ello en el entendido de que dicha firma se realizaría dentro de los ciento veinte (120) días siguientes contados a partir de la firma de la opción.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 93-96, I pieza) Marcado con el No. “03”, en copia simple CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 06 de febrero de 2013, anotado bajo el No. 10, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; suscrito entre las ciudadanas KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ y MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, terceras ajenas al presente proceso. Ahora bien, aun cuando la copia simple del documento público en cuestión no fue impugnada por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe considera que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia; en efecto, siendo que la probanza en cuestión es impertinente, esta Alzada la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 97-98, I pieza) Macado con el No. “04”, en copia simple GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA No. 399.794, publicada en fecha 21 de febrero de 2013; ahora bien, revisado el contenido de la documental en cuestión, quien aquí suscribe estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a un Decreto proferido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta Sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.
Quinto.- (Folio 99-101, I pieza) Marcado con el No. “05”, en copia simple BORRADOR DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA sellado por el Banco Provincial; ahora bien, en vista que el documento en cuestión no se encuentra suscrito o firmado por ninguna de las partes que conforman el presente litigio, por lo que no puede verificarse su autenticidad, consecuentemente, quien aquí suscribe lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en función de ello solicitó se oficiara al BANCO DE VENEZUELA, a los fines de que dicha institución bancaria informara al Tribunal de la causa sobre los siguientes particulares: “(…) si en Septiembre de 2012 fue presentada solicitud de trámite de cualquier tipo de Crédito Hipotecario por el ciudadano RUBEN DARÍO CARRERO (…) si esto fuera cierto si el mismo fue aprobado o no, y si fue emanado de esa entidad financiera Documento de Compra Venta sobre la propiedad de mi representada (…)”; ahora bien, de las resultas de la probanza en cuestión se deprende textualmente que el remitente hizo saber lo siguiente:

*Mediante OFICIO NOS. GRC-2013-31080 Y GRC-2013-31141, emitido en fecha 12 de julio de 2013, y recibido por el a-quo en fecha 16 de julio de 2013 (inserto al folio 154, I pieza); el remitente señaló textualmente que: “En respuesta a los oficios Nº 342 y Nº 458 de fecha 08 de mayo y 19 de junio de 2013, recibido por esta unidad el 26/06/2013 y 27/06/2013, cumplimos con informarles que en revisión efectuada en el sistema la solicitud de Crédito Hipotecario realizada por el ciudadano José Gregorio Rivero Ortiz titular de la C.I. V-13.227.623 fue aprobada y enviada a la agencia 166 Vista Place Buenaventura, la misma se encuentra en espera de la aprobación de los recursos por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. (…)”.

*Posteriormente, mediante OFICIOS NOS. GRC-2013-31539, GRC-2013-31080, GRC-2013-31141 (insertos a los folios 158 y 159 de la I pieza), el remitente señaló que: “En respuesta a su circular Nº SIB-DSB-CJ-PA-22717, de fecha 09 de julio 2013, recibido en esta unidad en fecha 10 de julio de 2013, cumplimos con informarles que en respuesta suministrada por el área de Crédito Hipotecario, le fue aprobado solicitud de crédito realizado en fecha 27 de noviembre de 2012 y solicitado por el ciudadano Rubén Dario Carrero titular de la cédula Nº V-8.705.259, dicha documentación fue enviada a la agencia Vista Place Buenaventura (166) en fecha 09 de abril 2013, tomando la decisión en fecha 16 de mayo 2013, convocar al comprador para la firma el día 23 de mayo 2013, el cual se espera de sentencia de Tribunales para continuar o no con el proceso bajo el plazo de los Noventa (90) días. (...)”. Así mismo, señaló que: “Agradecemos dejar sin efecto la respuesta emitida en fecha 12 de noviembre de 2013 correspondiente a los oficios Nº 342 y Nº 458 ya que la información enviada se encuentra errada, asimismo, a continuación se detalla la información correcta: (…) Cumplimos con informarles que de acuerdo a la información suministrada por el área de Crédito Hipotecario, le fue aprobada la solicitud de crédito realizada en fecha 27 de noviembre de 2012 por el ciudadano Rubén Darío Carrero (…), dicha documentación fue enviada a la agencia 166 Vista Palace Buenaventura en fecha 09 de abril de 2013 tomando la decisión en fecha 16 de mayo de 2013, convocar al comprador para la firma el día 23 de mayo de 2013 el cual se espera de sentencia de Tribunales para continuar o no con el proceso bajo el plazo de los Noventa (90) días (…)”. (Resaltado de esta Alzada)

*De seguida, mediante OFICIO NO. GRC-2013-31987 enviado en fecha 26 de julio de 2013 (inserto al folio 169-170, I pieza), el remitente hizo los siguientes señalamientos: “En respuesta al oficio Nº 580, de fecha 22 de julio de 2013, recibido por esta unidad el 25/0/2013 (Sic), a continuación se detalla la información suministrada por el área de Crédito Hipotecario en relación a la solicitud y aprobación del crédito hipotecario realizado por el ciudadano Rubén Darío Carrero titular de la C.I. V-8.705.259. (…) -. Según sistema el expediente fue recibido (cargado) en la agencia 166 Buenaventura en fecha 27/11/2012 (…) -. Recibido en la SBP Caracas el 30/11/2012 y devuelto a la oficina en fecha 06/12/2012 por falta de los siguientes recaudos: Anexar estados de cuenta del FAOV de las solicitantes donde se verifique que esté solvente y las últimas 12 cotizaciones, anexar soportes de la actividad que realiza el solicitante, actualizar movimientos bancarios a la fecha de envío, la sentencia de divorcio de estar registrada, se devuelve a la oficina 166. (…) -. Recibido nuevamente en la SBP Caracas el 11/01/2013 (…) -. Enviado a comité en fecha 14/01/2013 (…) -. Recibido en comité en fecha 14/01/2013 (…) -. Negado en fecha 28/01/2013 (el solicitante no cumple parámetros del producto, ver circular Nº 1528) (…)-. Expediente devuelto a la agencia el 31/01/2013 (…) Expediente recibido en la SBP Caracas el 13/02/2013 por reconsideración. (…) -. Expediente devuelto a la agencia el 13/02/2013 por falta de recaudos (expediente enviado a la agencia 166 bajo sticker Nº 7.005.839 solicitante no cumple parámetros del Producto, ver circular Nº 1528 solicitar autorización de Gerencia de Crédito Hipotecario para realizar la evaluación de la misma). (…) -. Recibido nuevamente en la SBP Caracas para Reconsideración. (…) -. Recibido en comité en fecha 12/03/20113 (…) -. Aprobado en comité en fecha 12/03/2013 (…) -. Expediente recibido en Crédito Hipotecario en fecha 21/03/2013 (…) -. Enviado a redacción en fecha 21/03/2013 (…) -.Documento elaborado en fecha 09/04/2013 (…) -. Documento enviado a la agencia en fecha 09/04/2013 (…) En fecha 16/05/2013 se agenda Firma para el 23/05/2013 (…) -.En fecha 24/05/2013 se recibe carta del cliente donde informa que el inmueble presenta prohibición de venta y enajenación, se le informa que el banco le da 90 días para que el cliente solucione la negociación del inmueble, pasados los 90 días el crédito será revocado para actualizar toda la información, los recursos asignados, de acuerdo a esta carta se utilizaran en otro cliente, actualmente no ha protocolizado por problemas legales Comprador- Vendedor. En espera de sentencia de tribunales para continuar o no con el proceso bajo el plazo de los 90 días. (…)”. (Resaltado de esta Alzada)

* En fecha 12 de agosto de 2013, fue emitido OFICIO NO. GRC-2013-32353, el cual fue recibido por el Tribunal de la causa en fecha 15 de agosto de 2013 (inserto al folio 176), de cuyo contenido se desprende que: “En respuesta a su oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA-26166, fecha 06-08-2013 recibida por esta unidad el 07-08-2013, a continuación detallamos información solicitada por ustedes: (…) Cumplimos con informarles que en respuesta suministrada por el área de Crédito Hipotecaria, le fue aprobado solicitud de crédito realizado en fecha 27-11-2012, al ciudadano Rubén Darío Carrero (…)”. (Resaltado de esta Alzada)

Así las cosas, en vista de que las resultas de la prueba de informes en cuestión guardan estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio; y las tiene como demostrativas de que el demandante solicitó ante el Banco Venezuela de manera tempestiva (esto es, en fecha 27 de noviembre de 2012) el crédito hipotecario a que hace alusión la cláusula tercera del contrato cuya resolución se persigue, sin embargo, dicho crédito fue negado en varias oportunidades por circunstancias atribuibles propiamente al prenombrado (principalmente por falta de consignación de recaudos), siendo en consecuencia aprobado después de vencido el contrato supra referido.- Así se precisa.

PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en función de ello solicitó se oficiara a la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO, a los fines de que dicha institución informara al Tribunal de la cauda sobre los siguientes particulares: “ (…) a fin de que se sirva girar las instrucciones pertinentes al Banco de Venezuela, sucursal ubicada en el Centro Comercial Buenaventura, con el fin de que informe a este Juzgado a la brevedad posible, acerca de la solicitud y fecha de aprobación o no de un crédito hipotecario requerido por el ciudadano RUBEN DARIO CARRERO (…)”. En efecto, siendo que dicho organismo mediante OFICIOS SIGNADOS CON LOS NOS. SIB-DSB-CJ-PA-22716 (folio 150-152) y SIB-DSB-CJ-PA-26165 (folio 173-174), manifestó que solicitó la información requerida al Banco Venezuela, la cual ciertamente riela en el presente expediente; consecuentemente, quien aquí suscribe aprecia dicha probanza en cuestión.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en función de ello solicitó se oficiara a la OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO ZAMORA DEL ESTADO MIRANDA, a los fines de que dicha institución informara al Tribunal de la causa sobre los siguientes particulares: “(…) si existe algún documento desde Enero 2013 hasta la presente fecha, para su otorgamiento presentado por el ciudadano RUBEN DARÍO CARRERO (…) o donde se perfeccione la Compra Venta del inmueble objeto de la presente transacción y plenamente identificado en autos y con copia del Documento de propiedad.” Sin embargo, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que aun cuando el Tribunal de la causa admitió la probanza en cuestión, libró el oficio correspondiente en fecha 14 de mayo de 2013 (folio 106) y el Alguacil de dicho órgano jurisdiccional dejó constancia en autos de haberse trasladado a los fines de consignar el oficio en cuestión en fecha 16 de mayo del mismo año (folio 107), no cursa en autos resulta alguna; en efecto, por tales no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante sentencia proferida en fecha 02 de octubre de 2013, el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, precisó lo siguiente:

“(…) En el caso sub examine, luego de examinado el acervo probatorio existente en autos y verificadas las normas transcritas up supra, resulta fácil entender que la pretensión de la parte actora, persigue el cumplimiento de la opción de compra venta suscrita por él y la parte demandada en fecha 19 de septiembre de 2013, en el cual ésta se obligó a vender un inmueble de su propiedad el cual se encuentra constituido por una casa destinada a vivienda, distinguido con el No. 18, que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situada en la Hacienda El Ingenio, ubicado en Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, en las condiciones establecidas en dicho documento; a los fines de que la parte demandada cumpla con éste, en cuanto la prorroga adicional y le entregue el documento definitivo de la Compra Venta respectiva, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y que dicha venta se realice libre de todo gravamen.
En este sentido se entiende que, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. Quien contrate una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los Órganos Jurisdiccionales.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación.
(…omissis…)
Invocó la parte demandante la existencia de una obligación insoluta, derivada del documento público de opción de compra venta, por el inmueble plenamente identificado, el cual no fue ejecutado en la debida oportunidad por la demandada, relación contractual que no fue negada por la misma, pero que en su oportunidad alego que a la fecha de vencimiento de dicho contrato no le fue aprobado el crédito hipotecario solicitado por el demandante ni poseía el dinero para adquirir el inmueble objeto del presente caso. Del análisis efectuado al cúmulo probatorio aportado por las partes, constituido por las documentales precedentemente analizadas, resultan elementos más que suficientes, para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación que vincula a éstos en litigio. Considerándose que efectivamente éste contrato origina las obligaciones para ambas partes. Así se declara.
Declarada como ha sido la existencia del contrato, corresponde pues al demandado, probar el cumplimiento de su obligación, hecho éste que probado, enervaría la pretensión de la actora. Ahora bien, en principio la fase probatoria del proceso judicial, consiste en que las partes tienen la obligación de demostrar, al Juzgador o Juzgadora, el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan, es decir, la parte actora tiene que probar el incumplimiento en el cual ha incurrido el demandado; y el demandado demostrar lo contrario a lo alegado por el demandante, hecho este que en doctrina se denomina Principio de la Carga de la prueba.
(…omisiss…)
No obstante lo anteriormente expuesto, considera importante esta sentenciadora significar lo siguiente:
Del contenido establecido en la opción de compra-venta objeto de la presente demanda se desprende en su Cláusula Cuarta que el plazo para la negociación del inmueble que se pretendía vender era de Noventa (90) días continuos, mas una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma de dicho documento por ante la Oficina Notarial, ahora bien, se evidenció de los autos, que la data de culminación del contrato de opción de compra venta realizada entre los ciudadanos MAIREHELY RIERA GODOY y RUBEN DARIO CARRERO, fue en fecha 19 de enero de 2013, y toda vez que quedo demostrado del oficio de fecha 26 de julio del 2013, emanado del Banco de Venezuela, que durante la vigencia del referido contrato, fue devuelto y negado el crédito hipotecario solicitado por el demandante por causas imputables a este. Y así se decide.
En este mismo orden de ideas, en el referido contrato de opción de compra-venta en su cláusula séptima en su aparte B, las partes acordaron que el retraso en la fecha de la firma definitiva del documento de compra – venta por causas ajenas a su voluntad, bien sea en la entrega de la documentación contenidas en la misma cláusula en su aparte a, o por causa de los entes financieros, se considerará como una prorroga adicional. En cuanto a este punto, se pudo determinar igualmente que para la fecha de culminación del lapso otorgado para la venta definitiva del inmueble propiedad de la parte demandada, la parte accionante no contaba con la aprobación del crédito por parte del banco, aunado a esto, no quedo demostrado en autos que contaba con la cantidad de dinero para cancelar el saldo pendiente y así llevar a cabo la traslación del bien inmueble objeto de la presente demanda, razón por la cual jamás se comenzó a computar la prórroga del referido contrato bajo mi estudio, es por ello que quien suscribe considera que no ha lugar a prorroga legal adicional que peticiona la parte actora en cuanto a este Órgano Jurisdiccional ordene su cumplimiento, puesto que para ello es necesario que su representado haya cumplido pues con su obligación como comprador, hecho este que no fue verificado en el transcurso del presente procedimiento. Así se decide.
Dentro de este marco, alegó el demandado que, en virtud de la manifestación del actor en no contar con la cantidad de dinero restante para la cancelación y adquisición del inmueble, y por cuanto no fue aprobado el crédito correspondiente, ambas partes de modo voluntario decidieron activar la cláusula penal prevista en el contrato de opción de compra venta, a tales efectos para enervar las pretensiones del actor, el demandado consignó a los autos, acta Notarial de fecha 30 de enero de 2013, emanada de la Notaria Pública del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quedando con ello plenamente para quien suscribe desvirtuado lo alegado por el actor. Y así se decide.
Por otro lado, alega la parte actora que la demandada no ha cumplido con la obligación de cancelar la totalidad de la hipoteca de Primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del presente litigio; este Tribunal observa que en la cláusula séptima en su primer aparte, las partes acordaron lo siguiente: “… LA PROMITENTE VENDEDORA manifiesta expresamente que en la fecha de haber adquirido el inmueble aquí descrito, constituyo Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Provincial, S.A Banco Universal, la cual se obliga a cancelarla en su totalidad, asimismo garantiza a “EL OPTANTE COMPRADOR” que para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra – venta, el inmueble objeto de este contrato, estará libre de todo pasivo o gravamen, que nada adeudara por concepto de impuestos nacionales, estatales o municipales…” De lo anteriormente citado se desprende, que la parte demandada garantizaría la obligación de levantar la hipoteca legal y a su vez entregar libre de todo pasivo o gravamen el inmueble objeto de la presente demanda, para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, hecho este que no se materializo, en virtud de esto, esta Juzgadora considera que no procede dicha pretensión del actor. Y así se decide.
Fue alegado por el demandante que el inmueble objeto de la presente controversia fue ofertado a otras personas por la Corredora Inmobiliaria Iris Carrero; a los fines de enervar la pretensión de este, el demandado consignó a los autos oferta de compra venta, mencionada y valorada en el presente fallo, mediante la cual demostró que dicho inmueble ofertado al cual hace alusión el demandante no correspondía al que le había sido oferido a este, es por ello que quien suscribe considera que quedo desvirtuada dicha pretensión del actor. Y así se decide. (…)”

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 02 de octubre de 2013, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano RUBEN DARÍO CARRERO contra la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, ambos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto al recurso en cuestión, quien aquí suscribe con atención a los señalamientos realizados por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 12 de noviembre de 2013 (inserta al folio 38-57), procede a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se evidencia que el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, en su escrito libelar manifestó que en fecha 19 de septiembre de 2012, suscribió en carácter de futuro comprador, un contrato de opción de compra venta con la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de ésta última constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de una Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda. Así mismo, señaló que en dicho contrato se fijó el precio de la venta en la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00), de los cuales pagó CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por concepto de reserva y DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 245.000,00) en calidad de arras, quedando pendiente el pago de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00), pagaderos al momento de la protocolización del documento definitivo de venta mediante crédito hipotecario; motivo por el cual inmediatamente después de suscrito el contrato en cuestión procedió a solicitar el referido crédito ante el Banco de Venezuela, cuyos trámites se encuentran en fase conclusiva a pesar de ciertos retrasos por diligencias que se tuvieron que realizar por exigencia de la entidad bancaria. Sin embargo, en vista que la vendedora y su corredora inmobiliaria le manifestaron a finales del mes de enero de 2013, que ya no tenían intenciones de otorgarle el documento definitivo en virtud del vencimiento de la prórroga en fecha 19 de enero de 2013, desconociendo de esta manera la prórroga adicional a que hace referencia el literal b) de la cláusula séptima; es por lo que procede a demandar a la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a los fines de que cumpla con la prórroga adicional y le venda el inmueble en cuestión, o en su defecto la sentencia a dictar sirva como título de propiedad.
Es el caso que, a los fines de desvirtuar tales afirmaciones la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a rechazar, negar y contradecir lo alegado en el libelo, sosteniendo para ello que han transcurrido ciento treinta y seis (136) días continuos desde la suscripción del contrato hasta la fecha de admisión de la demanda, a saber, el día 04 de febrero de 2013, lo que establece claramente el vencimiento del contrato. Así mismo, adujo que a la fecha fijada para la adquisición y pago de la compra definitiva, el demandante nunca manifestó disponer el monto necesario para la cancelación de la compra del inmueble, por lo cual era imposible perfeccionar la misma; que hasta la fecha no se le ha notificado de la aprobación de algún crédito; que intentó devolver el dinero entregado en calidad de arras y garantía, pero el demandante no asistió en la oportunidad fijada; que el crédito no fue aprobado por presuntas exigencias del banco sino por hechos que recaen directamente como responsabilidad del comprador; y que por tales motivos solicita se declare SIN LUGAR la acción intentada.
Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, quien aquí suscribe pasa de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 19 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 35, Tomo 219 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (inserto al folio 26-29, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY (aquí demandada, en carácter de promitente vendedora) ciertamente se comprometió a venderle al ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO (aquí demandado, en carácter de optante comprador), un bien inmueble de su propiedad constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el No. 18, que forma parte de una Segunda Etapa del Conjunto Residencial San Francisco, situado en la Hacienda El Ingenio, Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, y a su vez éste último se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 830.000,00), de los cuales pagó CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por concepto de reserva y DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 245.000,00) en calidad de arras (reconocidos dichos pagos por la vendedora al momento de la firma de la opción), siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, venciendo en consecuencia el día 17 de enero de 2013.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente; en consecuencia, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y en virtud que se les ha venido dando a éste tipo de contratos el mismo tratamiento que a los contratos de compraventa definitivos; consecuentemente, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía al demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el retardo en la tramitación del crédito hipotecario por causas imputables a la entidad financiera ante la cual se solicitó el mismo, la negativa de la demandada a venderle desconociendo la prórroga adicional convenida en la cláusula séptima, y el incumplimiento de la prenombrada respecto al pago de la hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble objeto de la presente acción; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que de las probanzas consignadas por la parte demandante sólo detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las siguientes: DOCUMENTO DE COMPRA VENTA (inserto al folio 10-25) debidamente protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 26 de enero de 2011, del cual se evidencia la propiedad que detenta la demandada sobre el inmueble objeto del presente proceso; CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 26-29) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 19 de septiembre de 2012, el cual constituye el documento fundamental de la demanda; y CONSULTA DE SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO (inserto al folio 112) emitido por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 02 de mayo de 2013, del cual se desprende que la solicitud presentada por el ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO (demandante), fue aprobada por un monto de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), esto es, después de vencido el contrato cuyo cumplimiento se persigue y por un monto diferente al adeudado, sin que conste en autos que el demandante contara con la cantidad de dinero para cancelar el saldo pendiente; consecuentemente, quien aquí suscribe considera que las afirmaciones supra referidas no quedaron de ninguna manera probadas en autos.- Así se precisa.
En efecto, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones contractuales, menos aún, que se haya negado a vender el inmueble desconociendo la prórroga adicional convenida en la cláusula séptima del contrato cuyo cumplimiento se persigue; pues dicha cláusula no era aplicable al caso de marras, ya que su procedencia dependía de que el retraso en la firma de la venta definitiva se derivara de causas ajenas a la voluntad de las partes (respecto a la entrega de la documentación necesaria o por causa de los entes financieros), y tal como se desprende de las resultas de la PRUEBA DE INFORMES promovida por la parte demandada (cursantes al folio 169-170, I pieza), el retardo en la aprobación del crédito hipotecario solicitado por el actor no es imputable al Banco de Venezuela sino al propio solicitante, pues dicha solicitud fue negada y devuelta en reiteradas oportunidades a la Agencia ante el incumplimiento de los requerimientos y requisitos necesarios para su trámite, siendo en consecuencia aprobada de manera extemporánea, esto es, en fecha 12 de marzo de 2013.- Así se precisa.
Aunado a lo anterior, es preciso acotar que tampoco se constituyeron en el caso de marras elementos probatorios suficientes como para determinar que la parte demandada en su condición de propietaria, haya de alguna manera incumplido con su obligación de cancelar la hipoteca de primer grado constituida a favor del Banco provincial S.A. Banco Universal; pues, de la cláusula séptima del contrato en cuestión se desprende claramente que dicha obligación era exigible para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, en efecto, siendo que tal protocolización nunca se materializó por causas imputables al demandante en su condición de comprador, mal podría el prenombrado alegar el incumplimiento en cuestión.- Así se precisa.
Como corolario de lo antes expuesto, este órgano jurisdiccional se permite traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 30 de marzo de 2012, Expediente No. 2011-000627, con ponencia del Magistrado: LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, a través de la cual se estableció lo siguiente:

“(…) El artículo 506 de la ley civil adjetiva dispone: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.
En ese mismo orden de ideas, es necesario recalcar que cuando el demandado contradice pura y simplemente las pretensiones del actor, no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas, a diferencia de cuando adopta una posición distinta –reus in exceptione fit actor-, mediante la cual, verbigracia, reconoce el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo en consecuencia al demandado probar tales hechos. (Al efecto ver sentencia N° 787 del 24 de octubre de 2007, caso: Distribuidora Greco, C.A., c/ Sergio Juan Fulbio Corrente, expediente N° 2005-078)
Así, por ejemplo, quien ha sido demandado por cobro de bolívares podrá negar la pretensión del actor pura y simplemente alegando no ser él el deudor, en cuyo caso estará exento de prueba y será el demandante quien deberá demostrar que el demandado es en efecto el deudor a quien se le atribuye la obligación. Mas sin embargo, si el demandado reconoce el hecho (haber sido el deudor de tal obligación) pero con limitaciones tales como haber pagado la deuda o haber prescrito la obligación, en ese caso estará alegando un hecho nuevo -extintivo, modificativo o impeditivo- que deberá ser probado por éste en el iter procesal.
En consecuencia, las normas sobre distribución y carga de la prueba definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante.
En el presente caso, tal como lo señala la sentencia recurrida, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió a negar y contradecir las afirmaciones realizadas por la actora en su escrito libelar, aduciendo que la demanda que dio origen a la actual tiene sustento legal y no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, razón por la cual mal podría dar lugar a una acción por daños materiales, ni mucho menos a daños morales; manifestando asimismo que la sucesión demandada cuando demandó lo hizo sin “intención”, imprudencia o negligencia ni con abuso de derecho, es decir, que su actitud no fue culposa, razón por la cual la sucesión no está obligada a reparar los daños materiales ni morales que haya podido sufrir la parte actora con ocasión de aquel juicio.
De los anteriores alegatos, y tomando en consideración la doctrina que al respecto mantiene esta Sala, se evidencia claramente que era carga del actor probar sus afirmaciones de hecho a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues de la contestación no se evidencia que el demandado haya traído un hecho o circunstancia distinta a la alegada por el actor que ameritara ser probada por este.
En tal sentido, correspondía a la parte actora demostrar la culpabilidad de la parte demandada en la comisión del hecho ilícito, de manera que al no haber constatado tal situación el juez de la recurrida, estaba posibilitado para desestimar la demanda aún cuando el demandado nada hubiese probado a su favor, pues, se insiste, la carga probatoria estaba en cabeza de la parte accionante.
Asimismo, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa en sentencia número 247, de fecha 20 de febrero de 2003, expediente 2000-0203, y ratificado por esta Sala, según el cual, en materia de daño moral, señaló lo que sigue:
“…Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en el presente caso, es deber de la parte actora demostrar la ocurrencia del hecho generador del daño moral demandado, toda vez que la accionada negó, rechazó y contradijo la existencia de tales hechos.
En este sentido, el juzgador debe analizar las pruebas aportadas a los autos, a los fines de determinar si quien reclama una indemnización, en este caso por daño moral, demostró durante el proceso la existencia del mismo y en consecuencia poder acordar el resarcimiento conforme a lo pautado en el artículo 1.196 del Código Civil. (…Omissis…) Al respecto, observa la Sala que dicha prueba no fue debidamente evacuada por falta de comparecencia de la promovente de la misma, lo cual obviamente trae como consecuencia, el desistimiento de este medio probatorio, lo que aunado a la inexistencia de otras pruebas que demuestren la pretensión de la actora, llevan a esta Sala a la conclusión de declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide…”
Similar al caso sub iudice es el caso planteado, en el cual el actor tenía la carga de demostrar el hecho generador del daño moral demandado, por lo que en opinión de esta Sala, la recurrida interpretó correctamente el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones anteriormente expuestas se declara improcedente la denuncia de infracción de la referida norma adjetiva por errónea interpretación al haberse constatado su adecuada y correcta aplicación. Así se establece.” (Negrilla y subrayado de este Tribunal)

Así las cosas, partiendo del criterio jurisprudencial antes transcrito y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la parte actora como fundamento de su pretensión y en virtud que, no cursa en autos instrumento alguno que lleve a la convicción de que la demandada haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, debe en consecuencia esta Alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio RONALD GONZÁLEZ GUERRA, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, contra la decisión proferida por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 02 de octubre de 2013; y CONFIRMAR bajo las consideraciones expuestas en este fallo la referida sentencia, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el prenombrado contra la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, todos ampliamente identificados en autos, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; tal como se dejará sentado en el dispositivo.- Así se decide.

VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio RONALD GONZÁLEZ GUERRA, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano RUBÉN DARÍO CARRERO, contra la decisión proferida por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 02 de octubre de 2013; y CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en este fallo la referida sentencia, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el prenombrado contra la ciudadana MAIREHELY RIERA GODOY, todos ampliamente identificados en autos, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandante recurrente, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los quince (15) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

Dra. ZULAY BRAVO DURAN.
EL SECRETARIO,

Abg. ED EDWARD COLINA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).

EL SECRETARIO,

Abg. ED EDWARD COLINA.

Zbd/Adriana
Exp. 13-8253