TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. LOS TEQUES

205º y 156º

PARTE ACTORA: ROSARIO RANIOLO CHESSARI, extranjero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número E.- 488.020, representado por el ciudadano SARI MANUEL RANIOLO SANGUINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 14.215.909.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio LEONEL IGNACIO PLAZA HERZ y DANIEL JESÙS MORELLI CARTAYA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 113.055 y 113.042, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.- 3.700.129 y V.- 3.700.130, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA Abogados en ejercicio FRANCISCO DUARTE ARAQUE, LESLIE CRISTINA VELÀSQUEZ ESCOBAR, EMILIA LATOUCHE FALCON y JACINTA DE GOUVEIA DA SILVA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.306, 48.428, 32.129 y 75.671, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N° 20.601
CAPITULO I
SINTESIS DE LA LITIS
Se inició el presente procedimiento en fecha 23 de octubre de 2014, mediante el sistema de distribución de causas contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano SARI MANUEL RANIOLO SANGUINO, en nombre y representación del ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI contra las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY.
Admitida la demanda mediante auto de fecha 29 de octubre de 2014, se ordenó el emplazamiento de las codemandadas, ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY, a fin de que comparecieran a dar contestación a la demanda; librándose las respectivas compulsas de citación en fecha 04 de noviembre de 2014.
En fecha 27 de enero de 2015, la ciudadana ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY, en su condición de parte codemandada y en representación de la ciudadana MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY, asistida de abogado procedió a darse por citada. Asimismo confirió poder a los abogados FRANCISCO DUARTE ARAQUE, LESLIE CRISTINA VELÀSQUEZ ESCOBAR, EMILIA LATOUCHE FALCON y JACINTA DE GOUVEIA DA SILVA, a fin de que ejercieran su representación en juicio.
En fecha 02 de marzo de 2015, el abogado FRANCISCO DUARTE ARAQUE, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, consignó escrito de opción de cuestiones previas; las cuales fueron decididas en fecha 09 de abril de 2015; decisión ésta que fue apelada por la parte demandada en fecha 14 de abril de 2015; y cuyo recurso se oyó mediante auto de fecha 17 de abril de 2015.
En fecha 27 de abril de 2015, la representación judicial de la parte demandada, abogado FRANCISCO DUARTE ARAQUE, consignó escrito de Contestación a la demanda y reconvención; cuya contrademanda fue admitida por auto expreso de fecha 28 de abril de 2015.
En fecha 06 de mayo de 2015, el abogado LEONEL IGNACIO PLAZA HERZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte accionante, consignó escrito de contestación a la reconvención.
Abierto el juicio a pruebas por imperio de ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando al efecto escritos que las contiene; las cuales fueron agregadas en fecha 28 de mayo de 2015 y admitidas en fecha 05 de junio de 2015, y negada la oposición a las pruebas efectuada por la representación judicial de la parte accionante.
En fecha 18 de septiembre de 2015, la Doctora LILIANA GONZÀLEZ, en su carácter de Juez de este Despacho, se abocó al conocimiento de la presente causa; ordenando la notificación de la parte actora; quien procedió a darse por notificado mediante diligencia de fecha 20 de octubre de 2015.
En fecha 02 de noviembre de 2015, este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 511, fijó oportunidad para la presentación de los informes.
En fecha 25 de noviembre de 2015, este Tribunal fijó oportunidad para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN EL PROCESO
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte accionante en su escrito libelar, lo siguiente:
“(…)
• Que en fecha 11 de febrero del año 2010, mediante instrumento anotado bajo el Nº 21, tomo 15 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda su mandante ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, extranjero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E.-488.020, suscribió un contrato de Transacción con el ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.- 6.061.270, mediante el cual su mandante y el mencionado ciudadano resolvían el contrato de arrendamiento que su mandante tenia para la fecha sobre la parcela identificada con el Nº 14 CATORCE (P.I.14) ubicada en el PARCELAMIENTO INDUSTRIAL ESPE-MAR, situado en el lugar denominado “LOS CERRITOS” del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, tal como se evidencia del documento que anexa marcado con la letra “B”.
• Que en el mencionado documento, el Propietario del terreno arrendado ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS, manifiesta que tenia convenido con las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 3.700.129 y V.- 3.700.130, respectivamente, la venta de la parcela arrendada identificada con el Nº 14 CATORCE (P-I.14) ubicada en el PARCELAMIENTO INDUSTRIAL ESPEMAR, situado en el lugar denominado “LOS CERRITOS” del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, cuya superficie es de DOS MIL SEISCIENTOS CATORCE METROS CUADRADOS (2.614,00 mts2) con frente a la calle dos (02) del mismo Parcelamiento y enmarcada dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 31,25 mts con la Parcela P.C 22 del mismo Parcelamiento; SUR: Que es su frente, en 47,20 mts con la citada Calle 2 del Parcelamiento; ESTE: En 67,00 mts con la calle 3 del mismo Parcelamiento y OESTE: En 61,80 mts con la Parcela P.1.13 del mismo Parcelamiento.
• Que posteriormente y en fecha 24 de febrero del año 2010 las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY, se comprometieron a dar en venta a su mandante, ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, extranjero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E.- 488.020, el 28,34% de Propiedad de la referida Parcela, equivalente a SETECIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (740,95 MTS2) por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL DOSICENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 222.285,00) una vez que se protocolizara el documento de venta del Sr. CARLOS MARTIN RAMOS a las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY, la cual se encuentra poseyéndola su mandante, tal como se desprende del documento que anexa marcado con la letra “C”.
• Que en fecha 07 de abril del año 2010, mediante documento anotado bajo el Nº 2010-1050, Asiento Registral 1, Matricula 229.13.17.1.927, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010, el ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS da en venta a las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY, la parcela de terreno antes descrita por ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, tal como se desprende de documento anexo marcado con la letra “D”.
• Que es el caso que las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY nunca notificaron a su mandante, ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI (…) de la protocolización de la venta que les hiciere el ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS de la parcela identificada con el Nº 14 CATORCE (P.I.14) anteriormente delimitada, enterándose su mandante aproximadamente en agosto del año 2013 que la venta se había efectuado en fecha 07 de abril del año 2010, rehusándose las mismas desde agosto de 2013, a recibir el pago acordado en el documento anexo marcado con la letra “C” y a proceder con la venta a su mandante, que no es mas que a cumplir con lo pactado en el referido documento, es decir, a dar en venta 28.34% de la propiedad de la referida Parcela, equivalente a SETECIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (740,95 mts2) por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 222.285,oo) una vez que se protocolice el documento de venta del Sr. CRALOS MARTIN RAMOS a las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY.
• Que el referido documento marcado con la letra “C” estableció de forma unilateral la Obligación a las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY a dar en venta a su representado, es decir a transmitir la propiedad del bien objeto de la presente demanda, una vez que protocolizaran la venta ante el Registro hecho este que se verificó en fecha 07 de abril del año 2010.
• Que siendo así, el referido documento marcado con la letra “C” encuadra dentro del tipo de contrato unilateral, toda vez que a la luz del citado artículo 1.134 del Código Civil, establece la obligación de dar de las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY a su mandante.
• Que en la referida convención celebrada en fecha 24 de febrero del año 2010, marcada con la letra “C” se estableció como condición para el cumplimiento de la misma, de la obligación de dar un hecho futuro, hecho este que consistía en que “Esta negociación se llevará acabo después que se haya registrado legalmente la propiedad de dicho terreno a nuestro nombre…”. Por tanto al haberse verificado el hecho futuro para la época, es decir el registro de la propiedad en fecha 07 de abril del año 2010, tal como se evidencia del documento anexo marcado con la letra “D” y siendo que a la luz del artículo 1.159 del texto sustantivo civil (…), se configura el derecho de su representado a que las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY cumplan con lo pactado, tal como se ha contraído la obligación, todo ello cimentado en lo previsto en el artículo 1160 del Código Civil (…)
• Que ciertamente, cuando las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY, convinieron en dar en venta a su representado el inmueble objeto del contrato, marcado con la letra “C” el mismo no se encontraba aun en su patrimonio, lo que lo convertía para el 24 de febrero del año 2010, “en una cosa futura”, cosa futura que fue objeto de un compromiso unilateral de venta por parte de estas ciudadanas a su mandante y que ingresó a su patrimonio en fecha 07 de abril de 2010, tal como se desprende del anexo marcado con letra “D”, en consecuencia, al no haber disposición especial en contrario, dicho bien que para la época era futuro, era perfectamente negociable por estas ciudadanas, como en efecto lo hicieron.
• Que al haberse suscrito en fecha 24 de febrero del año 2010 entre las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY y su mandante, un compromiso unilateral de venta del inmueble objeto de esta demanda, sometiendo dicha convención al hecho futuro de la protocolización del referido inmueble por parte de dichas ciudadanas y el señor CARLOS MARTIN RAMOS, al verificarse la condición futura en fecha 07 de abril del año 2010, es decir, la protocolización de la venta por parte del ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS a las señoras MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY y como quiera que en el documento anexo marcado con la letra “C” se estableció la obligación con las ciudadanas de dar en venta a su mandante el inmueble objeto de esta demanda, al no haber dado cumplimiento con lo pactado, es decir a transmitir la propiedad del inmueble, lo procedente es recurrir a la Vía Judicial para que estas ciudadanas, cumplan con su obligación con lo pactado en fecha 24 de febrero del año 2010(…)”

Alegatos de la parte demandada-Reconviniente.-

La representación judicial de la parte demandada, abogado FRANCISCO DUARTE ARAQUE, mediante escrito de contestación a la demanda, de fecha 27 de abril de 2015, alegó lo siguiente:

“(…)
• En la forma indicada en los artículos 360 y 361 del Código de Procedimiento Civil, dentro del tiempo indicado en el ordinal 4º del artículo 358eiusdem, atendiendo a las precisas instrucciones que le han dado las co-demandadas respecto a los hechos narrados en el libelo que encabeza el correspondiente expediente formalmente contradice en todo dicha demanda, por ser falsos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado por el demandante. También, atendiendo a la voluntad expresa de sus conferentes, alega y reitera la nulidad del libelo de la demanda por cuanto el mismo no ha sido suscrito por el ciudadano SARI MANUEL RANIOLO SANGUINO, identificado en autos. Es falso de toda falsedad que el nombrado MANUEL RANIOLO SANGUINO en el libelo y su presentación ante ese Tribunal, a su digno cargo, haya estado asistido por los abogados Leonel Ignacio Plaza Herz y Daniel Jesús Morelli Cartaya, (…) por cuanto para ser asistente de alguien en juicio es imprescindible que concurra y suscriba la demanda el asistido. No pueden los abogados haber actuado como asistentes sin que exista y actúe con ellos el asistido. Situación distinta es la que ocurre cuando los abogados actúan en juicio como apoderados judiciales de alguien y hayan consignado el mandato o poder que al efecto ese alguien, en este caso, el actor les hubiere conferido válidamente, lo cual no ha ocurrido en este asunto. Lo lógico y procedente en derecho, consideran sus mandantes, es que tal demanda es inadmisible y así esperan que lo acuerde el Tribunal de Alzada, motivo que llevó a la co-demandada ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY, a apelar en fecha 14 de abril de 2015, la decisión interlocutoria de fecha 09 de abril del corriente año, mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida tempestivamente por las co-demandadas.
• Formalmente impugna el supuesto valor y efecto jurídico procesal que se pretende dar al documento privado consignado en autos marcado “C”, por cuanto por una parte, el mismo quedó sin efecto mediante el documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de febrero de 2010, bajo el Nº 32, Tomo 78, mediante el cual el propio demandante, ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, rescindió el contrato de arrendamiento que tenia con el señor CARLOS MARTIN RAMOS, a quien le devolvió la parcela Nº P.I.14 de la Zona Industrial Espe Mar, situada en el lugar conocido como Los Cerritos, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda y quedó notificado (el demandante) de la venta convenida de mutuo acuerdo que les haría de la referida parcela Nº P.I 14, a las codemandadas, repite, convino el ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS (…) y donde también consta que el demandante aceptó tal compra o negociación que les harían a mis representadas
• Que luego en fecha 24 de febrero de 2010, éstas aceptaron la proposición del demandante de que ellas, sus mandantes, le vendieran un porcentaje del 28,34% del área total de la referida parcela, equivalente a 740,95 metros cuadrados, aproximadamente, por la cantidad de Doscientos Veintidós Mil Doscientos Ochenticinco Bolívares (Bs. 222.285,oo). Que lo cierto es que no se determinó el alinderamiento de tal porción inmobiliaria porque quedaron sus representadas y el hoy demandante en fijar con posterioridad la determinación de la porción inmobiliaria que deseaba comprarles, cosa que nunca se hizo ni se concretó, con lo cual jamás podría aspirar el demandante a considerar que ese documento marcado “C”, surtiría efecto legal en la incoación de una demanda por cumplimiento de contrato.
• Que luego en fecha 07 de abril de 2010, mediante documento inscrito bajo el Nº 229.13.17.1.927 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, del Registro Publico del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, es cuando sus representadas adquirieron en propiedad la parcela P.I 14, ya referida, y es a finales del mes de abril de 2010, que el hoy demandante les propuso que en vez de venderle 740.95 metros cuadrados, por cuanto de acuerdo con las variables urbanas establecidas en ese sitio por la Alcaldía del Municipio Carrizal, establecen que la superficie mínima de venta de terreno es 800 metros cuadrados y con un frente mínimo de 25 metros lineales, lo cual esto no era posible, porque lo que el demandante había ocupado en dicha parcela no tenia de frente sino 12 metros y 740.95 de superficie; y es así que el demandante les propuso que mejor le alquilaran una parte de esa parcela a lo cual accedieron mis representadas, dado que lo conocían de vista, trato y comunicación desde el año 1998, por lo cual sus representadas aceptaron cederles en alquiler una porción de tal parcela sin firmar un contrato expreso, por la cantidad mensual de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,oo) que les pagó hasta el mes de enero de dos mil catorce, dado que luego en forma inexplicable el hoy demandante dejó de pagarles el alquiler que venía satisfaciendo y se siguió negando a pagar las pensiones arrendaticias hasta el día de hoy, dado que ahora saben mis mandantes que el demandante tenía la intención de demandarles judicialmente a ellas, como en efecto ha ocurrido, pretendiendo infructuosamente que ellas le vendan una porción que, además de no haber sido determinada nunca en cuanto al alinderamiento y demás datos necesarios, no era posible llevar a efecto tal negociación por las razones que se han comentado, además de que el mismo demandante fue quien dijo a las demandadas que prefería estar de arrendatario y no comprar, por saber la imposibilidad de hacerlo, por las razones dichas.
• Temeridad de la demanda. Tal temeridad dimana del hecho cierto, sabido del demandante de la imposibilidad legal de adquirir una porción inmobiliaria menor a la permitida por las variables urbanas correspondientes; al hecho de que nunca se determinó el objeto de la venta que en un principio quisieron hacerle al demandante las demandadas y al hecho cierto de que la mencionada Alcaldía del Municipio Carrizal exigía que los inmuebles para ser vendidos en la zona referida requerían que tuvieran un mínimo de veinticinco metros (25 mts) de frente, lo cual no satisface la porción que le alquilaron y que mis mandantes quisieron venderle, pero que en definitiva èl no aceptó comprar, lo cual ocurrió verbalmente (…)”

DE LA RECONVENCIÒN.
La parte demandada-reconviniente, mediante escrito de fecha 27 de abril de 2015, reconvino a la parte accionante en los términos siguientes:

“(…)
• Cierto es que el ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, antes que las demandadas-reconvinientes hubiesen comprado la parcela de terreno que luego se identifica, al ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V-6.061.270, aquél era arrendatario de dicha parcela P.I 14, siendo su arrendador el prenombrado ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS, contrato de arrendamiento que consta de documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de septiembre de 2009, donde quedó inserto bajo el Nº 32, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria en la citada fecha; luego el demandante rescindió el contrato de arrendamiento que tenia con el señor CARLOS MARTIN RAMOS, a quien le devolvió la parcela Nº P.I14 de la Zona Industrial Espe Mar, situado en el lugar conocido como Los Cerritos, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda y quedó notificado de la venta que de dicha parcela le haría a mis representadas, de la cual forma parte la porción indeterminada de 740,95 metros cuadrados, equivalente al 28,34% de la referida parcela, porcentaje y área, objeto de la improcedente acción judicial por cumplimiento de contrato que hoy nos ocupa.- Formalmente impugno el supuesto valor y efecto jurídico procesal que se pretende dar al documento privado consignado en autos marcado “C”, por cuanto, por una parte, el mismo quedó sin efecto mediante el documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de febrero de 2010, bajo el Nº 32, Tomo 78, mediante el cual el propio demandante, ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, rescindió el contrato de arrendamiento que tenia con el señor CARLOS MARTIN RAMOS, a quien le devolvió la parcela Nº P.I 14 de la Zona Industrial Espe Mar, situada en el lugar conocido como Los Cerritos, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda y quedó notificado (el demandante) de la venta convenida de mutuo acuerdo que les haría de la referida parcela Nº P.I 14 a las codemandadas, repito convino el ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS (…) y donde también consta que el demandante aceptó tal compra o negociación que les harían a mis representadas.
• Luego en fecha 24 de febrero de 2010, éstas aceptaron la proposición del demandante de que ellas, mis mandantes, le vendieran un porcentaje del 28,34% del área total de la referida parcela, equivalente a 740,95 metros cuadrados, aproximadamente, por la cantidad de Doscientos Veintidós Mil Doscientos Ochenta y cinco Bolívares (Bs. 222.285,oo).
• Que lo cierto es que no se determinó el alinderamiento de tal porción inmobiliaria porque quedaron mis representadas y el hoy demandante en fijar con posterioridad la determinación de la porción inmobiliaria que deseaba comprarles, cosa que nunca se hizo ni se concretó, con lo cual jamás podría aspirar el demandante a considerar que ese documento marcado “C” surtiría efecto legal en la incoación de una demanda por cumplimiento de contrato.
• Que en fecha 07 de abril de 2010, mediante documento inscrito bajo el Nº 229.13.1.927 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, es cuando mis representadas adquirieron en propiedad la parcela P.I 14 ya referida. Y es a finales del mes de abril de 2010, que el hoy demandante les propuso que en vez de venderle 740.95 metros cuadrados, por cuanto, de acuerdo a las variables urbanas establecidas en ese sitio por la Alcaldía del Municipio Carrizal, establecen que la superficie mínima de venta de terreno es 800 metros cuadrados y con un frente mínimo de 25 metros lineales, lo cual esto no era posible, porque lo que el demandante había ocupado en dicha parcela no tenia de frente sino 12 metros y 740.95 de superficie; y es así que el demandante les propuso que mejor le alquilaran una parte de esa parcela a lo cual accedieron mis representadas, dado que lo conocían de vista, trato y comunicación desde el año 1998 por lo cual mis representadas aceptaron cederle en alquiler una porción de tal parcela sin firmar un contrato expreso, por la cantidad mensual de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,oo) que les pagó hasta el mes de enero de dos mil catorce, dado que luego en forma inexplicable el hoy demandante dejó de pagarles el alquiler que venia satisfaciendo y se siguió negando a pagar las pensiones arrendaticias hasta el día de hoy, dado que ahora saben mis mandantes que el demandante tenia la intención de demandarles judicialmente a ellas, como en efecto ha ocurrido, pretendiendo infructuosamente que ellas le vendan una porción que, además de no haber sido determinada nunca en cuanto al alinderamiento y demás datos necesarios, no era posible llevar a efecto tal negociación por las razones que se han comentado, además que él mismo mandante fue quien dijo a las demandadas que prefería estar de arrendatario y no comprar, por saber la imposibilidad de hacerlo, por las razones dichas.
• Que vista la voluntad del propio demandante de rescindir la opción de compra venta de una porción inmobiliaria que de ninguna manera ni modo ha sido determinada, voluntad de rescisión aceptada por la hoy demandadas-reconvinientes, es por lo cual se hace procedente para ellas demandar la resolución de dicha opción de compra venta, imperfecta e imposible de cumplimiento alguno por vía judicial, por las razones de hecho y de derecho que se expresan en este escrito.
• El artículo 1.159 del Código Civil, establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento como ha ocurrido en este caso, en que el demandante-reconvenido les propuso rescindir la nula opción de compra-venta y las demandadas-reconvinientes aceptaron ello. También tal norma establece que se pueden revocar los contratos por las causas autorizadas por la ley.
• El artículo 1.167 eiusdem, dispone que en el contrato bilateral, si una de las partes a no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En el presente caso el demandante-reconvenido no cumplió con la resolución de la misma sino que ahora pretende, por el contrato, el cumplimiento de la misma, razón suficiente que tienen mis mandantes para demandarlo en resolución de contrato de opción de compra venta, por ser lo pertinente y procedente en derecho

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCIÒN

En fecha 06 de mayo de 2015, el abogado LEONEL IGNACIO PLAZA HERZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito mediante el cual señaló:
• Que visto el escrito que antecede, mediante el cual el colega Dr. FRANCISCO DUARTE ARAQUE, da contestación a una Demanda y Reconviene de la misma y como quiera que, de una lectura del mismo escrito se desprende que corresponde al expediente signado bajo el Nº 20.061, y siendo la presente causa numerada bajo el Nº 20.601, nomenclatura de este Despacho, debe tenerse como no contestada ni reconvenida la presente Demanda y en consecuencia, operar a su favor la confesión ficta.
• Rechazó, negó y contradijo la Reconvención planteada por la parte demandada, tanto en los hechos como en el Derecho y en especifico, rechaza, niega y contradice de forma contundente y categórica que el anexo traído a los autos marcado con la letra “C” con la Demanda y cita: “…quedó sin efecto mediante el Documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías (…) en fecha 11 de febrero del año 2010 (…) mediante el cual el propio demandante (…) rescindió el contrato de arrendamiento que tenia con el señor CARLOS MARTIN RAMOS …”. Lamentablemente, es necesario volver hacer una cronología de los documentos traídos a los autos y la sucesión de eventos que sustentan la demanda, ciertamente el demandante transigió con el Sr. CARLOS MARTIN RAMOS en su contrato de arrendamiento en fecha 11 de febrero del año 2010, documento anexo marcado con la letra “B”
• Que ciertamente, en dicho documento, se le notifica al demandante la intención de vender dicha parcela a las hoy demandadas, toda vez que la fecha el demandante no tenia como adquirir el inmueble, y como eran amigos por razones de amistad se previno que lo adquiriesen las demandadas para que éstas posteriormente le dieran en venta al demandante el 28,34% del Derecho de propiedad del inmueble de marras, razón por la cual, se suscribe por las partes, el Documento anexo en la demanda marcado con la letra “C” de fecha 24 de febrero del 2010, no como quiere hacerlo ver la parte demandada reconviniente, como una “…proposición del demandante de que ellas (…) le vendieran un porcentaje del 28,34%...”. Simplemente por razones de amistad y por razones económicas las partes al momento de suscribir dicha transacción en fecha 11 de febrero del 2010, anexo marcado con la letra “B” en la demanda y la convención unilateral de venta en fecha 24 de febrero del año 2010, tenían ya con anterioridad pactado lo que harían para que el demandante adquiriese el 28.34% del derecho de propiedad del inmueble objeto del presente juicio.
• Que por tanto, mal puede un documento de fecha 11 de febrero del año 2010, traído a los autos como anexo marcado “B” en la demanda, dejar sin efecto un documento posterior marcado con la letra “C” de fecha 24 de febrero del año 2010, por una simple razón lógica, un Documento anterior no puede dejar sin efecto a uno posterior. En consecuencia tal argumento es totalmente falso, incongruente y carente de toda lógica y mucho menos con asentamiento jurídico (…)
• Ciertamente, al transigir el Contrato de Arrendamiento en fecha 11 de febrero del año 2010, anexo traído a los autos en la demanda marcado como “B” el hoy demandante, quedó ocupando como poseedor legitimo el área alquilada con anterioridad a dicha fecha, hasta tanto las hoy demandadas le dieran en venta el 28,34% del derecho de propiedad que representan SETECIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (740,95 mts2) del inmueble objeto del presente juicio, área de terreno hoy poseída por el demandante, de forma pacifica, pública, inequívoca, legitima e ininterrumpida desde el 11 de febrero del año 2010.
• Se refiere la demandada reconviniente a las variables urbanas. En el presente caso, estamos en presencia de un inmueble proindiviso por ser una parcela, que si se quisiera reparcelar de manera ordinaria no pudiese hacerse por cuanto no encuadra dentro de las variables urbanas del Municipio Carrizal, sin embargo, de acuerdo a las Ordenanzas que rigen la materia, puede de forma especial reparcelarse con conocimiento de las Cámaras Municipales y mediante un procedimiento especial para tal fin, no obstante, el presente juicio versa sobre una solicitud de Cumplimiento del compromiso unilateral de venta realizado por las ciudadanas demandadas. Compromiso éste traído a los autos como anexo marcado con la letra “C” en la demanda y del cual, de una simple lectura se desprende que las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY hoy demandadas, se comprometen a dar en venta a ROSARIO RANIOLO CHESSARI (…), el 28,34% del derecho de propiedad de la referida parcela, equivalente a SETECIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (740,95 mts2) por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 222.285,00), una vez que se protocolice el Documento de Venta del Sr. CARLOS MARTIN RAMOS a las ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY, es decir, no se está pidiendo un reparcelamiento sino un cumplimiento de un convenio donde se estableció un porcentaje del Derecho de propiedad, es mas tanto es así, que para protocolizar dicha venta por porcentaje lo único requerido por el Registro Subalterno es la Cédula Catastral, Solvencia del Derecho de Frente, Solvencia de Hidrocapital, copias de las Cédulas de Identidad, sus respectivos RIF, y el plano de mensura refiriendo las coordenadas al sistema REGVEN, simplemente la parte demandada, no ha querido dar cumplimiento a lo pactado en fecha 24 de febrero del año 2010, plasmado en el documento anexo marcado con la letra “C” traído a los autos en la demanda.
• Lo único cierto que tiene la presente Reconvención bajo análisis, en todas sus partes, es que tal como lo acepta la demandada y cito: “… Luego, en fecha 24 de febrero de 2010, estas aceptaron la proposición del demandante de que ellas, mis mandantes, le vendieran un porcentaje del 28,34% del área total de la referida parcela, equivalente a 740,95 metros cuadrados, aproximadamente…”, ratificando, aceptando, dando como cierto, no contradicho y como no desconocido, el tantas veces mencionado anexo, marcado como “C” reproducido en la demanda, suscrito por las partes en fecha 24 de febrero del año 2010.
• En este sentido habla la demandada del alidenderamiento y refiere a que el mismo no se determinó por cuanto se fijaría con posterioridad, como bien se mencionara anteriormente, en primer lugar no se mencionó en ningún momento fijarlo con posterioridad, por el simple hecho de estar el demandante en posesión del inmueble, simplemente se trata de una venta por porcentaje del Derecho de propiedad correspondiente al 28,34%. Cito: “… el demandante les propuso que mejor le alquilaran una parte de esa parcela a lo cual accedieron mis representadas, dado que lo conocían de vista trato y comunicación desde el año 1998, por lo cual mis representadas aceptaron cederle en alquiler una porción de tal parcela sin firmar un contrato expreso, por la cantidad mensual de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) que les pago hasta el mes de enero de dos mil catorce (…) además de que el mismo demandante fue quien dijo a las demandadas que prefería estar arrendado y no comprar, por saber la imposibilidad de hacerlo (…). Vista la voluntad del propio demandante de rescindir la opción de compra venta de una porción inmobiliaria (…) es por lo que se hace procedente para ellas demandar la resolución de dicha opción de compra venta…”. Con asombro, debemos leer esta falacia, toda vez que, en primer lugar el demandante en ningún momento pago canon de arrendamiento alguno y mucho menos hasta enero del año 2014, menos aun que entre el demandante y la demandada existiera un Contrato de Arrendamiento verbal con un canon de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) por lo que de manera categórica y contundente rechaza este argumento y lo contradice en todas y cada una de sus partes.
• Que el documento anexo traído a los autos como “C” en la demanda, es un convenio unilateral de venta, la opción de compraventa como lo refiere de forma errónea la demandada es pues un Documento Bilateral, donde se establecen obligaciones para ambas partes que suscriben el Documento y es contra esta categoría de contratos que opera la Resolución de los mismos (…), en consecuencia al estar en presencia de un Convenio Unilateral, donde se establecen obligaciones a las demandadas, mal puede pedir la demandada la resolución de dicho contrato o convenio unilateral de venta, mucho menos, por ser falso que el demandante propuso la rescisión de la opción de compra-venta por cuanto tal opción de compra venta no existe, por ser el anexo marcado como “C”, un convenio unilateral de venta (…)”

Así las cosas, llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:
CAPITULO III
MOTIVA
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a realizar un análisis de la pretensión de la demanda, de las defensas esgrimidas por la accionada y del acervo probatorio de los intervinientes en el proceso, lo cual pasa de seguidas a realizar de la siguiente manera:
PUNTO PREVIO
SOBRE LA INADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE ACCIÒN.
Ahora bien, revisadas como se encuentran las actas procesales, y antes de entrar a decidir lo que en derecho sea procedente en la presente causa, esta Juzgadora considera oportuno analizar como punto previo la solicitud de inadmisibilidad de la demanda, alegada por la representación judicial de la demandada-reconviniente; en la cual arguye la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda lo siguiente: “En la forma indicada en los artículos 360 y 361 del Código de Procedimiento Civil, dentro del tiempo indicado en el ordinal 4º del artículo 358eiusdem, atendiendo a las precisas instrucciones que le han dado las co-demandadas respecto a los hechos narrados en el libelo que encabeza el correspondiente expediente formalmente contradice en todo dicha demanda, por ser falsos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado por el demandante. También, atendiendo a la voluntad expresa de sus conferentes, alega y reitera la nulidad del libelo de la demanda por cuanto el mismo no ha sido suscrito por el ciudadano SARI MANUEL RANIOLO SANGUINO, identificado en autos. Es falso de toda falsedad que el nombrado MANUEL RANIOLO SANGUINO en el libelo y su presentación ante ese Tribunal, a su digno cargo, haya estado asistido por los abogados Leonel Ignacio Plaza Herz y Daniel Jesús Morelli Cartaya, (…) por cuanto para ser asistente de alguien en juicio es imprescindible que concurra y suscriba la demanda el asistido. No pueden los abogados haber actuado como asistentes sin que exista y actúe con ellos el asistido. Situación distinta es la que ocurre cuando los abogados actúan en juicio como apoderados judiciales de alguien y hayan consignado el mandato o poder que al efecto ese alguien, en este caso, el actor les hubiere conferido válidamente, lo cual no ha ocurrido en este asunto. Lo lógico y procedente en derecho, consideran sus mandantes, es que tal demanda es inadmisible y así esperan que lo acuerde el Tribunal de Alzada, motivo que llevó a la co-demandada ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY, a apelar en fecha 14 de abril de 2015, la decisión interlocutoria de fecha 09 de abril del corriente año, mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida tempestivamente por las co-demandadas”, el Tribunal a tal respecto observa:
De la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, se evidencia que en fecha 02 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, opuso las cuestiones previas a las que se refieren los ordinales 3º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; las cuales fueron decididas en fecha 09 de abril de 2015; y cuya decisión fue apelada por la parte accionada-reconviniente, por tal motivo, quien aquí suscribe nada tiene al respecto que analizar sobre tal petición, ya que tal alegato fue decidido mediante sentencia interlocutoria y así se decide.
Resuelto como ha sido el punto previo anterior, este Tribunal pasa de seguidas a resolver el fondo de la causa de la siguiente manera:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, estas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis. Así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000, Exp. No. 00-261, dejó sentado lo siguiente:
“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. (Fin de la cita).

En virtud de todo lo anteriormente expuesto, y de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora pasa a analizar todas las pruebas que han sido producidas por las partes en el presente juicio, lo cual hace de seguida:
SECCION I
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte accionante junto a su escrito libelar trajo a los autos:
Primero.- (F. 13 al 19 de la I pieza) Marcado con la letra “A” Copia simple con vista de su original certificada por la secretaria del Tribunal de PODER GENERAL otorgado por los ciudadanos ROSARIO RANIOLO CHESSARI y MARITZA JACINTA SANGUINO DE RANIOLO, al ciudadano SARI MANUEL RANIOLO SANGUINO, este Tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que el referido ciudadano posee cualidad para representar a los referidos ciudadanos y así se decide.
Segundo.- (F. 20 al 23 de la I pieza) Marcado con la letra “B” Copia simple con vista de su original certificada por la secretaria del Tribunal de Documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el número 21, Tomo 15 de fecha 11 de febrero de 2010, contentivo del convenio suscrito entre los ciudadanos CARLOS MARTIN RAMOS (arrendador) y el hoy accionante, ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI (arrendatario), mediante el cual ambas partes en las clausulas segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta acordaron:
“… SEGUNDA: Ambas partes de mutuo y amistoso acuerdo hemos convenido en dar por resuelto como en efecto resolvemos en este acto, el contrato de arrendamiento anteriormente identificado y por lo tanto, dejarlo sin efecto y valor jurídico alguno.
TERCERA: Como consecuencia de la presente resolución, el Sr. ROSARIO RANIOLO CHESSARI, el Arrendatario, hace entrega en este acto al Arrendador Sr. CARLOS MARTIN RAMOS de la parcela arrendada, anteriormente deslindada, completamente libre y desocupada de personas y bienes.
CUARTA: Convenimos que esta transacción contiene todas las estipulaciones que nos obligan y ligan, y en consecuencia, convenimos que a partir del día de hoy, queda extinguido, caducado y sin efecto y valor jurídico alguno, el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, el día 02 de SEPTIEMBRE de 2009, conforme consta en el Documento Autenticado por ante el Notario Público Interino de la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el día 02 de SEPTIEMBRE de 2009, inserto bajo el Nº 32, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.- Hacemos constar, que el Arrendatario Rosario Raniolo Chessari, ha recibido del Sr. Carlos Martin Ramos, la cantidad de seiscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 650,oo) en dinero en efectivo a su satisfacción, en devolución del depósito a que se refiere y establece la Cláusula Décima Cuarta del contrato antes identificado, quedando extinguidos y sin efecto jurídico alguno todos los depósitos de dinero en garantía que se convinieron en contratos anteriores. Ambas partes damos por consumado este acto en los términos expuestos.
QUINTA. Para todos los efectos del presente contrato, se elige como domicilio especial la Ciudad de Caracas (…)
SEXTA: Hacemos constar de mutuo acuerdo que el Sr. Carlos Martín Ramos tiene convenido con las señoras MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA D`AUBETERRE WEKY (…), la venta de la parcela de terreno a que se ha hecho referencia en la Clausula Primera de este convenio, por el precio convenido de seiscientos cincuenta y tres mil quinientos siete bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs. F. 653.507,50) pagaderos de contado, de todo lo cual el Sr. Rosario Raniolo Chessari queda debidamente notificado y acepta la negociación(…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que los citados ciudadanos en su condición de arrendatario y arrendador, convinieron en dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito por ellos en fecha 02 de septiembre de 2009; en virtud de la venta que le haría el ciudadano CARLOS MARTÌN RAMOS a las hoy accionada, ciudadanas MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY y así se decide.
Tercero.- (F. 24 de la I pieza) Marcado con la letra “C” Copia simple con vista de su original certificada por la secretaria del Tribunal de Documento Privado de compraventa, fechado 24 de febrero de 2010, suscrito por las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY, en su condición de futuras compradoras de la Parcela N º 14, del parcelamiento Espe-Mar, ubicado en la Zona Industrial Los Cerritos del Estado Bolivariano de Miranda y el ciudadano hoy accionante, ROSARIO RANIOLO CHESSARI, mediante el cual las accionadas se comprometen en dar en venta al citado ciudadano del 28, 34% (correspondiente a 740,95 mts) de la referida parcela, una vez se llevara a cabo el registro de la propiedad, cuya documental fue impugnada de manera genérica por la parte a quien le fue opuesta; pese de haberla reconocido en la secuela del proceso, toda vez que consignó a los autos la referida documental; la cual valora este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil como demostrativa del contrato suscrito por las partes y así se decide.
Cuarto.- (F. 25 al 31 de la I pieza) Marcado con la letra “D” Copia simple de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 07 de abril de 2010, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2010.1050, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 229.13.17.1.927 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, mediante la cual se evidencia la venta que le hiciera el ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS en su propio nombre y en representación de su cónyuge, ciudadana ESPERANZA GONZÀLEZ DE MARTIN a las hoy demandadas, ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY de la parcela identificada con el Nº 14, ubicada en el lugar denominado Los Cerritos del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda; cuya venta fue debidamente perfeccionada, razón por la cual esta Juzgadora le confiere valor a dicha documental conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se precisa.
Una vez abierto el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
Primero.- (F. 164 de la I pieza) Marcado con la letra “A” Copia simple de documento privado fechado 24 de febrero de 2010, suscrito por el hoy demandante, ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI y las demandadas, ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY.
Segundo.- (F. 165 al 174 de la I pieza) Marcado con la letra “B” Copia simple de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 07 de abril de 2010, el cual quedo inscrito bajo el Nº 2010.1050, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 229.13.17.1.927 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010.
Este Tribunal respecto a dichas probanzas deja constancia que las mismas fueron analizadas y valoradas con anterioridad y así se deja establecido.
La parte accionante, junto al escrito presentado en fecha 30 de octubre de 2015, consignó las siguientes instrumentales:
Primero.-(F. 9 al 11 de la II pieza) Marcado con la letra “A” Original de contrato de Transacción celebrado entre las ciudadanas ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY Y el ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI.
Segundo.- (F. 12 al 15 de la II pieza) Copia simple de Pasaporte perteneciente al ciudadano RANIOLO ROSARIO y Reporte de Movimientos Migratorios realizado por el referido ciudadano.
Respecto a dichas documentales quien aquí suscribe las desecha del proceso, por cuanto las mismas no encuadran dentro de las instrumentales a que hace referencia el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
PRUEBA DE INSPECCIÒN JUDICIAL: Dicho medio probatorio fue negado por auto expreso de fecha 05 de junio de 2015, por tal motivo nada tiene esta Juzgadora que analizar y valorar al respecto y así se decide.
SECCION II
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
La parte demandada consignó junto al escrito de contestación a la demanda los siguientes medios probatorios:
Primero.- (F. 76 al 80 de la I pieza).- Marcado con la letra “A” Copia simple con vista de su original certificada por la secretaria del Tribunal de Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 03 de julio de 2014, inscrito bajo el número 19, Tomo 12 contentivo del Poder General de Administración y disposición otorgado por la ciudadana MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY a la ciudadana ADMIRNA MARIA D`AUBETERRE WEKY; este Tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que la referida ciudadana posee cualidad para representar a la codemandada, ciudadana MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY y así se decide.
Segundo.- (F. 127 al 134 de la I pieza) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 21, Tomo 15, en fecha 11 de febrero de 2010; cuya documental fue analizada y valorada con anterioridad específicamente en la sección I de las pruebas promovidas por la parte accionante-reconvenida y así se deja establecido.
Tercero.- (F. 135 de la I pieza) Original de Documento Privado de compraventa, fechado 24 de febrero de 2010, suscrito por las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY, en su condición de futuras compradoras de la Parcela N º 14, del parcelamiento Espe-Mar, ubicado en la Zona Industrial Los Cerritos del Estado Bolivariano de Miranda y el ciudadano hoy accionante, ROSARIO RANIOLO CHESSARI, mediante el cual las accionadas se comprometen en dar en venta al citado ciudadano del 28, 34% (correspondiente a 740,95 mts) de la referida parcela, una vez se llevara a cabo el registro de la propiedad, cuya documental fue analizada y valorada con anterioridad específicamente en la sección I de las pruebas promovidas por la parte accionante-reconvenida y así se deja establecido.
Cuarto.- (F. 136 y 137 de la I pieza) Oficio Nº Vu-026/12, de fecha 02 de abril de 2012, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal. Div. De Planificación y Desarrollo Urbano, y dirigido a la Ciudadana MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY, mediante el cual proceden a dar respuesta a lo solicitado por la hoy accionante sobre la solicitud de variables urbanas, así pues si bien es cierto dicha documental constituye documento público administrativo, no es menos cierto que dicha instrumental nada aporta al proceso, razón por la cual quien aquí suscribe lo desecha y así se decide.
Quinto.- (F. 138 al 143 de la I pieza) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 07 de abril de 2010, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 229.13.17.1.927 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, cuya documental fue analizada y valorada con anterioridad específicamente en la sección I de las pruebas promovidas por la parte accionante-reconvenida y así se deja establecido.
La parte accionada-reconviniente, junto al escrito presentado en fecha 26 de octubre de 2015, consignó Gaceta Municipal del Municipio Carrizal del Estado Miranda, Ano VIII, Numero Extraordinario, fechada 29 de abril de 1999.
Respecto a dichas documentales quien aquí suscribe las desecha del proceso, por cuanto las mismas no encuadran dentro de las instrumentales a que hace referencia el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
PRUEBA TESTIMONIAL: De los ciudadanos HERMES JESÙS MORALES ALCALÀ, MIGUE ÀNGEL CARVAJAL ROJAS, RAFAEL RAMÒN ANDRADE ROJAS, GLEDYS AINES ALVAREZ CEBALLOS, MIRNETH HERNÀNDEZ MATA, MIRIAM BEDELIA MATA de HERNÀNDEZ, FERNANDO JOSÈ LÒPEZ GARCIA, ELIZABETH ROJAS ORTEGA, MARIA TERESA MOSQUERA VISO, RAMÒN ALFONSO ANDRADE, IRMA ANGELINA BLANCO, GUILLERMO ANTONIO CHAPARRO y EDGAR JOSÈ PÈREZ LEÒN, de los cuales sólo rindieron su declaración los ciudadanos RAMÒN ALFONSO ANDRADE LIZARDO, GLEDYS AINES ALVAREZ CEBALLOS, MIRNETH HERNANDEZ MATA, HERMES JESUS MORALES ALCALA, MIGUEL ANGEL CARVAJAL ROJAS, MARÌA TERESA MOSQUERA VISO, EDGAR JOSÈ PÈREZ LEÒN Y MIRIAM BEDELIA MATA de HERNANDEZ.
En cuanto a la declaración del ciudadano RAMÒN ALFONSO ANDRADE LIZARDO (F. 248 al 250 de la I pieza), este testigo al ser interrogado por la parte promovente contestó: “Que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ADMIRNA D`AUBETERRE, MAGDA D`AUBETERRE y ROSARIO RANIOLO; que en fecha 07 de abril de 2010, oyó a la señora cuando le dijo que le había firmado los documentos; que en enero de 2013, el Sr. Rosario le entregó a la señora catorce mil bolívares (14000 Bs) de dos meses de alquiler, y que ella le debía 16.000 de un trabajo que le había hecho y que ella sacó 2000 para completarle con lo que le debía”. Este testigo al ser repreguntado por la contraparte contestó: “Que no conoce el documento de fecha 24 de febrero de 2010; que no ha recibido ningún pago de las codemandadas; que no tiene ningún conocimiento del presunto arrendamiento, porque no sabe del negocio de ellos; que no conoce a los otros testigos promovidos; que el ciudadano RAFAEL RAMON ANDRADE ROJAS, es su hijo y son socios trabajando”
En cuanto a la declaración de la ciudadana GLEDYS AINES ALVAREZ CEBALLOS (F. 253 al 256 de la I pieza), esta testigo al ser interrogada por la parte promovente, contestó: “ Que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ADMIRNA D`AUBETERRE, MAGDA D`AUBETERRE y ROSARIO RANIOLO; que si sabe de la relación que han tenido las ciudadanas ADMIRNA y MAGDA D`AUBETERRE con el señor ROSARIO RANIOLO; que el señor ROSARIO RANIOLO tiene un taller mecánico en la parcela de la señora ADMIRNA; él es inquilino de la señora”. Esta testigo al ser repreguntada por la contraparte contestó: “Que conoce a las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE, MAGDA D`AUBETERRE, porque trabajó con ellas en el Taller Artesanal que queda al lado del taller mecánico que esta en la misma Parcela 14; que trabajó con ellas desde el año 2001 hasta mediados del 2002 o 2003; sin embargo siguió asistiendo al taller a buscar cualquier regalo o detallito que necesitara; que mantiene relación de amistad con las referidas ciudadanas, mas que todo con la ciudadana ADMIRNA; que puede dar fe de la relación arrendaticia entre el ciudadano ROSARIO RANIOLO y las señoras ADMIRNA D`AUBETERRE y MAGDA D`AUBETERRE; porque en marzo o abril del 2010 estaban reunidas, en el taller y el señor Rosario llegó allí y la ciudadana ADMIRNA le preguntó cuando iban hacer el documento y el le dijo que no tenían necesidad de eso porque se conocían desde hace mucho tiempo, que eso quedaba de palabra; que no conoce el documento de fecha 24 de febrero de 2010 ni ningún otro documento, siempre lo ha conocido a él como inquilinos de ellas; que en la supuesta reunión se encontraban la señora ADMIRNA, la señora MIRIAM, unos clientes, ella y la señora MAGDA”.
En cuanto a la declaración de la ciudadana MIRNETH HERNÀNDEZ MATA (F. 257 al 260 de la I pieza), esta testigo al ser interrogada por la parte promovente, contestó: “Que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE y MAGDA D`AUBETERRE y al ciudadano ROSARIO RANIOLO; que sabe la relación que han tenido dichos ciudadanos; que el ciudadano ROSARIO RANIOLO tiene un taller mecánico al lado del galpón donde su mamá trabaja con ADMIRNA; que su mamá le dejaba el carro a él ya que le hacia mantenimiento; que luego su mamá deja la sociedad del taller de cerámica y la ciudadana ADMIRNA compra el terreno o parcela con MAGDA; que en una oportunidad ella estaba en el taller de cerámica y escuchó cuando conversaban de eso; que en ese momento no podía comprar pero que él iba a ser el inquilino pero de palabra; que eso fue hace años en el 2010; que ahora en el 2013 ella fue a buscar unas cosas de su mamá en el taller de cerámica y vio cuando el señor ROSARIO le entregó dinero a la ciudadana ADMIRNA y ella completó y sacó de su dinero y le pagó al señor que había hecho un trabajo; que presume que el dinero que le entregó es por el alquiler del terreno donde él tiene el taller mecánico. Esta testigo al ser repreguntada por la contraparte contestó: “Que ella no conoce ningún documento denominado promesa unilateral de venta de fecha 24 de febrero de 2010; que no sabe a que se refiere; que presupone la existencia arrendaticia a que se refiere por la conversación que escuchó en el año 2010, más o menos; que conoce a MAGDA pero no hay vinculo alguno de amistad, laboral o arrendaticia; que las conoce por haber sido socias de su mamá; que no recuerda a detalle las palabras que escuchó, pero el señor le decía que en ese momento no podía comprar, pero de palabra acordaron el alquiler; que no tiene interés en el juico; que no tiene conocimiento del cano; que no conoce al ciudadano CARLOS MARTÌN RAMOS; que para el momento en que su mamá y la señora ADMIRNA eran socias estaban alquiladas”.
En cuanto a la declaración del ciudadano MIGUEL ÀNGEL CARVAJAL ROJAS (F. 263 al 266 de la I pieza), este testigo al ser interrogado por la parte promovente, contestó: “Que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE y MAGDA D`AUBETERRE y al ciudadano ROSARIO RANIOLO; que le consta que la negociación que pactaron los citados ciudadanos para el año 2010 es que el señor RANIOLO era arrendatario de una porción de la parcela, y celebra un contrato con el propietario de la misma, el señor MARTIN, donde resuelve el contrato de arrendamiento; para que las ciudadanas ADMIRNA y MAGDA compraran toda la parcela y luego éstas le vendieran la porción de terreno que él ocupaba como arrendatario; que como señaló para el año 2010, fue consultado por las hermanas sobre las referidas negociaciones que se tenían, incluso se reunieron para finiquitar la venta de la porción de terreno que ocupaba el señor Raniolo, que incluso estaba presente Sari, el hijo del señor; quien no tenia el dinero para pagar el precio de esa porción; que adicional a ello las normas de catastro del Municipio impedían la división de la parcela por eso acordaron celebrar un contrato de arrendamiento, que hizo el proyecto y se los envió. Este testigo al ser repreguntado por la contraparte contestó: “Que el señor Raniolo le manifestó que estaba pagando bien el canon de arrendamiento; que no actuó en pro de los intereses de las referidas ciudadanas, que actuó de manera profesional, visto que ni siquiera firmó ni visó los documentos pues el único que iba a visar era el contrato de arrendamiento porque el señor Sari, estaba impedido de firmar; que cree que el cañón de arrendamiento era entre 6 mil y 8 mil bolívares mensuales; que su correo es miguelcar59-1(…); que claro que le daba asesoría a las ciudadanas ADMIRNA y MAGDA; que no recibió pago por honorarios ni del señor Raniolo ni de las hermanas; que tendría que tener un documento a la vista para leerlo, por que sabe que ellos firmaron y se comprometieron que iban a vender una porción de terreno que ocupaba el señor Raniolo, una vez las hermanas compraran, porque el señor Raniolo no tenia el dinero que pedía el señor Carlos para vender la parcela”.
En cuanto a la declaración de la ciudadana MARÌA TERESA MOSQUERA VISO (F. 269 al 271 de la I pieza), esta testigo al ser interrogada por la parte promovente, contestó: “Que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE y MAGDA D`AUBETERRE y al ciudadano ROSARIO RANIOLO; que los hechos que presenció entre la señora ADMIRNA D`AUBETERRE y el señor ROSARIO RANIOLO en el cafetín del Centro Comercial de Los Nuevos Teques, es que ese día ella fue a la ferretería a comprar la manilla de una puerta y estaba Admirna y un plomero, también comprando algo en la ferretería, se saludaron y ella los invitó al plomero y a ella a tomarse un café, en eso llegó un señor mayor medio calvo y ella lo saludó; y le dijo al plomero que él tenia un taller mecánico en la parcela de ella para que llevara el carro que lo tenía dañado; y otra cosa que le dijo fue que el iba al banco y pasaba a pagar los 3 meses de alquiler que le debía; que eso fue un día después del día de San Juan el 25 de junio. Este testigo al ser repreguntado por la contraparte contestó: “Que sólo vio ese día al señor Raniolo; que solo conoce de vista al plomero que se refiere en su declaración; que ella conoce a la ciudadana Admirna desde hace veinte años, que viven en el mismo edificio en el TEODAMA en Los Nuevos Teques; que amistad profunda no tiene con ella; que no ha ido al taller de artesanía de las referidas ciudadanas; que no conoce nada de un contrato.”
En cuanto a la declaración del ciudadano EDGAR JOSÈ PÈREZ LEÒN (F. 273 al 275 de la I pieza), este testigo al ser interrogado por la parte promovente, contestó: “Que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE y MAGDA D`AUBETERRE y al ciudadano ROSARIO RANIOLO; que a la señora Admirna la conoció por su trabajo porque es plomero; ella lo contactó por medio de su publicación; ese día él fue a su apartamento que queda en las residencias Real en la Calle Principal de Los Nuevos Teques (…) que una vez verificado que el lavamanos tenia dañado las empacaduras de las llaves, bajaron a la ferretería de Los Nuevos Teques, a ver si encontraban los insumos; cuando estaban en la ferretería se presentó una señora que decía ser amiga de ella aparentemente vecina, se la presentó y fueron al cafetín que nos invitaron a tomar un café, que en ese momento se presentó un señor más o menos mayor, delgado, un poco calvo, al cual le presentaron que se llama Raniolo; y salió la conversación del carro y la señora le dice que él tiene un taller de reparación de automóvil en la zona industrial Los Cerritos; que ella le había comentado que tenia una parcela, luego se enteró que el señor Raniolo estaba alquilado allá y que el señor Raniolo le dijo que pasara a buscar el dinero cuando quisiera. Este testigo al ser repreguntado por la contraparte contestó: “Que los hechos que narra sucedieron el 25 de junio de 2013; un día después de la conmemoración del fallecimiento de su suegra; que no conoce a la ciudadana MARIA TERESA MOSQUERA VISO; que no le consta de la existencia de un contrato de arrendamiento entre las señoras MAGDA y ADMIRNA y el señor ROSARIO RANIOLO.”
En cuanto a la declaración de la ciudadana MIRIAM BEDELIA MATA de HERNÀNDEZ (F. 277 al 280 de la I pieza), esta testigo al ser interrogada por la parte promovente, contestó: “Que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE y MAGDA D`AUBETERRE y al ciudadano ROSARIO RANIOLO; que ha presenciado algunas negociaciones con respecto al terreno, pudiendo manifestar que se hizo una transacción verbal, que no sabe que tiempo se iba a pagar un canon de arrendamiento y posteriormente iban hacer otros tipos de transacciones las cuales para ese momento no se pudo hacer porque el señor Rosario Raniolo, no tenia poder adquisitivo para hacerlo; que luego en el año 2010 en abril con exactitud; que estando en el local de cerámica en el cual él tenia participación accionaria con la señora Admirna D`Aubeterre; que esa tarde se presentó el ciudadano Rosario Raniolo y Admirna le manifestó que había firmado el documento de compra del terreno donde está ubicado el taller, posteriormente en enero del 2013; se construyó una pared, en un momento determinado llegó Rosario Raniolo y le efectuó un pago a la señora Admirna, y ella le dijo que era el pago de dos meses; que el terreno está ubicado en la Zona Industrial Los Cerritos, Parcelamiento Espemar, Parcela Nº 14; que el lote de terreno donde tiene construido un taller mecánico el señor Raniolo, forma parte integrante de la parcela, es una sola parcela, esta el taller mecánico, el taller de cerámica y otros talleres en la parte de atrás. Esta testigo al ser repreguntada contestó: “Que conoce a las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE y MAGDA D`AUBETERRE desde aproximadamente 1998; que la única relación comercial que tuvo con el señor Rosario Raniolo era porque llevaba el carro al taller a reparaciones, porque el Taller del señor Raniolo es taller mecánico; que duró en sociedad con las ciudadanas MAGDA y ADMIRNA desde el 98 hasta el 2010 más o menos; que conoce a la ciudadana MIRNETH HERNANDEZ porque es su hija; que la primera negociación de alquiler se hizo en la oficina de Rosario Raniolo, en el taller mecánico en el año 2010; estuvieron presentes Rosario Raniolo, Maritza Raniolo, Admirna y ella, había otra persona que no recuerda su nombre; que hasta donde ella tiene conocimiento se hizo un contrato verbal, si existe un contrato escrito no lo sabe; que cree que el monto era entre 6 y 8 mil bolívares. Esta testigo no fue repreguntada por la contraparte”.
En relación a la prueba testimonial de los referidos ciudadanos; cuyas deposiciones fueron transcritas precedentemente, éste Tribunal las desecha en virtud de que conforme al artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Así se decide.
CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:
Observa quien aquí decide que la presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI contra las ciudadanas ADMIRNA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY; fundamentando dicha pretensión en la exigencia del cumplimiento de lo pactado en el contrato de compraventa suscrito en fecha 24 de febrero de 2010; por cuanto en su decir una vez enterado en el mes de agosto de 2013; que en fecha 07 de abril de 2013, se llevó a cabo la protocolización de la venta que le hiciere el ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS a las hoy demandadas; éstas se rehusaron a recibir el pago acordado en el referido contrato y a no dar cumplimiento a la referida venta, por lo cual solicita que se dé cumplimiento a lo pactado en el contrato in comento y así se establece.
Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso.
Establecido lo anterior, esta sentenciadora observa que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y el contenido del contrato o promesa bilateral de compra venta, que sirve de fundamento por no haber sido tachado por la parte a quien le fue opuesta y visto que el hecho controvertido en la presente litis lo constituye que no fue posible llevar a cabo la venta por cuanto la parte demandada después de transcurridos dos (2) meses de la firma del tantas veces referido contrato, manifestó a la hoy accionante que no estaba interesado en la venta del inmueble, y que no se lo vendería, para lo cual quien aquí suscribe pasa a emitir pronunciamiento al respecto en lo numerales siguientes:
Visto lo anterior, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra.
El autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.-
La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legitima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato.
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”. Novena Edición, Pagina 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral; 2) Es un contrato consensual; 3) Es un contrato oneroso; 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido; 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
De lo anterior observa quien aquí suscribe, que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Así se establece.
Por su parte prevé el artículo 1.167 del mismo Código, lo que textualmente se transcribe:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El referido artículo, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato; siendo el caso de autos que la parte accionante, ciudadano ROSARIO RANIOLO optó por el cumplimiento del mismo. Así se establece.
Dicho esto, nos encontramos que el contrato constituye una especie de convención que resulta del concurso de voluntad de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir de acuerdo a lo establecido en el artículo 1133 del Código Civil, en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico.
Perteneciendo entonces el contrato a los negocios jurídicos bilaterales caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes contratantes, en efecto, resulta el instrumento más apto y frecuentemente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, que viene a constituir una de las principales fuentes de obligaciones.
No hay duda entonces que el contrato como resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes, es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas; de allí que, para fundamentar una acción de ésta índole debe ser probada por una parte, la existencia del contrato del cual devenga el derecho que se invoca, el cual impida toda dificultad para que el demandado y el Juez conozcan los hechos en los cuales se funda la pretensión, y por otra, el incumplimiento de alguna obligación convenida por los contratantes en el mismo.
Visto lo anterior y partiendo de las actas que conforman el presente expediente, puede esta Sentenciadora percatarse que aún cuando no fue un hecho controvertido la existencia del contrato cuyo cumplimiento se persigue, cursa en autos prueba suficiente que respalda la pretensión de los demandantes, a saber, documento privado de compra venta, traído a los autos por las partes litigantes en el proceso, cursante a los folios 24 y 135 de la I pieza, celebrado entre las ciudadanos ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY (vendedoras) y el ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI (comprador); cuyo objeto recayó sobre el 28,34% (correspondiente a 740,95 metros cuadrados) de la Parcela 14 del Parcelamiento Espe-Mar ubicado en la Zona Industrial Los Cerritos del Estado Bolivariano de Miranda; por un monto de Doscientos Veintidós Mil Doscientos Ochenta y Cinco Bolívares (Bs. 222.285,oo) al cual este Tribunal le confirió pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de un documento privado debidamente reconocido en el decurso del proceso.- Así se establece.
Establecido como ha sido lo anterior, y visto que la parte accionada en la secuela del proceso reconoció el contrato suscrito con el ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, en fecha 24 de febrero de 2010, resulta forzoso para esta jurisdicente declarar Con Lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato y así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN:
En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a realizar un análisis de la pretensión de la parte actora-reconvenida, de las defensas esgrimidas por la accionada y del acervo probatorio de los intervinientes en el proceso, lo cual pasa de seguidas a realizar de la siguiente manera:
PUNTO PREVIO
Ahora bien, revisadas como se encuentran las actas procesales, y antes de entrar a decidir lo que en derecho sea procedente en la presente causa, esta Juzgadora considera oportuno analizar como punto previo la solicitud de confesión ficta alegada por la representación judicial de la parte actora-reconvenida; la cual fue propuesta de la siguiente manera: “Que visto el escrito que antecede, mediante el cual el colega Dr. FRANCISCO DUARTE ARAQUE, da contestación a una Demanda y Reconviene de la misma y como quiera que, de una lectura del mismo escrito se desprende que corresponde al expediente signado bajo el Nº 20.061, y siendo la presente causa numerada bajo el Nº 20.601, nomenclatura de este Despacho, debe tenerse como no contestada ni reconvenida la presente Demanda y en consecuencia, operar a su favor la confesión ficta…”
El Tribunal a tal respecto observa:
De la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, se evidencia que ciertamente la parte accionada-reconviniente en fecha 02 de marzo de 2015, consignó escrito de contestación a la demanda y contentivo de la Reconvenciòn o mutua petición; en el cual indicó que pertenecía al EXP Nº 20.061; observando esta Sentenciadora que si bien es cierto dicho escrito fue identificado EXP Nº 20.061, no es menos cierto que de la lectura efectuada al mismo, se evidencia claramente que pertenece a la presente causa signada bajo la nunciatura 20.601; por tal motivo considera esta Juzgadora que la parte accionante reconvenida cometió un error material; lo cual no es motivo para declarar la confesión ficta aquí solicitada y así se decide.
Resuelto como ha sido el punto previo anterior, este Tribunal pasa de seguidas a resolver el fondo de la causa de la siguiente manera:
En esta oportunidad pasa el Tribunal a decidir con respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que la misma fue propuesta en los siguientes términos:
• Cierto es que el ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, antes que las demandadas-reconvinientes hubiesen comprado la parcela de terreno que luego se identifica, al ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V-6.061.270, aquél era arrendatario de dicha parcela P.I 14, siendo su arrendador el prenombrado ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS, contrato de arrendamiento que consta de documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de septiembre de 2009, donde quedó inserto bajo el Nº 32, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria en la citada fecha; luego el demandante rescindió el contrato de arrendamiento que tenia con el señor CARLOS MARTIN RAMOS, a quien le devolvió la parcela Nº P.I14 de la Zona Industrial Espe Mar, situado en el lugar conocido como Los Cerritos, Municipio Carrizal del Estado Bolivarinao de Miranda y quedó notificado de la venta que de dicha parcela le haría a mis representadas, de la cual forma parte la porción indeterminada de 740,95 metros cuadrados, equivalente al 28,34% de la referida parcela, porcentaje y área, objeto de la improcedente acción judicial por cumplimiento de contrato que hoy nos ocupa.- Formalmente impugno el supuesto valor y efecto jurídico procesal que se pretende dar al documento privado consignado en autos marcado “C”, por cuanto, por una parte, el mismo quedó sin efecto mediante el documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de febrero de 2010, bajo el Nº 32, Tomo 78, mediante el cual el propio demandante, ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, rescindió el contrato de arrendamiento que tenia con el señor CARLOS MARTIN RAMOS, a quien le devolvió la parcela Nº P.I 14 de la Zona Industrial Espe Mar, situada en el lugar conocido como Los Cerritos, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda y quedó notificado (el demandante) de la venta convenida de mutuo acuerdo que les haría de la referida parcela Nº P.I 14 a las codemandadas, repito convino el ciudadano CARLOS MARTIN RAMOS (…) y donde también consta que el demandante aceptó tal compra o negociación que les harían a mis representadas.
• Luego en fecha 24 de febrero de 2010, éstas aceptaron la proposición del demandante de que ellas, mis mandantes, le vendieran un porcentaje del 28,34% del área total de la referida parcela, equivalente a 740,95 metros cuadrados, aproximadamente, por la cantidad de Doscientos Veintidós Mil Doscientos Ochenticinco Bolívares (Bs. 222.285,oo).
• Que lo cierto es que no se determinó el alinderamiento de tal porción inmobiliaria porque quedaron mis representadas y el hoy demandante en fijar con posterioridad la determinación de la porción inmobiliaria que deseaba comprarles, cosa que nunca se hizo ni se concretó, con lo cual jamás podría aspirar el demandante a considerar que ese documento marcado “C” surtiría efecto legal en la incoación de una demanda por cumplimiento de contrato.
• Que en fecha 07 de abril de 2010, mediante documento inscrito bajo el Nº 229.13.1.927 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, es cuando mis representadas adquirieron en propiedad la parcela P.I 14 ya referida. Y es a finales del mes de abril de 2010, que el hoy demandante les propuso que en vez de venderle 740.95 metros cuadrados, por cuanto, de acuerdo a las variables urbanas establecidas en ese sitio por la Alcaldía del Municipio Carrizal, establecen que la superficie mínima de venta de terreno es 800 metros cuadrados y con un frente mínimo de 25 metros lineales, lo cual esto no era posible, porque lo que el demandante había ocupado en dicha parcela no tenia de frente sino 12 metros y 740.95 de superficie; y es así que el demandante les propuso que mejor le alquilaran una parte de esa parcela a lo cual accedieron mis representadas, dado que lo conocían de vista, trato y comunicación desde el año 1998 por lo cual mis representadas aceptaron cederle en alquiler una porción de tal parcela sin firmar un contrato expreso, por la cantidad mensual de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,oo) que les pagó hasta el mes de enero de dos mil catorce, dado que luego en forma inexplicable el hoy demandante dejó de pagarles el alquiler que venia satisfaciendo y se siguió negando a pagar las pensiones arrendaticias hasta el día de hoy, dado que ahora saben mis mandantes que el demandante tenia la intención de demandarles judicialmente a ellas, como en efecto ha ocurrido, pretendiendo infructuosamente que ellas le vendan una porción que, además de no haber sido determinada nunca en cuanto al alinderamiento y demás datos necesarios, no era posible llevar a efecto tal negociación por las razones que se han comentado, además que él mismo mandante fue quien dijo a las demandadas que prefería estar de arrendatario y no comprar, por saber la imposibilidad de hacerlo, por las razones dichas.
• Que vista la voluntad del propio demandante de rescindir la opción de compra venta de una porción inmobiliaria que de ninguna manera ni modo ha sido determinada, voluntad de rescisión aceptada por la hoy demandadas-reconvinientes, es por lo cual se hace procedente para ellas demandar la resolución de dicha opción de compra venta, imperfecta e imposible de cumplimiento alguno por vía judicial, por las razones de hecho y de derecho que se expresan en este escrito.
• El artículo 1.159 del Código Civil, establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento como ha ocurrido en este caso, en que el demandante-reconvenido les propuso rescindir la nula opción de compra-venta y las demandadas-reconvinientes aceptaron ello. También tal norma establece que se pueden revocar los contratos por las causas autorizadas por la ley.
• El artículo 1.167 eiusdem, dispone que en el contrato bilateral, si una de las partes a no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En el presente caso el demandante-reconvenido no cumplió con la resolución de la misma sino que ahora pretende, por el contrato, el cumplimiento de la misma, razón suficiente que tienen mis mandantes para demandarlo en resolución de contrato de opción de compra venta, por ser lo pertinente y procedente en derecho

En este orden de ideas, observamos que la parte demandada reconvino por RESOLUCION DE CONTRATO, bajo el fundamento que una vez que las demandadas adquirieron el inmueble en fecha 07 de abril de 2010, mediante documento inscrito bajo el Nº 229.13.1.927 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; a finales del mes de abril de 2010, el hoy demandante les propuso que en vez de venderle 740.95 metros cuadrados, por cuanto, de acuerdo a las variables urbanas establecidas en ese sitio por la Alcaldía del Municipio Carrizal, establecen que la superficie mínima de venta de terreno es 800 metros cuadrados y con un frente mínimo de 25 metros lineales; le alquilaran una parte de esa parcela a lo cual accedieron sus representadas, dado que lo conocían de vista, trato y comunicación desde el año 1998; lo cual aceptaron sin firmar un contrato expreso, por la cantidad mensual de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,oo) que les pagó hasta el mes de enero de dos mil catorce, dado que luego en forma inexplicable el hoy demandante dejó de pagarles el alquiler que venia satisfaciendo y se siguió negando a pagar las pensiones arrendaticias hasta el día de hoy; acotando asimismo que dicha porción no había sido determinado por lo cual no era posible llevar a cabo tal negociación, por lo cual a decir del demandado reconviniente fue el propio demandante quien rescindió de la opción de compra venta; voluntad de rescisión aceptada por la hoy demandadas-reconvinientes…”
Así las cosas, este Tribunal estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En principio, debe establecerse que “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).
Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente:

“(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. (Negrita y subrayado de este Tribunal)

Podemos entonces afirmar que la reconvención es aquella pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia.
Fijado lo anterior, y habiéndose declarado que el documento de compra venta suscrito por las partes en fecha 24 de febrero de 2010, ratificado en autos y debidamente reconocido por la parte demandada, ciudadanas ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY, sobre el cual se declaró el cumplimiento, mal podría condenarse a la parte actora reconvenida a la resolución del mismo; razón por la cual debe declararse SIN LUGAR la reconvención propuesta. Así se decide.
CAPÌTULO V
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, extranjero, titular de la cédula de identidad No. E- 488.020 contra las ciudadanas ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.700.129 y 3.700.130. SEGUNDO: Se ORDENA a las ciudadanas ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY, supra identificadas, parte demandada en el presente proceso a dar cumplimento al contrato suscrito con el accionante ciudadano ROSARIO RANIOLO CHESSARI, en fecha 24 de febrero de 2010, en los términos expuestos por éstos en el mismo. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadanas, ADMIRNA MARÌA D`AUBETERRE WEKY y MAGDA AVIZENA D`AUBETERRE WEKY.
Conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los Quince (15) días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
LA JUEZ,

DRA. LILIANA GONZÀLEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 03:20 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.-

LA SECRETARIA,

Exp. N° 20.601
LG/YR/Jenny