TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:
SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A, sociedad mercantil inscrita el 22 de marzo de 2012 ante el Registro Mercantil V del Distrito Capital, bajo el número 19, Tomo 16-A.

APODERADA JUDICIAL:

PARTE DEMANDADA:
MARISOL LUIS LUIS, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 84.887.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LA ERMITA.

APODERADO JUDICIAL:

TERCERO INTERVINIENTE: ALOIS GUTIERREZ, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 1.928.

YIRIS SEMERENE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.552.137, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.449, actuando en su propio nombre y representación.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE No E- 2014-023
SENTENCIA DEFINITIVA.

I
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por cumplimiento de contrato presentada ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 19 de mayo de 2014, por la abogada MARISOL LUIS LUIS, actuando en representación de la sociedad mercantil SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LA ERMITA, todos arriba identificados.
En fecha 22 de mayo de 2014, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la parte accionada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
Cumplidos los trámites de la citación fecha 29 de octubre de 2014 compareció la parte demandada, asistida de abogados, y consignó escrito contentivo de contestación y reconvención.
En fecha 3 de noviembre de 2014 el Tribunal negó la admisión de la contrademanda opuesta por la parte demandada por cuanto la cuantía estimada por el demandado reconviniente debe tramitarse por el juicio breve, siendo en consecuencia incompatible con este juicio ordinario.
En fecha 4 de noviembre de 2015 compareció el abogado YIRIS SEMERENE y presentó escrito de intervención de terceros, el cual fue admitido el 4 de noviembre de 2016.
En fechas 5 de mayo y 11 de junio de 2015, la parte demandada, a pesar del carácter a su favor sustentado por el tercero, presentó dos escritos contentivos de alegaciones en contra de la tercería formulada.

Abierto el juicio a pruebas las partes hicieron uso de este derecho.

En fecha 7 de enero de 2016 se abocó al conocimiento de la causa la Juez Temporal designada BEYRAM DÍAZ MARTÍNEZ y, asimismo, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil acordó diferir por treinta (30) días de despacho el lapso de dictar sentencia.

II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo en la forma siguiente:
En su escrito libelar la parte accionante sintéticamente expuso: Que en fecha 15 de julio de 2012 celebró contrato de servicios con la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LA ERMITA, representada por la mayoría de los integrantes de la Junta de Condominio, ciudadanos DINORA DE HERNÁNDEZ, JAVIER CALZAVARA y ALOIS GUTIERREZ, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 5.452.100, 25.676.480 y 218.155, en ese orden. Que en la cláusula quinta del contrato se dispuso que su duración sería de doce (12) meses contados a partir del día 15 de julio de 2012, los cuales se prorrogarían automáticamente por términos de igual extensión y que su resolución debía comunicarse a la contratada por escrito con dos meses de anticipación. Que en fecha 18 de mayo de 2012 entregó a la demandada carta de «NOTIFICACIÓN DE ATORRENOVACIÓN» (Sic) donde le manifiesta su intención de renovar hasta el 15 de mayo de 2014. Que esta notificación fue aceptada por su destinatario.

Más adelante afirma que en fecha 30 de marzo de 2014 la Junta de Condominio le informó verbalmente que no requerían sus servicios y que retiraran sus cosas del edificio, por lo que frente a esta determinación le explicaron las consecuencias que ocasionaría este acto y que, en todo caso, debían cancelar todo el contrato hasta su vencimiento. Que el señor ROBERTO MULLER, quien forma parte de la nueva Junta de Condominio –elegida el 30 de octubre de 2013-, les manifestó que no fueran más al edificio y que ellos con no pagarles tenían. Que en vista de que no ha recibido comunicación escrita donde se rescinda el contrato, considera que se encuentra vigente hasta el 15 de julio de 2015.

Finaliza señalando que con base en las consideraciones expuestas y en los artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil y las cláusulas quinta y sexta contractuales, demanda por cumplimiento de contrato a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LA ERMITA y en tal sentido solicitan: 1.- Que la parte demandada sea condenada a pagar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs 246.328,32), monto que comprende desde el mes de abril 2014 hasta julio de 2015, a razón de QUINCE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs 15.395.,52). 2) Que igualmente sea condenada a indemnizar por los daños y perjuicios causados al rescindir unilateralmente incumpliendo lo establecido en la cláusula quinta contractual, y que se condene en costas a la parte demandada.

En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la parte accionada impugnó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho «impertinente» invocado por el actor y fundamenta su oposición en los hechos siguientes: En primer término acepta como única fuente de la relación entre las partes suscrito en representación de la comunidad por la mayoría de miembros de la Junta de Condominio de Residencias La Ermita para el 15 de julio de 2012 «prorrogado al final del período de doce meses, que venció el 12 de julio de 2013, por otro de igual termino (Sic) que vencería el 12 de julio de 2014». Que el 30 de marzo de 2014 fue la parte actora quien en forma abrupta e injustificada abandonó las instalaciones del edificio La Ermita, llevándose los implementos del trabajo y los productos requeridos para el servicio contratado, atribuyéndole conductas a un miembro de la Junta de Condominio, la cual, de ser cierta, no tendría efectos vinculantes con la comunidad porque «tanto la contratación como la rescisión de contratos proviene de iniciativas tomadas por mayoría de miembros en los órganos de administración de los condominios»
Continúa describiendo los términos de la relación contractual que vinculó a las partes, interpretando la cláusula quinta del contrato, al aseverar «que en la práctica significa que en cualquier caso ambas partes han aceptado que la única causal de rescisión contractual del plazo fijo será una comunicación escrita entregada por la CONTRATANTE a la CONTRATADA por escrito con una anticipación de dos meses» y que en el caso de autos al haber admitido la actora que interrumpió intempestivamente su prestación el día 30 de marzo de 2014, mes y medio antes del 15 de mayo de 2014 –fecha determinada para que la contratante cursara el escrito de rescisión- y tres meses y medio antes del final del período, que vencía el 15 de julio de 2014 y pretende ahora un pago millonario por sus actividades interruptoras de la contratación. Que por estas razones solicita se declare sin lugar la demanda.
Reafirma su rechazo a la acción incoada en su contra manifestando que cumplió a cabalidad sus obligaciones, por lo que resulta una expectativa incongruente que sea la parte que incumple quien reclame indemnización por su comportamiento injustificado. Que, además de ello, la demandante exige una indemnización sin señalar la especificación de estos y sus causas.

III
DEL TERCERO INTERVINIENTE

Con fundamento en el ordinal 3º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: «Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes: (…Omissis…) 3º Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso.» el abogado YIRIS SEMERENE, intervino en la presente causa expresando que es copropietario del edificio La Ermita, para lo cual presenta el documento que lo acredita como tal y, afirma que al ser comunero le asiste un interés en favorecer la posición de la Comunidad de Propietarios demandada.

Afirma que con base en el literal e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, opone la falta de cualidad de la parte demandada, señalando que desde mediados del año 2007 la Junta de Condominio de Residencias La Ermita desempeña las funciones de Administradora la empresa ADMASIL, C.A., por cuyo motivo ha debido demandarse a esta empresa. Cita como fundamento de este argumento sentencia proferida en fecha 13 de abril de 2012 por este Tribunal donde se declaró la falta de cualidad de la parte accionada (MARIÁNGELA DEL VALLE RIVERA LEÓN contra la JUNTA GENERAL DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL SAN ANTONIO)

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Copia simple de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil, SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A, inscrita el 12 de marzo de 2012 ante el Registro Mercantil V del Distrito Capital, bajo el número 19, Tomo 16-A, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil hace fe de la constitución legal de la empresa y del carácter de Presidente que ejerce el ciudadano FRANCISCO FRANCES MARIN.
• Original de de contrato de servicios -documento privado- suscrito el 15 de julio de 2012 entre la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS LA ERMITA y la sociedad mercantil SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A, el cual fue reconocido por la parte demandada, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, se valora en todo su rigor probatorio y da fe de las obligaciones allí plasmadas.
• Copias al carbón de veinte (20) recibos emitidos por SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN C.A y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LA ERMITA, presentados con el objeto de demostrar el monto que le cancelaba la parte actora por concepto de los servicios prestados, da fe de tales cancelaciones.
• Original de documento privado denominado «NOTIFICASION (Sic) DE AUTORRENOVACIÓN (Sic)» de fecha 18 de mayo de 2013 donde aparece un sello húmedo que reza: «Servicios Integrales Frances Marin, C.A. Rif:- J-40061015-8» y tres firmas, el cual fue desconocido por la parte demandada, correspondía a la parte actora demostrar su autenticidad.
• Exhibición de documento referente al Libro de Actas de la Junta de Condominio del período 2012-2015, promovida con el objeto de «constar la conformación de la junta de condominio y si existe alguna asamblea donde la junta de condominio tomó la decisión de rescindir el contrato con la Sociedad Mercantil SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN,C.A» la cual fijada la oportunidad correspondiente para su exhibición no fue presentada por la representación judicial de la parte demanda; sin embargo, no puede atribuírsele los efectos que le asigna el cuarto párrafo del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, cuando afirma que «se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del instrumento» pues no se ciñe a un único instrumento que plasme obligaciones, sino a un conjunto de actas que abarcan tres años.
• Deposición de los ciudadanos:
1. DIANORA MARGARITA LEAL DE HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.452.100, quien manifestó lo siguiente: Que conoce al ciudadano FELIPE FRANCES MARIN, Presidente de la la sociedad mercantil SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A. Que ejerció un cargo no remunerado durante dos años o 23 meses en la Junta de Condominio del edificio denominado Residencias La Ermita. Que recibió cartas de la nombrada compañía, la cual fue recibida y aceptada por la Junta de Condominio. Que mientras estuvo en la Junta de Condominio no le fue rescindido el contrato a dicha empresa. Que la nueva Junta de Condominio designada rescindió el contrato pero no sabe quiénes. Que quien redactó el contrato de servicios objeto de este juicio fue el abogado ALOIS GUTIERREZ, apoderado judicial de la parte demandada en este juicio. A las repreguntas formuladas por la representación judicial de la parte accionada respondió: Que se enteró de la rescisión del contrato por medio del dueño de la empresa. Que el Reglamento Interno del Edificio La Ermita impone a la Junta de Condominio en funciones de administrador que sus decisiones sean aprobadas por los integrantes de ese órgano administrador pero que muy poco se respeta. Que suscribió la notificación de auto renovación como redactora y como firmante, y que no revisó si los otros la habían firmado. Que presenció que el propietario del apartamento 15-B del edificio La Ermita firmó el contrato de servicio del 15 de julio y la notificación de auto renovación del 18 de mayo de 2013; pero que respecto al primer contrato tiene dudas; que no sabe si fueron redactadas por la misma persona.
De las deposición de la testigo arriba reseñada, quien aquí suscribe, en acatamiento a los parámetros para la apreciación de esta prueba contenidos en el artículo 506 del texto adjetivo civil, aprecia que ofrece un testimonio como persona directamente involucrada en los hechos y no como «el que acerca de hechos controvertidos , o de su exclusivo conocimiento, declara en materia criminal o civil conforme a su leal saber, a tenor de las preguntas o repreguntas que se le hagan, o haciendo uso de la libertad que le concede la ritual interrogación» (Definición de testigo judicial según Cabanellas) y por tanto no puede otorgársele la eficacia probatoria como si fuera un tercero ajeno a los hechos. Aunado a ello se observa que incurre en una inconsecuencia al afirmar que redactó y firmó como receptora la nombrada auto renovación del contrato objeto de este juicio.
2. JAVIER JOSÉ CALZAVARA ZIEGLER, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 25.676.480, quien manifestó lo siguiente: Que conoce al ciudadano FELIPE FRANCES MARIN, Presidente de la sociedad mercantil SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A. Que fue integrante de la Junta de Condominio del edificio denominado Residencias La Ermita durante los años 2012-2013, pero que no les asignaron cargos específicos durante período. Que en fecha 15 de julio de 2012 suscribió contrato de servicios con la sociedad mercantil SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A. Que en fecha 18 de marzo de 2013 recibió cartas de la nombrada compañía para la renovación de los servicios, la cual fue recibida y aceptada por la Junta de Condominio Que hasta los primeros días del mes de agosto de 2013 la Junta de Condominio no le rescindió el contrato a dicha empresa; que dejó de ser propietario en el edificio La Ermita los primeros días de julio de ese año. Que recibieron borradores del contrato de servicios asesorados por el abogado ALOIS GUTIERREZ, apoderado judicial de la parte demandada en este juicio. A las repreguntas formuladas por la representación judicial de la parte accionada respondió: Que seguramente recibió la notificación de auto renovación del contrato y la llevó a la Junta para tratar y aprobar la renovación, que por la memoria en el momento de la declaración cree que ya estaban participando en las reuniones rutinarias de la Junta, «la señora Dinora, el señor Reinaldo y mi persona». Que no recuerda si el abogado ALOIS GUTIERREZ estaba en esa reunión y que tiene ideas de que en esos días él ya estaba distanciado de la Junta.
De la deposición del testigo esta juzgadora aprecia, en acatamiento a los parámetros para la apreciación de esta prueba contenidos en el artículo 506 del texto adjetivo civil, que ofrece un testimonio como persona directamente involucrada en los hechos y no como «el que acerca de hechos controvertidos , o de su exclusivo conocimiento, declara en materia criminal o civil conforme a su leal saber, a tenor de las preguntas o repreguntas que se le hagan, o haciendo uso de la libertad que le concede la ritual interrogación» (Definición de testigo judicial según Cabanellas) y por tanto no puede otorgársele la eficacia probatoria como si fuera un tercero ajeno a los hechos. Aunado a ello se observa que el testigo no recuerda con exactitud el modo como ocurrieron los hechos referentes a la renovación del contrato.

3. REINALDO ANÍBAL ANTONETTY, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.171.250, quien manifestó lo siguiente: Que conoce al ciudadano FELIPE FRANCES MARIN, Presidente de la sociedad mercantil SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A. Que perteneció a la Junta de Condominio del edificio denominado Residencias La Ermita, que no recuerda exactamente la fecha, que estuvo por más de dos años y medio, y salió el 30 de octubre de 2012 o 2013. Que después que la compañía SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A. entró a trabajar, se le asesoró para que elaborara un contrato para estar más legalizado, un contrato de mantenimiento con la residencia. Que firmó un primer contrato para legalizar la situación y un segundo contrato de renovación. A la repregunta formulada por la representación judicial de la parte accionada respondió: Que el propietario del apartamento 15-B no firmó el contrato de renovación.
De la deposición del testigo esta juzgadora aprecia, en acatamiento a los parámetros para la apreciación de esta prueba contenidos en el artículo 506 del texto adjetivo civil, que ofrece un testimonio como persona directamente involucrada en los hechos y no como «el que acerca de hechos controvertidos , o de su exclusivo conocimiento, declara en materia criminal o civil conforme a su leal saber, a tenor de las preguntas o repreguntas que se le hagan, o haciendo uso de la libertad que le concede la ritual interrogación» (Definición de testigo judicial según Cabanellas) y por tanto no puede otorgársele la eficacia probatoria como si fuera un tercero ajeno a los hechos. Aunado a ello se observa que el testigo no ofrece claridad respecto al modo como ocurrieron los hechos referentes a la renovación del contrato.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Copia simple del documento de Condominio y del Reglamento Interno del Edificio La Ermita, protocolizado el 22 de diciembre de 1988 ante la Oficina de Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil hace fe de las reglas que rigen en ese edificio el sistema de propiedad horizontal.
• Original de contrato de servicios -documento privado- suscrito el 1º de febrero de 2008 entre la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS LA ERMITA y la sociedad mercantil CONDOMINIOS ADMASIL, C.A, la cual fue ratificada mediante la testimonial del ciudadano REINALDO AMÉRICO PUMAR LUCENA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.109.553, conforme al artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se valora en todo su rigor probatorio y da fe del hecho jurídico a que este se refiere, es decir que la empresa fue contratada para ejercer las funciones de Administrador.

• Original de documento privado, sin ningún signo de recepción, denominado «NOTIFICASION (Sic)» donde los ciudadanos FRANCES MARIN y SANDRA GUTIERREZ, con el carácter de Supervisor General Supervisora de Servicios Integrales Frances Marin, C.A. Rif:- J-40061015-8» donde comunican que la única autorizada para recibir órdenes es la Supervisora.

DE LAS PRUEBAS DEL TERCERO INTERVINIENTE:
• Copia simple del documento de propiedad de inmueble –apartamento- del tercero interviniente ubicado en el edificio Residencias La Ermita, protocolizado el 26 de septiembre de 1986 ante la Oficina de Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, anotado bajo el número 24, Protocolo Primero, tomo 2, tercer trimestre, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil hace fe de la titularidad del tercero interviniente, que lo hace comunero bajo el régimen de propiedad horizontal en el nombrado Edificio.
• Original de recibo de pago emitido por ADMASIL C.A, correspondiente al mes de febrero de 2010, a nombre de YIRIS SEMERENE, carece de valor probatorio al tratarse de instrumento privado emanado de tercero y no ser ratificado en juicio como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de avisos de cobro emitidos por ADMASIL C.A en los meses de mayo de 2013 y enero y octubre de de 2014 por gastos de condominio, a nombre de YIRIS SEMERENE, carece de valor probatorio al tratarse de instrumento privado emanado de tercero y no ser ratificado en juicio como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple de Factura Nº 00059 emitida por Ferretería JHONNY MONSALVE a Residencias La Ermita, carece de valor probatorio al tratarse de instrumento privado emanado de tercero y no ser ratificado en juicio como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil..
• Original de Conciliación bancaria expedida por el Banco de Venezuela a la Cuenta 0102-0258-23-0000070496 perteneciente a Residencias La Ermita, carece de valor probatorio al tratarse de instrumento privado emanado de tercero y no ser ratificado en juicio como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil..
• Original de dos (2) comunicaciones de fechas 7 y 15 de mayo de 2007, dirigida por el tercero interviniente a CONDOMINIOS ADMASIL C.A, con sello y fecha de recepción estampados sobre estas, constituye un indicio de haberse entregado dicho comunicación.
• Copia de comunicación dirigida a SAMUEL AMÉRICO PUMAR LUCENA por una treintena de ciudadanos, quienes invocan ser copropietarios de a Residencias La Ermita, sin ningún signo de recepción, carece de valor probatorio al tratarse de instrumento privado emanado de tercero y no ser ratificado en juicio como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de la Junta de Condominio de Residencias La Ermita de fecha 13 de julio de 2013, correspondientes a los folios 280, 281, 284, 285, 294, 297, 326 y 335 del Libro de Actas, la cual no fue desconocida por la parte contraria, se tienen por reconocidos, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes del presente juicio, corresponde en primer término examinar la defensa de falta de cualidad de la demandada opuesta por el tercero interviniente, por ser una defensa perentoria de fondo, y al efecto se observa:

IV
DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDADO

Para decidir sobre este asunto se debe determinar si el accionado tiene la cualidad que le atribuye la demandante y al efecto debe tenerse presente que de acuerdo con la definición que de legitimación pasiva nos ofrece Guillermo Cabanellas es la «Reunión por una persona de los requisitos necesarios para ser demandada en un juicio determinado, en función de las pretensiones que se formulen en la correspondiente demanda. Se trata de una variante de la legitimación procesal. Una persona puede estar en abstracto capacitada para ser partes de juicios como demandada exponer pretensiones jurídicamente fundadas; sin embargo, si la demanda no se dirige contra una persona que sea sujeto pasivo de esas pretensiones, faltará el elemento de legitimación pasiva y la demanda será jurídicamente inviable ab inicio». (Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo V, L-O, 29ª Edición, Pág. 50. Editorial Heliasta, 2006)

En el mismo sentido, el maestro Luis Loreto expresa que el criterio según el cual tienen cualidad para intentar y sostener el juicio los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso, queda atenido a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de su demanda, cuya existencia concreta allí afirma y que así, mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Estudios de Derecho Procesal Civil, Volumen XIII, Universidad Central de Venezuela, 1956.)

Por tanto, al referirnos a la legitimación pasiva, debemos entenderla como la atribución subjetiva de los derechos y obligaciones deducidos en juicio, tratándose de una cuestión de fondo que afectaría al propio ejercicio de la acción y que, por tal razón, es una figura jurídica de derecho material y formal cuyos límites ofrecen la suficiente claridad para no dar lugar en términos generales a dudas, y que en sus manifestaciones de derecho sustantivo (legitimación ad causam), como adjetivo (legitimación "ad processum") constituyen una especie de concepto puente, en cuanto sirven de enlace entre las dos facultades o calidades subjetivamente abstractas, que son la capacidad jurídica y la de obrar (capacidad para ser parte y para comparecer en juicio en el derecho objetivo) y la claramente real y efectiva de "disposición" o ejercicio, constituyendo, a diferencia de las primeras que son cualidades estrictamente personales, una situación o posición del sujeto respecto del acto o de la relación jurídica a realizar o desarrollar, lo que da lugar a que, mientras en el supuesto de las capacidades o de su falta se habla de personalidad o de ausencia de la misma, en el segundo se haga referencia a la acción o a su falta".

Ahora bien, en la materia objeto de estudio, concerniente a las relaciones condominiales, la Ley especial, en sus artículos 18 y 20, establecen lo siguiente:

“Artículo 18. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
(…Omissis…)
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.”

“Artículo 20º Corresponde al Administrador:
(…Omissis…)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.»

Del contenido de los artículos arriba reproducidos se desprende que la norma jurídica dispone que sólo el Administrador tiene la facultad para ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, consagrando así una cualidad única de éste; por lo que al constar en autos, que para el momento de instauración de la demanda la Junta General de Condominio de Residencias La Ermita había designado a la empresa CONDOMINIOS ADMASIL, C. A, como Administradora del inmueble, es a ésta a quien la ley otorga la cualidad para sostener la relación jurídico procesal en su condición pasiva, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta que se refiere la norma sustantiva y la persona correcta contra quien debe ejercerse la acción.

De este modo y en consonancia con la razón arriba indicada es que opera la falta de cualidad denunciada, lo cual queda reforzado en el hecho de que el contrato cuyo cumplimiento se demanda fue suscrito por «la comunidad de propietarios del edificio denominado Residencias La Ermita, ubicado en la urbanización y calle del mismo nombre en la población de San Antonio de Los altos, Municipio Autónomo Los Salias del estado Miranda, representada en este acto por la mayoría de los integrantes de la Junta de Condominio», ello en virtud de que dicha Junta está concebida en la ley como una agrupación de propietarios que sirve de enlace entre la masa de propietarios y el administrador, con un marco normativo específico en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, arriba trascrito, por cuya naturaleza una contratación celebrada por una Junta de Condominio no puede tener el carácter de «intuito personae». Esta observación no prejuzga sobre la legalidad del referido convenio.

En igual sentido, debe destacarse que la presente acción se dirigió contra la Comunidad de Propietarios del edificio La Ermita, en la persona de su Presidenta; mas la actora no presentó probanza alguna que acreditara el invocado carácter.

Por tanto, quien aquí decide en cumplimiento a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud del principio iura novit curia, según el cual el juez es quien conoce el derecho, quedando a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, considera procedente declarar la falta cualidad de la parte demandada para sostener la presente acción, con sujeción al criterio señalado por la doctrina, que determina los sujetos de derecho en las respectivas acciones, donde supone la participación de la administradora del inmueble, la cual está debidamente legitimada por la Ley para representar en juicio y defender los derechos de cada uno de los copropietarios que ostenten ir a juicio o que sean llamados al mismo, que lo procedente es declarar la falta de cualidad pasiva, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada, como en efecto así se hará en el dispositivo del fallo.

DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA declara CON LUGAR la falta de cualidad pasiva, de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LA ERMITA, alegada por el tercero interviniente, ciudadano YIRIS SEMERENE.

En consecuencia, se desecha por infundada, la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil SERVICIOS INTEGRALES FRANCES MARIN, C.A, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LA ERMITA, conforme a lo establecido en el artículo 361 ejusdem, y se condena en costas a la actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 de la citada norma procesal. Así expresamente se decide.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese y regístrese
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción judicial del Estado Miranda, a los veintitrés (23) días del mes de febrero de 2016. AÑOS 205° y 157°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES IBÁÑEZ

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:10 p.m. Se libraron boletas.
EL SECRETARIO,
Expediente Nº: E-2014-023
LCH