TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No:
Ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad No. V-13.697.451.

Abogada en ejercicio GESILCE MATILDE CALDERIN DE LARA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 158.668.

Ciudadano AHMAD ZAMZAM, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad No. V-25.689.993.

Abogado en ejercicio PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 59.735.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

15-8764.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano AHMAD ZAMZAM, contra la sentencia dictada en fecha 15 de junio de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a través de la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES contra el prenombrado; y por consiguiente ordenó la entrega material del inmueble arrendado y el pago de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos dejados de pagar durante el lapso se prorroga legal.
En fecha 16 de septiembre de 2015, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes.
En fecha 30 de octubre de 2015, vencido el día de despacho para que las partes presentaran sus informes, se dejó constancia que ambas hicieron uso de este derecho, mas no consignaron escrito de observaciones; cumplida como ha sido la sustanciación de la presente causa, este tribunal dicto un lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Posteriormente, mediante auto de fecha 14 de enero de 2016, estando en la oportunidad para proferir el fallo respectivo, esta Alzada de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó DIFERIR por un plazo de treinta (30) días continuos el momento para sentenciar debido a los números recursos que no fueron resueltos con anterioridad por los jueces a cargo de este Despacho.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad legal para decidir, este tribunal pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Mediante libelo de demanda presentado por los abogados HECTOR HONORIO HERNANDEZ MEDINA y MERCEDES JINET CARVAJAL DE MOJICA, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES, procedieron a demandar al ciudadano AHMAD ZAMZAM, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que su representado celebró un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado sobre un local comercial S/Nº, ubicado en la Calle Lecumberry, al lado del Centro Comercial Administrativo LUISARI C.A., lateral a la Plaza Zamora, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, con el ciudadano AHMAD ZAMZAM.
2. Que en el contrato de arrendamiento ambas partes convinieron en la cláusula tercar una vigencia del mismo por un lapso de tres (3) años fijos, contados a partir del 01 diciembre del año 2008, sin prórroga alguna.
3. Que el arrendatario fue notificado de la negativa de renovación del contrato por la Notaria del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 25 de agosto del 2011, procediendo a disfrutar del lapso de prórroga legal, desde el 30 noviembre de 2011 hasta el 30 de noviembre del año 2012.
4. Que transcurrido el lapso de tiempo determinado por la ley para la prórroga legal, el ciudadano AHMAD ZAMZAM, se niega a dar cumplimiento al contrato, no haciendo entrega del inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas.
5. Que el ciudadano AHMAD ZAMZAM, se negó a cancelar los cánones de arrendamiento desde el 01 de diciembre de 2011 hasta el 30 de noviembre de 2012, acumulando así, una deuda de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) por concepto de pago de las mensualidades insolutas, por la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) cada una de las mensualidades.
6. Fundamentó la presente demanda en el artículo 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en el artículo 1.599 del Código Civil y en los artículos 33 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
7. Que por todas las circunstancias antes señaladas procede demandar al ciudadano AHMAD ZAMZAM para que convenga o sea condenado a: Primero: A dar cumplimiento al contrato de arrendamiento entregando el inmueble, Local S/Nº, al lado del Centro Comercial Administrativo LUISARI C.A., Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, Segundo: A pagar la cantidad de treinta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 30.000,00) por concepto de pagos de las mensualidades insolutas, por la cantidad de dos mil quinientos bolívares con cero céntimos (Bs. 2.500,00) cada una de las mensualidades; Tercero: A pagar la cantidad de cien mil bolívares con cero céntimos (Bs. 100.000,00), prudentemente calculado, hasta la definitiva, por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento; Cuarto: A pagar las cantidades de bolívares que mediante experticia complementaria al fallo, ordenadas por el Tribunal de la causa, en la definitiva; y Quinto: A pagar los gastos, costas y honorarios profesionales, correspondiente al 25% del monto de la demanda y sus accesorios, calculado prudencialmente de conformidad con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Mediante escrito consignado por el abogado en ejercicio PEDRO ZAPATA actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano AHMAD ZAMZAM, procedió a contestar la demanda intentada contra de su representado; sosteniendo para ello lo siguiente:
1. Que la demanda es improcedente ya que la parte actora por un lado demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento, según su dicho por la culminación del mismo y vencimiento de su prórroga legal, y por otro lado en la misma, demanda el pago de los cánones de arrendamiento vencidos desde el 01 de diciembre de 2011 en razón de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) mensuales, monto este que es incierto hasta la fecha 30 de noviembre de 2012, acumulando una deuda de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00).
2. Que la parte actora pretende cobrar un pago de cánones de arrendamiento que el mismo estableció de forma unilateral en una notificación totalmente amañada, ya que su representado nunca fue notificado y nunca firmó tal notificación, la cual tachó de falsa.
3. Que del libelo se desprende que el actor pretende dejar en manos del tribunal resolver una controversia que no está clara, ya que esta demandando el cumplimiento de contrato y a su vez demanda el pago de cánones de arrendamiento, configurando la insolvencia para el actor del demandado, situación esta que no está clara, ya que el juez no podría en un solo caso resolver el petitorio de dos acciones, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento y el cumplimiento del contrato.
4. Que niega y rechaza que tenga que pagar al actor la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) por concepto de cánones insolutos, cuando estos montos nunca se acordaron y para beneficio de su persona, ya que el actor de forma unilateral pretende cobrar un canon jamás pactado.
5. Que en la parte final del petitorio, los abogados solicitan todo conforme lo dispuesto en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que el artículo 34 se refiere a contratos de arrendamientos indeterminados y el literal b, por necesidad del dueño, y como el demandante no es el dueño, la acción no debe prosperar y es por lo que solicitan que sea declarada inadmisible la presente acción, por ser confusa y por dejar en manos del juez la solución sobre puntos que son diversos.
6. Que niega y rechaza en todos los hechos y en el derecho, la acción presentada por el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por cuanto el mismo no es cierto, ya que su representado viene ocupando el inmueble desde el 20 de marzo del 2003 por contrato verbal con la ciudadana MARIA ANA ROJAS PEREZ, quien dice ser la dueña del local comercial y esposa del hoy demandante, y en vista del mismo, el contrato se encuentra a tiempo indeterminado, por ello la presente acción es totalmente incierta, destacando el principio establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cual se establece la forma como debe demandarse y como debe proceder la demanda, por cuanto existe un contrato verbal, y el mismo es a tiempo indeterminado, es decir, su representado no ha caído en los ordinales del artículo 34, por cuanto la pretensión demandada carece de legitimidad.
7. Que impugna tanto en la firmas y contenido el documento privado presentado por el demandante como lo es el contrato de arrendamiento. Así como también, impugna los recibos presentados con la demanda por montos de Bs. 2.500,00 correspondiente a los meses de diciembre del año 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto, del año 2012, por ser estos temerarios y fraudulentos.
8. Que niega y rechaza que tenga que cancelar al actor la cantidad de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00) por concepto de cánones insolutos, por cuanto –a su decir- esos montos no se acordaron.
9. Que impugna y desconoce por ser temerario, el pago de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de daños y perjuicios, toda vez que los mismos no se han causados; rechazando a su vez la indexación de dichos montos.
10. Que a todo evento consigna copia certificada de depósitos realizados a favor del demandante, JOSE MANUEL DE ABREU CAIRES y su cónyuge MARÍA ANA ROJAS PÉREZ, por la cantidad de un mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 1.250,00) correspondientes al canon mensual de arrendamiento.
11. Por último, solicitó en caso de no prosperar la inadmisibilidad de la demanda o sus cuestiones previas, sea declarado sin lugar la presente acción con su respectiva condenatoria en costas.
III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Conjuntamente con el libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 08 y 09 del expediente) en copia fotostática, ACTA DE MATRIMONIO correspondiente a los ciudadanos JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES y MARÍA ANA ROJAS PEREZ, de fecha 25 de febrero del año 2000, quedando asentada bajo el Nº 01, y expedida por el Concejo Municipal del Estado Miranda, Municipio Urdaneta, hoy Oficina de Registro Civil del Municipio Rafael Urdaneta. Ahora bien, por cuanto la documental que antecede no fue impugnado por la contraparte, esta Sentenciadora partiendo de lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, le otorga valor probatorio, como demostrativa del vínculo matrimonial que une al ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES –parte actora en el presente juicio- con la ciudadana MARÍA ANA ROJAS PÉREZ.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 10 al 13) Marcado con la letra “B”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO privado suscrito entre el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES –aquí demandante en su condición de arrendador- y el ciudadano AHMAD ZAMZAM –aquí demandado en su condición de arrendatario- (debidamente firmado por ambas partes contratantes) el cual recayó sobre un inmueble propiedad del primer prenombrado constituido por un local comercial, S/N, al lado del Centro Administrativo LUISARI C.A., Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda; de cuyo contenido se desprende que las partes contratantes convinieron en las siguientes cláusulas:
“(…) SEGUNDA: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs. F. 1.250,00) mensuales, que EL ARRENDATARIO se obliga ha (sic) pagar en mensualidades por adelantado y dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, queda entendido que la falta de pago de dos (02) mensualidades, hará éste contrato de plazo vencido, por lo que EL ARRENDADOR tendrá derecho a pedir la inmediata desocupación del inmueble y hacerse pagar indemnización por concepto de daños y perjuicios; igualmente los eventuales atrasos generaran intereses de mora. EL ARRENDATARIO se compromete con EL ARRENDADOR a cancelar el condominio mientras ocupe el inmueble. TERCERO: El lapso de duración del presente contrato es de TRES (03) AÑOS, fijos, contado a partir del PRIMERO (01) DE DICIEMBRE del año 2008, sin prorroga, excepto la prorroga legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Queda entendido que en éste lapso se decidirá la renovación, las partes discutirán los posibles aumentos que pudiera sufrir el canon de arrendamiento y cualquier otra situación que fuera de interés para las partes, de no existir acuerdo entre las partes EL ARRENDATARIO, deberá entregar el local totalmente desocupado para la fecha del vencimiento del presente contrato, de existir prorroga, el nuevo contrato no perderá su naturaleza de tiempo determinado; y no tendrá vinculación con el actual, igualmente para optar por la prorroga EL ARRENDATARIO deberá estar solvente en el pago de los servicios inherentes al inmueble y sus obligaciones contractuales (…)”. (Resaltado añadido por esta Alzada)

Ahora bien, este tribunal observa que el documento en cuestión fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, siendo lo correcto proceder a su desconocimiento o tacha, por tratarse de un instrumento de naturaleza privada consignado en original, y en virtud que el mismo se encuentra debidamente firmado por las partes contratantes, consecuentemente, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de la relación contractual existente entre el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES en su carácter de arrendador –aquí demandante-, y el ciudadano AHMAD ZAMZAM en su carácter de arrendatario –aquí demandado-, donde convinieron un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de un mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 1.250,00) los cuales debían ser cancelados por el arrendatario de manera adelantada y dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, debiendo entenderse que a falta de pago de dos mensualidades (02), el arrendador tendría derecho a solicitar la inmediata desocupación del inmueble más el pago de una indemnización por concepto de daños y perjuicios; asimismo, se evidencia que los contratantes establecieron un lapso de duración del contrato por tres (03) años fijos contados a partir del 01 de diciembre de 2008, sin prorroga, excepto la prorroga legal, es decir, celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 14 al 17 del expediente) Marcado con la letra “C” en original, NOTIFICACIÓN practicada por la Notaría Pública Interina del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 25 de agosto de 2011; a través de la cual se dejó constancia que dicha Notaría se traslado a la siguiente dirección: Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, local S/N, al lado del Centro Administrativo LUISARI, C.A., donde realizó entrega a la ciudadana Fiorlenis Slaverria, del escrito contentivo de la NOTIFICACIÓN consignada por el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES –aquí demandante-, de la cual se desprende que solicita “(…) el traslado y constitución de la Notaria (…) a los fines de fines (sic) de realizar NOTIFICACIÓN DE FINALIZACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano AHMAD ZAMZAM, ya identificado; o en su defecto a la persona que se encuentre en el inmueble para la oportunidad del traslado; El referido contrato ES POR UN LAPSO DE TRES (03) AÑOS, que se cumplen en la fecha del Primero (sic) (01) de Diciembre (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Once (sic) (2-011) (sic); notificación que realizo de conformidad con la Cláusula Tercera del identificado contrato, y de conformidad con el Artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; tiene EL ARRENDATARIO derecho a la Prorroga Legal hasta por un lapso de UN (01) AÑO y, el canon de arrendamiento será de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.500,00) para el referido lapso. Debiendo entregar el inmueble desocupado de bienes y personas; y en las mismas buenas condiciones en que recibió en (sic) inmueble, para la fecha del PRIMERO (01) DE DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL DOCE (2012) (…)”. Ahora bien, aun cuando el documento público bajo análisis fue tachado de falso por la parte demandado en la oportunidad para contestar la demanda, quien aquí suscribe observa que el tachante no procedió a la formalización de la misma dentro del lapso respectivo, por lo que esta Alzada le otorga pleno valor probatorio a la referida documental de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que la parte demandante en su condición de arrendataria, en fecha 25 de agosto de 2011 –esto es, previamente al vencimiento del contrato cuyo cumplimiento se persigue- le notificó a la parte demandada la finalización del contrato de arrendamiento el 1º de diciembre de 2011, y a su vez le hizo saber, que gozaba de una prórroga legal por un (01) año de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; asimismo, le notificó que el canon de arrendamiento sería de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) para el lapso de prórroga legal, debiendo en consecuencia, entregar el inmueble objeto del contrato libre de bienes y personas para el día 1º de diciembre de 2012.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 18 al 29 del expediente) Marcado con la letra “D” en original, doce (12) FACTURAS DE PAGOS emanados del Centro Administrativo LUISARI, C.A., mediante el cual declara recibir del ciudadano ZAM-ZAM, la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), por concepto de “Alquiler local 1”, de fechas 31/12/2011, 31/01/2012, 28/02/2012, 30/03/2012, 30/04/2012, 30/05/2012, 30/06/2012, 31/07/2012, 30/08/2012, 30/09/2012, 30/10/2012 y 31/11/2012, respectivamente. Ahora bien, aún cuando los instrumentos privados bajo análisis fueron incorrectamente impugnados por la parte demandada, quien aquí suscribe observa que éstos emanan de terceros ajenos al proceso, quienes no ratificaron su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que deben desecharse del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio, pues no puede verificarse su autenticidad.- Así se establece.

Ahora bien, en este estado quien aquí decide considera pertinente dejar sentado que una vez abierto el lapso probatorio por imperio de Ley, la representación judicial de la parte actora no promovió probanza alguna.

PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad para contestar la demanda, el abogado PEDRO ZAPATA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano AHMAD ZAMZAM, consignó los siguientes medios probatorios:
Primero.- (Folio 48-111) En copia certificada, EXPEDIENTE DE CONSIGNACIÓN signado con el Nº CON-277-12, que cursa por ante el Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; y en original CERTIFICACIÓN DE CONSIGNACIONES expedido por el aludido juzgado en fecha 28 de enero de 2013; a través de la cual se evidencia que el ciudadano AHMAD ZAMZAM canceló en la cuenta corriente de dicho tribunal, por concepto de pago de canon de arrendamiento en beneficio del ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES, correspondiente a los meses de diciembre del año 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, por la cantidad de mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 1.250,00) cada uno, arrojando un total de DIECISÉIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 16.250,00). Ahora bien, siendo que el documento judicial en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.362 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como demostrativo de que el ciudadano AHMAD ZAMZAM –aquí demandado- canceló los cánones de arrendamiento que le correspondían durante el lapso de prorroga legal (desde el 30 de noviembre de 2011 hasta el 30 de noviembre de 2012), por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.250,00) mensuales.- Así se establece.

Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada ratificó las documentales consignadas con el escrito de contestación a la demanda, y a su vez promovió las siguientes probanzas:

.- PRUEBA TESTIMONIAL: En su oportunidad legal Abierto la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos JUAN BASILIO CASTRO LASSERES, JUAN ADOLFO HERNÁNDEZ, EDGAR ALEXANDER MARTÍNEZ GARCÍA y MARÍA EUGENIA MARTÍNEZ SEGOVIA, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédulas de identidad Nos. V- 2.579.749, V-6.420.835, V-11.820.903 y V-13.151.575, respectivamente. Ahora bien, quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que fijadas por el tribunal de la causa las oportunidades para que los prenombrados rindieran sus respectivas declaraciones, los mismos no comparecieron y en efecto, los actos fueron declarados DESIERTOS; así las cosas, en vista que las testimoniales en cuestión no fueron evacuadas, este tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
.- PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicita se oficie a la Oficina de Catastro del Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informara al tribunal de la causa “(…) la cedula catastral del inmueble Local s/n, calle Lecumberri, al lado del Centro Comercial Administrativo Luisari, C.A., lateral a la Plaza Zamora, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, igulamente informe la propiedad del mismo.” En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 131 al 133 del expediente) se deprende que el remitente anexó a su respuesta, original de CÉDULA CATASTRAL No. 4.268, de la cual se desprende que el inmueble anteriormente referido, es propiedad de la ciudadana MARÍA ANA ROJAS PÉREZ –cónyuge de la parte actora-; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión dictada en fecha 15 de junio de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Cúa, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…) Aunado a ello la demandante fue diligente en el sentido de haber requerido la entrega del inmueble y al no obtener respuesta, acudir al órgano jurisdiccional oportunamente a interponer demanda en fecha 27/02/2013. Así se declara.
DISPOSITIVA
Por las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por Ciudadano JOSE MANUEL DE ABREU DE CAIRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil casado, comerciante, hábil en derecho, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.697.451, representados por sus apoderados JUDICIALES Abogados HECTOR HONORIO HERNANDEZ MEDINA y MERCEDES JINET CARVAJAL DE MOJICA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.285.634 y V-10.531.175, respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 25.105 y 152.441, en ese orden, contra el ciudadano AHMAD ZAMZAM, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, comerciante, hábil en derecho, titular de la cédula de Identidad Nº V-25.689.993, representado judicialmente por el Abogado PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de identidad Nº V-10.722.319, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 59.735. Así se decide.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora libre de bienes y personas el inmueble que a continuación se identifica: “Local Comercial S/N ubicado al lado del Centro Comercial Administrativo LUISARI C.A., Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa – Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda. Así se decide.
TERCERO: A pagar la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), por concepto de diferencia de cánones de arrendamiento dejados de pagar durante el lapso de prorroga legal, que comenzó a regir desde el 1º/12/2011, hasta el 30/11/2012. Así se decide.
CUARTO: SE ORDENA realizar una experticia complementaria al presente fallo, sobre el monto señalado ut-supra, que será verificada por un solo experto, que las partes nombraran, y en defecto de avenimiento de éstas sobre este particular, será designado por el Tribunal. Así se declara. (…)”

V
ALEGATOS DE ALZADA.

ESCRITO DE INFORMES:
Mediante escrito presentado en fecha 13 de octubre del 2015, la abogada en ejercicio abogada GESILCE CALDERIN, en su carácter de apoderada judicial de la PARTE ACTORA, alegó -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que una vez vencida la prórroga legal, el ciudadano AHMAD ZAMZAM, se ha negado a dar cumplimiento al contrato, al no entregar el inmueble arrendado desocupado de bienes y de personas y a pesar de que su representado ha tratado de lograr un acuerdo con el arrendatario, tal situación ha sido infructuosa, ya que no se ha obtenido ninguna respuesta favorable respecto a la entrega de dicho inmueble.
2. Que el demandado sólo ha expresado una serie de artificios que en nada desvirtúan los hechos verdaderos expresados en la demanda
3. Que su poderdante fue suficientemente diligente y puntual en cada una de sus actuaciones a los efectos de requerir la entrega del inmueble y al no obtener respuesta por parte del arrendatario como lo fue acudir al órgano jurisdiccional oportunamente para interponer la demanda en fecha 27 de febrero del año 2013.
4. Y por último, solicita se declare sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada en contra de la sentencia del Tribunal de la causa publicada en fecha 15 de junio de 2015.

Por su parte, en fecha 15 de octubre de 2015, el abogado PEDRO ZAPATA, en su condición de apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA, ciudadano AHMAD ZAMZAM, presentó escrito de informes, alegando entre otras cosas lo siguiente:
1. Que en cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código del Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, el tribunal de la causa erró –a su decir- al dictaminar que se habían convalidado todo los actos procesales tras la ratificación del poder otorgado en autos por la ciudadana MARÍA ANA ROJAS PEREZ –cónyuge de la parte actora-, puesto que, la misma compareció sin la asistencia de su abogado, originado por tanto que su comparecencia se haga nula, ya que –a su decir- las personas naturales deben comparecer en el proceso con sus respectivos abogados, y por consiguiente, se encuentra que la parte actora no subsanó la aludida cuestión previa.
2. Que igualmente en el escrito de la contestación de la demanda fue propuesta la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual no fue subsanada ni impugnada por la parte actora, dejando entendido que aceptó la misma, trayendo como consecuencia, la extinción del proceso, y mas aun cuando el tribunal al momento de decidir, solo se atiene a lo narrado en el contrato y ratifica la palabra S/N, es decir, que la casa no tiene número, siendo que cualquier tribunal al momento de practicar la medida debería de abstenerse en la consecución de la misma ya que no tiene específicamente el número de la casa y si la parte actora no la subsanó esta debe ser extinguida.
3. Que al momento de contestar la demanda se impugnó el contrato de arrendamiento tanto en su contenido como en su firma, pero que sin embargo, el a quo en su fallo solo menciona que de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo aporta valor, siendo este decir del tribunal, violatorio al principio de reciprocidad ya que dicho documento fue impugnado, tocándole al actor en su escrito de pruebas la promoción de la prueba de cotejo, ya que se basa en documentos privados, y del documento se desprende que la propiedad dada en arrendamiento no cumplía con la formalidad de la propiedad, por cuanto quien alquila no es el propietario, por ello hace que el contrato carezca de legalidad, incurriendo el arrendador en un falso supuesto de propietario, ya que el mismo necesitaba de la autorización de la dueña.
4. Que rechaza que se haya acordado el pago de quince mil bolívares mas su indexación, ya que la notificación fue impugnada y en la misma se incluía el aumento del canon de arrendamiento, acto que la hace írrita ya que lo aumentos deben acordarse de forma voluntaria entre las partes y de conformidad con las leyes vigentes.
5. Por último, señaló que el a quo erróneamente interpretó el artículo 346 en sus ordinales 3º y 6º y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de los autos y de conformidad con lo establecido en el 12 ejusdem, no se ajusto a lo alegado y probado en autos, y es por lo que solicita se declare con lugar la apelación ejercida y se proceda a declarar la extinción de la demanda.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Cúa, en fecha 15 de junio de 2015, a través de la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES contra el prenombrado; y por consiguiente ordenó la entrega material del inmueble arrendado y el pago de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos dejados de pagar durante el lapso se prorroga legal. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto al recurso en cuestión, quien aquí suscribe procede a realizar previamente las siguientes consideraciones:
En la oportunidad de presentar informes ante esta Alzada, la representación judicial de la parte demandada alegó que en el escrito de contestación a la demanda opuso las cuestiones previas 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la falta de legitimidad del apoderado del actor y el defecto de forma de la demanda, las cuales a su decir no fueron subsanadas debidamente por la parte demandante. Ante ello, quien decide observa que las aludidas cuestiones previas fueron decididas, en la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la causa, tal como lo prevé el procedimiento judicial breve, al disponerse que se propongan acumulativamente junto con la defensa de fondo, por imperio del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, empero, no pueden ser revisadas por este ad quem, de conformidad con la dispensa –inapelabilidad- establecida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, que previene textualmente: “En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346 (…) Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.”, procedimiento éste aplicable supletoriamente a la aludida Ley especial.
Constriñéndonos al caso de autos, observamos que la norma que antecede, prevista para los procedimiento breves, es clara al establecer la inapelabilidad de la decisión del juez de primera instancia que recaiga sobre la cuestión previa prevista en los ordinales 3º y 6° del artículo 346 eiusdem, pues determina que en el acto de contestación, la parte demandada podrá promover cualquiera de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, las cuales una vez resueltas, las partes deberán acatar lo estipulado por el juez, sin poder ejercer el recurso de apelación. Así pues, siendo la presente acción seguida por cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial, le resultaba aplicable para el momento de su interposición, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual si bien trajo modificaciones sobre la oportunidad para oponer y decidir las cuestiones previas, mas nada establece sobre su régimen de impugnación, para lo cual, a tenor de los dispuesto en el artículo 33 eiusdem, serán aplicables las normas del Código de Procedimiento Civil que establecen su inapelabilidad (Vid. S. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 645 del 16 de noviembre de 2009).
Por consiguiente, evidenciado la obligación de las partes de acatar lo decidido por el juez, a favor o en contra de los planteamientos hechos por el demandado, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 1º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin posibilidad de apelación al respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial; es por lo que, esta Juzgadora considera IMPROCEDENTE pronunciarse respecto a las cuestiones previas 3º y 6º del artículo 346 eiusdem opuestas por la parte demandada por ser inadmisible la apelación contra la decisión que resuelva las mismas.- Así se establece.
FALTA DE CUALIDAD
Asimismo, en la oportunidad para contestar la demanda el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se declarare la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto –a su decir-, el actor, ciudadano JOSE MANUEL DE ABREU DE CAIRES, no es el dueño del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende. Así pues, esta Alzada evidencia que aún cuando el demandado solicita la inadmisibilidad de la demanda, lo que pretende alegar es la falta de cualidad del actor para demandar, en virtud que –según afirmó el demandado-, la ciudadana MARÍA ANA ROJAS PÉREZ -cónyuge del actor-, es la verdadera propietario del inmueble arrendado.
Al respecto, observa esta Juzgadora que la cualidad o legitimidad para estar en juicio en materia de arrendamiento no viene determinada por la propiedad del inmueble, pues en estos casos no se discute el derecho a la propiedad sino el derecho a gozar de la cosa por cierto tiempo, mediante el pago de un precio determinado. En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló: “Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P. 301).
Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender. En cuanto al caso de marras, se observa que el actor fundamenta su acción en el contenido del artículo 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado con el demandado ya feneció; como consecuencia de ello demanda el cumplimiento del mismo, sin embargo, es de puntualizar que para incoar dicha acción, no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio, ya que doctrina nacional generalmente admite válidamente el arrendamiento de la cosa ajena ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador.
Aunado a ello, se evidencia que el contrato de arrendamiento en cuestión fue celebrado por el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES, en su condición de arrendatario, quien manifestó ser de estado civil casado; asimismo, se evidencia que riela a los autos, PRUEBA DE INFORMES dirigida a la Oficina de Catastro del Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, quien hizo saber al tribunal de la causa, que el inmueble objeto de la controversia es propiedad de la ciudadana MARÍA ANA ROJAS PEREZ (inserto al folio 131 al 133). No obstante a ello, el actor consignó ACTA DE MATRIMONIO expedida por el Concejo Municipal del Estado Miranda (inserta al folio 08 y 09 del expediente), mediante el cual se evidencia que el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES contrajo matrimonio con la ciudadana MARÍA ANA ROJAS PEREZ, en fecha 25 de febrero del año 2000; en tal sentido, es necesario puntualizar el especial trato que la normativa vigente le ha dado a los inmuebles propiedad de una comunidad gananciales, para lo cual, quien aquí suscribe pasa a transcribir lo previsto en el artículo 168 del Código Civil, pues de su contenido se desprende textualmente lo siguiente:
Artículo 168.- “Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta (…)”. (Resaltado añadido por este Juzgado Superior)

Bajo este orden de ideas, se desprende la posibilidad de que cada uno de los cónyuges por sí solos, pueda adquirir bienes muebles o inmuebles producto de su trabajo o a través de cualquier título legítimo, pudiendo asimismo realizar la administración de éstos; sólo cuando se pretenda enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, se requerirá del consentimiento de ambos cónyuges. Asimismo, el artículo supra transcrito es claro al precisar que para los casos de adquisición y administración de bienes, la legitimación en juicio corresponderá al que los haya realizado, supuesto legal que en el caso sub examine fue cumplido por el demandante, pues tal como se evidencia del libelo de demanda el actor pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribió con el demandado, y por consiguiente su entrega material, es decir, pretende recuperar los bienes de la comunidad.
En consecuencia, siendo que el actor efectivamente ostenta la legitimidad para actuar en juicio en defensa de bienes de la comunidad conyugal, aunado a que en caso de estar eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena, el mismo es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil, no siendo la titularidad del inmueble materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena; es por lo que esta Juzgadora declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad del actor alegada por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda.- Así se establece.
Asimismo, en la oportunidad para contestar la demanda el apoderado judicial de la parte demandada alegó la “Improcedencia de la presente demanda”, por cuanto –a su decir- el actor acumuló indebidamente dos acciones en su pretensión, como lo es, el cumplimiento del contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamientos vencidos desde el 11 de diciembre de 2011 hasta el 30 de noviembre de 2012.
Visto lo anterior, en primer lugar es preciso señalar que generalmente para ejercitar una acción debe seguirse un proceso autónomo, no obstante a ello, en determinados casos puede producirse una pluralidad de pretensiones dentro de una unidad de proceso, como sucede en la acumulación de procesos; de esta manera, puede entenderse por acumulación el acto en virtud del cual se reúnen en un mismo proceso dos o más pretensiones conexas, con el fin de que sean examinadas y decididas dentro del único proceso, ello con la finalidad de que los particulares interesados no tengan que ventilar simultáneamente a través de diferentes procesos cuestiones ligadas entre sí.
Al respecto el autor RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, (Tomo I) señaló que la acumulación pretende: “(…) la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda (...) o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente (...) La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas (…)”; y nuestra Ley Adjetiva en su artículo 78, prevé la excepción de la norma procesal relativa a la acumulación de pretensiones, la cual dispone lo siguiente:
Artículo 78.- “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Así, tenemos que la figura de la acumulación procesal consiste en la unificación dentro de un mismo expediente de causas que revisten algún tipo de conexión, o en los que exista entre ellos una relación de accesoriedad o continencia, para que mediante una sola sentencia éstas sean decididas y con ello se eviten decisiones contradictorias que puedan versar sobre un mismo asunto; siempre que se traten de pretensiones compatibles que no se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, que por razón de la materia correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, y que los procedimientos no sean incompatibles.
Establecido lo anterior, y visto el caso de marras, nuestro legislador inquilinario previno en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), las demandas que deben tramitarse bajo su égida, señalando a tal efecto, lo siguiente:
Artículo 33:“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
De la norma in comento se infiere que todas las demandas derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley Inmobiliario y al procedimiento breve, previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Ahora, es bueno tener presente que se está en presencia de una acción principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento, producto del vencimiento de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y consecuentemente se solicita la entrega material del inmueble y el pago de los cánones de arrendamientos insolutos desde la fecha 1º de diciembre de 2011 hasta el 1º de diciembre de 2012. Ante ello, esta superioridad al analizar las pretensiones de la parte actora no encuentra que dichas peticiones sean contrarias por su propia naturaleza, que ambas pertenezcan a procedimientos diferentes e incompatibles entre sí y que correspondan a un tribunal diferente al elegido por las partes, más si tales pretensiones pueden tramitarse por el procedimiento breve establecido en los artículos 890 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La posibilidad de interponer acumulativamente tales pretensiones ha sido admitido por la doctrina casacional, y en tal sentido se pronunció la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo Nº 686 de fecha 21-09-2006 (A. Dinamen vs. Estacionamiento Diamen S.A.), con ponencia del MAGISTRADO CARLOS OBERTO VELEZ, al asentar:
“En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.
Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión.
Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa. …” (Negrillas del Tribunal).

En tales motivos, se encuentra que el demandante pude peticionar a titulo de indemnización de daños y perjuicios los cánones dejados de percibir, por el uso y el disfrute del inmueble, por cuanto dicha pretensión acompañada con la solicitud de cumplimiento del contrato de arrendamiento, deducidas en el presente juicio, pueden perfectamente ser admisibles bajo la égida del Procedimiento Breve, por no infringir el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Aunado a ello, esta Juzgadora debe señalar que si bien se persigue la desocupación del inmueble arrendado libre de bienes y personas, motivado al vencimiento de la prórroga legal, sería un dislate procesal pensar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, embarace únicamente la desocupación del inmueble, y que no pudieran reclamarse el pago de los cánones insolutos, implicando una acción de cumplimiento autónoma reclamatoria de lo adeudado. Admitir esto constituiría el quebramiento de principios procesales como la economía procesal y la celeridad procesal, que tan celosamente deben procurar los Tribunales de la República, y darle a quien ha sido insolvente en el cumplimiento de de sus obligaciones arrendaticias, una prerrogativa especial de no cobro de los cánones de arrendamiento insolutos. En consecuencia, y bajo las consideraciones expuestas, esta Juzgadora declara IMPROCEDENTE la defensa de inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones alegada por la representación judicial de la parte demandada.- Así se establece.
Resuelto lo anterior, este Tribunal Superior debe pasar a revisar el fondo del asunto controvertido, todo ello en el entendido de que el examen en cuestión se circunscribirá a examinar y emitir pronunciamiento únicamente sobre lo que le fue concedido a la parte actora, ello en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, el cual prohíbe al Juez Superior empeorar la situación del apelante -aquí demandado- en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, tal y como ocurre en el caso de marras; en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones :
Primeramente, se evidencia que la parte demandante en el libelo de demanda señaló que celebró un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano AHMAD ZAMZAM por un local comercial s/n, ubicado en la calle Lecumberry, al lado del Centro Comercial Administrativo Luisari, C.A., lateral a la plaza Zamora, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, a tiempo determinado, estableciéndose en su cláusula tercera, un lapso de duración de tres (03) años fijos, sin prorroga, contados a partir del 1º de diciembre de 2008 hasta el 30 de noviembre de 2011; a tal efecto, señaló que en fecha 25 de agosto de 2011 (antes del vencimiento del contrato) procedió a notificar al demandado, mediante notificación judicial practicada por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, de la no renovación contractual del contrato de arrendamiento, y a su vez hizo de su conocimiento que pasaría a disfrutar del lapso de un (01) año de prorroga legal, contados a partir del 1º de diciembre de 2011 hasta el 30 de noviembre de 2012. Asimismo, adujo que aun cuando se encuentran cumplidos los extremos legales contractuales y transcurrido el lapso de tiempo convenido determinado por la ley, el ciudadano AHMAD ZAMZAM se niega a dar entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, aunado a que no canceló los cánones de arrendamientos vencidos correspondientes al lapso de prorroga legal, en razón de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) mensuales, acumulando una deuda de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00); por tales circunstancia, es por lo que demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, y por consiguiente la desocupación y entrega material del inmueble objeto del mismo, los cánones de arrendamiento insolutos y los daños y perjuicios.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por el actor en su libelo, por cuanto -a su decir- el demandado viene ocupando el inmueble objeto de la controversia en condición de arrendatario, desde el 20 de marzo de 2003, en virtud de un contrato verbal celebrado con la ciudadana MARÍA ANA ROJAS PÉREZ, quien dice ser dueña del local comercial y esposa del hoy demandante, y en razón de que el mismo se encuentra a tiempo indeterminado, resulta totalmente incierta la presente acción por no haber sido interpuesta de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, señaló que en el presunto contrato verbal celebrado con la prenombrada, se convino en que las reparaciones realizadas al local serían descontadas de la mensualidad, las cuales suman una totalidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) incluyendo restauración, mantenimiento y ampliación del local comercial en cuestión, quedando fijado el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.250,00) mensuales, los cuales –a su decir- realizó mediante depósitos a favor del ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES y su cónyuge, MARÍA ANA ROJAS PÉREZ.
Ahora bien, primeramente esta Juzgadora antes de proceder al análisis del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, observa que la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda alega que ha venido ocupando el inmueble desde el 20 de marzo de 2003 mediante contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana MARÍA ANA ROJAS PÉREZ, por lo que se encuentra para la fecha ante un contrato a tiempo indeterminado. Ante esto, este Juzgado Superior precisa que en base al artículo 1354 del Código Civil concatenado con el 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, la carga de la prueba le correspondía al demandado en demostrar la existencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado celebrado previamente al contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, y como quiera que de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman la presente litis, se observa que el demandado no trajo a las actas ningún medio para probar la existencia de la relación arrendaticia verbal que aduce tener, fundamento de su contestación, es razón por lo que esta Juzgadora desecha el presente alegato esgrimido por la representación judicial del demandado.- Así se establece.
Puntualizado lo precedente, quien decide, estima analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue, a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó el mencionado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante al folio 11-12), el cual fue suscrito por los ciudadanos JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES (en condición de arrendador) y AHMAD ZAMZAM (en condición de arrendatario), de cuyo contenido -específicamente de su cláusula tercera- se desprende lo siguiente:
“(…) TERCERA: El lapso de duración del presente contrato es de TRES (03) AÑOS, fijos, contado a partir del PRIMERO (01) DE DICIEMBRE del año 2008, sin prorroga, excepto la prorroga legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Queda entendido que en éste lapso se decidirá la renovación, las partes discutirán los posibles aumentos que pudiera sufrir el canon de arrendamiento y cualquier otra situación que fuera de interés para las partes, de no existir acuerdo entre las partes EL ARRENDATARIO, deberá entregar el local totalmente desocupado para la fecha del vencimiento del presente contrato, de existir prorroga, el nuevo contrato no perderá su naturaleza de tiempo determinado; y no tendrá vinculación con el actual, igualmente para optar por la prorroga EL ARRENDATARIO deberá estar solvente en el pago de los servicios inherentes al inmueble y sus obligaciones contractuales (…)”. (Subrayado añadido por esta Alzada)

Visto lo anterior, puede esta Sentenciadora afirmar que, las partes convinieron en principio un término fijo en el contrato, esto es, el de tres (03) años, el cual correría desde el 1º de diciembre del 2008, hasta el 30 de noviembre del 2011, por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
Así pues, por lo que finalizado el 30 de noviembre de 2011 el contrato de arrendamiento en cuestión, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de Ley de un (01) año, es decir, hasta el 1º de diciembre de 2012, por atención al contenido del artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para locales comerciales en el momento), el cual establece: “(…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año (…)”; esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente. Asimismo, se evidencia de la cláusula ut supra transcrita que las partes convinieron en que el lapso de duración del contrato (tres años fijos), se decidiría la renovación del mismo, los aumentos que pudiera sufrir el canon de arrendamiento y cualquier otra situación que fuera de interés para las partes; ante ello, la parte actora cumpliendo con lo previsto en dicha cláusula tantas veces señalada, procedió a NOTIFICAR de manera oportuna, tempestiva, clara y por escrito, a través de la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, esto es, en fecha 25 de agosto de 2012 (notificación inserta al folio 15 al 17 del presente expediente), su decisión de no renovar el contrato en cuestión, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que en dicha oportunidad se puso en conocimiento al arrendatario de la decisión expresa de los arrendadores de no renovar el contrato suscrito, y por ende desde el día 1º de diciembre de 2011 hasta el día 1º de diciembre de 2012, se consumó la prórroga legal de un (01) año.- Así se precisa.
En efecto, al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, -quedaba el demandante arrendador en este juicio-, facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado. Igualmente es menester señalar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 1º de diciembre de 2012, sin que la parte demandada en su condición de arrendatario haya hecho entrega material del inmueble arrendado, y en virtud que la representación judicial del ciudadano AHMAD ZAMZAM no logró desvirtuar ninguna de las circunstancias aducidas por el actor; es por lo que esta Juzgadora, tiene plena convicción de que la presente demanda seguida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de un local comercial, resulta procedente en derecho, tal y como así fuere declarado por el tribunal de la causa.- Así se decide.
Aunado a ello, se evidencia que la parte actora en su libelo de demanda solicitó fuere condenado el demandado a “(…) Pagar la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.30.000,00) por concepto de pagos de las mensualidades insolutas, por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 2.500,00) cada una de las mensualidades; comprendidas desde la fecha del primero (01) de Diciembre (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Once (sic) (2011), hasta la fecha del Treinta (sic) (30) de Noviembre (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Doce (sic) (2.012), lapso de prórroga (…)”; ante ello, se desprende del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (inserto al folio 11 y 12), acompañado al libelo de demanda, específicamente de sus CLÁUSULAS SEGUNDA Y TERCERA, se estableció lo siguiente: “(…) SEGUNDA: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMO (sic) (Bs.F.1.250,00) mensuales (…)TERCERO: (…)Queda entendido que en este lapso se decidirá la renovación, las partes discutirán los posibles aumentos que pudiera sufrir el canon de arrendamiento y cualquier otra situación que fuera de interés para las partes, de no existir acuerdo entre las partes EL ARRENDATARIO, deberá entregar el local totalmente desocupado para la fecha de vencimiento del presente contrato (…)” (Subrayado de esta Alzada). Ahora bien, observa quien aquí suscribe, que la parte actora acompañó a su libelo NOTIFICACIÓN practicada por la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 25 de agosto de 2012 (inserta al folio 15 al 17 del presente expediente), a solicitud del ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES, dirigida al ciudadano AHMAD ZAMZAM, la cual, si bien le notificó al demandado de la no renovación del contrato de arrendamiento, a su vez le hizo saber que “(…) el canon de arrendamiento será de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.500,00) (…)”, sin que conste en autos que las partes intervinientes en la relación contractual hayan discutido y acordado sobre el aumento del canon de arrendamiento que la parte demandada correspondía pagar durante la prórroga legal, o que el mismo haya sido consecuencia de un procedimiento de regulación, supuesto estos establecidos en el artículo 38 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; razón por la cual, considera quien suscribe que el arrendatario no estaba obligado a pagar el canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) fijado unilateralmente por la parte actora, sino continuar pagando la cantidad de MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.250,00), que es el monto establecido en el contrato suscrito en fecha 01 de diciembre de 2008, tal como lo realizó, según se evidencia del EXPEDIENTE DE CONSIGNACIÓN signado con el Nº CON-277-12, cursante por ante el Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y la CERTIFICACIÓN DE CONSIGNACIONES expedido por el aludido juzgado en fecha 28 de enero de 2013 (insertos a los folios 48 al 111 del expediente); de cuya revisión minuciosa puede verificarse los pagos efectuados por la parte demandada durante el lapso de prórroga legal, esto es, del 01 de diciembre de 2011 hasta el 01 de diciembre de 2012, a favor del ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES, por lo que esta Juzgadora puede afirmar que el prenombrado CUMPLIÓ con la obligación bajo análisis, por lo que hace IMPROCEDENTE la solicitud realizada por la parte actora en su particular segundo del petitorio en libelo de la demanda.- Así se decide
Por consiguiente, vistas las consideraciones anteriormente expuestas, quien aquí suscribe debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano AHMAD ZAMZAM, contra la sentencia dictada en fecha 15 de junio de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa; asimismo, SE MODIFICA la referida decisión bajo las consideraciones esgrimidas en el presente fallo, y se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES contra el prenombrado, quien deberá hacer entrega del inmueble arrendado, constituido por un local comercial s/n, ubicado al lado del centro Administrativo Luisari, C.A., calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda; tal como se dejará sentado en la dispositiva.- Así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano AHMAD ZAMZAM, contra la decisión proferida en fecha 15 de junio de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa; asimismo, SE MODIFICA la referida decisión bajo las consideraciones esgrimidas en el presente fallo, y se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadano JOSÉ MANUEL DE ABREU DE CAIRES contra el prenombrado, quien deberá hacer entrega del inmueble arrendado, constituido por un local comercial s/n, ubicado al lado del Centro Administrativo Luisari, C.A., calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los quince (15) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA.

Exp. Nº 15-8764