REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA LOS TEQUES 205º y 156 PARTE ACTORA RECONVENIDA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Ciudadana TERESA DE JESUS HERRERA ALMEIDA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-5.453.631. Abogados en ejercicio HECTOR IVAN SERRANO CARDENAS y AIDA JOSEFINA NIEVES CARVALLO, ambos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 156.958 y 191.361, respectivamente. Ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-13.894.770. Abogados en ejercicio JOSÉ NARCISO SOSA y ALMEIDA MORA CECILIA, ambos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 96.497 y 51.788, respectivamente. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. 15-8776. CAPÍTULO I ANTECEDENTES. Corresponde a este órgano jurisdiccional conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio HÉCTOR IVAN SERRANO CARDENAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante reconvenida, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 03 de julio de 2015; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA contra el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRIGUEZ PAZ, y CON LUGAR la reconvención o mutua petición planteada por el prenombrado por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos. En fecha 28 de septiembre de 2015, esta Alzada le dio entrada al presente expediente en el Libro de causas respectivo; y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que ambas partes consignaron escritos de informes ante esta Alzada en fecha 29 de octubre de 2015; así mismo, consignaron escritos de observaciones en fecha 11 de noviembre del mismo año. Mediante auto dictado en fecha 12 de noviembre de 2015, esta Alzada fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia; y posteriormente, mediante auto dictado en fecha 27 de enero de 2016, difirió por un lapso de treinta (30) días continuos dicha oportunidad, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para decidir el recurso de apelación interpuesto, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II ALEGATOS DE LAS PARTES. PARTE ACTORA: Mediante libelo presentado en fecha 22 de julio de 2013, el abogado en ejercicio HECTOR IVAN SERRANO CARDENAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TERESA DE JESUS HERRERA, procedió a demandar al ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente: 1.- Que su representada TERESA HERRERA ALMEIDA y el ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, convinieron en la compra venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 4-20-A, del parcelamiento de la Urbanización Los Picachos, situada en la jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; ello por la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00). 2.- Que dicho contrato se perfeccionó con el consentimiento legítimo manifestado por ambas partes, de comprar y vender, respectivamente; y con la entrega por parte de su representada de la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), lo cual consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal del Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2011, solo en lo que respecta a la firma del vendedor, y en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de septiembre de 2011, solo en lo que respecta a la firma de la compradora. 3.- Que el vendedor para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, además de pagar el saldo del precio adeudado, comenzó a exigir a su representada el pago de la diferencia del mayor valor del inmueble; siendo ésta circunstancia la que ha imposibilitado el acuerdo definitivo para otorgar tan venta definitiva. 4.- Que el precio de la venta ha sufrido constantes aumentos por parte del vendedor, quien ha amenazado con darlo en venta a otra persona, obviando que ambos están vinculados jurídicamente por la referida contratación de compra venta. 5.- Que el monto que canceló su representada al vendedor para la adquisición del descrito terreno, fue producto de la venta en abril de 2011, de su única vivienda; ello ante la necesidad de cubrir emergencias familiares como las enfermedades de su madre ROSA LUISA ALMEIDA DE HERRERA y su hermano LEONEL DOMINGO HERRERA ALMEIDA, quienes luego de sus padecimientos, fallecieron el 03 de mayo de 2011 y 14 de julio de 2011, por lo que con el dinero que le quedó a su poderdante, ésta canceló parte del precio para adquirir el terreno supra descrito y así obtener su vivienda. 6.- Que fundamenta la presente acción en lo previsto en los artículos 1.474, 1.141, 1.161, 1.529 y 1.167 del Código Civil. 7.- Que en vista de que su representada TERESA HERRERA ALMEIDA, manifestó su voluntad de comprar, y el ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ manifestó su voluntad de vender la parcela de terreno antes descrita, por un precio de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00), de los cuales su poderdante pagó DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), ello mediante cheque Nº 53500111 del Banco Bicentenario de fecha 15 de agosto de 2011, y que a requerimiento del vendedor, en fecha 19 de agosto de 2011, su representada adquirió en la agencia del Banco Bicentenario cheque de gerencia Nº 00000154 por el referido monto, el cual fue depositado en la cuenta personal del vendedor signada con el No. 01050063071063327393 del Banco Mercantil en fecha 22 de agoto de 2011, quedando de esta manera un saldo pendiente de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00); y en virtud que la venta definitiva no ha podido concretarse debido a la exigencia del prenombrado de un monto mayor del precio contractualmente establecido, procede en consecuencia a demandarlo a los fines de que convenga o sea condenado por el Tribunal a otorgar el respectivo documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, o en su defecto, que la sentencia que se dicte sirva como título de propiedad a favor de su representada, previo el depósito de la diferencia del precio adeudado, más los intereses de mora calculados al doce por ciento (12%) anual desde el día 15 de agosto de 2011 hasta la fecha en que quede firme la sentencia que se dicte en este juicio. 8.- Que estima la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 409.500,00). PARTE DEMANDADA: Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el abogado en ejercicio JOSE NARCISO SOSA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ RAMON RODRIGUEZ PAZ, mediante escrito consignado en fecha 09 de octubre de 2014; procedió a hacerlo en los siguientes términos: 1.- Que admite como cierto que la demandante en fecha 19 de agosto de 2011 y su representado en fecha 22 de septiembre del mismo año, firmaron un contrato de opción de compra venta sobre una parcela distinguida con el No. 4-20-A del parcelamiento Los Picachos, situada en la jurisdicción del hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, inscrita en el Registro Catastral bajo el No. 34.660, con una superficie aproximada de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y NUEVE DECÍMETROS (494,79 Mts2). 2.- Que la relación de su representado con la demandada, se suscitó a partir del momento en que su representado compró el terreno y viajó desde la ciudad de San Cristóbal hasta el Registro Público del Municipio Guicaipuro del Estado Miranda, para la protocolización de la referida compra; siendo el caso que en ese momento la abogada ISABEL T. ORELLAN U. quien fue la encargada de redactar, tramitar y gestionar la compra venta, le comentó a su representado que si tenía el interés en vender el terreno, que ella tenía una cliente que estaba muy interesada, y que esa persona tenía el dinero a mano, por lo que acordaron la venta del terreno por la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00). 3.- Que para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas, la demandante entregó a su representado la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), mediante cheque de gerencia Nº 00000154, librado a favor de su representado por concepto de arras, monto éste que sería deducido del valor total al momento de protocolizarse el documento definitivo de compra venta. 4.- Que es falso que la demandante haya sido diligente en el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato de opción de compra venta, motivado a que en la cláusula cuarta del precitado contrato, el término era de noventa días más treinta días de prórroga, contados a partir de la firma de autenticación por parte de la demandante, cumpliéndose ese término el 22 de enero de 2012; y sin embargo, después de transcurrido ese tiempo su representado se comunicó vía telefónica con la mencionada abogada en su condición de intermediaria, quien explicó que a la compradora le habían negado un crédito que estaba tramitando ante una institución bancaria, y que le diera más tiempo para conseguir el dinero. 5.- Que transcurrido un tiempo su representado se comunicó nuevamente con la abogada, quien le informó que la compradora ya tenía el monto restante y que ella como intermediaria tenía listas las solvencias y recaudos necesarios para presentar el documento definitivo de venta; que por ello su representado se trasladó a la ciudad de Los Teques y una vez allí la compradora no dio la cara, y presentó excusas sin fundamento. 6.- Que transcurrieron de cuatro a cinco meses, cuando la intermediaria se comunicó con su representado nuevamente y le informó que su cliente tenía dinero para firmar el contrato de venta definitivo, por lo que su representado planificó y viajó por segunda vez a la ciudad de Los Teques; estando allí ni la intermediaria ni la compradora se presentaron, informándole que no tenía el dinero completo, que le iba a dar la mitad para no perder el negocio, sin embargo, ésta no pagó lo acordado ni respondió el teléfono. 7.- Que pasaron varios meses, y en septiembre de 2012 su representado se comunicó con la intermediaria para informarle que le iba a hacer la devolución del dinero pagado en arras por la compradora, manifestándole que se comunicaría con la referida y lo llamaría nuevamente, pero la llamada nunca ocurrió; pasaron cerca de cuatro meses y en enero de 2013, nuevamente la abogada en ejercicio ISABEL ORELLANA se comunicó con su representado y le planteó que la compradora ya tenía el dinero, a lo que le respondió que había transcurrido más de año y medio y que desde la firma del contrato de opción de compra venta, el terreno ya no tenía el mismo valor, en virtud de los efectos de la inflación, la devaluación, más el costo de mantenimiento del terreno y pago de condominio, lo que se repitió nuevamente en el mes de mayo del 2013. 8.- Que posteriormente su representado se enteró de que cursaba ante el Tribunal Primero de Primera Instancia una demanda en su contra, aun cuando en realidad el incumplimiento del contrato en cuestión es imputable a la parte actora. 9.- Que en virtud de lo antes expuesto solicita la desestimación de los alegatos esgrimidos por la parte actora, y sea declarada SIN LUGAR la demanda por resultar infundada, con todos los pronunciamientos de Ley, esto es, con especial condenatoria en costas a la parte actora por su temeridad. *Así mismo, se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandada en el mencionado escrito libelar, procedió a RECONVENIR a la actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello, lo siguiente: 1.- Que su representado JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, suscribió en fecha 19 de agosto de 2011, un contrato de opción de compra venta con la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, quien a su vez suscribió dicho contrato en fecha 22 de septiembre de 2011; el cual recayó sobre una parcela de terreno distinguida con el No. 4-20-A ubicada en la Urbanización Los Picachos, hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; acordándose el precio de la venta en la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00), de los cuales la compradora pagó DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) en calidad de arras. 2.- Que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que el saldo restante, esto es, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) serían pagados al momento de perfeccionarse la venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo; así mismo, en dicha cláusula se estableció que el término de la opción era de noventa días más treinta días de prórroga. 3.- Que todas las conversaciones sostenidas con la ciudadana TERESA HERRERA por la vía extrajudicial, han sido infructuosas; que la falta de seriedad en el cumplimiento del contrato, y el retardo del pago conforme a lo contractualmente establecido, configuran un grave incumplimiento por parte de la prenombrada, lo cual le ha causado un daño y perjuicio grave al patrimonio de su representado. 4.- Que por las razones antes expuestas, procede en nombre de su representado a RECONVENIR a la ciudadana TERESA HERRERA, a los fines de que convenga o sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En resolver el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 19 de agosto de 2011, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira, anotado bajo el No. 11, Tomo 143, y en fecha 22 de septiembre de 2011, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, anotado bajo el No. 026, Tomo 271; SEGUNDO: Que en virtud de la RESOLUCIÓN del contrato de opción de compra venta, su representado quede en plena libertad de disponer libremente del inmueble descrito, pudiendo venderlo, arrendarlo o enajenarlo a partir de la sentencia definitiva que se dicte en el presente proceso; TERCERO: Que se condene a la prenombrada al pago de las costas y costos generados. 5.- Que fundamenta la presente acción en lo previsto en los artículos 1.167, 1.263, 1.264, 1.265, 1.269, 1.271 y 1.273 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. 6.- Que estima la presente reconvención en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00). DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: Mediante escrito consignado en fecha 17 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte actora procedió a contestar la reconvención interpuesta en su contra; sosteniendo –entre otras cosas- que: 1.- Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza e impugna la estimación de la reconvención por considerarla exagerada. 2.- Que niega, rechaza y contradice que su representada esté vinculada con la parte accionada reconviniente por un contrato de opción de compra venta, por lo que solicita al Tribunal develar la naturaleza del contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de nuestra norma adjetiva. 3.- Que en el documento inserto al folio 54-62 del presente expediente, se evidencia que su representada dio en venta un inmueble de su propiedad, lo cual demuestra no solo el origen del dinero pagado en arras al momento de celebrar la compra venta, sino que además demuestra la disponibilidad del dinero para cancelar el monto pendiente del precio, esto es, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00). 4.- Que no se introdujo el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, dentro del plazo fijado en la cláusula cuarta del contrato, dado el incumplimiento del vendedor y en consecuencia, dicho incumplimiento no es imputable a su representada, ya que desde el día 1º de diciembre de 2011 hasta el día 23 de enero de 2012, el vendedor no tenía cédula catastral, ni solvencia a su nombre, motivo por el que el referido no cumplió con lo establecido en la cláusula sexta. 5.- Que por tales razones el incumplimiento del contrato en cuestión no puede ser imputado a su representada, sino al vendedor; pues, además de lo antes narrado el demandado reconviniente aumentaba el precio de la parcela, modificando el monto del saldo restante del precio, alegando los efectos de la inflación y la devaluación de la moneda, lo que dificultó la tradición de la parcela. 6.- Que por todos los hechos y circunstancias expuestas, solicita en nombre de su representada que sea declarada SIN LUGAR la reconvención interpuesta en su contra; con expresa condenatoria en costas. III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE ACTORA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folio 07-09, I pieza) En original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de julio de 2013, e inserto bajo el No. 35, Tomo 218 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acredita a los abogados en ejercicio HECTOR IVAN SERRANO CARDENAS y AIDA JOSEFINA NIEVES CARVALLO, como apoderados judiciales de la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, quien funge en el presente juicio como parte actora reconvenida. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de las circunstancias supra mencionadas.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 10-18, I pieza) En copia certificada CONTRATO autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 11, Tomo 143, Folios 64 al 68 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de septiembre de 2011, inserto bajo el No. 026, Tomo 271 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; suscrito entre los ciudadanos JOSÉ RAMON RODRIGUEZ PAZ (aquí demandado, en su condición de vendedor) y la ciudadana TERESA DE JESUS HERRERA ALMEIDA (aquí demandante, en su condición de compradora), en los siguientes términos y condiciones: “(…) PRIMERA: el vendedor otorga en Opción de Compra Venta a la COMPRADORA, una parcela de mi propiedad distinguida con el numero 4-20-A, del parcelamiento o Urbanización Los Picachos, situada en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, inscrita en el Registro Catastral bajo el Nº 34660, con una superficie aproximada de Cuatrocientos Noventa y Cuatro metros Cuadrados con Setenta y Nueve Decímetros (494,79 m2), (…) dicha parcela me pertenece, según documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 06 de Julio del 2011 bajo el Nº 2011.5501 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.17.1.1741 y correspondiente al Libro de Folio Real, SEGUNDA: el precio de esta Compra venta es por la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 315.000,00). TERCERA: Para garantizar el fiel cumplimiento de este contrato, la compradora entrega en calidad de arras al vendedor la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,00), mediante cheque Nº 53500111, cuenta corriente numero: 0175-0102-04-0000003496, del Banco Bicentenario, de fecha 15 de agosto de 2011, el cual declara recibir a su entera y cabal satisfacción y el monto restante, es decir la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) al momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. CUARTA: el término de la presente opción son noventa (90) días más treinta días de prórroga contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, la fecha para introducir el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, será el 01 de diciembre de 2011. SEXTA: la COMPRADORA se obliga a obtener de manos del vendedor los documentos necesarios para protocolizar la venta respectiva, estos son: pago de derecho de frente, carta catastral, y solvencia de hidrocapital, SÉPTIMA: Se hace del conocimiento, para los efectos de este contrato el vendedor JOSÉ RAMON RODRIGUEZ PAZ, anteriormente identificado, firmará ante la Notaría Pública de la Ciudad de San Cristóbal Estado Táchira y la compradora TERESA DE JESUS HERRERA ALMEIDA, anteriormente identificada, firmará ante la Notaría Pública del Guaicaipuro del Estado Miranda, OCTAVA: Ambas partes escogen como domicilio especial la ciudad de Los Teques (…)” (Subrayado de esta Alzada) Ahora bien, en vista el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como documento fundamental de la acción pues a través del presente proceso se persigue su cumplimiento, y por vía de reconvención su resolución; ello como demostrativo de la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual quedó circunscrita en los términos supra señalados.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 19-20, I pieza) En original COMPROBANTE DE EMISIÓN DE CHEQUE DE GERENCIA expedido por el Banco Bicentenario el día 19 de agosto de 2011, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), a favor del ciudadano JOSÉ RODRIGUEZ (aquí demandado reconviniente), por concepto de compra de un terreno ubicado en El Picacho, en la ciudad de Los Teques; y en original COMPROBANTE DE DEPÓSITO realizado en fecha 22 de agosto de 2011, en la cuenta No. 01050063071063327393 del Banco Mercantil, cuya titularidad corresponde al prenombrado. Ahora bien, en vista que el valor probatorio de los instrumentos bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que éstos deben ser apreciados como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, adminiculando el contenido de dichas documentales con lo establecido en la cláusula tercera del CONTRATO que dio lugar al presente proceso (valorado en el particular que antecede, el cual riela al folio 10-18 del presente expediente), en concordancia con los dichos de las partes expresados tanto en el libelo como en el escrito de contestación a la demanda, puede inferirse que la demandante en su condición de compradora pagó a favor del demandado en su condición de vendedor, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) en calidad de arras.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 26-30, I pieza) En copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 06 de julio de 2011, inscrito bajo el No. 2011.5501, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.17.1.1741, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; a través del cual las ciudadanas AMALIA LUISA YRURE LOIZAGA y LUISA ALEXANDRA PIETERSZ YRURE, actuando la segunda como apoderada judicial del ciudadano FRANK ARNOLD LOUIS JOSEPH PIETERSZ CARRIZO, dieron en venta, pura, simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSE RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ (aquí demandado reconviniente), un bien inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el No. 4-20-A, ubicada en la Urbanización Los Picachos. Ahora bien, en vista que la copia fotostática en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el demandado adquirió en el año 2011 la propiedad del descrito bien inmueble, sobre el cual posteriormente recayó el contrato que dio lugar al presente juicio.- Así se precisa. Quinto.- (Folio 47-52, I pieza) En copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Cuarta de Caracas en fecha 17 de marzo de 1988, anotado bajo el No. 14, Tomo 28 de los Libros respectivos; a través del cual la ciudadana HAYDEE ARMAS DE BENCOMO, actuando en su carácter de apodera judicial de la ASOCIACIÓN CIVIL BANCARIOS, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, dio en venta, pura, simple e irrevocable al ciudadano GERMAN PEÑA QUINTERO, un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado en la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y Calle Miranda, de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no guarda relación con los hechos controvertidos, pues fue suscrita entre terceros ajenos a la causa y recayó sobre un bien inmueble distinto al cual fuera objeto del contrato que dio lugar al presente proceso; consecuentemente, quien aquí suscribe la desecha del proceso y no le confiere valor probatorio por considerarla impertinente.- Así se precisa. Sexto.- (Folio 53-63, I pieza) En copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio los Salias en fecha 11 de marzo de 2011, y protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 08 de abril de 2011, inscrito bajo el No. 2011.3226, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.3.1.3817, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; a través del cual los ciudadanos GERMAN PEÑA QUINTERO (tercero ajeno al proceso) y TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA (aquí demandante reconvenida), dieron en venta, pura, simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana KARIN CECILIA VALECILLOS SALAS, un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado en la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y Calle Miranda, de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Ahora bien, en vista que la copia simple en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativa de que los prenombrados vendieron dicho inmueble en el año 2011, por la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 410.000,00).- Así se precisa. *Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora en la oportunidad para contestar la reconvención propuesta en su contra, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folio 108-112, I pieza) En copia certificada DOCUMENTO DE CESIÓN debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 12 de diciembre de 2003, inserto bajo el No. 46, Tomo 46 de los Libros de autenticaciones; a través del cual el ciudadano GERMAN PEÑA QUINTERO (tercero ajeno al proceso) cedió y traspasó en plena propiedad a la ciudadana TERESA HERRERA ALMEIDA (aquí demandante reconvenida), el cincuenta por ciento (50%) de los derechos que le correspondían sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado en la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y Calle Miranda, de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue tachada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativa de que en virtud de la cesión supra referida, la aquí demandante adquirió en el año 2003 el cincuenta por ciento (50%) de la propiedad sobre el descrito inmueble.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 113-119, I pieza) En copia simple CONTRATO autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2011; y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de septiembre de 2011. Ahora bien, en vista que la promoción de la documental en cuestión operaba sin necesidad, pues la misma fue promovida junto con el libelo de la demanda, siendo oportunamente valorada; consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. *Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte actora promovió PRUEBA DE INFORMES a los fines de que se oficiara a la DIRECCIÓN DE CATASTRO del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; con el objeto de que dicho organismo informara si en el Boletín Nº 34660, cursaban las siguientes actuaciones: “(…) A.) En qué fecha se hizo la solicitud del cambio de nombre del propietario del inmueble inscrito en esa Dirección con el Nº 34660, a favor del ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, titular de la cédula de identidad número V-13.984.770; B.-) En qué fecha se realizó el cambio administrativo de nombre del propietario a nombre de JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ (…) C.-) En qué fecha solicitó la SOLVENCIA de IMPUESTO MUNICIPAL, del referido inmueble, a nombre de JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ (…) D.-) En qué fecha fue expedida la SOLVENCIA de IMPUESTO MUNICIPAL del inmueble inscrito en esa Dirección con el Nº 34660, a nombre de JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ (…) E.-) En qué fecha fue solicitada la CEDULA CATASTRAL del inmueble inscrito en esta Dirección con el Nº 346660, a nombre de JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, y fecha de retiro de la misma por el solicitante. (…)”; y remitiera copias certificadas de las mismas. Ahora bien, en vista que de las actas que conforman el expediente se evidencia que el mencionado organismo mediante oficio No. 0006-2015 (inserto al folio 217-218, I pieza), hizo saber que: “(…) el ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, (…) solicitó el cambio de nombre a su favor en el boletín Nro. 34660, en fecha 24 de noviembre del año 2011, presentando el documento Registrado bajo el Nro. 2011.5501, AR-1, matrícula 229.13.17.1.1741 de fecha 06 de julio del 2011 (…) Que el acto administrativo en el presente boletín Catastral Nro. 34660, correspondiente a un Cambio de nombre a favor de JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, titular de la Cédula de identidad Nro. 13.894.770, se realizó en fecha 05 de diciembre del 2011.- C) Que la fecha de la solicitud de SOLVENCIA DE IMPUESTOS MUNICIPALES del referido inmueble a nombre de JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, (…) no cursa dentro del presente boletín catastral Nro. 34660, en virtud que esa solicitud es realizada directamente por ante la Dirección de Hacienda quien emite la respectiva solvencia. D) Que en relación a la fecha en que fue expedida la SOLVENCIA DE IMPUESTOS SOBRE INMUEBLES URBANOS, a nombre del ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, (…) esta Dirección de Catastro deja constancia que se encuentran tres (3) copias de CERTIFICADO DE SOLVENCIAS de Impuestos de pago sobre Inmuebles Urbanos, relacionado con el inmueble inscrito a su favor, siendo estas: 1) De fecha 06 de enero del 2012; 2) 07 de julio del 2013 y 3) 05 de agosto del 2013. En relación de la fecha de entrega es la Dirección de hacienda quien puede dar esa información. E) Que la fecha en que fue solicitada la CEDULA CATASTRAL del inmueble inscrito en esta Dirección relacionado con el boletín Nro. 34660, a nombre de JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, (…) esta Dirección de Catastro deja constancia que se encuentran tres (3) solicitudes de CEDULAS CATASTRALES relacionado al inmueble inscrito a su favor, siendo estas: 1) De fecha 17 de enero del 2012; 2) 08 de julio del 2013 y 3) 08 de agosto del 2013. Y en relación de la fecha de retiro de las mismas, son las siguientes: 1) El 25 de enero de 2012; 2) El 22 de julio del 2013 y 3) El 21 de noviembre del 2013. (…)” (resaltado de esta Alzada), consignando a tales efectos copia certificada de las actuaciones solicitadas (cursantes a los folios 219-251); y en virtud que, tales resultas guardan relación con los hechos controvertidos en el presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativas de que el ciudadano JOSÉ RAMON RODRIGUEZ PAZ (aquí demandado) en su condición de vendedor, realizó los trámites para obtener los recaudos necesarios para la protocolización de la venta (en lo que respecta a la obtención de la solvencia de impuestos sobre inmuebles urbanos y cédula catastral), después de la fecha pautada contractualmente para la introducción de la misma ante el Registro (esto es, después del 1º de diciembre de 2011), e incluso, presentó su solicitud de CÉDULA CATASTRAL correspondiente al inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento y resolución vía reconvención se persigue, en fecha 17 de enero de 2012 (folio 241, I pieza), esto es, solo cuatro días (04) antes de que el mencionado contrato venciera en fecha 21 de enero del mismo año, por lo que fue expedido por la oficina correspondiente luego de fenecido el mismo en fecha 24 de enero de 2012 (folio 240, I pieza), por lo que puede afirmarse que el prenombrado obtuvo dicho recaudo de manera extemporánea por causas imputables a su propia negligencia.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación y reconvención, no hizo valer ninguna probanza; sin embargo, abierto el juicio a pruebas promovió los siguientes instrumentos probatorios: Primero.- (Folio 134-138) En copia simple REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) perteneciente al ciudadano CARLOS ENRIQUE JIMENEZ CASTRO, expedido por el SENIAT; CÉDULA DE IDENTIDAD No. V.-15.073.882, correspondiente al ciudadano ELISEO RUBEN MONTILLA VARELA; CÉDULA DE IDENTIDAD No. V.-6.906.351, correspondiente al ciudadano CARLOS ALBERTO GOMEZ; CÉDULA DE IDENTIDAD No. V.-19.028.070, correspondiente a la ciudadana MAYELA ALEJANDRA POLANCO; CÉDULA DE IDENTIDAD No. V.-10.293.689, correspondiente al ciudadano TONIS JESUS CORTEZ SABINO. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe considera que éstas nada aportan para la resolución de la presente controversia, pues de ellas se desprenden datos identificativos de terceros ajenos a la causa; en efecto, por las razones antes expuestas se desechan del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio por resultar impertinentes.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 139-140, I pieza) En formato impreso MENSAJE DE DATO O CORREO ELECTRÓNICO emitido en fecha 30 de octubre de 2014, por la cuenta “josewai@hotmail.com” cuya titularidad corresponde al ciudadano JOSÉ RODRIGUEZ, dirigido a la cuenta “jsosa925@gmail.com”, de cuyo contenido se desprende: “(…) esto lo pagó la misma Isabel paa (Sic) tenerlo al día la primera vez que me hicieron perder el viaje, yo le deposité la plata de todos los pagos e impuestos.” Ahora bien, aun cuando los mensajes de datos son entendidos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada, por lo que la información contenida en los mensajes de este tipo (reproducida en formato impreso) detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la Ley a las copias o reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4; y aun cuando la probanza en cuestión no fue impugnada por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe considera que la misma carece de valor probatorio por cuanto fue suscrita por el mismo promovente y fue remitida a un tercero ajeno al presente proceso, aunado a que no guarda relación de los hechos controvertidos y nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento y resolución por vía de reconvención, de un contrato que fue suscrito en el año 2011 y que feneció el día 21 de enero de 2012, pues como se precisó anteriormente dicho mensaje de dato fue remitido en el año 2014, motivo por el cual debe desecharse del proceso. Cabe acotar que los documentos aparentemente adjuntos al correo en cuestión cursan en autos en virtud de las resultas de la prueba de informes que fuera promovida por la parte actora (folio 217-251, I pieza); la cual fue valorada por esta Alzada en la oportunidad correspondiente.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 141-144, I pieza) En copia fotostática cuatro (04) RECIBOS signados con los Nos. 161388, 251719, 254318 y 371665, emitidos a favor del ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ (aquí demandado reconviniente) por la ALCALDÍA DE GUAICAIPURO por concepto de pago de impuestos sobre inmuebles urbanos, respecto a un bien inmueble constituido por un “PARCELAMIENTOS O URB LOS PICACHOS, PARCELA 4-20-A”; expedidos en fecha 10 de junio de 2010, 22 de diciembre de 2011, 06 de enero de 2012 y 1º de julio de 2013, respectivamente. Ahora bien, en vista que los documentos públicos administrativos en cuestión promovidos en copia simple, no fueron impugnados por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe los tiene como fidedignos de su original y les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que el demandado pagó ante dicho organismo los impuestos correspondientes al inmueble urbano objeto del contrato que dio lugar al presente juicio, ello después de la oportunidad convenida contractualmente (cláusula tercera) para la introducción del documento de venta ante el Registro Público correspondiente, esto es, después del 1º de diciembre de 2011.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 145, I pieza) En original CÉDULA CATASTRAL emitida por la Dirección de Catastro del Municipio Guaicaipuro en fecha 09 de agosto de 2013, a nombre del ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ (aquí demandado reconviniente), con respecto a un bien inmueble constituido por un terreno, ubicado en el Municipio Carrizal, Urbanización Los Picachos, parcela distinguida con el No. 4-20-A, el cual constituye el objeto del contrato que dio lugar al presente juicio. Ahora bien, aun cuando el documento público administrativo en cuestión no fue tachado por la parte actora en el curso del juicio, por lo que detenta valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento y resolución por vía de reconvención, de un contrato que fue suscrito en el año 2011 y que feneció el día 21 de enero de 2012, pues como se precisó anteriormente dicha cédula catastral fue expedida en el año 2013.- Así se precisa. Quinto.- (Folio 146, I pieza) En original CONSTANCIA DE NO SERVICIO DE ASEO URBANO No. DH-815/13 emitida por la Dirección de Catastro del Municipio Guaicaipuro en fecha 06 de agosto de 2013, a nombre del ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ (aquí demandado reconviniente); de cuyo contenido se desprende que el prenombrado en su condición de contribuyente y con respecto al bien inmueble constituido por una parcela identificada con el No. 4-20-A, no factura servicio de aseo en dicho Municipio. Ahora bien, aun cuando el documento público administrativo en cuestión no fue tachado por la parte actora en el curso del juicio, por lo que detenta valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento y resolución por vía de reconvención, de un contrato que fue suscrito en el año 2011 y que feneció el día 20 de enero de 2012, pues como se precisó anteriormente dicha constancia fue expedida en el año 2013.- Así se precisa. Sexto.- (Folio 147-148, I pieza) En original RECIBO No. 376494 emitido por la Alcaldía de Guaicaipuro en fecha 05 de agosto de 2013, por concepto de “certificaciones y solvencias”; y CERTIFICADO DE SOLVENCIA No. DH-220681 emitido por dicho organismo en la mencionada fecha, a favor del ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ (aquí demandado reconviniente) y con respecto a un bien inmueble constituido por “PARCELAMIENTO O URB LOS PICACHOS, PARCELA 4-20-A, LOS TEQUES”. Ahora bien, aun cuando los documentos públicos administrativos en cuestión no fueron tachados por la parte actora en el curso del juicio, por lo que detentan valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; quien aquí suscribe estima que sus contenidos nada aportan para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento y resolución por vía de reconvención, de un contrato que fue suscrito en el año 2011 y que feneció el día 21 de enero de 2012, pues como se precisó anteriormente dicha documentales fueron expedidas en el año 2013, motivo por el cual deben desecharse del proceso.- Así se precisa. -PRUEBA TESTIMONIAL: La parte demandada reconviniente promovió como testigos a los ciudadanos CARLOS ENRIQUE JIMÉNEZ CASTRO, CARLOS ALBERTO GÓMEZ, TONIS JESÚS CORTEZ SABINO, ELISEO RUBÉN MONTILLA VARELA, MAYELA ALEJANDRA POLANCO e ISABEL TERESA ORELLAN URBINA, todos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-3.143.565, V.-6.906.351, V.-10.293.689, V.-15.073.882, V.-19.028.070 y V.-4.052.030, respectivamente; para lo cual el Tribunal de la causa procedió a comisionar a los Juzgados de Municipio correspondientes. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que los testigos declararan sobre el conocimiento que poseen con respecto a las situaciones aquí controvertida, es por lo que esta Sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por los prenombrados (las cuales rielan al folio 209-212, I pieza del presente expediente), ello en los siguientes términos: En fecha 16 de enero de 2015, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano CARLOS ENRIQUE JIMÉNEZ CASTRO (Folio 209-210), éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar que: “(…) PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce desde hace varios años de vista, trato y comunicación al ciudadano JOSÉ RAMON RODRÍGUEZ PAZ. RESPONDIÓ: si, hemos mantenido una relación por muchos años su familia con la mía de amistad. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce y le consta donde está ubicado el terreno propiedad del ciudadano José Ramón Rodríguez Paz. RESPONDIÓ: si en la cercanía de Los Teques, en el sector los picachos a mano derecha en la bajada. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta en cuantas oportunidades viajó el ciudadano José Ramón Rodríguez Paz hasta la ciudad de Caracas, para firmar el documento definitivo de venta del terreno que es de su propiedad. RESPONDIÓ: si, en dos ocasiones el viajó a Caracas, si se alojó en mi casa. Es Todo. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que en esas oportunidades los viajes fueron infructuosos en virtud que la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, no daba la cara ni se comunicó, ni personalmente ni por medio de apoderado para protocolizar la entrega material del inmueble. RESPONDIÓ: si, me consta que esa persona no dio la cara para hacer la responsabilidad del caso de hacer la entrega del inmueble. Es todo. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta a través de alguna conversación con el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ, y que este le haya comentado que cada vez que viajaba le aumentaba el precio del terreno. RESPONDIÓ: no, no lo sé, pero si supe después que el trató de establecer conversaciones con la Sra. y siempre tuvo problemas. Es todo. SEXTA PREGUNTA: Indique el testigo si tiene algún interés particular en venir a declarar. RESPONDIÓ: no, simplemente el lazo de amistad con el Sr. José Ramón y por eso estoy aquí (…)”. (Subrayado de esta Alzada) En fecha 16 de enero de 2015, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano CARLOS ALBERTO GÓMEZ (Folio 211-212), éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar que: “(…) PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce desde hace varios años de vista, trato y comunicación al ciudadano José Ramón Rodríguez Paz. RESPONDIÓ: si lo conozco. Es todo. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce y le consta donde está ubicado el terreno propiedad del ciudadano José Ramón Rodríguez Paz. RESPONDIÓ: si conozco la ubicación, conozco el terreno, está ubicado en Los Teques, antes de llegar a los Teques, sector El Picacho. Es todo. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta en cuantas oportunidades viajó el ciudadano José Ramón Rodríguez Paz hasta la ciudad de Caracas, para firmar el documento definitivo de venta del terreno que es de su propiedad. RESPONDIÓ: si me consta porque como somos amigos pues inmediatamente me comentó que vino a hacer su tramitación y me dijo que fue infructuoso su viaje porque no logró concretar la negociación, la persona que le vendió no compareció, por alguna excusa o algún problema. Es todo. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que en esas oportunidades los viajes fueron infructuosos en virtud que la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, no daba la cara ni se comunicó, ni personalmente ni por medio de apoderado para protocolizar la entrega material del inmueble. RESPONDIÓ: eso es correcto, o sea nunca ni el apoderado ni ninguna persona se presentó y siempre habían como excusas. Es todo. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta a través de alguna conversación con el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ, y que este le haya comentado que cada vez que viajaba le aumentaba el precio del terreno. RESPONDIÓ: no, en ningún momento, de hecho estaba esperando que la persona se presentaba (sic) para finiquitar, pero el precio lo mantuvo. Es todo. SEXTA PREGUNTA: Indique el testigo si tiene algún interés particular en venir a declarar. RESPONDIÓ: no, es amigo y por la amistad que nos une me comentó su situación, pero interés ninguno (…)”. (Subrayado de esta Alzada) Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte demandada, antes transcritas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente: Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”. Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”. Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad. De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos. Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas por los ciudadanos CARLOS ENRIQUE JIMÉNEZ CASTRO y CARLOS ALBERTO GÓMEZ, no aportan elementos para la resolución de la presente controversia, ni se encuentran respaldadas por ninguna otra probanza cursante en autos, así mismo, considera que los prenombrados se encontraban inhabilitados para testificar en el presente juicio conforme a lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, pues -tal como lo manifestaron expresamente- tienen un lazo de amistad con el promovente. En efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe no les confiere ningún valor probatorio a las testimoniales en cuestión, y las desecha del proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 eiusdem.- Así se precisa. Por último, con respecto a los testigos TONIS JESÚS CORTEZ SABINO, ELISEO RUBÉN MONTILLA VARELA, MAYELA ALEJANDRA POLANCO e ISABEL TERESA ORELLAN URBINA, arriba identificados; quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que fijadas por el Tribunal comisionado las oportunidades para que los prenombrados rindieran sus respectivas declaraciones, los mismos no comparecieron y en efecto, los actos fueron declarados DESIERTOS, así las cosas, en vista que las testimoniales en cuestión no fueron evacuadas, este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. -PRUEBAS DE INFORMES: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada promovió pruebas de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO en la DIRECCIÓN DE HACIENDA MUNICIPAL y DIRECCIÓN DE CATASTRO; así mismo, se observa que dichas pruebas fueron admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 19 de noviembre de 2014, librándose posteriormente los oficios el 1º de diciembre del mismo año, y dejando el Alguacil constancia en autos de haber consignado dichos oficios ante las oficinas correspondientes. Sin embargo, en vista que no cursan en autos resultas de las pruebas en cuestión, consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Siguiendo con este orden de ideas, se evidencia que la parte demandada también promovió la prueba de informes a los fines de que se oficiara al BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL, con el objeto de que dicha entidad financiera informara sobre los siguientes particulares: “(…) A. Si el ciudadano JOSE RAMON RODRIGUEZ PAZ, (…) mantuvo o mantiene como titular una Cuenta de Ahorros, signada con el Nº 01050063010063404451, a su nombre con firma conjunta con la ciudadana Waiti Castillo. B. En caso de ser cierto, que MERCANTIL Banco Universal, informe a este Juzgado, sobre los Estados de Cuenta o movimientos de los meses de noviembre y diciembre del año dos mil once (2011), y de los meses de enero y febrero del año dos mil doce (2012). C. En caso de ser ciertos estos movimientos, informar a este Juzgado, los números de cuentas y sus titulares, a los cuales se les transfirió vía electrónica (internet), algún monto de dinero (…) con el propósito de demostrar que en efecto mi representado, mantuvo comunicación con la ciudadana ISABEL TERESA ORELLAN URBINA, quien representaba a la compradora y quien se encargó de tramitar los pagos por ante la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro (…) Si la ciudadana, ISABEL TERESA ORELLAN URBINA, (…) mantuvo o mantiene alguna cuenta bancaria, a su nombre en esta institución bancaria. B. En caso de ser cierto (…) informe a este Juzgado, sobre los Estados de Cuenta o Movimientos de los meses de noviembre y diciembre del año dos mil once (2011), y de los meses de enero y febrero del año dos mil doce (2012). (…)”. Ahora bien, en vista que de las actas que conforman el expediente se evidencia que el mencionado organismo mediante oficio No. 107905 (inserto al folio 273-286, I pieza), hizo saber –entre otras cosas- que la ciudadana ISABEL TERESA ORELLAN URBINA (tercera ajena al proceso) posee dos cuentas en dicho Banco, una corriente y otra de ahorros, enviando a tales efectos los estados de cuenta de las mismas, así como los estados de cuenta del aquí demandado desde el 1º de noviembre de 2011 hasta el 28 de febrero de 2012, evidenciándose de los mismos que no se realizaron operaciones de transferencias a nombre de la prenombrada ISABEL TERESA ORELLAN URBINA; y en virtud que, tales resultas nada aportan para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato y resolución por vía de reconvención, pues la actividad probatoria de las partes debe hincarse en demostrar el cumplimiento o incumplimiento –según sea el caso- de las obligaciones contractualmente adquiridas, consecuentemente, quien aquí suscribe desecha del proceso la probanza en cuestión y no le confiere ningún valor probatorio, pues no guarda relación con los hechos controvertidos.- Así se precisa. IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 03 de julio de 2015, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dispuso lo siguiente: “(…) Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, pasa este Juzgado a emitir pronunciamiento sobre el mérito de la presente controversia en los términos siguientes: Las partes involucradas en el presente juicio admiten que se encuentran vinculadas por un contrato que versa sobre un inmueble constituido por una parcela distinguida con el No. 4-20-A del parcelamiento o urbanización Los Picachos, situada en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con una superficie aproximada de 494,79 mts2, cuyas medidas y linderos se dan aquí por reproducidos, sin embargo, difieren en cuanto a la naturaleza del referido contrato, toda vez que la accionante reconvenida afirma que se trata de un verdadero contrato de compra venta mientras que la parte accionada reconviniente sostiene que es un contrato de opción de compra venta. A los fines de dilucidar tal aspecto, este Juzgado observa que, en el contrato en referencia si bien las partes lo califican de “opción de compra venta”, del contenido del mismo se desprende que, a) el hoy demandado recibe la denominación de VENDEDOR, mientras que la demandante es denominada COMPRADORA, b) del precio de venta fijado la hoy accionante reconvenida canceló la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,oo), cantidad que supera el cincuenta por ciento (50%) del monto establecido como precio del inmueble, quedando a deber la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), cuyo pago debía verificarse en la oportunidad de protocolizar el documento definitivo de venta, c) se concede un término de noventa (90) días más treinta (30) de prórroga contados a partir de la autenticación del documento para introducir el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, determinándose que ello se verificaría en el mes de diciembre de 2011, no obstante, se observa que la autenticación del documento se verifica en dos momentos distintos, uno el 19 de agosto de 2011 y otro el veintidós (22) de septiembre de 2011 y siendo que la intención de las partes fue que el lapso por ellas acordado para la introducción del documento definitivo de venta comenzara a correr a partir de la autenticación del documento, debe tenerse que el lapso en referencia debía correr a partir del 22 de septiembre de 2011, por lo que expiró el 22 de enero de 2012 y, d) en el contrato en referencia no se establece cláusula penal en caso de incumplimiento imputable a alguno de los contratantes, aún y cuando se indica que la suma entregada por la hoy accionante reconvenida lo es para garantizar el cumplimiento del contrato, lo cierto es que nada prevé el contrato –repito- sobre los efectos de su incumplimiento por alguna de las partes, tales características del contrato configuran una venta de un bien inmueble y no una opción de compraventa, por ende, no puede ser objeto de resolución de forma unilateral o de pleno derecho (existencia de una condición o cláusula resolutoria: pacto comisorio), toda vez que la solución que propone el artículo 1531 del Código Civil solo es aplicable a la venta de cosas muebles, de allí que las acciones en caso de incumplimiento de un contrato bilateral, como el de venta de un inmueble, son las contempladas en el artículo 1167 eiusdem, según el cual: “(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”, a fin de que un juez determine a quien es atribuible la inejecución de la obligación u obligaciones contenidas en el contrato, y así se establece. (… omissis…) Establecido lo anterior, este Juzgado observa que, la parte actora reconvenida, en su demanda, atribuye el incumplimiento del contrato al demandado reconviniente, expresando en su escrito libelar, que éste le exigió, para el otorgamiento del documento definitivo de venta, el pago de un monto mayor al adeudado como saldo del precio y que por tal razón no se verificó la protocolización del mismo. Por su parte, el demandado reconviniente afirma, en su contestación, que el incumplimiento del contrato es imputable a la accionante reconvenida, quien dentro del plazo fijado en el contrato no pagó el saldo del precio, a pesar de las diligencias o gestiones realizadas por él para que se verificara el cumplimiento del contrato. Tales posturas nos obligan a determinar a quien es atribuible la inejecución del contrato que nos ocupa, con miras a lo estipulado en él. Así, en la Cláusula Cuarta del contrato objeto del presente juicio, las partes disponen un lapso para introducir el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectiva, el cual comenzaría a correr a partir de la fecha de la autenticación de aquél, lo cual se verificó en dos momentos distintos, uno el 19 de agosto de 2011 y otro el veintidós (22) de septiembre de 2011, por lo que debe tenerse que el lapso en referencia debía correr a partir del 22 de septiembre de 2011, fecha de la suscripción del contrato por la hoy accionante, expirando el 22 de enero de 2012, tal y como se estableció anteriormente en este mismo fallo, lapso dentro del cual se le impone, a la hoy accionante reconvenida, la obligación de obtener de manos del hoy demandado reconviniente los documentos que resultaran necesarios para protocolizar la venta y disponer del saldo del precio, toda vez que su pago debía producirse en la fecha de protocolización del contrato (Cláusulas Tercera y Sexta del Contrato) Bajo tales premisas y de las pruebas producidas a los autos, no se desprende que durante el lapso in comento la accionante reconvenida hubiere requerido al demandado reconviniente la documentación necesaria para tramitar o gestionar la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva y menos aún que hubiere tenido disponible la suma de dinero restante del precio fijado en el contrato, pues si bien produce, con tal intención, una copia fotostática de documento de venta (folios 56 al 63 del expediente), suscrito entre los ciudadanos GERMAN PEÑA QUINTERO y TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, ya identificados, y KARIN CECILIA VALECILLOS SALAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.246.870, por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado con frente a la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y a la Calle Miranda de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, también es cierto que, a pesar de ser un medio de prueba admisible a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la misma sólo prueba, tal y como se estableció anteriormente en este mismo fallo, que la hoy accionante vendió un inmueble que le pertenecía en comunidad con otra persona y que tal acto de transferencia se verificó el 11 de marzo de 2011, no pudiéndose inferir de tal documental –como lo pretende la parte accionante- que, para la fecha en que debía ésta cancelar el saldo del precio previsto en el contrato cuyo cumplimiento demanda, aún contara con el dinero producto de la operación acreditada a través de la reproducción en referencia; en todo caso debió acreditar tal disponibilidad mediante medios de prueba que de forma directa y sin lugar a dudas trasladaran ese hecho al proceso, cuestión que no hizo y así se establece. Tampoco suministra la demandante reconvenida prueba alguna del supuesto aumento del precio, conducta que atribuye al demandado reconviniente, aunado a que de haber sido así, que éste le hubiere requerido un precio mayor al pactado para firmar o suscribir el contrato definitivo de venta, nos preguntamos por qué ante esa situación la accionante reconvenida en primer lugar, no agotó, así debemos concluirlo porque no probó haberlo hecho, el procedimiento de oferta real y depósito, previsto en el artículo 819 y siguientes de nuestra ley civil adjetiva, a fin de libertarse de la obligación de pagar el saldo del precio dentro de la oportunidad pactada en el contrato y en segundo lugar, esperó hasta el 16 de julio de 2013, fecha de interposición de la presente demanda, es decir, más de año y medio, para atribuirle la inejecución del contrato al hoy demandado reconviniente y requerir su cumplimiento, todo lo cual permite concluir que la accionante no cumplió con su carga probatoria, conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba contenidas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil y así se establece Por otra parte, el demandado en su contestación afirma que el incumplimiento del contrato es imputable a la accionante reconvenida, quien dentro del plazo fijado en el contrato no pagó el saldo del precio, tal excepción constituye un hecho negativo definido, por lo que quien lo alegó no tiene carga de probarlo. (…omissis…) De otro lado se observa que, en el escrito libelar la parte accionante afirma que, pagará el monto restante del precio con los respectivos intereses moratorios (vto. folio 2) y luego, en el Capítulo IV, titulado “Del Petitorio” expresa que, “(…) la sentencia dictada por este Tribunal, sirva como título de propiedad a favor de mi representada TERESA HERRERA ALMEIDA, previo depósito por ante este tribunal por mi mandante, de la diferencia del precio de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), más los intereses de mora calculados al doce por ciento (12%) anual, desde el 15 de agosto de 2011 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que se dicte en este juicio, mediante experticia complementaria del fallo…”, lo anterior denota que la accionante reconvenida asume haber incurrido en mora, lo que involucra el carácter culposo del deudor en el cumplimiento de la prestación debida conforme al contrato (pago de saldo del precio), asumiendo así una indemnización por equivalente por la ejecución tardía de su obligación en beneficio de su acreedor, de lo que se infiere que estima que éste debe ser indemnizado, lo que resulta contradictorio, toda vez que la accionante reconvenida ha venido señalando en su demanda que la no protocolización del documento de venta se debe a la supuesta conducta desplegada por el demandado reconviniente, por lo que, la cantidad a pagar y que debió ofrecer la accionante es -en principio- la numéricamente expresada en el contrato, ex artículo 1737 del Código Civil y no como contradictoriamente lo hace –repito- al incluir intereses moratorios desde el 15 de agosto de 2011. En adición a lo anterior, cuando se asume el retardo culposo de una obligación, los intereses en beneficio del acreedor a título de reparación, conforme lo prevé el Artículo 1277 eiusdem, son los legales, los cuales deben calcularse a la tasa del tres por ciento (3%) anual (Artículo 1746 del Código Civil) y no a la del doce por ciento (12%) anual como es señalado en el escrito contentivo de la demanda, y así se establece. Por las consideraciones que anteceden, la demanda por cumplimiento de contrato planteada por la parte accionante no debe prosperar y así será determinado en la dispositiva del presente fallo. DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN El demandado reconviniente plantea, en su contestación a la demanda, reconvención o mutua petición en contra de la demandante reconvenida, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, arguyendo que fue ella la que incumplió el contrato, toda vez que dentro del plazo fijado en el mismo no pagó el saldo del precio mientras que la demandante reconvenida en su contestación a la reconvención impugna el valor estimado de la misma, insiste que el contrato suscrito es un contrato de venta y no de opción de compra venta y, adiciona a la causa que atribuye como de incumplimiento del demandado (aumento del precio), otra que no invocó en su escrito libelar, relativa a que desde el 1 de diciembre de 2011 hasta el 22 de enero de 2012 el hoy accionado reconviniente no tenía ni cédula catastral ni solvencia a su nombre. Ante tales planteamientos, debe este Juzgado resolver como punto previo a la determinación del mérito de la reconvención o mutua petición, la impugnación del valor o cuantía que de la misma ha sido estimado por el demandado reconviniente en la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) equivalente a SIETE MIL OCHOCIENTAS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (Bs. 7.874 UT). A este respecto, debemos referir que la impugnación propuesta por la parte accionante reconvenida lo fue por considerar exagerada tal estimación, arguyendo que la suma que quedó por pagar del resto del precio de la negociación es la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), por lo que, a su decir, debió hacerse la determinación del valor de la reconvención en esa suma. Así las cosas, conforme al criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, cuestionada por el demandado, en este caso por la accionante reconvenida, la estimación contenida en el escrito libelar o en la reconvención, por exagerada o por reducida, adicionando una nueva cuantía, deberá probar su alegación (Sentencia del 7 de marzo de 1985, G.F. 1985, No. 127, Vol. III, pág. 2241. Reiterada: Auto del 10 de octubre de 1990, Exp. No. 87-0181, Sentencia del 5 de agosto de 1997, Exp. No. 97-0189, S. No. 0276, Sentencia del 17 de febrero de 2000, Exp. No. 99-0417, S. No. 0012, Sentencia del 14 de diciembre de 2004, Exp. No. 04-0894, S.RH. No. 1417), siendo así la determinación de su valor debería realizarse conforme a la regla contenida en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la cuantía debe ser producto de la sumatoria de capital, intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda, pero siendo que la reconvención es por resolución de contrato y el accionado reconviniente no incluye en la misma reclamación alguna por concepto de indemnización de daños y perjuicios, deviene en exagerada la estimación que en UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) hiciere aquél, habida cuenta que ambas partes admiten, conforme al contrato producido por la parte actora reconvenida y que vincula a los sujetos involucrados en el presente juicio, que el saldo que aquélla quedó a deber del monto pactado como precio de la venta es la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), por lo que este Juzgado decide que sea éste el valor de la reconvención propuesta y así se establece. Resuelto el punto previo relativo a la impugnación del valor o cuantía de la reconvención, pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento respecto del mérito de la reconvención que por resolución de contrato fue propuesta por la parte demandada en contra de la accionante en el presente juicio, en la forma siguiente: En relación a la naturaleza del contrato se reproduce aquí lo expuesto en este mismo fallo sobre el particular. Bajo esta premisa, este Tribunal encuentra que, en Venezuela, la institución de la resolución aparece por vez primera en el Código Civil de 1862, específicamente en el artículo 16, que la copió del Código Civil Chileno de don Andrés Bello, manteniéndose en los Códigos Civiles de los años 1867, 1873 y el actual de 1942, contemplándola éste último en el artículo 1167, disposición que constituye una versión castellana del Artículo 47 del Proyecto del Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano, con la diferencia que elimina la potestad judicial de conceder al deudor plazos de gracia para honrar la obligación incumplida. Por tanto, la institución se adopta en dicha disposición en los términos siguientes: “(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Conforme a la disposición antes transcrita, los contratos susceptibles de resolución son los bilaterales, entendiéndose por tales, a tenor de lo establecido en el artículo 1134 eiusdem, aquellos en los cuales las partes se obligan recíprocamente, de allí que se encuentren excluidos de su aplicación los contratos sinalagmáticos imperfectos, a saber: el contrato de depósito gratuito, el contrato de mandato gratuito, el mutuo gratuito y el comodato. Entre los contratos sinalagmáticos, se encuentra el contrato de venta, que constituye un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio (Artículo 1474 del Código Civil), por ende, implica un equilibrio de derecho y de hecho entre las dos obligaciones esenciales, esto es la entrega del inmueble y el pago del precio, de allí que en caso de incumplimiento de una de ellas, la resolución emerge como el remedio idóneo frente a la ruptura del equilibrio entre las prestaciones, por el enriquecimiento obtenido por el incumplidor (Artículo 1184 de la Ley Civil Sustantiva), acción amparada por el legislador en el artículo 1167 eiusdem, siendo así susceptible de resolución un contrato que por definición es bilateral, ya que el vendedor y el comprador asumen obligaciones recíprocas. En consecuencia: a) si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, junto con la indemnización de los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, b) cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones y c) se plantea en toda su extensión el problema de los riesgos. La resolución supone la liberación del vínculo jurídico derivado del contrato que sometía a las partes a recíprocos deberes de cumplimiento y, se funda precisamente en la inejecución por una de ellas de su prestación u obligación principal, entendiéndose por ésta la que resulta necesaria para lograr el resultado típico de un contrato, tales como la propiedad de la cosa contra el precio de venta, goce de la cosa contra el pago recíproco de la renta. Para Picard y Prudhomme, estas obligaciones, que llaman esenciales, se caracterizan porque “juegan la una respecto de la otra el papel de equivalente jurídico, de hacerse contrapeso, brevemente dicho, de servirse mutuamente de causa”, para concluir respecto de la obligación esencial de un contrato sinalagmático que, la teoría de la resolución se reduce totalmente a la idea de equilibrio, sosteniendo que la naturaleza de este contrato implica entre las obligaciones un vínculo riguroso y, por consiguiente, un equilibrio que la inejecución total o parcial tiene el efecto de destruir. Por incumplimiento debe considerarse, a la luz del Código Civil venezolano, como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada, de allí que cualquier incumplimiento o retardo, siempre que éste último persista para el momento de la interposición de la demanda, concede, ex artículo 1167 ibídem, derecho a la resolución del contrato. En el caso de marras, la parte demandada reconviniente afirma que la accionante reconvenida no dio cumplimiento a su obligación de pagar el saldo del precio del inmueble objeto de la venta dentro del lapso pactado en el contrato, mientras que la parte demandada se excepciona manifestando que el incumplimiento del contrato de venta es atribuible al demandado, pues arguye que desde el 1 de diciembre de 2011 hasta el 22 de enero de 2012 el hoy accionado reconviniente no contaba con cédula catastral ni solvencia a su nombre, causa de incumplimiento, vale acotar, distinta a la que le imputó en su escrito libelar, por lo que las partes debían, conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba, demostrar sus afirmaciones de hecho. A este respecto se observa que, de las actas procesales que conforman la presente causa, no se desprende que, durante el lapso comprendido entre el 22 de septiembre de 2011, fecha de la suscripción del contrato por la hoy accionante, y el 22 de enero de 2012, último día del lapso para la protocolización del documento definitivo de venta, la accionante reconvenida hubiere requerido al demandado reconviniente la documentación necesaria para tramitar o gestionar tal protocolización ante la Oficina de Registro respectiva y menos aún que hubiere tenido disponible la suma de dinero restante del precio fijado en el contrato, pues si bien produce, con tal intención, una copia fotostática de documento de venta (folios 56 al 63 del expediente), suscrito entre los ciudadanos GERMAN PEÑA QUINTERO y TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, ya identificados, y KARIN CECILIA VALECILLOS SALAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.246.870, por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado con frente a la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y a la Calle Miranda de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, también es cierto que, a pesar de ser un medio de prueba admisible a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la misma sólo prueba, tal y como se estableció anteriormente en este mismo fallo, que la hoy accionante vendió un inmueble que le pertenecía en comunidad con otra persona y que tal acto de transferencia se verificó el 11 de marzo de 2011, no pudiéndose inferir de tal documental –como lo pretende la parte accionante reconvenida- que, para la fecha en que debía ésta cancelar el saldo del precio previsto en el contrato cuyo cumplimiento demanda, aún contara con el dinero producto de la operación acreditada a través de la reproducción en referencia; en todo caso debió demostrar tal disponibilidad mediante medios de prueba que de forma directa y sin lugar a dudas trasladaran ese hecho al proceso, cuestión que no hizo, tal y como se estableció anteriormente en este mismo fallo y así se establece. En cuanto a la causa de incumplimiento que ahora imputa la demandante reconvenida al demandado reconviniente relativa a que éste no contaba con la cédula catastral ni la solvencia a su nombre antes del 22 de enero de 2012, se evidencia del oficio emanado de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Guaicaipuro del Estado Miranda, cursante al folio 217 y vto., con ocasión de la prueba de informes promovida por la actora reconvenida que, el hoy demandado reconviniente solicitó el cambio de nombre a su favor en el boletín Nro. 34660 en fecha 24 de noviembre de 2011, siendo emitido el acto administrativo que aprueba dicha solicitud el 5 de diciembre de 2011 y en la Dirección de Catastro cursa Certificado de Solvencia de Impuestos de pago sobre Inmuebles Urbanos relacionado con el inmueble inscrito a favor del ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ con fecha 6 de enero de 2012, todo lo cual se verifica dentro del lapso durante el cual debía introducirse el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, lo que desdice lo afirmado por la accionante reconvenida en cuanto a que el hoy accionado reconviniente no contaba con cédula catastral ni solvencia a su nombre para el 22 de enero de 2012 y así se establece. De lo anteriormente expuesto, debe este Tribunal concluir que el incumplimiento del contrato objeto del presente juicio es atribuible a la parte actora reconvenida, por cuanto no cumplió con su obligación principal o esencial de pagar el saldo del precio pactado en la venta ni haber gestionado la protocolización del documento de venta dentro del lapso estipulado por las partes, en inobservancia a lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza: “(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”. En consecuencia, debe declararse resuelto el contrato de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2011, bajo el No. 11, Tomo 143, folios 64 al 68 de los Libros de Autenticaciones respectivos y la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda el 22 de septiembre de 2011, bajo el No. 026, Tomo 271 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría y consecuentemente, quedan desligadas las partes de los compromisos que para ellas se derivaban del contrato y que aún no se hubieren cumplido, dado el efecto liberatorio que la resolución declarada comporta, todo lo cual será determinado de manera expresa en el dispositivo del presente fallo y, así se decide. III DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.453.631 en contra del ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ, de nacionalidad venezolana, soltero, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 13.894.770 y 2) CON LUGAR LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN planteada por el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ en contra de la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, ambos ya identificados y consecuentemente, se declara RESUELTO el contrato de contrato de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2011, bajo el No. 11, Tomo 143, folios 64 al 68 de los Libros de Autenticaciones respectivos y la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda el 22 de septiembre de 2011, bajo el No. 026, Tomo 271 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría y consecuentemente, quedan desligadas las partes de los compromisos que para ellas se derivaban del contrato y que aún no se hubieren cumplido, dado el efecto liberatorio que la resolución declarada comporta Se condena en costas a la parte actora reconvenida de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)” V DE LOS ALEGATOS EN ALZADA. *En fecha 29 de octubre de 2015, la representación judicial de la parte demandante reconvenida consignó ESCRITO DE INFORMES (inserto al folio 02-34, II pieza), a través del cual efectuó un recuento de las actuaciones procesales realizadas en el curso del juicio; así mismo, sostuvo que el Tribunal de la causa era incompetente por la cuantía para conocer la reconvención interpuesta; que la sentencia apelada es nula de toda nulidad por cuanto infringió lo previsto en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, por quebrantamiento de formas sustanciales previstas en el ordinal 3º del artículo 81 eiusdem, ello en virtud de la acumulación prohibida de procedimientos incompatibles, ya que la estimación de la reconvención al ser determinada en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) debió continuar su trámite a través del procedimiento breve y no a través del procedimiento ordinario, por lo que habría inepta acumulación de procedimientos, y que por tales razones la reconvención propuesta debe ser declarada inadmisible. Finalmente, invocó a favor de su representada el principio de expectativa plausible y de seguridad jurídica, pues la sentencia recurrida no analizó si el demandado reconviniente cumplió o estaba dispuesto a cumplir con su obligación. Posteriormente, mediante ESCRITO DE OBSERVACIONES consignado en fecha 11 de noviembre de 2015 (inserto al folio 56-66, II pieza), el apoderado judicial de la parte actora reconvenida reiteró su solicitud respecto a que se declare la nulidad de la sentencia impugnada conforme a lo previsto en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el ordinal 3º del artículo 81 eiusdem; así mismo, señaló que en la sentencia recurrida no hubo pronunciamiento respecto a lo alegado en el acto de informes y observaciones a los informes, respecto a la incompetencia por la cuantía del Tribunal de la causa, y que por tales razones debe declararse CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto. *Por su parte, la representación judicial del demandado reconviniente mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 29 de octubre de 2015 (inserto al folio 35-43, II pieza) también realizó un recuento de las actuaciones cursantes en el presente expediente; y manifestó –entre otras cosas- que: “(…) queda claro que la parte actora reconvenida, no pagó el saldo del precio dentro del plazo fijado en el contrato suscrito por ambas partes. En este mismo orden de ideas, quedó en evidencia y así fue desvirtuado que mi representado, no tenía ni cedula catastral ni solvencia a su nombra, como propietario de inmueble objeto de esta Litis, requisitos indispensables para la tradición legal del inmueble, tal y como lo pactaron ambas partes en la Cláusula Sexta del Contrato in comento. (…) La parte demandante en el desarrollo del juicio se ha caracterizado por no probar lo que dice o afirman en su favor. De las pruebas aportadas por la accionante reconvenida no se evidencia que hubiere tenido la cantidad restante de dinero del precio fijado en el contrato suscrito por ambas partes. (…) que el supuesto aumento de precio por parte del demandado reconviniente carece de fundamento legal, motivado de que dentro del plazo convenido en el contrato no se planteó tal variación en el precio de venta. Adicionalmente se observa como la accionante reconvenida admite el hecho de haber “incurrido en mora” tal y como se desprende del libelo de demanda en el Capítulo I “RELACIÓN DE LOS HECHOS” donde expresa que (…) previo depósito por ante este Tribunal por mi mandante, de la diferencia del precio de la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00), más los intereses de mora calculados al doce por ciento (12%) anual, desde el 15 de agosto de 2011, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia (…)”, motivos por los que solicita se declare SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto. Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que el apoderado judicial del demandado reconviniente mediante ESCRITO DE OBSERVACIONES a los informes consignado en 11 de octubre de 2015 (inserto al folio 44-55), alegó que no existen razones legales para inadmitir la reconvención propuesta; así mismo, señaló que la sentencia impugnada se ajusta perfectamente a los criterios del Tribunal Supremo de Justicia, y que los supuestos quebrantamientos de formas sustanciales alegados por la contraparte son ilusorios, motivos por los que solicita se declare SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora reconvenida. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 03 de julio de 2015; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA contra el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRIGUEZ PAZ, y CON LUGAR la reconvención o mutua petición planteada por el prenombrado por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, se evidencia que en el escrito libelar la demandante señaló que junto al ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRIGUEZ PAZ, convino en la compra venta de un inmueble constituido por una parcela distinguida con el No. 4.20-A, ubicada en la Urbanización Los Picachos, Estado Miranda, propiedad del prenombrado; ello por la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00), de los cuales pagó DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) en calidad de arras. Sin embargo, en vista que el referido para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, estaba exigiendo un aumento del precio de la venta además del pago de los NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) adeudados, ello ha imposibilitado llegar un acuerdo definitivo para otorgar registralmente el referido documento; motivo por el cual procede a demandarlo por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a los fines de que proceda a otorgar el respectivo documento de compra venta ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, o que en su defecto, la sentencia que se dicte sirva como título de propiedad, ello previo depósito de la diferencia de lo pagado, más los intereses de mora calculados al doce por ciento (12%) anual, desde el día 15 de agosto de 2011 hasta la fecha en que quede firme la decisión. Por su parte, la representación judicial del demandado en la oportunidad para contestar, adujo que el contrato celebrado feneció sin que se haya protocolizado la venta definitiva por causas imputables a la demandante en su condición de compradora; pues su representado se trasladó en varias oportunidades a la ciudad de Los Teques a tales fines, pero la referida solo presentaba excusas sin fundamento, y es por tales razones que solicita se declare SIN LUGAR la acción intentada. Así mismo, procedió a RECONVENIR a la parte actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, señalando que la prenombrada no cumplió con su obligación de pagar el saldo adeudado dentro del plazo contractualmente convenido, esto es, dentro de los noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la autenticación del documento de opción de compra venta en cuestión. Ante la reconvención propuesta, se evidencia que la parte actora impugnó la estimación de la misma por exagerada; así mismo, alegó que el contrato celebrado es un contrato de compra venta y no de opción de compra, por lo que solicita al Tribunal se pronuncie al respecto. Afirmó que para la fecha fijada en la cláusula cuarta para la introducción del documento definitivo de venta, esto es, para el día 1º de diciembre de 2011, el vendedor no tenía cédula catastral del inmueble ni solvencia a su nombre, por lo que no cumplió con la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización respectiva; e incluso, que el prenombrado cada mes que transcurría aumentaba el precio de la parcela, por lo que no pudo finiquitarse la venta. Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual hace a continuación: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos. En relación al PRIMER REQUISITO, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del CONTRATO autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 11, Tomo 143, Folios 64 al 68 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de septiembre de 2011, inserto bajo el No. 026, Tomo 271 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (inserto al folio 10-18, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRIGUEZ PAZ (aquí demandado, en su condición de vendedor) se comprometió a venderle a la ciudadana TERESA DE JESUS HERRERA ALMEIDA (aquí demandante, en su condición de compradora), un bien inmueble de su propiedad constituido por una parcela distinguida con el No. 4-20-A, ubicada la Urbanización Los Picachos, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00), de los cuales pagó DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) en calidad de arras (reconocido dicho pago por el vendedor al momento de la firma del documento en cuestión), siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga (venciendo en consecuencia el día 20 de enero de 2012), y en el entendido de que debía introducirse dicho documento ante la Oficina Registral respectiva el día 1º de diciembre de 2011. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente dicho; puede en consecuencia quien aquí suscribe dando respuesta a lo solicitado por la actora, determinar que la relación contractual que la vincula con el demandado se deriva de un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, pues en él se condicionó la futura venta definitiva del inmueble al cumplimiento de una serie de obligaciones, así mismo, puede esta Sentenciadora afirmar que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por el que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa. Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones. En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, demostrar el aumento del precio de inmueble por parte del vendedor, así como, el incumplimiento de éste con respecto a la obtención de los recaudos necesarios para la introducción del documento definitivo de venta ante la oficina registral en fecha 1º de diciembre de 2011 y su posterior protocolización antes del vencimiento del contrato de opción; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que de las probanzas consignadas por la parte demandante detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las que a continuación se mencionan: a) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 10-18, I pieza) autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2011 y ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de septiembre de 2011, el cual constituye el documento fundamental de la presente acción y del cual se desprende que el ciudadano JOSÉ RAMON RODRIGUEZ PAZ (aquí demandado) se comprometió a venderle a la ciudadana TERESA DE JESUS HERRERA ALMEIDA (aquí demandante), un bien inmueble de su propiedad constituido por una parcela distinguida con el No. 4-20-A, ello por la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00), de los cuales la compradora pagó DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) en calidad de arras, siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, quedando así su vencimiento convenido para el día 21 de enero de 2012, debiendo incluso el documento definitivo introducirse ante la oficina registral correspondiente el 1º de diciembre de 2011, y debiendo la compradora obtener de manos del vendedor los documentos necesarios para ello; b) COMPROBANTE DE EMISIÓN DE CHEQUE DE GERENCIA y COMPROBANTE DE DEPÓSITO (insertos al folio 19-20, I pieza), de los cuales se infiere que la demandante en su condición de compradora pagó a favor del demandado en su condición de vendedor, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) en calidad de arras; c) DOCUMENTO DE COMPRA VENTA (inserto al folio 26-30, I pieza) del cual se desprende que el demandado adquirió en el año 2011 la propiedad del inmueble sobre el cual recayó el contrato que dio lugar al presente juicio, supra identificado; y d) PRUEBA DE INFORMES (cuyas resultas rielan a los folios 217-251, I pieza) emitida por la DIRECCIÓN DE CATASTRO del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de la cual se desprende que el ciudadano JOSÉ RAMON RODRIGUEZ PAZ (aquí demandado) realizó los trámites para obtener los recaudos necesarios para la protocolización de la venta (en lo que respecta a la obtención de la solvencia de impuestos sobre inmuebles urbanos y cédula catastral), después de la fecha pautada contractualmente para la introducción de la misma ante el Registro (esto es, después del 1º de diciembre de 2011), e incluso, presentó su solicitud de CÉDULA CATASTRAL correspondiente al inmueble tantas veces mencionado en fecha 17 de enero de 2012, esto es, solo cuatro días (04) antes de que el mencionado contrato venciera, por lo que en consecuencia fue expedido por el mencionado organismo luego de tal vencimiento, esto es, en fecha 24 de enero de 2012; consecuentemente, quien aquí suscribe considera que aun cuando el aumento del precio de la venta no quedó probado en autos, es evidente que el demandado no solicitó, tramitó y entregó oportunamente a la demandante, los recaudos necesarios para la introducción y posterior protocolización del documento definitivo de compra venta ante la oficina registral correspondiente.- Así se precisa. En efecto, siendo que para lograr la materialización de un negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas específicas que coadyuven directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas por el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que el vendedor debe asegurar que el bien objeto de la venta se encuentra libre de gravámenes, vicios o defectos ocultos, debiendo a su vez cancelar y obtener las solvencias pertinentes y realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para proceder a la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato (Vd. SCC 16/04/2015, Exp. Nº AA20-C-00014-000066); y en virtud que, en el caso de marras quedó demostrado que el demandado incumplió con tales obligaciones, pues no solicitó, tramitó y entregó oportunamente a la demandante, los recaudos necesarios para la introducción y posterior protocolización del documento definitivo de compra venta, ello en contravención con lo previsto en las cláusulas cuarta y sexta del contrato de opción de compra venta celebrado, consecuentemente, quien aquí suscribe considera que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa. Aunado a lo anterior, debe precisarse que el demandado no logró desvirtuar los señalamientos realizados en el párrafo que antecede, ni constituyó elementos probatorios suficientes que demostraran las defensas aducidas en su escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con la carga que impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, del cual se deprende que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; pues de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el referido no consignó ni hizo valer ningún instrumento que respaldara sus dichos respecto a que la actora no haya sido diligente en el cumplimiento de sus obligaciones, que la prenombrada lo haya citado en reiteradas oportunidades a la ciudad de Los Teques a los fines de protocolizar la venta, pero que luego no se comunicara y presentara excusas infundadas impidiendo finiquitarla, o que la misma no dispusiera del dinero para realizar la compra -tal como lo precisó en el escrito de informes consignado ante esta Alzada- pues ésta sería una carga de la compradora al momento de finiquitar la venta, aunado a que tal disponibilidad no podía demostrarse con un saldo positivo en una cuenta bancaria -como erróneamente lo afirmó el a quo- ya que la compradora no necesariamente tendría que mantener en una institución financiera el dinero necesario para cubrir su obligación, la cual únicamente sería exigible al momento de la firma de la venta definitiva.- Así se precisa. Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, considera que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA contra el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRIGUEZ PAZ, es PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por una parcela distinguida con el numero 4-20-A, ubicada la Urbanización Los Picachos, situada en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, inscrita en el Registro Catastral bajo el No. 34660, con una superficie aproximada de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y NUEVE DECÍMETROS (494,79 m2), alinderada de la siguiente manera: “NORTE: Con la parcela 4-19 en CUARENTA Y OCHO METROS CON SETENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (48,79 Mts); SUR: Con la parcela 4-20B en CUARENTA Y SEIS METROS CON NUEVE CENTÍMETROS (46,09 Mts); ESTE: Con zona verde de la urbanización, en DOCE METROS CON SEIS CENTÍMETROS (12,06 Mts); y OESTE: Que es su frente, con la calle 4-C de la urbanización en dos segmentos, a saber: uno recto de NUEVE METROS CON SETENTA Y OCHO CENTÍMETROS (9,78 Mts) y uno curvo de CUATRO METROS CON TREINTA Y SEIS CENTÍMETROS (4,36 Mts) y linderos según plano topográfico con coordenadas UTM, el cual se encuentra agregado en el Cuaderno de Comprobante, en la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda bajo los números desde 8700 hasta 8707 y folios del 9544 hasta 9551 de fecha 06 de julio de 2011, son: NORTE: Con parcela No. 4-19 entre los puntos P.1 y P.2, con una distancia de CUARENTA Y OCHO METROS CON SETENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (48,79 Mts), Norte P.1 1144228.68 Este 716.922.50 P.2 Norte 1144227.68 Este 716971.28; SUR: Con la parcela No. 4-20-B entre los puntos P.4 y P.3 con una distancia de 46 metros con nueve centímetros (46.9 Mts) Norte P.4 1144218.12 Este 716931.14, P.3 Norte 1144217.19 Este 716977.22, ESTE: Con zona verde entre los puntos P.2 y P.3 con una distancia DOCE METROS CON SEIS CENTÍMETROS (12,06 Mts) Norte P.2 1144227.68 Este 716971.28, P.3 Norte 1144217.19 Este 716977.22; OESTE: Con calle 4-C de la urbanización entre los puntos P.4 y P.1 con una distancia de dos segmentos, a saber: uno recto de nueve metros con setenta y ocho centímetros (9,78 mts) y uno curvo de cuatro metros con treinta y seis centímetros (4,36 mts) Norte P.4 1144218.12 Este 716.931.14 P.1 Norte 1144228.68 Este 716922.50”, la cual le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 06 de julio de 2011, inscrito bajo el No. 2011.5501, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado 229.13.17.1.1741 y correspondiente al Libro de Folio Real; y así mismo, haga entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización, cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora, caso de que aquél no cumpla, deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), más los respectivos intereses moratorios calculados al doce por ciento (12%) anual desde el día 15 de agosto de 2011 hasta la fecha en que quede firme la presente decisión –tal como lo solicitó la parte actora-, debiendo dicho ser determinado mediante de la práctica de una experticia complementaria al fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil (deberá designarse un solo experto), y en el entendido de que una vez acreditados dichos montos en el Tribunal, de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN. Tal como se precisó a lo largo de la presente sentencia, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a ejercer reconvención o mutua petición contra la actora; sosteniendo para ello que en fecha 19 de agosto de 2011, su representado en condición de vendedor, suscribió con la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA en condición de compradora (quien a su vez lo suscribió en fecha 22 de septiembre del mismo año), un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble de su propiedad constituido por una parcela identificada con el No. 4-20-A. Así mismo, señaló que según lo previsto en la cláusula cuarta de dicho contrato, el término de la opción era de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, momento para el que la prenombrada debía pagar el saldo restante de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00); sin embargo, en vista que transcurrido dicho lapso le fue informado a su representado que a la compradora le había sido negado el crédito que estaba tramitando, aunado a que éste se trasladó en varias ocasiones a la ciudad de Los Teques a los fines de finiquitar la venta pero la compradora no se presentó y luego manifestó excusas infundadas, señalando que aun no tenía el dinero que se le diera más tiempo, es por lo que procede a reconvenirla por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ya que –según su decir- el incumplimiento de la opción de compra venta celebrada le es totalmente atribuible. Por su parte, la demandante procedió a impugnar la estimación de la reconvención por considerarla exagerada; así mismo, afirmó –entre otras cosas- que para la fecha fijada en la cláusula cuarta para la introducción del documento definitivo de venta, esto es, para el día 1º de diciembre de 2011, el vendedor no tenía la cédula catastral del inmueble ni solvencia a su nombre, por lo que no cumplió con la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización respectiva e impidió que se finiquitara la venta. E incluso, en los informes consignados ante esta Alzada, la referida alegó que declarada con lugar la impugnación a la estimación de la demanda y modificada la cuantía de la reconvención, ésta debió ser declarada inadmisible por el Tribunal de la causa, ello en virtud de la inepta acumulación de procedimientos. DE LA INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN. Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente reconvención, quien aquí suscribe antes de entrar a revisar el fondo de los hechos controvertidos inherentes a la misma, estima necesario emitir pronunciamiento respecto a la inadmisibilidad aducida por la parte actora en el escrito de informes consignado ante esta Alzada; y en tal sentido, debe precisarse que la impugnación a la cuantía -estimada en la demanda o en la reconvención- corresponde a una defensa de fondo, que no busca directamente objetar la competencia del Tribunal que conoce en primera instancia, sino que persigue impugnar la cuantía estimada a los fines de establecer el interés principal del asunto discutido. Al respecto, encontramos que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 24 proferida en fecha 30 de enero de 2008, estableció lo siguiente: “(…) Ahora bien, es importante distinguir entre dos aspectos, el primero referido a la impugnación de la estimación de la cuantía prevista en el artículo 38 Código de Procedimiento Civil, y que constituye una defensa de fondo para el demandado, y el segundo aspecto a la impugnación relativa a la incompetencia del tribunal en razón de cuantía, cuya impugnación la debe realizar el demandado a través de la oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, cada una de estas defensas por parte del demandado persiguen un fin distinto, y por ende, su declaratoria produce diferentes efectos. El primer aspecto se debe resolver como punto previo al fondo, y el segundo se resuelve de conformidad con las reglas de competencia prevista en el Código de Procedimiento Civil. (…) si bien es cierto, la incompetencia en razón de la cuantía, puede ser declarada por el juez en cualquier estado y grado del proceso, no es menos cierto que la misma puede declararse sólo en la primera instancia, no le es permitido tal pronunciamiento al juez de segundo grado, que en todo caso debe fundamentar su decisión a los términos de la apelación ejercida contra el fallo de primer grado de jurisdicción. Es de observar que en criterio de esta Sala, la consideración de la competencia por la cuantía como de orden público absoluto cambió de modo radical ante el contenido especialmente del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual, según su primer aparte, "…La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia…", por lo que el pronunciamiento sobre la incompetencia sólo puede tener efecto en la primera instancia del proceso, dado que la competencia en tal aspecto tiene ahora carácter de orden público relativo. Al respecto es casi unánime el criterio en cuanto a que si la incompetencia por el valor no fue opuesta por la parte a quien afecta, ni aún declarada de oficio por el juzgador durante el proceso en primera instancia, la sentencia dictada ya no podrá impugnarse por tal motivo. (Vid. Sentencia N° 405, de fecha 4 de diciembre de 2001, caso Humberto Contreras Morales contra Nello Collevecchio, expediente N° 00-104). En relación a la materialización de la sumisión tácita al foro, la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, en sentencia N° 3.155, de fecha 14 de noviembre de 2003, caso: Acción de amparo constitucional interpuesta por Josefa Antonia Mora Pérez, expediente N° 03-771, puntualizó lo siguiente: “…La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia. La incompetencia por el territorio, con excepción de los casos previstos en la última parte del artículo 47, puede oponerse sólo como cuestión previa, como se indica en el artículo 346’. (...Omissis…) En cuanto a la incompetencia por la cuantía, ésta es declarable aun de oficio por el Juez en cualquier estado del proceso, pero en primera instancia, ya que la competencia por la cuantía lo único que pretende es la distribución de las causas atendiendo a un orden económico, pretendiendo con ello el legislador que las causas de mayor valor pecuniario sean conocidos por tribunales de mayor grado y viceversa, para que así haya un menor costo en el litigio. Es por ello, que tal competencia adquiere relevancia sólo para los efectos de la determinación de cuál tribunal debe conocer en primera instancia, lo que explica que el momento preclusivo para alegarla sea hasta dictada la sentencia de primer grado, pues, una vez dictada sin que se haya alegado la incompetencia, operará la sumisión tácita al foro, dado que con ello, al igual que con la competencia por el territorio, no se atenta contra la distribución vertical de las competencias…” (Negritas de la Sala). Ahora bien, hechas estas consideraciones observa la Sala que en el sub iudice, el pronunciamiento del ad quem se hizo confundiendo lo relativo a la impugnación de la cuantía en el juicio con lo relativo a la impugnación de la competencia del juez en razón de la cuantía y sin tomar en cuenta la sumisión tácita al foro que se produjo en el presente juicio. (…omissis…) En tal sentido, con esta forma de sentenciar la recurrida vulneró el principio de la sumisión tácita al foro, toda vez que la incompetencia por la cuantía debe ser alegada por las partes o evidenciada oficiosamente por el juez, durante la primera instancia, no siendo competente el Juez de alzada para pronunciarse sobre la incompetencia por la cuantía cuando ésta no fue solicitada en primera instancia. De manera pues, que al juez de alzada tampoco le es dable declararla de oficio, puesto que la incompetencia por el valor no es de orden público absoluto sino que es relativo, ya que sólo es posible declararla de oficio en cualquier momento del juicio pero en primera instancia (…)” (Negrita de este Tribunal) Ahora bien, en vista que en el caso de marras la parte demandada reconviniente estimó la reconvención propuesta en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), por lo que la misma era admisible de conformidad con lo dispuesto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil; y en virtud que, la parte actora reconvenida en la oportunidad para contestar la contrademanda procedió a impugnar la cuantía por exagerada, ello a los fines de establecer el interés principal del asunto discutido, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que el Tribunal de la causa actuó ajustado a derecho al resolver dicha defensa como punto previo en la sentencia de mérito, procediendo de seguida a conocer del fondo del asunto debatido independientemente de que hubiera declarado con lugar la referida impugnación, motivos por los cuales esta Alzada debe declarar IMPROCEDENTE la defensa en cuestión, referida a la inadmisibilidad de la reconvención.- Así se precisa. Resuelto lo anterior, quien aquí suscribe a los fines de emitir pronunciamiento respecto al fondo de los hechos controvertidos, debe en principio establecer que: “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365). Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente: “(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. (Negrita y subrayado de este Tribunal) De allí que, la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia. Ahora bien, en vista que en el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar que existe incumplimiento por parte de ésta última, al haber retardado la protocolización de la venta cuyo término de vigencia estaba pautado para los noventa (90) días siguientes contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días de prórroga, pues –según su decir- la referida le manifestó en reiteradas ocasiones que no tenía el dinero para pagar el saldo adeudado; demandando así la resolución de contrato de opción de compra-venta con fundamento en lo previsto en su cláusula cuarta, y en vista que, el reconviniente no aportó ningún instrumento probatorio que respalde tales afirmaciones de hecho, aunado a que quedó plenamente determinado en el juicio principal que la demandante no incumplió con ninguna de sus obligaciones, sino que por el contrario, fue el demandado reconvenido quien en su condición de comprador incumplió con su obligación de solicitar, tramitar y entregar a la demandante los recaudos necesarios para la introducción y posterior protocolización del documento definitivo de compra venta ante la oficina registral correspondiente, en consecuencia, lo ajustado a derecho es declarar IMPROCEDENTE la reconvención propuesta.- Así se establece. Por las razones antes expuestas, este Tribunal Superior declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio HÉCTOR IVAN SERRANO CARDENAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante reconvenida, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 03 de julio de 2015; y REVOCA dicha sentencia bajo los fundamentos expuestos en la presente decisión, por lo que declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA contra el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRIGUEZ PAZ, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por el prenombrado por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio HÉCTOR IVAN SERRANO CARDENAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante reconvenida, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 03 de julio de 2015; y REVOCA dicha sentencia bajo los fundamentos expuestos en la presente decisión. SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la acción interpuesta por la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA contra el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRIGUEZ PAZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por una parcela distinguida con el numero 4-20-A, ubicada la Urbanización Los Picachos, situada en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, inscrita en el Registro Catastral bajo el No. 34660, con una superficie aproximada de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y NUEVE DECÍMETROS (494,79 m2), alinderada de la siguiente manera: “NORTE: Con la parcela 4-19 en CUARENTA Y OCHO METROS CON SETENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (48,79 Mts); SUR: Con la parcela 4-20B en CUARENTA Y SEIS METROS CON NUEVE CENTÍMETROS (46,09 Mts); ESTE: Con zona verde de la urbanización, en DOCE METROS CON SEIS CENTÍMETROS (12,06 Mts); y OESTE: Que es su frente, con la calle 4-C de la urbanización en dos segmentos, a saber: uno recto de NUEVE METROS CON SETENTA Y OCHO CENTÍMETROS (9,78 Mts) y uno curvo de CUATRO METROS CON TREINTA Y SEIS CENTÍMETROS (4,36 Mts) y linderos según plano topográfico con coordenadas UTM, el cual se encuentra agregado en el Cuaderno de Comprobante, en la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda bajo los números desde 8700 hasta 8707 y folios del 9544 hasta 9551 de fecha 06 de julio de 2011, son: NORTE: Con parcela No. 4-19 entre los puntos P.1 y P.2, con una distancia de CUARENTA Y OCHO METROS CON SETENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (48,79 Mts), Norte P.1 1144228.68 Este 716.922.50 P.2 Norte 1144227.68 Este 716971.28; SUR: Con la parcela No. 4-20-B entre los puntos P.4 y P.3 con una distancia de 46 metros con nueve centímetros (46.9 Mts) Norte P.4 1144218.12 Este 716931.14, P.3 Norte 1144217.19 Este 716977.22, ESTE: Con zona verde entre los puntos P.2 y P.3 con una distancia DOCE METROS CON SEIS CENTÍMETROS (12,06 Mts) Norte P.2 1144227.68 Este 716971.28, P.3 Norte 1144217.19 Este 716977.22; OESTE: Con calle 4-C de la urbanización entre los puntos P.4 y P.1 con una distancia de dos segmentos, a saber: uno recto de nueve metros con setenta y ocho centímetros (9,78 mts) y uno curvo de cuatro metros con treinta y seis centímetros (4,36 mts) Norte P.4 1144218.12 Este 716.931.14 P.1 Norte 1144228.68 Este 716922.50”, la cual le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 06 de julio de 2011, inscrito bajo el No. 2011.5501, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado 229.13.17.1.1741 y correspondiente al Libro de Folio Real; y así mismo, haga entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización, cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora, caso de que aquél no cumpla, deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), más los respectivos intereses moratorios calculados al doce por ciento (12%) anual desde el día 15 de agosto de 2011 hasta la fecha en que quede firme la presente decisión –tal como lo solicitó la parte actora-, debiendo dicho monto ser determinado mediante de la práctica de una experticia complementaria al fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil (deberá designarse un solo experto), todo ello en el entendido de que una vez acreditados dichos montos en el Tribunal, de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro. TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRIGUEZ PAZ contra la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; ambos ampliamente identificados en autos. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a al ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRIGUEZ PAZ. Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) LA SECRETARIA ACCIDENTAL, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/Adriana Exp. Nº 15-8776