TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.
Sociedad Mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA& CONSULTORA HIGH SQUARE, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil V del Distrito Capital y Estado Miranda, el 15 de julio de 2005, anotado bajo el No. 29, tomo 1136-A, modificada mediante acta de asamblea extraordinaria debidamente protocolizada el 08 de febrero de 2007 en la oficina del Registro Mercantil V del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 95, tomo 1507-A.

Abogados en ejercicio GISELA FELICE PULIDO y HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 39.284 y 21.271, respectivamente.

Ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 13.124.381.

Abogada en ejercicio NUBIA CASTRO de HIDALGO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 71.323.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

15-8747.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este Juzgado Superior conocer del recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio NUBIA CASTRO DE HIDALGO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, contra la decisión proferida en fecha 17 de julio de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A., contra el prenombrado, todos ampliamente identificados en autos.
Mediante auto dictado en fecha 16 de septiembre de 2015, este Juzgado le dio entrada al presente recurso en el Libro de causas respectivo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes, constando en autos que ambas partes en fecha 15 de octubre de 2015, hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 30 de octubre de 2015, vencidas las horas de despacho y el lapso para consignar escrito de observaciones, se dejó constancia que solo la representación judicial de la parte demandante en fecha 27 de octubre del mismo año, hizo uso de tal derecho; y en consecuencia, esta Alzada declaró concluida la sustanciación de la presente causa, dejando expresa constancia que a partir de la referida fecha (exclusive) comenzó a correr el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante escrito libelar presentado en fecha 10 de junio de 2014, la representación judicial de la parte demandante alegó -entre otras cosas- lo siguiente:

1. Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, el día 07 de junio de 2007, inserto bajo el No. 12, Tomo 108, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
2. Que dicho contrato tuvo por objeto un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 72, ubicado en el sector planta alta 1, del Centro Comercial Guatire Plaza, situado en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, con un área aproximadamente de SESENTA METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y NUEVE DECÍMETROS (60,59 Mts2).
3. Que el mencionado contrato de arrendamiento se suscribió a tiempo determinado y que fue dado en arrendamiento para instalar y operar un Restaurant de comida criolla e internacional tal como se evidencia en la cláusula décima primera del mencionado contrato.
4. Que las partes de común acuerdo escogieron como domicilio especial la ciudad de Guatire, estableciéndose esa Jurisdicción para conocer de los asuntos relacionados con el contrato objeto de la presente demanda.
5. Que la intención de los contratantes fue establecer un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, todo lo cual se denota de la redacción de la cláusula octava de la convención locativa, máxime si ninguna de las partes notificó a la otra su voluntad de renovar el citado contrato de arrendamiento, por lo que se renovó por periodos de un (1) año.
6. Que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en el cual canon de arrendamiento fue actualizado a través del tiempo, estableciéndose en la actualidad en la suma de OCHO MIL SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 8.076,45) más el impuesto al valor agregado tal y como lo establece la ley, impuesto éste que representa la suma de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.045,62) por concepto de canon de arrendamiento mensual total.
7. Que el ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, ha dejado de cancelar a su representada en su carácter de arrendadora las mensualidades correspondientes a los meses de octubre a diciembre del 2012; de enero a diciembre de 2013; y de enero a mayo de 2014, adeudando por concepto de cánones de arrendamiento la suma de CIENTO OCHENTA MIL NOVECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 180.912,40), a razón de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.045,62) cada mensualidad.
8. Que el ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, se encuentra en estado de insolvencia por su incumplimiento en el pago de las mensualidades antes descritas.
9. Que fundamenta la presente demanda en lo establecido en los artículos 1.160, 1.264, 1.167, 1.579, 1.592, 1.594 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 26, 115 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
10. Que escogieron la vía de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, razón por la cual demandan al ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, a los fines de que éste sea condenado a la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, por haber faltado el arrendatario en los pagos de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre a diciembre del 2012; de enero a diciembre de 2013; y de enero a mayo de 2014; a INDEMNIZAR a su representada por el monto equivalente a las pensiones de arrendamientos insolutas anteriormente mencionadas a razón de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.045,62) para un total de CIENTO OCHENTA MIL NOVECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 180.912,40); a que CANCELE a su representada el equivalente al canon de arrendamiento mensual por cada mes que ocupe ilegalmente el mencionado inmueble por concepto de indemnización sustitutiva de daños y perjuicios que ocasiona durante y por todo el tiempo que transcurra hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento; y al pago de las costas y costos del presente juicio.
11. Que estima la presente demanda en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL NOVECIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 180.912,40), equivalentes a MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO CON CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (1.424.50 U.T).
12. Que finalmente solicita que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 29 de septiembre de 2014, la representación judicial de la parte accionada procedió a contestar la demanda intentada contra su poderdante, aduciendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:

1. Que niega, rechaza y contradice que el contrato suscrito haya sido a tiempo determinado, puesto que la cláusula octava del mencionado contrato establece que el presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 07 de junio de 2007, prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, notificándolo por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del presente contrato de arrendamiento.
2. Que se está ante un contrato de tiempo indeterminado, tal y como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil, dado que al término establecido y según la cláusula octava el arrendatario se mantuvo en el local arrendado y por tanto operó la tácita reconducción, quedando la situación regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
3. Que se debe advertir a la parte demandante que los contratos a tiempo indeterminados o verbal cuando la causal resolutoria encuadra dentro de los supuestos previstos en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tienen aplicación resolutoria sólo por vía de desalojo, no siendo esto óbice para que el arrendador pueda ejercer cualquier acción que le pudiese corresponder por otras causales distintas a las previstas en el artículo 40 eiusdem, pero de ser el contrato a tiempo indeterminado no se aplica lo dispuesto en el artículo antes mencionado sino las acciones de derecho común resolutoria de cumplimiento.
4. Que la demandante tenía como única vía procesal para ejercer cualquier acción en contra de su representado y por falta de pago de cánones de arrendamiento por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado que versa sobre un local comercial la acción de desalojo fundamentada en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
5. Que la actora debió calificar acertadamente su acción, para que la parte demandada supiera con exactitud que tipo de Ley o norma debe invocar en su defensa y que procedimiento debe atenerse para la defensa, de lo contrario se crearía un estado de indefensión en contra del demandado.
6. Que al escoger la actora erróneamente la acción de resolución de contrato, cuando la vía procesal es la acción de desalojo, fundamentándose en cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se debe concluir que no debe prosperar la presente acción.
7. Que niega, rechaza y contradice que su representado haya dejado de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de octubre a diciembre del 2012; de enero a diciembre de 2013; y de enero a mayo de 2014, ya que para la fecha en que fue interpuesta la demanda su representado había depositado el 27 de mayo de 2014 por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cantidad de CINCUENTA MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 50.639,30) tal y como consta de depósito realizado en el banco Bicentenario Cuenta No. 01750115110071786755, consignándose igualmente la cantidad de VEINTE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 20.255, 72).
8. Que su representado antes de ser notificado de la demanda ya estaba solventando su deuda, por lo que el monto señalado en la demanda es falso ya que a la presente fecha su representado se encuentra solvente habiendo depositado en el mismo tribunal los cánones de arrendamiento hasta el mes de agosto de 2014 inclusive, por tal razón niega la insolvencia alegada en la presente acción, además de que nunca hubo la intención de llegar a un arreglo extrajudicial tal como su representado lo solicitó.
9. Que por tales razones solicita que la presente demanda sea declarada SIN LUGAR y que sea condenada en costas la parte demandante.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora junto con el libelo de la demanda, hizo valer las siguientes probanzas:

Primero.- (Folio 16 al 20) Marcado con la letra “A”, en original de INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao en fecha 28 de abril de 2014, inserto bajo el No. 45, Tomo 76 folios 155 hasta 157, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través de la cual se acredita a los abogados en ejercicio GISELA FELICE PULIDO y HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, como apoderados judiciales de la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A., parte demandante en el presente juicio seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de las circunstancias supra precisadas.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 21 al 28) Marcado con la letra “B”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao en fecha 07 de junio de 2007, anotado bajo el No. 12, Tomo 108 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A. (aquí demandante, en condición de arrendadora) y el ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ (aquí demandado, en condición de arrendatario), con respecto a un bien inmueble propiedad de la parte demandante constituido por un local comercial distinguido con el No. 72, ubicado en el sector Planta alta 1, del Centro Comercial Guatire Plaza, situado en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, con un área aproximadamente de SESENTA METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y NUEVE DECÍMETROS (60,59 Mts2). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como documento fundamental de la pretensión, y como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente proceso desde el año 2007, cuya vigencia se convino en principio por un lapso de un (1) año fijo contado a partir del día 07 de junio de 2007, prorrogable automáticamente por periodos iguales.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 29) Marcada con la letra “C”, en copia fotostática COMUNICACIÓN expedida por la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A. (aquí demandante) en fecha 07 de agosto de 2012; a través de la cual se notificó al ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, que a partir del día 07 de julio de 2012, se ajustaría el canon de arrendamiento establecido en el contrato a que se hizo referencia en el particular que antecede, quedando establecido para el periodo del 07 de julio de 2012 al 06 de julio de 2013, un canon fijo de OCHO MIL SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 8.7076,45). Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión se encuentra firmado como recibido en fecha 08 de agosto de 2012, y en vista que el mismo no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio; quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio, ello como demostrativo de las circunstancias supra establecidas.- Así se precisa.

*Abierta la causa a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante promovió los siguientes medios probatorios:

Primero.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE de todas las actas procesales que pudieran beneficiar a su representada; ahora bien, en vista que tal promoción no constituye medio probatorio que merezca alguna valoración, puesto que su invocación alude únicamente al denominado principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual toda prueba incorporada por las partes pertenece al proceso independientemente de quien la haya promovido, consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Segundo.- La representación judicial de la parte actora promovió la PRUEBA DE CONFESIÓN de conformidad con lo previsto en el artículo 1.400 del Código Civil; ahora bien, en vista que las exposiciones o defensas de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente las exposiciones que emiten para apoyar sus alegatos o defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal (Vid. Sentencia No. 00794 S.C.C 03/08/2004), consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar la prueba de confesión solicitada por la parte demandante.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada junto con el escrito de contestación, hizo valer las siguientes probanzas:

Primero.- (Folio 39 al 42 y 46 al 56) En copias simples COMPROBANTES DE DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta corriente No. 175-0115-11-0071-7867-55 del Banco Bicentenario, a nombre del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a favor de la INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A. (aquí demandante); signados con los Nos. 37303994, 37303970, 37303665, 37303703, 37303714, 37303731 y 37303746, de fecha 16 de junio de 2014, por la cantidad de VEINTE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 20.255,72); de fecha 27 de mayo de 2014, por la cantidad de CINCUENTA MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 50.639,30); de fecha 03 de julio de 2014, por la cantidad de VEINTE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES, CON SETENTA Y DOS CÉNTIMO (Bs. 20.255,72); de fecha 11 de agosto de 2014, por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS; de fecha 17 de septiembre de 2014, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 45.287,10); de fecha 24 de septiembre de 2014, por la cantidad de VEINTITRÉS MIL CIENTO CATORCE BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 23.114,74); de fecha 14 de octubre de 2014, por la cantidad de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.045,62), respectivamente. Ahora bien, en vista que las documentales privadas en cuestión encuadran dentro de los medios probatorios denominados tarjas, pues de su contenido pueden constatarse los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad; y en vista que las mismas no fueron desvirtuadas por la parte actora en el curso del juicio, consecuentemente, quien aquí suscribe de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, les confiere pleno valor probatorio y las tiene como demostrativas de que el demandado consignó ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, el pago de los cánones de arrendamiento adeudados de manera extemporánea, esto es, después de intentada la presente demanda en su contra por resolución de contrato por falta de pago, lo que permite afirmar que para el momento en que se interpuso la misma el prenombrado se encontraba insolvente.- Así se precisa.

*Abierta la causa a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:

Primero.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE de las actas procesales que pudieran beneficiar a su representada, lo cual a juicio de quien aquí decide no constituye medio probatorio que merezca alguna valoración, puesto que su invocación alude únicamente al denominado principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual toda prueba incorporada por las partes pertenece al proceso, independientemente de quien la haya promovido; en efecto, por tales razones quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Segundo.- RATIFICÓ las pruebas promovidas junto a la contestación de la demanda, específicamente los DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta corriente No. 175-0115-11-0071-7867-55 del Banco Bicentenario, a nombre del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a favor de la INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A.; ahora bien, en vista que tal ratificación operaba sin necesidad pues ya esta Sentenciadora emitió valoración al respecto, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 17 de julio de 2015; se dispuso lo siguiente:

“(…) Como punto previo, antes de pasar a proferir el fallo correspondiente, este Tribunal, primeramente pasa a dejar establecido si el contrato de marras es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, para lo cual se hacen las siguientes reflexiones:
En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99). También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: (…) En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo.
Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.- (…) Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado en los folios 21 al 28 del presente expediente, que la Inmobiliaria, Administradora & Consultora High Square, C.A., representada por el ciudadano JOSÉ ALBERTO VANEGAS, Venezolano, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.888.442, celebró contrato de arrendamiento de un local comercial con el ciudadano: SANDY JOSÉ ESAA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-13.124.381, en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos siguientes: “CLAUSULA OCTAVA: DURACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ÚNICO: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo, contados a partir del día 07 de Junio del 2.007, prorrogables Automáticamente por períodos iguales menos que una de las partes notifique por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, notificándolo por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del presente Contrato de Arrendamiento.”
Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de caracas, de la cláusula Octava (sic) del mismo, se demuestra que el contrato fue celebrado a tiempo determinado renovable automáticamente por periodos iguales; por lo que debe concluirse que en virtud de ello, el señalado contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo determinado. Y ASI SE DECIDE.-
(…omisiss…)
Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgadora concluye que ha quedado suficientemente demostrado que las partes en el presente juicio celebraron contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado en fecha 07 de Junio de 2007, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 72, ubicado en el Sector Planta Alta 1, (Nivel +5.25) del Centro Comercial Guatire Plaza, Guatire, Estado Miranda, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Área de Circulación del Centro Comercial; SUR: Fachada Sur; ESTE: En parte fachada y en parte con el local Nro. 71; y OESTE: Local Nro. 73; en el que se fijó una duración de UN (1) AÑO, prorrogables Automáticamente por periodos iguales. Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber: El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.
En el caso bajo examen la parte actora según lo expuesto en su petitorio solicitó la Resolución del contrato y consecuentemente se procediera a la entrega libre de personas y cosas del inmueble objeto de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, así como el pago de las costas de la presente demanda, por lo que accionó por vía de Resolución de Contrato, según demanda interpuesta en fecha 10 de Junio de 2014. Ahora bien, es preciso enfatizar que era una carga de la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento, la cual no demostró a tiempo, haber cumplido durante los referidos meses que la parte actora demanda, por lo que resulta procedente declarar con lugar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, toda vez que el contrato estuvo estipulado por el periodo de UN Año (01) años, prorrogables Automáticamente por periodos iguales y la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos pactados contractualmente incurriendo en el supuesto de hecho establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, perdiendo el inquilino el derecho a la prórroga legal, debiendo condenarse en consecuencia al demandado a la entrega libre de personas del referido inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.
Asimismo en relación al cobro de los cánones de arrendamiento dispone el artículo 1616 del Código Civil lo siguiente (…) Por lo que resulta perfectamente acumulable a la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, el cobro de los cánones insolutos. En consecuencia, las pretensiones de la parte actora deben prosperar. Y ASÍ SE DECLARA.
Como quiera que se evidencia que del presente contrato de arrendamiento y del expediente de consignación que cursa ante este Juzgado con motivo de los cánones de arrendamientos consignados por el demandado en su oportunidad por los diferentes meses que aquí se dilucidan y tomando en cuenta que hasta la presente fecha existe consignado la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Cuatrocientos Ochenta y Tres Bolívares con Treinta y Cuatro Céntimos (Bs. 294.483,34,) y visto que este Tribunal considera que la demanda objeto de la presente acción es precedente en derecho, acuerda que la totalidad del suma antes mencionada que reposa en el expediente nro. 715-2014, retirar el monto de lo aquí condenado que en la dispositiva más abajo establecerá, Así se establece (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.

Mediante escrito de informes consignado ante esta Alzada en fecha 15 de octubre de 2015, la representación judicial de la parte demandante alegó -entre otras cosas- lo siguiente:

1. Que el presente contrato de arrendamiento se suscribió a tiempo determinado todo lo cual se denota de la cláusula octava de la convención locativa, máxime sin ninguna de las partes notificó a la otra su voluntad de renovar el citado contrato de arrendamiento por lo que se renovó por periodos de un (1) año cada vez.
2. Que por tal razón se esta ante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y ello fue objeto de un análisis exhaustivo por parte de la magistrada que dicto la sentencia apelada en una magistral interpretación de la norma jurídica y apoyada en jurisprudencia y doctrina.
3. Que debe destacarse que el canon de arrendamiento mensual fue debidamente demostrado en la suma de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.045,62) por concepto de canon de arrendamiento mensual total.
4. Que al arrendatario se le participo de tal circunstancia, es decir, sobre la fijación del canon de arrendamiento, mediante carta de fecha 08 de agosto de 2012.
5. Que en la demanda se esgrimió que el arrendatario ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, dejó de cancelar a la arrendadora las mensualidades correspondientes a los meses de octubre a diciembre del 2012; de enero a diciembre de 2013; y de enero a mayo de 2014; adeudando de esta manera la suma de CIENTO OCHENTA MIL NOVECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 180.912,40) a razón de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.045,62) cada mensualidad.
6. Que la insolvencia por parte del demandado se encuentra probado con la demostración, a su vez, de la existencia de la relación arrendaticia en el contrato de arrendamiento respectivo, ya que en el se establecen las normas que las partes contratantes deben respetar en la relación locativa, esto es; la carga de la prueba que pesa sobre la actora se circunscribe a la prueba de la obligación, lo que está demostrado con el contrato de arrendamiento.
7. Que habiéndose negado que la parte demandada haya pagado los cánones de arrendamiento demandados, esta negación o afirmación hecha en forma negativa, encuentra ubicación en el tiempo y en el espacio, por ser una negación formal o aparente, y en consecuencia, debió ser demostrado por la parte demandad, por el hecho positivo contrario, es decir, la carga probatoria corresponderá a la parte que pretenda desvirtuar la alegación, mediante prueba positiva en contrario que desvirtúe la negación.
8. Que es importante destacar que el alegato esgrimido por la parte demandada en cuanto a que la audiencia oral no fue celebrada en el término exacto, solo es un intento de distraer la atención del órgano de justicia, ya que se puede determinar que luego de que fijara la audiencia oral por auto de fecha 21 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa estuvo muchos días sin despacho, lo que ocasionó que los lapsos procesales se vieran afectados a los efectos de la celebración de la citada audiencia oral.
9. Que cuando un nuevo Juez se encarga de un Tribunal, a tenor de lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, hay que dejar transcurrir tres (3) días de despacho luego del abocamiento del nuevo Juez.
10. Que todas esas circunstancias procesales hay que tenerlas en cuenta y así de la lectura del expediente y del computo de los días de despacho transcurridos, dio exactamente el 01 de julio de 2015, para la celebración de la audiencia oral pero la parte demandada se confundió con el calculo y computo de los días de despacho transcurridos y por ello no acudió a la citada audiencia y en el supuesto negado de su asistencia, no le iba a permitir de ninguna manera desvirtuar la realidad de los hechos ya que no hubiese podido de ninguna manera desvirtuar la naturaleza de determinado del contrato de arrendamiento, ni tampoco hubiera podido demostrar nunca la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
11. Que una ilusa reposición de la causa deseada por la parte demandada seria inoficiosa e inútil y ello esta prohibido por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
12. Que la parte demandada tendría que probar con un computo exacto desde que se fijo la audiencia oral y pública y a través de todos los días sin despacho que estuvo el Tribunal de la causa, que la audiencia oral fue extemporánea, lo cual ya no puede hacer, a menos de que esta Alzada de manera oficiosa así lo ordene.

*Por su parte, la representación judicial del demandado mediante escrito de informes consignado en fecha 15 de octubre de 2015, adujo -entre otras cosas- lo siguiente:

1. Que el día 15 de octubre de 2014, se complementaron las pruebas llevándose a cabo la audiencia preliminar el pasado 21 de octubre de 2014.
2. Que el 27 de octubre de 2014, mediante auto abrió un lapso probatorio de 5 días para que las partes promovieran las pruebas pertinentes.
3. Que el 5 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa se pronunció con respecto a las pruebas promovidas.
4. Que el 21 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa fijó el vigésimo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de la notificación de las partes para que tenga lugar la audiencia oral.
5. Que el 3 de diciembre de 2014, se dio por notificada para que compareciera a la audiencia oral.
6. Que el 18 de diciembre de 2014 el Tribunal de la causa ordenó librar boleta de notificación a la parte demandante.
7. Que el 08 de enero de 2015, la parte demandante se dio por notificada para que compareciera a la audiencia oral.
8. Que desde el 08 de enero del 2015 al 28 de enero de ese mismo año, transcurrieron quince (15) días de despacho y desde el 12 de junio de 2015 al 1º de julio de ese mismo año transcurrieron más de diez (10) días según cómputo del Tribunal de la causa, es decir veinticinco (25) días y no veinte (20) como se hacía saber en el auto dictado por el a-quo, motivo por el cual apeló por haberse celebrado la audiencia el 1º de julio de 2015, extemporáneamente
9. Finalmente, solicitó que se declarara sin lugar la demanda incoada en contra de su representado.

*Ante ello la representación judicial de la parte demandante presentó en fecha 27 de octubre de 2015, escrito de observaciones a los informes presentado por la demandada aduciendo para ello lo siguiente:

1. Que el escrito de informes presentado por la demandada no representa de ninguna manera un escrito de conclusiones valorables, ya que solo se refiere a un resumen inentendible de los actos del proceso, sin ninguna argumentación jurídica que haga viable el petitorio que de manera sorprenderte, hace al final del escrito de informes
2. Que a los fines de insistir en sus argumentos a favor de su representada señaló que el alegato esgrimido por la parte demandante, de que la audiencia oral no fue celebrada en el término exacto, solo es un intento de distraer la atención del órgano de justicia, en el sentido de que si se observa detenidamente el expediente se puede determinar que luego de que fijara la audiencia oral por auto de fecha 21 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa estuvo muchos días sin despacho, lo que ocasionó que los lapsos procesales se vieran afectados a los efectos de la celebración de la citada audiencia oral.
3. Que cuando un nuevo Juez se encarga de un Tribunal, a tenor de lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, hay que dejar transcurrir tres (3) días de despacho luego del abocamiento del nuevo Juez.
4. Que se desprende de manera cierta que los tres días referidos para que las partes ejercieran su derecho de recusar al nuevo juez, no estaban incluidos en el computo los 20 días para la celebración de la audiencia oral, lo que la parte demandada no dijo, ni advirtió del citado auto, ni se percato de manera alguna, sino que solicita un computo a la ligera que no demuestra la extemporaneidad de la citada audiencia porque la causa se encontraba en suspenso y solo después de transcurridos este tres días, la causa continuaba su curso normal y consecuentemente continuó el computo para la celebración de la audiencia oral.
5. Que el citado cómputo de lapsos procesales solicitado por la parte demandada y expedido por el Tribunal de la causa no demuestra de ninguna manera que la audiencia oral se haya celebrado fuera del término de ley.
6. Que todas esas circunstancias procesales hay que tenerlas en cuenta y así de la lectura del expediente y del cómputo de los días de despacho transcurridos, dio exactamente el 01 de julio de 2015, para la celebración de la audiencia oral, pero la parte demandada se confundió con el cálculo y cómputo de los días de despacho transcurridos y por ello, no acudió a la citada audiencia y en el supuesto negado de su asistencia, no le iba a permitir de ninguna manera desvirtuar la realidad de los hechos ya que no hubiese podido de ninguna manera desvirtuar la naturaleza de determinado del contrato de arrendamiento, ni tampoco hubiera podido demostrar nunca la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
7. Que una ilusa reposición de la causa deseada por la parte demandada seria inoficiosa e inútil y ello esta prohibido por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, además la parte demandada tendría que probar con un cómputo exacto desde que se fijo la audiencia oral y pública y a través de todos los días sin despacho que estuvo el Tribunal de la causa, que la audiencia oral fue extemporánea, lo cual ya no puede hacer porque su oportunidad procesal precluyó y porque las pruebas admisibles en segunda instancia no se lo permiten, ya porque las permitidas no fueran solicitadas dentro de los cinco días siguientes a la llegada del expediente al tribunal de la causa o en fin ya porque el acto de informes paso.
8. Finalmente, concluyó solicitando que el presente escrito sea agregado al expediente de la causa y en virtud de las consideraciones expuestas que la apelación ejercida por la parte demandada sea declarada sin lugar en todas y cada una de sus partes.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 17 de julio de 2015; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A. contra el ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZALEZ, ordenándosele a éste último hacer entrega del bien inmueble arrendado libre de bienes y personas, pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre a diciembre del año 2012, pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2013, y de enero a mayo del año 2014, así como los cánones de arrendamiento que se siguieran venciendo hasta que quedara firme la decisión.
Ahora bien, previo a cualquier consideración sobre el fondo del asunto controvertido, quien aquí suscribe estima pertinente dilucidar el alegato esgrimido por la parte actora en el escrito de informes consignado ante esta Alzada, respecto a la supuesta EXTEMPORANEIDAD de la audiencia oral celebrada por el Tribunal de la causa el día 1º de julio del año 2015; y en tal sentido, debe precisarse que de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia lo siguiente: 1º En fecha 21 de noviembre de 2014, el a quo fijó para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones de las partes, la oportunidad para que tuviera lugar la celebración de la audiencia oral de conformidad con lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil; 2º En fecha 03 de diciembre de 2014, se dio por notificada la parte demandada y en fecha 08 enero de 2015, se dio por notificada la parte actora, comenzando a correr al día siguiente el lapso fijado para la audiencia oral; 3º En fecha 13 de febrero de 2015, la abogada FABIOLA TERAN SUAREZ, actuando en su carácter de Jueza Provisoria del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se abocó al conocimiento de la presente causa ordenando la notificación de las partes y dejando constancia que una vez culminado el lapso a que hace referencia el artículo 90 eiusdem, la causa continuaría su curso en el estado en que se encontraba; 4º En fecha 06 de abril de 2015 y 12 de junio de 2015, las partes intervinientes en la presente causa se dieron por notificadas del abocamiento de la referida Jueza, dejándose de esta manera transcurrir los tres (03) días a que hace referencia el artículo 90 de nuestra norma adjetiva; 5º En fecha 1º de julio de 2015, se llevó a cabo la audiencia oral y pública; y 6º En fecha 09 de julio de 2015, el a quo ordenó practicar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurrido desde el día 08 de enero de 2015 hasta 28 de enero de de 2015, y 12 de junio de 2015 hasta el 01 de julio de 2015, ambas fecha inclusive, certificándose lo siguiente: “(…) desde el 08 de Enero (sic) de 2015, hasta 28 de Enero (sic) de 2015, ambas fechas inclusive, transcurrieron QUINCE (15) días de Despacho (sic) los cuales son los siguientes: 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27 y 28 de Enero (sic) 2015; y desde el 12 de Junio (sic) de 2015 hasta el 1 de Julio de 2015, ambas fechas inclusive, transcurrieron DIEZ (10) días de Despacho (sic) los cuales son los siguientes: 12, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 26, 30 de Junio de 2015 y 1 de Julio de 2015 (…)”, en efecto, siendo que de las actas que conforman el presente expediente, especialmente del cómputo supra transcrito el cual riela al folio 99, se desprende que el Tribunal de la causa celebró la respectiva audiencia oral y pública en el lapso legalmente establecido, consecuentemente, debe DESESTIMARSE la defensa en cuestión.- Así se precisa.
Precisado lo anterior y a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto, quien aquí suscribe en primer lugar debe señalar que el presente juicio tuvo lugar a partir de la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que interpusiera la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A., contra el ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ; siendo el caso que dicho contrato fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao en fecha 07 de junio de 2007, e inserto bajo el No. 12, Tomo 108, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 72, ubicado en el sector Planta Alta 1, del Centro Comercial Guatire Plaza, situado en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda. Es el caso que, la representación judicial de la referida sociedad mercantil señaló que el prenombrado en su condición de arrendatario, dejó de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de octubre a diciembre del 2012; de enero a diciembre de 2013; y de enero a mayo de 2014, por lo que solicitó la resolución del mencionado contrato, así como la entrega material del referido inmueble, el pago de la suma de CIENTO OCHENTA MIL NOVECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 180.912,40), a razón de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.045,62) cada mensualidad, correspondiente a los cánones de arrendamiento dejados de cancelar y la cancelación del monto equivalente al canon de arrendamiento mensual por cada mes que ocupe ilegalmente el inmueble, ello por concepto de indemnización sustitutiva de daños y perjuicios.
Es el caso que, a los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar la presente demanda procedió negar que se estuviera en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, en virtud de la cláusula octava del contrato establecía un (01) año fijo contado a partir de día 07 de junio de 2007, prorrogable automáticamente por periodos iguales; por lo que -según su decir- al caso de marras resultaba inaplicable lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así mismo, negó, rechazó y contradijo que su representado haya dejado de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de octubre a diciembre del 2012, de enero a diciembre de 2013, y de enero a mayo de 2014, ya que para la fecha en que fue interpuesta la demanda su representado había depositado el 27 de mayo de 2014, ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, la cantidad de CINCUENTA MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 50.639,30), tal y como constaba de depósito realizado en el banco Bicentenario Cuenta No. 01750115110071786755, consignando igualmente la cantidad de VEINTE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 20.255, 72), solventando de esa manera su deuda.
En tal sentido, vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia y en virtud que la calificación del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende fue un tema debatido por las partes, consecuentemente, quien aquí suscribe estima conveniente precisar que la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamiento en contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Es el caso que, los contratos a tiempo indeterminado vendrían a ser aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato de manera que no sabe, cuanto habrá de durar el mismo; por su parte, los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes han establecido el tiempo de duración de los mismos y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo del contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales, y finalmente, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, son aquellos contratos que no tienen prevista prórroga alguna.
Así las cosas, tomando en consideración lo antes expuesto y en virtud que en la CLÁUSULA OCTAVA del contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, las partes contratantes convinieron textualmente en que: “(…) El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo, contados (Sic) a partir del día 07 de Junio (sic) del 2.007 (sic), prorrogables (Sic) Automáticamente (sic) por períodos iguales (sic) a menos que una de las partes notifique por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, notificándolo por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del presente Contrato de Arrendamiento” (resaltado de esta Alzada); consecuentemente, puede afirmarse que el referido contrato comenzó bajo la forma de un contrato a tiempo determinado, vigente por el periodo de un (01) año, prorrogándose automáticamente por periodos iguales puesto que no se evidencia que las partes hayan suscrito un nuevo contrato o que alguna haya manifestado su voluntad de no prorrogarlo, motivo por el cual puede concluirse que el mismo encuadra dentro de la denominación de los contratos suscritos a TIEMPO DETERMINADO o tiempo fijo renovables automáticamente.- Así se precisa.
De esta manera, establecida la naturaleza de la relación arrendaticia que nos atañe, y en virtud que la presente acción persigue la resolución de un contrato de arrendamiento que recayó sobre un local comercial, quien aquí suscribe puede afirmar que el contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es perfectamente aplicable al caso de marras; pues dicha norma en su artículo 40, prevé que el arrendador puede solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de una acción de desalojo, RESOLUCIÓN DE CONTRATO o cumplimiento de contrato, siempre que se demuestre que el arrendatario dejó de pagar dos cánones de arrendamiento, que destinó el inmueble para usos deshonestos, que ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que cambió el uso del inmueble, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, entre otros, ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
En efecto, siendo que la parte actora pretende la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO de arrendamiento celebrado con el demandado a tiempo determinado y por consiguiente, persigue la desocupación del inmueble arrendado por cuanto –según su decir- el prenombrado en su condición de arrendatario se encuentra insolvente respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre del 2012 a mayo del 2014; consecuentemente, esta Sentenciadora con atención al principio iura novit curia, aforismo que hace alusión a que el Juez conoce del derecho aplicable, considera que tales señalamientos encuadran perfectamente en la causal identificada con la letra “a” del artículo 40 de la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual a grandes rasgos prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos.
Siguiendo con este orden de ideas, debe establecerse que éste tipo de acciones resolutorias constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues de dicha norma se desprende textualmente que:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del Tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio a una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Ahora bien, tomando en consideración todo lo antes expuesto puede determinarse que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente que el contrato jurídicamente exista, que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; en este sentido, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe observa lo siguiente:
1º Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO objeto de la presente acción, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que constituye el documento fundamental de la demanda (inserto al folio 21-28); del cual se desprende que la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A. (aquí demandante) dio en arrendamiento al ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZALEZ (aquí demandado) un bien inmueble de su propiedad, constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con el No. 72, ubicado en el sector Planta Alta 1, del Centro Comercial Guatire Plaza, situado en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, fijándose un canon mensual de UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL CON 00/100 CÈNTIMOS (Bs. 1.944.000,00), el cual en la actualidad corresponde a la cantidad de OCHO MIL SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 8.076,45), más el impuesto al valor agregado tal y como lo establece la Ley, el cual representa la suma de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.045,62), que el arrendatario se comprometió a pagar en mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, ello en el entendido de que la falta de pago de una (01) mensualidad vencida daría derecho al arrendador de solicitar la resolución del contrato, consecuentemente, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de dicha relación arrendaticia, quedando a la vez cumplido el primer requisito requerido para la procedencia de la presente acción resolutoria.- Así se precisa.
2º Con respecto al incumplimiento de las obligaciones contractualmente adquiridas, vale la pena destacar que este es uno de los requisitos de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que la aquí demandante incoó la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que el demandado incumplió con su obligación de pagar los cánones correspondientes a los meses de octubre a diciembre del 2012, de enero a diciembre de 2013, y de enero a mayo de 2014; en efecto, siendo que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios debían en todo caso ser probados por el demandado en su condición de arrendatario tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que la representación de la parte demandada en el curso del juicio se limitó a consignar siete (07) COMPROBANTES DE DEPÓSITO signados con los Nos. 37303994, 37303970, 37303665, 37303703, 37303714, 37303731 y 37303746 (insertos al folio 39-42 y 46-56), emitidos por el Banco Bicentenario en fecha 16 de junio de 2014, 27 de mayo de 2014, 03 de julio de 2014, 11 de agosto de 2014, 17 de septiembre de 2014, 24 de septiembre de 2014 y 14 de octubre de 2014, respectivamente, a favor del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de los cuales se infiere que el prenombrado en su condición de arrendatario realizó los pagos correspondientes a los mencionados cánones de arrendamiento de manera extemporánea, esto es, en contravención con su obligación de pagar los cánones dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, consecuentemente, quien aquí suscribe debe tener por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte del accionado de sus obligaciones, específicamente respecto a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos.- Así se precisa.
3º Por último, con respecto a que la demandante haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que la demandante en su carácter de arrendadora haya de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones contractuales o alguna obligación propia de su condición; al contrario, como se precisó en el particular que antecede, se evidencia que fue el demandado quien dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, razones por las que esta Sentenciadora considera que en el caso de marras se encuentra cumplido el tercer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, referido al cumplimiento por parte del accionante de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.
Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe estima que la misma resulta PROCEDENTE en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil; razón por la que se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso en fecha 07 de junio de 2007, el cual recayó sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 72, ubicado en el Sector Planta Alta 1, del Centro Comercial Guatire Plaza, Guatire, Estado Miranda, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Área de Circulación del Centro Comercial; SUR: Fachada Sur; ESTE: En parte fachada y en parte con el local Nro. 71; y OESTE: Local Nro. 73; y se ORDENA al demandado a realizar la entrega material del referido inmueble, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones de aseo y mantenimiento en que lo recibió.- Así se precisa.
Ahora bien, con respecto a la solicitud realizada por la representación judicial de la parte demandante, referente a que el accionado fuera condenado a “(…) indemnizar a nuestra representada, por el monto equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas, correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2012; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2.013, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO del año 2.014, a razón de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 9.045,62), cada mensualidad correspondiente a cánones de arrendamiento insolutos, lo que nos arroja la suma de CIENTO OCHENTA MIL NOVECIENTOS DOCE BOLIVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 108.912,40). (…)”; quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el presente expediente, considera que a pesar de que el demandado no cumplió con su obligación de pagar los referidos cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, éste después de interpuesta la demanda procedió a realizar una serie de consignaciones arrendaticias ante el mismo Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, tal como se evidencia de los comprobantes de depósitos bancarios cursantes a los folios 39- 42 y 46-56, motivo por el cual el Tribunal de la causa partiendo de una simple operación aritmética deberá DEDUCIR las cantidades pagadas del monto total condenado a pagar, ello una vez que quede definitivamente firme la presente decisión.- Así se establece.
Por último, se evidencia que el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida, específicamente en su particular tercero, precisó lo siguiente: “(…) Se Condena (sic) al demandado al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre (sic) a Diciembre (sic) de 2012; de Enero (sic) de diciembre (sic) de 2013 y de Enero (sic) a Mayo (sic) de 2014, a razón de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 62/100 (Bs. 9.045,62), cada mensualidad, lo cual alcanza un total de CIENTO OCHENTA MIL NOVECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON 40/100 (Bs. 180.912,40) (…). QUINTO: Se condena al demandado al pago de la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL NOVECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON 40/100 (Bs. 180.912,40), por concepto de indemnización sustitutiva de daños y perjuicios, lo cual equivale a los cánones de arrendamientos arriba reclamados, a razón de NUEVE MIL CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 62/100 (Bs. 9.045,62), cada mensualidad. (...)”; en efecto, siendo que el a quo evidentemente incurrió en un exceso al condenar a la parte demandada a pagar dos veces por el mismo concepto (daños y perjuicios), quien aquí suscribe con atención al principio procesal “IURA NOVIT CURIA”, el cual hace referencia a que el Juez dada la majestad del cargo que recae en su persona conoce del derecho incluso del no alegado, lo que le permite observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el Tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión, y a los fines de resguardar el debido proceso, el derecho a la defensa, equidad y la tutela judicial efectiva, derechos éstos que son inherentes a todos los ciudadanos y que deben ser garantizados y protegidos en todo grado y estado del proceso, DEJA SIN EFECTO lo acordado por el Tribunal de la causa en el referido particular.- Así se precisa.
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio NUBIA CASTRO DE HIDALGO, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 17 de julio de 2015; y se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, motivo por el cual se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A. contra el prenombrado, ambos ampliamente identificados en autos, tal como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Así se precisa.

VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio NUBIA CASTRO DE HIDALGO, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 17 de julio de 2015; y se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, motivo por el cual se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A. contra el prenombrado, ambos ampliamente identificados en autos.
SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil INMOBILIARIA, ADMINISTRADORA & CONSULTORA HIGH SQUARE C.A. y el ciudadano SANDY JOSÉ ESAA GONZÁLEZ, ambos ampliamente identificados en autos; autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao en fecha 07 de junio de 2007, e inserto bajo el No. 12, Tomo 108, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
TERCERO: Se ordena al demandado a realizar la ENTREGA MATERIAL del local comercial sobre el cual recayó el mencionado contrato de arrendamiento, el cual se encuentra distinguido con el Nro. 72, ubicado en el Sector Planta Alta 1, (Nivel +5.25) del Centro Comercial Guatire Plaza, Guatire, Estado Miranda, alinderado de la siguiente manera: “NORTE: Área de Circulación del Centro Comercial; SUR: Fachada Sur; ESTE: En parte fachada y en parte con el local Nro. 71; y OESTE: Local Nro. 73”, libre de personas y bienes muebles; así mismo, se CONDENA al demandado a pagar los cánones vencidos desde el mes de octubre del 2012 al mes de mayo de 2014, así como los que se sigan venciendo hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, todo ello en el entendido de que el a quo partiendo de una simple operación aritmética deberá DEDUCIR del monto total condenado, la cantidad que se encuentre depositada a favor de la parte actora en el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 715-2014 (según nomenclatura de ese mismo Tribunal).
CUARTO: Se deja sin efecto lo dispuesto por el Tribunal de la causa en el particular TERCERO del dispositivo de la sentencia recurrida, conforme a las consideraciones expuestas en la presente sentencia.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintinueve (29) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,
ZULAY BRAVO DURAN.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

LEYDIMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.).

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Exp. No. 15-8747