TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. LOS TEQUES

205º y 157º

PARTE ACTORA: Ciudadana ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 17.744.981.
APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: Abogada en ejercicio OMAIRA R. MELÈNDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 73.198.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS de FLORES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.-3.400.689 y V.- 4.811.257, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA No tienen Apoderados Judiciales debidamente constituidos.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N° 20.709
CAPITULO I
SINTESIS DE LA LITIS
Se inició el presente procedimiento en fecha 16 de abril de 2015, mediante el sistema de distribución de causas contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ contra los ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS de FLORES.
Admitida la demanda en fecha 27 de abril de 2015, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS de FLORES, a fin de que dieran contestación a la demanda; librándose las respectivas compulsas de citación en fecha 07 de mayo de 2015; comisionándose para la respectiva citación al Juzgado Distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Abierto el juicio a pruebas el juicio por imperio de Ley, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, consignando al efecto escrito que las contiene; las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 16 de diciembre de 2015 y admitidas en fecha 11 de enero de 2016.
Por auto de fecha 29 de febrero de 2016, se dejó constancia que la presente causa se encontraba en etapa de informes.
En fecha 29 de marzo de 2016, se fijó oportunidad para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN EL PROCESO
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte accionante en su escrito libelar, lo siguiente:
“(…)

• Que en fecha 15 de octubre de 2015, firmó un contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el número 14, Tomo 346 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria con los ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS DE FLORES, venezolanos, mayores de edad, casados, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.400.689, V.-4.811.257, sobre un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número D-17, ubicado en la planta número 1, Edificio Torre D del Conjunto Residencial Trigo Dorado, situado en el lugar denominado anteriormente El Trigo, hoy El Trigo Norte, en Prolongación de la Calle Páez de la Ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda (…), consigna marcado “A” el Contrato de Compra-Venta
• Que a los fines de adquirir el inmueble, solicitó un Crédito Bancario, el cual le fue aprobado por la entidad bancaria Banesco.Banco Universal y una vez aprobado dicho crédito por el Banco en cuestión procedió a elaborar el respectivo documento el cual le fue entregado en fecha 29 de enero de 2015, a los fines de introducirle ante el Registro correspondiente para su otorgamiento y protocolización.
• Que es el caso que “LOS VENDEDORES” FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS DE FLORES, no le entregaron toda la documentación necesaria a “LA COMPRADORA” en el plazo establecido es decir a la firma de la OPCION DE COMPRA VENTA, en fecha 15 de octubre de 2014.
• Que los vendedores no presentaron la Planilla forma 32 del SENIAT, correspondiente al pago del 0,5% del valor de la venta (o pago de Impuesto Sobre la Renta anticipado por parte del VENDEDOR, no entregaron este recaudo a “LA COMPRADORA” y siendo inherente a “LOS VENDEDORES” mal podría “LA COMPRADORA” haberlo suplido, siendo este un requisito indispensable para el otorgamiento del Documento definitivo.
• Que sobre el inmueble objeto de la OPCION DE COMPRA VENTA, pesa una Hipoteca de Primer Grado a favor de la entidad Bancaria CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A (ante la Industrial entidad de Ahorro y Préstamo C.A) actualmente Banesco.Banco Universal, la cual seria liberada y consignado el Documento de Liberación de Hipoteca al momento de la protocolización del documento definitivo de Venta por ante el Registro Público correspondiente.
• Que contratan al ciudadano ANDREA BRAUCCI, titular de la cédula de identidad E-81.171.621, para que gestione el Documento de Liberación de Hipoteca ante dicha Institución Bancaria, siendo entregado el Documento por el representante legal el Dr. JESUS MONTES DE OCA.
• Que igualmente introdujeron dicho Documento de Liberación de Hipoteca ante la Oficina de Registro correspondiente. El gestor Andrea Braucci, se comunica con LOS VENDEDORES, para informarles que la fecha de la firma era el día 9 de febrero de 2015, según consta de planilla Nº de tramite: 229.2015.1.528 de inmediato se comunica con LOS VENDEDORES por teléfono y les informó que el día fijado para el otorgamiento de los documento (de venta y liberación) es el día 9 de febrero de 2015, a partir de las 8:00 a.m., en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
• Que llegado el día hizo acto de presencia ante el Registro, media hora después llega el apoderado del Banco, el ciudadano YHONSON JOSE ROBLES ALBARRAN, en vista que había transcurrido más de 3 horas y “LOS VENDEDORES” no llegaban procedió a llamarlos, no contestaron las llamadas, tampoco se presentaron a la firma.
• Que al día siguiente se comunicó por teléfono con “LOS VENDEDORES”, le informan que no le fue posible asistir a la firma.
• Que al día siguiente, se comunicó por teléfono con “LOS VENDEDORES” y le informan que no le fue posible asistir a la firma ese día, que lo difiriera para el día 13 de febrero, según consta de planilla 229.2015.1.617, emitida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del ESTADO Miranda, procede entonces a avisar a la entidad bancaria, tal situación, y les indicó que la firma se había diferido para el día 13 de febrero de 2015, lo cual fue aceptado por éstos.
• Que el día 13 de febrero de 2015, se presentó al Registro, luego hace acto de presencia el apoderado del Banco a los efectos, el primero para entregar en el acto de la firma, el cheque del crédito a su favor para la adquisición del inmueble, y la segunda, para recibir la correspondiente cancelación de la hipoteca existente a favor del Banco, llegando al Registro a tempranas horas de la mañana, y esperando todo el día, es decir, la hora que cerró el Registro, y los ciudadanos FREDY FLORES e ISABEL MEJIAS DE FLORES, no asistieron al otorgamiento del Documento, sin explicación alguna.
• Que al día siguiente de la fecha pautada para la firma del documento, sin que “LOS VENDEDORES”, hubieran asistido a la misma, concretamente, el día 13 de febrero, realizó interminables llamadas a los propietarios del inmueble, es decir, los vendedores, para que dieran una explicación de las razones por las cuales no asistieron a la firma, siendo infructuosa la gestión, hasta que dos semanas después, logró contactar a los mismos, y éstos le indican de manera alterada y agresiva que no le daba la gana de vender y que para firmar el documento exigía que le pagaran SETECIENTOS MILLONES (Bs. 700.000.000,oo) adicionales a la cantidad que fue convenida entre las partes, y que además, no devolvería el dinero que le fue entregado por concepto de reserva legal.
• Que pasaron sesenta días de la introducción del documento ante el Registro y la firma no se efectúa haciéndole perder la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 14.774,37) por concepto de derecho de Registro, traslado e impuesto municipal.
• Que vendió su apartamento para comprar ese inmueble y habitarlo con su familia, esto le ha ocasionado gastos, tuvo que alquilar un lugar para guardar los muebles, se mudó con su hija a casa de sus padres en una habitación incomoda, que le ha ocasionado estrés, trastorno en su trabajo
• Que los daños y perjuicios causados por “LOS VENDEDORES” a “LA COMPRADORA”, “LOS VENDEDORES”, estaban obligados a vender de manera exclusiva a LA VENDEDORA en el plazo establecido en el contrato de OPCION COMPRAVENTA durante los NOVENTA (90) días hábiles continuos mas TREINTA (30) DE PRORROGA, establecidos en la OPCION DE COMPRAVENTA. En el momento y lugar acordado y no lo hicieron, habiendo transcurrido los CIENTO VEINTE (120) días hábiles continuos sin haber dado cumplimiento a lo pautado en el contrato de OPCION DE COMPRAVENTA, al negarse a firmar la venta definitiva.
• Que “LA COMPRADORA” ROBELYN BEATRIZ PARRA, dio en calidad de arras, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 330.000,00) dando así cumplimiento a lo acordado en la Opción de Compraventa y pago la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 510.000,oo) en calidad de abono al precio de venta”.-

CAPITULO III
MOTIVA
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Estando el Tribunal en su oportunidad para dictar sentencia, pasa de seguidas a dictar el respectivo fallo de la siguiente manera:
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
Consta al folio cuarenta y dos (42) del expediente, auto de fecha quince (15) de octubre de dos mil quince (2015), mediante el cual este Tribunal ordenó agregar a los autos las resultas de la comisión procedente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se puede evidenciar la práctica de la citación de la parte demandada, ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS de FLORES, por el comisionado, siendo que a partir de dicha fecha exclusive comenzó a correr el lapso para la contestación de la demanda; cuyo lapso transcurrió de la siguiente manera: El día 16 de octubre de 2015, se computa como término de la distancia conforme a lo previsto en el artículo 205 del Código de Procedimiento Civil, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 29 y 30 de octubre de 2015 y 02, 03, 04, 06, 09, 10, 11, 12, 13, 16 y 17 de noviembre de 2015. Así se establece.
En consecuencia por cuanto que la parte demandada no compareció ni por sí, ni por medio de Apoderado Judicial alguno, a dar contestación a la demanda, considera quien aquí suscribe lo siguiente:
Establecido lo anterior, y vista la circunstancia de falta de contestación de la demanda, por la accionada, tal como se evidencia de las actas procesales, y por cuanto la presente causa se tramita por el procedimiento ordinario, se debe traer a colación lo estatuido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, dispositivo técnico regulador en el derecho venezolano de la Confesión Ficta que al tenor de la letra reza:
Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.

Esta presunción de confesión rebatible lógicamente en el ámbito probatorio, es doctrinalmente justificable por la consideración de que si es necesario para el actor, acudir ante los organismos judiciales a plantear su pretensión, esta actitud y el cumplimiento de tal requisito por su parte, le da el derecho de exigir del demandado su comparecencia a atender su reclamación, lo que consecuencialmente dará lugar a que si el demandado no atendiere su petición procesalmente obligante, tal actitud privilegia a quien cumple con la norma jurídica y exige su favorecimiento.
La confesión es una declaración de parte contentiva del reconocimiento de un hecho que origina consecuencias jurídicas desfavorables al confesante, y tomándola netamente judicial, en cuanto a sus efectos, como el reconocimiento que hace el interesado de un acto propio, en atención a un asunto jurídico que en alguna manera afecta su patrimonio.
La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir, extemporánea trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medio de prueba admisibles en la ley, enervar la acción del demandante. Siendo oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria: No pudiendo defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que tal y como lo pena el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas.
En consecuencia en un proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación a la demanda, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece en su contra la presunción iuris tantum de la confesión, y vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que la parte demandada promueva alguna que le favorezca, la confesión queda ordenada por la ley como una consecuencia legal, por haberse agotado la oportunidad de probanzas aún en contra de la confesión, ya que establecida la ficción de que la parte demandada confesó los hechos alegados en el libelo de la demanda, le corresponde probar aquello que enerve la acción de la parte actora o que desvirtúe su propia confesión de los hechos libelados.
En lo que respecta a la confesión ficta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 04 de junio de 2000 (Caso: Yhajaira López contra Carlos Alberto López y otros) en el Expediente Nro. 99-458, estableció:

“(...) La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte, y por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que-tal como lo pena el mentado artículo 362-, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado son limitadas...”

Por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 29 de agosto de 2003, expediente Nro. 03-0209 con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, asentó sobre la confesión ficta el siguiente criterio:

“(...) Por otra parte, y a fin de enfatizar lo esgrimido se observa que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala:
(...)
Normativa ésta, de la cual se desprende que para la procedencia de la confesión ficta se necesita que: 1) el demandado no dé contestación a la demanda; 2) la demanda no sea contraria a derecho; y 3) no prueba nada que le favorezca.
En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.
En tal sentido, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.
Sin embargo, al tratarse de una distribución legal de la carga de la prueba, el demandante deberá estar pendiente de que puede subvertirse esta situación de carga en cabeza del demandado, y por eso la parte actora debe promover pruebas, debido a que, si el demandado que no contestó ofrece pruebas y prueba algo que le favorezca, le reinvierte la carga al actor y entonces ese actor se quedaría sin pruebas ante esa situación, pudiendo terminar perdiendo el juicio, porque él no probó y a él le correspondía la carga cuando se le reinvirtió.
Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca.
Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por la ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.
Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción).
Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.
En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.
En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha vendió señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.
Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.
Siendo así, cuando el demandado va a probar algo que lo favorezca en el sentido de demostrar la inexistencia de los hechos que narró el actor, no requerirá plena prueba, siéndole suficiente en consecuencia las dudas, en razón de que, lo que exige la ley es probar algo. Eso tiene que ver con la ficción (la confesión), la cual no puede ocultar la realidad. Si se está ante una futura ficción, la sola duda a favor de la realidad ya tiene que eliminarla. Debido a que el proceso persigue que el valor de la justicia se aplique, por cuanto el fallo lo que busca es hacer justicia, no puede hacerla si se funda en ficciones y no en la realidad...

De allí entonces, y sobre de la base de las citadas sentencias, es necesario analizar en el caso de autos los requisitos exigidos a los fines de verificar si efectivamente se configuró la confesión ficta, así tenemos:
En cuanto a la falta de contestación de la demanda, este Tribunal observa que citados como quedaron los codemandados, ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTÌNEZ e ISABEL MEJIAS de FLORES, éstos en su oportunidad legal correspondiente, no comparecieron ni por sí, ni por medio de Apoderado Judicial alguno, configurándose en este caso el primer supuesto para que se declare la confesión ficta.
En cuanto al segundo supuesto de que la parte demandada no promovió prueba alguna que le favoreciera en la etapa procesal correspondiente, como era el comprendido dentro del lapso de quince días de despacho siguientes al vencimiento del lapso de contestación, tal y como lo prevé el articulo 388 eiusdem, al respecto este Tribunal observa: Que de las actas que conforman el presente expediente no se evidencia que dentro del referido lapso, la parte demandada haya promovido prueba alguna que le favoreciera, configurándose en este sentido el segundo supuesto para la procedencia de la confesión a que se refiere el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la condición de que la petición de la actora no sea contraria a derecho, pasa el Tribunal de seguidas al análisis de la petición de la parte accionante, a cuyo efecto debe examinarse los medios probatorios que sirven de apoyo para ejercer la presente acción, ya que la pretensión del demandante no es contraria a derecho, observándose al respecto, que a pesar de que la demandada no aportó pruebas en la oportunidad procesal correspondiente, no puede dejarse de observar que:
La parte accionante en su oportunidad legal correspondiente trajo a los autos lo siguientes medios probatorios:
DOCUMENTALES: Contentivas de:
Primero.-(F. 15 al 21) Marcado con la letra “A” Original de Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 15 de octubre de 2015, el cual quedó anotado bajo el número 14, Tomo 346 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo; celebrado entre los ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJÍAS DE FLORES - en su carácter de VENDEDORES y la ciudadana ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ - en su carácter de COMPRADORA, bajos los siguientes términos y condiciones:

“PRIMERA: LOS VENDEDORES, se comprometen formalmente a vender a LA COMPRADORA, y ésta a su vez acepta la venta en las condiciones en que se encuentra, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número D-17, ubicado en la planta número uno (1) del Edificio “Torre D” del Conjunto Residencial Trigo Dorado, situado en el lugar denominado anteriormente “El Trigo” y hoy “El Trigo norte”, en la prolongación de la Calle Páez de la ciudad de Los Teques, distrito Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Le corresponde el Número Catastral 23928. Tiene una superficie de Setenta y Siete Metros Cuadrados (77,00 Mts2) comprendido dentro de los linderos y medidas que señala el Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el día 16 de Diciembre del año 1982, bajo el Nº 50, Tomo 21, Protocolo Primero (1º) y el Documento de condominio de la primera etapa del “Conjunto Residencial Trigo Dorado” integrado por dos (2” edificios denominados torres “C y D” respectivamente el cual fue protocolizado en la ya citada Oficina de Registro, el día 16 de Diciembre del año 1982, bajo el Nº 1, Tomo 22, Protocolo Primero (1º) y su Aclaratoria protocolizada en la Oficina Subalterna del Distrito Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el día 24 de Marzo del año 1983, bajo el Nº 6, Tomo 22, Protocolo Primero (1º). A dicho Apartamento le corresponden sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio según consta en el mencionado Documento de Condominio, de Un Entero con Quinientas Cincuenta y Cuatro Diez Milésimas por ciento (1,0554%) de los bienes comunes y en los derechos y obligaciones inherentes a la conservación y administración del área de vivienda y un porcentaje de Condominio general y/o derechos y obligaciones sobre las cosas comunes generales del conjunto de Cero Entero con Dos Mil Cuatrocientas Setenta Diezmilésimas por ciento (0.2470%). El inmueble consta de dos (2) dormitorios, dos (2) baños, balcón, estar-comedor y cocina-lavadero. Al mencionado inmueble le corresponde el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento. El inmueble para vivienda objeto de esta negociación se encuentra alinderado así: NORTE: Con el apartamento D-16 y fachada Norte; SUR: Con el apartamento D-18 y escaleras; ESTE: Con el apartamento D-16 y área de circulación; y OESTE: Con fachada Oeste. SEGUNDA: LOS VENDEDORES dejan constancia expresa que dicho inmueble, nada adeuda por Impuesto Nacional, Municipal, ni por ningún otro concepto y sobre el pesa una Hipoteca de Primer Grado a favor de la entidad bancaria “CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A” (antes la industrial entidad de ahorro y préstamo C.A) y actualmente Banesco Banco Universal, la cual será liberada y consignado el documento de liberación de hipoteca al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante el registro público correspondiente. Dicho inmueble le pertenece a LOS VENDEDORES, por haberlo adquirido en fecha 26 de Noviembre del año 1992, por ante Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, quedando inscrito bajo el Nº 1, Protocolo Primero, Tomo 12, Trimestre en Curso. TERCERA: El precio pactado para la venta es por la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) que LA COMPRADORA se compromete a pagar en la forma siguiente: TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXCATOS (Bs. 330.000,00) mediante dos (2) Cheques de Gerencia, el primero del banco Banesco, Banco Universal, identificado con el Nº 00025658, número de cuenta 01340364372120210001, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00), y se segundo Cheque del banco Banesco, Banco Universal, identificado con el Nº 00026106, número de cuenta 01340364372120210001, por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 130.000,00) ambos cheques por concepto de reserva del inmueble al momento de la autenticación de este documento, a nombre de FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ, ya identificado, quien declara recibirlo en este acto a su entera y cabal satisfacción, para garantizar la operación sobre el referido inmueble y el saldo deudor, el cual equivale a la cantidad de SETECIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 770.000,00), los cancelara LA COMPRADORA a LOS VENDEDORES, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público correspondiente. CUARTA: El plazo de la presente Opción de Compra-venta será de Noventa (90) días continuos más treinta (30) de prórroga, contados a partir de la autenticación de este documento esto no interfiere para que LA COMPRADORA, antes del vencimiento del plazo anteriormente señalado, pudiera cancelar el saldo restante a LOS VENDEDORES, ante tal circunstancia se le comunicará con antelación a LOS VENDEDORES, comprometiéndose con este acto LOS VENDEDORES a facilitar en la brevedad posible a LA COMPRADORA toda la documentación requerida, entre ellos Solvencia de Derecho de frente y Cédula Catastral del inmueble. QUINTA: Se fija como CLAUSULA PENAL, que si por causas imputables a LA COMPRADORA no se realizare la venta LOS VENDEDORES podrán retener para si el diez por ciento (10%), es decir la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 33.000,00) del dinero dado en garantía, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 330.000,00) y devolver a LA COMPRADORA la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 297.000,00) sin necesidad de recurrir a la vía judicial, todo ello como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de LA COMPRADORA. Si las causas por las cuales no se llegase a celebrar la venta fueran imputables a LOS VENDEDORES, éstos deberán devolver la cantidad recibida en garantía, es decir, TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 330.000,00), como indemnización por daños y perjuicios causados a LA COMPRADORA, por su incumplimiento, estableciéndose que dicho monto debe ser devuelto el mismo día en que LOS VENDEDORES desistan de la venta. Ambas partes convienen que la cantidad antes señalada constituye el máximo de la indemnización que puedan reclamarse mutuamente. SEXTA: Para todos los efectos y consecuencias de esta Opción de Compra-Venta, se elige como único domicilio especial a la Ciudad de Los Teques, excluyente de cualquier otro a cuyos tribunales declaran someterse…”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 15 de octubre de 2014, las partes intervinientes en el proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número D-17, ubicado en la planta número uno (1) del Edificio “Torre D” del Conjunto Residencial Trigo Dorado, situado en el lugar denominado anteriormente “El Trigo” y hoy “El Trigo Norte”, en la prolongación de la Calle Páez de la ciudad de Los Teques, Distrito Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; ello por la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,oo), de los cuales la FUTURA COMPRADORA, ciudadana ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ - pagó TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,oo); quedando por cancelar la cantidad de SETECIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 770.000,oo) los cuales serian cancelados al momento de la Protocolización del documento definitivo de la venta; cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la autenticación del documento; evidenciándose asimismo de dicho contrato que las partes establecieron en la Cláusula Segunda que el bien inmueble objeto de venta nada adeudaba por Impuesto Nacional, Municipal, ni por ningún otro concepto y que sobre él pesa una Hipoteca de Primer Grado; la cual seria liberada y consignado el documento de liberación al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Asimismo en la cláusula cuarta del referido contrato LOS VENDEDORES se comprometieron a facilitar a LA COMPRADORA toda la documentación requerida, entre ellas la Solvencia de Derecho de frente y Cédula Catastral del inmueble. Así se precisa.
Segundo.- (F. 22 y 23) Marcado con la letra “B” Original de Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre los ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJÍAS DE FLORES - en su carácter de VENDEDORES y la ciudadana ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ - en su carácter de COMPRADORA, mediante el cual se evidencia que la hoy demandante, ciudadana ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ, canceló al codemandado, ciudadano FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ, en calidad de reserva del inmueble la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) y siendo que dicha documental no fue desconocida por la parte a quien le fue opuesta, este Tribunal la valora tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
Tercero.- (F. 24 al 26) Marcado con la letra “C” Constancia de Recepción expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 09 de febrero de 2015, de la cual se desprende textualmente que: “(…) Presentante: ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Venta con Valor Estimado y Hipoteca 1er Grado. Fecha de Otorgamiento Lunes 09 de febrero de 2015. Sin Traslado. Recaudos entregados: Certificado de Solvencia Municipal, Timbres Fiscales con un valor equivalente a Bs. 25,00, Cédula Catastral, Registro de Vivienda Principal, Comprobante Bancario, Planilla de Pagos Municipales y Copia de Cheque. (…)”. Ahora bien, en vista de que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la demandante, ciudadana ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ, compareció en fecha 09 de febrero de 2015, por ante la referida oficina registral, a los fines de proceder a la protocolización del documento definitivo de venta devenido de la opción objeto del presente proceso; con el respectivo pago de los derechos arancelarios y así se decide.
Cuarto.- (F. 27) Marcado con la letra “D” Constancia de Recepción expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 13 de febrero de 2015, de la cual se desprende textualmente que: “(…) Presentante: ANDREA BRAUCCI (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Cancelación de Hipoteca de 1er Grado. Fecha de Otorgamiento Viernes 13 de febrero de 2015. Sin Traslado. Recaudos entregados: Timbres Fiscales con un valor equivalente a Bs. 5,00, Cédula Catastral y Comprobante Bancario (…)”. Ahora bien, si bien es cierto dicha documental constituye documento público, no es menos cierto que dicho ciudadano (el presentante) ANDREA BAUCCI no es parte en el proceso, razón por la cual este Tribunal lo desecha del mismo y así se decide y así se decide.
Quinto.- (F. 28 al 30) Marcado “D” Original de Documento de Liberación de Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado visado por el abogado JESUS MONTES DE OCA, a través del cual la entidad bancaria BANESCO. BANCO UNIVERSAL C.A., y los hoy demandados, ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS DE FLORES, pretendían la liberación de la referida garantía hipotecaria que pesa sobre el bien inmueble objeto de litigio; cuya documental observa este Juzgado no aparece suscrito por persona alguna, razón por la cual la desecha del proceso por carecer de valor probatorio y así se decide.
Sexto.- (F. 31) Marcado con la letra “F” Copia Simple de Cheque de Gerencia número 00026199, emitido por el Banco Banesco. Banco Universal contra la cuenta cliente No. 01340364372120210001, y pagadero a la orden del ciudadano FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ por la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 510.000.000,oo), en fecha 21 de enero de 2015. Ahora bien, en vista que la reproducción fotostática del instrumento privado en cuestión no fue desconocida en el juicio; consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de que ciertamente la parte actora pagó la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 510.000.000,oo) al demandado, tal y como fue aceptado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, y reconocido en el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio.- Así se precisa.
PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara a Banesco. Banco universal, a los fines de que dicho organismo informara a este Tribunal lo siguiente: a) La fecha en que le fue aprobado el Crédito y b) Si el monto del Crédito aprobado a “LA COMPRADORA” EROBELIN BEATRIZ PARRA MENDEZ, es la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 260.000,00). En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 115) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) Préstamo Hipotecario Recursos FAOV Nro. 1845464. Otorgado en fecha 16-05-2012, cancelado en fecha 23-01-2015, Monto aprobado Bs. 109.755,00. Status Cancelado”; cuya información no demuestra los particulares promovidos por la accionada, razón por la cual esta sentenciadora lo desecha del proceso y así se decide.
PRUEBA TESTIMONIAL: De los ciudadanos ANDREA BRAUCCI, JOSE JAVIER MORA, RUTH GOMEZ, cuyas deposiciones fueron declarados desiertos, razón por la cual este Tribunal nada tiene que valorar al respecto y así se deja establecido.
En consecuencia analizado como fue por quien aquí sentencia el acervo probatorio traído a los autos por la parte actora, a los fines de demostrar los alegatos esgrimidos en su demanda y que hacen que la presente demanda no sea contraria a derecho, este Tribunal observa:
En el presente proceso la parte accionante, ciudadana ROBELIN BEATRIZ PARRA MENDEZ, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a los ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS DE FLORES; sosteniendo para ello, que en fecha 15 de octubre de 2015, celebró en carácter de futura compradora un contrato de opción de compra venta con la demandada (quien actúo como propietaria del bien y futura vendedora), el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número D-17, ubicado en la planta número 1, Edificio Torre D del Conjunto Residencial Trigo Dorado, situado en el lugar denominado anteriormente El Trigo, hoy El Trigo Norte en Prolongación de la Calle Páez de la Ciudad de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda; dejando constancia en dicho contrato que sobre el referido inmueble pesa una hipoteca de primer grado. Asimismo señaló que en dicho contrato se acordó que el precio de la venta era de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.100.000,oo), de los cuales canceló la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 840.000,00) quedando por cancelar al momento de protocolizar el documento de venta definitivo la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 260.000,00). Que el lapso de duración de la referida opción era de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos a partir de la fecha de la firma y autenticación del referido contrato, para lo cual tramitó ante el Banco Banesco. Banco Universal un crédito hipotecario el cual fue aprobado dentro del lapso establecido; sin embargo una vez aprobado dicho crédito la venta definitiva no pudo protocolizarse pues la demandada no compareció ante la Oficina registral respectiva en las oportunidades fijadas para ello; razón por la cual procede a demanda el cumplimiento del contrato, a los fines de que se materialice la venta definitiva del inmueble ut supra descrito.
Así las cosas, en vista de que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente este Tribunal señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia, lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Dicho esto tenemos que con relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 15 de octubre de 2015, anotado bajo el número 14, Tomo 346 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda (F. 15 al 21), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; pudiéndose constatar que a través del mismo los ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISBAEL MEJIAS de FLORES - en su carácter de “FUTUROS VENDEDORES” - se comprometieron a venderle a la ciudadana ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ –“FUTURA COMPRADORA” - el inmueble identificado anteriormente, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad restante del precio pactado dentro de los noventa días siguientes contados a partir de la firma de la opción, más treinta días continuos de prorroga. Así se deja establecido.
De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual y así se decide.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 fe marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:

“(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la supuesta incomparecencia del demandado -en su condición de propietario y futuro vendedor- a la oficina registral correspondiente en la oportunidad fijada para la protocolización del documento definitivo de venta; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, y en vista que la parte demandante consignó e hizo valer las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE OPCION DE COMPRA VENTA (inserto a los folios 15 al 21) debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de octubre de 2015; CONSTANCIA DE RECEPCION (cursante al folio 24) expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 09 de febrero de 2015, de la cual se desprende que fijó como fecha del otorgamiento el Lunes 09 de febrero de 2015; COPIA SIMPLE DE CHEQUE DE GERENCIA (Folio 31) número 00026199, emitido por el Banco Banesco. Banco Universal contra la cuenta cliente No. 01340364372120210001, y pagadero a la orden del ciudadano FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ por la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 510.000.000,oo), en fecha 21 de enero de 2015; en consecuencia quien aquí suscribe puede concluir que el hecho arriba referido quedó suficientemente probado en autos y así se precisa.
En este sentido, siendo que fijada la oportunidad para proceder a la firma del documento definitivo de venta, esto es, 09 de febrero de 2015, la parte demandada no compareció ante la Oficina registral respectiva, así pues en el caso de marras la demora en finiquitar la venta no le es imputable a la hoy accionante, pues evidentemente ésta efectúo todas las gestiones pertinentes, cumplió con todas las obligaciones contractuales e incluso tramitó tempestivamente el crédito hipotecario (el cual fue aprobado oportunamente por la entidad bancaria encargada); considerando esta jurisdicente que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, no alcanzó su fin por cuanto la demandada incumplió con su obligación de vender. Así se precisa.
En consecuencia este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante un razonamiento lógico y critico que los demandados, ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS de FLORES, en su carácter de futuros vendedores, incumplieron con su obligación de vender, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso se cumple con el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de de contrato. Así se establece.
Así las cosas, partiendo de los argumentos esgrimidos en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana ROBELIN BEATRIZ PARRA MENDEZ contra los ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS de FLORES; ambas partes identificadas en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo, y en consecuencia se ORDENA a la demandada a vender a la parte actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por un (01) apartamento distinguido con el número D-17, ubicado en la planta número 1, Edificio Torre D del Conjunto Residencial Trigo Dorado, situado en el lugar denominado anteriormente El Trigo, hoy El Trigo Norte en Prolongación de la Calle Páez de la Ciudad de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda; el cual se encuentra alinderado así: NORTE: Con el apartamento D-16 y fachada Norte; SUR: Con el apartamento D-18 y escaleras; ESTE: Con el apartamento D-16 y área de circulación y OESTE: Con fachada Oeste, ello conforme con lo previsto en el referido contrato; asimismo deberá la demandante, pagar el saldo restante, esto es la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,oo); y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de titulo de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada para su registro.
CAPITULO V
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana ROBELYN YN BEATRIZ PARRA MENDEZ contra los ciudadanos FREDY ENCARNACIÒN FLORES MARTINEZ e ISABEL MEJIAS de FLORES, todos plenamente identificadas en autos, en consecuencia se ORDENA a la demandada a vender a la accionante el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 15 de octubre de 2015 por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 14, Tomo 346 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número D-17, ubicado en la planta número 1, Edificio Torre D del Conjunto Residencial Trigo Dorado, situado en el lugar denominado anteriormente El Trigo, hoy El Trigo Norte en Prolongación de la Calle Páez de la Ciudad de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda; ello conforme con lo previsto en el referido contrato, y asimismo se ORDENA a la parte actora, ciudadana ROBELYN BEATRIZ PARRA MENDEZ, pagar el saldo restante, esto es la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 260.000,oo); y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de titulo de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada para su registro.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.
Por haber sido dictado el presente fallo fuera de lapso, se ordena notificar a las partes.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los veintiocho (28) días del mes de Julio de dos mil dieciséis (2016).Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. LILIANA GONZÀLEZ.

LA SECRETARIA,

ABG. BEYRAM DIAZ MARTINEZ
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 pm), previa formalidades de ley.

LA SECRETARIA,

Exp Nro. 20.709
LG/BD/Jenny