TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Expediente Nº 3.244
Trata el presente juicio de la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA accionara el ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.089.585; en contra de los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad V-12.971.228 y V-15.156.127.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ZOILA EGLEÉ LÓPEZ RODRÍGUEZ y GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-5.029.456 y V-9.130.506, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 105.038 y 39.247.

APODERADA DE LOS DEMANDADOS: Abogada CARMEN YORLEY ESCALANTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.644.701, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 167.415.

DECISIÓN APELADA:

Conoce este Tribunal Superior del presente expediente en virtud del RECURSO DE APELACIÓN que interpusiera el abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO el 25 de noviembre de 2015 contra la sentencia dictada el 16 de noviembre de 2015 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el N° 44, que declaró: 1) SIN LUGAR LA ACCIÓN QUE POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA INTERPUSIERA EL CIUDADANO MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, EN CONTRA DE LOS CIUDADANOS PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS Y MARÍA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ; 2) PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA QUE INSTAURARON LOS CIUDADANOS PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS Y MARÍA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ, EN CONTRA DE MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA; 3) RESUELTO EL VINCULO JURÍDICO ENTRE LAS PARTES INTERVINIENTES EN EL PRESENTE JUICIO; 4) UNA VEZ QUEDE FIRME LA PRESENTE DECISIÓN, SE ORDENÓ A LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE DENTRO DEL PLAZO DE QUINCE (15) DÍAS DE DESPACHO LA DEVOLUCIÓN A LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA, LA SUMA DE CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), CORRESPONDIENTE A LA CANTIDAD RECIBIDA EN FECHA 10 DE JULIO DEL 2012 Y CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), QUE FUERON RECIBIDOS EN TRES PAGOS: VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,00), Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), CANTIDADES RECIBIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE DE MANERA EXTEMPORÁNEA, A FIN DE EVITAR UN ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA; 5) NO HUBO CONDENATORIA EN COSTAS, POR NO HABER RESULTADO TOTALMENTE VENCIDA NINGUNA DE LAS PARTES.

I
ANTECEDENTES DEL CASO Y RELACIÓN DE LA CAUSA

De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente consta:
En fecha 22 de septiembre de 2.014 fue presentado libelo de demanda para su distribución (folios 1 al 11). Los anexos fueron presentados en fecha 25 de septiembre de 2.014 y corren a los folios 12 al 27.
Por auto de fecha 30 de septiembre de 2.014 el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenó el emplazamiento de los demandados ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS Y MARÍA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ; y decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión, el cual mide 124,50 metros, ubicado en Peribeca Aldea Salom Vía El Topón, Municipio Independencia del estado Táchira (folios 28 al 30).
En fecha 7 de octubre de 2014 el ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, otorgó poder apud acta a los abogados ZOILA EGLEÉ LÓPEZ RODRÍGUEZ y GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO (folio 31).
En fecha 4 de mayo de 2015 los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ, otorgaron poder apud acta a la abogada CARMEN YORLEY ESCALANTE (folio 80 y vuelto).
El 07 de mayo de 2015, los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNÁNDA RONDON SUÁREZ asistidos de abogada, dieron contestación a la demanda y reconvinieron en el mismo (folios 83 al 93); junto con anexos desde el folio 94 al 101.
El 12 de mayo de 2015 el a quo admitió la reconvención (folio 102).
El ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, asistido de abogado dio contestación a la reconvención interpuesta en su contra en fecha 29 de septiembre de 2015 (folios 104 al 106).
La abogada CARMEN YORLEY ESCALANTE, presentó escrito de promoción de pruebas el 5 de agosto de 2015 (folios 108 al 113). Y en fecha 12 de agosto de 2015 el ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, hizo lo propio (folios 116 al 119; junto con anexos a los folios 120 al 135. A los folios 107 y 136 corren autos del tribunal a quo sobre la admisión de las pruebas.
El Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó la sentencia hoy apelada y que ya fue relacionada ab initio (folios 194 al 208).
Por diligencia del 25 de noviembre de 2.015 el co-apoderado judicial de la parte actora abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO apeló de la anterior decisión (folio 209). Por auto de fecha 26 de noviembre de 2.015 el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folio 210).
En fecha 7 de diciembre de 2.015 este Juzgado Superior recibió previa distribución el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente e inventariándolo bajo el N° 3.244 (folio 212).
El abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, presentó escrito de informes por ante esta Alzada el 28 de enero de 2016 (folios 213 al 217).
Riela anexo al presente expediente un Cuaderno de Medidas constante de cuatro (4) folios útiles.
II
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN
La parte actora en su escrito de la demanda expuso:
“…En fecha 10 de agosto de 2012, celebré con los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ…, un contrato de opción de compra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
En el referido contrato se estableció –CLAUSULA 1- que los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ, en su condición de oferente vendedores, me venderían un lote de terreno sin cultivos que forman parte de uno de mayor extensión, el cual mide ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (124,50 Mts2), ubicado en Peribeca, Aldea Salom, vía el Topón, Municipio Independencia, el cual posee los siguientes linderos: NORTE: con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts); ESTE; Con propiedad de los vendedores, mide trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 mts); OESTE: Con propiedad de los vendedores, mide catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts); y SUR: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts). Así mismo se estableció –CLAUSULA 2- que el valor del inmueble objeto del contrato es por el precio de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que pagaría de la siguiente manera: la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00) al momento de la firma del contrato y, el saldo restante, es decir la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato.
Ahora bien, ciudadano Juez, en el documento de opción a compra aparece mencionado el cheque N° 45220130 de la cuenta corriente N° 0175-0251-41-1000285977 del Banco Bicentenario Banco Universal, emitido en fecha 10 de julio de 2012, por la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000,00), dicho cheque fue extraviado, por lo que fue sustituido por el Cheque N° 27710138, de mi cuenta corriente N° 0175-0251-41-1000285977 del Banco Bicentenario Banco Universal, a favor de los vendedores PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ, por la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs.55.000,00).
Para el día 14 de noviembre de 2012, el ciudadano PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS me solicita que le anticipe la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00) para resolver un pago de la nómina en la empresa, a lo cual accedí entregándole el cheque N° 15960158, de mi cuenta corriente N° 0175-0251-41-1000285977 del Banco Bicentenario Banco Universal, así mismo en fecha 07 de diciembre de 2012 nuevamente me solicita un adelanto de lo adeudado, y esta vez le hago entrega del cheque N° 67230160, de mi cuenta corriente N° 0175-0251-41-1000285977 del Banco Bicentenario Banco Universal, por la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00). Como se puede observar, a los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ, en su condición de oferentes vendedores, les hice entrega de casi la totalidad del precio convenido, la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 94.000,00), el 94% del valor del terreno, y sin embargo para esa fecha no habían realizado ningún trámite relacionado con el traspaso del lote de terreno objeto del contrato. Así las cosas, convinimos en que el saldo restante, es decir la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) se los pagaría cuando se protocolizara el documento definitivo de venta tal como lo establece el contrato y así quedó convenido. Fue pasando el tiempo, y para el mes de Agosto de 2013 me encontraba trabajando en la población de Timotes, Estado Mérida, cuando el ciudadano PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS me comunica que necesitaba los seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) restantes, a lo que le respondí que no podía solucionarle en razón de que en el sitio donde me encontraba no había servicio de Internet para hacerle la transferencia, pero ante la insistencia del dinero me comuniqué con mi esposa y le pedí que le transfiriera a la cuenta de PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS del Banco Bicentenario Banco Universal, los seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), transferencia bancaria que realizó mi esposa EDDY REBECA REDONDO MÉNDEZ…, con el Nro. TR/OB 91654676, de su cuenta corriente Nro. 0108-0104-41-0100120882 del Banco Provincial en fecha 04 de Julio del 2013 y sin embargo ciudadano Juez no habían realizado aún ningún trámite relacionado con la protocolización de la venta del terreno….
… Pasado un tiempo y en razón de que los oferentes vendedores no me informaban sobre el trámite para el traspaso del lote de terreno, decidí ir a la oficina del Registro Inmobiliario de Capacho, donde me informaron cuales eran los documentos que debía presentar para poder registrar la compra del lote de terreno; entonces para el día 21 de abril de 2014 me comuniqué con la ciudadana MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ para solicitarle que me entregara el documento de venta, la notificación al Seniat de la venta del terreno, cédula catastral del terreno, solvencia municipal, copia de los Rif y cédulas de los vendedores, para así poder cumplir todos los requisitos y firmar en el registro el documento de la compra del terreno. La ciudadana MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ me respondió que al día siguiente me dirigiera a su oficia para buscar estos documentos, efectivamente me dirigí al día siguiente pero solo me entregó el documento de venta y copia de los Rif de ambos vendedores faltando la notificación del SENIAT, cédula catastral y solvencia municipal, manifestándome que no tenía tiempo para tramitar dichos documentos….
… Ciudadano Juez, ha transcurrido más de un (1) año desde que le hice el último pago del precio total del lote de terreno y no ha sido posible que los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ, me hagan el traspaso del lote de terreno objeto del contrato de opción de compra a pesar de haber pagado la totalidad del precio convenido….
… Con fundamento en lo expuesto anteriormente en este escrito, acudo a su competente autoridad para DEMANDAR, como en efecto DEMANDO a los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ…, en su condición de propietarios del inmueble consistente en un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión, el cual mide ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (124,50 mts2)., ubicado en Peribeca, Aldea Salom, vía El Topón, Municipio Independencia…, para que convengan en:
Primero: Formalizar la Venta por ante el Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del Estado Táchira, y se obliguen al saneamiento de Ley, libre de todo gravamen y pasivos y en consecuencia el traspaso de la plena propiedad a mi nombre del inmueble consistente en un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión, el cual mide ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros (124,50 mts2), ubicado en Peribeca, Aldea Salom, vía El Topón, Municipio Independencia, Estado Táchira…”.

III
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Arguyó la parte demandada PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ que:
“… Es el caso ciudadano Juez, es cierto y convengo que el día 10 de agosto de 2012, celebramos contrato de opción a compra y venta cuyo cumplimiento se demanda, con el ciudadano ARROYO PRADA MANUEL ALEJANDRO, parte actora, esto a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera inserto bajo el N° 10 TOMO 225 de fecha 10 de agosto de 2012, consistiendo la oferta de venta de un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión…. Así mismo reconocemos que el día de la firma de dicho documento recibimos la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00) por concepto de ARRAS.
… A.- Rechazamos, negamos y contradecimos en cuanto se refiere: la parte accionante, señala que el día 14 de noviembre de 2012, el ciudadano PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS le solicita que le anticipe la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,00) para resolver un pago de nómina en la empresa, a lo cual dice que accedió a través de un cheque N° 15960158, a nombre de PABLO ALFREDO ANGARITA y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ, así mismo señala que en fecha 07 de diciembre de 2012 nuevamente el ciudadano Pablo Angarita solicita un adelanto de lo adeudado, y esta vez lo paga con un cheque N° 67230160, a nombre de PABLO ALFREDO ANGARITA y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), siendo falso de toda falsedad lo antes alegado por la parte actora por cuanto si bien es cierto, que en la negociación se realizó una opción a compra venta en donde se dejaron asentadas las obligaciones de ambas partes, en ningún momento se colocó de manifiesto ningún pago fuera de lo aceptado y firmado en el instrumento autenticado.
Negamos, rechazamos y contradecimos, cuando el accionante señala, que presuntamente en fecha 04 de julio de 2013, su esposa de nombre EDDY REBECA REDONDO MENDEZ, realizó una transferencia a la cuenta corriente N° 0108-0104-41-0100120882 del Banco Provincial a la cuenta del ciudadano PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS por la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (6.000,00Bs), por concepto de pago solicitado, es de acotar que el documento de opción a compra venta fue muy radical al dejar por sentado cada obligación, mas sin embargo desconocemos cualquier otro pago, primeramente, por cuanto en los registros bancarios de la cuenta antes indicada no existe tal transacción y segundo porque ya para esa fecha había expirado la vigencia del contrato de opción a compra venta por lo tanto no había autorización ni requerimiento alguno de pago.
… Así mismo se fijó el plazo de duración del presente contrato para su cumplimiento el cual se estableció en la CLAUSULA 3: El plazo del presente Contrato de “opción de compra”, será de 90 días continuos más 30 días de prórroga, contados estos a partir de la firma de este documento de Opción de Compra, debiendo las partes firmar el documento definitivo de compraventa en dicho plazo.
Con relación a lo antes expuesto, procedemos a ratificar el contenido del contrato donde se hace evidente que existe un TIEMPO DETERMINADO para la vigencia del mismo, el cual era de 90 días continuos con una prórroga de 30 días continuos más, para un total de ciento veinte (120) días continuos, ahora bien, si el contrato se firmó el día 10 de agosto de 2012, este culminaba el día 09 de diciembre del 2012. Entendiéndose que durante este lapso de tiempo el accionante tenía el deber de: 1.- tramitar por ante el Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira todos los trámites necesarios para la debida protocolización, lo cual no sucedió, pues el demandante por mas que luego de firmado el contrato de opción a compra venta en el mes de septiembre del 2012, le entregamos como era nuestro deber, el documento de propiedad y los pagos de los impuestos, así como también en mi condición de abogado le realicé el documento de compra venta para que fuera y realizara los trámites necesarios por ante el registro, más sin embargo este nunca tramitó la protocolización, llegando la fecha del cumplimiento del contrato y éste no presentó recibo emitido por el registro donde nos fijaran día y hora para la respectiva firma, lo que confirma nuestros hechos, la parte accionante no realizó dicho trámite por cuanto no había efectuado el pago completo, debido a esto era infructuoso cualquier trámite ya que nos íbamos a negar a firmar hasta tanto él no pagara la totalidad del inmueble para poder acceder a firmar la debida protocolización.
Con relación a lo antes expuesto, es supremamente importante destacar que nuestra legislación es muy clara cuando señala que los trámites de registro corren por cuenta de la persona que está adquiriendo el bien, es decir, que al comprador le corresponde pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte, artículo 1.491 del Código Civil, resulta evidente en el presente caso, que el accionante no llevó a cabo su obligación, pues éste a lo mejor pretendía que por el hecho de que uno de los promitentes vendedores es abogado le hiciera el trabajo que a él por obligación le corresponde. Por lo tanto, se hace evidente el incumplimiento del demandante….
… SEGUNDO: ahora bien ciudadano Juez, resulta supremamente importante hacer de su pleno conocimiento, que el objeto sobre el cual recae esta demanda de cumplimiento de contrato, es de imposible cumplimiento, esto debido a que no coinciden los linderos y medidas señalados por la parte actora con lo que actualmente existe, y de lo cual tiene pleno conocimiento el accionante, pues, tal cual como se señala en el contrato de opción a compra y venta, el terreno que se ofertó forma parte de uno de mayor extensión, y el mismo fue objeto a modificaciones….
RECONVENCION
Ciudadano Juez, en virtud de los hechos expuestos que demuestran el incumplimiento del demandante en cuanto a sus obligaciones contraídas en el contrato de opción a compra-venta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, formulo RECONVENCIÓN contra el demandante MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA…, para que convenga, o en su defecto, ello sea declarado por el tribunal EN LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA Y VENTA….
… La reconvención la hago con la finalidad que resuelva el contrato antes mencionado, por cuanto es evidente el incumplimiento del reconvenido en cuanto a que no ejecutó sus obligaciones en el lapso de tiempo pautado en el contrato de opción a compra y venta. En efecto… solicito se ejecute la CLAUSULA 4: en caso de no realizarse la venta por causas imputables al optante COMPRADOR, los oferentes VENDEDORES retendrán para sí y por vía de daños y perjuicios del incumplimiento de estos el (5%) de la cantidad entregada en calidad de arras recibidas en este acto…” (Negritas de esta parte…”.
IV
DEL FALLO APELADO
La sentencia apelada fue del siguiente tenor:
“… De lo anteriormente citado y luego de analizado la naturaleza de la pretensión del actor, junto con el instrumento fundamental, se desprende con meridiana claridad, que el documento cuyo cumplimiento se reclama, se trata de un contrato preliminar de venta, es decir un contrato de opción de compra venta o promesa de compra venta, suscrito entre los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ, actuando como promitentes vendedores, y MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, en su carácter de promitente comprador, sobre el inmueble ya descrito….
… En el presente caso, la parte actora reconvenida manifiesta que su promitente vendedora incumplió su obligación de venderle el lote de terreno plenamente identificado en autos a pesar de haber cancelado a su decir la totalidad del precio pactado en la promesa bilateral y no pide la activación de la cláusula penal, sino que por el contrario pide la formalización de la venta por ante el registro público de los Municipios Libertad e Independencia o en su defecto, sea ordenado por esta instancia jurisdiccional….
… De las cláusulas antes descritas se desprenden dos aspectos muy importantes, primero el precio de la opción de compraventa y en segundo lugar la duración para su cumplimiento. En cuanto a la duración del contrato la cláusula tercera establece un plazo de tres meses prorrogables por treinta días más, contados a partir de la firma del contrato y la cláusula segunda establece el precio que fue pactado en dos pagos uno a la firma del documento y otro al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. De lo anterior se verifica una notoria claridad en la redacción de las referidas cláusulas, tanto en cuanto a la forma de pagar el precio, así como la duración de la opción de compra venta. Igualmente, la cláusula 6 del contrato establece que el mismo contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia, cualquier estipulación que las derogue, amplíe o modifique, para que tengan validez, deberán ser expresamente aceptadas en forma escrita por los oferentes vendedores y el optante comprador. Ahora bien, es menester para quien aquí decide invocar la buena fe como elemento interpretativo del contrato, complementada con el principio iura novit curia, bajo el cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión….
… De la normativa transcrita se evidencia especialmente del artículo 1167, dos requisitos: a.-) La existencia de un contrato bilateral y el b.-) incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que a los fines de determinar la procedencia o no de la ACCIÓN propuesta en el presente caso, este órgano jurisdiccional debe de revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el Contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Existen notorias diferencias entre la opción de compraventa y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio, que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configuración es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar….
…Corolario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes coincidieron en definir la negociación celebrada por ellos como una OPCIÓN DE COMPRA, lo cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación y que cumplidas en la forma pactada conducen a su determinación con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis se observa que, en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la firma definitiva por ante el Registro.
En virtud de lo anterior se tenía que la parte actora tenía la obligación de entregar la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), es decir la diferencia del monto pautado al momento de la firma del documento definitivo de venta y el demandado debía de traspasar la propiedad del mismo. La parte accionante tenía la obligación de realizar los trámites necesarios como son la elaboración del documento definitivo de venta, y la parte accionada la entrega del documento propiedad del terreno así como la solvencia, cédula catastral y notificación del seniat, sin embargo en actas específicamente a los folios 23, 24, 25 y 26 se observa copia del documento definitivo de venta, así como la copia de las cédulas de identidad y rif y acta de matrimonio, que al decir del accionante fueron entregados por la parte demandada….
… La cláusula sexta del contrato establece que el contrato contiene todas las estipulaciones y cualquier estipulación que derogue o varíe o modifique la validez debe ser por escrita y aceptada por ambas partes. De las actas procesales no se evidencia documento por escrito en que las partes hayan acordado que el pago del saldo restante de los CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) se hiciera mediante transferencias o cheques y en pagos diferentes y fechas, ya que la cláusula segunda se evidencia que dicha cantidad debe ser pagada ante el registro y en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Igualmente, la parte accionada no dio cumplimiento a sus obligaciones, ya que de las actas procesales no se desprende la entrega de los documentos referidos anteriormente durante el tiempo de vigencia de la opción de compraventa, sin embargo, la parte actora no puede excepcionarse alegando tal situación, ya que nuestra legislación establece mecanismos alternos para solventar tal omisión o incumplimiento como lo es la oferta real de pago, ante un tribunal correspondiente….
… razón por la cual resulta menester declarar sin lugar la acción principal que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara el ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA contra los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDON SUÁREZ. Y así se establece.
Determinado como ha sido lo anterior, pasa este juzgado a analizar lo relativo a la reconvención propuesta en el presente proceso, la cual refiere a la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes y la indemnización de los daños y perjuicios y la ejecución de la cláusula 4….
… De lo antes expuesto se verifica que el término estipulado en la cláusula 3 del contrato celebrado por las partes la cual fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por estas. Ambas partes convinieron expresamente que en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiesen cumplido o materializado la venta definitiva, bien sea por razones inherentes a cualquiera de las partes, se optaría por lo establecido en la cláusula 4 del contrato, en la figura de la cláusula penal, por daños y perjuicios que le fueren ocasionados a cualquiera de las partes.
Dicho esto y evidenciándose de las actas procesales que no se cumplieron las cláusulas establecidas en el contrato y signadas con los números 2, 3 y 6, necesariamente debe de declararse parcialmente con lugar la resolución del contrato de opción de compra venta, ya que no se demostró el cumplimiento del pago en el término establecido en el contrato, pero también la demandada reconviniente, no cumplió con parte sus obligaciones, en consecuencia se resuelve el contrato de opción de compra venta, pero se exonera al actor demandado el pago de la cláusula penal y se ordena a la demandada reconviniente la devolución del dinero recibido en la cláusula segunda, así como los pagos recibidos de forma extemporánea y que no fueron ajustados a las condiciones establecidas en el contrato, ya que de lo contrario se estaría en presencia de un enriquecimiento sin causa a favor de la parte demandada reconviniente. Así se decide….
… En efecto no se evidencia de las actas procesales que la parte actora haya cumplido con su obligación de pagar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) por concepto de diferencia de lo pactado entre las partes en el término comprendido en la cláusula tercera del contrato, es decir, noventa días continuos mas treinta de prórroga contados a partir de la firma del documento es decir 10 de agosto de 2012. Por lo que la parte demandante reconvenida no logró demostrar durante el iter procesal sus defensas y argumentos empleados para combatir la reconvención…
…Por los razonamientos ya expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara sin lugar la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por el ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, en contra de los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARIA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ.
SEGUNDO: Se declara parcialmente con lugar la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta que instauraron los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARIA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ en contra del ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA.
TERCERO: Se declara resuelto el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el presente juicio, contentivo en el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de los Libros de Autenticaciones en fecha 10 de agosto de 2012.
CUARTO: Una vez quede firme la presente decisión, se ordena a la parte demandada reconviniente dentro del plazo de quince (15) días de despacho la devolución a la parte demandada reconvenida, la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000.00) correspondiente a la cantidad recibida en fecha 10 de julio de 2012 y CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) que fueron recibidos en tres pagos de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.000,00) Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), cantidades éstas recibidas por la parte demandada reconviniente de manera extemporánea, a fin de evitar un enriquecimiento sin causa.
QUINTO: No hay condenatoria en costas, por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes…” (Subrayado de este tribunal).
V
DEL FONDO DEL ASUNTO

Hecho el estudio individual de la causa, se observa:
.- Que el demandante en fecha 10 de agosto de 2012, suscribió un contrato de “OPCIÓN DE COMPRA VENTA” con los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARIA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ, en el cual establecieron:
“CLÁSULA 1: Los oferentes VENDEDORES, se comprometen a dar en venta única y exclusivamente al optante COMPRADOR, un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión; el cual mide ciento veinticuatro metros con cincuenta centímetros (124,50 mts) que forma parte de uno de mayor extensión. Ubicado en Peribeca, aldea Salóm, vía el Topón, Municipio Independencia, el cual posee los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts), ESTE: Propiedad de los aquí vendedores, mide trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 mts), OESTE: Propiedad de los aquí vendedores, mide catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts), SUR: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts) lo aquí descrito le pertenece a los oferentes VENDEDORES, según consta en documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, inscrito bajo el N° 05-G, Tomo uno, folios 28/33, de fecha 20 de abril del 2010. CLÁUSULA 2: El optante COMPRADOR se compromete a adquirir el bien inmueble descrito en la cláusula anterior, por el precio de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00) precio éste que será pagado en cheque por el optante COMPRADOR, a los oferentes VENDEDORES, en la forma siguiente: La cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00) en cheque personal del banco Bicentenario N° 45220130, de la cuenta N° 01750251411000285977, de fecha 10 de julio de 2012, el cual se entregará con la firma de este documento, y la suma restante del saldo total de la venta del terreno será entregado por el optante COMPRADOR en cheque personal por la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (45.000,00) en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la oficina subalterna respectiva. CLÁUSULA 3: El plazo del presente contrato de “opción de compra”, será de 90 días continuos más 30 días de prórroga, contados estos a partir de la firma de este documento de Opción de Compra, debiendo las partes firmar el documento definitivo de compra venta en dicho plazo…”.
.- Que el contrato fue pactado por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), de los cuales fueron entregados en un primer momento, la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000,00), a través de cheque, y que el resto del saldo se pagaría al momento de la firma del documento en el registro respectivo.
.- Que el ciudadano Manuel Alejandro Arroyo Prada, alega que no ha sido satisfecho en la protocolización del documento definitivo de compra venta, ya que a su decir los promitentes vendedores han incumplido con su obligación de suministrar toda la documentación necesaria para el registro del inmueble; consecuencia de ello, se vio obligado a demandar como en efecto lo hizo.
.- Que durante el tiempo de vigencia del contrato de opción de compra venta se realizaron tres pagos que sumaron el resto de la totalidad del precio de la venta acordada en el documento, es decir, la suma pendiente de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), por lo que la parte demandada a su decir, debe dar cumplimiento a su obligación.
.- Por su parte los demandados en la perentoria contestación, reconocen haber recibido la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00) el día de la firma de la promesa de compra venta, pero rechazan haber recibido el resto del precio, los CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) en tres pagos, esto es, la cantidad de CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.000,00), la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) y la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), ya que a su decir, en el contrato de promesa de venta se dejaron asentadas las obligaciones de ambas partes, que en ningún momento se colocó de manifiesto ningún pago fuera de lo aceptado y firmado en el instrumento autenticado; que el objeto sobre el cual recae la demanda es de imposible cumplimiento, debido a que no coinciden los linderos y medidas señalados por la parte actora; y finalmente, reconviene a la parte actora en manifestar que es evidente el incumplimiento en cuanto a que no ejecutó sus obligaciones en el tiempo convenido en el contrato de opción de compra venta.
En principio, es necesario acotar que el Código Civil nos enseña:
Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado del Tribunal).
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este orden de ideas, en consideración al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien, los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…” (Negritas y Subrayado de esta sentenciadora).
Planteado así el caso sometido al conocimiento de esta Alzada, esta juzgadora procede de seguidas a valorar el acervo probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira de fecha 10 de agosto de 2.012, contentivo de una opción de compra venta celebrada entre los ciudadanos Pablo Alfredo Angarita Cárdenas y María Fernanda Rondón Suárez, quienes fungen como promitentes vendedores y Manuel Alejandro Arroyo Prada, quien funge como el optante comprador, del inmueble ampliamente identificado en autos, y que quedó anotado bajo el N° 10, Tomo 225 de los libros de autenticaciones (folios 13 al 19).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por no haber sido tachado de falso, ni impugnado en la contestación de la demanda.
.- Copia fotostática a color de cheque N° 45220130 a favor de Pablo Alfredo Angarita Cárdenas por la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000,00) del Banco Bicentenario Banco Universal de la cuenta del ciudadano Manuel Alejandro Arroyo Prada, de fecha 10 de julio de 2012 (folio 19).
Esta instrumental se aprecia y se valora de conformidad con lo estipulado en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano en el sentido de que se trata de un instrumento privado que no fue desconocido por la contraparte en su contestación de demanda, al contrario, afirman haber recibido el cheque por la cantidad allí descrita el día de la firma de la promesa bilateral de compra venta, ya que así fue estipulado en ese contrato, por lo tanto, el mismo queda plenamente reconocido, en cuanto así lo dispone el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
.- Copia simple de documento de compra venta de un lote de terreno sin cultivos, propiedad de la ciudadana Carmen Concepción Cárdenas de Angarita, ubicado en Peribeca, Aldea Salom, vía el Topón, Municipio Independencia del estado Táchira, venta ésta realizada a los ciudadanos Pablo Alfredo Angarita Cárdenas y María Fernanda Rondón Suárez, de fecha 20 de abril de 2010, inscrito bajo el N° 05-G Tomo Uno, Folios 28/33, registrado por ante el Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira (folios 20 al 22).
Se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano por haber sido expedido por una autoridad pública competente para ello, demostrando la tradición legal del inmueble de autos.
.- Instrumento de venta entre Pablo Alfredo Angarita Cárdenas, María Fernanda Rondón Suárez y Manuel Alejandro Arroyo Prada sobre un lote de terreno que forma parte de uno de mayor extensión, sin cultivos, con una extensión de terreno de ciento veintitrés metros con cincuenta y ocho centímetros (123,58 mts) ubicado en Peribeca, Aldea Salom, vía el Topón, Municipio Independencia del estado Táchira (sin firmas, sin fecha, visado por la propia vendedora y abogada) ( (folio 23).
.- Copia simple de cédulas de identidad de los ciudadanos Pablo Alfredo Angarita Cárdenas y María Fernanda Rondón Suárez (folio 24).
.- Copia simple de Registro de Información Fiscal (R.I.F) de los ciudadanos Pablo Alfredo Angarita Cárdenas y María Fernanda Rondón Suárez (folio 25).
.- Certificación de Acta de Matrimonio de los ciudadanos Pablo Alfredo Angarita Cárdenas y María Fernanda Rondón Suárez, expedida por la Oficina de Registro Civil del Municipio Independencia del estado Táchira (folios 26 y 27).
Estos instrumentos se aprecian en conjunto como indicios de que los demandados los aportaron al demandante para adelantar gestiones relacionadas con la compra venta del inmueble por ante el Registro respectivo.
.- Estado de cuenta corriente del Banco Bicentenario N° 01750251411000285977, cuyo titular es el ciudadano Manuel Alejandro Arroyo Prada los cuales evidencian tres pagos de cheque de fechas 10 de agosto de 2012 por la cantidad de cincuenta cinco mil bolívares (Bs. 55.000,00); 14 de noviembre de 2012 por la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00) y de fecha 7 de diciembre de 2012 por la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), relación que consta a los folios 120 al 126.
En fecha 12 de agosto de 2015, el juzgado a quo ofició al Banco Bicentenario Banco Universal C.A. solicitando se sirviera informar la identificación del titular de esa cuenta y la identificación del beneficiario de dichos pagos arriba señalados (folio 137). A los folios 171 y siguientes del presente expediente riela respuesta a la solicitud del tribunal de la causa del 14 de octubre de 2015 signado OCJ-OAAJA-GAJ-4217-2015, en donde se observa en primer lugar que el titular de la cuenta es el demandante Manuel Alejandro Arroyo Prada; que en fecha 10 de agosto de 2012 los demandados recibieron un primer cheque por cincuenta y cinco mil bolívares, (Bs. 55.000,00), monto éste ya apreciado y valorado ut supra y que quedó reconocido por ellos. En cuanto al segundo cheque, de la información dada por el Banco Bicentenario Banco Universal C.A. se desprende que el 14 de noviembre de 2012 se pagó el cheque N° 015960158 por la cantidad de Bs. 14.000,00 y que fue cobrado en la misma fecha por el ciudadano Pablo Alfredo Angarita Cárdenas, tal y como se evidencia de los anexos agregados por el Banco (folios 173 y 174), y del cheque N° 67230160, por la cantidad de Bs. 25.000,00 fue cobrado por el actor el 7 de diciembre de 2012. Sobre estos pagos los demandados desconocieron haber recibido los mismos bajo el argumento de que fueron pagos realizados fuera de la esfera de tiempo por el cual pactaron se habría de finiquitar el negocio jurídico, pero el caso es que es evidente que tales pagos fueron recibidos por los accionados, ya que no hay otra muestra distinta de que entre ambas partes exista cualquier otra negociación que no sea la del terreno en cuestión, y además, crea convicción plena en esta juzgadora de que así fue, el propio dispositivo de la sentencia apelada en su particular CUARTO, por el cual ordena a la parte demandada reconviniente “la devolución a la parte demandante reconvenida, de la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00) correspondiente a la cantidad recibida en fecha 10 de julio de 2012 y CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), que fueron recibidos en tres pagos de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), CATORCE MIL BOLIVARES (Bs.14.000) y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), cantidades recibidas por la parte demandada”; sin que la parte demandada haya ejercido recurso de apelación, lo que significa su conformidad plena con tal dispositivo. En consecuencia, se le concede valor probatorio a dicho estado de cuenta.
.- Estado de cuenta corriente del Banco Provincial N° 01080104410100120882, cuyo titular es la ciudadana Eddy Rebeca Redondo Méndez, cónyuge del actor, el cual evidencia una transferencia electrónica de fecha 4 de julio de 2013 por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00); relación que consta al folio 127.
En fecha 12 de agosto de 2015, el juzgado a quo ofició a la entidad Bancaria Banco Provincial C.A. solicitando se sirviera informar la identificación del titular de esa cuenta y la identificación del beneficiario al que se le realizó la transferencia electrónica arriba señalada (vuelto del folio 137). Así, mediante comunicación SG-201506875 del 5 de octubre de 2015 esta entidad bancaria informó que figura como titular de la cuenta la ciudadana Eddy Rebeca Redondo Méndez, que la fecha de la operación es del 4 de julio de 2013 por un monto de Bs. 6.000,00 a la cuenta N° 017500010000070080738 del Banco Bicentenario. En este sentido, de la revisión a las actas, se colige que la ciudadana Eddy Redondo es la cónyuge del actor Manuel Alejandro Arroyo Prada, tal y como se desprende del Acta de Matrimonio que corre inserta a los folios 128 y 129, verificándose que de su cuenta personal egresó la cantidad de Bs. 6.000,00 vía electrónica, por lo que se tiene como cierto. Información ésta ratificada el 14 de octubre de 2015 mediante comunicación N° SG-201506918 donde se anexaron los movimientos bancarios en donde la cuenta final de destino fue en el Banco Bicentenario. Se le concede valor probatorio bajo los mismos argumentos supra desarrollados (folios 166 al 169).
.- Copia simple de Acta de Matrimonio celebrado entre los ciudadanos Manuel Alejandro Arroyo Prada y Eddy Rebeca Redondo Méndez expedida por la Oficina Nacional de Registro Civil del Poder Electoral (C.N.E.), de fecha 29 de noviembre de 2013 y que corre a los folios 128 y 129.
Se aprecia como documento público conforme al artículo 1.357 del Código Civil por emanar de una autoridad pública, y del mismo se desprende la relación matrimonial entre el actor y su cónyuge.
.- Mensajes de datos telefónicos impresos entre la ciudadana María Fernanda Rondón Suárez y Manuel Alejandro Arroyo Prada (folio 132). Se aprecian como indicios de la existencia de la negociación entre las partes.
.- Prueba de Informes:
Oficio dirigido al Banco Bicentenario Banco Universal C.A.
Oficio dirigido al Banco Provincial.
Sobre esta prueba se realizó la valoración respectiva en lo ítems anteriores.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
.- Original de documento de compra venta de un lote de terreno que forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en el área “C” del documento de aclaratoria, ubicado en Peribeca Aldea Salom, vía el Topón, Municipio Independencia del estado Táchira, suscrito entre Carmen Concepción Cárdenas de Angarita y Pablo Alfredo Angarita Cárdenas, de fecha 20 de abril de 2010, inscrito bajo el N° 05-G, Tomo Uno, Folios 28/33, en el Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira (folios 97 al 99).
.- Original de documento de compra venta del resto de un lote de terreno sin cultivos ubicado en el área “C” del documento de aclaratoria, ubicado en Peribeca Aldea Salom, vía el Topón, Municipio Independencia del estado Táchira suscrito entre Carmen Concepción Cárdenas de Angarita y Pablo Alfredo Angarita Cárdenas de fecha 13 de noviembre de 2012, inscrito bajo el N° 03-X, Tomo Uno, Folios 16/20 protocolizado en el Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira (folios 97 al 99).
.- Original de Solvencia Municipal a nombre de la ciudadana Carmen Concepción Cárdenas de Angarita de fecha 17 de agosto de 2012 expedida por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía de Independencia Capacho Nuevo del estado Táchira (folio 100).
Se aprecian como documentos públicos y documento público administrativo en su orden, que demuestran cómo adquirieron los demandados el inmueble de mayor extensión del cual forma parte el lote de terreno a que se refiere la opción de compraventa cuyo cumplimiento se demandó.
.- Levantamiento Topográfico sobre el inmueble ubicado en Peribeca Aldea Salom Vía el Topón Estado Táchira (folio 101).
De conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se aprecia en el sentido de que fue ratificado por el experto Pastor Torres que él mismo elaboró dicho plano, pero en su exposición no especifica si los linderos no concuerdan, si se trata de otra parcela distinta, por lo que se aprecia sólo en lo que respecta al contenido y de quien lo suscribe.
.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira de fecha 10 de agosto de 2.012, contentivo de una opción de compra venta celebrada entre los ciudadanos Pablo Alfredo Angarita Cárdenas y María Fernanda Rondón Suárez, quienes fungen como promitentes vendedores y Manuel Alejandro Arroyo, quien funge como el optante comprador, del inmueble ampliamente identificado en autos, y que quedó anotado bajo el N° 10, Tomo 225 de los libros de autenticaciones (folios 13 al 19).
Esta prueba ya fue apreciada y valorada.
.- Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la demanda.
El 21 de octubre de 2015 (folio 158), el tribunal a quo se trasladó y constituyó en el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, en el sitio denominado Peribeca Aldea Salom, vía el Topón, contando con la presencia sólo de la parte demandada. No se le concede valor probatorio por considerarla impertinente.
Conforme criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificado en sentencia reciente del 2 de junio de 2015, dictada en el expediente N° AA20-C-2014-000657, con ponencia del Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vásquez, al estar presentes en un documento de opción de compra venta todos los supuestos necesarios para que se perfeccione la venta, esto es, el consentimiento, objeto y precio, debe estimarse como una verdadera venta.
Así las cosas, esta Alzada concluye:
• Que en el caso sub examine se desprende del documento autenticado de fecha 10 de agosto de 2012, que ambas partes contratantes manifestaron con su suscripción el consentimiento, determinaron el objeto de la venta al describir el inmueble y señalar los datos de su adquisición, y fijaron el precio. Incluso consta de las actas que reconocieron que en la misma fecha recibieron los vendedores hoy demandados un cheque por la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000,00) por concepto de arras, quedando un saldo restante de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00) que serían cancelados al momento de la protocolización definitiva del documento. En efecto, los vendedores (demandados) convienen en la venta de un inmueble con la parte demandante, consistente en un lote de terreno, situado en Peribeca, Aldea Salom, vía El Topón, Municipio Independencia del estado Táchira, mediante documento auténtico suscrito por ambas partes, en el cual se especifican los linderos y medidas del objeto de la venta y que son: NORTE: Con propiedad de CARMEN CÁRDENAS DE ANGARITA, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts), ESTE: Propiedad de los aquí vendedores, mide trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 mts), OESTE: Propiedad de los aquí vendedores, mide catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts), SUR: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts); los vendedores dejan expresa constancia de haber recibido la suma de Bs. 55.000,00 los cuales fueron pagados mediante cheque N° 27710138 y cuyo titular es el ciudadano Manuel Alejandro Arroyo Prada (demandante).
• Que los pagos subsiguientes hechos con cheque y transferencia electrónica están patentizados en la prueba de informes solicitada y evacuada por el Banco Bicentenario Banco Universal C.A. y Banco Provincial, que al ser valorada se extrajo como conclusión que efectivamente hubo un cobro de tales cheques por las sumas de Bs. 14.000,00 y Bs. 25.000,00, situación ésta que forma parte de la negociación por ellos contraída, que si bien es cierto que se pagó el saldo restante de Bs. 45.000,00 en tres pagos de montos diferentes hasta completar la suma, no es menos cierto que la parte demandada no probó ni demostró que esas operaciones bancarias fueran producto de cualquier otra negociación distinta a la por ellos pactada, lo que genera indicios sobre la certeza de negociación alegada por el demandante ciudadano Manuel Alejandro Arroyo Prada, en su condición de comprador por una parte, y por la otra los ciudadanos Pablo Alfredo Angarita Cárdenas y María Fernanda Rondón Suárez, como vendedores; y que se reafirma, como ya fue analizado supra, por el hecho de la condenatoria contenida en el dispositivo de la sentencia apelada que ordena a los demandados devolver al demandante las cantidades recibidas, lo cual no apelaron, siendo ello signo inequívoco de que recibieron íntegro el pago pactado en el contrato de opción de compraventa.
• Que la parte actora, demostró que cumplió con su obligación de pagar la totalidad del precio pero la parte demandada no cumplió en su totalidad con su obligación de suministrar la documentación necesaria y pertinente para realizar el trámite definitivo de registro (tales como la cédula catastral, la notificación de venta al Seniat), y poder así haber culminado dentro del plazo de vigencia del contrato de opción de compra venta. Los vendedores no cumplieron con su obligación de transferir la propiedad, sin haber probado una causa extraña no imputable que los eximiera de responsabilidad.
• En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, pues aun cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, ya hubo un acuerdo de voluntades entre los vendedores de entregar el inmueble vendido (quienes expresamente señalan en la cláusula 1 del contrato in comento que “se comprometen a dar en venta única y exclusivamente al optante comprador, un lote de terreno sin cultivos…”), y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

Corolario de lo expuesto, esta Alzada declara que la compra venta efectuada entre los ciudadanos Manuel Alejandro Arroyo Prada como comprador, y Pablo Alfredo Angarita Cárdenas y María Fernanda Rondón Suárez, en su condición de vendedores, a través de documento autenticado, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 10 de agosto de 2.012, quedando inserto bajo el Nº 10, Tomo 225, del Libro de Autenticaciones correspondiente, es totalmente válida, desprendiéndose el incumplimiento por parte de los vendedores, al no entregar los documentos complementarios a toda venta de esta índole como son la cédula catastral, solvencia municipal y notificación de venta ante el SENIAT, en consecuencia, es procedente la presente pretensión de cumplimiento de contrato demandada por el comprador. Y ASÍ SE RESUELVE.
Finalmente, en cuanto a la reconvención planteada por resolución de contrato, fundada en el incumplimiento por parte del demandante reconvenido, en el sentido de que no ejecutó sus obligaciones en el lapso de tiempo pautado en el contrato de opción a compraventa, en virtud de los razonamientos supra desarrollados y hecha la valoración probatoria, por haberse determinado que fue la parte demandada la que incumplió sus obligaciones, tal pretensión sucumbe necesariamente, por lo que debe declararse sin lugar, Y ASÍ SE RESUELVE.
Consecuencia de lo anterior, debe declararse con lugar la apelación intentada por la representación judicial de la parte demandante, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas en el dispositivo de esta sentencia.
VI
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 39.247, en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, titular de la cédula de identidad N° V-18.089.585, parte demandante, contra la decisión de fecha 16 de noviembre de 2015 dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión de fecha 16 de noviembre de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial y diarizada bajo el N° 44.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, titular de la cédula de identidad N° V-18.089.585, contra los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARIA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ, titulares de las cédulas de identidad números V-12.971.228 y V-15.156.127 en su orden, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. En consecuencia, se ordena a los demandados PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARÍA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ, realizar todas las gestiones y trámite de todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble consistente en un lote de terreno sin cultivos que forman parte de uno de mayor extensión, el cual mide ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (124,50 m2), ubicado en Peribeca, Aldea Salom, vía el Topón, Municipio Independencia, el cual posee los siguientes linderos: NORTE: con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts); ESTE; Con propiedad de los vendedores, mide trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 mts); OESTE: Con propiedad de los vendedores, mide catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts); y SUR: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts); habido por los vendedores según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, inscrito bajo el Nº 05-G, tomo 1, folios 28/33, de fecha 20 de abril de 2010.
CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se declara SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa que instauraron los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CÁRDENAS y MARIA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ, contra el demandante MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.244, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los veintiséis (26) días del mes de julio del año dos mil dieciséis. Años 205º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Juez Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
Refrendado por:
La Secretaria Temporal,

Angie Andrea Sandoval Ruiz

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.244, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

La Secretaria Temporal,

Angie Andrea Sandoval Ruiz

JLFdeA./Angie.-
Exp. 3.244