TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Siendo las 10:45 a.m, concluidas las exposiciones de las representaciones judiciales de las partes, esta sentenciadora de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, procede a pronunciar oralmente el fallo de acuerdo con los argumentos de los contrincantes vertidos en el escrito de demanda y en la contestación, ratificados en la audiencia preliminar y en la audiencia de juicio, según los cuales la controversia quedó circunscrita en tres puntos: 1) La existencia de una inepta acumulación de pretensiones, 2) La insolvencia de la parte demandada en los cánones locativos desde mayo de 2014 hasta octubre de 2015 y 3) La contratación de una póliza de seguro del arrendatario a favor del arrendador.

1) DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES

Respecto a este primer asunto. por ser una cuestión de mero derecho, procede esta sentenciadora a su examen, y al efecto se advierte que la actora en su escrito libelar, en su parte in fine solicita «que la presente demanda sea admitida substanciada y analizada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, en toda y cada una de sus partes de acuerdo a lo contemplado en nuestro Código de Procedimiento Civil, con especial condenatoria en costas, costos y honorarios profesionales.»
En casos como el expresado con inmediata anterioridad, donde el demandado denuncia la inepta acumulación de pretensiones por haber reclamado el actor, además de la condenatoria en costas, los honorarios profesionales, la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 8 de diciembre de 2014 (SALAM SOUKI BOU, contra INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A. y otro), apuntó:

«En el caso concreto, no estamos en presencia de una acumulación prohibida ni de procedimientos incompatibles, pues lo que se demanda es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta en la que el demandante solicita: 1) el cumplimiento del contrato… y, 2) la revocatoria de la venta … objeto del contrato demanda.
Con respecto a los supuestos honorarios profesionales, la Sala observa que si bien el apoderado judicial del actor mencionó en el libelo “el pago de las costas, costos … no obstante, tal afirmación no constituye una intimación de cobro de honorarios profesionales como tal, por cuanto lo expresado por el demandante se refiere a la condena en costas debido al perjuicio causado por el proceso que tendría que soportar su representada para satisfacer su pretensión.
Asimismo, el Juzgado (…) admitió la demanda exclusivamente por cumplimiento de contrato (…) no se evidencia que se haya sustanciado acto alguno de cobro de honorarios profesionales, lo cual pone en evidencia que el demandante no pretende hacer un cobro formal de sus honorarios profesionales, sino que simplemente hizo referencia a que la parte vencida debía pagar los honorarios del apoderado de la contraria, y más cuando lo hace fundado en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, cuya norma establece el límite al cobro de honorarios, ni tomó en consideración que las costas se ocasionan una vez la causa esté definitivamente firme.
La Sala estima necesario destacar además el deber de los jueces de garantizar la debida protección jurisdiccional y para ello requiere la aplicación del principio iura novit curia, pues si los hechos narrados en el escrito libelar se ajustan cabalmente a la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, como en el caso bajo estudio, y en ello no se fundamenta el cobro de honorarios profesionales con la apreciación jurídica, más aún no se evidencia tramitación del mismo en todo el desenvolvimiento del juicio, declarar la inepta acumulación de pretensiones quebranta de forma flagrante el ejercicio y toda posibilidad de invocar procesalmente el reconocimiento judicial de los derechos e intereses del accionante al imposibilitar el pronunciamiento de fondo sobre el mérito de la controversia.
De allí que la Sala desestima y no atribuye valor alguno a las consideraciones establecidas por el juzgador de alzada, antes referidas, en cuanto a la inadmisibilidad de la demanda, pues dicho proceder atenta contra toda expectativa de acceso a la justicia y de los justiciables en el reconocimiento de sus derechos e intereses legítimos previstos en la Constitución de la República de Bolivariana de Venezuela, en cuyo Estado democrático y social de Derecho y de Justicia debe prevalecer el derecho de defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva, sin dilaciones indebidas sin formalismos o reposiciones inútiles.
Con base en los precedentemente expuestos esta Sala aprecia que el juzgador infringió las garantías consagradas en los artículos 26, 49, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que impone a los jueces el deber de conocer los asuntos de su competencia, garantizar una justicia efectiva de manera expedita y que permita el desenvolvimiento espontáneo del proceso en igualdad de condiciones, en la medida en que la parte pueda ejercer su derecho de petición, y ser llamado e incorporado al juicio para poder ser oído, conforme a lo esgrimido por su contraparte, y evitar dilaciones indebidas en procura de la estabilidad de los juicios.»

De acuerdo con el criterio asentado en el fallo trascrito con inmediata anterioridad, el cual acoge esta sentenciadora en toda su integridad, se estima que en el presente caso no nos encontramos ante una inepta acumulación de pretensiones, pues el actor dejó expresado, aun cuando muy deficientemente, que la acción interpuesta era de desalojo y la fundamentó la demanda en los literales a e i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que se sustanció por el procedimiento oral sancionado en el 859 y siguientes del texto adjetivo civil, tal como lo ordena el artículo 43 de la Ley especial, sin haberle dado trámite alguno a la reclamación de honorarios, y aun cuando el demandante asentó muy defectuosamente la base legal de la demanda al exponer una mixtura inconexa del juicio breve y oral simultáneamente, este Juzgado lo tramitó apegada a derecho. En consecuencia, se estima improcedente este defensa. Así se declara.

PUNTO PREVIO
DE LAS NORMAS QUE RIGEN LA RELACIÓN LOCATIVA

Antes de entrar a analizar el fondo de la presente controversia, esta sentenciadora precisa dejar sentado que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su exposición de motivos asentó que es una labor ineludible del Estado procurar el equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la igualdad ante la ley que consagra el texto constitucional y, bajo estos parámetros, dispuso una jerarquía en las normas que rigen las relaciones inquilinarias, la cual opera en este orden: 1) Las disposiciones de ese Decreto-Ley, 2) Los Reglamentos, 3) Las disposiciones de rango sublegal que dicte el Ministerio con competencia en el área y 4) Los contratos. Del mismo modo dispuso en su disposición transitoria segunda, que todos los contratos que se encuentren en vigor con su entrada debían ser adecuados a las disposiciones en ella establecidas, lo cual es aplicable al caso de autos por cuanto el contrato entre las partes de este juicio fue celebrado el 15 de mayo de 2014, es decir, ocho (8) días de antelación a la entrada en vigencia de la Ley, por cuyo motivo esta juzgadora inexorablemente, examinará el presente litigio bajo las normas allí dispuestas.

DEL SEGUNDO PUNTO CONTROVERTIDO

Sentado lo anterior se aprecia que el segundo punto controvertido recae sobre la insolvencia de la parte demandada en los cánones locativos que corren desde mayo de 2014 hasta octubre de 2015, y al efecto se observa que de acuerdo con las reglas que informan la carga de la prueba contenidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, corresponde al actor demostrar la existencia de la obligación, lo cual cumplió con el contrato acompañado al escrito libelar, donde en su cláusula cuarta se fijó el canon en NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs 9.000.00) pagaderos los primeros cinco (5) días del mes y en la cláusula quinta se dispuso que la falta de pago de una (1) o más mensualidades daba derecho a pedir la resolución del contrato y la inmediata desocupación, contraviniendo esta última el supuesto consagrado por la ley para interponer la acción de desalojo en el artículo 40, literal a de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone que procede cuando «el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.», por lo que se examinará el incumplimiento denunciado sobre la base en que fue establecido en la norma y al efecto se observa que el actor denuncia el desacato contractual de pensiones superiores a dos (2) consecutivas.

Con este propósito se aprecia que el demandado a objeto de comprobar su solvencia promovió prueba de informes dirigida a la Superintendencia Nacional de Bancos (SUDEBAN) a fin de que hicieran del conocimiento del Tribunal si el ciudadano PITER PAOLO SÁNCHEZ SINIGALLI, apoderado judicial de la parte actora, recibió pagos por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 400.000,00), a través de los instrumentos siguientes: 1) Dos cheques por la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 50.000,00) cada uno y 2) Un cheque por TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 300.000,00), CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 50.000,00), la cual fue evacuada y arrojó como resultado que los empleados competentes para ofrecer estos datos del Banco Mercantil y de Banesco, respectivamente, confirmaron la emisión y el cobro de los mencionados cheques, situación que se corresponden por lo afirmado por el demandado cuando promovió esta prueba de informes.
Ahora bien, se advierte igualmente que la representación judicial de la parte actora respecto a estos pagos manifestó que efectivamente se realizaron pero que correspondía a honorarios profesionales para lo cual presentó un recibo emitido por él mismo, donde señala haber recibido la indicada cantidad «por concepto de Honorarios Profesionales con ocasión a asesorías extrajudiciales, y la obtención redacción de un Contrato de Arrendamiento de un Bien Inmueble», al cual no puede atribuírsele ningún valor probatorio, toda vez que vulneran el principio de alteridad de la prueba, que sostiene que “…nadie pueda procurarse una prueba a su favor sin la intervención de una persona ajena, distinta a quien pretende aprovecharse del medio, lo que implica excluir del análisis probatorio las pruebas emitidas unilateralmente…”
Aunado a lo anterior se aprecia, además, que el apoderado judicial demandante no presentó ningún medio probatorio que aporte verosimilitud a este aserto, con el agravante de que, de ser cierto, devendría en ilegal conforme al artículo 17 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que establece que el arrendatario no está obligado a «pagar primas por cesión; traspaso; arriendo; por venta de punto comercial; o aceptar como condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato» (Subrayado agregado).
En el mismo sentido es oportuno destacar que la insolvencia que denuncia el actor en el libelo abarca diecisiete (17) mensualidades, a saber: 1) mayo, 2) junio, 3) julio, 4) agosto, 5) septiembre, 6) octubre, 7) noviembre y 8) diciembre, todos de 2014 y 9) enero, 10) febrero, 11) marzo, 12) abril, 13) mayo, 13) junio, 14) julio, 15) agosto, 16) septiembre y 17) octubre, todos de 2015, los cuales a razón de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs 9.000,00) cada una, suman el monto de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs 153.000,00), cantidad muy inferior a la que canceló la parte demandada mediante títulos valores –cheques- por un cobro ilegal de asesorías.
En consecuencia de lo expuesto, y habiendo demostrado la parte accionada un pago por una cantidad que excede con creces el monto que le imputa adeudado, se estima improcedente la acción de desalojo ejercida por la imputada causal. Así se declara.
DEL TERCER PUNTO CONTROVERTIDO
Por último, en lo que concierne al incumplimiento contractual respecto a la cláusula décima tercera que exige al arrendatario mantener una póliza de seguro para cubrir los posibles daños al local, advierte esta sentenciadora que dicha cláusula pone en cabeza del inquilino una obligación en protección al arrendador, para responder por la pérdida o daño de la cosa arrendada, por los casos de incendio, daños por agua, explosiones, inundaciones, derrumbes, riesgos locativos, terremotos, guerra o motín y responsabilidad civil en general; de suerte que su desacato, como el de cualquiera de las cláusulas da derecho al arrendador «de pedir la resolución del mismo, así como la desocupación del inmueble dado en arrendamiento SIN PLAZO ALGUNO, en cuyo caso EL ARRENDATARIO, deberá cancelar los cánones de arrendamiento por los meses que faltaren para la culminación del término del presente Contrato»; cláusulas que no se ajustan a lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que taxativamente dispone que las garantías que el arrendador podrá exigir al arrendatario sólo podrán ser el depósito en efectivo o la fianza, con lo que impuso normas más rígidas a las previstas por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, en su artículo 13 establecía estas garantías de manera enunciativa y solo estipulaba que podían ser reales o personales y no podían coexistir ambas, sin embargo en el caso de autos el arrendador dispuso una obligación adicional al arrendatario sobre suscripción de pólizas que no está acorde con las que le establece la ley y, por tanto, viola los principios que deben regir este tipo de relaciones, las cuales deben estar apegadas a los parámetros de equilibrio y justicia que ella consagra, por lo cual se declara que esta cláusula es nula y sin ningún efecto jurídico.
Así las cosas, la presente demanda deberá sucumbir y así se declarará en el dispositivo del fallo.

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de desalojo interpuesta por «ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA, S.R.L contra la empresa EL POLLO GIGANTE, C.A
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los diez días de despacho siguiente se extenderá por escrito el fallo.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los siete (7) días del mes de julio de 2016. Años 204° y 156°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNANDEZ,
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES
Siendo las 10:48 a.m., se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO,