REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA 206º y 157º PARTE ACTORA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 22 de enero de 1990, anotado bajo el No. 11, Tomo 15-A-Pro; con posteriores reformas realizadas en fecha 6 de mayo de 1999, ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, anotado bajo el No. 20, Tomo 8-A-Tro, y en fecha 226 de noviembre de 2002, ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, anotado bajo el No. 22, Tomo 22-A-Tro. Abogados en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ y RUTH YAJAIRA MORANTE, ambos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 41.076 y 20.080, respectivamente. Sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 7 de octubre de 2004, anotada bajo el No. 19, Tomo 2-A-Tro; en la persona de su Presidente JOSÉ RAÚL ALVAREZ PADRON, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.455.276. No tiene constituido en autos. DESALOJO (SENTENCIA DEFINITIVA). 16-8900. CAPÍTULO I ANTECEDENTES. Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el ciudadano JOSÉ RAÚL ALVAREZ PADRON, estando debidamente asistido de abogado y actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 25 de enero de 2016; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la prescripción de la acción alegada por el prenombrado y CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. contra la mencionadasociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., ambas ampliamente identificadas en autos. Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 25 de febrero de 2016, esta alzada le dio entrada en Libro de Causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Se evidencia que en fecha 31 de marzo de 2016, tanto el ciudadano JOSÉ RAUL ALVAREZ PADRON, estando debidamente asistido de abogado y actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A.; como el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A., procedieron a consignar sus respectivos escritos de informes. Posteriormente, en fecha 13 de abril de 2016, el ciudadano JOSÉ RAÚL ALVAREZ PADRON, estando debidamente asistido de abogado y actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., procedió a consignar escrito de observaciones a los informes de su contraparte. Mediante auto dictado en fecha 14 de abril de 2016, esta alzada dejó constancia del vencimiento del lapso previsto para la presentación de las observaciones a los informes, y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil; posteriormente, mediante auto dictado en fecha 13 de junio del mismo año, DIFIRIÓ la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de veinte (20) días de despacho, ello en virtud del Decreto Nº 2.303 dictado por el Ejecutivo Nacional en fecha 26 de abril de 2016, a través del cual se declararon los días miércoles, jueves y viernes como no laborables para el sector público, y de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem. Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para decidir el recurso de apelación interpuesto, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. CAPÍTULO II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE ACTORA: Mediante libelo presentado en fecha 17 de junio de 2015, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A., procedió a demandarpor DESALOJO a la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., en la persona de su Presidente JOSE RAUL ALVAREZ PADRON; sosteniendo para ello lo siguiente: 1.- Que en fecha 1º de julio de 2006, su mandante en su condición de arrendadora, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A. (en condición de arrendataria), estando debidamente representada en ese acto por su Presidente JOSÉ RAÚL ALVAREZ PADRON; el cual recayó sobre un local comercial distinguido con el No. 11, situado en la planta baja del Edificio “Residencias Páez Plaza”, ubicado en la intersección formada por las Calles Páez y Guaicaipuro, sector “El Pueblo”, Los Teques, municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. 2.- Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento antes referido, se estableció un canon de arrendamiento mensual de QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 500,00), pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. 3.- Que de conformidad con lo previsto en la cláusula tercera, dicho contrato tendría una duración de siete (7) meses fijos, contados a partir del día 1º de julio de 2006 hasta el día 31 de enero de 2007; a los cuales habría que adicionar los seis (06) meses de prórroga legal, establecidos en el artículo 38-A del Decreto con Rango y Fuerza Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, contados a su vez a partir del día 1º de febrero de 2007 al 31 de julio de 2007, sin embargo, una vez transcurrido el referido lapso, ambas partes continuaron la relación arrendaticia, motivo por el cual el contrato de arrendamiento que en principio se había celebrado a tiempo determinado se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. 4.- Que la arrendataria, sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., actuó en contravención a la cláusula novena del contrato de arrendamiento, al realizar una serie de reformas no autorizadas en el inmueble arrendado, comprometiendo la estructura del mismo y consistente en la construcción de una segunda planta o “mezzanina”, utilizando para ello vigas de hierro “doble T”, lamina estriada, cemento y cubiertas de madera; tal y como se evidencia de la inspección ocular extra litempracticada el 25 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial. 5.- Que la construcción antes referida no solo contraviene las estipulaciones contractuales, específicamente la cláusula novena del contrato de arrendamiento; sino que además constituye causal de desalojo conforme a los establecido en ellitera “C” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 6.- Que por las razones antes expuestas procede a demandar a la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., a los fines de que convenga o sea condenado en el DESALOJO del inmueble arrendado; y en forma subsidiaria se restituya el inmueble a su condición original, con expresa condenatoria en costas a la parte demandada. 7.- Que fundamenta la presente acción en el literal “C” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.592, 1.159, 1.160, 1.264 y 1.266 del Código Civil. 8.- Que de conformidad con lo establecido en el artículo38 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450.150,00), equivalentes a TRES MIL UNA UNIDADES TRIBUTARIAS (3.001 U.T.). PARTE DEMANDADA: Mediante escrito consignado en fecha 6 de octubre de 2015, el ciudadano JOSÉ RAÚL ALVAREZ PADRON, estando debidamente asistido de abogado y actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A.; procedió a contestar la demandada intentada contra su representada, en los siguientes términos: 1.- Que opone como defensa perentoria la prescripción extintiva de la acción, pues al analizar el contenido de la demanda intentada esta persigue el desalojo de un bien inmueble constituido por un local comercial, el cual fue ocupado en condición de inquilino desde el día 5 de febrero de 1991, con la firma mercantil INVERSIONES RAUYOY C.A. y posteriormente desde el año 2006 con la actual firma comercial RAUL Y RAULITO C.A. 2.- Que en el inmueble arrendado hubo una reforma autorizada, la cual consistió en la construcción de una “mezzanina” con vigas doble T y láminas en el año 1992, todo ello con la buena pro de la propietaria del local, ciudadana MARYURI CASTELLANO, titular de la cédula de identidad Nº V-4.801.669, bajo el imperio del contrato de arrendamiento celebrado entre la firma mercantil MC INVERSIONESC.A., representada por la ciudadana antes nombrada y la firma mercantil COMERCIAL RAUYOY S.R.L.; cuya reforma se puede apreciar en la inspección judicial que fue efectuada en fecha 25 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del estado Miranda. 3.- Que dichas reformas fueron efectuadas en el mes de abril del año 1992, con autorización verbal y supervisión de la ciudadana MARYURI CASTELLANO, quien personalmente concurría al local, observaba las condiciones del mismo, cobraba cánones de arrendamiento cada mes y verificó hasta el final la instalación de la referida “mezzanina”, sin oponerse a ello; por lo que han transcurrido más de veinte años desde que se realizó la reforma y han sido dos firmas mercantiles las que han poseído el local en dicho lapso de tiempo. 4.- Que por las razones antes expuestas, se verifica que el motivo de la demanda se comprende una pretensión de desalojo de un local comercial, por causa de incumplimiento de lo estipulado en el contrato referido a unas reformas, pero es el caso que dichas reformas fueron autorizadas y realizadas en el año 1992; lo que de un simple cómputo es evidente que han transcurrido más de veinte años desde la reforma del local hasta la admisión de la demanda, sin que conste la realización de actividad alguna tendiente a interrumpir el referido lapso, presto que no se verifica la ocurrencia de alguna de las situaciones planteadas en el Código Civil. 5.- Que por los argumentos anteriormente expuestos, considera que ha transcurrido el lapso establecido en la norma, por lo que ha operado la prescripción extintiva de la acción. 6.- Que la relación contractual entre MC INVERSIONES C.A. y la firma mercantil COMERCIAL RAUYOI S.R.L., se mantuvo vigente desde el año 1991 hasta el día 10 de julio de 2006, según finiquito que consignan marcado con la letra “A”, y recibos marcados como “A1”, “A2”, “A3”, “A4” y “A5”; resaltando que a través del mencionado finiquito se expresó textualmente que “el arrendatario no vició ninguna de las cláusulas que rigieron esa relación contractual”, traduciéndose automáticamente esa manifestación que las modificaciones realizadas al local en el año 1992, fueron aceptadas por éste. 7.- Que admite como cierto que en carácter de arrendatario del local comercial ubicado en el edificio “Residencias Páez Plaza” distinguido con el Nº 11, ubicado en la planta baja, situado en la intersección de las Calles Páez y Guaicaipuro, Los Teques, ocupa el mencionado inmueble bajo la firma comercial RAUL & RAULITO C.A.; así mismo, reconoce que el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado. 8.- Que en relación con el canon de arrendamiento mensual, no es cierto que el canon de arrendamiento mensual sea de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.500,00), toda vez que lo cierto es que el canon de arrendamiento actual es de NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.952,00), que a partir del año 2008, deposita en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, expediente de consignaciones signado con el Nº 130-2008. 9.- Que niega, rechaza y contradice que la firma mercantil RAUL & RAULITO C.A., haya realizado reformar no autorizas al local comercial donde funciona actualmente ese fondo de comercio; así mismo, rechaza que haya actuado en contravención con lo previsto en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, por cuanto para la fecha de la firma del primer contrato (1º de julio de 2006), ya la mezzanina se encontraba en su lugar actual y ésta no se ha modificado de manera alguna. 10.- Que finalmente niega, rechaza y contradice por no ser cierto, que la firma mercantil RAUL & RAULITO C.A., haya cometido una serie de reformas no autorizadas; siendo importante destacar que en el libelo de la demanda no aparece una fecha cierta de lo alegado por el demandante respecto a las “reformas no autorizadas”, situación que pone en evidencia la temeridad de la presente acción. 11.- Que por las razones antes expuestas, solicita que la demanda interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES HV & CM C.A., sea declarada SIN LUGAR. CAPÍTULO III DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE ACTORA: Se evidencia que el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTES HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A., hizo valer conjuntamente con el libelo de la demanda las documentales que serán valoradas a continuación: Primero.- (Folio 16-19) En copia fotostática con vista a su original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. (aquí demandante, en carácter de arrendadora) y la sociedad mercantil RAÚL Y RAULITO C.A. (aquí demandada, en carácter de arrendataria); en los siguientes términos: “(…) hemos convenido en celebrar, como en efecto y formalmente lo hacemos, un CONTRATO de ARRENDAMIENTO a tiempo determinado, el cual se regirá por las cláusulas que se enumeran a continuación: PRIMERA:“EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” un Local Comercial distinguido con el Nro. 11, ubicado en la Calle Guaicaipuro y Páez, Edificio Páez Plaza, Planta Baja, Los Teques, Estado Miranda, propiedad de “EL ARRENDADOR”. “EL ARRENDATARIO” revive en este acto el inmueble completamente desocupado de bienes y personas y en perfectas condiciones de habitabilidad, conservación y mantenimiento, todo completamente pintado con pintura de primera calidad, y así se compromete a entregarlo a entera satisfacción de “EL ARRENDADOR”, en la fecha de vencimiento del presente contrato. El inmueble arrendado lo utilizará “EL ARRENDATARIO” exclusivamente para comercializar videos casetes y mercancía de acuerdo al objeto de la sociedad en base a su Registro Mercantil antes citado y se compromete a no cambiar su destino sin previa autorización de “EL ARRENDADOR”, dado por escrito. La violación de la presente cláusula dará derecho a “EL ARRENDADOR” resolver el presente contrato de pleno derecho, en consecuencia “EL ARRENDATARI” deberá entregar de inmediato el inmueble libre de personas y bienes. SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido de mutuo y expreso acuerdo entre las partes contratantes, en la calidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) a este monto se le agregará el IVA (IMPUESTO AL VALOR AGREGADO) que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar a “EL ARRENDADOR” puntualmente por mensualidades anticipadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes y en los meses subsiguientes, dentro del mismo plazo en dinero efectivo y de curso legal, en las oficinas de “EL ARRENDADOR”, ampliamente conocidas por “EL ARRENDATARIO”. TERCERA: El termino (sic) de vigencia del presente contrato será de Siete (07) Meses (sic) fijos no prorrogable (sic), contado a partir del día PRIMERO (01) de JULIO de DOS MIL SEIS (2006) HASTA TREINTA Y UNO (31) de ENERO de DOS MIL SIETE (2007).CUARTA: Cuando “EL ARRENDADOR” por cualquier causa tenga que hacer alguna notificación a “EL ARRENDATARIO”, relacionada con el presente contrato, la podrá hacer de cualesquiera de las formas o maneras que se enumeran el (sic) los literales a, b, c, d, y e (…) QUINTA: Es entendido y así acepta “EL ARRENDATARIO” que en caso de resolverse este contrato antes del vencimiento, por causas imputables a éste, ya sea del plazo fijo o Cualquier (sic) prórroga que por escrito haya otorgado “EL ARRENDADOR” tiene la Obligación (sic) de pagar, la suma correspondiente a los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que faltare para la expiración natural del plazo fijo o cualquier prórroga que por escrito haya concedido “EL ARRENDADOR”. (…) SEXTA: El presente contrato se considera rigurosamente celebrado INTUITO PERSONAE (…) SEPTIMA: “EL ARRENDATARIO” recibe el inmueble completamente desocupado y en buenas condiciones de habitabilidad y así se compromete a entregarlo a entera satisfacción de “EL ARRENDADOR”. OCTAVA: Queda entendido que el pago de los servicios (…) serán por cuenta exclusiva “EL ARRENDATARIO” (…) NOVENA:“EL ARRENDATARIO” no podrá modificar, bajo ningún concepto, las características del inmueble. Las reparaciones menores que requiera el inmueble arrendado y las reparaciones mayores que hayan sido ocasionadas como consecuencia de no haber reparado las menores en su debida oportunidad son por cuenta de: “EL ARRENDATARIO”. Igualmente “EL ARRENDATARIO” queda obligado a poner en conocimiento de “EL ARRENDADOR”, por escrito y a la brevedad posible, cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria una reparación mayor en el inmueble y de no hacerlo, será responsable de los perjuicios que ocasione su negligencia. (…) DÉCIMA SEGUNDA:Todas las mejoras que realice “EL ARRENDATARIO” en el inmueble arrendado previa autorización de “EL ARRENDADOR” por escrito, quedan en beneficio del mismo, sin que al terminar el presente contrato “EL ARRENDADOR” tenga que pagar cantidades algunas de dinero por tales mejoras. Igualmente “EL ARRENDADOR” podrá exigir a “EL ARRENDATARIO” quien se obliga en hacerlo, que retiren las mejoras realizadas y entreguen el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibieron. De no hacerlo, lo hará “EL ARRENDADOR”, cuyo costo de reestructuración se obliga a pagar “EL ARRENDATARIO”, al serle presentada la factura correspondiente. DÉCIMA TERCERA: Queda entendido que el atraso de una (1) mensualidad de arrendamiento, dará lugar a considerar de pleno derecho vencido, el presente contrato (…) DÉCIMA CUARTA: “EL ARRENDADOR” se reserva el derecho por si mismo o mediante mandatario, de visitar o tener acceso a inspeccionar el inmueble arrendado (…) DÉCIMA NOVENA: “EL ARRENDADOR” y “EL ARRENDATARIO”, declaran expresamente, que queda sin efecto jurídico alguno, cualquier contrato de arrendamiento que hayan celebrado con anterioridad al presente contrato y cuyo objeto sea el mismo inmueble, que por este instrumento se arrienda. (…) VIGÉSIMA PRIMERA: Sin perjuicio de otras causas establecidas en la Ley y en el presente contrato, como causales de resolución del mismo de pleno derecho, se establecen las siguientes: (…) b) Por cualquier incumplimiento o violación por el “EL ARRENDATARIO´” con cualesquiera de las cláusulas que rigen este contrato (…)” (Resaltado añadido) Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de la relación arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso desde el día 1º de julio de 2006, la cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la sociedad mercantil demandante constituido por un local comercial distinguido con el No. 11, ubicado en la Calle Guaicaipuro y Páez, Edificio Páez Plaza, Planta Baja, ciudad de Los Teques del estado Miranda (cuyo desalojo se pretende), quedando dicha relación circunscrita a las condiciones supra transcritas.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 20-53) En original INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 25 de mayo de 2015, previa solicitud presentada por la abogada en ejercicio RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. (aquí demandante); a través de la cual dicho órgano jurisdiccional dejó constancia de los siguientes particulares: “(…) el Tribunal (…) se constituyó en la siguiente dirección: Local distinguido con el 11, ubicado en la planta baja del Edificio “Páez y Plaza”, en el cruce de las calles Páez y Guaicaipuro en Los Teques Municipio Guaicaipuro Estado Miranda (...) En este estado se procedió a dejar constancia de los particulares (…) Primero: como punto previo de deja constancia de la presencia de la ciudadana Isabel Padrón (…) quien dijo ser la madre del ciudadano José Raúl Álvarez Padrón. Ahora bien, pasa el Tribunal a evacuar los particulares (…) Primero: Se deja expresa constancia que en el referido local se observa una segunda planta que mide aproximadamente ocho (08) metros de largo por el ancho del local. Segundo:Se deja expresa constancia que la estructura inferior se encuentra reforzada con vigas doble T(…) el piso con cemento (…) lámina estriado cubierto con cabilla de madera (…) las vigas están cubiertas con laminas de madera. Tercero:Las vigas se encuentran pegadas a las paredes y pegadas al piso (…) Cuarto: (…) el piso fue (…) recubierto con cemento (…) instalar las vigas (…) Quinto: En cuanto al otro particular que evacuar se deja expresa constancia que las vigas adheridas al piso y pegadas con cemento (…)”.(Resaltado de esta alzada). Ahora bien, aun cuando la evacuación de la inspección bajo análisis se realizó de manera extrajudicial, impidiendo el control de la contraparte respecto a la misma, y aun cuando su presunción por ser de jurisdicción voluntaria resulta desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, quien aquí suscribe considera que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 eiusdem, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar. En efecto, por las razones antes expuestas y en vista que la representación judicial de la parte demandada no desvirtuó el contenido de la inspección bajo análisis en el curso del proceso, esta alzada la aprecia como indicio e infiere de su contenido (acta levantada y reproducciones fotográficas) que ciertamente fue construida sobre el inmueble objeto del presente juicio seguido por DESALOJO, una segunda planta que mide aproximadamente ocho metros (8 MTS) de largo por el ancho del local, con una estructura inferior reforzada con vigas doble “T”, piso de cemento, lámina estriado cubierto con cabilla de madera, con vigas recubiertas con laminas de madera, las cuales se encuentran pegadas a las paredes y piso del local.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que el ciudadano JOSÉ RAÚL ALVAREZ PADRON, estando debidamente asistido de abogado y actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A.; hizo valer junto con el escrito de contestación a la demanda, las probanzas que serán valoradas a continuación: Primero.- (Folio 70-72) Marcado con la letra “A”, en original FINIQUITO DE CONTRATO DE ALQUILER suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. (aquí demandante, en carácter de arrendadora) y la sociedad mercantil COMERCIAL RAUYOI S.R.L. (tercero ajeno al proceso, en carácter de arrendataria), en fecha 10 de julio de 2006; a través del cual ambas partes convinieron en que no tienen nada que reclamarse mutuamente por ningún concepto, aceptando estar conformes con el tiempo de la relación comercial que los unió y declarándola en consecuencia extinta. Ahora bien, aun cuando la representación judicial de la parte actora no desconoció el instrumento privado en cuestión, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por DESALOJO; en efecto, siendo que su contenido se aparta de los hechos controvertidos, pues a través del finiquito bajo análisis se declaró extinta una relación arrendaticia que fue suscrita entre la sociedad mercantil aquí demandante y una empresa que no es parte en este juicio, consecuentemente, esta alzada debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio por resultar a todas luces impertinente.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 73-77) Marcados con las letras “A1”, “A2”, “A3”, “A4” y “A5”, en original diez (10) RECIBOS DE PAGO aparentemente emitidos por la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. (aquí demandante) en el año 1991 y 1992, a favor del ciudadano JOSÉ RAUL ALVAREZ PADRON; por compromiso de alquiler respecto a un local comercial identificado con el No. 11, ubicado en Residencias Páez y Plaza, Los Teques. Ahora bien, en vista que la representación judicial de la parte actora procedió a desconocer los mencionados instrumentos privados mediante escrito consignado en fecha 14 de octubre de 2015 (cursante al folio 85); y en virtud que la parte promovente no probó la autenticidad de los mismos a través de la prueba de cotejo o en su defecto la de testigos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, sumado a que los mismos resultan a todas luces impertinentes, consecuentemente, quien aquí suscribe no puede atribuirles ningún valor probatorio y debe desecharlos del proceso.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 78-82) Marcado con la letra “B”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. (aquí demandante, en carácter de arrendadora) y la sociedad mercantil COMERCIAL RAUYOI S.R.L. (tercero ajeno al proceso, en carácter de arrendataria), en fecha 1º de febrero de 1998; el cual recayó sobre un local comercial distinguido con el No. 11, ubicado en la Calle Guaicaipuro y Páez, Edificio Páez Plaza, Planta Baja, ciudad de Los Teques del estado Miranda. Ahora bien, aun cuando la representación judicial de la parte actora no desconoció el instrumento privado en cuestión, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por DESALOJO; en efecto, siendo que su contenido se aparta de los hechos controvertidos, pues a través del mencionado contrato se reguló la relación arrendaticia que fue suscrita entre la sociedad mercantil aquí demandante y una empresa que no es parte en este juicio, consecuentemente, esta alzada debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio por resultar a todas luces impertinente.- Así se precisa. -PRUEBA TESTIMONIAL: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, en el escrito de consideración presentado en la audiencia preliminar y en el escrito de promoción de pruebas, promovió como testigos a los ciudadanos HÉCTOR JOSÉ ZEA, EDUARDO ANTONIO ESTEVEZ, MARCOS ALEJANDRO ARGUETA y MARCOS GREGORIO ARISMENDI PEREZ, todos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.318.850, V-6.878.465, V-6.875.800 y V-3.589.598, respectivamente. Así mismo, se evidencia que el tribunal de la causa admitió la probanza en cuestión y evacuó las testimoniales promovidas, asentando en las actas levantadas lo que a continuación se transcribe: En fecha 6 de noviembre de 2015, siendo la oportunidad fijada para que tuviera lugar la declaración del testigo HÉCTOR JOSÉ ZEA (resultas insertas al folio 121-122), se evidencia que éste una vez identificado y debidamente juramentado, fue conteste en señalar lo siguiente:“(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano José Raúl Álvarez Padrón? Contestó: Si. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si sabe dónde está ubicado el local que tiene alquilado el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Si. TERCERA: ¿Diga el testigo, desde cuando conoce el local que tiene alquilado el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Desde el año 1992. CUARTA:¿Diga el testigo, si por conocer el local que tiene alquilado el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón, sabe y le consta que allí existe una mezzanina?.Contestó: Si, lo sé. QUINTA: ¿Diga el testigo, si es visible la mezzanina que existe en el local que tiene alquilado el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Si lo es.SEXTA: ¿Diga el testigo, porque (sic) le consta las afirmaciones que ha formulado a las preguntas realizadas?. Contestó: Porque es cierto y obvio todo lo que he respondido. Es todo, cesaron las preguntas. En este estado la apoderada judicial de la parte demandante realiza la siguiente exposición: En este acto me opongo al testimonio rendido por el ciudadano Héctor José Zea, ya que su evacuación desvirtúa en todas sus partes el contrato de arrendamiento que cursa a los folios del presente expediente, muy especialmente en la cláusula décima segunda que señala que toda mejora realizada al inmueble arrendado se requiere la autorización dada por escrito de la arrendadora Sociedad Mercantil HDMC, C.A, en cuanto que es requisito fundamental de las partes contratantes la autorización dada por escrito y esta no es el medio idóneo para probar lo que hoy pretende la parte demandada. Igualmente, quisiera señalar que tanto en la contestación de la demanda como en el escrito de prueba, en lo que se refiere a las testimoniales no se señaló el objeto de la prueba y la pertinencia de la misma violando disposiciones legales para el control probatorio. Señalo en este acto que este medio de prueba es ilícito violando disposiciones legales y sin convalidar el presente acto paso a repreguntar al testigo. Y solicito que la presente incidencia sea valorada en la sentencia de mérito como punto previo. En este estado el abogado asistente de la parte demandada alega que el objeto de la prueba testimonial es única y exclusivamente tal y como lo señalamos en la promoción de pruebas es que quedo claro el año en que el testigo visualizo la existencia de la mezzanina. Es todo. Seguidamente, pasa a repreguntar al testigo. PRIMERA: ¿Diga el testigo, desde cuando conoce al señor José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Desde la fecha en que soy cliente del negocio, de la tienda, año 1992. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, indique la fecha desde cuando funciona la Sociedad Mercantil Inversiones RAUL & RAULITO, C.A., en el inmueble ubicado en las residencias Páez Plaza, planta baja, número 11?. Contestó: No lo sé, solo me he limitado a ser cliente. TERCERA: ¿Diga el testigo, cuánto tiempo tiene de amistad con el señor José Raúl Álvarez Padrón?. En este estado, el abogado asistente de la parte demandada se opone a la pregunta por cuanto considera que se está induciendo al testigo en el término “amistad”. En este estado, el Tribunal considera que el testigo puede responder la pregunta, la cual será apreciada o no en la sentencia definitiva. El testigo contestó: No hay amistad, allí lo único que existe es el vínculo cliente y dueño del negocio. CUARTA: ¿Diga el testigo, con qué frecuencia acude a la Sociedad Mercantil Inversiones RAUL & RAULITO, C.A.?. Contestó: Semanal. QUINTA: ¿Diga el testigo, quien le indicó que tenía que venir a este Tribunal en el día de hoy?. Contestó: El señor Raúl Álvarez. SEXTA: ¿Diga el testigo, quien lo oriento en lo que tenía que venir a declarar a este Tribunal?. En esta estado, el abogado asistente de la parte demandada se opone por cuanto es una pregunta inducida e irrespetuosa con el testigo. En este estado, el Tribunal considera que el testigo puede responder la pregunta, la cual será apreciada o no, en la sentencia definitiva como punto previo. Pasa el testigo a responder: Nadie. SÉPTIMA: ¿Diga el testigo, porque vino a declarar a este Tribunal?. Contestó: porque fui invitado como testigo por el señor Raúl Álvarez. (…)” (Resaltado añadido) En fecha 6 de noviembre de 2015, siendo la oportunidad fijada para que tuviera lugar la declaración del testigo MARCOS ALEJANDRO ARGUETA (resultas insertas al folio 124-125), se evidencia que éste una vez identificado y debidamente juramentado, fue conteste en señalar lo siguiente:“(…)PRIMERO: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Si lo conozco. SEGUNDA:¿Diga el testigo, si sabe y le consta dónde está ubicado el local que tiene alquilado el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Si, queda en la Calle Guaicaipuro, en la Planta Baja de los locales comerciales.TERCERA: ¿Diga el testigo, desde que año comenzó a ser cliente del local comercial?. Contestó: Aproximadamente desde el año 1990. CUARTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta en el local alquilado por el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón hay una mezzanina?. Contestó: Si, lo sé. QUINTA: ¿Diga el testigo, si es visible la mezzanina que existe en el local que tiene alquilado el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Si se y me consta porque yo fui el que construyo la mezzanina, aproximadamente fue en el año 1992, por el mes de abril más o menos. Es todo, cesaron las preguntas. En este estado la apoderada judicial de la parte demandante realiza la siguiente exposición: En este acto me opongo al testimonio rendido por el ciudadano Marcos Alejandro Argueta, ya que su evacuación desvirtúa en todas sus partes la esencia del contrato de arrendamiento suscrito entre Inversiones HDMC, C.A, e Inversiones RAUL & RAULITO, C.A, del contrato de arrendamiento que cursa a los folios del presente expediente, muy especialmente en la cláusula novena y décima segunda del citado contrato, clausula novena “no podrá modificar, bajo ningún concepto las características del inmueble”, y clausula decima segunda “todas mejoras que realice el arrendatario en el inmueble arrendado, previa autorización del arrendador por escrito”, en cuanto que es requisito fundamental de las partes contratantes la autorización dada por escrito siendo que no es el medio idóneo para probar lo que hoy pretende la parte demandada, se requiere la autorización dada por escrito. Igualmente debo destacar, que en la contestación de la demanda como en el escrito de pruebas no se señaló el objeto de la prueba ni la pertinencia de la misma, violando disposiciones legales para el control probatorio. Señalo en este acto, que este medio de prueba es ilícito, violando disposiciones legales sin convalidar el presente acto y en consecuencia, paso a repreguntar al testigo. Solicito que la presente incidencia sea resuelta como punto previo en la sentencia de mérito. En este estado, el abogado asistente de la parte demandada se opone por cuanto no es cierto que la firma mercantil RAUL & RAULITO, haya existido para el año 1992. Si es cierto, que en la promoción de prueba indicamos perfectamente tal y como consta en el folio 108 y 109 que el objeto de la prueba es determinar tiempo y año. Es todo. Seguidamente, pasa a repreguntar al testigo la apoderada judicial de la parte demandante. PRIMERA: ¿Diga el testigo, desde cuando conoce alaSociedad Mercantil Inversiones RAUL & RAULITO, C.A.?. Contestó:Conozco el local comercial, aproximadamente desde el año 1990, porque fui cliente de ese establecimiento. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, que tipo de cliente es con la Sociedad Mercantil RAUL & RAULITO, C.A.?. Contestó:A estas alturas no soy cliente de ellos, pero si lo fui en tiempos anteriores.TERCERA: ¿Diga el testigo, quien le indico que tenía que asistir al Tribunal?.Contestó:El abogado Alfredo Solórzano Ríos. CUARTA:¿Diga el testigo, donde funciona la Sociedad Mercantil Inversiones RAUL & RAULITO?. Contestó:Allí mismo, en la planta baja del edificio Guaicaipaez, los locales comerciales. QUINTA: ¿Diga el testigo, con qué frecuencia acude a la Sociedad Mercantil Inversiones RAUL & RAULITO?. Contestó:Ya no asisto porque no soy cliente frecuente. SEXTA: ¿Diga el testigo, quien lo orientó a lo que tenía que venir a declarar a este Tribunal?. En este estado, el abogado asistente de la parte demandada se opone a la repregunta es inducida y una falta de respeto al testigo. Este Tribunal considera que el testigo debe responder la pregunta, la cual será apreciada o no en la sentencia definitiva como punto previo. El testigo contestó: No, nadie. SÉPTIMA: ¿Diga el testigo, que tiempo tiene de amistad con el señor Raúl Álvarez Padrón?. En este estado, el abogado asistente de la parte demandada se opone a la pregunta por cuanto es inducida por el término amistad. El tribunal considera que el testigo puede responder la pregunta, la cual será apreciada o no en la sentencia definitiva como punto previo. Contestó: Conozco al señor Raúl, aproximadamente desde el año 1990, y le conozco desde esa fecha hasta la presente fecha, pues tuve una relación de trabajador porque le fabrique la mezzanina y también fue cliente como dije anteriormente. (…)” (Resaltado añadido) En fecha 6 de noviembre de 2015, siendo la oportunidad fijada para que tuviera lugar la declaración del testigo MARCOS GREGORIO ARISMENDI PÉREZ(resultas insertas al folio 126-127), se evidencia que éste una vez identificado y debidamente juramentado, fue conteste en señalar lo siguiente: “(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Si. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta dónde queda ubicado el local que tiene alquilado el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Si, claro que si. TERCERA:¿Diga el testigo, en qué lugar está ubicado geográficamente el local comercial que tiene alquilado el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón. Respuesta: esta (sic) ubicado en la Calle Páez, en el Edificio Páez PlazaCUARTA:¿Diga el testigo, si sabe y le consta que en ese local existe una Mezanina(sic)?. Contestó: Si, eso es correcto.QUINTA:¿Diga el testigo, desde que año sabe y le consta que existe una Mezanina (sic) en el local que tiene alquilado el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Bueno aproximadamente desde el año 1993 que empecé yo a visitarlopara alquilar películas, cuando existía el sistema de VHS. Es todo, cesaron las preguntas. En este estado la apoderada judicial de la parte demandante realiza la siguiente exposición: En este acto me opongo al testimonio rendido por el ciudadano Marcos Gregorio Arismendi Pérez, ya que su evacuación desvirtúa en todas sus partes la esencia del contrato de arrendamiento suscrito entre Inversiones HDMC, C.A, e Inversiones RAUL & RAULITO, C.A, del contrato de arrendamiento que cursa a los folios del presente expediente, muy especialmente en la cláusula novena y décima segunda del citado contrato, cláusula novena “no podrá modificar, bajo ningún concepto las características del inmueble”, y cláusula décima segunda “todas mejoras que realice el arrendatario en el inmueble arrendado, previa autorización del arrendador por escrito”, en cuanto que es requisito fundamental de las partes contratantes la autorización dada por escrito, siendo que no es el medio idóneo para probar lo que hoy pretende la parte demandada, es decir, prueba de testigo, se requiere la autorización dada por escrito. Igualmente debo destacar, que en la contestación de la demanda como en el escrito de pruebas no se señaló el objeto de la prueba ni la pertinencia de la misma, violando disposiciones legales para el control probatorio. Señalo en este acto, que este medio de prueba es ilícito, y no se prueba con testigos, violando disposiciones legales sin convalidar el presente acto y en consecuencia. Solicito que la presente incidencia sea resuelta como punto previo en la sentencia de mérito paso a repreguntar al testigo. En este estado el abogado asistente de la parte actora hace oposición a lo expuesto por la representación judicial de la parte actora. Me opongo por cuanto en los folios 108 y 109, esta espesamente (sic) indicado que la prueba de testigo es con el objeto de probar el año en el cual existe la mezanina, que está construida en el local comercial que fue alquilado por el ciudadano José Raúl Álvarez Padrón. Es todo. Seguidamente, pasa a repreguntar al testigo la apoderada judicial de la parte demandante. PRIMERA: ¿Diga el testigo, si conoce a la Sociedad Mercantil Inversiones RAUL&RAULITO, C.A.?. Contestó: Bueno yo visito ese sitio desde el año 1993 aproximadamente, por el alquiler de películas, por eso he sido asiduo a ese local de películas. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, desde que fecha funciona la Sociedad Mercantil RAUL&RAULITO, C.A, en el local ubicado en la Residencia Páez Plaza, el local N° 11, Planta Baja, Los Teques?. Contestó: Bueno yo no se desde que fecha funciona, lo que si se es desde que fecha yo comencé a ir a ese local de películas, que fue desde el año 1993, y los visito desde el punto de vista Comercial. TERCERA: ¿Diga el testigo, quien le oriento en todas sus afirmaciones rendidas en este Tribunal?. En este estado, el abogado asistente de la parte demandada se opone a la repregunta ya que es inducida y una falta de respeto al testigo. Este Tribunal considera que el testigo debe responder la pregunta, la cual será apreciada o no en la sentencia definitiva como punto previo. El testigo contestó: Bueno simplemente he contestado con lo que me han preguntado y no he falseado con ninguno de los versos que he dado, ni tengo razones para hacerlo tampoco. CUARTA: ¿Diga el testigo, cuánto tiempo tiene conociendo al señor José Raúl Álvarez Padrón?. Contestó: Bueno a partir desde la fecha en que comencé a ir a ese local comercial, ya antes manifestado. QUINTA: ¿Diga el testigo, por que vino a declarar a este Tribunal?. Contestó: Porque me lo solicito el señor Raúl, que si yo le podía servir de testigo y me planteo cual era la razón y yo le dije que si. (…)”(Resaltado añadido) Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte demandada, antes transcritas; es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente: Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”. Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”. Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad. En efecto, siendo que la estimación de tal probanza implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida, y en virtud que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones; consecuentemente, quien aquí suscribe dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes, considera prudente realizar los siguientes señalamientos: 1) En primer lugar, se evidencia que el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, dispone a grandes rasgos que el demandado debe acompañar a su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga e identificar a los testigos que rendirán declaración en el debate oral, ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que las testimoniales bajo análisis se evacuaron antes del mencionado debate, sin embargo, en vista que la evacuación en cuestión contó con la inmediación del juez del tribunal de la causa e incluso contó con el debido control de la contra parte (quien ejerció el derecho de repreguntar a cada uno de los testigos), consecuentemente, quien aquí suscribe en aras de garantizar el derecho a la defensa, proceso debido y evitar dilaciones o formalismos inútiles, considera que debe determinarse en el presente particular la eficacia probatoria del instrumento evacuado; 2) En segundo lugar, se evidencia que la representación judicial de la parte actora formuló oposición respecto a la admisión de las testimoniales bajo estudio, alegando que la promovente no había indicado el objeto que pretendía demostrar a través de dicha prueba y que ello era violatorio de las disposiciones legales que regulaban el control probatorio, en tal sentido, es preciso reiterar que la parte actora ejerció el debido control de las testimoniales evacuadas e incluso ejerció el derecho de repreguntar a cada uno de los testigos, así mismo, es preciso destacar que el requisito de indicación del objeto de la prueba en el acto de su promoción no rige respecto a las pruebas testimoniales, pues para que opere la oposición por manifiesta impertinencia es necesario que la prueba haya sido incorporada al proceso, quedando así la oposición diferida al instante de su evacuación (Vd. SCC 12/8/2005, Sentencia No. 606, Exp. No. AA20-C-2002-000986), motivo por el cual se desecha la defensa en cuestión; 3) En tercer lugar, se evidencia que la representación judicial de la parte actora sostuvo a lo largo del juicio que la prueba testimonial promovida se contrapone a lo previsto en el artículo 1.387 del Código Civil, pues dicha norma prevé textualmente que “no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o extinguirla (…) Tampoco es admisible para probar lo contrario a una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes o después de su otorgamiento (…)”, sin embargo, en vista que la parte demandada a través del interrogatorio formulado claramente pretendía demostrar la supuesta antigüedad de la mezzanina construida en el inmueble cuyo desalojo se persigue, lo que no se enmarca en la prohibición contenida en la norma supra citada, consecuentemente, quien aquí suscribe considera desvirtuada la defensa en cuestión; y 4) En cuarto lugar, partiendo de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que las deposiciones rendidas por los prenombrados no se encuentran respaldadas por ningún otro instrumento probatorio cursante en autos, por cuanto no cursa en el presente expediente ninguna probanza que permita de alguna manera inferir que la construcción de la mezzanina del inmueble cuyo desalojo se persigue se haya efectuado en el año 1992, ello antes de la suscripción del contrato de arrendamiento que vincula a las sociedades mercantiles INVERSIONES HV & MC C.A. (aquí demandante, en condición de arrendadora) e INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A. (aquí demandada, en condición de arrendataria), el cual a su vez fue celebrado en fecha 1º de julio de 2006,ni cursa en autos prueba alguna que permita inferir que la construcción antes referida fue efectuada con previo conocimiento y bajoautorización dela arrendadora, lo cual evidentemente impide a esta sentenciadora comprobarla veracidad de las declaraciones en cuestión.- Así se precisa. Así las cosas, considera esta alzada que la prueba testimonial promovida en el presente proceso no era suficiente e idónea para demostrar la antigüedad de la mezzanina construida en el inmueble cuyo desalojo se persigue, pues la parte demandada debió promover otro tipo de prueba más determinante, como lo sería por ejemplo la prueba de experticia; en tal sentido, siendo que en el caso de marras las testimoniales evacuadas no encuentran sustento en ninguna otra probanza cursante en el presente expediente, pues no existe pluralidad de pruebas que permita adminicular las deposiciones rendida, consecuentemente, esta alzada no puede comprobar la veracidad de las declaraciones en cuestión ni tener certeza de ellas de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se desechan del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio.- Así se decide. Por último, con respecto al testigo EDUARDO ANTONIO ESTEVEZ, se evidencia que una vez fijada la oportunidad para que el prenombrado rindiera su declaración, éste no compareció y se declaró DESIERTO el acto (folio 123); en efecto, siendo que la testimonial en cuestión no fue evacuada, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. CAPÍTULO IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 25 de enero de 2016, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo que a continuación se transcribe: “(…) Analizadas como han sido las pruebas aportadas al proceso por las partes, este Tribunal debe emitir pronunciamiento respecto del mérito de la presente causa, en los términos siguientes: La parte actora en su escrito libelar, refirió que en fecha 01 de julio de 2006, su mandante en su condición de arrendador, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAÚL & RAULITO, C.A., estando debidamente representada por su presidente ciudadano JOSÉ RAÚL ÁLVAREZ, el cual versa sobre un local comercial, distinguido con el número 11, situado en la planta baja del Edificio “Residencias Páez Plaza, ubicado en la intersección formada por las Calles Páez y Guaicaipuro, sector “El Pueblo” Los Teques, Municipio Bolivariano Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, estableciéndose un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 500,00), pagaderos dentro de los primeros cinco (5) de cada mes. Asimismo, asevera que se pactó que dicho contrato tendría una duración de siete (7) meses fijos, a los que habría que adicionar los seis (06) meses de prórroga legal, establecidos en el artículo 38-a del Decreto con Rango y Fuerza Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, contados a partir del 01 de febrero de 2007 al 31 de julio de 2007, sin embargo, una vez transcurrido el referido lapso, ambas partes continuaron la relación arrendaticia, motivo por el cual el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado.- Pero es el caso, que, en su decir, la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAÚL & RAULITO, C.A., actuó en contravención a la cláusula novena del contrato, al realizar una serie de reformas no autorizadas en el inmueble dado en arrendamiento, comprometiendo la estructura del mismo, tal y como se evidencia de la inspección ocular practicada el 25 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial, constituyendo causal de desalojo conforme a los establecido en el artículo 40 literal C del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, por lo que solicita el desalojo del inmueble arrendado, la restitución del mismo en su condición original, y la condenatoria en costas y costos en el presente juicio. Por su parte, la demandada, opuso, primeramente como defensa perentoria la prescripción extintiva de la acción, toda vez que el actor persigue el desalojo de un bien destinado a uso comercial ocupado por su asistido en condición de inquilino desde el 05 de febrero de 1991, tanto con la firma mercantil INVERSIONES RAUYOY, C. A, y posteriormente desde el año 2006 con la firma comercial RAÚL Y RAULITO, C. A, asimismo, afirma que en el inmueble arrendado hubo una reforma autorizada, la cual consistió en la construcción de una mezzanina con vigas doble T y lámina en el año 1992, todo ello con la buena pro, a su decir, de la propietaria del mismo, ciudadana MARYURI CASTELLANO, titular de la cédula de identidad Nº V-4.801.669, bajo el imperio del contrato de arrendamiento celebrado entre la firma mercantil MC INVERSIONES, C. A., representada por la ciudadana antes nombrada y la firma mercantil COMERCIAL RAUYOY, S. R. L , cuya reforma se puede apreciar en la Inspección Judicial efectuada en fecha 25 de mayo de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Miranda, con lo que se puede concluir que desde la reforma han transcurrido más de veinte (20) años y han sido dos firmas mercantiles quienes han poseído el local en ese lapso de tiempo, es por lo expuesto que considera que ha transcurrido el lapso establecido en la norma, solicitando se declare que ha operado la prescripción extintiva de la acción. Del mismo modo, admite como cierto que su asistido ostenta el carácter de arrendatario del local comercial ubicado en el edificio “Residencias Páez Plaza” distinguido con el Nº 11, ubicado en la planta baja, situado en la intersección de las calles Páez y Guaicaipuro, Los Teques, de la misma manera reconoce que el contrato actualmente se encuentra a tiempo indeterminado. Por otra parte, niega, rechaza y contradice que el canon de arrendamiento mensual sea de Quinientos Bolívares (Bs.:500,00), toda vez que lo cierto es que el canon de arrendamiento actual es de Novecientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs.:952,00), que a partir del año 2008 deposita en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, según expediente Nº 130-2008, asimismo, niega, rechaza y contradice que las reformas en local comercial no hayan sido autorizadas, siendo que como ya se dijo, la autorización fue dada en forma verbal y supervisión de la ciudadana MARYURI CASTELLANOS, titular de la cédula de identidad Nº V-4.801.669, en el año 1992, quien concurría al local a observar las mismas, niega, rechaza y contradice, por no ser cierto que la firma mercantil RAUL Y RAULITO, C. A., haya actuado en contravención de la cláusula novena del contrato de arrendamiento, por cuanto para la fecha de la firma del contrato 01 de julio de 2006 con INVERSIONES HV & MC, C. A., ya la mezzanina se encontraba en su lugar actual y no se ha modificado de manera alguna. Planteada así la litis, este Tribunal con respecto a la defensa perentoria opuesta por la parte demandada, observa que basa su defensa en que, supuestamente, la reforma o construcción de la mezzanina realizada en el inmueble objeto de este juicio se realizó en el año 1992 y es hasta esta fecha que el arrendador demanda el desalojo por ese motivo, cuando ya, en su decir, ha operado la prescripción veintenal contenida en la Ley Civil Sustantiva, ante tal defensa, este Despacho observa que para que pueda ser declarada la mencionada defensa debió ser acreditado a los autos que efectivamente la construcción se realizó en la fecha por él referida, hecho éste que no consta en las actas procesales que se examinan, siendo que pretendió trasladar a los autos la data de la construcción, a través de un medio no idóneo para ello e inadmisible a tenor de lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil. En consecuencia, resulta forzoso para quien suscribe desechar dicha defensa y así se decide. Con respecto al fondo de lo debatido, este Despacho encuentra que en el escrito libelar, el apoderado judicial de la parte actora refiere que en fecha 01 de julio de 2006, su mandante en su condición de arrendador, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAÚL & RAULITO, C.A., estando debidamente representada por su presidente ciudadano JOSÉ RAÚL ÁLVAREZ, el referido contrato de arrendamiento versa sobre un local comercial, distinguido con el número 11, situado en la planta baja del Edificio “Residencias Páez Plaza, ubicado en la intersección formada por las calles Páez y Guaicaipuro, sector “El Pueblo” Los Teques, Municipio Bolivariano Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, igualmente asevera que se pactó que dicho contrato tendría una duración de siete (7) meses fijos, a los que habría que adicionar los seis (06) meses de prórroga legal, establecido en el artículo 38-a del Decreto con Rango y Fuerza Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, contados a partir del 01 de febrero de 2007 al 31 de julio de 2007, transcurrido el referido lapso, ambas partes continuaron la relación arrendaticia, motivo por el cual el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, pero es el caso, que, en su decir, la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAÚL & RAULITO, C.A., actuó en contravención a la cláusula novena del contrato, al realizar una serie de reformas no autorizadas en el inmueble dado en arrendamiento, comprometiendo la estructura del mismo, al respecto, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda intentada en su contra, admite como cierto que su asistido ostenta el carácter de arrendatario del local comercial ubicado en el edificio “Residencias Páez Plaza” distinguido con el Nº 11, ubicado en la planta baja, situado en la intersección de las calles Páez y Guaicaipuro, Los Teques, de la misma manera reconoce que el contrato actualmente se encuentra a tiempo indeterminado. Por otra parte, niega, rechaza y contradice que las reformas en local comercial no hayan sido autorizadas, siendo que sostiene que la autorización fue dada en forma verbal y supervisión de la ciudadana MARYURI CASTELLANOS, titular de la cédula de identidad Nº V-4.801.669, en el año 1992, quien concurría al local a observar las mismas, asimismo, niega, rechaza y contradice, por no ser cierto que la firma mercantil RAUL Y RAULITO, C. A., haya actuado en contravención de la cláusula novena del contrato de arrendamiento, por cuanto para la fecha de la firma del contrato 01 de julio de 2006 con INVERSIONES HV & MC, C. A., ya la mezzanina se encontraba en su lugar actual y no se ha modificado de manera alguna, siendo así, es de observar que el hecho controvertido en este procedimiento resulta ser la fecha en la cual fue construida la mezzanina o reforma en el local arrendado, a fin de determinar si hubo o no incumplimiento de la relación contractual que vincula a las partes. Al respecto el actor afirma que, la misma se realizó durante la vigencia del contrato suscrito en el año 2006, mientras que el demandado sostiene que fue en el año 1992, quedando entonces en cabeza del demandado, según las reglas de la carga probatoria a que se contraen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, demostrar que fueron efectuadas en la fecha por él referida. Bajo tales premisas, este Tribunal observa que tal afirmación de hecho de la demandada relativa a la construcción de la mezzanina para el año 1992, pretendió ser probada mediante un medio que no resulta idóneo para ello, esto es, testimoniales, las cuales son inadmisibles a tenor de lo previsto en el primer aparte del artículo 1387 de nuestra ley sustantiva, por lo que en su lugar, debió la parte accionada promover y evacuar una experticia, mediante la cual se estableciera la antigüedad de la construcción, cuestión que no hizo.En tal virtud, debe esta Juzgadora concluir, en vista de que ambas partes reconocen la existencia de la construcción, que efectivamente hubo contravención de la clausula 9º del contrato de arrendamiento en concordancia con la cláusula 12º del mismo, por no haber una autorización escrita por parte de la arrendadora que autorizara la construcción en mención, y de conformidad con lo establecido en el Literal C del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario, el cual prevé lo siguiente: “Artículo 40.- Son causales de desalojo:C.- Que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”. En atención a la disposición legal trascrita y como quiera que el caso de autos encuadra en el supuesto de hecho en él previsto, toda vez que –como ya se dijo- no quedó demostrado que la reforma que el actor señala como realizadas al inmueble arrendado fueren aprobadas por escrito, según lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, resulta forzoso declarar SIN LUGAR la defensa o excepción perentoria de prescripción de la acción propuesta por la parte accionada en el presente juicio y CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C. A, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO, C.A. y consecuentemente, ordenarle al demandado a hacerle entrega al actor del inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el número 11, situado en la planta baja del Edificio “Residencias Páez Plaza, ubicado en la intersección formada por las Calles Páez y Guaicaipuro, sector “El Pueblo” Los Teques, Municipio Bolivariano Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en las mismas condiciones en que lo recibió y así se decide.- -III- DISPOSITIVA Por todos los motivos precedentemente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la defensa o excepción perentoria de prescripción de la acción propuesta por la parte accionada en el presente juicio y CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la Sociedad Mercantil INVERSIONES HV & MC, C. A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 22 de enero de 1.990, la cual quedó anotada bajo el Nº 11, Tomo 15-A-Pro con posteriores reformas, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de octubre de 2001, bajo el Nº 19, Tomo 22-A-Tro y consecuentemente, ordenarle al demandado a hacerle entrega al actor del inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el número 11, situado en la planta baja del Edificio “Residencias Páez Plaza, ubicado en la intersección formada por las Calles Páez y Guaicaipuro, sector “El Pueblo” Los Teques, Municipio Bolivariano Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en las mismas condiciones en que lo recibió.- Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)” CAPÍTULO V ALEGATOS EN ALZADA. Se evidencia que en fecha 31 de marzo de 2016, el ciudadano JOSÉ RAÚL ALVAREZ PADRON, estando debidamente asistido de abogado y actuando en condición de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., procedió a consignar ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada (cursante al folio 174-181); realizando en principio un recuento de las actuaciones procesales efectuadas en el decurso del proceso; y sosteniendo –entre otras cosas- lo que a continuación se transcribe: “(…) En el presente caso opusimos como defensa perentoria, la prescripción extintiva de la acción, puesto que analizar el contenido de la demanda, esta persigue el desalojo del bien inmueble destinado a un local comercial ubicado en el edificio “RESIDENCIAS PAEZ PLAZA” (…) El descrito inmueble lo ocupo desde el 05 de febrero del año 1991, la firma mercantil INVERSIONES RAUYOI S.R.L. y posteriormente desde el año 2006 lo ocupa firma comercial RAUL & RAULITO C.A. (…) por causa de un incumplimiento de lo estipulado en el contrato referido a unas reformas, pero es el caso la mezaninna (sic) fue realizada en el año 1992, lo que de un simple cómputo es evidente que han transcurrido más de veinte años, desde la reforma del local hasta la admisión de la presente demanda (…) consideramos que en el presente proceso ha operado la prescripción extintiva de la acción. Dicho argumento fue esgrimido, y la forma de probar que la acción se encontraba caduca, fue debidamente demostrada por la prueba de testigos, y en la sentencia el Juez mediante una interpretación errónea del artículo 1387 del Código Civil, desecha las testimoniales, dejándonos en un total caso de indefensión. En el cuerpo de la sentencia, (…) el juez indica que ante la defensa promovida por la demandada, “se pretendió trasladar a los autos la data de la construcción a través de un medio no idóneo para ello e inadmisible a tenor de lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil. En consecuencia, resulta forzoso para quien suscribe desechar dicha defensa y así se decide.” En la transcripción textual de esta parte de la sentencia, el mismo juez admite que lo que se pretendió probar mediante los testigos fue la data de la construcción de la mezzanina, hecho que no se ajusta a lo contemplado en el artículo 1387 del Código Civil (…) El objeto de la prueba de testigos tal como se señalo (sic) en los diversos escritos, fue y sigue siendo el de demostrar que la construcción de la mezzanina fue en el año 1992, y bajo la intervención de dos personas jurídicas distintas a las que aquí actúan (…) El juez al desechar este medio probatorio, ha dejado en total indefensión a mi representada, contraviniendo así el legítimo derecho a la defensa el cual es un derecho complejo que transversaliza (sic) a todo ordenamiento jurídico (…) en el caso que nos ocupa, mediante los medios probatorios aportados, pudimos demostrar que la sociedad mercantil Inversiones Raúl & Raulito C.A., no incumplió con la cláusula novena del contrato de arrendamiento vigente, ni con ninguna otra cláusula; ya que no se reformó, ni modificó el local durante el imperio de este contrato (…) las pruebas ofrecidas por el demandante no dan claridad sobre los hechos, ya que este nunca anunció fecha cierta o aproximada en la cual presuntamente (…) pudo hacer realizado modificaciones al local; solo ofreció una inspección ocular donde solo consta la mezzanina (…) podemos verificar que en la sentencia del tribunal A-quo, no se cumplieron con los requisitos de ley para observar nuestras pruebas (…) El Juez de primera instancia concluyó que reconocíamos la construcción y la contravención de las cláusulas antes señaladas, situación esta que es totalmente falsa, (…) tal afirmación en el cuerpo de la sentencia, desvía sustancialmente los verdaderos hechos; siendo esto una contravención al debido proceso, el derecho a la defensa y a la valoración de nuestras pruebas, para beneficiar a la demandante en una acción a todas luce (sic) temeraria, y que persigue defraudar la Ley (…) Solicitamos que (…) declare CON LUGAR el recurso de apelación ejercido y declare sin lugar la demanda interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES HV & CM C.A. contra INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A. (…)” (Resaltado del texto) En la misma fecha, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A., procedió a consignar ante esta alzada ESCRITO DE INFORMES (cursante al folio 182-197); a través del cual adujo lo siguiente: “(…) Durante el primer trimestre del año próximo pasado, el representante estatutario de mi representada, Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC., C.A.” (…) se percató que su arrendataria, Sociedad Mercantil “INVERSIONES RAUL & RAULITO, C.A.” antes identificada, había levantado en el inmueble arrendado, constituido por un (01) Local Comercial, signado con el número: 11, ubicado en la planta baja del Edificio “Residencias Páez Plaza” (…) una segunda planta o “mezzanina” utilizando para ello, vigas de hierro “doble T”, lamina estriada, concreto y, cubiertas de madera. (…) en fecha veinticinco (25) de mayo de dos mil quince (2015), solicitó al Juzgado Tercero de Municipio de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal (…) se trasladara y constituyera en el inmueble supra indicado, a los fines de practicar inspección ocular (…) en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil cinco (2005), presentamos demanda de desalojo, en contra de la arrendataria, Sociedad Mercantil “INVERSIONES RAUL & RAULITO, C.A.” (…) Tomando en cuenta que, las reformas ejecutadas, no habían sido autorizadas por el arrendador, (…) que la admisión de la construcción de la segunda planta o “mezzanina” dentro del inmueble arrendado, conllevó la completa aceptación de los extremos libelados, quedando liberada mi mandante de toda carga probatoria (…) La parte demandada (…) alegó que en el texto de la demanda incoada, no se había especificado la fecha en que realizaron las reformas dentro del inmueble arrendado; debiendo advertir, que ello , deriva de la forma subrepticia en que fueron levantadas las mismas, es decir, a espaldas de mí representada (…) las obras carecen de fecha cierta, pero insistimos, la (sic) mismas se realizaron en vigencia del contrato de arrendamiento, tanto así, que la representación estatutaria de mi mandante (…) se percató de la existencia de la misma, a comienzos del año próximo pasado (…) Correspondía a la parte demandada (…) probar lo temerariamente alegado en su escrito de contestación a la demanda, específicamente su condición de arrendataria para el año mil novecientos noventa y dos (1992), así como el hecho extintivo de la obligación, es decir, la construcción de la mezzanina, para el año en comento. (…) Lo precedentemente expuesto, nos permite afirmar que, mientras acreditamos en autos, de forma debida y, desde el punto de vista probatorio, los extremos libelados, como son, la existencia de la relación contractual arrendaticia y, las reformas realizadas dentro del inmueble arrendado, por la arrendataria-demandada, Sociedad Mercantil “INVERSIONES RAUL & RAULITO, C.A.” anteriormente identificada, sin contar, con la autorización previa, expresa, positiva y, precisa de mi mandante, Sociedad Mercantil “INVERSIONES HV & MC., C.A.”anteriormente identificada; por su parte la demandada, no logró desvirtuar los extremos libelados, por cuanto, no produjo en autos, medio probatorio alguno, capaz de acreditar los argumentos del escrito de litiscontestación, como son, su condición de arrendataria, para el año mil novecientos noventa y dos (1992), fecha para la cual, la demandada, como persona jurídica, ni siquiera se había constituido y, la construcción de la mezzanina, en el año antes referido; lo cual, marca la procedencia de la pretensión de desalojo incoada. (…) Por todo lo anteriormente expuesto, solicito se declare sin lugar el recurso de apelación temerariamente incoado por la parte demandada, (…) confirmándose la sentencia definitiva dictada en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil dieciséis (2016) (…)” (Resaltado del texto) Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada y recurrente consignó ante esta alzada en fecha 13 de abril de 2016,ESCRITO DE OBSERVACIONES (cursante al folio 198-206), realizando nuevamente un recuento de las actuaciones procesales efectuadas en el curso del proceso y ratificando las exposiciones realizadas en el escrito de informes antes transcrito; señalando finalmente que el demandante no tiene un punto de partida claro para señalar la fecha en que supuestamente se dio cuenta de la presunta modificación, lo que –según su decir- demuestra que tal estructura ya se encontraba en el local al momento de nacer la relación contractual entre su poderdante y la parte actora, y que con ese mecanismo legal de desalojo bajo las supuestas reformas no autorizadas, lo que busca es defraudar a la ley, utilizando un hecho incierto en el tiempo y en el espacio como mecanismo para desalojar fraudulentamente a su representada. CAPÍTULOVI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que fue proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 25 de enero de 2016; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la prescripción de la acción alegada por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar y CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. contra la mencionadasociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., ambas ampliamente identificadas en autos. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien la presente causa resuelve estima conveniente puntualizar en primer lugar que la representación judicial de la parte demandante procedió a interponer la presente acción judicial, sosteniendo para ello que en fecha 1º de julio de 2006, su apoderada en condición de arrendadora suscribió con la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., un contrato de arrendamiento que recayó sobre un local comercial signado con el No. 11, ubicado en la Planta Baja del Edificio Páez Plaza, situado en la intersección formada por las calles Páez y Guaicaipuro, Los Teques, estado Miranda. Así mismo, señaló que se estableció un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00); que dicho contrato se indeterminó conforme a lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; y que en vista de que la arrendataria en contravención con lo previsto en la cláusula novena del contrato supra referido, procedió a construir una serie de reformas no autorizadas en el inmueble antes identificado, las cuales comprometen la estructura del mismo, consistentes en la construcción de una segunda planta o mezzanina, utilizando para ello vigas de hierro “doble T”, lamina estriada, cemento, y cubiertas de madera, lo cual además constituye causal de desalojo conforme a lo dispuesto en el literal “C” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que procede a demandar a la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A. por DESALOJO, a los fines de que restituya el inmueble arrendado en su condición original. Por su parte, la representación judicial de la sociedad mercantil demandada en la oportunidad para contestar, opuso como defensa previa la prescripción de la acción; así mismo, admitió como cierto que el contrato de arrendamiento celebrado entre su poderdante y la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. se indeterminó; sostuvo que el canon de arrendamiento mensual es de NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 952,00); negó que su poderdante haya realizado reformas no autorizadas en el local arrendado, pues –según su decir- dichas reformas fueron realizadas en el año 1992, bajo la supervisión de la ciudadana propietaria MARYURI CASTELLANOS, quien autorizó la realización de las mencionadas reformas que consistieron en la construcción de una mezzanina, y bajo el imperio del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil MC INVERSIONES C.A. y la firma mercantil RAUYOI S.R.L., el cual se mantuvo vigente desde el año 1991 hasta el año 2006; y que por tales razones solicita que se declare SIN LUGAR la demanda interpuesta. PUNTO PREVIO DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN. Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y habiendo sido analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, quien aquí suscribe estima que lo procedente en derecho es pasar a emitir pronunciamiento como punto previo, respecto a la prescripción de la acciónque fue alegada por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar; y en tal sentido observamos, que dicha defensa fue propuesta bajo el siguiente fundamento: “(…) al analizar el contenido de la demandada, esta persigue el desalojo del bien inmueble destinado a un local comercial ubicado en el edificio “RESIDENCIAS PAEZ PLAZA”, distinguido con el número 11, que está ubicado en la planta baja, (…) El descrito inmueble lo ocupo en condición de inquilino desde el 05 de febrero del año 1991, tanto con la firma mercantil INVERSIONES RAUYOY C.A. y posteriormente desde el año 2006 con la actual firma comercial RAUL & RAULITO C.A. (…) que en el inmueble que actualmente ocupo, hubo una reforma autorizada en el local comercial. Dicha reforma consistió en la construcción de la “mezzanina” con vigas doble “T” y laminas en el año 1992, todo ello con la buen pro de la propietaria del local, ciudadana MARYURI CASTELLANO (…) bajo el imperio del contrato de arrendamiento celebrado entre la firma mercantil “MC Inversiones C.A” representada por la ciudadana antes nombrada y la Firma Mercantil “Comercial Rauyoi S.R.L.” (…) han transcurrido más de veinte años de hecha la reforma y han sido dos firmas mercantiles quienes han poseído el local en este lapso de tiempo. (…) sin que se evidencie la realización de actividad alguna tendiente a interrumpir el referido lapso, presto que no se verifica la ocurrencia de alguna de las situaciones planteadas en el Código Civil. (…) consideramos que en el presente proceso ha operado la prescripción extintiva de la acción. (…)”. Así las cosas, visto lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, debe este tribunal superior puntualizar que la prescripción constituye una manifestación de la influencia que el tiempo tiene sobre las relaciones jurídicas y los derechos subjetivos, de allí que el tiempo lleve a la consolidación de ciertos derechos o a la pérdida de los mismos; en otras palabras, la institución en cuestión se constituye como un medio para adquirir por posesión o de libertarse de una obligación por el transcurso del tiempo y el cumplimiento de las condiciones previstas en el ordenamiento jurídico, vale decir, el tiempo para prescribir debe estar determinado por la ley, así como también deben cumplirse cabalmente los supuestos para su procedencia. En este sentido, la prescripción se consolida como una institución útil y necesaria, porque castigando la negligencia del propietario o del acreedor se asegura el dominio de las cosas y se evitan conflictos jurídicos, constituyendo una necesidad de orden social, pues sin ella se primaría la negligencia en el ejercicio de los derechos, es así que gracias a esta figura se logra la purificación en el tráfico jurídico. Cabe acotar, que bajo el términoprescripciónse recogen dos instituciones esencialmente distintas entre sí, a saber, la prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva; las cuales a pesar de su misma denominación detentan diferencias sustanciales, dado que la primera determina un efecto adquisitivo de un derecho real y que además con el tiempo juega con el elemento fundamental de la posesión, en cambio la prescripción extintiva –la alegada en el caso de marras- provoca la desaparición de un derecho real, de crédito o de una acción, y se basa en un dato puramente negativo como es el no ejercicio de su derecho por el titular del mismo dentro del lapso previsto para ello. Ahora bien,en vista que a través del presente juicio se persigue el DESALOJO de un bien inmueble constituido por un local comercial, ante el supuesto incumplimiento de la demandada respecto a lo previsto en la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (contentiva de la prohibición de efectuar reformas no autorizadas) y el acaecimiento de la causal de desalojo prevista en el literal “C” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, caso en el que el lapso de prescripción veintenal comenzaría a computarse desde el momento en que se materializaron las reformas en cuestión, es decir, desde el momento en que la arrendataria comprometió la estructura del local arrendado; y en virtud que, la representación judicial de la parte demandada alegó la prescripción extintiva de dicha acción por el supuesto transcurso de más de veinte (20) años desde la realización de las reformas hasta la fecha en que se interpuso la demanda, consecuentemente, quien aquí suscribe puede determinar que la defensa planteada es totalmente infundada ydesacertada en cuanto a derecho, por las siguientes razones: 1º La firma mercantil INVERSIONES RAUYOY C.A. (tercero ajeno al proceso) tiene una personalidad jurídica distinta a lasociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A. (parte demandada), siendo ésta última constituida en el año 2004; 2º No cursa en autos instrumento probatorio alguno que permita inferir la antigüedad de las reformas realizadas en el inmueble objeto del presente proceso, o bien que permita establecer que dichas reformas se hubiesen realizado en año 1992, pues la representación de la parte demandada no consignó ninguna autorización, permisos de construcción emitidos por organismos públicos, ni promovió prueba de experticia; y 3º En el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. (aquí demandante, en carácter de arrendadora) y la sociedad mercantil RAÚL Y RAULITO C.A. (aquí demandada, en carácter de arrendataria) en fecha 1º de julio de 2006 (cursante al folio 16-19), no se hace referencia a ninguna mezzanina o segunda planta.- Así se establece. En efecto, por las razones antes expuestas y en vista que no cursa en autos ninguna probanza que permita inferir que la remodelación del local comercial arrendado date de hace más de veinte (20) años; aunado a que la parte actora arguyó en su escrito libelar que al percatarse de que lasociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A. (parte demandada) había construido una mezzanina o segunda planta sin su autorización, procedió a solicitar inspección judicial sobre el inmueble en fecha 4 de marzo de 2015 y seguidamente procedió a demandarla en fecha 17 de junio del mismo año, consecuentemente, esta alzada puede afirmar que en el caso de autos no operó la prescripción de la acción contemplada en el artículo 1.977 del Código Civil, y por lo tanto debe declararseIMPROCEDENTE la defensa en cuestión; tal como se dejará sentado en el dispositivo del fallo.- Así se precisa. Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasa de seguida a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, bajo las siguientes consideraciones: Se evidencia que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 11, ubicado en la Calle Guaicaipuro y Páez, Edificio Páez Plaza, Planta Baja, Los Teques del estado Miranda; en tal sentido, quien la presente causa resuelve estima prudente pasar a analizar la norma que regula las acciones de esta naturaleza, razón por la que pasa de seguidas a transcribir el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: Artículo 40.- “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.(Resaltado añadido) Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento del mismo; a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, que haya cambiado el uso del inmueble, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, entre otros; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado. Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, observamos que la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar señaló –entre otras cosas- que la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., actuando en contravención con lo previsto en la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscrito e incurriendo en la causal de desalojo prevista en el literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial supra transcrito, procedió a reformar sin autorización alguna el inmueble arrendado comprometiendo su estructura, ello a través de la construcción de una segunda planta o mezzanina; en tal sentido, siendo que a la parte demandante le correspondía demostrar el acaecimiento de la causal invocada como fundamento de su pretensión de acuerdo con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, y en virtud que conjuntamente al escrito libelar hizo valer tanto el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha el día 1º de julio de 2006 (cursante al folio 16-19), del cual se desprenden los términos y condiciones en los cuales quedó circunscrita la relación contractual, específicamente la prohibición expresa del arrendatario con respecto a modificar las características del inmueble a excepción de previa autorización por escrito del arrendador, así como la INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 25 de mayo de 2015 (resultas insertas al folio 20-53), de cuyo contenido (acta levantada y reproducciones fotográficas) se infiere que fue construido sobre el inmueble objeto del presente juicio una segunda planta que mide aproximadamente ocho metros (8 MTS) de largo por el ancho del local, con una estructura inferior reforzada con vigas doble “T”, piso de cemento, lámina estriado cubierto con cabilla de madera, con vigas recubiertas con laminas de madera, las cuales se encuentran pegadas a las paredes y piso del local, consecuentemente, puede esta sentenciadora afirmar que la actora cumplió con su carga probatoria, quedando a su vez probadas las circunstancias arriba referidas, las cuales constituían el fundamento de la pretensión.- Así se precisa. En efecto, por las razones antes expuestas y en vista que la representación judicial de la sociedad mercantil demandada no logró desvirtuar las afirmaciones de hecho realizadas en el libelo, pues no consignó probanza alguna que respaldara sus defensasrespecto a la antigüedad de la reforma o respecto a que ésta fuese realizada previa autorización del arrendador (no promovió autorización escrita, permisos de construcción, prueba de experticia, entre otros medios probatorios); e incluso, todos los instrumentos probatorios consignados por dicha representación fueron desechados del proceso (las documentales por impertinentes y las testimoniales por no existir pluralidad de pruebas que permitiera adminicularlas o verificar su certeza), consecuentemente, este juzgado superior puede afirmar que las reformas realizadas en el inmueble arrendado constituidas por la construcción de una segunda planta o mezzanina, no fueron consentidas, autorizadas ni supervisadas por la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. (parte demandante), por lo que la empresa accionada claramenteincurrió en la causal invocada como fundamento de la pretensión, todo lo cual permite la PROCEDENCIA en derecho de la acción interpuesta.- Así se establece. A tenor de lo anterior, debe esta alzada declarar SIN LUGARel recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOSÉ RAUL ALVAREZ PADRON, estando debidamente asistido de abogado y actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 25 de enero de 2016; y CONFIRMAR bajo las consideraciones expuestas en el presente fallola referida decisión, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la prescripción de la acción alegada por el prenombrado y CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. contra la mencionada sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., ello de conformidad con lo previsto en el literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en el entendido de que la compañía demandada deberá hacer entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de bienes y personas, constituido por un local comercial distinguido con el No. 11, situado en la Planta Baja del Edificio “Residencias Páez Plaza”, ubicado en la intersección formada por las Calles Páez y Guaicaipuro, sector “El Pueblo”, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. CAPÍTULO VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGARel recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOSÉ RAUL ALVAREZ PADRON, estando debidamente asistido de abogado y actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 25 de enero de 2016; y CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallola referida decisión, motivo por el cual se declaraSIN LUGAR la prescripción de la acción alegada por el prenombrado y CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la sociedad mercantil INVERSIONES HV & MC C.A. contra la mencionada sociedad mercantil INVERSIONES RAUL & RAULITO C.A., ello de conformidad con lo previsto en el literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en el entendido de que la compañía demandada deberá hacer entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de bienes y personas, constituido por un local comercial distinguido con el No. 11, situado en la Planta Baja del Edificio “Residencias Páez Plaza”, ubicado en la intersección formada por las Calles Páez y Guaicaipuro, sector “El Pueblo”, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, todos ampliamente identificados en autos. De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente acción de desalojo. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en la debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los catorce (14) días del mes de julio del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.). LA SECRETARIA ACCIDENTAL, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/LA/Adriana Exp. Nº 16-8900