TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DE LA LITIS
DEMANDANTE: LISETTE DEL VALLE ESTRADA ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.947.073, de este domicilio y hábil.
APODERADO DEMANDANTE: RODRIGO CRUZ, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-11.947.073, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 182.154.
DEMANDADA: ILDA MARIA CARRILLO DE MUÑOZ, Venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-1.538.673 de este domicilio y hábil.
DEFENSORA DE LA DEMANDADA: Abogada YAQUELINE RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 83.135, defensora Pública primera en materia inquilinaria del Estado Táchira.
MOTIVO: DESALOJO INMUEBLE. (vivienda)
EXPEDIENTE: 8355
SENTENCIA: Definitiva.
I
ANTECEDENTES DE LA CAUSA
La decisión que se profiere tiene como génesis, recepción de escrito libelar que llega a éste Tribunal por causa de la distribución de expedientes; encontrándose el mismo referido a una pretensión de desalojo de un inmueble (apartamento), ubicado en el Conjunto residencial “Residencias Guayana” , torre “B”, número B-4, nivel 3, avenida Guayana cruce con avenida los Kioskos, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual señala la accionada, es de su propiedad según documento que acompaña.
Arguye la demandante que dicho inmueble fue dado en alquiler a la demandada, mediante contrato por vía privada que suscribe la empresa INMOBILIARIA CASA NUEVA, C.A., CENTURY 21 CASA NUEVA), representada por su Gerente General WILLIAM JESUS VALERA BLANCO y que el día 15 de septiembre de 2.010, fue suscrito, por vía privada, contrato de arrendamiento entre la empresa que autoriza a tal fin y la demandada, con vencimiento el día 15 de marzo de 2.011, con un canon de arrendamiento por la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo), y que en fecha 15 de marzo de 2.011, se informa a la arrendataria demandada, mediante comunicación que no se renovaría el contrato de alquiler y que desde ese día comenzaba el lapso de prórroga legal para hacer entrega del inmueble, siendo que 14 mese después, el 21 de mayo de 2012, se reitera la entrega formal del inmueble
Expresa que en fecha 22 de agosto del año 2.013, se da inicio al procedimiento previo a las demandas judiciales ante SUNAVI en expediente 1471/2013, donde se hace saber a la demandada de la restitución del inmueble por falta de pago y en audiencia conciliatoria, en el órgano administrativo se hace igualmente saber a la demanda de la necesidad de la desocupación del inmueble por necesitarlo una hija de la demandante de nombre ORIANA ARANCELIS LABRADOR, quien no posee vivienda y necesita ocupar el inmueble; así mismo indica que en la audiencia celebrada en SUNAVI se convino en que la arrendataria entregaba el inmueble en fecha 08 de junio de 2014, siendo condonada la deuda pendiente y se declaró habilitada la vía judicial, y que sin embargo la demandada, lleva más de un años sin cumplir lo convenido.
Señala que habilitada como se encuentra la vía judicial, la situación se ha tornado insostenible, siendo infructuosos los esfuerzos de buena fe realizados, ya que la demandada se niega a desocupar el inmueble y ante cualquier comunicación responde groseramente, no cancela el canon arrendaticio desde el día 22 de agosto de 2012, se encuentra morosa en el pago de condominio y alquiló el puesto de estacionamiento, por lo que conforme a los artículos 5, 94, 95, 96, 97 y 98 de la Ley de regularización y control de los arrendamientos de vivienda, demanda la entrega del inmueble.
ADMISION CITACION Y DEMAS TRAMITES PROCESALES
Debidamente admitida la demanda en fecha 19 de enero de 2.015 por el procedimiento especial previsto en la Ley para la regularización, control y arrendamientos de vivienda (f. 40), se acuerda su tramitación por el procedimiento especial previsto en los artículos 97 y siguientes eiusdem, acordándose la citación de la demandada, ciudadana ILDA MARIA CARRILLO DE MUÑOZ, sin que fuera posible su citación personal, siendo en consecuencia acordada, previa petición de parte, su citación mediante carteles, sin que conste en autos su comparecencia, por lo que se acordó el nombramiento de la Defensora Pública con competencia en materia inquilinaria, quien es notificada en fecha 10 de noviembre de 2.015, procediendo en fecha 26 de noviembre de 2.015 a presentar escrito de designación de la defensora encargada del presente caso, por instrucción de la coordinación de la unidad de defensa pública.
AUDIENCIA DE MEDIACION
En fecha 04 de diciembre de 2.015 se celebra la audiencia de mediación, sin que se lograra la conciliación en la causa. (f.72)
FIJACION DE HECHOS CONTROVERTIDOS
Mediante auto de fecha 14 de enero de 2.016, se fijan los puntos controvertidos de la decisión, promoviendo las partes de la litis, las pruebas que consideraron convenientes. (fs. 74 al 76)
AUDIENCIA DE JUICIO
Es celebrada en fecha 07 de junio de 2.016, se celebra la audiencia de juicio con la presencia de los representantes de las partes de la litis, ratificando el accionante los términos del libelo de demanda y sus pruebas, con la indicación de la defensora Pública de que se comunicó con la demandada para que aportara lo conducente para la defensa de sus derechos, pero que eso no le fue aportado. Así mismo señala que alegada la insolvencia del pago, no se invoca esta causa como petitorio del desalojo y solo se invoca la necesidad de ocupar el inmueble, solicitando finalmente la incorporación de las pruebas promovidas por la defensa pública.
En la misma fecha de la audiencia de juicio es dictado el dispositivo del fallo en los términos que se señalan a los folios 90 al 94.
II
MOTIVACION DE HECHO Y DERECHO DE LA DECISIÓN
Se pasa seguidamente a sintetizar la argumentación del demandante y la defensa y excepciones de la demandada a objeto de delimitar los límites de la controversia y los hechos sujetos a probanzas por las partes de la litis, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 243, numeral 3º de la norma adjetiva civil; al efecto se tiene que en la presente causa, la demandante fundamenta su pretensión en los literales 1 y 2 de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, -aunque no indica ello expresamente-, y así lo resalta la defensora inquilinaria en el debate oral; estableciendo quien juzga que la pretensión es deducida por quien juzga conforme a las alegaciones de las partes y el principio iura novit curia. Así se establece.
CARGA DE LA PRUEBA
Establece el referido artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”.
Respecto a esa norma el autor Emilio Calvo Baca, en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente:
“…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…” (Código de Procedimiento Civil comentado, Emilio Calvo Baca pp. 356-358).
La regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les resulte favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar las pruebas de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica. (Sentencia N°.400 de fecha 27 de septiembre de 1995 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, tomada de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Dr. Oscar R. Pierre Tapia, Agosto – Septiembre 1995, Tomo 8-9, págs. 304 y sig.).
Conforme a los anteriores criterios, al ser aplicados en el presente caso, conforme a la correcta aplicación de los principios rectores de la carga de la prueba, previstos el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, en el caso sub lite corresponde al demandante demostrar la existencia de la causal en que soporta su demanda, esto es, la necesidad de la hija de la demandante de ocupar el inmueble y la existencia de la relación arrendaticia, para dilucidar la solvencia o no de la arrendataria en el pago de dichos canones. En consecuencia de lo anterior, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis.
PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDANTE
Con el libelo de demanda:
.-a los folios 5 al 13, copia simple de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 23 d enero del 2006, inscrito bajo el Nro. 14, Tomo 007, Protocolo 01, folio 1/6. Esta documental se aprecia como documento público demostrativo de la propiedad del inmueble, al adquirir el inmueble objeto de la pretensión de desalojo de los ciudadanos IRMA RAMONA MARQUEZ PEREZ, LUIS ALBERTO GONZALEZ MARTIN y EDUARDO GONZALEZ MARTIN, en los términos señalado en ese documento, conforme a la previsión de los artículos 1357 y 1360 del Código civil.
.- a los folios 14 al 17, copias simples de contrato de administración del inmueble objeto de la pretensión y contrato privado de arrendamiento suscrito entre la administradora del inmueble y la demandada. Estas documentales se valoran como indicios de la existencia de la relación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
.- al documento que riela al folio 18, consistente en un bauchers por depósito bancario en la entidad Central, de fecha 15 de septiembre de 2010, se le confiere el valor como tarjas, conforme a lo indicado en al artículo 507 del Código de procedimiento Civil, para derivar de esta documental, el hecho de depósitos por concepto de pago de canones arrendaticios.
.- a los recibos constantes a los folios 19, 20, 21 y 22 no se les concede valor probatorio por tratarse de documentos privados emanados de terceros, no ratificados en juicio.
.- A los folios 23 al 32, rielan acta de inicio, notificación de funcionario designado para instrucción y sustanciación, notificación de auto de inicio, y acta de audiencia conciliatoria de fecha 07 de octubre de 2.013, emanados de la Superintendencia Nacional de arrendamiento de viviendas, en la que finalmente las partes de esta litis acordaron, un lapso de 08 meses contados a partir del día 01 de noviembre del año 2013, para la entrega del inmueble, la exoneración de la deuda que mantenía la arrendataria por pago de alquiler y el no reclamo por depósito en garantía. Esta documental emanada de un órgano administrativo es valorada como documento administrativo dotado con presunción de ejecutividad y ejecutaridad, conforme a la indicación del artículo 08 de la Ley Orgánica de procedimientos administrativos, para demostrar, el agotamiento de la fase administrativa y los acuerdos de las partes en esa instancia.
.- copia simple de acta de nacimiento de la ciudadana ORIANA ARACELIS, signada con el número 469, llevadas para el año 1991, de la unidad de registro civil Alonso de Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia. Esta documental emanada de un órgano administrativo es valorada como documento administrativo dotado con presunción de ejecutividad y ejecutaridad, conforme a la indicación del artículo 08 de la Ley Orgánica de procedimientos administrativos, para demostrar, que la persona de la que se indica su nacimiento ORIANA ARACELIS, es hija de la demandante LISETTE DEL VALLE ESTRADA.
.- copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 13 de noviembre de 2014, inserta bajo el Nro. 26, Tomo 144. documental que se valora como documento legalmente reconocido demostrativo de la declaración jurada ante funcionario público por parte de la ciudadana ORIANA ARACELIS LABRADOR ESTRADA, de no ser propietaria ni propietaria de vivienda.
.- copia de cédula de identidad y RIF de la ciudadana ORIANA ARACELIS LABRADOR ESTRADA, documentos que se valoran como documentos administrativo demostrativo de la identificación de la persona de la que se indica mantiene necesidad de ocupar el inmueble.
.- copia simple de documento emanado de la junta de condominio de Residencias Guayana. A esta documental no se le concede valor probatorio por tratarse de documentos privados emanados de terceros, no ratificados en juicio.
En el lapso probatorio:
.- comunidad de la prueba. Esta invocación es aplicada por quien juzga, sin necesidad de alegación de parte.
.- en cuanto al mérito favorable de audiencia celebrada ante SUNAVI, contrato de arrendamiento, documento de propiedad, contratos de administración, contrato privado de arrendamiento, depósito bancario, comunicaciones privadas, se ratifica el valor previamente otorgado.
.- en cuanto a las testimoniales y posiciones juradas, se indica que la misma fue inadmitida conforme se señala en auto de fecha 10 de febrero de 2016.
PRUEBAS APORTADAS POR LA DEFENSA PUBLICA INMOBILIARIA
.- En cuanto al principio de la comunidad de la prueba se indica que se toma tal principio como de obligatoria aplicación, sin necesidad de alegación de parte, para proferir una decisión conforme a lo alegado y probado en autos.
.- Inspección Judicial, se indica que debidamente admitida la misma, se produce el traslado del Tribunal en fecha 12 de abril de 2.016, en compañía del apoderado judicial de la demandante y la defensora Pública de vivienda, no siendo posible la realización de la inspección en razón de que no se pudo ingresar al inmueble objeto de la pretensión.
Conforme al material probatorio aportado a la litis, puede indicarse que la litis queda circunscrita a una pretensión de desalojo, con fundamento en estado de necesidad de una hija de la demandante de ocupar el inmueble, con la indicación de la demandante de que la demandada también se encuentra insolvente en el pago de canones arrendaticios, señalándose en este particular que quien juzga no pronunciarse sobre la solvencia o no de los mismos, para derivar en la procedencia del desalojo por tal causal, por cuanto el demandante no especifica ni determina cuales son los cánones insolutos, para que la demandada en atención al derecho a la defensa, negase o se excepcionase de los mismos, aunado al hecho de que la demandante en el momento de la audiencia de medicación señaló que exoneraba del pago de los mismos. Por tal razón la demanda fundada en esta causal deberá ser declarada sin lugar. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la causal de desalojo con fundamento en el estado de necesidad, indica quien juzga, quien pretenda obtener el desalojo bajo la causal señalada, deberá alegar y probar que la relación arrendaticia que desea disolver, sea a término indeterminado y no término fijo, y que exista la necesidad de ocupar el inmueble por si o para un familiar suyo que se encuentre comprendido dentro del segundo grado de consaguinidad, además de demostrar la propiedad del inmueble objeto de la pretensión. Siguiendo el anterior criterio doctrinario debe demostrase en primer término la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, lo cual éste juzgador da por cumplido, en razón de que ello queda evidenciado de los elementos que obran en autos y del acta levantada ante la Superintendencia Nacional de Vivienda, aunado al hecho de que ello no quedó controvertido en la causa. Así se establece.
En cuanto al segundo supuesto, esto es, lo relativo a la cualidad del propietario del demandante, se tiene que ello quedó evidenciado de autos, en especial del documento público, previamente valorado que riela a los folios 05 al 12, donde se evidencia que el demandante es el propietario del inmueble objeto de la pretensión de desalojo, con lo que se tiene que el mismo cuenta con cualidad para intentar la presente demanda como igualmente se señaló como punto previo. Así se establece.
Ahora bien, lo relativo a la necesidad de la hija de la demandante, se establece en primer término que se encuentra demostrado en autos, en lo que refiere el folio 33 del expediente la filiación de la demandante con la que indica, es su hija, puesto que del acta de nacimiento que riela al señalado folio se deduce que ORIANA ARACELIS, es hija de la demandante, ello concatenado con su documento de identificación (cédula de identidad, folio 37). Y en cuanto al estado de necesidad, propiamente dicho, se tiene que la demandante presenta un documento autenticado donde indica bajo fe de juramento, no ser propietaria ni copropietaria de inmueble de vivienda principal, el cual resultó igualmente valorado.
Sobre la prueba de la necesidad, señala quien juzga que ha sido criterio jurisprudencial reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado, ello dentro del marco social en que está inmerso la materia inquilinaria, por lo que pudiera concluirse que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…” Asimismo la Corte Primera estableció que: “…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…”
Conforme al anterior criterio, señala quien juzga, que existen suficientes indicios respecto a que la hija de la co demandante, de la cual se alega el estado de necesidad, es acreedora de tal situación de hecho, ya que por un lado no quedó desvirtuado que existe una circunstancia indiciaria de la misma, cual es la de vivir en el inmueble propiedad de su señora madre y de que está solicitando ese inmueble bajo la premisa de que necesidad es un criterio netamente subjetivo inherente a la propia persona que la alega y que el problema de la necesidad no es objeto de prueba directa y basta la indicación en el Juzgador de la eventual necesidad y presentarse al menos indicios de la misma, pues como se dijo, no está sujeta a plena prueba; entonces, para éste juzgador se llega a la convicción de la necesidad alegada para la hija de la demandante, todo de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil por lo cual, la pretensión de desalojo planteada con fundamento en la causal del artículo 91, numeral 2) de la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, debe prosperar en derecho, como se indicará en el dispositivo del fallo y así se decide.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito a las anteriores consideraciones, este Tribunal Tercero de Municipio ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble (vivienda) es incoada por la ciudadana LISETTE DEL VALLE ESTRADA ARIAS, en su cualidad de demandante propietaria, contra la ciudadana ILDA MARIA CARRILLO DE MUÑOZ, arrendataria demandada, ambas identificadas suficientemente en el cuerpo del fallo. Consecuencialmente la parte demandada, deberá desalojar el inmueble que ocupa, el cual se encuentra ubicado en el Conjunto residencial “Residencias Guayana” , torre “B”, número B-4, nivel 3, avenida Guayana cruce con avenida los Kioskos, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la litis.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete (17) días del mes de junio de dos mil dieciséis (2.016). AÑOS: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Temporal,

Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria Titular

Zulimar Hernández Méndez
En la misma fecha siendo la 12:45 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº 144
Exp. Nº 8355
La Secretaria Titular

Zulimar Hernández Méndez