TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. LOS TEQUES

205º y 157º

PARTE ACTORA: ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.393.678.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio ERWING R. CABRERA, MARITZA NOHELY BETANCOURT HIDALGO y TOMÀS YSTURIZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los número 80.622, 222.507 y 193.390, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GLORIA DEL CARMEN CENTENO, COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.- 12.959.696, v.- 12.385.117 y V.- 14.225.524, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA Abogados en ejercicio, ALBERTO JOSÈ FREITES DEFFIT, DANIEL PETTER NIETO y OSMARA LONGA MÈNDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 95.006, 64.754 y 92.907, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N° 20.753

CAPITULO I
DETERMINAR PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente procedimiento en fecha 06 de febrero de 2014, por ante el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO contra los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO.
Admitida la demanda por el Tribunal de la causa en fecha 11 de febrero de 2014, se ordenó el emplazamiento de los codemandados, a fin de que dieran contestación a la misma; librando las respectivas compulsas de citación en fecha 19 de febrero de 2014.
En fecha 13 de febrero de 2014, la parte accionante, ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, confirió poder al abogado ERWING ROBERT CABRERA ARISTIGUETA, a fin de que ejerciera su representación en juicio.
En fecha 13 de mayo de 2014, el abogado ERWING ROBERT CABRERA ARISTIGUETA, sustituyó en el poder que le fuere conferido a la abogada en ejercicio MARTIZA NOELY BETANCOURT HIDALGO.
Cumplidos los trámites de la citación personal por el Tribunal de la causa, en fecha 17 de junio de 2014, el ciudadano ANGEL R. CENTENO, quien actúa en nombre y representación de los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, procedió a darse por citado.
En fecha 18 de junio de 2014, el ciudadano ANGEL R. CENTENO, en su carácter de parte demandada, confirió Poder Apud-Acta a los abogados ALBERTO JOSÈ FREITES DEFFIT, DANIEL PETTER NIETO y OSMARA LONGA MÈNDEZ, a fin de que ejercieran su representación en juicio.
En fecha 19 de junio de 2014, el abogado DANIEL DAVID PETTER NIETO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, consignó por ante el Tribunal de la causa, escrito de contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas por imperio de ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando al efecto escritos que las contiene; las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa en fechas 08 de julio de 2014 y 14 de julio de 2014.
En fecha 14 de julio de 2014, la representación judicial de la parte demandada, abogado DANIEL PETTER, ejerció recurso de apelación contra el auto de fecha 08 de julio de 2014; cuyo recurso fue oído en un sólo efecto devolutivo en fecha 18 de julio de 2014.
En fecha 14 de noviembre de 2014, el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual declinó la competencia por razón de la cuantía a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a quien ordenó la remisión del expediente; cuya decisión fue apelada por la parte accionante mediante diligencia de fecha 21 de noviembre de 2013; solicitando al efecto la Regulación de la Competencia.
En fecha 30 de abril de 2015, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y sede dictó sentencia mediante la cual declaró que el órgano jurisdiccional competente para conocer de la presente causa, es el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y sede.
Recibida como fue la presente causa, la Doctora Zulay Bravo Durán, se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 23 de julio de 2015, la Doctora Liliana González, se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.
Por auto de fecha 18 de enero de 2016, este Tribunal ordenó acumular las resultas de la regulación de la competencia a la causa principal.

CAPITULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN EL PROCESO
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte accionante en su escrito libelar, lo siguiente:
“(…)
• Que en fecha 26 de julio del año 2013, según documento debidamente Notariado bajo el Nº 07, Tomo 141 por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, el cual anexa marcado “A”, su asistida firmó una Opción de compra venta con los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, a quienes denominará a los efectos del presente escrito (LOS VENDEDORES u OFERENTES), venezolanos, mayores de edad, de estado civil solteros, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 12.959.696, V.- 12.385.117 y V.- 14.225.524, respectivamente, (…) por un inmueble el cual está constituido por una vivienda y el terreno sobre el construido que forma parte de la Urbanización “Las Colinas de Guatire”, ciudad Residencial La Rosa, Parcelas Nºs. A1.A2.1 y A2.2, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. Dicho inmueble está distinguido con el Nº 232 de la Manzana I, en el plano general de la Urbanización, signado con el número Catastral 02-11-15-I-232-00. Que dicha parcela de terreno tiene un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00 M2), cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el respectivo Documento de Parcelamiento de la Urbanización “Las Colinas de Guatire”, el cual está protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 19 de junio del año 1984, bajo el Nº 24, Folio 38, Protocolo Primero, Tomo 7. Posteriormente modificado según documento registrado ante esa misma oficina de Registro Inmobiliario el 6 de agosto de 1984, bajo el Nº 45, folio 248, Protocolo Primero, Tomo 2.
• Que el inmueble pertenece a “LOS VENDEDORES” ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, venezolanos, mayores de edad, de estado civil solteros, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 12.959.696, V.- 12.385.117 y V.- 14.225.524, respectivamente, según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha 10 de junio del año 2002, bajo el Nº 18, Protocolo Primero, Tomo 12, el cual consignó marcado con la letra “B” y reproduce en su totalidad.
• Que es el caso que según la Cláusula PRIMERA del documento de compra-venta: PRIMERA: “LOS VENDEDORES”, se obligan a vender a LA COMPRADORA y esta a su vez se compromete a comprar un inmueble…. Se puede observar que la intención de ambos es la realizar una compra venta, ya que ambas partes se obligan recíprocamente entre sí, el vendedor en vender y el comprador a comprar, por lo que estamos frente a un contrato de venta como así lo manifestaron al momento de realizar el contrato (…)
• Según la Cláusula segunda. SEGUNDA: “El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.150.000,00) dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) que entrega en este acto de la suscripción del documento de opción a compra venta, mediante cheque de gerencia Nº 00016535, a nombre de ANGEL RAMON CENTENO, de la cuenta corriente Nº 013440379132120210001, del Banco Banesco, Banco Universal, de fecha 25 de junio de 2013, monto que se le imputara a la cantidad del precio fijado de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.150.000,oo) y que formará parte de las arras; B) La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 700.000,oo), será cancelada al momento de protocolizar el Documento de Compra Venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente, mediante el otorgamiento de un crédito de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda y Hábitat.
• Que de este último podemos observar que ambas partes y muy especialmente LOS VENDEDORES se obligaron y manifestaron su aceptación de esperar y cobrar la diferencia de dinero por un crédito (FAOV) (…)
• Que en el contrato se evidencia no solo la voluntad de sus asistida de comprar el inmueble, sino que además ha cumplido con todas sus obligaciones al punto que tiene los documentos necesarios y los recursos para firmar ante el Registro Público, pero es el caso que los vendedores u oferentes ya no quieren vender y se rehúsan a firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora, incluso el apoderado el abogado ANGEL CENTENO prácticamente la obligó a entregar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) para extender la prorroga del contrato, según recibo el cual anexa marcado “C”(…)
• Que acude en nombre y representación de su asistida para DEMANDAR como en efecto demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO O EJECUCIÒN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA, firmado en fecha 26 de julio del año 2013, según documento debidamente Notariado bajo el Nº 07, Tomo 141, de los Libros de Autenticaciones llevados en la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda.
• Que se obligue a los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, a que cumplan con la obligación principal del contrato antes mencionado y le vendan el inmueble antes señalado en los mismos términos y condiciones en que se pactó, ya que el tiempo que ha transcurrido hasta la presente fecha los ciudadanos mencionado (VENDEDORES u OFERENTES) NO HAN QUERIDO CUMPLIR CON NINGUNA DE SUS OBLIGACIONES.
• Que es el caso que hasta la presente fecha, retiene para si la totalidad de lo entregado, sin que haya cumplido con su obligación principal, por lo que solicito conjuntamente con el fallo se homologue a titulo de propiedad a favor de la demandante y se oficie al Respectivo Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, para que se tenga como documento de propiedad la sentencia que emane de este digno Juzgado (…).
• Que en ningún momento LA COMPRADORA ha incumplido con lo convenido en lo establecido en el contrato, ya que posee el dinero e incluso el crédito aprobado en tiempo hábil y oportuno como demostrará en su oportunidad para adquirir el inmueble y cumplir con sus obligaciones por consiguiente, se cumpla con la obligación respectiva, ya que LOS VENDEDORES no quieren aceptar el pago que resta del precio de venta y pretende ejecutar y hasta rescindir arbitrariamente el contrato, demás esta decir que de una forma UNILATERAL, al no querer vender, ni firmar ante el Registro Público respectivo (…)”

Alegatos de la parte demandada

La representación judicial de la parte demandada, abogado DANIEL PETTER NIETO, mediante escrito de contestación a la demanda, de fecha 19 de junio de 2014, alegó lo siguiente:
“(…)
• Niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada en contra de sus representados por la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, por no ser ciertos los hechos narrados, ni asistirle el derecho a la demandante.
• Que en su libelo de demanda la representación judicial de la parte demandante, en términos generales, plantea lo siguiente: (…)
• Que sin lugar a dudas las citas doctrinarias traídas a colación por la parte demandante constituyen un galimatías jurídico de inconmensurables dimensiones, toda vez que, de una lado, sostiene que estamos en presencia de un contrato de compra-venta propiamente dicho y del otro, aduce que el contrato cuya ejecución se pide tiene las características propias del contrato de opción para la cual transcribe la tesis del autos citado. Confunde pues ambos conceptos que son diametralmente opuestos (…)
• Así pues, para precisar lo anterior es menester hacer un análisis del cuerpo normativo contenido en el contrato accionado y en tal sentido señala la Cláusula PRIMERA lo que a continuación se permite transcribir: “…LOS VENDEDORES se obligan a vender a LA COMPRADORA quien a su vez se obliga a comprar, un inmueble constituido (…).
• Por su parte, la cláusula SEGUNDA, textualmente dispone lo siguiente: “…El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de UN MILLÒN CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.150.000,oo) dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 450.000,oo), que entrega en este acto de la suscripción del documento de Opción a Venta, mediante cheque de gerencia (…). B) La cantidad restante será cancelada al momento de protocolizar el Documento de Compra Venta ante la Oficina (…). De manera pues, que efectivamente se trata de un contrato de Opción de Compra Venta, pues a pesar de contener una supuesta obligación del comprador de comprar, dicha sedicente obligación se encontraba supeditada a la solicitud y obtención de un crédito, por parte de la compradora, en los términos descritos con anterioridad dentro del plazo señalado en la Cláusula CUARTA del contrato, valga decir, dentro de los NOVENTA (90) días continuos, más una prorroga de TREINTA (30) días continuos, plazo el cual, conforme se deduce del cuerpo del mismo contrato, debían ocurrir algunas situaciones y cumplirse ciertas condiciones, a saber: 1- La solicitud por parte de la compradora-demandante, del crédito de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) para la adquisición de la vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, el cual podía ser aprobado o no dependiendo de las circunstancias, aprobación que debía ocurrir dentro del término de vigencia contractual fijado para la ejecución de la opción de compra venta. 2- Aprobado como fuere el crédito antes citado, dentro del plazo de vigencia contractual, al que se refiere la Cláusula CUARTA, surgía en cabeza de sus representados la obligación de entregar a la demandante-compradora “…todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta…”3- Si la anterior obligación de sus representados no era cumplida dentro del plazo de vigencia contractual, dicho término quedaría prorrogado automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos citados, no siendo imputables a la demandante-compradora, las consecuencias derivadas de dicho retardo. 4- No obstante lo anterior, la obligación de entregar los documentos mencionados en el numeral 2, se encontraba condicionada- conforme lo reza la cláusula DECIMA PRIMERA- a que se hubiere aprobado el crédito y la compradora hubiere recibido el documento definitivo de compra venta, por parte de la entidad bancaria elegida. 5.- Si no hubiere sido aprobado el crédito al cual se encontraba condicionado el pago del saldo del precio y por ende la protocolización de la ventas definitiva, dentro del término contractual, tendrían lugar dos consecuencias jurídicas conforme a la clausula QUINTA: a) La rescisión unilateral del contrato por vencimiento del término para la obtención del crédito y pago del saldo; b) La aplicación a favor de sus representados de la clausula penal por incumplimiento por causa imputable a la compradora. 6- Además, aun habiendo gestionado y obtenido el crédito tantas veces aludido, a cuyo otorgamiento se encontraba condicionada la protocolización del documento definitivo de venta, ambas partes, en ejercicio del derecho que estipularon en la clausula SEPTIMA, podían manifestar su interés expreso de disolver el negocio en forma escrita, en el entendido que transcurrido el plazo sin que mediara dicha manifestación, se entendería que ambas partes convenían en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial. 7- Por último, era posible que- dentro del término de duración de la opción la demandante-compradora, hubiere manifestado a sus representados su intención de pagar el saldo del precio con dinero propio (no obtenido por vía del crédito bancario), solicitando por tanto los recaudos necesarios para la protocolización, todo dentro del plazo establecido en la cláusula CUARTA.
• De lo antes expresado resulta evidente que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta, cuya obligación principal de los vendedores se encontraba sujeta a la ocurrencia de acontecimientos futuros e inciertos, resultando una obligación condicional en los términos que precisa el artículo 1197 del Código Civil, tanto que, de no ocurrir dentro del plazo de duración de dicha opción, darían por rescindido el contrato, naciendo la obligación de restituir las cantidades pagadas por concepto de arras, menos las sumas a las que asciende la clausula penal, si la causa del incumplimiento fuere imputable a la compradora.
• Que en el caso nos ocupa, del contenido del contrato accionado se puede escindir con meridiana claridad que la obligación de vender se contrajo bajo la condición que la compradora solicitara y obtuviera un crédito de política habitacional para el pago del saldo deudor que ascendía a SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo) que además de la aprobación del crédito, la obligación se encontraba condicionada a que el Banco, luego de la aprobación del referido crédito suficiente para pagar el saldo del precio, le entregara a la compradora el documento definitivo de compra venta (contentivo de la garantía del crédito) que, conjuntamente con los recaudos que le serían entregados por sus representados, debía ser introducido ante la Oficina de Registro Público correspondiente a los fines de su revisión, cálculo y pago de los derechos arancelarios pertinentes, con la consecuencial fijación de la oportunidad para su protocolización (…)
• Así pues, el término de duración de la opción transcurrió de la siguiente manera: del 26 de julio de 2013, fecha de la autenticación del contrato, exclusive, hasta el 25 de agosto de 2013, un total de 30 días continuos; desde el 25 de agosto de 2013, exclusive hasta el 24 de septiembre de 2013, exclusive, un total de 30 días continuos_; desde el 24 de septiembre de 2013, exclusive, hasta el 24 de octubre de 2013, un total de 30 días continuos; y desde el 24 de octubre de 2013, exclusive, hasta el 23 de noviembre de 2013, un total de 30 días continuos; todo lo cual suma 90 días, más 30 días continuos.
• Que ahora bien, conforme se puede deducir del contenido del libelo de demanda, al vencimiento del término contractual y su prórroga, vale decir para el día 23 de noviembre de 2013, la parte demandante-compradora, no había obtenido el crédito de política habitacional en cantidad suficiente para el pago del saldo del precio de venta, no había recibido del Banco el documento definitivo de compra venta ni había participado a sus representados tales circunstancias, a los fines de la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de dicho documento, en razón de lo cual sus representados optaron por rescindir unilateralmente el contrato de opción de compra venta y ejecutar la penalidad conforme a la cláusula QUINTA.
• Que sin embargo, resultando claro para la compradora que el contrato había fenecido el día 23 de noviembre de 2013, sin que hasta la fecha hubiere obtenido un crédito en cantidad suficiente para el pago del saldo del precio de venta pactado o sin que tuviera los recursos propios para tal fin; sin que le hubiere sido entregado por el Banco el documento de compra venta definitivo a los fines de su protocolización, ni habiendo notificado a sus mandantes respecto de las supuestas y negadas circunstancias para la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento, condiciones requeridas para que pudiera ser ejecutado el contrato de opción de compra venta, procedió a solicitar una prorroga de 30 días para dentro de este nuevo plazo procurar se verificaran tales acontecimientos.
• Que dicha prorroga fue concedida por un plazo de 30 días contados a partir del 27 de noviembre de 2013, fecha muy posterior y distinta del vencimiento del contrato, hasta el 27 de diciembre del mismo año, lo que da al traste con lo alegado por la demandante respecto que fue obligada a pagar una suma por dicha prórroga, toda vez que vencido como se encontraba el contrato de opción, su pretensión de que se mantuviese fuera del comercio el inmueble por 30 días más, traía como lógica e inmediata consecuencia el pago de una suma de dinero como garantía de ejecución del contrato, por lo que no fue imputada la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) pagados, conforme el recibo acompañado por la demandante, al precio de la negociación y así se hizo constar.
• Que no obstante a lo anterior, vencida la extensión del término del contrato el 27 de diciembre de 2013, la parte demandante-compradora, no había notificado a sus representados la obtención del crédito en cantidad suficiente para concretar la operación de venta definitiva, ni la entrega por parte del Banco del documento definitivo de venta y por ende no requirió en forma alguna a sus mandantes, la entrega de los documentos a los que alude la cláusula DECIMA PRIMERA del tantas veces citado contrato de opción de compra venta, debiendo por tanto tenerse como no cumplida la condición para que se ejecutara la obligación de sus mandantes de protocolizar el documento definitivo de venta (…)
• En consecuencia, como quedó precisado con anterioridad, al vencimiento del plazo ocurrido el 27 de diciembre de 2013, por efecto de la extensión otorgada luego del vencimiento del término originario, no había sido pagado el saldo del precio de la venta; peor aún ni siquiera había sido obtenido del Banco el documento de venta definitivo; ni se había notificado a sus representados sobre tales circunstancias a los fines previstos en la cláusula DECIMA PRIMERA por lo que sin lugar a dudas la opción de compra venta perdió vigencia debiendo por tanto ejecutarse el contenido de la cláusula penal.
• Que a pesar de lo expuesto, sus mandantes en aras de darle cumplimiento a su obligación de restituir las sumas de dinero pagadas por la compradora y ejecutar la clausula penal en razón del incumplimiento de ésta, en fecha 27 de marzo de 2014, por intermedio de la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, NOTIFICÒ personalmente a la compradora-demandante, en la dirección establecida para las notificaciones en la cláusula DÈCIMA del contrato, a saber: Urbanización Villa Panamericana, Residencias Plaza Suite, piso 3, Apartamento 3-E, Avenida Intercomunal Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, acerca de los siguientes tópicos (…)
• Que tal manifestación resulta suficiente para concluir que efectivamente sus mandantes han ofrecido restituir las cantidades de dinero pagadas por la compradora-demandante, deduciendo la suma correspondiente a la cláusula penal, en razón de que ésta no había manifestado haber obtenido el crédito bancario en cantidad suficiente para el pago del saldo del precio, no había obtenido del Banco el documento definitivo de compra venta ni había notificado a sus mandantes de tales circunstancias a los fines de exigir la entrega de los documentos necesarios para la protocolización a los que alude la clausula DÈCIMA PRIMERA, dentro del término de duración del contrato de opción de compra venta y su extensión, vale decir, no habían ocurrido las circunstancias que condicionaban la obligación de su mandante de proceder a la venta del inmueble, en razón de lo cual, indefectiblemente, deben tenerse tales condiciones como no cumplidas y por ende sus mandantes liberados de su obligación principal y rescindido el contrato de opción de compra venta(…)
• IMPUGNACIÒN DE LA CUANTÌA.- La parte demandante, en su libelo de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil- como cuantía de la demanda la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) (…)
• Que en el caso que nos ocupa, el valor de lo litigado no puede ser estimado arbitrariamente, toda vez que del contrato de opción de compra-venta se desprende sin lugar a dudas el valor del negocio jurídico cuya ejecución se pide que no es otro que el precio de la venta, que asciende a UN MILLÒN CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.150.000,00) monto éste que debe ser el valor de la demanda.(…)
• Que en razón de lo expresado, RECHAZA por insuficiente la estimación hecha por la demandante, por lo que contradice expresamente, señalando al efecto que conforme el criterio de este Tribunal- la cuantía del presente juicio debe ser el valor establecido como precio de venta del inmueble objeto del contrato, valga decir la cantidad de UN MILLÒN CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.150.000,00) que equivale a NUEVE MIL CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS CON ONCE CENTÈSIMAS (9.055,11 U.T), la cual excede a todas luces la cuantía atribuida a este Tribunal de Municipio, debiendo por tanto producirse la consecuencia jurídica prevista en la parte in fine del citado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y por ende, una vez llegada la causa al estado de sentencia debe ser declinada la competencia en los Tribunales de Primera Instancia (…)

Así las cosas, llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:
CAPITULO III
MOTIVA
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a realizar un análisis de la pretensión de la demanda, de las defensas esgrimidas por la accionada y del acervo probatorio de los intervinientes en el proceso, lo cual pasa de seguidas a realizar de la siguiente manera:

DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, estas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis. Así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000, Exp. No. 00-261, dejó sentado lo siguiente:

“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. (Fin de la cita)

En virtud de todo lo anteriormente expuesto, y de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora pasa a analizar todas las pruebas que han sido producidas por las partes en el presente juicio, lo cual hace de seguida:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte accionante junto a su escrito libelar trajo a los autos:
Primero.- (F. 09 al 14) Marcado con la letra “A” Documento de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, de fecha 26 de julio de 2013, el cual quedó anotado bajo el número 07, Tomo 141 de los libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo; celebrado entre los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO - en su carácter de FUTUROS VENDEDORES y la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO - en su carácter de FUTURA COMPRADORA, bajos los siguientes términos y condiciones:

“(…) CLÀUSULA PRIMERA: “LOS VENDEDORES” se obligan a vender a LA COMPRADORA quien a su vez se obliga a comprar, un inmueble constituido por una vivienda y el terreno sobre el construido forma parte de la Urbanización “Las Colinas de Guatire”, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas Nºs. A1. A2.1 y A2.2 ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, dicho inmueble está distinguido con el Nº 232 de la Manzana I, en el plano general de la Urbanización. Signado con el Número Catastral 02-11-15-I-232-00. La parcela de terreno, objeto de esta venta tiene un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00 M2) (…). CLÀUSULA SEGUNDA: “El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (BS. 1.150.000,00) dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 450.000,00) que entrega en este acto de la suscripción del documento de Opción a Compra Venta, mediante cheque de gerencia Nº 00016535, a nombre de ANGEL RAMON CENTENO de la cuenta cliente Nº 01340379132120210001, del Banco Banesco, Banco Universal, de fecha 25 de junio de 2013, monto que se le imputará a la cantidad del precio fijado de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXCATOS (Bs 700.000,oo), será cancelada al momento de protocolizar el Documento de Compra Venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente, mediante el otorgamiento de un crédito de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), para la adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. CLÀUSULA TERCERA. LOS VENDEDORES se comprometen a entregar el inmueble en el momento de la protocolización del documento de venta ante el Registro Inmobiliario, solvente de todo tipo de deudas, libre de bienes y personas, así como libre de gravámenes, de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales. CLÀUSULA CUARTA: La vigencia del presente contrato es de NOVENTA (90) DÌAS CONTINUOS, más una prorroga de TREINTA (30) DIAS CONTINUOS, contados a partir de la firma del presente documento. LOS VENDEDORES se obligan a entregar a LA COMPRADORA, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de Compra Venta; si LOS VENDEDORES no suministran la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la Compra Venta, el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrada (sic) de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a LA COMPRADORA. CLÀUSULA QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de LA COMPRADORA, o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a esta, dará derecho a LOS VENDEDORES, de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras a la firma del presente documento, es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÌVARES EXACTOS (Bs. 45.000,00) por concepto cláusula penal y LOS VENDEDORES tendrán derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra venta, debiendo reintegrar a LA COMPRADORA la suma restante luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal. En caso que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables a LOS VENDEDORES, estos devolverán a LA COMPRADORA la totalidad de lo recibido en calidad de arras, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 450.000,00) más el diez por ciento (10%) por concepto de cláusula penal, sin perjuicio de las acciones judiciales que LA COMPRADORA pueda ejercer para hacer cumplir el presente contrato. CLÀUSULA SEXTA: En caso de no protocolizarse el documento definitivo de Compra Venta dentro del lapso establecido en el presente contrato, incluyendo la prorroga, por razones de fuerza mayor o causa extraña no imputable a ninguna de las partes debidamente comprobada, podrán ambas partes de mutuo acuerdo resolver el presente contrato, sin que haya lugar a la aplicación de la cláusula penal y en consecuencia LOS VENDEDORES devolverán a LA COMPRADORA la totalidad de la cantidad recibida. CLÀUSULA SÈPTIMA: Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta LOS VENDEDORES o LA COMPRADORA deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial. CLÀUSULA OCTAVA: Serán por cuenta de LA COMPRADORA todos los gastos inherentes a la presente operación, incluyendo el pago de honorarios profesionales de abogado por la redacción de todos los documentos necesarios para ello y los derechos arancelarios de la Notaria y del Registro Público respectivo. CLÀUSULA NOVENA: LOS VENDEDORES aceptan en este acto que LA COMPRADORA, acudirá ante una institución financiera para tramitar crédito de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) a los fines de cancelar totalmente el precio de venta del inmueble objeto de la presente negociación. CLÀUSULA DÈCIMA: Cualquier notificación que deban hacerse a LOS VENDEDORES se hará a la siguiente dirección: Urbanización “Las Colinas de Guatire”, inmueble Nº 232, Manzana I, Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, mediante comunicación certificada con acuse de recibo; y si fuere LA COMPRADORA. Se hará en la siguiente dirección: Urbanización Villa Panamericana, Residencias Plaza Suite, Piso 3, Apartamento 3-E, Avenida Intercomunal Guarenas Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda; igualmente mediante comunicación certificada con acuse de recibo. DÈCIMA PRIMERA: LOS VENDEDORES deberán entregar a LA COMPRADORA al momento de la autenticación del presente Contrato de Opción de Compra los recaudos necesarios para la tramitación del crédito siguiendo los siguientes: 1) Copia del documento de propiedad; 2) Copia del Documento de Condominio; 3) Copia de la ficha catastral y de la solvencia de Impuesto Municipal; 4) Copia de las cédulas de identidad y de los Rif de los propietarios y del Apoderado; 5) Copias de los Poderes; 6) Copia de la (sic) Certificado de Gravamen. Una vez aprobado el crédito ya LA COMPRADORA haya recibido el documento de Compra Venta definitivo LOS VENDEDORES deberán hacer la entrega de los siguientes documentos: 1) Original Solvencia Municipal; 2) Original Solvencia de Hidrocapital y 3) Original del Certificado de Vivienda Principal. Las partes contratantes, eligen como domicilio único y especial de este contrato a la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, jurisdicción de cuyos tribunales se someten…”
Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 26 de julio de 2013, los prenombrados ciudadanos suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una vivienda y el terreno sobre él construido que forma parte de la Urbanización “Las Colinas de Guatire”, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas Nºs. A1. A2.1 y A2.2 ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, dicho inmueble está distinguido con el Nº 232 de la Manzana I, en el plano general de la Urbanización. Signado con el Número Catastral 02-11-15-I-232-00; todo ello por la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (BS. 1.150.000,00), de los cuales los vendedores reconocieron el pago de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (bs. 450.000,oo), por concepto de arras mediante cheque Nº 00016535; quedando pendiente el saldo de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 700.000,oo), pagaderos al momento de efectuarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento (por lo que su vencimiento se concretó en fecha 22 de noviembre de 2013). Todo ello en el entendido de que si por alguna causa no se llevaba a cabo la venta definitiva del inmueble por causas imputables a la compradora, daría derecho a los vendedores de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras a la firma del documento; es decir la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 45.000,oo) por concepto de cláusula penal y los vendedores tendrían derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el contrato de opción, debiendo reintegrar a la compradora la suma restante luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal. Observándose asimismo que las partes en la Cláusula Cuarta acordaron que los vendedores se obligaban a entregar a la compradora todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de Compra Venta; a lo cual si los mismos no suministraban la totalidad de los requisitos exigidos, el lapso de vigencia del contrato se prorrogaría automáticamente en igual proporción al retraso; cuyo retardo no seria imputable a la compradora. Así se precisa.
Segundo.- (F. 15 y 16) Copia simple de PODER ESPECIAL de Administración, otorgado por el ciudadano ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO, a los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO, y GLORIA DEL CARMEN COLLAZO de CENTENO, este Tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que los referidos ciudadanos poseen cualidad para representar al referido ciudadano y así se decide.
Tercero.- (F. 17 y 18). Copia simple de PODER ESPECIAL de Administración, otorgado por el ciudadano MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, a los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO, GLORIA COLLAZO de CENTENO y GLORIA CENTENO COLLAZO; este Tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que los referidos ciudadanos poseen cualidad para representar al referido ciudadano y así se decide.
Cuarto.- (F. 19 al 21) Marcado con la letra “B” Copia simple de Documento de compra venta debidamente protocolizado ante el Registro Subalterno del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 10 de junio de 2002, inscrito bajo el número 18, Tomo 12, Protocolo Primero; a través del cual el ciudadano ÀNGEL RAMÒN CENTENO, dio en venta, pura y simple a los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO- aquí demandados- el bien inmueble objeto de litigio. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que la parte demandada adquirió en el año 2002, la propiedad en referencia (hoy objeto principal del contrato de compra venta que dio lugar al presente juicio).- Así se establece.
Quinto.- (F. 22) Marcado con la letra “C” Recibo Nº 1336, fechado 22 de noviembre de 2013, por la cantidad de 50.000,oo, recibido por el Escritorio Jurídico Ángel Centeno y Asociados, mediante el cual se evidencia el pago que realizara la hoy accionante, ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, por el derecho de extensión de prorroga de compra venta del inmueble para dar un mes desde el 27/11/2013 hasta el 27/12/2013, en el cual se dejó constancia que la misma no formaría parte de la negociación; y la cual sirve para demostrar que las partes contratantes acordaron la extensión de la prorroga del contrato objeto de litigio; cuya documental valora este Tribunal conforme a la sana critica y así se precisa.
Una vez abierto el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
Primero.- (F. 99 al 107 de la I pieza) Marcado “1” Copia certificada de Documento de compra venta con constitución de garantía hipotecaria convencional de primer grado redactado por la institución financiera concedente del préstamo, a saber BANCARIBE, a través del cual los ciudadanos ANGEL RAMÒN CENTENO, en nombre y representación de los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO, MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO y GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO –aquí demandados- daba en venta a la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO–aquí demandante- un bien inmueble constituido por un terreno y la casa sobre el mismo construida, distinguido con el Nº 232, situado en la manzana I en el plano general de la urbanización “Las Colinas de Guatire”, Ciudad Residencial La Rosa, parcelas Nros. A1. A2.1 y A2.2, Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, identificado con el número de catastro 02-11-15-I-232-00, ello por la cantidad de UN MILLÒN CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CÈNTIMOS (Bs. 1.150.000,00); el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechado 24 de enero de 2014, anotado bajo el número 38, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, y suscrito por en original por el Ciudadano SERGIO ALEJANDRO BRICEÑO, en su condición de Notario Público de la referida Notaria Pública y por la ciudadana YADIRA QUINTERO, en su condición de Apoderada del Operador Financiero respectivo; así como por los testigos del cual se infiere autoría ilegible y el cual se encuentra debidamente sellado por el organismo ya señalado; cuya instrumental valora quien aquí suscribe conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como demostrativo de la operación realizada y así se decide.
Segundo.- (F. 108 de la I pieza) Marcada “A.1”, Original de Constancia de Aprobación de Crédito Hipotecario, fechado 25 de junio de 2014, con sello húmedo y firma ilegible sobre lo que se lee: “Antonio González. Gerente de Negocios. Ag. Buenaventura-193”; este Tribunal adminicula dicha probanza con las pruebas cursantes a los autos procedentes de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, las cuales constituyen la prueba de informes cursantes a los autos, mediante las cuales se evidencia que a la parte actora le fue aprobado el respectivo crédito hipotecario, por tal motivo esta Juzgadora lo valora conforme a la sana critica y así se decide.
Tercero.- (F. 109 y 110 de la I pieza) Comprobante de Recibo de Pago expedido por HIDROCAPITAL, a nombre del ciudadano ÀNGEL CENTENO, fechado 13 de febrero de 2014; y Certificado de Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento, emitido por la empresa HIDROCAPITAL, en fecha 13 de febrero de 2014 y relacionada con el inmueble en torno del cual gira la controversia, este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de la solvencia de dicho servicio y así se precisa.
Cuarto.- (F. 111 de la I pieza) Original de Certificado de Solvencia emitido por la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda. Dirección de Hacienda y Recaudación y Liquidación, de fecha 07 de febrero de 2014 y relacionado con el inmueble objeto de litigio, al cual se le atribuye todo el valor probatorio que de el emana conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil como demostrativo de la solvencia por impuestos municipales y así se precisa.
Quinto.- (F. 112 y 113 de la I pieza) Marcado “2” copia simple de Poder Especial de Administración, otorgado por el ciudadano MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, a los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO, GLORIA COLLAZO de CENTENO y GLORIA CENTENO COLLAZO; cuya documental fue analizada y valorada con anterioridad, específicamente en las pruebas consignadas a los autos junto al texto libelar y así se deja establecido.
Sexto.- (F. 114 y 115 de la I pieza) Marcado “3” Copia simple de PODER ESPECIAL de Administración, otorgado por el ciudadano ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO, a los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO, y GLORIA DEL CARMEN COLLAZO de CENTENO; cuya documental fue analizada y valorada con anterioridad, específicamente en las pruebas consignadas a los autos junto al texto libelar y así se deja establecido.
Séptimo.- (F. 116 de la I pieza) Marcado “4” Copia simple de Cédula de identidad del ciudadano ANGEL RAMÒN CENTENO, cuya documental sirve para demostrar la identidad de hoy accionado y así se decide.
PRUEBA DE INSPECCIÒN JUDICIAL.- Dicho medio probatorio negado por el Tribunal que conoció la causa en fecha 08 de julio de 2014, por lo cual esta Juzgadora nada tiene que analizar y valorar al respecto y así se deja establecido
PRUEBA DE POSICIONES JURADAS.- Del ciudadano ANGEL RAMÒN CENTENO-, cuya prueba no fue evacuada por falta de citación de la parte, razón por la cual esta Juzgadora nada tiene que valorar y analizar al respecto y así se precisa.
PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara al BANCO DEL CARIBE C.A. BANCARIBE. BANCO UNIVERSAL (Agencia Centro Comercial Buenaventura), a los fines de que dicho organismo informara a ese Tribunal lo siguiente: a) Si existía una solicitud de crédito y de ser cierto el hecho que indicara fecha de dicha solicitud, sobre un inmueble constituido por una vivienda y el terreno sobre ella construida que forma parte de la Urbanización “Las Colinas de Guatire” ciudad residencial La Rosa, Parcelas A.1, A.2.1 y A.2.2, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, distinguido con el número 02-11-15-I-232-00(…); b) Que indicara mediante informe si dicho crédito fue aprobado y el monto del mismo y c) Que indicara la fecha de aprobación del crédito.
En este sentido, no consta a los autos las resultas de tal medio probatorio, por lo cual quien aquí suscribe nada tiene que analizar y valorar al respecto y así se decide.
La parte accionante en fecha 03 de julio de 2014, trajo a los autos:
(F. 129 al 133 de la I pieza) Marcado con la letra “A”, Actuaciones efectuadas en fecha 27 de marzo de 2014, por la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, a solicitud de los demandados, ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, mediante la cual notifican a la hoy accionante, de la manifestación de disolución del negocio celebrado; así como el interés de los demandados de devolver el dinero acordado en la cláusula QUINTA del contrato; cuya documental es apreciada por este Tribunal de conformidad con lo previsto 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada trajo a los autos:
Primero-(F. 72 al 74 de la I pieza) Marcado con la letra “A” Original de Poder Especial de Administración, otorgado por los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, a los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO y GLORIA COLLAZO de CENTENO; este Tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Proced41imiento Civil, como demostrativo de que los referidos ciudadanos poseen cualidad para representar al referido ciudadano y así se decide.
Segundo.- (F. 75 y 76 de la I pieza) Marcado con la letra “B” Copia Certificada de PODER ESPECIAL de Administración, otorgado por el ciudadano MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, a los ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO y GLORIA COLLAZO de CENTENO; este Tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Proced41imiento Civil, como demostrativo de que los referidos ciudadanos poseen cualidad para representar al referido ciudadano y así se decide.
Una vez abierto el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
Primero.- (F. 152 al 156 de la I pieza).- Actuaciones efectuadas en fecha 27 de marzo de 2014, por la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, a solicitud de los demandados, ciudadanos ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, mediante la cual notifican a la hoy accionante, de la manifestación de disolución del negocio celebrado; así como el interés de los demandados de devolver el dinero acordado en la cláusula QUINTA del contrato; cuya documental es apreciada por este Tribunal de conformidad con lo previsto 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara al BANCO DEL CARIBE C.A. BANCARIBE. BANCO UNIVERSAL (Agencia Centro Comercial Buenaventura), a los fines de que dicho organismo informara a ese Tribunal lo siguiente: a) Monto del crédito aprobado a la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, cédula de identidad Nº V-6.393.678, al que se refiere el Acta de Comité de Vicepresidencia de Gestión de Riesgo de Crédito, Banca de Personas, Nº 1006, de fecha 18 de noviembre de 2013; b) Fecha de solicitud, por parte de la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, cédula de identidad Nº V.- 6.393.678, del documento definitivo de venta redactado por dicho Banco, a los fines de su protocolización; c) Motivo por el cual se suscribió, sólo en lo que respecta al Banco, del documento autenticado ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de enero de 2014, anotado bajo el Nº 38, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por la ciudadana YADIRA JOSEFINA QUINTERO ROMERO, Cédula de identidad Nº V.- 6.155.495, quien actuó en nombre y representación del BANCO CARIBE C.A. BANCO UNIVERSAL, en el que no se dio cumplimiento a la identificación de los cheques con los que se procedía al pago de los montos allí referidos, requisito exigido obligatoriamente en las Notarias y Registros en acatamiento a las disposiciones contenidas en la Resolución Nº 150, de fecha 16 de junio de 2011, dictada por el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.697, de la misma fecha en la que se dictaron las “NORMAS PARA LA PREVENCIÒN, CONTROL Y FISCALIZACIÒN DE LAS OPERACIONES DE LEGITIMACIÒN DE CAPITALES Y EL FINANCIAMIENTO AL TERRORISMO APLICABLES EN LAS OFICINAS REGISTRALES Y NOTARIALES DE LA REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA”; d) Motivo por el cual no se redactó y protocolizó ante del 27 de diciembre de 2013, el documento definitivo de venta del inmueble al que se contrae la solicitud de crédito aprobada a la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, conforme el Acta de Comité de Vicepresidencia de Gestión de Riesgo de Crédito, Banca de Personas, Nº 1006, de fecha 18 de noviembre de 2013.
En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante a los folios 171 al 174) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) En atención al Punto 1, se informa que el Comité Línea Hipotecaria Bancaribe Nivel III en fecha 18 de noviembre de 2013, Acta Nº 1006, aprobó a la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, una línea de Crédito Hipotecaria Bancaribe para Adquisición de Vivienda por la cantidad de (Bs. 338.992,00), conforme se evidencia de la copia de la solicitud del crédito suscrita por la mencionada cliente que se anexa marcada con la letra “A”. Con relación al punto 2 del referido Oficio, se informa que en fecha 23 de enero de 2014 la Coordinación de Registro y Notaria recibe el comprobante de pago, realizado por el cliente, correspondiente a los gastos derivados de la redacción y autenticación del documento con lo cual se dio continuidad al proceso establecido para el otorgamiento del crédito. Por lo que respecta al punto 3, se indica a ese Tribunal que conforme a los procesos establecidos para este tipo de producto el documento es otorgado ante la Notaria por el representante del Banco y los fiadores, quedando obligado el cliente a realizar todas las diligencias o actuaciones que fueren necesarias a los fines de que el Contrato de Préstamo A Largo Plazo con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado sea debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público correspondiente (…).Con base a lo indicado anteriormente, es prudente aclarar que el cheque correspondiente al monto a financiar es entregado en la oficina de Registro Público correspondiente, por un representante del Banco en la fecha fijada para la protocolización del documento, momento en el cual se formaliza la venta del inmueble y la constitución de la hipoteca que garantiza el crédito otorgado por el Banco. Con ocasión al punto 4, se informa que la cliente en fecha 23 de enero de 2014, realizó el pago correspondiente a los gastos derivados de la redacción y autenticación del documento, con dicho pago, la cliente dio continuidad al proceso establecido para el otorgamiento del crédito…” cuya información demuestra que a la hoy accionante le fue aprobado en fecha 18 de noviembre de 2013, un crédito habitacional; al cual le dio continuidad en fecha 23 de enero de 2014 y así se deja establecido.

CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:
En el presente proceso la parte accionante, ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO; sosteniendo para ello, que en fecha 26 de julio de 2013, celebró en carácter de futura compradora un contrato de opción de compra venta con los demandados (quienes actuaron como propietarios del bien y futuros vendedores), el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una vivienda y el terreno sobre el construido forma parte de la Urbanización “Las Colinas de Guatire”, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas Nºs. A1. A2.1 y A2.2 ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, dicho inmueble está distinguido con el Nº 232 de la Manzana I, en el plano general de la Urbanización. Signado con el Número Catastral 02-11-15-I-232-00. Asimismo señaló que dicho inmueble pertenece a los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha 10 de junio de 2002, bajo el Nº 18, Protocolo Primero, Tomo 12. Aduce la accionante que según la Cláusula Primera del contrato, se puede observar que la intención de ambos era la de realizar una compra venta, ya que ambos se obligaron recíprocamente. Que según la cláusula segunda se puede observar que ambas partes, muy especialmente LOS VENDEDORES se obligaron y manifestaron su aceptación de esperar y cobrar la diferencia de dinero de la venta por un crédito (FAOV). Que en el referido contrato no solo se evidencia la voluntad de ella de comprar el inmueble, sino que además ha cumplido con todas sus obligaciones al punto que tiene los documentos necesarios y los recursos para firmar ante el Registro Público; pero es el caso que los vendedores u oferentes ya no quieren vender y se rehúsan a firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora; que incluso su apoderado, ANGEL CENTENO, prácticamente la obligó a entregar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) para extender la prorroga del contrato; razón por la cual procede a demandar el cumplimiento del contrato, a los fines de que se materialice la venta definitiva del inmueble ut supra descrito.
Por su parte la representación judicial de los co-demandados, se limitó a negar pura y simplemente los referidos hechos aduciendo que las voluntades de las partes no constituían una compra venta, se trata de una opción, en la cual se había estipulado arras en caso de incumplimiento; y que la demandante no había notificado dentro de los lapsos convenidos (ambas partes) a sus representados de la aprobación del crédito por parte del Banco a los fines de que este le hiciera entrega de los recaudos necesarios para que fuese fijada la fecha de otorgamiento del documento definitivo; es decir que no dio cumplimiento a lo acordado en las clausulas Cuarta y Décima.
Así las cosas, en vista de que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente este Tribunal señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia, lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Dicho esto tenemos que con relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 26 de julio de 2013, anotado bajo el número 07, Tomo 141 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda (F. 09 al 14 de la I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; pudiéndose constatar que a través del mismo los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO; los dos últimos representados por ANGEL RAMÒN CENTENO- en su carácter de VENDEDORES- se comprometieron en vender a la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO – (LA COMPRADORA)- el inmueble identificado a los autos, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo)- dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, el cual venció en fecha 22 de noviembre de 2013, es decir, exigibles al momento de la protocolización de la venta definitiva. (hechos ciertamente aceptados por la hoy demandada). Por su parte nos encontramos que en fecha 22 de noviembre de 2013 (fecha en la cual venció la prórroga de los treinta días), la hoy accionante y los demandados, acordaron mediante recibo una extensión a la prórroga la cual fue acordada desde el 27 de noviembre de 2013 al 27 de diciembre de 2013 (hechos aceptados por las partes). De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual y así se decide.

Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 fe marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:

“(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le corresponde a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la negativa de los demandados de firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora; ahora bien, en el caso de autos nos encontramos que efectivamente la entidad Bancaria Bancaribe, otorgó a la hoy accionante, ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, un crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 338.992,oo, en fecha 18 de noviembre de 2013, es decir, crédito este aprobado dentro de la prorroga de los treinta días acordada por las partes en el documento de opción de compra (CLÀUSULA CUARTA); cuyo documento constitutivo de la hipoteca fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechado 24 de enero de 2014, anotado bajo el número 38, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria y (el cual no constituye una obligación como tal) y así se establece.
Así pues establecido como ha sido que la entidad bancaria dentro del lapso estipulado aprobó el crédito solicitado por la accionante, no es menos cierto que de la prueba de informes remitida por el referido Banco (F. 171 y 172 de la I pieza), se puede colegir que no fue hasta el día 23 de enero de 2014, (es decir fuera de los lapsos fijados en el contrato y de la extensión acordada), que la hoy accionante realizó las diligencias pertinentes, relativas al pago de los gastos derivados de la redacción y autenticación del documento por ante la citada entidad bancaria, a los fines de dar continuidad al proceso establecido para el otorgamiento del crédito, lo cual era carga exclusiva de la solicitante del crédito.

De lo cual se puede afirmar que no puede imputársele el retardo en la protocolización de la venta a la entidad bancaria, pues de la GACETA OFICIAL EXTRAORDINARIA DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Nº 40.115 publicada en fecha 21 de febrero de 2013, se desprende que dicho retardo sólo le sería imputable cuando éste haya aprobado el préstamo hipotecario y el retardo se deba precisamente al desembolso de los recursos, lo cual no ocurre en las circunstancias de autos; pues aunque se evidencia que el crédito fue aprobado durante la vigencia del contrato, ha quedado plenamente demostrado que la actora incumplió su obligación de efectuar el pago de los gastos derivados de la redacción y autenticación del documento, dentro del plazo del contrato, con lo cual se daría continuidad al proceso establecido para el otorgamiento del crédito. Esto, aunado a que no consta en autos que la parte actora procediera a notificar a los codemandados de la aprobación del referido crédito y menos aún que solicitara a éstos los recaudos necesarios para la redacción del documento definitivo y futura protocolización respectiva, en incumplimiento a lo convenido en la CLÀUSULA DÈCIMA del contrato de opción, y así queda establecido.

En consecuencia este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que los demandados, ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO; los dos últimos representados por ANGEL RAMÒN CENTENO- en su carácter de VENDEDORES- incumplieron con su obligación de vender, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso no se cumple con el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de de contrato. Así se establece.

Así las cosas, partiendo de los argumentos esgrimidos en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO contra los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO; todos identificados en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo
CAPITULO V
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, titular de la cédula de identidad No. 6.393.678 contra los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, titulares de las cédulas de identidad No. 12.959.696, 12.385.117, y 14.225.524, respectivamente.
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionante.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda , a los nueve (09) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016).Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. LILIANA GONZÀLEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. ANA M. GONZÁLEZ

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 pm), previa formalidades de ley.
LA SECRETARIA,

Exp Nro. 20.753
LG/YR/Jenny