TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: María Felisa Galvis Torres, venezolana, mayor de edad, titular
de la cédula de identidad N°. V- 4.211-519 y domiciliada en el
Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
APODERADOS: José Alfredy Blanco Moreno y José Gregorio Blanco Vera,
titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 17.932.429 y V-
5.030.859 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos.
177.833 y 35.310 respectivamente.
DEMANDADO: Eduardo Entralgo Padilla, venezolano, mayor de edad, titular de
la cédula de ciudadanía N° V-9.207.787, domiciliado en el
Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
APODERADO: Abelardo Ramírez, venezolano, titular de la cédula de identidad
N° V-12.229.658 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°
74.441.
MOTIVO: Desalojo de local comercial. (Apelación a decisión de fecha 10
de agosto de 2015, dictada por el Tribunal Tercero de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios
San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del
Estado Táchira)
I
ANTECEDENTES
Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el abogado José Gregorio Blanco Vera, coapoderado judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 10 de agosto de 2015 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Pieza 1:
Se inició el juicio mediante demanda interpuesta por la ciudadana María Felisa Galvis Torres, asistida por el abogado José Alfredy Blanco Moreno, en contra de Eduardo Entralgo Padilla, por desalojo de un inmueble de su propiedad destinado para uso de tipo comercial, ubicado en la carrera 13, esquina calle 3 N° 2-77, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira el cual le fue dado en arrendamiento mediante contrato verbal. (fs.1 al 2 con anexos a los folios 3 al 7)
Por auto de fecha 23 de enero de 2013, el antes denominado Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó el emplazamiento del ciudadano Eduardo Entralgo Padilla, para que compareciera por ante el Tribunal al segundo (2°) día de despacho una vez constare en autos su citación, a fin de dar contestación a la misma. Asimismo, por cuanto el inmueble objeto del litigio, está construido sobre un terreno ejido, acordó notificar de conformidad con el artículo 152 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en la persona del Síndico Procurador del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y a la Alcaldesa del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. (Fs. 8 al 10)
Mediante diligencia de fecha 6 de febrero de 2013, la ciudadana María Felisa Galvis Torres confirió poder apud acta a los abogados José Alfredy Blanco Moreno y José Gregorio Blanco Vera. (f. 12)
A los folios 13 al 23 y 27 al 31 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada, la cual fue tramitada por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de abril de 2013, el abogado José Alfredy Blanco Moreno coapoderado judicial de la parte actora consigno copias de los oficios Nos. 5790-41 y 5790-42, de fecha 23 de enero de 2013, recibidos y firmados en la Sindicatura del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y en el de la Alcaldesa de ese Municipio. (Fs. 24 al 26)
Por diligencia de fecha 30 de mayo de 2013, el coapoderado judicial de la parte actora solicitó la designación del defensor ad litem para la parte demandada. (F. 32)
Por auto de fecha 10 de junio de 2013, el a quo designó como defensor ad litem del demandado a la abogada Indira Nataly Sandoval Bustos, quien una vez notificada aceptó el cargo y prestó el juramento de ley; siéndole discernidas por el a quo las facultades correspondientes por auto de fecha 17 de junio de 2013. (Fs. 33 al 38)
Por auto de fecha 21 de junio de 2013, el a quo acordó librar compulsa de citación a la abogada Indira Nataly Sandoval Bustos, en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada, a fin de que el alguacil practicara su citación; librándose la boleta correspondiente. (Fs. 41 y 42)
En fecha 26 de junio de 2013, el alguacil del a quo notificó haber citado en forma personal a la abogada Indira Nataly Sandoval Bustos, con el carácter indicado. (F. 43)
A los folios 79 al 81 corre inserta decisión de fecha 10 de julio de 2013, mediante la cual el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira repuso la causa al estado de que se librara y practicara nuevamente la citación del demandado Eduardo Entralgo Padilla representado por la defensora ad litem Indira Nataly Sandoval Bustos, conforme a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, para que compareciera ante ese Juzgado en el segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, a dar contestación a la demanda de autos.
A los folios 82, riela diligencia de fecha 19 de julio de 2013, en la que el apoderado judicial de la parte actora, pide que en acatamiento de la decisión de fecha 10 de julio de 2013, se practique nuevamente la citación de la defensora ad litem.
Por auto de fecha 30 de julio de 2013, el tribunal de la causa, a solicitud de la parte actora, acordó notificar de la referida decisión de fecha 10 de julio de 2013, a la abogada Indira Nataly Sandoval Bustos en su carácter de defensora ad litem del demandado Eduardo Entralgo Padilla (f. 83); notificación que se cumplió en fecha 6 de agosto de 2013, como consta en diligencia de la misma fecha suscrita por el alguacil y refrendada por la Secretaria. (Fs. 83 y 85)
Mediante escrito de fecha 14 de agosto de 2013 la abogada Indira Nataly Sandoval Bustos manifestando actuar en nombre y representación del demandado Eduardo Entralgo Padilla, estando en la oportunidad legal establecida en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, expuso que desde el momento en que aceptó el nombramiento como defensora ad litem del mencionado ciudadano, ha intentado localizarlo en la dirección indicada en el libelo de demanda. Que en reiteradas veces se ha dirigido a su domicilio y las persona que viven allí, en esa casa, le indican que no saben nada del ciudadano Eduardo Entralgo Padilla; que es por eso, que no ha podido localizar al demandado para recibir instrucciones y para recibir información para la contestación de la demanda y la promoción de pruebas. Que en consecuencia, estando en la oportunidad legal de promoción de pruebas establecidas en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, no tiene ninguna prueba que aportar. (F. 86)
En fecha 18 de septiembre de 2013, el coapoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. (F. 87, con anexos a los fs, 88 al 99)
En fecha 23 de septiembre de 2013, la abogada Indira Nataly Sandoval Bustos actuando como defensora ad litem del demandado Eduardo Entralgo Padilla, visto el auto de fecha 10 de julio de 2013 dictado por el a quo, procedió a consignar escrito de ratificación de cuestiones previas, el cual quedó anulado dada la reposición de la causa indicando que era esa la oportunidad para hacerlo, en virtud de que el actor se dio tácitamente por notificado con la presentación del escrito de pruebas de fecha 18 de septiembre de 2013. (F. 100 y escrito de ratificación de cuestiones previas con jurisprudencia anexa, a los fs. 101 al 113)
Por diligencia de fecha 30 de septiembre de 2013, el coapoderado judicial de la parte actora alegó el carácter extemporáneo del escrito de ratificación de cuestiones previas consignado por la defensora ad litem del demandado. (F. 114)
Pieza 2:
A los folios 2 al 4 corre inserta decisión de fecha 20 de noviembre de 2013, dictada por el a quo, mediante la cual repone la causa al estado en que encontraba para el día 10 de julio de 2013, es decir, al estado de notificar a las partes del fallo dictado en esa fecha, y una vez quedara firme el mismo se procedería de acuerdo a lo ordenado en éste. En consecuencia, anuló las actuaciones realizadas en forma posterior al día 10/07/2013.
En fecha 28 de noviembre de 2013, el coapoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de las decisiones dictadas en fecha 10 de julio y 20 de noviembre de 2013; asimismo, solicitó se librara boleta de notificación a la defensora ad litem abogada Indira Nataly Sandoval Bustos. (F. 5)
Por auto de fecha 4 de diciembre de 2013, el a quo acordó librar boleta de notificación a la parte demandada representada por la defensora ad litem abogada Indira Nataly Sandoval Bustos del auto de fecha 20/11/2013. (F. 6)
En diligencia de fecha 8 de enero de 2014, el alguacil informó haber notificado personalmente a la mencionada defensora ad litem, consignando copia de la boleta correspondiente, debidamente firmada. (Fs. 7 y 8).
Por diligencia de fecha 13 de enero de 2014, la abogada Indira Nataly Sandoval Bustos renunció al cargo de defensora ad litem. (F. 9)
Mediante diligencia de fecha 11 de marzo de 2014, el ciudadano Eduardo Entralgo Padilla, asistido por el abogado Abelardo Ramírez, se dio por citado y otorgo poder apud acta al mencionado abogado asistente. (Fs. 20 y 21)
En fecha 13 de marzo de 2014, el abogado Abelardo Ramírez actuando en nombre y representación del ciudadano Eduardo Entralgo Padilla dio contestación a la demanda. (Fs. 22 al 24)
En fecha 17 de marzo de 2014, el coapoderado judicial de la parte actora consignó escrito en el que “subsanó” el error involuntario en que incurrió al estimar la demanda en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), siendo lo correcto cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), equivalente a treinta y siete punto treinta y ocho unidades tributarias (37.38 U.T.). (F. 25)
Mediante escrito de fecha 19 de marzo de 2014, el coapoderado judicial de la parte actora promovió pruebas. (Fs. 26 al 27)
Por decisión de fecha 13 de mayo de 2014, el Tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía.
Por diligencia de fecha 21 de mayo de 2014, el coapoderado judicial de la parte actora ratificó el escrito de promoción de pruebas de fecha 19 de marzo de 2014. (F. 34)
En fecha 2 de junio de 2014, promovió pruebas el apoderado judicial de la parte demandada. (F. 35 con anexos a los fs. 36 al 79).
Por auto de la misma fecha, fueron admitidas las pruebas promovidas por ambas partes; y por cuanto las pruebas fueron presentadas en tiempo hábil, acordó ampliar el lapso para su evacuación por el plazo de diez (10) días de despacho. (F. 80)
A los folios 81 al 116 y 118 al 132 rielan actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
A los folios 145 al 154 aparece la sentencia definitiva de fecha 10 de agosto de 2015 relacionada al comienzo de la presente decisión.
Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2015, el coapoderado judicial de la parte actora apeló de la referida decisión. (F. 156)
Por auto de fecha 5 de octubre de 2015, el Tribunal de la causa oyó dicho recurso en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Civil. (Fs.157 y 158)
En fecha 16 de octubre de 2015 se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (F.159); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (F. 160)
En fecha 17 de noviembre de 2015, el coapoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes (fs. 161 al 166, con anexos a los fs. 167 al 182).
Por auto de fecha 17 de noviembre 2015, se hizo constar que la parte demandada no presentó informes (f. 183); y por auto de fecha 7 de diciembre de 2015, que tampoco presentó observaciones a los informes de la parte actora. (F. 184)
Por auto de fecha 19 de febrero de 2016 se acordó diferir por treinta (30) días calendario el lapso para dictar sentencia (F. 185)
Mediante auto de fecha 17 de marzo de 2016 la Juez Temporal de este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa. (F. 186)
II
MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN

Correspondió a este Juzgado Superior el conocimiento del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 10 de agosto de 2015 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró sin lugar la demanda que por desalojo de inmueble (local comercial), fue incoada por la ciudadana María Felisa Galvis Torres contra el ciudadano Eduardo Entralgo Padilla; condenando en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la litis.
La ciudadana María Felisa Galvis Torres demanda al ciudadano Eduardo Entralgo Padilla por desalojo de un inmueble del cual señala es la propietaria ubicado en la Carrera 13, Esquina Calle 3, N° 2-77, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, destinado para el uso comercial.
La demandante manifiesta que celebró con el demandado un contrato verbal de arrendamiento sobre el referido inmueble, específicamente un local que funge como garaje de su casa de habitación, pero que fue acondicionado para uso comercial, el cual en principio fue utilizado como expendio de productos de charcutería y que desde el año 1.977 el demandado cerró dicho local, usándolo actualmente como depósito de escombros y enseres de tipo comercial.
Aduce que por Resolución N° CE/RES 297-09 de fecha 16 de noviembre de 2009 emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División de Catastro le fue dado en arrendamiento el terreno sobre el cual está construido el referido inmueble identificado con el número catastral 02012932 con un área de 271,11 mts2 dentro de los siguientes linderos y medidas Norte: Con la Quebrada La Chinata mide 18,60 mts; Sur: Con mejoras que son o fueron de Efraín Sánchez mide 16,90 mts en línea quebrada; Este: Con mejoras que son o fueron de Delfín Cáceres mide 17 mts y Oeste: Con la Avenida Lucio Oquendo mide 16,75 mts en línea quebrada.
Manifiesta que el arrendatario continuo habitando el inmueble con dicho carácter en razón de que el mismo con anterioridad ya lo hacía pagando su respectivo canon de arrendamiento y que por ley era sabio reconocer que éste tenía derecho privilegiado de continuar como arrendatario en virtud del aludido contrato verbal fijando un canon de arrendamiento de Bs. 400,00 mensuales que el arrendatario se comprometió a pagar dentro de los dos días siguientes al vencimiento de cada mes.
Señala que una vez regularizada la posesión de su parte sobre las referidas mejoras sobre un terreno propiedad de la Alcaldía y donde se le asigna la cualidad de arrendataria mediante contrato de arrendamiento N° 2770, donde no existe ninguna cláusula que le prohíba sub arrendar optó como lo manifestó en dejar en continuidad como arrendatario al prenombrado Eduardo Entralgo Padilla mediante contrato verbal, fijando un canon de arrendamiento de Bs. 400,00 mensuales que el arrendatario se comprometió a pagar dentro de los dos días siguientes al vencimiento de cada mes.
Alega que desde el mes de abril del 2010 en que le fue asignado el contrato de arrendamiento sobre las mejoras de su propiedad construidas sobre un terreno de la Alcaldía el precitado arrendatario ha incumplido manifiestamente con la obligación de pagar el canon de arrendamiento establecido a pesar de las múltiples diligencias que amistosamente se han realizado las cuales han resultado infructuosas a objeto de que en razón de que no paga por lo menos proceda a entregar el inmueble totalmente desocupado y libre de personas y cosas, pues tales hechos son razones más que suficientes para encuadrar la conducta del demandado en lo previsto en el artículo 33 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 34 causal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, normas en las que fundamenta la demanda.
Manifiesta que se encuentra pendiente el pago de cánones de arrendamiento de treinta y tres meses (33) meses computados desde el mes de abril de 2010 hasta el mes de enero de 2013 a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) mensuales para un total de trece mil doscientos bolívares (Bs. 13.200,00).
Pide que el demandado convenga en la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y cosas y en el buen estado en que lo recibió, o en su defecto así sea declarado por el tribunal; e igualmente, demandó el pago de la suma de Bs. 13.200,00, por concepto de pago de cánones de arrendamiento de treinta y tres (33) meses, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) cada mes.
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso las cuestiones previas relativas a la inadmisibilidad de la demanda y la cosa juzgada. De igual forma al contestar al fondo, negó que la demandante sea propietaria del bien objeto de la controversia. Señaló que no es cierto que el demandado tenga la posesión del inmueble objeto de la controversia, en razón de la existencia de un contrato verbal de arrendamiento. Que la propiedad del referido inmueble es del ciudadano Efraín Sánchez (fallecido), quien adquirió dichas mejoras según documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 11 de diciembre del año 1.922, bajo el N° 84, Tomo 01, Protocolo Primero.
Alega que no es cierto que la demandante haya dado en arrendamiento verbal al demandado Eduardo Entralgo Padilla el bien inmueble objeto de controversia. Que incluso incurre en una evidente contradicción, puesto que en un primer momento arguye que en su condición de propietaria del inmueble lo dio en contrato verbal de arrendamiento al demandado, sin señalar circunstancias de modo, tiempo y lugar del supuesto contrato de arrendamiento; y posteriormente afirma, que en razón de haber sido “regularizada la posesión del terreno ejido” mediante el contrato de arrendamiento N° 2770, el arrendatario continuó habitando el inmueble con el carácter ya aludido.
Que es falso que el inmueble en posesión del demandado forma parte de la supuesta propiedad de la demandante, por lo que no es cierto que el inmueble objeto de la pretensión forme parte como garaje de la casa de habitación de la parte actora. Que no es cierto, que el inmueble en posesión del demandado esté siendo utilizado como depósito de escombros. Negó que el terreno ejido en posesión del demandado haya sido dado en arrendamiento por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal a la demandante, en todo caso, en el supuesto negado de ser cierto ese supuesto contrato de arrendamiento, no es oponible al demandado, puesto que no fue debidamente notificado del procedimiento administrativo correspondiente, siendo para él inexistente, conforme a doctrina vinculante del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, en sentencia N° 1316 del 08-10-2013, cuando estableció la inexistencia de los actos administrativos sin la debida notificación de los administrados.
Que no es cierto que desde el mes de abril de 2010, el demandado de autos no ha pagado el canon de arrendamiento por la suma mensual de cuatrocientos bolívares (Bs. 400), porque el ciudadano Eduardo Entralgo Padilla no es arrendatario de la demandante y no debe ninguna cantidad de dinero por cánones de arrendamiento. Impugnó las copias simples insertas a los folios 3 al 7 de la pieza I.
PUNTO PREVIO I

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

En el escrito de contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada impugnó la cuantía de la demanda estimada en la cantidad de Bs. 4.000.000,00, aduciendo al respecto que la misma debió ser establecida en la cantidad de Bs. 4.800,00 tomando en cuenta la afirmación de la demandante en cuanto al canon de arrendamiento mensual de Bs. 400,00, de conformidad con lo establecido en el artículo 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, dispone el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. Resaltado propio.

En la norma transcrita el legislador estableció expresamente la forma para estimar la cuantía de la demanda en los casos en que la pretensión verse sobre la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, señalando que el valor de la misma se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios; y en caso de ser por tiempo indeterminado, el valor se fijará acumulando el monto de los cánones de arrendamiento correspondientes a un año.
Conforme a lo expuesto, en el caso de autos la demanda se contrae al desalojo de un inmueble que al decir de la parte actora ocupa el demandado en virtud del contrato de arrendamiento verbal celebrado entre ambos, es decir que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 36 procesal para estimar la cuantía de la demanda, y en tal virtud habiendo señalado la parte actora en la demanda que el canon de arrendamiento es la suma de Bs.400,00 mensual, el monto correspondiente a los cánones de un año es la cantidad de Bs. 4.800,00. En consecuencia es forzoso determinar que es éste el monto en que debe determinarse la cuantía de la demanda, por lo que es procedente la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada, y así se decide

PUNTO PREVIO II
DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA

La representación judicial de la parte demandada al dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 y 885 del Código de Procedimiento Civil, referida a la inadmisibilidad de la demanda, aduciendo que la parte demandante peticiona el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento y simultáneamente propone el pago de los mencionados cánones de arrendamiento; es decir, ejerce dos pretensiones contradictorias, por un lado pretende el desalojo y por otro lado pretende el cumplimiento del contrato a través del pago de cánones de arrendamiento insolventes.
El coapoderado judicial de la parte actora alega al respecto, que ambas acciones son totalmente viables en derecho por cuanto se puede demandar perfectamente demandar el desalojo con el cobro de los cánones de arrendamiento pues un hecho es causa del otro, que incluso la Ley de Arrendamientos, prevé que la falta de dos meses de pago es causal de desalojo. Por lo tanto, ratificó la solicitud de los cánones de arrendamiento así como los que se hayan originado hasta la presente fecha.
Al respecto, considera esta alzada necesario puntualizar el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a la viabilidad de acumular las pretensiones de resolución de contrato y cobro de cánones de arrendamiento vencidos. En efecto, la Sala de Casación Civil en decisión N° 686 de fecha 21 de septiembre de 2006, expresó:
Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de la Sala).
Exp. N° AA20-C-2006-000084
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 698 de fecha 12 de mayo de 2011, expresó:
No obstante la afirmación anterior, esta Sala observa que la cuestión previa que fue opuesta por el solicitante de la revisión es la que contiene el artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, y lo fue bajo el alegato de que “la pretensión de resolución contractual es incompatible con la de exigencia de pago de cánones vencidos, cuya exigencia implica un requerimiento de [cumplimiento]”.
Al efecto, se observa que el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral perfecta y sinalagmática. Es decir, desde su inicio, surgen obligaciones recíprocas de cada contratante frente al otro, que se causan mutuamente. En el contrato de arrendamiento, la obligación del arrendatario de pago de cada uno de los cánones de arrendamiento tiene su causa, directa e inmediata, en el goce de la cosa que el arrendador le permite. Por otra parte, se trata de obligaciones de tracto sucesivo, de ahí que se pueda individualizar en el tiempo una pluralidad de obligaciones que tienen su causa en el cumplimiento que haya hecho el otro contratante de su obligación. Es por ello, que nada obsta para que se acumulen, en una misma demanda, pretensiones de cumplimiento de obligaciones que ya se causaron, esto sería la pretensión de pago de cánones de arrendamiento que se encuentren vencidos e insolutos y, hacía el futuro, se pretenda que la relación cese.
En consecuencia, la Sala observa que no se dan los supuestos de la acumulación prohibida que contiene el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pues no se excluyen mutuamente la pretensión de pago de cánones que ya se causaron con la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, la cual surtiría sus efectos hacía el futuro, una vez que se pronuncie la decisión y esta obtenga firmeza y ejecutabilidad, su trámite es el mismo de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, por razón de la materia, corresponde su conocimiento al mismo juez. Así se establece. (Resaltado propio).
(Exp. 11-0197)

Como corolario del criterio jurisprudencial antes expuesto en las precitadas decisiones, esta alzada considera que pretensión de desalojo del inmueble que al decir de la demandante fue dado en arrendamiento al demandado no se excluye con la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, por lo que nada impide que las mismas sean acumuladas ya que son afines con la materia arrendaticia, y en tal virtud se desecha la cuestión previa opuesta por la parte demandada prevista en el ordinal 11° del artículo 346 de la norma adjetiva relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Así se decide.

PUNTO PREVIO III
COSA JUZGADA

La representación judicial de la parte demandada al dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 9° del artículo 346 y 885 del Código de Procedimiento Civil, referida a la cosa juzgada, señalando que existe decisión definitivamente firme que resolvió el presente litigio. Que en fecha 4 de julio de 2012 el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial declaró que la demandante no es propietaria del inmueble objeto del presente litigio y en consecuencia la inadmisibilidad de la demanda, por no tener cualidad para intentar y sostener el juicio por desalojo por no tener legitimidad activa. Que la existencia de la cosa juzgada es por las siguientes circunstancias: 1.- La parte demandante y demandado son los mismos en ambos procesos y vienen al actual proceso en la misma condición; es decir, Eduardo Entralgo Padilla viene con el carácter de demandado y la demandante María Felisa Galvis Torres es la parte demandante. 2.- El objeto de la pretensión es el mismo referido al bien inmueble suficientemente descrito en el expediente signado con el N° 13-339 que cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. 3.- La misma causa por cuanto los hechos aducidos por la demandante en el actual proceso son prácticamente los mismos alegados en el juicio anterior. Que existe una norma jurídica de carácter individual que vincula a las partes para cualquier proceso futuro como lo establece el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.395 numeral 3° del Código Civil, que al existir una presunción legal de cosa juzgada, no se puede conocer nuevamente sobre la misma materia. Solicitó sea declarada con lugar la cuestión previa de cosa juzgada en razón de existir una decisión definitivamente firme que vincula a las partes en el presente proceso.
Al contradecir la cuestión previa opuesta, el coapoderado judicial de la parte actora señaló que la sentencia del Juzgado Superior modificó la decisión del Juzgado Primero de Municipios San Cristóbal y Torbes y declaró inadmisible la demanda de lo que a su entender “se evidencia perfectamente que no puede volver a demandar dentro de los noventa días siguientes una vez quedara firme”, por lo que no se puede hablar de cosa juzgada.
Al respecto, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
Artículo 272.- Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita.

Igualmente, el artículo 1.395 del Código Civil prevé:

Artículo 1.395.- La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos.
Tales son:
…Omissis…

3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada.
La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.

En las normas transcritas el legislador regula la cosa juzgada cuyo fundamento descansa en la necesidad de impedir la reiteración indefinida de juicios sobre el mismo asunto, única forma de preservar la seguridad jurídica y la paz social. Para que ésta se configure es indispensable que exista la llamada triple identidad a saber, los sujetos procesales, la causa y el objeto de la pretensión. En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 379 de fecha 3 de julio de 2013, al referirse a la cosa juzgada reiteró el criterio expuesto en sentencia N° 535 de fecha 22 de noviembre de 2011, caso Noel Cordero Sánchez contra Rosalind Mary Roystone y otra, en la que estableció lo siguiente:

“…Respecto a la cosa juzgada, el tratadista Arístides Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo II, páginas 471 y siguientes, señala:

…Omissis…
El juez se ve así ordinariamente en la necesidad de resolver ciertas cuestiones surgidas en el curso del proceso, que aparecen como antecedentes lógicos de su decisión final, a tal punto que de ellas depende en todo o en parte la resolución de la causa. Estas resoluciones interlocutorias, deben quedar firmes, no ya para asegurar la permanencia del resultado final del proceso, sino por exigencias de orden y seguridad en el desarrollo del mismo, que permiten desembarazarlo de estas cuestiones incidentales y llegar así rápidamente al resultado final, que es la sentencia definitiva.
En la mayoría de los casos, este efecto se logra mediante la simple preclusión de la cuestión misma, que impide proponerla de nuevo en el curso del proceso, por haberse agotado la facultad con su ejercicio; pero en otros, como ocurre en nuestro sistema que admite en ciertos casos la apelación de las sentencias interlocutorias, la firmeza de éstas –lo mismo que la de las definitivas- que permite obtener la permanencia del resultado, se logra mediante la preclusión de las impugnaciones del fallo, que impide la renovación de la cuestión en el mismo proceso.
De este modo, se produce la cosa juzgada ad intra, esto es, en el interior del mismo proceso, impidiendo la renovación de las cuestiones, consideradas cerradas en el mismo; pero sin impedir su proposición en un proceso futuro, si la naturaleza de la cuestión lo permite. En cambio, la sentencia de mérito –salvo excepciones muy determinadas por la ley- produce cosa juzgada ad extra, esto es, fuera del proceso en que se dicta y asegura la inmutabilidad del fallo frente a todo eventual proceso futuro que pueda iniciarse sobre el mismo objeto.
En ambos casos se produce la cosa juzgada por la inmutabilidad del fallo, pero en el primero se habla de cosa juzgada formal y en el segundo de cosa juzgada material.
…Omissis…
Puede decirse pues, que la cosa juzgada formal es la inmutabilidad de la sentencia por la preclusión de los recursos; y la cosa juzgada material, la inmutabilidad de los efectos de la sentencia no sujeta ya a recursos, en todo proceso futuro sobre el mismo objeto.
...Omissis...
La cosa juzgada formal (preclusión de las impugnaciones) es el presupuesto necesario de la cosa juzgada material (obligatoriedad en futuros procesos). Sin embargo, la cosa juzgada formal no siempre tiene como consecuencia la material”. (Subrayado de la Sala).
…Omissis…
Por otra parte la eficacia de la autoridad de la cosa Juzgada, se traduce en tres (3) aspectos fundamentales: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in idem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.
Al respecto, el maestro Eduardo J. Couture señala en su libro "Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, tercera edición, pág. 402, lo siguiente:
“(…)La cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia cuando haya quedado definitivamente firme; bien porque en su contra no se interpuso el recurso procesal correspondiente o bien cuando habiéndose ejercido, fue desestimado; la misma presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.”.
Respecto a la cosa juzgada, esta Sala en sentencia N° RC-340 de fecha 30 de junio de 2009, caso: Jesús Pérez contra la Asociación Civil Funcionarios del Cuerpo Técnico de Policía Judicial, expediente N° 09-096, señaló lo siguiente:
“...De la misma manera, la Sala Constitucional de este máximo Tribunal, en sentencia Nº 1.898, de fecha 22 de julio de 2005, caso: Néstor Morales Velásquez, señaló lo siguiente:
“(…)En el derecho venezolano, la exceptio rei judicatae o excepción de cosa juzgada tiene como función garantizar aquella cualidad de la sentencia cada vez que una nueva demanda se refiera a una misma cosa u objeto, esté fundada sobre la misma causa petendi, entre las mismas partes con el mismo carácter que tenían en el asunto ya decidido por sentencia definitivamente firme, elementos exigidos expresamente para considerar revestida de la inmutabilidad de la cosa juzgada a una decisión por mandato del artículo 1.395 del Código Civil”.
En el mismo orden de ideas, la doctrina venezolana ha establecido que la cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, sea por consumación o falta de actividad oportuna de los recursos que contra ella concede la Ley. La autoridad de la cosa juzgada dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional legítimo que ha dictado el fallo “en nombre de la República y por autoridad de la ley” (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo II, pag. 274).
De modo pues, que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia, la cual presenta un aspecto material y uno formal, siendo el primero de éstos el que trasciende al exterior y cuyo fin es prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, y el segundo se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, lo cual conjuntamente con la inmutabilidad y la coercibilidad constituyen los aspectos para la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada…”.
(Expediente N° AA20-C-2013-000145)

De lo antes expuesto se colige que para que la cosa juzgada opere como un óbice procesal, es indispensable la existencia de una sentencia definitivamente firme que haya resuelto el fondo de la materia controvertida en una causa primigenia; y que al ser cotejada con un juicio incoado posteriormente, resulte respecto del primero la llamada triple identidad de sujetos, objeto y causa de pedir (eadem personae, eadem res, eadem causa petendi); produciéndose de esta manera el efecto negativo de la cosa juzgada material, que impide que otro juez pueda volver a decidir la controversia que fue resuelta por la sentencia dictada en la causa primigenia en los términos del artículo 272 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, pasa esta alzada al examen de la sentencia de fecha 4 de julio de 2012 proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inserta en copia certificada a los folios 63 al 77 de la segunda pieza, respecto de la cual alega la representación judicial de la parte demandada existe cosa juzgada con relación a la presente causa. La referida decisión se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil y de la misma se evidencia que en la fecha indicada, el mencionado Tribunal declaró sin lugar la apelación interpuesta por los coapoderados judiciales de la parte demandante María Felisa Galvis Torres, modificó la decisión dictada en fecha 17 de mayo de 2012 dictada por el otrora Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial y en consecuencia, declaró inadmisible la demanda incoada por la ciudadana María Felisa Galvis Torres contra el ciudadano Eduardo Entralgo Padilla por desalojo de un inmueble construido sobre un terreno ejido consistente en un local comercial, ubicado en la Carrera 13, Avenida Lucio Oquendo, N° 2-77-B, Parroquia La Concordia, Municipio, San Cristóbal del Estado Táchira.
Lo resuelto en dicho fallo por el Juzgado Superior Primero en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, no constituye un pronunciamiento sobre el fondo de la materia controvertida en este proceso, ya que no fue resuelta la pretensión deducida por la parte actora. En tal virtud, no puede constituir cosa juzgada material respecto de esta causa; por lo que al no existir una disposición legal que contenga la prohibición expresa de tutelar la situación jurídica invocada por el demandante, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la cosa juzgada. Así se decide.
Resueltos los anteriores puntos previos pasa esta alzada al análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes, bajo los principios de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria.
A.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
- Junto con el libelo de demanda promovió:
- A los folios 3 al 6 de la pieza N° 1 riela en copia simple Resolución N° CE/RES:297-09 de fecha 16 de noviembre de 2009, dictada por la División de Catastro y el Área Legal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Dicha probanza se valora como un acto administrativo de efectos particulares, mediante el cual la mencionada División de Catastro y el Área Legal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, declaró procedente el arrendamiento a la ciudadana María Felisa Galvis Torres, titular de la cédula de identidad N° V-4.211.519, del terreno ubicado en la Avenida Lucio Oquendo, Carrera 13 Las Delicias N° 277-A, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, signado con el N° catastral 02012932, área 271,11 mts 2, dentro de los siguientes linderos: Norte. Con la quebrada La Chinita, mide 18,60 mts; Sur: Con mejoras que son o fueron de Efraín Sánchez mide 16,90 mts; Este: Con mejoras que son o fueron de Delfín Cáceres, mide 17 mts y Oeste: Con la Avenida Lucio Oquendo mide 16,75 mts en línea quebrada. Observándose que el referido acto administrativo fue dictado tomando en considerando que el contrato de arrendamiento signado con el N° 2770 a nombre de los hermanos Sánchez Torres, sobre un terreno ejido ubicado en la Avenida Las Flores, N° 13-19 y 2-77, las Delicias, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, fue resuelto por la resolución N° 705-08 de fecha 3 de diciembre de 2008. Igualmente, que en la motiva de dicha resolución se indica que se demostró que la demandante en la presente causa solicitante en referido procedimiento administrativo ocupa el inmueble y que las mejoras construidas sobre el aludido terreno ejido no son de su propiedad, ya que ésta no presentó documento debidamente protocolizado, y que por cuanto de la información de la Oficina de Taquillas de Rentas y por la Coordinación Supervisión y Registro y Archivo se constató que figura como propietario los hermanos Sánchez Torres, la solicitante debía cancelar en fondo a favor de terceros el valor correspondiente por las mejoras existentes conforme al avaluó hecho por la División de Catastro.
- Al folio 7 de la pieza N° 1 corre en copia simple contrato de arrendamiento N° 2770, otorgado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en abril de 2010, inserto también en copia certificada a los folios 102 y 103, de la pieza N° 2. Dicha probanza se valora como documento público administrativo que no fue desvirtuado en el juicio mediante prueba en contrario, del cual se evidencia que en la fecha indicada, el mencionado ente municipal dio en arrendamiento a María Felisa Galvis Torres, por el lapso de cuatro (4) años, una parcela de terreno ejido situada en La Concordia, urbanización Las Delicias, Avenida Lucio Oquendo, carrera 13, N° 277-A, identificado con el N° Catastral 02-001-029-032, con una superficie de 271,11 mts2, cuyos linderos fueron indicados en la resolución anteriormente valorada.
- En la oportunidad probatoria, promovió:
1.- A los folios 96 al 98 de la pieza N° 1 corre acta de fecha 31 de octubre de 2012 levantada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tobes de esta Circunscripción Judicial, con ocasión de la practica de la inspección judicial extra litem solicitada por la ciudadana María Felisa Galvis Torres, que riela a los folios 88 al 99 de la pieza N° 1 y en copia simple a los folios 63 al 78, efectuada en el inmueble ubicado en el Barrio Las Delicias, Carrera 13, signado con el N° 277-A, Parroquia La Concordia Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, la cual fue promovida con el objeto de demostrar que el inmueble que en un tiempo fue usado por el demandado como local comercial se encuentra cerrado y funge al decir de la parte actora como estacionamiento de su casa. Al respecto, se observa que se trata de una inspección judicial practicada extra litem, es decir fuera del proceso, sin que la demandante hubiese acreditado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil, la necesidad de dejar constancia del estado o circunstancias de hechos que pudieran desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y en tal virtud se desecha del proceso por tratarse de una prueba preconstituida que no permitió a la parte demandada tener el control de la misma
2.- Testimonial del Ing. Civil Armando Girardot Márquez, a fin de que ratificara inspección judicial anteriormente desestimada. Dicha probanza no fue evacuada, tal como se constata del acta levantada por el a quo en fecha 6 de junio de 2014, corriente al folio 83 de la pieza N° 2 y en tal virtud no puede ser objeto de examen en la presente causa.
3.- Prueba de informes:
3.1 A los folios 94 al 111 de la pieza N° 2 corre oficio N° AM/OF/679-14 de fecha 17 de junio de 2014, suscrito por el Director General de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, con los anexos que se discriminan a continuación, el cual fue recibido por el tribunal de la causa y agregado al presente expediente mediante auto de fecha 30 de junio de 2014, corriente al folio 84 de la misma pieza. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que con el aludido oficio fueron remitidos en copia certificada los siguientes instrumentos:
- A los folios 94 al 104 corre Resolución N° CE/RES: 297-09 de fecha 16 de noviembre de 2009, dictada por la División de Catastro y el Área Legal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y contrato de arrendamiento N° 2770, otorgado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en abril de 2010. Los referidos instrumentos traídos al proceso mediante la prueba de informes, ya fueron valorados al examinar las pruebas documentales producidas por la parte actora junto con el libelo de demanda.
- A los folios 105 al 111 riela resolución de fecha 30 de julio de 2008 dictada por la División de Catastro y el Área Legal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, mediante la cual acordó la apertura del procedimiento de resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble ubicado en la Avenida Las Flores N° 13-19 y 2-77, Las Delicias, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, terreno ejido dado en arrendamiento según contrato N° 2770, evidenciándose de la misma que conforme a lo establecido en los artículos 107, 108 y 109 de la Ordenanza sobre Terrenos Municipales en concordancia con el artículo 73 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se procedió a notificar a los hermanos Sánchez Torres, para que se pusieran en conocimiento de la apertura del referido procedimiento administrativo, y se acordó formar expediente administrativo de resolución de contrato de arrendamiento asignándole el número:36-08.
3.2 Al folio 85 riela oficio N° SAREN/RP439/000110/2014 de fecha 10 de junio de 2014, remitido al a quo por la Registradora Pública Suplente del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en respuesta al oficio N° 5790-345 de fecha 2 de junio de 2014 (82, de la pieza N° 2). De la misma se evidencia que fue remitida copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 3 de febrero de 2012, bajo el N° 1, Folio 1, Tomo 3, del Protocolo de Transcripción, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada, es decir con posterioridad a la resolución N° CE/RES:297-09 de fecha 16 de noviembre de 2009, dictada por la División de Catastro y el Área Legal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el señor Carlos David Carrillo Granados manifestó que en el año 2000 por orden y cuenta de la ciudadana María Felisa Galvis Torres, realizó unas mejoras sobre una parcela de terreno ejido, según contrato de arrendamiento N° 2770, firmado con la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, según Número Catastral 20-23-01-U01-001-029-003-P00-00, con un área de 271.11 mts., ubicado en la Avenida Lucio Oquendo, signada con el N° cívico 277-A, carrera 13, Las Delicias, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, que dichas mejoras consisten en una casa para habitación que comprende cinco habitaciones, dos baños, dos salas de estar, dos cocinas, patio, pasillo de circulación, paredes de bloque de arcilla frisadas, pisos en parte de cemento pulido y en parte rustico, techo en parte de acerolit y en parte zinc, instalaciones de aguas negras, aguas blancas y electricidad, cinco puertas de madera, dos puertas de hierro y ventanas con sus respectiva protección y garaje con portón de hierro y protección. Que el precio de las mejoras fue por la cantidad de Bs. 30.000. (fls. 86 al 93 de la pieza N° 2).
B.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
- Promovió copia certificada de las actuaciones contenidas en el expediente N° 13.339 por la acción de desalojo incoada por la ciudadana María Felisa Galvis Torres contra el ciudadano Eduardo Entralgo Padilla, la cual cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, a los fines de demostrar la existencia de la cosa juzgada contenida a su entender en la sentencia de fecha 4 de julio de 2012, proferida en la referida causa por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Dicha probanza ya fue objeto de valoración en el punto previo concerniente a la cosa juzgada.
- Actuaciones realizadas por el demandado Eduardo Entralgo Padilla para adquirir el inmueble que posee por prescripción adquisitiva, insertas en copia certificada a los folios 39 al 62 de la pieza N° 2, relativas a: Un edicto librado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 5 de febrero de 2013 en el expediente N° 18.349, nomenclatura de ese despacho relativo al aludido juicio de prescripción adquisitiva incoado por el demandado contra el ciudadano Efraín Sánchez; solicitud de certificación de derechos reales formulada por el demandado ante el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción judicial; y copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, el 11 de diciembre de 1922, bajo el N° 84, Tomo 01, Folios 130/132. Tales probanzas se desechan del proceso por cuanto la misma no aporta solución a la litis planeada, ya que en la presente causa no se debate la propiedad del inmueble objeto de litigio.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que la División de Catastro y el Área Legal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, mediante resolución N° CE/RES:297-09 de fecha 16 de noviembre de 2009, declaró procedente el arrendamiento a la ciudadana María Felisa Galvis Torres, del terreno ubicado en la Avenida Lucio Oquendo, Carrera 13 Las Delicias N° 277-A, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, signado con el N° catastral 02012932, con un área 271,11 mts 2, el cual efectivamente le fue dado en arrendamiento a la precitada ciudadana por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal mediante el contrato N° 2770 en abril de 2010, previa resolución del contrato signado con el mismo número a nombre de los hermanos Sánchez Torres, acordada por la resolución N° 705-08 de fecha 3 de diciembre de 2008. Que la demandante protocolizó con posterioridad a que le fuera dado en arrendamiento el aludido terreno ejido un documento por el cual dejó constancia de haber contratado la construcción de unas mejoras sobre dicho terreno.
Ahora bien, la actora demanda el desalojo de un inmueble destinado para el uso comercial ubicado en la Carrera 13, esquina Calle 3, N° 2-77, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con fundamento en la insolvencia del demandado con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a treinta y tres meses, computados desde el mes de abril de 2010 hasta el mes de enero de 2013, a razón de Bs. 400 mensual.
En tal sentido, debe puntualizarse que para el momento en que fue interpuesta la demanda que da origen a la presente causa, a saber el 9 de enero de 2013 (vto. fl. 2) la referida pretensión de desalojo estaba tutelada en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (Resaltado propio).

Conforme a la norma transcrita para que proceda el desalojo de un inmueble por las distintas causales previstas en ella es indispensable que la parte demandante demuestre la existencia de la relación arrendaticia con el demandado, en razón de que se trata de una acción personal que nace del contrato de arrendamiento, a diferencia de las acciones reales como la reivindicatoria, donde si debe acreditar el actor la propiedad del bien. Así lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. En efecto, en decisión N° 17 de fecha 16 de enero de 2014, expresó:
Como se observa, existe una diferencia entre las acciones derivadas de una relación jurídica en las que subyace la obligación de la entrega de una cosa y la reivindicación, pues en las primeras se le concede al legitimado activo el derecho a solicitar la restitución de la cosa soportada en la ejecución del vínculo contractual o de un conjunto de relaciones jurídicas, es decir, el titular persigue el cumplimiento de uno de los deberes a cargo del sujeto a quien atañe esa obligación (en este caso el arrendatario), de entregar la posesión real y efectiva del inmueble. En cambio, en la reivindicación el poseedor (demandado) no posee el inmueble con un justo título. El problema es que si el demandado posee con justo título procede igualmente la demanda y no se declarará inadmisible.
…Omissis…
Tal criterio ha sido sostenido por la doctrina francesa, encabezada por los hermanos Mazeaud, en su obra “Derecho Civil”. Parte II, Tomo IV. El Derecho de Propiedad, Editorial Egea, Buenos Aires, 1960, pág. 349 y 350”, en la cual se expresó:
“…cuando el propietario le haya entregado a un tercero la detentación de una cosa suya en virtud de un contrato (comodato, arrendamiento, depósito, mandato, etc.), no tendrá que ejercitar la acción reivindicatoria (acción real),

contra el detentador que se negare a devolverle esa cosa; sino solamente la acción nacida del contrato (acción personal). Así, no se verá obligado a probar su derecho de propiedad; sino tan solo el contrato en virtud del cual se comprometió el otro contratante a restituirle la cosa…”.
(Exp. Nro. AA20-C-2013-000473)

Así las cosas, al no haber demostrado la actora la existencia del contrato verbal de arrendamiento que aduce celebró con el demandado sobre el bien inmueble destinado para el uso comercial, ubicado en la Carrera 13, esquina Calle 3, N° 2-77, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, del cual surgiría la obligación del demandado de pagar los supuestos cánones de arrendamiento, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, y confirmar la decisión recurrida que declaró sin lugar la demanda por desalojo del referido inmueble tal como se indicará expresamente en el dispositivo del fallo . Así se decide.

III
DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2015.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana María Felisa Galvis Torres contra el ciudadano Eduardo Entralgo Padilla, por desalojo de un inmueble ubicado en la Carrera 13, Esquina Calle 3, N° 2-77, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, destinado para el uso comercial.
TERCERO: Queda CONFIRMADA la decisión de fecha 10 de agosto de 2015 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte actora apelante.
Regístrese, publíquese, déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y en su oportunidad legal bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los treinta días del mes de marzo del año dos mil dieciséis. Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.

La Juez Temporal,

Fanny Ramírez Sánchez
La Secretaria Temporal,

Abg. Mary Francy Acero Soto

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de Ley, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.); dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 6.889