TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Expediente Nro. 2996-14

PARTE DEMANDANTE: RUBÉN ALFREDO QUINTANA LÓPEZ, IRIS MARBELLA QUINTANA LÓPEZ y TOMÁS ALFONSO QUINTANA LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.461.752, V-6.871.218 y V-6.463.969 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, CAROLINA BARREIROS SUÁREZ Y MARÍA BETANIA PEÑA SANCHEZ, abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.718, 72.143 y 235.475 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: La Sociedad Mercantil DIAGNÓSTICOS Y SERVICIO AUTOMOTRIZ JOYCAR (DISERAUTO), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nro. 77, Tomo 19-A, de fecha 09 de agosto de 2.006.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DAVID MAURICIO DÍAZ, abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el nro. 140.260.
-I-
ANTECEDENTES
Se inició la presente demanda mediante escrito de fecha 14 de febrero de 2014, por motivo de DESALOJO incoada por la sucesión de la ciudadana CARMEN ZENOBIA LÓPEZ, ciudadanos RUBÉN ALFREDO QUINTANA LÓPEZ, IRIS MARBELLA QUINTANA LÓPEZ y TOMÁS ALFONSO QUINTANA LÓPEZ, en contra de la Sociedad Mercantil DIAGNÓSTICOS Y SERVICIO AUTOMOTRIZ JOYCAR (DISERAUTO).
En el prenombrado escrito de demanda, los co-demandantes señalaron que su fallecida madre dio en arrendamiento un inmueble tipo galpón, distinguido con el número 04, ubicado al margen derecho de la Carretera Panamericana, sentido Caracas – Los Teques, a la altura aproximada del Kilómetro 20, el cual cuenta con una superficie aproximada de TRESCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (380 M2), cuyos linderos son los siguientes: por el NOROESTE con vivienda de la Arrendadora; por el SURESTE: con Carretera Panamericana; por el NORESTE con galpón Nº 3 y área de acceso a los galpones 1, 2 y 3 de uso común; y POR EL SUROESTE: con pasillo de entrada a vivienda ocupada por la arrendadora, construida por debajo del nivel del Galpón aquí descrito, en fecha 20 de abril de 2.007, todo lo cual se desprende del Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nro. 25, tomo 45. En tal sentido, señalaron que en dicho contrato, existen vicios de forma que lo convierten en un contrato a tiempo indeterminado, invocando que, de su lectura literal, se infiere que es uno a término fijo, según lo pactado en las cláusulas quinta y séptima, asimismo, señala que se pretende condicionar a dicho término la potestad legal de exigir la desocupación del inmueble, posteriormente, en su cláusula séptima se establece una obligación que depende únicamente de la voluntad unilateral de la arrendataria, e infiriendo una pretendida renuncia del derecho de los demandantes de poner fin a la relación contractual, por lo cual esgrimen que una obligación condicionada a la única voluntad de una de las partes la hace nula. En tal sentido, señalan que le fue notificada la demandada la no renovación del contrato de arrendamiento en fecha 11 de marzo de 2.011, por cuanto, a decir de los co-demandantes, uno de ellos tiene necesidad de uso del inmueble objeto del presente litigio.
En cuanto al fundamento legal de la pretensión, hacen referencia a los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, demandan el desalojo.
Consignados como fueron los recaudos fundamentales de la pretensión, en fecha 11 de julio de 2.014 fue admitida la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, con el objeto de que compareciera por ante este Tribunal, librándose la respetiva compulsa en fecha 22 de julio de 2.014.
Una vez lograda la citación de la demandada, ésta procedió a dar contestación, mediante escrito consignado por el abogado JULIO CESAR DÍAZ MANTILLA, actuando en su carácter de apoderado judicial, en fecha 06 de octubre de 2.014. Posteriormente, mediante sentencia interlocutoria de fecha 13 de noviembre de 2.014, fueron declaradas SIN LUGAR, las cuestiones previas alegadas por la parte demandada, fallo éste que fue apelado por la representación judicial de la parte demandada, por lo que indefectiblemente, fueron remitidas las actuaciones al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; declarando éste SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido, confirmándose la decisión interlocutoria proferida por este Tribunal con relación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
En fecha 01 de diciembre de 2.015, en virtud de haber sido designada Juez Provisoria de este Juzgado, por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sesión de fecha 03 de junio de 2015, según lo participado mediante oficio Nº CJ-15-1790, de fecha 03 de junio de 2015, la Dra. Carmen Luisa Salazar Bravo se abocó al conocimiento de la presente causa y, con tal carácter, suscribe el presente fallo. En el mismo auto, vista la decisión del tribunal de Alzada, se fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente, para la celebración de la audiencia preliminar, conforme a lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
El día 09 de diciembre de 2.015, se celebró la audiencia preliminar del presente juicio, todo lo cual se desprende del contenido del acta producida a tal efecto; se hizo presente la representación judicial de la parte actora. La parte demandada no compareció por sí misma o por apoderado judicial alguno.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 15 de diciembre de 2.015, se procedió a fijar los hechos controvertidos del presente litigio, quedando como único punto controvertido, la afirmación de hecho formulada por los co-demandantes, en cuanto a la necesidad de uso del inmueble objeto del presente litigio.
Promovidas las pruebas testimoniales por la representación judicial de la parte actora, se procedió a dictar auto de pronunciamiento sobre las mismas, admitiéndolas y, haciendo indicación de que, por la naturaleza del medio probatorio, y de la forma procesal del presente juicio, las mismas serían evacuadas en la audiencia de juicio o debate oral.
Por auto del día 03 de marzo de 2.016, se fijó oportunidad para la audiencia o debate oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de marzo de 2.016, siendo las diez (10:00 a.m.), fue celebrada la audiencia de juicio o debate oral, dándose cumplimiento a lo ordenado en auto por este Tribunal en fecha 16 de febrero de 2.016, todo lo cual consta en la acta levantada a tal efecto, en la que comparecieron las representaciones judiciales de los co-demandantes y de la demandada. Una vez leídas las generales de ley del acto, se concedió el derecho de palabra a las representaciones judiciales. De conformidad a lo señalado en el auto de admisión de las pruebas testimoniales promovidas, se procedió a escuchar la declaración de los testigos, las cuales constan en el contenido del acta in comento, se dictó el dispositivo del presente litigio, y se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para publicar el extenso.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
MATERIAL PROBATORIO DE LAS PARTES.
1.-De los documentos fundamentales acompañados al libelo de demanda.
a.- Marcado “A” Original de justificativo de únicos y universales herederos, de la causante Carmen Zenobia López, decretado en fecha 12/04/2011.
b.- Marcada “B” original de Contrato de arrendamiento, entre CARMEN LOPEZ y DIAGNOSTICOS Y SERVICIOS AUTOMOTRIZ JOYCAR (DISERAUTO), autenticado ante la Notaria Publica de Los Salías del estado Bolivariano de Miranda el día 20 de abril de 2007.
c.- Marcada “C”, carta misiva de fecha, 11/03/2011, suscrita por la co-demandante IRIS MARBELLA QUINTANA LOPEZ dirigida a la Sra. HAIDEE MORILLO DE NUÑEZ, firmada y sellada por la empresa Diserauto participándole la no renovación del contrato de arrendamiento.
d.- Marcada “D”, copia simple de acta constitutiva de la empresa TRANSPORTE GONINA C.A.,
e.- Acta de Matrimonio Nº18, de los ciudadanos RUBEN ALFREDO QUINTANA LOPEZ y MARIA JOSEFINA LUNA GONZALEZ.
f.- Copia simple de Certificado de Registro Vehicular Nº 24451357 del vehículo Placa 65XFAL, Año 1.985, Clase Camión, Tipo Furgon, Uso. Carga, a nombre del ciudadano Rubén Alfredo Quintana López.
Igualmente consignó con posterioridad:
g.- Carta emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Carrizal de fecha 26/3/2014, donde consta la inscripción de inmueble propiedad de la ciudadana Carmen Zenobia López.
h.- Oficio de fecha 6/06/2014, remitido por la Dirección de Catastro a la ciudadana IRIS MARBELLA QUINTANA LOPEZ, enviándole copia certificada de Titulo Supletorio (folio 48 al 55).
i.- Promovió la testimonial de los ciudadanos Gueisler José Blanco Ochoa, Aliver Octavio Arocha Merchor y José Aurelio De Sousa Cabral, cedulas de identidad Nros.6.460.808, 12.295.999 y 81.36.851 respectivamente.
j.- Copia certificada de formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones de la declaración de herencia de la causante Carmen Zenobia López.
k.- Copia certificada de acta de matrimonio de la de cujus Carmen Zenobia López, con el ciudadano Gerónimo Morales González.
l.- Copia certificada de acta de defunción del difunto Gerónimo Morales González, esposo de la de cujus Carmen Zenobia López.
m.- Copia certificada de declaración de herencia del de cujus Gerónimo Morales González, a través del formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones.
De igual forma, promovió las testimoniales de los ciudadanos ALIBER OCTAVIO AROCHA MELCHOR, JOSE AURELIO DE SOUSA CABRAL y GUEISLER JOSE BLANCO OCHOA, de los cuales rindieron declaración únicamente los dos primero, ya que el último no compareció en la oportunidad prevista para ello. Quedando desechado el testimonio del ciudadano JOSE AURELIO DE SOUSA CABRAL, a tenor de lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto al momento de ser repreguntado afirmó ser amigo del codemandante RUBÉN QUINTA. Así se deja establecido.
La parte demandada no promovió pruebas.
-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el caso sub examine la parte actora, demanda el desalojo del local comercial arrendado, mediante contrato suscrito entre la partes el día 20 de abril de 2007, en virtud de su indeterminación con base en la causal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en el acto de contestación, negó, rechazó y contradijo, que su representada este incursa en alguna de las causales de desalojo, ya que los actores cuentan con tres galpones mas ubicados al lado del galpón que ocupa su representado, y que estos se encuentran desocupados, fundamentando su alegato en los articulo 1.133, 1.141 y 1.142 del Código Civil, cuyos textos transcribe. Sin embargo, no trajo pruebas a los autos, como tampoco asistió a la audiencia preliminar.
En cuanto al mérito del presente asunto, este tribunal observa que la existencia de la relación contractual, así como la indeterminación del contrato de arrendamiento no es un hecho controvertido. Por lo tanto la acción de desalojo se circunscribe a determinar si la pretensión de los demandantes basada en la necesidad de ocupar el inmueble se encuentra ajustada o no a derecho.
Ahora bien, conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente al momento de la interposición de la demanda: “ Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o hijo adoptivo.

Es necesario acotar, que los coherederos RUBEN ALFREDO, IRIS MARBELLA Y TOMAS ALFONZO, QUINTANA LOPEZ, alegaron la necesidad de hacer uso del bien arrendado, en virtud de que el coheredero RUBEN ALFREDO QUINTANA, quien es chofer y mecánico de camiones, tiene una empresa mercantil denominada Transporte Gonina C.A., y convinieron que el mencionado galpón le correspondería a dicho ciudadano para reparar el camión de su propiedad y realizar la actividad comercial de mecánica.
Respecto al hecho controvertido referido a la causal b, del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se analiza, la legislación venezolana ha establecido, que para la procedencia de la acción con fundamento en la necesidad de ocupación a que se refiere la causal in comento, deben concurrir ciertos requisitos tales como. A.- la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, la cual se encuentra debidamente reconocida por las partes. B.- La cualidad del propietario del inmueble: en este sentido está plenamente demostrado de las pruebas aportadas por el actor, tales como el justificativo de únicos y universales herederos de la fallecida arrendataria, así como la declaración sucesoral y el titulo supletorio que acredita la propiedad respecto de la bienhechurías del inmueble de marras. C.- La necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, en este sentido los coherederos alegan que uno de ellos el coheredero RUBEN ALFREDO QUINTANA, quien es chofer y mecánico de camiones, y tiene una empresa mercantil junto con su esposa MARIA JOSEFINA LUNA GONZALEZ, denominada Transporte Gonina C.A., y tiene necesidad de ocupar el local para realizar su actividad comercial de mecánica, como prueba de su alegato, consignan Copia certificada del acta constitutiva de la empresa mencionada y acta de matrimonio, las cuales se les otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron desconocidas por la contraparte, así como de la declaración del ciudadano ALIBER OCTAVIO AROCHA MELCHOR. Además como bien lo señala la parte actora, ha sido criterio jurisprudencial reiterado que basta con que el propietario demuestre ser titular del derecho reclamado y en virtud de ese derecho manifestar de forma inequívoca su deseo de ocupar el inmueble arrendado. Por otro lado nada obsta para que la persona que alega la necesidad a pesar de tener varios inmuebles precise entre ellos cual es el más apto para ocupar, amén de que el demandado alega que los propietarios demandantes poseen otros inmuebles, sin embargo no trajo a los autos prueba alguna que pruebe tal alegato. Aunado a ello el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, citando lo admitido por la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22/10/1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas…” Igualmente quien juzga observa que existen suficientes elementos en cuanto a que el copropietario del cual se alega el estado de necesidad es acreedor de tal situación de hecho, ya que el testigo Aliber Octavio Arocha Melchor, aseveró que el ciudadano Rubén Alfredo Quintana López, no posee un local adecuado para realizar las actividades propias de su oficio. Pues tal como lo indicó en sus deposiciones son realizadas a orilla de la calle, corriendo el riesgo de la delincuencia, siendo dicho indicio valorado por este tribunal, conforme a derecho. Asi se decide.
En consecuencia, esta Juzgadora, llega a la convicción de que la necesidad alegada por la parte actora es procedente en derecho, por cuanto se encuentran llenos los presupuestos de ley establecidos en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la interposición de la demanda. En consecuencia, se considera procedente la acción de desalojo del inmueble objeto de juicio, y así quedara establecido en el dispositivo de este fallo.
-III-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de Desalojo propuesta por los ciudadanos RUBÉN ALFREDO QUINTANA LÓPEZ, IRIS MARBELLA QUINTANA LÓPEZ y TOMÁS ALFONZO QUINTANA LÓPEZ, contra la sociedad mercantil DIAGNÓSTICOS Y SERVICIO AUTOMOTRIZ JOYCAR (DISERAUTO).
SEGUNDO: Se condena a la demandada a la entrega del inmueble arrendado constituido por un galpón identificado con el Nº4, ubicado en la carretera Panamericana, en la altura aproximada del kilometro 19.6, con una superficie aproximada de trescientos ochenta metros cuadrados (380 mts2) en jurisdicción del municipio Carrizal estado Bolivariano Miranda, cuyos linderos constan en el contrato de arrendamiento así: NOROESTE: con vivienda de la arrendadora, por el SURESTE: Con Carretera Panamericana; por el NORESTE: con galpón Nº3 y área de acceso a los galpones 1, 2 y 3 de uso común; y por el SUROESTE: con pasillo de entrada a vivienda ocupada por la arrendadora, construida por debajo del nivel del Galpón aquí descrito.
TERCERO: Se le concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses continuos para la entrega del inmueble antes descrito, los cuales se computaran una vez quede definitivamente firme la presente decisión, conforme al parágrafo Primero del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente al momento de la interposición de la demanda.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demanda por haber sido vencida en juicio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE CONSTANCIA

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Carrizal a los veintiocho (28) días del mes de marzo de 2016. Años: 205º y 157º.
LA JUEZA PROVISORIA.,

DRA. CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO.
LA SECRETARIA TITULAR,
ABG. BEYRAM DÍAZ.
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las tres y quince (3:15 P.m.) post meridiem.
LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. BEYRAM DÍAZ.