TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
GUATIRE
Años: 205º y 156º
DEMANDANTES: MARIA DEL CARMEN ISTURIS, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V- 14.706.252.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ERWING CABRERA ARISTIGUETA, abogada en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 80.622.
DEMANDADO: ROBERTO JOSE OCHOA SALAZAR, titular de la cedula de identidad Nro. V- 8.968.046.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADO: ROBERTO DYER, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 39.700.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.
EXPEDIENTE: 4442-15.
-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo presentado el quince (15) de Julio de dos mil quince (2015), por la parte demandante, mediante el cual demanda el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO LA OPCION DE COMPRA-VENTA celebrada en 22 de Mayo de 2015, por ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, anotada bajo el No. 22, tomo 128 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que según la narración de los hechos, se acordó entre las partes la venta de un inmueble ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, Conjunto Residencial La Casona, vivienda distinguida bajo el No. A7-105 de la Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda la cual no se llevo a cabo debido a que la parte demandada presentándose en el Registro Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda no quiso firmar el documento definitivo de venta.
En fecha 23 de Julio de 2015, se admitió la demanda y se ordenó la citación del demandado en la persona de sus representantes, para que comparezca al segundo (2º) días de Despacho siguientes a la constancia de su citación.
En fecha 27 de Julio de 2015, compareció la parte demandante debidamente asistida de abogado quien consigna las copias para la elaboración de la compulsa y en esa misma fecha la ciudadana MARIA DEL CARMEN ISTURIS le otorga poder apud-acta al ciudadano ERWIN CABRERA.
En fecha 29 de Julio de 2015, se libró compulsa a la parte demandada.
En fecha 05 de Agosto de 2015, comparece el apoderado judicial de la parte actora quien consigna los emolumentos para la práctica de la citación.
En fecha 07 de Agosto de 2015, compareció el ciudadano alguacil de este Tribunal quien consigna las compulsas de citación por no haber podido citar a la parte demandada.
En fecha 27 de Noviembre de 2015, comparece el ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR quien otorga poder apud acta al profesional del derecho ROBERTO DYER.
Estando dentro del lapso legal para ello, en fecha 01 de Diciembre de 2015 la parte demandada hace contestación al fondo de la presente causa.
En fecha 10 de Diciembre de 2015, comparece el apoderado judicial de la parte demandada quien promovió prueba en el presente juicio.
En fecha 14 de Diciembre de 2015, se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 14 de Diciembre de 2015, comparece el apoderado judicial de la parte actora quien consigno escrito de prueba.
En fecha 15 de Diciembre de 2015, comparece el apoderado judicial de la parte actora quien consigna complemento del escrito de promoción de prueba.
En fecha 16 de Diciembre de 2015, se dictó auto en la cual se pronuncio sobre la admisión de las pruebas de la parte demandante e igualmente se otorgo una prórroga para el lapso de prueba de diez (10) días.
En fecha 12 de Enero de 2016, se certificaron por secretaria las copias que acompañan a la prueba de informe solicitada por la parte demandante y que van dirigidas a las siguientes instituciones y entidades bancarias: Registro Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda, Director de Hacienda del Municipio Plaza del Estado Miranda, Dirección De Gestión Urbana de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Plaza del Estado Miranda, Banco Mercantil y Banco Banesco
En fecha 22 de Enero de 2016, el alguacil de este Tribunal dejo constancia que hizo entrega de los oficios Nros. 1112, 1110, 1111, 1114, 1115 y 1113.
En fecha 29 de Enero de 2016, se dictó auto mediante el cual se agregó las comunicaciones procedentes de Dirección de Ingeniera Municipal Unidad de Catastro de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza, Dirección de Ingeniera de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza.
En fecha 10 de Febrero de 2016, se dictó auto mediante el cual se agregó la comunicación proveniente de la Entidad Bancaria Banesco.
En fecha 26 de Febrero de 2016, se dictó auto mediante el cual se agregó la comunicación proveniente de la Entidad Bancaria Mercantil.
En fecha 15 de Marzo de 2016, se dictó auto mediante el cual se agregó la comunicación proveniente de la Entidad Bancaria Banesco.
Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa este Juzgador a proferir su fallo, y al efecto OBSERVA:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
De la parte demandante:
1. Que en fecha 22 de Mayo de 2015, firmó un documento de compra-venta debidamente autenticada por ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, según el No. 22, tomo 128, con el ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR, por un inmueble constituido por una unidad de vivienda distinguida con la letra y numero A7-105 la cual forma parte de la Etapa 7 del Conjunto Residencial La Casona de la Urbanización Nueva Casarapa del Municipio Plaza del Estado Miranda.
2. Que dicho inmueble le pertenece al vendedor según documento de compra-venta, protocolizado por ante la oficina de Registro Publico del Municipio Plaza del Estados Miranda en fecha 26 de Julio de 2013, inscrito bajo el No. 2013.1630, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 235.13.8.1.10513 y corresponde al folio real del año 2013.
3. Que la intención de ambas partes siempre fue realizar una compra venta, ya que ambas partes se obligaron recíprocamente entre sí, el vendedor a vender y el comprador a comprar, por lo que estamos frente a un contrato de venta como así lo manifestamos al momento de realizar el contrato.
4. Que la etapa de ejecución o firma ante el Registro Público, depende de muchos formalismos y requisitos exigidos por esa Oficina Pública, como lo es la revisión del documento que puede tardar tres (3) días e incluso una semana, el pago de las respectivas planillas, la ficha de catastro, la solvencia municipal y finalmente el registro fija la fecha de otorgamiento, esta fase podría variar dependiendo de la oficina y en nada depende de las partes.
5. Que según la clausula tercera, el contrato comenzó el 22 de Mayo de 2015 por un periodo de 30 días continuos, mas una prorroga de 15 de días pero esta prórroga no establece su continuidad por lo que se puede inferir días laborables o días hábiles, ya que no se hizo expresa constancia de dicho lapso, por lo que no se debe tomar en cuenta los fines de semana y días feriados nacionales. Tenemos entonces que si el contrato entro en vigencia el 22 de Mayo del presente año los 30 días continuos culminaron el 21 de Junio del mismo año, entrando en vigencia los 15 días hábiles o laborables, es decir que aun se encontraba en plena vigencia para la firma del contrato según la clausula antes señalada ya que lapso termina o venció el 13 de julio del año 2015.
6. Que como caso contrario que no es aplicable al presente contrato el mismo seria de 30 días de calendarios o continuos mas 15 de prorroga también calendarios o continuos en cuyo caso el termino de la clausula antes señalada comenzó el 22 de mayo de 2015 hasta el 06 de julio del 2015. Si se observa la fecha en que canceló e introdujo los respectivos documentos y recaudos ante el Registro Publico del Municipio Plaza, donde se evidencia que cancelaron la cantidad de cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00) por concepto de pago de servicio autónomo el día 02 de Julio de 2015.
7. Que con esa planilla dejo constancia de haber introducido y cancelado en tiempo hábil y oportuno los gastos y emolumentos para la protocolización del documentos definitivo de compra-venta, sin embargo como se evidencia de la planilla de recepción de documento para la revisión del registro que fue devuelto por el registro público, porque el inmueble no estaba matriculado a nombre del propietario, es decir que el vendedor consigno una ficha catastral errónea y además no había actualizado los datos en la Oficina de Catastro Municipal y errores en la redacción del documento. Causa por la cual se tuvo que actualizar la ficha catastral del inmueble de marras y cambiar el titular ya que en catastro estaba en nombre de un tercero.
8. Que igualmente la ficha que el vendedor otorgo estaba errada ya que la misma corresponde a otro inmueble propiedad del vendedor, lo cierto del caso que es que la ficha catastral requisito sine quonun para la protocolización del documento de compra-venta del inmueble no estaba actualizado y de ahí el retraso en la firma del mismo.
9. Que sin embargo logro que se actualizara la ficha catastral, obligación del vendedor, claramente se evidencia de la planilla consignada con la letra “F” que el día 02 de Julio de 2015, se consigno dicha planilla con sus recaudos y se habilitó para que fueses lo más pronto posible dicho trámite.
10. Que debe señalar que aunque el documento y todo estuviese bien, al momento de revisión del documento igual lo hubiesen devuelto, ya que sin la actualización de la ficha catastral y los pagos de los impuestos señalados y mencionados era imposible protocolizar el documento, por lo que el retraso se debe netamente al vendedor.
11. Que se introdujo nuevamente el documento con todos los recaudos para firmar en esta oportunidad el Registro Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda fijo fecha de otorgamiento o firma del documento para el día 10 de Julio de 2015, se hizo varios llamados y no compareció el vendedor.
12. Que se evidencia igualmente que en principio la fecha del otorgamiento del documento era para el martes 07 de Julio de 2015, pero como antes lo señalo por negligencia y responsabilidad del vendedor el documento lo regresaron fijando la oportunidad nuevamente en la fecha supra indicada.
13. Que consta del acta No. 47-15 levanta y suscrita por la ciudadana Registradora que comparecí para la firma del documento definitivo de venta ante el Registro Publico del Municipio Plaza y entregar la diferencia del cheque 89135512 de la cuenta No. 0105-0018-44-2018135512 a favor del ciudadano Robert José Ochoa Salazar por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), sin embargo el vendedor no asistió ni en su persona, ni en la persona de apoderado alguno.
14. Que al contactar con el vendedor manifestó que no firmaría a menos que le entregara la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) adicionales al precio de la venta, por lo que me negué ya que era una operación de contado y si la misma no se había realizado antes el Registro correspondiente era por el retraso en la documentación.
15. Que por toda la narrativa y los hechos acontecidos y en virtud de resguardar mi único patrimonio y la posibilidad de adquirir una vivienda digna como lo indica la carta magna, es por lo que acudo en mi propio nombre a este digno Juzgado para demandar como en efecto demando el cumplimiento del contrato o ejecución del contrato de compra-venta.
Alegatos de la parte demandada:
1. Que niega, rechaza y contradice el derecho que aduce la parte demandante, como basamento legal que el contrato suscrito de opción de compra venta debe ser considerado como un contrato definitivo de venta y por ende mi representado este en la obligación de cumplir como si se tratase de una venta definitiva por que según dicho de ella, por el solo hecho de los elementos contentivos de dicho contrato de opción a compra, como lo son consentimiento, objeto y pago de precio.
2. Que en el caso de marras y como mas adelante lo mencionamos la parte demandante violo el contrato de opción de compra, en primer lugar, al no cancelar el saldo del precio de la venta en el tiempo útil de vigencia de dicho instrumento contractual, en segundo lugar realizó abonos o pagos parcelados a dicho saldo sin el consentimiento expreso de su representado y en tercer lugar viola nuevamente el contrato al no cumplir con la clausula decima del mismo que expresamente que si pretendía pagar en partes tenía que habérselo participado vía comunicación certificada con acuse de recibo y obtener la aceptación expresa de mi mandante.
3. Que niega, rechaza y contradice que el lapso de vigencia del instrumento opción de compra venta y venta en su clausula tercera, específicamente los 15 días de prorroga debían ser considerados hábiles ya que de una lectura interpretativa y concatenada se desprende irrefutablemente que tanto los 30 días iniciales como la prorroga de 15 días son días continuos, de no ser así se hubiera hecho expresa mención, lo que pretende maliciosamente la parte actora es extender dicho lapso para tratar de justificar que cumplió con sus obligaciones dentro del tiempo útil lo cual es inexistente y así solicitamos sea declarado en la definitiva.
4. Que niega rechaza y contradice que el pago del saldo del precio de la venta, es decir, la suma de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00) lo haya efectuado en tiempo útil y a satisfacción de la parte demandada ya que en primer lugar, el contrato de opción de compra venta entro en vigencia a partir del 22 de Mayo de 2015 y culminó el día 06 de Julio de 2015 contando el lapso de la prorroga otorgada, ya que como mencionaron dichos días eran continuos.
5. Que el actor en el libelo de demanda en su capítulo denominado relación de pago del inmueble señala tácitamente que en fecha 07 y 08 del mes de Julio de 2015, realizo transferencia bancarias por la suma de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00) como se infiere del lapso señalado en dicho instrumento contractual, tenía la obligación de cancelar solo hasta el día 06 de Julio de 2015 y no después, lo que es a todas luces son pagos extemporáneos y por consiguiente incurrió en incumplimiento del pago del saldo restante.
6. Que en segundo lugar, la actora realizó la cancelación de dicho saldo en partes o abonos, parcelando este sin que estuviese pactado en la opción de compra-venta y sin la autorización de mi mandante, ya que reza la clausula segunda que el saldo debía cancelarlo en su totalidad y no de otra forma a la firma del documento definitivo de venta, por lo que consecuencialmente en razón de estas dos situaciones tenía mi persona que considerar que el contrato estaba resuelto y así lo solicitan sea declarado en definitiva.
7. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes por ser irrelevante lo aducido por la parte actora, en lo atinente a la entrega en una primera instancia de la ficha catastral con errores, la cual se subsanó y se le hizo entrega a esta.
8. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por ser contraria a esta, que su mandante le haya manifestado a la actora un aumento del precio del inmueble, primero por obligación contractual en la clausula decima de compra venta, se estableció de manera imperativa que cual notificación hacia la parte demandante se haría en comunicación certificada, con acuse de recibo, por lo que al no hacerse hecho de esta manera se traduce en la falsedad de tal pedimento y segundo porque ratificamos que por los incumplimientos en la forma del pago del saldo restante y por haberlos hechos extemporáneamente ya el contrato de opción de compra y venta se encontraba sujeto a la resolución y era insignificante e improcedente cualquier conversación y así solicitaron sea declarado en la definitiva.
9. Que niega, rechaza y contradice tanto el hecho como en el derecho por ser contrario a este, que mi representado tenga que recibir de manos de la parte demandante la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) por concepto de restante del dinero del precio de la venta, porque como se dijo el contrato de opción quedó resuelto por haberse vencido el lapso de duración del mismo y por haber hecho abonos al precio de la venta de manera parcelada y extemporánea y mucho menos hacer la entrega material del inmueble ya que como lo mencionó, en razón del incumplimiento por la parte demandante no amerita dicha entrega, por encontrarse el contrato de opción a compra resuelto y lo que aplicaría es solo ejecutar la clausula penal de dicho documento.
10. Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho por ser contraria a este, que tiene que cancelar costas y costos del proceso, ya que por no estar en presencia de una venta definitiva y que por los incumplimientos efectuados por la parte actora del contrato de opción en cuestión, incurriendo en las causales de resolución de contrato, debe ser ella la parte perdidosa y por ende ser la cancele a mi persona tales concepto.
11. Que niega que su representado haya autorizado a la parte demandante a tomar posesión del inmueble objeto del contrato de opción y venta suscrito, como en efecto está haciendo uso de este, demostrando así una vez más una actitud de violación e incumplimiento de dicho contrato, y por ende una causa más a la anteriormente dichas para considerar el contrato suscrito resuelto.
Dado el principio de exhaustividad que reviste a esta Juzgadora, se procede a analizar todos los documentos y material probatorio cursantes en el presente expediente que han sido aportadas por las partes:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada consignó con su escrito de contestación las siguientes pruebas:
1. Original de contrato de opción de compra-venta entre el ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR y la ciudadana MARIA DEL CARMEN ISTURIS. Debidamente autenticado en fecha 22 de Mayo de 2015, por ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, según el No. 22, tomo 128. Tal copia certificada reúne los requisitos del artículo 1357 del Código Civil para ser considerado como instrumento público y así lo aprecia esta sentenciadora. ASI SE DECIDE.-
2. Original de la solicitud No. 15-S-164 proveniente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariana de Miranda, que contienen la solicitud de inspección judicial interpuesta por el ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR en la siguiente dirección vivienda No. A7-105 del Conjunto Residencial La Casona, Urbanización Nueva Casarapa del Municipio Plaza del Estado Miranda, donde se evidencia que la parte solicitante asistida de abogado, peticionan a dicho tribunal deje constancia de los siguientes particulares; A) de la presencia de la ciudadana MARIA DEL CARMEN ISTURIS, su grupo familiar y/o personas familiares a esta y B) de la exhibición de instrumento publico o sentencia alguna a las personas existentes en dicha vivienda que los haga merecedores y que hagan presumir la existencia de uso del inmueble.
Ahora bien, de dicho escrito se evidencia que la parte solicitante no fundamento su petición en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, a tenor de este establece nuestro más alto Tribunal de la Republica a través de la Sala de Casación Civil de fecha 20 de Octubre de 2004 con Ponencia del magistrado Dr. Tulio Álvarez Ledo quienes establecieron lo siguiente:
“…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida solo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancia de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que este previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello si afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida solo es posible evacuarla para dejar constancia o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida la prueba no puede ser apreciada...” (Negrita y Subrayado del Tribunal)

Así las cosas, tenemos que la solicitud consignada por el apoderado judicial de la parte demandada carece de legalidad por la forma en la cual fue peticionado ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de esta Circunscripción Judicial, por cuanto el abogado asistente no hizo la mención de la urgencia del caso bajo las premisas contenidas en el mencionado artículo 938 de nuestra norma adjetiva, es por ello que resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional no darle valor probatorio a la referida prueba consignada por la parte demandada. ASI SE DECLARA.
3. Original de las transferencias bancarias de la entidad bancaria Banesco No. 440518237, 441159941, 441770358, 442961952, 443339013, 443901259, por la cantidad de Bs. 600.000,00, Bs. 700.000,00, Bs. 700.000,00, Bs. 700.000,00, Bs. 700.000,00, Bs. 700.000,00 de fecha 01 de Julio de 2015, 02 de Julio de 2015, 03 de Julio de 2015, 06 de Julio de 2015, 07 de Julio de 2015 y 08 de Julio de 2015, en su orden. En relación a las transferencias bancarias traídas a la litis por la parte actora del presente juicio y promovida por el apoderado judicial de la parte demandada bajo el principio de la comunidad de la prueba, este Órgano Jurisdiccional de una revisión que hiciera a las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte accionante promoviera prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, donde dicha entidad bancaria certifica que efectivamente las transferencias realizadas en las fechas anteriormente señaladas, fueron debitadas de la cuentas que las giro y fueron transferidas a la cuenta de la parte demandada, es por ello que quien suscribe le da pleno valor probatorio de conformidad con el articulo supra señalado. ASI SE DECIDE.
4. Copia del cheque No. 89135512 de fecha 07 de Julio de 2016 girado contra la cuenta no. 0105-0018-44-2018135512 por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) a la orden de Robert Ochoa Salazar, prueba aportada por el apoderado judicial de la parte actora y promovida por el apoderado judicial de la parte demandada por el principio de la comunidad de la prueba. Ahora bien, en cuanto a la referida probanza se evidencia que el apoderado judicial de la parte actora a los fines de otorgarle valor probatorio al referido instrumento mercantil promovió prueba de informes a la entidad bancaria a los fines de que informaran sobre la veracidad del mismo, recibiendo a su vez respuesta que el mismo fue anulado en fecha 23/09/2015 en virtud que el vendedor del inmueble desistió de la negociación, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quien suscribe le otorga valor probatorio al referido instrumento mercantil. ASI SE DECIDE.
5. Copia de sentencia de fecha 20 de Julio de 2015 emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. En cuanto a dicha impresión se puede inferir que la misma es una sentencia que según su información pareciera ser proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en dicha impresión no consta dirección de la pagina web donde fue impresa e igualmente no se evidencia nombre, sello y firma de las autoridades de la cual emana dicha decisión, es por ello y en vista que quien suscribe no tiene la certeza que el referido documento se encuentre dentro de los denominados “documentos administrativos” por ello no le otorga valor probatorio por no llenar los extremos exigidos en la jurisprudencia No. 517 de fecha 23 de septiembre de 2009 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
En el lapso procesal correspondiente la parte accionada presento lo siguientes elementos probatorios:
1. Original del contrato de opción de compra-venta entre el ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR y la ciudadana MARIA DEL CARMEN ISTURIS. Debidamente autenticado en fecha 22 de Mayo de 2015, por ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, según el No. 22, tomo 128. El referido documento fue promovido de igual forma por el apoderado judicial de la parte demandada y esta Juzgado le otorgo pleno valor probatorio, en consecuencia nada tiene que pronunciarse nuevamente sobre la referida probanza.-
2. Original del acta No. 47-15 de fecha 10 de julio de 2015 suscrita por la Registradora Publica Encargada del Municipio Plaza del Estado Miranda en la cual se deja constancia que la compradora MARIA DEL CARMEN ISTURIS, titular de la cedula de identidad V- 14.706.252 teniendo fecha de de venta para el día en que se levantó la referida acta a las ocho de la mañana (08:00 a.m.) sobre el inmueble objeto de la presente demanda y no comparece el vendedor ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR. Dicha acta emana de un funcionario con investidura para dar fe pública como lo es la Registrado del Municipio Plaza de esta Circunscripción Judicial, por cuanto dicho documento cuenta con las formalidades previstas en el artículo 1357 del Código Civil para ser considerado como instrumento público y así lo aprecia esta sentenciadora. ASI SE DECIDE.
6. Copia certificada del documento de propiedad de un inmueble ubicado en una vivienda No. A7-105 del Conjunto Residencial La Casona, Urbanización Nueva Casarapa del Municipio Plaza del Estado Miranda, debidamente autenticado ante el Registro Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 26 de Julio de 2013, bajo el No. 2013.1630, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 235.13.8.1.10513 y correspondiente al folio real del año 2013. Tal copia certificada reúne los requisitos del artículo 1357 del Código Civil para ser considerado como instrumento público y así lo aprecia esta sentenciadora. ASI SE DECIDE.-
7. Copia de la planilla de solicitud de trámite No. 235.2015.3.46P por ante el Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda, de fecha 02 de Julio de 2015, en donde se deja constancia del pago por concepto de protocolización de venta a nombre de la ciudadana María Del Carmen Isturis. Dicha planilla fue remitida igualmente por comunicado enviado por la Registradora encargada de dicha oficina subalterna es por ello que siendo ratificada por dicha oficina pública que era la documentación que reposaba en dicha dependencia este Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para ser considerado como instrumento público y así lo aprecia esta sentenciadora. ASI SE DECIDE.-
8. Copia Simple de la planilla de recepción de documentos para su revisión legal en dicho documento se evidencia que en fecha 06 de Julio de 2015 fue revisado por el funcionario adscrito al Registro Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda y se hace la devolución del documento en dicha fecha por haber un error en el numero de catastro y por faltar copia de dos cheques. Dicha planilla fue remitida igualmente por comunicado enviado por la Registradora encargada de dicha oficina subalterna es por ello que siendo ratificada por dicha oficina pública que era la documentación que reposaba en dicha dependencia este Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para ser considerado como instrumento público y así lo aprecia esta sentenciadora. ASI SE DECIDE.-
9. Copia y original de Certificación de Solvencia Municipal No. 070137 de fecha 22 de Abril de 2015 emanada de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Plaza del Estado Miranda, a nombre del ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR por un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Tablón, Edificio 10A, Apto 10ª-43 de la Urbanización Nueva Casarapa del Municipio Plaza del Estado Miranda. La referida copia simple emanada de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Plaza del Estado Miranda, en donde el referido documento cuenta con la rúbrica del funcionario que lidera dicha oficina y con el sello perteneciente a dicho despacho, es considerado documento administrativo que goza de veracidad mientras no sea desvirtuada y por cuanto se evidencia en el presente caso que la misma no fue desvirtuada de ninguna manera, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en la jurisprudencia No. 517 de fecha 23 de septiembre de 2009 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. ASI SE DECLARA.
10. Original de la cedula catastral de fecha 17 de Abril de 2015, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Gerencia de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, a nombre del ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR por un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Tablón, Edificio 10A, Apto 10ª-43 de la Urbanización Nueva Casarapa del Municipio Plaza del Estado Miranda. El referido Original emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Gerencia de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, en donde el referido documento cuenta con la rúbrica del funcionario que lidera dicha oficina y con el sello perteneciente a dicho despacho, es considerado documento administrativo que goza de veracidad mientras no sea desvirtuada y por cuanto se evidencia en el presente caso que la misma no fue desvirtuada de ninguna manera, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en la jurisprudencia No. 517 de fecha 23 de septiembre de 2009 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. ASI SE DECLARA.
11. Original de la planilla de recaudos para inscripción catastral, actualización o cambio de propietario de fecha 02 de Julio de 2015, la cual fue remitida en copia certificada por la Dirección de Ingeniería, Unidad de Catastro del Municipio Plaza del Estado Miranda, en la cual se da respuesta. El referido Original emanada de dicha dirección de catastro, en donde el referido documento cuenta con la rúbrica del funcionario que lidera dicha oficina y con el sello perteneciente a dicho despacho, es considerado documento administrativo que goza de veracidad mientras no sea desvirtuada y por cuanto se evidencia en el presente caso que la misma no fue desvirtuada de ninguna manera, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en la jurisprudencia No. 517 de fecha 23 de septiembre de 2009 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. ASI SE DECLARA.
12. Constancia de recepción de fecha 02 de Julio de 2015 emanado del Registro Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda presentado por la ciudadana MARIA DEL CARMEN ISTURIS. Dicha planilla fue remitida igualmente por comunicado enviado por la Registradora encargada de dicha oficina subalterna es por ello que siendo ratificada por dicha oficina pública que era la documentación que reposaba en dicha dependencia este Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil para ser considerado como instrumento público y así lo aprecia esta sentenciadora. ASI SE DECIDE.-
13. Copia del cheque No. 89135512 de fecha 07 de Julio de 2016 girado contra la cuenta no. 0105-0018-44-2018135512 por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) a la orden de Robert Ochoa Salazar, dicho instrumento mercantil fue valorado anteriormente por esta Juzgadora en el capítulo de las pruebas aportadas por la parte demandada bajo el principio de la comunidad de la prueba.
14. Copia simple del cheque de gerencia No. 00014022 de fecha 20 de Mayo de 2015 emanado contra la entidad financiera Banesco girado contra la cuenta No. 0134-0333-31-2120 por la cantidad de (Bs. 2.700.00, 00) a favor del ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR. Dicho instrumento mercantil fue ratificado a través de la prueba de informe a la Entidad Bancaria de donde emano el referido cheque dando la veracidad del mismo y certificado el monto por el cual fue expedido, y sus status aparece como pagado, es por ello de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código Procedimiento Civil este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECIDE.-
15. Copia del cheque de gerencia No. 10135448 de fecha 20 de Mayo de 2015 por la cantidad de (Bs.300.000,00) emanado de la Entidad Financiera Mercantil a nombre del ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR. Dicho instrumento mercantil fue ratificado a través de la prueba de informe a la Entidad Bancaria de donde emano el referido cheque dandole veracidad al mismo y certificando el monto por el cual fue expedido siendo depositado en la cuenta Banesco del demandado, es por ello de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código Procedimiento Civil este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECIDE.-
16. Original de las transferencias bancarias de la entidad bancaria Banesco No. 440518237, 441159941, 441770358, 442961952, 443339013, 443901259, por la cantidad de Bs. 600.000,00, Bs. 700.000,00, Bs. 700.000,00, Bs. 700.000,00, Bs. 700.000,00, Bs. 700.000,00 de fecha 01 de Julio de 2015, 02 de Julio de 2015, 03 de Julio de 2015, 06 de Julio de 2015, 07 de Julio de 2015 y 08 de Julio de 2015, en su orden. En relación a dichas transferencias bancarias tenemos que el apoderado judicial de la parte demandada hizo uso de las misma bajo el principio de la comunidad de la prueba, es por ello que quien decide en el capitulo anterior le otorgo valor probatorio a dichas documentales ratificadas a través de la prueba de informe por lo tanto no hay que proveer en cuanto a las probanza up supra identificadas.
17. Oficio No. UCH/2016-003 de fecha 21 de Enero de 2016 proveniente de la Dirección de Ingeniería, Unidad de Catastro del Municipio Plaza del Estado Miranda. Donde indica que efectivamente existe error en el nombre nro de catastro y dirección del inmueble objeto de la presente acción. Dicho oficio se le otorgo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
18. Original de la cedula catastral de fecha 09 de Abril de 2015 No. 15-17-01-U01-023-025-010-001-043-000 emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Gerencia de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, a nombre del ciudadano JOSE GREGORIO GUARAMATO CONTRERAS por un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Tablón, Edificio 10A, Apto 10ª-43 de la Urbanización Nueva Casarapa del Municipio Plaza del Estado Miranda. El referido Original emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Gerencia de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, en donde el referido documento cuenta con la rúbrica del funcionario que lidera dicha oficina y con el sello perteneciente a dicho despacho, es considerado documento administrativo que goza de veracidad mientras no sea desvirtuada y por cuanto se evidencia en el presente caso que la misma no fue desvirtuada de ninguna manera, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en la jurisprudencia No. 517 de fecha 23 de septiembre de 2009 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. ASI SE DECLARA.
19. Original de la cedula catastral de fecha 02 de Julio de 2016 No. 15-17-01-U01-023-010-001-007-105-000 emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Gerencia de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, a nombre del ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR por un inmueble ubicado en el Conjunto Residencia La Casona, No. A7-105 de la Urbanización Nueva Casarapa del Municipio Plaza del Estado Miranda. El referido Original emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Gerencia de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, en donde el referido documento cuenta con la rúbrica del funcionario que lidera dicha oficina y con el sello perteneciente a dicho despacho, es considerado documento administrativo que goza de veracidad mientras no sea desvirtuada y por cuanto se evidencia en el presente caso que la misma no fue desvirtuada de ninguna manera, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en la jurisprudencia No. 517 de fecha 23 de septiembre de 2009 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. ASI SE DECLARA.
20. Original de oficio No. Di/2016-011 de fecha 22 de Enero de 2016 emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal Dirección de Hacienda del Municipio Plaza del Estado Miranda, con este oficio se demuestra que este despacho certifico que si hubo un error en la emisión de la cedula catastral del inmueble y que el numero de catastro no le pertenece al inmueble objeto de la demanda, pero que luego se hizo la corrección por la oficina de catastro, y que se evidencio que el mismo se encontraba solvente con el Municipio. El cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
21. Original de oficio No. D-2016-006 de fecha 22 de Enero de 2016 emanado del Registro Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda. Donde se demuestra la veracidad de los documentos consignados por la parte actora, informando a su vez los requisitos que deben suministrar las partes a los fines de protocolizar compra -venta de cualquier inmueble y los lapsos que tienen tanto para la subsanación como para la firma del documento. El cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

-II-
PARTE MOTIVA
Vista la forma en que quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas para demostrar las afirmaciones de las partes pasa este Tribunal a dictar su fallo, y para ello estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES:
De acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación.
En tal sentido corresponde verificar si las partes lograron demostrar la verdad de sus dichos, por una parte la accionante pretende demostrar el cumplimiento cabal de sus obligaciones como compradora del bien inmueble objeto de la presente demanda, a su vez demostrar que la parte demandada no otorgo la cedula catastral correcta para la presentación del documento de venta ante el Registro Publico correspondiente, y por su parte el accionante pretende demostrar que la parte actora incumplió en el termino otorgado para el pago total del precio de la venta y de la misma forma incumplió con el método utilizado para la cancelación total del precio de la venta, al hacerla de forma parcelada, es decir por partes o cuotas.
Debe en primer lugar esta Sentenciadora precisar lo contenido en el artículo 1133 del Código Civil, el cual establece: “El Contrato es una convención entre dos o más personas para construir, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”
En el artículo 1724 del Código Civil, establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa y el comprador a pagar el precio”, en este artículo se encuentra el concepto, los elementos y caracteres de la venta.
Ahora bien el artículo 1141 del Código Civil dispone lo siguiente:
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1) Consentimiento de las partes;
2) Objeto que pueda ser materia del contrato y
3) Causa licita
Ahora bien, esta Sentenciadora a los fines de pronunciarse sobre la validez del contrato objeto de la presente causa es necesario revisar los elementos constitutivos y los elementos de validez para el contrato. Dentro de los elementos constitutivos encontramos: a) los elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos, a saber: consentimiento, objeto y causa; b) los elementos naturales, los cuales dependen de las características individuales de cada contrato y c) los elementos accidentales que son aquellos introducidos por las partes, esto es: lugar, modo, condición o plazo. Dentro de los elementos de validez, están la capacidad para celebrar contrato, esto es la capacidad negocial y la ausencia de vicios del consentimiento: donde podremos hablar de error, dolo y violencia.
En relación a los elementos esenciales o indispensables del contrato: EL OBJETO que ha sido definido por la doctrina como las diversas prestaciones o actividades que tiene que realizar cada una de las partes que celebran el contrato; EL CONSENTIMIENTO como la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo , y LA CAUSA ha sido definida como la función económico social que el contrato cumple en su concepción objetiva, o la finalidad que las partes persiguen al celebrar el contrato o al obligarse, en su concepción subjetiva.
Del análisis del contrato objeto de la presente causa, así como la definición anteriormente establecida, se evidencia que el mismo cumple con todos los elementos esenciales para su existencia. En cuanto a los elementos naturales, accidentales se evidencia que las partes de mutuo acuerdo establecieron sus condiciones.- Por otra parte, es evidente que la voluntad de las partes fue otorgar una opción de compra-venta, lo cual quedo perfectamente establecido en las primeras líneas del contrato suscrito por la partes en fecha 22 de Mayo de 2015, por ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, según el No. 22, tomo 128 entre los ciudadanos ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR y la ciudadana MARIA DEL CARMEN ISTURIS.
Así las cosas tenemos que, nuestro más alto Tribunal de la Republica a través de la Sala Constitucional en fecha 20 de Julio de 2015 con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN en el caso que por revisión de una sentencia de fecha 16 de Marzo de 2011, intentara a sociedad mercantil PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., contra el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se dejo establecido la conceptualización de los contrato de opción de compra-venta de la siguiente manera:
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. (Negrita y Subrayado del Tribunal).-

Así las cosas, tenemos que el contrato suscrito entre las partes y objeto de revisión por parte de esta Sentenciadora no tiene carácter de documento definitivo de traslación de la propiedad como mal quiere hacer ve el apoderado judicial de la parte actora, sino como lo dejo establecido nuestros Jurisconsultos en la jurisprudencia supra citada, que por el contrario es un contrato donde no se hace traslación de propiedad sino es considerada una obligación de hacer por parte del promitente u ofertante ya que una vez cumplido con los requisitos en el tiempo establecido se procederá a suscribe un documento de formación del contrato o perfeccionamiento de la oferta, por lo que para considerarse la oferta cumplida debe haberse llenado los requisitos establecidos por las partes en tiempo hábil para ello, para conllevar al fin último que es la traslación del bien inmueble sujeto al contrato de opción de compraventa. ASI SE DECIDE.
Determinado así que los contratos de opción de compraventa no son documentos definitivos traslativos de propiedad, sino que para la aceptación de esa obligación de hacer debe haberse cumplido los requisitos establecido por las partes en el tiempo estipulado para ello, es por ello que pasa esta juzgadora a estudiar el lapso establecido por las partes para dar cumplimiento a las obligaciones contraídas por cada una de las partes, en la clausula tercera de dicho contrato se estipulo lo siguiente:
…”TERCERA: Las partes convienen en establecer como plazo para el otorgamiento del Documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente TREINTA (30) días continuos contados a partir de la firma de la presente opción, mas QUINCE (15) días de prórroga”…
Así pues, tenemos que el lapso para dar cumplimiento cabal a la opción de compraventa comenzó a computarse a partir de sus autenticación por ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 22 de Mayo de 2015, inclusive, culminando los treinta (30) días continuos para el 20 de Junio de 2015, inclusive, partiendo de esta fecha el computo de la prorroga de quince (15) días continuos como lo expresaron las partes en la primera parte de dicha clausula, culminando dicho lapso para el cumplimiento de la opción de compraventa en fecha 05 de Julio de 2015. ASI SE ESTABLECE.
Sin embargo, a los lapsos acordados por las partes sujetas en la presente causa del estudio del contrato preliminar de venta, se evidencia que la clausula segunda dejaron por sentado lo siguiente:
…”SEGUNDO: El precio pactado por las partes contratantes para esta negociación es la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.500.000,00) que serán pagados de la siguiente forma: TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) en este acto que EL VENDEDOR declara recibir de manos de LA COMPRADORA, mediante cheque a su nombre, cantidad esta que será imputada al precio de la venta y es parte integrante del inmueble antes identificado quedando un saldo deudor de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00) que serán pagados en el acto de firma del documento definitivo de venta por ante la Oficinas de registro público correspondiente”… (Negrita y Subrayado del Tribunal)
Así claramente evidenciamos que en contraposición al lapso establecido por las partes en la clausula tercera del contrato de compraventa, dejaron igualmente por sentado que el restante del precio del valor del inmueble objeto a la venta serian pagados en el acto de la firma del documento traslativo del inmueble.
En este orden, de ideas tenemos que en fecha 02 de Julio de 2015, tiempo hábil para realizar todos los trámites referentes a la convalidación de la oferta de venta, la parte demandante presente en la oficina del Registro Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda los recaudos necesarios para la protocolización de la venta del inmueble ubicado en el Conjunto Residencia La Casona, No. A7-105 de la Urbanización Nueva Casarapa del Municipio Plaza del Estado Miranda, pero es el caso, que según la documentación suministrada por dicho Registro Publico se evidencia que se hace entrega del documento original en fecha 06 de Julio de 2015, sin embargo es la parte actora que ilustra a este Juzgado informándole que la devolución del documento se hizo en virtud de que la cedula catastral suministrada por la parte demandada presentaba errores, puesto que no estaba identificado el inmueble objeto de la transacción ni se encontraba a nombre del propietario oferente, razón esta que conllevo al Registro Publico del Municipio Plaza del Estado Miranda hacer devolución del documento para que se hiciera la subsanacion.
Así las cosas, dichas afirmaciones fueron verificadas a través del oficio No. UCH/2016-003 emanado de la Dirección de Ingeniería, Unidad de Catastro del Municipio Plaza del Estado Miranda donde dicho organismo dejan constancia que evidentemente hubo error de impresión en la cedula catastral presentada por la parte actora puesto que se evidencia que está a nombre del ciudadano JOSE GREGORIO GUARAMATO CONTRERAS sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, Residencia El Tablón, Edificio 10-A, Apto 10 A-43, datos estos que no concuerdan con la obligación contraída por las partes, pero es el caso, que dicha documentación es necesaria para la protocolización de la traslación del bien inmueble por ante los Registro Públicos, tal como lo ha dejado establecido la Registradora Publica del Municipio Plaza en su oficio dirigido a este Órgano Jurisdiccional, siendo los alegatos de la parte demandada no apegados a derechos puesto que es obligación del vendedor suministrar toda la documentación necesaria para poder llevar a cabo el documento de aceptación de la opción de compraventa, hecho este que no fue cumplido por esté lo que conllevo a que se presentara problemas y retrasos para la protocolización en tiempo hábil del documento de venta. ASI SE DECIDE.
En vista a la negligencia en la que incurrió la parte demandada del presente juicio conllevo a la devolución del documento por parte de la oficina de Registro y que con ello a que se fijara como fecha de otorgamiento para la firma del documento definitivo de venta el día 10 de Julio de 2015, tal y como se hace constar en el 47-15 de esa misma fecha levanta por la Registradora Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, fecha posterior a la establecida en la opción de compraventa por hecho imputable a la parte oferente quien no puede por ningún motivo desligarse de la obligación adquirida a través del referido contrato tal como lo dejo establecido la jurisprudencia up supra citada e indicar que de forma unilateral este rescindió el contrato porque según su decir no se había cumplido con sus obligaciones como comprado trasgrediendo así lo contemplado en el Código Civil en su artículo 1167 que contempla lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

De allí, se evidencia que el deber de la parte demandada era solicitar la resolución del contrato de opción de compraventa no pretender que con no ejecutar su obligación se encontraba resuelto el contrato suscrito entre las partes, igualmente con tal actitud la parte demandada pretende pasar por encima de los Órganos de Justicias en los cuales recae la obligación de declarar resuelto u ordenar el cumplimiento de un contrato, razón por la cual el presente contrato objeto de la presente acción no es considerado como resuelto o sujeto a resolución alguna. ASI SE ESTABLECE.
Como último punto pero no menos importante, tenemos que la parte demandante hiciera abonos parciales al monto adeudado es decir de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00) monto que las partes pactaron sería pagado en el momento de la protocolización, sin embargo la parte actora hizo pagos parciales de manera anticipada en la cuenta perteneciente al demandado, pagos que realizara de la siguiente forma:
Nro. Transferencia Fecha Monto Total
440518237 01/07/15 Bs. 600.000,00 Bs. 600.000,00
441159941 02/07/15 Bs. 700.000,00 Bs. 1.300.000,00
441770358 03/07/15 Bs. 700.000,00 Bs. 2.000.000,00
442961952 06/07/15 Bs. 700.000,00 Bs. 2.700.000,00
443339013 07/07/15 Bs. 700.000,00 Bs. 3.400.000,00
443901259 08/07/15 Bs. 700.000,00 Bs. 4.100.000,00

Así pues, tenemos que antes de la firma del documento definitivo y traslativo de propiedad la parte demandante hizo pagos parciales anticipados que la parte demandada impugna por que según su decir van en contravención con lo pactado por las partes en el referido contrato, ahora bien, quien suscribe la presente decisión no puede condenar la buena voluntad de la parte actora de cumplir de forma anticipada con su obligación como oferida-compradera que es poner a disposición del oferente-vendedor del total del precio de la venta del inmueble aun sea de forma anticipada, puesto que de la revisión que se hiciera de dicho contrato se evidencia que en ningún caso las partes hicieron mención expresa de la prohibición de realizar pagos parciales anticipados a la fecha estipulada para la protocolización de la opción de compraventa, tenemos entonces que la aptitud tomada parte de la ciudadana MARIA DEL CARMEN ISTURIS como muy responsable no pudiendo esta Juzgadora castigarla en ningún momento, en consecuencia quien decide considera que los pagos realizados antes de la fecha fijada para la protocolización de la opción de compraventa fueron realizados de forma valida y son efectivamente imputados al monto adeudado por la parte actora. ASI SE DECIDE.
En este orden de ideas, y por cuanto se evidencia que la parte demandante tuvo a la mano para el momento de la firma de la protocolización de la venta el precio del valor del inmueble cumpliendo así con las obligaciones como compradora que esta Juzgado debe considerar que la presente decisión ha prosperado en derecho y por consiguiente se declara con lugar la presente acción. ASÍ SE DECLARA.-
-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION DE COMPRAVENTA intentara la ciudadana MARIA DEL CARMEN ISTURIS, contra el ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR.
SEGUNDO: Se ORDENA a la demandada ciudadano ROBERT JOSE OCHOA SALAZAR, a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente demanda, el cual está constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. A7-105 del Conjunto Residencial La Casona, parcela B2-05 del sector B2, de la Urbanización Nueva Casarapa del Municipio Plaza del Estado Miranda, a la ciudadana MARIA DEL CARMEN ISTURIS.
TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, ésta servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, el actor consignará ante el Tribunal en cheque de gerencia por el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00).
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda, en la ciudad de Guatire, a los veintinueve días (29) días del mes de Marzo de dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ

ABG. FABIOLA TERAN SUAREZ
LA SECRETARIA

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
En la misma fecha, siendo las tres y treinta de la tarde (03:30 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
FTS/MGR
EXP. 4442