TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

205° y 156°

AUDIENCIA PRELIMINAR

En horas de despacho del día de hoy, Martes Ocho (08) de Marzo de Dos Mil Dieciséis, siendo las 10:00 de la mañana, oportunidad fijada para celebrar la Audiencia Preliminar, en el Expediente No. 402-15 presente la representación judicial de la parte demandante, ciudadana EVA MARGARITA PERNIA SUAREZ, titular de la cédula de identidad No.V-19.358.485 debidamente asistida por la Abogado LYNDA MILAGROS VIVAS HADGIALY, titular de la cédula de identidad N° V-11.497.611 inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 89.947. El ciudadano Juez deja constancia que se hizo presente igualmente la parte demandada ciudadano WASEM SADE, titular de la cédula de identidad No. E-84.429.771 debidamente asistido por el Abogado JUAN AGUSTIN RAMIREZ MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 71.471. Seguidamente el ciudadano Juez, da inicio al acto, cediéndole el derecho de palabra a la ciudadana EVA MARGARITA PERNIA SUAREZ, asistida por la Abogado LYNDA MILAGROS VIVAS HADGIALY, quien expone: Ratifico en todas y cada unas de sus partes la demanda de la presente causa; así mismo insisto en hacer valer la Notificación Judicial recibida por el demandado el 19/12/2013; ya que no existe acuerdo de prorroga entre la demandante y el demandado y se encuentran vencidos todos los lapsos de ley, es todo. Seguidamente se le concede el derecho de palabra al ciudadano WASEM SADE debidamente asistido por el Abogado JUAN AGUSTIN RAMIREZ MEDINA, expone: Todo asunto en resolver en derecho no solo requiere de exposiciones de hecho por demás legitimas, si no que exige en aras de la seguridad jurídica y la paz social el cumplimiento del ordenamiento jurídico. En este sentido, si bien es cierto, que ratifico en este acto todos los argumentos de defensa esbozados en la contestación de la demanda, no es menos cierto que es necesario puntualizar lo siguiente: La relación arrendaticia entre las partes comenzó con un contrato a tiempo determinado, vigente entre el 10/02/2011 y finalizado el 10/08/2011 por cuanto el periodo de vigencia era de seis meses, vencido este contrato las partes continuaron la relación, es decir, el arrendatario en la posesión del inmueble y la arrendadora percibiendo los cánones de arrendamiento, por ende, hemos de concluir que operó una tacita reconducción cuyos efectos jurídicos fueron lo de extender el contrato a tiempo indeterminado pero manteniendo la vigencia de todas las clausulas contenidas en el contrato primigenio. Así las cosa, en fecha 01/01/2012 las partes de mutuo acuerdo deciden suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, por via privada, modificando la vigencia del contrato a Un año, es decir, del 01/01 al 31/12 del año 2012. En este punto, debemos forzosamente reconocer que fue voluntad de las partes la modificación delas condiciones establecidas en el contrato primigenio y por consiguiente la celebración del nuevo contrato evidentemente sustituye y deja sin efecto jurídico alguno el primer contrato suscrito por ellos, así las cosas, este nuevo contrato venció el 31/12/2012, sin embargo, iniciado el año 2013 el arrendatario mantuvo la posesión del inmueble y la arrendadora percibió los cánones de arrendamiento, lo mismo ocurrió en el año 2014, en el año 2015 y en lo que va del año 2016, donde no solo el arrendatario mantiene la posesión del inmueble si no que la arrendadora ha percibido los cánones correspondientes a los meses de enero y febrero de 2016. Así las cosas, en la actualidad en principio, no hay contrato vencido, por el contrario hay un contrato que se renovó, el día 01/01/2016 y se perfeccionó el consentimiento tácito de las partes el 06/01/2016 cuando la arrendadora percibió el canon de arrendamiento a su satisfacción. Se arguye en la demanda la realización de una Notificación judicial, en fecha 19/12/2013, sin embargo, la misma es nula de nulidad absoluta por cuanto no es solamente ilegal sin impertinente, me explico: En fecha 29/11/ 2013 el ejecutivo nacional publicó en gaceta oficial un decreto con rango, valor y fuerza de ley, con el objeto de establecer un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados a actividades comerciales y en el literal b del artículo 5to. De dicho decreto se establece que queda prohibido la resolución unilateral del contrato. Por consiguiente lo pretendido por la fulana notificación se encontraba expresamente prohibido por la ley, lo cual lo vicia de nulidad absoluta. Sin embargo, no solamente es ilegal, si no que además en dicha notificación que riela a los autos del proceso, se le participa al arrendatario la voluntad de no renovar un supuesto contrato que vencía el 15/02/2014 y las partes en ningún momento ni por vía autenticada ni por vía privada han suscrito contrato alguno con finalización un 15 de febrero. El contrato primigenio vencía era el 10 de febrero en el supuesto de que tuviera vigencia, no el 15 y por ende nadie puede alegar en su favor su propia torpeza. Pero como si no fuera suficiente debemos recordar que el Contrato primigenio quedó sin efecto jurídico alguno y fue sustituido por el Contrato celebrado el 01/01/2012, lo cual hace evidente que la terminación del Contrato era el 31/12/2013 y no como se pretendió en la Notificación el 15702/2014, para sumarle a esto basta con verificar en la cláusula décima del contrato suscrito por las partes el 01/01/2012, que dicha notificación de ser procedente debió realizarla la arrendadora con un mes por lo menos de anticipación, así lo establecieron las partes de mutuo y amistoso acuerdo, pero al momento de realizar la Notificación el 19/12/2013 se hizo solo con 11 días de anticipación al vencimiento del Contrato. En consecuencia, la Notificación fue ilegal por expresa prohibición de ley, fue impertinente porque se refirió a un contrato que no estaba vigente, y fue intempestiva porque no se cumplió lo pactado por las partes en el contrato que si estaba vigente, es decir, tal notificación es nula de nulidad absoluta y no tiene efecto jurídico alguno. Como corolario a esta notificación vale referir que después de la supuesta manifestación de no renovar el contrato el arrendatario continua en posesión del inmueble y la arrendadora siguió percibiendo los cánones de arrendamiento por más de 25 meses. Es evidente, que ha operado la tacita reconducción, operó en enero de 2013, en enero de 2014, en enero de 2015 y enero de 2016, sin embargo, en ninguna parte de la ley se establece que un contrato a tiempo indeterminado destituye el derecho que le asiste al arrendatario a la prorroga legal, la ley no distingue entre uno u otro contrato y en consecuencia si la arrendadora desea poner fin a la relación arrendaticia debe recordar que la prorroga legal es potestativa para el arrendatario pero obligatoria para ella y en el presente caso, ni un saludo a la bandera se hizo respecto del legitimo e irrenunciable que tiene mi cliente a la prorroga legal. Se pretende el desalojo con fundamento a la voluntad de no renovar el contrato, sin embargo, la ley es muy clara cuando señala que para que proceda tal causal, el contrato debe estar vencido y en el caso de marras, se admitió la presente acción el 16/12/2015 cuando el contrato no había vencido; por otra parte tampoco se le había notificado validamente al arrendatario tal voluntad, conforme a la cláusula décima del contrato y cuando se le notifica de la presente acción al arrendatario, el contrato ya se había renovado, pero no solo por una ficción legal sino que al momento de la notificación el día 22/01/2016 Habían transcurrido ya, 14 días desde que la arrendadora recibió el canon de arrendamiento y se entendió renovado, reconducido, prorrogado, o como quiera llamarse el contrato que hoy nos ocupa y que se vence el 31/12/2016, en cuyo caso, si la arrendadora no desea renovar el contrato, debe notificarlo al arrendador ante s del 31/11/2016 y a partir de enero de 2017 correría la prorroga legal que le corresponde de acuerdo a la ley. Tdo lo expuesto, nos lleva forzosamente a concluir la inadmisibilidad de la acción propuesta y además de ser inadmisible, la pretensión está indeterminada, lo cual viciaría de nulidad el proceso, me explico: Se pretende el Desalojo, pero además se pretende el pago de Treinta Mil Bolivares (Bs.30.000,00) por supuesto incumpliendo en la entrega del local, para ello se requiere en primer lugar, un acto juridico válido que obligase al arrendatario a entregar el local y en segundo termino, no entendemos de donde salieron esos Treinta Mil Bolívares (Bs.30.000,00) ya que no tienen asidero jurídico ni contractual. Por último, se pretende el pago de la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00) supuestamente por mensualidades de arrendamiento dejadas de percibir, lo cual es falso, por cuanto al día de hoy, las mensualidades han sido satisfechas y si lo que se pretende con ese pedimento es una expectativa de derecho, lamentablemente es una expectativa que debe ser perfectamente determinada para que el órgano jurisdiccional si quiera pueda aventurarse a considerar su procedencia. Finalmente, solicito la declaratoria sin lugar de la acción propuesta, por ser contraria a derecho y fundada en situaciones fácticas ilegales e impertinentes, es todo. Seguidamente el ciudadano Juez, da inicio al acto, cediéndole el derecho de palabra a la ciudadana EVA MARGARITA PERNIA SUAREZ, asistida por la Abogado LYNDA MILAGROS VIVAS HADGIALY, quien expone: Reconoce el demandado haber recibido la Notificación en la fecha indicada y que continuo ocupando el inmueble en contra de la voluntad de la arrendadora, quien en virtud de la situación económica, se vio en la necesidad de seguir percibiendo el canon de arrendamiento. Así mismo la cláusula décima del contrato aludida por el demandado, en la cual fundamenta la nulidad de notificación, que establece que en caso contrario quien no dio el aviso aquí establecido deberá cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes que con anticipación debió notificar su decisión, es convenio expreso que en caso de ser notificada la arrendataria de la no renovación del contrato, est ese obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado cuando la arrendadora se lo solicite. En cuanto a la validez de la notificación y la aplicabilidad del decreto aludido por el demandado, es aplicable cuando las actividades comerciales son de producción, esa era la finalidad del decreto y vuelve y reconoce que recibió efectivamente la notificación donde la arrendadora manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, manteniéndose en la posesión del local en contra de la voluntad del arrendador y las disposiciones del contrato firmado por él, es todo. Seguidamente se le concede el derecho de palabra al ciudadano WASEM SADE debidamente asistido por el Abogado JUAN AGUSTIN RAMIREZ MEDINA, expone: Puntualmente señalo que sería ilógico pretender que se desconoce una Notificación cuando fue realizada por un órgano jurisdiccional, pero ello no significa que la misma se valide y para que tenga efecto jurídico es necesaria la validez del acto. Llama poderosamente la atención que la demandante exige el cumplimiento de una ley que ella abiertamente desobedece, el decreto vigente para el momento de la Notificación no le es potestativo a la demandante desconocerlo es ley y surte efectos; por otra parte pretende asirse de la cláusula décima del contrato y no entendemos como yo pretendo el uso de un dispositivo a mi favor, si yo no lo he cumplido, es decir, la ley es solo para el arrendatario y no para el arrendador. Finalmente y aun cuando pudiere sonar duro, estamos en un Tribunal y debemos actuar apegados a derecho, ese argumento de la situación económica y la necesidad de recibir el canon de arrendamiento no puede estar por encima del dispositivo contenido en el ARTICULO 3 del Código civil, que señala que la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento. Insisto, todo acto genera consecuencias y en el mundo del derecho para que los actos generen consecuencias deben ser válidos, los actos nulos no surten efectos jurídicos alguno, es todo. No siendo otro el objeto del Tribunal da por terminado el acto, siendo las 11:15 de la mañana. Leída el acta, conformes firman.

DR. FELIX ANTONIO MATOS
JUEZ TITULAR

EVA MARGARITA PERNIA SUAREZ
PARTE DEMANDANTE

ABOGADA LYNDA MILAGROS VIVAS HADGIALY
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE

WASEM SADE
PARTE DEMANDADA

Abogado JUAN AGUSTIN RAMIREZ MEDINA
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

ABG. CARMEN B. MORENO PÉREZ
SECRETARIA