REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. 205º Y 156° DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTES: HOLGER MANUEL VILLALBA, venezolano, soltero, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V- 422.676.271. de este domicilio. ABOGADO ASISTENTE: JOSE MARCELINO SANCHEZ VARGAS, titular de la cédula de identidad N° V.-5.687.468, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.082. PARTE DEMANDADA: OLGA ELIZABETH GAMBOA MEDINA, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-18.391.705. ABOGADO APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: ERIK JOSE DE JESEUS LEMUS ANGARITA, titular de la cédula de identidad N° V.-16.408.930, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 122.768. MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) SENTENCIA: DEFINITIVA EXP. 137-2015 ANTECEDENTES Del escrito libelar tenemos: Alega en el libelo de la demanda que de conformidad con lo dispuesto en el articulo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su condición de arrendador, expone ante el Tribunal Demanda de Desalojo de Local Comercial, bajo contrato de arrendamiento, con base y fundamento en el literal a) del articulo 40 del mencionado Decreto de Ley, contra la ciudadana OLGA ELIZABETH GAMBOA MEDINA, venezolana, soltera, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-18.391.705, en su condición de arrendataria, para que reconozca y decida de conformidad con la Ley, lo cual hace en los siguientes términos: Aduce que a partir del día 13 marzo de 2013, el ciudadano NELSON ENRIQUE SÁNCHEZ FIGUEROA, venezolano, soltero, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.349.125, en su condición de propietario, dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana OLGA ELIZABETH GAMBOA MEDINA, antes identificada, un local comercial, distinguido con el No. 42 del Centro Comercial Los Próceres, ubicado en calle 6 entre 7ma Avenida y carrera 8 del Centro de la Ciudad de San Cristóbal, capital del estado Táchira.- Señala que el contrato consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, capital del estado Táchira, el día 13 de marzo de 2013, inserto bajo el No. 26, folios 113 al 115, Tomo 80 de los respectivos Libros de Autenticaciones, cuyo ejemplar, que consta de tres (3) folios útiles, acompaña al presente escrito marcado con la letra “A” y opone formalmente a la demandada. Alega que establecieron en el contrato de arrendamiento: Que la arrendataria usaría el local comercial para el funcionamiento de un fondo de comercio dedicado a la compra venta de mercancía, prendas de vestir y artículos de limpieza personal; que el plazo de duración del contrato seria de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir de la firma del citado contrato; que el canon de arrendamiento seria la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) anuales que la arrendataria pagaría en forma anticipada, el carácter intuito personae del contrato con respecto a la arrendataria.- Aduce que en fecha 25 de septiembre de 2013, el ciudadano NELSON ENRIQUE SÁNCHEZ FIGUEROA, ya identificado y su persona celebraron contrato de opción de compra venta con relación al local comercial objeto del arrendamiento ya señalado. Que tal negocio, del cual fue debidamente notificada la ciudadana OLGA ELIZABTH GAMBOA MEDINA, previamente identificada, consta en documento privado cuyo ejemplar, que consta de dos (2) folios útiles, acompañado al presento escrito marcado con la letra “B” y opone formalmente a la demandada.- Cita que la opción de compra venta quedo reconocida por juicio al efecto contenido en el expediente No. 8.391 de 2015 de la nomenclatura del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial que en un solo legajo, que consta de dieciocho (18) folios útiles, acompaña al presente escrito distinguido con la letra “C” y opone formalmente contra la demandada y la venta definitiva quedó contenida en documento registrado por ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en esa ciudad, el dia 21 de mayo de 2015, inscrito bajo el No. 2009.2443, Asiento Registral 5 del inmueble matriculado con el No. 440.18.8.3.3139, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, cuyo ejemplar consta de dos (2) folios útiles, acompaña al presente escrito marcado con la letra “D” y opone formalmente a la demandada.- Por expresa aplicación del articulo 18 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, “El contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad…”.- Arguye que: el día 22 de abril de 2014, la ciudadana OLGA ELIZABETH GAMBOA MEDINA, antes identificada, le pago, mediante cheque No. 46398878, que giró en fecha 21 de abril de 2014, en la cuenta corriente No. 0134 0340 69 3401063297 del Banco BANESCO, Banco Universal, Agencia San Cristóbal 7ma Avenida, la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) por concepto de alquiler de local comercial No. 42 del Centro Comercial los Próceres, correspondiente al periodo comprendido entre el 26 de marzo de 2014 al 26 de marzo de 2015, lo que equivale a la cantidad de cinco mil bolivares (Bs. 5.000,00) mensuales. Señala que la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, tenía pleno y absoluto conocimiento de que el propietario del local comercial distinguido con el N° 42 del Centro Comercial Los Próceres, ubicado en la calle 6 entre 7 avenida y carrera 8 del Centro de la ciudad celebró contrato de arrendamiento sobre dicho local comercial y le pagó el canon de arrendamiento anual comprendido ente el 26 de marzo de 2014 y 26 de marzo de 2015, ambos inclusive, lo que equivale a cinco mil bolívares mensuales, tal como lo demuestra tanto el recibo que distingue con la letra “E”, cada uno constante de un folio útil que opone formalmente a la demandada. Alega que vencido el lapso del contrato celebrado entre su persona y la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, entre su persona y la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, previamente identificada, que se produjo el pasado 26 de marzo de 2015, la mencionada Olga Elizabeth Gamboa, continuó ocupando el local comercial N° 42 del Centro Comercial Los Próceres, situación que se prolonga hasta la presente fecha. Sin embargo desde la fecha esto es desde el 26 de marzo de 2015 la mencionada Olga Elizabeth Gamboa no ha pagado un mes mas por concepto de canon de arrendamiento del local comercial N° 42 del Centro Comercial los Próceres, esto es, le debe siete meses de alquiler, pues le debe los cánones mensuales de arrendamiento vencidos en su orden, el 26 de abril de 2015, 26 de mayo de 2015, el 26 de junio de 2015 26 de julio de 2015, 26 de agosto de 2015, 26 de septiembre de 2015 y 26 de octubre de 2015, cada mes a razón de cinco mil bolívares (bs. 5.000,00); lo que arroja un total por concepto de cánones de arrendamiento insolutos por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00), situación que encuadra como causal de desalojo en las previsiones que a tal efecto establece el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que en varias ocasiones en el transcurso de estos meses y de forma amistosa le ha pedido a la arrendataria, que le pague los canones de arrendamiento adeudados diligencias que han resultado inútiles e infructuosas, pues no ha obtenido pago alguno razón por la que solicita el desalojo del local comercial objeto del contrato. En razón de que la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, en su condición de arrendataria del local comercial N° 42, del Centro Comercial Los Próceres, es que la demanda por cuanto no ha pagado los cánones de arrendamiento vencidos en su orden, lo que arroja un total de 35.000,00 bolívares, para que convenga en la entrega completamente desocupado de personas y bienes en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió del local comercial N° 42 del Centro Comercial Los Proceres. Fundamenta la presente acción en los hechos narrados por ser serios y ciertos en los documentos anexos y en el contenido del literal a) del articulo 40 del Decreto con Rango valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento. Estima la demanda en la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00); monto que equivale a Doscientas treinta y tres coma treinta y tres unidades tributarias (233,33 U.T.) Protesta las costas y costos del presente juicio. Contestación a la demanda: Alega la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda que el demandante esgrime como fundamento legal de su pretensión demandar el desalojo del local comercial, en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, ya que encuentra insolutas 07 mensualidades por concepto de canon de arrendamiento desde el mes de abril 2015 hasta la fecha en que interpuso la demanda, lo cual es falso, por lo que niega rechaza y contradice ya que no es cierta en todo sentido la relación de los hechos expuesta por el actor en su libelo de demanda. Señala que en el capitulo tercero del escrito contentivo de la demanda, indica claramente el demandante que el canon de arrendamiento es anual es decir que año a año se cancela, y ante todo si es el caso pese a los argumentos y probanzas que se esgrimirán en lo sucesivo en el presente litigio consiste en que la demandada no ha cumplido con su obligación de cancelar el alquiler que corresponde entre el mes de marzo del año 2015 y el mes de marzo del año 2016, lo cual en dado caso solo se estaría incumpliendo con una sola cuota de canón de arrendamiento, ya que la misma fue estipulada de forma anual y por anticipado, pues que como ya lo reconoce en el libelo de demanda el ciudadano Holber Manuel Villalba, la demandada ya esta solvente hasta el 26 de marzo de 2015, en el pago de su canon arrendaticio. Señala que el demandante alega que celebró un contrato de opción a compra con el ciudadano Nelson Sánchez Figueroa, ya que por tanto su representada estaba al tanto de que el mismo era ya el nuevo arrendador del inmueble cuyo desalojo solicita, sin embargo como el muy bien lo dice ello fue un contrato de opción a compra más no fue una venta definitiva y si fue cierto que al ciudadano Holguer Mauel Villalba fue a quien sele hizo entrega del canon de arrendamiento de correspondía al periodo de tiempo comprendido entre marzo de 2014 y marzo 2015. Aduce que si toma en cuenta el anexo “c” que presenta el demandante en donde señala la existencia de un expediente que curso por ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, y que causa de carácter contencioso en donde el ciudadano Nelson Sánchez quien debió interponer una demanda al ciudadano Holguer Manuel Villaba a fin de que este reconociera el documento que había firmado, es decir, debió ser constreñido por una autoridad judicial a que reconociera el compromiso adquirido con quien fue el actor o demandante en tal caso, la conducta desplegada por el ciudadano Nelson Figueroa dio para deducir una serie de comportamientos o acciones que tomaría a futuro sin embargo ello es algo que solo dicho ciudadano sabia, lo cual podría ser haber sido una vez que lograra el reconocimiento del instrumento privado demandar por cumplimiento de contrato o resolver tal acuerdo, pero lo que si en definitiva era totalmente cierto de que así se declarara por una autoridad judicial el ismo solo daba fe pública del contrato celebrado entre ellos mas no declaraba judicialmente como propietario al ciudadano Holguer Villalba del inmueble de la cual es arrendataria la demandada. Señala que llegado el momento en que debió cancelarse el nuevo canon de arrendamiento es decir, al mes de marzo de 2015, al percatarse su representada de que quien seguía siendo el dueño del inmueble que ocupa era el ciudadano Nelson Sánchez, ella realizó la correspondiente consignación de canon de arrendamiento, lo cual cursa por ante este Juzgado, bajo el N° 11-2015, la cual consigna en copia fotostática certificada, donde se demuestra que fecha en fecha 6 de mayo de 2015, que se interpuso tal solicitud; por lo que niega y contradice el hecho de que la demandada se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Alega que entre el contrato de opción a compra reconocido por el demandante y que anexa marcado con la letra c, y el anexo “d”, contrato de compra venta o titulo de propiedad, se puede observar algunas incongruencias en sus términos como lo fue el plazo para cumplimiento del pago, que se estipuló entre los cinco primero días del mes de enero de 2014, lo cual no se efectuó de esta forma, así como el monto de la venta y las formas de pago en el contrato de opción a compra, que así se entiende que para la fecha 7 de4 mayo de 2015, el verdadero propietario del inmueble era el ciudadano Nelson y por tanto es a él a quien debía cancelarle el canon de arrendamiento de lo contrario había caído en insolvencia por el periodo marzo de 2015 a marzo de 2016. Aduce que en el capitulo sexto del libelo de demanda el demandante señala que entre ambas partes venció un contrato y que siendo así su representada debe cancelarle 7 mensualidades vencidas, siendo así allí lo que hubo fue un incumplimiento de contrato y en tal sentido debió haber explanado su pretensión es decir no son compatibles ambas pretensiones solicitar el desalojó del inmueble ya que los mismos atañen a contratos a tiempo indeterminados y a su vez la exigencia del pago de canon arrendamiento lo cual es propio de la exigencia del cumplimiento de un contrato. Solicita se declare sin lugar la presente demanda en vista de que su representada se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al periodo comprendido entre marzo de 2015 y marzo de 2016. Subsidiariamente en caso de que no considere que su representada debía de cancelare al ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa sino al ciudadano demandante se declare sin lugar la demanda en razón de que únicamente se le adeuda un canon de arrendamiento. Solicita la condenatoria en costas de la parte demandada. Así mismo pide como punto previo de la decisión se analice lo expuesto en el punto cuarto del capitulo I del presente escrito y se pronuncie sobre la admisibilidad o no de la demanda. AUDIENCIA ORAL Siendo el día y la hora indicada, tuvo lugar la audiencia oral, de conformidad con lo acordado por este Tribunal mediante auto de fecha 07 de marzo del 2016 (folio 104); acto seguido se procedió a constatar la presencia de las partes intervinientes, dejando constancia que se encuentran presentes: el ciudadano HOLGER MANUEL VILLALBA, parte demandante, asistido por el abogado en ejercicio JOSE MARCELINO SANCHEZ VARGAS, inscrito en el IPSA bajo el N° 31.082; el abogado en ejercicio ERICK JOSE DE JESUS LEMUS ANGARITA, inscrito en el IPSA bajo el N° 122.768, apoderado judicial de la parte demandada. Seguidamente, de conformidad con lo pautado en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, se deja expresa constancia que este Juzgado se encuentra ante la imposibilidad de reproducir audiovisualmente la audiencia, por no contar con los medios idóneos para tal fin y sin que ninguna de las partes haya aportado instrumento de reproducción alguno, en tal sentido, se realiza la misma omitiendo los medios de reproducción resguardando en todo momento los principios generales de rango Constitucional, consagrados en el articulo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, como lo son el Debido Proceso y el Derecho a la Defensa que poseen ambas partes. Se declaró abierto el acto de la audiencia de Juicio y en este sentido se le indica a la parte demandante que se le concederá el derecho de palabra en primer término para que exponga verbalmente los términos de la demanda, en una primera intervención que tendrá una duración máxima de diez minutos. El Tribunal recuerda a las partes, que dada la naturaleza oral del debate, durante sus intervenciones no les estará permitida la lectura de ningún texto, salvo que el Tribunal lo autorice expresamente. Seguidamente el Tribunal procede a conferir el derecho de palabra a la parte demandante asistido de abogado, indicándole que dispone de un lapso de tiempo de diez (10) minutos para su exposición, quien expone lo siguiente: “Mi asistido se vió en la necesidad de proponer la presente demanda en contra de la ciudadana OLGA ELIZABETH MEDINA GAMBOA, quien ocupa con el carácter de arrendataria el local 42 del Centro Comercial Los proceres de esta ciudad, el motivo fundamental por el cual mi asistido demando radica en el hechote que efectivamente la demandada y el demandante celebraron contrato de arrendamiento sobre el mencionado local comercial tal contrato regía inicialmente desde marzo de 2014 a marzo del 2015, estamos claros que para el primer año de alquiler sin que ello implicaré que los cortes eran año a año, sino que el canón es mes a mes, la demandada pago al demandante los cánones de arrendamiento de marzo 2014 a marzo 2015; luego de marzo 2015, ya mi asistido no recibió mas pagos por concepto de canon de arrendamiento y su mayor sorpresa fue que el anterior propietario del local comercial objeto del contrato le manifestó al hoy demandante que el Nelson Enrique Figueroa Sánchez, propietario anterior del local había sido notificado de que ante este mismo Tribunal, se había aperturado procedimiento de Consignación Arrendaticia a instancia de la hoy demandada y en beneficio del señor Figueroa Sánchez, actitud con la cual sin duda alguna la hoy demandada desconocía el contrato de arrendamiento que tenia frente al hoy demandante, incurriendo así en insolvencia arrendaticia que hasta el día de hoy se mantiene, que constituye el fundamento de la demanda y que sin lugar a duda llena los extremos que exige el literal a del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ese constituye en sí el fundamento de la demanda, representado por la insolvencia de la arrendataria demandada que muy respetuosamente pido a la ciudadana Juez declare con lugar, es todo”. Acto seguido, se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada, indicándole que dispone de un lapso de tiempo de diez (10) minutos para su exposición, quien expone: “En este caso voy a dar explicación en tres puntos Primer lugar se entiende que el señor Villalba quiera cobrar un canon de arrendamiento por el local del cual es hoy propietario, sin embargo, la demandada desconoce que entre ambos hayan celebrado un nuevo contrato de arrendamiento en marzo del 2014 tal como lo expuso hace poco la parte demandante e incluso lo señala en el folio 4 del expediente, siendo así se reconocen que existen hechos no controvertidos por ninguna de las partes como lo son que en fecha 13 de marzo de 2013, la ciudadana Olga Gamboa celebro con el señor Nelson Figueroa, anterior propietario, un contrato de arrendamiento sobre local comercial del cual el demandante exige su desocupación, también es cierto que en fecha 22 de abril por concepto de canon de alquiler que de forma anual se conviene en cancelar, que el mismo fue pagado al ciudadano Holger Villalba en la forma que expone el actor en su libelo, lo cual se realizó en vista de que la ciudadana Olga Gamboa, se le comunicó que entre el señor Holger Villalba y el señor Nelson Figueroa, habían celebrado un contrato de poción a compra por el local comercial lo cual incluso fue consentido tácitamente por el ciudadano Nelson Figueroa, uya que en el año siguiente no hubo por parte de este señor acción o reclamo alguno por el cobro de alquiler; llegado el mes de marzo de 2015, la ciudadana Olga Gamboa interesada por saber la situación legal en que se encontraba referente al local, ya que incluso el pago que efectuó por los meses de marzo de 2014 al 2015, le permitió continuar como arrendataria luego de vencer su prorroga legal ya que la misma venció en septiembre del 2014, entonces se dio a la tarea de averiguar quien era para marzo de 2015 el propietario del local que ocupaba encontrándose en el Registro que aun no se había celebrado contrato respectivo de compra venta entre le ciudadano Nelson Sánchez y Holger Villalba, posteriormente a finales del mes de marzo del año 2015, se procede a investigar si existe alguna controversia por ante os Tribunales de la ciudad entre los ciudadanos Holger Villalba y Nelson Sánchez, encontrándose que por ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia con competencia Civil y Mercantil cursaba un expediente tal y como lo señala el demandante con el N° 8391, el cual anexo marcado D el demandante, en donde el ciudadano Holger Villalba fue demandado; siendo así se procedió a consignar por ante este Tribunal al ciudadano Nelson Sánchez, ya que para la fecha 07 de mayo el seguía siendo el propietario del inmueble. Segundo: En caso de que este Tribunal no considere de que mi representada no debió pagarle al señor Nelson sino al señor Holger, pido tome en cuenta que solo estaría insolvente por una cuota o canon de arrendamiento ya que el mismo fue estipulado de forma anual y jamás se convino lo contrario, por tanto no se cumple con lo estipulado con el literal a del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitando por tanto sea declaro sin lugar la presente demanda. Es todo.”. Seguidamente la Juez abre la presente audiencia a pruebas, a tal efecto se le cede el derecho de palabra a la parte demandante, quien expone: “Ratificó el contenido de las pruebas que se aportaron junto con el libelo que van del anexo a al anexo f, a todas las cuales pido se les de su justo y debido valor probatorio, pues ninguna de ellas fue desconocida en la oportunidad legal por la parte demandada, con especial énfasis en la prueba que se distingue con la letra e (ver folio 40), mediante la cual la demandada arrendataria reconoce como su arrendador al hoy demandante, pues el contenido del tal recibo no desconocido ni tachado por la demandada, nos demuestra que esta pago al hoy demandante el canon de arrendamiento que va de marzo de 2014 a marzo de 2015. Quiero ilustrar en este momento a la ciudadana Juez en el sentido de que si bien dicho recibo prueba o acredita el pago de un año completo del cano de arrendamiento sobre el local objeto de juicio, ello no traduce que el canon sobre el local hubiera sido convenido por pagos anuales, sino como se explica que la hoy demandada hubiere procedido a la apertura de consignación arrendaticia carente de todo efecto en la si efectúa pagos de carácter mensual. Pido en definitiva que las pruebas aportadas sean debidamente valoradas en la sentencia que resuelva esta causa“, es todo.”. Concluido el derecho de palabra del demandante. Se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada: “En la oportunidad correspondiente de la audiencia preliminar esta parte señalo que entre los medios haría valer su defensa serían de igual forma los presentados por el demandante en su libelo de demanda, lo cual incluye el anexo marcado e que no es mas que un recibo de pago cuyo contenido no explica una estipulación contraria a la del contrato celebrado primigeniamente entre el señor Nelson Sánchez y Olga Gamboa, por otro lado, esta representación anexo dos documentos uno marcado letra a que contiene los folios del 1 al 16, ambos inclusive, de la consignación N° 011 del 2015, que cursa por ante este Juzgado y de igual forma los folios del 17 al 19, ambos inclusive, marcados con letra b, los cuales no han sido impugnados por la parte demandante por ser copia simples y que de igual forma puede constatar este Tribunal su autenticidad atendiendo al principio de notoriedad judicial, en dicho expediente consta que mi representada lo inicio en fecha 07 de mayo, es decir, en fecha anterior al contrato de compra venta entre el señor Holger y Nelson y desde esa fecha a los fines de consignar el canon de arrendamiento anual comprendido entre marzo 2015 y marzo 2016, se evidencia que ella se ha comportado de manera diligente para lograr tal propósito, de igual forma señalo que si bien la consignación termino haciéndose en fecha 06 de junio de 2015, es debido al tramite administrativo tanto del Tribunal como de la entidad Bancaria y además a mi representada no se le comunicó luego del 23 de mayo de conformidad con lo que establece en la Ley especial en su artículo 39, del Contrato definitivo de compra venta, a los fines de ella en dado caso poderle consignar al ciudadano Holger o entenderse con el. Por último, existe una prueba de informes cuya evacuación en dado caso reforzaría lo antes expuesto. Siendo así pido que todos los medios probatorios sean valorados conforme a derecho, es todo”. Seguidamente esta Juzgadora deja constancia que el íntegro de la presente con su motiva y dispositiva será dictada y publicada dentro de los días de despacho siguientes al de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 eiusdem; dando así por concluida la presente audiencia a las 11 y 15 de la mañana del día de hoy. MOTIVA PUNTO PREVIO La parte demandada al contestar la demanda dentro del lapso de ley correspondiente opuso para ser resuelto como punto previo la admisibilidad o no de la demanda; a tal respecto tenemos que: Al folio 41 del expediente corre auto de admisión de fecha 06 de noviembre de 2015, en el que este Tribunal admite la presente demanda por el procedimiento oral, previsto en el Titulo XI del Código de Procedimiento Civil; por lo que habiéndose tramitándose por el procedimiento oral, tal como lo indica el artículo 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial N° 40.418, en fecha 23 de mayo de 2014, así: “Artículo 43: En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se le atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El Conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” Por su parte, el artículo 860 del Código de Procedimiento Civil, indica: “Artículo 860.- En el procedimiento oral, la forma escrita de los actos sólo será admitida en los casos expresamente contemplados en disposiciones del presente Título y cuando deban practicarse pruebas antes del debate oral, que requieran el levantamiento de un acta. Son aplicables supletoriamente en el procedimiento oral las disposiciones del ordinario en todo aquello no previsto expresamente en este Título, pero en estos casos, el Juez procurará asegurar la oralidad, brevedad, concentración e inmediación del procedimiento oral. En todo caso, las disposiciones y formas del procedimiento oral no pueden renunciarse ni relajarse por convenio de las partes ni por disposición del Juez.” De lo anterior se sigue que las definiciones del término desalojo, desde la perspectiva procesal, comiencen por reconocer que es el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento, fundamentado en alguna de las causales previstas contempladas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario. Ahora bien, tomando en consideración que el punto previo opuesto interesa al orden público procesal, en aplicación del principio de congruencia del cual deben estar revestidos los fallos judiciales, esta juzgada observa que la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, fue fundamentada en la relación arrendaticia que le vincula a la parte demandada y los hechos imputados como incumplidos en el libelo, antes expresados, cuyo fundamento legal se encuentra en el artículo vigente a la fecha de interposición de la demanda; y actualmente en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordinal “a” ., lo cual significa que no hay prohibición de ley de admitir la acción propuesta, sino que por el contrario, está amparada en la ley vigente, lo cual presupone a su vez que no se trata de una acción contraria al orden público ni a las buenas costumbres. En base a ello, el punto previo debe ser declarado sin lugar y así se decide. Decidido como ha sido el punto previo, esta sentenciadora entra analizar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes. DELIMITACION DE LA LITIS Resulta evidente que la presente causa se contrae a un juicio de desalojo incoado por el ciudadano HOLGER MANUEL VILLALBA, contra la ciudadana OLGA ELIZABETH GAMBOA MEDINA, antes identificados, a tenor de lo establecido en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por cuanto, y así lo reclama la actora, no le han cancelado, aduciendo que la demandada le debe siete (7) meses de alquiler, correspondiente a los cánones mensuales de arrendamiento vencidos en su orden, el 26 de abril de 2015, el 26 de mayo de 2015, el 26 de junio de 2015, el 26 de julio de 2015, el 26 de agosto de 2015, el 26 de septiembre de 2015 y el 26 de mayo de 2015, cada mes a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00); lo que arroja un total por concepto de cánones de arrendamiento insolutos por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares, situación que encuadra como causal de desalojo en las previsiones que establece el literal “a” del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial. Por su parte, la representación judicial de la demandada rechaza niega y contradice, por no ser cierta en todo sentido la relación de los hechos expuesta por el actor en su libelo. Que del libelo de la demanda, indica claramente el demandante que el canon de arrendamiento es anual es decir que año a año se cancela, y ante todo si es el caso pese a los argumentos y probanzas que se esgrimirán en lo sucesivo en el presente litigio consiste en que la demandada no ha cumplido con su obligación de cancelar el alquiler que corresponde entre el mes de marzo del año 2015 y el mes de marzo del año 2016, lo cual en dado caso solo se estaría incumpliendo con una sola cuota de canon de arrendamiento, ya que la misma fue estipulada de forma anual y por anticipado, pues que como ya lo reconoce en el libelo de demanda el ciudadano Holber Manuel Villalba, la demandada ya esta solvente hasta el 26 de marzo de 2015, en el pago de su canon arrendaticio. Que celebró un contrato de opción a compra con el ciudadano Nelson Sánchez Figueroa, ya que por tanto su representada estaba al tanto de que el mismo era ya el nuevo arrendador del inmueble cuyo desalojo solicita, sin embargo como el muy bien lo dice ello fue un contrato de opción a compra más no fue una venta definitiva y si fue cierto que al ciudadano Holguer Mauel Villaba fue a quien se le hizo entrega del canon de arrendamiento de correspondía al periodo de tiempo comprendido entre marzo de 2014 y marzo 2015. Que llegado el momento en que debió cancelarse el nuevo canon de arrendamiento es decir, al mes de marzo de 2015, al percatarse su representada de que quien seguía siendo el dueño del inmueble que ocupa era el ciudadano Nelson Sánchez, ella realizó la correspondiente consignación de canon de arrendamiento, lo cual cursa por ante este Juzgado, bajo el N° 11-2015, la cual consigna en copia fotostática certificada, donde se demuestra que fecha en fecha 6 de mayo de 2015, que se interpuso tal solicitud; por lo que niega y contradice el hecho de que la demandada se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Alega que entre el contrato de opción a compra reconocido por el demandante y que anexa marcado con la letra c, y el anexo “d”, contrato de compra venta o titulo de propiedad, se puede observar algunas incongruencias en sus términos como lo fue el plazo para cumplimiento del pago, que se estipuló entre los cinco primero días del mes de enero de 2014, lo cual no se efectuó de esta forma, así como el monto de la venta y las formas de pago en el contrato de opción a compra, que así se entiende que para la fecha 7 de mayo de 2015, el verdadero propietario del inmueble era el ciudadano Nelson y por tanto es a él a quien debía cancelarle el canon de arrendamiento de lo contrario había caído en insolvencia por el periodo marzo de 2015 a marzo de 2016. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente: Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; esta Juzgadora considera según la doctrina pacífica de la Casación Civil; que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes. En este sentido, dispone el Código Civil: “…Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…” En atención a lo anterior, el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos. No obstante, alegó la actora en el capitulo tercero (folio 2) que en el contrato de arrendamiento que distingue con la letra “A”, entre otras clausulas que la arrendataria usaría el local comercial para el funcionamiento de un fondo de comercio dedicado a la compra venta de mercancía, prendas de vestir y artículos de limpieza personal, que el plazo de duración del contrato sería de un año fijo no prorrogable contado a parte de la firma del citado contrato que el canon de arrendamiento sería la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00); anuales que la arrendataria pagaría en forma anticipada, el carácter intuito personae del contrato con respecto a la arrendataria. Ahora, establecidos los aspectos doctrinarios y legales anteriores; esta Juzgadora pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes, a los efectos de verificar cuales de los hechos fundamentos de su pretensión fueron demostrados; o cuales de aquellas lograron desvirtuar lo alegado por su respectiva contraparte; todo a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. ANALÍSIS DE LAS PRUEBAS Pruebas de la parte demandante: A los folios 11 al 13; corre copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa y la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, autenticado por ante la Notaria Pública tercera de San Cristóbal, el día 13 de marzo de 2013, inserto bajo el N° 26, folios 113 al 115 tomo 80 de los libros respectivos. Por cuanto el mismo se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe de los dichos de los otorgantes, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria entre El ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa y Olga Gamboa, el cual fuera consignado junto al libelo de demanda, y reconocido por la demandada en su escrito de contestación, A los folios 14 y 15, corre documento privado contentivo de contrato de opción de compra venta, suscrito por los ciudadanos NELSON ENRIQUE SANCEZ FIGUEROA en su carácter de propietaria, por una parte y el ciudadano HOLGER MANUEL VILLALBA, , como optante comprador. Que se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 927 del Código de Procedimiento Civil, como documento privado el cual fue reconocido tal y como se evidencia de la copia certificada emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 29 de julio de 2015, tomada del expediente N° 8391 (folios 16 al 33) y al no haber sido desconocido en su contenido y firma, ni tachado en la oportunidad correspondiente, como plena prueba para demostrar que las partes, que se obligan y compromete a comprar el inmueble de autos, constituido por un local comercial, Acordándose en la clausula tercera que el promitente comprador está en conocimiento y así lo acepta que el prenombrado inmueble se encuentra arrendado y que dicho contrato se encuentra vigente…Y así se valora y aprecia. A los folios 36 al 39 documento registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 21 de mayo de 2015, inscrito bajo el N° 2009.2443, asiento registral 5 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.3139, correspondiente al libro de folio real del año 2009, contentivo del documento de compra venta presentado a la Oficina de Registro Subalterno, el cual no fue desconocido ni impugnado por la demandada, por el contrario lo reconoce, por lo cual se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el articulo 1357 del Código Civil, para demostrar que entre Nelson Enrique Sánchez Figueroa y Holber Manuel Villalba, existió la venta sobre el local comercial y fue registrada en fecha 21 de mayo de 2015. Al folio 40, corre recibo de fecha 22 de abril del 2014, en el que la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, portadora de la cédula de identidad N° V.- 18.391.705, hace entrega al Sr. Holger Manuel Villalba, cheque N° 46398877, por la cantidad de Bs. 60.000,00 por motivo de la cancelación de alquiler del local N° 42 hubicado (sic) en el centro Comercial Los Próceres del 26 de marzo de 2014 al 26 de marzo del 2015; al cual se le confiere valor probatorio por cuanto no fue impugnado ni tachado por la contraparte. En cuanto a la prueba de posiciones juradas, promovida por la actora, fue debidamente admitida tal y como consta al folio 90 del expediente, la cual sería evacuada en la audiencia o debate oral, siendo que la parte demandante no impulsó la citación, en consecuencia no logró evacuar dicha prueba. Pruebas de la parte demandada: A los folios 54 al 73, corre copia certificada de la solicitud N° 011 -2015 contentiva de consignación de canon de arrendamiento, emanada del Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 6 de mayo de 2015, estas copias certificadas tienen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil. CONCLUSION FACTICA De las pruebas presentadas por las partes, resulta relevante en la presente causa, analizar las pruebas, en primer lugar el contrato de arrendamiento toda vez que además de ser el fundamento de la acción, es en ese documento en el que se recoge la voluntad inicial de las partes. Del documento que riela al folio 10 al 13, se evidencia que la parte demandada contrató con el ciudadano Nelson Sánchez Figueroa, en fecha 13 de marzo de 2013, comprometiéndose de conformidad con el antes mencionado que el local comercial era para el funcionamiento de un fondo de comercio; en la clausula tercera se evidencia que el plazo de duración del presente contrato era de un año fijo no prorrogable contado a partir de la firma del contrato; de la clausula cuarta se desprende que el canon de arrendamiento había sido convenida en la cantidad de CINCUENTA MIL (Bs. 50.000,00); ANUALES, que el arrendatario cancelaria en ese acto de manera anticipada y de forma personal a el arrendador. De la transcripción anterior se evidencian dos elementos del contrato, esto es, que el pago del pago de arrendamiento era ANUAL y de manera anticipada. Habiendo el arrendatario ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa, dado en opción a compra el local comercial, al ciudadano HOLGER MANUEL VILLALBA, y este en dicho documento de opción a compra (folios 14 y 15) en su clausula tercera el promitente comprador está en conocimiento y acepta que el prenombrado inmueble se encontraba arrendado y que el contrato se encontraba vigente, por lo que debería esperar al vencimiento del mismo, a los fines de recibir el inmueble libre de objetos y cosas. Ahora bien, con el recibo que riela al folio 40, el cual quedó plenamente reconocido por la parte demandada, ya que no fue impugnado, ni tachado en la oportunidad correspondiente, quedó comprobado que la demandada pagó con cheque N° 46398878, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00); al demandante, la cancelación por alquiler del local N° 42 ubicado en el Centro Comercial Los Próceres del 26 de marzo de 2014 al 26 de marzo de 2015; así las cosas, entiende esta juzgadora que la parte demandante aceptó el canon de arrendamiento por anualidades tal y como consta en el contrato de arrendamiento, también se evidencia que el pago de esta anualidad fue en fecha 22 de abril de 2014. Y la demandada acepta que el ciudadano Holger Manuel Villalba es el nuevo propietario del local. Habiendo quedado comprobado que la demandada pagó por adelantado el canon de arrendamiento; es decir que pagó desde el 13 de marzo del 2013 hasta el día 13 de marzo del 2014; y tal como lo alegó en el acto de la audiencia oral al percatarse que el inmueble no estaba a nombre del ciudadano Holger Manuel Villalba, debía hacer el pago de la anualidad desde el 13 de marzo del 2015 hasta el 12 de marzo de 2016; por lo que consideró procedente realizar una consignación arrendaticia con el propietario del local a la fecha; y de las pruebas presentada por la parte demandante, se evidencia que efectivamente no fue sino hasta el día 21 de mayo del 2015, que el demandante adquirió el local comercial; y no habiendo el demandante demostrado con prueba fehaciente que realizó un nuevo contrato con la aquí demandada; quedando demostrado con el documento de opción a compra que acepta el contrato realizado entre el ciudadano Nelson Sánchez y la demandada; es decir que consintió que el pago de las mensualidades eran anuales. Así mismo, se evidencia que el contrato de opción a compra, fue realizada entre el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa y Holger Manuel Villalba en fecha 25 de septiembre de 2013; comprobándose los folios 16 al 33 copias certificadas las cuales fueron debidamente valoradas ut supra, con la queda demostrado que el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa, instauró un juicio por reconocimiento de documento privado a los fines de que el ciudadano Holger Manuel Villalba, reconociera el contenido y firma del documento antes dicho; habiendo quedado judicialmente reconocido por parte del ciudadano Holger Manuel Villalba, el contrato de opción a compra mediante sentencia de fecha 22 de abril del año 2015; pero no fue sino hasta el día 21 de mayo de 2015, que el ciudadano Holger Manuel Villalba, obtuvo la propiedad debidamente registrada (folio 37) del local N° 42. Resumiendo lo expuesto, se llega a la conclusión que la parte demandada contrató con el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa en fecha 13 de marzo de 2013; es decir que ese día pagó el canon correspondiente a la fecha 13 de marzo de 2013 hasta el día 13 de marzo del 2014; aceptado como fue por la demandada que el ciudadano Nelsón Sánchez vendiera el inmueble de autos al ciudadano Holger Manuel Villalba, por lo que le correspondía el año siguiente el pagó a este ciudadano; y con el recibo que riela al folio 40 del expediente quedó demostrado que la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, pago lo pautado, es decir la cantidad de Bs. 60.000,00 al aquí demandante como canon anual correspondiente a la fecha 26 de marzo del 2014 al 26 de marzo del 2015; pero al enterarse la demandada que el propietario del local comercial no era el ciudadano Holger Manuel Villalba, sino que seguía siendo el ciudadano Nelson Sánchez, realizó dentro del lapso de ley la consignación arrendaticia a nombre de éste, observando quien juzga que dicha consignación corresponde desde el 13 de marzo de 2015 hasta el 12 de marzo de 2016. Ahora bien, de la revisión efectuada de material probatorio traído a las actas por la parte actora, no logró demostrar que el contrato de arrendamiento celebrado haya sufrido otra modificación distinta; del folio tres (3) del escrito libelar se desprende que por expresa aplicación del artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial expresa: “ El contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad. “-. Lo anterior permite hacer un análisis referente a los supuestos de procedencia de la presente acción que contempla la norma en la cual fundamenta el actor su demanda. Precisa esta juzgadora que el propietario actual arrendador del local comercial demanda judicialmente el desalojo del inmueble arrendado bajo el contrato autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal del estado Táchira, el día 13 de marzo de 2013, inserto bajo el N° 26, folios 113 al 115 Tomo 80 de los respectivos libros de autenticaciones; fundamentando la demanda en la causal que establece el literal a) del artículo 40 Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; alegando que la demandada le debe siete (7) mensualidades vencidas en su orden; el 26 de abril de 2015, el 26 de mayo de 2015, el 26 de junio de 2015, el 26 de julio de 2015, el 26 de agosto de 2015, el 26 de septiembre de 2015, el 26 de octubre de 2015; cada mes a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) , cánones de arrendamientos insolutos, producto de lo cual, resulta forzoso para este Tribunal determinar si en el caso bajo estudio se encuentran presente los elementos necesarios para la procedencia de la acción interpuesta. Dentro de este marco, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente: “…Obligaciones del arrendatario El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC). La principal obligación del arrendatario es, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.168. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, en su artículo 40, literal “a” establece que La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del local comercial. Así, se tiene que entre las causales del desalojo judicial, la causal por falta de pago, tratándose de la insolvencia inquilinaria, hace referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado los cánones arrendaticios correspondientes, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaría”; y los términos que establecieron las partes era de anualidades y no mensualidades. Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, así mismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro del mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinarío permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. Ahora bien, aplicando lo establecido en el artículo antes transcrito, y del análisis de la cláusula del contrato de arrendamiento que preceptúa la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento y siendo ésta ley entre las partes, se traduce en una norma de carácter obligatorio y procedente de pleno derecho el cumplimiento de la misma; si bien la Ley se refiere a mensualidades, el espíritu del legislador consiste en que el desalojo sería procedente ante la morosidad de dos (02) cánones, de allí que si las partes en virtud de la autonomía de la voluntad establecieron un canon anual, lo que no afecta las normas tuitivas exorbitantes de orden público contenidas en ella previstas, el desalojo procedería en el supuesto de morosidad de dos cuotas anuales. Aplicando lo establecido en el artículo antes transcrito, y del análisis de la cláusula del contrato de arrendamiento que preceptúa la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento y siendo ésta ley entre las partes, se traduce en una norma de carácter obligatorio y procedente de pleno derecho el cumplimiento de la misma; si bien la Ley se refiere a mensualidades, el espíritu del legislador consiste en que el desalojo sería procedente ante la morosidad de dos cánones, de allí que si las partes en virtud de la autonomía de la voluntad establecieron un canon anual, lo que no afecta las normas tuitivas exorbitantes de orden público contenidas en ella previstas, el desalojo procedería en el supuesto de morosidad de dos cuotas anuales. La normativa arrendaticia por su carácter tuitivo se reputa de orden público y no puede ser relajada, existen aspectos donde el principio de autonomía de la voluntad tiene cabida, en cuanto a la duración del contrato o el período correspondiente a la cancelación de los cánones. En consecuencia, al aplicar el elemento regulador contenido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente la estructura contingente prevista en el literal a), se debe atender el supuesto que en el caso concreto el canon no se estableció por períodos mensuales sino anuales; y por cuanto la actora alega que la parte demandada le adeuda siete (7) mensualidades vencidas en su orden; el 26 de abril de 2015, el 26 de mayo de 2015, el 26 de junio de 2015, el 26 de julio de 2015, el 26 de agosto de 2015, el 26 de septiembre de 2015, el 26 de octubre de 2015; cada mes a razón de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) , cánones de arrendamientos insolutos, por lo que hay que tener en cuenta que en correcta aplicación de la norma últimamente mencionada, al arrendador no le está permitido suprimir ese derecho para considerar que por el solo vencimiento de los dos meses, procederá el desalojo, pues el derecho a para el locatario en beneficio de quien se ha establecido es anual; por lo que en la presente controversia serían dos anualidades. Por lo fundamentos antes expuestos, tomando como base los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar, SIN LUGAR, la demanda incoada por el demandante en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. PARTE DISPOSITIVA En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales y jurisprudenciales antes transcritas, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA; administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR EL PUNTO PREVIO OPUESTO POR LA REPRESENTACION DE LA PARTE DEMANDADA EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA EN SU NUMERAL CUARTO (FOLIO 53), REFERENTE A LA ADMISIBILIDAD O NO DE LA DEMANDA. SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA INTERPUESTA POR EL CIUDADANO HOLGER MANUEL VILLALBA, venezolano, soltero, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V- 422.676.271,debidamente asistido por el abogado JOSE MARCELINO SANCHEZ VARGAS, titular de la cédula de identidad N° V.-5.687.468, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.082, en contra de la ciudadana OLGA ELIZABETH GAMBOA MEDINA, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-18.391.705. por DESALOJO, del local comercial distinguido con el No. 42 del Centro Comercial Los Próceres, ubicado en calle 6 entre 7ma Avenida y carrera 8 del Centro de la Ciudad de San Cristóbal, capital del estado Táchira. TERCERO: POR CUANTO NO HUBO VENCIMIENTO TOTAL NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 274 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA de San Cristóbal, a los treinta y un (31) días del mes de marzo de dos mil dieciséis; Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación. Juez Temporal Abg. Gloria Zulay Arenas de Salas Secretaria Temporal Abg. Norma Magally Ontiveros Chacon. En la misma fecha se dictó sentencia y se dejó copia certificada para el archivo del tribunal. Siendo las 2:00 de la tarde. Secretaria Exp. N° 137-15 Zulay A.