TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. LOS TEQUES

206º y 157º

PARTE ACTORA: Ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ÀNGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.-5.861.333 y V.-3.892.373, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio JOSÈ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, MIGUEL JOSÈ APARCEDO MARTÌNEZ y CÈSAR ERNESTO ARENAS CASTRO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 66.541, 88.415 y 147.594, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ANTONIO MARTÌNEZ ALVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.- 11.036.786 y V.- 12.096.347, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA Abogadas en ejercicio ROSALBA COROMOTO VISO FAJARDO y JUANA EMILIA ALOIS RIVERO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 65.621 y 31.293, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N° 20.770
CAPITULO I
SINTESIS DE LA LITIS
Se inició el presente procedimiento en fecha 29 de junio de 2015, mediante el sistema de distribución de causas contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO contra los ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ.
En fecha 02 de julio de 2015, este Tribunal ordenó la integración del litis consorcio activo en la presente causa.
En fecha 06 de julio de 2015, el ciudadano ÀNGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ, en su carácter de demandante, confirió Poder Apud-Acta a los abogados en ejercicio JOSÈ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, MIGUEL JOSÈ APARCEDO MARTINEZ y CÈSAR ERNESTO ARENAS CASTRO, a fin de que ejercieran su representación en juicio.
En fecha 15 de julio de 2015, el abogado en ejercicio JOSÈ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ÀNGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ, consignó escrito de reforma de la demanda.
Mediante auto expreso de fecha 16 de julio de 2015, este Tribunal admitió la presente demanda y su reforma, ordenando el emplazamiento de los codemandados, a fin de que dieran contestación a la demanda; asimismo de conformidad con lo fundamentado en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó el emplazamiento del BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL como interviniente forzoso en la presente causa; librándose las respectivas compulsas de citación en fecha 21 de julio de 2015.
En fecha 23 de julio de 2015, el abogado en ejercicio CÈSAR ARENAS CASTRO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, desistió de la solicitud de citación del interviniente forzoso; así como del respectivo nombramiento de correo especial; cuya solicitud fue debidamente homologada por este Despacho Judicial, mediante sentencia interlocutoria de fecha 27 de julio de 2015; decisión ésta apelada por la parte demandada en fecha 21 de enero de 2016; cuyo recurso fue negado mediante auto expreso de fecha 27 de enero de 2016.
En fecha 17 de febrero de 2016, la representación judicial de la parte demandada, abogada ROSALBA VISO FAJARDO, consignó escrito de contestación a la demanda y de reconvención.
En fecha 19 de febrero de 2016, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.
En fecha 29 de febrero de 2016, el abogado CÈSAR ARENAS CASTRO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención propuesta.
Abierto a pruebas el juicio por imperio de ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, y consignaron escritos que las contiene; las cuales fueron agregadas en fecha 31 de marzo de 2016 y admitidas en fecha 12 de abril de 2016; cuyo auto de admisión fue apelado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 10 de mayo de 2016; recurso oído en un sólo efecto devolutivo en fecha 16 de mayo de 2016.
Por auto de fecha 20 de julio de 2016, este Tribunal dejó constancia que la presente causa se encontraba en la etapa para la presentación de los informes.
En fecha 16 de septiembre de 2016, el Tribunal dijo “Vistos” y fijó oportunidad para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN EL PROCESO
Alegatos de la parte actora:
Alega la representación judicial de la parte accionante en su escrito libelar, lo siguiente:
“(…)
• Que el día diez y nueve (19) de enero de dos mil quince (2015), su poderdante actuando en calidad de compradora, suscribió un contrato de Opción de Compra-Venta ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 13, tomo 013, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que consigna marcado “B” con el ciudadano ANTONIO MARTÌNEZ ÀLVAREZ, venezolano, mayor de edad, y titular de Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, en calidad de vendedor, y éste último autorizado por su cónyuge la ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRÌGUEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 12.096.347, según Acta de Matrimonio Nº 142, de fecha 06 de septiembre de 2008, emitida por la Coordinación de Registro Civil del Municipio Los Salias del Estado Miranda, que consigna marcado “C” con la finalidad de adquirir un (01) bien inmueble a estrenar, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la Planta Seis (P6) del Edificio Nº 4, del Conjunto Residencial Los Pinos Segunda Etapa, ubicado en la prolongación de la Calle Los Pinos de la Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, que tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (87,00 mts2) y consta de las siguientes dependencias: Hall-comedor, habitación principal con baño incorporado, dos habitaciones adicionales, un pasillo con baño adicional, cocina con lavadero incorporado; cuyos lindero son los siguientes: Noroeste: Fachada noroeste del edificio y con el patio de ventilación; Sureste: Con el apartamento P6-5-4, patio de ventilación, pasillo de circulación y fachada sureste del edificio; Noreste: Foso de ascensores, cuatro medidores de gas y pasillo de circulación; y Suroeste: Fachada suroeste del edificio. Le corresponde en plena propiedad un (01) puesto de estacionamiento, ubicado en el Nivel Planta Baja (PB) de la estructura de estacionamiento del conjunto y distinguido con el número 69 con un área aproximada de Trece Metros Cuadrados con Veinte Decímetros Cuadrados (13,20 m2) cuyas especificaciones y linderos constan suficientemente del plano agregado al cuaderno de comprobantes, el cual forma parte integrante del apartamento objeto de contrato y no podrá ser enajenado separadamente del apartamento (…).
• Que el referido inmueble pertenece al ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha doce (12) de abril de dos mil once (2011), quedando registrado bajo el Nº 2011.3265, Asiento Registral 1, matricula 229.13.17.1.1583, del Libro de Folio Real del años dos mil once (2011), el cual acompaña marcado “D”.
• Que el monto pactado para la venta del inmueble fue la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (bs. 9.400.000,oo).
• Que en la CLÀUSULA SEGUNDA del contrato se estableció que el plazo de duración de esa Opción de Compra-Venta era de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de la autenticación del documento, siendo autenticado en fecha Diez y Nueve (19) de enero de dos mil quince (2015), lapso durante el cual, se debía protocolizar el documento definitivo de compra-venta, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, quedando expresamente establecido que la firma de la escritura definitiva de compra-venta podría efectuarse antes del vencimiento del lapso convenido, si se encontraban satisfechos todos los extremos legales y documentos requeridos para ello.
• Que el lapso inicial se podría prorrogar de común acuerdo por treinta (30) días continuos más, en caso de no haber sido posible la protocolización del contrato durante los primeros treinta (30) días.
• Que sobre el inmueble de dicho contrato pesa una Hipoteca Convencional de Primer Grado, a favor del BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL, lo cual consta en el mismo documento de propiedad del inmueble marcado “D” y que era obligación del ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ, tramitar y obtener, durante los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato, la liberación definitiva de esa Hipoteca Convencional de Primer Grado y cualquier otro gravamen, así como obtener las solvencias de toda deuda que pesare sobre el inmueble, tal y como consta en la Cláusula Sexta, último aparte del mencionado contrato.
• Que según quedó establecido en la CLÀUSULA CUARTA del contrato, en ese acto su poderdante entregó al ciudadano ANTONIO MARTÌNEZ ÀLVAREZ, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo) en calidad de arras, mediante transferencia bancaria electrónica identificada con el número de movimiento Nº 1149, desde la cuenta corriente 0108-0575-91-0100057902 del Banco Provincial, a la cuenta corriente Nº 0108-0575-93-0100080408, del mismo Banco y cuyo titular es el vendedor, en fecha diez y seis (16) de enero de dos mil quince (2015) a su entera y total satisfacción.
• Que ese monto era suficiente para el pago del saldo total adeudado por el vendedor al Banco Provincial por concepto de la Hipoteca Convencional de Primer Grado que pesa sobre el inmueble.
• Que el vendedor declaró que utilizaría esa cantidad únicamente para saldar el monto adeudado al Banco y el saldo restante para la compra definitiva del inmueble, es decir la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo) serían pagados por su poderdante, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.
• Que en la CLÀUSULA SEXTA del contrato objeto de la controversia se estableció que si LA COMPRADORA no cumpliera con las obligaciones que le establece la ley en razón del compromiso de compra-venta o las estipulaciones en ese Documento, o el documento definitivo de compra venta no se protocolizara en los términos en él previstos, por causas imputables a esta, debería indemnizar a EL VENDEDOR una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras, establecido en la cláusula TERCERA del contrato, es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,oo) por cada mes calendario completo, que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato, hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del inmueble.
• Que en la CLÀUSULA SÈPTIMA del contrato, se estableció que la venta definitiva del inmueble identificado, se realizaría libre de todo tipo de gravámenes hipotecarios, o de cualquier otra especie de cargas y servidumbres, lo cual es obligación expresa del vendedor. Asimismo éste, se obligó a entregarle a su poderdante, el inmueble totalmente desocupado de bienes muebles y personas u ocupantes, con excepción de los materiales de construcción y cerámicas restantes para la culminación de los pisos y rodapiés del inmueble, libre de todo tipo de deudas, totalmente solvente de Condominio, Luz Eléctrica, Aseo Urbano, Gas doméstico, etc; de Impuestos Municipales y Nacionales, igualmente se obligó a entregarle, los documentos, solvencias, certificaciones de gravámenes y todo lo necesario para la presentación y protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva del documento definitivo de venta, dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de opción de compra-venta antes mencionado. Que del mismo modo, se acordó que de la entrega y recepción de documentos, solvencias y de las notificaciones, se debería dejar constancia por escrito, suscrita por las partes.
• Que es el caso, que hasta la fecha, a pesar de haberle entregado al vendedor la cantidad que adeudaba al Banco Provincial para que tramitara la liberación de la Hipoteca, así como encontrarse ampliamente vencido el lapso de cumplimiento del contrato; el vendedor ha negado a su poderdante los documentos indispensables para presentar ante el Registro Inmobiliario competente y así protocolizar dicha venta, evadiendo la responsabilidad de cumplir con las obligaciones que asumió con la suscripción del contrato.
• Que la venta definitiva no se ha protocolizado por causas imputables al vendedor, lo cual vulnera el acuerdo pactado en el contrato, a pesar de que su poderdante ha cumplido a cabalidad todas y cada una de las obligaciones contraídas, más no así el vendedor quien ha incumplido con sus obligaciones contractuales.
• Que por lo expuesto y en vista del incumplimiento injustificado del vendedor, tal y como se estableció voluntariamente, de forma diáfana, precisa y libre de ambigüedades, en las CLÀUSULAS QUINTA y SEXTA del contrato, en caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, éstas se reservarían el derecho de demandar el cumplimiento del contrato, es decir, el vendedor se reservaría el derecho de exigir a la compradora que comprara, y la compradora se reservaría el derecho de exigir al vendedor que vendiera, por lo que en apago a la Doctrina y a la jurisprudencia se evidencia la presencia de un “contrato de hacer”, donde el “hacer” se traduce en comprar en caso de la compradora y vender en caso del vendedor.
• Que ratifica la voluntad de su poderdante de celebrar el contrato definitivo de compra-venta, así como su disposición de pagar el saldo restante, es decir, la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo), una vez que el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ, cumpla con sus obligaciones contractuales, por lo cual acude a esta autoridad con el objeto de demandar como en efecto demanda al ciudadano ANTONIO MARTÌNEZ ALVAREZ, en calidad de vendedor, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a cumplir con todas y cada una de las obligaciones contraídas por él en el contrato de opción a compra-venta y por consiguiente pide: PRIMERO: Se ordene al demandado a gestionar y tramitar todos los recaudos, documento, permisos y solvencias correspondientes, que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva; SEGUNDO: Se ordene al demandado otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente litis ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y entregar materialmente el inmueble a la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO; TERCERO: De conformidad con lo pactado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado por las partes, que su poderdante pague al ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ, al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario competente la suma de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo); CUARTO: En caso de incumplimiento de la obligación de vender que ordene la sentencia que emita este Tribunal; se considere dicha sentencia como título suficiente de propiedad de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá registrarse de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado; QUINTO: Se ordene al ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, al pago de la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,oo) multiplicados por el número de meses que transcurran desde el día 19 de febrero de 2015, hasta la fecha en que este Tribunal tenga a bien dictar sentencia, por concepto de indemnización contemplada en la CLAUSUAL SEXTA del contrato, o bien que la cantidad que resultare de ese cálculo aritmético sea deducido del saldo pendiente, es decir, que se deduzca del monto de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (bs. 9.325.000,oo); SEXTO: Se condene en costas a la parte demandada…”

Adujo la representación judicial accionante, en su escrito de reforma de la demanda de fecha 15 de julio de 2015, lo siguiente:

“(…)
• Que el día diez y nueve (19) de enero de dos mil quince (2015), su poderdante actuando en calidad de compradora, suscribió un contrato de Opción de Compra-Venta ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 13, tomo 013, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que consigna marcado “B” con el ciudadano ANTONIO MARTÌNEZ ÀLVAREZ, venezolano, mayor de edad, y titular de Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, en calidad de vendedor, y éste último autorizado por su cónyuge la ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRÌGUEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 12.096.347, según Acta de Matrimonio Nº 142, de fecha 06 de septiembre de 2008, emitida por la Coordinación de Registro Civil del Municipio Los Salias del Estado Miranda, que consigna marcado “C” con la finalidad de adquirir un (01) bien inmueble a estrenar, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la Planta Seis (P6) del Edificio Nº 4, del Conjunto Residencial Los Pinos Segunda Etapa, ubicado en la prolongación de la Calle Los Pinos de la Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, que tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (87,00 mts2) y consta de las siguientes dependencias: Hall-comedor, habitación principal con baño incorporado, dos habitaciones adicionales, un pasillo con baño adicional, cocina con lavadero incorporado; cuyos lindero son los siguientes: Noroeste: Fachada noroeste del edificio y con el patio de ventilación; Sureste: Con el apartamento P6-5-4, patio de ventilación, pasillo de circulación y fachada sureste del edificio; Noreste: Foso de ascensores, cuatro medidores de gas y pasillo de circulación; y Suroeste: Fachada suroeste del edificio. Le corresponde en plena propiedad un (01) puesto de estacionamiento, ubicado en el Nivel Planta Baja (PB) de la estructura de estacionamiento del conjunto y distinguido con el número 69 con un área aproximada de Trece Metros Cuadrados con Veinte Decímetros Cuadrados (13,20 m2) cuyas especificaciones y linderos constan suficientemente del plano agregado al cuaderno de comprobantes, el cual forma parte integrante del apartamento objeto de contrato y no podrá ser enajenado separadamente del apartamento (…).
• Que el referido inmueble pertenece a los ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha doce 812) de abril de dos mil once 82011), quedando registrado bajo el Nº 2011.3265, Asiento Registral 1, matricula 229.13.17.1.1583, del Libro de Folio Real del años dos mil once (2011), el cual acompaña marcado “D”.
• Que el monto pactado para la venta del inmueble fue la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (bs. 9.400.000,oo).
• Que en la CLÀUSULA SEGUNDA del contrato se estableció que el plazo de duración de esa Opción de Compra-Venta era de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de la autenticación del documento, siendo autenticado en fecha Diez y Nueve (19) de enero de dos mil quince (2015), lapso durante el cual, se debía protocolizar el documento definitivo de compra-venta, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, quedando expresamente establecido que la firma de la escritura definitiva de compra-venta podría efectuarse antes del vencimiento del lapso convenido, si se encontraban satisfechos todos los extremos legales y documentos requeridos para ello.
• Que el lapso inicial se podría prorrogar de común acuerdo por treinta (30) días continuos más, en caso de no haber sido posible la protocolización del contrato durante los primeros treinta (30) días.
• Que sobre el inmueble de dicho contrato pesa una Hipoteca Convencional de Primer Grado, a favor del BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL, lo cual consta en el mismo documento de propiedad del inmueble marcado “D” y que era obligación del ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ, tramitar y obtener, durante los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato, la liberación definitiva de esa Hipoteca Convencional de Primer Grado y cualquier otro gravamen, así como obtener las solvencias de toda deuda que pesare sobre el inmueble, tal y como consta en la Cláusula Sexta, último aparte del mencionado contrato.
• Que según quedó establecido en la CLÀUSULA CUARTA del contrato, en ese acto la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO entregó a los ciudadanos ANTONIO MARTÌNEZ ÀLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo) en calidad de arras, mediante transferencia bancaria electrónica identificada con el número de movimiento Nº 1149, en fecha diez y seis 816) de enero de dos mil quince (2015) a las 22:51 horas, CENTRO DE ORIGEN: 0575, TIPO: 612, identificada con la descripción: CAR TRASPADO, TPBW V0011036786, 0108-0575-93-0100080408 MONTO: 75.000,OO desde la cuenta corriente 0108-0575-91-0100057902 del Banco Provincial, cuyo titular es la ciudadana ITSA LORENA DELGADO GIUSTI, hija de los accionantes con igual domicilio que estos, titular de la Cédula de identidad Nº V.- 14.674.795, hacia la cuenta corriente del mismo banco Nº 0108-0575-93-0100080408, y cuyo titular es el ciudadano ANTONIO MARTÌNEZ ALVAREZ.
• Que esa transferencia se realizó tres (03) días antes de la celebración del contrato, desde y hacia cuentas del mismo Banco Provincial, RAZON POR LA CUAL LOS FONDOS ESTUVIERON DISPONIBLES EN LA CUENTA DEL CIUDADANO Antonio Martínez Álvarez DE INMEDIATO.
• Que el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ y su cónyuge ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, antes identificados, convalidaron el pago recibido mediante dicha transferencia electrónica y declararon de forma expresa en la CLÀUSULA CUARTA del contrato celebrado con los accionantes; haber recibido de sus mandantes la cantidad inicial pactada de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo) a su total y entera satisfacción, lo que evidencia que la transferencia descrita, guarda relación directa con el contrato celebrado entre las partes.
• Que ese monto era suficiente para el pago del saldo total adeudado por el vendedor al Banco Provincial por concepto de la Hipoteca Convencional de Primer Grado que pesa sobre el inmueble. Que el vendedor declaró que utilizaría esa cantidad únicamente para saldar el monto adeudado al Banco y el saldo restante para la compra definitiva del inmueble, es decir, la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo) serian pagados por la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.
• Que en la CLÀUSULA SEXTA del contrato objeto de la controversia se estableció que si EL VENDEDOR, no cumplía con las obligaciones que le establece la Ley en razón del compromiso de Compra-Venta o las estipulaciones en ese Documento, o el documento definitivo de compra venta no se protocolizara en los términos en él previstos, por causas imputables a este, debería indemnizar a LA COMPRADORA, una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras, establecido en la cláusula TERCERA del contrato, es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,oo) por cada mes calendario completo, que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula SEGUNDA del contrato, hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del inmueble, y que el pago de dicha indemnización no resolvía el compromiso de vender.
• Que en la CLÀUSULA SÈPTIMA del contrato, se estableció que la venta definitiva del inmueble identificado, se realizaría libre de todo tipo de gravámenes hipotecarios, o de cualquier otra especie de cargas y servidumbres, lo cual es obligación expresa del vendedor. Asimismo éstos, se obligaron a entregarle a la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, el inmueble totalmente desocupado de bienes muebles y personas u ocupantes, con excepción de los materiales de construcción y cerámicas restantes para la culminación de los pisos y rodapiés del inmueble, libre de todo tipo de deudas, totalmente solvente de Condominio, Luz Eléctrica, Aseo Urbano, Gas doméstico, etc; de Impuestos Municipales y Nacionales, igualmente se obligó a entregarle, los documentos, solvencias, certificaciones de gravámenes y todo lo necesario para la presentación y protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva del documento definitivo de venta, dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de opción de compra-venta antes mencionado. Que del mismo modo, se acordó que de la entrega y recepción de documentos, solvencias y de las notificaciones, se debería dejar constancia por escrito, suscrita por las partes.
• Que es el caso, que hasta la fecha, a pesar de que la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, le entregó a los vendedores la cantidad que le adeudaban al Banco Provincial para que tramitara la liberación de la Hipoteca, así como encontrarse ampliamente vencido el lapso de cumplimiento del contrato; los vendedores han negado a la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, los documentos indispensables para presentar ante el Registro Inmobiliario competente y así protocolizar dicha venta, evadiendo la responsabilidad de cumplir con las obligaciones que asumió con la suscripción del contrato.
• Que la venta definitiva no se ha protocolizado por causas imputables a los vendedores, lo cual vulnera el acuerdo pactado en el contrato, a pesar de que la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, ha cumplido a cabalidad todas y cada una de las obligaciones contraídas, más no así el vendedor quien ha incumplido con sus obligaciones contractuales.
• Que en virtud de lo ampliamente analizado, se evidencia que el contrato celebrado entre la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ, se trató de una venta pura y simple, en la cual la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO ya cumplió con la obligación de entregar la cantidad inicial pactada, pero el demandado no ha cumplido con sus obligaciones a pesar de encontrarse satisfechos todos los extremos de ley.
• Que por lo expuesto y en vista del incumplimiento injustificado del vendedor, tal y como se estableció voluntariamente, de forma diáfana, precisa y libre de ambigüedades, en las CLAUSULAS QUINTA y SEXTA del contrato, en caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, éstas se reservarían el derecho de demandar el cumplimiento del contrato, es decir, el vendedor se reservaría el derecho de exigir a la compradora que comprara, y la compradora se reservaría el derecho de exigir al vendedor que vendiera, por lo que en apago a la Doctrina y a la jurisprudencia se evidencia la presencia de un “contrato de dar”, el cual consiste en hacer la tradición del derecho real que los vendedores tienen sobre el inmueble objeto de la presente acción, es decir, transferir el dominio del derecho real a favor de la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO.
• Que ratifica la voluntad de la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO de celebrar el contrato definitivo de compra-venta del inmueble que el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ y su cónyuge se obligaron a dar en venta, así como su disposición de pagar el saldo restante, en el momento estipulado en la Clausula Cuarta del contrato, es decir la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo), al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva una vez los vendedores, cumplan con sus obligaciones contractuales, por lo cual acude a esta autoridad con el objeto de demandar como en efecto demanda al ciudadano ANTONIO MARTÌNEZ ALVAREZ, en calidad de vendedor, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a cumplir con todas y cada una de las obligaciones contraídas por él en el contrato de opción a compra-venta y por consiguiente pide: PRIMERO: Se ordene a los demandados a gestionar y tramitar todos los recaudos, documento, permisos y solvencias correspondientes, que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva; SEGUNDO: Se ordene a los demandados otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente litis ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y entregar materialmente el inmueble a los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÀNGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ; TERCERO: De conformidad con lo pactado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado por las partes, que los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÀNGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ, paguen a los ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario competente la suma de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo); CUARTO: En caso de incumplimiento de la obligación de vender que ordene la sentencia que emita este Tribunal; se considere dicha sentencia como título suficiente de propiedad de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá registrarse de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado; QUINTO: Se ordene a los ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ y a su cónyuge la ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, al pago de la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,oo) multiplicados por el número de meses que transcurran desde el día 19 de febrero de 2015, hasta la fecha en que este Tribunal tenga a bien dictar sentencia, por concepto de indemnización contemplada en la CLAUSUAL SEXTA del contrato, o bien que la cantidad que resultare de ese cálculo aritmético sea deducido del saldo pendiente, es decir, que se deduzca del monto de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo); SEXTO: Se condene en costas a la parte demandada…”

Alegatos de la parte demandada.

La representación judicial de la parte demandada, abogada ROSALBA VISO FAJARDO, mediante escrito de contestación a la demanda, de fecha 17 de febrero de 2016, alegó lo siguiente:
“(…)
• Que niega, rechaza y contradice que la opción de compra venta que hace referencia la parte actora en su demanda de Cumplimiento de contrato, sea una venta definitiva del inmueble que ahí se describe, y menos aún, de acuerdo a los fundamentos de derecho alegados en su demanda, mal pudieran sus representados dar en venta un inmueble, que se encontraba gravado con una Hipoteca de Primer Grado, y que estaba en conocimiento la opcionada o promitentes compradora, para el momento de la negociación, por lo tanto no había un compromiso de venta definitivo, siendo el propietario realmente para ese momento el banco provincial, sólo podían sus representados, dar una opción de compra venta pura y simple, ya que existía una condición indefinida de resolver, como era la liberación de la hipoteca, y que siempre tuvieron conocimiento.
• Que si es cierto que sus representados, suscribieron Opción de compra venta con la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.861.333, y no como se identifica en el libelo de la demanda, IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, ya que para ese momento no se tenia conocimiento alguno que la ciudadana en mención no era de estado civil casada, y todavía no consta a los autos, algo que haga corroborar tal hecho, ya pudiéndose verificar la mala fe desde el comienzo de la negociación, mintiéndole a sus representados, así como a un funcionario público, cuando se hizo la autenticación del contrato en comento.
• Que si es cierto que la opción de compra venta, se hizo con el fin de hacer la negociación de un (1) inmueble propiedad de sus representados, el cual es su vivienda principal, y se encuentra debidamente identificado a los autos, a pesar de que nunca acompañaron tanto con el libelo de la demanda, así como en el cuaderno de medida copia certificada de dicho documento de propiedad.
• Que es cierto, que el término de duración de la opción de compra venta, se definió en la Cláusula segunda por treinta (30) días continuos, a partir de la autenticación del documento de opción de compra venta, y el cual fue en fecha 19 de febrero del año 2015, lapso en el cual debería de protocolizarse el documento definitivo de venta, por ante la Oficina Inmobiliaria respectiva, quedando expresamente establecido que la firma de la escritura definitiva de compra-venta podría efectuarse antes del vencimiento del lapso convenido, si se encontraban satisfechos todos los extremos legales y documento requeridos para ello. El lapso inicial se podía prorrogar de común acuerdo por (30) días continuos más, en caso de no haber sido posible la protocolización del contrato durante los primeros treinta (30) días.
• Que tiene que hacer referencia a este particular: Ya la parte actora sabia en las condiciones que se encontraba el inmueble, pesaba sobre el mismo un gravamen, por lo tanto eso conlleva a su procedimiento ante la entidad bancaria correspondiente, en el caso en particular, el Banco Provincial, y a pesar de eso, la suma entregada de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo), por parte de la actora, fue debidamente transferida al banco provincial para el pago de la hipoteca correspondiente, al día siguiente de recibir la transferencia de dinero, es decir, se cumplió antes de los 30 días continuos, con el pago de lo acordado, para la liberación de la hipoteca, por causas imputables a un tercero, como es el Banco Provincial, en otorgar la liberación de la hipoteca, habiéndose efectuado dicho pago en fecha 20 de enero del año 2015, no son causas imputables a sus representados, y eso lo sabe cabalmente la parte actora, ya que fue informado por su representado así como su apoderada judicial, que los representa.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado no haya cumplido con su obligación de tramitar y obtener, durante los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato, la liberación definitiva de esa hipoteca convencional de primer grado, y cualquier otro gravamen, así como obtener las solvencias de toda deuda que pesara sobre el inmueble, ya que el mismo canceló dicha hipoteca al día siguiente de habérsele hecho la transferencia de los Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 75.000,oo)
• Que es cierto, que sus representados, recibieron por la modalidad de transferencia, la cantidad de Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 75.000,oo) monto éste que fue automáticamente transferido al Banco Provincial para el pago de la Hipoteca Convencional de Primer Grado.
• Que es cierto que en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, se determinó una indemnización, de tres mil setecientos cincuenta Bolívares (Bs. 3.750,oo) mensuales, hasta la protocolización del documento definitivo, que era el 5% del monto recibido en arras.
• Que niega, rechaza y contradice, que el inmueble descrito en la negociación no se encuentre libre de gravamen, que no se encuentre desocupado de bienes y persona, con excepción de los materiales de construcción y cerámicas restantes para la culminación de los pisos y rodapiés del inmueble, totalmente solvente de condominio, luz eléctrica, aseo urbano, gas domestico etc.
• Que niega, rechaza y contradice que se haya negado cualquier documento necesario a la parte actora, para la protocolización del documento definitivo. (La persona interesada en adquirir el inmueble, y quien fue quien se comunicó con su representado, el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, fue el ciudadano CESAR ERNESTO ARENAS CASTRO, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-10.371.458, venezolano, domiciliado en Los Teques, de profesión Abogado, inscrito bajo el Nro. 147.594; tal era su interés en adquirir el bien, que hasta le ofreció a su representado en vez de pagarle en bolívares, moneda de curso legal en Venezuela, para poder efectuar dicha negociación, que estaba dispuesto a pagarle en dólares, viéndose ya lo turbio de la negociación (…) y en vista de la situación que ya se estaba presentando en el país, le dice que él lo quiere es en bolívares, porque así fue que el pacto su negocio, pero el abogado ante identificado insistió, y en vista de que tenia ya conocimiento del numero de la cuenta de su representado, le mandaba unos correos electrónicos donde le hace ver, que fue infructuosa la transferencia ofrecida en dicha moneda (…)
• Que se quiso seguir teniendo comunicación con la parte actora, por intermedio del abogado antes referido, y éste último, ya no tomaba las llamadas, no quiso saber más nada de sus representados, tanto que se tomó la tarea , el día 28 de julio del 2015, a las 3:00 p.m., de la tarde, en las instalaciones del Centro Comercial La Cascada, precisamente en el Registro Civil, el cual queda en el piso 2, se reunió con los abogados JOSÈ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO y MIGUEL JOSÈ APARCEDO MARTINEZ (…) y el cual decidieron salir a tomar un café para que fluyera mucho mejor la conversación, para saber si continuaban con la intención de comprar, y ellos mantuvieron su palabra de que si, y que iban hablar con César, ella preguntó si contaban con el dinero, y que ellos le avisaban, pasando dos (2) días en vista de que no le avisaron, llamó al abogado JOSE MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, quien le atendió y le dijo que Cesar lo estaba pensando, pero ya ellos habían demandado a sus representados, podían hacer una transacción judicial, pero se ve claramente la mala fe y la intención, de querer quedarse con el apartamento, sin pagar nada por el mismo, en vista de la clausula de usura que usaron en el contrato de Opción a compra.
• Que a pesar de todo eso, hizo el último intento y volvió a llamar al abogado JOSE MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, y en ese momento lo que le respondió fue que le devolvería la llamada, porque se encontraba en un sótano (…)
• Que niega, rechaza y contradice, el derecho, jurisprudencia y doctrina alegada por la parte actora, en vista de que no opera en el caso de marras, por todos los hechos y razones esgrimidos. No se puede hablar de venta definitiva, cuando existe una condición que hace que la misma no se pueda perfeccionar.
• Que niega, rechaza y contradice todo lo solicitado en el petitorio de la demanda, ya que es imposible que sea una sentencia de acuerdo a todo lo explanado, que sirva como documento de propiedad definitivo (…)”

DE LA RECONVENCIÒN.
La parte demandada-reconviniente, mediante escrito de fecha diecisiete (17) de febrero de 2016, reconvino a la parte accionante en los términos siguientes:

“(…) El objeto de la reconvención, versa sobre el Contrato de Opción de compra venta debidamente autenticado en fecha 19 de enero del año 2015, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 13, Tomo 013, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y el cual fue debidamente consignado en copia marcado “B” con la demanda inicial de Cumplimiento de Contrato, y la cual hace valer de acuerdo al Principio de Comunidad y atracción de la prueba, y se encuentra a los folios 25 al 31 ambos inclusive, y dicho Contrato de Opción de Compra Venta, versa sobre un inmueble propiedad de sus representados reconvinientes, el cual consta de un (1) apartamento de su propiedad, el cual se encuentra debidamente determinado en la presente demanda de Cumplimiento de Contrato, y su documento de propiedad consta en copia certificada a los folios 188 al 206 ambos inclusive, y de acuerdo al principio de la comunidad y atracción de la prueba lo hace valer en la Reconvención.
Es de hacer ver que estamos en presencia de un CONTRATO LEONINO, de acuerdo a la real academia de la lengua, así como al diccionario jurídico, contempla el significado siguiente (…)
Pues bien, una vez verificada tal situación en lo que respecta, a la desigualdad habida en la Opción de compra venta anteriormente referida, ya que, con todo el señalamiento anterior, en la contestación de la demanda se puede verificar ciertos hechos de lo que aquí se desprende, con el termino de leonino.
En este acto Reconviene de conformidad con lo establecido en la norma antes transcrita, a los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.- 5.861.333 y V3.892.373, sin convalidar con la presente, el vicio que hay en el procedimiento, donde no hay nada que pruebe que ambos son cónyuges. LA NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, EL CUAL SOLICITAN SU CUMPLIMIENTO, contrato debidamente autenticado en fecha 19 de enero del año 2015, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 13, Tomo 013, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, ya que el mismo y de acuerdo al estudio de las nulidades de los Contratos tenemos lo siguiente (…)
Esgrimido lo que respecta a lo aquí solicitado, procede a exponer, el porqué de tal solicitud de NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA. Si leemos con detenimiento el contenido de la cláusula SEXTA del contrato, la cual está referida a las OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: Queda establecido que si EL VENDEDOR, no cumpliere con las obligaciones que le establece la ley en razón de este compromiso de Compra-Venta o las estipulaciones en este documento, o el documento definitivo de Compra-Venta no se protocolizare en los términos aquí previstos por causas imputables a ESTE, deberá indemnizar a LA COMPRADORA, una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de arras, establecido en la cláusula TERCERA de este contrato, es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,00) por cada mes calendario completo, que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula SEGUNDA del presente contrato, hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta del inmueble objeto de la presente opción, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, momento en el cual LA COMPRADORA podrá hacer uso de la facultad de deducir el saldo adeudado, cualquier cantidad que haya resultado por haber transcurrido el tiempo estipulado en esta clausula. EL VENDEDOR entiende que el pago de la indemnización establecido en esta cláusula no resuelve el compromiso de venta adquirido en este contrato, reservándose LA COMPRADORA el derecho de demandar el cumplimiento del presente contrato. EL VENDEDOR se obliga a tramitar y obtener, durante el lapso contenido en la cláusula segunda del presente contrato, la liberación definitiva de la Hipoteca Convencional de Primer Grado y cualquier otro gravamen que pesen sobre el inmueble.
Se ve claramente la violación de una norma, y la alteración del orden público en cuanto respecta a la aplicación de la misma, para la suscripción de los Contratos de Opción de Compra Venta de Inmuebles, de acuerdo a lo que más adelante explica con exactitud.
La cláusula SEXTA del Contrato de Opción de Compra Venta, va en detrimento a lo establecido en la GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, de fecha 21 de febrero del año 2013 Número 40.115 Ministerio del Poder Popular para vivienda y hábitat (…).
Vemos claramente, lo contradictorio e ineficaz, lo acordado en la cláusula sexta del Contrato y lo que determina la presente normativa correspondiente a la venta de inmuebles, tales como viviendas principal (sic) y demás rubros. Y es explicita la norma cuando alega, que la misma será aplicada en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat.
En el caso de marras, el monto pactado para la venta del inmueble en la cláusula Cuarta, fue la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.400.000,00) de los cuales, le fueron entregado a sus representado la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo) de acuerdo a la norma transcrita, el 10% de dicho monto, es la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,oo) y no como lo expresa la clausula SEXTA del contrato, una indemnización mensual de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,oo) mensuales. Si tomamos en consideración el contenido de la norma antes transcrita, vemos claramente lo exorbitante de la obligación que recae sobre su representado, y siendo esta norma de orden público, nos encontramos enclavados, dentro de los extremos legales, y correspondientes para la anulabilidad del contrato de opción a compra venta, por todos los señalamientos descritos, y que cumple a cabalidad con las características necesarias, para que se declare la NULIDAD ABSOLUTA de dicho contrato.
Fundamenta la presente Reconvención (Sic) en los principios fundamentales de la Nulidad de los Contratos GACETA OFICIAL DE LA REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, de fecha 21 de febrero del año 2013, Numero 40.115, Ministerio del Poder para vivienda y hábitat, Artículo 51, 115 y 114 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Artículo 1352, 1140, 1346, 1146, 1154, 1159 del Código Civil y 365 del Código de Procedimiento Civil.
Por todo lo antes expuesto solicita a este honorable tribunal acuerde la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de Opción de Compra Venta, de fecha 19 de Enero del año 2015, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 13, Tomo 013 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria y deje sin efecto alguno. Estima la presente Reconvención (sic) en la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (bs. 9.400.000,oo)”

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCIÒN

En fecha veintinueve (29) de febrero de 2016, el abogado CÈSAR ARENAS CASTRO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito mediante el cual señaló:

“(…)
• Que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, procedió a reconvenir a sus representados, conforme a lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, alegando que lo acordado por las partes en la Cláusula Sexta del contrato objeto de litigio, autenticado en fecha 19 de enero de 2015, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 13, Tomo 013, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; es contradictorio e ineficaz, solicitando al efecto la Nulidad Absoluta del mismo, por cuanto a su decir, dicha cláusula va en detrimento a lo establecido en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 21 de febrero del año 2013, Número 40.115 Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
• Ante tal pretensión, observa la representación judicial (actor-reconvenido) que la reconvención o mutua petición o contrademanda, puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. Por tanto, la reconvención presupone que el demandado haga valer una pretensión contra el demandante; esa pretensión, su objeto, es el bien de la vida, material o inmaterial, cuya satisfacción reclama el accionante, siendo el efecto jurídico concreto que el demandante persigue con el proceso, efecto al cual se quiere vincular al demandado (DEVIS ECHANDÍA, Teoría General del Proceso).
• En este mismo sentido, señaló el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1722 de fecha 10 de diciembre de 2009, con respecto al tema que: “…la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el Art. 340 del C.P.C., acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal (…)”, por lo que “(…) la doctrina patria viene sosteniendo que cuando la mutua petición o reconvención, no introduce hechos nuevos al debate, y se equipara a un rechazo puro y simple en los términos de la demanda, la misma se torna en inoperante e inadmisible. Ello es así, en virtud de que una reconvención planteada con tales defectos, impide el ejercicio del derecho a la defensa por parte del actor reconvenido, quien se verá privado de expresar razones y demostrar hechos, lo cual, por constituirse en un obstáculo para el ejercicio de un acto fundamental del proceso, atenta contra los principios de contradicción e igualdad procesal (…)”. (Subrayado y negrilla añadidos)
• Que observa que la reconvención propuesta por la parte demandada en fecha 17 de febrero de 2016, no cumple con los requisitos a los que alude el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la parte demandada reconviniente se limitó a señalar que reconvenía a los demandantes conforme a lo dispuesto en el artículo 365 eiusdem, en virtud de que el contrato suscrito en fecha 19 de enero de 2015, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 13, Tomo 013, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; es contradictorio e ineficaz; para lo cual solicitó al efecto la Nulidad Absoluta del mismo, ya que lo establecido en la Cláusula Sexta va en detrimento a lo establecido en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 21 de febrero del año 2013, Número 40.115 Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, tal y como fue señalado con anterioridad; sin que para ello expresara las razones de hecho y de derecho en las cuales fundamenta su pretensión, razón por la cual solicita en nombre de sus representados sea declarara inadmisible en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.
• No obstante, en el caso que la presente solicitud de declaratoria de inadmisibilidad sea declarada improcedente, procede de seguidas a dar contestación a la reconvención en los términos siguientes:
• Que es un hecho cierto que el día Diecinueve (19) de enero del Dos Mil Quince (2015), la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO actuando en calidad de COMPRADORA, suscribió un Contrato de Opción de Compra-Venta, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 13, tomo 013, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual cursa en este expediente, con el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.036.786, en calidad de VENDEDOR, y éste último autorizado por su cónyuge la ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V.-12.096.347, según Acta de Matrimonio Nº 142, de fecha 06 de septiembre 2008, emitida por la Coordinación de Registro Civil del Municipio Los Salias, del Estado Miranda, que también cursa en el expediente, con la finalidad de adquirir un (01) bien inmueble a estrenar, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la Planta Seis (P6) del Edificio No. 4, del Conjunto Residencial Los Pinos Segunda Etapa, ubicado en la prolongación de la Calle Los Pinos de la Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda. El mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (87,00 mts²) y consta de las siguientes dependencias: Hall-Comedor, habitación principal con baño incorporado, dos habitaciones adicionales, un pasillo con baño adicional, cocina con lavadero incorporado. Los linderos son los siguientes: Noroeste: Fachada noroeste del edificio y con el patio de ventilación; Sureste: Con el apartamento P6-5-4, patio de ventilación, pasillo de circulación y fachada sureste del edificio; Noreste: Foso de ascensores, cuarto de medidores del gas y pasillo de circulación; y Suroeste: Fachada suroeste del edificio. A este apartamento le corresponde en plena propiedad un (01) puesto de estacionamiento, ubicado en el Nivel Planta Baja (PB), de la estructura de estacionamiento del conjunto y distinguido con el número 69 con un área aproximada de Trece Metros Cuadrados con Veinte Decímetros Cuadrados (13,20 m²); cuyas especificaciones y linderos constan suficientemente del plano agregado al cuaderno de comprobantes, el cual forma parte integrante del apartamento objeto de ese contrato y no podrá ser enajenado separadamente del apartamento. Al inmueble objeto de dicho contrato le corresponde un porcentaje de 2,0502% en los gastos comunes del Edificio; un porcentaje de 0,6150% con respecto a las cosas comunes de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial y un porcentaje de 0,4920% con respecto al conjunto en general y al puesto de estacionamiento Número 69, le corresponde un porcentaje de Condominio de 0,0400% con respecto a las cosas comunes de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial y un porcentaje de 0,0320% con respecto al Conjunto en general. El referido inmueble pertenece a los Ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ, y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ antes identificados, según consta en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha doce (12) de abril de Dos Mil Once (2011), quedando registrado bajo el Nº 2011.3265, Asiento Registral 1, matricula 229.13.17.1.1583, del Libro de Folio Real del año Dos Mil Once (2011), que de igual modo cursa en el expediente, y el monto pactado para la venta del inmueble fue la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.400.000,00.
• Que las clausulas QUINTA y SEXTA del contrato sobre el cual los reconvinientes versan esta reconvención rezan: QUINTA. DE LAS OBLIGACIONES DE LA COMPRADORA: Queda establecido que si LA COMPRADORA, no cumpliere con las obligaciones que le establece la Ley en razón de este compromiso de Compra-Venta o las estipulaciones en este Documento, o el documento definitivo de Compra-Venta no se protocolizare en los términos aquí previstos por causas imputables a ESTA, deberá indemnizar a EL VENDEDOR, una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras, establecido en la cláusula TERCERA de este contrato, es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.750,00), por cada mes calendario completo, que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula SEGUNDA del presente contrato, hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del inmueble objeto de la presente Opción, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, momento en el cual, EL VENDEDOR podrá hacer uso de la facultad de exigir el pago inmediato de cualquier cantidad que haya resultado por haber transcurrido el tiempo estipulado en esta cláusula. LA COMPRADORA entiende que el pago de la indemnización establecido en esta cláusula, no resuelve el compromiso de compra adquirido en este contrato, reservándose EL VENDEDOR el derecho de demandar el cumplimiento del presente contrato. SEXTA. DE LA OBLIGACIONES DE EL VENDEDOR: Queda establecido que si EL VENDEDOR, no cumpliere con las obligaciones que le establece la Ley en razón de este compromiso de Compra-Venta o las estipulaciones en este Documento, o el documento definitivo de Compra-Venta no se protocolizare en los términos aquí previstos por causas imputables a ESTE, deberá indemnizar a LA COMPRADORA, una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras, establecido en la cláusula TERCERA de este contrato, es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.750,00), por cada mes calendario completo, que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula SEGUNDA del presente contrato, hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del inmueble objeto de la presente opción, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, momento en el cual, LA COMPRADORA podrá hacer uso de la facultad de deducir del saldo adeudado, cualquier cantidad que haya resultado por haber transcurrido el tiempo estipulado en esta cláusula. EL VENDEDOR entiende que el pago de la indemnización establecido en esta cláusula no resuelve el compromiso de venta adquirido en este contrato, reservándose LA COMPRADORA el derecho de demandar el cumplimiento del presente contrato. EL VENDEDOR se obliga a tramitar y obtener, durante el lapso contenido en la cláusula segunda del presente contrato, la liberación definitiva de la Hipoteca Convencional de Primer Grado y cualquier otro gravamen que pesen sobre el inmueble.
• En las cláusulas QUINTA y SEXTA del mencionado contrato de Opción de Compra-Venta, se fijaron de común acuerdo obligaciones y se establecieron indemnizaciones reciprocas, equitativas, e idénticas tanto para el vendedor como para la compradora, como lo eran;: a) la obligación de cumplir con lo pactado en el Contrato, y la ley, b) la obligación de indemnizar en caso de incumplimiento a la otra parte, una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto entregado y recibido en calidad de Arras, por cada mes calendario completo que transcurriera desde el vencimiento de la Opción de Compra-Venta hasta la fecha de protocolización del Documento definitivo de Venta ante el Registro Inmobiliario respectivo. Este monto del cinco por ciento (5%) acordado por las partes es muy inferior a lo establecido en la Gaceta Oficial en la que los demandados-reconvinientes fundamentan esta reconvención, la cual fija un máximo de diez por ciento (10%) del monto otorgado. c) la facultad de las partes de deducir o exigir el monto de la indemnización del saldo del valor del inmueble según fuere el caso; d) y por último se acordó recíprocamente, que el pago de tales indemnizaciones no resolvía el contrato. Es decir que el hecho de pagar la penalización no disolvía el vínculo entre las partes, ni los libraba de cumplir con su deber de vender o de comprar según fuera el caso. El espíritu de esto último no era zafarse de los compromisos adquiridos con el pago de una sanción, sino de resarcir al otro contratante, en caso de que se retardare injustificadamente la protocolización del documento definitivo ante el Registro Inmobiliario.-
• -Que se verifica entonces la celebración de un contrato válido, consensual, equilibrado, ecuánime, justo para ambas partes, el cual establece exactamente la misma indemnización tanto para uno como para el otro en caso de incumplimiento, por lo tanto no es susceptible de anulabilidad, precisamente por lo proporcionado y balanceado de las condiciones para los suscribientes y porque no contraviene alguna disposición al respecto, y no se trata de un “contrato leonino” como lo exponen los demandados-reconvinientes.
• Que en el mismo escrito antes de reconvenir, los accionados dan contestación a la demanda primigenia y confiesan en los puntos 2 y 3 haber suscrito con la demandante un contrato de Opción de Compra-Venta por el inmueble objeto de esta litis, también confiesan en los puntos 4 y 5, haber recibido una suma de dinero en calidad de Arras y declaran haber usado esa suma para pagar al acreedor hipotecario el monto adeudado por concepto de hipoteca, así mismo asumen en el punto 6 de ese escrito, que en la Cláusula SEXTA del contrato, se fijaba una indemnización del cinco por ciento (5%) de monto de las Arras, además exponen en el punto 7, con una doble negación, que el inmueble en efecto está libre de gravámenes y desocupado de bienes y personas. En el numeral punto 8 numeral b, de su escrito narran una sucesión de conversaciones y diligencias extrajudiciales en las cuales proponían una transacción judicial a la parte accionante.
• Que en sus propias afirmaciones, se evidencia que al procurar estas diligencias extrajudiciales mantenían la intención de continuar con la venta del inmueble, por lo cual resulta totalmente inexplicable la reconvención que hoy interponen solicitando la nulidad absoluta de un contrato, que ellos confiesan haber suscrito voluntariamente; del cual ya han recibido el dinero de las Arras; del cual ya pagaron el monto adeudado por la hipoteca; y que según su propio testimonio insistían en consumar un negocio jurídico al intentar una transacción. Del mismo modo resulta incoherente e incompatible la confesión del escrito de contestación con la solicitud de anular el contrato, por cuanto hasta la presente fecha no han puesto a disposición de la demandante los documentos necesarios para la protocolización definitiva según lo acordado en el contrato de opción a compra-venta, de lo cual lo único que puede deducirse es que al verse demandados por incumplir con el compromiso adquirido, intentan burlar la ley solicitando la nulidad del contrato.
• -Que en este sentido se permite negar, rechazar y contradecir que sea procedente en la causa que nos atañe la Nulidad del Contrato aquí demandada, por las razones siguientes (…).
• Que en el presente caso, no se dan ninguno de los supuestos que hagan anulable el contrato válidamente suscrito por los partes contratante, toda vez que, por una parte los contratantes son civilmente hábiles, vale decir, no existe incapacidad legal de las partes o de una de ellas y; por la otra el negocio jurídico suscrito al ser una obligación bilateral, donde hubo consentimiento, objeto y causa, es decir, no hubo vicios en el consentimiento, por lo que, ciudadana Juez el contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes, y objeto de la presente reconvención no cumple con los requisitos exigidos en las normas que preceden que lo hagan Nulo de Nulidad Absoluta, y así solicito se declare en la definitiva. Fundamenta la presente contestación a la Reconvención en las siguientes normas de derecho del Código Civil vigente: Artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1160, 1.167 y en las clausulas quinta y sexta del Contrato de Opción de Compra-Venta autenticado en fecha Diez y Nueve (19) de enero del Dos Mil Quince (2015), ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nº 13, tomo 013. Por lo cual rechaza, niega y contradice tanto los hechos alegados por los demandados-reconvinientes, como el derecho invocado por ellos invocado y solicito respetuosamente a este juzgado que el presente “Escrito de Contestación a la Reconvención”, sea agregado al expediente y surta los efectos legales correspondientes.
• Del mismo modo solicita se DECLARE SIN LUGAR la presente reconvención y se condene en costas a la parte reconviniente, de acuerdo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y al pago de los honorarios de abogados, de conformidad con el articulo 286 ejusdem.

Así las cosas, llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:
CAPITULO III
MOTIVA
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a realizar un análisis de la pretensión de la demanda, de las defensas esgrimidas por la accionada y del acervo probatorio de los intervinientes en el proceso, lo cual pasa de seguidas a realizar de la siguiente manera:

DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, estas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis. Así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000, Exp. No. 00-261, dejó sentado lo siguiente:

“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. (Fin de la cita)

En virtud de todo lo anteriormente expuesto, y de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora pasa a analizar todas las pruebas que han sido producidas por las partes en el presente juicio, lo cual hace de seguida:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte accionante junto a su escrito libelar trajo a los autos:
Primero.- (F. 20 al 23 de la I pieza) Marcado con la letra “A” Copia simple con vista de su original certificada por la Secretaria del Tribunal de Instrumento Poder otorgado por la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO a los abogados en ejercicio JOSÈ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, MIGUEL JOSÈ APARCEDO MARTINEZ y CÈSAR ERNESTO ARENAS CASTRO, este Tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que los referidos profesional del derecho poseen cualidad para representar a los referidos ciudadanos y así se decide.
Segundo.- (F. 24 al 31 de la I pieza) Marcado con la letra “B” Original de Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 19 de enero de 2015, el cual quedó anotado bajo el número 13, Tomo 013, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo; celebrado entre el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ - en su carácter de FUTURO VENDEDOR y la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA - en su carácter de FUTURA COMPRADORA, bajos los siguientes términos y condiciones:
“PRIMERA. DEL OBJETO: EL VENDEDOR se obliga a dar en venta a LA COMPRADORA y esta se obliga a comprar, un (01) bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la Planta Seis (P6) del Edificio Nº 4, del Conjunto Residencial Los Pinos, Segunda Etapa, ubicado en la prolongación de la Calle Los Pinos de la Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda. El mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (87,00 mts2) y consta de las siguientes dependencias: Hall-comedor, habitación principal con baño incorporado, dos habitaciones adicionales, un pasillo con baño adicional, cocina con lavadero incorporado. Los linderos son los siguientes: Noroeste: Fachada noroeste del edificio y con el patio de ventilación; Sureste: Con el apartamento P6-5-4, patio de ventilación, pasillo de circulación y fachada sureste del edificio; Noreste: Foso de ascensores, cuarto de medidores del gas y pasillo de circulación; y Suroeste: Fachada suroeste del edificio. A este apartamento le corresponde en plena propiedad un (01) puesto de estacionamiento, ubicado en el Nivel Planta Baja (PB), de la estructura de estacionamiento del conjunto y distinguido con el número 69 con un área aproximada de Trece Metros Cuadrados con Veinte Decímetros Cuadrados (13,20 m2) cuyas especificaciones y linderos constan suficientemente del plano agregado al cuaderno de comprobantes, el cual forma parte integrante del apartamento objeto de este contrato y no podrá ser enajenado separadamente del apartamento. Al inmueble objeto del presente contrato le corresponde un porcentaje de 2,0502% en los gastos comunes del Edificio; un porcentaje de 0,6150% con respecto a las cosas comunes de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial y un porcentaje de 0,4920% con respecto al conjunto en general y al puesto de estacionamiento Número 69, le corresponde un porcentaje de Condominio de 0,0400% con respecto al Conjunto en general. El referido inmueble pertenece a EL VENDEDOR según consta en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha doce (12) de abril de 2011, quedando registrado bajo el Nº 2011.3265, Asiento Registral 1, matricula 229.13.17.1583, del Libro de Folio Real del año 2011. SEGUNDA DE LOS LAPSOS: El plazo de duración de la presente Opción a compra-venta es de treinta (30) días continuos a partir de la fecha de la protocolización del presente contrato ante el ciudadano Notario Público, lapso durante el cual, se deberá protocolizar el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo. Queda expresamente establecido que la firma de la escritura definitiva de Compra-Venta podrá efectuarse antes del vencimiento del lapso convenido en la presente cláusula, si se encuentran satisfechos los extremos legales y documento requeridos para ello. El lapso establecido en la presente cláusula se podrá prorrogar de común acuerdo por treinta (30) días continuos más, en caso de no haber sido posible la protocolización del presente contrato durante los primeros treinta (30) días. TERCERA. DE LOS GRAVAMENES: Sobre el referido inmueble pesa un (sic) Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de BANCO PROVINCIAL S.A., BANCO UNIVERSAL, sociedad mercantil de este domicilio originalmente inscrito ante el registro de comercio llevado por el entonces Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, el día 30 de septiembre de 1952, anotado bajo el Nro. 488, Tomo 2-B, transformado en Banco Universal, según se evidencia de asiento inserto ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, el día 03 de diciembre de 1996, bajo el Nro, 56, Tomo 337-A Pro, cuyos estatutos sociales vigentes se encuentran inscritos ante el mencionado Registro Mercantil, el día 28 de octubre de 2008, bajo el Nro. 10, Tomo 89-A e inscrito en el Registro de Información Fiscal bajo el Número J-00002967-9, quien para lo solos efectos de este contrato se denominará EL ACREEDOR HIPOTECARIO, EL VENDEDOR declara en este acto que durante el lapso establecido en la cláusula SEGUNDA de este contrato, tramitará y obtendrá de EL ACREEDOR HIPOTECARIO, la liberación definitiva de la mencionada Hipoteca, requisito indispensable para la protocolización de la venta definitiva. CUARTA. DEL PRECIO: El precio de la venta definitiva del inmueble objeto de este contrato, ha sido pactado en la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.400.000,00) de la cual, LA COMPRADORA entrega y EL VENDEDOR recibe en este acto, en calidad de Arras, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) mediante transferencia bancaria electrónica, identificada con el número de movimiento Nº 1149, desde la cuenta corriente 0108-0575-91-0100057902 del Banco Provincial, a la cuenta corriente Nº 0108-0575-93-0100080408, del mismo Banco y cuyo titular es el VENDEDOR, en fecha 16 de enero de 2015, a su entera y total satisfacción; monto es suficiente para el pago del saldo total adeudado por EL VENDEDOR a EL ACREEDOR HIPOTECARIO. EL VENDEDOR declara que utilizará esta cantidad únicamente para saldar el monto adeudado a EL ACREEDOR HIPOTECARIO y el saldo, o sea, la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,OO) será pagado por LA COMPRADORA a EL VENDEDOR en el momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta de el inmueble objeto de la presente Opción, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva. QUINTA. DE LAS OBLIGACIONES DE LA COMPRADORA: Queda establecido que si LA COMPRADORA, no cumpliere con las obligaciones que le establece la Ley en razón de este compromiso de Compra-Venta o las estipulaciones en este Documento, o el documento definitivo de Compra-Venta, no se protocolizare en los términos aquí previstos por causas imputables a ESTA, deberá indemnizar a EL VENDEDOR, una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras, establecido en la cláusula TERCERA de este contrato, es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,00) por cada mes calendario completo, que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula SEGUNDA del presente contrato, hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del inmueble objeto de la presente Opción, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, momento en el cual, EL VENDEDOR podrá hacer uso de la facultad de exigir el pago inmediato de cualquier cantidad que haya resultado por haber transcurrido el tiempo estipulado en esta cláusula. LA COMPRADORA entiende que el pago de la indemnización establecido en esta cláusula, no resuelve el compromiso de compra adquirido en este contrato, reservándose EL VENDEDOR el derecho de demandar el cumplimiento del presente contrato. SEXTA.DE LAS OBLIGACIONES DE EL VENDEDOR: Queda establecido que si EL VENDEDOR, no cumpliere con las obligaciones que le establece la Ley en razón de este compromiso de Compra-Venta o las estipulaciones en este Documento, o el documento definitivo de Compra-Venta, no se protocolizare en los términos aquí previstos por causas imputables a ESTE, deberá indemnizar a LA COMPRADORA, una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras establecido en la Cláusula TERCERA de este contrato, es decir, la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,00) por cada mes calendario completo, que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula SEGUNDA del presente contrato, hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del inmueble objeto de la presente opción, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, momento en el cual, LA COMPRADORA podrá hacer uso de la facultad de deducir el saldo adeudado, cualquier cantidad que haya resultado por haber transcurrido el tiempo estipulado en esta cláusula. EL VENDEDOR entiende que el pago de la indemnización establecido en esta cláusula no resuelve el compromiso de venta adquirido en este contrato, reservándose LA COMPRADORA el derecho de demandar el cumplimiento del presente contrato. EL VENDEDOR se obliga a tramitar y obtener, durante el lapso contenido en la cláusula segunda del presente contrato, la liberación definitiva de la Hipoteca Convencional de Primer Grado y cualquier otro gravamen y solvencias que pesen sobre el inmueble. SÈPTIMA. DE LAS CONDICIONES GENERALES: LA COMPRADORA declara conocer a cabalidad las condiciones de infraestructura y habitabilidad del inmueble objeto de este contrato, y acepta la Opción de Compra-Venta basada en el conocimiento que tiene de tales condiciones. LA COMPRADORA declara conocer que sobre el inmueble pesa una Hipoteca convencional de Primer Grado a favor de BANCO PROVINCIAL S.A., BANCO UNIVERSAL. La venta definitiva se realizará libre de todo tipo de gravámenes hipotecarios, o de cualquier otra especie de cargas y servidumbres, y a esto se obliga expresamente EL VENDEDOR, igualmente se obliga a entregar a LA COMPRADORA el inmueble objeto de este contrato totalmente desocupados de bienes muebles y personas u ocupantes, con excepción de los materiales de construcción y cerámicas restantes para la culminación de los pisos y rodapiés del inmueble, libre de todo tipo de deudas, totalmente solvente de Condominio, Luz Eléctrica, Aseo Urbano, Gas domestico, de Impuestos Municipales y Nacionales, etcétera. Igualmente deberá entregar a LA COMPRADORA los documentos, solvencias, certificaciones de gravámenes y todo lo necesario para la presentación y protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva del documento definitivo de venta, dentro del plazo señalado en la cláusula SEGUNDA del presente contrato y LA COMPRADORA a su vez, deberá notificar por lo menos con siete (07) días de anticipación a EL VENDEDOR del día y hora señalado por la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva para el otorgamiento del Documento definitivo de venta. De la entrega y recepción de los mencionados documentos, solvencias y de las notificaciones se deberá dejar constancia por escrito, suscrita por las partes. OCTAVA. DE LA ACEPTACION DEL CONYUGE: Así mismo yo, ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V.-12.096.3476, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Número V12096347-0, procediendo en este acto en mi condición de cónyuge de EL VENDEDOR, declaro que doy consentimiento y autorización para que los actos contenidos en este documento, todo conforme a lo establecido en los artículos 168, 170 y 180 del Código Civil vigente. NOVENA. DE LOS GASTOS: Todos los gastos que ocasiones la presente negociación; pago de derecho de notaria, redacción de documentos, etcétera y cualquier otro análogo que cause el compromiso a que se contrae la presente escritura y el contrato definitivo de compraventa a celebrarse, serán por cuenta exclusiva de LA COMPARDORA a excepción de la certificación de gravámenes y las solvencias de los inmuebles que correrán por cuenta de EL VENDEDOR. DÈCIMA. DE LAS NOTIFICACIONES: Cualquier notificación que deban las partes efectuarse con ocasión de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA, se realizará en las siguientes direcciones, EL COMPRADOR Avenida Venezuela, Urbanización El Picacho, Residencias Guardacaminos II, Villa 1, San Antonio de Los Altos, Estado Bolivariano de Miranda. EL VENDEDOR Calle Los Pinos, Conjunto Residencial Los Pinos, Torre 2, Apartamento PH-3-2, Carrizal, Estado Bolivariano de Miranda. DÈCIMA PRIMERA. DEL DOMICILIO ESPECIAL: Para todos los efectos del presente contrato, sus derivados y consecuencia, se elige como domicilio especial la ciudad de San Antonio de los Altos, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran las partes expresamente someterse con exclusión de cualquier otra…”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que efectivamente en fecha 19 de enero de 2015, las partes intervinientes en el proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la Planta Seis (P6) del Edificio Nº 4, del Conjunto Residencial Los Pinos Segunda Etapa, ubicada en la Prolongación de la Calle Los Pinos de la Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda; ello por la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.400.000,oo) de los cuales la FUTURA COMPRADORA, ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA - pagó la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) mediante transferencia electrónica; cuya suma seria utilizada por el futuro vendedor únicamente para el pago del saldo total adeudado por la Hipoteca Convencional que pesaba sobre el inmueble; quedando por cancelar la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo), los cuales serian cancelados por la COMPRADORA al momento de la Protocolización del documento definitivo de la venta; cuya materialización debía realizarse en el término de treinta (30) días continuos; cuyo lapso podía ser prorrogable de común acuerdo por treinta (30) días continuos más; evidenciándose asimismo de dicho contrato que las partes establecieron en la Cláusula Tercera que durante el lapso establecido en la cláusula SEGUNDA, es decir, treinta (30) días, el vendedor tramitaría y obtendría la liberación definitiva de la mencionada Hipoteca. Asimismo se observa que las partes contratantes estipularon en la Cláusula QUINTA que si LA COMPRADORA, no cumpliere con las obligaciones establecidas en la ley en razón del referido contrato o que el documento definitivo de compra venta no se protocolizare en los términos previstos, debía indemnizar al VENDEDOR, con una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras, es decir la suma de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,00) por cada mes calendario completo, que transcurriera desde el vencimiento del lapso establecido en la (Clausula Segunda) hasta la fecha de protocolización del documento definitivo de la venta. Asimismo en la CLÀSULA SEXTA las partes de mutuo y común acuerdo establecieron que si el vendedor no cumpliere igualmente con las obligaciones, este debía indemnizar a la COMPRADORA la suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras, es decir la suma de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,00) por cada más calendario completo, que transcurriera desde el vencimiento del lapso establecido en la (Cláusula Segunda) hasta la fecha de protocolización del documento definitivo de la venta y Así se precisa.
Tercero.- (F. 32 de la I pieza) Marcado con la letra “C” Copia simple de Acta de Matrimonio Nro. 142, expedida por la Coordinación de Registro Civil, Municipio Los Salias, en fecha quince (15) de septiembre de 2008; ahora bien, en vista que la documental en cuestión versa sobre un acto de estado civil, por lo cual tiene carácter de auténtica respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor y la tiene como demostrativa de que los ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ (accionados en el proceso) - contrajeron matrimonio en el año 2008; lo que los hace litis consorcio pasivo en la presente causa y así se decide.
Cuarto.- (F. 33 al 47 de la I pieza) Marcado con la letra “D” Copia simple de Documento de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 11 de abril de 2011, inscrito bajo el número 2011.3265, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 229.13.17.1.1583 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; cuyo original riela a los folios 188 al 206 de la I pieza del expediente, a través del cual la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL S.A., BANCO UNIVERSAL dio en venta, pura y simple al ciudadano ANTONIO MARTÌNEZ ÀLVAREZ - aquí co-demandado- el bien inmueble objeto de litigio. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que la parte demandada adquirió en el año 2011, la propiedad en referencia (hoy objeto principal del contrato de compra venta que dio lugar al presente juicio).- Así se establece.

Una vez abierto el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
Primero.- (F.13 al 20 de la II pieza) Copia Certificada de Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 09 de julio de 2015, inscrito bajo el número 2011.3265, Asiento Registral 2, Matricula número 229.13.17.1.1583, folio real 2011, contentivo de la liberación de la garantía hipotecaria que pesaba sobre el bien inmueble objeto de litigio y propiedad del codemandado, ciudadano ANTONIO MARTÌNEZ ALVAREZ, cuya documental merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que la parte demandada pagó el préstamo que le fue otorgado para adquisición de la propiedad en referencia (hoy objeto principal del contrato de compra venta que dio lugar al presente juicio).- Así se establece.
Segundo.- (F. 21 y 22 de la II pieza) Copia Certificada de Acta de Matrimonio Nro. 73 expedida por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador. Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia Catedral, en fecha veintidós (22) de febrero de 2016; ahora bien, en vista que la documental en cuestión versa sobre un acto de estado civil, por lo cual tiene carácter de auténtica respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor y la tiene como demostrativa de que los ciudadanos ÀNGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ y la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA (accionantes en el proceso) - contrajeron matrimonio en el año 1977; lo que los hace litis consorcio activo en la causa y así se decide.
PRUEBA DE EXHIBICIÒN de la Constancia escrita de entrega y Recepción de Documento expedida por las partes, en donde se reflejara expresamente que los mismos entregaron a los accionantes los recaudos necesarios dentro del lapso acordado de conformidad con la parte in fine de la cláusula SÈPTIMA del contrato de Opción de Compra venta. Respecto a dicho medio probatorio el Tribunal negó la admisión de la misma por auto expreso de fecha 12 de abril de 2016, motivo por el cual nada tiene esta Juzgadora que analizar y valorar al respecto y así se precisa.
PRUEBA DE INSPECCIÒN JUDICIAL: Este Tribunal en fecha treinta (30) de mayo de 2016, se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de litigio constituido por un apartamento distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la planta seis (P6) del Edificio Nº 04 del Conjunto Residencial Los Pinos, segunda etapa, ubicado en la prolongación de la calle Los Pinos, Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado Miranda; dejando constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: En cuanto a que se deje constancia de la identificación de los habitantes del inmueble, se hace constar que no hay personas habitando el inmueble; SEGUNDO: En cuanto al estado de conservación y mantenimiento del inmueble, se hace constar que luego de un recorrido por el mismo, se pudo observar que se encuentran en buen estado de conservación, en cuanto a piso, paredes y piezas sanitarias. TERCERO: En cuanto a que se deje constancia del mobiliario y objetos presentes dentro del inmueble, específicamente muebles tales como cocinas, lavadoras, secadoras, neveras, artefactos electrodomésticos, aparatos eléctricos, camas, closets, prendas de vestir y materiales de construcción, este Tribunal deja constancia de que el apartamento se encuentra totalmente vacio, sin embargo en una de sus habitaciones se observan materiales de construcción tales como pego y algunas piezas de cerámica tipo rodapié, y tres tobos de pintura con trozos de cerámica. CUARTO: En cuanto a que se deje constancia si el inmueble cuenta con suministro de servicios como agua potable, teléfono, gas domestico, energía eléctrica y televisión por cable, para el momento de esta inspección, se hace constar que el apartamento cuenta con el servicio de agua potable, electricidad y gas doméstico, sin embargo no cuenta con servicio telefónico, ni servicio de cable.
En orden a lo antes transcrito, es necesario para esta sentenciadora traer a colación el contenido del artículo 1.428 del Código Civil, el cual establece “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.
Dichas inspecciones pueden llevarse a cabo, bien dentro de un proceso judicial, resultando aplicables entonces los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, o bien fuera y antes de dicho proceso. Ahora bien, en el presente caso la inspección judicial bajo análisis demuestra que el inmueble objeto de litigio se encuentra libre de bines y personas, es decir, se encuentra desocupado, a excepción de encontrarse en el (en una de sus habitaciones) materiales utilizados para la construcción; no obstante a través de dicho medio probatorio se pudo dejar constancia que el referido inmueble cuenta con el servicio de agua potable, electricidad y gas domestico y así se establece.
DE LA CONFESIÒN JUDICIAL: Este Tribunal a tal respecto dejó constancia mediante auto expreso de fecha 12 de abril de 2016, que las expresiones realizadas por las partes en el transcurso del proceso y especialmente las exposiciones realizadas que emiten para apoyar sus defensas no constituyen una “confesión” como medio de prueba, pues estos casos, lo que se trata de fijar es un alcance y limite de la relación procesal, por tal motivo quien aquí juzga a los fines de probar los hechos alegados por las partes debe analizar y valorar todo lo dicho y probado en autos y así se precisa.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en el lapso probatorio trajo a los autos:
Primero.- (F. 32 de la II pieza) Marcado con la letra “A” Planilla de Depósito Bancario, emitido por la entidad financiera BVA Provincial, relacionada con el depósito efectuado en fecha 19 de enero de 2015, por el hoy codemandado ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ, por la cantidad de Bs. 74.982,17 - en la cuenta de pasivo asociada Nro. 01080575930100080408. En lo que respecta a tal instrumental, quien aquí suscribe observa que la misma constituye documento privado de los que no tienen que estar suscritos para poder serle opuestos a la contraparte, pues al estar en presencia de PLANILLAS DE DEPÓSITOS en copias al carbón, se trata entonces de una prueba típica como la consagrada en el artículo 1.383 del Código Civil, que establece: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe en las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.
Siendo así, la anterior documental es valorada por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, encuadrable dentro del género de documentos de naturaleza privados de cuyo contenido pueden constatarse los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad, de esta manera quien decide le concede valor probatorio como demostrativa del depósito realizado por el codemandado, contentivo de la garantía hipotecaria que pesaba sobre el inmueble objeto de litigio. Así se resuelve
Segundo.- (F. 33 y 34 de la II pieza) Marcados con la letra “B” Original de solicitud de solvencia de inmueble urbano, fechada 20 de enero de 2015 del inmueble objeto de litigio distinguido con el número P-6 6-4, Planta 6 del Edificio del Conjunto Residencial Los Pinos y Certificado de Solvencia Nro. 062989, emitido por la Alcaldía del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda de fecha 22 de enero de 2015 y relacionado con el inmueble objeto de litigio, al cual se le atribuye todo el valor probatorio que de el emana conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil como demostrativo de la solvencia por impuestos municipales y así se precisa.
Tercero (F. 35 y 36 de la II pieza) Marcados con la letra “C” Original de solicitud de constancia catastral, fechada 20 de enero de 2015 del inmueble objeto de litigio distinguido con el número P-6 6-4, Planta 6 del Edificio del Conjunto Residencial Los Pinos y copia simple de constancia catastral, expedida por la Alcaldía del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda. Dirección de Catastro, de fecha 21 de enero de 2015 y relacionado con el inmueble objeto de litigio, al cual se le atribuye todo el valor probatorio que de el emana conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil como demostrativo de la solvencia por impuestos municipales y así se precisa.
Cuarto (F. 37 y 38 de la II pieza) Marcados con la letra “D” Original de Certificado de Solvencia de Aseo Urbano y Domiciliario Nro. 0838605, fechado 27 de enero de 2015 y Comprobante de Recibo de Pago expedido por Administradora SERDECO, a nombre del ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, fechado 27 de enero de 2015 y relacionados con el inmueble en torno del cual gira la controversia, este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de la solvencia de dicho servicio y así se precisa.
Quinto (F. 39 y 40 de la II pieza) Marcado con la letra “E” Comprobante de Recibo de Pago expedido por HIDROCAPITAL, correspondiente al contrato 7101222, fechado 26 de enero de 2015; y Certificado de Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento, emitido por la empresa HIDROCAPITAL, en fecha 26 de de enero de 2015 y relacionada con el inmueble en torno del cual gira la controversia, este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de la solvencia de dicho servicio y así se precisa.
Sexto (F. 41 y 42 de la II pieza) Marcado con la letra “F” Constancia de Recepción expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 07 de abril de 2015, de la cual se desprende textualmente: “(…) Presentante: ANTONIO MARTÌNEZ ALVAREZ (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Cancelación de Hipoteca de 1er Grado. Fecha de Otorgamiento Viernes 10 de abril de 2015. Sin Traslado. Recaudos entregados: Timbres Fiscales con un valor equivalente a Bs. 5,oo, Cédula Catastral y Comprobante Bancario. (…)”. Ahora bien, en vista de que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el hoy codemandado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, compareció en fecha 07 de abril de 2015, por ante la referida oficina registral, a los fines de proceder a la protocolización del documento de cancelación de garantía hipotecaria que pesaba sobre el bien inmueble objeto del presente proceso; con el respectivo pago de los derechos arancelarios y así se decide.
Séptimo (F. 43 y 44 de la II pieza) Marcado con la letra “G” Original de Documento de Liberación de Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado visado por la abogada MARYORI DANIELA DE FREITAS, a través del cual la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL S.A. BANCO UNIVERSAL, a través de sus Apoderadas Judiciales MARGARITA E. RENGEL PEREZ y JEANNETTE MARIA ALGARIN ALCALA y el hoy demandado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, pretendían la liberación de la referida garantía hipotecaria que pesa sobre el bien inmueble objeto de litigio; cuya documental observa este Juzgado no aparece suscrita por persona alguna, razón por la cual la desecha del proceso por carecer de valor probatorio y así se decide.
Octavo (F. 45 de la II pieza) Marcado con la letra “H” Constancia de Recepción expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 15 de junio de 2015, de la cual se desprende textualmente: “(…) Presentante: ANTONIO MARTÌNEZ ALVAREZ (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Cancelación de Hipoteca de 1er Grado. Fecha de Otorgamiento Jueves 18 de junio de 2015. Sin Traslado. Recaudos entregados: Timbres Fiscales con un valor equivalente a Bs. 6,oo, Cédula Catastral y Comprobante Bancario. (…)”. Ahora bien, en vista de que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el hoy codemandado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, compareció en fecha 15 de junio de 2015, por ante la referida oficina registral, a los fines de proceder a la protocolización del documento de cancelación de garantía hipotecaria que pesaba sobre el bien inmueble objeto del presente proceso; con el respectivo pago de los derechos arancelarios y así se decide.
Noveno.- (F. 46 al 50 de la II pieza) Marcado con la letra “H” copia certificada del Documento de Liberación de Hipoteca de Primer Grado, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estadio Miranda, de fecha 09 de julio de 2015, la cual quedó anotada bajo el Nº 2015.3265, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 229.13.17.1.1583 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, sirviendo la misma para demostrar que el aquí codemandado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, liberó en la referida fecha (09 de julio de 2015) la hipoteca que tenía constituida sobre el bien inmueble objeto de litigio con la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL. BANCO UNIVERSAL; por tal motivo este Tribunal la aprecia y le atribuye pleno valor probatorio, por cuanto dicho documento no fue tachado por la parte a quien le fue opuesta y por guardar pertinencia con los hechos alegados, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
Décimo (F. 51 al 58 de la II pieza) Marcado con la letra “I” Original de Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 19 de enero de 2015, el cual quedó anotado bajo el número 13, Tomo 013, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo; celebrado entre el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ - en su carácter de FUTURO VENDEDOR y la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA - en su carácter de FUTURA COMPRADORA, respecto a dicha documental quien aquí suscribe deja expresa constancia que la misma fue analizada y valorada con anterioridad, y así se deja establecido.
Décimo Primero.- (F. 59 de la II pieza) Marcado con la letra “J” Original de Registro de Vivienda Principal expedido el 02 de julio de 2013 por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat); este Tribunal observa que el mismo constituye documento público administrativo, por lo tanto le confiere todo el valor probatorio que de el emana conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo que los ciudadanos ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ y ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ son los propietarios del bien inmueble objeto de litigio y así se decide.
Décimo Segundo (F. 60 y 61 de la II pieza) Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, número 40.115, fechada 21 de febrero de 2013; este Tribunal observa que el mismo constituye documento público administrativo, por lo tanto le confiere todo el valor probatorio que de el emana conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de la normativa aplicada al mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat.
PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara a:
1) BANCO PROVINCIAL (Agencia El Tambor), a los fines de que dicho organismo informara a este Tribunal lo siguiente:
1.-Informe si la señora IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 5.861.333, posee cuentas en esa entidad bancaria, y de ser así, que tipo de cuenta. Y si es positiva la información, informe si para la fecha 19 de Enero del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud de prueba de informe, posee en la cuenta que mantenga con esa entidad bancaria, un monto por la cantidad de Nueve Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 9.325.000,00) o que monto mantiene en la misma.
2.- Informe, si la señora IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.861.333, para la fecha19 de Enero del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud de prueba de informe, ha solicitado algún crédito hipotecario o cualquier otra especie de crédito a esa entidad bancaria, por un monto semejante a la cantidad de Nueve Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 9.325.000,00) o algún otro monto.
3.- Informe, quien es titular de la Cuenta Número 0108-0575-91-0100057902.
4.- Informe, si para la fecha 16 de Enero del año 2015, se hizo una transferencia de la Cuenta Número 0108-0575-91-0100057902, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00), a la cuenta Número 0108-0575-93-0100080408 a nombre del señor ANTONIO RAMIREZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786.
5.- Informe, si en la cuenta Número 0108-0575-91-0100057902, desde el 19 de Enero del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud de prueba de informe, ha tenido o posee en la cuenta de esa entidad bancaria, un monto por la cantidad de Nueve Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 9.325.000,00), o algún otro monto.
6.- Informe, si la titular de la cuenta Número 0108-0575-91-0100057902, ha solicitado algún crédito hipotecario, o algún otro tipo de crédito por la cantidad de Nueve Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 9.325.000,00), o algún otro monto.
7.- Informe, si la cuenta Nº 0108-0575-93-0100080408 se encuentra a nombre del señor ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786.
8.- Informe, si en fecha 19 de Enero del año 2015, el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, canceló la hipoteca de primera grado a favor de esa entidad bancaria, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON DIEZ Y SIETE CENTIMOS (Bs. 74.982,17), cuya hipoteca fue constituida según documento debidamente registrado por ante el registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de abril del año 2011, quedando anotado bajo el Nº 2011.3265, asiento Registral 1, matriculado bajo el Nº 229.13.17.1.1583 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2011.
9.- Informe, que de acuerdo a la cancelación efectuada de la Hipoteca antes referida, el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, solicitó a esa entidad bancaria, el documento de liberación de dicho gravamen por esas oficinas en fecha 19 de Enero del año 2015.
10.- Informe, cuantos documentos fueron redactados por el departamento legal del Banco Provincial, para poder protocolizar la liberación de la hipoteca antes referida, y le fueron entregados al ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, para ser presentado en el registro correspondiente para su protocolización.
11.- Informe, si hubo por parte del departamento legal, algún percance por parte de sus apoderadas, la cual no pudo asistir a la primera firma de la protocolización del documento de liberación de hipoteca ante el registro correspondiente.
12.- Informe, si el ciudadano ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 3.892.373, tiene aperturada alguna cuenta en esa entidad bancaria.
13.- Informe, si de ser cierto que el ciudadano ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 3.892.373 tiene alguna cuenta aperturada en esa entidad bancaria, para el día 19 de Enero del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud de prueba de informe, mantuvo o posee en la cuenta que mantenga en esa entidad bancaria, un monto por la cantidad de Nueve Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 9.325.000,00) o algún otro monto.
14.- Informe, si el ciudadano ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-3.892.373, para la fecha 19 de Enero del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud de prueba de informe, ha solicitado algún crédito hipotecario o cualquier otra especie de crédito a esa entidad bancaria, por un monto semejante a la cantidad de Nueve Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 9.325.000,00) o algún otro monto.
15.- Informe, en que sucursal fue cancelado el monto total de la Hipoteca por el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, y de que forma se efectuó dicha cancelación, y cuando se hizo efectiva dicha cancelación, y por qué no pudo tramitar el documento de liberación de hipoteca por esa misma sucursal, y lo enviaron que la solicitara en la sucursal en la cual se le había otorgado el crédito hipotecario.
16.- Informe, en cual sucursal del Banco Provincial, le fue conferido en (Sic) crédito hipotecario al ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, respecto a tal información, la representación judicial de la parte actora, mediante escrito de fecha 04 de abril de 2010, se opuso a la admisión de la misma, en los siguientes términos: “De conformidad con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, presentó formal oposición a la admisión de la prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Banco Provincial, por ser manifiestamente ineficaz, impertinente e inconducente, por las siguientes razones… 1.- En el punto 4, de esta prueba los promoventes exponen: “4.- Informe, si para la fecha 16 de enero del año 2015, se hizo una transferencia de la Cuenta Número 0108-0575-91-0100057902, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) a la cuenta Número 0108-0575-93-0100080408 a nombre del señor ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786… En el presente caso se observa que, el fin de la prueba promovida por los accionados es probar un hecho no controvertido dentro de la presente litis, por cuanto en el punto 5 de su escrito de contestación a la demanda convinieron a ese respecto, exponiendo: “5.- Si es cierto, que mis representados, hayan recibido por la modalidad de transferencia la cantidad de Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 75.000,00). Monto este que fue automáticamente transferido al Banco Provincial para el pago de la Hipoteca Convencional de Primer Grado”. ..Cursa en las actas del expediente, la admisión expresa sobre este hecho por parte de los demandados en su escrito de contestación, de aquí que tratar de probar un hecho no controvertido es inconducente, por lo cual esta representación judicial se opone formalmente a la admisión de este medio probatorio. En los puntos 5 y 6 de esta prueba de informes a Banco Provincial, los accionados solicitan información confidencial, acerca de saldos, movimientos o solicitudes de crédito de la persona titular de la cuenta número 0108-0575-91-0100057902, quien como se expuso claramente en el libelo de la demanda y su reforma, es la hija de los accionante, quien NO ES PARTE en la presente causa, por ende la información sobre records bancarios de esta ciudadana no es de interés para el proceso, por lo cual este medio probatorio resulta manifiestamente impertinente”.- En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante a los folios 117 al 155 de la II pieza) se deprende que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) la ciudadana IRMA GIUSTI de DELGADO, titular de la cédula de identidad V-5.861.333, actualmente no posee relación como Titular en esa Institución Financiera y que de acuerdo a lo indicado en su sistema no ha solicitado ningún crédito hipotecario ante esa institución bancaria; que la ciudadana ITSA LORENA DELGADO GIUSTI, titular de la cédula de identidad V-14.674.795 figura como titular de la Cuenta Corriente Nº 0108-0575-91-0100057902; que realizó una transferencia bancaria de la mencionada cuenta a la cuenta corriente Nº 0108-0575-93-0100080408 a nombre del hoy accionado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ por Bs. 75.000,oo el día 16-01-2015; que anexan movimientos bancarios y que la misma de acuerdo al sistema no ha solicitado ningún crédito hipotecario ante esa Institución bancaria- que el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la cédula de identidad V- 11.036.786 figura como titular de la cuenta corriente Nº 0108-0575-93-0100080408; que realizó una amortización total al préstamo (crédito hipotecario) en fecha 19 de enero de 2015, por Bs. 74.982,17; que se encuentran gestionando si el referido ciudadano solicitó el documento de liberación; si le fue entregado en su oportunidad y si se presentó algún percance para la firma; que el ciudadano ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ, titular de la cédula de identidad V- 3.892.373 actualmente no posee relación como titular en esa institución bancaria y que de acuerdo al sistema no ha solicitado ningún crédito hipotecario ante el mismo; cuya información demuestra que efectivamente la accionante a través de Transferencia Bancaria de la cuenta Nro. 0108-0575-91-0100057902, perteneciente a la ciudadana ITSA LORENA DELGADO GIUSTI canceló al hoy accionado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, en fecha 16 de enero de 2015 la cantidad de Bs. 75.000,oo y que no consta que exista ante la entidad financiera antes señalada solicitud de crédito hipotecario solicitado por los hoy accionantes; sin embargo demuestra el pago realizado por el accionado en fecha 19 de enero de 2015 y así se deja establecido.
2) Al REGISTRO INMOBILIARIO ubicado en el Centro Comercial La Cascada, Centro Empresarial Piso 2, a fin de que el mismo informe a este Tribunal sobre los siguientes particulares:
1.- Informe, si consta en el Cuaderno de comprobantes, de fecha 9 de Julio del año 2015, bajo el Número 6543, Folio 6592, original de Cédula Catastral emanada por la Alcaldía del Municipio Carrizal. Dirección de Catastro, de fecha 21 de Enero del año 2015, cuyo contenido es el siguiente: Cuenta Nro. 69142, Propietario ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, Número de Cédula V-11036786, Código Catastral 015006001U000030020000000000 Estado Miranda, Municipio Carrizal, Parroquia Carrizal, Sector 3, Urbanización Los Parques, Calle o Avenida por actualizar, dirección: Apto distinguido con el Nº P6-6-4, Planta 6, del Edf Nº del Conj Resd Los Pinos, fecha del último aforo 16/01/2015, último período cancelado 4/2015. Datos de Registro del Documento: Número 2011.3265, asiento registral 1, Matricula 229.13.17.1.15.83, Folio Real: 2011, Fecha 12/04/2011, debidamente firmado por tres personas (Director, geógrafo e inspector) en original, con su respectivo sello húmedo, y hay otros datos como son los de valoración del inmueble.
2.- Informe, si se efectuó un pago por ante ese organismo, con tarjeta de débito, en fecha 07 de abril del año 2015, por la cantidad de Bs. 1.408,50 por el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.036.786, o la ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, titular de la Cédula de identidad Nº V-12.096.347, con Número de recepción 25, Hora 03:01 p.m, Número de Trámite 229.2015.2.69, acto jurídico a efectuar: Cancelación de Hipoteca 1er Grado, y que la fecha de otorgamiento fue acordada para el Viernes 10 de Abril de 2015.
3.- Informe, si se efectuó el acto en fecha 10 de abril del 2015, quien compareció al mismo. Si el Banco asistió a la firma y toda aquella información que ustedes puedan aportar con respecto a este tipo de trámites.
4.- Informe, si se efectuó un pago ante ese organismo, con tarjeta de debito en fecha 15 de junio del año 2015, por la cantidad de Bs. 2.820,00, por el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, o la ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 12.096.347, con Número de recepción 32, Hora 12:02 p.m., Número de trámite 229.2015.2.1291, acto jurídico a efectuar: Cancelación de Hipoteca 1er Grado, y que la fecha de otorgamiento fue acordada para el Jueves 18 de junio de 2015.
5.- Informe, si se efectuó el acto para el jueves 18 de Junio de 2015, o en que fecha se efectuó, quien compareció al mismo. Si el Banco asistió a la firma, y toda aquella información que ustedes puedan aportar con respecto a este tipo de trámites. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante a los folios107 al 111 de la II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) 1ro. Si consta en el Cuaderno de Comprobantes de fecha 09-07-2015, bajo el Nº 6543, Original de Cédula Catastral emanada de la Alcaldía del Municipio Carrizal; 2do. Si se efectuó un pago por ante este organismo con Tarjeta de Débito, en fecha 07/04/2015 por la cantidad de Bs. 1.408,50; Para los puntos 3ro y 5to se le remite Copia simple del Documento para sus consiguientes trámites; 4to. Si se efectuó un pago por este organismo, con Tarjeta de Débito en fecha 15/06/2015 por la cantidad de Bs. 2.820,00; cuya información demuestra que efectivamente el hoy codemandado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ canceló por ante dicho organismo los aranceles respectivos y así se deja establecido.
3) A la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y OTRAS INSTITUCIONES FINANCIERAS (SUDEBAN), cuyo medio probatorio fue negado por auto expreso de fecha 12 de abril de 2016; y confirmado por el Tribunal de Alzada y así se decide.
4) Por su parte la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL, mediante comunicación de fecha 16 de septiembre de 2016, informó a este Tribunal sobre los particulares que se detallan: Punto 9).- Informe, que de acuerdo a la cancelación efectuada de la Hipoteca antes referida, el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, solicitó a esa entidad bancaria, el documento de liberación de dicho gravamen por esas oficinas en fecha 19 de Enero del año 2015 “Circuito para realizar las liberaciones de hipoteca” 1.- La Oficina cancela préstamo: 19-01-2015; 2.- Luego envía un mensaje a los buzones de garantía jurídico quienes redactan el documento de liberación y envían a la oficina el documento inicial de la operación que se firma en el registro cuando se le otorga el préstamo; 3.- La oficina al recibir entrega al cliente el documento de liberación y este se encarga de hacer los trámites ante el registro y notificar a los apoderados. Punto 10) Informe, cuantos documentos fueron redactados por el departamento legal del Banco Provincial, para poder protocolizar la liberación de la hipoteca antes referida, y le fueron entregados al ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 11.036.786, para ser presentado en el registro correspondiente para su protocolización.”1.- 23-03-15, se redacta documento de liberación; 2.- 31-03-15, se envía documento redactado a la agencia; 3.- 22-05-15, se solicita el cambio de apoderado; 4.- 31-05-15, se envía documento a la agencia los Teques el Tambor. Esta oficina entrega el documento al cliente, quien es, el que realiza la gestión ante el registro y notifica al banco, para que firmen los apoderados para la liberación. La oficina no cuenta con el soporte o copia del documento inicial de liberación. Punto 11) Informe, si hubo por parte del departamento legal, algún percance por parte de sus apoderadas, la cual no pudo asistir a la primera firma de la protocolización del documento de liberación de hipoteca ante el registro correspondiente.”El documento llegó a la oficina el Tambor 31-05-2105, no podemos determinar cuando lo retiró el cliente para hacer los trámites y cuando firmó la liberación”.
PRUEBA DE EXHIBICION DE DOCUMENTOS del Cheque de Gerencia, Cheque Personal o Estado de Cuenta de ahorro correspondiente a plazo fijo donde se puede apreciar el monto correspondiente al saldo deudor de la negociación efectuada en fecha 19 de enero del año 2015 por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda. Respecto a dicho medio probatorio el Tribunal negó la admisión de la misma por auto expreso de fecha 12 de abril de 2016; y cuya decisión fue confirmada por el Tribunal de Alzada en fecha 23 de septiembre de 2016; motivo por el cual nada tiene esta Juzgadora que analizar y valorar al respecto y así se precisa.
PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL Este Tribunal en fecha treinta (30) de mayo de 2016, se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de litigio constituido por un apartamento distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la planta seis (P6) del Edificio Nº 04 del Conjunto Residencial Los Pinos, segunda etapa, ubicado en la prolongación de la calle Los Pinos, Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado Miranda; dejando constancia del siguiente particular: PRIMERO: En cuanto a que se deje constancia de la existencia de bienes muebles, y personas u ocupantes, materiales de construcción y cerámica, el Tribunal ratificó que dicho inmueble se encuentra libre de bienes y personas, a excepción de los pocos materiales de construcción que se observaron en una de las habitaciones, por tal motivo este tribunal conforme a lo previsto en la norma invocada Art. 1428 del Código Civil la aprecia y valora tanto en su merito como en su contenido como demostrativa que el inmueble objeto de litigio se encuentra libre de bienes y personas, es decir, se encuentra desocupado, a excepción de encontrarse en el (en una de sus habitaciones ) materiales utilizados para la construcción. Así se establece.
PRUEBA DE POSICIONES JURADAS: De los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ÀNGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ; cuya prueba no fue evacuada por falta de citación de la parte, razón por la cual esta Juzgadora nada tiene que valorar y analizar al respecto y así se precisa.
Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:

CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
En el presente proceso los accionantes, ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ÀNGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ procedieron a demandar a los ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, que en fecha 19 de enero de 2015, suscribieron con el primero de los nombrados (ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ), un contrato de opción de compra venta, previa autorización de su cónyuge ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ; el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la Planta Seis (P6) del Edificio Nº 4, del Conjunto Residencial Los Pinos Segunda Etapa, ubicado en la Prolongación de la Calle Los Pinos de la Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda. Asimismo señalan que en dicho contrato se acordó que el precio de la venta era de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.400.000,00), de los cuales cancelaron al vendedor la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo) en calidad de Arras, mediante transferencia bancaria electrónica identificada con el número 1149, en fecha 16 de enero de 2015, monto este suficiente para el pago del saldo total adeudado al Banco Provincial por concepto de Hipoteca Convencional de Primer grado que pesaba sobre el inmueble in comento; en el entendido que la cantidad restante NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo) serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble por ante la respectiva Oficina de Registro, es decir, dentro de los treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de la autenticación del documento (19 de enero de 2015) lapso éste durante el cual se debía protocolizar el respectivo documento definitivo; estableciendo las partes que la firma de la escritura definitiva de la compra-venta podía efectuarse antes del vencimiento del lapso convenido. Arguyendo además las partes que el lapso inicial podía prorrogarse de común acuerdo por treinta (30) días continuos más; sin embargo arguye la demandante que a pesar de haberle entregado al vendedor la cantidad que adeudaba al Banco Provincial, la parte demandada no tramitó dentro del lapso establecido la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble objeto de la venta. Que asimismo el vendedor ha negado la entrega de los documentos indispensables para la venta. Aduce igualmente la parte accionante que ambas partes establecieron en la cláusula SEXTA del contrato una cláusula indemnizatoria de tres mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 3.750,oo) mensuales, hasta la protocolización del documento definitivo que era del 5% del monto recibido en calidad de arras, razón por la cual proceden a demandar el cumplimiento del contrato, a los fines de que se materialice la venta definitiva del inmueble ut supra descrito.
Por su parte la representación judicial de la demandada, una vez admitido que su representado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ, suscribió contrato de opción de compra venta con la accionante, ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA; por el precio pactado de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.400.000,oo); de los cuales recibió la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 75.000,oo) mediante transferencia bancaria; que establecieron que el término de duración de la opción de compra-venta, se definió en la cláusula SEGUNDA por treinta (30) días continuos, a partir de la autenticación del documento de Opción de Compra Venta, el cual fue en fecha 19 de febrero del año 2015, con una prórroga de común acuerdo de treinta días continuos más. Arguye que la parte actora sabia que sobre el inmueble en cuestión pesaba un gravamen, por tanto, eso conlleva a su procedimiento ante la entidad bancaria; que cumplió antes de los treinta (30) días continuos con el pago de lo acordado para la liberación de la hipoteca, y que por causas imputables a un tercero (Banco Provincial) no se otorgó la liberación de la hipoteca pese a haberse efectuado dicho pago en fecha 20 de enero de 2015, causas éstas no imputables a sus representados; por tanto niega que su representado haya incumplido con su obligación de tramitar y obtener durante los treinta (30) días la liberación definitiva de dicha hipoteca; así como de obtener las solvencias de toda deuda que pesare sobre el tantas veces señalado inmueble, ya que canceló dicha hipoteca al día siguiente de haber recibido la cantidad señalada. Aduce asimismo que ciertamente las partes acordaron en la cláusula SEXTA del contrato una indemnización de tres mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 3.750,oo) mensuales, hasta la protocolización del documento definitivo que era del 5% del monto recibido en calidad de arras. Indica además que el inmueble descrito no se encuentre libre de gravamen, y desocupado de bienes y personas con excepción de los materiales de construcción y cerámicas restantes para la culminación de los pisos y ropadapies del inmueble, totalmente solvente de condominio, luz eléctrica, aseo urbano, gas doméstico. Por otra parte, expresa que en el presente caso no se puede hablar de una venta definitiva, cuando existía una condición que hace que la misma no se pueda perfeccionar.
Así las cosas, en vista de que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente este Tribunal señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia, lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Dicho esto tenemos que con relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 19 de enero de 2015, anotado bajo el número 13, Tomo 013 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda (F. 24 al 31 de la I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; pudiéndose constatar que a través del mismo el ciudadano ANTONIO MARTÌNEZ ÀLVAREZ - en su carácter de (futuro vendedor)- se comprometió a venderle a la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA– (futura compradora)- el inmueble identificado anteriormente, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo) monto suficiente para el pago del saldo total adeudado por EL VENDEDOR a el acreedor hipotecario (cantidad esta que ciertamente fue pagada, pues fue aceptado por el hoy demandado), siendo la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo) exigibles al momento de la protocolización de la venta definitiva; la cual se llevaría a cabo en el plazo de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato; con un plazo prorrogable establecido de mutuo y común acuerdo de treinta (30) días continuos más; en cuyo lapso debió la parte demandada (EL VENDEDOR) realizar la liberación de la garantía hipotecaria que pesaba sobre el mencionado inmueble, es decir, que el lapso de los treinta (30) días acordados comenzaron a transcurrir desde el 19 de enero de 2015, precluyendo el mismo en fecha 17 de febrero de 2015; no constando a los autos que ambas partes de mutuo y común acuerdo hayan acordado la prórroga establecida en la Cláusula Segunda (de la cual la parte demandada podía hacer uso). De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual y así se decide.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:

“(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el incumplimiento de venta por parte del hoy demandado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ; ahora bien, en el caso de autos nos encontramos que efectivamente la parte demandada en fecha 19 de enero de 2015, es decir dentro de los treinta (30) días establecidos en la Cláusula Segunda pagó a la entidad Bancaria BANCO PROVINCIAL la cantidad de Bs. 74.982,17; tal y como se desprende del depósito bancario cursante al folio 32 de la II pieza del expediente y de la prueba de informes remitida a este órgano jurisdiccional por la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL (F. 117 al 155 de la II pieza); monto éste correspondiente al pago de la garantía hipotecaria de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto de contrato; sin embargo no es menos cierto que dicho gravamen no fue liberado dentro del lapso previsto (30 días) tal y como fue acordado por las partes de mutuo y común acuerdo, sino en fecha 09 de julio de 2015 como se desprende del documento inserto a los folios 46 al 50 de la II pieza, el cual fue valorado por este Tribunal y así se deja establecido.
A mayor abundamiento observa además esta jurisdicente que tal gravamen no constituye impedimento alguno para la existencia del contrato promisorio, como lo alega la representación judicial de la parte demandada, ya que la obligación que genera la garantía perfectamente puede cumplirse en fecha inmediatamente anterior al otorgamiento del documento definitivo de enajenación y liberar la hipoteca existente para protocolizar el nuevo documento de traslación de propiedad; aunado al hecho de que las partes litigantes en la Cláusula Segunda, convinieron que el lapso establecido podía ser prorrogable de común acuerdo por treinta (30) días continuos, lo cual no consta de autos; y menos aun consta de la prueba de informes dirigida a la entidad bancaria correspondiente que la parte demandada haya gestionado la referida liberación antes de los referidos lapsos, por lo cual nada probó respecto a que eran causas imputables al tercero (Banco) el retardo de la misma; por cuanto tal y como fue señalado con anterioridad la parte demandada (futuros vendedores) contaba con una prorroga estipulada de la cual no hizo uso, aunado a que la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, informó a este órgano jurisdiccional que dicha oficina entrega al cliente el documento respectivo, siendo él (el interesado) el que realiza la gestión ante el registro y notifica al banco, para que firmen los apoderados para la liberación; no constando por demás que el demandado (Futuro Vendedor) haya de igual manera notificado a los hoy accionante que se encontraba en trámite para efectuar la referida liberación (Cláusula Décima) y así se precisa.
A mayor abundamiento considera esta Juzgadora respecto al alegato esgrimido por la parte demandada relativo a que el retardo de tal liberación era imputable al banco (causa extraña no imputable a su persona) para poder cumplir con sus obligaciones, dentro de los treinta (30) días continuos al otorgamiento del contrato de opción conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, es evidentemente necesario señalar que una: “Causa Extraña No Imputable” es todo hecho o causa que involuntariamente impide al deudor el cumplimiento de la obligación, es decir, se trata de una expresión genérica que engloba todas las modalidades de incumplimiento involuntario por parte del deudor y cuyo efecto principal para éste es, además de la liberación con respecto al acreedor del vínculo obligatorio que los unía, la exoneración de un deber de cumplir la prestación que pesaba sobre él, así como de asumir la responsabilidad civil que todo incumplimiento podría acarrear.
Para MESSINEO, FRANCESCO. Doctrina General del contrato. Buenos Aires. Editorial Egea. 1.952. Pág. 227), la causa extraña no imputable consiste en cualquier hecho que resuelva el impedimento absoluto y, por consiguiente, invencible, para el cumplimiento del deudor.
Para MAURICIO RODRIGUEZ FERRARA (Obligaciones. Editorial Libroska. Caracas. Pág. 126. 2007), la causa extraña no imputable consiste en cualquier hecho o circunstancia, totalmente extraña al deudor, que lo coloca en la imposibilidad absoluta de poder cumplir con su obligación, ya sea temporal o definitiva.
Ahora bien, para la procedencia de la causa extraña no imputable, es necesario, en primer lugar, que ésta produzca la imposibilidad absoluta, para que el deudor despliegue la actividad a que está obligado. Absoluta, quiere decir, sencillamente, que le es imposible cumplir y definitiva implica que, la causa extraña no imputable genera un incumplimiento que impedirá para siempre poder cumplir con la obligación. En segundo lugar, -que es la causa de procedencia que quiere resaltar esta Juzgadora-, esa imposibilidad debe ser: Sobrevenida, quiere decir, que la causa extraña debe producirse después de nacida la obligación pero antes de que el deudor entre en mora. Si la causa extraña no imputable existía antes de contraída la obligación, la misma resultaría nula por falta de objeto.
Para el autor RAFAEL BERNAT el hecho de que la imposibilidad absoluta en la obligación debe ser sobrevenida, es decir, que existiera ya el tiempo del nacimiento de la obligación, bien sea esta por imposibilidad física o jurídica, la cual lo haría nula por contar con un objeto de imposible cumplimiento y, no podríamos hablar en consecuencia de hallarnos ante una causa extraña no imputable, así pues, de conformidad con el artículo 1.155 del Código Civil, el objeto del contrato debe ser posible, siendo que, al momento de suscribirse el contrato de opción de compra-venta, en fecha 19 de enero de 2015, existía la causa extraña, vale decir, la hipoteca que se constituyó a favor de la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL y que no pudo ser liberada sino, como expresa la propia demandada, el día 09 de julio de 2015, fecha en que fue registrada la liberación hipotecaria y de cuya liberación no fue notificada la futura compradora. Así se precisa.
En el caso de autos la causa extraña es la hipoteca y es la que impide al propietario cumplir con las obligaciones que se generan de la opción de compra-venta y esta hipoteca, como mismo lo expresa el demandado en la contestación, fue constituida con anterioridad a la opción de compra-venta y estaba vigente inclusive al momento de suscribirse la misma, por eso esa causa extraña sí es imputable al deudor ya que, el hecho de no lograr liberar la misma cuando ya había suscrito con antelación un contrato de opción de compra-venta no puede serle imputable al tercero, como una formula para liberar su responsabilidad contractual; y así se deja establecido.
Precisado como ha sido que los hoy accionados efectivamente no cumplieron con las cláusulas contractuales, específicamente la CLÀUSULA SEGUNDA; considera quien aquí juzga que estos evidentemente no efectuaron todas las gestiones pertinentes para la venta, considerando quien aquí suscribe que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, no alcanzó su fin por cuanto la demandada incumplió con su obligación de vender; así como de hacer entrega de las solvencias y recaudos necesarios a los accionante para la misma. Así se precisa.
En consecuencia este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante un razonamiento lógico y critico que la parte demandada, ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, en su carácter de futuros vendedores, incumplieron con su obligación de vender, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso se cumple con el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato; por tanto considera esta sentenciadora procedente en el caso de autos lo establecido de mutuo y común acuerdo por las partes en la CLÀUSULA SEXTA del contrato, es decir, la indemnización equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de arras (Cláusula Tercera), es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,00) por cada mes calendario completo, transcurrido desde el vencimiento del lapso establecido en la Clausula Segunda, es decir desde el 17 de febrero de 2015; cuya indemnización se realizará mediante experticia complementaria del fallo desde el 17 de febrero de 2015 hasta la fecha que quede firme la presente decisión y así se decide.
Así las cosas, partiendo de los argumentos esgrimidos en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ANGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ contra los ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ; ambas partes identificadas en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo, y así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN:
En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a realizar un análisis de la pretensión de la parte actora-reconvenida, de las defensas esgrimidas por la accionada y del acervo probatorio de los intervinientes en el proceso, lo cual pasa de seguidas a realizar de la siguiente manera:
PUNTO PREVIO
Ahora bien, revisadas como se encuentran las actas procesales, y antes de entrar a decidir lo que en derecho sea procedente en la presente causa, esta Juzgadora considera oportuno analizar como punto previo la solicitud de inadmisibilidad de la Reconvención alegada por la representación judicial de la parte actora-reconvenida; la cual fue propuesta de la siguiente manera: “…Que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, procedió a reconvenir a sus representados, conforme a lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, alegando que lo acordado por las partes en la Cláusula Sexta del contrato objeto de litigio, autenticado en fecha 19 de enero de 2015, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 13, Tomo 013, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; es contradictorio e ineficaz, solicitando al efecto la Nulidad Absoluta del mismo, por cuanto a su decir, dicha cláusula va en detrimento a lo establecido en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 21 de febrero del año 2013, Número 40.115 Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Observando la representación judicial (actor-reconvenido) que la reconvención o mutua petición o contrademanda, puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. Por tanto, la reconvención presupone que el demandado haga valer una pretensión contra el demandante; esa pretensión, su objeto, es el bien de la vida, material o inmaterial, cuya satisfacción reclama el accionante, siendo el efecto jurídico concreto que el demandante persigue con el proceso, efecto al cual se quiere vincular al demandado (DEVIS ECHANDÍA, Teoría General del Proceso). Acotando que la reconvención propuesta por la parte demandada, en fecha 17 de febrero de 2016, no cumple con los requisitos a los que alude el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la parte demandada reconviniente se limitó a señalar que reconvenía a los demandantes conforme a lo dispuesto en el artículo 365 eiusdem, en virtud de que el contrato suscrito en fecha 19 de enero de 2015, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 13, Tomo 013, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; es contradictorio e ineficaz; para lo cual solicitó al efecto la Nulidad Absoluta del mismo, ya que lo establecido en la Cláusula Sexta va en detrimento a lo establecido en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 21 de febrero del año 2013, Número 40.115 Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, tal y como fue señalado con anterioridad; sin que para ello expresara las razones de hecho y de derecho en las cuales fundamenta su pretensión, razón por la cual solicita en nombre de sus representados sea declarara inadmisible en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley…”
Así las cosas, este Tribunal estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. En ese mismo sentido el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho- o el resarcimiento de unos daños y perjuicios deducidos-, que atenuará o excluirá la acción principal”.
La reconvención, innegablemente es una demanda independiente, una contraofensiva explícita del demandado; pero tal connotación no impide la carga procesal de incluirla en el mismo escrito de la contestación de la demanda, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, tal como lo establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; y si versa sobre un objeto distinto al juicio principal, lo determinará en un todo conforme con las exigencias que indica el artículo 340 eiusdem, lo que quiere decir, que en este supuesto la reconvención debe cumplir o llenar los elementos esenciales de un libelo, por lo tanto al ser la reconvención o mutua petición un recurso que la Ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primigenio, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal, en todo caso cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, con los elementos esenciales de un libelo.
Para el Tratadista Ricardo Henríquez La Roche, en su Código de Procedimiento Civil, Tomo III expresa:
“…la reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa es una contraofensiva explícita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de ambas demandas –la originaria y la deducida por vía reconvencional, es menester que exista una conexión entre ambas…Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente <>.
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No.1201, de fecha 14 de octubre de 2004 estableció:
“…la reconvención, según fallo de vieja data (Sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 19/11/92), define la reconvención o mutua petición como:
“...La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.365)…”.

De acuerdo con el criterio del Tratadista venezolano y de la Sala de Casación Civil, se puede inferir que primero, la Reconvención como pretensión independiente, no tiende, como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor y por lo tanto, no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque; o como lo dicen algunos autores: una demanda reconvencional. Por ello, no puede existir reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda aún basándose en una contraprestación, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contraprestación independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. Segundo, la pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor y tercero, la reconvención debe ser propuesta ante el mismo juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso de la demanda.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 10 de diciembre de 2009, con Ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, caso: Inversiones El Diamante. C.A. en revisión Constitucional, Exp. N° 08-0638, S. Rec. Rev. N° 1722, expresó:

“… desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del C.P.C., acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición…”

Ahora bien, en el presente caso la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, procede a RECONVENIR y lo hace en los siguientes términos: “(…) El objeto de la reconvención, versa sobre el Contrato de Opción de compra venta debidamente autenticado en fecha 19 de enero del año 2015, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 13, Tomo 013, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y el cual fue debidamente consignado en copia marcado “B” con la demanda inicial de Cumplimiento de Contrato, y la cual hace valer de acuerdo al Principio de Comunidad y atracción de la prueba, y se encuentra a los folios 25 al 31 ambos inclusive, y dicho Contrato de Opción de Compra Venta, versa sobre un inmueble propiedad de sus representados reconvinientes, el cual consta de un (1) apartamento de su propiedad, el cual se encuentra debidamente determinado en la presente demanda de Cumplimiento de Contrato, y su documento de propiedad consta en copia certificada a los folios 188 al 206 ambos inclusive, y de acuerdo al principio de la comunidad y atracción de la prueba lo hace valer en la Reconvención. Es de hacer ver que estamos en presencia de un CONTRATO LEONINO, de acuerdo a la real academia de la lengua, así como al diccionario jurídico, contempla el significado siguiente (…). Pues bien, una vez verificada tal situación en lo que respecta, a la desigualdad habida en la Opción de compra venta anteriormente referida, ya que, con todo el señalamiento anterior, en la contestación de la demanda se puede verificar ciertos hechos de lo que aquí se desprende, con el termino de leonino. En este acto Reconviene de conformidad con lo establecido en la norma antes transcrita, a los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.- 5.861.333 y V3.892.373, sin convalidar con la presente, el vicio que hay en el procedimiento, donde no hay nada que pruebe que ambos son cónyuges. LA NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, EL CUAL SOLICITAN SU CUMPLIMIENTO, contrato debidamente autenticado en fecha 19 de enero del año 2015, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 13, Tomo 013, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, ya que el mismo y de acuerdo al estudio de las nulidades de los Contratos tenemos lo siguiente (…). En el caso de marras, el monto pactado para la venta del inmueble en la cláusula Cuarta, fue la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.400.000,00) de los cuales, le fueron entregado a sus representado la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo) de acuerdo a la norma transcrita, el 10% de dicho monto, es la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,oo) y no como lo expresa la clausula SEXTA del contrato, una indemnización mensual de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,oo) mensuales. Si tomamos en consideración el contenido de la norma antes transcrita, vemos claramente lo exorbitante de la obligación que recae sobre su representado, y siendo esta norma de orden público, nos encontramos enclavados, dentro de los extremos legales, y correspondientes para la anulabilidad del contrato de opción a compra venta, por todos los señalamientos descritos, y que cumple a cabalidad con las características necesarias, para que se declare la NULIDAD ABSOLUTA de dicho contrato(…), fundamentando la presente Reconvención en los principios fundamentales de la Nulidad de los Contratos GACETA OFICIAL DE LA REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, de fecha 21 de febrero del año 2013, Numero 40.115, Ministerio del Poder para vivienda y hábitat, Artículo 51, 115 y 114 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Artículo 1352, 1140, 1346, 1146, 1154, 1159 del Código Civil y 365 del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo antes expuesto solicita a este honorable tribunal acuerde la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de Opción de Compra Venta, de fecha 19 de Enero del año 2015, por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 13, Tomo 013 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria y deje sin efecto alguno. Estima la presente Reconvención en la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.400.000,oo)”

Ahora bien, de la lectura del escrito reconvencional se evidencia que la representación judicial de los demandados-reconvinientes, demanda la nulidad del contrato de opción compra venta suscrito entre las partes, arguyendo para ello una serie de hechos cuya relación y fundamentación no concuerdan entre sí, por lo que resulta evidente para quien suscribe que la parte demandada reconviniente en el capítulo contentivo de la reconvención por sí sola no expresa cuales son las razones de hecho y de derecho que pretende hacer valer por la vía de la mutua petición cuyo incumplimiento conduce a tener por defectuosa la reconvención propuesta, es decir, no reúne los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que para esta juzgadora la reconvención propuesta carece de los supuestos previstos en la sentencia de la Sala Constitucional como causal de inadmisibilidad de la Reconvención. ASÍ SE DECLARA.
CAPITULO V
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ÀNGEL EDUARDO DELGADO LÒPEZ contra los ciudadanos ANTONIO MARTÌNEZ ÀLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ; todos identificados en el presente fallo.

SEGUNDO: Se ORDENA a los co-demandados, ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ vender a los accionantes el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la Planta Seis (P6) del Edificio Nº 4, del Conjunto Residencial Los Pinos, Segunda Etapa, ubicado en la prolongación de la Calle Los Pinos de la Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda; el cual tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (87,00 mts2) y consta de las siguientes dependencias: Hall-Comedor, habitación principal con baño incorporado, dos habitaciones adicionales, un pasillo con baño adicional, cocina con lavadero incorporado; cuyos linderos son: NOROESTE: Fachada noroeste del edificio y con el patio de ventilación; SURESTE: Con el apartamento P6-5-4, patio de ventilación, pasillo de circulación y fachada sureste del edificio; NORESTE: Foso de ascensores, cuarto de medidores del gas y pasillo de circulación; y SUROESTE: Fachada suroeste del edificio. Le corresponde en plena propiedad un (01) puesto de estacionamiento, ubicado en el Nivel Planta Baja (PB), de la estructura de estacionamiento del conjunto y distinguido con el número 69 con un área aproximada de Trece Metros Cuadrados con Veinte Decímetros Cuadrados (13,20 m2); cuyas especificaciones y linderos constan suficientemente del plano agregado al cuaderno de comprobantes, el cual forma parte integrante del apartamento. Le corresponde un porcentaje de 2,0502% en los gastos comunes del Edificio; un porcentaje de 0,6150% con respecto a las cosas comunes de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial y un porcentaje de 0,4920% con respecto al conjunto en general y al puesto de estacionamiento número 69, le corresponde un porcentaje de Condominio de 0,0400% con respecto a las cosas comunes de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial y un porcentaje de 0,0320% con respecto al Conjunto en general, ello conforme con lo previsto en el referido contrato;
TERCERO: Se ordena a la parte demandante, ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ pagar el saldo restante de la obligación, esto es la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo) ; y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de titulo de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada para su registro;
CUARTO: Se ordena a la parte demandada a cancelar a los hoy accionante lo convenido en la CLÀUSULA SEXTA del contrato, es decir, la indemnización equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de arras (Clausula Tercera), es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,00) por cada mes calendario completo, transcurrido desde el vencimiento del lapso establecido en la Clausula Segunda, es decir desde el 17 de febrero de 2015 hasta la fecha que quede firme la presente decisión mediante experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil y
QUINTO: INADMISIBLE la RECONVENCIÒN interpuesta por los ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ contra los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, ambas partes plenamente identificadas en autos;
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber sido vencida totalmente.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.
Regístrese, Publíquese
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los catorce (14) días del mes de Noviembre de dos mil dieciséis (2016).Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. LILIANA GONZÀLEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. BEYRAM DIAZ M.
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (2:00 pm), previa formalidades de ley.

LA SECRETARIA,
Exp Nro. 20.770
LG/BD/Jenny