TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. LOS TEQUES

206º y 157º

PARTE ACTORA: Ciudadana, MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.334.882.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio ALBERTO JOSÈ FREITES DEFFIT, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 95.006.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÒPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 16.097.502.
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA Abogados en ejercicio, ALEXIS GÒMEZ, OMAIRA DIAZ de SOLARES y LILI FUENTES ANDERSON, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 88.748, 99.939 y 82.215, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N° 20.688
CAPITULO I
SINTESIS DE LA LITIS
Se inició el presente procedimiento en fecha 12 de marzo de 2015, interpuesto por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, asistida de abogado contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Admitida la demanda en fecha 10 de abril de 2015, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ, a fin de que diera contestación a la demanda; librándose la respectiva compulsa de citación en fecha 21 de abril de 2015.
En fecha 06 de julio de 2015, las abogadas LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DÌAZ de SOLARES, consignaron poder que acredita su representación como Apoderadas Judiciales de la parte demandada.
En fecha 20 de julio de 2015, la representación judicial de la parte demandada, abogadas LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DIAZ de SOLARES, consignaron escrito de oposición de cuestiones previas; las cuales fueron contestadas por la parte demandada en fecha 21 de septiembre de 2015 y decididas por este Tribunal en fecha 20 de octubre de 2015.
En fecha 26 de octubre de 2015, las abogadas en ejercicio LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DIAZ de SOLARES, en su carácter de Apoderadas Judiciales de la parte demandada consignaron escrito de contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas por imperio de Ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando al efecto escritos que las contiene; las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 24 de noviembre de 2015 y admitidas en fecha 03 de diciembre de 2015.
Por auto de fecha 15 de marzo de 2016, este Tribunal fijó oportunidad para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN EL PROCESO
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte accionante en su escrito libelar, lo siguiente:
“(…)
• Que consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 30 de octubre de 2012, inscrito bajo el Nº 2011.443, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 237.13.11.1.2403 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 que la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V.- 16.097.502, es propietaria del inmueble constituido por una casa, distinguida con el número 32, ubicada en la Calle Norte de la Urbanización San Francisco, Segunda Etapa, Hacienda El Ingenio, Guatire jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
• Que dicho inmueble tiene un área de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95m2) y consta de las siguientes dependencias: dos (02) habitaciones, dos (02) baños, estudio, estar, comedor, baño de visitas, cocina y lavadero.
• Que la referida vivienda se encuentra enmarcada dentro de los siguientes linderos: NORESTE: área verde hacia áreas sociales; SUROESTE: Calle Norte; SURESTE: Casa Nº 31 y NOROESTE: Casa Nº 33. Además le corresponde el uso exclusivo de las siguientes áreas: 1) Un área de jardín, por el lado NORESTE de la vivienda; 2) Un área de cominería destechada para el acceso a la vivienda; y 3) un área de estacionamiento, contigua a la vivienda.
• Que ahora bien, por documento suscrito y autenticado en fecha 06 de febrero de 2013, por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 10, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, la referida KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ, celebró con ella un CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA-VENTA que tuvo por objeto el inmueble anteriormente descrito, en los términos que de seguidas se refieren: 1) En su clausula PRIMERA la propietaria le dio en opción a compra-venta el inmueble plenamente identificado anteriormente, de su exclusiva propiedad, el cual se obligó a comprar. 2) En su clausula TERCERA se pactó que el precio de la venta convenido era la cantidad de UN MILLÒN CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.120.000,00) de los cuales hizo entrega en el acto de autenticación del contrato de opción la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 336.000,00). 3) En la misma cláusula tercera se convino que el saldo del precio, es decir la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 784.000,00) serian pagados ante la Oficina de Registro correspondiente. 4) En la cláusula CUARTA se aclaró que la cantidad dada al momento de la firma del Contrato de Opción, sería imputada al precio definitivo de venta y en consecuencia, el resto del precio seria pagado en el acto de la protocolización del documento definitivo de COMPRA-VENTA. 5) Conforme lo dispuesto y pactado en la Cláusula QUINTA, el contrato de opción de compra-venta tendría una duración de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos. Dicho plazo comenzó el 07 de febrero de 2013 y concluía el 06 de junio del mismo año.
• Que para el pago del saldo del precio solicitó un crédito hipotecario al Banco Mercantil, Banco Universal, el cual fue aprobado dentro del plazo de vigencia de la opción de compra venta; en ese sentido, a los fines de que se verificara la firma del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público correspondiente, realizó todas las gestiones necesarias para tal fin.
• Que en fecha 24 de mayo de 2013, dirigió comunicación a la vendedora, ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, a los fines de solicitarle los recaudos exigidos por la oficina de Registro para la revisión y otorgamiento del documento de venta definitivo.
• Que asimismo le notificó formalmente la aprobación del crédito solicitado por parte del Banco Mercantil, y la entrega- por parte de la entidad bancaria- del documento definitivo de venta.
• Que dicha comunicación fue entregada y recibida en la misma fecha en la Caseta de Vigilancia del Conjunto Residencial San Francisco de la Ciudad de Guatire por el oficial de seguridad EDWIN BRIZUELA, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 16.095.923, en razón de las instrucciones dadas por la vendedora en fecha 02 de mayo del mismo año, para que no se permitiera su entrada en el Conjunto Residencial.
• Que en fecha 29 de mayo de 2013, le fueron entregados los recaudos solicitados, conforme se evidencia de comunicación que le dirigiera la vendedora.
• Que en fecha 05 de junio de 2013, luego de la revisión conforme de todos los recaudos solicitados, fue recibido por la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, el documento definitivo de compra-venta con hipoteca en razón del crédito otorgado por el Banco Mercantil, siendo fijado por la Oficina de Registro, como fecha de otorgamiento el lunes 10 de junio de 2013.
• Que no obstante el mismo 5 de junio de 2013, presentó al Banco Mercantil la notificación de firma, siendo fijada por la entidad bancaria, como fecha para la firma de dicho instrumento, el día 18 de julio de 2013 a las 08:00 de la mañana.
• En fecha 06 de junio de 2013, por las misma razones expresadas con anterioridad, cuya demostración se reserva para el lapso probatorio, fue entregada y recibida en la Caseta de Vigilancia del Conjunto Residencial San Francisco de la ciudad de Guatire por el oficial de seguridad JESÙS LEÒN, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 20.417.464, una comunicación dirigida a la vendedora KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÒPEZ, en la que le notificó formalmente que la firma del documento definitivo de venta había sido pautada conforme lo dispuesto por la entidad bancaria- para el día 18 de julio de 2013, a las 08:00 de la mañana en la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda.
• Que no obstante en dos oportunidades, a saber 18 de julio y 25 de julio de 2013, fue suspendida por el Banco Mercantil, la firma pautada del documento definitivo de venta, debido a la espera de la autorización de los recursos para el crédito, por parte del BANAVIH. En este sentido el mismo 25 de julio de 2013 y en virtud de la prohibición de acceso de su persona a la residencia de la vendedora, entregó comunicación dirigida a ésta, que fue recibida en la misma fecha en la Caseta de Vigilancia del Conjunto Residencial San Francisco de la ciudad de Guatire por el oficial de seguridad JAIME LOBO en la que le notificó formalmente que la firma del documento definitivo de venta había sido pautada para el 22 de agosto de 2013.
• Que a pesar de lo anterior, la oportunidad para la firma fue anticipada por el Banco Mercantil para el día 31 de julio de 2013, dirigió a la vendedora comunicación que fue entregada y recibida en la misma fecha en la Caseta de Vigilancia del Conjunto Residencial San Francisco de la Ciudad de Guatire por el oficial de seguridad JESÙS LEÒN, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 20.417.464, en razón de la prohibición de su acceso al referido conjunto residencial ordenada por la vendedora.
• Que llegado el 31 de julio de 2013, verificados todos los trámites y requisitos de forma para que tuviera lugar la firma del documento definitivo de venta, así como solventados- por parte de la entidad bancaria- los asuntos que impedían la liquidación del crédito solicitado para costear parte del saldo del precio, acudió a la Oficina de Registro correspondiente, así como también lo hizo el presentante del Banco Mercantil, ciudadano FABIAN ARIAS, no obstante, la vendedora KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, no asistió al acto, a pesar de haberse dispuesto de sendos cheques de gerencia para el pago del saldo a saber: 1- Cheque de Gerencia Nº 00047490, de fecha 31 de julio de 2013, girado por el Banco Mercantil, Banco Universal, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), correspondiente al crédito hipotecario que se le había otorgado para tal fin, a favor de la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CACRIDAD CAMERO LOPEZ. 2- Cheque de gerencia Nº 00023986, de fecha 17 de julio de 2013, girado por BANESCO, Banco Universal, por la cantidad de CUIATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 484.000,00) correspondiente a la diferencia del saldo del precio, a favor de la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ.
• Que le fue entregado en la misma fecha 31/07/2013, por el representante del Banco Mercantil, informe de Liquidación del Crédito y documento contentivo de los TÈRMINOS, CONDICIONES y COBERTURAS DE LOS RIESGOS AMPARADOS POR EL FONDO DE GARANTIA, VINCULADOS A LOS PRÈSTAMOS QUE OTORGUEN LAS INSTITUCIONES HIPOTECARIAS Y ORGANISMOS PÙBLICOS DE ACUERDO CON LA LEY DE POLITICA HABITACIONAL Y NORMA DE OPERACIÓN.
• Que ante la inasistencia a la firma por parte de la vendedora, ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, solicitó al Registro Público del Municipio Zamora del ESTADO Miranda, la expedición de una Constancia que certificara su comparecencia a dicha Oficina Pública, la cual le fue expedida de conformidad.
• Que la inasistencia de la vendedora a la firma del documento definitivo de venta en la oportunidad fijada por el Banco, le ha dado conforme el contrato suscrito y a tenor de lo previsto en la Ley, el derecho de solicitar judicialmente LA EJECUCIÒN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO y por consiguiente a exigir la inmediata protocolización del documento definitivo de compra-venta o en su defecto, conforme lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que se tenga la sentencia que se dicte en este proceso como título de propiedad a su favor del inmueble objeto de la opción…”

Alegatos de la parte demandada.

La representación judicial de la parte demandada, abogadas LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DIAZ de SOLARES, mediante escrito de contestación a la demanda, de fecha 26 de octubre de 2015, alegó los siguientes hechos:
“(…)
• Que de conformidad con el primer aparte del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil alegan la cosa juzgada, a tenor de lo previsto en el ordinal 9º del Articulo 346 ejusdem, la cual no fue alegada como cuestión previa, ya que cursó por ante este mismo Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y sede, juicio signado con el Nº 20.321, contentivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA intentara la hoy demandante ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, ambas identificadas en autos. Que la demanda antes referida tuvo como fundamento el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, sobre un inmueble propiedad de su mandante, ubicado en la Urbanización San Francisco, Calle Norte, casa Nro. 32, Segunda Etapa, Hacienda El Ingenio, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda (…). -Que en el juicio distinguido con el Nº 20.321, seguido por ante este mismo Tribunal, por las mismas partes, por el mismo objeto y el mismo título, fue dictada sentencia definitiva en fecha 10 de noviembre de 2014, en la cual se declaró INADMISIBLE la demanda, de conformidad con lo previsto en el Articulo 78 del Código de Procedimiento Civil. Que cursa en autos copia de la sentencia en cuestión, extraída de la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Que declarada definitivamente firme dicha sentencia, este mismo Tribunal revocó posteriormente dicho auto, ordenando la notificación de las partes, lo que le permitió al apoderado de la parte demandante apelar de dicha sentencia, lo cual hizo y admitida la apelación, el expediente fue remitido al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y sede, en enero de 2015. Que posteriormente en fecha 22 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte demanda (sic) presentó diligencia por ante el Juzgado Superior antes mencionado, en la cual desistió de la apelación, argumentando que había intentado un nuevo juicio. Así las cosas señala que en virtud del desistimiento de la apelación la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 10 de noviembre de 2014, la misma ha quedado definitivamente firme. Ahora bien, dispone el Artículo 273 del Código de Procedimiento Civil que (…). Por su parte el Artículo 1.395 del Código Civil, se refiere a la autoridad de la cosa juzgada de la siguiente manera (…). Que en el caso que nos ocupa, se dan los cuatro aspectos determinantes de la cosa juzgada previstos en el Artículo 1.395 del Código Civil, porque la cosa demandada es la misma, es decir el inmueble propiedad de su representada, plenamente identificado en autos; la presente demanda está fundamentada en la misma causa, ya que también lo es por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y tiene como documento fundamental el mismo contrato de opción de compra venta el cual fue objeto del juicio anterior entre las ciudadanas MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES y KARLA ALEJANDRA CAMERO LOPEZ, es decir, las mismas partes, quienes en este juicio tienen el mismo carácter de demandante y demandada respectivamente, carácter que tenían en el juicio anterior seguido por las mismas partes signado con el Nº 20.321. Así las cosas en este juicio se dan los cuatro supuestos que establece la norma antes mencionada, para que proceda la declaratoria con lugar de cosa juzgada, y así solicitan sea declarada por este Tribunal en la oportunidad en que se dicte sentencia definitiva (…)
• Que igualmente y para ser resuelto como punto previo al fondo, invocan la EXCEPTION NON ADIMLPLETI CONTRACTUS (Excepción del Contrato No Cumplido), cuyo fundamento jurídico se encuentra en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual expresa (…). De la norma anterior transcrita se desprende entonces, que en un contrato sinalagmático, si una de las partes contratantes no cumple con la obligación que ha contraído, la otra puede negarse también a ejecutar su prestación sobre la base del incumplimiento del otro contratante. Que en el caso de autos, fue la parte actora quien incumplió con la obligación contraída, y así lo puede verificar de las mismas pruebas aportadas por la demandante, tal y como más adelante lo alegaran en la contestación de la demanda.

Proceden a contestar el fondo de la demanda, de la siguiente manera:
• Que en fecha 06 de febrero de 2013, su representada celebró Contrato de Opción de Compra Venta con la parte actora, ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, Calle Norte, casa nro. 32, Segunda Etapa, Hacienda El Ingenio, Guatire Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el Nº 10, tomo 34, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.
• Que el precio de la venta pactado fue por la cantidad de UN MILLÒN CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.120.000,00) de los cuales es cierto que la parte actora, ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, como futura compradora, hizo entrega a su mandante, al momento de la firma del Contrato de Opción de Compra Venta, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 336.000,00), la cual sería imputable al precio definitivo de venta, y el saldo restante, es decir, la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA YH CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 784.000,00), serían cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, sin especificar por ninguna parte del contrato, que dicha cantidad debía ser cancelada mediante un crédito hipotecario con recursos propios del banco y con dinero de su propio peculio, como lo invoca la actora en su demanda.
• Que el referido contrato de Opción de Compra Venta, de acuerdo a su Cláusula QUINTA, tenia una duración de noventa (90) días continuos, que vencieron el día 07 de mayo de 2013, más treinta (30) días continuos de prórroga, que vencieron el día 06 de junio de 2013.
• Que igualmente se estableció en la Cláusula SEXTA del referido contrato, como Cláusula Penal la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00)
• Que niegan, rechazan y contradicen que la parte actora haya notificado de manera personal a su representada de las fechas pautadas para la firma del documento definitivo de venta por ante el registro público; la demandada refiere que entregó unas comunicaciones a terceros desconocidos.
• Que niegan, rechazan y contradicen que desde el momento en que se firmó el Contrato de Opción de Compra Venta objeto de este juicio, la parte actora haya comenzado a realizar todos los trámites necesarios ante la entidad financiera para solicitar la aprobación de un crédito para cumplir a cabalidad con el objeto de la referida opción de compra venta, cuya condición, esta demás decir, no consta por ningún lado del contrato cuyo cumplimiento se demanda, como lo alegada en su libelo de demanda, ya que según el informe de Liquidación de Préstamo Hipotecario que le fue aprobado a la parte actora, traído por dicha parte a los autos, la cantidad aprobada fue supuestamente recibida en fecha 31 de julio de 2013, representada en cheque Nº 00047490 del Banco Mercantil, por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, cuando ya estaba vencido no solo el lapso de duración del contrato de opción de compra venta, de noventa (90) días continuos, sino la prorroga de treinta (30) días continuos también establecida en la CLAUSULA QUINTA, por lo que mal puede afirmar que el crédito hipotecario fue aprobado por el Banco Mercantil dentro de los 120 días.
• Que el Cheque de Gerencia a que se refiere la parte actora, girado contra el Banco Banesco a nombre de su mandante, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 484.000,00) para supuestamente completar el saldo deudor, fue elaborado en fecha 17 de julio de 2013, cuando igualmente se encontraba vencido tanto el lapso otorgado en el contrato de opción de compra venta, como la prórroga establecida, por lo que mucho menos puede alegar que cumplió a cabalidad no solo con el tiempo establecido, ni mucho menos con el contrato de opción de compra venta, como lo afirma en su libelo de demanda.
• Que niegan, rechazan y contradicen, que su representada haya incumplido con el contrato como lo pretende hacer ver la parte actora, ya que en fecha 29 de mayo de 2013 encontrándose aun vigente el contrato de opción de compra venta, la hoy demandada le hizo entrega de todos y cada uno de los requisitos necesarios y exigidos por el Registro Inmobiliario para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.
• Que niegan, rechazan y contradicen, que su mandante KARLA CAMERO LOPEZ haya incumplido el contrato, toda vez que para la fecha de vencimiento del mismo, así como de su prorroga, es decir 06 de junio de 2013, fecha para la cual puede observar la ciudadana Juez, la parte actora ni siquiera había mandado a elaborar el cheque de gerencia del que hacer referencia en su libelo, ni mucho menos, había recibido el crédito hipotecario aprobado para terminar de cancelar a su mandante el resto del precio pactado, requisitos indispensables para la presentación de documento ante el Registro para su protocolización.
• Que niegan, rechazan y contradicen, que su mandante tampoco haya asistido el día 18 de julio de 2013, como fecha pautada para la firma según comunicación enviada por el Banco Mercantil a la parte actora, así niegan, rechazan y contradicen, el hecho de que tampoco compareció el día 31 de julio de 2013, según constancia emitida por el Registro Público del Municipio Zamora, con sede en Guatire, lo cierto es que para ninguna de las oportunidades señaladas por la parte actora, como fechas supuestamente pautadas, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, fueron del conocimiento de su mandante, no obstante que todas y cada una de ellas estaban fuera del lapso de los 120 días establecidos para cumplir con el contrato de opción de compra venta.
• Que niegan, rechazan y contradicen que su mandante, no haya querido honrar el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, o que le haya prohibido la entrada al conjunto residencial San Francisco con el propósito de no llevar a cabo la venta definitiva; fue la demandante quien no cumplió con los lapsos establecidos en el contrato.
• Que niegan , rechazan y contradicen, que en el presente caso, se aplique la Resolución Nº 11, RELATIVA A LAS Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, dictada por el Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda y Hábitat publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, en fecha 21 de febrero de 2013, por cuanto el contrato de opción de compra venta fue suscrito por las partes con las condiciones convenidas por ellas en fecha 06 de febrero de 2013, es decir con anterioridad a la entrada en vigencia de dicha Resolución Nº 11, razón por la cual la misma no es aplicable al caso que nos ocupa.
• Que niegan, rechazan y contradicen, que la demandante hubiere señalado a la demandada que la cantidad restante del monto total de la venta, iba a ser por un préstamo otorgado por alguna entidad bancaria, y en todo caso, el préstamo para terminar de pagar el monto total del valor del inmueble, fue supuestamente aprobado por una entidad bancaria, a decir de la misma parte actora, en fecha 31 de julio de 2013; es decir, fuera del lapso convenido en el contrato de opción de compra venta, que como han dicho reiteradamente venció el 6 de mayo de 2013, y su prorroga el día 06 de junio de 2013.
• Que niegan, rechazan y contradicen que su representada, deba convenir o ser condenada por este Tribunal a cumplir con el contrato de opción de compra venta, ni mucho menos que deba proceder a la protocolización inmediata a favor de la demandante del documento definitivo de venta del inmueble identificado en autos; por cuanto, eso no fue lo convenido en el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, que en ninguna parte señala que en caso de incumplimiento por parte de la vendedora, esta tenga que acudir al registrar a firmar un documento definitivo de venta, de la lectura del contrato suscrito por las partes, son otras las consecuencia previstas en caso de incumplimiento de alguna de las partes.
• Que niegan, rechazan y contradicen, que en el supuesto negado de que la decisión que se dicte en este asunto favorezca a la demandante, la misma se tenga como título de propiedad a favor de ésta, por cuanto, eso no fue lo convenido en el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, que en ninguna parte señala que en caso de incumplimiento por parte de la vendedora, esta tenga que acudir al registro a firmar un documento definitivo de venta (…).
• Que es ya reiterada jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal al determinar, que la firma de la opción de compra venta, no implica el consentimiento bilateral de comprar y vender; y que en caso de incumplimiento por parte del vendedor solo le da derecho al comprador de exigir la indemnización establecida por las partes en la cláusula penal, y en modo alguno le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de la obligación de vender por parte del vendedor; toda vez que la firma de una opción de compra venta, no constituye una venta propiamente dicha, sino que es un convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decir respecto a la celebración de un contrato definitivo de venta o no(…)”

Así las cosas, llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:
CAPITULO III
MOTIVA
El Juez al entrar en conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a realizar un análisis de la pretensión de la demanda, de las defensas esgrimidas por la accionada y del acervo probatorio de los intervinientes en el proceso, lo cual pasa de seguidas a realizar de la siguiente manera:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, estas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:
Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis. Así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000, Exp. No. 00-261, dejó sentado lo siguiente:

“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. (Fin de la cita)

En virtud de todo lo anteriormente expuesto, y de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora pasa a analizar todas las pruebas que han sido producidas por las partes en el presente juicio, lo cual hace de seguida:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte accionante junto a su escrito libelar trajo a los autos:
Primero.- (F. 19 al 23 de la I pieza) Marcado con la letra “A” Copia simple de Documento de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, el cual quedó inscrito bajo el número 2011.443, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 237.13.11.1.2403 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; a través del cual la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, hoy demandada adquirió el bien inmueble objeto de litigio. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido, por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil; como demostrativo de que la referida ciudadana adquirió en el año 2011, la propiedad en referencia (hoy objeto principal del contrato de opción a compra venta que dio lugar al presente juicio). Así se establece.
Segundo.- (F. 24 al 28 de la I pieza) Marcado con la letra “B” Copia certificada de Documento de Opción a compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 10, Tomo 34, de fecha 06 de febrero de 2013 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria suscrito entre la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LOPEZ- en su carácter de VENDEDORA- y la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES- en su condición de COMPRADORA-, bajo los siguientes términos y condiciones:
“(…) PRIMERA: “LA VENDEDORA”, Se compromete a dar en Opción a Compra a “LA COMPRADORA” y esta a su vez se obliga a comprar un inmueble propiedad de “LA VENDEDORA”, Según consta de documento de propiedad Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 30 de octubre de 2012, bajo el Nº 2011.443, Asiento Registral 2, Matriculado con el Nº 237.13.11.1.2403. SEGUNDA: El inmueble objeto de este contrato está constituida por una casa destinada a vivienda, distinguida con el Nº 32, que forma parte de la Segunda Etapa del “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO”, en Guatire, en Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio. El mencionado inmueble; tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95.00 Mts2) y consta de dos (2) habitaciones, dos (2) habitaciones, dos (2) baños, estudio, estar, comedor, baño de visitas, cocina y lavadero, y sus linderos son: NORESTE: Área verde hacia áreas sociales; SUROESTE: Calle Norte; SURESTE: Casa Nº 31 y NOROESTE: Casa Nº 31. Al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de Condominio de 0,680275 a las Cosas Comunes Limitadas a la Segunda Etapa del CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO y de 0,513% sobre las cosas comunes Generales del CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO. A esta Unidad de Vivienda le corresponde el uso exclusivo de las siguientes àreas: 1) un àrea de jardín, por el lado Noreste de la vivienda, 2) un área de cominería destechada para el acceso a la vivienda y 3) un área de estacionamiento contigua a la vivienda. TERCERA: El precio de venta convenido entre las partes para la negociación es la cantidad de MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES CON /00 (Bs. 1.120.000,00) de los cuales 2LA COMPRADORA” entregan en este acto a “LA VENDEDORA” la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON /00 (Bs. 336.000,00) y el saldo restante, es decir la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 784.000,00) los cuales serán cancelados ante la Oficina Subalterna del Registro correspondiente. CUARTA: La cantidad dada en esta OPCION en la cláusula anterior será imputable al precio definitivo de venta, en consecuencia el resto del precio, será pagado por “LA COMPRADORA” a “LA VENDEDORA” en el acto de la protocolización del Documento definitivo de COMPRA-VENTA. QUINTA: El presente contrato de OPCIÒN COMPRA-VENTA tiene una duración de (90) días continuos más (30) días continuos. SEXTA: Para el caso de que el documento definitivo de COMPRA-VENTA no se protocolice dentro del lapso establecido, las partes de mutuo acuerdo establecen como cláusula penal indemnizatoria de los daños causados la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), si el documento no se otorga por causas imputables a “LA VENDEDORA”, esta deberá reintegrar a “LA COMPRADORA” la suma recibida en la cláusula tercera y cancelarle adicionalmente la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), en caso de que la causa fuese imputable a “LA COMPRADORA”, está perderá la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), de la suma entregada como reserva en la cláusula tercera, se entiende que los daños causados no requerirán demostraciones previas. SÈPTIMA: Todos los gastos de esta negociación así como los honorarios por redacción del documento, hasta la venta definitiva serán por cuenta de “LA COMPRADORA”. “LA VENDEDORA”, se obliga a entregar el inmueble libre de todo gravamen, arrendamiento, litigios y completamente solvente en cuanto a servicios públicos. OCTAVA: Para todos los efectos del presente contrato, las partes eligen como domicilio procesal la Ciudad de Guarenas”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 06 de febrero de 2013, las prenombradas ciudadanas suscribieron un contrato de opción de compra-venta el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una vivienda constituida por una casa destinada a vivienda, distinguida con el Nº 32, que forma parte de la Segunda Etapa del “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO”, en Guatire, en Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, todo ello por la cantidad de UN MILLON CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.120.000,00), de los cuales la vendedora reconoció el pago de la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 336.000,oo); quedando pendiente el saldo de SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 784.000,oo) pagaderos al momento de efectuarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos (por lo que su vencimiento se concretó en fecha 07 de febrero de 2013). Estableciendo las mismas en el precitado contrato una cláusula penal indemnizatoria. Así se precisa.
Tercero.- (F. 29 de la I pieza) Marcada con la letra “C” Original de Carta Misiva fechada 24 de mayo de 2013, dirigida a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÒPEZ, mediante la cual la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, solicita a la hoy demandada los recaudos exigidos por la Oficina de Registro respectiva para la revisión y otorgamiento de la fecha de firma del documento definitivo de venta; el Tribunal respecto a dicha documental observa: Las reglas establecidas respecto de los instrumentos privados y el principio de prueba por escrito, determinan la fuerza probatoria de las cartas misivas, según lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil, cuyo texto es del tenor siguiente: “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determinan por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por las personas a quienes se atribuyen, salvo que hubieran sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino…”
Con apoyo en esta configuración que le da le Ley, las cartas misivas tienen valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones que a través de ellas se haya realizado.
Ahora bien, como se dejó expuesto anteriormente, se requieren ciertos requisitos para darle valor probatorio a las cartas misivas, de modo que sólo producirán el efecto de una plena prueba, si se demuestra que el contenido afecta directamente a la otra parte en un acto jurídico, bien sea por los medios establecidos en la ley, o porque la parte a quien se le opone la acepte.
El último aparte del artículo 1.374 eiusdem confiere facultad al juez para desestimar las cartas que se hayan presentado en contravención con la ley, y por cuanto en el caso bajo estudio se observa que la carta misiva consignada a los autos por la parte actora, no se encuentra suscrita por la parte a quien le fue opuesta, más aun se evidencia que la misma aparece recibida por Edwin Brizuela, cédula de identidad Nro. 16.095.923, tercero ajeno al proceso, razón por la cual este Tribunal la desecha del proceso y así se decide.
Cuarto.- (F. 30 de la I pieza) Marcada con la letra “D” Copia simple de Comunicación, fechada 02 de mayo de 2013, a la cual se le adjunta copia de cédula de identidad de la ciudadana Morella del Carmen Godoy Flores, quine aquí suscribe observa que la misma constituye copia simple la cual no reúne los requisitos para ser promovida en juicio, razón por la cual esta Juzgadora la desecha del proceso y así se decide.
Quinto.- (F. 31 de la I pieza) Marcado con la letra “E” Carta misiva, fechada 29 de mayo del 2013, suscrita por la ciudadana KARLA CAMERO LOPEZ- hoy demandada- mediante la cual dejó constancia de hacerle entrega a la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES de los recaudos solicitados por ella vía telefónica y cuya carta misiva se encuentra debidamente aceptada y firmada por la parte promovente de la misma, razón por la cual quien aquí suscribe la valora como demostrativa de que la hoy demandada entregó los recaudos allí expresados y así se deja establecido.
Sexto.- (F. 32 de la I pieza) Marcada con la letra “F” Constancia de Recepción expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 05 de junio de 2013, del cual se desprende textualmente que: “(…) Presentante: MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (…). Naturaleza del Acto Jurídico: Venta y Hipoteca. Fecha de Otorgamiento Lunes 10 de junio de 2013. Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de Identidad, Registro de Vivienda Principal, Registro de Información Fiscal, Certificado de Solvencia Municipal y Certificado de Solvencia de Agua (…)”. Ahora bien, si bien es cierto que dicha documental constituye documento público de los establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que dicha documental tiene como fecha cierta una fecha distinta al hecho controvertido en el proceso, razón por la cual esta Juzgadora la desecha del mismo y así se decide.
Séptimo.- (F. 33 de la I pieza) Marcada con la letra “G” Notificación de Firma, fechada 21 de mayo de 2013, expedida por la entidad bancaria Banco Mercantil, fechada 21 de mayo de 2013 y recibida por la Gerencia Protocolizaciones y Proyectos Especiales, en fecha 05 de junio de 2013, mediante la cual solicitan la emisión de cheque a favor de la parte demandada por la cantidad de Bs. 300.000,oo. Respecto tal instrumental quien aquí suscribe considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades Civiles, Mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos…”. En consecuencia, no habiendo promovido la parte accionante la prueba de informes, tal como lo dispone la norma in comento, esta Juzgadora desecha del proceso tal instrumental y así se decide.
Octavo.- (F.34 de la I pieza) Marcada con la letra “H” Original de Carta Misiva fechada 05 de junio de 2013, dirigida a la hoy demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÒPEZ, mediante la cual la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, informa que la entidad bancaria Banco Mercantil le notificó que ya la Oficina de Registro había otorgado el documento definitivo de venta y que la firma del mismo tendría lugar el día 18 de julio de 2013.
Noveno.- (F. 35 de la I pieza) Marcada con la letra “I” Original de Carta Misiva fechada 25 de julio de 2013, mediante la cual la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, informa que la entidad bancaria Banco Mercantil le notificó de la suspensión de la firma pautada para el día 25 de julio de 2013, por la misma razón de la suspensión de la pautada para el 18 de julio de 2013; aduciendo que la firma del documento definitivo fue pautada tentativamente para el día 22 de agosto de 2013.
Décimo.- (F.36 de la I pieza) Marcada con la letra “J” Original de Carta Misiva fechada 30 de julio de 2013, mediante la cual la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, informa que la entidad bancaria Banco Mercantil le notificó que la firma del documento definitivo de venta tendría lugar el 31 de julio de 2013. Así se establece.
Tal como se indicó con anterioridad tenemos que las referidas documentales, insertas a los folios 34, 35 y 36 de la I pieza del expediente; constituyen cartas misivas, las cuales deben reunir ciertos requisitos para ser valoradas en juicio, de modo que sólo producirán el efecto de una plena prueba, si se demuestra que el contenido afecta directamente a la otra parte en un acto jurídico, bien sea por los medios establecidos en la ley, o porque la parte a quien se le opone la acepte. Así pues, de la revisión efectuada a las mismas, se evidencia que no se encuentran suscritas o aceptadas por la parte a quien le fueron opuestas (parte demandada); más aun se evidencia que las misma aparecen recibidas por terceros ajenos al proceso, razón por la cual este Tribunal las desechas del proceso y así se decide.
Décimo Primero.- (F. 37 y 38 de la I pieza) Marcadas con las letras “K” y “L” contentivas de Copia Simple de cheques de Gerencia girados a favor de la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, por la entidad bancaria Banco Mercantil y BANCO Banesco, Banco Universal, las cuales constituyen copias simples las cuales no reúnen los requisitos para ser promovidas en juicio, razón por la cual este Tribunal las desecha del proceso por carecer de valor probatorio desde el mismo momento de su promoción y así se decide.
Décimo Segundo.- (F.39 de la I pieza) Marcada con la letra “M” Copia simple de Informe de Liquidación de Préstamo Hipotecario Nro. 0621320277, en la cual aparece como prestataria la hoy accionante, ciudadana MORELLA GODOY, expedido por el Banco Mercantil.
Décimo Tercero.- (F. 40 al 45 de la I pieza) Marcada con la letra “N” Copia simple de Manual de Condiciones de los Contratos de Fondo de Garantía y Fondo de Rescate que amparan el crédito identificado con el número 06-2132027-7, dirigidas a favor de la accionante Godoy Morella y expedida por el Banco Mercantil.
Respecto a tales instrumentos quien aquí sentencia observa que tal y como fue señalado con anterioridad la parte accionante, debió haber promovido la prueba de informes tal y como lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta Juzgadora la desecha del proceso y así se decide.
Décimo Cuarto.- (F. 46 de la I pieza) Marcada con la letra “O” Original de Constancia levantada por la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, fechada 31 de julio de 2013, mediante la cual dicho organismo público dejó constancia de que se presentó a la sede de dicha oficina registral en dicha fecha la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY –quien realizó gestiones relativas la Registro de Documento. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la demandante compareció ante la oficina registral en la referida fecha a los fines de realizar gestiones relativas al Registro de Documento. Así se precisa.
Una vez abierto el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
Único.- (F. 152 al 409 de la I pieza) Copia fotostática del expediente signado bajo el Nº 20.321 de la nomenclatura llevada por este Juzgado contentivas del juicio que por Cumplimiento de Contrato incoara la hoy accionante. Ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES contra la hoy demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ, este Tribunal a tal respecto le confiere a la misma todo el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil sólo en lo que respecta a las actuaciones llevadas por este Juzgado, como demostrativas de la referida acción y así se decide.
PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO, Segunda Etapa, Hacienda El Ingenio, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, a los fines de que informa a este Tribunal lo siguiente: 1) Si el Libro de Novedades llevado por el Servicio de Vigilancia del Conjunto Residencial, para el día 24 de mayo de 2013, se puede evidenciar la recepción por parte del Oficial de Seguridad EDWIN BRIZULA, de una comunicación dirigida por MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, propietaria de la Casa Nº 32, ubicada en la Calle Norte de la Urbanización en razón de la prohibición de dicha propietaria de permitir el ingreso de la primera al Conjunto Residencial. Que informe el destino de dicha comunicación recibida. 2) Si el Libro de Novedades llevado por el Servicio de Vigilancia del Conjunto Residencial, para el día 06 de junio de 2013, se puede evidenciar la recepción por parte del Oficial de Seguridad JESUS LEÒN de una comunicación dirigida por MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÒPEZ, propietaria de la Casa Nº 32, ubicada en la Calle Norte de la Urbanización, en razón de la prohibición de dicha propietaria de permitir el ingreso de la primera al Conjunto Residencial. Que se informe el destino o paradero de dicha comunicación. 3) Si el Libro de Novedades llevados por el Servicio de Vigilancia del Conjunto Residencial, para el día 25 de julio de 2013, se puede evidenciar la recepción por parte del Oficial de Seguridad JAIME LOBO, de una comunicación dirigida por MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, propietaria de la Casa Nº 32, ubicada en la Calle Norte de la Urbanización, en razón de la prohibición de dicha propietaria de permitir el ingreso de la primera al Conjunto Residencial. Que se informe el destino o paradero de dicha comunicación.4) Si el Libro de Novedades llevado por el Servicio de Vigilancia del Conjunto Residencial, para el día 30 de julio de 2013, se puede evidenciar la recepción por parte del Oficial de Seguridad JESÙS LEÒN, de una comunicación dirigida por MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, propietaria de la Casa Nº 32, ubicada en la Calle Norte de la Urbanización, en razón de la prohibición de dicha propietaria de permitir el ingreso de la primera al Conjunto Residencial. Que se informe el destino o paradero de dicha comunicación.
En este sentido, no consta a los autos las resultas de tal medio probatorio, por lo cual quien aquí suscribe nada tiene que analizar y valorar al respecto y así se decide.
PRUEBA DE INSPECCIÒN: La parte demandada promovió la prueba de Inspección Judicial para ser evacuada en la sede del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y sede, situada en el piso 3 del Edificio Palacio de Justicia; cuyo medio probatorio fue negado por auto expreso de fecha 03 de diciembre de 2015, motivo por el cual nada tiene esta Juzgadora que analizar y valorar al respecto y así se precisa.
PARTE DEMANDADA
La parte demandada en su oportunidad legal promovió el principio de la Comunidad de las pruebas, para lo cual quien aquí suscribe se pronuncia de la siguiente manera:
En lo que respecta a la comunidad de las pruebas consignadas por el accionante contentiva del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, el Tribunal se pronuncia de la siguiente manera: El principio de la comunidad de las pruebas sirve para determinar el elemento que de universal tiene la prueba cuando es promovida, significando que ella beneficia y favorece a todas las partes de una controversia por igual. Es el principio según el cual la prueba evacuada o producida a los autos pertenece al proceso, con independencia de quien la promovió o produjo, por lo cual sus efectos favorecen o desfavorecen a ambas partes por igual, sin que su aportante o promovente pueda desistir de ella, una vez evacuada o producida, en consecuencia, conforme a la legislación vigente no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, más aun si sobre las pruebas que pretende hacer valer ya se emitió su respectiva valoración en la oportunidad correspondiente.- Y así se decide.
PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara a:
1) BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL, a los fines de que dicho organismo enviara toda la información relativa a la Liquidación de un Préstamo Hipotecario Nº 0621320277, a favor de la ciudadana MORELLA GODOY FLORES, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.334.882, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), enviando copia de dicho Informe de Liquidación de Préstamo Hipotecario, el cual fue traído a los autos por la misma parte actora marcado “M”, cursante al folio (39) del expediente, la cual consigna en copia para que sea anexada a dicho oficio. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (F. 24 de la II pieza) se desprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…)Le indicamos que la ciudadana Morella del Carmen Flores titular de la cédula de identidad V- 6.334.882 realizó una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, registrada en nuestro sistema bajo el número de crédito 0621320277 a la fecha no se ha liquidado el préstamo hipotecario motivado que al acto de firma solo asistió la precitada ciudadana y el apoderado de esta institución financiera”; cuya información demuestra que a la hoy accionante le fue aprobado crédito hipotecario por la referida entidad bancaria, el cual no ha sido liquidado a decir de ésta por cuanto al acto de la firma solo asistió la actora y el representante del banco y así se decide”.
2) BANESCO, BANCO UNIVERSAL, a los fines de que dicho organismo enviara toda la información relativa a la elaboración por parte de la actora, ciudadana MORELLA GODOY, titular de la Cédula de identidad Nº 6.334.882, de su cuenta Nº 0134 0383 00 2120210001, un Cheque de Gerencia Nº 00023986, fechado 26 de julio de 2013, a favor de su mandante KARLA CAMERO, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.484.000,00) por concepto de compra de vivienda, requiriéndole envíe copia de dicho Cheque de Gerencia, el cual fue traído a los autos por la parte actora marcado “D” y corre al folio (38) del expediente, cuya copia consignan a los fines de que sea anexada a dicho Oficio. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (F. 46 de la II pieza) se desprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “…cumplimos con informarle que según nuestros archivos informáticos, la ciudadana Morella Godoy, cédula de identidad Nº V-6.334.882, titular de la cuenta Corriente nº 0134-0379-18-3793002180; solicitó la emisión de cheque de Gerencia Nº 00023986 en fecha 26/07/2013 por un monto de Bs. 484.000,00 a favor de la ciudadana Karla Camero…” cuya información demuestra que la hoy accionante, solicitó a te dicha entidad bancaria la elaboración de un cheque de gerencia a favor de la demandada, ciudadana KARLA CAMERO, por Bs. 484.000,00 y así se establece.
CAPITULO CUARTO
Analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes litigantes, quien aquí Juzga pasa de seguidas a analizar los puntos referentes a:
SOBRE EL ALEGATO DE LA COSA JUZGADA
Ahora bien, revisadas como se encuentran las actas procesales, y antes de entrar a decidir lo que en derecho sea procedente en la presente causa, esta Juzgadora considera oportuno analizar la cosa juzgada, alegada por la representación judicial de la demandada, toda vez que la misma alega que cursó por ante este mismo Juzgado juicio signado con el Nº 20.321 contentivo de demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la hoy accionante, ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES contra la hoy demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, cuya demanda tuvo como fundamento el mismo contrato de opción de compra venta que hoy se demanda; y cuya demanda fue declarada inadmisible de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; cuya sentencia apelada fue desistida por ante el Tribunal de alzada, quedando la misma definitivamente firme. Arguyendo así que en el caso que nos ocupa se dan los cuatro aspectos determinantes de la cosa juzgada previstos en el artículo 1.395 del Código Civil, a tal respecto este Tribunal se pronuncia de la siguiente manera:
El maestro Eduardo J. Couture señala en su libro "Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, tercera edición, pág. 402, lo siguiente: “(…) La cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia cuando haya quedado definitivamente firme; bien porque en su contra no se interpuso el recurso procesal correspondiente o bien cuando habiéndose ejercido, fue desestimado; la misma presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.”.
Respecto a la cosa juzgada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-340 de fecha 30 de junio de 2009, caso: Jesús Pérez contra la Asociación Civil Funcionarios del Cuerpo Técnico de Policía Judicial, expediente N° 09-096, señaló lo siguiente:
“...De la misma manera, la Sala Constitucional de este máximo Tribunal, en sentencia Nº 1.898, de fecha 22 de julio de 2005, caso: Néstor Morales Velásquez, señaló lo siguiente:
“(…)En el derecho venezolano, la exceptio rei judicatae o excepción de cosa juzgada tiene como función garantizar aquella cualidad de la sentencia cada vez que una nueva demanda se refiera a una misma cosa u objeto, esté fundada sobre la misma causa petendi, entre las mismas partes con el mismo carácter que tenían en el asunto ya decidido por sentencia definitivamente firme, elementos exigidos expresamente para considerar revestida de la inmutabilidad de la cosa juzgada a una decisión por mandato del artículo 1.395 del Código Civil”.
En el mismo orden de ideas, la doctrina venezolana ha establecido que la cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, sea por consumación o falta de actividad oportuna de los recursos que contra ella concede la Ley. La autoridad de la cosa juzgada dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional legítimo que ha dictado el fallo “en nombre de la República y por autoridad de la ley” (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo II, pag. 274).
De modo pues, que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia, la cual presenta un aspecto material y uno formal, siendo el primero de éstos el que trasciende al exterior y cuyo fin es prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, y el segundo se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, lo cual conjuntamente con la inmutabilidad y la coercibilidad constituyen los aspectos para la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada…”.

Por su parte tenemos que los requisitos de procedencia de la excepción de cosa juzgada, los determina la parte final del artículo 1.395 del Código Civil, que establece: “…La autoridad de cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que el anterior”.
De esta norma se puede colegir, que para apreciar la procedencia o no de la cosa juzgada basta la confrontación de la sentencia firme con la nueva demanda para determinar la relación que existe entre ellas y la inexistencia de las tres identidades que exige el citado artículo 1.395. Si se encuentra que los elementos de la pretensión, es decir (res, personae, petitum) contenida en la nueva demanda, son idénticos a los de la pretensión deducida precedentemente y decidida por la sentencia firme. Procede la exceptio rei judicatae y por consiguiente el rechazo de la demanda.
Los elementos que sirven para establecer los límites de la cosa juzgada, son de dos especies: elementos objetivos (cosa y causa petendi) y elementos subjetivos (personas y carácter con que actúan) y que sea necesario para apreciar la procedencia o improcedencia de la cosa juzgada, la confrontación de la primera sentencia con la segunda para determinar la relación que existe entre ellas y la existencia de las tres identidades mencionadas en el artículo 1.359 del mismo Código (C.C).
Para llegar a la sentencia final es necesario que el juez recorra todo el camino o iter procesal que conduce a ella, y que es variadísimo y complejo en sus elementos, porque en él se van desarrollando las situaciones que configuran el proceso dialéctico de acciones y reacciones que permite a las partes presentar las cuestiones de hecho y de derecho que apoyan su situación y al juez tomar conocimiento de las mismas, resolver los puntos y cuestiones que surgen en el camino y llegar así al pronunciamiento final que acoge o rechaza la pretensión.
En efecto, de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente procedimiento, especialmente el alegato esgrimido por la parte demandada, se evidencia que si bien es cierto la presente causa signada bajo el Nro. 20.8888 es un juicio de cumplimiento de contrato, donde la parte actora es la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES y la parte demandada es la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ; es decir existen las tres (3) identidades establecidas en el artículo 1.395 del Código de Procedimiento Civil y cumplidas en el expediente Nro. 20.321, no es menos cierto que arguye la referida representación judicial que la causa fue declarada inadmisible por inepta acumulación de pretensiones (Art. 78 del C.PC), por lo cual a juicio de este órgano jurisdiccional nos encontramos que este Tribunal en la referida causa no realizó un pronunciamiento de fondo en la controversia; y en vista que la inadmisibilidad de la demanda no produce cosa juzgada, es forzoso para quien aquí suscribe declarar que no se produjo con dicha sentencia la cosa juzgada opuesta por la parte demandada y así se establece.
DE LA EXCEPCION DEL CONTRATO NO CUMPLIDO
La representación judicial de la parte demandada igualmente invocó la EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS (Excepción del Contrato No Cumplido) fundamentado en el artículo 1.168 del Código Civil por cuanto a su decir, en un contrato sinalagmático, si una de las partes contratantes no cumple con la obligación que ha contraído, la otra puede negarse también a ejecutar su prestación sobre la base del incumplimiento del otro contratante. Aduce que en el caso de autos, fue la parte actora quien incumplió con la obligación contraída, y así lo puede verificar de las mismas pruebas aportadas por la demandante.
A tal respecto quien aquí suscribe considera oportuno realizar las siguientes consideraciones previas:
En este sentido tenemos que la EXCEPCIÒN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, está preceptuada en el artículo 1.168 del Código Civil, que textualmente dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Así pues nos encontramos que la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, según el Tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte inocente de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación” (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Página 963. Universidad Católica Andrés Bello, 2001).
Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.
De manera que, alegada la excepción non adimpleti contractus, se invierte la carga de la prueba en el presente caso, y de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, correspondía a la parte actora demostrar el cumplimiento de sus obligaciones establecidas en el contrato suscrito, para poder exigir la ejecución del mismo por parte del demandado. Al respecto, la accionante procedió a promover tanto en el libelo como en el lapso probatorio una serie de instrumentos, de los cuales se infiere que la parte demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LOPEZ, nunca fue notificada personalmente de que a la hoy accionante le había sido aprobado un supuesto crédito hipotecario y que la firma del documento definitivo de la venta se llevara finalmente a cabo en fecha 31 de julio de 2013; pese a que la accionante adujo que dejó dicha notificación en la Caseta de Vigilancia de la Urbanización; y las cuales aparecen recibidas por un tercero ajeno al proceso; ciertamente consta a los autos que la accionante tenia la documentación necesaria para realizar el acto jurídico (compra), y que para la fecha tentativa de protocolización la misma contaba con los recursos para proceder a la compra del inmueble objeto de litigio, es decir que se evidencia que contaba con el saldo restante de su obligación, razón por la cual considera esta Juzgadora que el demandado no logró demostrar en el iter procesal el incumplimiento por parte de la hoy accionante, que sirviera como base para ejercer la excepción del contrato no cumplido, razón por la cual este Tribunal excluye la pertinencia del alegato de la EXCEPCIÒN NON ADIMPLETI CONTRACTUS por parte de la demandada y así se decide.
CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Bajo este orden de ideas, este Tribunal a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa a pronunciarse sobre el fondo del juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en base a las siguientes consideraciones:
En el presente proceso la parte accionante, ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ; sosteniendo para ello, que por documento suscrito y autenticado en fecha 06 de febrero de 2013, ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, celebró con la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ un contrato de opción de compra venta (quien actuó como propietaria del bien y futura vendedora), el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una casa, distinguida con el número 32, ubicada en la Calle Norte de la Urbanización San Francisco, Segunda Etapa, Hacienda El Ingenio, Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda. Asimismo aduce la accionante que para el pago del saldo del precio solicitó un crédito hipotecario al Banco Mercantil, Banco Universal, el cual fue aprobado dentro del plazo de vigencia de la opción a compra venta; a cuyo fin realizó todas las gestiones necesarias para que se llevara a cabo la firma del documento definitivo. Alega que en fecha 24 de mayo de 2013 dirigió comunicación a la vendedora, a los fines de solicitarle los recaudos respectivos y exigidos por la Oficina de Registro y asimismo formalmente le notificó a la hoy demandada de la aprobación del crédito solicitado por ante el Banco Mercantil; infiriendo que en fecha 29 de mayo de 2013 le fueron entregados los recaudos solicitado conforme se evidencia de comunicación que le dirigiera la vendedora. Que en fecha 05 de junio de 2013 presentó al Banco Mercantil la Notificación de firma, siendo fijada la firma del instrumento para el 18 de julio de 2013; que en fecha 06 de junio de 2013, fue entregada en la Caseta de Vigilancia del Conjunto Residencial San Francisco comunicación dirigida a la accionada KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, en la cual le notifica que la firma del documento había sido pautada para el 18 de julio de 2013; expresa asimismo que en dos oportunidades 18 y 25 de julio de 2013, fue suspendida la firma por el Banco Mercantil debido a la espera de la autorización de los recursos para el crédito por parte de BANAVIH, en tal sentido el día 25 de julio de 2013 entregó comunicación a la demandada, la cual fue recibida en la Caseta de Vigilancia. Arguye que llegado el 31 de julio de 2013 y verificados todos los trámites acudió a la Oficina de Registro respectiva, así como también lo hizo a su decir el representante de la entidad bancaria; no asistiendo al acto a pesar de haberse dispuesto de sendos cheques de gerencia para el pago. Que ante tal inasistencia a la firma por parte de la vendedora, ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, procede a demandar el cumplimiento del contrato, a los fines de que se materialice la venta definitiva del inmueble ut supra descrito.
Por su parte la representación judicial de la demandada, una vez reconocida la celebración del contrato que hoy se demanda, en fecha 06 de febrero de 2013 sobre un inmueble propiedad de su representada ubicado en la Urbanización San Francisco, Calle Norte, Casa Nro. 32, Segunda Etapa, Hacienda El Ingenio Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda; así como el precio de venta pactado y del saldo restante (Bs. 784.000,00); se limitaron a negar, rechazar y contradecir que la parte actora haya notificado de manera personal a su representada de las fechas pautadas para la firma del documento definitivo de la venta; que la accionada haya incumplido el contrato, toda vez que para la fecha del vencimiento del mismo así como de su prorroga (06 de junio de 2013), la parte actora no había recibido el crédito hipotecario aprobado para terminar de cancelar el resto del precio pactado; niegan, rechazan y contradicen que su representada en fecha 31 de julio de 2013, no haya comparecido para la firma; ya que en ninguna de las oportunidades señaladas por la parte actora, como fechas supuestamente pautadas para el otorgamiento del documento, fueron del conocimiento de su mandante; no obstante que todas y cada una de ellas estaban fuera del lapso de los 120 días establecidos para cumplir con el contrato; que no es cierto que su representada haya prohibido la entrada al conjunto residencial con el propósito de no llevar a cabo la venta definitiva. Asimismo niegan, rechazan y contradicen que en el caso de autos se aplique la Resolución Nº 11, relativa a las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Aducen que las voluntades de las partes no constituían una compra venta, se trata de una opción, en la cual se había estipulado una indemnización en caso de incumplimiento.
Así las cosas, en vista de que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente este Tribunal señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia, lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Dicho esto tenemos que con relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 06 de febrero de 2013, anotado bajo el número 10, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda (F. 24 al 28 de la I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; pudiéndose constatar que a través del mismo que la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMEO LÒPEZ.- en su condición de VENDEDORA- se comprometió a vender el inmueble identificado en autos y la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES-en su carácter de COMPRADORA- se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.784.000,oo)- dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, el cual venció en fecha 06 de junio de 2013, es decir, exigibles al momento de la protocolización de la venta definitiva. (Hechos ciertamente aceptados por la hoy demandada). De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual y así se decide.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:

“(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le corresponde a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la negativa de la demandada de firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda; ello en virtud de la incomparecencia de la misma en fecha 31 de julio de 2013. Ahora bien, en el caso de autos nos encontramos que no consta a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, prueba alguna que demuestre fehacientemente a esta Juzgadora la fecha en la cual la entidad bancaria aprobó el crédito hipotecario a la hoy accionante, por el contrario, la actora en su texto libelar luego de esbozar una serie de hechos sólo se limitó a alegar que para el pago del saldo del precio solicitó crédito hipotecario al Banco Mercantil, el cual fue aprobado dentro del plazo de vigencia de la opción de compra venta; razón por la cual al no existir fecha cierta de la aprobación del referido crédito, requisito éste indispensable a los fines de poder determinar si el mismo fue aprobado o no dentro del lapso establecido por estas (las partes contratantes) en la cláusula quinta, es forzoso para este Tribunal concluir que la parte actora no constituyó elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ - en su carácter de VENDEDORA- incumplió con su obligación de vender, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso no se cumple con el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de de contrato. Así se establece.
Así las cosas, partiendo de los argumentos esgrimidos en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ; ambas partes identificadas en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo
CAPITULO V
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: Primero: SIN LUGAR la cosa juzgada contenida en el artículo 1.395 del Código Civil, alegada por la parte demandada.
Segundo: SIN LUGAR la excepción del contrato no cumplido (EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS) contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, alegada por la parte demandada.
Tercero: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, titular de la cédula de identidad No. 6.334.882 contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ, titular de la cédula de identidad No. 16.097.502.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionante.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los veinticinco (25) días del mes de Noviembre de dos mil dieciséis (2016).Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. LILIANA GONZÀLEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. BEYRAM DIAZ MAETINEZ

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 pm), previa formalidades de ley.
LA SECRETARIA,

Exp Nro. 20.688
LG/BD/Jenny