TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, 14 de noviembre de 2.016.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: OLGA CONSTANZA NIÑO RINCON, Venezolana, mayor de edad, soltera, con cédula de identidad Nro. V-22.672.139 y ROSA INES RINCON DE NIÑO, venezolana, mayor de edad, viuda, comerciante, con cédula de identidad Nro. V-22.633.075.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: TOMAS ENRIQUE MORA MOLINA, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 82.919; OSMAN PEREZ y LIGIA ANDREINA DAVILA TELLEZ, inscritos en Inpreabogado bajo Números 83012 y 198.928 en su orden.
DEMANDADA: ALJADIAMIN GARCIA, Venezolano, mayor de edad, divorciado, con cédula de identidad Nro. V-20.626.913.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: BLANCA CONTRERAS ONTIVEROS y WOLFRED BERNAVE MONTILLA inscritos en Inpreabogado bajo Números 58477 y 28357, en su orden.
CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE: 8327.
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
ETAPA COGNICION DEL EXPEDINTE

La causa sujeta a la presente Resolución Judicial versa sobre una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por los ciudadanos OLGA CONSTANZA NIÑO RINCON Y ROSA INES RINCON DE NIÑO, contra el ciudadano ALJADIAMIN GARCIA; demanda que es inicialmente admitida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes en fecha 20 de mayo de 2.014, como consta al folio 45, ocurriendo la inhibición de la Juez de ese Tribunal en fecha 13 de agosto de 2.014 y constando la declaratoria con lugar de la inhibición a los folios 173 al 174.

A los efectos de soportar la demanda, la demandante indica la siguiente expresión alegatoria:
.-Señala ser legitima arrendadora y titular de todos los derechos arrendaticios de un bien inmueble con fines estrictamente comerciales, propiedad de OLGA CONSTANZA NIÑO RINCON, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, compuesto por un salón o hall y baño, sin nomenclatura cívica, el cual forma parte individualizado del bien inmueble signado con los números cívicos 6-152 y 6-157 de la mencionada dirección.
.- que la cualidad de arrendadora, fue plenamente reconocida y convalidada de manera clara y precisa por sentencia judicial definitivamente firme emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción en expediente signado 13.677 y que la cualidad de propietaria del bien inmueble por parte de OLGA CONSTANZA NIÑO RINCON, subrogada en todos los derechos, se evidencia de sentencia de partición debidamente protocolizada ante la Oficina de Registro Público del primer circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 01 de abril del 2.013.
. -Indica que la relación arrendaticia con el demandado, se remonta a más de 10 años, mediante contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siendo el último de estos, el autenticado ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal, en fecha 30 de marzo de 2009, bajo el Nro. 49, Tomo 63 de los libros de autenticaciones, señalando la cláusula quinta de ese contrato que su duración era de un (01) año, por lo que finalizaría el 01 de febrero de 2010, sin necesidad de desahucio, siendo un contrato a término.
.- Arguye que en fecha 01 de febrero de 2010, finalizó la relación arrendaticia y en vista de que no se suscribió contrato de arrendamiento alguno, comenzó a transcurrir la prórroga de ley, la cual para el caso sería de tres (03) años, por lo cual venció el día 01 de febrero de 2013, siendo que se han realizado múltiples gestiones para que se de cumplimiento al contrato, con resultados infructuosos y que ni la arrendadora ni la propietaria del inmueble, han retirado cantidad de dinero alguna por concepto de canon de arrendamiento de las consignaciones efectuadas ante el Tribunal segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes.
.- fundamenta su demanda en los artículos 1133, 1160, 1167, 1601 del Código civil, artículos 38, 39 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios para uso comercial y peticiona el cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal y la entrega del local comercial, estimando su demanda en 14,01 unidad tributaria.
Como medios de prueba la demandante acompaña a su libelo de demanda, copia certificada de transacción efectuada ante el Tribunal tercero de Primera instancia en lo civil, mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 23 de abril del año 2012, protocolizada ante la Oficina de Registro Público del Primer circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 01 de abril del año 2013; copia certificada de sentencia dictada por el Tribunal primero de municipios San Cristóbal y Torbes en fecha 08 de noviembre de 2.013; copia certificada de contrato de arrendamiento de fecha 30 de marzo de 2009; copia certificada de documento poder otorgado al abogado actor. (folios 08 al 44)

SUSTANCIACION DEL EXPEDIENTE
La demanda es admitida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas en fecha 20 de mayo de 2.014. (f. 45)

Consta al folio 48 diligencia de fecha 16 de junio del 2.014, por la que el alguacil indica haberse traslado a la dirección del demandado para los efectos de la citación, sin que la demandada firmara el recibo de citación.

Solicitada la citación de la demandada mediante carteles por parte de la representación actora, mediante auto de fecha 21 de julio de 2.014, se acuerda la notificación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual es cumplido por el secretario del Tribunal en fecha 08 agosto de 2.014. (folio 54)

Riela a los folios 56 al 63, escrito de oposición de cuestiones previas y contestación de demanda presentado por la demandada en tiempo hábil, el 12 de agosto de 2014.

CONTESTACION DE DEMANDA
Refiere la demandada en su escrito de contestación:
.- que opone la cuestión previa de la cosa juzgada respecto de la cualidad o no de la co demandante Rosa Inés Rincón de Niño; Promueve la cuestión previa de caducidad de la acción y la cuestión previa de la ley de admitir la acción. A su vez, la parte accionante, presenta escrito de contradicción a las cuestiones previas propuestas en fecha 09 de febrero de 2.015 (fs.79 al 84). Lo referido a las cuestiones previas es resuelto por el Tribunal mediante sentencia interlocutoria de fecha 13 de mayo de 2.015, como consta a los folios 92 al 97.

Debidamente notificadas las partes de la decisión interlocutoria que resuelve las cuestiones previas, la parte demandada mediante escrito de fecha 17 de junio de 2.015,apela de la misma (f. 104), constando al folio 105 auto de fecha 18 de junio de 2015 que acuerda oír en un solo efecto la apelación formulada, constando a los folios 360 al 375, decisión del Tribunal superior segundo en lo civil, mercantil, del tránsito y bancario que declara sin lugar la apelación interpuesta, y confirma el fallo de fecha 13 de mayo de 2.015 que declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandante con fundamento en los ordinales 9º, 10º y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referentes a la cosa juzgada, la caducidad de la acción establecida en la ley y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Al fondo de la demanda señala, que niega, rechaza y contradice en todas sus partes, la demanda incoada, al efecto señala:
.- que las actoras quieren hacer valer y consignar solo las pruebas que le convienen como las referidas a la cualidad.
.- que la ciudadana Rosa Inés Rincón de Niño, se auto subrogó la representación de todos los co herederos, sin poder o documento alguno otorgado por esos herederos.
.- que fue citado ante la oficina de una abogada para firmar un recibo condicionado, donde le obligaban a desocupar el inmueble y que después no le recibieron el alquiler, por lo que para no quedar insolvente inició una consignación ante el juzgado segundo de Municipios.
.- señala que niega y rechaza la condición de la demandante como legitima arrendadora en la causa, porque para la fecha existía un litis consorcio activo.
.- rechaza que la ley que deba aplicarse para esta demanda, sea la ley de arrendamiento inmobiliarios, porque el 22 de mayo del 2014, entró en vigencia la Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial y la demanda fue admitida el 20 de mayo del 2014, por lo que está en vigente la nueva ley y esta debe aplicarse.
.- que se estableció antes de la vigencia de la ley, el decreto 602 por el que se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios en el que se establecía que en los contratos de arrendamiento de locales, el arrendador debía tramitar por ante el órgano respectivo la calificación de local comercial y agotar la vía administrativa, y que el inmueble objeto de la demanda no tiene la connotación de local comercial.
.- que los fundamentos de la demanda por incumplimiento o resolución de contrato que persiguen la desocupación del inmueble objeto de la relación arrendaticia son heterogéneos, por lo que las partes las pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato, por lo que la demanda no debe prosperar.
.- niega y rechaza la cualidad que señala la ciudadana Olga Constanza Niño Rincón como propietaria del inmueble, por cuanto no se señaló cual de los inmuebles adjudicados en partición de herencia es el que corresponde con el que ocupa el arrendatario.
.- niega y rechaza que la relación arrendaticia sea de 10 años, por cuanto lo exacto es que la misma es de 21 años consecutivos, según 18 contratos suscritos.
.- niega y rechaza que las actoras hayan realizado múltiples gestiones para que se cumpliera con el contrato.
.- Impugna la cuantía por irrisoria, y que lo que se persigue es que no proceda contra ella ningún recurso por ínfima, además porque el demandante no argumenta en base a que calcula este monto y porque está mal aplicada la unidad tributaria, siendo que la misma tiene un valor de 127 y no de 107 Bolívares, por lo que señala que la demanda debe ser estimada en la suma de SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 67.200,oo)
.- peticiona se decrete amparo arrendaticio por las constantes perturbaciones desde el año 2012, lo que se desprende de las sentencias que acompaña.

Mediante escrito de fecha 18 de junio del 2.015, la parte demandada presenta escrito que denomina de ratificación de la contestación.

En fecha 26 de junio de 2.015, se realiza la audiencia preliminar, en la que no se hace presente la demandante, señalando en esta audiencia de la demandada quien señala oponerse a la demanda en cuanto a los hechos y el derecho, porque su representado tiene más de 22 años de ocupar el inmueble, que la acción ya fue intentada siendo declarada la falta de cualidad ya que la partición no había sido registrada y en consecuencia existe litis consorcio activo, que los contratos se han transformado a tiempo indeterminado y que además las mejoras están construidas sobre terreno ejido, ratificando lo alegado en el escrito de contestación de demanda.

Mediante auto de fecha 01 de julio de 2.015, el Tribunal procede a la fijación de los hechos controvertidos (f. 166)

Posteriormente abierto el lapso de pruebas, se tiene que solo la demandante en el lapso respectivo presenta pruebas, las cuales se analizarán posteriormente.

En fecha 27 de junio del 2.016, se procede a celebrar la audiencia de juicio, con la presencia de ambas partes, procediendo quien juzga a declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de vencimiento de prorroga de ley, de local comercial, condenando en consecuencia a la demandada a realizar la entrega de tal inmueble.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

Dando cumplimiento a la disposición normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa de seguidas quien decide a realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, a objeto de delimitar el thema decidendum y consecuencialmente los hechos sujetos a las probanzas de las partes, para posteriormente, analizadas las pruebas conforme al principio rector de la carga de la prueba, dictar una decisión conforme a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de ello, ni suplir excepciones o hechos no alegados.

Conforme a la manera en que resultó trabada la litis y sentado que en la presente causa fueron resueltas las cuestiones previas opuestas, establece quien juzga que la presente litis queda circunscrita a una pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento y disfrute de la prórroga de ley, bajo el alegato de la accionante de que vencido el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal, en fecha 30 de marzo de 2009, bajo el Nro. 49, Tomo 63 de los libros de autenticaciones, se indica en la cláusula quinta de ese contrato, que su duración era de un (01) año, por lo que finalizaría el 01 de febrero de 2010, sin necesidad de desahucio, siendo un contrato a término y que por cuanto en fecha 01 de febrero de 2010, finalizó la relación arrendaticia y no se suscribió contrato de arrendamiento alguno, comenzó a transcurrir la prórroga de ley, la cual para el caso sería de tres (03) años, por lo cual venció el día 01 de febrero de 2013, siendo que se han realizado múltiples gestiones, sin que se le haya hecho entrega del inmueble.
A su vez la accionada pretende enervar la pretensión de la demandante alegando que negaba, rechazaba y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, ya que las actoras, quieren hacer valer y consignar solo las pruebas que les convienen, no presentando la sentencia que niega la cualidad; que la co demandante Rosa Inés Rincón de Niño, se auto subrogó la representación de todos y cada uno de los co herederos de manera arbitraria, por no existir poder o documento alguno otorgado por los herederos para que ellos obren frente a los arrendatarios como arrendadora, y que en el expediente de consignaciones, se indica como fecha el 05 de noviembre de 2010 y el contrato tiene vigencia del 30 de marzo de 2009, indicándose en la consignación que la misma es a nombre de la Sucesión Niño Rincón, presuntamente representada por la viuda y que esa representación nunca fue demostrada, por lo que rechaza y contradice su condición de demandante como legitima arrendadora, porque para ese momento existía un litis consorcio activo.
Señala además que niega y rechaza que la ley que deba aplicarse sea la ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, ya que esta ley entró en vigencia, el 22 de mayo de 2014, y la demanda fue admitida el 20 de mayo de 2014, siendo que la ley surte efecto para el demandado en el momento que sea puesto a derecho mediante la citación y que al entrar en vigencia esta norma, estaba vigente el decreto 602, mediante el cual se establece un régimen transitorio de protección a los arrendatarios y que el mismo establece que en los contratos de arrendamiento de locales, el arrendador debe tramitar la calificación de local comercial y agotar la vía administrativa, respecto al inmueble alquilado, por cuanto las condiciones, características, determinaciones y especificaciones del inmueble, no tienen la connotación de local comercial.
Niega, rechaza y contradice la cualidad de la ciudadana Olga Niño Rincón, como demandante propietaria del inmueble, ya que el documento de partición no señala, cual de los inmuebles adjudicados en partición de herencia, es el que se corresponde con el que ocupa el arrendatario; además niega y rechaza que la relación arrendaticia mantenga solo diez años, ya que son exactamente 21 años, y los contratos suscritos eran a tiempo determinado y se volvían a firmar, por lo que insiste en la existencia de un contrato a tiempo indeterminado.
Impugna la cuantía por irrisoria, señalando que el demandante no argumenta con que base se efectúa el cálculo y aplica mal el valor de la unidad tributaria ya que la misma tiene un valor de 127 bolívares y no 107; que la estimación de la demanda fue realizada de manera ilegal, ya que debió aplicarse el artículo 35 del Código de Procedimiento Civil y no el artículo 38, resultando patente que la demanda debió estimarse acumulando diez mensualidades y que por tanto estima la demanda en la suma de Bs. 67.200,oo que es la sumatoria de diez años de pensiones de arrendamiento. Finalmente peticiona sea declarado amparo arrendaticio por constantes perturbaciones que ha venido experimentando el demandado.

Establecido lo anterior, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos, con la indicación de que conforme a los principios rectores de la carga probatoria, ya indicados, corresponde al demandante probar la existencia de la obligación demandada como insoluta y al demandado traer a los autos la prueba de la excepción o que de alguna manera se encontraba liberado o exento de su cumplimiento; así como de los hechos nuevos que alega.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LA LITIS
De la demandante con el libelo de demanda.
A los folios 08 al 20, copia simple de transacción celebrada ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo civil, mercantil y del Tránsito del Estado Táchira, debidamente protocolizada ante el Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 22 de noviembre del 2012, inscrito bajo el Nro. 2012.1551, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 440.18.8.4.801, correspondiente al folio real del año 2012, referido a partición de bienes por la que la ciudadana OLGA CONSTANZA NIÑO RINCON, adquiere el inmueble objeto de la litis. Documental que se valora como documento público demostrativo de la propiedad del inmueble, conforme a lo indicado en el artículo 1360 del Código Civil.
.- copia simple de sentencia proferida por el Tribunal primero de Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 08 de noviembre de 2013, documental que se valora como documento público demostrativa de la determinación hecha sobre la naturaleza del contrato que rige a las partes de la litis.
.- copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría pública quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 30 de marzo de 2.009, inserta bajo el Nro. 49, Tomo 63, referida a la convención por la que se da en arrendamiento a la demandada el inmueble objeto de la pretensión. Documental que se valora como documento privado reconocido por vía de autenticación, demostrativo de las condiciones que sobre plazo, objeto, precio, establecieron las partes contratantes, todo conforme a lo indicado en el artículo 1363 del Código Civil.
.- documento poder otorgado por la ciudadana Rosa Inés Rincón de Niño, al abogado Tomas Mora Molina, documental que se valora como documento privado reconocido por vía de autenticación, demostrativo de las facultades otorgadas al abogado en mención, todo conforme a lo indicado en el artículo 1363 del Código Civil.

PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA
En la oportunidad de contestación de demanda;
.- Copia certificada de decisión en expediente Nro. 13.677-13, en fecha 08 de noviembre del 2.013, proferida por el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, referido a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal. Documental que es apreciada como documento Público demostrativo de lo expresado en la decisión por el Juzgado en cuanto a la inadmisibilidad de la acción por razón de que la Juzgadora en la decisión señalada, declaró que el contrato de arrendamiento que regía a las partes era a tiempo determinado y por ende era inadmisible la pretensión.
.- copia certificada de la decisión proferida por el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes en expediente 13.396 de fecha 21 de junio del 2012, que declara inadmisible la demanda por cuanto la ciudadana ROSA INES RINCON DE NIÑO, no detentaba la legitimación de la causa , por no ser la propietaria y arrendadora del inmueble. Esta documental no se aprecia para determinación del fondo de la controversia, por cuanto fue promovida para demostración de los alegatos de la falta de cualidad, siendo que ello ya quedó resuelto por la decisión interlocutoria de fecha 13 de mayo de 2.015 confirmada por el Tribunal Superior Segundo de esta Circunscripción Judicial.

En el lapso de pruebas
.- copias certificadas de contrato de arrendamiento de fecha 01 de diciembre de 1.993, suscrito entre Inmobiliaria Vivas Wilchez, C.A. como arrendadora y MARYURI JOSEFINA GRATEROL, éste como esposa del arrendatario demandado. Este contrato era vigente para el año 1.993, Siendo promovido en copia certificada junto con acta de matrimonio Nro. 229 de los ciudadanos ALJADIAMIN GARCIA y MERYURI JOSEFINA GRATEROL, se toman como demostrativos de la relación arrendaticia existente para la fecha indicada.
.- copias certificadas de contratos de arrendamiento que rigen desde el año 2013 al 2.009, se valoran como documentales demostrativas de la relación arrendaticia para las fechas indicadas.
. - expediente de consignaciones distinguido con el número 817 de la nomenclatura de uso del Tribunal Primero de Municipios San Cristóbal y Torbes que data desde el mes de noviembre del año 2.010. No es objeto de valoración en razón de que la solvencia del inmueble no es hecho controvertido en la causa.
.- Gaceta Municipal de terrenos ejidos. Esta documental no es objeto de apelación en razón de que la controversia sobre la violación o no a la ordenanza es un acto sujeto a la revisión en la Jurisdicción contencioso administrativa, y no se plantea como punto controvertido en el Juicio.
.- copia de contrato de arrendamiento Nro. 7809, de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Por cuanto esta documental es promovida para demostrar el litis consorcio activo necesario y ello ya fue decido, se indica que no es apreciada para la decisión del fondo de la controversia.
. – Comprobante de solicitud de arrendamiento en expediente administrativo SA 40 -12, de fecha 20 de agosto del 2.012. No es objeto de valoración, por cuanto al elemento de arrendamiento administrativo del local que ocupa, a la alcaldía del Municipio, no es elemento de decisión en la presente controversia; ya que en la misma se ventila un cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga de ley.
.- copia certificada de sentencia definitivamente firme Nro. 13.396 del Tribunal Primero de Municipios San Cristóbal y Torbes para demostrar la cosa Juzgada. Se indica que lo relativo a esta cuestión previa ya fue decidido por lo que la prueba en cuestión no se aprecia ni se valora.
.- Prueba de Informes al Tribunal Primero de Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, sobre el expediente Nro. 13.677. Se indica que lo relativo a este expediente ya quedó analizado y valorado, en especial en lo referente a la cosa juzgada opuesta.
.- Prueba de informes a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, para verificar quien figura como propietario, si existe autorización para arrendar, si cursa solicitud de arrendamiento a favor del demandado y que se informe según la ordenanza Municipal quien tiene preferencia para solicitar el arrendamiento del terreno ejido. Se indica que los puntos objetos del informe solicitado en nada se relacionan o tienen pertinencia sobre el punto controvertido en la causa, que es la verificación de los supuestos de la entrega del inmueble, por haber finalizado la relación arrendaticia y verificarse el disfrute de la prórroga de Ley; por tanto esta prueba no es objeto de análisis ni valoración.
.- prueba complementaria de informes, a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, para verificar el uso conforme de la Ordenanza Municipal de planificación Urbanística concordada con el sistema llevado por la oficina. Se indica que por cuanto la presente controversia se encuentra circunscrita o determinada por las probanzas necesarias y encaminadas a demostrar si en el presente caso, la demandada se encuentra obligada a la entrega del inmueble por el cumplimiento de la prórroga de Ley, debe desecharse esta prueba por impertinente.

ARGUMENTOS DE LA MOTIVACION DEL FALLO
Conforme a la premisa esgrimida sobre la carga probatoria en la presente causa, puede señalar quien juzga, que queda demostrado en el caso sub lite, que a las partes les liga un vínculo arrendaticio sobre el inmueble ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, compuesto por un salón o hall y baño, sin nomenclatura cívica, el cual forma parte individualizado del bien inmueble signado con los números cívicos 6-152 y 6-157 del sitio indicado. Igualmente es procedente precisar que la relación arrendaticia que rige a las partes viene soportado por diversos contratos de arrendamiento, siendo el último de ellos, autenticado ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal, en fecha 30 de marzo de 2009, bajo el Nro. 49, Tomo 63 de los libros de autenticaciones, señalando la cláusula quinta de ese contrato: que su duración era de un (01) año, por lo que finalizaría el 01 de febrero de 2010, sin necesidad de desahucio.
Establecida que en la presente causa, la demandante cuenta con cualidad para intentar la acción, se resuelve ahora de manera previa, lo relativo a la impugnación de la cuantía, la ley aplicable y el procedimien
IMPUGNACION DE LA CUANTIA
La presente demanda versa sobre una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por cuanto -según el actor-, la relación arrendaticia finalizó y el arrendatario disfrutó de la prorroga legal; al efecto resulta aplicable al caso, la disposición del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en su primera parte, al señalar, …en las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determina acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios…; así las cosas y por cuanto se pretende que la entrega del inmueble desde el día 01 de febrero del año 2.013 y como la demanda es admitida el 20 de mayo del 2014, se litigan 15 meses de mora en la entrega del inmueble, de tal manera que siendo el canon, la suma de Bs. 560,oo, sumaría la cantidad de 8.400,oo, lo que llevados al valor de la unidad tributaria, para el año 2.014, esto es, Bs. 127,oo por unidad tributaria, dan como resultado que la demanda estimada por éste Tribunal deberá ser la suma de (66,14 U.T.) Así se establece.
DE LA LEY APLICABLE
La presente causa fue admitida días antes de la entrada en vigencia de la ley para la regulación del arrendamiento para uso comercial, y ciertamente los hechos sustantivos que deben ser aplicados al caso, son aquellos que a criterio del actor generan la hipótesis del cumplimiento del contrato para el momento narrado en el libelo; pero igualmente es necesario señalar que conforme al artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, las normas procesales resultan de inmediata aplicación, esto es, las indicadas en la ley de inmuebles comerciales vigente desde el día 23 de mayo de 2.014, con ello se concluye que el asunto que nos ocupa debe ser sustanciado en lo que respecta al hecho sustantivo conforme a lo señalado en el artículo 39 de la antigua ley de arrendamiento comercial, sustanciándose el procedimiento en su aspecto adjetivo, por lo establecido en la nueva ley de arrendamiento para uso comercial. Así se establece.

En cuanto a la defensa de la accionada del agotamiento previo de la vía administrativa, señala quien juzga que la vigente ley del arrendamiento para uso comercial no prevé el agotamiento previo de una instancia administrativa para incoar una demanda cuyo objeto sea, un local comercial. Solo indica la ley, como instancia previa, la solicitud ante SUNDEE para el caso de ser dictada una medida cautelar previa, lo cual no ocurre en el presente caso, por lo que se declara improcedente esta defensa previa. Así se decide.

En cuanto al mérito de la causa, se señala, -el quid del asunto recae en determinar si al caso resulta aplicable, la consecuencia jurídica prevista en la situación general y abstracta del artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, o si por el contrario, resulta cierta la defensa de la accionada-, al efecto se tiene que esta norma establece:

“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. (…)”

Igualmente, en cuanto a la tácita reconducción señala el artículo 1.600 del Código Civil:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En el mismo orden de ideas se tiene que el arrendatario demandado ocupa el local comercial, con ocasión de diversos contratos de arrendamiento y desde hace más de 21 años, y que en el último contrato se estableció: que su duración era de un (01) año, por lo que finalizaría el 01 de febrero de 2010, sin necesidad de desahucio.
Así las cosas, se tiene que al caso resulta igualmente aplicable la disposición del artículo 1.599 del Código Civil, según el cual, … si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio…, es decir, en los contratos de arrendamiento, celebrados a término fijo, - como el de autos-, su vencimiento se encuentra previsto en el propio contrato, sin que se requiera el desahucio, entonces, el desahucio propio en estos contratos, no tiene relevancia, por cuanto la misma norma contractual, ha establecido el día de su finalización, sin ningún otro tipo de requisito o actuación de las partes; en consecuencia, se tiene como primera premisa en el análisis de la procedencia o no de la causa, que la relación contractual culminó el día 01 de febrero de 2.010. así se establece.
El punto central de la defensa de la accionada a la obligación que se le imputa como incumplida, es que existen diversos contratos de arrendamiento por más de 21 años y que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, lo cual no resulta cierto, primero porque la demandada firma un último contrato de arrendamiento en cuya cláusula quinta establece un lapso cierto y determinado de vencimiento (01-02-2010) y segundo porque el hecho de que la relación arrendaticia sea por más de 20 años, per se, no indetermina la relación arrendaticia, lo que señala el artículo 1580 del código civil sobre este aspecto es que las partes no pueden suscribir un contrato por más de 15 años y que si así lo hicieren, la relación arrendaticia se reduce a éste lapso.
Puede señalarse sobre el punto lo siguiente, si las partes, por ejemplo, suscriben todos los años un contrato con vigencia de 12 meses y así lo hacen sucesivamente por más de 15 años, ello no significa que el contrato décimo sexto (16) que suscriben por un años de vigencia, se convierte automáticamente en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por el solo hecho de que, la “relación precedente” sea superior a 15 años. Resulta entonces concluyente señalar, que es irrelevante al caso, que la demandada ocupe el inmueble por más de 15, 20, o 30 años, si finalmente regula su relación arrendaticia con un último contrato con vigencia de 6 meses o 01 año, ya que es éste el contrato que pondrá fin a la relación arrendaticia, con independencia de su data, ya que su duración, solo importa para el computo de la prórroga legal. Así se establece.
Volviendo al caso en análisis se tiene que el arrendatario al otorgar el contrato, convino en que el mismo finalizaba el día 01 de febrero del año 2.010 sin necesidad de desahucio, comenzando de seguidas la prórroga legal y siendo que la relación arrendaticia contaba con una data de más de diez (10) años, le correspondía, conforme a la ley, por ese concepto, una prórroga de tres (3) años, la cual finalizó el día 01 de febrero del 2.013, comprobándose de autos, que ella ciertamente fue disfrutada por el arrendatario. Ahora bien, se demuestra igualmente de autos que la primera demanda que intenta el actor, es de fecha 11 de julio de 2013, lo que demuestra la intención del actor de que el accionado no continuara en el goce pacifico del inmueble, por lo que, al caso, puede señalarse no resulta aplicable, la tácita reconducción. Así se establece.
Verificado la finalización del término contractual y el disfrute de la prórroga de ley por parte del arrendatario, aunado a que el actor, una vez finalizada la misma, comienza a efectuar acciones legales para la entrega del inmueble, por el no cumplimiento de la obligación de entrega, conforme lo dispone el artículo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1.999, con la circunstancia de que las mismas sucumben por razones de orden procesal, concluyen en la convicción de quien juzga, de que al momento de la interposición de la presente Litis, se encontraba legitimado el demandante, por esa norma, para peticionar judicialmente la entrega del inmueble y verificados sus supuestos de hecho, esto es, la existencia de un contrato a tiempo determinado (como lo señala la sentencia del Tribunal primero de municipios), y su finalización, así como el inicio y disfrute de la prórroga establecida en la ley, resulta por vía de consecuencia en la declaratoria de la consecuencia jurídica de la citada norma, esto es, la condena judicial de entrega del inmueble; ello aunado a que la demandada no logra demostrar los hechos extintivos o que la excepcionan de su cumplimiento, por cuanto su argumentación de circunstancias de índole administrativo que acontecen en la Alcaldía por la existencia de un terreno ejido sobre el que se encuentran las mejoras, objeto del litigio, no son pertinentes al caso, debiendo ser ventiladas ante la Jurisdicción Contencioso Administrativo. Así se decide.

Se tiene entonces que demostrados los supuestos concurrentes señalados en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos de local comercial del año 1.999, en la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento (entrega del inmueble de uso comercial), que es incoado por las ciudadanas OLGA CONSTANZA NIÑO RINCON y ROSA INES RINCON DE NIÑO, contra el ciudadano ALJADIAMIN GARCIA, debe ser declarada con lugar la demanda y consecuencialmente la demandada deberá entregar el inmueble que ocupa como arrendatario, el cual se encuentra conformado por un local para uso comercial ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la Parroquia La concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, signado con los números 6-152 y 6-157 del sitio señalado y así deberá ser expresado en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento (local comercial), es intentada por las ciudadanas OLGA CONSTANZA NIÑO RINCON y ROSA INES RINCON DE NIÑO, contra el ciudadano ALJADIAMIN GARCIA.

SEGUNDO: SE CONDENA a la demandada ALJADIAMIN GARCIA a realizar, de manera inmediata a la parte demandante, OLGA CONSTANZA NIÑO RINCON y ROSA INES RINCON DE NIÑO, la entrega del inmueble que viene ocupando como arrendatario, consistente en un local para uso comercial, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la Parroquia La concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, compuesto por un salón o hall y baño, sin nomenclatura cívica, el cual forma parte individualizada del inmueble signado con los números 6-152 y 6-157 del sitio señalado.

TERCERO: Se condena a la demandada, ciudadano ALJADIAMIN GARCIA, al pago de las costas procesales, por haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis. (2.016). AÑOS: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho

REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Zulimar Hernández Méndez

En la misma fecha siendo la 10:36 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº 315