REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA 206º y 157º PARTE ACTORA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 25.948.286. Abogados en ejercicio JOSÉ SALAZAR MARVAL y JUAN RAMON VICENTE VELASQUEZ, ambos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 26.064 y 71.753, respectivamente. Ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNANDEZ DIAZ, todos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.483.535, V-11.036.355 y V-14.215.177, respectivamente. Abogados en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, RUBEN DARIO MORANTE HERNANDEZ y RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ, todos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 41.076, 39.637 y 20.080, respectivamente CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (SENTENCIA DEFINITIVA). 13-8119. CAPÍTULO I ANTECEDENTES. Compete a esta alzada conocer del presente expediente en virtud de la decisión dictada en fecha 22 de octubre de 2014 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que declaró ha lugar la solicitud de revisión formulada contra la sentencia dictada por este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 21 de mayo de 2013; y en consecuencia, declaró la nulidad de la referida decisión, ordenando a esta alzada a emitir nuevo pronunciamiento con respecto al recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la misma Circunscripción Judicial en fecha 29 de enero de 2013, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ contra los prenombrados e IMPROCEDENTE la reconvención por ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA propuesta por éstos, todos ampliamente identificados en autos. Partiendo de las actas que conforman el presente expediente, puede verificarse que quien aquí suscribe, se abocó al conocimiento de la causa mediante auto dictado en fecha 8 de agosto de 2016; a través del cual además se ordenó notificar a las partes, concediéndoles un término de tres días de despacho a que hace referencia el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que intentaran recusación si a bien tuvieren hacerlo, en el entendido de que fenecido dicho lapso se procedería a dictar sentencia. Practicadas las notificaciones referidas en el particular que antecede, y fenecido el término anteriormente señalado, este tribunal superior pasa a dictar sentencia en el presente proceso, en los siguientes términos y bajo las consideraciones que se expondrán a continuación. CAPÍTULO II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE ACTORA: Mediante libelo presentado en fecha 10 de agosto de 2010, así como a través del escrito de reforma consignado en fecha 5 de octubre del mismo año, el abogado en ejercicio JOSÉ SALAZAR MARVAL, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, procedió a demandar a los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo que a continuación se menciona: 1.- Que en fecha 15 de diciembre de 2005, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda, mediante documento público que quedó anotado bajo el No. 38, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, su mandante firmó una opción de compra venta, para optar a la adquisición de un inmueble ubicado en el Barrio Vuelta Azul, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, propiedad de la ciudadana GILMA ISABEL DÍAZ DE HERNÁNDEZ, y de sus hijos GINETTE HERNANDEZ DÍAZ y JOSE HERNÁNDEZ DÍAZ. 2.- Que a la ciudadana GILMA ISABEL DÍAZ DE HERNÁNDEZ, le corresponde el cincuenta por ciento (50%) de la propiedad del inmueble por comunidad de gananciales, al haber sido la cónyuge del de cujus ARQUIMEDES ANTONIO HERNANDEZ TORREALBA; y el otro cincuenta por ciento (50%) en partes iguales junto a sus hijos GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNANDEZ DIAZ, según declaración sucesoral signada con el No. 0005653, de fecha 6 de junio de 2001, asentado en el Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 12 de abril de 1982, anotado bajo el No. 05, Tomo 2, Protocolo Primero, Segundo Trimestre. 3.- Que se pactó el precio de la venta en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), de los cuales su mandante hizo entrega al momento de la autenticación del documento, la suma de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00), quedando a deber la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00); los cuales serían cancelados una vez que los vendedores cumplieran con lo previsto en la cláusula séptima de la precitada opción, esto es, con la entrega del título supletorio de las bienhechurías, ficha catastral, solvencias de hidrocapital, etc. 4.- Que a pesar de lo anterior, los vendedores de una manera irresponsable no cumplieron con la obligación prevista en la referida cláusula para materializar la negociación; aun cuando en reiteradas oportunidades fueron emplazados para formalizar la venta ante la Notaría Pública, a través de telegramas a los cuales nunca dieron respuesta, así como invitaciones para comparecer a su despacho, e inclusive procedió a elaborar el documento definitivo de venta introduciéndose el mismo ante la Notaría Pública de Los Teques en fecha 28 de mayo de 2010, transcurriendo más de cuatro meses sin que se materializara el otorgamiento de la firma. 5.- Que su representado manifestó que por los momentos quería el otorgamiento del documento ante la Notaría, con la finalidad de asegurar por lo menos las bienhechurías que a lo largo de los años ha construido, ya que los vendedores lo pusieron en posesión del inmueble, al cual le ha efectuado construcciones y mejoras, obteniendo sus respectivos justificativos. 6.- Que su representado ha cancelado más del ochenta y cinco por ciento (85%) del precio del inmueble, y que por lo tanto se está en presencia de una venta, aunque los vendedores no han cumplido con la tradición del inmueble. 7.- Que en virtud de que han sido nugatorios los esfuerzos realizados a fin de que los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ, cumplan con el contrato de opción de compra venta celebrado y en tal sentido procedan a otorgar e documento definitivo de venta. 8.- Que fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.167, 1.474, 1.488 y 1.495 del Código Civil. 9.- Que por todas las razones antes expuestas procede a demandar a los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ, a los fines de que los prenombrados convengan o sean condenados a dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula séptima de la opción de compraventa suscrita en fecha 15 de diciembre de 2005, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda; y por lo tanto procedan a otorgar el documento de venta que se encuentra introducido ante dicha Notaría, a los fines de proceder a la transmisión de la propiedad y a la materialización de la venta, y que una vez dictada la sentencia en el presente proceso se tenga ésta como título de propiedad y se oficie al ciudadano Registrador del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, a los fines de su inscripción en los libros respectivos. 10.- Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00). PARTE DEMANDADA: Mediante escrito presentado en fecha 6 de julio de 2011, el abogado en ejercicio RUBEN DARIO MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNANDEZ DIAZ, procedió a dar contestación a la demanda interpuesta contra sus representados; asimismo, procedió a reconvenir al actor por ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA, sosteniendo para ello lo siguiente: 1.- Que por documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano Miranda en fecha 15 de diciembre de 2005, es decir, hace casi seis (06) años, el cual quedó anotado bajo el No. 38, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sus representados en la condición de oferentes celebraron un contrato de opción de compra venta con el ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, en la condición de oferido. 2.- Que el objeto del contrato de opción de compra venta conforme a lo dispuesto en su cláusula primera, era un inmueble de la única, exclusiva y absoluta propiedad de sus mandantes, constituido por una parcela de terreno, la cual, cuenta con un área aproximada de CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CERO OCHENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (59,085 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con terrenos que son o fueron de MIGUEL ANGEL BARRIOS; SUR: Con calle Los Mangos; ESTE: Con terrenos que son o fueron de LAURA DIAZ, y OESTE: Con terrenos que son o fueron de CARMEN BARRIOS DE BORGES, así como todas las bienhechurías construidas sobre dicha parcela, conformadas por una edificación, la cual dispone de tres apartamentos, ubicada en el No. 20 del barrio “Vuelta Azul”, sector la Macarena Sur, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda. 3.- Que la referida parcela de terreno forma parte integrante de un lote de terreno de mayor extensión, también de la única, exclusiva y absoluta propiedad de sus representados, el cual les pertenece por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, hoy día Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 12 de abril de 1982, el cual quedó anotado bajo el No. 05, Protocolo Primero, Tomo 2, Segundo Trimestre. 4.- Que en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta se estableció como precio de venta del inmueble ofertado, la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00). 5.- Que conforme al contenido de la cláusula segunda del contrato, el oferido a la firma del mismo se comprometió a hacer entrega a sus representados, en calidad de arras, la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00), los cuales serían imputados al precio al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, por ante el Registro Inmobiliario correspondiente; pero en realidad el monto que el oferido entregó a sus mandantes, fue la suma de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00), prometiendo hacerles entrega de la suma de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00) restantes, a la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo, lo cual nunca ocurrió. 6.- Que en la cláusula tercera establecieron ciento veinte (120) días continuos de plazo para la firma del documento definitivo de compra venta, por ante el Registro Inmobiliario respectivo, sin embargo en la cláusula segunda del contrato establecieron que el documento definitivo de compra venta sería suscrito por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 31 de marzo de 2006, es decir, hace más de cinco años. 7.- Que antes de la fecha pautada para la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo, es decir, el día 31 de marzo de 2006, sus representados se toparon con la penosa realidad de no contar con todos los documentos administrativos necesarios para realizar la operación traslativa de propiedad convenida, entre ellos, el documento de reparcelamiento, el plano topográfico, la solvencia de impuestos municipales, la planilla de inscripción catastral, la solvencia de hidrocapital, y solvencia de aseo urbano; motivo por el cual hicieron verbalmente del conocimiento del oferido que por razones ajenas a su voluntad no estaban en condiciones de dar cumplimiento a las obligaciones contractualmente asumidas, esto por carecer de una serie de requisitos cuya necesidad desconocían y cuyo elevado costo no podían cubrir. 8.- Que en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, se estableció que ante el incumplimiento contractual por parte de los oferentes, éstos debían cancelar al oferido en concepto de cláusula penal la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), quedando comprometidos adicionalmente a devolver el monto de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00) recibidos en garantía, todo lo cual ascendía a la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 57.000,00). 9.- Que habiendo sus representados hecho del conocimiento del oferido de la carencia de los recaudos administrativos necesarios para proceder a la operación de compra venta, pautada para el 31 de marzo de 2006, y careciendo de los recursos indispensables para tramitar los mismos, éstos propusieron al oferido que sufragara los gastos necesarios para el trámite y obtención de dichos recaudos, con la finalidad de poder dar cumplimiento con la compra venta pactada, argumentándole que dicho monto no había sido cubierto a la firma de la opción de compra venta. 10.- Que a pesar de lo anterior el oferido solicitó la devolución inmediata de la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00) dados en garantía, más el monto de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) por concepto de cláusula penal, todo lo cual ascendía a la suma CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 57.000,00), no obstante, para la fecha sus mandantes carecían de dicho monto, por cuanto el dinero recibido en garantía lo habían empleado para cancelar una vieja deuda contraída con una prestamista usurero, cuyo capital si bien habían saldado varias veces, por los altos intereses y su ilegal anatocismo, la misma se les hacía imposible de cumplir. 11.- Que el oferido para salvar su inversión, les propuso a sus mandantes llegar a una transacción que sustituiría por novación a la opción de compra venta entes referida, siendo el objeto de la misma que en un periodo de cuatro años, el oferido usufructuaría el inmueble ofrecido en venta y de su arriendo saldaría la deuda pendiente, la cual ascendía a CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 57.000,00), y el monto recibido en demasía durante ese periodo lo imputaría en razón de daños y perjuicios compensatorios. 12.- Que fue entonces cuando a partir del mes de marzo de 2006, es decir, hace más de cinco años, el oferido comenzó a usufructar por novación el inmueble de la única, exclusiva y absoluta propiedad de sus representados; y durante ese tiempo el oferido para entonces usufructario, se mantuvo en la administración de los arriendos existentes y llegando el término de éstos, arrendó en forma directa los apartamentos con los que cuenta la referida edificación. 13.- Que en el periodo de cuatro años que duró el usufructo, es decir, entre el mes de marzo de 2006, y el mes de marzo de 2010, el arriendo de la referida edificación le aportó al usufructuario una cantidad cercana a los OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00). 14.- Que derivado a la precaria situación de sus mandantes, éstos no tenían como exigir que la mencionada transacción sustituyera de manera escrita a la opción de compra venta pactada, no quedándoles otro remedio que aceptar la misma verbalmente, tal y como les había sido propuesta. 15.- Que a pesar de lo anterior, existe una serie de circunstancias concomitantes que demuestran la veracidad y existencia de la transacción verbal celebrada, como el hecho de que el oferido nunca presentó el documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda; que nunca convocó a sus mandantes para la firma del documento definitivo de compra venta; que en la cláusula séptima del contrato se estableció la entrega del inmueble ofertado para el momento de la firma del documento definitivo de compra venta, motivo por el cual la administración que de manera usufructuaria ejerció el oferido sobre el inmueble ofertado entre el mes de marzo de 2006 y el mes de marzo de 2010, contraría abiertamente el propósito y espíritu de dicha estipulación contractual. 16.- Que llegado el mes de marzo de 2010, las inquilinas del oferido -ahora usufructuario- en conocimiento de que su arrendador se encontraría usufructuando hasta entonces el inmueble por propiedad de sus representados, con el fin de cobrar una deuda que mantenían sin mayores reparos, consintieron la sustitución arrendaticia. 17.- Que en el libelo de la demanda ni siquiera se menciona tal situación, como es el cese del usufructo acordado, sin embargo, ello consta en los contratos que cursan en su original en el expediente signado con el No. 108581, de la nomenclatura interna del tribunal de la causa. 18.- Que en vísperas del cumplimiento del periodo de cuatro años pactados para la duración del usufructo acordado en la transacción verbalmente celebrada, la cual sustituyó por novación a la opción de compra venta; sus mandantes comenzaron a recibir una serie de telegramas remitidos por el usufructuario, donde desconociendo el objetivo y alcances de la transacción les conminaba al cumplimiento de la opción de compra venta, ofreciéndoles como pago la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00). 19.- Que en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, no estableció la venta del inmueble ofrecido, tal y como lo pretende el demandante en su escrito libelar, sino a través de documento registrado, motivo por lo que las pretensiones relativas a la transmisión de la propiedad por documento autenticado son contrarias a derecho y exceden las obligaciones contractuales asumida. 20.- Que por tales razones niega, rechaza y contradice tanto los hechos narrados como el derecho alegado en el escrito libelar; así mismo, niega que el demandante haya entregado a sus mandantes la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00) en calidad de arras, pues entregó únicamente la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00). 21.- Que niega, rechaza y contradice tantos los hechos como el derecho en cuanto a que el accionante haya quedado a deber a sus representados la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00); pues el monto que quedó debiendo el demandante fue por la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), pagaderos al momento de suscribir el contrato definitivo de compra venta y que por razones de peso nunca se verificó. 22.- Que niega, rechaza y contradice que sus representados hayan sido emplazados a firmar documento alguno ante la Notaria Pública, además de que la firma del documento de venta debía realizarse ante la Oficina de Registro respectiva. 23.- Que niega, rechaza y contradice que sus mandantes en fecha 28 de mayo de 2010, hayan aceptado firmar un documento traslativo de propiedad ante la Notaría Pública de Los Teques, a cambio de una mayor cantidad de dinero, ya que para el 30 de abril de 2010, habían demandado ante este tribunal la resolución del contrato de opción de compra venta anteriormente referido. 24.- Que niega, rechaza y contradice que el demandado haya construido bienhechuría alguna sobre el inmueble propiedad de sus mandantes, por cuanto las bienhechurías existentes en el inmueble ya se hallaban para la fecha de la celebración de la opción compra venta, tal y como se desprende de la parte in fine de la cláusula séptima del contrato de opción tantas veces referido. 25.- Que niega, rechaza y contradice que sus representados puedan ser condenados a firmar documento alguno ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, por cuanto la transmisión de la propiedad inmobiliaria debe en todo caso registrarse; sin embargo, las mismas razones que impidieron la protocolización del documento definitivo de compraventa, entre ellas la ausencia de reparcelamiento y linderos individuales, impedirían la protocolización de un fallo a favor del demandante. 26.- Que llegado el momento de cumplir con las obligaciones contenidas en la opción de compraventa, celebrada en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de diciembre de 2005, y no encontrándose sus representados en condiciones de dar cumplimiento a la misma, a solicitud del OFERIDO dichas obligaciones fueron sustituidas por un usufructo celebrado a través de una transacción verbal, el cual tuvo por objeto el arriendo por parte del prenombrado de los distintos apartamentos que conforman el inmueble objeto del proceso. 27.- Que el oferido –posterior usufructuario- se estaría quedando con el monto de los arriendos que por un periodo de cuatro años percibió por cubrir su acreencia, vale decir, entre el mes de marzo de 2006 y el mes de marzo de 2010, lo cual constituiría a todas luces un enriquecimiento sin causa; puesto que mal pudo el referido haber percibido en derecho los frutos –cánones de arrendamiento- generados por una inmueble que no le pertenecía. 28.- Que en virtud de lo antes expuesto concluye en la procedencia de la presente reconvención, toda vez que derivado el desconocimiento por parte del demandante de la transacción verbal celebrada, la cual sustituyó por novación a la opción de compra venta, el demandante estaría experimentando un enriquecimiento sin causa quedándose con los frutos -cánones de arrendamiento- que produjo un inmueble que no le pertenecía. 29.- Que por todas las razones antes expuestas procede a RECONVENIR al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, para que convenga o sea condenado por el tribunal en lo siguiente: “(…) EN FORMA PRINCIPAL: En pagar, a mis mandantes, la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00), resultantes de multiplicar, los tres (03) últimos arriendos que, percibió, dos de ellos por QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) y, el último por SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), por los cuarenta y ocho (48) meses que, duró el usufructo. EN FORMA SUBSIDIARIA: 1- La corrección o actualización monetaria (indexación) que, han generado cada una de dichas mensualidades –cánones de arrendamiento-, desde que fueron cobrados, hasta su definitivo pago. 2- Los costos y, costas procesales que, genere la presente reconvención. (…)”. 30.- Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la presente reconvención en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), equivalente a MIL TRESCIENTAS DIECISÉIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.316 U.T.), calculadas a razón de setenta y seis bolívares (Bs. 76.00) cada una. 31.- Que por todo lo anteriormente expuesto solicita que sea declarada sin lugar la temeraria demanda incoada contra sus representados, y así mismo, sea declarada con lugar la mutua petición propuesta con expresa condenatoria en costas. CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: Posteriormente, mediante escrito consignado en fecha 11 de julio de 2011, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, encontrándose dentro de la oportunidad legal para contestar la reconvención propuesta en su contra; procedió a manifestar lo siguiente: 1.- Que niega, rechaza y contradice, tanto los hechos narrados como el derecho invocado en la reconvención, así como las afirmaciones realizadas por los demandados en cuanto a que su representado celebró transacción verbal usufructuaria, lo cual sustituyó por novación a la opción de compra venta. 2.- Que consta tanto en el presente juicio, como en el expediente No. 10.8691, que los hoy demandados suscribieron un contrato de venta ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de diciembre de 2005, el cual quedó anotado bajo el Nº 38, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. 3.- Que el objeto del contrato de venta antes referido conforme al contenido de la cláusula primera del mismo, fue un inmueble propiedad de los demandados reconvinientes, constituido por una parcela de terreno, la cual cuenta con un área aproximada de CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CERO OCHENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (59.085 Mts2), así como todas las bienhechurías sobre él constituidas, conformadas por una edificación, la cual dispone de tres apartamentos, ubicada en el No. 20 del Barrio Vuelta Azul, Sector La Macarena Sur, Los Teques. 4.- Que se estableció como precio de venta del inmueble ofertado, la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), entregándose a la firma de la opción la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00), quedando un saldo deudor de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000.00). 5.- Que como puede observarse, en la venta se canceló el ochenta y ocho por ciento (88%) de la cifra acordada y ese mismo mes, los demandados pusieron en posesión de los otros dos inmuebles a su defendido ya que éste era inquilino del piso 3, del inmueble dado en venta y con ese acto los vendedores transfirieron la propiedad al ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ RODRÍGUEZ; verificándose así la tradición del inmueble, pues cuando pactaron la venta era con el fin que efectuaran la transmisión de la propiedad a través de la protocolización o autenticación del documento definitivo de venta. 6.- Que cuando se refiere a la autenticación es porque los demandados oferentes en virtud de que se negaban a entregar las solvencias administrativas para la protocolización del documento definitivo de venta, su defendido se ofreció a efectuar los trámites y cancelar los gastos para la obtención de de las solvencias, planos, etc., y con ellos aseguraría la propiedad para su posterior inscripción en el Registro respectivo. 7.- Que niega y rechaza a todo evento, que en virtud de ese incumplimiento su defendido haya celebrado la transacción extrajudicial de usufructo verbal con los aludidos demandados, y que en consecuencia debe ser declarada sin lugar la reconvención intentada. 8.- Que los demandados acudieron a la vía a jurisdiccional después de seis años para confesar que no podían cumplir con el compromiso asumido, no por no tener la propiedad, no por negarse a transferir la propiedad, sino para alegar que su no transmisión se debía a que les era muy vergonzoso admitir que carecían de los requisitos para la protocolización del documento; siendo esto totalmente falso, por cuanto su defendido en reiteradas ocasiones les manifestó que podía asumir la carga onerosa de dichos trámites, y como consecuencia de ese incumplimiento pretenden en su demanda que aceptemos el pago previsto en la cláusula penal, lo cual no aceptan en virtud de que existe una demanda por cumplimiento de contrato. 9.- Que niega, rechaza y contradice la aludida transacción extrajudicial usufructuaria oral y la novación que pudiera existir entre su defendido y los hoy demandados y que diera origen a un enriquecimiento sin causa; pues tanto de los hechos narrados anteriormente, como de los documentos que cursan en el expediente, no existe transacción alguna o contrato que haya sido celebrado de conformidad con las solemnidades previstas en el artículo 1.713 del Código Civil. 10.- Que por tales razones niega, rechaza y contradice, que su defendido haya celebrado transacción alguna con los proponentes de la reconvención y menos aún y así lo niega y lo rechaza, que haya dado en alquiler los inmuebles aludidos para así compensarse la devolución del dinero y los daños y perjuicios que dicen haber acordado. 11.- Que niega la existencia de las tantas veces citada transacción extrajudicial usufructuaria verbal, así como también la existencia de alguna transacción que haya sido homologada por tribunal alguno o documento autenticado posteriormente. 12.- Que niega, rechaza y contradice que haya habido enriquecimiento sin causa o haya habido enriquecimiento alguno, por parte de su defendido; mucho menos en perjuicio de otra persona, pues lo que sí está demostrado en la reconvención es la intención de los demandados de perturbar y crear trabas en la litis principal, motivo por el cual la presente reconvención no guarda relación alguna con la causa, ya que es propuesta en base a una fabula o figura jurídica inventada por los demandados como lo es la transacción extrajudicial usufructuaria oral. 13.- Que niega, rechaza y contradice el pretendido y aludido usufructo que dicen los demandados producto de haber celebrado una presunta transacción verbal usufructuaria, donde aseguran que los frutos obtenidos por el comprador fueron para imputárselos al supuesto pacto celebrado. 14.- Que niega, rechaza y contradice la afirmación que hacen los demandados reconvinientes, en el sentido de que la opción de compra celebrada por documento público autenticado ante la Notaría Pública en fecha 15 de diciembre de 2005, fuera sustituida por un usufructo celebrado a través de una transacción verbal, el cual sustituyó por novación a la opción antes mencionada. 15.- Que es falso que se haya celebrado una transacción usufructuaria verbal, así mismo, debe ser declarada sin lugar la presente reconvención, porque además de las razones expuestas, los demandados conminan en su escrito a este juzgado a que de haber sido cierta la mencionada transacción, debe darse por terminado el presente juicio y que los cánones supuestamente cobrados deben tenerse como indemnizaciones por la acreencia que asumieron los vendedores demandados en ese falso supuesto, por cuanto no pudieron cumplir con la obligación de entregar los documentos requeridos para la protocolización del documento definitivo de venta, todo lo cual sería una violación a lo dispuesto en el artículo 115 de la Constitución Nacional, al negarse a su defendido el derecho a la propiedad. 16.- Que niega y rechaza la cuantía de la estimación de la reconvención, por considerar que la misma es excesivamente exagerada y no tiene basamento alguno. 17.- Que niega, rechaza y contradice que de los contratos de arrendamiento que la parte demandada trajo a juicio se derive la presente reconvención; ya que los mismos fueron suscritos por el demandante y los terceros que se mencionan, como una relación arrendaticia autónoma independiente, bilateral, sinalagmática, consensual, intuito personae, onerosa, perfecta y que esa relación no vincula con usufructo alguno. CAPÍTULO III PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES. PARTE ACTORA: Conjuntamente con el libelo de la demanda y su reforma, la representación judicial de la parte actora hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folio 9-12, I pieza) Marcado con la letra “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 22 de junio de 2010 e inserto bajo el No. 29, Tomo 187, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acredita a los abogados en ejercicio JOSÉ SALAZAR MARVAL y JUAN RAMON VICENTE VELÁSQUEZ, como apoderados judiciales del ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, quien funge como demandante en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNÁNDEZ, GINETTE HERNÁNDEZ DIAZ y JOSÉ HERNÁNDEZ DÍAZ. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; teniéndolo como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 13-16, I pieza) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 15 de diciembre de 2005 e inserto bajo el No. 38, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ (aquí demandados reconvinientes, en carácter de oferentes) y el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante reconvenido, en carácter de oferido), en los siguientes términos: “(…) PRIMERA: LOS OFERENTES se comprometen a vender a EL OFERIDO y este a su vez se compromete a comprarle a LOS OFERENTES, un inmueble propiedad de LOS OFERENTES constituido por una parcela de terreno y todas las bienhechurías sobre el existentes, perteneciente a un lote de mayor extensión, ubicado en el Barrio Vuelta Azul, La Macarena Sur, Los Teques, Estado Miranda, el cual tiene una superficie de cincuenta y nueve metros con cero ochenta y cinco metros cuadrados (59,085 M2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: Terrenos que son o fueron de Miguel Ángel Barrios; Sur: Calle Los Mangos; Este: Terreno que son o fueron de Laura Díaz y Oeste: Terrenos que son o fueron de Carmen Barrios de Borges y el cual nos pertenece según se evidencia de declaración Sucesoral Nº 0005653, de fecha 06 de junio de 2001 y asentado en el Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro de Los Teques, en fecha 12 de Abril (sic) de 1982, anotado bajo el Nº 05, Tomo 2, Protocolo 1ro. Segundo trimestre. SEGUNDA: Queda entendido y así lo declaran las partes que el precio de este compromiso bilateral de compra-venta es por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), los cuales deberán ser pagados de la siguiente forma: 1- La cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00) que EL OFERIDO se compromete a cancelar a LOS OFERENTES en el momento de la firma autenticada del presente contrato, y el resto o sea, la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) deberá EL OFERIDO cancelar a LOS OFERENTES, en fecha 31 de Marzo (sic) de 2.006, momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro. TERCERA: El lapso de duración del presente contrato es de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la autenticación del presente contrato. O convenio entre las partes si desean prorrogar dicho lapso. CUARTA: Las partes convienen que toda notificación con relación al presente contrato, que una parte deba hacer a la otra, se hará por escrito en forma de carta o telegrama con acuse de recibo. QUINTA: CLAUSULA PENAL: Es aceptado expresamente por ambas partes, que si por causas imputables a EL OFERIDO, no se llegare a cumplir con las estipulaciones antes señaladas en los lapsos de tiempo determinados en las cláusulas anteriores, este perderá la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (BS. 15.000.000,00) correspondientes de las arras dadas a LOS OFERENTES según lo establecido en la cláusula tercera de este contrato. Si por el contrario no se diera fiel cumplimiento a las estipulaciones de este contrato por causas imputables a LOS OFEENTES, éste deberá reintegrar en forma inmediata a EL OFERIDO la suma dada en arras, mas una cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) como indemnización. SEXTA: Todos los gastos derivados del presente contrato de autenticación Registrales, e igualmente cualquiera que pudiera producir por el incumplimiento del mismo por parte de EL OFERIDO, honorarios profesionales de abogados sobre el documento definitivo de venta del inmueble, serán por la única y exclusiva cuenta de EL OFERIDO. SEPTIMA: LOS OFERENTES se comprometen a entregarle el inmueble objeto del presente contrato totalmente libre de bienes y personas, para su uso, goce y disfrute, sin ningún tipo de gravámenes e igualmente a entregar las respectivas solvencias de agua, luz, aseo urbano e impuestos Municipales para el momento de la firma del documento definitivo. Así como el Título (sic) Supletorio (sic) Registrado (Sic) sobre las bienhechurías construidas sobre terreno anteriormente mencionado. OCTAVA: Para todos los efectos derivados del presente contrato, las partes eligen como domicilio especial la Ciudad de Los Teques, a la jurisdicción de cuyos Tribunales (sic) declaran someterse. (…)” Ahora bien, en vista que la parte demandada reconviniente en la oportunidad para contestar procedió a impugnar de manera inadecuada (genérica) todas las copias fotostáticas que fueron consignadas junto con el libelo; y en virtud que, el documento público bajo análisis fue traído en original por el demandante reconvenido en la etapa probatoria (cursante al folio 16-20, II pieza), consecuentemente, quien aquí suscribe debe conferirle pleno valor de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como documento fundamental de la acción (pues a través del presente proceso se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de la relación contractual que une a los aquí litigantes, la cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y todas las bienhechurías sobre ella existentes, perteneciente a un lote de mayor extensión ubicado en el Barrio Vuelta Azul, La Macarena Sur, Los Teques del estado Miranda, propiedad de los demandados. Así mismo, debe tenerse como demostrativo de que los accionados en condición de oferentes se comprometieron a vender al actor el bien inmueble supra descrito, e incluso se comprometieron a entregarle las respectivas solvencias de agua, luz, aseo urbano, impuestos municipales y título supletorio registrado sobre las bienhechurías; mientras que el actor en su condición de oferido se comprometió a comprar el bien tantas veces mencionado, aceptando pagar la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), de los cuales pagó CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00) por concepto de arras, siendo los restantes OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) pagaderos en fecha 31 de marzo de 2006, oportunidad en la cual según error cometido en la cláusula segunda debía protocolizarse la venta definitiva, debiendo acotarse que si el contrato en cuestión se suscribió por un lapso de vigencia de ciento veinte días (cláusula tercera), el mismo feneció el día 14 de abril de 2006 y no en la fecha arriba mencionada; cabe acotar además que los contratantes de mutuo acuerdo convinieron en que si por causas imputables al oferido no se protocolizaba dicha venta, le sería descontado de lo pagado en arras la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), pero si por el contrario las causas fuesen imputables a los oferentes, éstos tendrían que reintegrar la cantidad pagada en calidad de arras, más una cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) como indemnización.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 17-18, I pieza) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA a través del cual los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ (parte demanda reconviniente), aparentemente daban en venta pura, simple, perfecta e irrevocable al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (parte demandante reconvenida), un inmueble constituido por una parcela de terreno y todas las bienhechurías sobre ella existentes, perteneciente a un lote de mayor extensión ubicado en el Barrio Vuelta Azul, La Macarena Sur, Los Teques del estado Miranda. Ahora bien, a pesar de que la parte demandada reconviniente en la oportunidad para contestar procedió a impugnar de manera inadecuada (genérica) todas las copias fotostáticas que fueron consignadas junto con el libelo; quien aquí decide considera que la documental bajo análisis no puede producir ningún efecto probatorio, pues además de no estar suscrita (firmada) por ninguno de los supuestos otorgantes ni sellada por algún organismo, no encuadra en ninguna de las clasificaciones a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en efecto, siendo que las únicas copias que pueden tenerse como fidedignas son las fotostáticas y aquellas obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, esta alzada debe desechar del proceso el instrumento en cuestión.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 19-22, I pieza) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de abril de 1982 e inscrito bajo el Nº 05, Protocolo Primero, Tomo 2; a través del cual la ciudadana CARMEN BARRIOS DE BORGES (tercera ajena al proceso), dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos ARQUIMEDES ANTONIO HERNANDEZ TORREALBA (tercero ajeno al proceso) y GILMA ISABEL DE HERNANDEZ (codemandada), un bien inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de QUINIENTOS VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS CENTÍMETROS (524,52 Mts2), ubicado en el Barrio Vuelta Azul, Los Teques del estado Miranda. Ahora bien, en vista que la parte demandada reconviniente en la oportunidad para contestar procedió a impugnar de manera inadecuada (genérica) todas las copias fotostáticas que fueron consignadas junto con el libelo; y en virtud que la reproducción en cuestión encuadra dentro de las clasificaciones a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues se trata de un documento de evidente naturaleza pública, el cual además fue consignado por la parte accionada en la etapa probatoria (folio 133-139, II pieza) y remitido en copia certificada por la misma oficina registral (folio 95-103, III pieza), consecuentemente, esta alzada debe tenerlo como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de que en el año 1982, la codemandada GILMA ISABEL DE HERNANDEZ adquirió en copropiedad el descrito inmueble, siendo el caso que parte de dicho lote de terreno fue posteriormente ofrecido en venta al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante), específicamente una superficie aproximada de CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CERO OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (59,085 Mts2).- Así se precisa. Se evidencia que abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte actora hizo valer las siguientes probanzas: Primero.- (Folio 16-20, II pieza) Marcado con el número “1”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 15 de diciembre de 2005; el cual fue suscrito entre los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ (aquí demandados reconvinientes, en carácter de oferentes) y el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante reconvenido, en carácter de oferido). Ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada por esta alzada, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 21-39, II pieza) Marcado con el número “2”, en original JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS evacuado por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 10 de marzo de 2010, previa solicitud del ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (parte actora); y de cuyo contenido se desprende la declaración extrajudicial de los ciudadanos HENRY CUELLAR JIMENEZ y MANUEL ALBERTO VERA CAMERO, quienes en condición de testigos afirmaron conocer de vista, trato y comunicación desde hace mucho tiempo al prenombrado ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ; que conocen las características de las ampliaciones de las bienhechurías realizadas por referido, las cuales fueron realizadas en el primer, segundo y tercer nivel; que conocen la dirección y linderos de la construcción perteneciente prenombrado, ubicada en el barrio La Macarena; y que conocen dichas circunstancias en virtud de que trabajaron en la mencionada construcción. Ahora bien, aun cuando el justificativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada reconviniente en el curso del juicio, y aun cuando el testigo HENRY CUELLAR JIMENEZ, procedió a ratificar sus dichos a través de la prueba testimonial evacuada en fecha 1º de febrero de 2012 (resultas insertas al folio 76-79, III pieza); quien aquí suscribe estima que el contenido de la probanza bajo análisis, nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y enriquecimiento sin causa por vía de reconvención, en efecto, siendo que la misma resulta impertinente, esta alzada la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 40, II pieza) Marcado con el número “3”, en copia fotostática PLANILLA DE LIQUIDACIÓN DE ARANCELES expedida por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de abril de 2010. Ahora bien, en vista que la copia simple en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en el curso del juicio, y en virtud que la reproducción en cuestión encuadra dentro de las clasificaciones a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues se trata de un documento de evidente naturaleza pública, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de las intenciones del demandante de finiquitar la venta.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 41-52, II pieza) Marcado con el número “4”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 2007 e inserto bajo el No. 71, Tomo 193 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual fue suscrito entre los ciudadanos LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante, en condición de arrendador) y NANCY JARDIM DA CAMARA (tercera ajena al proceso, en condición de arrendataria), sobre una vivienda ubicada en el tercer piso de una casa ubicada en la Urbanización La Macarena Sur, Los Mangos, No. 20, apartamento No. 3; y tres (3) ejemplares del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por los prenombrados con respecto a un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 1, ubicado en el Barrio Vuelta Azul, La Macarena Sur, Calle Los Mangos, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda. Ahora bien, en vista que los documentos en cuestión no fueron desvirtuados por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio y los tiene como demostrativos de la relación arrendaticia que vinculó al demandante con la ciudadana NANCY JARDIM DA CAMARA (tercera ajena al proceso), con respecto a una vivienda ubicada en el tercer piso de una casa ubicada en la Urbanización La Macarena Sur, Los Mangos, No. 20, apartamento No. 3, y con respecto a un apartamento signado con el No. 1, ubicado en el Barrio Vuelta Azul de la mencionada urbanización.- Así se precisa. Quinto.- (Folio 53-54, II pieza) Marcados con el número “5”, en original dos (2) NOTIFICACIONES emitidas por el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ (aquí demandante) en fecha 8 de abril de 2010, y dirigidas a las ciudadanas NHOEMY VASQUEZ URANGA y SANDRA VARELA (terceras ajenas al proceso); a los fines de hacerles saber que los contratos suscritos no serían renovados, y por ende tendrían que hacer entrega “(…) del inmueble ubicado en la calle los mangos, signada con el número 20, sector la Macarena, Municipio Guaicaipuro, Estado Miranda (…)”. Ahora bien, en vista que los documentos privados bajo análisis fueron suscritos por el mismo promovente, sin que conste la firma de sus destinatarias (terceras ajenas al proceso) en señal de recibo, todo lo cual se contrapone al principio de alteridad de la prueba; y en virtud que, el contenido de los mencionados documentos nada aporta para la resolución de la presente controversia, seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y enriquecimiento sin causa por vía de reconvención, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlos del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Sexto.- (Folio 55-57, II pieza) Marcado con el número “5”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de febrero de 2007 e inserto bajo el No. 4, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre los ciudadanos LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante, en condición de arrendador) y SANDRA VALESCA VARELA DIAZ (tercera ajena al proceso, en condición de arrendataria), sobre un apartamento ubicado en la Urbanización La Macarena Sur, Los Mangos, casa No. 20, Los Teques, estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de la relación arrendaticia que vinculó al demandante con la ciudadana SANDRA VALESCA VARELA DIAZ (tercera ajena al proceso), con respecto a un apartamento ubicado en la Urbanización La Macarena Sur, Los Mangos, casa No. 20, Los Teques, estado Miranda.- Así se precisa. Séptimo.- (Folio 58-63, II pieza) Marcados con el número “6”, en original tres (3) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO que fueron suscritos entre los ciudadanos LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante, en condición de arrendador) y NOHEMY VASQUEZ URANGA (tercera ajena al proceso, en condición de arrendataria), sobre un apartamento identificado con el No. 3, ubicado en el Barrio Vuelta Azul, Urbanización La Macarena Sur, Los Teques, estado Miranda. Ahora bien, en vista que los documentos privados en cuestión no fueron ratificados por la tercera que aparentemente fungió como arrendataria, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe no puede tener certeza de sus contenidos, y en tal sentido debe desecharlos del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Octavo.- (Folio 64-70, II pieza) Marcados con los números “8”, “9”, “10” y “11”, en original CONSIGNACIÓN DE TELEGRAMAS A CONTADO emitidos por el INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL) en fecha 18 de marzo de 2010, 27 de enero de 2010 y 14 de enero de 2010, respectivamente, con sus correspondientes acuses de recibo; de los cuales se desprende como remitente el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante), y como destinatarios los ciudadanos GILMA DIAZ DE HERNÁNDEZ y JOSÉ HENRIQUE HERNANDEZ (codemandados), a quienes se les hizo saber que el prenombrado estaba en disposición de cancelar la suma adeuda por concepto del documento suscrito en fecha 15 de diciembre de 2005. Ahora bien, en vista que los instrumentos en cuestión merecen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil, pues se encuentran debidamente firmados por el remitente y sus contenidos no fueron desconocidos por la parte contra la cual se opusieron; consecuentemente, quien aquí suscribe los aprecia y los tiene como demostrativos de las intenciones del demandante de pagar la cantidad pendiente del precio fijado para la venta del inmueble objeto del presente proceso.- Así se precisa. Noveno.- (Folio 71) Marcado con el número “12”, en copia fotostática CÉDULAS DE IDENTIDAD de los ciudadanos HENRY CUELLAS JIMENEZ, HENRY YAMIR PULIDO ACOSTA, AURA CAROLINA TERAN MENDEZ, CRISWELL MARÍA ANUER RODRÍGUEZ y HAMBBERT SHEENBBERLAYN PALACIOS JIMENEZ, todos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-24.636.903, V-17.742.865, V-18.817.606, V-14.021.081 y V-16.887.081, respectivamente. Ahora bien, en vista que los prenombrados fueron promovidos como testigos, quien aquí suscribe aprecia las documentales en cuestión y las tiene como demostrativas de los datos de identificación de los mismos.- Así se precisa. -PRUEBA TESTIMONIAL: Se evidencia que la representación judicial de la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos HENRY CUELLAS JIMENEZ, HENRY YAMIR PULIDO ACOSTA, AURA CAROLINA TERAN MENDEZ, CRISWELL MARÍA ANUER RODRÍGUEZ y HAMBBERT SHEENBBERLAYN PALACIOS JIMENEZ, todos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-24.636.903, V-17.742.865, V-18.817.606, V-14.021.081 y V-16.887.081, respectivamente; a los fines de que los prenombrados expusieran sobre el conocimiento que poseen respecto a los hechos controvertidos en el presente proceso. En tal sentido, quien aquí suscribe pasa de seguidas a revisar las declaraciones rendidas, lo cual hace de seguida: En fecha 1º de febrero de 2012, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración del ciudadano HENRY CUELLAR JIMENEZ (resultas cursantes al folio 76-79, III pieza), se evidencia que el prenombrado una vez identificado y debidamente juramentado, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ, desde el año 2005 aproximadamente; que por orden y cuenta del prenombrado, realizó la ampliación y remodelación de unas bienhechurías de tres plantas, ubicada en la Urbanización La Macarena, Barrio Vuelta Azul, Calle Los Mangos, No. 20; que producto de dicha remodelación, la planta baja de la construcción quedó compuesta por dos dormitorios, sala comedor, cocina, lavandero, baño y balcón; que el primer piso fue ampliado, el piso y techo de platabanda con igual distribución; que el segundo piso fue ampliado con 20 metros cuadrados y le colocaron servicios de aguas blancas, negras y eléctricas; que el prenombrado invirtió la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES en la mencionada remodelación; que si conoció a los ciudadanos GILMA DIAZ DE HERNANDEZ, JOSÉ ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ y GINETTE ILENIA HERNANDEZ DIAZ, durante el tiempo que realizó la remodelación y construcción; que mientras estuvo realizando los trabajos en ningún momento hubo alguna perturbación, ni hubo oposición de paralización de la obra; que el ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, le hizo saber que había adquirido el terreno y las bienhechurías a los ciudadanos GILMA DIAZ DE HERNANDEZ, JOSÉ ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ y GINETTE ILENIA HERNÁNDEZ DIAZ; que el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ evacuó justificativo de testigo de la construcción y remodelación de las bienhechurías antes descritas; y que el prenombrado se encontraba viviendo en las referidas bienhechurías. En fecha 2 de febrero de 2012, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración de la ciudadana CRISWELL MARIA ANUER RODRIGUEZ (resultas cursantes al folio 82-84, III pieza), se evidencia que la prenombrada una vez identificada y debidamente juramentada, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ; que visitó al prenombrado y por ello sabe y le consta que éste residía para el año 2006-2007 en un inmueble ubicado en la Macarena Sur, Barrio Vuelta Azul, Calle Los Mangos, Casa No. 20, Los Teques, estado Miranda; que el ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ le comunicó que había comprado un inmueble a los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNÁNDEZ DIAZ. Así mismo, la testigo en cuestión al ser repreguntada procedió a afirmar que visitó al ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ en la Macarena Sur, Calle Los Guamos, Casa Nº 20; que trabaja allí; y que mantiene una relación laboral con el ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ RODRÍGUEZ. En fecha 2 de febrero de 2012, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración de la ciudadana HAMBBERT SHEMBBERLAYN PALACIOS JIMENEZ (resultas cursantes al folio 85-88, III pieza), se evidencia que la prenombrada una vez identificada y debidamente juramentada, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ; que visitó al prenombrado y por ello sabe y le consta que residía para el año 2006-2007 en un inmueble ubicado en la Macarena Sur, Barrio Vuelta Azul, Calle Los Mangos, Casa No. 20, Los Teques, estado Miranda; que el ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ le comunicó que había comprado un inmueble a los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNÁNDEZ DIAZ; que tiene conocimiento de que el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ realizó por su cuenta la remodelación de unas bienhechurías de tres plantas, ubicadas en la mencionada urbanización Macarena Sur. Así mismo, la testigo en cuestión al ser repreguntada, manifestó que visitaba al ciudadano LUIS MARTINEZ en virtud que su hermana es psicopedagoga y da clases individualizadas y le daba clases a la hija del prenombrado; que tiene conocimiento de que el ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ RODRÍGUEZ realizó remodelación porque cuando iba con su hermana, él estaba siempre ocupado con los albañiles y conoció al chino que era uno de los albañiles; que el horario en que su hermana daba clases a la hija del ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ era de una hora tres veces a la semana. Vistas las deposiciones antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente: Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”. Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”. Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad. Así las cosas, en vista que la estimación de la prueba testimonial implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida, de manera que, en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación; quien aquí suscribe tomando en consideración las observaciones realizadas, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes, estima que las deposiciones rendidas por los ciudadanos HENRY CUELLAR JIMENEZ, CRISWELL MARIA ANUER RODRIGUEZ y HAMBBERT SHEMBBERLAYN PALACIOS JIMENEZ, nada aportan para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y enriquecimiento sin causa por vía de reconvención, pues las mismas están orientadas a demostrar la realización de una serie de remodelaciones y/o ampliaciones que aparentemente fueron efectuadas en el inmueble que dio lugar a este proceso, todo lo cual no constituye un hecho relevante para solucionar el presente litigio. En efecto, por las razones antes expuestas y vista la impertinencia de las declaraciones rendidas por los testigos supra identificados, quien aquí suscribe decide desecharlos del proceso y no les confiere ningún valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa. En lo que concierne a los testigos HENRY YAMIR PULIDO ACOSTA y AURA CAROLINA MATERAN MENDEZ, se evidencia que fijadas por el tribunal de la causa las oportunidades para que los prenombrados rindieran sus respectivas declaraciones, éstos no comparecieron y por lo tanto los actos fueron declarados DESIERTOS (actas cursantes a los folios 89 de la II pieza y 81 de la III pieza, respectivamente); en efecto, siendo que las testimoniales en cuestión no fueron evacuadas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. -PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la NOTARIA PÚBLICA DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, para que dicho organismo informara sobre los siguientes particulares: “(…) de fe por escrito que si por ante ese Despacho, se encuentra en sus archivos un documento de venta, el cual debió ser otorgado bajo el Nº 032, Folio 165 al 158, Tomo 117 de fecha 29/04/2010 y de existir, se le envíe a este Juzgado copia certificada del mismo a fin de corroborar lo aquí dicho (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza bajo análisis (cursantes al folio 33, III pieza), se deprende textualmente que el remitente hizo saber lo siguiente: “(…) Tengo a bien de dirigirme a usted, en ocasión de hacerle llegar un cordial saludo patriótico y bolivariano y a la vez remitir adjunto al presente Copia Certificada del documento asentado bajo el Nº 032, Tomo 117 en fecha 29/04/2010, solicitada por su persona mediante oficio Nº 2011-372 de fecha: 26/07/2001 y recibido por este Despacho Notarial el día jueves 11/08/2011 en horas de la tarde. (…)”, adjuntando al oficio antes transcrito copia certificada del instrumento poder en cuestión; y en virtud que, tales resultas nada aportan para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y enriquecimiento sin causa por vía de reconvención, consecuentemente, quien aquí suscribe las desecha y no les confiere ningún valor probatorio dada su evidente impertinencia.- Así se precisa. -POSICIONES JURADAS: Se evidencia que la representación judicial de la parte actora promovió posiciones juradas, manifestando la disposición de su representado para absolverlas recíprocamente de conformidad con lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil; así mismo, se evidencia que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 25 de julio de 2011, admitió la probanza en cuestión. No obstante a ello, en vista que las mencionadas posiciones no fueron evacuadas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa PARTE DEMANDADA: Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda y reconvención, la representación judicial de la parte demandada hizo valer las siguientes probanzas: Primero.- (Folio 169-172, I pieza) En copia fotostática CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 2007, el cual fue suscrito entre los ciudadanos LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante, en condición de arrendador) y NANCY JARDIM DA CAMARA (tercera ajena al proceso, en condición de arrendataria) sobre una vivienda ubicada en el tercer piso de una casa ubicada en la Urbanización La Macarena Sur, Los Mangos, No. 20, apartamento No. 3; y un ejemplar del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por los prenombrados con respecto a un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 1, ubicado en el Barrio Vuelta Azul, La Macarena Sur, Calle Los Mangos, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda. Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión fueron aportadas por la parte actora en la etapa probatoria y por ende, ya fueron valoradas por esta alzada, quien aquí suscribe se apega a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 175-177, I pieza) En copia fotostática CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de febrero de 2007; el cual fue suscrito entre los ciudadanos LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante, en condición de arrendador) y SANDRA VALESCA VARELA DIAZ (tercera ajena al proceso, en condición de arrendataria). Ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue aportada por la parte actora en la etapa probatoria y por ende, ya fue valorada por esta alzada, quien aquí suscribe se apega a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 178-179, I pieza) En copia fotostática CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre los ciudadanos LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante, en condición de arrendador) y NOHEMY VASQUEZ URANGA (tercera ajena al proceso, en condición de arrendataria), sobre un apartamento identificado con el No. 3, ubicado en el Barrio Vuelta Azul, Urbanización La Macarena Sur, Los Teques, estado Miranda. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue aportada por la parte actora en la etapa probatoria y por ende, ya fue valorada por esta alzada, quien aquí suscribe se apega a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que una vez abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada hizo valer las siguientes probanzas: Primero.- (Folio 133-139, II pieza) En copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de abril de 1982. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión fue consignado por la parte actora junto con el libelo de la demanda, y por lo tanto ya fue valorado por esta alzada; consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 140-142, II pieza) En copia fotostática con vista a su original DECLARACIÓN SUCESORAL emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT) en fecha 6 de junio de 2001, correspondiente al causante ARQUIMIDES ANTONIO HERNANDEZ TORREALBA, quien falleció en fecha 30 de septiembre de 1982 y dejó como herederos a los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ (aquí codemandados); cabe acotar que de la mencionada declaración sucesoral, se desprende que forma parte del activo hereditario del mencionado causante “(…) La mitad de un inmueble constituido por un lote de terreno que mide QUINIENTOS VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (524,52 mts.2), el cual está ubicado frente a la vía de penetración al Barrio Vuelta Azul, en el Barrio del mismo nombre, La Macarena Sur, ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo bajo análisis no fue desvirtuado por la parte actora en la oportunidad correspondiente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que los demandados reconvinientes adquirieron por vía sucesoral el cincuenta por ciento de la propiedad del mencionado inmueble, siendo el caso que parte de dicho lote de terreno fue posteriormente ofrecido en venta al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante), específicamente una superficie aproximada de CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CERO OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (59,085 Mts2).- Así se precisa. Tercero.- (Folio 143-152, II pieza) En copia certificada TÍTULO SUPLETORIO expedido por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de julio de 2009, previa solicitud de los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ (codemandados), con relación a una serie de construcciones que fueron efectuadas por los prenombrados sobre un terreno de su propiedad de QUINIENTOS VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (524,52 Mts2), el cual está ubicado frente a la vía de penetración al Barrio Vuelta Azul, en el Barrio del mismo nombre, La Macarena Sur, ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; contentivo de la declaración extrajudicial de la ciudadana NATERA MORENO VANESSA YERUTH, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.590.590, quien afirmó que conoce a los ciudadanos supra mencionados, que le consta que éstos han realizado una serie de construcciones y modificaciones en el inmueble, que han mejorado su casa, y que le consta que ésta se encuentra ubicada en el sector Vuelta Azul, Calle Los Mangos, parcela Nº 20, Quinta “El Carmen” Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, en vista que la ciudadana antes identificada procedió a ratificar sus declaraciones ante el tribunal de la causa durante la evacuación de su declaración testifical (resultas insertas al folio 2-7, III pieza), y en virtud que la documental en cuestión no fue desvirtuada de ninguna manera por la parte actora en el curso del juicio; quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de las bienhechurías construidas por los demandados reconvinientes sobre el descrito terreno de su propiedad de QUINIENTOS VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (524,52 Mts2).- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 153-161, II pieza) En copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 2007; y CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la mencionada Notaría Pública en fecha 9 de febrero del mismo año. Ahora bien, en vista que la promoción en cuestión operaba sin necesidad, pues las documentales bajo análisis fueron producidas por ambas partes y oportunamente valoradas por esta alzada; consecuentemente, quien la presente causa resuelve se atiene a las valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en este particular.- Así se precisa. Quinto.- (Folio 162-188, II pieza) En original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ (aquí demandados, en condición de arrendadores), y la ciudadana NANCY JARDIM DA CAMARA (tercera ajena al proceso, en condición de arrendataria), el cual recayó sobre un apartamento distinguido con el No. 1, ubicado en el número 20, del barrio Vuelta Azul, Calle Los Mangos, sector “La Macarena Sur”, Los Teques, jurisdicción del Municipio Guicaipuro del estado Miranda, vigente por el plazo de un año contado a partir del 1º de mayo de 2010, prorrogable automáticamente por periodos iguales; CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por los mencionados en condición de arrendadores y la ciudadana SANDRA VALESCA VARELA DIAZ (tercera ajena al proceso, en condición de arrendataria), el cual recayó sobre un inmueble identificado con el No. 2, ubicado en la dirección supra descrita, también vigente por el plazo de un año contado a partir del 1º de mayo de 2010; y CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por los prenombrados conjuntamente con la ciudadana NOHEMY VASQUEZ URANGA (tercera ajena al proceso, en condición de arrendataria), el cual recayó sobre un inmueble identificado con el No. 3. Ahora bien, aun cuando los documentos privados en cuestión no fueron desvirtuados por la parte actora en el curso del juicio, y pese a que los mismos fueron ratificados por la terceras que fungieron como arrendatarias mediante la prueba testimonial (resultas insertas al folio 9-17, III pieza); quien aquí suscribe estima que el contenido de dichos instrumentos nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y enriquecimiento sin causa por vía de reconvención, pues los mismos están orientados a demostrar circunstancias que no son relevantes para solucionar el presente litigio, específicamente demostrar la relación arrendaticia que vinculó a los demandados con las referidas ciudadanas, motivos por los cuales las documentales bajo análisis deben ser desechados del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio por resultar impertinentes.- Así se precisa. -PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, ello a los fines de que se oficiara a la REGISTRO INMOBILIARIO DEL AUTÓNOMO GUAICAIPURO DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, para que a su vez dicho organismo informara sobre los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: Si es susceptible de ser sometido a las formalidades de protocolización -registro-, un documento que tenga por objeto, la transmisión de la propiedad, de un inmueble comprendido dentro de los siguientes linderos y, medidas particulares: “…una parcela de terreno y, todas las bienhechurías sobre el existentes, pertenecientes a un lote de mayor extensión, ubicado en el barrio Vuelta Azul, La Macarena Sur, Los Teques, Estado Miranda, el cual, tiene una superficie de Cincuenta y nueve metros con creo ochenta y cinco metros cuadrados (59,085 Mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Terreno que son o fueron de Miguel Angel Barrios; SUR: Calle Los Mangos; ESTE Terrenos que son o fueron de Laura Diaz; OESTE: Terrenos que son o fueron de Carmen Barrios de Borges, y el cual nos pertenece según se evidencia, en declaración sucesoral Nº 0005653 de fecha 06 de junio de 2001, y asentado en el Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro de Los Teques, en fecha 12 de abril de 1982, anotado bajo el Nº 05, Tomo 2, protocolo 1ro. Segundo trimestre (Negrillas y subrayado añadido). SEGUNDO: Si el inmueble descrito en el particular anterior, se puede reputar registralmente existente. TERCERO: Si el lote de terreno propiedad de mis mandantes, ubicado en la vía de penetración al barrio “Vuelta Azul” Los Teques, Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el cual, se encuentra comprendido, dentro de los siguientes linderos y, medidas particulares: “…NORTE: en recta de trece metros con quince centímetros (13,15 mts), la cual toma rumbo en recta nuevamente hacía el mismo norte en ocho metros con sesenta centímetros (8,60 mts) y, por último se prolonga hacía el este en recta de nueve metros con cincuenta centímetros (9,50 mts); y linda con terrenos que fueron de mi propiedad hoy de Miguel Angel Barrios; SUR: en recta de veintitrés metros con veinte centímetros (23,20 mts) y linda con carretera de penetración al barrio Vuelta Azul que da su frente; ESTE: En recta de treinta metros con sesenta y siete centímetros (30,67 mts) y linda con terrenos propiedad de Laura Díaz, OESTE: en línea recta de dieciséis metros con sesenta centímetros (16,60 mts) y linda con terrenos antes de mi propiedad, hoy propiedad de Carlos Aranguren Borges. El cual les pertenece, por documento protocolizado ante la antigua Oficina Subalterna de Registro, del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, hoy día, Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha doce (12) de abril de mil novecientos ochenta y dos (1982), quedando anotado, bajo el número: 05, protocolo primero, tomo 2, segundo trimestre, ha sido reparcelado. CUARTO: Si puede ser sometida a las formalidades de protocolización- registro, la venta individual de una parcela de terreno, ubicada dentro del inmueble descrito en el particular anterior, sin que el mismo, haya sido reparcelado .” Ahora bien, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 95-96, III pieza), se deprende que el remitente hizo saber textualmente que: “(…) Me dirijo a usted muy respetuosamente, en la oportunidad de acusar recibo de su oficio Nº 2011/195 de fecha 03-08-2011 recibido en esta oficina del 05-08-2011 en virtud del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue ante ese Tribunal el ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ RODRÍGUEZ en contra de los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ Y OTROS y mediante el cual solicita información sobre los particulares del mismo; le informo lo siguiente: Por lo que respecta al Título de propiedad protocolizado en esta oficina de Registro Público mencionado en dicho oficio, bajo el Nº 05, Tomo 02, Protocolo primero, de fecha 12 de Abril de 1982, consta registrado un documento contentivo de venta, mediante el cual la ciudadana CARMEN BARRIOS DE BORGES vende a los ciudadanos ARQUIMEDES ANTONIO HERNÁNDEZ TORREALBA y GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.223.429 y V-3.483.535 respectivamente, un inmueble constituido por un lote de terreno ubicado, frente a la vía de penetración al Barrio Vuelta Azul, en el Barrio del mismo nombre, jurisdicción del Municipio Los Teques, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, cuya superficie es de quinientos veinticuatro metros cuadrados con cincuenta y dos centímetros (524,52 mts2). En consecuencia me permito indicarle, que si es factible la venta individual de un lote de terreno, ubicado dentro del inmueble descrito anteriormente, siempre y cuando se cumpla con las solemnidades y formalidades exigidas por esta Oficina Registral, entre ellas, dimensión o superficie del inmueble, planos topográficos con sus respectivas coordenadas REGVEN, solvencias, permisología de la Alcaldía con sus respectivos pagos de derechos de registro y Seniat correspondiente, cabe destacar que sobre el mencionado inmueble pesa medida de prohibición de enajenar y gravar. En vista de lo antes expuesto, remito para mayor abundamiento e información al respecto COPIA CERTIFICADA del documento antes mencionado con su respectiva nota marginal. (…)”; y en virtud que, tales resultas guardan relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, teniéndola como demostrativa de que es factible la venta individual de un lote de terreno ubicado dentro de otro, siempre y cuando se cumplan con las formalidades exigidas por la oficina registral, a saber, coordenadas REGVEN, solvencias, permisología de la Alcaldía, entre otros.- Así se precisa. -PRUEBA TESTIMONIAL: Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte demandada promovió como testigos a los ciudadanos VANESSA YERUTH NATERA MORENO, JOSE JAVIER SOUSA DIAZ, FRANCY LUCILA COVA MONSALVE, NANCY JARDIM DA CAMARA, SANDRA VALESCA VARELA DIAZ, NOHEMI VASQUEZ URANGA, LUISA FERNANDA MAGALLANES VEGAS, JUAN ENRIQUE JIMENEZ y JONATHAN JESÚS RAMOS MATUTE, todos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-16.590.590, V-13.728.498, V-7.660.536, V-13.727.991, V-6.314.772, V-7.353.097, V-14.096.960, V-8.519.895 y V-19.931.627, respectivamente; a los fines de que los prenombrados expusieran sobre el conocimiento que poseen respecto a los hechos controvertidos en el presente proceso. En tal sentido, quien aquí suscribe pasa de seguidas a revisar las declaraciones rendidas, lo cual hace de seguida: En fecha 8 de agosto de 2011, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración de la ciudadana VANNESA YERUTH NATERA MORENO (folio 2-5, III pieza), se evidencia que la prenombrada una vez identificada y debidamente juramentada, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNANDEZ DIAZ y JOSE ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ; que si rindió declaración testimonial en fecha 14 de enero de 2010, ante el Juzgado Primero de Municipio de la misma circunscripción judicial, a los fines de la expedición de título supletorio de propiedad; que sabe y le consta que todas las bienhechurías construidas sobre el terreno propiedad de los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ, GINETTE ILENIA HERNANDEZ y JOSÉ ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ, son propiedad de éstos, especialmente una edificación compuesta por tres apartamentos. Así mismo, la testigo al ser repreguntada fue conteste en señalar que el terreno donde se construyeron las bienhechurías se conoce como Vuelta Azul, que conoce el sector como el Callejón Los Mangos, es una bajada y está ubicado como a la mitad, como a 200 metros y está al lado izquierdo de la calle; que tiene 28 años conociendo a la familia, y no puede estar en conocimiento de todas las actividades que hace una persona, que no sabría decir con exactitud si se ofreció parte del terreno en venta, uno se distancia de las personas y no puede comentar todas las cosas que hace; que exactamente no sabe cuántas construcciones hay en el terreno ubicado en el sector Vuelta Azul, pero cree que son tres precisamente por la referencia que tiene y ya que tiene varios años sin pisar la casa, se crio ahí pero tiene varios años que no va por allí y por lo tanto no está en capacidad para responder; que en el título se habla de unos metros que es lo que está observando en esos momentos y lo que puede decir, que desde hace 28 años conoce a la familia, conoce a la casa, se crio en la casa con la señora GILMA, con JOSÉ ENRIQUE y GINETTE, por lo que tiene concomimiento de la existencia del título supletorio, y que es la primera que lo está viendo como tal, porque cuando leyó la declaración anteriormente nunca le dijeron que lo leyera. En fecha 8 de agosto de 2011, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración del ciudadano JOSÉ JAVIER SOUSA DIAZ (folio 6-7, III pieza), se evidencia que el prenombrado una vez identificado y debidamente juramentado, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNANDEZ DIAZ y JOSE ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ, porque son vecinos, viven en el mismo sector y es vecino y tiene toda la vida viendo allí, 36 años viviendo en la Macarena; que rindió declaración testimonial en fecha 14 de enero de 2010, ante el Juzgado Primero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, a los fines de la expedición de titulo supletorio; que estaba consciente de que todas las bienhechurías construidas sobre el terreno propiedad de los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNANDEZ DIAZ y JOSE ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ, son propiedad de éstos, porque una vez la ayudo a pasar material a la parte trasera de su casa, porque eso exactamente queda en la parte de atrás, tienes que pasar un pasillo. Así mismo, al ser repreguntado el testigo fue conteste en señalar que el terreno donde se construyeron las bienhechurías se encuentra ubicado en la Macarena, Vuelta Azul, Callejón Los Mangos; que le consta que la casa estada y las bienhechurías de la parte de atrás se estaban construyendo, que desconoce si el ciudadano LUIS MARTINEZ amplió o remodeló el inmueble construido en la parte posterior; que tiene conocimiento de que existe una casa y unos apartamentos en la parte de atrás; que la ciudadana GILMA DE HERNANDEZ nunca le manifestó que había vendido los tres apartamentos; que no tiene ninguna vinculación o nexo con el ciudadano JOSÉ ENRIQUE HERNÁNDEZ DIAZ. En fecha 10 de agosto de 2011, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración de la ciudadana NANCY JARDIM DA CAMARA (folio 9-11, III pieza), se evidencia que la prenombrada una vez identificada y debidamente juramentada, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNANDEZ DIAZ y JOSE ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ, así mismo, conoce al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRÍGUEZ; que si suscribió un contrato con el señor LUIS EDUARDO MARTINEZ en fecha 14 de noviembre de 2007; que suscribió contrato con la ciudadana FRANCY LUCILA COVA MONSALVE, en su condición de administradora del ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ en fecha 14 de mayo de 2008; que suscribió contrato con la ciudadana FRANCY LUCILA COVA MONSALVE, en su condición de administradora del ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, en fecha 5 de noviembre de 2008; que en fecha 5 de mayo de 2009, también suscribió contrato con la prenombrada, aunque no está firmado; que suscribió contrato de arrendamiento en fecha 1 de mayo de 2010 con los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNÁNDEZ DIAZ y JOSÉ ENRIQUE HERNÁNDEZ DIAZ; que el primer contrato lo realizó con el señor LUIS EDUARDO, después de dos años más o menos la señora GILMA DIAZ me dio que tenía problemas con los papeles de propiedad, entonces realizó el contrato con ella, ya que con el prenombrado no habló personalmente; que desconoce las razones por las cuales el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ arrendaba el inmueble; que mientras el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ fungió como arrendador no hizo ninguna mejora al inmueble. Así mismo, la testigo en cuestión al ser repreguntada fue conteste en afirmar que reconoce al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ; que el contrato suscrito con el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ en fecha 14 de noviembre de 2007, no fue eliminado; que el canon de arrendamiento era de quinientos bolívares fuertes y lo dejó de cancelar cuando empezaron los problemas con el propietario; que le cancelaba al señor LUIS EDUARDO MARTINEZ, en la cuenta del banco de Venezuela; que se encuentra en el inmueble un juego de sillas, comedor y un juego de recibo propiedad de LUIS EDUARDO MARTINEZ; que los motivos que la llevaron a firmar nuevo contrato fue ante los problemas que hubo con los papeles de propiedad. En fecha 10 de agosto de 2011, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración de la ciudadana SANDRA VALESCA VARELA DIAZ (folio 12-14, III pieza), se evidencia que la prenombrada una vez identificada y debidamente juramentada, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNANDEZ DIAZ y JOSE ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ, así mismo, conoce al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRÍGUEZ; que realizó contrato con el señor LUIS EDUARDO MARTINEZ en fecha 9 de febrero de 2007; que firmó en fecha 1 de mayo de 2010, contrato con los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNÁNDEZ DIAZ y JOSÉ ENRIQUE HERNÁNDEZ DIAZ; que el cambio de los arrendadores se lo participó la señora Francis que era la administradora del señor LUIS; que las razones que conoce por las cuales el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ, daba en arrendamiento el inmueble era porque el señor LUIS le debía un dinero a la señora GILMA y sus hijos, que no conoce más; que en el tiempo que el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ, le dio en arrendamiento el inmueble nunca hizo remodelación ni mejora, que el apartamento se mantiene por las mejoras que ella misma le hace por cuanto lo ha mantenido. Así mismo, la testigo en cuestión al ser repreguntada fue conteste en afirmar que reconoce al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ; que el contrato suscrito con el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ, no fue revocado y que ese sigue siendo el contrato; que el canon de arrendamiento era de quinientos bolívares fuertes y nunca lo dejó de cancelar, actualmente le cancela a la señora GILMA; que le cancelaba al señor LUIS MARTINEZ en una cuenta bancaria; que los motivos que la llevaron a firmar un nuevo contrato de arrendamiento fue porque la señora FRANCIS se lo había participado porque la señora GILMA era la propietaria del inmueble y le canceló a la señora GILMA; que conoció al señor LUIS EDUARDO MARTIENEZ, buscando apartamento en la Plaza Guaicaipuro y el apartamento ya estaba construido y en ningún momento demostró que era el propietario. En fecha 10 de agosto de 2011, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración de la ciudadana NOHEMY VASQUEZ URANGA (folio 15-17, III pieza), se evidencia que la prenombrada una vez identificada y debidamente juramentada, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNANDEZ DIAZ y JOSE ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ, pero que no conoce al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRÍGUEZ; que realizó contrato con la señora FRANCY LUCILA COVA en su condición de administradora del señor LUIS EDUARDO MARTINEZ en fecha 5 de octubre de 2008; que realizó contrato con la señora FRANCY LUCILA COVA en su condición de administradora del señor LUIS EDUARDO MARTINEZ en fecha 5 de abril de 2009; que realizó contrato con la señora FRANCY LUCILA COVA en su condición de administradora del señor LUIS EDUARDO MARTINEZ en fecha 5 de octubre de 2009; que en fecha 1 de mayo de 2010 suscribió contrato con los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNÁNDEZ DIAZ y JOSÉ ENRIQUE HERNÁNDEZ DIAZ; que las razones del cambio de arrendador se lo notificó la señora FRANCY LUCILA; que no conoce las razones por las cuales el señor LUIS EDUARDO MARQUEZ arrendaba el apartamento; que mientras el ciudadano LUIS EDUARDO MARQUEZ fungió como arrendador nunca le hizo remodelaciones al inmueble. Así mismo, la testigo en cuestión al ser repreguntada fue contesté en señalar que no conocía al señor LUIS EDUARDO MARTINEZ; que en el contrato suscrito la ciudadana FRANCY LUCILA, ésta le manifestó que actuaba en nombre y representación del ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ; que el canon era de setecientos bolívares y lo pagaban en la cuenta del señor; que el motivo del cambio de arrendador fue porque la señora FRANCY le manifestó que debían pagarle ahora a esas personas; que la señora FRANCY hablaba con su esposo y ella suscribía los contratos y no le comentó las razones de suscribir un nuevo contrato con nuevos arrendadores; que conoció a la señora FRANCY LUCILA por medio de su esposo y el inmueble estaba mal construido a orilla de un zanjón. En fecha 22 de septiembre de 2011, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración de la ciudadana FRANCY LUCILA COVA MONSALVE (folio 41-42, III pieza), se evidencia que la prenombrada una vez identificada y debidamente juramentada, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ; que fungía como administradora de unos inmuebles ubicados en el sector Vuelta Azul, Macarena Norte; que no sabe el tiempo exacto que empezó administrar los inmuebles; que administraba tres inmuebles de la Macarena y como cinco o cuatro de Carrizal y la autorizó el señor LUIS EDUARDO; que conoce a los ciudadanos GILDA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ; que no tiene conocimiento sobre quiénes son los propietarios del inmueble; que fue autorizada por el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ en celebrar contrato de arrendamiento con las ciudadanas NANCY JARDIN y NOHEMI VASQUEZ. Así las cosas, al ser repreguntada la testigo en cuestión fue conteste en reconocer que administró la propiedad bajo la figura de arrendador; que el señor LUIS EDUARDO le entregó un mandato de administración; que el prenombrado le había manifestado que había firmado un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana GILMA HERNNDEZ y sus sucesores; que en varias oportunidades el señor LUIS la envió a cancelarle a la señora GILMA los ocho millones de bolívares; que habló con la señora GILMA una persona mayor, y le manifestó en varias ocasiones que le diera oportunidad para poner todo al día con la documentación; que el dinero recibido de los inquilinos le era entregado al señor LUIS MARTINEZ. En fecha 3 de febrero de 2012, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la declaración de la ciudadana LUISA FERNANDA MAGALLANES VEGA (folio 89-93, III pieza), se evidencia que la prenombrada una vez identificada y debidamente juramentada, fue conteste en señalar –entre otras cosas- que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE ILENIA HERNADEZ DIAZ y JOSÉ ENRIQUE HERNANDEZ DIAZ; que conoce al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ; que conoce a la ciudadana FRANCY LUCILA COVA MONSALVE; que el apartamento donde vivía queda en la urbanización la Macarena Sur, sector vuelta Azul, calle los Mangos, casa Nº 20, apartamento Nº 1; que habitaba dicho apartamento como arrendataria; que celebró el respectivo contrato de arrendamiento con los ciudadanos GILMA DIAZ, GINETTE ILENIA HERNÁNDEZ DIAZ y JOSÉ ENRIQUE HERNÁNDEZ, en mayo de 2004; que tiene entendido que los cambios que se produjeron en los arrendadores, tuvieron lugar en virtud de que le debían dinero al señor LUIS y por esa razón él se iba hacer cargo de la cobranza del alquiler del apartamento; que nunca firmó contrato de arrendamiento con los ciudadanos LUIS EDUARDO MARTINEZ o FRANCY LUCILA COVA; que comenzó pagando el canon de arrendamiento en trescientos bolívares y terminó pagando setecientos bolívares. Así mismo, la testigo al ser repreguntada fue conteste en señalar que vivió aproximadamente hasta el 2008 en el apartamento; que no conoce perfectamente al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ porque lo vio un par de veces, pero no fue su vecino; que hasta donde tiene entendido le debían un dinero al señor LUIS y no está al tanto si hicieron la negociación; que el señor no vivió con ella para saber y nunca le manifestó nada porque no eran íntimos amigos; que los ciudadanos GILMA DIAZ, GINETTE ILENIA HERNÁNDEZ DIAZ y JOSÉ ENRIQUE HERNÁNDEZ, si eran sus vecinos, la puerta principal de su apartamento daba justo al lavandero de ellos; que no tiene interés en la resulta del juicio. Vistas las deposiciones antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente: Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”. Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”. Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad. Así las cosas, en vista que la estimación de la prueba testimonial implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida, de manera que, en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación; quien aquí suscribe tomando en consideración las observaciones realizadas, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes, estima que las deposiciones rendidas por los ciudadanos JOSE JAVIER SOUSA DIAZ, FRANCY LUCILA COVA MONSALVE, NANCY JARDIM DA CAMARA, SANDRA VALESCA VARELA DIAZ, NOHEMI VASQUEZ URANGA y LUISA FERNANDA MAGALLANES VEGAS, nada aportan para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y enriquecimiento sin causa por vía de reconvención, pues las mismas están orientadas a demostrar circunstancias que no son relevantes para solucionar el presente litigio, tales como la propiedad de las bienhechurías que forman parte del inmueble ofrecido en venta, la conformación de dichas bienhechurías, así como la relación arrendaticia que vinculó al demandante y los demandados con las ciudadanas NANCY JARDIM DA CAMARA, SANDRA VALESCA VARELA DIAZ, NOHEMI VASQUEZ URANGA, aun cuando evidentemente la actividad probatoria de las partes y muy especialmente la actividad probatoria de la parte accionada, debía hincarse en proporcionar al juicio elementos que permitieran verificar el cumplimiento de sus obligaciones contractualmente adquiridas e inherentes a su condición de oferente, y a la vez que permitieran comprobar el enriquecimiento sin causa denunciado. En efecto, por las razones antes expuestas y vista la impertinencia de las declaraciones rendidas por los testigos supra identificados, quien aquí suscribe decide desecharlos del proceso y no les confiere ningún valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa. Siguiendo con este orden de ideas, y en lo que respecta a la testimonial que fue rendida por la ciudadana VANESSA YERUTH NATERA MORENO, quien aquí suscribe de conformidad con lo previsto en las norma supra citadas, la aprecia únicamente como demostrativa de la ratificación del título supletorio que fue expedido por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de julio de 2009 (cursante al folio 143-152, II pieza).- Así se precisa. En lo que concierne a los testigos JUAN ENRIQUE JIMENEZ y JONATHAN JESÚS RAMOS MATUTE, se evidencia que fijadas por el tribunal de la causa las oportunidades para que los prenombrados rindieran sus respectivas declaraciones, éstos no comparecieron y por lo tanto los actos fueron declarados DESIERTOS (actas cursantes a los folios 91-92 y 94 de la III pieza); en efecto, siendo que las testimoniales en cuestión no fueron evacuadas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. CAPÍTULO IV DECISIÓN RECURRIDA. Mediante sentencia proferida en fecha 29 de enero de 2013, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, dispuso textualmente lo siguiente: “(…) Como punto previo procede quien Juzga (sic) a pronunciarse acerca de la IMPROPONIBILIDAD Y REPOSICIÓN DE LA CAUSA AL ESTADO DE NUEVA ADMISIÓN DE LA DEMANDA ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: (…) En la causa que nos ocupa, nos encontramos en presencia de un caso en el que se encuentran dados los requisitos necesarios de procedibilidad de la acción propuesta y como consecuencia de ello resulta obligante para quien suscribe declarar improcedente la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda y que se acuerde la improponibilidad de la misma alegada por la representación judicial de la parte demandada y así se establece. (…omissis…) Dadas las definiciones anteriores y revisado como fuera el escrito reconvencional suscrito por la representación de la parte demandada, es menester para este Tribunal señalar que tal y como se evidencia del petitorio de la reconvención propuesta, la parte demandada pretende que se declare el enriquecimiento sin causa por parte del accionante derivado de una Transacción Extrajudicial Usufructuaria Verbal, que a decir del demandado reconviniente fue suscrito entre las partes, observando este sentenciador, que el fundamento de la reconvención propuesta no tiene asidero jurídico y menos aún constituye demanda alguna, toda vez que tal y como ha quedado evidenciado en autos, la parte demandada reconviniente no logró demostrar durante la secuela del proceso la Transacción Extrajudicial a que hace referencia, por lo que resulta forzoso para este sentenciador declarar la improcedencia de la reconvención propuesta y así se decide. Declarada la IMPROCEDENCIA de LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN, procede el Tribunal a decidir el fondo del asunto, en base a las siguientes consideraciones: (…omissis…) Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Clausula (sic) Penal (sic), en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato. De lo anterior observa quien aquí juzga que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Así se establece. (…omissis…) Establecido lo anterior, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a resolver lo establecido por las partes contratantes en las (sic) cláusula Séptima(sic), de lo cual se observa (…) Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la Litis nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece. (…omissis…) El texto antes transcrito consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de tramites (sic) tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el Contrato de Opción de Compra Venta celebrado en fecha 15 de diciembre de 2005. Así se establece. (… omissis…) Ahora bien, vistas las actas que conforman el presente procedimiento, y adminiculando este Juzgador las pruebas traídas a los autos por la parte accionante, especialmente el contenido del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda y visto que la parte demandada (vendedor) no dio cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Séptima del contrato objeto del presente proceso, cuyo incumplimiento hoy se acciona; y cuya obligación debió ser cumplida dentro del lapso de ciento sesenta (160) días para que se pudieran (sic) efectuar la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual no hicieron, tal y como lo admitieron al momento de dar contestación al fondo de la demanda, resultando forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la presente demanda en la parte dispositiva del fallo Y (sic) así se decide.- CAPÍTULO VII DISPOSITIVA. Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA fuera incoada por el ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra los ciudadanos GILMA ISABEL DÍAZ DE HERNÁNDEZ, GINETTE HERNÁNDEZ DÍAZ y JOSÉ HERNÁNDEZ DÍAZ ambas partes identificadas anteriormente. SEGUNDO: Se ordena a los demandados, ciudadanos GILMA ISABEL DÍAZ DE HERNÁNDEZ, GINETTE HERNÁNDEZ DÍAZ y JOSÉ HERNÁNDEZ DÍAZ, ya identificados, a dar cumplimiento a la obligación contenida en la cláusula séptima del Contrato de Opción de Compra Venta, de fecha 15 de Diciembre de 2005, (…) con la finalidad de suscribir el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público respectivo, sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y todas las bienhechurías sobre él existentes, perteneciente a un lote de mayor extensión, ubicado en el Barrio Vuelta Azul; La Macarena Sur, Los Teques, Estado (Sic) Miranda (…) TERCERO: De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta, de fecha 15 de Diciembre de 2005, (…) el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, deberá pagar a los codemandados al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina respectiva la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), por concepto de pago restante del precio convenido. CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código Civil. QUINTO: Por haber sido vencida la parte demandada, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)” CAPÍTULO V ALEGATOS EN ALZADA. Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante escrito de alegatos consignado ante esta alzada en fecha 14 de mayo de 2013 (cursante al folio 192-207, III pieza), el abogado en ejercicio RUBEN DARIO MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de los codemandados GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ, procedió a manifestar –entre otras cosas- que el tribunal de la causa incurrió en incongruencia negativa y silencio probatorio, pues dicho órgano jurisdiccional no se pronunció con respecto al alegato referido a la inexistencia de objeto contractual, no se pronunció con respecto a la valoración de la prueba de informes proveniente del Registro Inmobiliario, y se limitó a citar extractos de la contestación sin dar respuesta decisoria a los puntos en ella planteados; así mismo, sostuvo que el a quo incurrió en ultrapetita al acordar conceptos que no fueron solicitados por el demandante, específicamente al acordar la trasmisión de la propiedad inmobiliaria a través de documento registrado, e incluso incurrió en incongruencia positiva. Siguiendo con este orden de ideas, el mencionado profesional del derecho alegó que el tribunal de la causa realizó una valoración de las pruebas estereotipada, a través de un aparente examen sin que las pruebas hayan sido realmente analizadas, sin ofrecer motivos fundados de las razones que llevaron a desechar ciertos medios probatorios, especialmente los contratos de arrendamiento y las testimoniales; que la prueba testimonial no fue promovida a los fines de demostrar ninguna obligación dineraria, y que el a quo al desechar dicha prueba conforme a lo previsto en el artículo 1.387 del Código Civil, obvió la reconvención monetaria; que conjuntamente con todos los vicios supra denunciados, el a quo incurrió en indeterminación objetiva lo que afecta la sentencia de ejecutabilidad, pues en el caso de autos existe una ausencia de objeto jurídico negociable, por cuanto el inmueble ofrecido en venta, individual y registralmente no existe; que los linderos imprecisos no se adecuan a las coordenadas de Red Geocéntrica de Venezuela (REGVEN); y que por tales motivos debe ser declarado con lugar el recurso de apelación interpuesto, debiendo por vía de consecuencia anularse la decisión que fue proferida por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 29 de enero de 2013. Posteriormente, mediante escrito de alegatos consignado ante esta alzada en fecha 8 de noviembre de 2016 (cursante al folio 345-352, III pieza), la abogada en ejercicio RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de los codemandados, manifestó que para el momento en que fue interpuesta la demanda que dio lugar al presente proceso, imperaba el criterio jurisprudencial de que el incumplimiento por parte del vendedor no le confería al comprador derecho para exigir el cumplimiento de la venta, sino para exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal; que sus representados presentaron oferta real de pago a favor del ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, con el objetivo de dar cumplimiento a la obligación asumida en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, sin embargo, se vieron obligados a desistir de dicho procedimiento al no poder ubicar al elusivo acreedor; y que por tales razones solicita sea declarado con lugar el recurso de apelación intentado. CAPÍTULO VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que fue proferida por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la misma Circunscripción Judicial en fecha 29 de enero de 2013, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ contra los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNANDEZ DIAZ, e IMPROCEDENTE la reconvención por ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA propuesta por éstos últimos, todos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, es conveniente puntualizar que la representación judicial del ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, tanto en el escrito libelar como en la reforma de la demanda, manifestó que en fecha 15 de diciembre de 2005, su poderdante suscribió con los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNANDEZ DIAZ, un contrato de opción de compra venta que recayó sobre un inmueble ubicado en el Barrio Vuelta Azul, Los Teques, estado Miranda; que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), de los cuales su representado pagó CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 52.000,00) en calidad de arras, quedando a deber OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), que serían cancelados al momento de la firma de la venta definitiva, siempre y cuando los prenombrados cumplieran con lo previsto en la cláusula séptima del contrato en cuestión, de cuyo contenido se desprende la obligación de los oferentes de entregar los recaudos necesarios para proceder a la protocolización de la venta. No obstante a ello, en vista que los prenombrados de manera irresponsable –según su decir- incumplieron con la obligación estipulada en la mencionada cláusula, y en virtud que su representado ha cancelado más del ochenta y cinco por ciento del precio de la venta, es por lo que procede a demandar a los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ, a los fines de que cumplan o sean condenados a otorgar el documento definitivo. Así mismo, es conveniente puntualizar que la representación judicial de los accionados en la oportunidad para contestar, manifestó que ciertamente sus poderdantes suscribieron con el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, un contrato de opción de compra venta en fecha 15 de diciembre de 2005, el cual recayó sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno de aproximadamente CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CERO OCHENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (59,085 Mts2), así como todas las bienhechurías construidas sobre dicha parcela, ubicada en el No. 20 del barrio Vuelta Azul, sector La Macarena Sur, Los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda; que ciertamente el precio de la venta se fijó en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), de los cuales el prenombrado canceló CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00) en calidad de arras, comprometiéndose a hacer entrega de la restante suma de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta; que antes de la fecha pautada para la mencionada firma, sus representados se toparon con la penosa realidad de no contar con todos los documentos administrativos necesarios para realizar la operación traslativa de propiedad, entre ellos, el documento de reparcelamiento del lote de terreno general con especificación individual de la parcela ofertada, el plano topográfico, solvencia de impuestos municipales, planilla de inscripción catastral, solvencia de hidrocapital, y solvencia de aseo urbano; que por tales razones no estaban en condiciones de dar cumplimiento a las obligaciones contractualmente asumidas, pues desconocían la necesidad de obtener tales documentos y que por su elevado costo no podían tramitarlos; que ante tales circunstancias el oferido solicitó la devolución de la cantidad de dinero pagada en calidad de arras, sin embargo, en vista que sus mandantes habían empleado dicho dinero para la cancelación de una antigua deuda, procedieron a efectuar una transacción verbal a través de la cual sustituyeron por novación la opción de compra venta celebrada, en el entendido de que por un periodo de cuatro años el referido usufructuaría el inmueble ofrecido en venta y de su arriendo saldaría la deuda pendiente; que la parcela ofertada resulta registralmente inexistente, pues los linderos establecidos en el contrato de opción de compra venta son empíricos, sin metraje ni coordenadas; y que por tales razones rechaza, niega y contradice la demanda intentada. Es el caso que, además de refutar la demanda incoada por cumplimiento de contrato, la representación judicial de los accionados procedió a reconvenir al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, por enriquecimiento sin causa; sosteniendo para ello que llegado el momento de cumplir con las obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 15 de diciembre de 2005, y no encontrándose sus representados en condiciones de dar cumplimiento a las mismas, a solicitud del prenombrado dichas obligaciones fueron sustituidas por un usufructo celebrado a través de una transacción verbal, el cual tuvo por objeto el arriendo por parte del oferido de los distintos apartamentos que conforman el inmueble ofrecido en venta; y que de prosperar la temeraria demanda incoada, el actor se estaría quedando con el monto de los cánones de arrendamiento que por un periodo de cuatro años percibió para cubrir su acreencia, todo lo cual constituye un enriquecimiento sin causa, pues tales frutos los produjo un inmueble que no le pertenece. Por su parte, la representación judicial del demandante al contestar la reconvención interpuesta, procedió a rechazarla, negarla y contradecirla, por cuanto –según su decir- su poderdante nunca celebró transacción verbal usufructuaria, que de alguna manera sustituyese por novación la opción de compra venta cuyo cumplimiento persigue; así mismo, señaló que el inmueble ofrecido en venta está constituido por una parcela de terreno de aproximadamente CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CERO OCHENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (59.085 Mts2), así como las bienhechurías sobre el construidas, conformadas por una edificación que dispone de tres apartamentos; que los demandados reconvinientes pusieron en posesión a su defendido de las mencionadas bienhechurías, específicamente de dos apartamentos en virtud que era inquilino del tercero; negó que su poderdante haya dado en alquiler los inmueble aludidos para compensar la devolución de las arras y los daños y perjuicios causados; rechazó que se haya generado algún enriquecimiento sin causa o que haya habido enriquecimiento alguno por parte de su defendido; rechazó la cuantía de la estimación de la reconvención; y finalmente, rechazó que los contratos de arrendamiento traídos a juicio sirvan de fundamento para la reconvención, pues los mismos fueron suscritos entre el demandante y los terceros que en ellos figuran, como una relación arrendaticia autónoma, independiente, bilateral, consensual y onerosa. De esta manera, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas que fueron consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual se hace a continuación: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: 1º La existencia de un contrato bilateral, y 2º El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos. En relación al primer requisito, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 15 de diciembre de 2005 e inserto bajo el No. 38, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante al folio 13-16, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ (aquí demandados reconvinientes, en carácter de oferentes) se comprometieron a venderle al ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante reconvenido, en carácter de oferido), un bien inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno de aproximadamente CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CERO OCHENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (59.085 Mts2) y todas las bienhechurías sobre ella existentes, perteneciente a un lote de mayor extensión ubicado en el Barrio Vuelta Azul, La Macarena Sur, Los Teques del estado Miranda, y a su vez éste último se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), de los cuales –según hicieron constar los contratantes en la cláusula segunda- pagó CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 52.000.000,00) por concepto de arras, siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de ciento veinte (120) días contados a partir de la autenticación de la opción, venciendo en consecuencia el contrato en cuestión el día 14 de abril de 2006. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, a través del que se constituyó un acuerdo de voluntades por el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro condicionado al cumplimiento previo de una serie de obligaciones, esto es, el contrato de compraventa propiamente dicho; y en virtud que, el mencionado contrato recayó sobre un objeto jurídico perfectamente negociable, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, propiedad de los demandados (según se desprende del documento público cursante al folio 19-22 de la I pieza, y la declaración sucesoral cursante al folio 140-142 de la II pieza), consecuentemente, quien la presente causa resuelve puede afirmar que dicha convención cumple con todas las condiciones requeridas en el artículo 1.141 del Código Civil para existir válidamente (consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita), y por lo tanto quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, ya que en el caso de marras se verifica la concurrencia del primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa. Como corolario a lo anterior, es preciso dejar sentado que las afirmaciones de hecho realizadas por la representación judicial de la parte demandada a los fines de desvirtuar la validez del contrato supra analizado, carecen de fundamentación y asidero jurídico; especialmente en lo tocante a la supuesta inexistencia de objeto contractual u objeto jurídicamente negociable, el cual –según el decir de dicha representación- es “registralmente inexistente”. En efecto, siendo que tal como se precisó en el particular que antecede, la convención que dio lugar al presente proceso recayó sobre un inmueble que perfectamente puede ser materia de contrato, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, el cual comprende un objeto jurídico negociable y cuya venta o traslación de propiedad puede ser factible siempre que se cumplan con las formalidades exigidas para su registro, tal como se desprende de las resultas de la prueba de informes cursantes al folio 95-96 de la III pieza del expediente, consecuentemente, quien aquí suscribe estima que las defensas en cuestión quedaron totalmente desvirtuadas en autos .- Así se precisa. Aclarado lo anterior, y siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía al demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones. En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, demostrar que los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNANDEZ DIAZ (aquí demandados reconvinientes, en carácter de oferentes), incumplieron su obligación de entregar los recaudos necesarios para la materialización de la venta definitiva; ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que del documento de opción de compra venta que constituye el instrumento fundamental de la presente acción, específicamente de su cláusula séptima, se desprende que los prenombrados se habían comprometido a entregar todos los instrumentos necesarios para la firma del documento definitivo de venta, aunado a que la misma representación judicial de la parte accionada en la oportunidad para contestar fue conteste en afirmar –entre otras cosas- que “(…) mis poderdantes (…) se toparon, con la penosa realidad, de no contar, con todos los documentos administrativos necesarios, para realizar la operación traslativa de propiedad convenida, requeridos por el Registro Inmobiliario correspondiente, entre ellos: 1.- El documento de reparcelamiento del lote de terreno general, aprobado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía (…) 2.- El plano Topográfico del reparcelamiento en general, así como de la parcela de terreno ofertada en particular, basado en el Sistema de Coordenadas Universal Transversal de Mercator (Coordenadas U.T.M.), debidamente protocolizado. 3.- La solvencia de impuestos municipales –derecho de frente- del inmueble ofertado. 4.-La planilla –boletín- de Inscripción Catastral, correspondiente al inmueble ofrecido. 5.- La solvencia de Hidrocapital (…) 6.- Solvencia de Aseo Urbano, correspondiente al inmueble ofrecido. (…) por razones ajenas a su voluntad, no estaban en condiciones, de dar cumplimiento, a las obligaciones contractualmente asumidas, esto, por carecer de una serie de requisitos, cuya necesidad, realmente desconocían y, cuyo elevado costo, no podían cubrir. (…)”, consecuentemente, las afirmaciones de hecho explanadas en el libelo de la demanda y en su reforma -supra referidas- quedaron suficientemente constatadas en autos.- Así se precisa. En efecto, siendo que en el caso de marras se constituyeron elementos probatorios y argumentos suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria y futura vendedora incumplió con su obligación de tramitar y entregar al actor los recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo; y en virtud que, tales circunstancias fueron reconocidas expresamente por los demandados en la oportunidad para contestar, consecuentemente, quien la presente causa resuelve puede afirmar que los prenombrados desplegaron una conducta contraria a lo contractualmente acordado y obstaculizaron la ejecución de la opción suscrita, e incluso, puede afirmar que las defensas esgrimidas por su representación judicial –en la contestación y escritos de alegatos- de ninguna manera justifican el incumplimiento en cuestión, pues el hecho de que el inmueble ofrecido en venta forme parte de una parcela de mayor dimensión, no obstaba para que se tramitaran las correspondientes solvencias, planos topográficos, permisología y demás documentación exigida por el Registro, ni impedía tramitar el correspondiente documento de reparcelamiento del lote de terreno con especificación individual de la parcela ofertada, sumado a que el costo de los trámites o su desconocimiento no constituyen excusa jurídicamente válida, ya que en la convención tantas veces mencionada ambos contratantes manifestaron su voluntad y adquirieron compromisos recíprocos, entre los cuales se encontraba la obligación de los oferentes de entregar los recaudos necesarios para la protocolización de la venta.- Así se precisa. De esta manera, siendo que resulta atribuible a los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ DE HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNANDEZ DIAZ (aquí demandados reconvinientes, en carácter de oferentes), que el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 15 de diciembre de 2005, haya fenecido en fecha 14 de abril de 2006, sin haber alcanzado su objetivo, pues los prenombrados evidentemente incumplieron con la obligación de tramitar y entregar al actor todos los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva; mientras que el demandante ejecutó sus obligaciones tal y como fueron convenidas, dejando claro su interés en finiquitar la venta en cuestión, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se establece. Por las razones antes expuestas, y en vista que en el caso de marras se reúnen todos los requisitos exigidos para la procedencia de la acción incoada, quien aquí suscribe considera que la demanda interpuesta por el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ contra los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, es PROCEDENTE en derecho, tal como lo dispuso el a quo en la sentencia recurrida; y por ende, los prenombrados deberán realizar a favor del actor la venta definitiva de los derechos que les corresponden sobre la parcela de terreno de aproximadamente CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CERO OCHENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (59.085 Mts2) y todas las bienhechurías sobre ella existentes, perteneciente a un lote de mayor extensión ubicado en el Barrio Vuelta Azul, La Macarena Sur, Los Teques del estado Miranda, siendo sus linderos los siguientes: “(…) Norte: Terrenos que son o fueron de Miguel Ángel Barrios; Sur: Calle Los Mangos; Este: Terreno que son o fueron de Laura Díaz y Oeste: Terrenos que son o fueron de Carmen Barrios de Borges (…)”, ello en el entendido de que la parte demandada deberá realizar todos los trámites administrativos pertinentes ante las autoridades respectivas con el objeto de garantizar la protocolización de la venta en cuestión (es decir, ante el Registro, Alcaldía, Organismos Urbanísticos, y a fines), debiendo hacer entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios, a sabiendas de que la falta de cumplimiento voluntario de lo anterior, facultará al demandante para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez sea realizada la entrega de los documentos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por el actor -caso de que aquellos no cumplan- deberá el demandante pagar el saldo restante del precio de venta, esto es, la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), los cuales con la conversión monetaria corresponden a OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00); en el entendido de que una vez sea acreditado dicho monto ante el tribunal, de no otorgar los demandados el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro, todo lo cual se dejará sentando en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide. Por último, con respecto al alegato formulado por la representación judicial de la parte demandada mediante escrito consignado ante esta alzada en fecha 8 de noviembre de 2016, con relación al señalamiento de que para el momento en que fue interpuesta la demanda que dio lugar al presente proceso, imperaba el criterio jurisprudencial de que el incumplimiento por parte del vendedor no le confería al comprador derecho para exigir el cumplimiento de la venta, sino para exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal; quien aquí suscribe debe precisar que de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.167 de nuestra norma sustantiva, el demandante estaba facultado para optar entre reclamar judicialmente la ejecución del contrato –como efectivamente lo hizo- o exigir su resolución, siendo en este último caso exigible el cumplimiento de la cláusula penal a los fines de resarcir los daños causados, motivo por el cual el alegato en cuestión no tiene ningún asidero jurídico y queda desvirtuado.- Así se precisa. RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN. Resuelto lo anterior, debe esta alzada pasar a pronunciarse con respecto a la reconvención que fue interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, y en tal sentido, se evidencia que dicha contrademanda fue propuesta en los siguientes términos: “(…) por razones ajenas a su voluntad, no estaban en condiciones, de dar cumplimiento, a las obligaciones contractualmente asumidas, esto, por carecer de una serie de requisitos, cuya necesidad, realmente desconocían y, cuyo elevado costo, no podían cubrir. (…) el OFERIDO, con toda razón que, le asistía, solicitó la devolución inmediata de la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (42.000,oo), dados en garantía (…) No obstante, para esa fecha, mis mandantes (…) carecían de dicho monto (…) Por tal razón, el propio OFERIDO, para salvar su inversión, (…) propuso a mis poderdantes (…) llegar a una transacción (…) la cual, sustituiría por novación (…) a la opción de compraventa (…) siendo el objeto de la misma que, en un periodo de cuatro (04) años, el OFERIDO, usufructuaría (…) el inmueble ofrecido en venta y, de su arriendo (…) saldaría la deuda pendiente (…) y el monto recibido en demasía durante ese periodo, lo imputaría, en razón de daños y perjuicios (…) el desconocimiento por parte del demandante, de la transacción verbal celebrada (…) estaría experimentando, un enriquecimiento sin causa (…) quedándose con los frutos -cánones de arrendamiento- que, produjo un inmueble que, no le pertenecía. Por todo lo antes expuesto, ocurro para reconvenir, como formalmente lo hago, al ciudadano: LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (…) a fin de que convenga, o en su defecto, sea condenado por este Tribunal: EN FORMA PRINCIPAL: En pagar, a mis mandantes, la cantidad de OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 81.000,00), resultantes de multiplicar, los tres (03) últimos arriendos que, percibió, dos de ellos por QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) y, el último por SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), por los cuarenta y ocho (48) meses que, duró el usufructo. EN FORMA SUBSIDIARIA: 1- La corrección o actualización monetaria (indexación) que, han generado cada una de dichas mensualidades –cánones de arrendamiento-, desde que fueron cobrados, hasta su definitivo pago. 2- Los costos y, costas procesales que, genere la presente reconvención. (…)”. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no de la descrita pretensión, quien aquí suscribe estima conveniente realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, debemos pasar a precisar las nociones que configuran el ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA, y en tal sentido, encontramos que el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, precisó a grandes rasgos que la figura en cuestión se basa en la necesidad de restituir o restablecer el equilibrio patrimonial alterado entre dos sujetos de derecho (el enriquecido y el empobrecido), y no en la idea de reparar ningún daño injusto causado; así mismo, encontramos que el artículo 1.184 de nuestra norma sustantiva, establece que aquél que se enriquece sin causa y en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla en el límite de su propio enriquecimiento, con respecto a todo lo que aquella se haya empobrecido, lo cual se contrae a la premisa de que nadie puede enriquecerse injustamente -sin causa alguna- en perjuicio o expensas de otro. Siguiendo con este orden de ideas, el autor patrio EMILIO CALVO BACA en su Código Civil Comentado, Segunda Edición, Tomo I, página 886, dispuso –entre otras cosas- que los requisitos de procedencia de la acción por enriquecimiento sin causa, son: “(…) 1. Un enriquecimiento consiste en todo aumento del patrimonio del enriquecido o demandado. Ese enriquecimiento o aumento del patrimonio debe haberse consolidado en la persona del enriquecido para el momento de intentarse la acción. 2. Un empobrecimiento, consiste en toda disminución del patrimonio de una persona, pudiendo efectuarse mediante una disminución en el activo, como ocurre al solvente que efectúa un pago indebido; o en un aumento del activo, como acontece cuando no se percibe remuneración por servicios prestados sin ánimo gratuito. 3. Relación de causa a efecto en el empobrecimiento, es necesario un vínculo de causalidad o relación de causa a efecto entre el empobrecimiento, relación en la cual el empobrecimiento desempeña la función de causa y el enriquecimiento la función de efecto. La disminución de patrimonio experimentada por el empobrecimiento va a convertirse en el incremento del patrimonio experimentado por el enriquecido. 4. Ausencia de causa, se entiende que el enriquecimiento debe carecer de causa que lo justifique, conforme al ordenamiento jurídico positivo. (…)”. Así las cosas, en vista que de los criterios doctrinarios supra citados, en concordancia con la normativa legal que regula a la figura bajo análisis, puede inferirse que la procedencia del enriquecimiento sin causa requiere la concurrencia de varios elementos, a saber, que el demandado se haya enriquecido (obtenido provecho apreciable en dinero), que dicho enriquecimiento sea una consecuencia directa del empobrecimiento sufrido por el demandante, y que el enriquecimiento se haya generado sin justa causa; y en virtud que, en el caso de marras no puede comprobarse la concurrencia de los mencionados presupuestos, pues la parte demandada reconviniente no aportó a los autos elementos probatorios que permitieran verificar que el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ (aquí demandante reconvenido), de alguna manera se hubiese enriquecido o hubiese obtenido un provecho económico a partir de la presunta sustitución verbal por novación del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, por un usufructo que además le permitía arrendar a terceros el inmueble ofrecido en venta (transacción que no quedó probada en autos), menos aún, demostró que los contratos de arrendamiento suscritos por el prenombrado le hubiesen causado un empobrecimiento sin justa causa, pues el demandante reconvenido –en su condición de futuro comprador- se encontraba en plena posesión del inmueble ofrecido en venta a la espera de la definitiva traslación de propiedad, la cual no se llevó a cabo por causas imputables a los reconvinientes, tal como fue determinado a lo largo de la presente decisión, consecuentemente, quien aquí suscribe estima que no existe en autos la necesidad de restablecer ninguna situación patrimonial, ya que no consta el quebrantamiento del equilibrio económico que atañe a los litigantes, así mismo, considera que los demandados reconvinientes incumplieron con la carga probatoria que le imponía el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto su pretensión no puede proceder en derecho.- Así se precisa. Como corolario de lo anterior este órgano jurisdiccional se permite traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 30 de marzo de 2012, Expediente No. 2011-000627, con ponencia del Magistrado: LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, a través de la cual se estableció lo siguiente: “(…) El artículo 506 de la ley civil adjetiva dispone: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. En ese mismo orden de ideas, es necesario recalcar que cuando el demandado contradice pura y simplemente las pretensiones del actor, no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas, a diferencia de cuando adopta una posición distinta –reus in exceptione fit actor-, mediante la cual, verbigracia, reconoce el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo en consecuencia al demandado probar tales hechos. (Al efecto ver sentencia N° 787 del 24 de octubre de 2007, caso: Distribuidora Greco, C.A., c/ Sergio Juan Fulbio Corrente, expediente N° 2005-078) Así, por ejemplo, quien ha sido demandado por cobro de bolívares podrá negar la pretensión del actor pura y simplemente alegando no ser él el deudor, en cuyo caso estará exento de prueba y será el demandante quien deberá demostrar que el demandado es en efecto el deudor a quien se le atribuye la obligación. Mas sin embargo, si el demandado reconoce el hecho (haber sido el deudor de tal obligación) pero con limitaciones tales como haber pagado la deuda o haber prescrito la obligación, en ese caso estará alegando un hecho nuevo -extintivo, modificativo o impeditivo- que deberá ser probado por éste en el iter procesal. En consecuencia, las normas sobre distribución y carga de la prueba definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante. En el presente caso, tal como lo señala la sentencia recurrida, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió a negar y contradecir las afirmaciones realizadas por la actora en su escrito libelar, aduciendo que la demanda que dio origen a la actual tiene sustento legal y no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, razón por la cual mal podría dar lugar a una acción por daños materiales, ni mucho menos a daños morales; manifestando asimismo que la sucesión demandada cuando demandó lo hizo sin “intención”, imprudencia o negligencia ni con abuso de derecho, es decir, que su actitud no fue culposa, razón por la cual la sucesión no está obligada a reparar los daños materiales ni morales que haya podido sufrir la parte actora con ocasión de aquel juicio. De los anteriores alegatos, y tomando en consideración la doctrina que al respecto mantiene esta Sala, se evidencia claramente que era carga del actor probar sus afirmaciones de hecho a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues de la contestación no se evidencia que el demandado haya traído un hecho o circunstancia distinta a la alegada por el actor que ameritara ser probada por este. En tal sentido, correspondía a la parte actora demostrar la culpabilidad de la parte demandada en la comisión del hecho ilícito, de manera que al no haber constatado tal situación el juez de la recurrida, estaba posibilitado para desestimar la demanda aún cuando el demandado nada hubiese probado a su favor, pues, se insiste, la carga probatoria estaba en cabeza de la parte accionante. Asimismo, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa en sentencia número 247, de fecha 20 de febrero de 2003, expediente 2000-0203, y ratificado por esta Sala, según el cual, en materia de daño moral, señaló lo que sigue: “…Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en el presente caso, es deber de la parte actora demostrar la ocurrencia del hecho generador del daño moral demandado, toda vez que la accionada negó, rechazó y contradijo la existencia de tales hechos. En este sentido, el juzgador debe analizar las pruebas aportadas a los autos, a los fines de determinar si quien reclama una indemnización, en este caso por daño moral, demostró durante el proceso la existencia del mismo y en consecuencia poder acordar el resarcimiento conforme a lo pautado en el artículo 1.196 del Código Civil. (…Omissis…) Al respecto, observa la Sala que dicha prueba no fue debidamente evacuada por falta de comparecencia de la promovente de la misma, lo cual obviamente trae como consecuencia, el desistimiento de este medio probatorio, lo que aunado a la inexistencia de otras pruebas que demuestren la pretensión de la actora, llevan a esta Sala a la conclusión de declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide…” Similar al caso sub iudice es el caso planteado, en el cual el actor tenía la carga de demostrar el hecho generador del daño moral demandado, por lo que en opinión de esta Sala, la recurrida interpretó correctamente el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones anteriormente expuestas se declara improcedente la denuncia de infracción de la referida norma adjetiva por errónea interpretación al haberse constatado su adecuada y correcta aplicación. Así se establece.” (Negrilla y subrayado de este Tribunal) Así las cosas, partiendo del criterio jurisprudencial antes transcrito y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la parte demandada reconviniente como fundamento de su pretensión; y al no cursar en autos instrumento alguno que lleve a la convicción de que el demandante reconvenido se haya enriquecido sin causa justa, generando un detrimento del patrimonio de los prenombrados, consecuentemente, esta alzada debe declarar IMPROCEDENTE la reconvención en cuestión, tal como lo dispuso el tribunal de la causa en la recurrida.- Así se establece. En virtud de lo anterior, debe esta alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSÉ HERNANDEZ DIAZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la misma Circunscripción Judicial en fecha 29 de enero de 2013, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ contra los prenombrados e IMPROCEDENTE la reconvención por ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA propuesta por éstos, todos ampliamente identificados en autos; motivo por el cual se CONFIRMA la mencionada decisión conforme a los razonamientos realizados a lo largo del presente fallo, tal como se dejará sentando en la dispositiva.- Así se decide. Cabe acotar en esta oportunidad que en la sentencia recurrida y supra confirmada, no se detectó ninguno de los vicios que fueron denunciados por la representación judicial de la parte demandada, tales como, silencio de prueba, incongruencia positiva, incongruencia negativa, ultrapetita e indeterminación objetiva; pues el tribunal de la causa efectuó una síntesis clara y precisa de los términos en los cuales había quedado trabada la controversia, estableció los motivos de hecho y de derecho en los cuales fundamentó su decisión, realizó la apreciación de todas las pruebas que fueron aportadas por las partes, explicando las razones por las cuales algunas probanzas fueron desechadas del proceso, dictó su decisión de manera expresa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones opuestas, y finalmente determinó el objeto sobre el cual recayó la mencionada decisión.- Así se precisa. CAPÍTULO VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción incoada por el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ contra los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos; y ordena a los prenombrados a realizar a favor del actor la venta definitiva de los derechos que les corresponden sobre la parcela de terreno de aproximadamente CINCUENTA Y NUEVE METROS CON CERO OCHENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (59.085 Mts2) y todas las bienhechurías sobre ella existentes, perteneciente a un lote de mayor extensión ubicado en el Barrio Vuelta Azul, La Macarena Sur, Los Teques del estado Miranda, siendo sus linderos los siguientes: “(…) Norte: Terrenos que son o fueron de Miguel Ángel Barrios; Sur: Calle Los Mangos; Este: Terreno que son o fueron de Laura Díaz y Oeste: Terrenos que son o fueron de Carmen Barrios de Borges (…)”, ello en el entendido de que la parte demandada deberá realizar todos los trámites administrativos pertinentes ante las autoridades respectivas con el objeto de garantizar la protocolización de la venta en cuestión (es decir, ante el Registro, Alcaldía, Organismos Urbanísticos, y a fines), debiendo hacer entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios, a sabiendas de que la falta de cumplimiento voluntario de lo anterior, facultará al demandante para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez sea realizada la entrega de los documentos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por el actor -caso de que aquellos no cumplan- deberá el demandante pagar el saldo restante del precio de venta, esto es, la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), los cuales con la conversión monetaria corresponden a OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00); en el entendido de que una vez sea acreditado dicho monto ante el tribunal, de no otorgar los demandados el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro. SEGUNDO: IMPROCEDENTE en derecho la reconvención propuesta por los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ contra el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ, por ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA; todos ampliamente identificados en autos. TERCERO: SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos GILMA ISABEL DIAZ HERNANDEZ, GINETTE HERNANDEZ DIAZ y JOSE HERNANDEZ DIAZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la misma Circunscripción Judicial en fecha 29 de enero de 2013, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera el ciudadano LUIS EDUARDO MARTINEZ RODRIGUEZ contra los prenombrados e IMPROCEDENTE la reconvención por ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA propuesta por éstos, todos ampliamente identificados en autos; motivo por el cual se CONFIRMA la mencionada decisión conforme a los razonamientos realizados a lo largo del presente fallo. Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a los veintiún (21) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Año 205° y 157°. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.). LA SECRETARIA LEIDYMAR AZUARTA ZBD/LA/Adriana Exp. No. 13-8119