REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA 206º y 157º PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: TERCERA INTERVINIENTE: APODERADO JUDICIAL DE LA TERCERA INTERVINIENTE: MOTIVO: EXPEDIENTE: Ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.096.323. Abogados en ejercicio ERWING CABRERA ARISTIGUETA y MARÍA AUXILIADORA RAMÍREZ DE REYES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 80.622 y 241.468, respectivamente. Ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. V- 13.466.335. Abogado en ejercicio ALBIN OSWALDO GALICIA CARRASQUERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 154.480. Ciudadana CLAYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.120.188. Abogada en ejercicio ELSY YANETH MORILLO MADURO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 255.968. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. 16-9085. I ANTECEDENTES. Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio, ALBIN OSWALDO GALICIA CARRASQUERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, contra la decisión proferida en fecha 21 de octubre de 2016, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a través de la cual declaró la ilegitimidad de la tercera interviniente, ciudadana KAREN OJEDA RODRIGUEZ; y seguidamente, CON LUGAR la demanda por CUMPLIMENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ contra el prenombrado ciudadano. Recibidas las actuaciones, esta alzada le dio entrada mediante auto de fecha 11 de noviembre de 2016, signándole el No. 16-9085 de la nomenclatura interna de este juzgado, y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia. Posteriormente, en fecha 16 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes ante esta alzada y a su vez promovió documentales, juramento decisorio y posiciones juradas; a tal efecto, este juzgado por auto de fecha 17 de noviembre del mismo año, negó la admisión de las pruebas promovidas por la parte recurrente a excepción de las posiciones juradas, ordenado el emplazamiento de la parte demandante conforme al artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, estando en la oportunidad procesal para decidir, este juzgado superior procede hacerlo conforme a las consideraciones que se expondrán a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE DEMANDANTE: Mediante escrito de fecha 20 de octubre de 2015, presentado por ante el tribunal de la causa, el abogado en ejercicio ERWING ROBERT CABRERA ARISTIGUETA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, alegando -entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que en fecha 11 de mayo de 2015, según documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el No. 15, tomo 48, folio del 65 al 70, su representada firmó un documento de compra venta con el ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, por un inmueble constituido por un apartamento en propiedad horizontal, distinguido con el numero 27-43 ubicado en la planta tres (3) del edificio 27, construido en el Conjunto La Meseta de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, del Municipio Zamora de la ciudad de Guatire del estado Bolivariano de Miranda. 2. Que en la cláusula segunda del contrato se previno que el precio de la venta sería por la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: a) La suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) en calidad de arras o inicial, los cuales se imputarían al precio de la venta, los cuales el vendedor recibió al momento de la autenticación del contrato mediante cheque No. 00000186 del Banco Provincial; y b) La suma de dos millones doscientos mil bolívares (Bs. 2.200.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. 3. Que de la cláusula cuarta del contrato deriva la causa o el motivo por el cual su representada se encuentra intentando la presente demanda, ya que ésta –a su decir- fue totalmente diligente, oportuna y cumplió a cabalidad con todas y cada una de sus obligaciones, al punto que se le aprobó un crédito por el Banco Mercantil, Banco Universal, por un monto de un millón quinientos cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.555.000,00), destinado a la adquisición del inmueble ya descrito; y que la diferencia restante del precio convenido, sería cancelado el mismo día de la protocolización del documento definitivo ante el registro respectivo. 4. Que el crédito en cuestión fue aprobado en tiempo hábil, oportuno y dentro de la vigencia del contrato, es decir, dentro del plazo de los 90 días más los 30 días de prórroga, por lo que solicitó al vendedor todos los recaudos necesarios para introducir el documento definitivo ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, siéndole fijada la fecha de firma del documento para el día 20 de agosto de 2015, en cuya oportunidad se dejó constancia que el ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, se negó a firmar el documento en cuestión, retirándose del registro sin mediar palabra alguna y dejando en un estado de incertidumbre a su representada, únicamente dejando claro que para firmar tendrían que aumentar el precio del inmueble. 5. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.474 del Código Civil. 6. Que es por ello que acude a demandar el cumplimiento de contrato o ejecución de contrato de compra venta firmado en fecha 11 de mayo de 2015, para que se obligue al ciudadano YILBERTH GALICIA GALEA, a que cumpla la obligación principal de contrato y venda el inmueble señalado en los mismos términos y condiciones en que se pactó, ya que el tiempo que ha transcurrido hasta la presente fecha el ciudadano antes mencionado no ha querido cumplir con ninguna de sus obligaciones; asimismo, solicitó que se condenara al demandado a recibir la cantidad de dos millones doscientos mil bolívares (Bs. 2.200.000,00) restantes del dinero del precio de la venta, los cuales consignará a favor de éste una vez realice la venta definitiva del inmueble. 7. Estimó la presente acción en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) equivalentes a 333,33 U.T. 8. Por último, pidió que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. PARTE DEMANDADA: Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, se desprende que el abogado en ejercicio, ALBIN OSWALDO GALICIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, procedió a consignar escrito en fecha 27 de enero de 2016, a través del cual adujo –entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho y en cada una de sus partes, la demanda intentada contra su defendido; sin embargo, adujo que es cierto que en fecha 11 de mayo de 2015, su representado y la hoy demandante celebraron un contrato de opción de compra venta por un inmueble constituido por un apartamento en propiedad horizontal, distinguido con el No. 27-43, ubicado en la planta tres (03) del edificio 27, construido en el Complejo La Meseta, Urbanización La Rosa; pero que no obstante a ello, se suscitaron una serie de inconvenientes en el transcurso del periodo correspondiente a la aprobación del crédito hipotecario, en el cual la demandante –a su decir- había afirmado que le sería otorgado en su totalidad por la entidad financiera Banco Mercantil. 2. Que a pocos días de culminar el plazo correspondiente a la prórroga del referido contrato, la ciudadana KAREN OJEDA RODRÍGUEZ, citó en no menos de tres (3) oportunidades a su defendido a la oficina de Registro Subalterno de Guatire del estado Miranda, manifestando que debía ir a firmar, hecho que –a su decir-nunca ocurrió, constituyendo ello en una molestia, originando pérdida de tiempo y dinero al vendedor, quien le confió a la compradora todos los trámites correspondientes a la venta del inmueble antes descrito, utilizando con esto una tácita dilatoria que no permitió avanzar en la concreción del negocio jurídico, puesta la demandante –según su decir- sabía perfectamente que la totalidad del crédito hipotecario no le sería aprobado como en efecto sucedió. 3. Que le fue confiada la redacción del contrato a la demandante, donde explanó una serie de cláusulas que fueron configuradas de forma muy meticulosa a pleno favor de ella, dando la impresión de que la convención seria por tiempo indeterminado, y que mucho más si no se recibía de forma escrita la voluntad de disolver el contrato, escrito éste que quiso hacerle llegar de forma personal a la compradora, el cual nunca recibió ni por si, ni por su abogado. 4. Que el contrato de opción de compra venta se encuentra viciado de nulidad, pues ni la demandante ni su representado observaron los derechos de su concubina, ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA, según acta de unión estable de hecho Nº 0865, de fecha 21 de julio de 2014, expedida por ante la oficina del Registro Civil de la ciudad de Guarenas, estado Miranda, pues la misma no ha dado su aprobación al presente negocio jurídico, lo cual conoce –a su decir- la demandante, puesta le dio alojamiento a la mencionada ciudadana en la casa de su madre. 5. Que le propuso a la demandante realizar la subsanación del referido documento de contrato de opción de compra venta, más la novación del mismo, puesto que debido a los altos índices inflacionarios que vive el país, más todo el lapso transcurrido, no alcanzaría el dinero pactado para comprar otro inmueble y el mismo constituye la vivienda principal de su defendido ya que allí vive con su concubina y su hijo menor, la cual aceptó –a su decir- de forma verbal manifestando que haría lo requerido, más sin embargo a los efectos de que no se le cayera el trámite ante la entidad bancaria, continuarían con el mismo contrato y que al momento de la firma definitiva ella cancelaría la diferencia y se haría la subsanación correspondiente; pero que no obstante a ello, al momento de acudir el registro el 20 de agosto de 2015, su representado nota que no existe la subsanación del documento, ni tampoco el monto requerido producto de la novación verbal del contrato, hecho este que motivó a su defendido a no firmar, pues aunque lo hiciera, estaría violentando los derechos de su concubina. 6. Solicitó fuere llamada a comparecer a los efectos de que intervenga en la presente causa a la ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA, de conformidad con el artículo 370 ordinales 4º y 5º del Código de Procedimiento Civil. 7. Por último, pidió se declarar sin lugar la demanda que por cumplimiento de opción de compra venta fuere intentada contra su defendido y en consecuencias, el decaimiento de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras. TERCERA INTERVINIENTE: En fecha 18 de febrero de 2016, fue recibida ante el tribunal de la causa demanda de TERCERÍA incoada por la ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA, contra los ciudadanos YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA y KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, de conformidad con el artículo 370 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil; sosteniendo para ello, que el contrato de opción de compra venta celebrado entre los prenombrados el 11 de mayo de 2015, fue realizado sin su consentimiento expreso, puesto que es –a su decir- concubina del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, y en tal sentido el referido contrato se encuentra viciado de nulidad. Al respecto, se observa que el tribunal cognoscitivo en la sentencia recurrida mediante punto previo declaró la ilegitimidad de la tercera interviniente, por cuanto el inmueble objeto de la presente acción fue adquirido antes de iniciar la unión concubinaria alegada, y en consecuencia no posee derecho de propiedad alguno sobre el bien. En tal sentido, como quiera que no medió recurso de apelación contra la referida decisión por parte de la tercera interviniente, ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA, esta juzgadora se encuentra vedada de pronunciarse en fondo al respecto en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio.- Así se establece. EN EL FONDO DECIR QUE NO CONSTA EN AUTOS SENTENCIA O RESOLUCION ALGUNA DONDE SE ESTABLEZCA QUE ES CONCUBINO…. III PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES: PARTE DEMANDANTE: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folio 23-25 del expediente) Marcado en letra “A”, en copia fotostática INSTRUMENTO PODER, debidamente autenticado en fecha 31 de agosto de 2015, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, inserto bajo el No. 22, Tomo 122, folios 70 al 72, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acredita a los abogados en ejercicio ERWING CABRERA ARISTIGUETA y MARÍA AUXILIADORA RAMÍREZ DE REYES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 80.622 y 241.468, respectivamente, como apoderados judiciales de la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ, en su carácter de parte demandante en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA contra el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, plenamente identificado en autos. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece. Segundo.- (Folios 26-30 del expediente) Marcado en letra “B”, en copia fotostática CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora Guatire del estado Miranda en fecha 11 de mayo de 2015, el cual quedó anotado bajo el No. 15, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –en carácter de vendedor, aquí demandado- y la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ -en carácter de compradora, aquí demandante-, por un inmueble propiedad del primero constituido por un apartamento en propiedad horizontal distinguido con el número 27-43, ubicado en la planta tres (3) del edificio 27, construido en el Conjunto La Meseta, ubicado en la antes denominada parcela C-2 de la urbanización Ciudad Residencial La Rosa, jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora, ciudad de Guatire del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie de sesenta y dos metros con cincuenta y dos decímetros cuadrados (62,52 Mts2); conviniendo a su vez en los siguientes términos y condiciones: “(…) SEGUNDA: El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs 2.800.000.oo), dicho precio será cancelado de la forma siguiente: A) la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs 600.000,oo), en calidad de arraso inicial, la cual se imputara al precio de venta y que EL VENDEDOR declara recibir en este acto de parte de LA COMPRADORA, mediante cheque identificado con el Nº 00000186, del BBVA, Banco Provincial. B) La cantidad restante de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs 2.200.000,oo), será cancelada al momento de Protocolizar (sic) el Documento (sic) de COMPRA VENTA ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…) CUARTA: La vigencia del presente contrato es de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. EL VENDEDOR, se obliga a entregar a LA COMPRADORA, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del Documento (sic) de Compra-Venta (sic), si EL VENDEDOR, no suministra la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la Compra-Venta (sic), el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogara automáticamente en igual proporción al retardo en la entrada del os recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retraso no serán imputables a LA COMPRADORA (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide la tiene como fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 11 de mayo de 2015, las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre el bien inmueble anteriormente mencionado, ello por la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000,00), de los cuales fueron entregados en dicha oportunidad la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), conviniendo que el saldo restante sería pagado mediante crédito hipotecario al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble, fijando para tal efecto un lapso de duración el contrato de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prorroga.- Así se establece. Tercero.- (Folios 31-38 del expediente) Marcado en letra “C”, en copia fotostática CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado por ante la oficina del Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda en fecha 8 de mayo de 2008, el cual quedó anotado bajo el No. 23, Tomo 09, Protocolo Primero; celebrado entre el ciudadano ELIO LEONARDO FERNÁNDEZ MÉNDEZ (en su carácter de comprador) y el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA (en su carácter de vendedor y aquí demandado), a través del cual el primero de ellos da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 27-43, ubicado en el piso 3 del edifico 27, que forma parte del Conjunto La Meseta, construido sobre la parcela C-2, situado en la urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda; asimismo, se desprende que sobre el referido inmueble fue constituida una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide la tiene como fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de que en fecha 8 de mayo de 2008, el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –parte demandada-, adquirió la propiedad del inmueble objeto de la presente acción.- Así se establece. Cuarto.- (Folio 39 del expediente) Marcado con la letra “D”, en original COMUNICACIÓN expedida en fecha 31 de agosto de 2015, por la Coordinación y Análisis de Créditos Hipotecarios del Banco Mercantil, Banco Universal, dirigida a la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –parte demandante-, contentiva de la aprobación de un crédito hipotecario con fecha 16 de junio de 2015, enmarcado en la Ley Deudor Hipotecario de Vivienda Principal, con recursos propios, por un monto de Bs. 1.555.000,00, destinados a la adquisición del inmueble objeto del presente juicio. Ahora bien, por cuanto la documental bajo análisis no fue desvirtuada en el proceso por la parte demandada, aunado a que la autenticidad del contenido de la misma se certifica con las resultas de la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Mercantil, Banco Universal (inserta al folio 95), es por lo que esta alzada le otorga pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, ello como demostrativo de que a la parte demandante le fue otorgado un crédito hipotecario en fecha 16 de junio de 2015, por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.555.000,00), para adquirir el inmueble en litigio.- Así se establece. Quinto.- (Folio 40 del expediente) Marcado con la letra “E”, en original CONSTANCIA DE RECEPCIÓN de recaudos expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2015, correspondiente al trámite Nº 237.2015.3.796, contentiva de la venta con valor estimado e hipoteca, siéndole asignada la fecha de otorgamiento para el día martes 11 de agosto de 2015, solicitada por la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –parte demandante-. Ahora bien, por cuanto la documental consignada no fue tachada por la contraparte en su oportunidad, quien decide le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, ello como demostrativo de que en fecha 6 de agosto de 2015, la parte demandante consignó los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva del inmueble ante la oficina de Registro Público correspondiente, quien le asignó el día martes 11 de agosto de 2015, para la firma del documento.- Así se establece. Sexto.- (Folio 41 del expediente) Marcado con la letra “F”, en original ACTA levantada por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de agosto de 2015, a través de la cual deja constancia que en esa misma fecha se procesó un documento con el número de trámite 237.2015.3.796, correspondiente al documento de venta e hipoteca, el cual se presentó el día 6 de agosto de 2015, para ser otorgado en fecha 11 de agosto de 2015, correspondiente al inmueble objeto del presente litigio, asistiendo a dicho acto la compradora, ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –aquí demandante-, el vendedor, ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado-, y el ciudadano RAFAEL ANTONIO GUZMÁN RAMOS –en su carácter de apoderado de la entidad MERCANTIL, C.A., Banco Universal; asimismo, se hizo constar que “(…) En el acto de protocolización el ciudadano Yilberth José Galicia Galea, antes identificado se negó a firmar. Por lo anteriormente expuesto hago constar que por parte de esta Oficina de Registro no ha habido ningún impedimento en el procesamiento del documento antes mencionado y por tanto su no otorgamiento no es imputable a esta oficina de Registro.”. Ahora bien, por cuanto la documental consignada no fue tachada por la contraparte en su oportunidad, quien decide le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, ello como demostrativo de que para la fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado-, compareció ante el registro en cuestión, negándose a firmar el instrumento definitivo de compra venta; asimismo, el mencionado Registro Público dejó constancia que no para ese entonces no había ningún impedimento en el procesamiento del documento, por lo que su no otorgamiento no le es imputable.- Así se establece. Asimismo, mediante diligencia de fecha 30 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante consignó las siguientes documentales: Primero.- (Folio 46 del expediente) en copia fotostática, CHEQUE Nº 0000186 de fecha 15 de octubre de 2014, con la orden de pagarse a nombre del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado-, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), contra la cuenta corriente Nº 0108-0008-19-0100164357, del Banco Provincial, perteneciente a la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –parte demandante-. Ahora bien, aun cuando la copia fotostática del instrumento privado en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, estima este tribunal que la misma debió ser promovida mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 47 del expediente) en copia fotostática, CHEQUE DE GERENCIA Nº 00049936 de fecha 20 de agosto de 2015, con la orden de pagarse a nombre del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado-, por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.555.000,00), contra la cuenta corriente Nº 0105-0077-08-2902-049936, del Banco Mercantil, Banco Universal, perteneciente a las operaciones de créditos y garantías. Ahora bien, por cuanto la documental bajo análisis no fue desvirtuada en el proceso por la parte demandada, aunado a que la autenticidad del contenido de la misma se certifica con las resultas de la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Mercantil, Banco Universal (inserta al folio 95), es por lo que esta alzada le otorga pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, ello como demostrativo de que en fecha 20 de agosto de 2015, fue emitido un cheque de gerencia a favor del hoy demandado por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.555.000,00).- Así se establece. Tercero.- (Folio 48 del expediente) en copia fotostática, INFORME DE LIQUIDACIÓN expedido por el Banco Mercantil, Banco Universal, contentivo del préstamo hipotecario realizado a favor de la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –parte demandante-, por la cantidad UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.555.000,00), con una garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto del presente juicio; ahora bien, siendo que la copia fotostática del documento en cuestión no fue impugnada en el decurso del proceso, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio de conformidad con los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que de su contenido adminiculado con la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Mercantil, Banco Universal (inserta al folio 95), se infiere que ciertamente la demandante obtuvo un crédito hipotecario por la cantidad UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.555.000,00), constituyendo a tal efecto una garantía sobre el inmueble objeto del presente litigio.- Así se establece. Cuarto.- (Folio 49 del expediente) en copia fotostática, CHEQUE DE GERENCIA Nº 00028614 de fecha 19 de agosto de 2015, con la orden de pagarse a nombre del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado-, por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 645.000,00), contra la cuenta corriente Nº 0134-0331-72-2120210001, del Banco Banesco, Banco Universal. Ahora bien, por cuanto la documental bajo análisis no fue desvirtuada en el proceso por la parte demandada, aunado a que la autenticidad del contenido de la misma se certifica con las resultas de la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Mercantil, Banco Universal (inserta al folio 104-107), es por lo que esta alzada le otorga pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, ello como demostrativo de que ciertamente en fecha 19 de agosto de 2015, fue emitido un cheque de gerencia a favor del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandando- por la cantidad de seiscientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 645.000,00), haciendo constar a su vez el remitente en la prueba de informes, que la cuenta bancaria de la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –parte demandante-, contaba para ese entonces con los fondos necesarios para el cobro del cheque en cuestión.- Así se establece. Abierto el juicio a pruebas, la parte demandante promovió en su respectivo escrito de pruebas las siguientes probanzas: .- REPRODUJO y RATIFICÓ todas las pruebas aportadas con el libelo de demanda, específicamente las siguientes: a) Contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue; b) Documento de propiedad del inmueble en cuestión a favor del demandado; c) Carta de aprobación del crédito hipotecario expedido por el Banco Mercantil, Banco Universal; d) Constancia de recepción de recaudos y fijación de fecha para la protocolización del documento definitivo de venta; y e) Acta levantada por el Registro Público del Municipio Zamora, donde deja constancia de la negativa a firmar del hoy demandado. Ahora bien, si bien dicha ratificación no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece. .-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara a las siguientes entidades financieras: *BANCO MERCANTIL, Banco Universal (ubicado en la Avenida Urdaneta, esquina de ánimas, edificio Mercantil, Municipio Libertador de Caracas.), a los fines de que remitiera al a quo, información sobre los siguientes particulares: “(…) a) Si es cierto que: KAREN LORENA OJEDA RODRIGUEZ (…) obtuvo un crédito Hipotecario a su favor (…) b) Siendo afirmativa la respuesta de la aprobación del crédito Hipotecario a favor de mi representada, que indique el Banco Mercantil, el monto de crédito aprobado y la fecha de aprobación del crédito. C) Igualmente informe a este digno Juzgado, como en efecto consta en autos, si dicha entidad financiera emitió un cheque de gerencia a favor de YILBERTG JOSE GALICIA GALEA, por la cantidad de UN MILLON (sic) QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) (BS. 1.555.000,00), Número de Cheque de Gerencia 00049936, de la cuenta Número (sic) 0105-0077-08-2902049936., para ser entregado al vendedor, up supra mencionado el mismo día de la firma ante el Registro del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 95 del expediente) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al tribunal de la causa que: “(…) se certifica que la ciudadana Karen Lorena Ojeda Rodríguez, C.I Nº V.- 16.096.323, realizó una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, registrada en nuestro sistema bajo el número de crédito 610561235, la cual fue aprobado por un monto de 1.555.000,00 en fecha 16/06/2015. Por último, se certifica que ésta Institución Bancaria, emitió el cheque de Gerencia Nº 49936, por un monto de Bs. 1.555.000,00, a nombre del ciudadano Yilberth José Galicia Galea, en fecha: 20/08/2015.”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, ello como demostrativa de que a la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –aquí demandante-, le fue aprobado un crédito hipotecario en fecha 16 de junio de 2015, por el organismo remitente, el cual a su vez fue por la suma de un millón quinientos cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.555.000,00); asimismo, la entidad bancaria en cuestión certificó que el 20 de agosto de 2015, fue emitido un cheque de gerencia a favor del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandando- por la cantidad referida correspondiente al crédito aprobado a la prenombrada.- Así se precisa. *BANCO BANESCO, Banco Universal (ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Altamira, Municipio Chacao, sucursal de Parque Cristal Avenida Urdaneta), a los fines de que remitiera al a quo, información sobre el siguiente particular: “(…) la emisión de un segundo Cheque de Gerencia, cheque Nro. 00028614 de la cuenta 0134-0331-72-2120210001, girado a favor de YILBERTH GALICIA GALEA (El (sic) Vendedor (sic)), por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) (BS. 645.000,00) (…) Que informe sobre: a) Si dicho cheque fue debidamente emitido en esa sucursal. b) Si el cheque contaba con los fondos necesarios para su cobro, para la fecha: 20 de agosto del año 2015. C) Por último certifique si la copia del cheque anexado con el (Nro. 2.1) es fiel y exacto del original emitido por esa sucursal.”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 104-107 del expediente) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al tribunal de la causa que: “(…) 1.- En relación al cheque de gerencia signado con la numeración 00028614 perteneciente a la cuenta contable Nº 0134-0331-72-2120210001, girado a favor de la ciudadana Yilberth Galicia Gálea, por la cantidad de Bs. 645.000,00, fue emitido por la sucursal Agencia Parque Cristal, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda, Altamira, Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda. 2.- Según lo consultado en nuestro sistema y movimientos la cuenta bancaria Nº 0134-0331-78-3311076299 a nombre de la ciudadana Ojeda Rodriguez Karen Lorena, titular de la cedula de identidad Nº V-19.096.323, contaba con fondos necesarios para el cobro del cheque de gerencia en mención, ya que el mismo se encuentra en sistema en estatus Pagado. 3.- De igual manera, según nuestro archivos el cheque anexado en el oficio mencionado es fiel y exacto al que aparece en nuestros registros, de igual manera, se anexa a la presente respuesta copia del anverso y reverso del cheque en mención donde podrá evidenciar lo expuesto.”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, ello como demostrativa de que en fecha 19 de agosto de 2015, fue emitido un cheque de gerencia a favor del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandando- por la cantidad de seiscientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 645.000,00), asimismo, el remitente dejó constancia que la cuenta bancaria de la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –parte demandante-, contaba para ese entonces con los fondos necesarios para el cobro del cheque en cuestión.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Mediante escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó las siguientes documentales: Primero.- (Folio 60-62 y 66-68 del expediente) Marcado en letra “A”, en copia fotostática y original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de El Tigre, estado Anzoátegui, en fecha 2 de octubre de 2015, quedando anotado bajo el No. 12, Tomo 170 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, otorgado por el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, al abogado en ejercicio ALBIN OSWALDO GALICIA GALEA. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece. Segundo.- (Folio 63 del expediente) marcado en letra “B” en copia certificada, ACTA DE UNIÓN ESTABLE DE HECHO Nº 0865, levantada el 21 de julio de 2014, por el Despacho del Registro Civil del Municipio Ambrosio Plaza, Parroquia Guarenas del estado Bolivariano de Miranda, contentiva de la manifestación de los ciudadanos YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado- y la ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA –tercera interviniente-, de mantener una unión estable de hecho desde el 25 de agosto de 2009, no habiendo procreado hijos. Ahora bien, visto que la documental en cuestión constituye un instrumento con fuerza de público, autorizado con las solemnidades legales por un Registrador con facultad para darle fe pública, aunado a que la instrumental bajo análisis no fue desvirtuada de ninguna manera en el proceso, y la misma versa en un acto de estado civil que tiene carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil; consecuentemente, este tribunal le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que los ciudadanos YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado- y la ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA –tercera interviniente-, manifestaron expresamente mantener una unión estable de hecho desde el 25 de agosto de 2009.- Así se establece. Tercero.- (Folio 64 del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática CÉDULA DE IDENTIDAD No. V- 26.597.638, perteneciente al ciudadano YILBERTH DANIEL GALICIA RODRIGUEZ. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue desvirtuada en el decurso del proceso, quien decide observa que el contenido de la misma no aporta elemento probatorio alguno a la resolución del presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ contra el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA; en consecuencia, se desecha del proceso por impertinente y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Abierto el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la parte demandada promovió las siguientes probanzas: .- REPRODUJO EL MÉRITO FAVORABLE de los siguientes documentos: a) Acta de unión estable de hecho de fecha 21 de julio de 2014; b) Contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue; y c) Constancia de préstamo hipotecario expedido a favor de la demandante. Ahora bien, si bien dicha ratificación no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece. Asimismo, mediante escrito consignado en esta alzada, la parte demandada promovió POSICIONES JURADAS a la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 403 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, siendo que en materia de posiciones juradas se requiere que la citación del absolvente se haga en forma personal, de lo contrario, no podría considerarse a derecho para el acto de posiciones juradas, y visto que en el presente proceso no consta en autos que la parte demandante haya podido ser citada personalmente, en consecuencia quien aquí decide no puede conferir a la probanza en cuestión valor probatorio alguno, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece. IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 21 de octubre de 2016, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente: “(…) -II- PUNTO PREVIO DE LA LEGITIMIDAD DE LA TERCERA INTERVINIENTE En fecha 05 de Octubre de 2016, comparece por ante este Juzgado la ciudadana CLEYDIS ZAMBRANO ZUNIAGA, titular de la cedula de identidad V- 12.181.229, debidamente asistida de abogado, quien interpuso demanda de tercería de conformidad con el ordinal 1º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual alega un mejor derecho que el demandado, puesto alega que ella es co-propietaria del bien inmueble que es objeto de la presente demanda ya que la referida ciudadana mantiene una relación concubinaria con el demandado ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA según lo que se desprende el acta de unión estable de hecho No. 0865, folio 115, del 21 de Julio de 2014, suscrita por el Registro Civil del Municipio Ambrosio Plaza de la Parroquia Guarenas, del Estado Miranda, dentro de la cual los referidos ciudadanos le manifiestan al registrado competente que la misma inicio de dicha unión fue a partir del 25 de Agosto de 2012. Ahora bien, esta Juzgadora a los fines de determinar la legitimidad de la tercera interviniente en la presente causa pasa a resolver de la siguiente forma: El Artículo 370, del Código de Procedimiento Civil: (…Omissis…) Así las cosas, tenemos que la tercera interviniente fundamenta su mejor derecho según la referida acta de unión estable de hecho, donde los concubinos declaran que inicio el 25 de Agosto de 2012, sin embargo, del documento de propiedad del inmueble distinguido con el No. 27-43, ubicado en la planta tres (03) del edificio 27, construido en el Complejo La Meseta, Urbanización La Rosa, Municipio Zamora del Estado Miranda, se puedo inferir que la adquisicion del mismo fue en fecha anterior al inicio de esa unión concubinaria ya que el documento fue debidamente protocolizado de fecha 08 de Mayo de 2008 por el ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, así las cosas nuestra Constitución Nacional a través del artículo 77, legalizo las uniones libres consentimiento entre hombre y mujeres, como en el presente caso equiparándolos a los mismos deberes y derechos que establece la figura del matrimonio, la cual contiene lo siguiente: (…Omissis…) Así pues, del contenido del artículo anterior tenemos que para el momento de la formalización de la unión estable de hecho entre CLEYDIS ZAMBRANO ZUNIAGA y YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, es decir, para el 25 de Agosto de 2012, ya el concubino YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, detentaba la propiedad del apartamento distinguido con el No. 27-43, ubicado en la planta tres (03) del edificio 27, construido en el Complejo La Meseta, Urbanización La Rosa, Municipio Zamora del Estado Miranda, por lo que mal puede afirmar la ciudadana CLEYDIS ZAMBRANO ZUNIAGA que el referido inmueble es copropiedad de su persona por la unión estable de hecho que mantenía con el referido demandado, puesto que el mismo fue adquirido por el demandado mucho antes de iniciar la unión concubinaria con la tercera interviniente, es por ello que esta Juzgado considera que la tercera interviniente no posee derecho de propiedad alguno sobre el bien que recae la presente acción, por lo que la misma no cuenta con la legitimidad para intentar la presente tercería. ASI SE DECIDE. PARTE MOTIVA Vista la forma en que quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas para demostrar las afirmaciones de las partes pasa este Tribunal a dictar su fallo, y para ello estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES: De acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación. En tal sentido corresponde verificar si las partes lograron demostrar la verdad de sus dichos, por una parte la accionante pretende demostrar el cumplimiento cabal de sus obligaciones como compradora del bien inmueble objeto de la presente demanda, y por su parte el accionante pretende demostrar que la parte actora incumplió en el termino otorgado para el pago total del precio de la venta y de la misma forma el documento de compra-venta es nulo por cuanto la concubina del demandado ciudadana CLEYDIS ZAMBRANO ZUNIAGA, no autorizo la venta del referido inmueble sobre el cual posee derecho, esto es el fundamento para que la referida ciudadana se hiciera parte como tercera interviniente en la presente causa. Debe en primer lugar esta Sentenciadora precisar lo contenido en el artículo 1133 del Código Civil, el cual establece: (…Omissis…) Del análisis del contrato objeto de la presente causa, así como la definición anteriormente establecida, se evidencia que el mismo cumple con todos los elementos esenciales para su existencia. En cuanto a los elementos naturales, accidentales se evidencia que las partes de mutuo acuerdo establecieron sus condiciones.- Por otra parte, es evidente que la voluntad de las partes fue otorgar una opción de compra-venta, lo cual quedo perfectamente establecido en las primeras líneas del contrato suscrito por la partes en fecha 11 de Mayo de 2015, por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda, según el No.15, tomo 48, folios 65 al 70 entre los ciudadanos KAREN OJEDA RODRIGUEZ y YILBERTH JOSE GALICIA GALEA. Así las cosas tenemos que, nuestro más alto Tribunal de la Republica a través de la Sala Constitucional en fecha 20 de Julio de 2015 con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN en el caso que por revisión de una sentencia de fecha 16 de Marzo de 2011, intentara a sociedad mercantil PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., contra el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se dejo establecido la conceptualización de los contrato de opción de compra-venta de la siguiente manera: (…Omissis…) El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. (Negrita y Subrayado del Tribunal).- Así las cosas, tenemos que el contrato suscrito entre las partes y objeto de revisión por parte de esta Sentenciadora no tiene carácter de documento definitivo de traslación de la propiedad como mal quiere hacer ve el apoderado judicial de la parte actora, sino como lo dejo establecido nuestros Jurisconsultos en la jurisprudencia supra citada, que por el contrario es un contrato donde no se hace traslación de propiedad sino es considerada una obligación de hacer por parte del promitente u ofertante ya que una vez cumplido con los requisitos en el tiempo establecido se procederá a suscribe un documento de formación del contrato o perfeccionamiento de la oferta, por lo que para considerarse la oferta cumplida debe haberse llenado los requisitos establecidos por las partes en tiempo hábil para ello, para conllevar al fin último que es la traslación del bien inmueble sujeto al contrato de opción de compraventa. ASI SE DECIDE. Determinado así que los contratos de opción de compraventa no son documentos definitivos traslativos de propiedad, sino que para la aceptación de esa obligación de hacer debe haberse cumplido los requisitos establecido por las partes en el tiempo estipulado para ello, es por ello que pasa esta juzgadora a estudiar el lapso establecido por las partes para dar cumplimiento a las obligaciones contraídas por cada una de las partes, en la clausula cuarta de dicho contrato se estipulo lo siguiente: …”CUARTA: La vigencia del presente contrato es de NOVENTA (90) días continuos, mas una prorroga de TREINTA (30) días continuos contados a partir de la firma de la presente documento”… Así pues, tenemos que la presente opción de compra-venta tiene una vigencia desde la fecha su autenticación de fecha 11 de Mayo de 2015 de noventa (90) días que se computan hasta el 11 de Agosto de 2015, inclusive, y la prorroga de treinta (30) días se computo hasta el 11 de Septiembre de 2015, inclusive, ASI SE DECIDE. Partiendo, de la afirmación de la parte demandada de que la ciudadana KAREN OJEDA RODRIGUEZ, no otorgo el cheque que hace referencia la opción de compra-venta en la clausula segunda, instrumento bancario identificado con el No. 00000186, esta Juzgadora pudo evidenciar de los autos, que corre inserto en el folio cuenta y seis (46) copia del referido cheque de fecha 15 de Octubre de 2014, a nombre del demandado de la presente causa, ahora bien, en el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes se dejo constancia de la recepción y conformidad del referido instrumento bancario; así las cosas esta Juzgadora pasa a estudiar los requisito para la existencia de los contrato de conformidad con el precitado artículo 1.141 del Código Civil, dentro de los tres (3) requisitos tenemos “EL CONSENTIMIENTO” que como anteriormente se indico es la manifestación de voluntades de la parte contratante, es por esto que en el presente caso ambas partes aceptaron la condición de que el dinero de las arras fuera de fecha anterior a la suscripción del referido contrato, por lo que mal puede afirmar el demandado que no recibió el dinero en el momento de la autenticación del referido contrato de opción de compra si cuando se procedió a su firma este ya había recibido dicha cantidad, tal como se demuestra de la clausula segunda del referido contrato, por lo que considera esta Juzgadora que las defensas de fondo del demandado no pueden prosperar. ASI SE DECICE. Igualmente, el profesional del derecho de la parte accionada alega la nulidad del contrato firmado por las partes, porque según su decir no se incluyo en el mismo a la concubina del demandado, ciudadana CLEYDIS ZAMBRANO ZUNIAGA, en cuanto a esta afirmación, ya esta Juzgadora en el punto previo se pronuncio en cuanto al derecho de propiedad que alega la referida ciudadana como tercera interviniente, alegato semejante al planteado por esta representación judicial, por lo que esta Juzgadora reitera el criterio esbozado con anterioridad donde se asevera que la concubina CLEYDIS ZAMBRANO ZUNIAGA, no posee derecho de propiedad alguno sobre el inmueble objeto de contrato sujeto a discusión en la presente causa por ser adquirido por el ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA antes de la formalización de la relación de hecho que existe entre su persona y la tercera interviniente, es por ello que no debe prosperar el alegato de nulidad propuesta por la representación judicial de la parte demandada. ASI SE DECIDE. Ahora bien, en vista que las defensas de fondo del demandado no son procedente, esta Juzgadora procede a estudiar si la demandante KAREN OJEDA RODRIGUEZ, cumplió con una de sus obligaciones como compradora, que no es otra cosa que obtener el dinero restante de la venta en el lapso establecido en la precitada clausula cuarta, en este orden de ideas tenemos que la vigencia del referido contrato de opción de compra-venta es desde el 11 de Mayo de 2015 al 11 de Septiembre de 2015, de la prueba de informe del Banco Mercantil de fecha 04 de Abril de 2016 y del banco Banesco de fecha 05 de Agosto de 2016 se pudo comprobar la afirmación de la parte actora de que en tiempo hábil obtuvo el remanente del precio pactado en la referida clausula segunda, puesto que ambas instituciones bancarias dieron cuenta al Tribunal, la primera de ella informo que en fecha 06 de Junio de 2015, fue aprobado un crédito hipotecario para adquisición de vivienda por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.555.000,00), cheque de gerencia que emitió el banco a nombre del demandado, aunado a ello, la segunda institución bancaria nos informo que en fecha 19 de Agosto de 2015 fue emitido el cheque de gerencia No. 00028614 por la cantidad de SEISCIENTOS CURENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 645.000,00) a favor del ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, contando la demandante con los fondos necesarias para la emisión del referido cheque de gerencia el cual fue debidamente depositado en la cuenta del mismo banco del accionado del presente caso, por lo que esta Juzgadora declara que la parte actora contaba antes de la expiración del contrato de opción de compra-venta con los DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00) cumpliendo así con lo contenido en la clausula segunda del referido contrato. ASI SE DECIDE. Finalmente se pudo comprobar las afirmaciones de la parte actora de que en tiempo hábil tanto presento documento definitivo de venta como fue fijada por la oficina de Registro Publico correspondiente la fecha del otorgamiento de dicho documento de venta, ya que de la constancia de recepción y acta emanada de la oficina de Registro Publico del Municipio Zamora del Estado Miranda se pudo constatar que en fecha 06 de Agosto de 2015 la ciudadana KAREN OJEDA RODRIGUEZ hizo entrega de documento de venta con valor estimado e hipoteca y la fecha de su otorgamiento fue para el martes 11 de Agosto de 2015, sin embargo, llegado el día fijado por dicha oficina de Registro según consta del acta en menciono y compareciendo la parte demandada al acto el mismo se negó a firmar, dejando constancia dicha oficina de registro que no había ningún impedimento para que se llevara a cabo el referido acto jurídico, es por ello y en vista a que la parte actora dentro de la presente causa cumplió con la obligación de presentar la documentación necesaria para la traslación del bien en el tiempo hábil para ello, que este Juzgado declara que ha cumplido con lo establecido en la clausula cuarta del contrato objeto de la presente acción. ASI SE DECIDE. Como coloraría a lo anteriormente indicado, es que esta Juzgadora pudo comprobar que la parte actora dio cabal cumplimiento a sus obligaciones como compradora por lo que la presente acción ha prosperado en derecho y por consiguiente se declara con lugar la presente acción. ASÍ SE DECLARA.- PARTE DISPOSITIVA Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: La ILEGITIMIDAD de la tercera interviniente CLEYDIS ZAMBRANO ZUNIAGA por no tener derecho preferente sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION DE COMPRAVENTA intentara la ciudadana KAREN OJEDA RODRIGUEZ contra el ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA. TERCERO: Se ORDENA al demandado ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente demanda, el cual está constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 27-43, ubicado en la planta tres (03) del edificio 27, construido en el Complejo La Meseta, Urbanización La Rosa, Municipio Zamora del Estado Miranda, a la ciudadana KAREN OJEDA RODRIGUEZ. TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, ésta servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, el actor consignará ante el Tribunal en cheque de gerencia por el saldo deudor que la parte demandada no quiso recibir en la oficina de Registro Publico del Municipio Zamora del Estado Miranda correspondiente al cheque de gerencia emitido por el Banco Mercantil a razón del crédito hipotecario otorgado por dicha entidad financiera que asciende a UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.555.000,00) (…)”. V ALEGATOS EN ALZADA Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 16 de noviembre de 2016, la representación judicial de la PARTE DEMANDADA, procedió a realizar un recuento de los alegatos expuestos en el curso del presente juicio, aduciendo que el tribunal de la causa no le dio valor aprobatorio al acta de unión estable de hecho y la copia simple de la cedula de identidad del menor hijo de su defendido. Seguidamente, señaló la presunción de fraude cometido por la actora al haber cobrado el cheque emitido a favor de su representado por la cantidad de seiscientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 645.000,00). VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que fue proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 21 de octubre de 2016; a través de la cual se declaró la ilegitimidad de la tercera interviniente, ciudadana KAREN OJEDA RODRIGUEZ; y seguidamente, CON LUGAR la demanda por CUMPLIMENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ contra el prenombrada ciudadana, todos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, se evidencia que la actora en el libelo de la demanda, señaló que en fecha 11 de mayo de 2015, según documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el No. 15, tomo 48, folio del 65 al 70, firmó un documento de compra venta con el ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, por un inmueble constituido por un apartamento en propiedad horizontal, distinguido con el numero 27-43 ubicado en la planta tres (3) del edificio 27, construido en el Conjunto La Meseta de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, del Municipio Zamora de la ciudad de Guatire del estado Bolivariano de Miranda; en cuya cláusula segunda se previno que el precio de la venta sería por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: a) La suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) en calidad de arras o inicial, los cuales se imputarían al precio de la venta, los cuales el vendedor recibió al momento de la autenticación del contrato mediante cheque No. 00000186 del Banco Provincial; y b) La suma de dos millones doscientos mil bolívares (Bs. 2.200.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Asimismo, expuso que fue totalmente diligente, oportuna y cumplió a cabalidad con todas y cada una de sus obligaciones, al punto que se le aprobó un crédito por el Banco Mercantil, Banco Universal, por un monto de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.555.000,00), destinado a la adquisición del inmueble ya descrito; y que la diferencia restante del precio convenido, sería cancelado el mismo día de la protocolización del documento definitivo ante el registro respectivo; sin embargo, adujo que la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, le fijó la fecha de firma del documento definitivo para el día 20 de agosto de 2015, en cuya oportunidad se dejó constancia que el ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, se negó a firmar el documento en cuestión, retirándose del registro sin mediar palabra alguna y dejándola en un estado de incertidumbre, únicamente manifestando que para firmar tendrían que aumentar el precio del inmueble. En tal sentido, bajo tales argumentos es por lo que demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta a los fines de que el demandado proceda a la venta definitiva del inmueble y, se condenado a recibir la cantidad de dos millones doscientos mil bolívares (Bs. 2.200.000,00) restantes del dinero del precio de la venta. Por su parte, el apoderado judicial del demandado en la oportunidad para contestar, procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes, los hechos narrados por la actor así como el derecho invocado por ésta; sin embargo, reconoció la existencia del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, afirmando que en el transcurso del periodo correspondiente a la probación del crédito hipotecario en cuestión, se suscitaron una serie de inconveniente, ya que la demandante le había afirmado que se le sería otorgado en su totalidad por el Banco Mercantil, Banco Universal. Asimismo, señaló que a pocos días de culminar el plazo correspondiente a la prórroga del referido contrato, la ciudadana KAREN OJEDA RODRÍGUEZ, citó en no menos de tres (3) oportunidades a su defendido a la oficina de Registro Subalterno de Guatire del estado Miranda, manifestando que debía ir a firmar, hecho que –a su decir-nunca ocurrió, constituyendo ello en una molestia, originando pérdida de tiempo y dinero al vendedor. Aunado a ello, expuso que el referido contrato se encuentra viciado de nulidad, pues ni la demandante ni su representado observaron los derechos de su concubina, ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA, según acta de unión estable de hecho Nº 0865, de fecha 21 de julio de 2014, expedida por ante la oficina del Registro Civil de la ciudad de Guarenas, estado Miranda, pues la misma no ha dado su aprobación al presente negocio jurídico, lo cual conoce –a su decir- la demandante, puesta le dio alojamiento a la mencionada ciudadana en la casa de su madre; no obstante a esto, expuso que se le propuso a la demandante realizar la subsanación del referido documento de contrato de opción de compra venta, más la novación del mismo, puesto que debido a los altos índices inflacionarios que vive el país, más todo el lapso transcurrido, no alcanzaría el dinero pactado para comprar otro inmueble y el mismo constituye la vivienda principal de su defendido ya que allí vive con su concubina y su hijo menor, la cual aceptó –a su decir- de forma verbal manifestando que haría lo requerido, más sin embargo a los efectos de que no se le cayera el trámite ante la entidad bancaria, continuarían con el mismo contrato y que al momento de la firma definitiva ella cancelaría la diferencia y se haría la subsanación correspondiente; pero que sin embargo, al momento de acudir el registro el 20 de agosto de 2015, su representado nota que no existe la subsanación del documento, ni tampoco el monto requerido producto de la novación verbal del contrato, hecho este que motivó a su defendido a no firmar, pues aunque lo hiciera, estaría violentando los derechos de su concubina. Así las cosas, previamente al fondo del asunto esta juzgadora estima necesario pronunciarse respecto al alegato formulado por el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda respecto a la nulidad del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en la presente acción, sosteniendo para ello que para el momento de la celebración del mismo, el ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA –aquí demandado-, mantenía una relación concubinaria con la ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA, según acta de unión estable de hecho Nº 0865, de fecha 21 de julio de 2014, expedida por ante la oficina del Registro Civil de la ciudad de Guarenas, estado Miranda, y que como quiera que la prenombrada no manifestó su consentimiento para vender el bien inmueble objeto de litigio, el contrato en referencia es nulo. Al respecto, esta juzgadora observa de la minuciosa revisión efectuada a las actas procesales que ciertamente cursa ACTA DE UNIÓN ESTABLE DE HECHO Nº 0865 levantada el 21 de julio de 2014, por el Despacho del Registro Civil del Municipio Ambrosio Plaza, Parroquia Guarenas del estado Bolivariano de Miranda (inserta al folio 63 del expediente), contentiva de la manifestación expresa de los ciudadanos YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado- y la ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA –tercera interviniente-, de mantener una unión estable de hecho desde el 25 de agosto de 2009; sin embargo, riela al presente expediente DOCUMENTO DE PROPIEDAD del inmueble objeto del presente juicio a nombre del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA (aquí demandado), debidamente protocolizado por ante la oficina del Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, de cuyo contenido se evidencia que el prenombrado adquirió el referido bien el 8 de mayo de 2008, quedando anotado dicho documento bajo el No. 23, Tomo 09, Protocolo Primero (inserto a los folios 31-38 del expediente). En efecto, siendo que la comunidad concubinaria en lo referente a las relaciones patrimoniales surge con motivo de la correspondiente manifestación de mantener una unión estable de hecho, y en vista que el inmueble en cuestión fue adquirido por el demandado antes de tener un vínculo con la tercera interviniente, consecuentemente, esta alzada puede afirmar que la titularidad del inmueble objetivo de la presente acción le pertenece única y exclusivamente al ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA (aquí demandado), y como quiera que el mismo no forma parte integrante de la comunidad concubinaria que existe entre los prenombrados, mal puede el accionado sustentar que dicho bien no podía ser enajenado sin mediar el consentimiento y necesaria aprobación de la ciudadana CLEYDIS JOVANNA ZAMBRANO ZUNIAGA; consecuentemente se puede concluir que en el caso de autos no le fue lesionado ningún derecho o interés particular a la mencionada ciudadana en ocasión al contrato de opción de compra venta que fueren celebrado entre las partes integrantes del juicio principal, por consiguiente, se DESECHA del proceso el alegato de vicio de nulidad del contrato expuesto por el apoderado judicial de la parte demandada.- Así se precisa. Ahora bien, sentado lo que antecede y vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas que fueron consignadas en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual se hace a continuación: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” De las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos. En relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora Guatire del estado Miranda en fecha 11 de mayo de 2015, el cual quedó anotado bajo el No. 15, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 26-30), al cual se le otorgó pleno valor probatorio por esta alzada; puede constatar que el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA (parte demandada), se comprometió a venderle a la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ (parte actora), un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento en propiedad horizontal distinguido con el número 27-43, ubicado en la planta tres (3) del edificio 27, construido en el Conjunto La Meseta, ubicado en la antes denominada parcela C-2 de la urbanización Ciudad Residencial La Rosa, jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora, ciudad de Guatire del estado Bolivariano de Miranda, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.800.000,00), de los cuales pagó SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) en el mencionado acto en calidad de arras o inicial, y comprometiéndose a pagar el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo de venta mediante crédito hipotecario, todo ello en el plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente dicho; consecuentemente, quien la presente causa resuelve considera que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa. Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía al demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones. En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, que a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales y pagado la inicial convenida en el precio del inmueble, el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA (parte demandada), en su condición de futuro vendedor no ha otorgado el documento de venta definitivo y en su defecto, no ha realizado la tradición legal del inmueble ofrecido; ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que de las probanzas promovidas por la demandante detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las siguientes: a) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora Guatire del estado Miranda en fecha 11 de mayo de 2015, el cual quedó anotado bajo el No. 15, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 26-30), celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio, a través del cual se desprende que se convino en la duración del mismo en un plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, desprendiéndose la obligación de la demandante de cancelar el saldo restante del precio, a saber, dos millones doscientos mil bolívares (Bs. 2.200.000,00), mediante crédito hipotecario y ante la oficina de Registro Público al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; b) CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado por ante la oficina del Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda en fecha 8 de mayo de 2008, el cual quedó anotado bajo el No. 15, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 31-38),a través del cual se acredita al ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA (parte demandada), como propietario del inmueble objeto de la presente controversia; c) COMUNICACIÓN expedida en fecha 31 de agosto de 2015, por la Coordinación y Análisis de Créditos Hipotecarios del Banco Mercantil, Banco Universal (cursante al folio), contentiva de la aprobación de un crédito hipotecario con fecha 16 de junio de 2015, a la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –parte demandante-, por un monto de Bs. 1.555.000,00, destinados a la adquisición del inmueble objeto del presente juicio; d) CONSTANCIA DE RECEPCIÓN de recaudos expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2015, correspondiente al trámite Nº 237.2015.3.796 (cursante al folio), contentiva de la venta con valor estimado e hipoteca, siéndole asignada la fecha de otorgamiento para el día martes 11 de agosto de 2015, solicitada por la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –parte demandante-; e) ACTA levantada por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de agosto de 2015 (cursante al folio 41), a través de la cual deja constancia que en esa misma fecha se procesó un documento con el número de trámite 237.2015.3.796, correspondiente al documento de venta e hipoteca, el cual se presentó el día 6 de agosto de 2015, para ser otorgado en fecha 11 de agosto de 2015, correspondiente al inmueble objeto del presente litigio, asistiendo a dicho acto la compradora, ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –aquí demandante-, el vendedor, ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado-, y el ciudadano RAFAEL ANTONIO GUZMÁN RAMOS –en su carácter de apoderado de la entidad MERCANTIL, C.A., Banco Universal, manifestando el vendedor no querer firmar el documento, por lo que el no otorgamiento del mismo no es imputable a esta oficina de Registro; f) PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Mercantil, Banco Universal (resultas insertas al folio 95), de cuyo contenido se desprende que ciertamente a la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –aquí demandante-, le fue aprobado un crédito hipotecario en fecha 16 de junio de 2015, por el organismo remitente, el cual a su vez fue por la suma de un millón quinientos cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.555.000,00); asimismo, la entidad bancaria en cuestión certificó que el 20 de agosto de 2015, fue emitido un cheque de gerencia a favor del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandando- por la cantidad referida correspondiente al crédito aprobado a la prenombrada; y g) PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Banesco, Banco Universal (resultas insertas al folio 104-107), de cuyo contenido se desprende que en fecha 19 de agosto de 2015, fue emitido un cheque de gerencia a favor del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandando- por la cantidad de seiscientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 645.000,00), asimismo, el remitente dejó constancia que la cuenta bancaria de la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ –parte demandante-, contaba para ese entonces con los fondos necesarios para el cobro del cheque en cuestión. Ahora bien, de las pruebas anteriormente consignadas y debidamente valoradas por esta superioridad puede sintetizarse primeramente que, ciertamente el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio fue celebrado en fecha 11 de mayo de 2015, estableciéndose en su cláusula tercera la duración del mismo por noventa (90) días continuos, prorrogable por treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del referido documento, venciéndose los mismos el día 8 de agosto de 2015 (inclusive); aunado a ello, se desprende que el Banco Mercantil, Banco Universal, aprobó un crédito hipotecario a favor de la parte actora en fecha 16 de junio de 2015, es decir antes del vencimiento del contrato, y a su vez procedió a consignar ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda los documentos necesarios para la protocolización del contrato definitivo de venta, siendo fijado dicha oportunidad para el día 11 de agosto de 2015 y procesada el día 20 de agosto del mismo año, dejándose constancia mediante acta realizada por la referida oficina de Registro Público, que el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado- si bien compareció, se negó a firmar el documento. Así mismo, se logra evidenciar que el monto convenido como precio del inmueble fue la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), de los cuales se evidencia que la parte demandante canceló a favor del demandado la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) en calidad de arras, quedando un saldo pendiente por la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), que serían cancelados en la oportunidad de firmar el documento definitivo de venta, evidenciándose –como ya se dijo- que le fue aprobado a la demandante un crédito hipotecario por el Banco Mercantil por la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.555.000,00), y que para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta la parte demandante obtuvo un CHEQUE DE GERENCIA Nº 00028614, girado contra el Banco Banesco de fecha 19 de agosto de 2015, con la mención de pagarse a la orden del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –aquí demandado-, por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 645.000,00), lo cual resulta una suma total del saldo restante debido por concepto del precio pacto en el contrato cuyo cumplimiento se persigue. Siguiendo este orden de ideas, se evidencia con todo lo anteriormente expuesto que la demora en finiquitar la venta no le es imputable a la parte actora, pues ésta efectuó todas las gestiones pertinentes (pagó la cantidad establecida como inicial, solcito tempestivamente el crédito hipotecario antes de vencerse el contrato y obtuvo la oportunidad para la protocolización de la venta definitiva, así como la liquidez del monto restante del precio de la venta) e incluso cumplió con todas sus obligaciones contractuales, puede quien aquí suscribe concluir que fue por la conducta desplegada por el demandado al negarse a firmar ante la Oficina Registral para la protocolización de la venta definitiva, que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin.- Así se precisa. En efecto, siendo que para lograr la materialización de un negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas que coadyuven directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas en el artículo 1.474 del Código Civil, del cual se desprende a grandes rasgos que el vendedor debe transferir la propiedad de la cosa, mientras que el comprador se obliga a pagar su precio, debiendo a la vez el vendedor asegurar que el bien objeto de la venta se encuentre libre de gravámenes, hipotecas, vicios o defectos ocultos, cancelando y obteniendo las solvencias pertinentes y realizando todos aquellos pagos que sean necesarios para proceder a la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato (Vd. SCC 16/04/2015, Exp. Nº AA20-C-00014-000066); y en virtud que, de las circunstancias propias del caso de marras se evidencia que el demandado en su condición de futuro vendedor, a pesar de haber recibido parte del precio de la cosa ofrecida, no ha procedido al otorgamiento del documento definitivo de venta a favor de la actora, ello en contravención con lo previsto en los artículos 1.486, 1.487 y 1.488 eiusdem, consecuentemente, quien la presente causa resuelve considera que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, motivo por el cual la demanda aquí intentada por la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ contra el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, resulta a todas luces PROCEDENTE en derecho.- Así se precisa. Cabe acotar en esta oportunidad, que la demandante solicitó en el libelo que la parte demandada fuera condenada a recibir la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), como saldo restante del precio convenido por la venta del inmueble en litigio, sin embargo, quien decide evidencia que en la sentencia recurrida la juzgadora a quo dispuso lo siguiente: “(…)en fecha 19 de Agosto (sic) de 2015 fue emitido el cheque de gerencia No. 00028614 por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 645.000,00) a favor del ciudadano YILBERTH JOSE GALICIA GALEA, contando la demandante con los fondos necesarios para la emisión del referido cheque de gerencia el cual fue debidamente depositado en la cuenta del mismo banco del accionado del presente caso (…)” (Resaltado añadido), asimismo, de la dispositiva de la sentencia se evidencia que dispuso en su particular tercero lo siguiente: “(…) En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, ésta servirá de título de propiedad (…) en cuyo caso, el actor consignará ante el Tribunal en cheque de gerencia por el saldo deudor que la parte demandada no quiso recibir en la oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda correspondiente al cheque de gerencia emitido por el Banco Mercantil a razón del crédito hipotecario otorgado por dicha entidad financiera que asciende a UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 1.555.000,00) (…)” (Resaltado añadido). De lo que precede, se desprende que el tribunal de la causa concluyó que el demandado había recibido la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 645.000,00), al haberlos depositado presuntamente en su cuenta bancaria del Banco Banesco, Banco Universal, por lo que lo condenó únicamente a recibir la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 1.555.000,00); ante ello, esta juzgadora como garante del debido proceso, y en búsqueda de la verdad y la justicia, observa que riela a los folios 104 al 107 del expediente, las resultas de la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Banesco, Banco Universal, de cuyo contenido se desprende que el remitiente hizo constar respecto al cheque de gerencia No. 00028614 girado por la referida cantidad de seiscientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 645.000,00), que el mismo había sido pagado, no obstante de los movimientos bancarios de la cuenta Nº 0134-0331-78-3311076299 a nombre de la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ, se observa que el cheque en cuestión fue depositado posteriormente en esta cuenta y no a favor del ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA –parte demandada-, como así lo dispuso desacertadamente la juzgadora a quo, omitiendo a su vez que el pago o no de dicha cantidad no fue un hecho controvertido en el presente juicio, puesto que del propio escrito libelar se desprende expresamente que la demandante reconoce deber la suma total de dos millones doscientos mil bolívares (Bs. 2.200.000,00) y no únicamente, la cantidad por la cual fue aprobado el crédito hipotecario ya mencionada, a saber, un millón quinientos cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.555.000,00). En consecuencia, esta alzada ateniéndose a lo alegado y probado en autos, debe determinar que la demandante queda a deber a favor del accionado, la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), tal como fue previsto en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue.- Así se precisa. Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ALBIN OSWALDO GALICIA CARRASQUERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, contra la decisión proferida en fecha 21 de octubre de 2016, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda; en tal sentido, se MODIFICA la referida decisión y en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ contra el prenombrado, todos ampliamente identificados en autos; y en virtud de ello, se ordena al demandado a que proceda a realizar la venta definitiva de los derechos que le corresponden sobre un inmueble constituido por un apartamento en propiedad horizontal distinguido con el número 27-43, ubicado en la planta tres (3) del edificio 27, construido en el Conjunto La Meseta, ubicado en la antes denominada parcela C-2 de la urbanización Ciudad Residencial La Rosa, jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora, ciudad de Guatire del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie de sesenta y dos metros con cincuenta y dos decímetros cuadrados (62,52 Mts2); cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00),, a favor del demandado, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ALBIN OSWALDO GALICIA CARRASQUERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, contra la decisión proferida en fecha 21 de octubre de 2016, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda; en tal sentido, se MODIFICA la referida decisión y en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la ciudadana KAREN LORENA OJEDA RODRÍGUEZ contra el prenombrado, todos ampliamente identificados en autos; y en virtud de ello, se ORDENA al demandado a que proceda a realizar la venta definitiva de los derechos que le corresponden sobre un inmueble constituido por un apartamento en propiedad horizontal distinguido con el número 27-43, ubicado en la planta tres (3) del edificio 27, construido en el Conjunto La Meseta, ubicado en la antes denominada parcela C-2 de la urbanización Ciudad Residencial La Rosa, jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora, ciudad de Guatire del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie de sesenta y dos metros con cincuenta y dos decímetros cuadrados (62,52 Mts2); cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00),, a favor del demandado, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar el ciudadano YILBERTH JOSÉ GALICIA GALEA, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro. Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente, esto es, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/lag.- Exp. No. 16-9085.