TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES
206º y 157º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.

Ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.393.678.

Abogado en ejercicio ERWING CABRERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 80.622.

Ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÁNGEL RAMÓN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÁNGEL CENTENO COLLAZO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.959.696, V- 12.385.117 y V- 14.225.524, respectivamente.

Abogados en ejercicio ÁNGEL RAMÓN CENTENO y GLORIA DEL CARMEN COLLAZO DE CENTENO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 32.803 y 53.386, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

16-8980.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ERWING CABRERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en fecha 9 de marzo de 2016, a través del cual declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO contra los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÁNGEL RAMÓN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÁNGEL CENTENO COLLAZO.
Mediante auto dictado en fecha 15 de junio de 2016, este juzgado le dio entrada a la presente causa; en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando en autos que solo la parte demandada en fecha 14 de julio del corriente año, hizo uso de tal derecho.
Mediante auto de fecha 2 de agosto de 2016, vencido el lapso para consignar escrito de observaciones, este tribunal dejó constancia que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, dejando expresa constancia que a partir de la presente fecha (inclusive), entró en el lapso de sesenta (60) días calendario para dictar sentencia.
Posteriormente, en fecha 1º de noviembre de 2016, este tribunal mediante auto acordó diferir por un lapso de treinta (30) días de despacho a partir de la presente fecha (exclusive) la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir, este juzgado superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

PARTE DEMANDANTE:
Mediante escrito presentado en fecha 6 de febrero de 2014, por ante el tribunal de la causa, la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, debidamente asistida de abogado, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, alegando -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 26 de julio del año 2013, según documento autenticado bajo el Nº 07, Tomo 141, ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, firmó una opción de compra venta con los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, venezolanos, mayores de edad, de estado civil solteros, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 12.959.696, V.- 12.385.117 y V.- 14.225.524, respectivamente, por un inmueble constituido por una vivienda y el terreno sobre el construido que forma parte de la urbanización “Las Colinas de Guatire”, ciudad Residencial La Rosa, Parcelas Nos. A1.A2.1 y A2.2, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, asimismo alegó que dicho inmueble está distinguido con el Nº 232 de la Manzana I, en el plano general de la urbanización, signado con el número Catastral 02-11-15-I-232-00 y que dicha parcela de terreno tiene un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00 M2), cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el respectivo documento de parcelamiento de la urbanización “Las Colinas de Guatire”, el cual está protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 19 de junio del año 1984, bajo el Nº 24, Folio 38, Protocolo Primero, Tomo 7, posteriormente modificado según documento registrado ante esa misma oficina de Registro Inmobiliario el 6 de agosto de 1984, bajo el Nº 45, folio 248, Protocolo Primero, Tomo 2.
2. Que el inmueble pertenece a los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, en fecha 10 de junio del año 2002, bajo el Nº 18, Protocolo Primero, Tomo 12.
3. Que en la cláusula primera del documento de compra-venta, se dispuso: “(…)LOS VENDEDORES”, se obligan a vender a LA COMPRADORA y esta a su vez se compromete a comprar un inmueble”, de lo que se puede observar –a su decir- que la intención de ambos es la de realizar una compra venta, ya que ambas partes se obligan recíprocamente entre sí, el vendedor en vender y el comprador a comprar, por lo que están frente a un contrato de venta como así lo manifestaron al momento de realizar el contrato.
4. Que según la cláusula segunda: “(…) El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.150.000,00) dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) que entrega en este acto de la suscripción del documento de opción a compra venta, mediante cheque de gerencia Nº 00016535, a nombre de ANGEL RAMON CENTENO, de la cuenta corriente Nº 013440379132120210001, del Banco Banesco, Banco Universal, de fecha 25 de junio de 2013, monto que se le imputara a la cantidad del precio fijado de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.150.000,oo) y que formará parte de las arras; B) La cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 700.000,oo), será cancelada al momento de protocolizar el Documento de Compra Venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente, mediante el otorgamiento de un crédito de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda y Hábitat”; de lo que se puede observar que ambas partes y muy especialmente los vendedores se obligaron y manifestaron su aceptación de esperar y cobrar la diferencia de dinero por un crédito (FAOV).
5. Que en el presente contrato se evidencia no solo su voluntad de comprar el inmueble, sino que además ha cumplido con todas sus obligaciones y los recaudos necesarios para firmar ante el Registro Público, pero que los vendedores ya no quieren vender y se reúsan a firmar la venta; y que incluso el abogado ANGEL CENTENO prácticamente la obligó a entregar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) para extender la prorroga.
6. Que acude para DEMANDAR como en efecto demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO O EJECUCIÒN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA, firmado en fecha 26 de julio del año 2013, según documento debidamente notariado bajo el Nº 07, Tomo 141, de los Libros de autenticaciones llevados en la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que se obligue a los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, a que cumplan con la obligación principal del contrato antes mencionado y le vendan el inmueble antes señalado en los mismos términos y condiciones en que se pactó, ya que –a su decir- el tiempo que ha transcurrido hasta la presente fecha los ciudadanos mencionados no han querido cumplir con ninguna de sus obligaciones.
7. Que es el caso que hasta la presente fecha, los vendedores retienen para sí la totalidad de lo entregado, sin que hayan cumplido con su obligación principal, por lo que solicita que conjuntamente con el fallo que se homologue a título de propiedad a su favor y se oficiara al respectivo Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, para que se tuviera como documento de propiedad la sentencia que emanara del juzgado.
8. Que en ningún momento ha incumplido con lo convenido en lo establecido en el contrato, ya que posee el dinero e incluso el crédito aprobado en tiempo hábil y oportuno para adquirir el inmueble y cumplir con sus obligaciones; por consiguiente, pide que se cumpla con la obligación respectiva, ya que los vendedores no quieren aceptar el pago que resta del precio de venta y pretenden ejecutar y hasta rescindir arbitrariamente el contrato de una forma unilateral, al no querer vender, ni firmar ante el Registro Público respectivo.
9. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, del Código Civil.
10. Estimó la presente demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) equivalente a CUATROSCIENTOS SESENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUARIAS (467 UT).
11. Solicitó medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio.

PARTE DEMANDADA:

Por su parte la representación judicial de la parte demandada mediante escrito de fecha 19 de junio de 2014, presentado ante el tribunal de la causa, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:
1. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada unas de sus partes la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada en contra de sus representados por la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO por no ser ciertos los hechos narrados en el libelo de demanda ni asistirle el derecho a la demandante.
2. Que efectivamente se trata de un contrato de opción de compra-venta a pesar de contener una supuesta obligación del comprador de comprar, pero que dicha obligación se encontraba supeditada a la solicitud y obtención de un crédito por parte de la compradora dentro del plazo señalado en la cláusula cuarta del contrato, es decir, dentro de los NOVENTA (90) días continuos más una prórroga de TREINTA (30) días continuos, plazo en el cual debían ocurrir algunas situaciones y cumplirse ciertas condiciones a saber: la solicitud por parte de la compradora-demandante del crédito de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), aprobación que debía ocurrir dentro del término de vigencia contractual fijado para la ejecución de la opción de compra-venta.
3. Que aprobado como fuere el crédito antes citado dentro del plazo de vigencia contractual, al que se refiere la cláusula cuarta surgía en cabeza de sus representados la obligación de entregar al demandante todos los recaudos necesarios, asimismo alegó que si la obligación de sus representados no era cumplida dentro del plazo de vigencia contractual dicho termino quedaría prorrogado automáticamente, en igual porción al retraso en la entrega de los recaudos.
4. Que la obligación de entregar los documentos mencionados en el numeral 2, se encontraba condicionada, conforme lo que reza la cláusula DÉCIMA PRIMERA, es decir, a que se hubiere aprobado el crédito y la compradora hubiere recibido el documento definitivo de compra venta por parte de la entidad bancaria elegida.
5. Que si no hubiere sido aprobado el crédito al cual se encontraba condicionado el pago del saldo del precio y por ende la protocolización de la venta definitiva, dentro del término contractual, tendrían lugar dos consecuencias jurídicas conforme a la cláusula QUINTA a) La rescisión unilateral del contrato por vencimiento del término para la obtención del crédito y pago del saldo; b) La aplicación a favor de sus representados de la cláusula penal por incumplimiento por causa imputable a la compradora. Igualmente adujo que además, aun habiendo gestionado y obtenido el crédito tantas veces aludido, a cuyo otorgamiento se encontraba condicionada la protocolización del documento definitivo de venta, ambas partes, en ejercicio del derecho que estipularon en la clausula SÉPTIMA, podían manifestar su interés expreso de disolver el negocio en forma escrita, en el entendido que transcurrido el plazo sin que mediara dicha manifestación, se entendería que ambas partes convenían en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial y que por último era posible que dentro del término de duración de la opción la demandante-compradora, hubiere manifestado a sus representados su intención de pagar el saldo del precio con dinero propio (no obtenido por vía del crédito bancario), solicitando por tanto los recaudos necesarios para la protocolización, todo dentro del plazo establecido en la cláusula CUARTA.
6. Que del contenido del contrato la obligación de vender se contrajo bajo la condición que la compradora solicitara y obtuviera un crédito de política habitacional para el pago del saldo deudor que ascendía a SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo) que además de la aprobación del crédito, la obligación se encontraba condicionada a que el Banco, luego de la aprobación del referido crédito suficiente para pagar el saldo del precio, le entregara a la compradora el documento definitivo de compra venta (contentivo de la garantía del crédito) que, conjuntamente con los recaudos que le serían entregados por sus representados, debía ser introducido ante la oficina de Registro Público correspondiente a los fines de su revisión, cálculo y pago de los derechos arancelarios pertinentes con la consecuencial fijación de la oportunidad para su protocolización.
7. Que el término de duración de la opción transcurrió de la siguiente manera: del 26 de julio de 2013 (exclusive) -fecha de la autenticación del contrato-, hasta el 25 de agosto de 2013, un total de 30 días continuos; desde el 25 de agosto de 2013 (exclusive) hasta el 24 de septiembre de 2013 (exclusive), un total de 30 días continuos; desde el 24 de septiembre de 2013 (exclusive), hasta el 24 de octubre de 2013, un total de 30 días continuos; y desde el 24 de octubre de 2013 (exclusive), hasta el 23 de noviembre de 2013, un total de 30 días continuos; todo lo cual suma 90 días, más 30 días continuos.
8. Que del contenido del libelo de demanda, al vencimiento del término contractual y su prórroga, vale decir para el día 23 de noviembre de 2013, la parte demandante-compradora, no había obtenido el crédito de política habitacional en cantidad suficiente para el pago del saldo del precio de venta, no había recibido del Banco el documento definitivo de compra venta ni había participado a sus representados tales circunstancias, a los fines de la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de dicho documento, en razón de lo cual sus representados optaron por rescindir unilateralmente el contrato de opción de compra venta y ejecutar la penalidad conforme a la cláusula QUINTA.
9. Que sin embargo, resultando claro para la compradora que el contrato había fenecido el día 23 de noviembre de 2013, sin que hasta la fecha hubiere obtenido un crédito en cantidad suficiente para el pago del saldo del precio de venta pactado o sin que tuviera los recursos propios para tal fin; sin que le hubiere sido entregado por el Banco el documento de compra venta definitivo a los fines de su protocolización, ni habiendo notificado a sus mandantes respecto de las supuestas y negadas circunstancias para la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento, condiciones requeridas para que pudiera ser ejecutado el contrato de opción de compra venta, procedió a solicitar una prórroga de 30 días para dentro de ese nuevo plazo, la cual le fue concedida a partir del 27 de noviembre de 2013, fecha muy posterior y distinta del vencimiento del contrato, hasta el 27 de diciembre del mismo año, lo que da al traste con lo alegado por la demandante respecto que fue obligada a pagar una suma por dicha prórroga, toda vez que vencido como se encontraba el contrato de opción, su pretensión de que se mantuviese fuera del comercio el inmueble por 30 días más, traía como lógica e inmediata consecuencia el pago de una suma de dinero como garantía de ejecución del contrato, por lo que no fue imputada la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) pagados, conforme el recibo acompañado por la demandante, al precio de la negociación y así se hizo constar.
10. Que no obstante a lo anterior, vencida la extensión del término del contrato el 27 de diciembre de 2013, la parte demandante-compradora, no había notificado a sus representados la obtención del crédito en cantidad suficiente para concretar la operación de venta definitiva, ni la entrega por parte del Banco del documento definitivo de venta y por ende no requirió en forma alguna a sus mandantes, la entrega de los documentos a los que alude la cláusula DÉCIMA PRIMERA del tantas veces citado contrato de opción de compra venta, debiendo por tanto tenerse como no cumplida la condición para que se ejecutara la obligación de sus mandantes de protocolizar el documento definitivo de venta.
11. Que al vencimiento del plazo ocurrido el 27 de diciembre de 2013, por efecto de la extensión otorgada luego del vencimiento del término originario, no había sido pagado el saldo del precio de la venta; peor aún ni siquiera había sido obtenido del Banco el documento de venta definitivo; ni se había notificado a sus representados sobre tales circunstancias a los fines previstos en la cláusula DÉCIMA PRIMERA por lo que sin lugar a dudas la opción de compra venta perdió vigencia debiendo por tanto ejecutarse el contenido de la cláusula penal.
12. Impugnó la cuantía de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ya que, el valor de lo litigado no podía ser estimado arbitrariamente, toda vez que del contrato de opción de compra-venta se desprende sin lugar a dudas el valor del negocio jurídico cuya ejecución se pide que no es otro que el precio de la venta, que asciende a UN MILLÒN CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.150.000,00) monto éste que debe ser el valor de la demanda.
13. Que en razón de lo expresado, RECHAZA por insuficiente la estimación hecha por la demandante, por lo que contradice expresamente, señalando al efecto que conforme el criterio de ese tribunal la cuantía del presente juicio debía ser el valor establecido como precio de venta del inmueble objeto del contrato, valga decir la cantidad de UN MILLÒN CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.150.000,00) que equivale a NUEVE MIL CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS CON ONCE CENTÈSIMAS (9.055,11 U.T), la cual excede a todas luces la cuantía atribuida a ese tribunal de municipio, debiendo por tanto producirse la consecuencia jurídica prevista en la parte in fine del citado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y por ende, una vez llegada la causa al estado de sentencia debía ser declinada la competencia en los Tribunales de Primera Instancia.

III
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:
Junto con el libelo de la demanda, la parte actora consignó las siguientes documentales:
Primero.-(Folio 9-14, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 26 de julio de 2013, anotado bajo el Nº 07, Tomo 141, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría; suscrito entre los ciudadanos ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO -parte actora- (en su carácter de compradora), y GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÁNGEL CENTENO COLLAZO -parte demandada- (denominados los vendedores), bajo los siguientes términos y condiciones:
“(…)PRIMERA: LOS VENDEDORES se obligan a vender a LA COMPRADORA quien a su vez se obliga a comprar, un inmueble constituido por una Vivienda 8sic) y el terreno sobre el construido forma parte de la Urbanización “Las Colinas de Guatire”, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas Nos. A1. A2.1 y A2.2 ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, dicho inmueble está distinguido con el Nº 232 de la Manzana I, en el plano general de la Urbanización. Signado con el Número Catastral 02-11-15-I-232-00. La parcela de terreno, objeto de esta venta tiene un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00 M2) (…)
SEGUNDA: El precio de venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de UN MILLON (sic) CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.150.000,00), dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 450.000,00), que entrega en este acto de la suscripción del documento de Opción (sic) a Compra (sic) Venta(sic), mediante cheque de gerencia Nº 00016535, a nombre de ANGEL RAMON CENTENO de la cuenta cliente Nº 01340379132120210001, del Banco Banesco, Banco Universal, de fecha 25 de junio de 2013, monto que se le imputará a la cantidad del precio fijado de UN MILLON (sic) CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXCATOS (Bs 1.150.000,oo) y que formara parte de las arras; B) La cantidad restante de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 700.000,00), será cancelada al momento de protocolizar el Documento (sic) de Compra (sic) Venta (sic) ante la Oficina de Registro Público correspondiente, mediante el otorgamiento de un crédito de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), para la adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
TERCERA: LOS VENDEDORES se comprometen a entregar el inmueble en el momento de la protocolización del documento de venta ante el Registro Inmobiliario, solvente de todo tipo de deudas, libre de bienes y personas, así como libre de gravámenes, de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales.
CUARTA: La vigencia del presente contrato es de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, más una prorroga de TREINTA (30) DIAS CONTINUOS, contados a partir de la firma del presente documento. LOS VENDEDORES se obligan a entregar a LA COMPRADORA, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de Compra (sic) Venta(sic); si LOS VENDEDORES no suministran la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la Compra(sic) Venta(sic), el lapso de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrada (sic) de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a LA COMPRADORA.
QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de LA COMPRADORA, o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a esta, dará derecho a LOS VENDEDORES, de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras a la firma del presente documento, es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÌVARES EXACTOS (Bs. 45.000,00) por concepto cláusula penal y LOS VENDEDORES tendrán derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra venta, debiendo reintegrar a LA COMPRADORA la suma restante luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal. En caso que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables a LOS VENDEDORES, estos devolverán a LA COMPRADORA la totalidad de lo recibido en calidad de arras, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 450.000,00) más el diez por ciento (10%) por concepto de cláusula penal, sin perjuicio de las acciones judiciales que LA COMPRADORA pueda ejercer para hacer cumplir el presente contrato.
SEXTA: En caso de no protocolizarse el documento definitivo de Compra (sic) Venta (sic) dentro del lapso establecido en el presente contrato, incluyendo la prorroga(sic), por razones de fuerza mayor o causa extraña no imputable a ninguna de las partes debidamente comprobada, podrán ambas partes de mutuo acuerdo resolver el presente contrato, sin que haya lugar a la aplicación de la cláusula penal y en consecuencia LOS VENDEDORES devolverán a LA COMPRADORA la totalidad de la cantidad recibida.
SÉPTIMA: Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta LOS VENDEDORES o LA COMPRADORA deberán manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial.
OCTAVA: Serán por cuenta de LA COMPRADORA todos los gastos inherentes a la presente operación, incluyendo el pago de honorarios profesionales de abogado por la redacción de todos los documentos necesarios para ello y los derechos arancelarios de la Notaria y del Registro Público respectivo.
NOVENA:LOS VENDEDORES aceptan en este acto que LA COMPRADORA, acudirá ante una institución financiera para tramitar crédito de Política Habitacional del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) a los fines de cancelar totalmente el precio de venta del inmueble objeto de la presente negociación.
DÉCIMA: Cualquier notificación que deban hacerse a LOS VENDEDORES se hará a la siguiente dirección: Urbanización “Las Colinas de Guatire”, inmueble Nº 232, Manzana I, Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, mediante comunicación certificada con acuse de recibo; y si fuere LA COMPRADORA. Se hará en la siguiente dirección: Urbanización Villa Panamericana, Residencias Plaza Suite, Piso 3, Apartamento 3-E, Avenida Intercomunal Guarenas Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda; igualmente mediante comunicación certificada con acuse de recibo.
DÉCIMA PRIMERA: LOS VENDEDORES deberán entregar a LA COMPRADORA al momento de la autenticación del presente Contrato de Opción de Compra los recaudos necesarios para la tramitación del crédito siguiendo los siguientes: 1) Copia del documento de propiedad; 2) Copia del Documento de Condominio; 3) Copia de la ficha catastral y de la solvencia de Impuesto Municipal; 4) Copia de las cédulas de identidad y de los Rif de los propietarios y del Apoderado; 5) Copias de los Poderes; 6) Copia de la (sic) Certificado de Gravamen. Una vez aprobado el crédito y LA COMPRADORA haya recibido el documento de Compra Venta definitivo LOS VENDEDORES deberán hacer la entrega de los siguientes documentos: 1) Original Solvencia Municipal; 2) Original Solvencia de Hidrocapital y 3) Original del Certificado de Vivienda Principal (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 26 de julio de 2016, las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre el bien inmueble objeto de la presente controversia, ello por la cantidad de un millón ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 1.150.000,00), de los cuales fueron entregados en dicha oportunidad la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), y el saldo restante sería pagado mediante crédito hipotecario al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble (cláusula segunda), fijando para tal efecto un lapso de duración el contrato de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga (cláusula cuarta); asimismo, se desprende que los contratantes convinieron en que una vez fenecido dicho lapso cualquiera de las partes debía manifestarle a la otra su interés expreso en disolver el negocio, de lo contrario se entendería como una renovación del mismo por un tiempo igual al inicial (cláusula séptima). Aunado a ello, se desprende que las partes previeron que cualquier notificación que debiera a hacerse a cualesquiera de los contratantes, debían ser por comunicación certificada con acuse de recibo y en la dirección señala en la cláusula décima, estableciendo además la obligación de los vendedores de entregar a la compradora al momento de la autenticación del contrato los recaudos necesarios para la tramitación del crédito respectivo, y una vez aprobado éste y obtenido el documento de compra venta definitivo, debían a su vez hacer entrega de las solvencias del inmueble y certificado de vivienda principal (cláusula décima primera).- Así se establece.
Segundo.-(Folio 15-18, I pieza del expediente), en copia simple PODER ESPECIAL autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 3 de diciembre de 2007, anotado bajo el Nº 15, Tomo 129 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, a través del cual se acredita a los ciudadanos ÁNGEL RAMÓN CENTENO y GLORIA DEL CARMEN COLLAZO DE CENTENO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-3.344.266 y V-3.820.641, respectivamente, como apoderados del ciudadano ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.385.117, con facultad de administración, tramitación y disposición de los bienes que le pertenece; y en copia simple PODER ESPECIAL autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 28 de mayo de 2010, anotado bajo el Nº 53, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, a través del cual se acredita a los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO, GLORIA COLLAZO DE CENTENO y GLORIA CENTENO COLLAZO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-3.344.266, V-3.820.641 y V-12.959.696, respectivamente, como apoderados del ciudadano MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.385.117, con facultad de administración, tramitación y disposición sin limitación alguna de los bienes que le pertenece. Ahora bien, en vista que las copias simples del documento público en cuestión no fueron impugnadas por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra señaladas.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 19-21, I pieza del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia simple DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora el estado Miranda, en fecha 10 de junio de 2002, anotado bajo el Nro. 18, Tomo 12, Protocolo 1º; mediante el cual el ciudadano ANGEL RAMON CENTENO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.3344.266, da en venta pura y simple a los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V- 12.385.117, V-12.959.696 y V-14.225.524, respectivamente, un inmueble constituido por un terreno y una casa situada en la urbanización “Las Colinas de Guatire”, ciudad Residencial La Rosa, Parcelas Nos. A1. A2.1 y A2.2 ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concatenación con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como demostrativo de la propiedad que ostentan los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO (aquí codemandados) sobre el bien inmueble objeto de la presente controversia.- Así se establece.
Cuarto.- (Folio 22, I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en original RECIBO Nº 1336 emitido por el escritorio jurídico Ángel Centeno y Asociados de fecha 22 de noviembre de 2013, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) a favor de la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO –parte actora-, por concepto de “(…) derecho a extensión de prorroga de compra venta de un inmueble para dar un mes desde el 27/11/2013 hasta el 27/12/2013. No forma parte de la negociación”. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que las partes intervinientes en la presente negociación convinieron en un prórroga al término pactado en el contrato cuyo cumplimiento se persigue, por un lapso de treinta (30), días continuos, contados a partir del 27 de noviembre de 2013 hasta el 27 de diciembre de 2013; aunado a ello, se desprende que el pago realizado por la demandante para la obtención de dicha prórroga no forma parte de la negociación original.- Así se establece.
Así mismo, abierto el juicio a pruebas se desprende que la representación judicial de la parte demandante promovió los siguientes medios probatorios:
Primero.- (Folio 99-107, I pieza del expediente) Marcado con el número “1”, en original, DOCUMENTO DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA DE HIPOTECARIA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO, elaborado en fecha 24 de enero de 2014 por la abogada ANA SOFIA PAPANICOLAOU, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 45.089, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 24 de enero de 2014, anotado bajo el No. 38, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, solo por lo que respecta a la firma de la ciudadana YADIRA JOSEFINA QUINTERO ROMERO, en su carácter de representante del Banco del Caribe, C.A., Banco Universal; contentivo del proyecto definitivo de venta a través del cual el ciudadano ANGEL RAMON CENTENO, en nombre de los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, y la ciudadano GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadano ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO, el inmueble objeto del presente juicio, y a su vez ésta constituye una hipoteca de primer grado sobre el inmueble en cuestión a favor del operador financiero, Banco del Caribe, C.A., Banco Universal. Ahora bien, en vista que el contenido de la documental privada en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión –adminiculada con la PRUEBA DE INFORMES cursante al (folio 171-174 de la pieza I del expediente)- que la parte accionante procedió a realizar los pagos correspondientes a los gastos derivados de la redacción y autenticación del documento definitivo de compra venta y constitución de hipoteca sobre el inmueble objeto de la presente controversia.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 108, I pieza del expediente) Marcado con la letra y el número “A1”, en original CONSTANCIA DE APROBACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO expedida en fecha 25 de junio de 2014, por el gerente de negocios del Banco del Caribe, C.A., Banco Universal, de cuyo contenido se desprende que a la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO –aquí demandante-, le fue aprobado un crédito por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 338.992,00). Ahora bien, en vista que el contenido de la documental en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, Ahora bien, en vista que el contenido de la documental privada en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión –adminiculada con la PRUEBA DE INFORMES cursante al (folio 145 de la pieza I del expediente)- que a la parte accionante ciertamente l Banco del Caribe, C.A., le aprobó un crédito bancario por la cantidad de trescientos treinta y ocho mil novecientos noventa y dos bolívares (Bs. 338.992,00).-Así se decide.
Tercero.-(Folio 109-110, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original SOLVENCIA DE SERVICIO DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO expedida por la oficina de HIDROCAPITAL en fecha 13 de febrero de 2014, con el número de solvencia 331225, correspondiente al inmueble objeto de la presente acción, el cual se encuentra a nombre del ciudadano ÁNGEL CENTENO; y en original CERTIFICADO DE SOLVENCIA expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Zamora, en fecha 7 de febrero de 2014, respecto al inmueble objeto del litigio y a nombre del prenombrado ciudadano. Ahora bien, en vista que los documentos públicos administrativos en cuestión no fueron desvirtuados por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio y los tiene como demostrativo que las solvencias consignadas se encontraban en posesión de la actora a los fines de la respectiva tramitación ante la oficina de Registro correspondiente del documento definitivo de venta, evidenciándose a demás que las mismas fueron expedidas una vez fenecido el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue y la prórroga convenida de mutua acuerdo hasta el 27 de diciembre de 2013.- Así se establece.
Cuarto. (Folio 111-114, I pieza del expediente) Marcado con los números “2” y “3”, en copia simple, PODER ESPECIAL autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 3 de diciembre de 2007, anotado bajo el Nº 15, Tomo 129 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, a través del cual se acredita a los ciudadanos ÁNGEL RAMÓN CENTENO y GLORIA DEL CARMEN COLLAZO DE CENTENO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-3.344.266 y V-3.820.641, respectivamente, como apoderados del ciudadano ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.385.117, con facultad de administración, tramitación y disposición de los bienes que le pertenece; y en copia simple PODER ESPECIAL autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 28 de mayo de 2010, anotado bajo el Nº 53, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, a través del cual se acredita a los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO, GLORIA COLLAZO DE CENTENO y GLORIA CENTENO COLLAZO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-3.344.266, V-3.820.641 y V-12.959.696, respectivamente, como apoderados del ciudadano MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.385.117, con facultad de administración, tramitación y disposición sin limitación alguna de los bienes que le pertenece. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Quinto. (Folio 115, I pieza del expediente), Marcado con el número “4” en copia fotostática, CÉDULA DE IDENTIDAD Nº V- 3.344.266, cuya titularidad le corresponde al ciudadano ANGEL RAMON CENTENO. Ahora bien, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio a la documental antes identificada; como demostrativa de la identidad del prenombrado ciudadano quien funge como apoderado judicial de la parte demandada en el presente proceso.- Así se establece.
Sexto.- (Folio 129-132, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A” en original NOTIFICACIÓN practicada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, Guarenas, en fecha 27 de marzo de 2014, previa solicitud de los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, y a la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, de la cual se desprende que el notario dejo constancia de lo siguiente: “(…) Me dirigí a la siguiente dirección: Urbanización Villa Panamericana, Residencias Plaza Suite, Piso 3, Apartamento 3-E, Avenida Intercomunal Guarenas Municipio Plaza del estado Miranda, para dejar constancia de la presente notificación a la ciudadana: ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, a fin de informarles (sic) los siguientes puntos: 1- Por cuanto ha transcurrido suficientemente el lapso establecido en la clausura (sic) CUARTA, de la Opción de Compra-Venta firmada entre las partes desde el 26 de julio de 2013 hasta el día de hoy 26 de marzo de 2014 y no han sido notificado LOS VENDEDORES por parte de la COMPRADORA el haber recibido la aprobación del Crédito Hipotecario que solicitaría ante una entidad Bancaria de conformidad con lo establecido en la clausura (sic) NOVENA y tampoco el deseo de comprar el bien inmueble identificado en la antes mencionada Opción de Compra-Venta firmada entre las partes. 2- Dando cumplimiento a lo establecido en la clausura (sic) CUARTA de las tantas veces mencionada Opción de Compra Venta, manifestamos expresamente nuestro interés de disolver el negocio planteado, para lo cual ponemos a disposición de la COMPRADORA, La (sic) cantidades de dinero que le corresponden de conformidad con lo establecido en la clausura (sic) QUINTA de la Opción de Compra Venta firmada entre las partes (…)”.Ahora bien, en vista que el documento en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo que la parte demandada en virtud de que hasta el día 26 de marzo de 2014, no habían recibido notificación alguna por parte de la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO –aquí demandante-, respecto a la aprobación del crédito bancario y/o su intención de comprar el inmueble, decidieron disolver el contrato de opción de compra cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio, colocando a disposición de la prenombrada la cantidad de dinero que le corresponde conforme a la cláusula quinta del negocio jurídico suscrito.- Así se establece.
.- INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte actora promovió de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, inspección judicial a los fines de que el tribunal de la causa se trasladara y constituyera en la dirección donde está ubicado el inmueble objeto de la presente acción, y dejara constancia de los particulares señalados en el escrito de promoción de pruebas; sin embargo, se observa que el a quo por auto de fecha 8 de julio de 2014, negó la admisión de la misma por considerar que existen otros medios de prueba estipulados en la ley adjetiva a los fines de que la parte actora pueda satisfacer sus pedimentos, y como quiera que no medio recurso procesal alguno contra dicha negativa, es por lo que esta juzgadora estima que en esta oportunidad no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Así se precisa.
.- POSICIONES JURADAS: La parte actora promovió posiciones juradas al ciudadano ANGEL RAMON CENTENO, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, siendo que las posiciones juradas son un medio de prueba judicial que consiste en una confesión provocada o un interrogatorio tendiente a extraer una confesión judicial, y en virtud que, al revisar las actas que conforman el presente expediente se evidencia que mediante el auto dictado en fecha 8 de julio de 2014, el tribunal de la causa fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación del prenombrado, para que tuviera lugar el acto de las posiciones juradas, fijando asimismo el primer día siguiente al acto de las posiciones absueltas por la parte demandada, para que el promovente las absolviera recíprocamente, y en vista que no consta en autos que el alguacil adscrito al a quo haya logrado practicar la referida citación, feneciendo así el lapso de evacuación de pruebas sin que pudiera realizarse la citación del absolvente, en consecuencia, quien aquí suscribe visto que en materia de posiciones juradas se requiere que la citación se haga en forma personal, de lo contrario, no podría considerarse a derecho para el acto de posiciones juradas, y por cuanto en el presente proceso la parte demandada no pudo ser citada, en consecuencia quien aquí decide no puede conferir a la probanza en cuestión valor probatorio alguno, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.
.- PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara al siguiente organismo:
* Banco del Caribe, C.A. (Bancaribe), Banco Universal, a los fines de que informara sobre lo siguiente: “(…) a) Si existe una solicitud de crédito y de ser cierto el hecho que indique fecha de dicha solicitud; Sobre el inmueble constituido por una Vivienda y el terreno sobre ella construida que forma parte de la Urbanización “Las Colinas de Guatire”, Ciudad residencial La Rosa, Parcelas Nos. A1.A2.1 y A2.2, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, dicho inmueble distinguido con el Nº 232, de la Manzana I, en el plano general de la Urbanización. Signado con el Número Catastral 02-11-15-I-232-00. La parcela de terreno, objeto de esta venta tiene un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00 M2) (…) b) Que indique mediante informe si dicho crédito fue aprobado y el monto del mismo.- c) Que indique la fecha de aprobación del crédito (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 145, I pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que: “(…) En respuesta a su oficio de fecha 08.07.2014 Nro. 2860-526, informamos que Si Existe Solicitud de crédito hipotecario cuyo solicitante, es nuestro cliente ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO portador de la cédula de identidad Nº V6393678 de fecha 22.08.2013 a continuación detallamos decisión de aprobación de dicho crédito hipotecario.
Constancia de Aprobación de Crédito Hipotecario a Nombre de: ELISA CRUZ
COD. OFI NOMBRE DEL CLIENTE TRAMITE DECISIÓN MONTO Aprobado OBSERVACIONES
193 ELISA CRUZ 892197 APROBADO 18.11.2013 338,992.00 FIANZA DE NORBERTO PEDROZA.
(…)”;y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, y la tiene como demostrativa de que en fecha 18 de noviembre de 2013, fue aprobado un crédito hipotecario a favor de la ciudadana ELISA VERONICA –aquí demandante- por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 338.992,00) para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad para darse por citados, el apoderado judicial de los demandados consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 72-74, I pieza del expediente), en original PODER ESPECIAL DE ADMINISTRACIÓN, TRAMITACIÓN y DISPOSICIÓN otorgado por los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-12.385.117 y V- 12.959.696, respectivamente, a los abogados ANGEL RAMON CENTENO y GLORIA DEL CARMEN COLLAZO DE CENTENO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V- 3.344.266 y V-3.820.641, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 32.803 y 53.386, en ese mismo orden, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 27 de mayo de 2014, anotado bajo el Nº 23, Tomo 147 de los libros de autenticaciones de dicha notaría. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el curso del proceso, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de la facultad que tienen los abogados ANGEL RAMON CENTENO y GLORIA DEL CARMEN COLLAZO DE CENTENO para actuar en la presente causa como apoderados judicial de los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, incluyendo la facultad expresa de darse por citados en nombre de éstos.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 75-76, I pieza del expediente), en copia certificada ad effectum videndi PODER ESPECIAL DE ADMINISTRACIÓN, TRAMITACIÓN y DISPOSICIÓN autenticado ante la Embajada de la República Bolivariano de Venezuela ante el Reino Unido e Irlanda, Sección Consular, en fecha 5 de junio de 2014, anotado bajo el Nº 94, Tomo I del Libro de Protestos, Poderes y Demás Actos, llevados por dicha embajada; a través del cual el ciudadano MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-14.225.524, otorga poder especial a los abogados ANGEL RAMON CENTENO y GLORIA DEL CARMEN COLLAZO DE CENTENO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nos. V- 3.344.266 y V-3.820.641, respectivamente. Ahora bien, en vista que el documento en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de la facultad que tienen los abogados ANGEL RAMON CENTENO y GLORIA DEL CARMEN COLLAZO DE CENTENO para actuar en la presente causa y darse expresamente por citados, en representación del ciudadano MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO.- Así se establece.

Así mismo, abierto el juicio a pruebas se desprende que la representación judicial de la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:
Primero. (Folio 152-156, I pieza del expediente), en original NOTIFICACIÓN practicada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, Guarenas, en fecha 27 de marzo de 2014, previa solicitud de los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, de la cual se desprende lo siguiente: “(…) Me dirigí a la siguiente dirección: Urbanización Villa Panamericana, Residencias Plaza Suite, Piso 3, Apartamento 3-E, Avenida Intercomunal Guarenas Municipio Plaza del estado Miranda, para dejar constancia de la presente notificación a la ciudadana: ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, a fin de informarles (sic) los siguientes puntos:1- Por cuanto ha transcurrido suficientemente el lapso establecido en la clausura (sic) CUARTA, de la Opción de Compra-Venta firmada entre las partes desde el 26 de julio de 2013 hasta el día de hoy 26 de marzo de 2014 y no han sido notificado LOS VENDEDORES por parte de la COMPRADORA el haber recibido la aprobación del Crédito Hipotecario que solicitaría ante una entidad Bancaria de conformidad con lo establecido en la clausura (sic) NOVENA y tampoco el deseo de comprar el bien inmueble identificado en la antes mencionada Opción de Compra-Venta firmada entre las partes. 2-Danco cumplimiento a lo establecido en la clausura (sic) CUARTA de las tantas veces mencionada Opción de Compra Venta, manifestamos expresamente nuestro interés de disolver el negocio planteado, para lo cual ponemos a disposición de la COMPRADORA, La cantidades de dinero que le corresponden de conformidad con lo establecido en la clausura (sic) QUINTA de la Opción de Compra Venta firmada entre las partes”.Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora en la oportunidad legal para promover pruebas, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se establece.
-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara al siguiente organismo:
* Banco del Caribe, C.A. (Bancaribe), Banco Universal, situada en la Torre Bancaribe, Centro Empresarial Galopan, Avenida Francisco de Miranda, Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, a los fines de que informa sobre lo siguiente: “(…) PRIMERO: Monto del Crédito aprobado a la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, Cédula de Identidad Nº V- 6.393.678, al que se refiere el Acta de Comité de Vicepresidencia de Gestión de Riesgo de Crédito, Banca de Personas Nº 1006, de fecha 18 de noviembre de 2013. SEGUNDO: Fecha de solicitud, por parte de la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, Cédula de Identidad Nº V- 6.393.678, del documento definitivo de venta redactado por dicho Banco a los fines de su Protocolización. TERCERO: Motivo por el cual se suscribió, solo en lo que respecta al Banco, del documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de enero de 2014, anotado bajo el Nro. 38, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por la ciudadana YADIRA JOSEFINA QUINTERO ROMERO, Cédula de Identidad Nº V-6.155.495, quien actuó en nombre y representación del BANCO DEL CARIBE, C.A, BANCO UNIVERSAL, en el que no se dio cumplimiento a la identificación de los cheques con los que se procedía al pago de los montos allí referidos, requisito exigido obligatoriamente en las Notarías y Registros en acatamiento a las disposiciones contenidas en la Resolución Nro. 150, de fecha 16 de junio de 2011, dictada por el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.697, de la misma fecha en la que se dictaron las “NORMAS PARA LA PREVENCIÓN, CONTROL Y FISCALIZACIÓN DE LAS OPERACIONES DE LEGITIMACIÓN DE CAPITALES Y EL FINANCIAMIENTO AL TERRORISMO APLICABLES EN LAS OFICINAS REGISTRALES Y NOTARIALES DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA” CUARTO: Motivo por el cual no se redactó y protocolizó, antes del 27 de diciembre de 2013, el documento definitivo de venta del inmueble al que se contrae la solicitud de crédito aprobada a la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, conforme el Acta de Comité de Vicepresidencia de Gestión de Riesgo de Crédito, Banca de Personas Nº 1006, de fecha 18 de noviembre de 2013 (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 171-174, I pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que:“(…) En atención al punto 1, se informa que el Comité Línea Hipotecaria Bancaribe Nivel III en fecha 18 de noviembre de 2013, Acta Nº 1006, aprobó a la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO, una Línea de Crédito Hipotecaria Bancaribe para Adquisición de Vivienda por la cantidad de Trescientos Treinta y Ocho Mil Novecientos Noventa y Dos Bolívares (Bs. 338.992,00), conforme se evidencia de la copia de la solicitud de crédito suscrita por la mencionada cliente que se anexa marcada con la lera “A”.
Con relación al punto 2 del referido Oficio, se informa que en fecha 23 de enero de 2014 la Coordinación de Registro y Notaría recibe el comprobante de pago, realizado por el cliente, correspondiente a los gastos derivados de la redacción y autenticación del documento, con lo cual se dio continuidad a proceso establecido para el otorgamiento del crédito.
Por lo que respecta al punto 3, se indica a ese Tribunal que conforme a los procesos establecidos para este tipo de producto el documento es otorgado ante Notaría por el representante del Banco y los fiadores, quedando obligado el cliente a realizar todas las diligencias o actuaciones que fueren necesarias a los fines de que el Contrato de Préstamo A Largo Plazo o con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado sea debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público correspondiente. A estos efectos dicho contrato dispone lo siguiente:
“EL DEUDOR HIPOTECARIO realizará todas las diligencias o actuaciones que fueren necesarias a los fines de que el CONTRATO DE PRESTAMO A LARGO PLAZO CON GARANTÍA HIPOTECARIA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO a que refiere este documento sea debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público competente, dentro del plazo máximo de Noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha en lo que haya recibido de EL ACREEDOR INSTITUCIONAL podrá, a su sola discreción, abstenerse de cumplir cualesquiera de las obligaciones o de los compromisos que en virtud del señalado documento estarían a su cargo”.
Con base a lo indicado anteriormente, es prudente aclarar que el cheque correspondiente al monto a financiar es entregado en la Oficina de Registro Público correspondiente, por un representante del Banco en la fecha fijada para la protocolización del documento, momento para el cual formaliza la venta del inmueble y la constitución de la hipoteca que garantiza el crédito otorgado por el Banco”.
Con ocasión al punto 4, se informa que la cliente en fecha 23 de enero de 2014, realizó el pago correspondiente a los gastos derivados de redacción y autenticación del documento, con dicho pago, la cliente dio continuidad al proceso establecido para el otorgamiento del crédito”;y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, y la tiene como demostrativa de que en fecha 18 de noviembre de 2013, ciertamente fue aprobado un crédito hipotecario a favor de la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO –aquí demandante- por la cantidad de trescientos treinta y ocho mil novecientos noventa y dos bolívares (Bs. 338.992,00) para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio, sin embargo, la prenombrada le dio continuidad a dicho trámite en fecha 23 de enero de 2014, mediante el pago correspondiente a la redacción y autenticación del documento; asimismo, el remitente dejó constancia que las diligencias necesarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta, le corresponde estrictamente al cliente, por así asumirlas al momento de suscribir el contrato de préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado.- Así se establece.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 9 de marzo de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:
“(…) Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a proferir su fallo, y al efecto OBSERVA:
En el presente proceso la parte accionante, ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO; sosteniendo para ello, que en fecha 26 de julio de 2013, celebró en carácter de futura compradora un contrato de opción de compra venta con los demandados (quienes actuaron como propietarios del bien y futuros vendedores), el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una vivienda y el terreno sobre el construido forma parte de la Urbanización “Las Colinas de Guatire”, Ciudad Residencial La Rosa, Parcelas Nºs. A1. A2.1 y A2.2 ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, dicho inmueble está distinguido con el Nº 232 de la Manzana I, en el plano general de la Urbanización. Signado con el Número Catastral 02-11-15-I-232-00. Asimismo señaló que dicho inmueble pertenece a los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha 10 de junio de 2002, bajo el Nº 18, Protocolo Primero, Tomo 12. Aduce la accionante que según la Cláusula Primera del contrato, se puede observar que la intención de ambos era la de realizar una compra venta, ya que ambos se obligaron recíprocamente. Que según la cláusula segunda se puede observar que ambas partes, muy especialmente LOS VENDEDORES se obligaron y manifestaron su aceptación de esperar y cobrar la diferencia de dinero de la venta por un crédito (FAOV). Que en el referido contrato no solo se evidencia la voluntad de ella de comprar el inmueble, sino que además ha cumplido con todas sus obligaciones al punto que tiene los documentos necesarios y los recursos para firmar ante el Registro Público; pero es el caso que los vendedores u oferentes ya no quieren vender y se rehúsan a firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora; que incluso su apoderado, ANGEL CENTENO, prácticamente la obligó a entregar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) para extender la prorroga del contrato; razón por la cual procede a demandar el cumplimiento del contrato, a los fines de que se materialice la venta definitiva del inmueble ut supra descrito.
Por su parte la representación judicial de los co-demandados, se limitó a negar pura y simplemente los referidos hechos aduciendo que las voluntades de las partes no constituían una compra venta, se trata de una opción, en la cual se había estipulado arras en caso de incumplimiento; y que la demandante no había notificado dentro de los lapsos convenidos (ambas partes) a sus representados de la aprobación del crédito por parte del Banco a los fines de que este le hiciera entrega de los recaudos necesarios para que fuese fijada la fecha de otorgamiento del documento definitivo; es decir que no dio cumplimiento a lo acordado en las clausulas Cuarta y Décima.
Así las cosas, en vista de que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente este Tribunal señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia, lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Dicho esto tenemos que con relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 26 de julio de 2013, anotado bajo el número 07, Tomo 141 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda (F. 09 al 14 de la I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; pudiéndose constatar que a través del mismo los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO; los dos últimos representados por ANGEL RAMÒN CENTENO- en su carácter de VENDEDORES- se comprometieron en vender a la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO – (LA COMPRADORA)- el inmueble identificado a los autos, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo)- dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, el cual venció en fecha 22 de noviembre de 2013, es decir, exigibles al momento de la protocolización de la venta definitiva. (hechos ciertamente aceptados por la hoy demandada). Por su parte nos encontramos que en fecha 22 de noviembre de 2013 (fecha en la cual venció la prórroga de los treinta días), la hoy accionante y los demandados, acordaron mediante recibo una extensión a la prórroga la cual fue acordada desde el 27 de noviembre de 2013 al 27 de diciembre de 2013 (hechos aceptados por las partes). De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual y así se decide.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 fe marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:
“(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le corresponde a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la negativa de los demandados de firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora; ahora bien, en el caso de autos nos encontramos que efectivamente la entidad Bancaria Bancaribe, otorgó a la hoy accionante, ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, un crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 338.992,oo, en fecha 18 de noviembre de 2013, es decir, crédito este aprobado dentro de la prorroga de los treinta días acordada por las partes en el documento de opción de compra (CLÀUSULA CUARTA); cuyo documento constitutivo de la hipoteca fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, fechado 24 de enero de 2014, anotado bajo el número 38, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria y (el cual no constituye una obligación como tal) y así se establece.
Así pues establecido como ha sido que la entidad bancaria dentro del lapso estipulado aprobó el crédito solicitado por la accionante, no es menos cierto que de la prueba de informes remitida por el referido Banco (F. 171 y 172 de la I pieza), se puede colegir que no fue hasta el día 23 de enero de 2014, (es decir fuera de los lapsos fijados en el contrato y de la extensión acordada), que la hoy accionante realizó las diligencias pertinentes, relativas al pago de los gastos derivados de la redacción y autenticación del documento por ante la citada entidad bancaria, a los fines de dar continuidad al proceso establecido para el otorgamiento del crédito, lo cual era carga exclusiva de la solicitante del crédito.
De lo cual se puede afirmar que no puede imputársele el retardo en la protocolización de la venta a la entidad bancaria, pues de la GACETA OFICIAL EXTRAORDINARIA DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Nº 40.115 publicada en fecha 21 de febrero de 2013, se desprende que dicho retardo sólo le sería imputable cuando éste haya aprobado el préstamo hipotecario y el retardo se deba precisamente al desembolso de los recursos, lo cual no ocurre en las circunstancias de autos; pues aunque se evidencia que el crédito fue aprobado durante la vigencia del contrato, ha quedado plenamente demostrado que la actora incumplió su obligación de efectuar el pago de los gastos derivados de la redacción y autenticación del documento, dentro del plazo del contrato, con lo cual se daría continuidad al proceso establecido para el otorgamiento del crédito. Esto, aunado a que no consta en autos que la parte actora procediera a notificar a los codemandados de la aprobación del referido crédito y menos aún que solicitara a éstos los recaudos necesarios para la redacción del documento definitivo y futura protocolización respectiva, en incumplimiento a lo convenido en la CLÀUSULA DÈCIMA del contrato de opción, y así queda establecido.
En consecuencia este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que los demandados, ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO; los dos últimos representados por ANGEL RAMÒN CENTENO- en su carácter de VENDEDORES- incumplieron con su obligación de vender, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso no se cumple con el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de de contrato. Así se establece.
Así las cosas, partiendo de los argumentos esgrimidos en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO contra los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO; todos identificados en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo
CAPITULOV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana ELISA VERÒNICA CRUZ SARMIENTO, titular de la cédula de identidad No. 6.393.678 contra los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÀNGEL RAMÒN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÀNGEL CENTENO COLLAZO, titulares de las cédulas de identidad No. 12.959.696, 12.385.117, y 14.225.524, respectivamente.
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionante (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.

PARTE DEMANDADA:
Mediante ESCRITO DE INFORMES de fecha 14 de julio de 2016, presentado ante esta alzada (cursantes a los folios 135-145, II pieza), la parte demandada, se limitó a reproducir los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda; así como los hechos admitidos por la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda y entre otras cosas, alegaron lo siguiente:
1. Que niegan, rechazan y contradicen, que los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENETENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, en su condición de vendedores ya no le querían vender el inmueble a la parte actora, y se rehúsan a firmar la venta definitiva ante la oficina de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda. Asimismo adujo que el rechazó y la contradicción se funda en el hecho cierto, notorio y evidente que jamás y durante el término del contrato y su prórroga la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, señaló, informó o puso en conocimiento de los demandados que ella tenía el crédito aprobado por una entidad bancaria y tampoco exhibió el documento definitivo de compraventa que redactó el departamento jurídico.
2. Que niegan, rechazan y contradicen, que el abogado ANGEL CENTENO prácticamente haya obligado a la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO a entregar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) para extender la prórroga del contrato, que la razón fundamental del rechazo se funda en el hecho de que fue la parte actora quien requirió del profesional del derecho ANGEL CENTENO la solicitud de una prórroga para adquirir el inmueble, puesto que el 22 de noviembre no tenía aprobado el crédito de política habitacional del fondo de ahorro obligatorio para la vivienda y hábitat (FAOV) ofreciendo pagar la referida suma voluntariamente y libre de coacción y apremio.
3. Que es tan cierta esa afirmación que la parte actora en el vencimiento de esa extensión nuevamente requirió del Dr. ANGEL CENTENO una nueva prórroga para lo cual ofreció pagar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) lo cual no fue aceptado.
4. Que niegan, rechazan y contradicen que los hoy demandados no han querido cumplir con ninguna de sus obligaciones reteniendo para si la totalidad de la suma de dinero entregada y sin que hayan cumplido con su obligación principal. Que dicho rechazo se funda en el hecho cierto notorio y evidente de que la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO ha incumplido con su obligación de tramitar y obtener el crédito.
5. Que tampoco existe evidencia o elemento probatorio alguno en las actas del presente expediente de la cual se pueda deducir que la ciudadana ELISA VERONICA CURZ SARMIENTO iba a cancelar el saldo del precio de la negociación en dinero efectivo, es decir como fuera una operación de compraventa estrictamente de contado.
6. Que niegan, rechazan y contradicen que los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, no querían aceptar el pago que restaba del precio de la venta hasta rescindir arbitrariamente del contrato y que de forma unilateral no querían vender ni firmar ante el Registro Público, asimismo sostienen que el rechazo lo fundamentan puesto que los demandados nunca habían sido convocados llamados o citados por la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, para comparecer a la oficina de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda para firmar algún documento.
7. Que niegan, rechazan y contradicen, la solicitud de cumplimiento de contrato y su ejecución de acuerdo a las cláusulas primera, segunda y tercera del documento, debido a que la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO ha incumplido con su obligación de tramitar y obtener el crédito de política habitacional del fondo de ahorro obligatorio para la vivienda y hábitat (FAOV)
8. Que niegan, rechazan y contradicen, que los vendedores u oferentes manifestaron su voluntad de vender más cumplieron a cabalidad con su obligación y hasta la presente fecha no han cumplido con su obligación principal
9. Solicitaron se declare sin lugar la demanda y consecuencialmente la acción y asimismo se condene a la parte actora al pago de los costos, costas y honorarios profesionales que se puedan ocasionar con motivo del ejercicio de la presente acción.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, los presentes recursos de apelación se circunscriben a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 9 de marzo de 2016, a través del cual declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoara la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO contra los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO; siendo ello así quien decide estima necesario realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se evidencia que la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, en su escrito libelar manifestó que en fecha 26 de julio de 2013, suscribió en carácter de futura compradora, un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de éstos últimos constituido por una vivienda y el terreno que forma parte de la urbanización “Las Colinas de Guatire”, ciudad residencial La Rosa, parcelas Nos. A1.A2.1 y A2.2, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, distinguido con el Nº 232, de la Manzana I, signado con el número catastral 02-11-15-I-232-00. Asimismo, señaló que en dicho contrato se fijó el precio de la venta en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00), de los cuales pagó CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) en calidad de arras, quedando pendiente el pago de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), pagaderos al momento de la protocolización del documento definitivo de venta mediante crédito hipotecario. Aunado a ello, continuó alegando que el referido contrato se celebró por un plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, pero una vez vencido el mismo el abogado ÁNGEL CENTENO, prácticamente la obligó a pagar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) para extender la prórroga del contrato hasta el 27 de diciembre de 2013; por último, señaló que aun cuando había obtenido oportunamente el crédito bancario en cuestión y haber cumplido con sus obligaciones contractuales, los vendedores u oferentes ya no querían vender y se rehusaron a firmar la venta definitiva ante la oficina de Registro Público del Municipio Zamora, por lo que intenta la presente acción a los fines de que los prenombrados convengan o en su defecto sean condenados a cumplir con el contrato de opción de compra venta in comento, en el sentido de que procedan a vender definitivamente el inmueble objeto del litigio.
Por su parte, la demandada en la oportunidad para contestar procedió a negar, rechazar y contradecir lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, asimismo adujo que la opción de compra-venta se encontraba supeditada a la solicitud y obtención de un crédito por parte de la compradora, dentro del plazo de noventa días (90) continuos y una prórroga de treinta días (30) continuos. Igualmente alegó que luego de la aprobación del crédito la obligación se encontraba condicionada a que el banco, le entregara a la compradora documento definitivo de compra-venta contentivo de la garantía del crédito y que conjuntamente con los recaudos que le serían entregados por los demandados debían ser introducido ante la oficia de Registro Público correspondiente a los fines de la revisión, calculo y pago de los derechos arancelarios pertinentes. Asimismo alegó que al vencimiento del término contractual y su prórroga, para el día 23 de noviembre de 2013, la parte demandante no había obtenido el crédito de política habitacional en cantidad suficiente para el pago del saldo del precio de venta ni había participado a los hoy demandados tales circunstancias a los fines de la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de dicho documento, por lo procedió a solicitarle una prórroga de treinta (30) días, la cual le concedieron comenzando a partir del 27 de noviembre de 2013 al 27 de diciembre de 2013, asimismo alegaron que en fecha 27 de marzo de 2014 procedieron a notificar a la actora en aras de darle cumplimiento a su obligación de restituir las sumas de dinero pagadas por la compradora y ejecutar la cláusula penal en razón del incumplimiento.
Ahora bien, de la relación de los alegatos y defensas expuestos por las partes, se observan claramente los hechos controvertidos en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sin embargo, antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar que todo contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 C.C.); asimismo, cuando ambas partes se obligan recíprocamente en ocasión a un contrato –como sucede en el caso de marras-, esta convención se determina bilateral, en efecto, si hubiere incumplimiento de cualesquiera de las partes ante las obligaciones contraídas, la parte afectada puede solicitar el cumplimiento o en su defecto la resolución, tal y como así lo dispone el artículo 1167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En tal sentido, partiendo de que el negocio jurídico que une a las partes en litigio es un contrato bilateral, a los fines de evidenciar la procedencia o no del cumplimiento del mismo, se deben probar en autos dos requisitos esenciales, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; los cuales además deben ser concurrentes.
Así pues, en relación al PRIMER REQUISITO, advierte esta alzada que las partes reconocieron expresamente la existencia del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 26 de julio de 2013, e inserto bajo el No. 07, Tomo 141 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (inserto al folio 9-14, I pieza del expediente) -documento éste fundamental de la demanda-, y por ende el contenido del mismo, donde se desprende que los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO (aquí demandados, en carácter de vendedores) se comprometieron a venderle a la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO (aquí demandante, en carácter de compradora), un bien inmueble –propiedad de éstos- constituido por un terreno y viviendadistinguido con el Nº 232, que forma parte de la urbanización “Las Colinas de Guatire”, ciudad residencial La Rosa, parcelas Nos. A1, A2.1 y A2.2 ubicado en la jurisdicción de la parroquia Guatire, Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, por la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00), los cuales serían cancelados dela siguientes: a) En calidad de inicial o arras, la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) al momento de la autenticación del contrato; y b) La cantidad restante en la protocolización del documento definitivo de venta mediante crédito bancario a tramitar.
Aunado a ello, del contrato bilateral en cuestión se desprende que los contratantes convinieron en que una vez fenecido dicho lapso cualquiera de las partes debía manifestarle a la otra su interés expreso en disolver el negocio, de lo contrario se entendería como una renovación del mismo por un tiempo igual al inicial (cláusula séptima). Seguidamente, se desprende que las partes previeron que cualquier notificación que debiera a hacerse a cualesquiera de los contratantes, debían ser por comunicación certificada con acuse de recibo y en la dirección señala en la cláusula décima, estableciendo además la obligación de los vendedores de entregar a la compradora al momento de la autenticación del contrato los recaudos necesarios para la tramitación del crédito respectivo, y una vez aprobado éste y obtenido el documento de compra venta definitivo, debían a su vez hacer entrega de las solvencias del inmueble y certificado de vivienda principal (cláusula décima primera); asimismo, las partes fijaron para el finiquito del documento definitivo de venta y por ende para el cumplimiento de cada una de las obligaciones descritas, un lapso de duración de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga (cláusula cuarta), los cuales partiendo de que el contrato fue celebrado el 26 de julio de 2013, vencieron el día 23 de noviembre de 2013, sin embargo, es de advertir que de los autos riela RECIBO Nº 1336 emitido por el escritorio jurídico Ángel Centeno y Asociados de fecha 22 de noviembre de 2013 (Folio 22, I pieza), por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) a favor de la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO –parte actora-, por concepto de una prórroga de la negociación de un mes contado a partir del 27 de noviembre de 2013 hasta el 27 de diciembre de 2013, lo que fue incluso reconocido por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda. En consecuencia, vista la existencia del contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, quien la presente causa resuelve considera que cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa.
Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía al demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
Entonces, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, demostrar que los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, en su condición de vendedores se rehusaron a firmar la venta definitiva del inmueble incumpliendo así con sus obligaciones contractuales; ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que de las probanzas promovidas por el demandante sólo detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las que a continuación se mencionan:
a) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 26 de julio de 2013, e inserto bajo el No. 07, Tomo 141 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante al folio 9-14, I pieza del expediente), el cual constituye el documento fundamental de la demanda;
b) DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora el estado Miranda, en fecha 10 de julio de 2002, anotado bajo el Nro. 18, Tomo 12, Protocolo 1 de los libros de autenticaciones llevado por ese Registro, (inserto al folio 19-21, I pieza del expediente) del cual se desprende la facultad la propiedad de los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO del bien inmueble objeto de la presente controversia;
c) RECIBO emitido por el escritorio jurídico Ángel Centeno y Asociados de fecha 22 de noviembre de 2013 por la cantidad de Bs. 50.000,00 (cursante al folio 22 pieza I) como demostrativo del pago realizado por la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ a los fines de la extensión de prorroga de compra venta sobre el bien objeto de la presente controversia del 27 de noviembre de 2013 al 27 de diciembre del mismo año;
d)DOCUMENTO DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA DE HIPOTECARIA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO elaborado en fecha 24 de enero de 2014 por la abogada SOFIA PAPANICOLAOU (inserto al folio 99-107, I pieza), adminiculada con la prueba de informes (cursante al folio 171-174 de la pieza) mediante la cual se desprende que la parte accionante procedió a realizar los pagos correspondientes a los gastos derivados de la redacción y autenticación del documento definitivo de compra venta;
e) CONSTANCIA DE APROBACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO de fecha 25 de junio de 2014, emitido por Bancaribe (cursante al folio 108, I pieza), concatenado con las resultas de la prueba de informe (cursante al folio 145 de la pieza I) del presente expediente, de la cual se desprende la aprobación del crédito hipotecario solicitado por la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO;
f) SOLVENCIA DE SERVICIO DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO expedida por la oficina de HIDROCAPITAL en fecha 13 de febrero de 2014, con el número de solvencia 331225, firmado por el ciudadano ALBERTO HERRERA BUENAVENTURA (inserta al folio 109, I pieza del expediente) y CERTIFICADO DE SOLVENCIA expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Zamora, en fecha 7 de febrero de 2014, firmada por el ciudadano JOSÉ ROLDAN (cursante al folio 110, pieza I del expediente) del cual se desprende que los documentos en cuestión se encontraban en posesión de la actora a los fines de la respectiva tramitación ante la oficina de Registro correspondiente;
g) NOTIFICACIÓN practicada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, Guarenas, en fecha 27 de marzo de 2014, previa solicitud de los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, y realizada en fecha 27 de marzo de 2014 por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, Guarenas (inserta al folio 129-130, I pieza del expediente) de la cual se desprende que la parte demandada decidieron disolver el contrato colocando a disposición de la actora la cantidad de dinero que le corresponde conforme a lo pactado en el contrato; y
h) PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco del Caribe, C.A. (Bancaribe), Banco Universal (inserta al folio 145 de la pieza I del expediente), quien manifestó que en fecha 18 de noviembre de 2013 fue aprobado un crédito hipotecario a favor de la ciudadana ELISA VERONICA –aquí demandante- por la cantidad de trescientos treinta y ocho mil novecientos noventa y dos bolívares (Bs. 338.992,00).
En efecto, por las razones antes expuestas puede afirmarse que en el caso de marras no se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietarios y futuros vendedores hayan incumplido con alguna de sus obligaciones, menos aún que hayan desplegado una conducta contraria a lo contractualmente acordado, que se hayan negado a vender el inmueble y a firmar ante la oficina de registro correspondiente; al contrario, se evidencia que en aras de lograr la materialización del negocio jurídico suscrito, los hoy demandados coadyuvando directamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas en el artículo 1.474 del Código Civil, una vez vencido el lapso contractual decidieron extender por un plazo de treinta (30) días continuos a los fines de que la parte actora realizará los trámites pertinentes para la tramitación de la respectiva compra definitiva del inmueble, venciéndose dicha prórroga el 27 de diciembre del año 2013, no desprendiéndose del acervo probatorio cursante en autos que la actora haya siquiera notificado a los demandados -en la dirección pactada en la cláusula décima del contrato-, de alguna causa o justificación del retardo en la continuación del proceso de solicitud de crédito bancario, así como tampoco manifestó en su libelo la motivación de dicha demora, evidenciándose sólo a tal efecto que la hoy accionante fue en fecha 23 de enero de 2014, es decir, una vez ya vencido el contrato de opción de compra venta y la prórroga posterior convenida, que procedió a realizar el pago correspondiente referente a la redacción y autenticación del documento definitivo de venta ante el ente financiero que le otorgó el mencionado crédito, obligación ésta además inherente al deudor hipotecario, tal y como fuere precisado en la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco del Caribe (BANCARIBE), Banco Universal (resultas insertas a los folios 171-174, I pieza), donde dispuso el banco que el deudor hipotecario está obligado a realizar todas las diligencia o actuaciones que fueren necesarias a los fines de que el contrato de préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado sea debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público correspondiente. Aunado a ello, se puede constatar que la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO –aquí demandante-, aún cuando obtuvo las respectivas solvencias de servicio de inmuebles urbanos y de agua potable el 7 y 13 de febrero de 2014, respectivamente, no procedió a solicitar la fecha respectiva ante el Registro Público correspondiente para la protocolización del documento definitivo de venta, ni tampoco, a notificar a los hoy demandados de la obtención de la misma o siquiera presentación de los recaudos exigidos ante la referida oficina registral, debiendo ante ello los ciudadanos ÁNGEL RAMÓN CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÁNGEL CENTENO COLLAZO, a NOTIFICAR a la demandante en fecha 27 de marzo de 2014, mediante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, Guarenas, de la disolución del contrato en cuestión conforme a lo convenido en el mismo. En consecuencia, bajo las consideraciones expuestas es por lo que puede afirmarse que en el caso de marras no se reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se establece.
Aunado a lo anterior, debe precisarse que estando aprobado el crédito hipotecario solicitado por la actora ante el BANCO DEL CARIBE, no fue sino hasta el 23 de enero del año 2014, que la demandante procedió a darle continuidad al proceso mediante el pago correspondiente para la redacción del documento definitivo de venta, por lo que en modo alguno puede imputársele tal retardo al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), en virtud de que conforme a lo establecido en el artículo 1º de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de fecha 21 de febrero del 2013) –aplicable para el momento de la suscripción del contrato-, únicamente “(…) En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o por suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuesto de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para la protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”; por lo que se puede afirmar que en el caso de marras la demora en finiquitar la venta no le es imputable al organismo encargado de desembolsar los recursos pertinentes, sino por el contrario, fue la demandante quien debió efectuar todas las gestiones necesarias (tramitar tempestivamente el crédito hipotecario, pagar los gastos concernientes e impulsar el procedimiento de protocolización de la venta) para cumplir así con todas sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.
A mayor abundamiento, es preciso acotar que tampoco se constituyeron en el caso de marras elementos probatorios suficientes como para determinar que la parte demandada en su condición de propietaria del inmueble, haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones pactadas en el contrato, puesto que de los autos se evidencia que incluso los accionados procedieron a entregarle a la parte actora las solvencias del inmueble requeridas para la presentación del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público correspondiente, en efecto, siendo que tal protocolización nunca se materializó por causas imputables a la demandante en su condición de compradora, mal podría la prenombrada alegar el incumplimiento en cuestión.- Así se precisa.
Como corolario de lo antes expuesto, este órgano jurisdiccional se permite traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 30 de marzo de 2012, Expediente No. 2011-000627, con ponencia del Magistrado: LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, a través de la cual se estableció lo siguiente:
“(…) El artículo 506 de la ley civil adjetiva dispone: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.
En ese mismo orden de ideas, es necesario recalcar que cuando el demandado contradice pura y simplemente las pretensiones del actor, no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas, a diferencia de cuando adopta una posición distinta –reus in exceptione fit actor-, mediante la cual, verbigracia, reconoce el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo en consecuencia al demandado probar tales hechos. (Al efecto ver sentencia N° 787 del 24 de octubre de 2007, caso: Distribuidora Greco, C.A., c/ Sergio Juan Fulbio Corrente, expediente N° 2005-078)
Así, por ejemplo, quien ha sido demandado por cobro de bolívares podrá negar la pretensión del actor pura y simplemente alegando no ser él el deudor, en cuyo caso estará exento de prueba y será el demandante quien deberá demostrar que el demandado es en efecto el deudor a quien se le atribuye la obligación. Mas sin embargo, si el demandado reconoce el hecho (haber sido el deudor de tal obligación) pero con limitaciones tales como haber pagado la deuda o haber prescrito la obligación, en ese caso estará alegando un hecho nuevo -extintivo, modificativo o impeditivo- que deberá ser probado por éste en el iter procesal.
En consecuencia, las normas sobre distribución y carga de la prueba definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante.
En el presente caso, tal como lo señala la sentencia recurrida, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió a negar y contradecir las afirmaciones realizadas por la actora en su escrito libelar, aduciendo que la demanda que dio origen a la actual tiene sustento legal y no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, razón por la cual mal podría dar lugar a una acción por daños materiales, ni mucho menos a daños morales; manifestando asimismo que la sucesión demandada cuando demandó lo hizo sin “intención”, imprudencia o negligencia ni con abuso de derecho, es decir, que su actitud no fue culposa, razón por la cual la sucesión no está obligada a reparar los daños materiales ni morales que haya podido sufrir la parte actora con ocasión de aquel juicio.
De los anteriores alegatos, y tomando en consideración la doctrina que al respecto mantiene esta Sala, se evidencia claramente que era carga del actor probar sus afirmaciones de hecho a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues de la contestación no se evidencia que el demandado haya traído un hecho o circunstancia distinta a la alegada por el actor que ameritara ser probada por este.
En tal sentido, correspondía a la parte actora demostrar la culpabilidad de la parte demandada en la comisión del hecho ilícito, de manera que al no haber constatado tal situación el juez de la recurrida, estaba posibilitado para desestimar la demanda aún cuando el demandado nada hubiese probado a su favor, pues, se insiste, la carga probatoria estaba en cabeza de la parte accionante.
Asimismo, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa en sentencia número 247, de fecha 20 de febrero de 2003, expediente 2000-0203, y ratificado por esta Sala, según el cual, en materia de daño moral, señaló lo que sigue:
“…Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en el presente caso, es deber de la parte actora demostrar la ocurrencia del hecho generador del daño moral demandado, toda vez que la accionada negó, rechazó y contradijo la existencia de tales hechos.
En este sentido, el juzgador debe analizar las pruebas aportadas a los autos, a los fines de determinar si quien reclama una indemnización, en este caso por daño moral, demostró durante el proceso la existencia del mismo y en consecuencia poder acordar el resarcimiento conforme a lo pautado en el artículo 1.196 del Código Civil. (…Omissis…) Al respecto, observa la Sala que dicha prueba no fue debidamente evacuada por falta de comparecencia de la promovente de la misma, lo cual obviamente trae como consecuencia, el desistimiento de este medio probatorio, lo que aunado a la inexistencia de otras pruebas que demuestren la pretensión de la actora, llevan a esta Sala a la conclusión de declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide…”
Similar al caso sub iudice es el caso planteado, en el cual el actor tenía la carga de demostrar el hecho generador del daño moral demandado, por lo que en opinión de esta Sala, la recurrida interpretó correctamente el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones anteriormente expuestas se declara improcedente la denuncia de infracción de la referida norma adjetiva por errónea interpretación al haberse constatado su adecuada y correcta aplicación. Así se establece.” (Negrilla y subrayado de este Tribunal)
Así las cosas, partiendo del criterio jurisprudencial antes transcrito y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la parte actora como fundamento de su pretensión y en virtud que, no cursa en autos instrumento alguno que lleve a la convicción de que la demandada haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, debe en consecuencia esta alzada declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO contra los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÁNGEL RAMÓN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÁNGEL CENTENO COLLAZO, todos ampliamente identificados en autos; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
Ahora bien, en el sub iudice es de advertir que los demandados no reconvinieron sus pretensiones en el proceso, sin embargo este juzgado superior dentro de su análisis razonado del thema decidedum, evidencia que a los autos cursa NOTIFICACIÓN practicada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, Guarenas en fecha 27 de marzo de 2014, previa solicitud de los ciudadanos ANGEL RAMON CENTENO COLLAZO, GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ANGEL CENTENO COLLAZO, y realizada en fecha 27 de marzo de 2014 por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, Guarenas (inserta al folio 129-130, I pieza del expediente) de la cual se desprende que la parte demandada decidió disolver el contrato objeto de la presente acción colocando a disposición de la actora la cantidad de dinero que le corresponde conforme a lo pactado en el contrato; así pues, en atención a la previsión legal del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual se establece el poder del juez de interpretar los contratos teniendo en miras las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe, debe reconocer la consecuencia lógica subsumida del mismo y sus efectos -pacta sunt servanda-, como parte del acervo probatorio expuesto en el expediente, y de donde se desprenden, consecuencias de ineludible cumplimiento, las cuales deben ser observadas de manera obligatoria por todo sentenciador en razón de que constituye ley entre las partes toda convención de voluntades (artículo 1159 Código Civil).
Al respecto, en el caso de marras el contrato de opción compra venta cuyo cumplimiento se persigue contiene una serie de cláusulas de libre pacto entre las partes en litigio, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, por lo que se les otorgó pleno valor probatorio por esta alzada, porque de él emanan las consecuencias lógicas del juicio. En este sentido, y dentro de lo convenido en el contrato en cuestión, se desprende la cláusula penal como parte integrante del acuerdo, en la cual se dispuso lo siguiente:
“(…) QUINTA: Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de LA COMPRADORA, o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a esta, dará derecho a LOS VENDEDORES, de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras a la firma del presente documento, es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÌVARES EXACTOS (Bs. 45.000,00) por concepto cláusula penal y LOS VENDEDORES tendrán derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra venta, debiendo reintegrar a LA COMPRADORA la suma restante luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal. En caso que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables a LOS VENDEDORES, estos devolverán a LA COMPRADORA la totalidad de lo recibido en calidad de arras, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 450.000,00) más el diez por ciento (10%) por concepto de cláusula penal, sin perjuicio de las acciones judiciales que LA COMPRADORA pueda ejercer para hacer cumplir el presente contrato (…)”.

En la referida cláusula se fijó la intención de indemnizar al acreedor del derecho por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de la obligación generada por la otra parte, estableciéndose una compensación por los daños y perjuicios que sufriera la parte que cumplió con sus obligaciones, por lo que se puede afirmar entonces que dicha cláusula penal, no es objeto de prueba dentro del juicio, ya que es una consecuencia lógica derivada de la voluntad de las partes, como apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, que habían sido convenidos por los contratantes con el fin de facilitar su exigibilidad.
Lo que precede, encuentra su sustento en decisión reciente proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de junio de 2016, en el expediente No. 2015-0603, a través de la cual se señaló lo siguiente:
“(…) La doctrina calificada, pone el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos en la voluntad de las partes quienes se obligan. El principio de consensualismo en la formación de los contratos, es la regla propia según la cual, los contratos se perfeccionan por la simple voluntad de las partes, sin necesidad de que se exija ninguna ritualidad o forma. (Vid. MÉLICH-ORSINI, José. (2006). “Doctrina General del Contrato”. Académica de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas. 4° Edición. Caracas-Venezuela. p. 41).
De igual manera, el principio de intangibilidad o fuerza obligatoria del contrato, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, erige sobre esta convención de voluntades ley entre las partes, conteniendo las reglas de conducta que van a regir las obligaciones pactadas hacia futuro con relación al objeto del contrato, una vez creadas estas reglas privadas, no pueden ser relajadas o modificadas por la voluntad de una sola de las partes contratantes, es preciso que haya un nuevo consentimiento para modificarlas o derogarlas.
El respeto a los términos del contrato se le impone no sólo a las partes, sino al juez que lo conozca, en acciones que una parte ejerza sobre la otra. (Vid. MÉLICH-ORSINI, José. (1997). “Doctrina General del Contrato”. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana. 3° Edición. p 437).
Así las cosas, el principio de intangibilidad del contrato, supone además que ninguna consideración autoriza al juez, para modificar los efectos del contrato, ni de oficio, ni a petición de alguna de las partes, ya que al juez no le es permitido preocuparse, por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas libremente, y por las consecuencias más o menos perjudiciales que las mismas puedan seguirse para alguna de las partes, siempre y cuando el contrato haya nacido perfectamente libre de vicios y que el mismo sea conforme al ordenamiento jurídico.
La seguridad en los negocios jurídicos, descansa sobre este principio, pues las partes tienen derecho a saber a que a tenerse sobre la situación contractual creada por el mutuo consentimiento de éstos, la cual deberá permanecer inalterable hasta el definitivo cumplimiento del contrato o cuando así lo autorice la ley, reconociéndose con ello, la autarquía de los individuos en la configuración creadora de sus relaciones jurídicas.
El ordenamiento jurídico, no puede dejar de reconocer en la persona, un ámbito de autosoberanía para reglamentar sus propias situaciones jurídicas y, a través de ellas dar cauce a sus fines, intereses y aspiraciones. A tal efecto, la Carta Política de la República Bolivariana de Venezuela ha consagrado en su artículo 20 el derecho al libre desenvolvimiento de la personalidad como derecho humano fundamental, el cual debe colegirse con el derecho de libertad económica contemplado en el artículo 112 del mismo texto constitucional, que determina la libertad de las personas para establecer sus relaciones contractuales, solo limitándolas a través de principios atinentes al derecho ajeno y el orden público, tradicionalmente previstos en el artículo 6 del Código Civil.
La autonomía de la voluntad así consagrada, implica que las personas son libres de diseñar las reglas contractuales que mejor convengan para la satisfacción de sus intereses dentro de los límites que le impone la vida en sociedad, plasmados en los conceptos jurídicos del orden público y las buenas costumbres, reglas estas que por ser derivadas de sus propia autonomía, implican per se, el obligatorio cumplimiento entre las partes que las han pautado.
Así las cosas, dentro del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia que propugna nuestra Carta Política, el juez se encuentra en la obligación en busca del orden social, de realizar la interpretación vertida en sus fallos, de acuerdo con el principio de racionalidad, limitando un derecho sólo cuando sea estrictamente necesario.
Ahora bien, en cuanto a la aplicación constitucional dentro de las relaciones jurídicas de derecho privado, en la interpretación del juez, priva de manera preponderante la racionalidad del juzgador, preservando la estabilidad y certeza de los pactos libres acordados por los contratantes, en el curso de la vida del contrato, de tal manera que en un proceso judicial entre particulares, donde se encuentren presentes ambas partes de un contrato haciendo valer su derecho subjetivo, el juez determinará su decisión vinculándolas por efecto de la cosa juzgada y delimitando la sentencia a los efectos acordados por las partes.
Así las cosas, en el caso en concreto, el contrato de opción compra venta sobre el cual fue solicitado el cumplimiento por los compradores accionantes, contenía una serie de cláusulas de libre pacto entre éstos y el vendedor, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, y dentro del marco del orden público y las buenas costumbres, fueron valoradas por el juez superior otorgándoles pleno valor probatorio dentro del proceso, porque de él emanaban las consecuencias lógicas del juicio.
En este sentido, y dentro de la convención de voluntades contenidas en el contrato objeto principal de demanda, se desprende la cláusula penal como parte integrante del acuerdo, la cual sin lugar a dudas, fijó la intención de indemnizar al acreedor del derecho por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de la obligación generada por la otra parte, siendo dicha cláusula, la compensación de los daños y perjuicios que sufriera el contratante cumplidor, en virtud del acuerdo celebrado previamente entre las partes, en tal razón, el juzgador cognicente determinó asertivamente, que la referida cláusula, no era objeto de prueba dentro del juicio, ya que es una consecuencia lógica derivada de la voluntad de las partes, como apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, que habían sido convenidos por los contratantes con el fin de facilitar su exigibilidad.
Así las cosas, las motivaciones asumidas por el jurisdicente a la luz de los efectos del contrato no puede apreciarse como un hecho censurado en casación, aduciendo que cualquier consecuencia que se desprenda de este negocio bilateral, requiere ser solicitada por quien alegue su cumplimiento, desvirtuando la naturaleza consensual emanada de la convención de voluntades que han determinado las partes para su cumplimiento.
Sobre el particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo desde el 11 de octubre del 2001, en sentencia N.294, lo siguiente: “…La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido…”.
Corolario de lo supra señalado, la interpretación de los contratos, de acuerdo a la reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
Finalmente, en armonía con lo expuesto por esta Sala, es menester señalar que en el sub iudice, el sentenciador con base a la soberanía ya mencionada, de manera inequívoca interpreto el contrato cuyo cumplimiento se demanda, lo cual dejó sobradamente expuesto en su fallo, de donde emanó la consecuencia interpretativa lógica del dispositivo, cuya resolución pone de manifiesto la justicia apegada a la expresión de voluntad de las partes contratantes, que en virtud de su incumplimiento dieron origen la decisión proferida por la instancia, atendiendo a las voluntad de las partes para su cumplimiento y a la justicia material (…)”. (Resaltado añadido por esta alzada).

Así las cosas, partiendo de que cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe, y verificado en autos que el incumplimiento de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, fueron imputadas a la parte actora, debe aplicarse la disposición contenida en la cláusula quinta del referido contrato, en este sentido, debe la accionante recibir la devolución de la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) por parte de los demandados conforme a lo dispuesto en la cláusula segunda del señalado contrato, haciendo deducción de la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) correspondiente a la retención del diez por ciento (10%) pactado como daños y perjuicios, es decir, debe la demandante recibir de la parte accionada la suma total de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00).- Así se establece.
Por consiguiente, bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo, debe en consecuencia esta alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ERWING CABRERA, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ELISA VERÓNICA CRUZ SARMIENTO, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de marzo de 2016; y CONFIRMAR bajo las consideraciones expuestas en este fallo la referida sentencia, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la prenombrada contra los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÁNGEL RAMÓN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÁNGEL CENTENO COLLAZO, todos ampliamente identificados en autos, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, se ordena a la parte demandada devolver a la parte actora la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), cantidad ésta resultante luego de hacer la deducción de la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL (Bs.45.000,00), en aplicación a la cláusula penal convenida en el contrato de opción de compra venta objeto de la acción; tal como se dejará sentado en el dispositivo.- Así se decide.
VII
DISPOSITIVA.
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ERWING CABRERA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELISA VERONICA CRUZ SARMIENTO, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de marzo de 2016 y CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en este fallo la referida sentencia, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la prenombrada, contra los ciudadanos GLORIA DEL CARMEN CENTENO COLLAZO, ÁNGEL RAMÓN CENTENO COLLAZO y MIGUEL ÁNGEL CENTENO COLLAZO, todos ampliamente identificados en autos, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; y asimismo, se ordena a la parte demandada a devolver a la parte actora la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), en aplicación a la cláusula penal convenida en el contrato de opción de compra venta objeto de la acción.
Se condena en costas a la parte demandante, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los treinta (30) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/LAG*/ad
Exp. No. 16-8980.