TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Expediente Nº 3.332
Trata el presente asunto de la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-19.677.582 a través de apoderada, con domicilio en San Antonio Municipio Bolívar del estado Táchira, contra MARLENE URIBE DE JAIMES y EDGAR JAIMES MORA, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad números V-5.324.250 y V-3.310.367, procedente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, signado en ese Despacho Tribunalicio bajo el N° 3566-2016.
Apoderada del Demandante: Abogada BEATRIZ GUTIÉRREZ SANTOS, titular de la cédula de identidad N° V-5.327.985 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 45.451.
Apoderado de los Codemandados: Abogado CARLOS OMAR OMAÑA CONTRERAS, titular de la cédula de identidad N° V-5.324.735 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 31.128.
DECISIÓN APELADA: Conoce esta Alzada Jurisdicional del estado Táchira del presente expediente, en virtud del RECURSO DE APELACIÓN interpuesto el 11 de julio de 2.016 por la apoderada judicial de la parte demandante abogada BEATRIZ GUTIÉRREZ SANTOS contra la decisión dictada por el Tribunal a quo en fecha 06 de julio de 2.016, mediante la cual declaró SIN LUGAR LA DEMANDA INTENTADA POR LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO EN CONTRA DE MARLENE URIBE DE JAIMES y EDGAR JAIMES MORA; CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE.
I
ANTECEDENTES
PRIMERA INSTANCIA
En fecha 10 de febrero de 2.016 fue presentado libelo de demanda para su distribución (folios 1 al 7). Los anexos rielan a los folios 8 al 20.
Por auto de fecha 16 de febrero de 2.016, el Juzgado Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, tramitándolo por el procedimiento breve (folios 28).
En fecha 26 de febrero de 2.016 la abogada BEATRIZ GUTIÉRREZ SANTOS en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de reforma parcial de la demanda (folios 26 y 27).
Mediante auto del 29 de febrero de 2.016, el Tribunal a quo admitió la reforma de la demanda, ordenó el emplazamiento de la parte demandada MARLENE URIBE DE JAIMES y EDGAR JAIMES MORA, para lo cual libró exhorto al Tribunal Cuarto (Distribuidor) de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y se libró lo conducente (folio 28 al 33).
Riela a los folios 34 al 42 actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada, realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
En fecha 7 de junio de 2.016, la parte demandada MARLENE URIBE DE JAIMES y EDGAR JAIMES MORA, presentaron escrito junto con anexos de contestación a la demanda y reconvención (folios 44 al 70). En la misma fecha el Tribunal de la causa, declaró inadmisible la reconvención por ser incompetente por la cuantía (folios 71 al 73).
En fecha 15 de junio de 2.016, mediante escrito la parte demandada MARLENE URIBE DE JAIMES y EDGAR JAIMES MORA presentó escrito de promoción de pruebas (folios 74 al 77). Y mediante auto del 15 de julio de 2.016, el a quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas (folios 78 y 79).
El 15 de junio de 2.016 se libró oficio N° 3130-173, dirigido a la Registradora Pública del Municipio Bolívar, del cual se requirió informes (folios 80 y 81).
En fecha 20 de junio de 2.016, mediante escrito la parte demandada presentó complemento de promoción de pruebas (folios 83 y 85). En la misma fecha otorgó poder apud acta al abogado CARLOS OMAR OMAÑA CONTRERAS (folio 86).
El Tribunal de la causa se pronunció sobre la admisión del complemento de las pruebas el 20 de junio de 2.016 (folios 87 y 88).
El 20 de junio de 2.016 se libró oficio N° 3130-175, dirigido a la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), ubicada en el Municipio Sucre del estado Miranda, del cual se requirió informes (folio 89).
En fecha 27 de junio de 2.016 la representación judicial de la parte actora, abogada BEATRIZ GUTIÉRREZ SANTOS presentó escrito junto con anexos de promoción de pruebas (folios 92 al 104). En la misma fecha el Tribunal de la causa se pronunció sobre la admisión de las pruebas (folio 105).
Riela al folio 106, oficio N° 3130-179, dirigido a la dirigido a la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), ubicada en el Municipio Sucre del estado Miranda.
En fecha 06 de julio de 2.016 el Tribunal de la causa dictó la sentencia hoy apelada y ya relacionada ab initio (folios 107 al 115).
El 11 de julio de 2.016, la apoderada judicial de la parte demandante abogada BEATRIZ GUTIÉRREZ SANTOS, apeló de la anterior decisión (folio 118), y por auto del 12 de julio de 2.016 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folios 119 y 120).
SEGUNDA INSTANCIA
En fecha 28 de julio de 2.016 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 3.332 (folio 122).

II
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN
Del escrito libelar primigenio se desprende que la representación judicial de la parte demandante fundamentó su acción en lo siguiente:
“… Luis Carlos Rueda Carreño… es como optante comprador de una sexta (1/6) parte de los derechos y acciones de propiedad que posee sobre un inmueble ubicado en la calle 5 entre carreras 18 y 19 Casa N° 18-22 Barrio Miranda, San Antonio Municipio Autónomo Bolívar estado Táchira, obligaciones contractuales que se originan, tal como se evidencia del documento privado de contrato de opción de compra…
…la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES… es como propietaria y vendedora de una sexta parte de los derechos y acciones de propiedad que posee sobre un inmueble, casa de habitación ubicado en la Calle 5 entre Carreras 18 y 19 Casa N° 18-22 Barrio Miranda, San Antonio Municipio Autónomo Bolívar Estado Táchira, construida sobre un lote de terreno de la Municipalidad, cuyos linderos son: NORTE: Con propiedades de José de La Rosa Cáceres; SUR: Con Casa y solar de Daniel Castellanos; ESTE: Con mejoras de Rafael García; y OESTE, Con la Calle 5 mide doce metros con cincuenta centímetros de frente (12,50 mts) y veintitrés metros con cincuenta centímetros de fondo (23,50 mts) para una superficie total de doscientos noventa y tres metros cuadrados con setenta y cinco metros (293,75 M2), propiedad que se evidencia conforme a documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bolívar, San Antonio del Táchira, registrado en fecha 1° de agosto de 1995 anotado bajo el N° 45 Tomo I Protocolo Primero Tercer Trimestre…, y VENDEDORA conforme documento privado de contrato de opción de compra, firmado por las partes en la ciudad de San Cristóbal el seis de mayo del año dos mil trece el cual es el documento fundamental de la presente acción legal de cumplimiento de contrato de opción a compra venta… los derechos y acciones sobre el bien común, casa de habitación que dio en opción a compra la aquí demandada Marlene Uribe de Jaimes a mi representado Luis Carlos Carreño, le corresponden en copropiedad con los ciudadanos Luz María Rueda de Cañas…, Divis Rueda de Cárdenas…, Esdivi Rueda de Prato…, Lincer Rueda Uribe… y Luis Antonio Rueda Uribe…, tal como se evidencia en documento registrado ut supra señalado, quienes en principio son miembros de la Sucesión de los (sic.) de Cujus Antonio Vicente Rueda Carrera y los cuales fueron los abuelos paternos de Luis Carlos Rueda Carrero y por razones que no corresponden al caso, al momento de realizar la declaración sucesoral no aparece en la respectiva planilla sucesoral por lo que posteriormente les hicieron la venta de la alícuota correspondiente a cada uno de los herederos ausentes en dicha planilla.
…, como señalé, los derechos y acciones del inmueble que dio en opción a compra la ciudadana Marlene Uribe de Jaimes a mi representado Luis Carlos Rueda Carreño, corresponden a la casa paterna y materna, la cual a su vez sirve de domicilio a uno de los hermanos de la demandada ciudadano Lincer Rueda Uribe, quien es el padre de Luis Carlos Rueda Carreño, aquí demandante, todos viven en familia en esa casa de habitación. Siendo así, la demandada Marlene Uribe de Jaimes es tía del demandante ciudadano Luis Carlos Rueda Carreño. …; la ciudadana Marlene Uribe de Jaimes y su señor esposo, como familia unida usualmente visitaban esa casa de habitación en esta ciudad de San Antonio, en una de esas visitas le propuso la venta de la alícuota de sus derechos y acciones a mi representado Luis Carlos, alegando su interés en ayudarlo y venderle su parte ya que ellos viven allí y no era mala la idea que comenzaran a comprar por partes a todos los restantes herederos los derechos y acciones de ese inmueble, que lo comprara a nombre de su hermana y a nombre de él, de Luis Carlos Rueda Carreño, incluso ambos cónyuges, es decir su tía y su esposo, supuestamente para facilitar el negocio y ayudar al “muchacho” alegaron que buscara una inicial y el saldo restante lo pagara en un término de seis (6) meses, que cuando consiguiera la inicial le depositara en su cuenta del Banco Banesco la cual suministró y luego fuera hasta San Cristóbal a su residencia y su señor esposo le elaboraba el documento privado y lo firmaban. Efectivamente el día 06 de mayo del año dos mil trece, el joven Luis Carlos Rueda Carreño, se trasladó hasta la ciudad de San Cristóbal a la residencia de la ciudadana Marlene Uribe de Jaimes, para que se elaborara de manera escrita y privada el contrato de opción a compra, finalmente convinieron, concretaron y plasmaron las cláusulas del contrato privado de opción de compra el cual redactó el cónyuge de la demandada ciudadano Edgar Jaimes Mora…, quien voluntariamente y espontáneamente estuvo de acuerdo en la venta de los derechos y acciones sobre el bien inmueble de su cónyuge…, el ciudadano redactor de contratos a su vez imprimió dos (2) ejemplares a un solo tenor y efecto los cuales firmaron cada una de las partes y resguardaron para sí.
…En dicho contrato de opción de compra firmado el día seis de mayo de dos mil trece acordaron y plasmaron en sus respectivas cláusulas su objeto y término (CLAUSULA PRIMERA documento privado); textualmente se lee… “El vendedor dará en venta al comprador, una sexta parte de los derechos y acciones que poseo sobre el inmueble consistente en una casa para habitación… (datos ut supra detallados); y el término …”…el comprador, se compromete a comprar dichos derechos en un lapso de seis (06) meses, contados a la fecha del presente contrato…”. Ya en la siguiente cláusula señala el precio y forma de pago, así:
CLÁUSULA SEGUNDA: El precio de dicha venta la hemos establecido en la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 110.000,00), los cuales el comprador cancelará a la vendedora, en la forma siguiente: TREINTA MIL BOLÍVARES (BS. 30.000,00) a la firma del presente contrato, monto que se considerara como arras, VEINTE MIL BOLÍVARES (BS.20.000,00) para el día quince de agosto del 2013 y SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 60.000,00) al momento de la firma del documento ante el registro público, el cual deberá realizarse en fecha no mayor al quince de noviembre de 2013…” Igualmente contiene el contrato privado de opción a compra la cláusula penal que textualmente señala.”
CLÁUSULA TERCERA: Hemos convenido de mutuo acuerdo en que si el comprador no cumpliere con la cancelación de las mencionadas cantidades en las fechas establecidas, deberá cancelar a la vendedora, un monto equivalente al diez por ciento (10%) de la suma correspondiente, por cada día que demore en cancelar el monto que corresponda en cada ocasión y si desistiere de la compra, perderá el monto entregado inicialmente y considerados como arras (copiado textual), al igual que si la vendedora desistiere de vender, pagara al comprador, igual suma….
CLÁUSULA CUARTA: La vendedora entregara al comprador la copia de la cédula de identidad y copia del R.I.F., para que el comprador pueda iniciar los trámites necesarios para la elaboración definitiva del documento de compra venta aquí descrito, lo cual correrá por cuenta y costos del comprador y yo, Edgar Jaimes Mora…, cónyuge de la vendedora, declaro que acepto en todas sus parte el presente contrato. San Cristóbal, seis de mayo del año dos mil trece. “. Y aparecen las firmas de las partes. Documento privado escrito contentivo del contrato de opción de compra que a todo evento opongo en su contenido y firma a la vendedora Marlene Uribe de Jaimes POR SER SERIO Y CIERTO EN SU CONTENIDO Y FIRMA, FUNDAMENTO DE LA PRESENTE ACCIÓN LEGAL DE CUMPLIMEINTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA…
…, en cumplimiento de la CLÁUSULA PRIMERA que refiere al pago, mi representado Luis Carlos Rueda Carreño, realizó depósito bancario N° 112012732 al Código Cuenta Corriente del Banco Banesco Sucursal San Antonio del Táchira NÚMERO 0134-0435-67-4351021272 a nombre de Uribe de Jaimes Marlene por la cantidad de bolívares Treinta Mil (Bs. 30.000,00) por concepto de arras; posteriormente cumpliendo con su obligación adquirida en contrato de opción a compra privado Luis Carlos Rueda Carreño, el día 15 de agosto hace depósito bancario N° 1110540513 al código Cuenta Corriente del Banco Banesco sucursal San Antonio del Táchira Número 0134-0435-67-4351021272 a nombre de Uribe de Jaimes Marlene por el monto de Bolívares Veinte Mil (Bs.20.000,00) cumpliendo con el segundo pago señalado en la cláusula segunda; y, finalmente el 22 de noviembre de 2013 conforme al depósito bancario N° 1219545147, termina de cancelar los pagos convenidos en contrato privado con la vendedora y depósito al código Cuenta Corriente del Banco Banesco Sucursal San Antonio del Táchira, Número 0134-0435-67-4351021272 a nombre de Uribe de Jaimes Marlene el monto de Bolívares Sesenta mil (Bs. 60.000,00)… igualmente solicito del ciudadano Juez, que a través de oficio dirigido al Banco Banesco Banco Universal, Sucursal San Antonio del Táchira certifique la veracidad y existencia del código de cuenta 0134-0435-67-4351021272 a nombre de Uribe de Jaimes Marlene…
Asimismo, en cumplimiento de la CLÁUSULA CUARTA del documento privado contrato de opción de compra, la vendedora ciudadana Marlene Uribe de Jaimes, oportunamente facilitó a Luis Carlos Rueda Carreño la documentación señalada para iniciar los trámites necesarios para la elaboración definitiva del documento de compra venta que presentaría ante el Registro Público Inmobiliario de esta Ciudad de San Antonio, incluso unos meses después, casi cuatro (4) meses después, en cumplimiento con el artículo 192 del vigente Reglamento de la Ley de Impuesto Sobre la Renta firmó escrito de notificación formal de venta que se presenta ante el Servicio Autónomo de Administración Aduanera y Tributaria “SENIAT” exigido por el Registro Público cuando se hacen ventas de inmuebles y/o derechos y acciones tal como ocurre en este caso…, igualmente mi representado realizó todas las gestiones respectivas de pago catastro y solicitud de solvencia municipal del inmueble, por lo cual junto con el documento de compra venta elaborado por el abogado Orlando Rodríguez, presentó a la Oficina de Registro Público para su debido protocolización y registro… posteriormente informó a la vendedora para que se presentara al Registro Público en San Antonio del Táchira a partir del 23 de noviembre de 2015, junto con su esposo a firmar el documento definitivo de compra venta de los derechos y acciones del inmueble suficientemente detallado y así cumplir con su obligación asumida en el contrato de opción a compra privado suscrito por ambas partes. Pero ciudadano Juez, es el caso que ha transcurrido el tiempo y la ciudadana Marlene Uribe de Jaimes, no se ha presentado a firmar el señalado documento alegando diferentes excusas como que ahora ese no es el monto de la venta y otras tantas más, pero es evidente que el único propósito es negarse rotundamente a cumplir con su obligación de firmar dicho documento definitivo de venta…
Vistas las exposiciones de hecho y los fundamentos de derecho y doctrinales, en concordancia con lo previsto en las leyes y la materia, es por lo que en nombre representación del ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO…, acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto demando a la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES…, por cumplimiento de opción de compra venta y para que convengan o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en los siguientes conceptos:
Primero: Que conforme a documento privado de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA suscrito en fecha seis de mayo del año dos mil trece, la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES…, en su condición de propietaria y vendedora de una sexta parte de los derechos y acciones de propiedad que posee sobre un bien inmueble; casa de habitación ubicado en la Calle 5 Entre Carreras 18 y 19 Casa N° 18-22 Barrio Miranda, San Antonio Municipio Autónomo Bolívar Estado Táchira…, propiedad que se evidencia conforme documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Municipio Bolívar, San Antonio del Táchira, registrado en fecha 1° de agosto de 1995, anotado bajo el N° 45 Tomo I Protocolo Tercer Trimestre, cumpla con su obligación de otorgar la tradición legal de los derechos y acciones de propiedad sobre el inmueble suficientemente descrito los cuales dio en opción a compra al ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, optante comprador quien en cumplimiento de sus obligación legal pagó el precio convenido en el contrato la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00).
Segundo: Que la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES…, parte demandada en la presente causa de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra acuda voluntariamente a la Oficina de Registro del Municipio Bolívar en esta ciudad de San Antonio Estado Táchira…, a firmar el respectivo documento definitivo de venta de una sexta parte de los derechos y acciones de propiedad que posee sobre un bien inmueble, casa de habitación ubicado en la Calle 5 entre Carreras 18 y 19 Casa N° 18-22 Barrio Miranda San Antonio Municipio Autónomo Bolívar Estado Táchira que dio en venta al ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO…, quien ya presentó toda la documentación necesaria para su protocolo y registro de documento definitivo de venta faltando solo estampar la firma de la vendedora y su respectivo cónyuge en conformidad de la venta, formalidad establecida en el Código Civil; o en su defecto conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil así lo ordene este digno Tribunal en la sentencia.
Tercero: Conforme al artículo 274 del Código Civil pido formalmente que la parte demandada…, sea condenada al pago de las costas y costos generados en el presente proceso de cumplimiento de contrato.
Cuarto: Por cuanto la presente acción de cumplimiento de contrato es una pretensión de valor solicito que se practique la indexación sobre los valores señalados y demandados en el presente libelo y la misma sea practicada de acuerdo al IPC por el Banco Central de Venezuela mediante experticia complementaria del fallo.
A los fines de la cuantía estimo la presente acción de cumplimiento de contrato en la suma de Ciento Diez Mil Bolívares (110.000,00 Bs.) que es el monto de la venta como se aceptó en el contrato privado equivalente a (733.33 U.T.)….”.
En la reforma parcial de la demanda la representación judicial de la parte actora lo hizo en estos términos:
“En la relación de los hechos narrados en el escrito del libelo de demanda por cumplimiento de documento privado de contrato de opción de compra, se señaló que el cónyuge de la codemandada ciudadana Marlene Uribe de Jaimes…, el ciudadano Edgar Jaimes Mora…, en su residencia ubicada en la ciudad de San Cristóbal, redactó y elaboró el Documento Privado de Contrato de Opción de Compra Venta en fecha 6 de mayo del 2013, demostrando esto el acuerdo mutuo de los cónyuges para la venta ofrecida a mi representado Luis Carlos Rueda Carreño, por lo que voluntaria y espontáneamente redactó el contrato escrito privado, señaló su identificación completa y manifestó su acuerdo en la venta de los derechos y acciones sobre el bien inmueble que en copropiedad es de su cónyuge Marlene Uribe de Jaimes, contrato de opción de compra privado que fue firmado por las partes contratante, el cual es documento fundamental de la presente acción…
Por tanto, muy respetuosamente solicitó del distinguido Juez, que el ciudadano EDGAR JAIMES MORA…, a partir de este acto se considere en la presente causa como codemandado por cumplimiento de contrato privado de Opción de Compra y conforme al artículo 168 del Código Civil, voluntariamente estampe su firma en el respectivo documento de venta que se encuentra en la Oficina de Registro Inmobiliario de esta ciudad de San Antonio Municipio Bolívar del Estado Táchira o así sea conminado por este Tribunal en la definitiva.
Ratifico en todas sus partes, incluyendo el presente escrito de reforma parcial, el libelo de demanda que por cumplimiento de contrato privado lleva este Tribunal…”.
III
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Arguyó la parte demandada que:
“…negamos, rechazamos y contradecimos la demanda en cuanto a los hechos y el derecho que señala el demandante y en los cuales fundamenta la demanda específicamente por las razones que a continuación se indican:
…, el demandante tiene una relación de parentesco consanguíneo en segundo grado con la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES, quien es sobrino en primer grado colateral de la codemandada de autos.
Los hermanos por parte de padre y madre de la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES, son los ciudadanos Luz María Rueda de Cañas…, Divis Rueda de Cárdenas…, Esdivi Rueda de Prato..., Lincer Rueda Uribe…, quienes al morir nuestros padres excluyeron de la planilla de declaración sucesoral a mi hermano Luis Antonio Rueda Uribe…, y a la codemandada MARLENE URIBE DE JAIMES quienes también somos integrantes como coherederos en la Sucesión del de cujus Antonio Vicente Rueda Carreño quien fue el abuelo paterno de LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO demandante en el presente juicio. Dentro de los bienes sucesorales se encuentra una casa para habitación ubicada en la calle 5 con carreras 18 y 19 casa N° 18-22, Barrio Miranda, San Antonio del Táchira; la cual al fallecer nuestro padre ANTONIO VICENTE RUEDA CARREÑO y por razones que desconocemos en la planilla sucesoral sólo aparecen como herederos los hermanos LUIS MARÍA RUEDA DE CAÑAS, DIVIS RUEDA DE CÁRDENAS, ESDIVI RUEDA DE PRATO, LINCER RUEDA URIBE…, así mismo, tampoco fue incluida nuestra madre ANA VICTORIA URIBE; sin embargo y como quiera que el hecho de no figurar en la Declaración Sucesoral, no implica renuncia a los derechos que le corresponden a los co herederos, ya que se trata de una declaración de buena fe, razón por la cual a fin de evitar litigios sobre la cualidad de los herederos, los hermanos RUEDA URIBE accedieron entregar a la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES y LUIS ANTONIO RUEDA URIBE la cuota parte correspondiente en el bien inmueble anteriormente especificado, según consta en el documento registrado en fecha 01 de agosto de 1995, bajo el N° 45, Tomo 1, Protocolo Primero Tercer Trimestre de 1.995 de la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar; entrega que se efectuó como si de una venta se tratara, debiendo haberse efectuado una simple aclaratoria mediante una Declaración Sustitutiva de impuesto, puesto que con sólo acreditar nuestro parentesco consanguíneo bastaba a los fines de SENIAT pues el impuesto ya estaba liquidado. …, los derechos y acciones sobre el bien común es decir, la casa de habitación ubicada en la calle 5 con carreras 18 y 19 casa N° 18-22, Barrio Miranda, San Antonio del Táchira; anteriormente descrita está ocupada en la actualidad por el ciudadano LINCER RUEDA URIBE, padre del demandante quien vive allí, con su familia en dicha casa de habitación, pero cuya propiedad es de todos los hermanos RUEDA URIBE.
El hecho de no usar la codemandada MARLENE URIBE DE JAIMES el apellido Rueda como sus restantes hermanos, se debe a que su partida de nacimiento amerita una rectificación, lo cual no implica que no tenga igual derecho que los demás hijos en la herencia de sus padres. En consecuencia, los derechos y acciones que tiene la codemandada en dicho bien, es un bien propio y no forma parte de la comunidad conyugal con su esposo y co demandado de autos EDGAR JAIMES MORA.
… En fecha 06 de mayo de 2013, la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES convino con su sobrino LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, hijo de su hermano Lincer Rueda Uribe, en realizar una opción de compra venta en forma privada de mutuo acuerdo entre las partes para venderle una sexta parte (1/6) de los derechos y acciones, es decir, 1/36 ava parte, que en propiedad le correspondió en la herencia, no la totalidad de lo que le corresponde en el inmueble, con el sólo ánimo de ayudarlo, al igual que lo iba a hacer con otros sobrinos y con sus hijas; dicha opción se contenía en cuatro cláusulas, en un documento privado de OPCIÓN DE COMPRA suscrito en la citada fecha ; incluso como el sobrino de la co demandada carecía de la totalidad del dinero para el pago de la parte que le ofreció, aceptó fraccionar el monto de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00) en tres partes, establecidos en la CLÁUSULA SEGUNDA así: la primera cuota por la cantidad de TREINTA MIL (Bs. 30.000,00) con vencimiento a la firma de la opción, oportunidad en la cual le hice entrega de los documentos para que realizara los trámites administrativos, fotocopia de la cédula de identidad, Rif, copia del documento de propiedad del inmueble y una hoja en blanco con mi firma para que hiciera la notificación de venta al Seniat; el segundo pago por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) fue convenido para el día 15 de agosto de 2013, pago que fue cumplido por el demandante y, el tercer y último pago por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) fue convenido para el día 15 de noviembre de 2013, el cual fue efectuado mediante el cheque N° 98600010 del Banco Nacional de Crédito de la Oficina de San Antonio del Táchira, el cual fue devuelto por carecer de fondos, tal y como consta en la fotocopia que del mismo se acompaña y cuyo original será promovido en su debida oportunidad; en razón de esto, la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES le reclamó a su sobrino y oferido LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO este hecho pues fue engañada en el pago convenido, razón por la cual ante esta situación le señaló que ya la venta no se efectuaría, al considerar su incumplimiento una falta de consideración haberle pagado con un cheque sin fondos.
En fecha 22 de noviembre de 2013, ya vencido el plazo establecido en la opción de compra, pues habían transcurrido 7 días, el ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO consignó la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) en la cuenta corriente de Banesco a nombre de la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES, a pesar de haberle comunicado verbalmente que ya no se efectuaría la negociación por su incumplimiento y así mismo, le manifestó que pasara a retirar el reintegro del dinero que había entregado a cuenta del precio de venta, puesto que ella si tenía palabra y no le iba a retener dinero alguno.
Transcurrió el tiempo y nunca el demandante LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO volvió a comunicarse con la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES, razón por la cual ésta le envió en fecha 14 de agosto de 2015 un telegrama, en el cual le comunicó que la opción de compra se encontraba anulada y que el dinero del reintegro estaba a su disposición. Este telegrama no obtuvo resultado alguno, hasta el día 20 de agosto de 2015, fecha en la cual, se presentó el demandante a la casa de habitación de los co demandados... y les comunicó que el no estaba interesado en adquirir una treinta y seis ava parte (1/36 ava parte) sino la totalidad de los derechos y acciones, es decir, una 1/6 ava parte completa, a lo cual la co demandada le manifestó que en ningún momento le vendió la totalidad de los derechos y acciones en el inmueble y así mismo, le reclamó verbalmente su incumplimiento y le ratificó nuevamente que no estaba vendiendo toda su cuota parte completa sino solo una 1/6 parte de ella, es decir, una 1/36 ava parte, porque el resto era para ayudar a sus hijas y además, ella tenía otros sobrinos a quienes deseaba ayudar.
En razón de ello y vista la imposibilidad de lograr un acuerdo, en esa misma fecha 20 de agosto de 2015 se convino en que al estar vencida la opción de compra la misma estaba anulada, y así se dejó sin efecto la misma, según nota firmada por ambas partes; también de palabra se acordó dejar el dinero para convenir los términos de una nueva opción. Nuevamente volvió a transcurrir un tiempo hasta el día 27 de octubre de 2015, en que se efectuó una reunión de carácter conciliatorio en la Oficina del Abogado Carlos Omar Omaña Contreras a la cual asistieron todos los coherederos y se decidió anular la venta que le había efectuado los hermanos de la cuota parte a la co demandada y realizar una Declaración Sucesoral Sustitutiva para que fueran incluidos la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES y su hermano LUIS ANTONIO RIEDA URIBE, y allí la Doctora Beatriz Gutiérrez quien estaba acompañando a los hermanos de la co demandada, sugirió que ésta vendiera su parte completa, pues se estaban presentando muchos problemas familiares, lo cual no fue aceptado por MARLENE URIBE DE JAIMES puesto que no se llegó a un acuerdo en cuanto al precio de venta, quedando en efectuarse un reparto equitativo entre todos los co herederos y que luego cada quien dispusiera de lo que le correspondiera en el bien común.
En el mes de noviembre del año 2015, el Doctor Carlos Omaña, quien no es apoderado de los codemandados; pues venía actuando como abogado asistente, la Dra. Beatriz Gutiérrez Santos le informó que le avisara a la señora MARLENE URIBE DE JAIMES que en la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar del estado Táchira, se encontraba para la firma un documento de venta y traspaso de la cuota parte que la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES le correspondía en el inmueble a favor del ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, dicho documento redactado por el abogado Orlando Rodríguez, contenía la venta de la cuota parte en la herencia al sobrino demandante Luis Carlos Rueda Carreño, en razón de lo cual MARLENE URIBE DE JAIMES al enterarse se trasladó a la mencionada Oficina y le exhibió a la ciudadana Registradora la opción de compra venta que había sido anulada por las partes y ella le sugirió que si no estaba de acuerdo que no firmara ese documento, y que ella no estaba obligada a vender si ella así no lo deseaba. … en base a la narrativa anteriormente expresada y con fundamento en los documentos que acompaño procedo en toda forma de derecho a rechazar la demanda interpuesta por supuesto cumplimiento de opción de compra y opongo las siguientes excepciones y defensas en contra de la demanda y la reconvención o mutua petición en contra del demandante LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO…, en los siguientes términos:
PRIMERO: Como punto previo para ser resuelto en la sentencia definitiva, alego la falta de cualidad del ciudadano EDGAR JAIMES MORA, cónyuge de la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES, quien no tiene cualidad de coheredero del de cujus ANTONIO VICENTE RUEDA CARREÑO, razón por la cual tampoco puede vender derechos que no tiene, ni al demandante, ni a ninguna otra persona, puesto que el bien inmueble no forma parte de los bienes comunes y, en consecuencia, dicho ciudadano no tiene cualidad para sostener el presente juicio en carácter de co propietario.
…SEGUNDO: Alego como defensa de fondo a favor de la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES, la excepción establecida en el artículo 1.168 del Código Civil conocida en la doctrina como “ NON ADIMPLETI CONTRACTUS” … En el caso de autos, el excepcionado alega haber realizado el pago en su totalidad del precio, pero lo hizo fuera del término y además, modificó el objeto de la negociación acordada, dispuso que otra persona figurara en el documento como compradora, en fin no cumplió dentro del término establecido sus obligaciones; …, pues además de incumplir el pago dentro del término convenido, no negó que se haya otorgado el documento de compraventa del inmueble dentro del término fijado, llamando la atención de quien suscribe, que en el documento que fue introducido dos años después del término convenido, ante la Oficina de Registro Público Bolívar del estado Táchira en fecha 15 de noviembre de 2015, aparecen no uno sino dos compradores el demandante LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO y su hermana EDNA ROCIO RUEDA CARREÑO, … con quien la co demandada no convino, ni ha suscrito precontrato alguno. En consecuencia de lo antes señalado, la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES está exceptuada de cumplir el contrato preparatorio de venta por no haber el demandante cumplido cabalmente sus obligaciones recíprocas y además, porque el mencionado contrato preparatorio fue anulado en forma expresa por ambas partes por haber extinguido el término para formalizar la venta en forma definitiva, el día 15 de noviembre de 2013…
…, en el caso de autos, ambas partes suscribieron un acuerdo o contrato preparatorio de una futura negociación de compra venta, cuyo objeto lo constituyó una sexta parte (1/6) de los derechos y acciones (es decir, 1/36 ava parte) de propiedad sobre el inmueble co propiedad de la co demandada y sus hermanos LUZ MARÍA RUEDA DE CAÑAS, DIVIS RUEDA DE CÁRDENAS, ESDIVI RUEDA DE PRATO, LINCER RUEDA URIBE, y LUIS ANTONIO RUEDA URIBE, …, es decir, son seis (06) co propietarios, a cada uno le corresponde 1/6 parte de la totalidad del inmueble.
De acuerdo al documento de opción de compra venta celebrado en fecha 06 de mayo de 2013; el objeto de la venta cuyo cumplimiento se pretende en este juicio; fue una sexta parte (1/6) de lo que a MARLENE URIBE DE JAIMES le correspondía en la totalidad del inmueble, es decir, una treinta y seis ava parte (1/36) no la totalidad y además, se estableció un término extintivo de la obligación el día 15 de noviembre de 2013, término que se cumplió fatalmente conforme al artículo 1.211 del Código Civil, produciendo el efecto de extinguir las obligaciones.
…, para la fecha del 15 de noviembre de 2013, estipulada por las partes en el pre contrato o contrato preparatorio, en la CLAUSULA SEGUNDA, se estableció claramente que la firma del documento de venta debía coincidir con el último pago en fecha no mayor al 15 de noviembre de 2013; en esa fecha no existe y no fue puesto por el interesado en la Oficina de Registro Público de San Antonio del Táchira para la firma del documento de traspaso de la propiedad y tampoco el comprador había pagado el precio convenido, más bien entregó como medio de pago un cheque que resultó sin provisión de fondos. En razón de lo cual, las partes de mutuo acuerdo, dejaron sin efecto, es decir, anularon la opción de compra venta tal y como consta en la nota que ambas partes firmaron de mutuo acuerdo el día 20 de agosto de 2015… y no se llegó nunca a otro acuerdo sobre el precio y objeto de la venta; por lo tanto, la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES, no está obligada a cumplir un acuerdo que está anulado y que quedó extinguido de pleno derecho por vencimiento del término y así expresamente solicito al Tribunal lo declare en la sentencia.
En cuanto a la opción de compra acompañada como documento fundamental de la acción en los términos del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, acompaño la otra copia original del referido documento, en el cual ambas partes de su puño y letra manifestaron y firmaron que dicha opción está anulada, por tanto, MARLENE URIBE DE JAIMES no puede ser demandada para que cumpla obligaciones contenidas en un acuerdo que ambas partes dejaron sin efecto legal alguno siendo inexistente el mismo.
El depósito que realizó el ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO en fecha 22 de noviembre de 2013 para supuestamente sustituir el pago efectuado mediante el cheque devuelto, lo efectuó sin el consentimiento de la co demandada Marlene Uribe de Jaimes y sin que para esa fecha haya cumplido la obligación de poner en la Oficina de Registro del Municipio Bolívar el correspondiente documento de venta, dentro del término establecido por las parte en el contrato es decir, 15 de noviembre de 2013, por tanto, no puede exigir cumplimiento a la otra parte, si él mismo incumplió sus obligaciones.
Con el transcurso del tiempo, ciudadano Juez, las condiciones del mercado inmobiliario se modificaron puesto que es un hecho notorio que la inflación de más del 300% hacen que el precio ofrecido resulte irrisorio, además, que el demandante pretende que por la suma ofrecida se le traspase no una treinta y seis ava parte (1/36), que fue lo acordado; sino que pretende la totalidad, es decir, una sexta (1/6) parte del total del inmueble, pero sin ajustar el precio, situación irreconciliable que hace imposible continuar con una nueva negociación, máxime cuando deberían los co propietarios del inmueble, es decir, los seis hermanos Rueda Uribe, realizar la partición y liquidación del inmueble completo, lo que permitiría establecer el valor de la cuota parte que nos corresponde a cada uno en el mismo y así tener un punto de partida cierto para una futura generación.
TERCERO: Por cuanto el ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO no cumplió las obligaciones asumidas y está solicitando el cumplimiento de obligaciones asumidas en un acuerdo que fue expresamente anulado por ambas partes, según se prueba mediante original del contrato de opción de compra privado en el cual se estampó la nota de anulación que fue firmada por ambas partes, así como fotocopia simple del documento de venta introducido por el ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar del estado Táchira; en el cual se observan que aparecen dos personas como supuestas compradoras: LUIS CARLOS RUEDA y EDNA ROCIO RUEDA CARREÑO, por lo cual, propongo en contra del demandante con fundamento en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, la RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN y por tanto, demando formalmente a LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO…, para que convenga a así sea declarado por este Tribunal a su cargo en lo siguiente:
PRIMERO: En que el contrato preparatorio denominado opción de compra suscrito por las partes mediante documento privado en fecha seis (06) de mayo de 2013, fue anulado por mutuo consentimiento de ambas partes, por vencimiento del término extintivo de las obligaciones en el mismo contenidas y por tanto, que la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES está liberada de cumplir la totalidad de las obligaciones que asumió a la firma del mencionado contrato preparatorio.
SEGUNDO: Que el tribunal ordene al demandante reconvenido aceptar la devolución o reintegro de la cantidad de dinero que se encuentra depositada en la cuenta corriente N° 01340435674351021272 DE Banesco, aunque en la CLÁUSULA TERCERA del contrato se estableció una cláusula penal, pero al haber sido anulada la opción, la co demandada le ofrece el pago de la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00) que fue la suma depositada extemporáneamente, por el demandante, los cuales se encuentran a su disposición para ser entregados en el momento que así lo señale el Tribunal en su sentencia, por tanto, solicito se señale en la sentencia la oportunidad de efectuar el pago.
TERCERO: Que convenga el demandante, en que MARLENE URIBE DE JAIMES está totalmente liberada de su obligación de vender los derechos y acciones que le corresponden en el inmueble que fue objeto del contrato anulado de opción de compra venta.
Estimo la reconvención propuesta en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00)…, tomando en consideración el valor estimado más no avaluado de los derechos de la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES en el inmueble…”.
IV
DEL FALLO APELADO
La sentencia apelada fue del siguiente tenor:
“… PUNTO PREVIO
La identificada Parte Demandada en su escrito de Contestación a la Demanda, opone como Defensa Perentoria la Falta de Cualidad del ciudadano codemandado EDGAR JAIMES MORA, cónyuge de la codemandada MARLENE URIBE DE JAIMES, por no tener la cualidad de coheredero del de cujus ANTONIO VICENTE RUEDA CARREÑO “…razón por la cual tampoco puede vender derechos que no tiene, ni al demandante, ni a ninguna otra persona, puesto que el bien inmueble no forma parte de los bienes comunes y, en consecuencia, dicho ciudadano no tiene cualidad para sostener el presente juicio en carácter de co propietario…”
Del estudio de las actas que conforman el presente expediente, teniendo este Árbitro Jurisdiccional por norte de sus actos la Verdad y la Justicia, constata que en el escrito de reforma parcial de la demanda; la identificada abogada BEATRIZ GUTIERREZ SANTOS, Apoderada Judicial de la Parte Actora Demandante LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, procede a codemandar al identificado ciudadano EDGAR JAIMES MORA por haber este según lo indica, redactado voluntaria y espontáneamente el contrato escrito privado “…señaló su identificación completa y manifestó su acuerdo en la venta de los derechos y acciones sobre el bien inmueble que en copropiedad es de su cónyuge Marlene Uribe de Jaimes, contrato de opción de compra privado que fue firmado por las partes contratantes, el cual es el documento fundamental de la presente acción que tiene por objeto el cumplimiento de la obligación de venta contraída.” y “…voluntariamente estampe su firma en el respectivo documento de venta que se encuentra en la Oficina de Registro Inmobiliario de esta ciudad de San Antonio Municipio Bolívar del estado Táchira…”
En este escenario procesal, es indispensable valorar la fotocopia simple del documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bolívar del estado Táchira, bajo el No.45, Tomo I, Protocolo Primero, Tercer Trimestre de fecha 01 de agosto de 1995; documento que no fue impugnado por la Parte Demandada, sino que por el contrario también lo invoca; por lo que a tenor de lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno, demostrando por consiguiente la Venta Pura y Simple Perfecta e Irrevocable que de una sexta parte (1/6) para cada uno de los derechos y acciones que poseen los identificados ciudadanos LUZ MARIA RUEDA DE CAÑAS; DIVIS RUEDA DE CARDENAS; ESDIVI RUEDA DE PRATO y LINCER URIBE sobre el descrito inmueble, efectúan a favor de los ciudadanos LUIS ANTONIO RUEDA URIBE y MARLENE URIBE DE JAIMES.
…Así se tiene que el documento público ya valorado, produce plenos efectos probatorios, por lo que como se reitera, se trata de una Venta Pura y Simple Perfecta e Irrevocable de los Derechos y Acciones que sobre el ya suficientemente descrito inmueble le fue efectuada a los identificados ciudadanos LUIS ANTONIO RUEDA URIBE y MARLENE URIBE DE JAIMES y siendo que la última está casada con el ciudadano EDGAR JAIMES MORA -hecho no controvertido- en consecuencia lo vendido entró a formar parte del acervo de la comunidad conyugal, a tenor de lo establecido en los Artículos 148, 149, 156 y 164 del Código Civil Venezolano; concluyéndose que el identificado ciudadano EDGAR JAIMES MORA, si tiene cualidad pasiva para sostener la presente causa; por lo que resulta forzoso para este Tribunal de Municipio, el declarar Sin Lugar la Defensa Perentoria de Falta de Cualidad del Codemandado EDGAR JAIMES MORA. Así se decide.
De igual modo la identificada Parte Demandada alega como Defensa de Fondo, la excepción del Non Adimpleti Contractus prevista en el Artículo 1.168 del Código Civil Venezolano…
Aduce al respecto la Parte Demandada, que el excepcionado alega haber efectuado el pago de la totalidad del precio, pero lo hizo fuera del término, modificando además el objeto de la negociación acordada, al disponer que otra persona figurara en el documento como compradora y en fin, no cumpliendo dentro del término establecido sus obligaciones; pues en el documento introducido dos (02) años después ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar del estado Táchira en fecha 15 de noviembre de 2015, aparecen dos (02) compradores que son LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO y su hermana EDNA ROCIO RUEDA CARREÑO, esta última con quien no se convino ni se ha celebrado precontrato alguno. Agregan que “…las partes de mutuo acuerdo, dejaron sin efecto es decir, anularon la opción de compra venta como consta en la nota que ambas partes firmaron de mutuo acuerdo el día 20 de agosto de 2015, el cual se acompaña como medio de prueba y no se llegó nunca a otro acuerdo sobre el precio y el objeto de la venta…”
… En el caso de marras tenemos sin lugar a dudas, que el contrato efectivamente es bilateral, pues El Vendedor y El Comprador se obligan recíprocamente a cumplir lo pactado en el Contrato de Opción de Compra, que constituye el instrumento fundamental de la demanda, el cual fue anexo en original al escrito libelar; no siendo impugnado por la Parte Demandada en su escrito de Litis Contestatio, por lo cual a razón de lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, haciendo prueba de su contenido. En este mismo orden de ideas, es carga procesal de la parte que se excepciona, el demostrar que la parte contraria ha incumplido en forma culposa con sus obligaciones; y por último; no consta fehacientemente en las actas que conforman el presente expediente, el motivo de la excepción que necesariamente debe estar adosada a la contraparte, sumado a que opone también dentro de la indicada Excepción del Contrato no Cumplido, el hecho que las mismas partes contratantes, en fecha 20 de agosto de 2015 de mutuo acuerdo, dejaron sin efecto el Contrato de Opción de Compra Venta.
En este orden de ideas, debido a la contradicción en que incurre la parte accionada, de invocar su incumplimiento de lo que le corresponde con base a lo pactado en el contrato de opción de compra venta, no solo debido al incumplimiento extemporáneo de la contraparte como lo indica, sino también a que existe un mutuo acuerdo de terminación de lo celebrado, esto último no debe ser resuelto ya no como punto previo sino en la sentencia de fondo, pues constituiría una forma de terminación acordada por las partes y no por el incumplimiento de una de estas, que daría lugar a la singularidad que invoca para no cumplir lo que corresponde; de tal manera que al no haber sido demostrados los supuestos para la procedencia de la defensa perentoria opuesta, así como sumada la indicada contradicción; resulta forzoso para este Tribunal de Municipio, el declarar Sin Lugar la Defensa Perentoria de Excepción del Contrato no Cumplido. Así se decide.
… Junto a su escrito de Contestación a la Demanda, anexó original del documento privado fechado en la ciudad de San Cristóbal el 06 de mayo de 2013, referido a la Opción de Compra de una sexta parte de los derechos y acciones que la identificada ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES en su condición del Vendedor, efectúa a favor del identificado ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO como el Comprador, sobre el ya descrito suficientemente bien inmueble casa para habitación, ubicado en la calle 5, entre carreras 18 y 19 N°18-22, barrio Miranda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira. Documento escrito al cual le fue adosado la siguiente nota: “Anulado de Mutuo Acuerdo Por Vencimiento de tiempo de 6 meses y elaboración de Documento de Registro. SC 20 de Agosto de 2015.” Se leen firmas, Marlene Uribe de Jaimes, Vendedor, C.I 5.324.850; Luis C. Rueda C., V-19.677.582, Comprador; así como se observa una firma ilegible y se lee C.I 3310367.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No.0354 de fecha 8 de noviembre de 2001, estableció:
“… pasa la Sala a analizar la normativa preceptuada en Arts. 444, 445, 446, 447 y 449 de la Ley Adjetiva Civil, que establecen el mecanismo procedimental a través del cual, una vez producido un documento privado en juicio, la parte a quien se le endilgue su autoría o la de algún causante suyo, pueda desconocerlo, lo que deberá hacer de manera expresa. Tal procedimiento consiste en 1º.- rechazar el instrumento. 2º.- al producirse el desconocimiento, se abre una incidencia, la que según la doctrina autoral será ope legis –sin necesidad de decreto del juez- destinada a la comprobación de la autenticidad del documento. En esta oportunidad la parte promovente del impugnado y sobre quien, por expresa disposición del Art. 445 del C.P.C, recae la carga probatoria respecto a la autenticidad del mismo, podrá al efecto promover la prueba de cotejo y ante la imposibilidad de practicar ésta, si fuere el caso, utilizar la de testigos. Es oportuno puntualizar que la prueba testimonial es supletoria a la de cotejo, para el caso de establecer la autenticidad de un documento…”.
Así pues, se trata del original de un documento privado, que no fue objeto de Impugnación por parte del Actor Demandante dentro de la oportunidad que establece el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; por lo cual sobre la base de la indicada norma adjetiva civil, en armonía con lo que enseña el Artículo 1363 del Código Civil Venezolano, se tiene legalmente por Reconocido, haciendo plena prueba de su contenido. Así se decide.
En este escenario procesal, indispensable resulta traer a comento el criterio doctrinario expuesto por el autor Rodrigo Rivera Morales, en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano” Editorial Jurídica Santana, 2004, páginas 496-497 específicamente en cuanto a los requisitos para la eficacia probatoria del documento privado, a saber:
“a) Que esté establecida o presumida su autenticidad…En el Código Civil en el artículo 1.363 se establece que el instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido hace plena fe, mientras no sea declarado falso.
Allí hay, pues, una presunción de autenticidad.
b) Que el contenido mismo del documento sea convincente. El documento debe tener claridad y precisión en su contenido y que tenga relación con lo que se pretende probar. El documento debe dar convencimiento al juez sobre los hechos investigados.
c) Que no haya prueba legalmente válida en contra. El contenido o el acto mismo pueden ser desvirtuados por otras pruebas. Puede ser tachado el documento y demostrada la tacha con otras pruebas; puede haber confesión en contra que desvirtúe el acto o el contenido; puede haber experticia, pruebas de testigos y otros medios. Todo depende de lo que se discuta en el proceso.
d) Que este completo y sin alteraciones, mutilaciones o tachaduras que alteren su contenido. Si bien es cierto que los documentos privados no están sujetos a ningún requisito de forma, esto es, pueden estar escritos en idioma extranjero, omitirse lugar y fecha, dejarse de salvar enmendaduras e interlineaciones, no es menos cierto que no debe estar mutilado o tachado de tal forma que haga impreciso su contenido.”
Así tenemos que el valorado instrumento privado, si bien fue extendido en dos (02) ejemplares de igual contenido; llena los requisitos del contrato de opción de compra venta en lo referente a: La identificación de las partes intervinientes, Vendedor y Comprador; Descripción del bien objeto de la demanda, en este caso inmueble consistente en una (01) casa para habitación ubicada en la calle 5, entre carreras 18 y 19, N°18-22, barrio Miranda de la ciudad de San Antonio del Táchira, siendo descritos sus linderos, medidas y superficie; También fue especificado el precio de la venta, así como el término para el cumplimiento de lo pactado, estipulándose de igual modo lo relativo a la Cláusula Penal.
Sumado a lo anterior, estando constituida la autenticidad del especificado documento aportado por la Parte Demandada, el cual presenta la ya detallada declaración de los actuantes MARLENE URIBE DE JAIMES y LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, así como una firma ilegible como ya se señaló, indicándose el número de cédula de identidad que corresponde al ciudadano EDGAR JAIMES MORA, en lo cual esta última no afecta para nada la autenticidad ya adquirida del documento; se desprende con meridiana claridad que Vendedor y Comprador, en fecha 20 de agosto de 2015 en forma voluntaria decidieron dejar sin efecto el contrato de opción de compra venta, de fecha 06 de mayo de 2013.
… Se ha de resaltar que la declaración efectuada voluntariamente por las partes de restarle valor probatorio al instrumento fundamental en la causa bajo estudio y cuyo cumplimiento fue demandado, produce su extinción; por lo que la pretensión de la Parte Actora Demandante debe forzosamente sucumbir en derecho. Así se decide.
Si bien sobre la base de lo que establece el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que contiene el Principio de Exhaustividad de la Prueba, los Jueces deben analizar y juzgar todas y cuantas pruebas se hayan producido; este Administrador de Justicia considera que en virtud de lo decidido, resulta inoficioso el entrar a valorar las demás pruebas producidas. Así se decide…”.
V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Conoce este Juzgado Superior del presente asunto en virtud de la demanda que por Cumplimiento de Contrato de opción a compra venta fuera incoada por la abogada BEATRIZ GUTIÉRREZ SANTOS en su carácter de apoderada judicial del demandante LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, contra MARLENE URIBE DE JAIMES y EDGAR JAIMES MORA, la cual fue decidida en fecha 06 de julio 2.016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró sin lugar la demanda; y condenó en costas a la parte demandante; cuya apelación subió al conocimiento jerárquico vertical de este Juzgado Superior, por el ejercicio del recurso por parte de la representación judicial de la parte actora.
Delimitada como quedó la controversia durante el iter procesal, pasa esta juzgadora a analizar como puntos previos, la falta de legitimación pasiva del codemandado EDGAR JAIMES MORA, cónyuge de la codemandada MARLENE URIBE DE JAIMES, y la excepción del Non Adimpleti Contractus prevista en el Artículo 1.168 del Código Civil, alegada por la parte demandada.
PUNTO PREVIO I
FALTA DE CUALIDAD

En el presente caso, se observó que la parte demandada, expresó en su contestación:
“la falta de cualidad del ciudadano EDGAR JAIMES MORA, cónyuge de la co demandada MARLENE URIBE DE JAIMES, quien no tiene cualidad de coheredero del de cujus ANTONIO VICENTE RUEDA CARREÑO, razón por la cual tampoco puede vender derechos que no tiene, ni al demandante, ni a ninguna otra persona, puesto que el bien inmueble no forma parte de los bienes comunes y, en consecuencia, dicho ciudadano no tiene cualidad para sostener el presente juicio en carácter de co propietario…”.
La doctrina patria ha enseñado, que el interés legítimo del sujeto es condición necesaria en la relación sustancial y en la relación procesal. La legitimidad proviene de la justicia que asiste ese interés, respaldada por la ley. El interés procesal, en cambio, concierne a la necesidad del proceso y será legítimo en la medida que esté fundado en una necesidad verdadera de acudir a la jurisdicción. La falta de uno u otro tipo de interés son denunciables por la contraparte a través de una excepción perentorias de falta de Interés (Art.361 del Código de Procedimiento Civil) sea el interés de obrar (en el actor), sea el de contradecir (demandado), no incluida entre las cuestiones previas.
De igual modo, la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo; la ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, en razón de lo cual, la instauración del proceso debe ser entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores.
De lo anterior se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
En el caso de marras, se evidencia del escrito de reforma parcial de la demanda, que la parte actora demandó al ciudadano Edgar Jaimes Mora, según su decir porque el mencionado ciudadano redactó voluntaria y espontáneamente el documento privado, donde señaló su identificación completa y manifestó su acuerdo en la venta de los derechos y acciones sobre el bien inmueble que en copropiedad es de su cónyuge Marlene Uribe de Jaimes, contrato de opción de compraventa privado que fue firmado por las partes contratantes.
De la revisión de las actas, se observa que a los folios 11 y 12 riela copia fotostática simple del documento de venta pura y simple perfecta e irrevocable de una sexta parte (1/6) para cada uno de los derechos y acciones que poseen los ciudadanos LUZ MARIA RUEDA DE CAÑAS, DIVIS RUEDA DE CARDENAS, ESDIVI RUEDA DE PRATO y LINCER URIBE sobre el inmueble objeto del presente juicio, que efectúan a favor de los ciudadanos LUIS ANTONIO RUEDA URIBE y MARLENE URIBE DE JAIMES, protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Bolívar del estado Táchira, bajo el N° 45, Tomo I, Protocolo Primero, Tercer Trimestre de fecha 1° de agosto de 1.995, documento público que no fue impugnado por la parte demandada, por lo que se tiene como fidedigno, y visto que la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES está casada con el ciudadano EDGAR JAIMES MORA, hecho no discutido, por lo que lo vendido entró a formar parte del acervo de la comunidad conyugal, a tenor de lo establecido en los Artículos 148, 149, 156 y 164 del Código Civil; trayendo como resultado que el codemandado EDGAR JAIMES MORA, si tiene cualidad pasiva para sostener el presente juicio. En tal sentido, se declara sin lugar la defensa perentoria de falta de cualidad del codemandado EDGAR JAIMES MORA, ASÍ SE RESUELVE.
PUNTO PREVIO II
LA EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS
La parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, opuso la exceptio non adimpleti contractus, fundamentada en el artículo 1.168 del Código Civil, expresando que el demandante alega haber efectuado el pago de la totalidad del precio, pero lo hizo fuera del término, modificando además el objeto de la negociación acordada, al disponer que otra persona figurara en el documento como compradora y en fin, no cumpliendo dentro del término establecido sus obligaciones; pues en el documento introducido dos (02) años después ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar del estado Táchira en fecha 15 de noviembre de 2015, aparecen dos (02) compradores que son LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO y su hermana EDNA ROCIO RUEDA CARREÑO, esta última con quien no se convino ni se celebró precontrato alguno. De igual modo, indica que las partes de mutuo acuerdo, dejaron sin efecto, es decir, anularon la opción de compra venta como consta en la nota que ambas partes firmaron de mutuo acuerdo el día 20 de agosto de 2015, la cual se acompaña como medio de prueba y que no se llegó nunca a otro acuerdo sobre el precio y el objeto de la venta.
La excepción non adimpleti contractus es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, porque el demandando ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir.
El artículo 1.168 del Código Civil establece que:
Artículo 1.168: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Esta disposición se refiere a la excepción del contrato no cumplido que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, por lo cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.
Ahora bien, es carga procesal de la parte que se excepciona, el demostrar que la parte contraria ha incumplido en forma culposa con sus obligaciones; y por último; no consta fehacientemente en las actas que conforman el presente expediente, el motivo de la excepción que necesariamente debe estar adosada a la contraparte, sumado a que opone también dentro de la indicada excepción del contrato no cumplido, el hecho que las mismas partes contratantes, en fecha 20 de agosto de 2015 de mutuo acuerdo, dejaron sin efecto el contrato de opción de compra venta.
En tal sentido, debido a la contradicción en que incurre la parte demandada, de invocar su incumplimiento de lo que le corresponde con base a lo pactado en el contrato de opción de compra venta, no solo debido al incumplimiento extemporáneo de la contraparte como lo indica, sino también a que existe un mutuo acuerdo de terminación de lo celebrado, esto último no debe ser resuelto como punto previo sino en la sentencia de fondo, pues constituiría una forma de terminación acordada por las partes y no por el incumplimiento de una de estas, que daría lugar a la singularidad que invoca para no cumplir lo que corresponde; de tal manera que al no haber sido demostrados los supuestos para la procedencia de la defensa perentoria opuesta, así como sumada la indicada contradicción, se declara sin lugar la defensa perentoria de excepción del contrato no cumplido, ASÍ SE RESUELVE.
DEL FONDO DEL ASUNTO
El autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Décima Edición, Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho, 1999, página 541”, enseña que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
En tal sentido, es necesario señalar lo preceptuado en los artículos correspondientes al Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado del Tribunal).
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este orden de ideas, en consideración al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…” ( Subrayado de esta sentenciadora).
Con fundamento en lo anteriormente expuesto, esta Alzada procede de seguidas a valorar el acervo probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
1.-Documentales:
 Copia fotostática simple del documento de compra venta correspondiente a una sexta parte para cada uno de los derechos y acciones que poseen sobre el bien inmueble consistente en una casa para habitación, construida sobre un lote de terreno de la municipalidad, ubicada en la Calle 5 entre Carreras 18 y 19 N° 18-22, Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio Municipio Bolívar del Táchira, cuyos linderos son NORTE: Con propiedades de José de la Rosa Cáceres; SUR: Con casa y solar de Daniel Castellanos; ESTE: Con mejoras de Rafael García y OESTE: Con la Calle 5ª. El cual mide doce metros con cincuenta centímetros (12,50 mts) de frente por veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 mts) de fondo, para una superficie total de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS (293,75), el cual fue vendido por LUZ MARÍA RUEDA DE CAÑAS, DIVIS RUEDA DE CÁRDENAS, ESDIVI RUEDA DE PRATO, LINCER RUEDA URIBE a los ciudadanos LUIS ANTONIO RUEDA URIBE y MARLENE URIBE DE JAIMES, y protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Bolívar del estado Táchira, bajo el N° 45, Tomo I, Protocolo Primero, Tercer Trimestre de fecha 1° de agosto de 1.995 (folios 11 al 15).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
 Original de documento privado de fecha 06 de mayo de 2.013, contentivo de una opción a compra celebrada entre la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES, quien funge como vendedora, y el ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, quien funge como comprador de una sexta parte de los derechos y acciones sobre inmueble consistente en una casa para habitación, construida sobre un lote de terreno de la Municipalidad, ubicada en la Calle 5 entre Carreras 18 y 19 N° 18-22, Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio Municipio Bolívar del Táchira, cuyos linderos son: NORTE: Con propiedades de José de la Rosa Cáceres; SUR: Con casa y solar de Daniel Castellanos; ESTE: Con mejoras de Rafael García y OESTE: Con la Calle 5ª, El cual mide doce metros con cincuenta centímetros (12,50 mts) de frente por veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 mts) de fondo, para una superficie de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS (293,75 m2) (folios 16 y 17).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
 Tres (3) copias fotostáticas simples de planillas y sus originales de depósitos bancarios del Banco Banesco, correspondiente a los números 1112012732, 1210545447 y 1110540513, de fechas 14 de mayo de 2.013, 22 de noviembre de 2.013, 15 de agosto de 2.013, por las cantidades de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) a nombre de MARLENE URIBE DE JAIMES, depositados por LUIS CARLOS RUEDA CÁCERES, insertas a los folios 18 y 104.
Esta prueba se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil y por tanto el mismo hace fe del pago que el demandante LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO realizó a la codemandada MARLENE URIBE DE SÁNCHEZ en cumplimiento de la cláusula primera del contrato de opción de compra suscrito por las partes.
 Copia fotostática simple de escrito de fecha 11 de marzo de 2.014, contentivo de notificación suscrita por la codemandada MARLENE URIBE DE JAIMES al Gerente Regional de Tributos Internos del Ministerio de Finanzas SENIAT, Región los Andes, sobre el pacto de venta de la sexta parte de los derechos y acciones que le pertenecen de un bien inmueble consistente en una casa para habitación, construida sobre un lote de la Municipalidad, ubicada en la calle 5 entre carreras 18 y 19, No.18-22 Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira (folios 19 y 103).
Esta prueba al no haber sido desconocida ni tachada, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, hace fe de la notificación que la codemandada MARLENE URIBE DE JAIMES hizo al SENIAT sobre el pacto de venta de derechos y acciones sobre el ampliamente descrito bien inmueble, que realizó la codemandada con los ciudadanos LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO y EDNA ROCIO RUEDA CARREÑO, del mismo se evidencia la firma legible de quien lo suscribe, así como sello parcialmente legible con fecha de 17 de marzo de 2.014.
 Copia fotostática simple de constancia de recepción de fecha 18 de noviembre de 2.015, emitida por el Registro Público del Municipio Bolívar estado Táchira, Número de Recepción: 16, Número de Trámite: 427.2015.4.259, presentante: LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, con documento de identidad Cédula N° V-19.677.582, Naturaleza del acto jurídico: Venta de derechos y acciones, Fecha de otorgamiento Lunes 23 de noviembre de 2.015 (folio 20).
Esta prueba se aprecia como indicio.
 Copia fotostática simple de ficha de inscripción catastral 2004031212, a nombre de Hermanos RUEDA URIBE, LUIS ANTONIO RUEDA URIBE y MARLENE URIBE DE JAIMES, sobre el inmueble ubicado en la calle 5 entre carreras 18 y 19, N° 18-22, Barrio Miranda Municipio Bolívar del estado Táchira, cuyos linderos y medidas son NORTE: Con propiedades de José de la Rosa Cáceres, SUR: Con casa y solar de Daniel Castellanos, ESTE: Con mejoras de Rafael García, OESTE: Con la Calle 5ª (folio 100).
 Copia fotostática simple de constancia de inscripción, a nombre del ciudadano LUIS ANTONIO RUEDA URIBE, titular de la cédula de identidad N° V-5.681.908, de fecha 15 de junio de 2015, suscrito por el Ing. BRAYAN I. MARQUEZ G. Director de Desarrollo Urbano y Catastro, Alcaldía del Municipio Bolívar del estado Táchira (vto. del folio 100).
 Copia fotostática simple de plano catastral N° N.C:03-12-12, del inmueble ubicado en la Calle 5 N° 18-22 Barrio Miranda, cuyos linderos son NORTE: Con propiedades de José de la Rosa Cáceres y mide 22,80 MTS., SUR: Con casa y solar de Daniel Castellanos y mide 22.85 MTS., ESTE: Con mejoras de Rafael García y mide 12,80 MTS., OESTE: Con la Calle 5ª y mide 12.75 MTS., propietarios LUZ RUEDA, DIVIS RUEDA, ESDIVI RUEDA, LINCER RUEDA, LUIS ANTONIO RUEDA y MARLENE URIBE DE JAIMES, suscrito por la Ingeniero GLADIS XIOMARA RANGEL L., Gerente de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolívar del estado Táchira (folio 101).
 Copia fotostática simple de la solvencia municipal de inmueble N° 006971-2014 de fecha 06 de marzo de 2014, expedido por el Abogado ELPIDIO JOSE MARIN, Director de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Bolívar del estado Táchira, sobre el inmueble de cuenta catastral N° 03-12-12 casa No.18-22, calle 5 barrio Miranda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, a nombre de los HERMANOS RUEDA URIBE (folio 102).
Se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1.-Documentales:
 Cheque N° 98600010 del Banco Nacional de Crédito de la Oficina de San Antonio del Táchira, de fecha 12 de octubre de 2.013, por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), a favor de LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, emitido por LINCER RUEDA AL., al reverso del cheque únicamente para ser depositado en la cuenta N° 01340435674351021272, de Marlene Uribe de Jaimes, en el Banco Banesco, está estampado sello de BANESCO de fecha 12 de noviembre de 2013, caja N° 01, Cámara de Compensación (folio 59).
 Nota N° 023587728, emitida por el Banco Banesco Banco Universal de La Concordia de la 5ta Av., en fecha 15 de diciembre de 2.015, por devolución de cheque N° 98600010, por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), Banco emisor Banco Regional de Crédito, C.A., fecha de devolución 13 de noviembre de 2.013 (folio 60).
 Dos (2) telegramas de fecha 14 de agosto de 2.015 y 11 de enero de 2.016, contentivos de la participación que la codemandada MARLENE URIBE DE JAIMES le hace al demandante LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, sobre su intención de devolverle el dinero mediante cheque N° 24714854 por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00) por reintegro de la suma pagada por venta de la (1/36) ava parte de los derechos y acciones de propiedad sobre el inmueble (folio 61 y 63).
 Comunicación de fecha 27 de octubre de 2.015, suscrita por el abogado Carlos O. Omaña C., dirigido al ciudadano Lincer Rueda Uribe (folio 65).
 Copia fotostática simple de documento de compra venta, redactado por el abogado ORLANDO RODRÍGUEZ, en el cual figura como vendedora la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES y como compradores los ciudadanos LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO y EDNA ROCIO RUEDA CARREÑO, sobre la sexta parte de los derechos y acciones sobre inmueble consistente en una casa para habitación, construida sobre un lote de terreno de la municipalidad, ubicada en la Calle 5 entre Carreras 18 y 19 N° 18-22, Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio Municipio Bolívar del Táchira, cuyos linderos son NORTE: Con propiedades de José de la Rosa Cáceres y mide veintidós metros con ochenta centímetros (22,80 Mts.); SUR: Con casa y solar de Daniel Castellanos y mide veintidós metros con ochenta y cinco metros (22,85 Mts.); ESTE: Con mejoras de Rafael García y mide DOCE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (12,80 Mts.) y OESTE: Con la Calle 5 y mide doce metros con setenta y cinco centímetros (12,75 Mts), para un área total de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS (291,00 MTS2). El precio de la venta es la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), mediante tres cuotas, depositadas en el Banco Banesco, cuenta corriente N° 01340435674351021272, un depósito de fecha 14 de mayo de 2013 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00); un segundo depósito de fecha 15 de agosto de 2013 por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) y un tercer depósito de fecha 22 de noviembre de 2.013, por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) (folios 66 al 70).
Esta prueba ya fue valorada.
 Original de documento privado de fecha 06 de mayo de 2.013, contentivo de una opción a compra celebrada entre la ciudadana MARLENE URIBE DE JAIMES, quien funge como vendedora, y el ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, quien funge como comprador de una sexta parte de los derechos y acciones sobre inmueble consistente en una casa para habitación, construida sobre un lote de terreno de la municipalidad, ubicada en la Calle 5 entre Carreras 18 y 19 N° 18-22, Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio Municipio Bolívar del Táchira, cuyos linderos son NORTE: Con propiedades de José de la Rosa Cáceres; SUR: Con casa y solar de Daniel Castellanos; ESTE: Con mejoras de Rafael García y OESTE: Con la Calle 5ª, El cual mide doce metros con cincuenta centímetros (12,50 mts) de frente por veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 mts) de fondo, para una superficie de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS (293,75). En dicho documento, escrito en tinta negra, se lee: “Anulado de Mutuo Acuerdo por Vencimiento de tiempo de 6 meses y elaboración de Documento de Registro. SC. 20 de Agosto 2015.” Se leen firmas, Marlene Uribe de Jaimes, Vendedor, C.I. 5.324.850; Luis C. Rueda C., V-19.677.582, Comprador; así como se observa una firma ilegible y se lee C I. 3310367 (folio 57 y 58).
Al analizar y valorar esta documental se observa al reverso de los folios 97 y 98 del escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial del demandante, que el actor desconoce y rechaza la nota manuscrita estampada sobre el original del documento privado de contrato de compra venta.
El artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, señala:
Artículo 444: “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.
Por su parte los artículos 445 y 449 ejusdem establecen:
Artículo 445: “Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto puede promover la prueba de cotejo, y la de los testigos, cuando no fuere posible hacer la de cotejo.
Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se le impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276”.
Artículo 449: “El término probatorio en esta incidencia es de ocho días, el cual puede extenderse hasta quince, pero la cuestión no será resuelta sino en la sentencia del juicio principal”.
Sobre este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 10 de octubre de 2.006, Expediente N° AA20-C-2005-000540, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA JOSEFINA PÉREZ VELÁSQUEZ, señaló:
“El primero de los artículos transcritos, establece que una vez desconocido el documento, es decir, negada la firma de aquél o declarada no conocerla por sus herederos o causahabientes, toca a la parte que produjo el instrumento, probar su autenticidad, y ello se hace mediante la promoción del cotejo, y supletoriamente a través de la prueba testimonial, pues ésta última se llevará a cabo siempre que no sea posible hacer el cotejo.
El segundo, se refiere a la articulación probatoria para promover y evacuar tanto la prueba de cotejo, o en su defecto la de testigos, el cual es un lapso único de ocho (8) días, prorrogable a quince (15) días, a solicitud de la parte interesada.
Sobre el particular, Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Tomo IV, página 173, explica en relación a la articulación prevista para la evacuación de la prueba de cotejo lo siguiente:
“...El desconocimiento en juicio del instrumento privado no reconocido ni autenticado, es lo contrario del reconocimiento; así como éste hace adquirir al instrumento privado la calidad de auténtico y por tanto público, el desconocimiento en juicio, en cambio, impide que el instrumento produzca su efecto como medio de prueba en la instrucción de la causa, lo hace ineficaz para demostrar el hecho documentado y hace necesario el procedimiento de verificación o cotejo, el cual tiene así la función -como enseña Denti- de producir el efecto instructorio de la utilización del documento como medio de prueba, sin dar lugar a un juicio autónomo, sino a un incidente instructorio que se inserta en la actividad dirigida a la adquisición y a la valoración de la prueba.
El desconocimiento en juicio del documento privado se produce pues, cuando la parte niega su firma, o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla (Art. 1.365 cc); también cuando desconoce el contenido (lo intrínseco) y la firma (lo extrínseco). La casación tiene establecido -como se ha dicho antes- que una cosa es el documento privado y otra el negocio que contiene, por lo que al impugnarse éste y no aquél, el documento queda reconocido en su contenido y firma, salvo lo que arrojen los autos en relación con la negociación que contiene. En estos casos, toca a la parte que produjo el instrumento, probar su autenticidad, lo que se hace mediante la prueba de cotejo, y la de testigo, cuando no sea posible hacer el cotejo (Art. 445 C.P.C.) El cotejo es, pues, el medio probatorio previsto por la ley para verificar la autenticidad del documento desconocido, y supletoriamente la prueba testimonial, carga probatoria que corresponde a la parte que produjo el documento. En el derecho argentino, algunos tribunales han sostenido que la prueba testimonial es inadmisible para probar la autenticidad de la firma cuando el documento constata la celebración de un contrato cuyo monto excede el límite cuantitativo que fija la ley; en cambio PALACIO se adhiere a la decisión contraria sostenida por otros tribunales, según la cual se admite la testimonial basándose en que no se trata, en tal caso, de probar el acto jurídico documentado, sino un simple hecho, como es la autenticidad de la firma.
En nuestro derecho, el desconocimiento del documento privado por la parte a la cual se opone, da origen a una incidencia en la cual debe promoverse el cotejo, y el término probatorio de esta incidencia es de ocho días, el cual puede extenderse hasta quince, pero la cuestión no se resuelve sino en la sentencia del juicio principal (Art. 449 CPC). No dice expresamente la ley cuándo debe pedir la parte el cotejo, pero como la necesidad de la prueba se origina por el desconocimiento del documento, y el término probatorio de la incidencia debe entenderse abierto por ministerio de la ley (Art. 449 CPC), desde que ocurre el desconocimiento, se admite que la petición del cotejo y el nombramiento de los expertos para realizar la prueba, deben hacerse dentro del término probatorio de la incidencia, el cual es único tanto para la promoción de la prueba como para su evacuación...”. (Cita doctrina G.F. Nº. 30, 2da. etapa. pág. 116)…
En concordancia con lo establecido por la doctrina, esta Sala en sentencia Nº 354 de fecha 8 noviembre 2001, caso: Bluefield Corporation C.A., c/ Inversiones Veneblue c.a., expediente N° 596, señaló:
En este orden, pasa la Sala a analizar la normativa preceptuada ex artículos 444, 445, 446, 447 y 449 de la Ley Adjetiva Civil, los que establecen el mecanismo procedimental a través del cual, una vez producido un documento privado en juicio, la parte a quien se le endilgue su autoría o la de algún causante suyo, pueda desconocerlo, lo que deberá hacer formalmente, de manera expresa. Tal procedimiento consiste en 1º.- rechazar el instrumento. 2º- al producirse el desconocimiento, se abre una incidencia, la que según la doctrina autoral será ope legis- sin necesidad de decreto del juez- destinada a la comprobación de la autenticidad del documento. En esta oportunidad la parte promovente del impugnado y sobre quien, por expresa disposición del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, recae la carga probatoria respecto a la autenticidad del mismo, podrá a tal efecto promover la prueba de cotejo y ante la imposibilidad de practicar ésta, si fuere el caso, utilizar la de testigos. Es oportuno puntualizar que la prueba testimonial es supletoria a la de cotejo, para el caso de establecer la autenticidad de un documento.
Entiende la Sala, que al producirse el desconocimiento de un documento y con ello la apertura de la incidencia, promoviéndose, como opción preferencial, el cotejo, se presente imposible de realizar, este es el momento, se repite, dentro de la incidencia, para que se promueva la testimonial. Ahora bien, las declaraciones de esos testigos tendrán que ser de tal manera fehaciente, que sean capaces de llevar al juez al convencimiento de que la firma desconocida en el documento de que se trate, es auténtica, vale decir que ellos deben tener un conocimiento fidedigno, que no deje lugar a dudas, en referencia a la firma cuestionada. En tal virtud, deberán testificar, cuando menos, el haber presenciado el momento en que la rúbrica fue estampada. 3º.- Establece así mismo el artículo 447 del Código Adjetivo Civil, de manera imperativa, que la persona que pida el cotejo designará el instrumento o los instrumentos indubitados con los cuales se realizará la verificación. 4º.- Señala el artículo 499 ejusdem, que la incidencia en cuestión, tendrá un lapso probatorio de ocho (8) días, el cual podrá extenderse hasta quince (15).
Establecido como ha sido el procedimiento que debe observarse en las oportunidades en que se desconozca un documento privado acompañado, bien con el libelo de demanda, bien con posterioridad a la contestación de la demanda…”.
Al respecto, el tratadista Jesús Eduardo Cabrera Romero, expresó que: “Una vez que se ha negado la firma (Art. 445 CPC), toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad, y el Art. 449 CPC sin hacer distinción sobre la oportunidad en que haya interpuesto el desconocimiento, expresa que el término probatorio de esta incidencia será de 8 días, el cual puede extenderse hasta por 15, pero la cuestión será no resuelta sino en la sentencia del juicio principal, donde por cierto, deben resolverse todos los desconocimientos. Por lo tanto, el desconocimiento que surge dentro de un proceso, el cual según los casos puede acontecer en dos oportunidades distintas de acuerdo al estado procesal en que se promueva el instrumento privado simple, tiene previsto un solo procedimiento para sustanciarlo, como tradicionalmente lo han aceptado los Tribunales. No indica el CPC cuando comienza la incidencia para instruir la prueba de la autenticidad. Si se desconoce en la contestación de la demanda, en virtud del Art. 359 CPC, habrá que dejar transcurrir íntegramente lo que falta del lapso de emplazamiento, para las actuaciones posteriores, por lo que la incidencia probatoria debe comenzar de pleno derecho el primer día de despacho después de vencido el lapso de emplazamiento, siendo ya ese día hábil para promover la prueba. Si tiene lugar en otra etapa del proceso, la incidencia comenzara el día siguiente del acto de desconocimiento, si fue opuesto oportunamente”. (“Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre”, Tomo II, página 280).
De conformidad con la doctrina y la jurisprudencia antes citadas, la articulación para la promoción y evacuación de la prueba de cotejo, o en su defecto la de testigos, se abre ope legis, sin necesidad de decreto del juez, en razón de lo cual no se requiere que el tribunal dicte un auto estableciendo que comenzó la referida incidencia. Por lo cual, esta Sala considera que el juez actuó acertadamente al considerar que una vez desconocido el documento se abre de pleno derecho la articulación probatoria…”.
Del anterior criterio jurisprudencial, y aplicándolo al caso bajo estudio, se advierte que se trata de una nota manuscrita estampada sobre el original del documento privado de contrato de compra venta, en el que dice: “Anulado de Mutuo Acuerdo Por Vencimiento de tiempo de 6 meses y elaboración de Documento de Registro. SC. 20 de Agosto 2015.” Se leen firmas, Marlene Uribe de Jaimes, Vendedor, C.I. 5.324.850; Luis C. Rueda C., V-19.677.582, Comprador; así como se observa una firma ilegible y se lee C I. 3310367.
Verificado como ha sido que la mencionada nota estampada en el original del documento privado, fue objeto de desconocimiento por parte del demandante LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que le correspondía a la parte demandada y promovente del documento en cuestión, actuar de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, esto es la carga probatoria respecto a la autenticidad de la nota manuscrita en el documento, teniéndose en cuenta que la articulación probatoria quedó abierta ope legis desde el momento del desconocimiento efectuado por parte del demandante; por lo que se desecha esta prueba por ser contraria en derecho, Y ASÍ SE RESUELVE.
Ahora bien, el artículo 1.363 del Código Civil establece que: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”.
En tal sentido, se estima necesario transcribir parcialmente el contenido del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes:
“CLAUSULA PRIMERA: El vendedor dará en venta al comprador, una sexta parte de los derechos y acciones que poseo sobre el inmueble consistente en una casa para habitación, construida sobre un lote de terreno de la Municipalidad, ubicada en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, en la calle 5 entre carreras 18 y 19 Nro 18-22, Barrio Miranda y cuyos linderos son: NORTE. Con propiedades de José de la Rosa Cáceres; SUR: Con casa y solar de Daniel Castellanos; ESTE; CON MEJORAS DE Rafael García y OESTE, Con la Calle 5ª, el cual mide doce metros con cincuenta centímetros (12,50 mts.) de frente por Veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 mts.) de fondo para una superficie de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS (293,75). Los derechos y acciones que aquí vendo los adquirí por documento de compra, asentado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bolívar, San Antonio del Táchira, con fecha primero de agosto de mil novecientos noventa y cinco, bajo el N° 45, Tomo I, Protocolo Primero, correspondiente al tercer trimestre del mencionado año y el Comprador, se compromete a comprar dichos derechos en un lapso de seis (06) meses, contados a la fecha presente contrato. CLÁUSULA SEGUNDA: El precio de dicha venta la hemos establecido en la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 110.000,00), los cuales el comprador cancelará a la vendedora, en la forma siguiente: TREINTA MIL BOLÍVARES (BS. 30.000,00) a la firma del presente contrato, monto que se considerara como arras, VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00) para el día quince de Agosto del 2013 y SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 60.000,00) al momento de la firma del documento ante el registro público, el cual deberá realizarse en fecha no mayor al quince de noviembre de 2013, CLÁUSULA TERCERA: Hemos convenido de mutuo acuerdo en que si el comprador no cumpliere con la cancelación de las mencionadas cantidades en las fechas establecidas, deberá cancelar a la vendedora, un monto equivalente al diez por ciento (10%) de la suma correspondiente, por cada día que demore en cancelar el monto que corresponda en cada ocasión y si desistiere de la compra, perderá el monto entregado inicialmente y considerados como arras, al igual que si la vendedora desistiere de vender, pagara al comprador, igual suma. CLÁUSULA CUARTA: La vendedora entregara al comprador la copia de la cédula de identidad y copia del R.I.F., para que el comprador pueda iniciar los trámites necesarios para la elaboración definitiva del documento de compra venta aquí descrito, lo cual correrá por cuenta y costos del comprador y yo, Edgar Jaimes Mora…, cónyuge de la vendedora, declaro que acepto en todas sus parte el presente contrato. San Cristóbal, seis de mayo del año dos mil trece…”.
Así las cosas, tenemos que el instrumento fundamental de la demanda, esto es el contrato de opción de compra venta privado, no fue desvirtuado por la parte demandada, del contenido del mismo se observa que el monto de venta pactado por las partes fue de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00), dividido en tres cuotas, la primera cuota por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), a la firma del contrato, monto que se consideraría como arras, el segundo pago por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) para el día 15 de agosto de 2.013 y el último pago por sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) al momento de la firma del documento ante el registro público, el cual debería realizarse en fecha no mayor al quince de noviembre de 2.013.
De la revisión de las actas observamos, especialmente al folio 104 que la parte actora Luis Carlos Rueda Carreño, realizó en fecha 14 de mayo de 2.013, depósito bancario N° 112012732 al Código Cuenta Corriente del Banco Banesco Sucursal San Antonio del Táchira N° 0134-0435-67-4351021272 a nombre de Marlene Uribe de Jaimes por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) por concepto de arras; posteriormente, el día 15 de agosto hizo depósito bancario N° 1110540513 al código Cuenta Corriente del Banco Banesco sucursal San Antonio del Táchira N° 0134-0435-67-4351021272 a nombre Marlene Uribe de Jaimes, por el monto de veinte mil bolívares (Bs.20.000,00) cumpliendo con el segundo pago señalado en la cláusula segunda; y, finalmente el 22 de noviembre de 2.013 conforme al depósito bancario N° 1219545147, terminó de realizar los pagos convenidos en contrato privado con la vendedora y depositó al código Cuenta Corriente del Banco Banesco Sucursal San Antonio del Táchira, N° 0134-0435-67-4351021272 a nombre de Marlene Uribe de Jaimes, el monto de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00).
De allí pues, conforme a lo antes expuesto, esta Alzada Jurisdiccional en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al deber del Juez de tomar en cuenta la intención y propósito de las partes en la interpretación de los contratos, observa: Que las partes habían acordado que el último pago debía realizarse en fecha no mayor al 15 de noviembre de 2.013, y de las actas se evidencia que el demandante efectuó el depósito por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), el día 22 de noviembre de 2.013, es decir, siete días después. Así las cosas, dado que fue solo siete días de demora en el último pago, y que luego de transcurrido un año y nueve meses la codemandada le notificó al comprador su voluntad unilateral de considerar nula la opción de compraventa (lo cual no es procedente), con la intención de devolverle la suma íntegra que ya había pagado, mal podría declararse el incumplimiento de la obligación contractual por parte del comprador, pues el silencio de la vendedora por el tiempo indicado significa su aceptación del pago, y considerada esta Alzada, que al negarse la parte demandada a dar cumplimiento a la obligación de presentarse al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público, pone en evidencia que infringió expresas disposiciones contenidas en el mencionado contrato privado.
En cuanto al alegato de que la intención de la parte demandada no era venderle la totalidad de sus derechos y acciones sobre el inmueble, consistentes en una sexta parte, esta Alzada interpreta del contrato privado suscrito por las partes, la declaración de venta hecha al Seniat, así como del valor de la venta (Bs. 110.000,00 para el 6 de mayo de 2013) en relación a la estimación del valor de la reconvención “tomando en consideración el valor estimado más no avaluado de los derechos de la codemandada MARLENE URIBE JAIMES en el inmueble” (Bs. 700.000,00 para el 7 de junio de 2016), considera quien decide, que efectivamente la venta es de los derechos y acciones sobre el inmueble ya descrito en esta decisión, consistentes en una sexta parte.
Sobre la indexación peticionada, no procede la misma en virtud de que la condenatoria es una obligación de hacer y no comporta el pago de una suma líquida de dinero.
En cuanto a la reconvención propuesta no se pronuncia esta Alzada en virtud de que el a quo en fecha 7 de junio de 2016 la declaró inadmisible, y dicha decisión no fue apelada.
Corolario de lo expuesto, debe declararse con lugar la apelación intentada por la representación judicial de la parte demandante y revocarse la decisión apelada, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas, Y ASÍ SE RESUELVE.
V
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación que interpusiera la abogada BEATRIZ GUTIÉRREZ SANTOS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO, contra la sentencia definitiva dictada el 06 de julio de 2.016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, diarizada bajo el N° 20.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la falta de cualidad del codemandado EDGAR JAIMES MORA, cónyuge de la codemandada MARLENE URIBE DE JAIMES, alegada como defensa de fondo por la parte demandada.
TERCERO: Se REVOCA la sentencia dictada el 06 de julio de 2.016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, diarizada bajo el N° 20.
CUARTO: Se declara CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por el ciudadano LUIS CARLOS RUEDA CARREÑO en contra de los ciudadanos MARLENE URIBE DE JAIMES y EDGAR JAIMES MORA. En consecuencia, se ORDENA a la parte demandada realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para que de cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente. En caso de no dar cumplimiento voluntario a lo aquí dispuesto, la presente sentencia tendrá los efectos de documento traslativo de la propiedad a favor del demandante.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Publíquese esta sentencia en el expediente Nº 3.332, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. En San Cristóbal, a los cuatro (4) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
La Jueza Titular,
JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
La Secretaria Temporal,
Massiel Zoraida Zambrano Plata

En la misma se dictó, publicó, agregó la presente decisión al expediente Nº 3.332 y se diarizó siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo de este Tribunal.
La Secretaria Temporal,
Masssiel Zoraida Zambrano Plata
JLFdeA/mzzp.-
Exp. 3.332.-