TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES
206º y 157º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.
Ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-15.701.339 y V-7.664.380, respectivamente.

Abogado en ejercicio LUIS FRANCISCO MELÉNDEZ MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.124.049.

Ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-5.623.797.

Abogados en ejercicio ARNELL QUIJADA CORASPE y ANA CLEMENTINA CASSIANI PIRPINIANI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 77.611 y 45.673, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

16-9045.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS FRANCISCO MELÉNDEZ MARTÍNEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 14 de diciembre de 2015, a través del cual declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoaran losciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, contra el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, plenamente identificados en autos.
Mediante auto dictado en fecha 26 de septiembre de 2016, este Juzgado le dio entrada a la presente causa; en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 10 de octubre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito ante esta alzada sobre reprodujo el mérito favorable de los autos.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir, este juzgado superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

PARTE DEMANDANTE:
Mediante escrito recibido en fecha 15 de julio de 2013, por ante el tribunal de la causa, los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, debidamente asistidos de abogado, procedieron a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ, alegando -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 24 de septiembre del año 2012, celebró contrato de opción de compra-venta, con el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.623.797, según se evidencia de documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, anotado bajo el tomo 277 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 3C-PB4 el cual forma parte del edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3, de la parcela 3, Etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta, ubicada en el Sector Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, propiedad del identificado ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ.
2. Que el valor de la venta fue la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (560.000,00 Bs), entregando en el acto de otorgamiento de dicho documento ante la Notaria Pública, la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs), por concepto inicial y la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,00 Bs), en calidad de arras, tal y como se evidencia en las cláusulas segunda y quinta del documento de opción de compra.
3. Que el Banco de Venezuela le otorgaría el crédito, a través del cual se realizaría todo lo relativo a la redacción del documento de venta y fijó fecha 29 de mayo de 2013, para que se efectuara la firma ante el Registro Público.
4. Que en virtud de ello, procedió en fecha 27 de mayo de 2013, a solicitar el traslado de la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, para notificar al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, que en fecha 29 de mayo de 2013, se efectuaría la firma definitiva de venta del inmueble antes identificado, ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro, encontrándose con la desagradable sorpresa que la Notaria dejó constancia que el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ manifestó textualmente “yo no voy a firmar”, demostrándoles de este modo su intención de no cumplir con lo pactado entre las partes.
5. Que el pago inicial señalado en el contrato de opción de compra venta efectuado por las partes, es decir, la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs) fue recibido por el vendedor con antelación a la firma del contrato de opción de compra venta, mediante un cheque de gerencia girado contra el Banco Mercantil, signado con el número 34011704.
6. Que por otro lado, consideraron también importante destacar, que con antelación a la celebración de la referida opción compra-venta, es decir, en fecha 15 de agosto de 2012 procedieron a entregarle al vendedor la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000,00 Bs), por concepto de reserva del apartamento ofrecido en venta, mediante cheque personal signado con el Nº 49194243 contra el Banco Mercantil, agencia Macaracuay, de fecha 15 de agosto de 2012, a favor de ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, el cual se evidencia de documento suscrito por las partes y cheque, procediendo el vendedor del inmueble en referencia ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, a emitir un recibo de la misma fecha, indicando en el contenido del mismo una cláusula de penalización del tenor siguiente: “(…)si los COMPRADORES no efectuasen la compra de dicho inmueble perderán la cantidad entregada por concepto de reserva del apartamento. Si fuera el VENDEDOR quien no efectúa la venta del inmueble, debe reintegrar la totalidad de la reserva mas VENTE MIL BOLIVARES (20.000,00 Bs) adicionales, es decir la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,00 Bs)”.
7. Que los pagos efectuados como inicial y entregados con antelación a la celebración del contrato de opción de compra-venta, demuestra la voluntad de llevar a cabo la operación de compra del inmueble y también la supuesta voluntad por parte del vendedor de realizar la venta.
8. Que una vez aprobado el crédito, en tiempo hábil y oportuno por parte del Banco de Venezuela para la adquisición del inmueble, procedieron a notificarle al vendedor oferente, ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, a través del traslado de la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, solicitándole además la entrega de los recaudos necesarios para llevar a cabo la operación pactada.
9. Que el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, hizo caso omiso a la entrega de los recaudos solicitados a través de la Notaria Pública y ellos siempre con la intención de llevar a cabo la adquisición del inmueble, antes identificado, precedieron a gestionar y cancelar todo lo relativo a los impuestos municipales del inmueble, al pago de la planilla forma 33 del SENIAT, por el (0,5 %) del monto de la venta pactada, con su respectivo certificado de pago y así obtener la respectiva solvencia municipal, cédula catastral y solvencia de Hidrocapital y gracias a ello, lograron la constancia de recepción ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 26 de marzo de 2013.
10. Que con tales actuaciones suplieron el cumplimiento de la obligación que correspondía al vendedor a fin de realizar la operación definitiva de compra, lo que demuestra una vez más su deseo de adquirir el bien inmueble en cuestión.
11. Que en el documento de opción de compra venta en referencia, se convino con la cláusula cuarta, lo siguiente: “(…)toda vez que el OFERIDO tramitará la obtención de un crédito hipotecario, las partes de común acuerdo convienen en otorgarse un plazo de NOVENTA DÍAS (90) HÁBILES contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso, prorrogable por TREINTA DÍAS (30) HÁBILES adicionales. No obstante, el plazo previsto podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo, por escrito, en caso de ser necesario, a los fines de llevar a buen término la operación de compra venta pactada”.
12. Que se aprecia de la cláusula transcrita que el vendedor oferente conocía de antemano que los compradores tramitarían un crédito hipotecario para la compra del inmueble, objeto de venta, motivo por el cual procedieron a establecer las partes de mutuo acuerdo en el contrato en cuestión, prórrogas del plazo convenido con la intención de llevar a buen término la operación de compra venta.
13. Que como prueba fehaciente e inequívoca el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, estaba en conocimiento de la tramitación del crédito hipotecario para la obtención del inmueble en venta por parte de los compradores, como se evidencia de comunicación dirigida al Banco de Venezuela de fecha 16 de enero de 2013, firmado en puño y letra por las partes intervinientes, entre las cuales figura la firma del prenombrado ciudadano ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ.
14. Que estando dentro del lapso de noventa (90) días hábiles y prórroga de treinta (30) días hábiles señalados en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta, recibieron comunicación del Banco de Venezuela, donde les participó sobre la aprobación del crédito por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.), monto este quedado a deber al ciudadanos ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, por el precio de venta pactada en el contrato.
15. Que cumplido todos los requisitos que como compradores les correspondían, asumiendo además los que le correspondían al vendedor y que nunca llego a entregar, presentaron el documento de venta definitivo acompañado de todos los recaudos necesarios y exigidos para la protocolización del referido documento, fijando el Registro Subalterno respectivo, la fecha para la protocolización del documento de venta.
16. Que el día fijado para la protocolización de la venta, los hoy accionantes comparecieron junto con la apoderada del Banco de Venezuela, Dra. DORIS MONTERO, no acudiendo el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, antes identificado, a pesar de haber sido notificado de la fecha y lugar.
17. Que en fecha 3 de junio de 2013, como compradores fueron notificados por el vendedor que venció el lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta que se celebró en fecha 24 de septiembre de 2012, dejando una vez más el oferente, con dicha conducta unilateral, plasmado su deseo de no firmar el documento definitivo de venta, a sabiendas que el crédito hipotecario había sido aprobado en fecha 28 de febrero de 2013 por el FAOV, como se evidencia de la copia simple de la solicitud hecha por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial signada con el Nº 5253.
18. Que solicitaron al Banco de Venezuela nueva oportunidad de firma, a sabiendas que el vendedor no asistiría vista la consignación hecha, la cual fue fijada para el día 5 de junio de 2013 para lo cual solicitaron la intervención de la notario a fin de que dejara constancia de los siguientes hechos: PRIMERO: Si se encontraba completa la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble; SEGUNDO: Si se encontraban presentes los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, respectivamente en su condición de compradores del inmueble; TERCERO:Dejaron constancia que a las 11:00 a.m., la funcionaria MAYERLING FRAGACHAN, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.943.679, escribiente III adscrita a la Oficina de Registro Público del estado Bolivariano de Miranda, hizo el llamado al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, en su condición de vendedor, no encontrándose presente en la Sala; CUARTO: Se encontraba presente la apoderada del Banco de Venezuela DORIS ALICIA MONTERO PARTIARROYO, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.903.000 y dejaron constancia del cheque identificado con el Nº 4488 por Bs 300.000,00 emitido por el Banco de Venezuela.
19. Que en virtud de los hechos narrados, es una claridad meridiana que la actitud asumida por el vendedor o el oferente se traduce en el incumplimiento de las obligaciones asumidas voluntariamente en el contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes.
20. Que el incumplimiento del vendedor ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, les imposibilitó el poder adquirir una vivienda en las condiciones y precios acorde con sus posibilidades económicas, pues el vendedor no cumplió en la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, ni mucho menos se presentó al momento de la firma del documento, causando graves daños y perjuicios por su inejecución de las obligaciones contraídas.
21. Que aun antes de celebrar en la Notaría Pública la señalada opción de compra-venta, siempre su deseo fue y es adquirir el inmueble que el vendedor u oferente se obligó en el contrato a venderles y ellos a comprarle y siempre se comportaron como fieles cumplidos de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta y en ningún momento violaron cláusulas, por el contrario visto el incumplimiento por parte del vendedor u oferente en la entrega de los recaudos necesarios para llevar a cabo la operación de compra-venta asumieron las gestiones y el pago de los impuestos para la obtención de las solvencias, obligaciones que no fueron cumplidas por el vendedor.
22. Que era conveniente destacar el contenido de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en fecha 21 de febrero de 2013, signado con el Nº 399.794, dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en fecha 5 de febrero de 2013, en su artículo 1.
23. Que el oferente vendedor conocía con suficiente antelación que el pago del saldo del precio de la venta por parte de los compradores para la adquisición del inmueble, objeto de la negociación se efectuaría mediante crédito hipotecario, por lo tanto aprobado el crédito por parte de la Institución Bancaria, la transferencia de los recursos por parte del Fondo de Ahorro para la Vivienda, tercero en la relación no puede ser en ningún momento casa imputable a los oferidos compradores.
24. Que cumplan con el contrato suscrito en fecha 24 de septiembre de 2012 y se otorgue a los hoy accionantes por ante el Registro Subalterno correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble, en el supuesto negado que el demandado no convenga en la firma de venta del inmueble la sentencia que se dicte le sirva de título de propiedad y se ordene al Registrador la protocolización de dicha sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; el pago de ochenta mil bolívares (80.000,00 Bs) por concepto de daños y perjuicios, los costos y costas y asimismo, solicitaron sea indexada la cantidad estimada por concepto de daños y perjuicios de acuerdo a los índices inflacionarios emitidos por el Banco de Venezuela.
25. Finalmente solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la negociación constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 3C-PB4 el cual forma parte del edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3 de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta, ubicada en el Sector Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda.
26. Fundamentaron su demanda en los artículos 1.486, 1.487, 1.48 y 1.491 del Código Civil. Estimando la presente demanda en la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs.80.000,00), equivalentes a setecientos cuarenta y siete con sesenta y seis unidades tributarias (747,66 U.T).

PARTE DEMANDADA:

Por su parte, mediante escrito consignado en fecha 28 de abril de 2015, el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ, en su carácter de parte demandada y debidamente asistido de abogado, procedió a contestar la demanda intentada en su contra en los siguientes términos:
1. Que niega, rechaza y contradice, lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, tantos los hechos como el derecho en todas y cada una de sus partes.
2. Que al efecto indicó que si era cierto que se suscribió un contrato de opción de compra venta con los hoy accionantes, el cual fue debidamente autenticado por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2012, sobre el inmueble descrito en autos, cuyo precio de venta era la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (560.000,00 Bs) y que en el acto se entregó al oferente la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,00 Bs) que se constituyeron arras y una inicial de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs) quedando un saldo pendiente de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs) el cual debía ser cancelado para el momento de protocolizarse la escritura definitiva de compra venta.
3. Señalo que en la CLÁUSULA CUARTA de dicho documento se estableció claramente que “(…) toda vez que el oferido tramitará la obtención de un crédito hipotecario entre las partes de común acuerdo, convienen en otorgarse un plazo de NOVENTA DÍAS (90) hábiles, contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso, prorrogable por TREINTA DIAS (30) hábiles adicionales” y vencido el lapso establecido para la protocolización del documento definitivo y por cuanto la misma oficina de Registro Público correspondiente fijó como fecha definitiva de la compra venta, el 29 de mayo de 2013, quedó extinguida su obligación de formalizar la venta de dicho inmueble; razón por la cual en fecha 23 de mayo de 2013 notificó a través del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro a los hoy accionantes de tal situación.
4. Que con respecto a la cláusula penal pone a disposición de la parte actora la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,0 Bs), como resarcimiento de los daños y perjuicios, tal como se pacto en contrato de compra venta en su cláusula quinta, a través de cheques de gerencia Nº 00032646, cuenta Nº 01280035563535032646, a nombre de FRANCISCO MARÍN CARNICER, de fecha 10 de abril de 2014.
5. Señaló como temeraria la solicitud de indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 80.000,00) realizada por la parte actora en la presente causa, por lo que se reservó las acciones civiles y penales a que hubiere lugar.
6. Que vencidos como están los cheques de gerencia Nº 00031215 y 00031214, cuenta Nº 01280063166363031215 a nombre de FRANCISCO MARÍN CARNICER por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00) y el siguiente a nombre de DIANA STALLONE DE MARÍN por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES ( Bs.220.000,00), respectivamente, ambos de fechas 20 de marzo de 2013, pone a disposición de la parte actora cheques actualizados por los mismo conceptos y por los mismos montos cheque de gerencia Nº 00031549, cuenta Nº 01280063166363031215 a nombre de FRANCISCO MARÍN CARNICER, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00) y el siguiente cheque de gerencia Nº 00031550 de la misma cuenta a nombre de DIANA STALLONE DE MARÍN por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,00) de fecha 18 de febrero de 2014.

III
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:
Junto con el libelo de la demanda, la parte actora consignó las siguientes documentales:
Primero.-(Folio 10 al 14 del expediente) Marcado con elnúmero “1”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTAautenticadoen fecha 24 de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el Nº. 43, Tomo 277 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria; a través del cual el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ(aquí demandado, en carácter de oferente) conviene en celebrar un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER(aquí demandantes, en carácter de oferidos), por un inmueble de sus propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 3C-PB4, el cual forma parte del edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3 de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización El Solar de la Quinta, sector Guamas de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, pactándose el mismo en los siguientes términos y condiciones:
“(…)TERCERA:El precio de venta convenido es por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES(sic)EXACTOS (Bs. 560.000,00), que pagará “EL OFERIDO”, de la siguiente manera: 1) Como inicial la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (sic) EXACTOS (BS. 220.000,00) los cuales recibió “EL OFERENTE”en fecha 28 DE AGOSTO DE 2012 mediante cheque de gerencia girado contra el banco MERCANTIL NUMERO (sic)34011704, anexo copia del cheque entregado y declaración de voluntad del oferente con destino al cuaderno de comprobantes. 2) El saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES(sic)EXACTOS (BS. 300.000,00) serán pagados para el momento de protocolizarse la escritura definitiva de compra venta, previa la deducción correspondiente de la cantidad entregada en calidad de arras que más adelante se señala. CUARTA: Toda vez que “EL OFERIDO” tramitará la obtención de un crédito hipotecario, las partes de común acuerdo, convienen en otorgarse un plazo de NOVENTA DIAS (sic)(90) hábiles contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso, prorrogable por TREINTA DIAS (sic)(30) habiles(sic)adicionales. No obstante, el plazo previsto podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo, por escrito, en caso de ser necesario, a los fines de llevar a buen término la operación de compra venta pactada. QUINTA: Para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones de compra y venta que las partes asumen en virtud de este contrato, “EL OFERIDO” entrega a “EL OFERENTE” por concepto de arras, la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) que serán imputadas al precio de la venta pactado. Si por causas imputables a “EL OFERENTE” no se efectuare la venta, éste deberá devolver la cantidad constituida en arras y la inicial entregada BOLIVARES(sic)DOSCIENTOS VEINTE MIL (Bs. 220.000,00)al “EL OFERIDO” y adicionalmente, la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) que quedarán en beneficio de “EL OFERIDO” para resarcirle de los daños y perjuicios.SEXTA:Para los efectos de perfeccionar la compra-venta y otorgar los respectivos documentos en la Notaría o en el Registro Subalterno correspondiente, “EL OFERENTE” deberá tener las solvencias de Derecho de Frente y cancelados los derechos de autoliquidación de impuestos en el Ministerio de Hacienda; Condominio, servicio de agua, Luz, Teléfono, aseo urbano domiciliario y “EL OFERIDO”, el cheque de gerencia a favor del oferente a los fines de realizar el pago(…)”.
Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en fecha 24 de septiembre de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3C-PB4, el cual forma parte del Edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3 de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta ubicada en el sector Guamas de la ciudad de Los Teques Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. Asimismo, se tiene como demostrativo de que el precio de la venta se fijó en la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), de los cuales los demandantes en carácter de futuros compradores pagaron la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,00) en calidad de inicial, quedando un saldo pendiente por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00),los cuales seríanpagaderos a través de un crédito hipotecario al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el plazo de noventa (90) días hábiles contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días hábiles de prórroga.- Así se establece.
Segundo.-(Folio 15 del expediente) Marcado con el numero “2”, en formato impresoMENSAJE DE DATO O CORREO ELECTRÓNICO enviado en fecha 23 de mayo de 2013 por la cuenta “Armijos/AGC/BDV@BanvenezPro” a la cuenta FirmasCreditohipotecario/TMP/BDV@BanvenezPro”, contentiva de la solicitud de re-agendar la fecha de firma de la cliente DIANA STALLONE –aquí demandante-, la cual había sido propuesta para el día 11 de abril de 2013; evidenciándose a su vez, que la misma se fijó para el día 29 de mayo de 2013, siendo autorizado la emisión de cheques FAOV a través del servicio (17). Ahora bien, en vista que los mensajes de datos son entendidos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada; y en virtud que, la información contenida en los mensajes de este tipo (reproducida en formato impreso) detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio al correo electrónico enviado desde la entidad bancaria por cuanto éste no fue impugnado en el decurso del proceso, ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que el Banco de Venezuela, actuando en su carácter de emisor del crédito hipotecario a favor de la hoy codemandante, ciudadana DIANA STALLONE STACCONI, había registrado previamente como fecha tentativa para la firma del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente juicio para el día 11 de abril de 2013, siendo la misma reasignada para el día 29 de mayo de 2013, y autorizándose a su vez la emisión del cheque respectivo por el Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV).- Así se precisa.
Tercero.-(Folio 16 al 19 del expediente) Marcado con el número “3”, copia simple de NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 29 de mayo de 2013, previa solicitud de los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, el 27 del mismo mes y año, de cuyo contenido se evidencia que la referida Notaría notificó al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ, que la firma de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente acción, estaba pautada para el 29 de mayo de 2013, ante la Oficina Subalterna de Registro ubicada en el Centro Comercial La Cascada de la ciudad de Los Teques, procediendo a manifestar el prenombrada que “yo no voy a firmar”.Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que en fecha 27 de mayo de 2013, la parte actora solicitó se practicara notificación al hoy demandado respecto a la fecha pautada para la protocolización de la venta definitiva del inmueble en litigio, a saber, el 29 de mayo de 2013, siendo el mismo debidamente notificado en esa misma fecha por la Notaría Pública en cuestión, en cuya oportunidad manifestó su intención de no asistir a dicho acto.- Así se establece.
Cuarto.- (Folio 20 del expediente) Marcado con el número “5”, en copia simple CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN, debidamente suscrita por el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ mediante la cual dejó constancia de haber recibido de los ciudadanos FRANCISCO MARÍN y DIANA STALLONE DE MARÍN –parte actora- en fecha 28 de agosto de 2012, la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00) por concepto de pago de inicial del inmueble objeto de la presente controversia, mediante CHEQUE DE GERENCIA emitido por el Banco Mercantil, signado con el Nº 34011704. Ahora bien, la copia simple consignada carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno. Sin embargo, se evidencia que una vez abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió la presente documental en original (inserta al folio 172), la cual no fue desconocida por la contraparte; en tal sentido, quien aquí decide da por reconocido el instrumento en cuestión conforme a lo establecido en el artículo 444 eiusdem, y en consecuencia le otorga valor probatorio como demostrativa de que el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ, recibió de parte de los hoy accionante la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00) por concepto de inicial del precio convenido en el contrato cuyo cumplimiento se persigue, aunado a que lo mismo no fue un hecho controvertido en el presente juicio.- Así se establece.
Quinto.- (Folio 21 del expediente) Marcado con el numero “6”,copia simple de CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN, debidamente suscrita por el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ mediante la dejo constancia de haber recibido de los ciudadanos FRANCISCO MARÍN y DIANA STALLONE DE MARÍN– parte actora- en fecha 15 de agosto de 2012, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de reserva del inmueble objeto del presente juicio mediante CHEQUE DE GERENCIA emitido por el Banco Mercantil, agencia Macaracuay , signado con el Nº 49194243.Ahora bien, la copia simple consignada carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado. En tal sentido, el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias. Por consiguiente, a juicio de esta juzgadora, la fotocopia bajo examen no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, aunado a que la misma fue igualmente reproducida en copia fotostática en el lapso y probatorio (ver folio 175) y el contenido de la misma no resulta un hecho controvertido en el presente juicio, por ende, se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Sexto.- (Folio 23 al 26 del expediente) Marcado con el número“7”, copia simple de la NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIALpracticada por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 13 de marzo de 2013, previa solicitud de los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, planteada el 11 del mismo mes y año, de cuyo contenido se evidencia que la referida Notaría notificó al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ, respecto a la aprobación del crédito hipotecario solicitado por los prenombrados ciudadanos hoy demandante. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que la referida Notaría notificó el 13 de marzo de 2013, al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ –parte demandada-, sobre la aprobación del crédito hipotecario solicitado por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER –aquí demandantes- en su carácter de opcionantes del inmueble objeto del presente litigio, desprendiéndose de dicha solicitud que la parte actora solicitó además que en virtud de dicha aprobación necesitaba por parte del hoy demandado y a los fines de presentar el documento definitivo de venta ante el Registro Público correspondiente, los siguiente requisitos: original de solvencia municipal, original de la cédula catastral y original del registro de vivienda principal.- Así se establece.
Séptimo.- (Folio 27 del expediente) Marcado con el número “8”, copia simple de la CONSTANCIA DE ENTREGA DE RECAUDOS expedido por el Servicio Autónomo de Registro y Notarías (SAREN) a favor de la ciudadana DIANA STALLONE, de cuyo contenido se desprende que la prenombrada presentó en fecha 26 de marzo de 2013, los recaudos solicitados para la celebración del documento definitivo de compra venta y constitución de hipoteca de primer grado. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de las circunstancias supra señaladas, vale decir, que la codemandante presentó el 26 de marzo de 2013, los recaudos para la protocolización del documento de compra venta en cuestión.- Así se establece.
Octavo.- (Folio 28 del expediente) Marcado con el numero “9”, copia simple de COMUNICACIÓN dirigida al Banco de Venezuela, suscrita por las partes intervinientes en la presente proceso en fecha 16 de enero de 2013, mediante la cual acordaron prorrogar por treinta (30) días continuos a partir del 17 de enero del año 2013, el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio. Ahora bien, la copia simple consignada carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno. Sin embargo, se evidencia que una vez abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió la presente documental en original (inserta al folio 173), la cual no fue desconocida por la contraparte; en tal sentido, quien aquí decide da por reconocido el instrumento en cuestión conforme a lo establecido en el artículo 444 eiusdem, y en consecuencia le otorga valor probatorio como demostrativa de que las partes intervinientes en el presente juicio acordaron prorrogar el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, por un lapso de treinta días (30) continuos a partir del 17 de enero de 2013; pero no obstante a ello, resulta necesario precisar que de la documental en cuestión no se evidencia que los suscribientes hayan dejado u optado por dejar sin efecto el lapso convenido en el contrato de opción de contra venta celebrado, en el cual se previno que la duración del mismo sería por un lapso de noventa (90) días hábiles más treinta (30) día hábiles.- Así se establece.
Noveno.- (Folio 29-31 del expediente) copias simples de los ESTADOS DE CUENTAcontentivo de la solicitud de crédito realizada ante el Banco de Venezuela, debidamente sellada y firmado por éste último, de cuyo contenido se desprende que el 28 de febrero de 2013, le fue aprobado a la ciudadana DIANA STALLONE STACCONI, crédito hipotecario por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00). Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue desvirtuada en el decurso del juicio, quien decide observa que una vez abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco de Venezuela (cuyas resultas riela al folio 215 del expediente), a los fines de verifica el contenido de las mismas; en tal sentido, esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión como demostrativa que ciertamente en fecha 28 de febrero de 2013, le fue aprobado a la ciudadana DIANA STALLONE DE MARÍN, un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00).-Así se establece.
Décimo.- (Folio 32, I pieza del expediente) Marcado con el número “11”, copia simple de CONSTANCIA DE RECEPCIÓNexpedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 8 de abril de 2013, contentiva de la fijación de fecha de otorgamiento para el día 11 de abril de 2013, del documento definitivo de compra venta y constitución de hipoteca de primer grado. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa que la ciudadana DIANA STALLONE DE MARÍN –parte codemandante- consignó los documentos relativos a lo que concierne a la celebración de la compra venta de un inmueble con constitución de hipoteca de primer grado, siéndole otorgado por dicho registro público la fecha de otorgamiento el 11 de abril de 2013.- Así se establece.
DécimoPrimero.- (Folio 33 del expediente) Marcado con el número “12”, copia simple del LISTADO DE BENEFICIARIOScorrespondiente a la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH) del Banco Nacional de Vivienda (FAOV) del mes de mayo 2013. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue desvirtuada en el presente juicio, esta juzgadora la aprecia como indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, puesto que de su contenido se desprende que para el mes de mayo de 2013 fueron bajados los recursos por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat al Banco de Venezuela en relación al crédito aportado a la hoy codemandante, ciudadana DIANA STALLONE DE MARÍN.- Así se precisa.
Décimo Segundo.- (Folio 34 al 37 del expediente) Marcado con el número “13”, copia simple de la NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial en fecha 3 de junio de 2013, previa solicitud del ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ, de cuyo contenido se evidencia que el referido órgano jurisdiccional notificó a los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER -parte actora- que el contrato de opción de compra cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio se encontraba vencido y por consiguiente extinguida las obligaciones, haciéndoles saber que se encuentran a disposición las cantidades de dinero entregadas en la fallida negociación, procediendo a manifestar los prenombrados que pretenden la materialización del contrato en cuestión por lo que se negaron a recibir los cheques girados a su favor por el hoy demandados.Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa que la parte demandada le notificó a los hoy demandante en fecha 3 de junio de 2013, que el contrato de opción de compra venta en cuestión había fenecido por lo que se extinguieron las obligaciones contraídas.- Así se establece.
Décimo Tercero.- (Folio 38 al 41 del expediente) Marcado con el número “14” copia simple de INSPECCIÓN OCULAR efectuada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 5 de mayo de 2013, previa solicitud de los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, -parte actora- mediante la cual levantaron acta y dejaron constancia de los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: Se deja constancia, que la documentación se encuentra completa para la protocolización del documento definitivo de la venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3C de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización El Solar de la Quinta, ubicado en el sector Las Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda. SEGUNDO: Se deja constancia que se encuentran los compradores del inmueble antes identificado los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER. TERCERO: Se deja constancia que a las 11:00 am la funcionaria MAYERLINGFRAGACHAN titular de la cédula de identidad Nº V- 11.943.679Escribiente III adscrita a la Oficina de Registro Público del estado Bolivariano de Miranda, hizo el llamado al ciudadano ROGER ALEM MENDEZDOMINGUEZ, no encontrándose en la sala. CUARTO: Se deja constancia, en la oficina de Registro, se encuentra la apoderada del Banco de Venezuela DORIS ALICIA MONTERO PARTIARROYOC.I Nº V-6.903.000, se deja constancia del cheque identificado con el Nº 4488 por Bs. 300.000,00 emitido por el Banco de Venezuela”.Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa que en fecha 5 de mayo de 2013, oportunidad fijada para la protocolización de la venta definitiva del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, estuvieron presente en el Registro Público del estado Bolivariano de Miranda, los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER –parte actora- así como la ciudadana DORIS MONTERO, en su carácter de apoderada del Banco de Venezuela, no haciendo acta de presencia así el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ –parte demandada.- Así se establece.
Décimo Cuarto.- (Folio 42 al 44 del expediente) Marcado con el número “15” copia simple de la GACETA OFICIAL de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en fecha 21 de febrero de 2013, signado con el Nº 399.793, contentiva de la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en fecha 5 de febrero de 2013, signada con el Nº 11; ahora bien, revisado el contenido de la documental en cuestión, quien aquí suscribe estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a un Decreto proferido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta Sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.

Asimismo, abierto el juicio a pruebas se desprende que la representación judicial de la parte demandante promovió los siguientes medios probatorios:
Primero.-(Folio 148 al 167 y 177del expediente ) en original NOTIFICACIÓN realizada ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda solicitada en fecha 11 de marzo de 2013, por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, y dirigida al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, la cual fue practicada el 13 del mismo mes y año; en copia simpleCONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA otorgado en fecha 24 de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nº. 43, Tomo 277 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; en original NOTIFICACIÓN solicitada en fecha 27 de mayo de 2013, por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍNCARNICER, ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, y dirigida al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, la cual fue practicada el 29 del mismo mes y año; en formato impreso MENSAJE DE DATOS O CORREO ELECTRÓNICOenviado en fecha 23 de mayo de 2013 por la cuenta “Armijos/AGC/BDV@BanvenezPro” a la cuenta “FirmasCreditohipotecario/TMP/BDV@BanvenezPro”, contentiva de la solicitud de re-agendar la fecha de firma de la cliente DIANA STALLONE –aquí demandante-; y en copia fotostática y en original CONSTANCIA DE RECEPCIÓNexpedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 8 de abril de 2013, contentiva de la fijación de fecha de otorgamiento para el día 11 de abril de 2013, del documento definitivo de compra venta y constitución de hipoteca de primer grado. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 168 al 171 del expediente) en originalINSPECCIÓN OCULAR efectuada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro en fecha 5 de junio de 2013, solicitada por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, -parte actora- mediante la cual levantaron acta y dejaron constancia de los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: se deja constancia, que la documentación se encuentra completa para la protocolización del documento definitivo de la venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3C-PB4, el cual forma parte del edifico 3C planta baja (PB) de la terraza 3 de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización El Solar de la Quinta, ubicado en el sector Las Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda. SEGUNDO: Se deja constancia que se encuentran presentes los compradores del inmueble antes identificado los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER. TERCERO: Se deja constancia que a las 11:00 am la funcionaria MAYERLINGFRAGACHAN titular de la cédula de identidad Nº V- 11.943.679 Escribiente III adscrita a la Oficina de Registro Público del estado Bolivariano de Miranda, hizo el llamado al ciudadano ROGER ALEM MENDEZDOMINGUEZ, no encontrándose en la sala. CUARTO: Se deja constancia, en la oficina de Registro, se encuentra la apoderada del Banco de Venezuela DORIS ALICIA MONTERO PARTIARROYOC.I Nº V-6.903.000, se deja constancia del cheque identificado con el Nº 4488 por bs. 300.000,00 emitido por el Banco de Venezuela”. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa que en fecha 5 de junio de 2013, oportunidad fijada para la protocolización de la venta definitiva del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, estuvieron presente en el Registro Público del estado Bolivariano de Miranda, los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER –parte actora- así como la ciudadana DORIS MONTERO, en su carácter de apoderada del Banco de Venezuela, no haciendo acta de presencia así el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ –parte demandada.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 172 y 173 del expediente) en original CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN, debidamente suscrita por el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ mediante la cual dejó constancia de haber recibido de los ciudadanos FRANCISCO MARÍN y DIANA STALLONE DE MARÍN –parte actora- en fecha 28 de agosto de 2012, la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00) por concepto de pago de inicial del inmueble objeto de la presente controversia, mediante CHEQUE DE GERENCIA emitido por el Banco Mercantil, signado con el Nº 34011704; y en original COMUNICACIÓN dirigida al Banco de Venezuela, suscrita por las partes intervinientes en la presente proceso en fecha 16 de enero de 2013, mediante la cual acordaron prorrogar por treinta (30) días continuos a partir del 17 de enero del año 2013, el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se establece.
Quinto.- (Folio 174 del expediente) en copia simple CHEQUE DE GERENCIA del banco Mercantil a nombre del ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, por la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00). Ahora bien, aun cuando el instrumento en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en su debida oportunidad, este Tribunal estima que la misma debió ser promovida mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; aunado a que el contenido de la misma no constituye un hecho controvertido en el presente juicio, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa
Sexto.- (Folio 175 del expediente) copia simple de CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN, debidamente suscrita por el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ mediante la dejo constancia de haber recibido de los ciudadanos FRANCISCO MARÍN y DIANA STALLONE DE MARÍN–parte actora- en fecha 15 de agosto de 2012, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de reserva del inmueble objeto del presente juicio. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se establece.
Séptimo.- (Folios 176) y 177) en original ESTADO DE CUENTAcontentivo de la solicitud de crédito realizada ante el Banco de Venezuela, debidamente sellada y firmado por éste último, de cuyo contenido se desprende que el 28 de febrero de 2013, le fue aprobado a la ciudadana DIANA STALLONE STACCONI, crédito hipotecario por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00).Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa
.- PRUEBA DE INFORMES:Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara al BANCO DE VENEZUELA,Departamento de Créditos Hipotecarios, ubicado en la Avenida Roosevelt en la ciudad de Caracas,con el objetivo de que dicho organismo informara sobre los siguientes particulares: “(…) A.-Copia del instrumento correspondiente a la aprobación de la solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda con recursos provenientes del Fondo de Ahorro par la Vivienda (FAO), tramitado, gestionado y aprobado en fecha 28 de febrero de 2013 a favor de la ciudadana DIANA STALLONE de MARIN, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Los Teques y titular de la cédula de identidad Nº V- 15.701.339; B.- Informe y envíe recaudos correspondientes sobre que, como operador financiero, el crédito aprobado es subsidiado con fondos provenientes del fondo de ahorro habitacional (FAO) (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 215 del expediente) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al tribunal de la causa que:“(…)a) Cumplimos con informarles que no es posible suministrarles copia del documento de aprobación del crédito solicitado por la ciudadana Diana StalloneDe Marin, titular de la cédula de identidad V-15.701.339, debido a que por información suministrada por el área de Crédito Hipotecario, dicha solicitud fue negada en tres oportunidades. b) Asimismo le informamos que el crédito de la ciudadana antes mencionada, fue aprobado en fecha 28-02-2013, asimismo en fecha 13-08-2013, la ciudadana en mención realiza carta explicativa indicando la demanda al vendedor por incumplimiento de contrato, el expediente fue enviado a la oficina de tutora (…)”.En efecto, siendo que tales resultas guardan relación con los hechos debatidos en el presente expediente seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que ciertamente en fecha 28 de febrero de 2013, le fue aprobado a la ciudadana DIANA STALLONE DE MARÍN, un crédito hipotecario por el Banco de Venezuela.- Así se precisa.
Así mismo, en fecha 10 de octubre de 2016, el abogado LUIS FRANCISCO MELÉNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito promoviendo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS y ratificando el documento de opción de compra venta acompañado al libelo de demanda y la Resolución publica en fecha 21 de febrero de 2013, en Gaceta Oficial emanada del Ministerio para el Poder Popular para Vivienda y Hábitat; al respecto, es de advertir que si bien la expresión “reproducción del mérito favorable” no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; aunado a que lo mismo no constituye un medio posible de apreciación por esta alzada conforme al artículo 520 del Código Adjetivo Civil. En efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada en la oportunidad para contestar, no consignó documental alguno; sin embargo, una vez abierto el juicio a pruebas hizo valer los siguientes medios probatorios:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA otorgado en fecha 24 de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el Nº. 43, Tomo 277 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; En tal sentido, es preciso aclarar que si bien la expresión “reproducción del mérito favorable” no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
Primero.- (Folio 184 del expediente) en copia certificada ad effectum videndi, tres (3)CHEQUES DE GERENCIA emitidos por el Banco Caroní, signado con los Nos. 0031549 y 00032646,por la cantidad CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) cada uno, y No. 00031550 por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), todos a favor del ciudadano FRANCISCO MARÍN CARNICER. Ahora bien, aun cuando las copias fotostáticas de los instrumentos privados en cuestión no fueron impugnadas por la parte demandante, este Tribunal estima que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que su contenido no constituye un hecho controvertido en el presente juicio, es por lo que quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
.- PRUEBA DE INFORMES:Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara al BANCO DE VENEZUELA, con sede en Caracas, ubicada en la Avenida Universidad, entre Avenida Sur y Avenida Sur 1, Esquina Sociedad, edificio Banco de Venezuela, el Silencio, Caracas los fines de que informara al a quosobre los siguientes particulares: “(…) 1.- Si está aprobado las cantidades del crédito solicitado por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARINCARNICER, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 15.701.339 y V- 7.664.380, respectivamente. 2.- Si está disponible la cantidad solicitada (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 202del expediente) se deprende textualmente que remiteal tribunal de la causa que:“(…) Primero y Segundo: Cumplimos con informarles que los ciudadanos Diana Satallone de Marín titular de la cedula de identidad V-15.701.339 y Francisco Marín Carnicer titular de la cedula de identidad V-7.664.380, realizaron solicitud de crédito FAOV aprobado en fecha 28/02/2013, por un monto de Bs. 300.000,00, el cual se encuentra desistido debido a que se recibió una carta explicativa por esta institución financiera de los ciudadanos antes mencionados, indicando que hay una demanda en contra del vendedor del inmueble por incumplimiento de contrato y indicando que se devuelva el expediente”.En efecto, siendo que tales resultas guardan relación con los hechos debatidos en el presente expediente seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que ciertamente en fecha 28 de febrero de 2013, le fue aprobado a la ciudadana DIANA STALLONE DE MARÍN, un crédito hipotecario por el Banco de Venezuela, y por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00).- Así se precisa.
Así mismo, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito ante esta alzada en fecha 7 de octubre de 2016, donde procedió a REPRODUCIR EL MÉRITO FAVORABLE de los siguientes documentos: a) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 24 de septiembre de 2012 por las partes litigantes en el presente juicio; b) CHEQUES DE GERENCIA Nos.00031549 y 00032646; yc) NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada en fecha 29 de mayo de 2013, previa solicita de la parte actora. En tal sentido, es preciso aclarar que si bien la expresión “reproducción del mérito favorable” no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
De igual forma, promovió en formato impreso SENTENCIA JUDICIAL proferida por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de abril de 2010, en la causa signada con el No. 5.897 (de la nomenclatura interna del referido tribunal). En este sentido, se observa que si bien la autenticidad del documento judicial en cuestión puede verificarse por notoriedad judicial, sin embargo, quien aquí suscribe habiendo revisado el contenido de la misma evidencia que se apartan de los hechos controvertidos y de las circunstancias debatidas en el presente proceso, en efecto, siendo que no aporta elemento para resolución de este juicio, se desecha y no se le confiere ningún valor probatorio por impertinentes.- Así se establece.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 14 de diciembre de 2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…) Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a proferir su fallo, y al efecto OBSERVA:
Ahora bien, analizadas los argumentos y pruebas aportadas por las partes, observa quien suscribe que la parte accionante en la presente causa demandó el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compraventa suscrito junto la parte demandada en fecha 24 de septiembre del año 2012, ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el Tomo 277 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina pública, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 3C-PB4 el cual forma parte del edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3 de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta, ubicada en el Sector Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, propiedad del identificado ciudadano ROGER ALEM MENDEZDOMINGUEZ, en el cual se estableció el negocio jurídico que vincula a las partes, indicándose el monto dado como anticipo, DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES, (220.000,00 Bs), y la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs), en calidad de arras, quedando a cancelar la diferencia de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000), estableciendo así una cláusula mediante la cual convinieron un plazo de noventa (90) días hábiles, prorrogables por treinta (30) días hábiles.
De la misma forma quien suscribe observa que la parte accionante manifestó que en fecha 28 de febrero de 2013 le fue aprobado el crédito emitido por la entidad financiera Banco de Venezuela con el cual cancelaria el monto restante para así finiquitar el contrato, expresando finalmente que dicha aprobación le fue otorgada dentro del lapso de vigencia del prenombrado contrato de opción de compra-venta, encontrándose obligado el hoy demandado a suscribir el contrato definitivo de venta.
Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada indicó que dicha aprobación fue aprobada posterior al finiquito del contrato razón por la cual no se encontraba obligado a suscribir el contrato definitivo de venta en vista de que el plazo había fenecido, quedando conteste las partes en la existencia del contrato de opción de compra-venta y en las cláusulas establecidas en él, siendo objeto de prueba su vigencia para el momento de la aprobación del crédito y de la consecuente oportunidad para la firma del documento de venta definitivo.
Ahora bien, analizado los argumentos antes expuestos, quien aquí suscribe observa que en la Clausula cuarta del contrato suscrito en fecha 24 de septiembre del año 2012 se estableció que “(…) toda vez que el OFERIDO tramitará la obtención de un crédito hipotecario, las partes de común acuerdo convienen en otorgarse un plazo de NOVENTA DÍAS (90) HÁBILES contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso, prorrogable por TREINTA DÍAS (30) hábiles adicionales. No obstante, el plazo previsto podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo, por escrito, en caso de ser necesario, a los fines de llevar a buen término la operación de compra venta pactada”, por lo que en principio la vigencia de la relación contractual se extendería por la voluntad contractual de las partes hasta el 24 de enero de 2013; no obstante lo anterior, del elenco probatorio traído a los autos, pudo quien suscribe apreciar que en fecha 16 de enero de 2013, estando aun en vigencia el vinculo jurídico que vinculaba a los hoy litigantes, suscribieron una comunicación dirigida al Banco de Venezuela, -entidad financiera donde se encontraba en trámite el crédito hipotecario con el cual el promitente comprador daría cumplimiento a su obligación de pago de la cantidad restante del precio del inmueble objeto de la presente controversia- en la cual solicitaban información sobre la aprobación del crédito solicitado y de la misma forma, haciendo uso de la parte in fine de la precitada clausula, procedieron a prorrogar por un lapso de 30 días continuos, a partir del 17 de enero de ese año, la opción de compra del inmueble descrito en autos, extendiéndose la vigencia de la relación contractual hasta el día 17 de febrero de 2013. Y así se establece.
Por su parte, se desprende con meridiana claridad de las actas que conforman el presente expediente que la aprobación del crédito hipotecario solicitado por los promitentes compradores –hoy demandantes en la presente causa- fue en fecha 28 de febrero de 2013, razón por la cual es evidente para quien suscribe que la misma surge una vez vencido el lapso que fue establecido contractualmente entre las partes. Y así se declara.
Aunado a lo anterior, observa este juzgador que la parte accionante sustenta su argumento de cumplimiento en la Resolución Nº 11, de fecha 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat que establece en el artículo 1: “ (…) En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”.
De lo anterior observa quien suscribe que si bien es cierto la precitada resolución resulta ser un imperativo legal que deben los administradores de justicia tomar en consideración en los casos donde la demora en el cumplimiento de la obligación obedezca a la actuación de un tercero, como lo podría ser la entidad financiera a quien le es solicitado el crédito para cumplir con la obligación de pago, no es menos cierto que la relación jurídica que vinculaba a las partes en el presente expediente feneció antes de la entrada en vigencia de la resolución supra mencionada, razón por la cual por imperio del artículo 24 de nuestra Carta Política, el cual establece que “(…) Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo.”, mal puede este Juzgado dar aplicación retroactiva a la norma subjetiva contenida en la resolución in comento, no siendo posible para este órgano de administración de justicia, justificar la demora en el cumplimiento de las obligaciones contractuales de los hoy accionantes, en la existencia de la norma contenida en la Resolución antes indicada. Y así se establece.
En este sentido, tomando en consideración todo lo antes expuesto, es forzoso para quien suscribe declarar SIN LUGAR la presente demanda. Y así se decide.
En relación a los argumentos de la parte demandada según los cuales pone a disposición de la parte actora la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,0 Bs), como resarcimiento de los daños y perjuicios, tal como se pacto en contrato de compra venta en su cláusula quinta, a través de cheques de gerencia Nº 00032646, cuenta Nº 01280035563535032646, a nombre de FRANCISCO MARIN CARNICER, de fecha 10 de abril de 2014, este juzgado, mal puede dictar cualquier orden al respecto, ello en razón de que no fue presentada ni tramitada reconvención por el referido cumplimiento en la presente demanda, por lo que incurriría el presente fallo en el vicio de “ultra petita”. Y así se decide.(…)”.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de los MunicipiosGuaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano Mirandaen fecha 14 de diciembre de 2015,a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoaran los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICERcontra el ciudadanoROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto al recurso en cuestión, quien aquí suscribe, procede a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se evidencia que los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, en su escrito libelar manifestaronque en fecha 24 de septiembre de 2012, suscribieron en carácter de futuros compradores, un contrato de opción de compra venta con el ciudadanoROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de éste último constituido por unapartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 3C-PB4,el cual forma parte del edificio 3C ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3 de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta ubicada en el sector Guamas de la ciudad de Los Teques Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. Asimismo, señaló que en dicho contrato se fijó el precio de la venta en la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), de los cuales pagaron DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 220.000,00) por concepto de inicial y la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) en calidad de arras, quedando pendiente el pago de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), pagaderos al momento de la protocolización del documento definitivo de venta mediante crédito hipotecario; motivo por el cual inmediatamente después de suscrito el contrato en cuestión procedieron-a su decir- a solicitar el referido crédito ante el Banco de Venezuela, señalando que posteriormente, estando dentro del lapso de noventa (90) días hábiles y su prórroga de treinta (30) días hábiles señalados en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta en cuestión, recibieron comunicación del Banco de Venezuela en fecha 28 febrero de 2013, donde les participaron la aprobación del crédito por la suma restante, lo cual le hizo saber mediante notificación extrajudicial al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZDOMÍNGUEZ, el 13 de marzo de 2013, en cuya oportunidad además le solicitó la entrega de ciertos recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta; seguidamente, adujeron que les fue asignado una primera fecha para la firma de dicho acto el 11 de abril de 2013, pero que por retraso en bajar los recursos al banco emisor del crédito fue reprogramado para el día 29 de mayo de 2013, en cuya oportunidad no asistió el prenombrado ciudadano, quien le manifestó en fecha 3 de junio de 2013, que había vencido el lapso establecido en la convención que celebraron, negándose por ende a proceder a firmar la venta definitiva del inmueble objeto del litigio; consecuentemente, es por lo que proceden a demandar al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a los fines de que cumpla con el contrato suscrito en fecha 24 de septiembre de 2012 y en consecuencia le otorgue ante el Registro Subalterno correspondiente el documento definitivo de venta del inmueble en cuestión, o en su defecto que la sentencia a dictar sirva como título de propiedad.
Es el caso que, a los fines de desvirtuar tales afirmaciones la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a rechazar, negar y contradecir lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, sosteniendo para ello que resulta cierto la celebración de una convención con los hoy demandante el 24 de septiembre de 2012, por concepto de una opción de compra venta de un inmueble de su propiedad, siendo convenido un precio de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00), de los cuales afirma haber recibido la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) por concepto de inicial y la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) por concepto de arras, quedando un saldo restante de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) los cuales debían ser cancelados para el momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble en el tiempo convenido para ello, a saber, en el plazo de noventa (90) días hábiles más treinta (30) días hábiles de prórroga, los cuales –a su decir- se encuentran vencidosy por ende extinguido así la obligación de formalizar la venta del inmueble. Asimismo alegó que pone a disposición de la parte actora la cláusula penal pactada como resarcimiento delos daños y perjuicios ocasionados, esto a través de cheques de gerencia librados por las cantidades dadas en calidad de arras e inicial.
Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, quien aquí suscribe pasa de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 24 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 43, Tomo 277 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto al folio 10-14), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3C-PB4, el cual forma parte del Edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3 de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta ubicada en el sector Guamas de la ciudad de Los Teques Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, donde establecieron el precio de la venta en la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), de los cuales los demandantes en carácter de futuros compradores pagaron DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,00) en calidad de inicial, siendo el saldo restante por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00),pagaderosa través de un crédito hipotecario al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el plazo de noventa (90) días hábiles contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días hábiles de prórroga.De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente; en consecuencia, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y en virtud que se les ha venido dando a éste tipo de contratos el mismo tratamiento que a los contratos de compraventa definitivos; consecuentemente, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía al demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
Así las cosas, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el retardo en la tramitación del crédito hipotecario por causas imputables a la entidad financiera ante la cual se solicitó el mismo y la negativa del hoy demandadoen suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble objeto del presente litigio; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que de las probanzas consignadas por la parte demandante detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las siguientes:CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA (inserto al folio 10-14) otorgado en fecha 24 de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el Nº. 43, Tomo 277 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, del cual se evidencia la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente juicio y las obligaciones pactadas en el mismo; MENSAJE DE DATO O CORREO ELECTRÓNICO enviado en fecha 23 de mayo de 2013 por la cuenta “Armijos/AGC/BDV@BanvenezPro” a la cuenta “FirmasCreditohipotecario/TMP/BDV@BanvenezPro” (inserta al folio 15 del expediente), de cuyo contenido se evidencia que el Banco de Venezuela, actuando en su carácter de emisor del crédito hipotecario a favor de la hoy codemandante, ciudadana DIANA STALLONE STACCONI, había registrado previamente como fecha tentativa para la firma del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente juicio para el día 11 de abril de 2013, siendo la misma reasignada para el día 29 de mayo de 2013, y autorizándose a su vez la emisión del cheque respectivo por el Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV); NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 29 de mayo de 2013, previa solicitud de los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, el 27 del mismo mes y año(inserta al folio 16 al 19 del expediente), de cuyo contenido se evidencia que la referida Notaría notificó al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ, que la firma de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente acción, estaba pautada para el 29 de mayo de 2013, ante la Oficina Subalterna de Registro ubicada en el Centro Comercial La Cascada de la ciudad de Los Teques, procediendo a manifestar el prenombrado que “yo no voy a firmar”;NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIALpracticada por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 13 de marzo de 2013, previa solicitud de los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, planteada el 11 del mismo mes y año (inserta al folio 23 al 26 del expediente), de cuyo contenido se evidencia que la referida Notaría notificó al ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ, respecto a la aprobación del crédito hipotecario solicitado por los prenombrados ciudadanos hoy demandante, así como de los recaudos necesarios para la introducción del documento definitivo de venta; CONSTANCIA DE ENTREGA DE RECAUDOS expedido por el Servicio Autónomo de Registro y Notarías (SAREN) a favor de la ciudadana DIANA STALLONE (inserto al folio 27 del expediente), de cuyo contenido se desprende que la prenombrada presentó en fecha 26 de marzo de 2013, los recaudos solicitados para la celebración del documento definitivo de compra venta y constitución de hipoteca de primer grado; CONSTANCIA DE RECEPCIÓNexpedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 8 de abril de 2013(Folio 32, I pieza del expediente), contentiva de la fijación de fecha de otorgamiento para el día 11 de abril de 2013, del documento definitivo de compra venta y constitución de hipoteca de primer grado; INSPECCIÓN OCULAR efectuada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 5 de mayo de 2013, previa solicitud de los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER -parte actora- (inserta al folio 38 al 41 del expediente) mediante la cual, se deja constancia que fijada para dicha fecha la protocolización de la venta definitiva del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, estuvieron presente en el Registro Público del estado Bolivariano de Miranda, los prenombrados ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, así como la ciudadana DORIS MONTERO, en su carácter de apoderada del Banco de Venezuela, no haciendo acta de presencia así el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ –parte demandada-; y PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco de Venezuela (inserta al folio 215), quien manifestó que en fecha 28 de febrero de 2013, le fue aprobado un crédito hipotecario a la ciudadana DIANA STALLONE DE MARÍN –aquí codemandante-.
Así mismo, quien aquí suscribe previamente a los fines de determinar si las diligencias realizadas por la parte actora –anteriormente señaladas- fueron realizadas dentro del lapso convenido en el contrato en cuestión para ello, por cuanto el demandado aduce haber estado vencido el mismo para la aprobación del crédito hipotecario solicitado por la parte actora; al respecto se desprende la CLÁUSULA CUARTA de la convención cuyo cumplimiento se persigue, que las partes pactaron lo siguiente:
“(…) Toda vez que “EL OFERIDO” tramitará la obtención de un crédito hipotecario, las partes de común acuerdo, convienen en otorgarse un plazo de NOVENTA DIAS (sic) (90) hábiles contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso, prorrogable por TREINTA DIAS (sic) (30) habiles(sic) adicionales. No obstante, el plazo previsto podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo, por escrito, en caso de ser necesario, a los fines de llevar a buen término la operación de compra venta pactada (…)” (Resaltado de esta alzada).

De lo que precede se desprende que las partes convinieron en la vigencia del contrato por un lapso de noventa (90) días HÁBILES contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta, a saber, el 24 de septiembre de 2013, así como una prórroga por un lapso de treinta (30) días HÁBILES; por lo que se evidencia que, al acordarse que tales plazos correrían como días hábiles, debe entenderse éstos como “aquel período de tiempo, establecido como válido o computable para realizar una actividad, especialmente administrativa o judicial”(Diccionario de la Real Academia Española), es decir, son todos aquellos días que no son festivos o feriados. En este sentido, el lapso total de ciento veinte (120) días convenidos (vigencia más prorroga), transcurrieron de la siguiente manera: “Mes de septiembre de 2012:25, 26, 27 y 28; Mes de octubre:1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 30 y 31; Mes de noviembre de 2012: 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29 y 30; Mes de diciembre de 2012: 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 26, 27 y 28; Mes de enero de 2013: 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 29, 30 y 31; Mes febrero de 2013: 1, 4, 5, 6, 7, 8, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 25, 26, 27 y 28; Mes de marzo de 2013: 1, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 18 y 19”.De la transcripción de los días hábiles transcurridos desde el 24 de septiembre de 2012 (exclusive) puede evidenciarse entonces que el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue venció el 19 de marzo de 2013.- Así se precisa.
En este sentido, puede afirmar quien decide que las circunstancias supra precisadas y que constituyen el fundamento de la presente acción, quedaron plenamente demostradas en autos, pues los demandantes desplegaron una conducta que permitía inferir su interés en adquirir el inmueble ofrecido en venta, vale decir, pagaron la inicial convenida y solicitaron tempestivamente el crédito hipotecario ante la entidad bancaria respectiva, evidenciándose que el Banco de Venezuela aprobó el crédito en cuestión por TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), el 28 de febrero de 2013, es decir durante la vigencia del contrato de opción de compra venta en cuestión cuyo cumplimiento. Aunado a ello, siendo fijada la oportunidad para proceder a la firma del documento definitivo de venta, el 29 de mayo de 2013, el demandado en su condición de futuro vendedor no compareció ante la oficina registral respectiva, aun cuando se evidencia que éste tenía conocimiento de las actuaciones efectuadas por los demandantes a los fines de obtener el crédito hipotecario, por haber sido notificado primeramente en fecha 13 de marzo de 2013, de dicha aprobación así como de los recaudos necesarios para la introducción del documento definitivo de venta, y posteriormente el 29 de mayo de 2013, de la oportunidad fijada para la protocolización de la venta en cuestión; y en virtud que, en el caso de marras la demora en finiquitar la venta no le es imputable a los actores, pues éstos efectuaron todas las gestiones pertinentes (pagaron la cantidad establecida como inicial y tramitaron tempestivamente crédito hipotecario a los fines de pagar el precio restante de la venta) e incluso cumplieron con todas sus obligaciones contractuales, siéndole entonces imputable tal retardo a terceros, esto es, al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) quien no entregó oportunamente los fondos requeridos para el referido crédito. De este modo, de conformidad con lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 5 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de 21 de febrero del 2013), del cual se desprende en su parte final que en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación,y por cuanto se desprende del LISTADO DE BENEFICIARIOS correspondiente a la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH) de BANAVIH (inserto al folio 33 del expediente), que fueron aprobados los recursos respectivos a la hoy codemandante, ciudadana DIANA STALLONE DE MARÍN, para el mes de mayo de 2013, siendo a su vez aplicable dicha Resolución al caso de marras por cuanto –en atención a la decisión supra señalada- la presente acción fue intentada el 11 de julio de 2013, es decir, posterior a la publicación de dicha normativa
(Ver. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 6 de junio de 2016, expediente Nº 15-0813); consecuentemente, puede quien aquí suscribe concluir que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin por cuanto el demandado incumplió con su obligación de vender, aun cuando no tenía ningún derecho para desistir de tal compromiso, pues el hecho de haberse consumado el lapso contractualmente fijado no lo liberaba del cumplimiento de las obligaciones adquiridas.- Así se precisa.
En efecto, siendo que no puede atribuirse el retardo en la protocolización del documento definitivo de venta a una conducta negligente de los actores, ello de conformidad con lo previsto en la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; y en vista que, de las circunstancias propias del presente expediente se evidencia que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que el demandado en carácter de futuro vendedor no tenía derecho para desistir del contrato celebrado, lo cual acarreó que incumpliera con su obligación de vender, es por lo que este Tribunal puede verificar la concurrencia delsegundo requisito exigido para la procedencia de las demandas incoadas por cumplimiento de contrato.- Así se establece.
Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, considera que la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER contra el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ, es PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar a favor de los demandantes, la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 3C-PB4 el cual forma parte del edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3, de la parcela 3, Etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta, ubicada en el Sector Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ello mediante la protocolización del documento definitivo de venta, dejándose expresa constancia que una vez llegada dicha oportunidad en el lapso de ejecución voluntaria, deberán los demandantes pagar la cantidad total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00)por concepto de saldo restante del precio pactado por la compra venta del inmueble anteriormente señalado, y en el entendido de que una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide.
Así mismo, se observa que la parte demandada en su oportunidad procesal, esto es al momento de contestar la demanda puso a la disposición de los hoy actores cheques de gerencia Nos. 00031549; 00031550 y 00032646 provenientes de la entidad financiera Banco Caroní, por las cantidades de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00); DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) y CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), respetivamente, a los fines de dar cumplimiento a lo convenido en la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes referente a la cláusula penal; al respecto esta juzgadora debe precisar que en vista de que la acción principal seguida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA fue declarado PROCEDENTE en el particular que antecede, resulta a todos luces improcedente ordenar la devolución de dichas cantidades a favor de los accionantes por concepto de la ejecución de la cláusula penal, la cual procede a instancia de parte cuando se verifica el incumplimiento de cualesquiera de los contratantes, que en el caso de marras –como ya se dijo- resultó ser el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ DOMÍNGUEZ (parte demandada).- Así se establece.
Por último, respecto a los DAÑOS Y PERJUICIOS solicitados por la parte actora en su libelo de demanda, estimados en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.271 del Código Civil; esta juzgadora observa que el referido artículo textualmente señala: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”. De lo que procede se dispone que el incumplimiento culposo en el caso de la responsabilidad civil contractual consiste en la inejecución total o parcial de la obligación prevista en el contrato, de forma culposa, es decir, imputable a la conducta del deudor, ya sea en base al dolo, o a la negligencia o imprudencia o impericia de mismo; en este caso ante la alegada existencia de un daño, es necesario que la víctima lo demuestre sirviéndose de los medios probatorios determinados en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, ya que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación (en este caso la indemnización de daños por responsabilidad civil) debe probarla, en consecuencia, si bien inclusive el deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios generados en el retardo de la ejecución convenida –como así pretende la parte actora-, es lógico que la existencia de tales daños deben probarse, pues si no existe daño alguno no hay nada que reparar ni reclamar.
Al respecto, el autor ELOY MADURO LUYANDO en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES, DERECHO CIVIL III”, Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho, Caracas, Venezuela, 1989, página 141: “No basta con la existencia de un incumplimiento puro y simple para que surja la obligación de reparar; es necesario que ese incumplimiento cause un daño. Si el incumplimiento no produce daño alguno, nada habrá que indemnizar y por lo tanto no habrá lugar a la responsabilidad civil”. Ilustrado lo anterior, resulta en conclusión evidente, que del libelo de demanda, donde la parte demandante debe establecer claramente sus pretensiones, no se hace una explicación precisa de los daños y perjuicios supuestamente causados, ya que sólo se piden los mismos y se estimaron en una cantidad dineraria genérica. Se entiende como señala el actor en su libelo, que la causa de los supuestos daños viene a ser el incumplimiento contractual, que como se reseñó sería el caso de la responsabilidad civil contractual, pero sin embargo no hizo una especificación de los mismos, indicando o explicando al menos en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación.
En consecuencia se desprende, que la parte demandante en su pretensión de indemnización de daños y perjuicios expuesta en la demanda, no alega pérdida alguna en su patrimonio por efecto del incumplimiento de la parte demandada, como sería el haber tenido que erogar algún pago (daño emergente) o porque dejó de percibir alguna utilidad (ganancia) (lucro cesante), ya que ninguno de esos casos se alegó como fundamento en el libelo de demanda, donde simplemente y sin ilustración, se exigió el pago de daños y perjuicios con una estimación monetaria específica, sin indicarse en qué consistían esos supuestos daños; y más difícil aún para esta Juzgadora, además de observar que no se indicaron los daños, tampoco se probó con los medios probatorios aportados los daños y perjuicios demandados; por consiguiente, vistas las consideraciones que anteceden, es por lo que se declara IMPROCEDENTE dicha solicitud.- Así se establece.
Así las cosas, en vista de las consideraciones anteriormente expuestas, es por lo que este Juzgado Superior debe forzosamente declarar, PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS FRANCISCO MELÉNDEZMARTÍNEZ, actuando en su condición de apoderado judicial delos ciudadanosDIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de diciembre de 2015, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; por consiguiente, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuere incoada por los prenombrados ciudadanos contra el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ RODRÍGUEZ, plenamente identificados en autos; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
VI
DISPOSITIVA.
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS FRANCISCO MELÉNDEZ MARTÍNEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARÍN y FRANCISCO MARÍN CARNICER, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de diciembre de 2015, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuere incoada por los prenombrados ciudadanos contra el ciudadano ROGER ALEM MÉNDEZ RODRÍGUEZ, plenamente identificados en autos; por lo que se ordena a la parte demandada proceda a realizar a favor de los demandantes, la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 3C-PB4 el cual forma parte del edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3, de la parcela 3, Etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta, ubicada en el Sector Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ello mediante la protocolización del documento definitivo de venta, dejándose expresa constancia que una vez llegada dicha oportunidad en el lapso de ejecución voluntaria, deberán los demandantes pagar la cantidad total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de saldo restante del precio pactado por la compra venta del inmueble anteriormente señalado, y en el entendido de que una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
TERCERO: IMPROCEDENTES los daños y perjuicios solicitados por la parte actora en su libelo de demanda, estimados en la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00).
Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los diez (10) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo la una de la tarde (01:00 p.m).
LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA.
ZBD/lag.-
Exp. No. 16-9045