TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES
206º y 157

PARTE ACTORA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Ciudadano WIDMAR RAMÓN BARRIOS GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.198.764.

Abogados en ejercicio MANUEL MACHADO BOLÍVAR y HECTOR BRICEÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 18.228 y 3.238, respectivamente

Ciudadano ELIRIO BORGES BARRIOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-2.993.627

Abogados en ejercicio MANUEL ENRIQUE DE COUTO BORGES y MARLING JOSEFINA DIEGUEZ SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 153.454 y 214.337, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

16-8994.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este órgano jurisdiccional conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano WIDMAR RAMÓN BARRIOS GONZÁLEZ, debidamente asistido de abogado, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 27 de noviembre de 2015; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA interpusiera el ciudadano WIDMAR RAMÓN BARRIOS GONZÁLEZ contra el ciudadano ELIRIO BORGES BARRIOS, todos ampliamente identificados en autos.
En fecha 11 de abril de 2016, esta alzada le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo; y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que por ante esta alzada ninguna de las partes consignó escritos de informes.
Mediante auto dictado en fecha 14 de junio de 2016, esta alzada fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia; y posteriormente, mediante auto dictado en fecha 16 de septiembre de mismo año, DIFIRIÓ por un lapso de treinta (30) días continuos dicha oportunidad, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para decidir el recurso de apelación interpuesto, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo presentado en fecha 6 de agosto de 2012, el abogado en ejercicio MANUEL MACHADO BOLÍVAR, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano WIDMAR RAMÓN BARRIOS GONZÁLEZ, procedió a demandar a la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que en fecha 12 de mayo de 2006, celebró ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda, Documento de Reserva de Venta con la ciudadana ELIRIO BORGES, sobre un inmueble propiedad de esta última, constituido por un apartamento ubicado en el segundo piso de una casa situada en el Sector Vuelta Azul de la Macarena Sur, Los Teques, estado Bolivariano de Miranda, que tiene un área de construcción de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mtr2) y contiene como dependencias tres (03) dormitorios, un (01) baño, una (01) cocina, un (01) comedor, un (01) salón y una (01) terraza con área de lavandero.
2. Que se dejó establecido en dicho documento que la transacción correspondiente al documento definitivo de compra venta, se protocolizaría dentro de los sesenta (60) días continuos, contados a partir del dos 2 de mayo de 2006, fecha en la que se firmó el mencionado documento, siempre y cuando el oferente o posible comprador, demostrare fehacientemente que se encuentra en trámites de obtención del crédito y la vendedora entregue las respectivas solvencias de servicios públicos (derecho de frente y condominio), estando sometida la referida reserva a las siguientes condiciones: PRECIO TOTAL: SESENTA y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (65.000,000 Bs.), actualmente SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (65.000 Bs.), RESERVA: por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (5.000,000 Bs.) actualmente CINCO MIL BOLIVARES (5.000 Bs.), y SALDO RESTANTE: Por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (60.000,000 Bs.), actualmente SESENTA MIL BOLIVARES (60.000 Bs.), al momento de la protocolización de la venta definitiva.
3. Que igualmente se dejó establecido como cláusula penal que si dentro del plazo establecido anteriormente, no pudiere otorgarse el documento de compra-venta definitivo por causas imputables al comprador Widmar Ramón Barrios González, la cantidad recibida quedaría como indemnización por daños y perjuicios por todas las gestiones, trámites y gastos a favor de la vendedora, ciudadana Elirio Borges; y por otra parte, si el referido documento no se otorgara en el plazo establecido por causas imputables a la vendedora, ésta estaría obligada a devolver al comprador la cantidad dada en reserva, como única y definitiva indemnización por daños y perjuicios.
4. Que en el documento quedó establecido el conocimiento que tenía el ciudadano Widmar Barrios de que la ciudadana Elirio Borges se encontraba realizando trámites para la inserción ante el Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, del documento de liberación del pacto de retracto que sobre el inmueble pesaba, el cual fuera autenticado en fecha dos (02) de agosto de dos mil dos (2002), ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el N° 61, tomo 78, así como la elaboración del título supletorio y su posterior registro, sometiéndose el hoy demandante a esperar el tiempo que conllevara en poner en regla la respectiva documentación a fin de elaborar el documento definitivo de compra venta.
5. Que en vista de la confianza entre las partes del presente proceso, la ciudadana Elirio Borges contacto al ciudadano Widmar Barrios, para efectuar un documento de opción de compra-venta y así fue establecido, siendo suscrito el mismo en fecha dieciséis (16) de noviembre del año dos mil siete (2007), ante la Notaria del Municipio Guaicaipuro, Los Teques, estado Miranda, bajo el N° 24, Tomo 199, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, quedando establecido en la cláusula Primera de dicho documento, que la opcionante se comprometía a vender y el opcionado se comprometía a comprar un inmueble propiedad de la primera, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 05, situado en la planta alta (último piso) del edificio N°18, denominado “Residencias Elirio”, construido sobre una parcela ubicada en el Sector la Macarena, Calle Principal de Vuelta Azul, Callejón Los Mangos, entre los postes Nos. 52HJI02 y 52HJI01, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, que según -decir su decir-, es el mismo por el cual se hizo la reserva y que a su vez ocupa en calidad de arrendamiento; Segunda: que la opcionante se comprometía a vender a el opcionado con carácter exclusivo el inmueble antes descrito en la cláusula primera y el opcionado se comprometía a adquirirlo por el precio de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (80.000.000,oo) actualmente OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000 Bs.); en la clausula Tercera se fijó la cláusula penal, en la cual se estableció que para garantizar el cumplimiento del contrato, el opcionado entregaría con la firma del presente documento a la opcionante la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (38.200.000,oo) actualmente TREINTA Y OCHO MIL DOCIENTOS BOLIVARES (38.200 Bs.); declarando la accionante recibir dicha suma a su entera y cabal satisfacción en ese mismo acto.
6. Establecieron además que la cantidad antes mencionada se imputará como pago a cuenta del precio ya estipulado en la cláusula segunda, siendo la cantidad restante la suma de CUARENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (41.800.000,oo) actualmente CUARENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (41.800 Bs.), la cual debía ser cancelada por el opcionado al efectuar la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
7. De la misma forma, se pacto en la clausula Cuarta que la vigencia del referido compromiso bilateral de compra venta sería de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha en la cual la opcionante, hubiera registrado el documento de condominio del Edificio “Residencias Elirio”.
8. Que en la clausula Quinta estipularon que la entrega legal del inmueble debía realizarse al culminar el acto de protocolización del documento definitivo de compra-venta, aun cuando el opcionado declaró que detenta el uso material del inmueble en su carácter de inquilino, pagando como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (400.000,oo), actualmente CUATROCIENTOS BOLIVARES (400 Bs.), que se comprometía a continuar pagando hasta la fecha que se traspase la propiedad del apartamento objeto de la negociación, declarando la opcionante igualmente que no aumentaría dicho canon de alquiler.
9. Que igualmente se pactó, que en caso de que por causas imputables al opcionado no se protocolizara el documento de compra-venta dentro del lapso estipulado en la cláusula cuarta, la opcionante retendría como indemnización por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,oo) actualmente DIEZ MIL BOLIVARES (10.000 Bs.) mencionada en la cláusula tercera, devolviendo al opcionado el resto del monto entregado, es decir la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (28.200.000,oo) actualmente VEINTIOCHO MIL DOCIENTOS BOLIVARES (28.200 Bs.).
10. Que si el incumplimiento fuere por causa imputable a la opcionante, ésta reintegraría al opcionado la cantidad recibida más la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,oo) actualmente DIEZ MIL BOLIVARES (10.000 Bs.), como indemnización por daños y perjuicios, en un lapso no mayor de siete (7) días fijos continuos, contados a partir de la manifestación de voluntad por parte de la opcionante de no vender el inmueble objeto del compromiso bilateral de compraventa.
11. Que en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil once (2011), la ciudadana ELIRIO BORGES interpuso demanda contra el ciudadano WIDMAR BARRIOS, la cual se lleva ante este Juzgado, bajo el N° 1160-2010.
12. Que existieron maniobras que demuestran la mala fe de la ciudadana Elirio Borges, tales como que indicó que la propiedad era suya según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el N° 13, tomo 11, protocolo 1°, de fecha ocho (08) agosto de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), pero en el documento de condominio se establece que el inmueble lo adquirió en fecha diecinueve (19) de junio de dos mil seis (2006), según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, Carrizal, bajo el N° 2, Protocolo 1°, Tomo 26; así como también, que en la cláusula penal del contrato de reserva no se estableció penalidad para la ciudadana Elirio Borges, en caso que ésta no cumpliera, pero si se hizo para el ciudadano Widmar Barrios.
13. Señalo igualmente que si en el documento de reserva se había indicado la identificación del inmueble, las características del mismo, la cantidad dada en reserva, el precio total del inmueble y el precio restante, como es que esos datos fueron obviados en el siguiente documento que fuera usado como documento fundamental de la demanda de fecha veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010), ignorando el de reserva, pese a que en el último nombrado, la misma se comprometió a esperar el tiempo que fuera necesario para que la ciudadana ELIRIO BORGES, pusiera en regla la documentación del inmueble por la cual había cerrado un negocio con el documento llamado de reserva, para lo cual no se estableció fecha para realizarlo, violando la clausula cuarta que indica que: “(…) La vigencia del presente compromiso bilateral de compra venta es de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha en la cual la opcionante, haya registrado el documento de condominio del edificio “Residencias Elirio”.
14. Que antes de que naciera el término señalado en la referida cláusula cuarta, procedió a demandarlo en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010), siendo el documento de condominio fue protocolizado en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil once (2011), inserto bajo el N° 22, folio 154, tomo 4 del protocolo de transcripción del año dos mil once (2011), por lo que mal puede hablarse del incumplimiento del ciudadano WIDMAR BARRIOS, por cuanto el documento de condominio se protocolizó diez (10) meses después de la demanda, lo que denota temeridad y mala fe.
15. Que en fecha nueve (09) de mayo de dos mil doce (2012), la hoy demandada, procedió a dar en opción de compra venta a un tercero el inmueble descrito en autos, ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, Los Teques, bajo el N° 012, tomo 127, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual se encuentra ocupado por el mismo en calidad de arrendatario, por lo que el ciudadano WIDMAR BARRIOS, procedió a efectuar denuncia ante la Fiscalía del Ministerio Público.
16. Que en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil doce (2012), se practicó Inspección Judicial, donde se dejó constancia de cuál era el apartamento en cuestión, así como también de las personas que se encontraban en la vivienda, solicitando finalmente que al momento de dictar sentencia se ordenara la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento al igual que la devolución de los cancelados a partir del veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010).
17. Que procede a demandar a la parte actora para que convenga o en su defecto a ellos sea declarado por el tribunal (…) en el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE RESERVA, en fecha doce (12) de mayo del año dos mil seis (2.006) (sic) autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Los Saleas, San Antonio de Los Altos, jurisdicción del Estado Miranda, bajo el N 10, tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría y cumpla con la obligación del vender el inmueble señalado en el contrato de “RESERVA” (…) asi como la cancelación de la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo) por concepto de cláusula penal, señalada en el referido contrato de “RESERVA”(…)

PARTE DEMANDADA:
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el abogado en ejercicio MANUEL ENRIQUE DE COUTO BORGES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS, mediante escrito consignado en fecha 4 de de octubre de 2013; procedió a hacerlo en los siguientes términos:
1. Como punto previo impugnó la estimación de la cuantía en la presente causa, por considerarla exagerada.
2. Que niega, rechaza y contradice , que haya incumplido con la parte actora por cuanto en reuniones efectuadas con el ciudadano WIDMAR BARRIOS, el mismo manifestó no contar con la cantidad de dinero establecida en la negociación y le solicitó verbalmente que le diera una prórroga para conseguirlo y transcurrido el tiempo la parte demandada se vio en la imperiosa necesidad de manifestarle que debido al alto costo de la vida, no podía venderle el apartamento en el precio estipulado en el documento de reserva, en virtud de que había pasado ya mucho tiempo, manifestándole así pues el ciudadano WIDMAR BARRIOS que seguía interesado en el inmueble, razón por la cual le ofreció el inmueble por la cantidad de OCHENTA MILO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (80.000,00), aceptando el referido ciudadano por lo que suscribieron un contrato de opción de compra-venta el dieciséis (16) de noviembre de dos mil siete (2007), el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro, del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 24, Tomo 199, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
3. Que en la cláusula tercera del referido contrato de opción de compra-venta, para garantizar su cumplimiento, el opcionado entrega a la opcionante, la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (38.200.000.oo), actualmente TREINTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (38.200 Bs.), a su entera y cabal disposición en efectivo, siendo esta cantidad entregada imputada como pago a la cuenta del precio ya estipulado en la clausula segunda, siendo la cantidad restante la suma de CUARENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (41.800.000,oo) actualmente CUARENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (41.800 Bs.), la cual deberá ser cancelada por el opcionado al efectuarse la protocolización del documento definitivo.
4. Que el ciudadano WIDMAR BARRIOS, incumplió con el pago de la cantidad restante, dándole largas al asunto por cuanto no disponía de dicha cantidad, sin embargo comenzó a realizar mejoras en el inmueble objeto de la presente demanda sin autorización de la ciudadana ELIRIO BORGES.
5. Que la ciudadana ELIRIO BORGES le manifestó al ciudadano WIDMAR BARRIOS, que en vista de la situación no podía cumplir con las obligaciones contractuales contraídas con su persona, así mismo le manifestó verbalmente que daría cumplimiento a la clausula quinta del contrato, ante el incumplimiento contractual por parte de la ciudadana ELIRIO BORGES, donde se estableció como clausula penal la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (10.000,00), por daños y perjuicios, así mismo se comprometía a devolver al opcionario la suma de VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (28.200,00), cantidad esta que fue recibida en garantía.
6. Que en ese sentido mal puede argumentar la parte actora que la ciudadana ELIRIO BORGES, realizo maniobras que demuestren mala fe, ya que la parte actora suscribió documento en señal de conformidad.
7. Que niega, rechaza y contradice que haya actuado de mala fe en cuanto a la descripción del inmueble señalado en el contrato de reserva y el documento de opción de compra-venta, en virtud de que se cometió error material, que fue aclarado verbalmente entre las partes.
8. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano WIDMAR BARRIOS, haya realizado gestiones infructuosas para materializar la negociación, así como que se le haya causado daño patrimonial, por cuanto ha sido el mismo quien se ha negado a cancelar el restante de la compra del inmueble.
9. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en cuanto a la devolución de la cantidad de dinero entregado desde el 26 de abril de 2010 , ya que al suscribir el contrato de opción de compraventa se acordó con su representada que ocupaba el inmueble en su carácter de inquilino, pagando como canon de arrendamiento la cantidades de cuatrocientos bolívares mensuales (Bs.400.000,00)

III
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 27 de noviembre de 2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:
“(…)En ese sentido, al revisar las estipulaciones en el contenidas en el mencionado contrato de reserva, se pueden observar determinaciones relativas al precio total del inmueble, la referencia de una cantidad dada en reserva, el saldo restante, identificación plena del inmueble, así como la obligación de cada una de las partes de hacer determinadas diligencias con el fin de materializar el futuro contrato de compra venta, sometiéndose las partes firmantes a plazos y términos allí establecidos que incluso, al ser revisados con detenimiento resultan ser contradictorios, pues en principio se indica que “(…) La Transacción correspondiente de DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA, se protocolizará dentro del lapso de SESENTA DIAS (60) CONTINUOS” los cuales se computarían a partir de la fecha de suscripción del referido contrato y más adelante se establece que el promitente comprador se somete a esperar el tiempo que conlleve poner en regla la respectiva documentación a fin de elaborar el documento definitivo de compra-venta, sin que se evidencie de la revisión efectuada la presencia del adelanto de los efectos que refiere la doctrina de nuestra Sala Constitucional, lo cual nos deja en presencia de un contrato de eminente preparación. Y así se establece.
No obstante lo anterior, las partes en fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil siete (2007), manifestaron nuevamente su voluntad contractual al suscribir un nuevo contrato que denominaron de opción de compra-venta, mediante el cual establecieron un nuevo precio para el bien inmueble, el opcionado entrego a la opcionante una cantidad de dinero imputable como pago y a cuenta del precio estipulado para el inmueble; de la misma forma, establecieron la condición de arrendado en la que ocupa el inmueble el opcionado, así como la determinación del canon de arrendamiento y la voluntad de la opcionante de no modificarlo, estableciéndose que la vigencia del contrato seria un plazo de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de que la opcionante haya protocolizado el Documento de Condominio del Edificio “Residencias Elirio”, siendo evidente para quien suscribe la novación de la mayoría de las clausulas del contrato de reserva primigeniamente firmado. Y así se establece.
Aunando a ello, la parte demandada arguyó como excepción en su favor, que el mismo actor estando en vigencia el contrato de reserva le manifestó no contar con la cantidad de dinero establecida en la negociación y le solicitó verbalmente que le diera una prórroga para conseguirlo y transcurrido el tiempo la parte demandada se vio en la imperiosa necesidad de manifestarle que debido al alto costo de la vida, no podía venderle el apartamento en el precio estipulado en el documento de reserva, en virtud de que había pasado ya mucho tiempo, manifestándole así pues el ciudadano WIDMAR BARRIOS que seguía interesado en el inmueble, razón por la cual le ofreció el inmueble por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (80.000,00), aceptando el referido ciudadano por lo que suscribieron un contrato de opción de compra-venta el dieciséis (16) de noviembre de dos mil siete (2007). Alegando posteriormente en el particular tercero de su contestación que no es cierto que el ciudadano WIDMAR BARRIOS haya realizado gestiones para materializar la negociación, refiriendo que el mismo es quien se ha negado a cancelarle en más de una oportunidad el precio acordado.
De lo anterior se puede colegir, en consideración a las normas distributivas de la carga de la prueba, que habiendo argüido la parte demandada un hecho negativo, como lo es la ausencia de pago del precio estipulado, no le correspondía a ella la carga de la prueba, sino a su contraparte, quien debía demostrar el hecho afirmativo, lo cual en el caso de marras no sucedió, pues la parte actora no logró demostrar que había cumplido con su obligación de pagar el precio de la venta, dado que no aporto prueba alguna de ello, ni siquiera que tenia la disponibilidad para pagar el precio de la venta, razón por la que concluye éste Sentenciador que no existe plena prueba de los hechos alegados en esta causa, razón por la cual resulta forzoso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar SIN LUGAR la presente acción, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se declara.
III
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Segundo de Municipio de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la Impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada. SEGUNDO:FIRME la estimación hecha por la parte actora en la presente causa. TERCERO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA intenta por el ciudadano WIDMAR RAMON BARRIOS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V.-11.198.764, en contra de la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V.-2.993.627, en fecha seis (06) de agosto de dos mil doce (2012)(…)”.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscriben a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 27 de noviembre de 2015, a través del cual declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA incoara el ciudadano WIDMAR RAMON BARRIOS GONZÁLEZ contra el ciudadano ELIRIO BORGES BARRIOS; siendo ello así quien decide estima necesario realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar debe advertirse que el poder de revisión del juez de alzada no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va más allá en virtud de la aplicación del principio procesal denominado IURA NOVIT CURIA; del cual se desprende que el Juez dada la majestad del cargo que desempeña, conoce del derecho incluso del no alegado, pudiendo revisar oficiosamente actos que parecieren infringir normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición o revocatoria. En tal sentido, esta Sentenciadora antes de entrar a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, estima prudente traer a colación el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que “(…) el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley” (Subrayado y negrilla añadidos), por lo que es potestad del juez conforme a lo establecido en la Constitución y en la ley, al momento de admitir, tramitar y decidir la controversia sometida a su consideración, actuar ajustado a lo dispuesto en las disposiciones adjetivas aplicables al caso, por lo que el tribunal de la causa debe verificar que se cumplan con los presupuestos procesales, a fin de advertir si la demanda presentada resulta a la luz de lo dispuesto en el aludido artículo admisible o no, que de ser éste último el caso no habría necesidad de abrir el contradictorio.
Aunado a ello, cabe señalar que la prohibición de la ley de admitir la demanda, verbigracia, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 21 de julio de 2009, expediente No. 08-629).
Así las cosas, entrando al caso de marras es de puntualizar que la figura denominada acumulación prohibida o inepta acumulación se encuentra prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera: “(…) no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí (…)”. De allí, que su procedencia depende de quela demanda intentada contenga más de una pretensión y las pretensiones estén acumuladas de manera tal que no pueden ser satisfechas; pues éstas resultan excluyentes entre sí (se contraponen), siendo totalmente contradictorias una con la otra, por lo que no pueden ser satisfechas las dos al mismo tiempo; corresponden cada una al conocimiento de distintos Tribunales por razón de la materia o bien, deben ser tramitadas bajo el modelo de procedimientos distintos, esto es, cuando una pretensión tiene pautado un procedimiento ordinario y la otra tiene que ser tramitada por uno especial, pues no se puede combinar esos dos modelos de procedimientos en una sola figura.
A mayor abundamiento, considera pertinente quien aquí suscribe traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 11 de febrero de 2010, en el expediente signado con el No. 2009-000527, a través de la cual se dejó sentado lo siguiente:
“(…) Ahora bien, esta Sala ha establecido en diferentes ocasiones que la acumulación de pretensiones en una causa, debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallo contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento. (…)La acumulación de acciones es de eminente orden público (…) Por su parte el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones. (…)” (Resaltado de este Tribunal)

En atención a las anteriores consideraciones, quien decide observa que en el caso sub examine se ha cometido un vicio que afecta la válida constitución de la relación procesal, toda vez que del escrito libelar, presentado por la parte demandante (folio 1 al 11, pieza I del presente expediente), se desprende lo siguiente:
“(…) Por todos los razonamientos anteriormente expuestos y por cuanto han sido infructuosas las diligencias extrajudiciales, realizadas para lograr que (sic) ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS, cumpla con la obligación asumida en el contrato de “RESERVA” suficientemente referido en el teto de esta demanda, es por ello que acudo ante su competente autoridad, parademandar como en efecto formalmente demando a la ciudadana: ELIRIO BORGES BARRIOS(…) para que convenga o en su defecto a ello sea declarado por el Tribunal en la sentencia definitiva que recaiga en este proceso, en el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE RESERVA, en fecha doce (12) de mayo del año dos mil seis (2.006), autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos, jurisdicción del Estado (sic) Miranda, bajo el Nº 10, tomo 49 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría y cumpla con la obligación de vender el inmueble señalado en el contrato de “RESERVA” y que es el mismo que igualmente mi mandante ocupa en calidad de arrendatario, y subsidiariamente a la devolución de la cantidad de dinero entregado desde veintiséis de abril del dos mil diez (2.010) (fecha de la demanda Nº 1160-2.010 que interpuso la referida ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS, en contra del ciudadano WINDMAR RAMON BARRIOS GONZALEZ, incluyendo todos aquellos pagos que haya hecho hasta la fecha de la sentencia definitiva, si tal fuere el caso, por concepto de los cánones de arrendamiento que ha cancelado indebidamente, así como la cancelación de la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 5.000,oo)por concepto de la cláusula penal, señalada en el referido contrato de “RESERVA”(…)”. (Resaltado de esta alzada)

Siendo ello así, en vista que en el caso bajo conocimiento el demandante solicitó de manera conjunta el cumplimiento del contrato de reserva, así como el cumplimiento de la cláusula penal; sin que pueda evidenciarse que los mismos se hayan realizado de manera subsidiaria, consecuentemente, quien aquí suscribe estima conveniente pasar a transcribir el contenido de la cláusula penal convenida en el contrato en cuestión, lo cual hace de seguida:
“(…) Si dentro del plazo establecido anteriormente, no se otorgase el documento Definitivo (sic) de Compra (sic) por causas imputables el COMPRADOR, plenamente identificado, la cantidad aquí recibida quedará como indemnización por daños y perjuicios por todas las gestiones, trámites y gastos a favor de LA VENDEDORA; y si el referido documento no se otorgase en el plazo estableció por causas imputables a LA VENDEDORA ELIRIO BORGES BARRIOS, también plenamente identificada, esta estará obligada a devolver al COMPRADOR la cantidad dada en RESERVA como única y definitiva por daños y perjuicios, provenientes de su incumplimiento(…)”

De dicha cláusula se aprecian las sanciones estipuladas por las partes en caso de que una ellas incumpla con las obligaciones contraídas; al respecto, cabe destacar el artículo 1.258 del Código Civil, el cual establece que:
Artículo 1.258.- “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo” (Negrillas y subrayado de esta alzada)

Afín con la normativa mencionada, el artículo 1.259 eiusdem señala que:
Artículo 1.259.- “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada”.

Bajo las normas transcritas, quien decide observa –como ya se dijo- que en el petitorio del libelo de demanda, el demandante solicitó dos pretensiones de manera conjunta, es decir, tanto el cumplimiento del contrato de reserva como el pago de la indemnización por los daños y perjuicios estipulados en el contrato (cláusula penal), sin que pueda evidenciarse que el segundo requerimiento se haya realizado de manera subsidiaria al primero; a diferencia de la referida cláusula donde ambos conceptos se estipularon en forma excluyente, pues sólo si se incumplía con la obligación de vender o comprar dependiendo el caso, nacía el derecho del pago de una indemnización por daños y perjuicios.
En consonancia con ello, sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 5 de agosto de 2014, con Ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente No. 13-815, dispuso en un caso similar, lo que sigue:
“(…) Ahora bien, respecto de la inepta acumulación de pretensiones, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece que “no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí…”.
(…Omissis…)
Sobre la base de estas precisiones, esta Sala observa que en el petitorio del libelo de demanda, el actor solicitó dos pretensiones de manera conjunta, es decir, tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta como el pago de la indemnización por los daños y perjuicios, sin que pueda evidenciarse que el segundo requerimiento se haya realizado de manera subsidiaria al primero.
En lo que respecta al contrato de opción de compra venta, esta Sala aprecia que, independientemente de la calificación otorgada por el formalizante, la cláusula cuarta está referida a una cláusula penal que sólo puede ejecutarse de manera condicional, es decir, si el vendedor incumple con su obligación de vender. Por interpretación en contrario, si el vendedor cumple con dicha obligación, resulta imposible la exigencia del pago de una indemnización por daños y perjuicios.
En otras palabras, en lo que respecta al libelo de demanda, no cabe duda que el cumplimiento del contrato y el pago de una indemnización por daños y perjuicios fueron solicitados de manera conjunta; a diferencia de la cláusula cuarta del contrato, en donde ambos conceptos se estipularon en forma excluyente, pues sólo si se incumple con la primera obligación, nace el derecho de exigir la segunda, ello en virtud de que el referido pago de una indemnización por daños y perjuicios fue establecido como una sanción ante el posible incumplimiento.
De allí que si el obligado cumple, desaparecen los daños y perjuicios, salvo que se estipulen éstos por el simple retardo, acorde con la excepción contemplada en el artículo 1.258 del Código Civil, lo cual no ocurrió en este caso.
En consecuencia, resulta incompatible exigir a un mismo tiempo la observancia de una obligación y la sanción ante su posible incumplimiento, es decir, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y a la vez el pago de una indemnización por los daños y perjuicios, puesto que ambas pretensiones se excluyen mutuamente, más aún si el actor omitió solicitar al tribunal fueran “resueltas una como subsidiaria de otra” de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala considera que, acorde con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones declarada por la alzada en el caso concreto resulta ajustada a derecho. Así se establece (…)”. (Resaltado de esta alzada)

En efecto, bajo lo previsto en las sentencias anteriormente transcritas y la normativa traída a colación, si el obligado cumple con su obligación desaparecen los daños y perjuicios, salvo que se estipulen éstos por el simple retardo, lo cual no ocurrió en el caso de marras; y en virtud que, resulta incompatible exigir al mismo tiempo la observancia de una obligación y la sanción ante su posible incumplimiento, es decir, el cumplimiento del contrato de reserva y a la vez cumplimiento de la cláusula penal convenida, puesto que ambas pretensiones se excluyen mutuamente, consecuentemente, este tribunal superior debe declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda incoada por el ciudadano WIDMAR RAMÓN BARRIOS GONZÁLEZ, en virtud de haber realizado una acumulación indebida de pretensiones que son incompatibles entre sí, todo ello de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, verificable incluso de oficio por tratarse de una materia de orden público.- Así se decide.
En virtud de las consideraciones que anteceden, es por lo que está juzgadora debe REVOCAR la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 27 de noviembre de 2015; y consecuentemente se declara INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA interpusiera el ciudadano WIDMAR RAMÓN BARRIOS GONZÁLEZ contra el ciudadano ELIRIO BORGES BARRIOS, todos ampliamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
V
DISPOSITIVA.
Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, REVOCA la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 27 de noviembre de 2015; y consecuentemente se declara INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA interpusiera el ciudadano WIDMAR RAMÓN BARRIOS GONZÁLEZ contra el ciudadano ELIRIO BORGES BARRIOS, todos ampliamente identificados en autos.
Se condena en costas a la parte demandante, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los diecisiete(17) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA.
zbd
Exp. No. 16-8944