TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
206º y 157º

PARTE ACTORA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

REPRESENTANTES DE LA EMPRESA DEMANDADA:

ABOGADO ASISTENTE DE LOS REPRESENTANTES DE LA EMPRESA DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Mirada, en fecha 3 de junio de 1987, bajo el No. 19, Tomo 69-A Segundo.

Abogados en ejercicio MARIA BETANIA PELA SANCHEZ, CAROLINA BARREIROS SUÁREZ y JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 235.475, 72.143 y 26.718, respectivamente.

Empresa REPRESENTACIONES REMI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de abril de 1994, bajo el No. 55, Tomo 22-A-Primero.

Ciudadanos MARIA DO CARMO PEREIRA DE BIONDO y FRANCO BIONDO PALAZZO, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-81.923.058 y V-6.870.187, respectivamente.

Abogado en ejercicio JUAN JOSE HERNANDEZ SEQUERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 227.718

DESALOJO.

16-8952.

CAPÍTULO I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, quien dice actuar sin poder de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en representación de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., contra la decisión que fue proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en la audiencia de juicio o debate oral llevada cabo en fecha 30 de marzo de 2016, así como del extenso del fallo publicado el 1º de abril del mismo año, a través del cual se declaró PROCEDENTE la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A. contra la mencionada empresa, todos ampliamente identificados en autos.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 20 de abril de 2016, esta alzada le dio entrada en libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de mayo de 2016, el abogado en ejercicio JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, procedió a adherirse a la apelación interpuesta por el abogado JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, ello de conformidad con lo contemplado en el artículo 299 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de mayo de 2016, la ciudadana MARIA DO CARMO PEREIRA DE BIONDO, actuando en su carácter de Directora Gerente de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., consignó denuncia procesal de fraude; posteriormente, en fecha 30 de mayo del mismo año, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, consignó escrito de alegatos.
Seguidamente, en fecha 17 de junio de 2016, tanto el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, así como la abogada en ejercicio MARIA BETANIA PEÑA SÁNCHEZ, consignaron escritos de informes ante esta alzada.
En fecha 30 de junio de 2016, la abogada en ejercicio MARIA BETANIA PEÑA SÁNCHEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A., procedió a consignar escrito de observaciones; asimismo, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, y el ciudadano FRANCO BIONDO PALAZZO, actuando este último en carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., en fecha 1º de julio del mismo año, procedieron a consignar sus respectivas observaciones a los informes.
Mediante auto dictado en fecha 4 de julio de 2016, se declaró vencido el lapso para la presentación de observaciones a los informes, y se dejó sentado que a partir de dicha fecha comenzarían a transcurrir los sesenta (60) días calendarios a que hace referencia el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir el recurso intentado, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo los términos y consideraciones que se expondrán a continuación.
CAPÍTULO II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 12 de agosto de 2015, el abogado en ejercicio JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la empresa mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A. por DESALOJO; sosteniendo -entre otras cosas- lo siguiente:

1.-Que su representada AGROPECUARIA PENSA C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., un inmueble constituido por un galpón con una superficie aproximada de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 Mts2) que forma parte integrante del inmueble conformado por dos (2) parcelas de terreno limítrofes identificadas con los Nos. 10 y 11 en el Parcelamiento Unidad Industrial Los Teques, ubicado en el lugar denominado El Tambor, de la ciudad de Los Teques, estado Miranda.
2.- Que la referida relación arrendaticia, fue celebrada originalmente por un periodo de doce meses como plazo fijo, sin embargo, mediante documentos privados suscritos en la ciudad de Los Teques, estado Miranda, los días 31 de agosto de 1998 y 28 de febrero de 1999, se convino prorrogar dicho contrato hasta el día 28 de febrero de 1999, y hasta el día 31 de agosto del mismo año, modificándose en ambas oportunidades el canon de arrendamiento.
3.- Que consta en documento privado otorgado en la ciudad de Los Teques, del estado Miranda, que en fecha 28 de febrero de 2003, su representada y su inquilina reglamentaron nuevamente la referida relación arrendaticia; en el cual se convino un nuevo canon de arrendamiento y una duración de doce meses fijos contados a partir de la mencionada fecha; prorrogándose dicha duración mediante documento privado otorgado en fecha 28 de enero de 2005, por un nuevo periodo de doce (12) meses fijos, contados a partir del 1º de febrero de 2005.
4.- Que posteriormente, mediante documento privado otorgado en la ciudad de Los Teques, se reglamentó nuevamente la relación arrendaticia, estableciéndose un nuevo canon de arrendamiento y una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día 1º de enero de 2007.
5.- Que finalmente, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 15 de febrero de 2010, anotado bajo el No. 29, Tomo 40, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, ambas partes reglamentaron nuevamente la relación arrendaticia, estableciéndose -entre otras cosas- que la duración del arrendamiento sería de dos (2) años contados a partir del 1º de enero de 2010, y que a menos que mediase notificación de alguna de las partes en sentido contrario, dentro de cualquiera de los noventa (90) días previos al vencimiento, se entendería prorrogado por periodos iguales de un (1) año, sin que pudiese producir la táctica reconducción.
6.- Que también se estableció el canon de arrendamiento para el segundo año de la duración convenida, sería la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00).
7.- Que dentro de los noventa (90) días anteriores al vencimiento del plazo establecido en este último documento que reglamentaba la relación arrendaticia, la arrendadora, aquí demandante, le notificó expresamente a su inquilina que el referido contrato no sería prorrogado a su vencimiento, ello tal como consta en el acta notarial levantada por la Notaría Pública del municipio Guaicaipuro del estado Miranda, el día veinticinco (25) de noviembre de dos mil once (2011).
8.- Que en vista que la relación arrendaticia comenzó el 1º de septiembre de 1995, y se mantuvo vigente hasta el 1º de enero de 2012, fecha en la que contractualmente vencía, en razón a la notificación realizada el día 25 de noviembre de 2011, tal como se convino en el último contrato que reglamentó la relación arrendaticia, contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, el día 15 de febrero de 2010, anotado bajo el No. 29, Tomo 40, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, a la inquilina le correspondía un plazo de prórroga legal de tres (3) años, plazo este que venció el día 1º de enero de 2015, sin que se haya logrado ningún acuerdo sobre la prórroga del arrendamiento, y sin que la inquilina haya entregado el inmueble arrendado, razón por la cual, su representada ha decidido interponer la acción legal de desalojo.
9.- Que por todos los hechos narrados, ocurre a demandar a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., con el carácter de arrendataria, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en que:
“(…) PRIMERO: Como consecuencia de la notificación realizada el día veinticinco (25) de noviembre de dos mil once (2011), el plazo contractualmente establecido en la cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento suscrito entre ella y [mi] representada, (…) venció contractualmente el día primero (1º) de enero de dos mil doce (2012). SEGUNDO: Que como consecuencia de haber sido la demandada, inquilina del inmueble durante más de diez (10) años, a la fecha del vencimiento contractual, esto es, al día primero (1º) de enero de dos mil doce (2012), le correspondía como plazo de prórroga legal, tres (3) años, que vencieron el día primero (1º) de enero de dos mil quince (2015). TERCERO: Que como consecuencia del vencimiento del plazo de prórroga legal, sin que se haya acordado ninguna otra prórroga del arrendamiento, debió haberle hecho entrega a [mi]representada, el día primero (1º) de enero de dos mil quince (2015), el inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió. CUARTO: Que como consecuencia de su incumplimiento se hace procedente la presente acción de desalojo y en consecuencia, le devuelva de manera inmediata a [mi] representa, sin plazo alguno, (…) el inmueble arrendado (…)”.
10.- Que a los solos efectos de la cuantía, estima la demanda en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00)

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, asumiendo la representación judicial sin poder de la parte demandada, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A.; procedió a dar contestación a la acción intentada contra la mencionada empresa, manifestando –entre otras cosas- que:

1.- Que entre la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A., en la condición de arrendadora, y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., en la condición de arrendataria, existe una relación contractual arrendaticia de vieja data, la cual tiene por objeto un inmueble constituido por un galpón, con un área aproximada de quinientos metros cuadrados (500 mts2).
2.- Que el último contrato de arrendamiento celebrado, fue suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 15 de febrero de 2010, el cual quedó anotado bajo el No. 29, Tomo 40, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
3.- Que contrario a lo alegado en el libelo, el canon de arrendamiento mensual no asciende a la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), por cuanto por imposiciones de la arrendadora a partir del 1º de enero de 2014, la pensión arrendaticia fue aumentada a la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 12.259,80), tal y como se evidencia de los depósitos bancarios realizados en la cuenta corriente de la arrendadora.
4.- Que tal como lo precisó el demandante, en fecha 1º de enero de 2015, venció la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; sin embargo, a partir de ese momento la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., continuó cancelando el canon de arrendamiento mensual, y la demandante continuó aceptando dicho pago.
5.- Que todo lo anterior evidencia la conformidad de la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A., con los pagos realizados una vez expirada la prórroga legal, en concepto de canon de arrendamiento mensual.
6.- Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos narrados, como el derecho invocado; y de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza por insuficiente la estimación de la demanda.
7.- Que por las razones antes expuestas, solicita que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, declare sin lugar la temeraria demanda incoada contra la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., con expresa condenatoria en costas.

CAPÍTULO III
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que en la audiencia de juicio o debate oral llevado a cabo en fecha 30 de marzo de 2016, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente:

“(…) En horas de Despacho del día de hoy, miércoles treinta de marzo de dos mil diez (sic) y (sic) seis (sic) (30/03/2016), siendo las nueve horas de la mañana (9:00 a.m.,) día y hora establecida por este Juzgado para llevar a efecto la celebración de la audiencia de juicio o debate oral en el juicio que por DESALOJO incoara la compañía anónima “AGROPECUARIA PENSA, C.A”, contra la compañía anónima “REPRESENTACIONES REMI C.A” la cual se sustancia en el expediente identificado con la sigla E-15-004, se constituyó el ciudadano Juez a cargo del presente Juzgado, Dr. César Medrano, con su Secretaria Titular Abogada Omaira Materano, y se procedió a anunciar el acto tanto en las puertas del Tribunal como en la entrada de la SALA DE AUDIENCIA PRELIMINAR N° 1 y N° 2, situada en el piso dos (2) del Edificio Palacio de Justicia, situado en la calle Arismendi con Avenida Bermúdez, Los Teques, municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, presentes los ciudadanos CAROLINA BARREIROS SUAREZ y JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números V-12.415.967, y V-6.463.526, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 72.143 y 26.718, correlativamente, quienes son co-apoderados judiciales de la parte actora, asimismo se encuentra presente el ciudadano JUAN CARLOS MORANTE HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número V-6.464.858, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 41.076, apoderado judicial sin poder de la parte demandada. (…) Se tiene entonces que, conforme quedó establecido en el auto que delimitó la controversia, el meollo del asunto debatido se circunscribe a juzgar sobre los presupuestos materiales para estimar la procedencia en Derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte accionante, la cual se afinca en el incumplimiento que imputa a la arrendataria con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado al vencimiento del término de la prorroga legal, que subsume en el artículo 38 literal D del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para le fecha en que se sucedieron los hechos. Para ello, debe precisarse si el plazo de la prorroga legal que correspondía disfrutar a la arrendataria es de tres (3) años conforme se alega en el escrito libelar. Pues bien, según emerge del contrato suscrito en fecha 30 de agosto de 1995, ut supra referido, las partes que lo suscribieron son AGROPECUARIA PENSA, C.A., en calidad de arrendadora del inmueble cuya entrega ha sido impetrada, por una parte, y REPRESENTACIONES REMI C.A., en calidad de arrendataria, por la otra parte. Se trata de dos personas jurídicas, comerciantes por naturaleza tal como se deduce claramente de los preceptos contenidos en los artículos 10 y 200 del Código de Comercio, y constituyen personas jurídicas distintas a la de los socios. En el texto del mismo, las partes estipularon que el termino de duración sería de doce (12) meses contados a partir del día 1º de septiembre de 1995, “salvo que a su requerimiento y aceptación de LA PROPIETARIA se hubiera suscrito un nuevo contrato de arrendamiento”. Precisamente, atendiendo a esa voluntad declarada por las partes, consta en autos las renovaciones del contrato de arrendamiento desde el 01 de septiembre de 1995 así como que la arrendataria fue debidamente notificada de la no prorroga (sic) del contrato al vencimiento de la prorroga (sic) automática que transcurría para ese entonces, el cual ya contaba con una relación arrendaticia superior a los diez (10) años, por lo que le corresponde tres (3) años, contados a partir del 1 de enero de 2012, venciendo el cumplimiento de la referida prorroga el 31 de diciembre de 2014, por lo que debía hacer entrega del inmueble arrendado el 01 de enero de 2015, tomando en cuenta lo dispuesto en la cláusula tercera contractual, se comprende que a partir del día 1º de enero de 2012, comenzó a transcurrir el plazo de prorroga legal conforme lo consagrado en el artículo 38 literal D del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en efecto, consagra dicha disposición legal, sin duda alguna, un derecho subjetivo para el arrendatario que se encuentre solvente en sus obligaciones al vencimiento del plazo contractualmente estipulado, y que tiene carácter obligatorio para el arrendador cuando la relación arrendaticia sea a tiempo determinado, para lo cual se precisa, que el beneficio de la prorroga legal no es una concesión que el arrendador hace al arrendatario de acuerdo su voluntad, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Por manera que, siendo que la relación arrendaticia sub examine tuvo una duración superior a diez (10) años, resulta de suyo evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado contractualmente (1º de enero de 2012), comenzó a transcurrir obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria el término de tres (3) años ex artículo 38 literal D eiusdem, el cual venció el día 1º de enero de 2015. A partir de esta fecha, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de entregar el inmueble objeto de la demanda, naciendo el interés procesal en el arrendador de ejercer las acciones pertinentes, mediante las vías judiciales preexistentes, con el fin de conminar judicialmente al arrendatario, que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado. Ergo, la pretensión bajo examen debe ser declarada procedente en Derecho, tal y como se hará en la parte dispositiva del fallo; así se Declara. En otro orden de ideas, este Tribunal observa que respecto al pago de los cánones señalados por la parte demandada y de los subsiguientes, este tribunal observa que los mismos no fueron reclamados en el escrito libelar y por lo tanto, no son objeto de la presente controversia, así queda establecido. Finalmente, vistos los términos en que se encuentra planteada la presente causa y el objeto que constituye su pretensión, así como la inspección judicial in liminelitis practicada el día de ayer, 29 de marzo de 2016 en el inmueble objeto de este juicio, este Tribunal observa que el presente asunto versa sobre una pretensión destinada a obtener el desalojo de un inmueble constituido por un galpón producto de un contrato de arrendamiento; por lo que, en atención a lo que constituye el objeto de la controversia por las partes, este Juzgado estima necesario establecer si el contrato que dio origen al presente juicio, constituye un acto de comercio según las disposiciones establecidas en el Código de Comercio, y como consecuencia de ello determinar el procedimiento que debe seguirse para la resolución de la misma. En tal sentido, de la revisión del expediente se puede extraer que el contrato que da lugar a la pretensión de desalojo, fue celebrado para materializar una relación arrendaticia sobre un galpón sin que se determinara la actividad a desarrollar por parte de la demandada, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI, C.A.; de allí que, resulta evidente que la referida inspección perseguía conocer el negocio jurídico. En tal sentido, el artículo 2 numeral 1 del Código de Comercio, establece como actos de comercio, entre otros, el siguiente: “La compra, permuta o arrendamiento de cosas muebles, hechas con ánimo de revenderlas, permutarlas, arrendarlas o subarrendarlas en la misma forma o en otra distinta; la reventa, permuta o arrendamiento de esas mismas cosas.”
De la anterior norma, se infiere una serie de contratos que igualmente pueden ser de naturaleza mercantil, pues debe tenerse en cuenta la finalidad que haya llevado a los contratantes o a uno de ellos a su celebración y no necesariamente al texto normativo que de forma general regule la figura de dicho contrato. Por su parte el artículo 3 del Código de Comercio, en cuanto a los demás actos comerciales señala que: “Se repuntan además actos de comercio, cualesquiera otros contratos y cualesquiera otras obligaciones de los comerciantes, si no resulta lo contrario del acto mismo, o si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil.”Según el artículo 3 del Código de Comercio, la presunción legal es que fuera de los casos previstos en el artículo 2 eiusdem, serán actos de comercio por parte del comerciante, cualesquiera otros contratos y obligaciones, si no resulta lo contrario del acto mismo, y si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil. Conforme a las disposiciones normativas supra citadas, nuestra doctrina a clasificado el acto de comercio en objetivos y subjetivos; los primeros, son los que encontramos descritos en el artículo 2 del Código de Comercio; en tanto que los segundos, se desprenden del artículo 3 eiusdem, a los que se le atribuye una presunción juris tantum. Por lo que, a los fines de determinar si una actividad es un acto de comercio, habría que partir de alguno de los supuestos contemplados en el artículo 2 o de la presunción legal establecida en el artículo 3, ambos del Código de Comercio. Ahora bien, no puede pasar inadvertido este Tribunal que el objeto de la demanda interpuesta, versa sobre el arrendamiento de un bien inmueble conformado exclusivamente por un galpón, contrario a lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 2 del Código de Comercio, el cual hace referencia sólo a cosas muebles y en modo alguno hace alusión a cosas inmuebles como objeto de acto comerciales, lo que en principio pareciera ser la intención del legislador respecto a que dichos bienes no formen parte de la actividad comercial.
No obstante, tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han venido dándole un trato especial a tal situación, y la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, se pronunció en diversos fallos sobre la comercialidad de los bienes inmuebles, al señalar lo siguiente: “El artículo 3º del Código de Comercio cuya infracción se denuncia, presume la comercialidad de todos los contratos celebrados por un comerciante. Esta es una presunción juris tantum, que deja de aplicarse en dos situaciones: cuando resulta lo contrario del acto mismo, o cuando el acto sea de naturaleza esencialmente civil. El primer caso expresado constituye una excepción de hecho, y por lo tanto, quien quiera hacerlo valer, deberá probar que el acto celebrado es extraño a la actividad económica del comerciante; el segundo, por el contrario, es una excepción de derecho, y en ella sólo encajan los actos que han de reputarse esencialmente civiles, esto es, aquellos que por sus constantes caracteres son extraños en absoluto al comercio, como los referentes al derecho de familia, las sucesiones y las liberalidades; no así, la venta, que no es un acto siempre civil, desde luego que a un tiempo está regida por el Código Civil y por el Código de Comercio” Por su parte, el tratadista Roberto Goldschmidt, en su obra Curso de Derecho Mercantil, señaló que: “No obstante, el problema de la comercialidad de los bienes inmuebles tiene todavía otro aspecto. El Código de Comercio regula no sólo los actos objetivos sino también los actos subjetivos de comercio en el sentido del artículo 3 del Código, o sea, los actos realizados por comerciantes dentro de su comercio. Se plantea, por lo tanto, el problema de si las operaciones que tienen por objeto inmuebles, por ejemplo, el arrendamiento de un local para los fines del comercio del comerciante, pueden constituir actos de comercio. Este problema se identifica con otro relativo al carácter esencialmente civil o no de los actos que se refieren a inmuebles, ya que el citado artículo 3 no considera actos de comercio en el sentido subjetivo los de carácter esencialmente civil.
Acogiendo esta argumentación se puede decir que aun actos concernientes a inmuebles, siempre que cumplan con los requisitos del artículo 3, pueden ser actos subjetivos de comercio. La doctrina y la jurisprudencia parecen haber abandonado ya la tesis del carácter esencialmente civil de las operaciones inmobiliarias.” Así las cosas, no cabe dudas que pese a la exclusión que hace el artículo 2 del Código de Comercio sobre los bienes inmuebles como actos de comercio en las operaciones mercantiles de los comerciantes, pese a que la tipología del referido artículo ha de entenderse a titulo enunciativo y no taxativo; no obstante, seguidamente el propio Código de Comercio consagra en su artículo 3 la configuración de otros actos de comercio –carácter subjetivo- siempre y cuando éstos sean ejecutados por comerciantes y que los mismos no sean de naturaleza esencialmente civil. Por lo tanto, cabe determinar si el contrato celebrado entre las partes persigue un fin propio de la actividad mercantil o si por el contrario, para el caso en concreto, es esencialmente de naturaleza civil, atendiendo a los requisitos concurrentes que prevé el artículo 3 del Código de Comercio. Así, este Tribunal observa, que en la inspección judicial efectuada el día de ayer a la empresa demandada, se observó que en la cartelera fiscal se encuentra una constancia de conformidad de uso, expedida en fecha 02 de abril de 2012 por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, donde se señala que el objeto social es MAYOR DE PRODUCTOS DE FERRETERIAS. Constancia identificada con la sigla ADM N°3977, lo que comprende el desarrollo de una actividad de comercio; por lo que, se puede constatar que al menos para una de las partes contratantes, la celebración del contrato constituye una actividad comercial, en virtud de que el objeto del arrendamiento sobre el bien inmueble identificado como un galpón, es para mayor de productos de ferreterías, lo que a su vez se constató con la existencias de materiales de ferretería en el mismo. Por lo tanto, visto que la existencia del contrato que dio lugar a la presente demanda según se desprende de autos, no es esencialmente civil y la comercialidad de la operación no da lugar a dudas, debe considerarse que la presente controversia es afín con la materia mercantil. En consecuencia, se aprecia que al celebrarse el mencionado contrato de arrendamiento sobre un galpón, se estaba efectuando un acto de comercio para las partes, en virtud de que el referido contrato tenía por objeto conllevar a la materialización de una actividad comercial, al menos para una de las partes, a saber, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI, C.A.; pues se trata de un contrato cuya naturaleza tal y como fuera asentado precedentemente no es esencialmente civil; por lo que al concatenarlo con la respuesta que ofreció el apoderado judicial sin poder de la parte demandada cuando el Tribunal lo interrogó sobre el objeto del contrato de arrendamiento y si el mismo había sido modificado, respondiendo el mismo que: “En ningún momento ciudadano Juez ha sido cambiado su objeto, funciona la sede de la sociedad mercantil demandada, ejerciendo una actividad de lícito comercio que pudo apreciar este Tribunal en la inspección judicial realizada en el día de ayer.” Es por lo que al no tener lugar a dudas la comercialidad de la operación que mantiene la parte demandada en el uso exclusivo de un “galpón”, razón por la cual no le es aplicable en modo alguno la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso de Comercio (LRAIUC), toda vez que el artículo 2 del mencionado decreto exceptúa de su aplicación a aquellos inmuebles, constituidos por edificaciones de viviendas, oficinas, edificaciones turísticas, de uso médico asistencial o galpones como es el presente causa. Sin embargo, es improcedente retrotraer el procedimiento aplicable para el presente caso en vista de que el procedimiento oral es más garantista que el breve, ya que los lapsos son mayores y de retrotraer la causa se estaría menoscabando la tutela judicial efectiva. Así se decide.
Sobre la base de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA procedente en Derecho la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA, C.A., contra la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., ambas partes identificadas en el presente fallo.
Como consecuencia de tal determinación, se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la demanda, constituido por: un galpón con una superficie aproximada de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 Mts2) de construcción, dotado internamente de un local para oficina con baño incorporado y un baño auxiliar, que forma parte integrante del inmueble conformado por dos parcelas de terrenos limítrofes, identificados con los números 10 y 11 en el Parcelamiento Unidad Industrial Los Teques, ubicado en el lugar denominado “El Tambor”, Los Teques, estado Bolivariano de Miranda.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil. (…)” (Resaltado añadido)

Asimismo, se evidencia que en el extenso del fallo publicado el día 1º de abril de 2016, el mencionado órgano jurisdiccional dispuso lo que a continuación se transcribe:
“(…) Por consiguiente, no es un hecho controvertido que entre las partes en conflicto existe un vínculo jurídico arrendaticio instrumentado en el contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de agosto de 1995, bajo el nº 51, tomo 71 de los libros de autenticaciones, cuyo acto de declaración de voluntad se aprecia de conformidad con la Ley. Se tiene entonces que, conforme quedó establecido en el auto que delimitó la controversia, el meollo del asunto debatido se circunscribe a juzgar sobre los presupuestos materiales para estimar la procedencia en Derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte accionante, la cual se afinca en el incumplimiento que imputa a la arrendataria con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado al vencimiento del término de la prorroga legal, que subsume en el artículo 38 literal D del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para le fecha en que se sucedieron lo hechos. Para ello, debe precisarse si el plazo de la prorroga legal que correspondía disfrutar a la arrendataria es de tres (3) años conforme se alega en el escrito libelar. Pues bien, según emerge del contrato suscrito en fecha 30 de agosto de 1995, ut supra referido, las partes que lo suscribieron son AGROPECUARIA PENSA, C.A., en calidad de arrendadora del inmueble cuya entrega ha sido impetrada, por una parte, y REPRESENTACIONES REMI C.A., en calidad de arrendataria, por la otra parte. Se trata de dos personas jurídicas, comerciantes por naturaleza tal como se deduce claramente de los preceptos contenidos en los artículos 10 y 200 del Código de Comercio, y constituyen personas jurídicas distintas a la de los socios. En el texto del mismo, las partes estipularon que el termino de duración sería de doce (12) meses contados a partir del día 1º de septiembre de 1995, “salvo que a su requerimiento y aceptación de LA PROPIETARIA se hubiera suscrito un nuevo contrato de arrendamiento”. Precisamente, atendiendo a esa voluntad declarada por las partes, consta en autos las renovaciones del contrato de arrendamiento desde el 01 de septiembre de 1995 así como que la arrendataria fue debidamente notificada de la no prorroga (sic) del contrato al vencimiento de la prorroga (sic) automática que transcurría para ese entonces, el cual ya contaba con una relación arrendaticia superior a los diez (10) años, por lo que le corresponde tres (3) años, contados a partir del 1 de enero de 2012, venciendo el cumplimiento de la referida prorroga el 31 de diciembre de 2014, por lo que debía hacer entrega del inmueble arrendado el 01 de enero de 2015, tomando en cuenta lo dispuesto en la cláusula tercera contractual, se comprende que a partir del día 1º de enero de 2012, comenzó a transcurrir el plazo de prorroga legal conforme lo consagrado en el artículo 38 literal D del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en efecto, consagra dicha disposición legal, sin duda alguna, un derecho subjetivo para el arrendatario que se encuentre solvente en sus obligaciones al vencimiento del plazo contractualmente estipulado, y que tiene carácter obligatorio para el arrendador cuando la relación arrendaticia sea a tiempo determinado, para lo cual se precisa, que el beneficio de la prorroga legal no es una concesión que el arrendador hace al arrendatario de acuerdo su voluntad, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Por manera que, siendo que la relación arrendaticia sub examine tuvo una duración superior a diez (10) años, resulta de suyo evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado contractualmente (1º de enero de 2012), comenzó a transcurrir obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria el término de tres (3) años ex artículo 38 literal D eiusdem, el cual venció el día 1º de enero de 2015. A partir de esta fecha, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de entregar el inmueble objeto de la demanda, naciendo el interés procesal en el arrendador de ejercer las acciones pertinentes, mediante las vías judiciales preexistentes, con el fin de conminar judicialmente al arrendatario, que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado. Ergo, la pretensión bajo examen debe ser declarada procedente en Derecho, tal y como se hará en la parte dispositiva del fallo; así se Declara. En otro orden de ideas, este Tribunal observa que respecto al pago de los cánones señalados por la parte demandada y de los subsiguientes, este tribunal observa que los mismos no fueron reclamados en el escrito libelar y por lo tanto, no son objeto de la presente controversia, así queda establecido. Finalmente, vistos los términos en que se encuentra planteada la presente causa y el objeto que constituye su pretensión, así como la inspección judicial in liminelitis practicada el día de ayer, 29 de marzo de 2016 en el inmueble objeto de este juicio, este Tribunal observa que el presente asunto versa sobre una pretensión destinada a obtener el desalojo de un inmueble constituido por un galpón producto de un contrato de arrendamiento; por lo que, en atención a lo que constituye el objeto de la controversia por las partes, este Juzgado estima necesario establecer si el contrato que dio origen al presente juicio, constituye un acto de comercio según las disposiciones establecidas en el Código de Comercio, y como consecuencia de ello determinar el procedimiento que debe seguirse para la resolución de la misma. En tal sentido, de la revisión del expediente se puede extraer que el contrato que da lugar a la pretensión de desalojo, fue celebrado para materializar una relación arrendaticia sobre un galpón sin que se determinara la actividad a desarrollar por parte de la demandada, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI, C.A.; de allí que, resulta evidente que la referida inspección perseguía conocer el negocio jurídico. En tal sentido, el artículo 2 numeral 1 del Código de Comercio, establece como actos de comercio, entre otros, el siguiente: “La compra, permuta o arrendamiento de cosas muebles, hechas con ánimo de revenderlas, permutarlas, arrendarlas o subarrendarlas en la misma forma o en otra distinta; la reventa, permuta o arrendamiento de esas mismas cosas.”
De la anterior norma, se infiere una serie de contratos que igualmente pueden ser de naturaleza mercantil, pues debe tenerse en cuenta la finalidad que haya llevado a los contratantes o a uno de ellos a su celebración y no necesariamente al texto normativo que de forma general regule la figura de dicho contrato. Por su parte el artículo 3 del Código de Comercio, en cuanto a los demás actos comerciales señala que: “Se repuntan además actos de comercio, cualesquiera otros contratos y cualesquiera otras obligaciones de los comerciantes, si no resulta lo contrario del acto mismo, o si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil.”
Según el artículo 3 del Código de Comercio, la presunción legal es que fuera de los casos previstos en el artículo 2 eiusdem, serán actos de comercio por parte del comerciante, cualesquiera otros contratos y obligaciones, si no resulta lo contrario del acto mismo, y si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil. Conforme a las disposiciones normativas supra citadas, nuestra doctrina a clasificado el acto de comercio en objetivos y subjetivos; los primeros, son los que encontramos descritos en el artículo 2 del Código de Comercio; en tanto que los segundos, se desprenden del artículo 3 eiusdem, a los que se le atribuye una presunción juris tantum. Por lo que, a los fines de determinar si una actividad es un acto de comercio, habría que partir de alguno de los supuestos contemplados en el artículo 2 o de la presunción legal establecida en el artículo 3, ambos del Código de Comercio. Ahora bien, no puede pasar inadvertido este Tribunal que el objeto de la demanda interpuesta, versa sobre el arrendamiento de un bien inmueble conformado exclusivamente por un galpón, contrario a lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 2 del Código de Comercio, el cual hace referencia sólo a cosas muebles y en modo alguno hace alusión a cosas inmuebles como objeto de acto comerciales, lo que en principio pareciera ser la intención del legislador respecto a que dichos bienes no formen parte de la actividad comercial. (…) En consecuencia, se aprecia que al celebrarse el mencionado contrato de arrendamiento sobre un galpón, se estaba efectuando un acto de comercio para las partes, en virtud de que el referido contrato tenía por objeto conllevar a la materialización de una actividad comercial, al menos para una de las partes, a saber, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI, C.A.; pues se trata de un contrato cuya naturaleza tal y como fuera asentado precedentemente no es esencialmente civil; por lo que al concatenarlo con la respuesta que ofreció el apoderado judicial sin poder de la parte demandada cuando el Tribunal lo interrogó sobre el objeto del contrato de arrendamiento y si el mismo había sido modificado, respondiendo el mismo que: “En ningún momento ciudadano Juez ha sido cambiado su objeto, funciona la sede de la sociedad mercantil demandada, ejerciendo una actividad de lícito comercio que pudo apreciar este Tribunal en la inspección judicial realizada en el día de ayer.” Manifestación que al Tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 1401 del Código Civil. Es por lo que al no tener lugar a dudas la comercialidad de la operación que mantiene la parte demandada en el uso exclusivo de un “galpón”, razón por la cual no le es aplicable en modo alguno la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso de Comercio (LRAIUC), toda vez que el artículo 2 del mencionado decreto exceptúa de su aplicación a aquellos inmuebles, constituidos por edificaciones de viviendas, oficinas, edificaciones turísticas, de uso medico(sic) asistencial o galpones como es el presente causa. Sin embargo, es improcedente retrotraer el procedimiento aplicable para el presente caso en vista de que el procedimiento oral es más garantista que el breve, ya que los lapsos son mayores y de retrotraer la causa se estaría menoscabando la tutela judicial efectiva. Así se decide.
DECISION
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA procedente en Derecho la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA, C.A., contra la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., ambas partes identificadas en el presente fallo.
Como consecuencia de tal determinación, se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la demanda, constituido por: un galpón con una superficie aproximada de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 Mts2) de construcción, dotado internamente de un local para oficina con baño incorporado y un baño auxiliar, que forma parte integrante del inmueble conformado por dos parcelas de terrenos limítrofes, identificados con los números 10 y 11 en el Parcelamiento Unidad Industrial Los Teques, ubicado en el lugar denominado “El Tambor”, Los Teques, estado Bolivariano de Miranda.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil. (…)”

CAPÍTULO IV
ALEGATOS EN ALZADA.

En fecha 17 de junio de 2016, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, asumiendo la representación judicial sin poder de la parte demandada, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., consignó ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada (cursante al folio 241-255, II pieza), aduciendo –entre otras cosas- que: “(…) La decisión apelada, es la sentencia definitiva dictada por el Tribunal A-quo,(sic) es decir, Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial y sede, en fecha primero (1º) de abril de dos mil dieciséis (2016) (…) mediante la cual, el referido órgano Jurisdiccional, declaró con lugar, la demanda de desalojo incoada por la Sociedad Mercantil “AGROPECUARIA PENSA C.A.”, (…) en contra de la Sociedad Mercantil “REPRESENTACIONES REMI C.A.”, (…) En el auto de admisión de la demanda, (…) el Juzgado A-quo,(sic)ordenó tramitar la demanda de desalojo incoada, conforme a las previsiones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (23/05/2014) (…) Sin embargo, en el texto de la decisión apelada (…) señaló que para el caso concreto, resultaban aplicables, las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios (07/12/1999), lo cual no tiene sentido alguno (…) en todo caso, si fuera por la condición de comerciantes de los contratantes, guardaría más relación, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (23/05/2014) (…) No obstante, el único objetivo del cambio abrupto, en el ordenamiento jurídico aplicable, fue burlar la argumentación contenida en el capítulo tercero del escrito de litiscontestación, (…) relativa a la conversión del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado (…) lo cual, sin lugar a dudas, conculca el principio de seguridad jurídica. (…) en el texto de la decisión apelada, (…) no fue resuelto, en modo alguno, el punto medular de la contestación, como era la conversión del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; todo lo cual, inficiona el referido fallo del vicio de incongruencia negativa (…) Por todo lo anteriormente expuesto, solicito se declare con lugar el recurso de apelación incoado, revocándose la sentencia definitiva dictada en fecha primero (1º) de abril de dos mil dieciséis (2016), (…) declarándose sin lugar, la temeraria demanda de desalojo incoada, ello con expresa condenatoria en costas. (…)”.
En la misma fecha, la abogada en ejercicio MARIA BETANIA PEÑA SÁNCHEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil demandante, procedió a presentar ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada (cursante alos folios 88-96); aduciendo –entre otras cosas- que: “(…) Con absoluto descaro y falta de probidad ha sido alegada por la demandada, a través de su representante estatutario, que no fue debidamente citada para el presente juicio. Al presentarse el abogado Juan Carlos Morante en la contestación de la demanda alegando asumir la representación sin poder de la demandada, temí, lo que luego confirmé, que se trató de una estrategia para enturbiar el buen desempeño de la presente causa. Por ello, en un principio le solicité en la audiencia preliminar consignase poder que lo acreditase y luego solicité al Tribunal la reposición de la causa al estado de ordenarse nuevamente la citación de la demandada en la persona de los representantes establecidos en los estatutos sociales. No obstante el Tribunal negó dicha petición con fundadas razones. (…) Ha quedado claro que la empresa demandada estuvo representada en todos los actos del proceso por un abogado que se abrogó la representación sin poder y ejerció a plenitud el derecho a la defesa de la demandada (…) la añagaza de presentarse un abogado para ejercer la representación sin poder de la empresa, para luego señalar la falta de citación de la empresa, son burdos mecanismos de burla a la justicia (…) Por los hechos narrados y sobre la base de las normas y doctrinas alegadas, solicito al Tribunal, deseche la solicitud de reposición y fraude procesal alegados por la demandada y confirme la sentencia apelada. (…) Tal como lo expresé al momento de adherirme a la apelación en el presente juicio, mi representada ha resultado gananciosa de la demanda, empero, disiento del sentenciador en cuanto a la norma aplicable al caso de marras. (…) lo cual hace procedente el petitorio de Desalojo sobre la base del artículo 40, literal G de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y así pido sea declarado (…)”.
Posteriormente, en fecha 30 de junio de 2016, la representación judicial de la parte demandante procedió a consignar ESCRITO DE OBSERVACIONES ante esta alzada (cursante al folio 272-273, II pieza), ratificando todos los alegatos que fueron formulados en sus informes; asimismo, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, asumiendo la representación judicial sin poder de la parte demandada, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., procedió a consignar ESCRITO DE OBSERVACIONES el día 1º de julio del mismo año (cursante alos folios 274-276, II pieza), e incluso, en esa misma fecha el ciudadano FRANCO BIONDO PALAZZO, actuando en representación de la mencionada empresa procedió a consignar ESCRITO DE OBSERVACIONES(cursante alos folios 277-281, II pieza), aduciendo que la parte demandante a pesar de haber sostenido la ausencia de citación de la demandada, posteriormente contrariando sus propias afirmaciones trata de justificar la supuesta legitimación pasiva de la parte demandada en mediación de terceras personas que no la representa.
CAPÍTULO V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, los recursos interpuestos en el presente caso (apelación de la parte demandada y adhesión de la parte actora) se circunscriben a impugnar la decisión que fue proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en la audiencia de juicio o debate oral llevada a cabo en fecha 30 de marzo de 2016, así como del extenso del fallo publicado el 1º de abril del mismo año, a través dela cual se declaró PROCEDENTE la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A. contra la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., todos ampliamente identificados en autos. Ello en el entendido que la representación judicial de la empresa demandante, se adhirió a la apelación interpuesta por disentir del criterio del tribunal de la causa en cuanto a la norma aplicable al caso de marras.
Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente precisar en primer lugar, que en el escrito libelar la representación judicial de la sociedad mercantil demandante señaló quea través de documento autenticado en fecha 30 de agosto de 1995, su representada dio en arrendamiento a la empresa REPRESENTACIONES REMI C.A., un inmueble constituido por un galpón de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 Mts2) de construcción, el cual forma parte integrante de dos parcelas de terreno identificadas con los Nos. 10 y 11, ubicadas en el parcelamiento industrial Los Teques, El Tambor, estado Mirada. Así mismo, señaló que la relación arrendaticia mencionada fue renovada en diversas ocasiones, y que finalmente mediante documento autenticado en fecha 15 de febrero de 2010, ambas partes establecieron que la relación arrendaticia sería de dos años contados a partir del día 1º de enero de 2010, ello en el entendido de que dicha relación se consideraría prorrogada siempre que no mediara notificación sobre la decisión de no prorrogar; no obstante a ello, siendo que su representada notificó a la arrendataria tempestivamente de su decisión de no prorrogar el contrato en cuestión, y en vista que la prórroga legal de tres años feneció el día 1º de enero de 2015, sin que ésta haya hecho entrega del inmueble supra descrito, es por lo que procede a demandarla por DESALOJO.
Por otra parte, se evidencia que el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, asumiendo la representación judicial sin poder de la parte demandada, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., procedió a contestar la demanda intentada aduciendo que ciertamente existe una relación arrendaticia entre la empresa demandante y su representada; que dicha relación arrendaticia recae sobre un bien inmueble constituido por un galpón; que contrario a lo alegado en el libelo, el canon de arrendamiento mensual no asciende a la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00); que ciertamente en fecha 1º de enero de 2015, venció la prórroga legal prevista en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sin embargo, en vista que su representada continuó cancelando los cánones de arrendamiento y la empresa demandante continuó aceptando dichos pagos, ello demuestra la continuidad de la relación arrendaticia; que por las razones antes expuestas rechaza los hechos narrados y el derecho invocado, y solicita que sea declarada sin lugar la acción de desalojo interpuesta.
Ahora bien, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, resulta conducente precisar en esta oportunidad que el poder de revisión de la sentencia por parte del Juez de alzada, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va mas allá en virtud del principio procesal “IURA NOVIT CURIA”; del cual se desprende que el Juez dada la majestad del cargo que recae en su persona, conoce del derecho incluso del no alegado, pudiendo de esta manera observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión.
En tal sentido, siendo que es facultad del Juez como director del proceso, analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, sino que también detenta la potestad de revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales; y en virtud que, no es potestativo de los juzgadores subvertir las reglas con que el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, consecuentemente, esta sentenciadora estima prudente realizar un breve análisis de las actuaciones cursantes en autos, lo cual hace de seguidas:

*En 12 de agosto de 2015, el abogado en ejercicio JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, actuando en su carácter de apoderado de la empresa AGROPECUARIA PENSA C.A., procedió a interponer la presente acción de DESALOJO contra la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., todos ampliamente identificados en autos. (Folios 1-4, I pieza)

*Mediante auto dictado en fecha 1º de octubre de 2015, el tribunal de la causa admitió la demanda propuesta, así mismo, ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., a los fines de que compareciera dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a contestar la demanda y asistir a los demás actos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (Folios 56-57, I pieza)

*En fecha 8 de octubre de 2015, el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia de haberse trasladado a los fines de practicar la citación de la empresa demandada, siendo atendido por una ciudadana que dijo llamarse MARITZA PONCE, quien manifestó ser la asistente del Gerente de la mencionada sociedad mercantil,a quien entregó las copias del libelo y auto de comparecencia; consignando a tales efectos el respectivo acuse de recibo firmado por la prenombrada. (Folios 60 y 61, I pieza)

*Mediante escrito consignado en fecha 10 de noviembre de 2015, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, asumiendo la representación judicial sin poder de la parte demandada, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A.; procedió a dar contestación a la acción intentada contra la mencionada empresa. (Folio 78, I pieza)

*En fecha 17 de noviembre de 2015, se llevó a cabo la audiencia preliminar prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 94-96, I pieza)

*Mediante diligencia consignada en fecha 23 de noviembre de 2015, la representación judicial de la sociedad mercantil demandante procedió a solicitar la REPOSICIÓN de la causa, aduciendo –entre otras cosas- que: “(…) de la última Asamblea de la empresa demandada, donde consta que dentro de sus representantes legales, no se encuentra Maritza Ponce, (…) quien fue la persona que recibió la compulsa y dio por citada el alguacil de este Juzgado, en nombre de la empresa demandada. (…) pido se reponga la causa al estado de citarse nuevamente a la sociedad demandada, en la persona de sus representantes legales, que según el acta de Asamblea (sic) consignada, reposa en las personas de los ciudadanos FRANCO BIONDO PALAZZO y/o MARIA DO CARMO PEREIRA de BIONDO (…)”. (Folios 97-109, I pieza)

*En fecha 24 de noviembre de 2015, el tribunal de la causa procedió a fijar los límites de la controversia; asimismo, respecto a la solicitud señalada en el particular que antecede, acordó practicar la notificación de la empresa demandada en la persona de cualquiera de sus representantes, a los fines de informarles sobre el juicio e informarles que la empresa estaba siendo representada sin poder por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ. (Folio 112-119, I pieza)

*En fecha 26 de noviembre de 2015, el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia en autos de haberse trasladado a los fines de practicar la notificación referida en el particular que antecede, asimismo, dejó constancia que no se encontraban presentes ninguno de los ciudadanos a notificar, motivo por el cual entregó la referida boleta de notificación a la ciudadana MARITZA PONCE, quien se negó a firmar el acuse de recibo.(Folios 122-123, I pieza)

*Mediante auto dictado en fecha 26 de noviembre de 2015, el tribunal de la causa NEGÓ la reposición de la causa solicitada por la representación judicial de la parte actora, sosteniendo que el acto de citación se llevó a cabo y logró el fin para el cual está concebido. (Folios 124-128, I pieza)

*Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que solo el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, hizo uso de tal derecho. (Folios 132-156, I pieza)

*Mediante auto dictado en fecha 7 de diciembre de 2015, previa solicitud de la parte actora, el tribunal de la causa ratificó su decisión de notificar a la empresa demandada en la persona de cualquiera de sus representantes, a los fines de informarles sobre el juicio así como del hecho que la empresa estaba siendo representada sin poder por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ. (Folios 157-160, I pieza)

*En fecha 20 de enero y 22 de febrero de 2016, el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia en autos de la imposibilidad de practicar la notificación referida en el particular que antecede; consignando a tales efectos boleta de notificación sin firmar. (Folios 191-192, I pieza y 20 y 21, II pieza)

*En fecha 30 de marzo de 2016, se llevó a cabo la audiencia de juicio o debate oral en el presente juicio, es el caso que, a través de dicha audiencia el tribunal de la causa concluyó que no le era aplicable al caso de marras la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo desde su punto de vista improcedente retrotraer el proceso, pues –según su decir- el procedimiento oral era más garantista que el breve, declarando finalmente PROCEDENTE la demanda intentada. Todo lo cual fue ratificado en el extenso del fallo proferido en fecha 1º de abril del mismo año. (Folios 54-158, II pieza)

*En fecha 4 de abril de 2016, el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, asumiendo la representación judicial sin poder de la parte demandada, procedió a apelar de la decisión referida en el particular que antecede; lo cual fue ratificado en fecha 7 de abril del mismo año. (Folios 160 y 166, II pieza)

*Oído el recurso de apelación intentado en ambos efectos, y habiendo sido remitido a esta alzada el presente expediente, se evidencia que en fecha 3 de mayo de 2016, la representación judicial de la sociedad mercantil demandante se adhirió a la apelación intentada, por disentir del criterio del tribunal de la causa en cuanto a la norma aplicable al caso de marras. (Folio 177, II pieza)

*Mediante diligencia consignada en fecha 9 de mayo de 2016, la ciudadana MARIA DO CARMO PEREIRA DE BIONDO, actuando en su carácter de Directora Gerente de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., asistida por el abogado en ejercicio JUAN JOSÉ HERNANDEZ SEQUERA, consignó acta de asamblea de la cual deriva la representación que ostenta, dando por citada a la mencionada empresa; manifestando que: “(…) en la presente causa, de forma por demás fraudulenta, se dictó sentencia de fondo, sin que la referida persona jurídica hubiere sido citada siquiera, lo cual, reconoció expresamente la propia parte demandante, (…) si nuestra citación personal, no resultó posible por causas que francamente desconocemos, debió agotarse la citación cartelaria (sic), prevista en el artículo 223 ejusdem,(sic) (…) la citación personal es formalidad necesaria para la validez del juicio.”(Resaltado añadido) (Folios 178-189, II pieza)

*Posteriormente, mediante diligencia consignada en fecha 10 de mayo de 2016, la prenombrada ciudadana MARIA DO CARMO PEREIRA DE BIONDO, asistida de abogado, dejó sentado en autos que: “(…) la Sociedad Mercantil que represento, no la vincula ninguna relación abogado-cliente, con el profesional del derecho: JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, motivo por el cual no convalido en modo alguno, las actuaciones realizadas a motu proprio(sic) por el referido abogado, a quien jamás le hemos conferido mandato. (…)” (Folio 194, II pieza); asimismo, en fecha 23 de mayo del mismo año, la referida ciudadana consignó denuncia de fraude procesal. (Folios 196-227, II pieza)

*Luego de consignados los informes ante esta alzada, así como los escritos de observaciones a los informes; se evidencia que el ciudadano FRANCO BIONDO PALAZZO, actuando con el carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., asistido del abogado en ejercicio JUAN JOSE HERNANDEZ SEQUERA, procedió a consignar escrito de alegatos en fecha 1º de julio de 2016, aduciendo –entre otras cosas- que: “(…) como parte demandada, no se nos garantizó nuestra inserción procesal debida, en primera instancia, mediante nuestra citación personal, lo cual conculca el debido proceso establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, (…)”. (Folios 277-281, II pieza)

De la breve síntesis previamente realizada, puede verificarse que en el caso de marras se cometieron varias irregulares respecto a la citación de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A. (parte demandada), pues la misma no fue practicada en la persona de sus representantes legales o directores gerentes, ciudadanos FRANCO BIONDO PALAZZO y MARIA DO CARMO PEREIRA DE BIONDO, quienes detentan tal carácter de acuerdo con el acta de asamblea inserta a los folios 98-109 de la I pieza y 179-189 de la II pieza; asimismo, se evidencia que no fue agotada la citación por carteles a que hace referencia el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; que las notificaciones posteriores acordadas por el tribunal de la causa previa solicitud de la sociedad civil demandante, nunca fueron recibidas por los mencionados representantes legales;que no fue sino en segunda instancia cuando los mencionados representantes comparecieron al juicio alegando fraude procesal, ya que no estaban a derecho; y que el tribunal de la causa consideró –erróneamente- que la deficiente citación practicada alcanzó el fin para el cual estaba prevista, en virtud que el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, asumióla representación judicial sin poder de la mencionada empresa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 168 eiusdem, procediendo en tal sentido a contestar la demanda, acudir a la audiencia preliminar, promover pruebas, acudir a la audiencia de juicio e incluso interponer el presente recurso de apelación.
Ahora bien, visto lo anterior resulta necesario establecer en esta oportunidad, que la citación del demandado comprende una formalidad necesaria para la validez del juicio, pues corresponde a aquel llamamiento que hace el órgano jurisdiccional a un sujeto para ponerlo en conocimiento de la pretensión que se ha ejercido en su contra, ello a los fines de que comparezca en determinada oportunidad a ejercer sus defensas pertinentes;en otras palabras, la citación debe ser entendida como un acto de naturaleza procesal que guarda una relevancia especial dentro de la perspectiva constitucional, al tener por finalidad lograr el aseguramiento de la relación jurídico procesal a implementarse entre partes, mediante el apersonamiento del demandado, quien con su presencia en el proceso está llamado a completar la conformación de la litis, siendo por lo tanto la ausencia de citación o el error grave en su realización capaz de generar la nulidad de las demás actuaciones subsiguientes en el proceso por no haberse emplazado a la persona quien tenga cualidad para hacerlo.
Al respecto, resulta oportuno referir, que “la garantía de seguridad jurídica y de tutela judicial efectiva tienen inicio en la citación, porque a partir de ella comienza a existir litigio y partes procesales que están a derecho, sin que tengan que ser apercibidas nuevamente para ningún acto o incidencia del proceso, salvo en las situaciones excepcionales que la propia ley señala. Así lo es para el demandado, quien se enterará de la acción en su contra y podrá apercibirse para ejercer las acciones y oponer las defensas o excepciones que considere pertinentes, como también para el actor, quien a partir de la citación no tendrá que aguardar ni dependerá de eventuales intimaciones a la contraparte o del resultado de alegatos de ésta sobre su propia legitimación o acerca de la validez de lo actuado. Por ello, la citación está revestida de formalidades esenciales y su cumplimiento y normas que la regulan tienen carácter de orden público; elementos que, en su conjunto, tienen que constituir un umbral de amplia y nítida luz a través del cual se acceda al proceso. (Vid. E. J. Couture: “Estudios de Derecho Procesal Civil. Tomo I; la Constitución y el Proceso Civil”. EDIAR EDITORES. Buenos Aires, 1948 pág. 62).
De esta manera, siendo que la importancia de la citación da lugar a que la misma sea susceptible de la aplicación de la nulidad textual preceptuada en el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, (al considerarse la ausencia o vicio en la citación, violatoria del orden público), ello ante el incumplimiento de lo establecido en los artículos 215 y 217 eiusdem, desprendiéndose de este último que “(…) cuando se presentare alguien por el demandado a darse por citado, sólo será admitido en el caso de exhibir poder con facultad expresa para ello. (…)”; y en virtud que, es evidente la subversión en el presente juicio de las normas que regulan la figura de la citación, pues no se cumplieron con las formalidades necesarias para llevar a cabo la citación de los representantes de la empresa demandada, aunado a que al abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ le estaba vedado actuar en representación de la demandada al no detentar facultad expresa para ello, pudiendo sólo asumir la referida representación sin poder, conforme el artículo 168 del Código Adjetivo una vez que ha sido citado el accionado, bien personalmente, bien en la persona de un defensor judicial o un apoderado (no abogado) con facultad expresa para darse por citado; en virtud de lo cual, quien aquí suscribe por razones de orden público y a los fines de garantizar los derechos de rango constitucional que atañen a los justiciables, como son la seguridad jurídica, la tutela judicial efectiva, el derecho al debido proceso y a la defensa, declara la NULIDAD de todas las actuaciones desplegadas en la presente causa principal seguida por desalojo a partir del auto de admisión de la demanda proferido en fecha 1º de octubre de 2015 (folios 56-57, I pieza), exclusive, y ordena la REPOSICIÓN de la causa al estado de que una vez sea recibido el presente expediente por el tribunal de municipio a quien corresponda por distribución conocer el juicio, fije a través de auto expreso el inicio del lapso para la contestación de la demanda, prescindiendo de practicar la citación de la parte accionada dado que la misma se encuentra a derecho, siendo evidente su participación a lo largo del proceso.-Así se precisa.
Cabe acotar además, que el mencionado órgano jurisdiccional deberá tramitar la acción en cuestión tal y como fue acordado en el auto de admisión de la demanda, es decir, a través del procedimiento oral a que hace referencia el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; pues tal como se desprende de las actas que integran el expediente, el bien inmueble sobre el cual recae la relación arrendaticia que dio lugar al presente proceso está constituido por un galpón destinado para uso comercial como mayor de productos de ferretería, circunstancia con la cual están contestes las partes litigantes.- Así se decide.
Por último, respecto al fraude procesal que fue alegado ante esta alzada en distintas oportunidades, por la ciudadana MARIA DO CARMO PEREIRA DE BIONDO, actuando en su carácter de Directora Gerente de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A. (parte demandada), asistida del abogado en ejercicio JUAN JOSÉ HERNANDEZ SEQUERA; quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el presente expediente, puede verificar que la referida no aportó a los autos elementos probatorios que permitan presumir que la parte demandante, sus representantes y/o sus apoderados judicialesen connivencia con el juez y la secretaria del tribunal de la causa,hubiesen desplegado alguna conducta que pudiera ser considerada fraudulenta. En efecto, siendo que no existen en autos elementos de convicción suficientes para la determinación del fraude procesal alegado, esta sentenciadora debe DESECHAR la denuncia en cuestión.Así se establece.
Tomando en consideración que los abogados, demandante y demandado, forman parte del sistema de justicia, conforme lo previsto en el artículo 253 de la Constitución, se exhorta a los intervinientes en este juicio a actuar en lo sucesivo conforme lo dispuesto en el señalado artículo 17 del Código Adjetivo que prevé el principio de moralidad, toda vez que no puede pasar por alto quien decide que luego de ser dejada la boleta con una trabajadora de la empresa demandada, ciudadana Maritza Ponce, quien firmó la correspondiente a la citación, no haya tenido la empresa demandada, Representaciones Remi, conocimiento del juicio, apersonándose “casualmente y sin interés alguno” un profesional del derecho a representarlos sin poder, antes de la citación, a pesar de la experiencia profesional que ha de tener dado el N° de Inpreabogado, aunado a la defensa asumida que, en modo alguno dejó desamparada a la accionada y solo se apersonaran sus representantes, quienes admiten tal circunstancia, atribuyéndole un fraude a su contraparte e incluso al juez y la secretaria, pudiendo inferirse que con tal conducta solo se perseguía retrasar el proceso, no pudiendo obviarse el hecho que, de no tratarse la citación de un trámite fundamental y de orden público, con base al principio finalista se habría logrado el propósito y sería inútil decretar la reposición. Así se establece.
CAPÍTULO VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, en la presente causa que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A., contra la empresa REPRESENTACIONES REMI C.A., declara la NULIDAD de todas las actuaciones desplegadas en la presente causa principal a partir del auto de admisión de la demanda proferido en fecha 1º de octubre de 2015 (folios 56 y 57, I pieza), exclusive, y ordena la REPOSICIÓN de la causa al estado que una vez sea recibido el presente expediente por el tribunal de municipio a quien corresponda por distribución conocer el juicio, fije a través de auto expreso el inicio del lapso para la contestación de la demanda, por los trámites del juicio oral, consagrado en el Código de Procedimiento Civil, como fue señalado detalladamente en la motiva de este fallo, prescindiendo de practicar citación de la parte accionada dado que la misma se encuentra a derecho, siendo evidente su participación a lo largo del proceso.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente al Tribunal distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, y remítase mediante oficio copia certificada de la presente decisión al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, participándole de la mencionada decisión; a los fines de su registro en los libros y estadísticas respectivas, todo ello una vez que la presente decisión haya quedado definitivamente firme, esto es, una vez que haya vencido el lapso de diez (10) de despacho contemplado en el Código Adjetivo para que las partes ejerzan sus eventuales recursos contra la misma.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los tres (03) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/LA/Adriana
Exp. No. 16-8952.