TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA RECONVENIDA: LUIS ARMANDO PALACIOS RAMÍREZ y MIRNA MARILIN JIMENEZ DE PALACIOS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nºs 5.581.033 y 6.170.467, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA y ANNERIS JOSÉ LÓPEZ QUIJADA, venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nºs 56.277 y 45.163, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: MARIELA MARTINHA ÁLVAREZ ANTOLINES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 12.295.395.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ FRANCISCO SANTANDER LÓPEZ, JESÚS CAPOTE, KARENT ANDREA SANTANDER CONTRERAS y ALEXANDRA DEL CARMEN RAMÍREZ GUAYARA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.664, 74.674, 164.740 y 75.768, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE No.: 30189
-I-
ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar consignado en fecha 6 de agosto de 2013, por la abogada LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos LUIS ARMANDO PALACIOS RAMÍREZ y MIRNA MARILIN JIMENEZ DE PALACIOS, todos ampliamente identificados, mediante la cual demanda a la ciudadana MARIELA MARTINHA ALVAREZ ANTOLINES, también ya identificada, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, cuyo conocimiento correspondió a este Juzgado, previo el sorteo de ley.
Consignados los recaudos que sirven de fundamento a la pretensión deducida, este Juzgado por auto fechado 10 de octubre de 2013, admite la referida demanda, por los reglas del juicio ordinario.
En fecha 22 de octubre de 2013, se libra la compulsa a la demandada y se comisiona a un Juzgado de Municipio Plaza de esta misma Circunscripción Judicial para la práctica de la citación respectiva.
Mediante auto fechado 18 de diciembre de 2013, se reciben resultas de la comisión librada, desprendiéndose de su contenido que fue lograda la citación personal de la accionada.
En fecha 29 de enero de 2014, la parte demandada ofrece contestación a la demanda y propone reconvención o mutua petición.
Por auto de fecha 14 de febrero de 2014, este Juzgado admite la reconvención o mutua petición propuesta contra la demandante.
En la oportunidad legal correspondiente la parte demandada hizo uso de su derecho de promover pruebas en el presente juicio, siendo providenciadas por auto fechado 20 de marzo de 2014.
Mediante diligencia fechada 24 de abril de 2014, la parte actora reconvenida solicita la reposición de la causa al estado de admisión de la reconvención o mutua pretensión propuesta.
Por auto fechado 28 de abril de 2014, se abre articulación probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de mayo de 2014, este Tribunal dicta auto mediante el cual se pronuncia respecto de la admisibilidad de los medios de prueba promovidos por la parte accionante reconvenida en la incidencia.
Mediante auto de fecha 5 de mayo de 2014, este Juzgado admite la prueba de inspección judicial promovida por la parte accionada reconviniente en la incidencia.
Evacuadas las pruebas de la incidencia, este Tribunal resuelve la misma mediante sentencia dictada el 10 de diciembre de 2015, declarando SIN LUGAR la solicitud de reposición planteada por la parte actora reconvenida. Contra la decisión proferida fue ejercido el recurso ordinario de apelación, siendo oído en el efecto devolutivo por auto de fecha 28 de enero de 2016, el cual fue resuelto por la Alzada en fallo de fecha 18 de marzo de 2016, confirmando la decisión emitida por este Tribunal y consecuentemente, declara SIN LUGAR la solicitud de reposición de la causa.
Siendo la oportunidad de emitir el pronunciamiento de mérito que resuelva la presente controversia, pasa este Juzgado a dictar sentencia en los términos siguientes:
-II-
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
En el escrito libelar que da inicio a las presentes actuaciones, la parte actora reconvenida alega que, 1) consta en instrumento privado que los ciudadanos LUIS ARMANDO PALACIOS y MIRNA MARILIN JIMENEZ DE PALACIOS (vendedores), celebraron con la ciudadana MARIELA MARTINHA ALVAREZ ANTOLINES (compradora), todos ampliamente identificado, una opción de compra, quedando autenticado dicho documento ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, en fecha 28 de febrero de 2013, quedando anotado bajo el No. 31, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones respectivos; 2) Los vendedores se comprometen, en el documento en referencia, a dar en opción de compra a la compradora un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar distinguida con el Nro. H-1, ubicada en el sector “A” del Conjunto Residencial La Rosa, Guatire, en Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, No. Catastral 02-11-09-34-H-1-00, el cual tiene un área aproximada de SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (78 Mts.12) y sus linderos son: NORTE: con fachada norte del módulo H; SUR: con unidad H-2; ESTE: con fachada este del módulo H y, OESTE: con unidad H-3; 3) al inmueble descrito le corresponde una participación de cero enteros novecientos cincuenta milésimas por ciento (0,950%) sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios y un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. H-1, con una superficie aproximada de trece metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (13,75 Mts.2); 4) el precio de venta convenido entre las partes es la cantidad de OCHOCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 810.000,oo), de los cuales la compradora entregó la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,oo); 5) la duración del contrato es de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos; 6) las partes estipularon, en caso que el documento definitivo de compra venta no se protocolice dentro del lapso establecido, una cláusula indemnizatoria de los daños causados en la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), debiendo los vendedores, en el supuesto que el incumplimiento sea atribuible a ellos, reintegrar la suma recibida como reserva, más la cantidad estipulada como cláusula indemnizatoria y si por el contrario, el incumplimiento se debe a causas imputables a la compradora, ésta perdería la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) de la suma entregada como reserva; 7) el lapso de vigencia del contrato expiró el 28 de junio de 2013, sin que la compradora cumpliera con la promesa que hiciera en la cláusula primera del contrato, incumpliendo así la cláusula quinta del contrato; 8) siendo la compradora la que ha incumplido el contrato perdió la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) de la suma entregada como reserva; 9) por tales consideraciones demanda a la ciudadana MARIELA MARTINHA ALVAREZ ANTOLINES, ya identificada para que convenga o en su defecto sea condenada a: “(…) En dar por resuelto el contrato de OPCIÓN DE COMPRA suscrito entre ella y los ciudadanos LUIS ARMANDO PALACIOS y MIRNA MARILIN JIMENEZ DE PALACIOS y MIRNA MARILIN JIMENEZ DE PALACIOS, por vencimiento de su término según lo establecido en la cláusula quinta (…) Procediendo en consecuencia de acuerdo a lo señalado en la cláusula sexta del contrato de marra. Resolviéndose las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que se ejecutaron durante la vigencia del contrato (…) Lo cual se traduce en cancelarle la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), que es la cantidad que había entregado como reserva o arras y que formaría parte integrante del precio de venta del inmueble. Menos la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES CON/00 (Bs. 20.000,oo). En concepto de cláusula penal…”.
En la oportunidad de la contestación de la demanda la accionada reconviniente, 1) admite que en fecha 28 de febrero de 2013, los accionantes reconvenidos pactaron una venta con ella, por el inmueble identificado en el escrito libelar, siendo el precio de venta la suma de OCHOCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 810.000,oo), pero que el mismo sería cancelado de la siguiente forma: a) un primer pago de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo) que fue entregado el 24 de enero de 2013, mediante cheque de gerencia librado por el Banco Provincial, distinguido con el No. 00293310 b) un segundo pago de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,oo), en un cheque librado contra la cuenta número 0573-21-01-00043250, del Banco Provincial y, c) el pago de la diferencia del precio, es decir, la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,oo), se verificaría el día del otorgamiento del documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, para lo cual la demandada solicitó préstamos ante el Banco Mercantil por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,oo) y ante el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,oo), y el remanente, es decir, la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), se cancelarían en efectivo en el momento del otorgamiento por exigencia, a su decir, de los demandantes; 2) los demandantes, luego de haber pactado esa venta y habiendo sido notificados de que se protocolizaría el documento definitivo ante la Oficina de Registro Subalterna del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 22 de agosto de 2013, no compareciendo, supuestamente, a cumplir con el deber de hacer la tradición legal del inmueble, alegando que la venta no se había efectuado por causa imputable a la demandada, ya que la vigencia del contrato había vencido, sin considerar que la fecha de la firma la fijaba el Banco Mercantil y el IPASME y no la demandada, pretendiendo aumentar el precio de venta a una cantidad muy superior a la capacidad de pago de ésta; 3) negó, rechazó y contradijo que se deba proceder a la resolución del contrato de compra venta, en vista que la protocolización del documento definitivo de compra-venta no se realizó debido a que el Banco Mercantil no liquidó a tiempo, hecho que no se le puede atribuir a ella, en razón a que el incumplimiento fue de un tercero Banco Mercantil y el IPASME quienes programaron firmar en el Registro Subalterno en fecha posterior al vencimiento del término del contrato, no siendo atribuible a ella tal incumplimiento, por lo que invoca la Gaceta Oficial No. 40115, de fecha 21 de febrero de 2013, Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Artículo 1, según el cual: “(…) no se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación…” y, 4) Niega, rechaza y contradice que deba cancelar la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, en razón a que los demandantes, luego de haber pactado la venta y habiendo sido notificados de la protocolización del documento definitiva de venta no acudieron a la oficina subalterna de registro, respectiva. De otro lado, propone RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN en contra de los demandantes, a fin de que estos convengan o en su defecto sean condenados a: “(…) En efectuar la tradición legal del inmueble dado en venta a mi persona y constituido por una vivienda unifamiliar, distinguida con el No. H-1, ubicada en el sector “A” del Conjunto Residencial La Rosa, en Guatire, en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, con un área de SETENTA Y OCHO METROS CUADEADOS (78 m2) …Que a los fines del pago de la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,oo), suma que mi representada estaba obligada a pagar al momento de la protocolización del documento de compra venta en el respectivo registro, en nombre de mi representada pido en la sentencia que aquí se dicte se establezca la oportunidad para el pago del precio adeudado y que la sentencia sirva de documento de propiedad a los fines de su protocolización…”.
De lo anteriormente expuesto, quedó admitido por las partes que suscribieron en fecha 28 de febrero de 2013, un contrato que versa sobre un inmueble que aparece descrito tanto en el escrito libelar como en la contestación a la demanda, con una duración de noventa días continuos más treinta días continuos, por lo que vencía el 28 de junio de 2013, siendo el precio de venta de OCHOCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 810.000,oo) quedando controvertidos los siguientes hechos: a) la naturaleza del contrato suscrito, b) el monto dado por la parte accionada al momento de suscribir el contrato ante la Notaría, c) el monto que a la fecha de su contestación había sido cancelado por dicha parte a los accionantes reconvenidos, d) el monto del saldo del precio que adeuda la demandada y, e) a quien es atribuible la no suscripción del contrato definitivo de venta.
Establecido lo anterior, pasa este Juzgado al examen de las pruebas aportadas al proceso, excluyéndose de tal actividad los medios de pruebas suministrados por las partes con ocasión a la incidencia suscitada en el presente proceso, toda vez que en nada influyen en la resolución de mérito de esta causa y, así se establece.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACCIONANTE
1) Copia fotostática de contrato suscrito entre las partes involucradas en el presente juicio, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2013, quedado asentado bajo el No. 31, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por el inmueble descrito en el escrito libelar y en la contestación a la demanda. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, para probar la existencia de la relación contractual que refiere la parte actora en su demanda y así se establece.
2) Copia fotostática de documento privado simple (folio 12). Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria alguna a dicha reproducción, por no ser un medio de prueba admisible a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. A este respecto, la Sala Político Administrativa en sentencia de fecha 14 de marzo de 2006, Exp. No. 94-11119, S.No. 0647, sostiene lo siguiente: “(…) Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…”.
3) Copia fotostática de Registro de Vivienda Principal emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) de fecha 23 de mayo de 2005, atinente al inmueble objeto de la presente acción. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la reproducción en referencia, por ser un medio de prueba admisible, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para probar que el referido inmueble se encuentra inscrito en dicha dependencia como vivienda principal.
4) Copia certificada de actuaciones cursantes en el Expediente No. 027/2013, de la Alcaldía del Municipio Zamora, Sindicatura Municipal (folios 102 al 130) de cuyo contenido se desprende que en fecha 16 de julio de 2013, dicho ente levantó acta dejando constancia que no hubo fórmula de conciliación entre los ciudadanos LUIS ALEJANDRO MORENO RUÍZ, MARIELA MARTINHA ALVAREZ ANTOLINES y LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, actuando esta última en representación de los ciudadanos MIRNA MARILIN JIMENEZ DE PALACIOS y LUIS ARMANDO PALACIOS RAMÍREZ, por la problemática suscitada con ocasión del contrato objeto de la presente demanda. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la reproducción en referencia, por ser un medio de prueba admisible, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para probar que fue propiciada una conciliación, pero no se alcanzó la misma.
PRUEBAS SUMINISTRADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1) Copia fotostática de contrato suscrito entre las partes involucradas en el presente juicio, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2013, quedado asentado bajo el No. 31, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por el inmueble descrito en el escrito libelar y en la contestación a la demanda. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para probar la existencia de la relación contractual que refieren tanto la parte actora en su demanda como la demandada en su contestación, y así se establece.
2) Copia fotostática de cheque, cursante al folio 51. Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria alguna a dicha reproducción, por no ser un medio de prueba admisible a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. A este respecto, la Sala Político Administrativa en sentencia de fecha 14 de marzo de 2006, Exp. No. 94-11119, S.No. 0647, sostiene lo siguiente: “(…) Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…”.
3) Copia fotostática de cheque y de tres (3) cédulas de identidad, dos de las cuales resultan ilegibles. Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria alguna a la reproducción del cheque, por no ser un medio de prueba admisible a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. A este respecto, la Sala Político Administrativa en sentencia de fecha 14 de marzo de 2006, Exp. No. 94-11119, S.No. 0647, sostiene lo siguiente: “(…) Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…”. En cuanto a las reproducciones de las cédulas de identidad, este Tribunal encuentra que dos (2) de ellas son ilegibles, por lo que no es posible determinar a quién pertenecen y, la legible solo demuestra la identidad de MIRNA JIMENEZ DE PALACIO y así se establece.
4) Copia fotostática de comunicación fechada 17 de mayo de 2013, emitida por Mercantil, Banco Universal. Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria alguna a dicha reproducción, por no ser un medio de prueba admisible a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. A este respecto, la Sala Político Administrativa en sentencia de fecha 14 de marzo de 2006, Exp. No. 94-11119, S.No. 0647, sostiene lo siguiente: “(…) Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…”.
5) Copia fotostática de prueba escrita, cursante al folio 54. Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria alguna a dicha reproducción, por no ser un medio de prueba admisible a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. A este respecto, la Sala Político Administrativa en sentencia de fecha 14 de marzo de 2006, Exp. No. 94-11119, S.No. 0647, sostiene lo siguiente: “(…) Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…”.
6) Copia simple de notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 2013, recibida por la ciudadana MIRNA MARILIN JIMENEZ DE PALACIOS, en el inmueble objeto del presente juicio. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la reproducción en referencia, por ser un medio de prueba admisible, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para probar que en la fecha antes dicha le fue notificado a la co-demandante reconvenida como fecha de la firma de la venta definitiva, el día jueves 22 de agosto de 2013.
7) PRUEBAS DE INFORMES: a) Consultoría Jurídica del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, quien mediante comunicación de fecha 23 de abril de 2014, manifestó: “(…) La ciudadana Mariela Martinha Álvarez Antolinez, titular de la cédula de identidad No. V-12.295.395, realizó solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, la cual fue aprobada en fecha 16 de mayo de 2013, por un monto de bolívares 240.000,oo) (Doscientos cuarenta mil bolívares exactos) y cuya garantía se encuentra ubicada Conjunto Residencial Desarrollo Puerta del Bosque, sector A, Conjunto Residencial La Rosa, casa H-1, Guatire, Municipio Zamora, Estado Miranda (…) La emisión del cheque se realizó a nombre del ciudadano Luis Armando Palacios Ramírez, titular de la cédula de identidad No. 5.581.033 (…) la protocolización del documento no fue posible, ya que al acto de la firma asistió el comprador, el apoderado de esta institución bancaria y la presencia del vendedor, no se pudo constatar…”. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la prueba en referencia, aplicando para ello el sistema de sana crítica a que se contrae el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la accionada reconviniente gestionó el otorgamiento de un préstamo hipotecario en la referida institución financiera, siendo aprobado el mismo el 16 de mayo de 2013, emitiéndose cheque a nombre del co-demandante reconvenido, sin embargo, de dicha probanza no se desprende la fecha de emisión del referido cheque, la oportunidad para la protocolización del documento de venta así como tampoco la causa de la fijación de una fecha posterior al vencimiento del plazo de la opción para tal protocolización y, así se establece. b) Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME). En relación a este medio de prueba se observa que en fecha 31 de marzo de 2014, fue librado oficio dirigido a dicho instituto, el cual recibió el 30 de abril de ese mismo año, sin embargo, a la fecha no constan en autos las resultas respectivas, por lo que se tiene por no evacuada la prueba en mención, toda vez que no puede este Juzgado mantenerse en espera, de una prueba que nunca llega, por un tiempo que exceda el razonable y especialmente, cuando la parte no demuestra interés para su evacuación, así establece y, c) Oficina de Registro Subalterno del Municipio Zamora del Estado Miranda, quien en fecha 10 de junio de 2014, envía correspondencia, recibida en este Juzgado el 14 de julio de 2014, mediante la cual afirma que: “(…) se pudo verificar que existen constancia de recepción, signada con el No. 9, expedida a las 9:59 am, No. de trámite: 237.2013.3.5962, de fecha jueves, 8 de agosto de 2013, efectuada por la ciudadana Mariela Martinha Álvarez Antolinez, antes identificada; naturaleza del Acto Jurídico: Venta, Hipoteca de Primer Grado e Hipoteca 2do grado, con fecha de otorgamiento fijada para el día martes 13 de agosto de 2013…”. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria a la prueba en referencia, aplicando para ello el sistema de sana crítica a que se contrae el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el documento de venta fue presentado para su protocolización en dicha Oficina Subalterna de Registro el 8 de agosto de 2013, es decir, encontrándose fenecida la duración del contrato que vincula a las partes y cuya resolución es peticionada por la parte actora reconvenida y así se establece.
Examinadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal considera oportuno precisar que, en Venezuela, la institución de la resolución aparece por vez primera en el Código Civil de 1862, específicamente en el artículo 16, que la copió del Código Civil Chileno de don Andrés Bello, manteniéndose en los Códigos Civiles de los años 1867, 1873 y el actual de 1942, contemplándola éste último en el artículo 1167, disposición que constituye una versión castellana del Artículo 47 del Proyecto del Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano, con la diferencia que elimina la potestad judicial de conceder al deudor plazos de gracia para honrar la obligación incumplida. Por tanto, la institución se adopta en dicha disposición en los términos siguientes:
“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas añadidas)
Conforme a la disposición antes transcrita, los contratos susceptibles de resolución son los bilaterales, entendiéndose por tales, a tenor de lo establecido en el artículo 1134 eiusdem, aquellos en los cuales las partes se obligan recíprocamente, de allí que se encuentren excluidos de su aplicación los contratos sinalagmáticos imperfectos, a saber: el contrato de depósito gratuito, el contrato de mandato gratuito, el mutuo gratuito y el comodato.
Entre los contratos sinalagmáticos, se encuentra el contrato de venta, que constituye un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio (Artículo 1474 del Código Civil), por ende, implica un equilibrio de derecho y de hecho entre las dos obligaciones esenciales, esto es la entrega del inmueble y el pago del precio, de allí que en caso de incumplimiento de una de ellas, la resolución emerge como el remedio idóneo frente a la ruptura del equilibrio entre las prestaciones, por el enriquecimiento obtenido por el incumplidor (Artículo 1184 de la Ley Civil Sustantiva)
La resolución supone la liberación del vínculo jurídico derivado del contrato que sometía a las partes a recíprocos deberes de cumplimiento y, se funda precisamente en la inejecución por una de ellas de su prestación u obligación principal, entendiéndose por ésta la que resulta necesaria para lograr el resultado típico de un contrato, tales como la propiedad de la cosa contra el precio de venta, goce de la cosa contra el pago recíproco de la renta. Para Picard y Prudhomme, estas obligaciones, que llaman esenciales, se caracterizan porque “juegan la una respecto de la otra el papel de equivalente jurídico, de hacerse contrapeso, brevemente dicho, de servirse mutuamente de causa”, para concluir respecto de la obligación esencial de un contrato sinalagmático que, la teoría de la resolución se reduce totalmente a la idea de equilibrio, sosteniendo que la naturaleza de este contrato implica entre las obligaciones un vínculo riguroso y, por consiguiente, un equilibrio que la inejecución total o parcial tiene el efecto de destruir.
Por incumplimiento debe considerarse, a la luz del Código Civil venezolano, como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada, de allí que cualquier incumplimiento o retardo, siempre que éste último persista para el momento de la interposición de la demanda, concede, ex artículo 1167 ibídem, derecho a la resolución del contrato.
En el caso de marras, la parte actora afirma que la accionada no dio cumplimiento a la promesa establecida en la cláusula primera del contrato, en el tiempo determinado en la cláusula quinta del mismo, toda vez que su vigencia expiró el 28 de junio de 2013 sin que la accionada reconveniente materializara la opción, mientras que la parte demandada se excepciona manifestando que, la protocolización del documento definitivo de compra-venta no se realizó debido a que el Banco Mercantil no liquidó a tiempo, hecho que no se le puede atribuir a ella, en razón a que el incumplimiento fue del Banco Mercantil y el IPASME, quienes programaron firmar en el Registro Subalterno en fecha posterior al vencimiento del término del contrato, no siendo atribuible a ella tal incumplimiento. Así las cosas, de las actas se evidencia admitida la existencia de una vinculación contractual entre las partes, por un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar distinguida con el Nro. H-1, ubicada en el sector “A” del Conjunto Residencial La Rosa, Guatire, en Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, No. Catastral 02-11-09-34-H-1-00, el cual tiene un área aproximada de SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (78 Mts.12) y sus linderos son: NORTE: con fachada norte del módulo H; SUR: con unidad H-2; ESTE: con fachada este del módulo H y, OESTE: con unidad H-3. Al inmueble descrito le corresponde una participación de cero enteros novecientos cincuenta milésimas por ciento (0,950%) sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios y un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. H-1, con una superficie aproximada de trece metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (13,75 Mts.2), además de haber sido consignado el contrato en mención por ambas partes en el proceso, quedando así demostrado el hecho constitutivo de la pretensión de los accionantes, sin embargo, resulta necesario determinar la naturaleza del contrato, cuya resolución peticiona la parte actora y así se establece.
A este respecto se observa que, los contratantes denominaron el contrato que los une como “opción de compra-venta”, sin embargo, la parte accionada en su contestación a la demanda refiere que los demandantes reconvenidos pactaron una venta con la hoy demandada reconviniente, siendo así, este tribunal considera que ciertamente en el contrato en mención se verifican los elementos esenciales de una venta, conforme a las previsiones del artículo 1474 del Código Civil, sin embargo, al examinar el contenido del contrato se desprende los vendedores manifiestan en la cláusula primera del contrato que se comprometen a dar en opción a compra a la compradora y ésta a su vez, se obliga a comprar el inmueble objeto del presente juicio por un precio de OCHOCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 810.000,oo), de los cuales la compradora canceló sólo DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,oo), lo que constituye menos del veinticinco por ciento (25%) del precio pactado, quedando un saldo deudor de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 610.000,oo), previéndose en dicho contrato un tiempo para ejercer la opción de NOVENTA (90) días con prórroga de TREINTA (30) días y una cláusula penal en caso de no verificarse la protocolización del documento definitivo, dentro del lapso antes mencionado, por causa atribuible a cualesquiera de las partes, aunado a que no se colocó a la compradora en posesión del inmueble objeto de la negociación, es decir, no fue anticipado uno de los efectos propios de un contrato de venta, como lo es la inmediata ocupación del inmueble, por parte del promitente comprador, por lo que este Tribunal concluye que, nos encontramos en presencia de una opción o promesa bilateral de venta, asimilable a los contratos preliminares bilaterales de compraventa y, así se establece.
En torno a la diferencia entre los contratos preliminares y los contratos de promesa, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, signada con el No. 878 y proferida en el expediente No. 14-0662, sostiene lo siguiente:
“(…) De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…” (Negrillas añadidas)
Bajo tales premisas, resulta viable la resolución del contrato objeto del presente juicio, dado que la accionada dentro del plazo fijado en la opción, específicamente, en la cláusula quinta, no procuró la protocolización del contrato de venta, toda vez que el tiempo de la opción venció el 28 de junio de 2013 y el documento de venta con hipotecas de primer y segundo grado, fue presentado, para su protocolización, en la Oficina Subalterna de Registro en fecha 8 de agosto de 2013, según consta de oficio cursante a los folios 258 y 259 del expediente y así se resuelve. En cuanto a la defensa, expuesta por la accionada, atinente a que la no protocolización del documento en el plazo de la opción, se debió a hecho de terceros, este Tribunal observa que, del clausulado del contrato no se desprende que el saldo del precio sería cancelado, a través de créditos hipotecarios, pues las partes pactaron, simplemente, que el saldo de precio sería cancelado en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, esto, dentro del lapso previsto en la cláusula quinta del contrato y así se establece. De otro lado, la demandada no demostró que la fijación del día 13 de agosto de 2013, para la firma del contrato de venta, se debiera a causas atribuibles al Banco Mercantil y/o al Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), por cuanto de la prueba de informes dirigida a la entidad financiera mencionada no se desprende la fecha de emisión del cheque a que se contrae la comunicación emitida por el banco ni la oportunidad para la protocolización del documento de venta así como tampoco la causa de la fijación, de una fecha posterior al vencimiento del plazo de la opción, para tal protocolización y, en lo que respecta a la prueba de informes al Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), se observó en este mismo fallo que, si bien en fecha 31 de marzo de 2014, fue librado oficio dirigido a dicho Instituto, siendo recibido el 30 de abril de ese mismo año, también es cierto que a la fecha no constan en autos las resultas respectivas, por lo que se estimó no evacuada la prueba en mención, incumpliendo así la parte accionada con su carga probatoria, por lo que forzosamente debe concluirse que el incumplimiento de las cláusulas primera, tercera y quinta del contrato de opción de compra-venta es atribuible a la demandada, inobservando dicha ciudadana lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza: “(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.
En consecuencia, debe declararse resuelto el contrato de opción compra autenticado en fecha 28 de febrero de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual quedó asentado bajo el No. 31, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones respectivos, lo cual será determinado de manera expresa en el dispositivo del presente fallo y, así se decide.
Cabe precisar que, toda sentencia que acuerde la resolución de un contrato, produce dos efectos, fundamentalmente, a saber: liberatorio, pues desliga a las partes de los compromisos que para ellas se derivaban del contrato y que todavía no hubieran cumplido y recuperatorio, toda vez que les atribuye recíprocos derechos a la restitución de las prestaciones que las mismas hubieren ejecutado, ello en razón de que el contrato, pronunciada su resolución, debe considerarse como si jamás se hubiera celebrado entre ellas.
En relación a la eficacia recuperatoria que se le confiere a la sentencia de resolución, el civilista José Mélich-Orsini, en la obra que titulara “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, expresaba que, “(…) la eficacia real de la resolución, por su propia fundamentación, debe entenderse restringida a aquellos contratos en los que el efecto real es consustancialmente inescindible del efecto obligatorio, tal como sería el caso en los contratos que tienen por objeto la transferencia o la constitución de un derecho real sobre un cuerpo cierto…Pero la eficacia recuperatoria, en muchos casos significa también entre nosotros la necesidad de actuar entre las propias partes del juicio de resolución, una serie de deberes de restitución que pueden o no derivarse de la transferencia automática de la propiedad (art.1265 del C.C.) y que requieren nuevas providencias judiciales complementarias de la sentencia, para las cuales es necesario considerar habilitado al juez en ejecución de la sentencia de resolución, aun si el actor en resolución se hubiere limitado a formular explícitamente en su libelo solo el pedimento de la resolución y la sentencia se hubiera limitado, a su vez a declararla procedente. A nuestro juicio, estas providencias complementarias deben considerarse todas como simples providencias de ejecución, esto es, actos que participan de la misma naturaleza del decreto previsto en el art. 524 del Código de Procedimiento Civil venezolano, y que, como tales, constituirían meras resoluciones judiciales de trámite que no se fundan necesariamente en un contradictorio, sino en la autoridad del juez para disciplinar su propia actividad”. (Subrayado añadido).
Establecido lo anterior y como consecuencia de la resolución del contrato de opción de compra, la accionada pierde de la suma dada, conforme lo prevé la cláusula tercera, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), por concepto de la cláusula penal resolutoria contemplada en dicho contrato, debiendo los accionantes reintegrar a aquella la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo), toda vez que, como acción accesoria a la de resolución, el legislador reconoce en el artículo 1167 del Código Civil, la responsabilidad civil, por el daño que causa al acreedor la privación de la ventaja que suponía la obtención, oportuna, de la prestación que le debe su deudor, que se traduce en la reclamación por daños y perjuicios, conforme lo establece el artículo 1273 eiusdem, por ende, puede comprender tanto las pérdidas sufridas por el accionante como las ganancias que ha dejado de hacer, siempre que sean consecuencias inmediatas y directas del incumplimiento, que en este caso en particular, el monto de tales daños y perjuicios, fue predeterminado por las partes en la referida cláusula sexta del contrato, y así se establece.
Finalmente, en cuanto a la reconvención o mutua petición propuesta por la demandada, se declara IMPROCEDENTE, toda vez que, aún cuando los accionantes reconvenidos no dieron contestación a la misma, para que opere la confesión ficta es menester que la pretensión de la accionada reconviniente no sea contraria a derecho y que el demandante reconvenido no pruebe algo que le favorezca, condiciones que deben cumplirse de forma concurrente, siendo así, este tribunal encuentra que quedó evidenciado, de las pruebas aportadas al proceso, que el incumplimiento del contrato, cuya ejecución pretende la accionada en su reconvención, es atribuible a su persona y no a los accionantes reconvenidos, tal y como se determinó en este mismo fallo, por lo que, habiendo quedado probado tal hecho, no opera la confesión ficta y así se decide.
III
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) CON LUGAR la demanda de resolución de contrato interpuesta por los ciudadanos LUIS ARMANDO PALACIOS RAMÍREZ y MIRNA MARILIN JIMENEZ DE PALACIOS, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nºs 5.581.033 y 6.170.467, respectivamente, en contra de la ciudadana MARIELA MARTINHA ÁLVAREZ ANTOLINES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 12.295.395 y consecuentemente, se declara resuelto el contrato de opción de compra autenticado en fecha 28 de febrero de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual quedó asentado bajo el No. 31, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones respectivos, por lo que la accionada pierde la suma, que diera conforme lo prevé la cláusula tercera, de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), por concepto de cláusula penal resolutoria contemplada en dicho contrato, debiendo los accionantes reintegrar a aquella la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo) y 2) SIN LUGAR la reconvención o mutua petición propuesta por la parte demandada reconviniente.
Se condena en costas a la parte demandada reconvenida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis (2.016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ TITULAR,
ELSY MARIANA MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
YOLANDA RODRÍGUEZ BARBELLA

Exp. N° 30.189
Reivindicación/Definitiva
Materia: Civil
EMMQ/YRB

En la misma fecha, se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las diez (10:00) de la mañana. Conste,
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
YOLANDA RODRÍGUEZ BARBELLA