TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE No. 30.331

PARTE ACTORA: CHRISTIAN RAMÍREZ ZÚNIGA, de nacionalidad chilena, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E- 81.756.305.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO ALVAREZ, LINDOLFO LEÓN, GONZALO ÁLVAREZ, LUIS ÁLVAREZ, BARBARA POLESEL, CARLOS BEHRENDS, LISBETH RIVERO y AURISTELA APONTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 26.500, 26.573, 4.920, 38.387, 48.504, 142.531, 147.561 y 186.825, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARÍA DÍAZ GARCÍA, de nacionalidad venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.322.014.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ZULAY JOSEFINA MARCANO CARRILLO, NANCY BEATRIZ MEDINA PADRON y BELKIS ALICIA HERNÁNDEZ BARBELLA, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 143.136, 20.453 y 185.472, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la abogada AURISTELA APONTE, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano CHRISTIAN HERNÁN RAMÍREZ ZÚÑIGA, en contra de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN DÍAZ GARCÍA, todos ampliamente identificados, correspondiendo su conocimiento, previo el sorteo de ley, a este Juzgado.
Mediante diligencia fechada 27 de septiembre de 2013, la parte accionante consigna los recaudos que sirven de fundamento a la pretensión deducida en su demanda.
Por auto fechado 30 de septiembre de 2013, se admite la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada por las reglas del juicio ordinario. Librándose la compulsa respectiva en fecha 7 de octubre de 2013.
Gestionada la citación personal de la demandada, fue requerida su citación por carteles, siendo negado tal pedimento por auto fechado 28 de octubre de 2013.
En fecha 2 de diciembre de 2013, se logra la citación personal de la demandada, quien mediante escrito de fecha 16 de enero de 2014, dio contestación a la demanda.
Mediante auto de fecha 12 de febrero de 2014, se agrega a los autos escrito de promoción de pruebas presentado por la parte accionante, siendo providenciado por auto de fecha 19 de febrero de 2014.
En fecha 6 de mayo de 2014, ambas partes consignan escrito de informes.
El 15 de mayo de 2014, la parte accionada presenta escrito de observaciones a los informes consignados por la parte accionante y ésta a su vez, mediante escrito consignado el 19 de mayo de 2014 hace observaciones a los informes de su adversaria.
Por auto fechado 8 de julio de 2014, este Juzgado se abstuvo de dictar sentencia en la presente causa, por haber sido propuesta tercería por el ciudadano LUIS RAFAEL GÓMEZ CARRASCO, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 373 del Código de Procedimiento Civil debe esperarse que concluya el término probatorio en la tercería, a fin de acumular ambos procedimientos y así emitir una sola sentencia.
II
PUNTO PREVIO

En fecha 30 de abril de 2014, el ciudadano LUIS RAFAEL LEONARDO GÓMEZ CARRASCO, venezolano, mayor de edad, de estado civil casado, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.267.274, asistido por el ciudadano PETER ANDERSON OROPEZA ORTIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 183.082, planteó tercería en contra de las partes involucradas en la demanda de cumplimiento de contrato que dio inicio a las presentes actuaciones, siendo admitida por auto fechado 5 de mayo de 2014, por las reglas del juicio ordinario.
Mediante sentencia fechada 10 de julio de 2015, fue decretara la perención de la instancia, de conformidad con el presupuesto general contenido en el Artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la notificación de las parte por auto fechado 6 de agosto de 2015.
Cumplida la formalidad atinente a la notificación de las partes, transcurrieron los lapsos legales correspondientes, sin que la parte accionante ejerciera recurso alguno contra la decisión interlocutoria proferida, razón por la cual quedó firme la misma e inexistente la causa que mantenía en suspenso el presente proceso. Consecuentemente, siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento en el presente juicio, pasa este Juzgado a decidir con base en las siguientes consideraciones:

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el escrito libelar la representación judicial de la parte accionante afirma que, a) el 1 de noviembre de 2012 la hoy demandada dio en venta al demandante un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, construido sobre un lote Etapa IV, el cual forma parte del Lote B, Parcela Etapa 3, Segunda Etapa de la Parcela No. 2, con un número catastral 02-03-11-2-3B-04-00, que forma parte del “Conjunto Residencial Las Lomas. Etapas VIII, V y IV” distinguido dicho apartamento con el No. C7-44, ubicado en el tercer piso del cuerpo C7 del Edificio C7C8 del lugar denominado Hacienda El Ingenio, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, con una superficie de 45,12 M2, siendo el precio de venta de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,oo), cancelando como parte de la cuota inicial fijada de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs.126.000,oo), la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,oo), según el párrafo tercero del referido documento; b) en ese documento se otorga un arrendamiento con opción a compra del inmueble antes mencionado, el cual tendría un canon mensual de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,oo), con la particularidad que los cánones cancelados serían imputados al precio de venta del inmueble; c) desde el 2 de noviembre de 2012, su representado tomó posesión del inmueble, fijando allí su residencia, conjuntamente, con su familia, compuesta por su esposa, señora SOLIMAR GUARÁN y tres hijos menores de edad; d) por documento autenticado ante la Notaría Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 19 de febrero de 2013, bajo el No. 52, Tomo 20, de los Libros de Autenticaciones, la ciudadana María Díaz y su mandante, suscriben un nuevo documento en el cual es modificado el precio inicial a CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), oportunidad para la cual el hoy accionante había cancelado la totalidad de la inicial, según se desprende, a su decir, de la Cláusula Segunda del Contrato, previéndose que el saldo restante, es decir, la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), sería entregado por el comprador a la vendedora en la fecha de protocolización del documento definitivo; e) posteriormente, canceló la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,oo) en seis (6) pagos mensuales cada uno, en los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2013; f) desde el mes de noviembre de 2012 ha venido cancelando como cualquier propietario, los respectivos recibos de condominio y luz eléctrica; g) a partir del 8 de abril de 2013 ha tratado por todos los medios de protocolizar el documento definitivo de venta, teniendo aprobado un crédito con el Banco Nacional de Vivienda y Habitat, pero es el caso que, el inmueble tiene un gravamen constituido por una hipoteca constituida por la hoy demandada a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, quien en fecha 12 de junio de 2013 dirigió comunicación a la vendedora para que efectuara el pago del crédito hipotecario, cuestión que no ha hecho; h) afirma que el negocio realizado, independientemente, de la denominación que se le haya dado, es una venta. Es por lo expuesto, que demanda con fundamento en los artículos 1161, 1167, 1488 y 1559 del Código Civil, a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN DÍAZ GARCÍA, ya identificada, para que convenga en otorgar a favor de su representado el documento de venta del apartamento antes identificado, previo pago del saldo del precio, es decir, la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,oo). Finalmente, estima el valor de la demanda en la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo).
Por su parte, la demandada, en la oportunidad de dar contestar la demanda instaurada en su contra, arguye: a) niega, rechaza y contradice en todas sus partes la demanda intentada en su contra, b) jamás ha realizado presiones y mucho menos amenazas contra el accionante, cosa contraria que si ha efectuado, a su decir, el hoy demandante, de manera directa y por terceras personas, c) afirma que las negociaciones del bien se realizaron de mutuo acuerdo, tanto así que las modificaciones efectuadas en las opciones de compra venta fueron aprobadas por ambas partes; d) el hoy demandante ha actuado de mala fe, con dolo y total premeditación hacia su representada, sosteniendo así que, el documento autenticado ante la Notaría Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de febrero de 2013, bajo el No. 52, Tomo 20, es nulo, careciendo de validez, toda vez que en ningún momento firmó dicho documento ante la mencionada Notaría Pública; d) el accionante jamás le notificó para que asistiera a la notaría respectiva, tanto fue así que ella le manifestó, verbalmente, al ciudadano CHRISTIAN RAMÍREZ ZÚÑIGA, que si no era necesario ir a la notaría y el accionante le respondió que no, como se explica, que dicho documento es presentado notariado, si ella en ningún momento lo firmó ante la presencia de un funcionario notarial; e) el accionante exige el cumplimiento de un contrato, pero con qué moral puede exigir un cumplimiento, si él no ha cumplido tampoco, a decir de la demandada, tanto es así que debe, supuestamente, cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y el mes de enero de 2014, meses que no son imputables al valor del inmueble; f) que el hoy accionante no puede atribuirse la cualidad de propietario, ya que no existe documento de propiedad debidamente protocolizado, que lo acredite como tal, la única propietaria del inmueble es ella, según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2006, quedando anotado bajo el No. 45 y 08, Tomo 11 y 03, Protocolo 1º y 3º; g) el ciudadano CHRISTIAN RAMÍREZ, las únicas diligencias que ha realizado, es generarle un daño moral, económico, psicológico, familiar y espiritual, pues el accionante está consciente que ella siempre estuvo dispuesta a realizar la venta del inmueble, h) en dos oportunidades la firma no se produjo (julio y agosto de 2013), por la presunta falta de presupuesto, por parte, del BANCO NACIONAL DE LA VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH), i) la tercera presunta notificación efectuada por el accionante, se generó, a su decir, de manera extraña, dolosa, de mala procedencia, lo establece a que genera suspicacia, un documento que no cumple con los requisitos exigidos para su validez, sin embargo, a que el mismo no cumple dicho requisitos, ella se traslada hasta la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora, encontrándose con que no le permitieron el acceso, toda vez que le manifestaron que la firma ya se había efectuado y en el sitio se encontraba un representante del Banco Mercantil, quien presuntamente entregaría los cheques a la vendedora, quien de manera extraña se encontraba nervioso, j) reconoce que tiene un saldo deudor por crédito hipotecario pero cuestiona como el accionante obtuvo un estado de cuenta relacionado con dicha acreencia y k) no ha recibido cancelación alguna por dicha negociación.
Planteada así la controversia, pasa este Tribunal al examen de las pruebas aportadas al proceso:
• Con el libelo:
a) Original de documento privado simple titulado “Oferta de Venta” suscrito en fecha 1 de noviembre de 2012, entre las partes involucradas en el presente juicio, mediante el cual la hoy demandada ofrece en “venta pura y simple” al hoy accionante el inmueble objeto del presente juicio, por un precio de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.420.000,oo) y una cuota inicial de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs.126.000,oo). Dicha documental no fue objeto de desconocimiento, por parte de la accionada, por lo que se le atribuye valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.
b) Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de febrero de 2013, bajo el No. 52, Tomo 20 de los libros de autenticaciones respectivos, mediante el cual los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN DIAZ GARCÍA y CHRISTIAN HERNAN RAMÍREZ ZÚÑIGA, suficientemente identificados en autos, celebran contrato que denominaron de “opción de compra y venta” por el inmueble objeto del presente juicio, fijándose un precio de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,oo), siendo la cuota inicial de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,oo). En relación a la presente instrumental, la parte accionada en su contestación a la demanda manifestó que, carece de validez, toda vez que en ningún momento firmó dicho documento ante la mencionada Notaría Pública; sin embargo, no ejerce ningún mecanismo específico de impugnación en contra del mismo, a fin de restarle eficacia probatoria. En tal virtud, este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la instrumental en referencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
c) Copia fotostática de comprobante de depósito, cursante al folio 21 del expediente. Este Tribunal no le confiere valor probatorio a la copia fotostática en referencia, toda vez que no constituye una reproducción admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
d) Printer de comprobantes de transferencias vía electrónica, supuestamente, realizadas a favor de una ciudadana de nombre MARÍA DEL CARMEN GARCÍA. En relación a este medio escrito se observa que por sí solo no es capaz de trasladar hechos al proceso, por cuanto se requiere la evacuación de medios de pruebas adicionales demostrativos de su veracidad, de su conexión con el juicio así como de la causa de la transferencia realizada, los cuales no fueron aportados al proceso y así se decide.
e) Liquidaciones de gastos comunes (condominio) cursantes a los folios 27 al 34, ambos inclusive. Este Juzgado no le atribuye eficacia probatoria, por cuanto no fue promovido un medio de prueba dirigido a su ratificación en juicio, por emanar de un tercero o persona ajena al mismo.
f) Printer de pagos realizados en línea o vía electrónica por servicios. En relación a este medio escrito se observa que por sí solo no es capaz de trasladar hechos al proceso, por cuanto se requiere la evacuación de medios de pruebas adicionales demostrativos de su veracidad, de su conexión con el juicio así como de la causa de la transferencia realizada, los cuales no fueron aportados al proceso y así se decide.
g) Copia fotostática de comunicación fechada 12 de junio de 2013, la cual riela inserta a los folios 40 y 41. Este Tribunal no le confiere valor probatorio a la copia fotostática en referencia, toda vez que no constituye una reproducción admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, el contenido de la reproducción en referencia pudo haber sido trasladado mediante un medio de prueba idóneo, como lo sería la prueba de informes contemplada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
h) Copia fotostática de Estado de Cuenta actualizado por reintegro del subsidio habitacional, cursante al folio 42. Este Tribunal no le confiere valor probatorio a la copia fotostática en referencia, toda vez que no constituye una reproducción admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, el contenido de la reproducción en referencia pudo haber sido trasladado mediante un medio de prueba idóneo, como lo sería la prueba de informes contemplada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
i) Original de notificación efectuada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda (folios 43 al 53), de fecha 17 de septiembre de 2013, mediante la cual se hace saber a la hoy accionada que la firma del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente juicio se verificaría el 19 de septiembre de 2013. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la instrumental en referencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
j) Certificación de gravámenes de fecha 28 de enero de 2013, inserta a los folios 54 y 55 del expediente, expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, de cuyo contenido se desprende que sobre el inmueble objeto del presente juicio pesa hipoteca de primer grado a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT hasta por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo). Esta instrumental fue impugnada de forma genérica el 5 de marzo de 2014 por la parte demandada, a pesar de existir un medio específico de impugnación, razón por la cual se desestima la impugnación así efectuada y consecuentemente, este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la instrumental en referencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
• En la etapa probatoria: la parte accionante reproduce el mérito favorable de los autos, lo que no constituye un medio de prueba sino la invocación del principio de comunidad de la prueba. De igual forma, ratifica las documentales que acompañara al escrito libelar, consignando copia fotostática de cada una de ellas, lo que también constituye una reproducción de mérito, toda vez que al haber sido presentadas con el libelo, ya forman parte del proceso, quedando solo pendiente la determinación de su eficacia probatoria en la sentencia que resuelva el mérito de la presente causa y así se establece.

Examinadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal encuentra que, la parte accionante acompaña a su escrito libelar un documento privado simple suscrito, el primer día del mes de noviembre de 2012, con la hoy accionada, de cuyo contenido se desprende que ésta ofrece en venta pura y simple a aquél un inmueble ubicado “…en el Conjunto Residencial Las Lomas Lote B Parcela Etapa 3 Segunda Etapa de la Parcela Nro. 2 de la denominada Hacienda El Ingenio Edificio C7 Apartamento C7-44, Parroquia Guatire Municipio Autónomo Zamora, Estado Miranda…”, siendo el precio de venta de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,oo), con “…una vigencia de 30 días contados a partir de la fecha de recepción y la cual se concretará con el pago de la inicial de CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,oo) y la formalización de la Opción Compra Venta, ante las instituciones pertinentes…”, especificándose en el documento en mención que “…con los fines de iniciar negociación de compra venta de inmueble, con la entrega de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) para mantener el precio de esta Oferta de Venta, se otorga un arrendamiento con opción a compra del inmueble antes mencionado, el cual tendrá un canon mensual de cinco mil bolívares exactos (Bs. 5.000,oo), por seis (6) meses o hasta finiquitar la tramitación y liquidación del crédito bancario y cancelar la totalidad de la inicial…”. En relación a esta instrumental no fue ejercido mecanismo de impugnación específico, por lo que debe tenerse por reconocido, de allí que este Juzgado le confiriera valor de plena prueba en este mismo fallo. A la par, el demandante consigna con su demanda contrato suscrito en fecha 19 de febrero de 2013, ante la Notaría Pública Trigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, respecto del cual la accionada manifestó en su contestación que carecía de validez, por cuanto en ningún momento firmó dicho documento ante la mencionada Notaría Pública, sin embargo, contradictoriamente no plantea tacha de falsedad contra la referida instrumental, siendo éste el mecanismo de impugnación por excelencia ante una circunstancia como la afirmada por la parte demandada. En tal virtud, este Juzgado le atribuyó plena eficacia probatoria en esta decisión a la documental en mención. Establecido lo anterior, del documento que las partes denominaron “Contrato de OPCIÓN DE COMPRA Y VENTA” y al cual hacemos referencia, se desprende que la hoy accionada ofrece en venta al hoy demandante el inmueble objeto del presente juicio, estableciéndose como precio de venta la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), siendo fijada una cuota inicial de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,oo), suma que conforme a lo estipulado en la cláusula segunda se encuentra pagada, quedando así un saldo restante de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo), los cuales el comprador se compromete a entregar a la vendedora en la oportunidad en la cual se produzca la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, a tales efectos pactan como vigencia del acuerdo 90 días continuos más 30 días continuos de prórroga.
Los contratantes denominaron este contrato como “opción de compra y venta”, sin embargo, la parte accionante en su demanda afirma que se trata de un contrato de venta, arguyendo que en él se dan los elementos esenciales para este tipo de negociación, invocando en ese sentido la disposición contenida en el artículo 1474 del Código Civil. Al respecto este Juzgado, previo examen de ambos contratos, observa que, efectivamente en ellos la vendedora ofrece en venta al comprador un inmueble que se encuentra perfectamente identificado en estos contratos, por un precio específico, del cual prevén una cuota inicial, una vigencia del contrato de noventa días más una prórroga de treinta así como una cláusula penal resolutoria en caso de incumplimiento del contrato por una cualesquiera de las partes, de lo que se concluye que nos encontramos en presencia de un contrato preliminar, toda vez que los contratantes han dejado para un futuro la suscripción de un contrato definitivo, anticipando uno de los efectos de éste, como lo es la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador y el pago de parte del precio, de allí que la parte demandante en su demanda pretenda que la accionada otorgue “…a favor de nuestro representado, el documento de venta del apartamento suficientemente identificado en autos, libre de personas y solvents de todas sus cargas o en su defecto, que la sentencia debidamente registrada sirva de título de adquisición, siempre en el entendido de que en el momento de la protocolización se efectuará el pago del saldo restante del precio por pagar, en las condiciones establecidas en los contratos anexos. Es decir la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), que no es más que la invocación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
En torno a la diferencia entre los contratos preliminares y los contratos de promesa, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, signada con el No. 878 y proferida en el expediente No. 14-0662, sostiene lo siguiente:
“(…) De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…” (Negrillas añadidas)
Bajo tal premisa, este Tribunal encuentra que, el accionante logró demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, toda vez que trasladó al proceso la existencia de la relación contractual que lo vincula con la parte demandada, cumpliendo así con su carga probatoria, en atención a las reglas que al respecto contempla el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, ello aunado a que la misma demandada reconoce en su contestación que, “…las negociaciones del bien se realizaron de mutuo acuerdo, tanto así que las modificaciones efectuadas en las opciones de compra venta fueron aprobadas por ambas partes…”, de allí que surgiera para la accionada la carga de demostrar, según las defensas y afirmaciones que esgrimiera en su contestación, que: 1) el hoy demandante ha actuado de mala fe, con dolo y total premeditación, pues sostiene que el documento autenticado ante la Notaría Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de febrero de 2013, bajo el No. 52, Tomo 20, es nulo, pues en ningún momento firmó dicho documento ante la mencionada Notaría Pública; sin embargo, a este respecto la accionada no ejerció el mecanismo de impugnación específico para desvirtuar la eficacia probatoria de dicha instrumental, así como tampoco aportó medio de prueba para probar la mala fe y el dolo que atribuye al accionante, incumpliendo así con su carga probatoria y así se establece, 2) el accionante le ha generado un daño moral, económico, psicológico, familiar y espiritual, pues aquél está consciente que ella siempre estuvo dispuesta a realizar la venta del inmueble; afirmación que no trasladó al proceso, mediante las pruebas respectivas; 3) en dos oportunidades la firma no se produjo (julio y agosto de 2013), por la presunta falta de presupuesto, por parte, del BANCO NACIONAL DE LA VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH), esta afirmación de hecho tampoco fue demostrada a través de medio probatorio alguno; 4) la tercera presunta notificación efectuada por el accionante, se generó, a su decir, de manera extraña, dolosa, de mala procedencia, lo establece a que genera suspicacia, un documento que no cumple con los requisitos exigidos para su validez, sin embargo, a que el mismo no cumple dicho requisitos, ella se trasladó hasta la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora, encontrándose con que no le permitieron el acceso, toda vez que le manifestaron que la firma ya se había efectuado y en el sitio se encontraba un representante del Banco Mercantil, quien presuntamente entregaría los cheques a la vendedora, quien de manera extraña se encontraba nervioso. Este hecho tampoco fue trasladado al proceso mediante la promoción y evacuación de algún medio probatorio. De lo anterior se desprende que, la accionada no cumplió con su carga probatoria.
De otro lado, la accionada en su contestación afirma que, el accionante exige el cumplimiento de un contrato, cuestinando aquella con qué moral puede exigir un cumplimiento, si él no ha cumplido tampoco, tanto es así que debe, supuestamente, cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y el mes de enero de 2014, meses que no son imputables al valor del inmueble. Respecto a tal afirmación, este tribunal encuentra que, las partes en el documento que titularon “OFERTA DE VENTA” pactan que el hoy demandante pagaría un canon mensual de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), sin embargo, tal estipulación contractual sufre modificación en el segundo contrato que suscribieran las partes en fecha 19 de febrero de 2013, específicamente en su cláusula segunda, toda vez que solo se contempla un saldo deudor de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,oo), a ser pagado en la oportunidad en que se produzca la protocolización del documento definitivo, sin hacer mención alguna a la ocupación del inmueble, por parte del hoy demandante, así como tampoco al pago sucesivo de cánones de arrendamiento, por lo que conforme a lo estipulado en dicho contrato el único concepto pendiente, por pago, lo sería el saldo deudor en referencia, quedando de igual forma desvirtuado el alegato de la accionanda en cuanto a que no ha recibido cancelación alguna por dicha negociación, y así se establece.
De igual forma se observa que, la parte demandada en su contestación reconoce que tiene un saldo deudor por crédito hipotecario, hecho éste que la parte actora atribuye como uno de los incumplimientos en los que incurre la demandada, pues afirma que él tiene un crédito aprobado con el Banco Nacional de Vivienda y Habitat, pero que el inmueble tiene un gravamen a favor de dicha entidad, según consta de certificación de gravámenes, cursante a los autos y que ha sido apreciada plenamente en este mismo fallo, resultando imposible, a su decir, que aquella cancele el referido crédito hipotecario para proceder en consecuencia a la protocolización del documento definitivo de venta. Planteado así este aspecto de la controversia, consta en autos que la accionada reconoce la existencia del crédito hipotecario y a la par, de la certificación de gravámenes consignada por el demandante se desprende que sobre el inmueble objeto del presente juicio pesa gravamen hipotecario constituido por la accionada a favor de la entidad financiera antes mencionada, el cual durante la vigencia del contrato suscrito en fecha 19 de febrero de 2013 debió haber sido liberado o extinguido, a fin de que la vendedora diera cumplimiento a la obligación contemplada en la Cláusula Quinta del referido contrato, quedando así evidenciado el incumplimiento que la parte demandante atribuye a la accionada.
De igual forma, el accionante afirma en su libelo que la demandada no ha acudido a la firma del contrato, a pesar de haberle notificado de ello en fecha 17 de septiembre de 2013 y ésta en su descargo reconoce que hubo tres notificaciones, aún y cuando a la última la califica de extraña y dolosa, a la par, el actor produce notificación practicada por Notaría en la fecha, todo lo cual es demostrativo que a pesar de haberle sido notificada la suscripción del contrato definitivo de venta, ésta no se produjo, no logrando la accionada probar que ello se debió a actitud atribuible al accionante o a terceros y así se establece.
Por las consideraciones que anteceden la presente acción debe prosperar, tal y como será declarado en la parte dispositiva de este fallo y así decide.

IV
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano CHRISTIAN HERNÁN RAMÍREZ ZÚÑIGA en contra de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN DIAZ GARCÍA, ambos ampliamente identificados y consecuentemente, se condena a la demandada a transferir en forma registral, a favor de los demandantes, la propiedad de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, construido sobre un lote Etapa IV, el cual forma parte del Lote B, Parcela Etapa 3, Segunda Etapa de la Parcela No. 2, con un número catastral 02-03-11-2-3B-04-00, que forma parte del “Conjunto Residencial Las Lomas. Etapas VIII, V y IV”, distinguido dicho apartamento con el No. C7-44, ubicado en el tercer piso del cuerpo C7 del Edificio C7C8 del lugar denominado Hacienda El Ingenio, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, con una superficie de cuarenta y cinco metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (45,12) y está comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: Fachada Norte del Edificio, Sur: Patio Central del Edificio, escaleras y pasillo de circulación, Este: Apartamento C7-42 del Edificio y Oeste: Fachada Oeste del Edificio. En el entendido que de no dar la parte accionada cumplimiento voluntario a esta determinación, este fallo producirá los efectos del contrato no suscrito, previo pago del saldo del precio por parte del demandante, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil dieciseis (2.016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ TITULAR,
ELSY MARIANA MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
YOLANDA RODRÍGUEZ BARBELLA

Exp. N° 30.331
Reivindicación/Definitiva
Materia: Civil
EMMQ/YRB

En la misma fecha, se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las ocho y cincuenta minutos de la mañana (8:50 am). Conste,
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
YOLANDA RODRÍGUEZ BARBELLA