REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA LOS TEQUES 206º y 157º PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE No. Ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.378.626. Abogados en ejercicio FLOR TERESITA TERÁN FERNÁNDEZ y NÉSTOR MORALES VELÁSQUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 32.157 y 17.840, respectivamente. Ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-18.003.608 y V- 16.762.552, respectivamente. Abogada en ejercicio CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, YELITZA GONZÁLEZ NAVAS y VÍCTOR JOSÉ CORREA FERNÁNDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 74.946, 76.751 y 110.233, respectivamente. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA 16-8889. I ANTECEDENTES. Corresponde a este juzgado superior decidir los recursos de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio VÍCTOR JOSÉ CORREA FERNÁNDEZ y NÉSTOR MORALES VELÁSQUEZ, el primero apoderado judicial de los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, y el segundo, apoderado judicial de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 7 de diciembre de 2015, a través del cual declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadanaYOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ contra los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO y SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada. Mediante auto dictado en fecha 11 de febrero de 2016, este Juzgado le dio entrada a la presente causa; en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando en autos que los apoderados judiciales de la parte actora y demandada en fechas 24 de febrero y 10 de marzo del corriente año, respectivamente, hicieron uso de tal derecho. Mediante auto de fecha 30 de marzo de 2016, vencidas las horas de despacho y el lapso para consignar escrito de observaciones, este tribunal dejó constancia que solo la parte demandada hizo uso de tal derecho y declaró concluida la sustanciación de la presente causa, dejando expresa constancia que a partir de la presente fecha (exclusive), entró en el lapso de sesenta días calendario para dictar sentencia. Posteriormente, en fecha 30 de mayo de 2016 este tribunal mediante auto acordó diferir por un lapso de veinte días de despacho a partir de la presente fecha (exclusive) la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA PARTE DEMANDANTE: Mediante escrito presentado en fecha 13 de junio de 2013, por ante el tribunal de la causa, la representación judicial de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, procedieron a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, alegando -entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que su representada contrató con el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA, por medio de su representante, abogada CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, una opción de compra-venta en fecha 18 de abril de 2012, por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda e identificado con el Nro. 4-2, ubicado en el piso 4, del edificio Residencias Virgen de Fátima, el cual forma parte de la urbanización Bonaventure Country Club, constituida sobre un lote de terreno identificado como Lote Nº 6 que está integrado a una mayor extensión denominada Hacienda La Laguna, ubicado en la hacienda La Laguna, Guatire, en Jurisdicción del Municipio Zamora del estado Miranda, con un área aproximada de setenta y seis metros cuadrados (76 mts2), correspondiéndole un porcentaje de condominio de tres enteros con trescientos veinticuatro mil seiscientos setenta y cinco millonésimas por ciento (0,324675%) sobre las cargas comunes de la referida urbanización; y constante de las siguientes dependencias: dos (2) habitaciones con nicho para closet, dos (2) baños, un (1) estar íntimo, una (1) cocina lavandero y una (1) sala- comedor; comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con pasillo de circulación; ESTE: Con fachada este del edificio; y OESTE: Con apartamento cuatro raya tres (4-3); y correspondiéndole un (1) puesto de estacionamiento identificado con el número 214, el cual tiene una superficie aproximada de doce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (12,50 mts2) a razón de dos metros con cincuenta centímetros (2,50 mts) de ancho por cinco metros (5 mts) de largo. 2. Que el inmueble era de la exclusiva propiedad del ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA, según consta de documento de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nro. 36, Protocolo Primero (1º), Tomo 14, de fecha 13 de Noviembre de 2008. 3. Que según la cláusula tercera del contrato en cuestión tenía una duración de noventa (90) días calendario, con una prórroga de treinta (30) días continuos que corrieron a partir del momento de la firma la cual se llevó a cabo ante la Notaría Pública del Municipio Plaza en la ciudad de Guarenas, en fecha 18 de abril de 2012, anotado bajo el Nro.8, Tomo 71; pero que en fecha 3 de agosto de 2012, las partes decidieron renegociar el contrato y se le aumentó al precio original de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) llegando el precio de la opción de compra venta a la suma total de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00). 4. Que ante el retardo en el otorgamiento del crédito respectivo, se decide definitivamente realizar una prórroga del contrato de opción de compra-venta, firmada por la ciudadana CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, esta vez en nombre y representación de NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y de su cónyuge MARIA VIRGINIA NAVARRO MORENO, el cual según la cláusula tercera tenía una duración de noventa (90) días calendario con una prórroga de treinta (30) días continuos, que corrieron a partir del momento de la firma, la cual se llevó a cabo ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 17 de septiembre de 2012, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 213, donde no quedó reflejado el acuerdo de elevar el precio de la suma de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) y por tanto firmaron la misma por la suma de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) suma ésta original. 5. Que su mandante entregó la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) en calidad de reserva y la cifra de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) como aras en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble mediante cheque de gerencia Nº 001977743, quedando un saldo de cuatrocientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 445.000,00), los cuales deberían ser entregados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta dentro del plazo convenido, el cual venció el 17 de enero de 2013. 6. Que en fecha 5 de diciembre del año 2012, le fue aprobado a su representada, por el banco Banesco, el crédito por la suma de doscientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 254.000,00), tal como se desprende de la carta de decisión emanada del ente bancario y recibida en fecha 10 de diciembre del mismo año por su representada; por lo que en fecha 29 de diciembre de 2012, ésta le hizo entrega al ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA, la suma de doscientos un mil bolívares (Bs. 201.000,00) más por concepto de adelanto de pago, quedando en consecuencia un saldo pendiente que se eleva a la cifra de doscientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 254.000,00), y a tal efecto, en ese momento el vendedor le hace entrega de las llaves del inmueble para que su representada lo ocupe permitiéndole el acceso a la propiedad. 7. Que aprobado como fue el crédito a su mandante por Banesco dentro del lapso de los noventa (90) días del segundo contrato, la institución procedió a redactar el documento definitivo de compra-venta, el cual fue devuelto por el Registro del Municipio Zamora del estado Miranda debido a que aparecía el ciudadano vendedor NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA, como de estado civil soltero, siendo lo cierto que es casado; pero que sin embargo, el documento en cuestión no lo pudieron firmar en el mes de diciembre de 2012, debido a que los vendedores no presentaron la solvencias respectivas de agua y condominio, certificado de solvencia municipal de derecho de frente y la cédula catastral en su oportunidad, siéndoles entregadas las mismas a su mandante en el mes de enero de 2013, lo que considera un incumplimiento del contrato por parte de los vendedores, y además una prorroga tácita del contrato. 8. Que ante tales circunstancias las partes continúan con la negociación logrando que el documento definitivo de venta se presentara para su firma ante la Oficina de Registro Subalterno respectivo, tramitado directamente por el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA, en fecha 11 de marzo de 2013 siendo fijada la fecha de firma definitiva para el 11 de abril de 2013; pero que no obstante a ello, el referido documento fue retirado por el prenombrado del Registro sin consulta previa con su mandante antes de la firma pautada. 9. Que su representada intercambió correos electrónicos con el vendedor del inmueble donde se evidencia –a su decir- la malsana intención desde el 28 de marzo de 2013 de no cumplir con su obligación del traspaso definitivo del inmueble objeto del presente litigio, pretendiendo que se reconsidere el contrato y se les haga entrega de una suma mayor por el ajuste cambiario que se produjo del signo monetario. 10. Que además del derecho de su defendida de demandar el cumplimiento del contrato, demanda el cobro de ese diez por ciento (10%) de las arras entregadas las cuales asciendes a la suma de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00), ascendiendo tal derecho generado de la cláusula penal a la cifra de diez mil quinientos bolívares (Bs. 10.500,00) con base en la cláusula séptima del contrato de marras en concordancia con el artículo 1.274 del Código Civil. 11. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.161 del Código Civil. 12. Que el proceder de mala fe de los demandados ha causado a su representada un estado de angustia por no tener a dónde mudarse llegando al extremo la abogado Carimar Virginia Rigoris a fijar para el día 1º de junio de 2013 a las 10:00 a.m., para que su defendida le entregara el inmueble haciéndose justicia por su propia mano ya que nunca ha contado con ninguna orden judicial que le permitiera realizar tal entrega. 13. Que por todo lo antes expuesto es por lo que demanda como en efecto lo hace a los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORANO, para que procedan a convenir o a tal efecto sean condenados por el tribunal al cumplimiento del contrato de venta celebrado con su representada el 18 de abril de 2012 y extendido el 17 de septiembre de 2012, y que para se les conmine a proceder a cumplir con su deber de la firma definitiva y otorgamiento del contrato de compra venta del inmueble objeto de esta demanda ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda a la brevedad y a recibir el monto adeudado que asciende a la suma de doscientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 254.000,00) en moneda de curso legal. 14. Que así mismo demandan a los prenombrados para que procedan a pagar o a tal efecto sean condenados por el tribunal a la suma de diez mil quinientos bolívares (Bs. 10.500,00) por concepto de daños contractuales basados en la cláusula séptima del contrato, así como en el pago de la cantidad de cincuenta y seis mil trescientos noventa y tres bolívares (Bs. 56.393,00) por concepto de daño moral debido al sufrimiento causado a su mandante. 15. Estimó la presente demanda en la cantidad de trescientos veinte mil ochocientos noventa y tres bolívares (Bs. 320.893,00) representada en ciento siete mil novecientas noventa y nueve (2.999 U.T.). 16. Finalmente, concluyó solicitando que la presente demanda sea admitida con todos los pronunciamiento de Ley. PARTE DEMANDADA: Por su parte la representación judicial de la parte demandada mediante escrito de fecha 21 de abril de 2015, presentado ante el tribunal de la causa, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: 1. Que niega, rechaza y contradice, que sus representados hayan incumplido con su obligación de entregar solvencias de agua y condominio, certificado de solvencia municipal de derecho de frente y la cédula catastral, documentos requeridos para la protocolización del documento definitivo de venta, como falsa y erradamente señala la demandante en su escrito libelar, puesto que por una parte señala que el documento fue devuelto por un error en la identificación del estado civil del ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y por la otra indica que la firma no se llevó a cabo por la falta de los documentos antes descritos, afirmaciones estas que –a su decir- se destruyen entre sí, debido a que en las oficinas de registros para realizar la revisión de los documentos de venta, primero deben ser presentados todos los recaudos de ley. 2. Que niega, rechaza y contradice, que el contrato de opción de compra-venta haya sido prorrogado de forma tácita por actos propios de sus representados como consecuencia de haber recibido el adelanto de pago del precio de venta del inmueble en fecha 29 de diciembre de 2012, puesto que dicha propuesta guarda relación con el objeto del contrato. 3. Que niega, rechaza y contradice, que sus representados hayan incumplido con las obligaciones que adquirieron en el contrato de opción de compra-venta y que hayan actuado de mala fe en contra de la hoy demandante, como falsa y temerariamente ha sido establecido en el escrito libelar y hasta contradicho, ya que establecen primero que sus representados no le facilitaron los recaudos, para después establecer que el mismo señor MORENO fue el que tramitó directamente ante el registro la firma y que de hecho no lo consignan como prueba; aunado a que aun cuando sus defendidos no recibieron el total del saldo restante del precio pactado durante la vigencia del contrato, éstos le hicieron entrega material del inmueble. 4. Que niega, rechaza y contradice, que el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes sea un documento de venta, pura, simple, perfecta e irrevocable como erradamente fue establecido en el escrito libelar por la demandante, ya que si bien es cierto que se encuentra presente el consentimiento legítimamente manifestado entre las partes en cuanto al objeto y precio del bien, el derecho de propiedad no se transmitió de forma inmediata, por cuanto establecieron que el mismo se transmitiría una vez realizarían el pago del saldo restante del precio de venta y fuese protocolizado el documento definitivo de compra venta por ante la oficina subalterna de registro. 5. Que niega, rechaza y contradice, que sus representados necesitaban autorización de la compradora para retirar los documentos ante el registro, esto es un indicativo de que la compradora no cumplió con lo establecido en el contrato de compra-venta y pretende que a sus representados se les conmine u obligue a firmar el documento definitivo de venta por ante la oficina de registro correspondiente y que se les obligue a la recibir la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 254.000,00) en virtud de que el contrato de opción a compra venta venció el día 15 de enero de 2013, fecha en la cual la promitente compradora debía haber cumplido con su obligación de cancelar el saldo restante del precio de venta, lo cual no lo hizo, incumpliendo así con lo pactado en la cláusula sexta del contrato suscrito entre las partes. 6. Que niega, rechaza y contradice, que sus representados tengan la obligación de cancelarle a la demandante la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.500,00) por concepto de daños contractuales; así como la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 56.393,00) por concepto de supuestos daños morales sufridos por la demandante por la supuesta negativa de sus representados a cumplir con la obligación de efectuar la tradición legal del inmueble. 7. Que en caso de que el juez desestimare las defensas opuestas y en consecuencia declararse con lugar la obligación del otorgamiento del documento definitivo de venta, solicitan que se ordene mediante experticia sea determinado el valor actual del bien inmueble objeto de la presente controversia, y que de dicho monto sea deducido las cantidades entregadas por concepto de arras por parte de la demandante, ya que sus representadas no se han negado en vender el inmueble sino que sea reajustado el precio del mismo debido al retraso de la operación. Seguidamente la representación judicial de la parte demandada en el mismo escrito RECONVINO a la parte demandante ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, alegando -entre otras cosas -lo siguiente: 1. Que en fecha 18 de abril del 2012, suscribió contrato a través del cual pactó el otorgar en opción a compra a la parte reconvenida, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el número cuatro raya dos (4-2) ubicado en la planta o piso cuatro (4) que forma parte del edifico residencias Virgen de Fátima, el cual forma parte indivisible de la denominada Urbanización Bonaventure Country Club, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, conviniendo la vigencia de dicho contrato por un lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, contados a partir del día siguiente de su autenticación; y por un precio de venta por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 550.000,00), siendo cancelado para el momento de la firma por concepto de arras la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) habiendo un reconocimiento del recibimiento de la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 5.000,00) que habían cancelado previamente por concepto de reserva, quedando un saldo restante de CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 445.000,00), los cuales serían pagados al momento de suscribir el documento definitivo de venta por ante la oficina subalterno de registro correspondiente. 2. Que en fecha 13 de agosto de 2012, la parte reconvenida le informó a su representado NELSON MORENO, que sostuvo reunión con el presidente del BANAVIH, el 11 de agosto de 2012, oportunidad en la cual, según señala se le indicó que le sería entregado el venidero 15 de agosto de 2012, la autorización dirigida al banco para el trámite del crédito hipotecario, sin embargo no es sino hasta el día 30 de agosto del 2012, que la parte reconvenida informó que solo faltaba el documento de compra venta, el cual debía ser introducido en notaría para la semana del 10 de septiembre del mismo año; a tal efecto, adujo que sus defendido procedieron a suscribir un nuevo contrato de opción a compra en fecha 17 de septiembre de 2012. 3. Que en fecha 29 de diciembre de 2012, ambas partes suscriben un documento privado en donde se dejó constancia de la entrega a su representado de la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL BOLÍVARES (Bs. 201.000,00), por concepto de adelanto de pago del saldo restante del precio de venta del inmueble; así mismo, adujo que en fecha 11 de enero de 2013, mediante correo electrónico le informaron a la parte reconvenida que el condominio se encontraba cancelado hasta el mes de diciembre de 2012. 4. Que en fecha 15 de enero de 2013, venció el lapso establecido en el contrato de opción de compra-venta, sin que para la fecha se haya cancelado la totalidad del saldo restante del precio de venta del inmueble, por lo que ante la inejecución de la obligación contraída por la reconvenida y habiendo sus representados agotados las acciones extrajudiciales tendientes a resolver el contrato suscrito entre las partes sin éxito alguno, es por lo que de conformidad con los artículo 1.167, 1.258 y 1.264 del Código Civil, demandan la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y como consecuencia de ello, se condena a la demandante-reconvenida a cumplir con lo preceptuado en la cláusula séptima del contrato, consistente en el pago de una indemnización equivalente al diez por ciento (10%) calculado sobre el monto entregado por concepto de arras, lo cual asciende a la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.500,00), más los intereses de mora, así como también se le condene a realizar la entrega material del inmueble a sus representados. 5. Que solicita el pago de los daños y perjuicios causados por la pérdida de la utilidad que sufrieron con la no realización de la venta del inmueble dentro del lapso convenido en los contratos suscritos en fecha 18 de abril de 2012 y 17 de septiembre de 2012, así como por el hecho cierto de que se han visto privados del pleno uso, goce y disposición del inmueble objeto del contrato desde el pasado 29 de diciembre de 2012, estimados tales daño en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00). 6. Estimaron la presente reconvención por la cantidad de trescientos diez mil quinientos bolívares (Bs. 310.500,00) equivalente a dos mil cuatrocientos cuarenta y cinco unidades tributarias (2.445 U.T.). 7. Finalmente solicitaron al tribunal admitir la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta incoada. Así las cosas, en fecha 12 de mayo de 2015, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, encontrándose en su oportunidad legal para contestar la reconvención incoada en su contra arguyó lo siguiente: 1. Que como punto previo, solicita al tribunal se pronuncie sobre la inexistencia de la reconvención propuesta, por cuanto la misma no aporta un objeto nuevo a la litis sino que se basa en los mismo elementos de hecho indicados en el libelo de demanda, siendo el único aporte por el apoderado demandado-reconviniente que la prórroga del contrato se venció en enero de 2013, por lo que solicita se deseche la mal reconvención al no determinar un nuevo objeto que ha de pronunciarse el tribunal. 2. Que niega que el 15 de enero de 2013 venciera el lapso establecido en el contrato de opción de compra-venta, puesto que las partes prorrogaron tácitamente ese lapso, lo que quedó demostrado por los correos remitidos por el codemandado NELSON MORENO, en distintas ocasiones a su representada y que no fueron desconocidos por los demandados al momento de contestar la demanda el 21 de abril de 2015. 3. Que niega que su representada haya inejecutado la obligación contraída dentro del lapso establecido en las cláusulas tercera y sexta del contrato de opción de compra-venta y que los demandados hayan agotado todas las acciones extrajudiciales tendientes a resolver el contrato suscrito entre las partes; así mismo, negó que su representada tenga que cumplir con lo preceptuado en la cláusula séptima de dicho contrato, por concepto de indemnización equivalente al diez (10%) calculado sobre el monto entregado por concepto de arras, y al pago de una supuesta indemnización que ascienda a la suma de diez mil quinientos bolívares (Bs. 10.500,00) más los intereses moratorios por la supuesta suma. 4. Que niega que su mandante adeudara suma alguna por concepto de daños y perjuicios por la pérdida del valor del poder adquisitivo de la moneda, y que la misma se haya producido por la no realización de la venta dentro del lapso convenido en los contratos suscritos en fechas 18 de abril de 2012 y 17 de septiembre de 2012. 5. Rechazó la estimación de la reconvención por exagerada toda vez que el contrato fue prorrogado tácitamente por voluntad de las partes dejando sin efecto el contenido del lapso de fenecimiento del mismo. 6. Reiteraron la solicitud de la condenatoria expresamente en costas procesales a los demandados por la acción principal y por la supuesta e ilegal reconvención presentada en fecha 21 de abril del 2015. III PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES. PARTE DEMANDANTE: Junto con el libelo de la demanda, la parte actora-reconvenida consignó las siguientes documentales: Primero.-(Folio 09 al 12, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original INSTRUMENTO PODERotorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de mayo de 2013, anotado bajo el Nº 31, Tomo 74, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría; de cuyo contenido se acredita a los abogadosFLOR TERESITA TERÁN FERNÁNDEZ y NÉSTOR MORALES VELÁSQUEZ, como apoderados judiciales de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, en su carácter de parte demandante en el presente juicio que sigue por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA contra los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO. En tal sentido, visto que la documental bajo análisis no fue tachada en el presente juicio por la contraparte, quien decide le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de las circunstanciassupra señaladas.- Así se establece. Segundo.-(Folio 13 al 23, I pieza del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia certificadaCONTRATO DE COMPRA VENTAprotocolizado en fecha 13 de noviembre de 2008, ante el Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, anotado bajo el No. 36, Protocolo 1º, Tomo 14; a través del cual el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA –aquí codemandada reconviniente- adquiere la propiedad de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 4-2, ubicado en la planta o piso cuatro (4) que forma parte del edifico Residencias Virgen de Fátima, el cual forma parte indivisible de la denominada urbanización Bonaventure Country Club, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, sobre el cual constituyó una hipoteca de primer grado a favor del Banco Corp Banca, C.A., Banco Universal. En tal sentido, visto que la documental bajo análisis no fue tachada en el presente juicio por la contraparte, quien decide le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de que el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA –aquí codemandada reconviniente- es propietario del inmueble objeto del presente juicio y sobre el cual pesa una hipoteca a favor del Banco Corp Banca, C.A., Banco Universal.- Así se establece. .Tercero.-(Folio 24 al 28, I pieza del expediente) Marcado con la letra y número “B1”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado en fecha 18 de abril de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda, anotado bajo el 08, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA, representado por la ciudadana CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, concede una opción para vender a favor de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA, por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el número cuatro raya dos (4-2) que forma parte del edificio Residencia Virgen de Fátima el cual forma parte indivisible de la denominada urbanización Bonaventure Country Club. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en fecha 18 de abril de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada-reconviniente, ello por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) de los cuales la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA -en su carácter de promitente compradora- canceló en ese acto la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) como arras en garantía, y la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) como señal de intención de adquirir el inmueble y en calidad de reserva, lo cuales son imputables al precio total del inmueble, y comprometiéndose la prenombrada a entregar el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga contados a partir de la fecha de la firma de este contrato, quedando en consecuencia establecido que si el contrato no se efectuada por causas imputables a la promitente compradora, ésta debía cancelar el diez por ciento (10%) de las arras recibidas y el promitente vendedor le reintegraría las cantidades pagadas previa deducción de dicho porcentaje, y que en caso de incumplimiento del promitente vendedor, éste le reintegraría a la promitente compradora las cantidades pagadas más la cantidad del diez por ciento (10%) de las arras recibidas por concepto de cláusula penal.-Así se establece. Cuarto.- (Folio 29 al 34, I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia certificada CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debidamente autenticado en fecha 17 de septiembre de 2012,por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 213, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria; a través del cual los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, representados por la abogada CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, conceden una opción para vender a favor de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el número cuatro raya dos (4-2) que forma parte del edificio Residencia Virgen de Fátima el cual forma parte indivisible de la denominada urbanización Bonaventure Country Club. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en fecha 18 de abril de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada-reconviniente, ello por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) de los cuales la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA -en su carácter de promitente compradora- canceló en ese acto la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) como arras en garantía, y la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) como señal de intención de adquirir el inmueble y en calidad de reserva, lo cuales son imputables al precio total del inmueble, y comprometiéndose la prenombrada a entregar el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga contados a partir de la fecha de la firma de este contrato, quedando en consecuencia establecido que si el contrato no se efectuada por causas imputables a la promitente compradora, ésta debía cancelar el diez por ciento (10%) de las arras recibidas y el promitente vendedor le reintegraría las cantidades pagadas previa deducción de dicho porcentaje, y que en caso de incumplimiento del promitente vendedor, éste le reintegraría a la promitente compradora las cantidades pagadas más la cantidad del diez por ciento (10%) de las arras recibidas por concepto de cláusula penal.- Así se establece. Quinto.- (Folio 35, I pieza del expediente) Marcado con la letra “D”,enoriginal CARTA DE DECISIÓN emitida por el Banco Banesco, Banco Universal en fecha 5 de diciembre de 2012, dirigida a la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, a través de la cual le manifiesta que le ha sido aprobado un crédito hipotecario por recurso de FAOV por la cantidad de doscientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 254.000,00) para la adquisición de un inmueble destinado a vivienda principal, los cuales ya fueron solicitados al BANAVIH. Ahora bien, en vista que la documental referida no fue desvirtuada por la contraparte aunado a que cursa a los autos PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Banesco, Banco Universal, C.A., de cuyas resultas (insertas a los folios 189, II pieza) se desprende que ciertamente fue aprobado un crédito hipotecario a la prenombrada ciudadana aquí demandante-reconvenida por dicha cantidad y para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio, es por lo está juzgadora leotorga pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis como demostrativo de que la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, para el mes de diciembre de 2012, tuvo conocimiento de que el crédito solicitado al referido banco había sido aprobado.- Así se establece. Sexto.- (Folio 36, I pieza del expediente) Marcado con letra “E”, en original CONSTANCIA DE ADELANTO DE PAGO suscrita en fecha 29 de diciembre de 2012, por los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENA SAAVEDRA y YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, a través del cual elprimero de ellos declara recibir por parte de la hoy demandante-reconvenida, la cantidad de doscientos un mil bolívares (Bs. 201.000,00), y acordando que a partir de ese momento se hace entrega del inmueble objeto del presente juicio a la compradora quien se hará cargo de los gastos de servicios del mismo. Ahora bien, en vista que se trata de un documento privado que emana de la parte contra la cual se produjo, siendo que el mismo no fue desconocido, quien aquí decide da por reconocido el instrumento en cuestión conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y lo tiene como demostrativo que la parte actora-reconvenida canceló al codemandado-recoviniente el 29 de diciembre de 2012, la cantidad de doscientos un mil bolívares (Bs. 201.000,00), por concepto de adelanto de pago por el inmueble objeto del presente juicio los cuales serían imputables al precio pactado en el contrato de opción de compra venta en cuestión, quedando enconsecuencia un saldo restante por la suma de doscientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 254.000,00).- Así se establece. Séptimo.- (Folio 37 al 56, I pieza del expediente) Marcado con letra “F”, en copia certificada DOCUMENTO DE COMPRA VENTA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 18 de diciembre de 2012, registrado bajo el No. 2012.3253, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 235.13.8.1.8827, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012; a través del cual la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ–aquí demandante reconvenida- da en venta a la ciudadana SIANI DELINA MARTINEZ OSPINA, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2B-34 ubicado en el nivel tres del edificio 2B etapa II del Conjunto Residencial denominado Residencias Los Cantaros, Guarenas y sobre el cual se constituyó una hipoteca de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela, C.A. Ahora bien, aun cuando la documental bajo análisis no fue tachada en el decurso del proceso, quien decide evidencia que su contenido se aparta de los hechos controvertidos en el presente juicio, por lo que en consecuencia se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Octavo.- (Folio 57 al 64, I pieza del expediente) Marcado con letra “G”, en original DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA, elaborado por la abogada MAGLENYS GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 124.751, adscrita a la Gerencia de Documentación de Crédito Hipotecario del Banco Banesco, Banco Universal, debidamente firmado y con sello húmedo en calidad de revisado; del cual se desprende que la abogada CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, actuando en representación de los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO (aquí demandado), da en venta a la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ (aquí demandante) un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el número 4-2 ubicado en el piso 4 del edificio Residencia Virgen de Fátima, Municipio Zamora del estado Miranda; cabe acotar que dicho documento no se encuentra suscrito por persona alguna. Ahora bien, se observa que la documental bajo no fue de ninguna manera desvirtuado en el curso del juicio, en tal sentido quien aquí suscribe de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia como indicio de que la demandante reconvenida (en su condición de futura compradora) a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, obtuvo el proyecto definitivo de venta.- Así se precisa. Noveno.- (Folio 65, I pieza del expediente) Marcado con letra “H”, en original CONSTANCIA DE RECEPCIÓN DE DOCUMENTOSexpedida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 11 de marzo de 2013, a través del cual se deja constancia de la recepción de los recaudos necesarios para la cancelación venta e hipoteca de un inmueble, evidenciándose un sello húmedo de “retirado”. Ahora bien, en vista que la documental referida no fue desvirtuada por la contraparte aunado a que cursa a los autos PRUEBA DE INFORMES dirigida al Registro Subalterno del Municipio Zamora del estado Miranda, de cuyas resultas (insertas a los folios 176, II pieza) corrobora el contenido del instrumento bajo análisis, es por lo que esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio bajo análisis como demostrativa de que ciertamente en fecha 11 de marzo de 2013 fueron presentados los recaudos necesarios para la posterior suscripción del documento definitiva del inmueble objeto del presente juicio por el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA –aquí codemandada y reconviniente-, el cual posteriormente fue retirado no lograndomaterializarse.- Así se precisa. Décimo.- (Folio 66, I pieza del expediente) Marcado con la letra “I”, en formato impreso dos (2)MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS enviados en fecha 27 de marzo de 2013, el primero desde la cuenta “charliex@hotmail.com” a la cuenta yopsivonne10@hotmail.com y yopsivonne10@yahoo.es, a las 12:30 p.m., de cuyo contenido se desprende que plantea la opción de fijar un nuevo precio por el inmueble presuntamente objeto del presente juicio, ajustándose a los precio del mercado actual para así llevar acabo la negociación; o regirse por la cláusula penal del documento de opción de compra venta y reintegrar el dinero entregado; así mismo, el segundo correo electrónico fue enviado de la cuenta “yopsivonne10@hotmail.com” a la cuenta “charliex@hotmail.com”, a las 19:37 p.m., de cuyo contenido se desprende que la primera de ellas participa que ha sido fijada la fecha ante el Registro para el 11 de abril, siéndole confirmada la misma en ese mismo día así como la disponibilidad de los recursos por BANAVIH. Ahora bien, en vista que los mensajes de datos son entendidos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada; y en virtud que, la información contenida en los mensajes de este tipo (reproducida en formato impreso) detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio alos correos electrónicos enviados desde las cuentas identificadas por cuanto éstos no fueron impugnados en el decurso del proceso, ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que la parte demandada-reconviniente en su condición de vendedora, en fecha 27 de marzo de 2013 –esto es, después de vencido el contrato cuyo cumplimiento se persigue- le notificó a la parte actora su voluntad de fijar un nuevo precio del inmueble o reintegrar el dinero entregado.- Así se precisa. Décimo primero.- (Folio 67 al 109, I pieza del expediente) Marcado con letra “J”, en original INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL realizada por el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, Guarenas, en fecha 6 de mayo de 2013, previa solicitud del abogado Néstor Morales, actuando como apoderado judicial de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA –aquí demandante reconvenida-, de cuyo contenido se desprende que dejó constancia de los siguientes particulares: “(…)Primero: Se deja expresa constancia que el solicitante hizo entrega al Tribunal un dispositivo electrónico Disco Compacto (CD), 2X-56X de 80min 700MB, marca PrincoBerdget, en este estado el Tribunal procedió a introducir el disco compacto en la computadora del Tribunal y se observa un archivo denominado “Intercambio de Correos”. Segundo: Se deja expresa constancia que una vez que se colocó el cursor de la computadora del Tribunal en dicho archivo identificado como “Intercambio de Correos”, al abrir el archivo se encuentran seis (06) instrumentos en formato window denominados del uno (01) al seis (06) correlativamente y un ultimo correo de nombre “Documento solicitado por Banesco”. Tercero: Se deja constancia que se procedió hacer una impresión de cada uno de los instrumentos mencionados constante de quince (15) folios, que corre inserto en el archivo identificado como “Intercambio de Correos”, a petición del solicitante se acuerda agregar como parte integrante de la inspección. Cuarto: con respecto a este particular no es objeto de una inspección ocular. Quinto: Se deja expresa constancia que se retiro el disco compacto, a petición del solicitante se acuerda agregar como parte integrante de la inspección el disco compacto identificado anteriormente (…)”. Ahora bien, la inspección en cuestión se limitó a dejar constancia de la existencia de una serie de MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS enviados desde el mes de noviembre de 2012 hasta el mes de mayo de 2013, desde las cuentas “charliex@hotmail.com”, “yopsivonne10@hotmial.com” y “carimarrig@hotmail.com”; por lo que aun cuando la misma fue practicada por el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, lo cual impidió el control de la contraparte con respecto a su evacuación, siendo incluso la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 eiusdem, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar. De esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión, entiéndanse los correos electrónicos intercambiados entres las partes litigantes en el presente juicio, los cuales fueron impresos por el referido tribunal y acompañados a la inspección extrajudicial bajo análisis, que la hoy demandante mantenía constantemente comunicación con el demandado respecto a la negociación contractual en cuestión, haciéndole saber el 27 de marzo de 2013 que la firma del documento definitivo de compra venta había sido pautada por el Registro Público para el día 11 de abril de 2013, desprendiéndose a su vez que el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA, le manifestó a la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, que los documentos habían sido retirados del registro por cuanto el contrato venció el 17 de enero de 2013 y por ende no se llevaría a cabo la venta definitiva del inmueble, haciéndole saber que harían uso de la cláusula penal establecida en la cláusula séptima del contrato y que había decidido definitivamente no llevar a cabo la venta del inmueble.- Así se precisa. Así mismo, abierto el juicio a pruebas se desprende que la representación judicial de la parte demandante-reconvenida promovió los siguientes medios probatorios: -PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara a los siguientes organismos: * Banco Banesco, Banco Universal, C.A., ubicado en el edifico Ciudad Banesco, entre la calle Lincoln y Sorbona, Bello Monte, Caracas, a los fines de que informa sobre lo siguiente: “(…) si a la ciudadana Yopsivonne Di Rocha Rodríguez (…) le fue aprobado un crédito hipotecario para la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el número cuatro raya dos (Nº 4-2) (…) indicando además: a) La fecha en que le fue aprobado y otorgado dicho crédito hipotecario a la señalada ciudadana; b) cual fue el monto del mencionado crédito hipotecario aprobado y otorgado; c) a nombre de qué personas sería emitido el cheque del monto acordado para ser entregado el día de la firma definitiva; d) cuantos documentos fueron redactados por el Departamento legal de dicha institución y porque razones y e) porqué no fue suscrito el documento definitivo de venta que tenía fecha de firma definitiva 11 Abril 2013 (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 189, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que: “(…) cumplimos con informarle que la Solicitud de Crédito Hipotecario para la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el número cuatro raya dos (4-2), ubicado en el piso cuatro (4) que se encuentra ubicado en el edificio denominado Residencias Virgen de Fátima, el cual forma parte indivisible de la denominada Urbanización Bonaventure Country Club, construida sobre un terreno que está integrado a una mayor extensión denominada Hacienda La Laguna, en un Lote de Terreno identificado Lote Nº 6, ubicado en la hacienda La Laguna, ciudad Guatire, en Jurisdicción del Municipio Zamora del estado Miranda, efectivamente fue aprobado en fecha 21/11/2012 por un monto de Bs. 254.000,00 con recursos Faov, la firma no logro (sic) materializarse debido a que el vendedor no se presentó en el Registro, posterior a ello nos informe la cliente que demando (sic) al vendedor. Es importante destacar que el Banavih si aprobó los recursos para la firma, pero la misma no se materializó debido a que el vendedor no se presentó ante la misma (…)”;y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, y la tiene como demostrativa de que en fecha 21 de noviembre de 2012 fue aprobado un crédito hipotecario a favor de la ciudadana YOSIVONNE DI ROCHA –aquí demandante reconvenida- por la cantidad de doscientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 254.000,00) para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio, recursos a su vez aprobados por BANAVIH, pero que dicha negociación no se llevó a cabo en virtud de que el futuro vendedor no se presentó ante el Registro Público.- Así se establece. *Registro Subalterno del Municipio Zamora del estado Miranda, ubicado en el Centro Comercial Oasis, Avenida Intercomunal Gu arenas-Guatire, piso 2, a los fines de que informa sobre lo siguiente: “(…) a) Si el documento que iba a ser firmado en fecha 11 de Abril del 2013, según la fecha que aparece en la parte superior derecho de dicho documento de presentación, fue propuesto para la firma por el ciudadano Nelson Antonio Moreno Saavedra (…) b) en qué fecha fue presentado dicho documento por el mencionado ciudadano a ese organismo; c) cual fue la fecha y hora que el mencionado organismo dio como válida para la firma de dicho documento; d) quien es la única persona autorizada para retirar el documento presentado de esas oficinas, con el objeto de anular la firma del instrumento exhibido para su adjudicación; e) si dicho documento fue otorgado en fecha 11 de Abril del 2013 a favor de la ciudadana Yopsivonne Di Rocha Rodríguez (…) en esas oficinas indicando fecha y hora y datos de registro del documento definitivo de otorgamiento a favor de la señalada ciudadana sobre el inmueble [objeto del presente juicio]. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 176, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que: “(…)de la revisión efectuada en el Sistema SAREN, existe Constancia de recepción de los siguientes documentos, signados con los números de trámite 237.2013.1.1836 expedida a la 01:01 pm, emitida en fecha 11 de marzo de 2013, naturaleza del acto jurídico: Cancelación, Venta e Hipoteca con fecha de otorgamiento fijada para el día jueves 14 de marzo de 2013; y 237.2013.1.1115 expedida a las 04:01 pm, emitida en fecha 13 de febrero de 2013, naturaleza del acto jurídica: Cancelación, Venta e Hipoteca, con fecha de otorgamiento, para el día lunes 18 de febrero de 2013, ambos documentos presentados por el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA, supra identificado. No obstante, hasta la presente fecha los mismos no se ha materializado en virtud de los cual y de conformidad con la ley de Registro Público y del Notariado en su Artículo 38, los referido trámites se encuentran ANULADOS(…)”; así mismo el referido registro remitió nuevo oficio recibido por el a quo en fecha 10 de agosto de 2015 (folio 210, II pieza), a través del cual reiteró lo expresado anteriormente y seguidamente señaló:“(…) Es preciso mencionar que la persona autorizada para retirar el documento presentado en esta oficina Registral, es el presentante: NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA.”. Ahora bien, en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, y la tiene como demostrativa de que en fecha 11 de marzo de 2013 fueron presentados los recaudos necesarios para la posterior suscripción del documento definitiva del inmueble objeto delpresente juicio por el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA –aquí codemandada y reconviniente-, el cual en virtud de no haberse materializado quedó anulado.- Así se precisa. * Sociedad mercantil ADMINISTRADORA DANORAL, C.A., ubicada en el edificio Fondo Común, Torre Sur, Mezzanina, La Candelaria, Municipio Libertados del Distrito Capital, Avenida Urdaneta, caracas, a los fines de que informa sobre lo siguiente: “(…)en qué fechas del año 2013 le fueron entregadas solvencias de pago del servicio prestado al ciudadano Nelson Antonio Moreno Saavedra (…) signado con la cuenta Nº 109999, del Bonaventure Country Club, Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, apartamento 11-42, incluyendo el servicio de Luz y Aseo Urbano y de ser posible, indique que persona tramitó ante ese organismo las referidas solvencias (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 178, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que: “(…) Mi representada ADMINISTRADORA DANORAL C.A., no mantiene archivo activo de consulta para verificar las solicitudes y entregas de solvencia de condominio. El archivo que se mantiene activo es el de los pagos realizados. En consecuencia, no estamos en capacidad de informar sobre la solicitud y entrega de solvencia correspondiente al mencionado inmueble, pues no tenemos esos datos. Con respecto a los servicios de Luz y Aseo Urbano, los mismo corresponden directamente al propietario del inmueble, la Administradora no tiene injerencia ni en los pagos ni en la entrega de solvencias, debe acudir a las empresas que prestan los servicios mencionados.”(Resaltado de esta alzada).Así las cosas, este Tribunal Superior observa que si bien la parte promovente indicó el objeto que con la prueba de informes se pretendía probar o el hecho que quería demostrar, no obstante, el remitentemanifestó su imposibilidad de suministrar la información requerida por cuanto no manejan los mismo, de esta manera, por no haber una regla legal expresa para la valoración de esta prueba, como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee el remitente, en vista que la prueba de informes no alcanzó el fin para el cual fue promovida, siendo que no cursa en autos resulta alguna, quien aquí decide no tiene materia que valorar.- Así se precisa. * Instituto HIDROCAPITAL, ubicado en la avenida principal La Explanada, edificio Hidrocapital Valle Arriba, Guatire, a los fines de informa sobre los siguientes particulares: “(…) en qué fechas del año 2013 le fueron entregadas solvencias al ciudadano Nelson Antonio Moreno Saavedra (…)del servicio prestado por esa institución signado con el cuenta contrato Nº:100001969544 y contrato Nº: 7004546540, que fueron originalmente solicitadas en la oficinas de ese Instituto (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 184, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que: “(…) referente al inmueble identificado en nuestro Sistema de Gestión Comercial, con el Nro 7088091, lo cual registra el apartamento nro 4-2, a dicho inmueble sele otorgó la Constancia de la Condición de Servicio de Agua Potable y Saneamiento en Condominio, en fecha 04/02/2013 y 01/03/2013. (…)”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, y la tiene como demostrativa de que en fecha 4 de febrero y 1º de marzo de 2013, fue otorgado las respectivas solvencias de agua potable y saneamiento en condominio referente al inmueble objeto del presente juicio.- Así se establece. PARTE DEMANDADA: En la oportunidad para contestar la demanda y reconvenir a la demandante, el apoderado judicial de los demandados-reconvinientes no consignó documental alguna; sin embargo, una vez abierto el juicio a pruebas hizo valer los siguientes medios probatorios: Único.- (Folio 148-157, II pieza del expediente) en formato impreso, MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS enviados desde el mes de abril de 2012 hasta el 6 de febrero de 2013, desde las cuentas “charliex@hotmail.com” y “yopsivonne10@hotmial.com”; de cuyo contenido se desprende que la parte demandada decidió aumentarle al precio de la venta pactada la cantidad de Bs. 10.000,00, así como el retardo en la obtención del crédito hipotecario a favor de la demandante y el convenimiento entre las partes de entregar y aceptar un adelanto del pago por la cantidad de Bs. 201.000,00, para proceder a entregar el inmueble. Ahora bien, en vista que los mensajes de datos son entendidos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada; y en virtud que, la información contenida en los mensajes de este tipo (reproducida en formato impreso) detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio alos correos electrónicos enviados desde las cuentas identificadas por cuanto éstos no fueron impugnados en el decurso del proceso, ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que las partesintervinientes en el presente juicio convinieron en la celebración de un nuevo contrato de opción de compra venta en virtud del retraso para la aprobación de un crédito hipotecario a favor de la hoy demandante, previniéndose un aumento del precio por Bs. 10.000,00, y acordándose un adelanto del pago para el mes de diciembre de 2012, por la cantidad de Bs. 201.000,00, y de este modo proceder a entregar el inmueble.- Así se precisa. IV DE LA DECISIÓN RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 7 de diciembre de 2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guatire, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones: “(…) Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a proferir su fallo, y al efecto OBSERVA: En consecuencia, pretende la parte actora YOPSIVONNE DI ROCHA RODRIGUEZ el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 17 de Septiembre de 2012, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 213, celebrado con la ciudadana CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, en nombre y representación de NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y de su cónyuge MARIA VIRGINIA NAVARRO MORENO, sobre un inmueble destinado a la vivienda, identificado con el Nro. 4-2, ubicado en la piso 4, del Edificio Residencias Virgen de Fatima, el cual forma parte de la Urbanización Bonaventure Country Club, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, propiedad de la parte demandada, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el Nro. 36, Protocolo Primero (1º), Tomo 14, de fecha 13 de Noviembre de 2008; documento este que no fue, impugnado, tachado ni desconocido por los demandados, dicho instrumento es apreciado en su pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARIA VIRGINIA NAVARRO MORENO, Venezolanos, Mayores de edad, Titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-18.003.608 y V-16.762.552, respectivamente, suscribieron con la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRIGUEZ, Venezolana, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-12.378.626, un contrato de Opción de Compra sobre un inmueble destinado a la vivienda, identificado con el Nro. 4-2, ubicado en la piso 4, del Edificio Residencias Virgen de Fatima, el cual forma parte de la Urbanización Bonaventure Country Club, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.- Que el precio convenido fue la cantidad de bolívares QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), siendo cancelado para el momento de la firma por concepto de arras la cantidad de 100.000,00 bolívares, habiendo un reconocimiento del recibimiento de la cantidad de 5.000,00 bolívares, que habían cancelado previamente por concepto de reserva, mas un adelanto de 201.000,00 bolívares otorgado en fecha 29 de Diciembre de 2012 quedando un saldo restante de 254.000,00, bolívares, que deberá ser cancelada en el acto de cumplimiento de esta promesa ante el Registro Inmobiliario correspondiente, mediante crédito hipotecario y dicho crédito fue aprobado en fecha 12 de Noviembre de 2012 por la cantidad de 254.000,00 bolívares, que es el saldo restante de la deuda contraida .- Durante el iter procesal probatorio quedó demostrado la suscripción del contrato por las partes involucradas en el presente procedimiento, corresponde ahora establecer el lapso de cumplimiento por la parte compradora del lapso de 120 días contados a partir de la suscripción del documento reconocido. Siendo que el referido documento fue suscrito en fecha 17 de septiembre de 2012, (de conformidad con el artículo 12 del Código Civil) el lapso para el cumplimiento recíproco de las obligaciones se venció el 17 de Enero de 2013.- Establecieron las partes en la cláusula Tercera lo siguiente: “Las partes se comprometen a celebrar la compraventa del inmueble, por documento protocolizado dentro de los noventa (90) días calendario siguiente a la fecha cierta de autenticación … con una prorroga de treinta (30) días continuos …”. Del texto debe entenderse que la obligación consistió en la presentación del documento definitivo y cancelación del dinero restante, dentro de los 120 días antes mencionados, lo cual fue cumplido por la parte actora, pues de autos se desprende, la cancelación de 100.000,00 bolívares, habiendo un reconocimiento del recibimiento de la cantidad de 5.000,00 bolívares, que habían cancelado previamente por concepto de reserva, mas un adelanto de 201.000,00 bolívares otorgado en fecha 29 de Diciembre de 2012, como garantía de fiel cumplimiento estipulada en el contrato de venta, así mismo se observa que los vendedores ya no quieren vender ya que se observar a los folios 57 al 64 del presente expediente, Documento Definitivo de Banco realizado por Corp Banca, C.A., BANCO UNIVERSAL, el cual no se encuentra debidamente firmado por las partes, y a su vez se desprende de los correos enviados que la ciudadana CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO actuando en representación de la parte demandada le manifestó a la Actora dejar sin efecto el contrato de opción de compra-venta y hacer uso de la clausula penal e igualmente le manifestó no acudir al Registro Respectivo ya que no se iba a presentar a firmar, lo que hace pensar a esta Juzgadora que la parte demandada efectivamente se niega a firmar el contrato definitivo de venta; De igual manera se puede observa de la información suministrada por el Banco Banesco Banco Universal lo siguiente: “… la Solicitud de Crédito Hipotecario … fue aprobada en fecha 21/11/2012 por un monto de Bs 254.000,00, con Recursos Faov … pero la misma no se materializó debido a que el vendedor no se presentó ante la misma …,” en dicho documento se puede ver a clara luces que el crédito fue aprobado en fecha 21 de Noviembre de 2012, por lo tanto todavía se encontraba dentro del lapso de los Ciento Veinte (120) días otorgados en la clausula Tercera del documento de Compra-Venta, es por ello que la presente acción debe ser declarada CON LUGAR.- Y ASÍ SE DECIDE (…)”. V ALEGATOS EN ALZADA. PARTE ACTORA: Mediante ESCRITO DE INFORMES de fecha 24 de febrero de 2016, la representación judicial de la parte actora, se limitó a reproducir los hechos narrados en el libelo de la demanda así como los medios probatorios y seguidamente adujo que ni el planteamiento del daño moral reclamado en el libelo de demanda, ni el problema de la ilegal reconvención intentada por la demandada en su escrito de contestación de la demanda, fueron resueltos por la juez de primera instancia en su fallo definitivo, por lo que solicitó que la presente demanda sea declarada con lugar en todas y cada una de sus partes, incluyendo aquellos elementos alegados y probados en autos que no fueron tomados en consideración por el a quo. PARTE DEMANDADA: Mediante ESCRITO DE INFORMES de fecha 10 de marzo de 2016, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, procedió a realizar un recuento de los alegatos expuestos en el escrito de contestación a la demanda, y de esta manera señaló que la recurrida obvió pronunciamiento respecto a que de declararse procedente la acción se ordenara mediante experticia, sea determinado el valor actual del inmueble; así mismo, manifestaron que en la sentencia recurrida no hubo pronunciamiento respecto a la reconvención formulada por su parte, sino que se limitó en la dispositiva a declararla sin lugar. Por último, solicitaron se declarar con lugar el recurso de apelación ejercido y se declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada en su contra. Seguidamente, la parte demandada consignó ESCRITO DE OBSERVACIONES a los informes de la contraparte en fecha 29 de marzo de 2016, mediante el cual se limitó a reproducir los alegatos y defensas expuestos en el decurso del proceso y solicitó fuere declarado con lugar el recurso de apelación contra la sentencia recurrida por estar infundada la pretensión planteada en la presente causa. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, los presentes recursos de apelación se circunscriben a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 7 de diciembre de 2015, a través del cual declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ contra los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, y SIN LUGAR la reconvención planteada por la demandada; siendo ello así quien decide estima necesario realizar las siguientes consideraciones: Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, observa esta juzgadora como un punto previo a cualquier pronunciamiento, que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece que “(…) el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley” (Subrayado y negrilla añadidos), por lo que es potestad del juez conforme a lo establecido en la Constitución y en la Ley, al momento de admitir, tramitar y decidir la controversia sometida a su consideración, actuar ajustado a lo dispuesto en las disposiciones adjetivas aplicables al caso, por lo que el Tribunal de la causa debe verificar que se cumplan con los presupuestos procesales, a fin de advertir si la demanda presentada resulta a la luz de lo dispuesto en el aludido artículo admisible o no, que de ser éste último el caso no habría necesidad de abrir el contradictorio. Aunado a ello, cabe señalar que la prohibición de la ley de admitir la demanda, verbigracia, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 21 de julio de 2009, expediente No. 08-629). Así las cosas, entrando al caso de marras es de puntualizar que la figura denominada acumulación prohibida o inepta acumulación se encuentra prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera: “(…) no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí (…)”. De allí, que su procedencia depende de quela demanda intentada contenga más de una pretensión y las pretensiones estén acumuladas de manera tal que no pueden ser satisfechas; pues éstas resultan excluyentes entre sí (se contraponen), siendo totalmente contradictorias una con la otra, por lo que no pueden ser satisfechas las dos al mismo tiempo; corresponden cada una al conocimiento de distintos Tribunales por razón de la materia o bien, deben ser tramitadas bajo el modelo de procedimientos distintos, esto es, cuando una pretensión tiene pautado un procedimiento ordinario y la otra tiene que ser tramitada por uno especial, pues no se puede combinar esos dos modelos de procedimientos en una sola figura. A mayor abundamiento, considera pertinente quien aquí suscribe traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 11 de febrero de 2010, en el expediente signado con el No. 2009-000527, a través de la cual se dejó sentado lo siguiente: “(…) Ahora bien, esta Sala ha establecido en diferentes ocasiones que la acumulación de pretensiones en una causa, debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallo contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento. (…)La acumulación de acciones es de eminente orden público (…) Por su parte el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones. (…)” (Resaltado de este Tribunal) En atención a las anteriores consideraciones, quien decide observa que en el caso sub examine se ha cometido un vicio que afecta la válida constitución de la relación procesal, toda vez que del escrito libelar, presentado por la demandante (folio 1 al 8, pieza I del presente expediente), se desprende lo siguiente: “(…) en el relato de los hechos se demuestra un incumplimiento del contrato de venta por parte de los demandados, lo que le otorga el derecho a nuestra representada de demandar, como en efecto lo hace, el cumplimiento del acuerdo contractual de venta del inmueble antes descrito, del cual ha pagado más de la mitad del precio convenido originalmente y que ocupa la voluntad de los vendedores. Además le daderecho a demandar los daños causados con base en la cláusula “Séptima” del contrato de marras –en concordancia con el artículo 1.274 del Código Civil-, la cual es del siguiente tenor (…) Esto trae como consecuencia, que nuestra mandante tiene derecho a demandar, además del cumplimiento del contrato, el cobro de ese diez por ciento (10%) de las arras entregadas, las cuales ascienden a la suma de Ciento (sic) Cinco (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 105.000,oo), ascendiendo tal derecho generado de la cláusula penal a la cifra de Diez Mil Quinientos Bolívares (Bs. 10.500,oo) (…) Por todo lo antes expuesto ciudadana Jueza es por lo que acudimos ante su competente autoridad con el objeto de demandar, como en efecto demandados, a los ciudadano Nelson Antonio Moreno Saavedra y a su cónyuge, ciudadana María Virginia Navarro Moreno (…) para que procedan a convenir o a tal efecto sean condenados por este Tribunal a su digno cargo, al Cumplimiento del Contrato de venta celebrado con nuestra representada Yopsivonne Di Rocha (…) Asimismo demandamos en este acto a los mencionados ciudadanos, para que procedan a pagar o a tal efecto sean condenados por este Tribunal a su digno cargo, la suma de Diez (sic) Mil (sic) Quinientos (sic) Bolívares (sic) (Bs. 10.500,oo) por concepto de Daños(sic) Contractuales(sic) basados en la Cláusula (sic) “Séptima” (sic) del contrato celebrado por las partes y también demandamos a los citados ciudadanos al pago de la suma de Cincuenta (sic) y Seis (sic) Mil (sic) Trescientos (sic) Noventa (sic) y Tres (sic) Bolívares (sic) (Bs. 56.393,oo) por concepto de Daño (sic) Moral(sic) (…)”. (Resaltado de esta alzada) Siendo ello así, en vista que en el caso bajo conocimiento la demandante solicitó de manera conjunta el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, así como el cumplimiento de la cláusula penal, más los daños morales ocasionado; sin que pueda evidenciarse que los mismos se hayan realizado de manera subsidiaria, consecuentemente, quien aquí suscribe estima conveniente pasar a transcribir el contenido de la cláusula penal convenida en el contrato en cuestión, lo cual hace de seguida: “(…) SEPTIMA (sic): Ambas partes convienen en establecer como cláusula penal, para indemnizar los daños y perjuicios que puedan ser ocasionados en el caso de incumplimiento de las obligaciones derivadas de este contrato por parte de LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad del diez por ciento (10%) de las arras recibidas en este acto, en cuyo caso EL PROMITENTE VENDEDOR reintegrará a LA PROMITENTE COMPRADORA las cantidades efectivamente pagadas por ésta, previa deducción de una cantidad igual al diez por ciento (10%) en un plazo no mayor de quince días continuos. Asimismo, en caso de incumplimiento de las obligaciones derivadas del presente contrato por parte de EL PROMITENTE VENDEDORésta reintegrará a LA PROMITENTE COMPRADORA las cantidades efectivamente pagadas por éste, más la cantidad del diez por ciento (10%) de las arras recibidas por concepto de cláusula penal, sin que las partes tengan nada más que reclamarse por ningún otro concepto, quedando definitivamente terminado este contrato (…)”. (Resaltado añadido por esta juzgado) De dicha cláusula se aprecian las sanciones estipuladas por las partes en caso de que una ellas incumpla con las obligaciones contraídas; al respecto, cabe destacar el artículo 1.258 del Código Civil, el cual establece que: Artículo 1.258.- “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”.(Negrillas y subrayado de esta alzada) Afín con la normativa mencionada, el artículo 1.259 eiusdem señala que: Artículo 1.259.- “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada”. Bajo las normas transcritas, quien decide observa –como ya se dijo- que en el petitorio del libelo de demanda, la demandante solicitó dos pretensiones de manera conjunta, es decir, tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta como el pago de la indemnización por los daños y perjuicios estipulados en la cláusula séptima del referido contrato (cláusula penal), sin que pueda evidenciarse que el segundo requerimiento se haya realizado de manera subsidiaria al primero; a diferencia de la referida cláusula donde ambos conceptos se estipularon en forma excluyente, pues sólo si se incumplía con la obligación de vender o comprar dependiendo el caso, nacía el derecho del pago de una indemnización por daños y perjuicios. En consonancia con ello, sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 5 de agosto de 2014, con Ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente No. 13-815, dispuso en un caso similar, lo que sigue: “(…) Ahora bien, respecto de la inepta acumulación de pretensiones, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece que “no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí…”. (…Omissis…) Sobre la base de estas precisiones, esta Sala observa que en el petitorio del libelo de demanda, el actor solicitó dos pretensiones de manera conjunta, es decir, tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta como el pago de la indemnización por los daños y perjuicios, sin que pueda evidenciarse que el segundo requerimiento se haya realizado de manera subsidiaria al primero. En lo que respecta al contrato de opción de compra venta, esta Sala aprecia que, independientemente de la calificación otorgada por el formalizante, la cláusula cuarta está referida a una cláusula penal que sólo puede ejecutarse de manera condicional, es decir, si el vendedor incumple con su obligación de vender. Por interpretación en contrario, si el vendedor cumple con dicha obligación, resulta imposible la exigencia del pago de una indemnización por daños y perjuicios. En otras palabras, en lo que respecta al libelo de demanda, no cabe duda que el cumplimiento del contrato y el pago de una indemnización por daños y perjuicios fueron solicitados de manera conjunta; a diferencia de la cláusula cuarta del contrato, en donde ambos conceptos se estipularon en forma excluyente, pues sólo si se incumple con la primera obligación, nace el derecho de exigir la segunda, ello en virtud de que el referido pago de una indemnización por daños y perjuicios fue establecido como una sanción ante el posible incumplimiento. De allí que si el obligado cumple, desaparecen los daños y perjuicios, salvo que se estipulen éstos por el simple retardo, acorde con la excepción contemplada en el artículo 1.258 del Código Civil, lo cual no ocurrió en este caso. En consecuencia, resulta incompatible exigir a un mismo tiempo la observancia de una obligación y la sanción ante su posible incumplimiento, es decir, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y a la vez el pago de una indemnización por los daños y perjuicios, puesto que ambas pretensiones se excluyen mutuamente, más aún si el actor omitió solicitar al tribunal fueran “resueltas una como subsidiaria de otra” de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala considera que, acorde con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones declarada por la alzada en el caso concreto resulta ajustada a derecho. Así se establece (…)”. (Resaltado de esta alzada) En efecto, bajo lo previsto en las sentencias anteriormente transcritas y la normativa traída a colación, si el obligado cumple con su obligación desaparecen los daños y perjuicios, salvo que se estipulen éstos por el simple retardo, lo cual no ocurrió en el caso de marras; y en virtud que, resulta incompatible exigir al mismo tiempo la observancia de una obligación y la sanción ante su posible incumplimiento, es decir, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y a la vez cumplimiento de la cláusula penal convenida, puesto que ambas pretensiones se excluyen mutuamente, consecuentemente, este tribunal superior debe declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda incoada por la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHARODRÍGUEZ, en virtud de haber realizado una acumulación indebida de pretensiones que son incompatibles entre sí; y consecuentemente se REVOCA la decisión proferida en fecha 7 de diciembre de 2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, todo ello de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, verificable incluso de oficio por tratarse de una materia de orden público.- Así se decide. Ahora bien, en atención a la sentencia dictada el 11 de agosto de 2014, por laSala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 14-197, a través de la cual, se previno la obligación de los jueces de pasar a examinar y decidir la pretensión reconvencional, aún cuando fuere considerada inadmisible la pretensión principal –como sucede en el presente caso-, por ser de naturaleza autónoma a la misma; quien aquí decide, proceder a emitir pronunciamiento respecto a la procedenciao no de la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, bajo los siguientes términos: La representación judicial de la parte demandada, ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, procedió a reconvenir a la demandante por resolución de contrato, sosteniendo para ello que en fecha 18 de abril del 2012, suscribió contrato a través del cual pactó el otorgar en opción a compra, a la parte reconvenida, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el número cuatro raya dos (4-2) ubicado en la planta o piso cuatro (4) que forma parte del edifico residencias Virgen de Fátima, el cual forma parte indivisible de la denominada Urbanización Bonaventure Country Club, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, con una vigencia de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, contados a partir del día siguiente de su autenticación, fijándose como precio de venta del inmueble la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), siendo cancelado para el momento de la firma por concepto de arras la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00) habiendo un reconocimiento del recibimiento de la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,00) que habían cancelado previamente por concepto de reserva, quedando un saldo restante de CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 445.000,00), los cuales serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Aunado a ello, manifestó que en fecha 13 de agosto de 2012, la parte reconvenida le informó a su representado NELSON MORENO, que previa reunión con el presidente del BANAVIH, éste le indicó que le sería entregado el 15 de agosto de 2012, la autorización dirigida al Banco para el trámite del crédito hipotecario respectivo, por lo que se procedió a suscribir un nuevo contrato de opción a compra en fecha 17 de septiembre de 2012; seguidamente, el 29 de diciembre de 2012, ambas partes suscriben documento privado en donde se dejó constancia de la entrega a su representado de la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL BOLÍVARES (Bs. 201.000,00), por concepto de adelanto de pago del saldo restante del precio de venta del inmueble, y que como quiera que se venció el 15 de enero de 2013, el lapso establecido en el contrato de opción de compra-venta, sin que para la fecha se haya cancelado la totalidad del saldo restante del precio de venta del inmueble, es por lo que demanda la resolución del referido contrato y que se condene a la reconvenida a cumplir con lo preceptuado en la cláusula séptima del contrato, consistente en el pago de una indemnización equivalente al diez por ciento (10%) calculado sobre el monto entregado por concepto de arras, lo cual asciende a la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.500,00), más los intereses de mora, así como también se le condene a realizar la entrega material del inmueble a sus representados y a pagar por concepto de daños y perjuicios causados por la pérdida de la utilidad que sufrieron con la no realización de la venta del inmueble dentro del lapso convenido en los contratos mencionados, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00). Por su parte, la representación judicial de la parte actora-reconvenida en su debida oportunidad, adujo como punto previo que la reconvención planteada era inexistente al no traer nuevos elementos a los autos, puesto que a su decidir se fundamenta en los mismos hechos señalados en el escrito de demanda; así mismo, procedió a negar que el 15 de enero de 2013 venciera el lapso establecido en el contrato de opción de compra-venta, en razón de que –a su decir- las partes prorrogaron tácitamente ese lapso, así como que además deba su mandante tener que cumplir con la cláusula séptima del contrato por concepto de indemnización equivalente al diez por ciento (10%) calculado sobre el monto entregado en calidad de arras, ni pagar monto alguno por concepto de daños y perjuicios por la pérdida del valor del poder adquisitivo de la moneda. Por último, rechazó la estimación de la reconvención en la cantidad de trescientos diez mil quinientos bolívares (Bs. 310.500,00) por ser esta exagerada. Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente reconvención, quien aquí suscribe antes de entrar a revisar el fondo de los hechos controvertidos inherentes a la misma, estima necesario emitir pronunciamiento respecto al rechazo a la estimación de la reconvención aducida por la parte actora en el escrito de contestación a la misma; y en tal sentido, debe precisarse que la impugnación a la cuantía -estimada en la demanda o en la reconvención- corresponde a una defensa de fondo, que no busca directamente objetar la competencia del tribunal que conoce en primera instancia, sino que persigue impugnar la cuantía estimada a los fines de establecer el interés principal del asunto discutido. Al respecto, encontramos que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 24 proferida en fecha 30 de enero de 2008, estableció lo siguiente: “(…) Ahora bien, es importante distinguir entre dos aspectos, el primero referido a la impugnación de la estimación de la cuantía prevista en el artículo 38 Código de Procedimiento Civil, y que constituye una defensa de fondo para el demandado, y el segundo aspecto a la impugnación relativa a la incompetencia del tribunal en razón de cuantía, cuya impugnación la debe realizar el demandado a través de la oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, cada una de estas defensas por parte del demandado persiguen un fin distinto, y por ende, su declaratoria produce diferentes efectos. El primer aspecto se debe resolver como punto previo al fondo, y el segundo se resuelve de conformidad con las reglas de competencia prevista en el Código de Procedimiento Civil. (…) si bien es cierto, la incompetencia en razón de la cuantía, puede ser declarada por el juez en cualquier estado y grado del proceso, no es menos cierto que la misma puede declararse sólo en la primera instancia, no le es permitido tal pronunciamiento al juez de segundo grado, que en todo caso debe fundamentar su decisión a los términos de la apelación ejercida contra el fallo de primer grado de jurisdicción. Es de observar que en criterio de esta Sala, la consideración de la competencia por la cuantía como de orden público absoluto cambió de modo radical ante el contenido especialmente del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual, según su primer aparte, "…La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia…", por lo que el pronunciamiento sobre la incompetencia sólo puede tener efecto en la primera instancia del proceso, dado que la competencia en tal aspecto tiene ahora carácter de orden público relativo. Al respecto es casi unánime el criterio en cuanto a que si la incompetencia por el valor no fue opuesta por la parte a quien afecta, ni aún declarada de oficio por el juzgador durante el proceso en primera instancia, la sentencia dictada ya no podrá impugnarse por tal motivo. (Vid. Sentencia N° 405, de fecha 4 de diciembre de 2001, caso Humberto Contreras Morales contra NelloCollevecchio, expediente N° 00-104). En relación a la materialización de la sumisión tácita al foro, la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, en sentencia N° 3.155, de fecha 14 de noviembre de 2003, caso: Acción de amparo constitucional interpuesta por Josefa Antonia Mora Pérez, expediente N° 03-771, puntualizó lo siguiente: “…La incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia. La incompetencia por el territorio, con excepción de los casos previstos en la última parte del artículo 47, puede oponerse sólo como cuestión previa, como se indica en el artículo 346’. (...Omissis…) En cuanto ala incompetencia por la cuantía, ésta es declarable aun de oficio por el Juez en cualquier estado del proceso, pero en primera instancia, ya que la competencia por la cuantía lo único que pretende es la distribución de las causas atendiendo a un orden económico, pretendiendo con ello el legislador que las causas de mayor valor pecuniario sean conocidos por tribunales de mayor grado y viceversa, para que así haya un menor costo en el litigio. Es por ello, que tal competencia adquiere relevancia sólo para los efectos de la determinación de cuál tribunal debe conocer en primera instancia, lo que explica que el momento preclusivo para alegarla sea hasta dictada la sentencia de primer grado, pues, una vez dictada sin que se haya alegado la incompetencia, operará la sumisión tácita al foro, dado que con ello, al igual que con la competencia por el territorio, no se atenta contra la distribución vertical de las competencias…” (Negritas de la Sala). Ahora bien, hechas estas consideraciones observa la Sala que en el sub iudice, el pronunciamiento del ad quemse hizo confundiendo lo relativo a la impugnación de la cuantía en el juicio con lo relativo a la impugnación de la competencia del juez en razón de la cuantía y sin tomar en cuenta la sumisión tácita al foro que se produjo en el presente juicio. (…omissis…) En tal sentido, con esta forma de sentenciar la recurrida vulneró el principio de la sumisión tácita al foro, toda vez que la incompetencia por la cuantía debe ser alegada por las partes o evidenciada oficiosamente por el juez, durante la primera instancia, no siendo competente el Juez de alzada para pronunciarse sobre la incompetencia por la cuantía cuando ésta no fue solicitada en primera instancia. De manera pues, que al juez de alzada tampoco le es dable declararla de oficio, puesto que la incompetencia por el valor no es de orden público absoluto sino que es relativo, ya que sólo es posible declararla de oficio en cualquier momento del juicio pero en primera instancia (…)” (Negrita de este Tribunal) Sobre la base del criterio antes mencionado, esta Juzgadora procede a resolver la impugnación a la cuantía realizada por la parte demandada, a los fines de establecer el interés principal del juicio, en efecto, observa que sobre la impugnación de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó en el fallo del 16 de noviembre de 2009, (caso: D’ Escrivan Guardia Vs. Elsio Martínez Pérez), la siguiente doctrina: “(...) el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Subrayado añadido). En tal sentido, es deber de la parte que impugna la cuantía aportar al Juez los elementos probatorios necesarios que permitan concluir que el valor de la demanda es insuficiente o exagerada, es decir que no basta con la simple afirmación por parte del demandado o reconvenido, sino que debe aportar elementos de hecho y de derecho que demuestren que en efecto el valor de la demanda o reconvención es distinto al estipulado por el actor o reconviniente.Siendo ello así, observa esta Juzgadora que en el presente caso la demandante-reconvenida rechazó, negó y contradijo la estimación de la reconvención por considerarla exagerada, sin expresar ni probar en la oportunidad legal para ello, nada con lo que pudiese ponderarse la estimación. Por tanto, al no haber cumplido con su carga probatoria en virtud de la desestimación efectuada, se declara FIRME la cuantía de la reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 310.500,00), estimada por la parte demandada-reconviniente en el escrito libelar.- Así se decide. Ahora bien, previo al pronunciamiento respecto a la procedencia de la reconvención planteada en el presente juicio, esta juzgadora estima pertinente pasar a resolver la defensa expuesta por la parte demandante-reconviniente en la oportunidad para contestar la reconvención formulada; a tal efecto, se desprende que la misma adujo la “inexistencia de la reconvención”, por cuanto –a su decir- el apoderado proponente de la misma “(…) no aporta un objeto nuevo a la Litis (sic), tal como señala la doctrina patria, sino que se basa en los mismos elementos de hecho indicados en el libelo de demanda, para sustentar su mutua petición. El único aporte que hace en el petitum, -aunque ni siquiera así lo denomina en su escrito libelar-, es pedir que se decrete sobre los mismo hechos señalados por nosotros en el escrito libelar, la resolución del contrato (…)”. Al respecto, es de señalar que el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil establece:“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”. De lo que precede se desprende que el demandado puede reconvenir a la accionante bajo los mismo fundamento o por un objeto distinto, en cuyo deberá cumplir con las previsiones del artículo 340 eiusdem. Así mismo, el DrRicardo Henríquez La Roche, en su obra “Comentarios del Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, Editorial Torino (p. 365), adujo lo siguiente: “(…) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención (...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)”. Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente: “(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. (Negrita y subrayado de este tribunal) De allí que, la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia.Así las cosas, cabe señalar que entre la demanda y la reconvención existe una relación muy estrecha más que la meramente subjetiva, como la que deriva del título, o del objeto, o de ambos, o de las circunstancias de hecho en que fundamentan la pretensión (demanda) y la contrapretensión (reconvención). De este modo, observa esta juzgadora que la demanda intentada por la parte actora reconvenida es una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta fundamentado en el documento debidamente autenticado en fecha 17 de septiembre de 2012,por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 213, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria; a través del cual los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, representados por la abogada CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, conceden una opción para vender a favor de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el número cuatro raya dos (4-2) que forma parte del edificio Residencia Virgen de Fátima el cual forma parte indivisible de la denominada urbanización Bonaventure Country Club; y que como quiera que –a su decir- los demandados se niegan a la protocolización del documento definitivo de venta es por lo que demandada su cumplimiento. Por su parte, la parte demandada en su debida oportunidad procedió a reconvenir a la actora fundamentándose en el mismo documento anteriormente referido que lejos de estar impedido por la ley, permite expresamente al demandado formular una nueva pretensión basándose en el mismo título (contrato de opción de compra venta), desprendiéndose de sus pretensiones que persigue la resolución del mismo y aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato objeto del presente juicio. En consecuencia, visto que la reconvención planteada por la parte demandada fue realizada conforme a ley expresando los motivos que la sustentan, espor lo que esta juzgadora DESECHA los argumentos formulados por la demandante-reconvenida en su escrito de contestación a la mutua petición referente a la improcedencia de la misma.- Así se establece. DEL FONDO DEL ASUNTO. Así las cosas, resuelto lo anterior y vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y en virtud que la reconvención formulada es seguida por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, quien aquí suscribe estima pertinente precisar en primer lugar que ciertamente éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió. Como corolario de lo anterior encontramos que nuestra norma adjetiva en su artículo 1.167, precisa textualmente lo siguiente: Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado de esta Alzada) De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre los cuales se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Siguiendo con este orden de ideas y tomando en consideración lo antes expuesto, puede esta juzgadora determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente los siguientes: 1º Que el contrato jurídicamente exista; 2º Que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones; y 3º Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe observa que: Con relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados a los autos, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado en fecha 18 de abril de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda, anotado bajo el 08, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría(cursante a los folios 24-28, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA(aquí codemandado, en carácter de vendedor), representado por la ciudadana CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, se comprometió a venderle ala ciudadanaYOPSIVONNE DI ROCHA (aquí demandante, en carácter de compradora), un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número cuatro raya dos (4-2) que forma parte del edificio Residencia Virgen de Fátima el cual forma parte indivisible de la denominada urbanización Bonaventure Country Club, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), de los cuales pagó en ese acto la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) como arras en garantía, y la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) como señal de intención de adquirir el inmueble y en calidad de reserva, siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta a través de un crédito hipotecario otorgado, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, venciendo en consecuencia el contrato en cuestión el día 16 de agosto del año 2012. Así mismo, se convino en la cláusula séptima del referido contrato que si el contrato no se efectuada por causas imputables a la promitente compradora, ésta debía cancelar el diez por ciento (10%) de las arras recibidas y el promitente vendedor le reintegraría las cantidades pagadas previa deducción de dicho porcentaje, y que en caso de incumplimiento del promitente vendedor, éste le reintegraría a la promitente compradora las cantidades pagadas más la cantidad del diez por ciento (10%) de las arras recibidas por concepto de cláusula penal. Así mismo, cursa en autos CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debidamente autenticado en fecha 17 de septiembre de 2012,por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 213, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria (inserto al folio 29 al 34, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y del cual se puede constatar que los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO (aquí demandados y reconvinientes, en carácter de vendedor), representados por la abogada CARIMAR VIRGINIA RIGORIS MORENO, conceden una opción para vender a favor de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA (aquí demandante-reconvenida y en carácter de comprador), por el inmueble objeto de la presente acción tantas veces mencionado y bajo las cláusulas y monto pactado en el primero contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 18 de abril de 2012, por ante la misma Notaría Públicaanotado bajo el 08, Tomo 71 de los libros respectivos, fijándose a su vez un lapso de duración de la negociación de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, venciendo en consecuencia el contrato en cuestión el día 15 de enero del año 2013. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades a través del cual los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO (en carácter de vendedores) y la ciudadanaYOPSIVONNE DI ROCHA(en carácter de compradora), se comprometieron a celebrar un contrato futuro; puede en consecuencia quien aquí suscribe afirmar que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias.- Así se precisa. Con relación al SEGUNDO REQUISITO, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe quien aquí suscribe precisar que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto. Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que la demandada reconvino al demandante de la presente acción bajo el fundamento de que éste en su condición de comprador incumplió con su obligación referida a la obtención del crédito hipotecario necesario para el pago del precio acordado; no obstante a ello, en vista que el incumplimiento constituye un hecho negativo cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte a la que se le imputa, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, consecuentemente, quien aquí suscribe con apego a las probanzas aportadas en autos que detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, surgen las que a continuación se mencionan: a)CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado en fecha 13 de noviembre de 2008, ante el Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, anotado bajo el No. 36, Protocolo 1º, Tomo 14 (inserto a los folios 13 al 23, I pieza), a través del cual el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA –aquí codemandado reconviniente- adquiere la propiedad del inmueble objeto del presente litigio y sobre el cual constituyó una hipoteca de primer grado a favor del Banco Corp Banca, C.A., Banco Universal; b) CARTA DE DECISIÓN emitida por el Banco Banesco, Banco Universal en fecha 5 de diciembre de 2012, dirigida a la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ (inserto al folio 35, I pieza), a través de la cual le manifiesta que le ha sido aprobado un crédito hipotecario por recurso de FAOV por la cantidad de doscientos cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 254.000,00) para la adquisición de un inmueble destinado a vivienda principal; c) DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA elaborado por la abogadaMAGLENYS GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 124.751,adscrita a la Gerencia de Documentación de Crédito Hipotecario del Banco Banesco, Banco Universal, C.A., (cursante a los folios 56 al 64, I pieza), de la cual se desprende que la demandante reconvenida (en su condición de futura compradora) a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, obtuvo el proyecto definitivo de venta; d) MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS intercambiados en fecha 27 de marzo de 2013, entre la cuenta “charliex@hotmail.com” y la cuenta “yopsivonne10@hotmail.com”, a través del cual la parte demandada-reconviniente en su condición de vendedora, le notificó a la parte actora su voluntad de fijar un nuevo precio del inmueble o reintegrar el dinero entregado; e) INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL realizada por el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, Guarenas, en fecha 6 de mayo de 2013 (inserta al folio 67 al 109, I pieza), de cuyo contenido se desprende que el tribunal dejó constancia de la existencia de una serie de mensajes de datos o correos electrónicos (los cuales consignó en formato impreso) enviados desde el mes de noviembre de 2012 hasta el mes de mayo de 2013, desde las cuentas “charliex@hotmail.com”, “yopsivonne10@hotmial.com” y “carimarrig@hotmail.com”; a través de los cuales se pudo inferir que la hoy demandante mantenía constantemente comunicación con el demandado respecto a la negociación contractual en cuestión, haciéndole saber el 27 de marzo de 2013 que la firma del documento definitivo de compra venta había sido pautada por el Registro Público para el día 11 de abril de 2013, desprendiéndose a su vez que el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA, le manifestó a la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, que los documentos habían sido retirados del registro por cuanto el contrato había vencido en el mes de enero de 2013 y por ende no se llevaría a cabo la venta definitiva del inmueble, haciéndole saber que harían uso de la cláusula penal establecida en la cláusula séptima del contrato y que había decidido definitivamente no llevar a cabo la venta del inmueble; f) PRUEBA DE INFORMES del BANCO BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A. (resultas insertas al folio189, II pieza), de cuyas resultas se desprende que la entidad financiera antes referida aprobó crédito hipotecario a favor de la aquí demandante en fecha 21 de noviembre de 2012, pero que dicha negociación no se llevó a cabo en virtud de que el futuro vendedor no se presentó ante el Registro Público; g) PRUEBA DE INFORMES del REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO ZAMORA DEL ESTADO MIRANDA (resultas cursantes al folio 176 y 210, II pieza), de cuyas resultas se desprende que en fecha 11 de marzo de 2013 fueron presentados los recaudos necesarios para la posterior suscripción del documento definitiva del inmueble objeto del presente juicio por el ciudadano NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA –aquí codemandada y reconviniente-, el cual en virtud de no haberse materializado quedó anulado;h) PRUEBA DE INFORMES del instituto HIDROCAPITAL(resultas cursantes al folio 184, II pieza), de cuyas resultas se desprende que en fecha 4 de febrero y 1º de marzo de 2013, fue otorgado las respectivas solvencias de agua potable y saneamiento en condominio referente al inmueble objeto del presente juicio; y i) MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS enviados desde el mes de abril de 2012 hasta el 6 de febrero de 2013, desde las cuentas “charliex@hotmail.com” y “yopsivonne10@hotmial.com”, donde se evidencia que las partes intervinientes en el presente juicio convinieron en la celebración de un nuevo contrato de opción de compra venta en virtud del retraso para la aprobación de un crédito hipotecario a favor de la hoy demandante, previniéndose un aumento del precio por Bs. 10.000,00, y acordándose un adelanto del pago para el mes de diciembre de 2012, por la cantidad de Bs. 201.000,00, y de este modo proceder a entregar el inmueble; de cuyas probanzas se puede afirmar que las circunstancias supra precisadas y que constituyen el fundamento de la presente reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta, quedaron plenamente desvirtuadas en autos.- Así se precisa. En tal sentido, quien aquí suscribe partiendo de las probanzas referidas en el párrafo que antecede, considera que la demandante-reconvenida en su carácter de futura compradora, demostró plenamente haber cumplido de manera tempestiva con su obligación de solicitar y tramitar el crédito hipotecario necesario para garantizar el pago del precio pautado para la venta, pues se evidencia que tal solicitud fue presentada ante el Banco Banesco y aprobada por dicha entidad financiera en fecha 21 de noviembre de 2012, esto es, durante el lapso de vigencia de la opción suscrita, el cual feneció en fecha 15 de enero de 2013; aunado a que, de la CONSTANCIA DE ADELANTO DE PAGO suscrita en fecha 29 de diciembre de 2012, por los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENA SAAVEDRA y YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ (inserta al folio 36, I pieza del expediente), se desprende que éstos últimos recibieron por parte de la hoy demandante-reconvenida, la cantidad de doscientos un mil bolívares (Bs. 201.000,00), es decir, posterior a la aprobación del crédito hipotecario por lo que ciertamente tenía conocimiento del mismo; siendo a su vez, necesario advertir que es de conocimiento cierto el hecho de que los recaudos que se requieren para la protocolización de un documento definitivo de compraventa con constitución de hipoteca a favor de una Entidad Bancaria, deben no ser sólo legibles sino a su vez estar vigentes, verbigracia, solvencia municipal, cédula catastral, solvencia de Hidrocapital , entre otros; quedando demostrado en autos mediante la prueba de informes solicitada a la empresa HIDROCAPITAL(resultas cursantes al folio 184, II pieza), que fue en fecha 4 de febrero y 1º de marzo de 2013 –es decir- después de la aprobación del crédito hipotecaria a favor de la demandante, cuando se otorgó las solvencias de agua potable y saneamiento en condominio referente al inmueble objeto del presente juicio. En efecto, siendo que la referida cumplió con su obligación de tramitar tempestiva y oportunamente el crédito hipotecario en cuestión, e incluso obtuvo el documento de compra-venta definitivo con constitución de garantía hipotecaria, todo lo cual permite inferir su plena intención e interés en adquirir el inmueble ofrecido en venta, consecuentemente, esta alzada puede afirmar que el caso de marras no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria, referido al supuesto incumplimiento de la parte demandada con respecto a sus obligaciones.- Así se establece. Ahora bien, en vista que los requisitos en cuestión deben cumplirse de manera concurrente, por lo que la falta de uno de ellos hace innecesario el pronunciamiento sobre los restantes requerimientos; y en virtud que el caso de autos –tal como se precisó en el particular que antecede- no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la acción intentada, pues la demandante-reconvenida demostró haber cumplido cabalmente con su obligación de tramitar el crédito hipotecario para cancelar el monto restante del precio pactado por la venta del inmueble en cuestión (el cual fue aprobado por la entidad financiera respectiva), e incluso demostró haber desplegado una actitud que permite a esta juzgadora inferir que la prenombrada tenía intención de adquirir el inmueble ofrecido en venta (pagó las arras convenidas, solicitó de manera tempestiva el crédito hipotecario para garantizar el pago del precio restante, obtuvo el documento de compra venta definitivo,se reunió con los demandantes luego de aprobado el crédito y canceló un adelanto de pago del precio pactado, entre otros), consecuentemente, esta alzada considera innecesario pasar a revisar la procedencia o no del tercer requisito exigido para el acaecimiento de las acciones de naturaleza resolutoria, resultando por vía de consecuencia IMPROCEDENTE en derecho la reconvención intentada por los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, contra la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos.- Así se precisa. Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio NÉSTOR MORALES VELÁSQUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de diciembre de 2015; PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio VÍCTOR JOSÉ CORREA FERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, contra la referida sentencia; y en consecuencia, SE REVOCA el fallo recurrido y en este sentido, se declara INADMISIBLEla acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ contra los prenombrados, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la prenombrada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, todos ampliamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio NÉSTOR MORALES VELÁSQUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ, contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de diciembre de 2015. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio VÍCTOR JOSÉ CORREA FERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO, contra la referida sentencia. TERCERO: Se REVOCA el fallo recurrido proferido por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de diciembre de 2015; y en tal sentido, se declara INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadanaYOPSIVONNE DI ROCHA RODRÍGUEZ contra losciudadanos NELSON ANTONIO MORENO SAAVEDRA y MARÍA VIRGINIA NAVARRO MORENO; y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos plenamente identificados en autos. Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas. Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintidós (22) días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:p.m). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/lag.- Exp. No. 16-8889.