TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

DEMANDANTE: INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro, representado por el ciudadano JOSE VITAL CORREIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 12.387.881.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANNERIS JOSE LOPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.163 y 56.277, en su orden
DEMANDADA: SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 05 de Septiembre de 2000, bajo el No. 7, tomo 453-A-Qto. Representado por la ciudadana MARISOL CASTILLO DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.678.772.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: IBRAHIM GUERRERO BRACHO, ROBERTO DYER GUARISMA, abogados, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 137.460 y 39.700, respectivamente
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-
EXPEDIENTE: 4563-15.-
-I-
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la Audiencia Oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Con Lugar la demanda de Desalojo, del articulo 40 literales “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por la ciudadana LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 56.277, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro., contra la sociedad mercantil SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 05 de Septiembre de 2000, bajo el No. 7, tomo 453-A-Qto, por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
De la parte demandante:
1. Que el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.387.881, en su carácter de director de INVERSIONES VILLA HERÓICA, C.A. (arrendataria), suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana MARISOL CASTILLO DE MENDOZA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.678.772, (arrendadora), actuando en carácter de directora de la empresa SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A., por un tiempo determinado de un año fijo, por un inmueble constituido por un lo cal comercial, ubicado en el Mini-Centro Comercial Villa nueva, identificado con el Nº 02, en la Avenida Villa Heroica, Guatire, municipio Zamora dl Estado Miranda.
2. Manifiesta la parte actora que el referido contrato de arrendamiento comenzó a correr desde el 1º de octubre de 2012 hasta el 1º de octubre de 2013 y que a partir del 02 de octubre de 2013, operó de pleno derecho la prórroga legal.
3. Que el arrendador notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, según acta Nº 181/2013 emanada de la Oficinal Municipal de Inquilinato adscrita a la Alcaldía Bolivariana del Municipio Zamora, de fecha 24 de octubre de 2013; y acta Nº 213/20154, de fecha 27 de octubre de 2014, siendo la prórroga por tres años, tal como lo establece la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento.
4. Que la cláusula TERCERA del mencionado contrato de arrendamiento establece de manera expresa que la arrendataria acepta el lapso de duración del contrato que es de un año fijo, contado a partir del 1º de octubre de 2012.
5. Que la cláusula SEXTA del contrato establece el canon de arrendamiento mensual del local por la cantidad de Bs. 8.658,00, más el impuesto al valor agregado (IVA) “…LA ARRENDATARIA, se obliga a cancelar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas, a YUBEN´S SERVICES & PLAYING, C.A., quien es la administradora...”.
6. Que en fecha 05 de junio de 2014 la administradora, antes mencionada, remite notificación a todos los arrendatarios del Mini Centro Comercial Villa nueva, informándole que de acuerdo a la reforma de ley, sus pagos a partir de la mencionada fecha debían hacerlos directamente a la cuenta de Inversiones Villa Heroica, C.A.; que dicha notificación fue realizada de acuerdo a los términos de la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento.
7. Que la directora de la empresa demandada, procedió a realizar sus pagos de arrendamiento, siendo sus tres (3) últimos pagos correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2015.
8. Que la arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de octubre de 2015 (fecha de corte utilizada a los fines de redactar el libelo de la demanda), a razón de Bs. 16.500,00; razón por la cual se vio en la necesidad de demandar el Desalojo, para que conviniera o en su defecto fuera condenado a hacer entrega del inmueble arrendado; a cancelar la suma de Bs. 49.500,00, a manera de daños y perjuicios derivados de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, indemnización que se solicita en ocasión a la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento; así como, se condene a la demandada a manera de indemnización por los daños y perjuicios derivados de la falta de pago, por todo el tiempo que dure este procedimiento.

De los Alegatos de la Parte Demandada:
1. Niega rechaza y contradice que a su representada se le haya notificado la voluntad de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento y menos por medio de (sic) “…una actas emanadas de la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Zamora de fecha 24 de Octubre de 2013 y 27 de Octubre de 2013...”.
2. Que la controversia entre la arrendataria y arrendador acerca de una notificación enviada por el arrendador donde manifiesta la voluntad de renovar contrato e incrementar el canon de arrendamiento, se encontraba en conocimiento del único ente administrativo con competencia para los casos de arrendamientos de locales comerciales desde el 1º de octubre de 2015, el Ministerio para el Poder Popular para el Comercio, Unidad de Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, expediente Nº 0383/10-15, por lo que desconoce la referida acta por ser ilegal y contraria a la ley.
3. Niega, rechaza y contradice que su representada haya dejado de cumplir sus obligaciones en el pago de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015, ya que existe un procedimiento consignatorio de los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Primero de los juzgados Ejecutores y Ordinario de los municipios Plaza y Zamora del Estado Miranda, bajo el expediente Nº 732-2015, siguiendo instrucciones del mencionado Ministerio y a consecuencia de la conducta del arrendador de no querer recibir el canon de arrendamiento por el arrendatario.

Reconviene en la demanda de la siguiente manera:
1. Que en fecha 14 de octubre de 2008, fue suscrito ante la Notaría del Municipio Zamora, entre el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, director de la empresa INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. y la ciudadana MARISOL CASTILLO DE MENDOZA ,en su carácter de representante legal de la empresa SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A., un contrato de arrendamiento, por un tiempo determinado de un (1) año, a partir del 1º de octubre de 2008.
2. Que en fecha 09 de octubre de 2009, fue suscrito entre el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, director de la empresa INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. y la ciudadana MARISOL CASTILLO DE MENDOZA en su carácter de representante legal de la empresa SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A., un contrato de arrendamiento, ante la Notaría del Municipio Zamora, por un tiempo determinado de un (1) año, a partir del 1º de octubre de 2009.
3. Que en fecha 28 de octubre de 2010, fue suscrito entre el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, director de la empresa INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. y la ciudadana MARISOL CASTILLO DE MENDOZA en su carácter de representante legal de la empresa SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A., un contrato de arrendamiento, ante la Notaría del Municipio Zamora, por un tiempo determinado de un (1) año, a partir del 1º de octubre de 2010.
4. Que en fecha 04 de octubre de 2011, fue suscrito un contrato de arrendamiento entre el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, director de la empresa INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. y la ciudadana MARISOL CASTILLO DE MENDOZA en su carácter de representante legal de la empresa SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A., ante la Notaría del Municipio Zamora, por un tiempo determinado de un (1) año, a partir del 1º de octubre de 2011.
5. Que en fecha 02 de octubre de 2012, fue suscrito un contrato de arrendamiento entre el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, director de la empresa INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. y la ciudadana MARISOL CASTILLO DE MENDOZA en su carácter de representante legal de la empresa SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A., ante la Notaría del Municipio Zamora, por un tiempo determinado de un (1) año, a partir del 1º de octubre de 2012.
6. Que en fecha 05 de julio de 2013, la administradora, YUBEN´S SERVICES & PLAYING, C.A., representando a la arrendadora, notificó a su cliente, la voluntad de renovar el contrato, y que el 20 de septiembre de 2013, le fue enviada otra carta para tratar asunto de renovación del contrato.
7. Que el 24 de octubre de 2013, le fue notificado a la parte arrendataria un acto ante la Oficina Municipal del Municipio Zamora de Guatire, Estado Miranda, con la finalidad de (sic) “…notificarle a la parte arrendataria que comienza a correr su prorroga legal…”.
8. Que los contratos siempre se renovaban con anticipación al mes de octubre y comenzaban a correr los días 01 de octubre de cada año.
9. Que al expresar la voluntad de renovar el contrato por la parte arrendadora (Sic) “…y no hacer se convierte automáticamente en un CONTRATO INDETERMINADO…”.
10. Que en fecha 22 de septiembre de 2014, la parte arrendadora le notificó a la parte arrendataria que comenzaba a correr el segundo año de prórroga legal, violando los derechos de la arrendataria al imponer una prórroga legal, cuando lo que existía era un contrato indeterminado.
11. Que a consecuencia de no querer recibir ninguna comunicación por la parte arrendadora, se le hizo una notificación notariada, expresando la aceptación del canon de arrendamiento y se manifestó no estar de acuerdo con lo relativo a que a partir del de 1º de octubre de 2014 corría el segundo año de prórroga legal.
12. Que en fecha 27 de octubre de 2014, se celebró una audiencia en la Oficina de Inquilinato del Municipio Zamora, a pesar que no era el ente competente para la controversia, y se dejó plasmada la posición de la arrendataria, primero que están ante un contrato indeterminado y que es ilegal imponer una prórroga legal.
13. Que en fecha 15 de septiembre de 2015, fue recibida una carta por parte del arrendador, informando del goce del tercer año de prórroga legal y el aumento del canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 24.750,00, mensuales más IVA.
14. Que el canon en la actualidad es por la cantidad de Bs. 16.500,00 más IVA.
15. Que en fecha 05 de junio de 2014, el arrendador envió una carta a los arrendatarios donde suministra la cuenta bancaria del arrendador para el pago del canon de arrendamiento, de acuerdo a la reforma de la Ley Especial, lo que conlleva a la realización de un contrato de arrendamiento cumpliendo con lo exigido en las Disposiciones Transitorias de dicha ley.
16. Manifiesta la parte demandada-reconviniete que su representada ha intentado mediar con el arrendador por el exorbitante aumento de canon de arrendamiento y llegar a un acuerdo, siendo infructuoso esos intentos.
17. Que en fecha 23 de mayo de 2014, fue publicada la Gaceta Oficial Nº 40.418, Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Usos Comercial, preceptuando Disposiciones Transitorias a partir de su publicación, estableciendo de forma impositiva que el arrendador debe cumplir con lo ordenado en la misma, por cuanto para esa fecha se encontraba vigente el contrato de arrendamiento, citando los numerales Tercero y Quinto de la referida Ley.
18. Que demanda al ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, en su carácter de director de la empresa INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga o en su defecto sea condenado a cumplir con lo establecido en las Disposiciones Transitorias de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, se declare el contrato de arrendamiento como un contrato a tiempo determinado, se ordene la adecuación y cumplimiento de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como lo exige la citada Ley, y pagar las cotas y costos procesales.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
1. Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado, por ser falso los hechos e inexistentes el derecho que de los mismos se pretende deducir.
2. Que en fecha 1º de octubre de 2012, el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, en su carácter de director de la empresa INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARISOL CASTILLO DE MENDOZA en su condición de representante legal de la empresa SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A., por tiempo determinado, por un (1) año fijo.
3. Que dicho contrato comenzó a correr desde el 1º de octubre de 2012, hasta el 1º de octubre de 2013 y a partir del 02 de octubre de 2013, operó de pleno derecho la prórroga legal.
4. Que el arrendador notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar contractualmente.
5. Que niega, rechaza y contradice que su representada o algún representante suyo emanara o suscribiera carta de renovación contractual.
6. Que impugna cualquier carta, misiva o similar, en ocasión del artículo 429 del código de Procedimiento Civil, limitando su actividad a este medio de impugnación toda vez que la supuesta carta anexa se trata de copia simple, que además no constituye un documento público o privado reconocido o tenido legalmente por reconocido. No obstante indica a todo evento que desconoce en contenido y firma cualquier carta o misiva de renovación.
DE LA ADMISION:
Mediante auto de fecha 22 de Enero de 2016, se admite la pretensión de la parte demandante y se acordó el Emplazamiento de la sociedad mercantil SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 05 de Septiembre de 2000, bajo el No. 7, tomo 453-A-Qto. en la persona de la ciudadana MARISOL CASTILLO DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.678.772, a dar contestación a la demanda que por DESALOJO, le ha incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro.-
DE LA CITACION:
En fecha 03 de Marzo de 2016, el Alguacil de este Tribunal RENNY MARCANO, dejo constancia que hizo entrega de la compulsa de citación sin ningún problema al apoderado judicial de la parte demandada.-
DE LA CONTESTACIÓN:
En fecha 28 de Marzo de 2016 compareció el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano IBRAHIM JOSE GUERRERO BRACHO, quien consigno escrito de cuestiones previas, contestación y reconvención en los términos anteriormente expuestos.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
a. El lapso de duración del contrato, si fue a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
b. La falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2015.
c. Los daños y perjuicios a manera de indemnización por la falta de pago de los cánones de arrendamiento.
d. El hecho si el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, estaba vigente para el momento de la celebración de los contratos.
e. El hecho que la acción de Desalojo sea la vía idónea para el caso en concreto o no
III. DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS CONSIGNADAS POR LAS PARTES:

Las partes consignaron a los autos el siguiente material probatorio:
1. Copia Simple del poder de representación otorgado por el ciudadano JOSE VITAL CORREIA titular de la cedula de identidad V- 12.387.881 en su carácter de director de la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro a las profesionales del derecho ciudadanas ANNERIS JOSE LOPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.163 y 56.277, en su orden. De dicha documentación se puede comprobar la representación con quien cuenta la parte actora para actuar en juicio. Dicha documental se valora de conformidad con el éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.-
2. Original del contrato de arredramiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro y la sociedad mercantil SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 05 de Septiembre de 2000, bajo el No. 7, tomo 453-A-Qto, el cual está debidamente autentica ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 02 de Octubre de 2012, bajo el No. 22, tomo 160 de los Libros de Autenticación de esta Notaria. de dicha documentación se demuestra la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes de la presente causa. Dicha documental se valora de conformidad con el éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE.-
3. Original del Acta No. 181/2013 emanada de la Oficina Municipal de la Alcaldía Municipio Zamora del Estado Miranda fecha 24 de Octubre de 2013. Dicho Instrumento debe ser considerado como un documento Administrativo, que, sin poder asimilarse plenamente al documento público ni al privado, es realizado por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros) o uno de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, entre otros). Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento, y conteniendo exposición de las partes inmersas en el presente procedimiento, ante el Funcionario Público quien da fe de ello, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, y Así se Declara.-
4. Original del acta No. 213/2014 de fecha 27 de Octubre de 2014, emanada de la Oficina de Inquilinato del Municipio Autónomo de Zamora del Estado Bolivariano de Miranda en el cual establece la voluntad de su apoderado de no renovar el contrato de arrendamiento. Dicho Instrumento debe ser considerado como un documento Administrativo, que, sin poder asimilarse plenamente al documento público ni al privado, es realizado por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros) o uno de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, entre otros). Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento, y conteniendo exposición de las partes inmersas en el presente procedimiento, ante el Funcionario Público quien da fe de ello, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, y Así se Declara.-
5. Original de misiva, cursante en el folio dieciocho (18) de fecha 05 de Junio de 2014 donde se le hace el conocimiento a los arrendadores de la cuenta donde debían realizar los cánones de arrendamiento, dentro de ellos se encuentra el sello húmedo de la sociedad mercantil Serviteca Industrial 42, C.A., y una firma ilegible, la cual no fue impugnada por el apoderado judicial de la parte actora. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide.
6. Original de los vauchers de depósitos Nros. 432985850, 432971717, 429323886, 410395545, 413846415, 406325946, 413256956, 397578172, 400290454 y 405357068 del Banco Occidental de Descuento, C.A., cursantes a los folios diecinueve (19) al veintiocho (28) este Tribunal no les otorga valor probatorio puesto que no guarda relación con el tema debatido en el presente caso, por lo que lo desecha del acervo probatorio. Y Así se Decide.
7. Copia simple de la misiva cursante en el folio sesenta y uno (61) de fecha 22 de Septiembre de 2014, donde la administradora YUBEN’S SERVICES PLAYING, C.A. le notifica a la sociedad mercantil SERVITECA INDUSTRAIL 42, C.A. que por instrucciones de INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. le será renovado el contrato de arrendamiento, en cuanto a dicha documental este Tribunal trae a colación lo indicado por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que consagra lo siguiente:
Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial. (Negrito y Subrayado)
Del contenido del artículo anterior se evidencia la formalidades que se deben cumplir para la procedencia de la prueba promovida en el presente caso, situación esta que no fue cumplida por el apoderado judicial de la parte actora, puesto que a través de la prueba de informe no se convalida la evacuación de la referida documental, es por esta razón que esta Juzgadora desecha del acervo probatorio la referida prueba, toda vez que el profesional del derecho demandado, como conocedor del derecho cuenta con el conocimiento necesario sobre las estipulaciones legales que deben tomarse en consideración para este caso en particular, situación esta que conllevó a esta Juzgadora a no esperar la prueba de informe solicitada y por ende la continuación de la presente audiencia, toda vez que dicha información no cambiaria en modo alguno la inadecuada evacuación de la referida documental, Y así se decide.
8. Prueba de informes proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 07 de Diciembre de 2016, con el oficio No. 670, donde se evidencia que existe una consignación cursante en el referido Órgano Jurisdiccional bajo el No. 741 donde la sociedad mercantil SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A. consigna a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. le otorga valor probatorio a la presente prueba de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, y Así se Declara.-
IV -PUNTO PREVIO
Como punto previa el apoderado judicial de la parte demandada solicita al Tribunal declare la INADMISIBILIDAD de la presente acción, toda vez que la parte de manera errónea interpuso la presente acción como desalojo y no como debía ser un cumplimiento o resolución de contrato, toda vez que la representación judicial de la parte actora alega que la presente relación arrendaticia es a tiempo determinado.
En cuanto a dicho pedimento esta Juzgadora trae a colación el contenido del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que consagra lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Así pues, tenemos que la pretensión realizada por la apoderada judicial de la parte actora está dirigida en solicitar la entrega del local comercial arrendado por la falta de pago de tres (3) mensualidades consecutivas, correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015, tenemos que la referida petición se encuentra encuadrada en el supuesto contenido en el aparte identificado con la letra “A” del referido artículo que hace indicación expresa de cuáles son las causales para demandar el desalojo, en dicho artículo no hacen mención a si la relación arrendaticia debe ser a tiempo determinado o indeterminado por lo que se entiende que no hay discriminación de este tipo, es por lo anteriormente indicado que esta Juzgadora DESECHA el alegato de inadmisibilidad realizado por el apoderado judicial de la parte demandada IBRAHIM GUERRERO BRACHO, toda vez que el modo en que fue accionado el presente caso se encuentra ajustada a las disposiciones contenidas en la novísima Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Y así se decide.

V. ARGUMENTACION PARA DECIDIR
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman este expediente. El Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las siguientes consideraciones:
El Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.-
Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.-

V. MOTIVACION PÁRA DECIDIR
La parte actora pretende el desalojo de un (1) local comercial distinguido con el Nro. 02 y está ubicado en el Edificio “ERIMAR”, avenida Villa Heroica, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.-
Dicha demanda nace por la voluntad de la parte actora de demandar el desalojo por el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, porque según su decir la parte de demandada dejo de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015.
En el presente asunto ha sido demandado el desalojo de un inmueble fundamentado en el artículo 40 literales “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial que preceptúa: Artículo 40: “son causales de desalojo; a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”.
Esta norma prevé las causales de carácter taxativo por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como el de marras, esto es, los contratos de arrendamiento por escrito a tiempo determinado, que es el caso bajo estudio.
En consecuencia, tal como ha quedado el presente juicio y siendo que en nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba y en ese sentido la Sala de Casación de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, expresó:
“Al atribuir la carga de la prueba la doctrina moderna atiende a la condición Jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho denunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…”
Esa doctrina tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho.
Los artículos precitados, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:
“Artículo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de punto de mera forma…”
..Omissis…
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Con relación a ello la Sala de Casación Civil, ha decidido que:
“… La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es admisible como norma absoluta la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sean por hechos o circunstancias positivas contrarias...”
Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.-
Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. Hernando Debis Echandia. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).-

Así las cosas la pretensión de la parte demandante va encuadrada a demandar el desalojo por la falta de pago de los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015, asi las cosas el legislador a delimitados las obligaciones del arrendatario las cuales se encuentra encuadrado en el artículo 1.592 del Código Civil el cual contempla lo siguiente:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrito y Subrayado por este Tribunal)

Así pues, tenemos que la obligación principal del arrendatario es pagar el precio convenido por canon de arrendamiento, así las cosas en etapa de pruebas el apoderado judicial de la parte demandada solicito prueba de informe a este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda a los fines de que informase sobre la existencia de un proceso consignatario y si había sido notificada la parte actora sobre dicha consignación, así pues tenemos que dentro de dicha prueba de informe el profesional del derecho demandado IBRAHIM GUERRERO BRACHO haya solicitado que se informase sobre la fecha en que se procedió a realizar dichas consignación por aquel Órgano Jurisdiccional, aunado al hecho que no acompaño a los autos prueba documental alguna que haga presumir a esta Juzgadora que el pago realizado por dicha representación y que correspondieran a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre fueron cancelados de manera adecuada o no, por lo que debe en prosperar en derecho la solicitud realizada por la apoderada judicial de la parte demandada LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA. Y así se establece.
DE LA RECONVENCION O MUTUA PETICION
Del escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 28 de Marzo de 2016 por el apoderado judicial de la parte demandada abogado IBRAHIM GUERRERO BRACHO, reconviene a la parte demandante a los efectos de cumplir con la renovación del contrato, según lo establecido en las disposiciones transitorias de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Del pedimento que contiene la contrademanda intentada por el profesional del derecho de la sociedad mercantil SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A. en la cual solicita al Tribunal se ordene la renovación de contrato, tenemos que la renovación de una relación arrendaticia va a depender de la intención del arrendador de continuar arrendando el bien inmueble, mas no está sujeto a consideración por parte de esta Juzgadora ordenar la renovación de la relación arrendaticia.
Sin embargo, la figura procesal denominada reconducción de la relación arrendaticia señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, por ello la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prorroga legal, para la procedencia de dicha figura procesal tenemos que debe cumplir con tres (3) supuestos:
1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.-
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.-
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.-
De los autos se evidencia que la oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda se realizo acto conciliatorio entre las partes en fecha 24 de Octubre de 2013 donde le notifica la intención de su apoderado de no renovar el contrato de arrendamiento existente entre ellos, pero es el caso que dicha audiencia donde se le notificaba que comenzaría a gozar de su prorroga legal tuvo cabida veinticuatro (24) días después de haber culminado el lapso de arrendamiento del bien inmueble objeto de la presente acción, por lo que dicha notificación es extemporánea por tardía. Y así se decide.
Si bien es cierto, que la parte demandante no cumplió con la debida notificación de la intención de su apoderado de no renovar la relación arrendaticia, no es menos cierto que dicha representación judicial no cumplió con su primigenia y más importante obligación que es pagar en el lapso convenido los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015 como se dejo determinado en el capitulo anterior, en vista de ello, no puede con dicha conducta solicitar a este Órgano Jurisdiccional que ordene renovado de la relación arrendaticia si esta no ha cumplido cabalmente con sus obligaciones como arrendatario, por lo que la peticiones contenidas en su escrito de reconvención o mutua petición no deben prosperar en derecho. Así se decide.

D E C I S I O N
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro, contra la sociedad mercantil SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 05 de Septiembre de 2000, bajo el No. 7, tomo 453-A-Qto.
SEGUNDO: Hacer entrega a la parte demandante libre de bienes y personas el inmueble dado en arrendamiento que está constituido por: Un (1) local comercial distinguido con el No. 02 del edificio “ERIMAR” de la Avenida Villa Heroica, en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 49.500,00) por la falta de pago de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015, los cuales cursan en el expediente de consignación con el No. 741 de la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, al cual se insta a la parte actora sea retirado.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTO BOLIVARES (Bs. 16.500,00) mensuales por concepto de daños y perjuicios hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
QUINTO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición solicitada por la sociedad mercantil SERVITECA INDUSTRIAL 42, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 05 de Septiembre de 2000, bajo el No. 7, tomo 453-A-Qto contra INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro.
SEXTO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.-
Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los veinticuatro (24) días del mes de Abril de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. FABIOLA TERAN SUAREZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
En la misma fecha, siendo _________ de la ________________ se publicó y registró la anterior sentencia.-

LA SECRETARIA,

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON

FTS/MGR
EXP: 4563-15.-