TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

DEMANDANTE: ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A. inscrita ante el Registro Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 23 de Marzo de 2006, bajo el No. 8, tomo 46-A y última asamblea fue protocolizada por ante la misma oficina de Registro en fecha 14 de Octubre de 2014, bajo el No. 145, tomo 143-A-Sdo, representado por el ciudadano OMAR ENRIQUE CARREÑO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 6.008.126.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: IBRAHIM GUERRERO BRACHO, ROBERTO DYER GUARISMA y LUIS SOSA RUIZ, abogados, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 137.460, 39.700 y 28.605, respectivamente
DEMANDADA: INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro, representado por el ciudadano JOSE VITAL CORREIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 12.387.881.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANNERIS JOSE LOPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.163 y 56.277, en su orden
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-
EXPEDIENTE: 4694-16.-

-I-
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la Audiencia Oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato, tramitado por el procedimiento oral contenido en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por el ciudadano IBRAHIM GUERRERO BRACHO abogado inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 137.460, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la sociedad mercantil ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A. inscrita ante el Registro Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 23 de Marzo de 2006, bajo el No. 8, tomo 46-A y última asamblea fue protocolizada por ante la misma oficina de Registro en fecha 14 de Octubre de 2014, bajo el No. 145, tomo 143-A-Sdo, contra INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro., por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
De la parte demandante:
1. Que en fecha 06 de octubre de 2005, fue suscrito un contrato de arrendamiento entre el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.387.881, en su carácter de director de INVERSIONES VILLA HERÓICA, C.A., y el ciudadano OMAR ENRIQUE CARREÑO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.008.126, (arrendadora), actuando en carácter de director de la empresa ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A., ante la Notaría del Municipio Zamora, quedando anotado bajo el Nº 74, Tomo 123 de los Libros de autenticaciones, por un tiempo de un año a partir del 1º de octubre de 2005.
2. Manifiesta la parte actora que en fecha 03 de octubre de 2006, fue presentado ante la referida Notaría, un contrato de arrendamiento suscrito por las mencionadas partes, por un tiempo determinado de un año, dando inicio a la relación arrendaticia a partir del 1º de octubre de 2006.
3. Que en fecha 09 de octubre de 2009, las partes in comento presentaron un contrato de arrendamiento ante la referida Notaría , el cual quedó anotado bajo el Nº 47, Tomo 147 de los Libros de autenticaciones, por un tiempo determinado de un año, dando inicio a la relación arrendaticia a partir del 1º de octubre de 2009.
4. Que el 28 de septiembre de 2010, las referidas partes celebraron un contrato de arrendamiento ante la mencionada Notaría, por un tiempo determinado de un año, dando a partir del 1º de octubre de 2010, dicho contrato quedó anotado bajo el Nº 63, Tomo 124 de los Libros de autenticaciones.
5. Que las partes supra mencionadas el 04 de octubre de 2011, presentaron un contrato de arrendamiento ante la referida Notaría, el cual quedó anotado bajo el Nº 63, Tomo 124 de los Libros de autenticaciones, por un tiempo determinado de un año, a partir del 1º de octubre de 2011, así como, presentaron un contrato en fecha 02 de octubre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 63, 124 de los libros de autenticaciones de dicha Notaría, también por un año a partir de 1º de octubre de 2012.
6. Que el 18 de septiembre de 2013 la Administradora YUBEN´S SERVICES & PLAYING, C.A., representando a INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A., notificó la voluntad de renovar el contrato de arrendamiento; y que le fue enviada carta para tratar asunto de renovación del contrato.
7. Que en fecha 24 de octubre de 2013 le fue notificado ante la Oficina Municipal del Municipio Zamora del Estado Miranda, que comenzaba a correr su prórroga legal.
8. Que al expresar la voluntad de renovar el contrato por parte de la arrendadora y no hacer dicho contrato se convirtió automáticamente en un contrato a tiempo indeterminado.
9. Que el 22 de septiembre de 2014 la arrendadora le notifica a la parte arrendataria que comienza a correr el segundo año de prórroga legal.
10. Que a consecuencia de no querer recibir ninguna comunicación por la parte arrendadora en fecha 22 de octubre de 2014, se realizó una inspección notariada.
11. Que el 27 de octubre de 2014, se celebró una audiencia en la Oficina de Inquilinato del Municipio Zamora.
12. Que en fecha 15 de septiembre de 2015, fue recibida una carta del arrendador, informando del goce del tercer año de prórroga legal y el aumento del canon de arrendamiento por Bs. 24.000,00.
13. Que para la fecha de la publicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el contrato se encontraba vigente, obligando al arrendador a cumplir con lo establecido en las disposiciones transitorias.
14. Que demanda el cumplimiento de contrato, para que se declare que el mismo es a tiempo determinado, se ordene la adecuación tal como lo exige la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y se ordene cumplir con lo establecido en las disposiciones transitorias de la mencionada ley.

De los Alegatos de la Parte Demandada:
1. La abogada LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, apoderada judicial de la parte demandada, señala que el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.387.881, en su carácter de director de INVERSIONES VILLA HERÓICA, C.A. niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda por ser falsos los hechos e inexistente el derecho que de los mismos se pretenden deducir con la excepción de la suscripción del contrato de arrendamiento y acto o documento público administrativo cursante al folio 44, e impugnó todas las copias que acompañan al libelo, por cuanto se tratan de copias simples, todo según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2. Niega, rechaza y contradice que esté ante una relación arrendaticia de naturaleza indeterminada.
3. Niega, rechaza y contradice que su mandante tenga que cumplir con las disposiciones transitorias de la Ley de Regulación de Arrendamiento para Uso Comercial, así como, que tenga que cumplir en suscribir un nuevo contrato.
4. Que el arrendatario fue notificado de la voluntad de no prorrogar el contrato, operando de derecho la prórroga legal, sin que el arrendatario hubiere cumplido con su obligación de entregar el inmueble libre de bienes y personas como era su obligación y que en razón de dicha mora está siendo demandado a través del expediente Nº 4742.
DE LA ADMISION:
Mediante auto de fecha 17 de Julio de 2016, se admite la pretensión de la parte demandante y se acordó el Emplazamiento de la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro., a dar contestación a la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, le ha incoada por la sociedad mercantil sociedad mercantil ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A. inscrita ante el Registro Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 23 de Marzo de 2006, bajo el No. 8, tomo 46-A y última asamblea fue protocolizada por ante la misma oficina de Registro en fecha 14 de Octubre de 2014, bajo el No. 145, tomo 143-A-Sdo.-

DE LA CITACION:
En fecha 13 de Octubre de 2016, el Alguacil de este Tribunal RENNY MARCANO, dejo constancia que hizo entrega de la compulsa de citación sin ningún problema al apoderado judicial de la parte demandada.-
DE LA CONTESTACIÓN:
En fecha 14 de Noviembre de 2016 compareció el apoderado judicial de la parte demandada ciudadana LUISA LOPEZ QUIJADA, quien consigno escrito de contestación en los términos anteriormente expuestos.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes determinados que el único punto controvertido es si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado
III. DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS CONSIGNADAS POR LAS PARTES:

Las partes consignaron a los autos el siguiente material probatorio:
1. Copia simple del poder otorgado por el ciudadano OMAR ENRIQUE CARREÑO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 6.008.126, en su carácter representante legal de la sociedad mercantil ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A. al ciudadano IBRAHIM GUERRERO BRACHO inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 137.460, dicho documento fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, dicha copia simple es de un documento privado con fe pública por lo que para que proceda su impugnación y posterior desecho, debe intentarse por vía de tacha de documento público, hecho que no fue realizada por la representación judicial de la parte accionada, por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio a dicha documentación de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil. Así se Declara.-
2. Copia simple de la última reforma de los estatutos de la sociedad mercantil ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A. debidamente protocolizada por ante el Registro Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 14 de Octubre de 2014, bajo el No. 145, tomo 143-A-Sdo, dicho documento fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, dicha copia simple es de un documento privado con fe pública por lo que para que proceda su impugnación y posterior desecho, debe intentarse por vía de tacha de documento público, hecho que no fue realizada por la representación judicial de la parte accionada, por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio a dicha documentación de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil. Así se Declara.-
3. Copias simples de contratos de arrendamiento el primero autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 07 de Octubre de 2006, bajo 39, tomo 141, para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2005.
3.1 El segundo contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 06 de Octubre de 2005, bajo 74, tomo 123, para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2006
3.2. El tercer contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 01 de Octubre de 2008, bajo 27, tomo 136, para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2008.
3.3. El cuarto contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 09 de Octubre de 2009, bajo 47, tomo 143, para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2009.
3.4. El quinto contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 28 de Septiembre de 2010, bajo 63, tomo 124, para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2010.
3.5. El sexto contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 04 de Octubre de 2011, bajo 08, tomo 46-A-sgdo., para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2011.
3.6. El séptimo contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 02 de Octubre de 2012, bajo 34, tomo 161, para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2012.
Dichos contratos de arrendamiento fueron impugnado de manera pura y simple por la representación judicial de la parte actora, sin embargo dichos documentos son de carácter privados con otorgamiento de las formalidades incoadas al Notaria, por lo que goza de fe pública, en consecuencia la forma de impugnación de los referidos contratos es a través de la tacha, solicitud esta que no fue ejercida por esa representación judicial, por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil y de esta se destaca que la relación arrendaticia según los contratos descrito viene desde el año 2005 al año 2012 año en el cual se firmo el último contrato de arrendamiento. Y así se establece.
Sin embargo en la audiencia preliminar la parte demandada trae a los autos contratos de arrendamiento donde el primero consignado en esta oportunidad está suscrito entre la sociedad mercantil demandada INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. y los ciudadanos JOAO EVERISTO CORREIA y OMAR ENRIQUE CARREÑO por el mismo inmueble objeto de los anteriores contratos de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 11 de Octubre de 2000, bajo 07, tomo 74, para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2000 al 01 de Octubre de 2001.
4. Segundo contrato de arrendamiento consignado en la audiencia preliminar suscrito por las partes inmersas en la presente acción, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 17 de Octubre de 2007, bajo 47, tomo 146, para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2007.
4.1. Tercer contrato de arrendamiento consignado en la audiencia preliminar suscrito por las partes inmersas en la presente acción, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 01 de Octubre de 2008, bajo 27, tomo 136, para una relación arrendaticia a partir de 01 de Octubre de 2008.
Del primer contrato de arrendamiento se evidencia que el mismo fue suscrito en forma personal por el representante legal de la parte actora en el año 2000, para esta juzgadora este referido contrato de arrendamiento le da plena convicción que los alegatos de la parte demandada son ciertos toda vez que la relación arrendaticia comenzó en el citado año, sin embargo, la constitución de la sociedad mercantil hoy demandante fue a través del año 2006 como consta de la copia de la última reforma de los estatuto de la sociedad mercantil ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A. por lo que la relación arrendaticia radica desde el año 2000 y por consiguiente se le otorga valor probatorio a dichos contratos de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Y así se establece.
5. Copia Certificada del expediente No. C-0383/10-15 sustanciado ante la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del Ministerio del Poder Popular `para Industria y Comercio de la cual se desprende la solicitud de que se determine si la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado o no y que se fije el canon de arrendamiento, de dicha copia certificadas de actuaciones que cursan sobre ente administrativo esta Juzgadora lo desecha del acervo probatorio por cuanto por sí solo no aporta nada a la litis. Y así se establece.
6. Copia certificada de una misiva de fecha 18 de Septiembre de 2013 suscrita por la Administradora Yubens Services, C.A. ciudadana Mayda farjat, en donde le notifica que se procederá a realizar una reunión para tocar temas con respecto a la renovación del contrato. En cuanto a dicha documental este Tribunal trae a colación lo indicado por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que consagra lo siguiente:
Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial. (Negrito y Subrayado)
Del contenido del artículo anterior se evidencia la formalidades que se deben cumplir para la procedencia de la prueba promovida en el presente caso, situación esta que no fue cumplida por el apoderado judicial de la parte actora, puesto que a través de la prueba de informe no se convalida la evacuación de la referida documental, es por esta razón que esta Juzgadora desecha del acervo probatorio la referida prueba, toda vez que el profesional del derecho demandado, como conocedor del derecho cuenta con el conocimiento necesario sobre las estipulaciones legales que deben tomarse en consideración para este caso en particular, toda vez que por sí sola dicha misiva no cambiaria en modo alguno la inadecuada evacuación de la referida documental, Y así se decide.
IV -PUNTO PREVIO
Como punto previa el apoderado judicial de la parte demandada solicita al Tribunal declare la INADMISIBILIDAD de la presente acción, toda vez que el petitorio realizado por el apoderado judicial de la parte actora encuadra en los supuesto de una acción mero declarativa y no en un cumplimento de contrato.
A estos efecto tenemos que la acción mero-declarativa a diferencia de la constitutiva y de condena, tiene objetos muy específicos a saber; está limitada a determinar la existencia o inexistencia de un derecho; la existencia o inexistencia de una relación jurídica y su sentido y alcance; y la constatación de la existencia o inexistencia de una situación jurídica. La sentencia que recae en esta clase de juicios no es ni más ni menos que una simple o mera declaración de certeza del hecho controvertido. El juez no ordena a persona alguna a cumplir una obligación o reconocer un hecho preexistente y sólo se limita a declarar lo que ha sido probado en autos, que da al interesado certeza sobre lo que lo llevó a solicitar dicha declaración.
De la definición de la acción que denuncia la parte demandada se debió de sustanciar en el presente caso, tenemos que el petitorio de la parte actora se circunscribe a lo siguiente:
PRIMERO: Declare el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda como un contrato a tiempo determinado.
SEGUNDO: Cumplir con lo establecido en la disposiciones transitorias de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en fecha 23 de Mayo de 2014, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418.
Así pues, tenemos que el petitorio de la presente acción no solo va dirigida al hecho de condenar a la parte demandada a ejecutar una acción que todo caso es adecuar el contrato de arrendamiento a las disposiciones contenidas en la novísima Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, sino al reconocimiento de un hecho preexistente que es la declaración de un contrato a tiempo indeterminado, es por ello y en vista que dicho petitorio no encuadra en los supuestos contenidos dentro de la acción mero declarativa o de mero derecho que esta Juzgadora DESECHA el alegato de inadmisibilidad realizado por el apoderado judicial de la parte demandada LUISA LOPEZ QUIJADA, toda vez que el modo en que fue accionado el presente caso se encuentra ajustada a derecho. Y así se decide.

V. ARGUMENTACION PARA DECIDIR
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman este expediente. El Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las siguientes consideraciones:
El Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.-
Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.-

V. MOTIVACION PÁRA DECIDIR
La parte actora pretende se declare que el contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo indeterminado e igualmente a cumplir con las disposiciones transitorias de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-
En consecuencia, tal como ha quedado el presente juicio y siendo que en nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba y en ese sentido la Sala de Casación de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, expresó:
“Al atribuir la carga de la prueba la doctrina moderna atiende a la condición Jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho denunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…”
Esa doctrina tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho.
Los artículos precitados, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:
“Artículo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de punto de mera forma…”
..Omissis…
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Con relación a ello la Sala de Casación Civil, ha decidido que:
“… La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es admisible como norma absoluta la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sean por hechos o circunstancias positivas contrarias...”
Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.-
Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. Hernando Debis Echandia. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).-
La parte actora pretende que le sea declarado indeterminada la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A. y la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. y a su vez se de cumplimiento con las disposiciones transitorias contenidas en la novísima Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La figura procesal denominada reconducción de la relación arrendaticia señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, por ello la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prorroga legal, para la procedencia de dicha figura procesal tenemos que debe cumplir con tres (3) supuestos:
1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.-
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.-
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.-
De los autos se evidencia que la oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda se realizo acto conciliatorio entre las partes en fecha 24 de Octubre de 2013 donde le notifica la intención de su apoderado de no renovar el contrato de arrendamiento existente entre ellos, pero es el caso que dicha audiencia donde se le notificaba que comenzaría a gozar de su prorroga legal tuvo cabida veinticuatro (24) días después de haber culminado el lapso de arrendamiento del bien inmueble objeto de la presente acción, por lo que dicha notificación es extemporánea por tardía. Y así se decide.
Así pues, alega la parte demandada el contenido del artículo 1599 del Código Civil que contiene lo siguiente:
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Indicando que no era necesaria notificación alguna puesto que los contratos fueron realizados siempre a tiempos determinados, a dicha alegaciones esta Juzgadora hace un estudio somero a los siete (7) contratos consignados por las partes donde se evidencian que la clausula cuarta donde contiene lo siguiente:
CUARTA: Queda así mismo convenido que LA ARRENDATARIA al vencimiento del plazo fijo se obliga a entregar a LA ARRENDADORA el local aquí arrendado en las mismas buenas condiciones en que declara recibirlo en este acto, es decir, en buen estado de conservación, limpieza y aseo. (Negrita y Subrayado del Tribunal)
Así las cosas, tenemos que aunque en las disposiciones contractuales siempre las partes convenían en que concluido el lapso de arrendamiento la parte arrendataria debía hacer entrega del local comercial arrendado, sin embargo, durante un lapso de nueve (9) años consecutivos se firmaron las renovaciones de los contratos de arrendamiento unos pocos días de vencerse el lapso dado en arrendamiento, lo que hace presumir a esta Juzgadora que dicha clausula cuarta no fue cumplida por las partes en el referido lapso de tiempo, por lo que la referida representación judicial de la parte accionada no puede a razón de dicha clausula libertarse de la obligación de notificar a la parte arrendataria con un tiempo prudencial antes del vencimiento del contrato su suerte como arrendador de continuar bajo la firma de un nuevo contrato o el uso de su prorroga legal, porque en el caso contrario a este el arrendatario estaría en un limbo jurídico sin saber bajo que modalidad se encontrar usando el referido local comercial, por lo que la defensa de la parte demandada no puede prosperar en derecho, puesto que se evidencia que como conocedora del derecho debe realizarse dicha notificación que luego que pasaran veinticuatro (24) días hizo lo necesario para que la parte actora del presente caso supiera la voluntad de su representada de no renovar el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Y así se decide.
Aunado al hecho anteriormente determinado tenemos que la misma ley sustantiva en su artículo 1600 contiene lo siguiente:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

Del articulo anteriormente indicado, tenemos que la costumbre entre las partes inmersas en la presente causa a pesar del contenido de la clausula cuarta de los contratos suscritos por las partes era de renovar el contrato y mantener la relación arrendaticia entre ambos, por lo que no puede libertarse de la obligación de notificar de la continuidad o no de la relación arrendaticia con un tiempo prudencial antes del termine que este expire, por consiguiente antes del 01 de Octubre de 2013 debió la apoderada judicial de la parte demandada notificar la voluntad de no renovar el contrato, y no como lo realizo veinticuatro (24) días después por un acto celebrado por un ente administrativo, por consiguiente para esta Juzgadora opero la tacita reconducción del contrato y por consiguiente la relación arrendaticia está a tiempo indeterminado.
Ahora bien, en cuanto al cumplimiento de las disposiciones transitorias contenidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tenemos que el representante de la parte actora mal interpreta el contenido del mismo, toda vez que la reconducción del contrato no conlleva a la celebración de un contrato nuevo por lo que no debe adecuarse el último contrato a las disposiciones transitorias de la referida Ley, sin embargo la parte demandada como arrendadora debe cumplir con ciertas disposiciones contenidas en la novísima ley, como la indicada en el articulo 27 eiusdem, por lo que la referida decisión debe prosperar parcialmente. Y así se decide.

D E C I S I O N
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A. inscrita ante el Registro Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 23 de Marzo de 2006, bajo el No. 8, tomo 46-A y última asamblea fue protocolizada por ante la misma oficina de Registro en fecha 14 de Octubre de 2014, bajo el No. 145, tomo 143-A-Sdo, contra la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro.
SEGUNDO: se DECLARA a tiempo indeterminado la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil ELECTROAUTO PACAIRIGUA, C.A. inscrita ante el Registro Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 23 de Marzo de 2006, bajo el No. 8, tomo 46-A y última asamblea fue protocolizada por ante la misma oficina de Registro en fecha 14 de Octubre de 2014, bajo el No. 145, tomo 143-A-Sdo, contra la sociedad mercantil INVERSIONES VILLA HEROICA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de Junio 1986, bajo el No. 44, tomo 66A-Pro.
TERCERO: Se ORDENA a cumplir con las disposición contenida en el artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia, suministrarle a la parte actora el número de cuenta donde debe realizar los depósitos de los cánones de arrendamiento a nombre de la parte demandada de la presente acción.
CUARTO: Por aplicación en contrario del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costa.-
Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los veintisiete (27) días del mes de Abril de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. FABIOLA TERAN SUAREZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
En la misma fecha, siendo _________ de la ________________ se publicó y registró la anterior sentencia.-

LA SECRETARIA,

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON

FTS/MGREXP: 4694-16.-