TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
EXPEDIENTE Nº 149658
PARTE ACTORA: Empresa Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, en fecha 2 de Noviembre de 2009, bajo el Nº 8, Tomo 211-A, de los Libros de Registro correspondientes.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados JOSE SALAZAR MARVAL y JOSE DAVID SALAZAR GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.064 y 270.635, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.879.766.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOSE ANTONIO MONTILLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 71.451.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO (OPCIÓN COMPRA VENTA)
SENTENCIA: Definitiva.
I
En fecha 12 de agosto de 2014, fue presentada para su distribución demanda incoada por el abogado JOSE SALAZAR MARVAL, actuando en su carácter de apoderado
judicial de la Empresa Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, anteriormente identificados, contra la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, ampliamente identificada, cuyo conocimiento fue atribuido a este Juzgado. En dicha demanda el referido apoderado judicial, manifiesta que: 1) Con fecha 13 de junio de 2013, la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, firmó un contrato privado no autenticado de Opción de compra Venta, con su representada, suscrito con el ciudadano OMAR SIMON GOMEZ, en su condición de Director Gerente, de su representada por una Parcela de terreno ubicada en el Sector El Alambique, entre Las Urbanizaciones La Hondonada, Los Montes Verdes y la hoy conocida como Urbanización Valle Alto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, identificada como parcela Nº 28, la cual posee una superficie de DOSCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (202,24 Mts.2) y alinderada así: Norte: Con Parcela 29 en una extensión de 20,48 mts., pasando por los puntos L-38, l-45 y L-46; Sur: Con Parcela 27 en una extensión de 18,16 mts., pasando por los puntos L-37 y L-47; Este: Con Avenida Las Fuentes en una extensión de 9,41 mts., pasando por los puntos L-37 y L-38; Oeste: Con terrenos que son de la Urbanización Bosque Alto en una extensión de 11,67 mts., pasando por los puntos L-47 y L-46, y sobre ella está construida una casa destinada a vivienda unifamiliar que consta de DOS NIVELES, divididos de la siguiente manera: NIVEL INFERIOR: Sala – Comedor, Cocina, Baño Auxiliar y Lavandero, en el posterior se encuentra ubicado el tanque hidroneumático que forma parte de la vivienda, además de un estacionamiento techado con capacidad para 2 vehículos; y el NIVEL SUPERIOR: al cual se debe acceder por escaleras que vienen del nivel inferior, está dividido en: Una (1) habitación principal con baño, Dos habitaciones, pasillo de circulación y un (1) baño; los pisos de ambos niveles se encuentra revestidos de cerámica de primera calidad, paredes interiores y exteriores recubiertas con pintura, escaleras con pasamanos, todas las habitaciones y baños cuentan con puertas de acceso en madera, techo en madera machimbrado debidamente impermeabilizada y recubierto con tejas criollas, cuenta con todas las piezas sanitarias y griferías, fachada principal y posterior de la vivienda recubiertas con piedras ornamentales, se encuentra separada de las parcelas colindantes por muro divisorios y posee al final del patio posterior balaustras ornamentales, cuenta además con los servicios de agua blancas, luz eléctrica y agua servidas. 2) Se estableció como condición sine-quanon que el tiempo de duración de la opción de compra venta según la cláusula cuarta del referido contrato era de noventa (90) días hábiles, prorrogables contados a partir de la autenticación del presente documento, prorrogable por 30 días hábiles de ser necesario y previo acuerdo entre las partes. 3) Es el caso que a su representada le ha sido imposible ubicar a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, para informarle que se le venció la prórroga y que no ha hecho las diligencias necesarias para
la autenticación del precitado documento, carga y gastos que corresponden a la compradora. 4) De igual manera, esta ciudadana ha entregado UN CHEQUE SIN PROVISION DE FONDO, entendiéndose esto como una flagrante violación a las estipulaciones establecidas en el Contrato privado, ut supra indicado y por lo tanto, su representada no puede continuar atada a esa situación, y es por ello que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, demanda en nombre de su representada a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, privado y no autenticado, por reiterado incumplimiento, y como consecuencia de la misma en forma subsidiaria, se aplique lo establecido en la cláusula Tercera del precitado contrato, esto es, según lo señala, que su representada retendría para sí la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) de lo dado en arras, o como garantía del fiel cumplimiento, como indemnización de daños y perjuicios por ser imputable el incumplimiento reiterado a la optante, CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, antes identificada. 5) De las anteriores afirmaciones de hecho permite establecer, que existe o hubo un incumplimiento de las obligaciones derivadas del Contrato de Opción de Compra Venta privado, por parte de la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, la cual ha incumplido con las cláusulas SEGUNDA y TERCERA, del referido contrato de Opción de Compra Venta, lo cual da motivo a que su representada opte de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, a solicitar la resolución del contrato privado, no autenticado de fecha 13 de junio de 2013, y que como consecuencia de esa resolución se aplique la cláusula penal que previeron las partes, en caso de inejecución por parte de una de ellas, presuntamente, en este caso la optante compradora, ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, ha incumplido tal como lo demuestran los hechos descritos. 6) En nombre de su representada, viene a demandar formalmente, como en efecto lo hace a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, por Resolución de Contrato Privado no autenticado, firmado en fecha 13 de junio de 2013, por una Parcela de terreno ubicada en el Sector El Alambique, entre Las Urbanizaciones La Hondonada, Los Montes Verdes y la hoy conocida como Urbanización Valle Alto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por haber incumplido con lo establecido en el tantas veces señalado Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado EN FORMA PRIVADA, NO AUTENTICADO, y como consecuencia de esa Resolución, se aplique en forma subsidiaria, la CLAUSULA PENAL, que se establece en el mismo. 7) Vistas las razones anteriormente expuestas y por cuanto la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, ha incumplido con su representada en lo pautado en el referido contrato de opción de compra venta, es por lo que acude ante esta autoridad, para demandar como en efecto demanda por vía principal: PRIMERO: en la resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, privado y no autenticado, de fecha 13 de junio de 2013, de conformidad
con el artículo 1.167 del Código Civil. SEGUNDO: Que como consecuencia de la Resolución del contrato de Opción de Compra Venta, en forma subsidiaria se aplique la Cláusula Penal, prevista en la CLAUSULA TERCERA, de referido contrato, como justa compensación por los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. TERCERO: en la condenatoria de las costas y costos originados con motivo del presente proceso. Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.257, 1.258 y 1.264 del Código Civil.
En fecha 13 de agosto de 2014, comparece el abogado JOSE SALAZAR MARVAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consigna los recaudos necesarios, a lo fines de la admisión de la presente demanda.
En fecha 17 de septiembre de 2014, se admite la demanda, y se ordena emplazar a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, para que comparezca por ante este Tribunal el segundo día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la citación debidamente practicada, a los fines de que tuviera lugar la contestación a la demanda. En esa misma fecha, se dejó constancia de la falta de los fotostatos necesarios para proveer lo ordenado.
Previa consignación de los fotostatos necesarios, en fecha 23 de septiembre de 2014, se libró la correspondiente compulsa.
Cumplidas todas y cada una de las formalidades relativas a lograr la citación de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 218 y 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 13 de abril de 2015, comparece la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, y otorga Poder Apud Acta al abogado JOSE ANTONIO MONTILLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 71.451, quedando citada para los actos subsiguientes.
En la oportunidad fijada por este Tribunal, para que tuviera lugar la contestación de la demanda, esto es, el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación de la parte demandada, no compareció dicha parte ni por si, ni por medio de apoderado alguno.
En fecha 21 de abril de 2015, se recibió escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte la parte actora, el cual fue admitido por auto dictado en fecha 22 de abril de 2015.
En fecha 28 de abril de 2015, tuvo lugar el acto de declaración del ciudadano OMAR GUILLERMO MEDINA SANTIAGO, testigo promovido por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 30 de abril de 2015, se recibió escrito de contestación de la demanda, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, y acompaña documentales, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha.
En fecha 19 de mayo de 2015, se registró y publicó sentencia definitiva, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta y consecuentemente, se condenó a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00).
En fecha 05 de agosto de 2015, comparece el apoderado judicial de la parte actora, abogado JOSE SALAZAR MARVAL, y consigna cheque por la cantidad de Bs. 190.000,00, con el objeto de dar cumplimiento voluntario a la sentencia proferida, que corresponde al saldo restante, después de reducir la cantidad de Bs. 60.000,00, que corresponde a la Cláusula Penal.
En fecha 05 de agosto de 2015, comparece el apoderado judicial de la parte actora, y solicita copia certificada de la sentencia.
Mediante escrito consignado en fecha 06 de agosto de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicita el traslado y la constitución del Tribunal en el Inmueble objeto del presente juicio, a los fines de practicar inspección judicial.
Por auto dictado en fecha 06 de agosto de 2015, se expidieron las copias certificadas solicitadas por el apoderado judicial de la parte accionante. Asimismo, se ordenó el depósito del cheque consignado, en la cuenta corriente del Tribunal. De igual forma, en esa misma fecha, se dicta auto, mediante el cual se fija oportunidad para practicar la inspección judicial solicitada.
En fecha 13 de agosto de 2015, se practicó Inspección Judicial en el Inmueble objeto del presente juicio, dejando constancia sobre los particulares contenidos en el escrito de solicitud.
En fecha 23 de septiembre de 2015, se recibió escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado JOSE ANTONIO MONTILLA ROMERO, y apela de la sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2015, alegando entre otras cosas, que se subvirtió el procedimiento, ya que el mismo, según sus dichos, ya que por su cuantía ha debido admitirse por el procedimiento ordinario y no por el procedimiento breve, como fue admitido. En esa misma fecha, solicita copia certificada de todo el expediente, las cuales fueron acordadas por auto de fecha 24 de septiembre de 2015.
En fecha 30 de septiembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicita copia certificada de la sentencia, lo cual fue acordado por auto de esa misma fecha. Asimismo, se dicta auto, mediante el cual se oye en ambos efecto el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado JOSE ANTONIO MONTILLA ROMERO.
En fecha 01 de octubre de 2015, se remitió el expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de
Miranda, a los fines de que conozca del Recurso de Apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada.
Por auto dictado en fecha 07 de octubre de 2015, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, le dio entrada al expediente y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esta fecha para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes.
En fecha 10 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes ante el Juzgado Superior.
En fecha 23 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones ante el Juzgado Superior.
Por auto dictado en fecha 25 de noviembre de 2015, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, fijó el lapso de sesenta (60) días contemplados en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia.
Por auto dictado en fecha 10 de febrero de 2016, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, difiere por un lapso de treinta (30) días, la oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
A solicitud del apoderado judicial de la parte actora en el escrito de observaciones, el Juzgado Superior solicita a este Tribunal, cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 13 de abril de 2015 (exclusive) hasta el día 19 de mayo (exclusive), lo cual fue cumplido por este Tribunal en fecha 02 de marzo de 2016.
En fecha 07 de marzo de 2016, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, registró y publicó sentencia, mediantela cual declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada, revoca la decisión proferida por este Tribunal y repone la causa al estado de que se proceda a admitir la demanda a través del procedimiento ordinario, declarando la nulidad de todas las actuaciones posteriores al auto de admisión proferido en fecha 17 de septiembre de 2014 (inclusive).
En fecha 04 de abril de 2016, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, previo cómputo, declaró firme la sentencia dictada en fecha 07 de marzo de 2016 y ordenó la remisión del expediente a este Tribunal.
Por auto dictado en fecha 05 de abril de 2016, se le dio entrada al expediente, procedente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 11 de abril de 2016, se admite la demanda, y se ordena emplazar a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, para que comparezca por ante este
Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de la citación debidamente practicada, a los fines de que tuviera lugar la contestación a la demanda. En esa misma fecha, se dejó constancia de la falta de los fotostatos para proveer la correspondiente compulsa.
En fecha 26 de abril de 2016, comparece el apoderado judicial de la parte actora, y consigna escrito de reforma de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, alegando que: 1) Con fecha 13 de junio de 2013, la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, firmó un contrato privado no autenticado de Opción de compra Venta, con su representada, suscrito con el ciudadano OMAR SIMON GOMEZ, en su condición de Director Gerente, de su representada por una Parcela de terreno ubicada en el Sector El Alambique, entre Las Urbanizaciones La Hondonada, Los Montes Verdes y la hoy conocida como Urbanización Valle Alto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, identificada como parcela Nº 28, la cual posee una superficie de DOSCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (202,24 Mts.2) y alinderada así: Norte: Con Parcela 29 en una extensión de 20,48 mts., pasando por los puntos L-38, l-45 y L-46; Sur: Con Parcela 27 en una extensión de 18,16 mts., pasando por los puntos L-37 y L-47; Este: Con Avenida Las Fuentes en una extensión de 9,41 mts., pasando por los puntos L-37 y L-38; Oeste: Con terrenos que son de la Urbanización Bosque Alto en una extensión de 11,67 mts., pasando por los puntos L-47 y L-46, y sobre ella está construida una casa destinada a vivienda unifamiliar que consta de DOS NIVELES, divididos de la siguiente manera: NIVEL INFERIOR: Sala – Comedor, Cocina, Baño Auxiliar y Lavandero, en el posterior se encuentra ubicado el tanque hidroneumático que forma parte de la vivienda, además de un estacionamiento techado con capacidad para 2 vehículos; y el NIVEL SUPERIOR: al cual se debe acceder por escaleras que vienen del nivel inferior, está dividido en: Una (1) habitación principal con baño, Dos habitaciones, pasillo de circulación y un (1) baño; Los pisos de ambos niveles se encuentra revestidos de cerámica de primera calidad, paredes interiores y exteriores recubiertas con pintura, escaleras con pasamanos, todas las habitaciones y baños cuentan con puertas de acceso en madera, techo en madera machimbrado debidamente impermeabilizada y recubierto con tejas criollas, cuenta con todas las piezas sanitarias y griferías, fachada principal y posterior de la vivienda recubiertas con piedras ornamentales, se encuentra separada de las parcelas colindantes por muro divisorios y posee al final del patio posterior balaustras ornamentales, cuenta además con los servicios de agua blancas, luz eléctrica y agua servidas. 2) en esa misma oportunidad, tal como se desprende de la cláusula SEGUNDA, de dicha Opción de Compra Venta, se estimó el precio del referido inmueble en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00). 3) Igualmente se estableció como cláusula penal de
conformidad con la norma adjetiva del Artículo 1258 del Código Civil Venezolano, lo siguiente: “…Clausula Tercera”. Queda entendido o que si cumplidos todos los requisitos previstos en el presente documento, dentro del plazo convenido, no se efectuare la negociación por causa imputable a La Oferente hará suya su cantidad equivalente al Veinte por Ciento (20%) del monto dado por El Oferido en calidad de Arras como parte del precio de esta opción de compra, equivalente a la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (bs. 60.000,00) como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de La Oferida…”. 4) Por otro lado se estableció, que el tiempo de duración del presente contrato de Opción de Compra Venta que se firmó en forma privada, no Autenticada, sería de noventa (90) días hábiles, prorrogables, contados a partir de la autenticación del presente documento, prorrogables por 30 días hábiles más, de ser necesario y previo acuerdo entre las partes. 5) Es el caso que a su representada le ha sido imposible ubicar a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, para informarle que se le venció la prórroga y que no ha hecho las diligencias necesarias para la autenticación del precitado documento, carga y gastos que corresponden a la compradora. 6) De igual manera, esta ciudadana ha entregado UN CHEQUE SIN PROVISION DE FONDO, entendiéndose esto como una flagrante violación a las estipulaciones establecidas en el Contrato privado, ut supra indicado y por lo tanto, su representada no puede continuar atada a esa situación, y es por ello que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, demanda en nombre de su representada, como en efecto lo hace, a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, privado y no autenticado, por reiterado incumplimiento, y como consecuencia de la misma en forma subsidiaria, se aplique lo establecido en la cláusula Tercera del precitado contrato, esto es, según lo señala, que su representada retendría para sí la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) de lo dado en arras, o como garantía del fiel cumplimiento. Como indemnización de daños y perjuicios por ser imputable el incumplimiento reiterado a la optante, CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, antes identificada. 7) Es el caso que la hoy demandada, ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, anteriormente identificada, una vez dictada la sentencia que recayó sobre el precitado inmueble, en fecha 19/05/2015, y según noticias recogidas y posteriormente comprobadas a través de Inspecciones Judiciales, así como testimonios aportados por terceras personas, como también oportunas intervenciones del Servicio Bolivariano de Inteligencia Nacional (SEBIN), policías etc., se pudo comprobar que la precitada ciudadana, se introdujo de manera “ILEGITIMA” dentro de la vivienda construida por su representada INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A., por cuanto, según su dicho, no posee ningún título que acredite posesión, todo lo contrario INVASIÓN. 8) Quedó
demostrado en la Inspección Judicial que acompaña al presente escrito, de fecha 13 de agosto de 205, cuando el Tribunal se trasladó y constituyó en el Sector El Alambique, entre la Urbanización La Hondonada Bosque Alto, Parcela Nº 28, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. 9) El día 14 de septiembre de 2015, la ciudadana en referencia se presentó con una Comisión de Poliguaicaipuro y se instaló de manera ilegítima dentro del bien inmueble, impidiendo desde esa fecha usa, gozar, disfrutar y disponer a su representada de la construcción de su vivienda, lo que constituye, presuntamente, una posesión ilegítima por parte de la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ de la vivienda de su defendida, la cual infringe, viola flagrantemente el principio constitucional, previsto en el artículo 115 de la Constitución Nacional, el cual es garante del derecho de propiedad, y garantiza la aplicación de la justicia venezolana, a través de la tutela judicial efectiva. 9) De las anteriores afirmaciones de hecho permite establecer, que existe o hubo un incumplimiento de las obligaciones derivadas del Contrato de Opción de Compra Venta privado, por parte de la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, la cual ha incumplido con las cláusulas SEGUNDA y TERCERA, de referido contrato de Opción de Compra Venta, lo cual da motivo a que su representada opte de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, a solicitar la resolución del contrato privado, no autenticado de fecha 13 de junio de 2013, y que como consecuencia de esa resolución se aplique la cláusula penal que previeron las partes, en caso de inejecución por parte de una de ellas, presuntamente, en este caso la optante compradora, ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, ha incumplido tal como lo demuestran los hechos descritos. Así como también, supuestamente, queda comprobada la Posesión Ilegítima del inmueble que ocupa la demandada. 10) Vistas las razones anteriormente expuestas y por cuanto la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, ha incumplido con su representada en lo pautado en el referido contrato de Opción de Compra Venta, es por lo que acude ante esta autoridad, para demandar como en efecto demanda por vía principal: PRIMERO: En la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, privado y no autenticado, de fecha 13 de junio de 2013, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. SEGUNDO: Que como consecuencia de la Resolución del contrato de Opción de Compra Venta, en forma subsidiaria se aplique la Cláusula Penal, prevista en la Cláusula Penal, prevista en la CLAUSULA TERECERA, de referido contrato, TERCERO: Que una vez sea dictada la Sentencia que decrete la disolución del contrato, pide a este Tribunal Ejecutor de Medidas, que la precitada ciudadana, sea condenada a la entrega por vía judicial del inmueble que ocupa, ilegítimamente, libre de bienes y personas. CUARTO: En la condenatoria de las costas y costos originados con motivo del presente proceso. Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.257, 1.258 y 1.264 del Código Civil.
En fecha 02 de mayo de 2016, se admite la demanda y su reforma, y se ordena emplazar a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, para que comparezca por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de la citación debidamente practicada, a los fines de que tuviera lugar la contestación a la demanda y su reforma. En esa misma fecha, se dejó constancia de la falta de los fotostatos para proveer la correspondiente compulsa.
En fecha 17 de mayo de 2016, este Tribunal dictó auto, ordenando el desglose de la diligencia de Recusación y remitir al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial e igualmente se ordenó remitir el presente expediente al Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, y en esa misma fecha se libraron los oficios respectivos.
En fecha 31 de junio de 2016, le correspondió por distribución al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas el conocimiento de la presente causa y le dieron entrada en libro de causas de ese Tribunal, bajo el Nº 2465/2016.
En fecha 28 de junio de 2016, compareció la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PÉREZ, debidamente asistida por el abogado JOSÉ ANTONIO MONTILLA ROMERO, mediante diligencia confirió poder Apud acta al profesional del derecho, abogado JOSÉ ANTONIO MONTILLA ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 71.451.
En fecha 30 de junio de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, abogado JOSÉ ANTONIO MONTILLA ROMERO, y presentó escrito mediante la cual opone cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01 de julio de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte actora, abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL, mediante diligencia consignó copia simple de la sentencia dictada por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 23 de junio de 2016 donde declaro Sin Lugar la Recusación presentada por la parte demandada, ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PÉREZ contra la Juez de este Despacho, por tal motivo solicitó a ese Tribunal la remisión del presente expediente al Tribunal de origen.
Por auto de fecha 04 de julio de 2016, dictado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, ordenando la remisión del presente expediente para que este Tribunal continuará con el conocimiento de la presente causa, a los fines de garantizarle a las partes el debido proceso, seguridad jurídica y el derecho a la defensa.
En fecha 08 de julio de 2016, este Tribunal recibió el presente expediente y ordenó darle reingreso en los libros respectivos que reposan en el archivo de este
Tribunal y así mismo se acordó agregar copia en los copiadores de la sentencia emitida por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 11 de julio de 2016, este Tribunal dejó constancia mediante auto de haber recibido las resultas de la recusación procedente del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda y se ordenó agregarlas por cuaderno separado.
En fecha 12 de julio de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte actora, abogado JOSÉ SALAZAR MARVAL, consigno escrito mediante la cual rechazó, negó y contradijo las cuestiones previas opuestas por el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 15 de julio de 2016, este Tribunal dictó auto ordenando el desglose del acta de Inhibición planteada por la Juez Suplente Especial de este Despacho, por cuanto transcurrió íntegramente el lapso establecido en el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil, igualmente se ordenó remitir el presente expediente al Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda y así mismo se remitió acta de inhibición al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, y se libraron los oficios respectivos.
En fecha 18 de julio de 2016, fue recibido el presente expediente, proveniente de la distribución por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, y en fecha 08 de agosto de 2016, fue remitido a este Tribunal el presente expediente, por cuanto la Inhibición planteada por la Juez Suplente Especial de este Despacho fue declarada Sin Lugar.
En fecha 12 de agosto de 2016, este Tribunal recibió el presente expediente y ordenó darle reingreso en los libros respectivos que reposan en el archivo de este Tribunal y así mismo se ordenó agregar por cuaderno separado las resultas de la inhibición procedente del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 30 de septiembre de 2016, este Tribunal dictó auto a través de la cual solicitó el computo de los días de despacho transcurridos desde el 31 de mayo de 2016 al 04 de julio de 2016, en el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda; y desde el día 18 de julio de 2016 al 08 de agosto de 2016 en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 24 de octubre de 2016, se recibió el oficio Nª 5290-330-2016, proveniente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 26 de octubre de 2016, se recibió el oficio Nº 5290-330-2016, proveniente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 29 de noviembre de 2016, se registró y publicó sentencia, mediante la cual, se declaró sin lugar cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 eiúsdem.
Notificadas cada una de las partes de la sentencia interlocutoria (cuestiones previas), en fecha 30 de enero de 2017, se recibió escrito de contestación a la demanda y propone reconvención o mutua petición, la cual fue declarada inadmisible por auto dictado en fecha 13 de febrero de 2017.
En fecha 22 de febrero de 2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, y consigna escrito de promoción de pruebas, para ser agregado en la oportunidad legal correspondiente.
En fecha 08 de marzo de 2017, comparece el abogado JOSE SALAZAR MARVAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consigna escrito de promoción de pruebas, para ser agregado en la oportunidad legal correspondiente.
Por auto dictado en fecha 09 de marzo de 2017, fueron agregados a los autos, los escritos de promoción de pruebas, presentados por las partes en el presente juicio.
En fecha 14 de marzo de 2017, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio.
En fecha 17 de marzo de 2017, se declaró desierto el acto de declaración del testigo, ciudadano OMAR GUILLERMO MEDINA SANTIAGO, promovido por la parte actora.
Mediante diligencia suscrita en fecha 22 de marzo de 2017, el apoderado judicial de la parte actora solicita nueva oportunidad para evacuar al testigo promovido, ciudadano OMAR GUILLERMO MEDINA SANTIAGO, lo cual fue acordado por auto de fecha 23 de marzo de 2017.
En fecha 29 de marzo de 2017, tuvo lugar el acto de declaración del testigo promovido por la parte actora, ciudadano OMAR GUILLERMO MEDINA SANTIAGO.
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:
II
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Documentales: 1) Inspección Judicial Extralitem (Original y copia), solicitada por el abogado JOSE SALAZAR MARVAL, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, mediante la cual requirió a este Juzgado que dejara constancia de lo siguiente: “(…) PRIMERO: Que deje constancia sobre la existencia de un Plano Topográfico, donde se describe la Percela Nº 28, y que se anexe a la presente Inspección dicho plano; SEGUNDO: Que deje constancia de la existencia de una casa en construcción sobre dicha parcela; TERCERO: Que se deje constancia de la existencia de un documento privado suscrito por una ciudadana que dice ser y llamarse CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, titular de la cédula de identidad Nº V-12.879.766, y mi representadaInmobiliaria Bosque Alto C.A, ya identificada; CUARTO: Se deje constancia expresa que el precitado documento se refiere a un Opción de compra Venta, suscrita entre mi representada y la precitada ciudadana, de fecha 13 de junio de 2013; QUINTO: Que igualmente se deje constancia que en el referido documento privado, se encuentra una cláusula denominada como cláusula SEGUNDA, donde mi repreesentada recibió la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) en calidad de arras, para la adquisición del inmueble descrito. Y que igualmente se deje constancia que en la cláusula TERCERA, se estableció CLAUSULA PENAL, el 20%, o sea la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00); SEXTO: Que se deje constancia expresa, que según la cláusula CUARTA, el tiempo de duración de la precitada Opción de Compra Venta, es de noventa (90) días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento. SEPTIMO: Que se deje constancia en que condiciones se encuentra la Bienhechuría…”. En la oportunidad fijada para la práctica de dicha actuación, el Tribunal dejó constancia de lo siguiente: “(…) PRIMERO: En lo que respecta a este particular, el tribunal deja constancia, que la parte solicitante puso a la vista el Plano Topográfico de la referida Urbanización, donde aparece descrita la Parcela Nº 28, el cual se anexa en copia fotostática a las presente actuaciones para que debidamente sellada pase a formar parte de esta inspección judicial. SEGUNDO: En cuanto a este particular, el tribunal deja constancia, que se observa una casa en construcción de dos niveles, puesto de estacionamiento y lavandero en la parte trasera, la cual se encontraba cerrada, por lo que el Tribunal no logró acceder al interior de la misma. TERCERO: En relación a este particular, el tribunal deja constancia que la parte solicitante puso a la vista del Tribunal un documento privado (Opción Compra Venta), de fecha 13 de junio de 2013, suscrito por los ciudadanos OMAR SIMÓN GÓMEZ y ANTONIO VESPOLI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.047.316 y V-10.794.172, respectivamente, en sus carácter de Directores Gerentes de la Sociedad mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.” (La Oferente) y la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PÉEREZ, titular de la cédula de identidad Nº V-
12.879.766 (La Oferida), el cual se anexa en copia fotoatática a las presente actuaciones para que debidamente sellada pase a formar parte de esta inspección judicial. CUARTO: En lo que respecta a este particular, el tribunal ratifica el contenido del particular Tercero. QUINTO: En cuanto a este particular, el tribunal deja constancia que en el contrato de opción de compra venta antes referido, se observan unas clàusulas, las cuales se transcriben parcialmente a continuación: “(…) Cláusula Segunda: La Oferente se compromete a vender a la Oferida y este a su vez a adquirir el inmueble antes mencionado conviniéndose entre las partes la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), de los cuales La Oferente recibe de manos de El Oferido la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) (…) Cláusula Tercera: Queda entendido que si cumplidos todos los requisitos previstos en el presente documento, dentro del plazo convenido, no se efectuare la negociación por causa imputable a La Oferida, La Oferente hará suya su cantidad equivalente al Veinte por Ciento (20%) del monto dado por El Oferido en calidad de Arras como parte del precio de esta opción de compra, equivalente a la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la Oferida…”. SEXTO: En cuanto a este particular, el Tribunal deja constancia que en el contrato de opción de compra venta señalado en los particulares anteriores, se observa una cláusula, la cual se transcribe parcialmente a continuación: “(…) Cláusula Cuarta: El tiempo de duración de este contrato de opción de compra venta será de NOVENTA (90) DÍAS HÁBILES, prorrogables por TREINTA (30) DÍAS HÁBILES de ser necesario y previo acuerdo entre las partes…”. SÉPTIMO: En lo que respècta a este particular, se deja constancia que se observa unas bienhechurías constituidas por una casa de dos niveles, con puesto de estacionamiento, lavandero en la parte trasera, ventanas panorámicas, con 80% de construcción. Asimismo, a través de una ventana se pudo observar la existencia en el interior de la misma de electrodomésticos, una moto, una nevera pequeña, diferentes tipos de alimentos y sacos de cementos. De igual forma, se observa en el estacionamiento de la referida vivienda material de construcción (Piedras, Arena y otros)…”. A la referida inspección anexa plano topográfico del parcelamiento Urbanización Bosque Alto y copia del contrato privado de opción de compra venta. Establecido lo anterior, este Tribunal aprecia el medio promovido, confiriéndole valor de indicio de los hechos que a través de la inspección se dejo constancia. 2) Contrato Privado de Opción de Compra Venta (Original), de fecha 13 de junio de 2013, celebrado entre los ciudadanos OMAR SIMON GOMEZ y ANTONIO VESPOLI, en sus carácter de Directores Gerentes de la Sociedad Mercantil denominada “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, y la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, anteriormente identificados. Este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia
con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo que existió un contrato de opción de compra venta a tiempo determinado, y que el oferente recibió el pago de las arras a través de tres (3) cheques debidamente descritos en dicho documento, a favor de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, del que se evidencia que el … “TERCER PAGO por por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), mediante cheque Nº 3628468 con cargo a la Cuenta Corriente 01340035150351069778 del Banco Banesco, el cual podrá ser cobrado por La Oferente en fecha 30/0672013”… Siendo el caso que concatenado este documento con el recibo de pago suscrito por las partes contedientes en este juicio, que cursa en autos al folio 112, de la primera pieza de este expediente, se evidencia que este recibo, las partes dejan constancia, que el indicado monto restante por concepto de arras, fue pagado mediante cheque Nº 44010272 con cargo a la Cuenta Corriente 01340035150351069778 del Banco Banesco, así mismo dejan constancia las partes, en una nota que consta al pie de este recibo de pago, que: … “Este pago sustituye al cheque Nº 36284868 del Banco Banesco emitido en fecha 30 de junio de 2013, que no fue hecho efectivo por error involuntario de la Empresa”, y adminisculada con las resultas del informe del Banco Exterior de la cuenta de la parte actora Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, se evidencia que dicho Informe la entidad bancaria deja constancia que el cheque Nº 44010272 con cargo a la Cuenta Corriente 01340035150351069778 del Banco Banesco, fue devuelto con la nota (Diríjase al Girador). 3) Recibo de pago que cursa en autos al folio 112 y 113 en original y copia simple, respectivamente, de la primera pieza de este expediente, suscrito por las partes contendientes en este juicio, el ciudadano OMAR SIMON GOMEZ, en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil denominada “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO C.A.”, y la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, en el que dejan constancia que la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, entrego por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), cheque Nº 44010272 con cargo a la cuenta Nº 0134003503511069778 del Banco Banesco, así mismo dejan constancia las partes, en una nota que consta al pie de este recibo de pago, que: … “Este pago sustituye al cheque Nº 36284868 del Banco Banesco emitido en fecha 30 de junio de 2013, que no fue hecho efectivo por error involuntario de la Empresa”, y adminisculada con las resultas del informe del Banco Exterior de la cuenta de la parte actora Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, que cursa al folio 197, se evidencia, que en dicho Informe, la entidad bancaria deja constancia, que el cheque Nº 44010272 con cargo a la Cuenta Corriente 01340035150351069778 del Banco Banesco, fue devuelto con la nota (Diríjase al Girador). Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 4) Copia Simple de Boleta de Citación del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y
Criminalísticas Delegación del Estado Miranda, al ciudadano Omar Gómez, de fecha 5 de junio de 2014. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación a estas denuncias se ha pronunciado la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, en decisión de fecha 14 de febrero de 2002, NEGANDO que tales investigaciones constituyan PROCESO y que en consecuencia, puedan ser alegadas como prejudicialidad en un procedimiento judicial. Expresó la Sala: “…Ahora bien, de la trascripción anterior se evidencia que existe por ante la Dirección de Salvaguarda del Despacho del Fiscal General de la República, el expediente signado con el N° 15.503, iniciado con ocasión de la denuncia interpuesta por la representación judicial del MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL DEL ESTADO TÁCHIRA, y que para los efectos de su investigación se comisionó al Fiscal 10° del Ministerio Público de esa Circunscripción Judicial… No encuentra la Sala, ni de la revisión de las actas que conforman el presente expediente ni del examen del citado oficio, elementos suficientes que le hagan deducir la existencia de un proceso judicial instaurado ante la jurisdicción penal que obligue a esta Sala a declarar la existencia de una cuestión prejudicial que se esté tramitando en esa jurisdicción; por el contrario, se advierte la existencia de una averiguación que se está tramitando a raíz de la denuncia formulada por los representantes judiciales del Municipio demandado, y que en modo alguno, constituye una cuestión prejudicial que deba suspender, en el momento oportuno, la sentencia que habrá de dictarse en la presente causa. En conclusión, afirma la Sala que no hay en autos prueba alguna de la existencia de otro proceso distinto que tenga influencia en el juicio en curso, motivo por el cual debe declararse sin lugar el alegato de “prejudicialidad penal” propuesto por la demandada. Así se declara…omissis…2.- SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de cuestiones prejudiciales que deban resolverse en un proceso distinto….” (Negrillas y subrayado de este Tribunal). 5) Copia simple de estados de cuenta y comprobantes por cargos efectuados en el Banco Exterior y Planila de Depósito de la misma entidad bancaria de fecha 28/11/2013, a favor de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), mediante cheque Nº 44010272 de la Cuenta Código de Cliente 01340035150351069778, con nota de devolución. Este Tribunal aprecia dichas documentales conforme a lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, como demostrativo que el monto depositado mediante el cheque descrito, no ingresó a patrimonio de la demandante Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.” 6) Documentos de Propiedad en copia simple, de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, del parcelamiento donde se encuentra la parcela y la construcción, protocolizado ante el Registro Público del
Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de julio de 2014, el cual quedó registrado bajo el Nº 17, folio 105, del Tomo 12 del Protocolo de transcripción del presente año, respectivamente, inscrito bajo el Nº 2009.2612, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 229.13.3.1.1882 y correspondiente al Libro de Folio real del año 2009 y el protocolizado en fecha 02 de julio de 2014, bajo el Nº 16, folio 83, del tomo 12 del Protocolo de transcripción del presente año respectivamente, quedando inscrito bajo el Nº 2009.2612, Asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 229.13.1.1882 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. Este Tribunal aprecia dichas documentales por cuanto reproducen un documento público, aunado ello al hecho de que no fueron impugnadas por la accionada en la oportunidad respectiva. En tal virtud, deben tenerse como fidedignas, conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, atribuyéndosele plena eficacia probatoria, demostrativa de que la parte actora es propietaria del inmueble objeto de controversia en este juicio. 7) Copia simple de Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 2 de Noviembre de 2009, bajo el Nº 8, Tomo 211-A, de los Libros de Registro correspondientes. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
TESTIMONIALES: En fecha 29 de marzo de 2017, tuvo lugar el Acto de declaración del ciudadano OMAR GUILLERMO MEDINA SANTIAGO, testigo promovido por el apoderado judicial de la parte actora, respondiendo a las preguntas que le fueron formuladas, de la manera siguiente: “(…)PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo que cargo desempeña en la empresa “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”? El testigo contestó: Yo ejerzo el cargo de administrador de la citada empresa. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo sí sabe y le consta que la ciudadana CARMEN SILVA PEREZ celebro contrato privado no notariado de opción de compra venta por un inmueble propiedad de esa empresa? El testigo contestó: Si me consta que celebró contrato privado de opción de compra venta por un inmueble propiedad de esa empresa; TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, sí ratifica en toda y cada una de sus partes el contenido del contrato de oferta de venta que riela a los folio 29 y 30, y su respectivo vuelto y sí ese es el sello de la empresa “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, y la firma de uno de sus directivos? Pido al Tribunal se le ponga a la vista. En este estado el Tribunal presenta a la vista el documento cursante al folio 29 y 30 con su respectivo vuelto de la primera pieza del expediente. Seguidamente el testigo contestó: Si ratifica el documento, el sello y la firma del documento que se le puso a la vista; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, sí lo que le presento a la vista y cuyo documento riela al folio 164, es la constancia de las variables urbanas otorgadas por
la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro de fecha 24 de octubre de 2013, el cual es conocido en el ámbito de la construcción como la habitabilidad? Pido al Tribunal se le ponga a la vista el referido documento. En este estado el Tribunal presenta a la vista el documento cursante al folio 164, de la primera pieza del expediente. Seguidamente el testigo contestó: Esta es el acta final de entrega de obra que es conocido popularmente como la habitabilidad del inmueble y donde la Alcaldía deja constancia que cumplió con todos los parámetros establecidos en permiso construcción en la primera etapa. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, sí para la época en que se firmó el documento privado de opción de compra venta los inmuebles tenían formado el documento de condominio, documento fundamental para efectuar las ventas futuras? El testigo contestó: Si estaba formado. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, sí tiene conocimiento como administrador de la citada empresa, que la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, hizo entrega de un cheque a mi representada por CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), cheque Nº 3628468, de la cuenta corriente Nº 01340035150351069778, del Banco Banesco, que posteriormente lo sustituyo por el cheque Nº 44010272, el cual resulto sin provisión de fondo? El testigo contestó: Si efectivamente emitió un cheque que luego lo sustituyo por otro el cual resulto sin fondo y fue devuelto por no tener fondo, como popularmente se dice el cheque rebotó; SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, sí la cantidad anteriormente descrita de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), pertenecían al monto dado en arras al momento de la celebración del contrato privado de opción de compra venta?. El testigo contestó: Si ese monto correspondían a ese concepto. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, sí como administrador se comunicó con la optante para informarle que no se podía autenticar ni llevar a cabo la venta porque el citado cheque se encontraba sin fondo, y en consecuencia había un incumplimiento en el pago de las arras? El testigo contestó: Si personalmente me comunique vía telefónica con la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, para comunicarle que el cheque había sido devuelto por falta de fondos, quedando ella que pasaría por las oficinas de la empresa para solventar esa situación, cuestión que nunca hizo. NOVENA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, sí la vivienda objeto de esta resolución de contrato se encuentra terminada y ocupada ilegítimamente por la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ? El testigo contestó: Si efectivamente la vivienda se encuentra terminada y ocupada ilegítimamente, por la mencionada ciudadana. DÉCIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, sí desde el año 2013 hasta la presente fecha mi representada “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, ha vendido, enajenado, hipotecado, gravado la vivienda Nº 28, a terceras personas y la cual ocupa ilegítimamente la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ? El testigo contestó: Sobre ese inmueble no se ha celebrado ninguna venta solo la opción de compra venta por documento privado con la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ. DÉCIMAPRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, sí le conoció otro domicilio a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, antes de
que ésta ocupara ilegítimamente nuestra propiedad y así mismo responda a este Tribunal porque no se materializó o los motivos por los cuales no se materializó la venta? El testigo contestó: La ciudadana cuando fue a la empresa informo que vivía en la Urbanización El Paso, y los motivos por los cuales no se materializó la venta, es porque la ciudadana no cumplió con el pago de las arras al cual se comprometió, según el contrato privado de opción de compra venta, y luego no fue posible ubicarla, en el domicilio que manifestó que podría ser encontrada ni telefónicamente…”. Este Tribunal aprecia y atribuye eficacia probatoria a dicha testimonial, conforme a lo estipulado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, se encuentra habitando el inmueble objeto de la opción de compra venta.
PRUEBA DE INFORMES:
El apoderado judicial de la parte actora en la oportunidad legal correspondiente, solicitó se oficiara al Banco Exterior, ubicado en la Avenida Bermúdez de esta ciudad de Los Teques, a fin de que informara lo siguiente: “(…) PRIMERO: Si le fue efectuado un depósito el día 28/11/2013, por INMOBILIARIA BOSQUE ALTO C.A., en la Cuenta Cte. Nº 0115002934000485490, en Cheque del Banco Banesco Nº 44010272 Cuenta Código de Cliente 01340035150351069778, por Bs. 50.000,00. SEGUNDO: Si el precitado Cheque o Instrumento cambiario le fue devuelto a mi representada INVERSIONES BOSQUE ALTO C.A., con una Nota de Debito por Devolución el día 30/11/2013, o en fecha cercana. TERCERO: Si el banco puede dejar constancia expresa de las razones por las cuales el cheque fue devuelto…”.. A los fines de la evacuación de la prueba y conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se libró el oficio respectivo, recibiendo comunicación, en fecha 21 de agosto de 2015, la cual se transcribe parcialmente a continuación: “Efectivamente en la cuenta corriente Nº 0115-0029-34-3000485490, pertenece la sociedad mercantil Inmobiliaria Bosque Alto, C.A., identificada con el registro de información Nº J-298343710, se realizó un depósito en fecha 28 de octubre de 2013 por un monto de (Bs. 50.000,00), por un cheque de Banesco Nº 44010272 perteneciente a la cuenta Nº 01340035150351069778.
Efectivamente el cheque Nº 44010272 fue devuelto en fecha 30 de noviembre de 2013, Banco Exterior, Banco Universal hizo del mismo en nota de debito por la cámara de compensación por motivo (015) el cual es (Diríjase al Girador)…”. Este Tribunal aprecia y atribuye eficacia a dicha probanza de conformida con lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa que no fue realizado en pago de Bs. 50.000,00 que correspondía al restante del pago de las arras, evidenciádose el incumplimiento de la Cláusula Segunda del Contrato objeto de la presente acción por parte de la demandada, oferida, ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PÉREZ, y así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Documentales: 1) Copia simple de le Denuncia Nº K-14-0155.01577 de fecha 26 de mayo de 2014, efectuada ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas Sub Delegación Estadal Los Teques, Estado Miranda, por la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, por la comisión del delito Contra la Propiedad (Estafa). Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no fue objeto de impugnación ni desconocimiento por parte del adversario. En relación a estas denuncias se ha pronunciado la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, en decisión de fecha 14 de febrero de 2002, NEGANDO que tales investigaciones constituyan PROCESO y que en consecuencia, puedan ser alegadas como prejudicialidad en un procedimiento judicial. Expresó la Sala: “…Ahora bien, de la trascripción anterior se evidencia que existe por ante la Dirección de Salvaguarda del Despacho del Fiscal General de la República, el expediente signado con el N° 15.503, iniciado con ocasión de la denuncia interpuesta por la representación judicial del MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL DEL ESTADO TÁCHIRA, y que para los efectos de su investigación se comisionó al Fiscal 10° del Ministerio Público de esa Circunscripción Judicial… No encuentra la Sala, ni de la revisión de las actas que conforman el presente expediente ni del examen del citado oficio, elementos suficientes que le hagan deducir la existencia de un proceso judicial instaurado ante la jurisdicción penal que obligue a esta Sala a declarar la existencia de una cuestión prejudicial que se esté tramitando en esa jurisdicción; por el contrario, se advierte la existencia de una averiguación que se está tramitando a raíz de la denuncia formulada por los representantes judiciales del Municipio demandado, y que en modo alguno, constituye una cuestión prejudicial que deba suspender, en el momento oportuno, la sentencia que habrá de dictarse en la presente causa. En conclusión, afirma la Sala que no hay en autos prueba alguna de la existencia de otro proceso distinto que tenga influencia en el juicio en curso, motivo por el cual debe declararse sin lugar el alegato de “prejudicialidad penal” propuesto por la demandada. Así se declara…omissis…2.- SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de cuestiones prejudiciales que deban resolverse en un proceso distinto….” (Negrillas y subrayado de este Tribunal). 2) Copia de la Denuncia por presunta estafa inmobiliaria, de fecha 13 de mayo de 2014, efectuada por la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, ante la Fiscalía Primera de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con fecha de recepción 16 de junio de 2014. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no fue objeto de impugnación por parte del adversario, y conforme al
pronunciamiento emitido por la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, en decisión de fecha 14 de febrero de 2002, y así se decide. 3) Copia simple de la comunicación de fecha 08 de octubre de 2013, emitida por la Inmobiliaria Bosque Alto, C.A., dirigida al ciudadano Ingeniero Gerardo Méndez, Director Municipal de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Guaicaipuro del Estado Miranda, mediante la cual solicita el permiso de habitabilidad, correspondiente a la primera etapa del Conjunto Residencial Urbanización Bosque Alto, constituido por once (11) viviendas unifamiliares. Este Tribunal aprecia la referida copia fotostática promovida por la accionada, que concatenada con la inspección judicial se evidencia la habitabilidad del inmueble objeto del contrato a resolver en este juicio. 4) Acta Final de Entrega de Obra y Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de la Obra, de fecha 24 de octubre de 2013, emitidas por la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Miranda. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no fue objeto de impugnación por parte del adversario, en el que se observa fecha de permiso clase Número 8399 de fecha 25/05/2007 y refacción número 2013-285 de fecha 02/08/2013. 5) Constancia de Culminación de Obra de Planta de Tratamiento de Agua Residuales (PTAR) Nº 001601, de fecha 28 de agosto de 2013, emitido de la Dirección Estadal de Salud del Estado Bolivariano de Miranda. Dirección de Saneamiento Ambiental. Ingeniería Sanitaria. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no fue objeto de impugnación por parte del adversario. 6) Copia simple de la Comunicación Nº 2013.285 de fecha 02 de agosto de 2013, emitida por la División de Miranda, dirigida al ciudadano OMAR GÓMEZ, mediante la cual hace de su conocimiento la aprobación del proyecto aprobado bajo el Nº 2007-244 de fecha 25 de mayo de 2007, sobre el inmueble ubicado en el sector el Alambique entre la Urbanización Montes Verdes, Hondonada y Valle Alto, Parroquia Los Teques, Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no fue objeto de impugnación por parte del adversario.
PRUEBA DE INFORMES:
El apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, solicitó se oficiara a Banesco Banco Universal con sede en Los Nuevos Teques, a los fines de que informara sobre lo siguiente: “(…)el cheque número 36284868, con cargo a la cuenta corriente número 01340035150351069778 de fecha 30/06/2013, por un monto de cincuenta mil bolívares, quien lo cobró, quien lo emitió (…) si para la fecha 30/06//2013
habían fondos en la cuenta corriente de Carmen Andreina Silva, cuenta identificada con el número 01340035150351069778. Cheque que aparece reflejado en el contrato de compra venta que consta en el expediente entre Carmen Andreina Silva y Bosque Alto (…)el cheque número 36284868, con cargo a la cuenta corriente número 01340035150351069778 de fecha 30/06/2013, por un monto de cincuenta mil bolívares, quien lo cobró (…) quien cobró el cheque número 19691737 de la cuenta corriente número 01340035150351069778 con cargo a la cuenta corriente número 01340182911823021700, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) quien lo cobró y en qué fecha lo cobró (…) Cheque número 11284867 con cargo a la cuenta corriente número 01340035150351069778 por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), quien lo emitió, quien lo cobró…”. A los fines de la evacuación de la prueba y conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se libró el oficio respectivo. Este Tribunal desestima dicha prueba de informes, toda vez que no se recibió respuesta en la oportunidad legal correspondiente. Siendo de destacar que del objeto de la prueba de informe se evidencia que el apoderado judicial de la parte actora, en la promoción de la prueba de informe a la entidad bancaria Banesco, no solicita informe respecto al cheque emitido de la cuenta de su representada, cheque de Banesco Nº 44010272 perteneciente a la cuenta Nº 01340035150351069778, el cual fue devuelto en fecha 30 de noviembre de 2013, según informe que cursa en autos al folio 197 del Banco Exterior, Banco Universal, en la que deja constancia que …“hizo del mismo en nota de debito por la cámara de compensación por motivo (015) el cual es (Diríjase al Girador)…” Por otro lado, es de destacar que además, el apoderado judicial de la parte accionada solicita informe en relación al … “cheque número 36284868, con cargo a la cuenta corriente número 01340035150351069778 de fecha 30/06/2013, por un monto de cincuenta mil bolívares, quien lo cobró, quien lo emitió”… sin observar el recibo de pago firmado por su representada, que cursa al folio 112, en el que se deja constancia que las partes convinieron en sustituir el referido cheque número 36284868, el cual fue sustituido por el cheque Nº 44010272, el cual fue devuelto con la nota diríjase al girador, y así se establece. 2) Solicitó se oficiara a la Dirección General de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Miranda, para que informara: “(…)Sobre carta enviada por Omar S. Gómez en su carácter de Director Gerente de la Inmobiliaria Bosque Alto C.A., en donde solicita al ciudadano Ingeniero Gerardo Méndez, Director de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Miranda permiso de habitabilidad en fecha 8 de octubre de 2013 (…) sobre al Acta Final de entrega de la obra emitida por la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro con el número 2013-473 de fecha 24 de octubre de 2013 que consta en las copias certificadas del expediente 149658…”. A los fines de la evacuación de la prueba y conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se libró el oficio respectivo. Este Tribunal desestima dicha prueba de informes, toda vez que no se recibió respuesta en la oportunidad legal correspondiente, y así se establece.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que el apoderado judicial de la parte actora en su escrito libelar afirma que: 1) Con fecha 13 de junio de 2013, la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, firmó un contrato privado no autenticado de Opción de compra Venta, con su representada, suscrito con el ciudadano OMAR SIMON GOMEZ, en su condición de Director Gerente, de su representada por una Parcela de terreno ubicada en el Sector El Alambique, entre Las Urbanizaciones La Hondonada, Los Montes Verdes y la hoy conocida como Urbanización Valle Alto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, identificada como parcela Nº 28, la cual posee una superficie de DOSCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (202,24 Mts.2) y alinderada así: Norte: Con Parcela 29 en una extensión de 20,48 mts., pasando por los puntos L-38, l-45 y L-46; Sur: Con Parcela 27 en una extensión de 18,16 mts., pasando por los puntos L-37 y L-47; Este: Con Avenida Las Fuentes en una extensión de 9,41 mts., pasando por los puntos L-37 y L-38; Oeste: Con terrenos que son de la Urbanización Bosque Alto en una extensión de 11,67 mts., pasando por los puntos L-47 y L-46, y sobre ella está construida una casa destinada a vivienda unifamiliar que consta de DOS NIVELES, divididos de la siguiente manera: NIVEL INFERIOR: Sala – Comedor, Cocina, Baño Auxiliar y Lavandero, en el posterior se encuentra ubicado el tanque hidroneumático que forma parte de la vivienda, además de un estacionamiento techado con capacidad para 2 vehículos; y el NIVEL SUPERIOR: al cual se debe acceder por escaleras que vienen del nivel inferior, está dividido en: Una (1) habitación principal con baño, Dos habitaciones, pasillo de circulación y un (1) baño; Los pisos de ambos niveles se encuentra revestidos de cerámica de primera calidad, paredes interiores y exteriores recubiertas con pintura, escaleras con pasamanos, todas las habitaciones y baños cuentan con puertas de acceso en madera, techo en madera machimbrado debidamente impermeabilizada y recubierto con tejas criollas, cuenta con todas las piezas sanitarias y griferías, fachada principal y posterior de la vivienda recubiertas con piedras ornamentales, se encuentra separada de las parcelas colindantes por muro divisorios y posee al final del patio posterior balaustras ornamentales, cuenta además con los servicios de agua blancas, luz eléctrica y agua servidas. 2) en esa misma oportunidad, tal como se desprende de la cláusula SEGUNDA, de dicha Opción de Compra Venta, se estimó el precio del referido inmueble en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00). 3) Igualmente se estableció como cláusula penal de conformidad con la norma adjetiva del Artículo 1.258 del Código Civil Venezolano, lo siguiente: “…Clausula Tercera”. Queda entendido o que si cumplidos todos los requisitos previstos en el presente documento, dentro del plazo convenido, no se efectuare la negociación por
causa imputable a La Oferente hará suya su cantidad equivalente al Veinte por Ciento (20%) del monto dado por El Oferido en calidad de Arras como parte del precio de esta opción de compra, equivalente a la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (bs. 60.000,00) como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de La Oferida…”. 4) Por otro lado se estableció, que el tiempo de duración del presente contrato de Opción de Compra Venta que se firmó en forma privada, no Autenticada, sería de noventa (90) días hábiles, prorrogables, contados a partir de la autenticación del presente documento, prorrogables por 30 días hábiles más, de ser necesario y previo acuerdo entre las partes. 5) Es el caso que a su representada le ha sido imposible ubicar a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, para informarle que se le venció la prórroga y que no ha hecho las diligencias necesarias para la autenticación del precitado documento, carga y gastos que corresponden a la compradora. 6) De igual manera, esta ciudadana ha entregado UN CHEQUE SIN PROVISION DE FONDO, entendiéndose esto como una flagrante violación a las estipulaciones establecidas en el Contrato privado, ut supra indicado y por lo tanto, su representada no puede continuar atada a esa situación, y es por ello que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, demanda en nombre de su representada, como en efecto lo hace, a la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, privado y no autenticado, por reiterado incumplimiento, y como consecuencia de la misma en forma subsidiaria, se aplique lo establecido en la cláusula Tercera del precitado contrato, esto es, según lo señala, que su representada retendría para sí la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) de lo dado en arras, o como garantía del fiel cumplimiento. Como indemnización de daños y perjuicios por ser imputable el incumplimiento reiterado a la optante, CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, antes identificada. 7) Es el caso que la hoy demandada, ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, anteriormente identificada, una vez dictada la sentencia que recayó sobre el precitado inmueble, en fecha 19/05/2015, y según noticias recogidas y posteriormente comprobadas a través de Inspecciones Judiciales, así como testimonios aportados por terceras personas, como también oportunas intervenciones del Servicio Bolivariano de Inteligencia Nacional (SEBIN), policías etc., se pudo comprobar que la precitada ciudadana, se introdujo de manera “ILEGITIMA” dentro de la vivienda construida por su representada INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A., por cuanto, según su dicho, no posee ningún título que acredite posesión, todo lo contrario INVASIÓN. 8) Quedó demostrado en la Inspección Judicial que acompaña al presente escrito, de fecha 13 de agosto de 205, cuando el Tribunal se trasladó y constituyó en el Sector El Alambique, entre la Urbanización La Hondonada Bosque Alto, Parcela Nº 28, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. 9) El día 14 de septiembre
de 2015, la ciudadana en referencia se presentó con una Comisión de Poliguaicaipuro y se instaló de manera ilegítima dentro del bien inmueble, impidiendo desde esa fecha usa, gozar, disfrutar y disponer a su representada de la construcción de su vivienda, lo que constituye, presuntamente, una posesión ilegítima por parte de la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ de la vivienda de su defendida, la cual infringe, viola flagrantemente el principio constitucional, previsto en el artículo 115 de la Constitución Nacional, el cual es garante del derecho de propiedad, y garantiza la aplicación de la justicia venezolana, a través de la tutela judicial efectiva. 9) De las anteriores afirmaciones de hecho permite establecer, que existe o hubo un incumplimiento de las obligaciones derivadas del Contrato de Opción de Compra Venta privado, por parte de la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, la cual ha incumplido con las cláusulas SEGUNDA y TERCERA, de referido contrato de Opción de Compra Venta, lo cual da motivo a que su representada opte de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, a solicitar la resolución del contrato privado, no autenticado de fecha 13 de junio de 2013, y que como consecuencia de esa resolución se aplique la cláusula penal que previeron las partes, en caso de inejecución por parte de una de ellas, presuntamente, en este caso la optante compradora, ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, ha incumplido tal como lo demuestran los hechos descritos. Así como también, supuestamente, queda comprobada la Posesión Ilegítima del inmueble que ocupa la demandada. 10) Vistas las razones anteriormente expuestas y por cuanto la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, ha incumplido con su representada en lo pautado en el referido contrato de Opción de Compra Venta, es por lo que acude ante esta autoridad, para demandar como en efecto demanda por vía principal: PRIMERO: En la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, privado y no autenticado, de fecha 13 de junio de 2013, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. SEGUNDO: Que como consecuencia de la Resolución del contrato de Opción de Compra Venta, en forma subsidiaria se aplique la Cláusula Penal, prevista en la Cláusula Penal, prevista en la CLAUSULA TERECERA, de referido contrato, TERCERO: Que una vez sea dictada la Sentencia que decrete la disolución del contrato, pide a este Tribunal Ejecutor de Medidas, que la precitada ciudadana, sea condenada a la entrega por vía judicial del inmueble que ocupa, ilegítimamente, libre de bienes y personas. CUARTO: En la condenatoria de las costas y costos originados con motivo del presente proceso.
Ante tales afirmaciones de hecho, el apoderado judicial de la parte accionada en su escrito de contestación, manifestó lo siguiente:“(…) Rechazo, niego y Contradigo, en todas y cada una de sus partes la infundada demanda de “resolución de contrato” señalada así por la parte actora, incoada en contra de Carmen Andreina Silva Pérez, no es cierto que la ciudadana haya incumplido el contrato de compra venta y mucho menos que posea ilegítimamente dicho inmueble sino
que si cumplió el contrato de compra venta de fecha 13 de junio de 2013, y que en el mismo expediente 149658 del Tribunal Primero de Municipio de Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con Sede en Los Teques riela tal contrato. El contrato de opción a compra es por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) y expresa de manera y categórica “la oferente se compromete vender a la oferida y este a su vez a adquirir el inmueble antes mencionado conviniéndose entre las partes la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) de los cuales la oferente declaro haber recibido del oferida la cantidad de Trescientos mil bolívares (BS. 300.000,00) los cuales han sido cancelados por la oferida…” (Ha confesión de parte relevo de prueba) “Los cuales serán imputados al monto de la venta definitiva al momento de la protocolización del documento de venta definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente. A la empresa Bosque Alto se le dieron tres cheques un primer pago por la cantidad de cien mil bolívares mediante cheque número 19691737 con cargo a la cuenta corriente número 01340182911823021700, un segundo pago mediante cheque número 11284867 con cargo a la cuenta corriente número 01340035150351069778 por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), igualmente se recibe un tercer pago por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) mediante cheque número 36284868 con cargo a la cuenta corriente número 01340035150351069778 de fecha 13/06/2013” Cheques que se emitieron a favor de la parte actora y que fueron cobrados por la parte actora y que se evidencia de los estados de cuenta de la cuenta corriente número 01340035150351069778 firmado y sellados de la Institución Financiera Banesco en el mismo la parte actora reconoce que cobro la cantidad de (Bs. 250.000) y no cobro el tercer pago por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) mediante cheque número 36284868 con cargo a la cuenta corriente número 01340035150351069778 de fecha 30/06/2013” habiendo fondos en la cuenta según se denota en los Estados de cuenta que presentaré en la promoción de pruebas. Fue torpeza de la parte actora (…) o fue mala fe para generar todo este entramado jurídico, por lo cual propongo ante este Tribunal el pago del monto de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.250.000,00) que es lo que expresa el contrato de opción de compra venta los cuales consignaré ante este Tribunal, y el cheque que presenta la parte actora es un cheque distinto al cheque que menciona el contrato de opción de compra y que tiene como finalidad engañar a la Juzgadora creando un ambiente de incumplimiento que no hay...”.
Asimismo, al vencer dicho plazo no fue posible la protocolización del documento de venta definitivo pues el vendedor no tenía permiso de habitabilidad según consta en carta enviada por Omar S Gómez en su carácter de Director Gerente de la Inmobiliaria Bosque Alto C.A, en donde solicita al ciudadano Ingeniero Gerardo Méndez Director de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Miranda permiso de habitabilidad en fecha 8 de octubre de 2013, en vista de esta circunstancia era imposible que se cumpliera con el contrato de opción a compra la Inmobiliaria Bosque Alto antes descrita pues en el contrato de opción a compra se acordó la protocolización del documento definitivo en tres meses a partir del 13 de junio de 2013, cuya fecha de vencimiento era el 13 de septiembre de 2013…”.
Ante tales afirmaciones de hecho de la parte actora y el rechazo por parte del apoderado judicial de la accionada, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado
de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatioquidicit, no quinegat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Por las consideraciones que anteceden este Tribunal debe tener como probada la existencia de un contrato de opción de compra venta privado de fecha 13 de junio de 2013, celebrado entre los ciudadanos OMAR SIMON GOMEZ y ANTONIO VESPOLI, en su carácter de Directores de la Sociedad Mercantil denominada INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A. (La Oferente), y la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ (La Oferida), el cual tiene por objeto una Parcela de terreno ubicada en el Sector El Alambique, entre Las Urbanizaciones La Hondonada, Los Montes Verdes y la hoy
conocida como Urbanización Valle Alto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, identificada como parcela Nº 28, la cual posee una superficie de DOSCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (202,24 Mts.2) y alinderada así: Norte: Con Parcela 29 en una extensión de 20,48 mts., pasando por los puntos L-38, l-45 y L-46; Sur: Con Parcela 27 en una extensión de 18,16 mts., pasando por los puntos L-37 y L-47; Este: Con Avenida Las Fuentes en una extensión de 9,41 mts., pasando por los puntos L-37 y L-38; Oeste: Con terrenos que son de la Urbanización Bosque Alto en una extensión de 11,67 mts., pasando por los puntos L-47 y L-46, y sobre ella está construida una casa destinada a vivienda unifamiliar que consta de DOS NIVELES, divididos de la siguiente manera: NIVEL INFERIOR: Sala – Comedor, Cocina, Baño Auxiliar y Lavandero, en el posterior se encuentra ubicado el tanque hidroneumático que forma parte de la vivienda, además de un estacionamiento techado con capacidad para 2 vehículos; y el NIVEL SUPERIOR: al cual se debe acceder por escaleras que vienen del nivel inferior, está dividido en: Una (1) habitación principal con baño, Dos habitaciones, pasillo de circulación y un (1) baño; los pisos de ambos niveles se encuentra revestidos de cerámica de primera calidad, paredes interiores y exteriores recubiertas con pintura, escaleras con pasamanos, todas las habitaciones y baños cuentan con puertas de acceso en madera, techo en madera machimbrado debidamente impermeabilizada y recubierto con tejas criollas, cuenta con todas las piezas sanitarias y griferías, fachada principal y posterior de la vivienda recubiertas con piedras ornamentales, se encuentra separada de las parcelas colindantes por muro divisorios y posee al final del patio posterior balaustras ornamentales, cuenta además con los servicios de agua blancas, luz eléctrica y agua servidas, cuyo Contrato de Oferta de Venta se pactó por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00).
Del referido contrato que vincula a las partes en este juicio, uno de los aspectos controvertidos, es que si bien, en el contrato se indicó que: … “La Oferente recibió de manos de La Oferida la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), los cuales fueron cancelados por La Oferida del modo siguiente: Un primer pago por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES, mediante Cheque Nº 19691737 con cargo a la cuenta corriente Nº 01340182911823021700, un segundo pago mediante Cheque Nº 11284867 con cargo a la cuenta corriente Nº 01340035150351069778 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), ambos cheques con fecha 13/06/2013 y del Banco Banesco, igualmente se recibe un tercer pago por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) mediante Cheque Nº 36284868 con cargo a la cuenta corriente Nº 01340035150351069778 del Banco Banesco, el cual podía ser cobrado por La Oferente en fecha 13/06/2013.”… El asunto controvertido es, que el apoderado judicial de la parte actora alega en su escrito libelar y de reforma, que
su representada no recibió el tercer pago por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), lo cual fue rechazado por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: … “igualmente se recibe un tercer pago por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) mediante cheque número 36284868 con cargo a la cuenta corriente número 01340035150351069778 de fecha 13/06/2013” Cheques que se emitieron a favor de la parte actora y que fueron cobrados por la parte actora y que se evidencia de los estados de cuenta de la cuenta corriente número 01340035150351069778 firmado y sellados de la Institución Financiera Banesco en el mismo la parte actora reconoce que cobro la cantidad de (Bs. 250.000) y no cobro el tercer pago por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) mediante cheque número 36284868 con cargo a la cuenta corriente número 01340035150351069778 de fecha 30/06/2013” habiendo fondos en la cuenta según se denota en los Estados de cuenta que presentaré en la promoción de pruebas.” …
De lo alegado por el apoderado judicial de la parte demandada, a su decir, y no consta en autos, haber demostrado, es que todos los cheques estaban provistos de fondos en la cuenta, según su decir, se denotaba en los Estados de cuenta que presentaría en la promoción de pruebas, lo cual no sucedió, pues solo se limitó a promover pruebas de informes dirigidas al Banco Banesco, las cuales fueron desechadas por este Tribunal por no haberse recibido respuesta alguna por parte de la entidad bancaria.
Como se indiçco que demostrado con el contrato privado que existió un contrato de opción de compra venta a tiempo determinado, dejando constancia las partes en dicho contrato, que el oferente, parte actora en este juicio, recibió el pago de las arras a través de tres (3) cheques, debidamente descritos en dicho documento, a favor de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, del que se evidencia que el … “TERCER PAGO por por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), mediante cheque Nº 3628468 con cargo a la Cuenta Corriente 01340035150351069778 del Banco Banesco, el cual podrá ser cobrado por La Oferente en fecha 30/0672013”… Siendo el caso que concatenado el contrato de opción de compra venta con el recibo de pago suscrito por las partes contedientes en este juicio ciudadano OMAR SIMON GOMEZ, en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil denominada “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO C.A.”, y la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, que cursa en autos al folio 112, de la primera pieza de este expediente, se evidencia, que en este recibo de pago, las partes dejan constancia, que el indicado monto restante por concepto de arras, fue pagado mediante cheque Nº 44010272 con cargo a la Cuenta Corriente 01340035150351069778 del Banco Banesco, así mismo dejan constancia las partes, en una nota que consta al pie de este recibo de pago, que: … “Este pago sustituye al cheque Nº 36284868 del Banco Banesco emitido en fecha 30 de junio de 2013, que no fue hecho efectivo por error involuntario de la Empresa”, y adminisculada con las resultas del informe del Banco Exterior de la cuenta de la parte
actora Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, que cursa al folio 197, de la primera pieza de este expediente, se evidencia, que en dicho Informe, la entidad bancaria deja constancia que el cheque Nº 44010272 con cargo a la Cuenta Corriente 01340035150351069778 del Banco Banesco, fue devuelto con la nota (Diríjase al Girador). Quedando demostrado el incumplimiento por parte de la accionada de la cláusula segunda del contrato privado objeto de la presente acción, por cuanto la parte accionada no pago lo convenido en la cláusula segunda del referido contrato de opción de compra venta, ya que era uno de los requisitos indispensables para llevar a efecto la Protocolización del Documento de Venta Definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, y así se establece.
Con respecto a la cláusula penal que invoca el apoderado actor en su escrito libelar, la cual se transcribe a continuación: “…Clausula Tercera”. Queda entendido o que si cumplidos todos los requisitos previstos en el presente documento, dentro del plazo convenido, no se efectuare la negociación por causa imputable a La Oferente hará suya su cantidad equivalente al Veinte por Ciento (20%) del monto dado por El Oferido en calidad de Arras como parte del precio de esta opción de compra, equivalente a la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (bs. 60.000,00) como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de La Oferida…”. Este Tribunal debe señalar que la doctrina ha establecido respecto de la interpretación de los contratos que tal actividad no sólo persigue suprimir posibles ambigüedades y dudas, sino que además busca descubrir cuál es la voluntad específica o concreta de las partes, a los fines de calificar o determinar la naturaleza del mismo. De allí que para MESSINEO “la interpretación de la norma es interpretación de un principio jurídico (abstracto), mientras la interpretación del contrato es interpretación de un caso singular o de un comportamiento, es decir, algo concreto”. En otros términos podemos decir, que la calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia o cualidad, que hace que el contrato sea lo que las partes calificaron como tal y no otro tipo, sin que ello signifique que tal determinación por las partes obligue al juzgador, toda vez que la calificación de la naturaleza del contrato es materia de orden público, y corresponde a los Jueces de Instancia interpretar los contratos por constituir una función soberana de ellos, conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “(...) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...” (Subrayado por el Tribunal). Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que de la estipulación normativa antes transcrita, del contenido de la cláusula Tercera,se desprende que la intención de las partes fue que en caso de
incumplimiento de alguna de las cláusula del contrato por alguna de las partes traería como consecuencia, una justa indemnización por daños y perjuicios. En este sentido el artículo 1.167 del Código Civil establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Establecido lo anterior y demostrado como quedado el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato por la accionada, se declara procedente el pago de la cláusula penal estipulado en el equivalente a un veinte por ciento (20%) del monto dado por La Oferida (demandada) en calidad de Arras esto es, y así ha quedado demostrado, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (bs. 250.000,00) lo cual arroja la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), como justa compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, conforme a lo pautado en el artículo 1.258 del Código Civil, y así se decide.
Respecto a la a la posesión ilegítima aducida por la representación judicial de la accionante en su escrito libelar y su reforma, en los siguientes términos: “…Es el caso ciudadana juez, que la hoy demandada, ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.879.766, una vez dictada la Sentencia que recayó sobre el precitado inmueble, en fecha 19/05/2015, y según noticias recogidas y posteriormente comprobadas a través de Inspecciones Judiciales, así como testimonios aportados por terceras personas, como también oportunas intervenciones del Servicio Bolivariano de Inteligencia Nacional (SEBIN), policías etc., se pudo comprobar que la precitada ciudadana, se introdujo de manera “ILEGITIMA” dentro de la vivienda construida por mi representada INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A., cuando afirmo esto es por cuanto no posee ningún título que acredite posesión, todo lo contrario INVASIÓN. Así queda demostrada en la Inspección Judicial que se acompaña al presente escrito, de fecha 13 de agosto de 2015, cuando el Tribunal se trasladó y constituyó en el Sector El Alambique, entre Las Urbanizaciones La Hondonada, Los Montes Verdes y la hoy conocida como Urbanización Valle Alto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, identificada como parcela Nº 28, la cual posee una superficie de DOSCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (202,24 Mts.2) y alinderada así: Norte: Con Parcela 29 en una extensión de 20,48 mts., pasando por los puntos L-38, l-45 y L-46; Sur: Con Parcela 27 en una extensión de 18,16 mts., pasando por los puntos L-37 y L-47; Este: Con Avenida Las Fuentes en una extensión de 9,41 mts., pasando por los puntos L-37 y L-38; Oeste: Con terrenos que son de la Urbanización Bosque Alto en una extensión de 11,67 mts.,
pasando por los puntos L-47 y L-46, y sobre ella está construida una casa destinada a vivienda unifamiliar que consta de DOS NIVELES, divididos de la siguiente manera: NIVEL INFERIOR: Sala – Comedor, Cocina, Baño Auxiliar y Lavandero, en el posterior se encuentra ubicado el tanque hidroneumático que forma parte de la vivienda, además de un estacionamiento techado con capacidad para 2 vehículos; y el NIVEL SUPERIOR: al cual se debe acceder por escaleras que vienen del nivel inferior, está dividido en: Una (1) habitación principal con baño, Dos habitaciones, pasillo de circulación y un (1) baño; Los pisos de ambos niveles se encuentra revestidos de cerámica de primera calidad, paredes interiores y exteriores recubiertas con pintura, escaleras con pasamanos, todas las habitaciones y baños cuentan con puertas de acceso en madera, techo en madera machimbrado debidamente impermeabilizada y recubierto con tejas criollas, cuenta con todas las piezas sanitarias y griferías, fachada principal y posterior de la vivienda recubiertas con piedras ornamentales, se encuentra separada de las parcelas colindantes por muro divisorios y posee al final del patio posterior balaustras ornamentales, cuenta además con los servicios de agua blancas, luz eléctrica y agua servidas …”.
“…El día 14 de septiembre de 2015, la ciudadana en referencia se presentó con una Comisión de Poliguaicaipuro y se instaló de manera ilegítima dentro del bien inmueble, impidiendo desde esa fecha usar, gozar, disfrutar y disponer, mi representada de la construcción de su vivienda, lo que constituye ciudadana juez, una posesión ilegítima por parte de la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, de la vivienda de mi defendida, la cual infringe, viola flagrantemente el principio constitucional, previsto en el Artículo 115 de la Constitución Nacional, el cual es garante del derecho de propiedad, y garantiza la aplicación de la justicia venezolana, a través de la tutela judicial efectiva, al señalar ésta que el estado es el garante del derecho de propiedad a los ciudadanos y en consecuencia brindará y protegerá el uso, disfrute, gozo y disposición de ese derecho, que por vía constitucional debe ser protegido y tutelado y con su actitud la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, ha privado ilegítimamente” a mi representada INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A., de gozar de los privilegios que el legislador le atribuye en el Artículo invocado, impidiéndole disponer de la inversión tan onerosa que ha hecho la misma por la construcción en este efectuada…”.
Este Tribunal encuentra que el apoderado judicial de la accionada, en el acto de la contestación de la demanda alegó: “(…) Rechazo, niego y Contradigo, en todas y cada una de sus partes la infundada demanda de “resolución de contrato” señalada así por la parte actora, incoada en contra de Carmen Andreina Silva Pérez, no es cierto que la ciudadana haya incumplido el contrato de compra venta y mucho menos que posea ilegítimamente dicho inmueble sino que si cumplió el contrato de compra venta de fecha 13 de junio de 2013,”… y durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas no aportó prueba alguna para desvirtuar los alegatos formulados por el apoderado judicial de la accionante. En este sentido, el apoderado judicial de la parte actora, promovió Inspección Judicial, la cual fue apreciada en este mismo fallo, como demostrativa de que el inmueble objeto de resolución del contrato de opción de compra venta, se encuentra habitado por la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, cuya posesión u ocupación de dicho inmueble, no se encuentra autorizada ni amparada en el
contrato que hoy se rescinde, ni le otorga el derecho de ocupar el inmueble objeto de este litigio.
Ahora bien, demostrada como quedó la existencia del Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado entre las partes, que invoca la parte accionante en su demanda, por un inmueble constituido por una Parcela de terreno ubicada en el Sector El Alambique, entre Las Urbanizaciones La Hondonada, Los Montes Verdes y la hoy conocida como Urbanización Valle Alto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, identificada como parcela Nº 28, la cual posee una superficie de DOSCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (202,24 Mts.2) y alinderada así: Norte: Con Parcela 29 en una extensión de 20,48 mts., pasando por los puntos L-38, l-45 y L-46; Sur: Con Parcela 27 en una extensión de 18,16 mts., pasando por los puntos L-37 y L-47; Este: Con Avenida Las Fuentes en una extensión de 9,41 mts., pasando por los puntos L-37 y L-38; Oeste: Con terrenos que son de la Urbanización Bosque Alto en una extensión de 11,67 mts., pasando por los puntos L-47 y L-46, y sobre ella está construida una casa destinada a vivienda unifamiliar que consta de DOS NIVELES, divididos de la siguiente manera: NIVEL INFERIOR: Sala – Comedor, Cocina, Baño Auxiliar y Lavandero, en el posterior se encuentra ubicado el tanque hidroneumático que forma parte de la vivienda, además de un estacionamiento techado con capacidad para 2 vehículos; y el NIVEL SUPERIOR: al cual se debe acceder por escaleras que vienen del nivel inferior, está dividido en: Una (1) habitación principal con baño, Dos habitaciones, pasillo de circulación y un (1) baño; los pisos de ambos niveles se encuentra revestidos de cerámica de primera calidad, paredes interiores y exteriores recubiertas con pintura, escaleras con pasamanos, todas las habitaciones y baños cuentan con puertas de acceso en madera, techo en madera machimbrado debidamente impermeabilizada y recubierto con tejas criollas, cuenta con todas las piezas sanitarias y griferías, fachada principal y posterior de la vivienda recubiertas con piedras ornamentales, se encuentra separada de las parcelas colindantes por muro divisorios y posee al final del patio posterior balaustras ornamentales, cuenta además con los servicios de agua blancas, luz eléctrica y agua servidas, las afirmaciones de hecho de la demandante respecto al incumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta por parte de la accionada, este Tribunal debe concluir que es procedente la pretensión de la parte accionante, dirigida la resolución del Contrato, subsidiariamente el pago de la cláusula penal, establecida en la Cláusula Tercera del referido Contrato como justa compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, así como la entrega del inmueble objeto de la presente acción, por haber quedado demostrado el incumplimiento por parte de la accionada de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta,
conforme a lo establecido en los Artículos 1.159, 1.160, 1167, 1.257, 1258 y 1264 del Código Civil, según los cuales: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento”; “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley”; “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”; “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal”; “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Y así se declara.
III
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal dela Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243, 362 y 887 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia los artículos1.159, 1.167, 1.257, 1.258 y 1.264 del Código Civil, CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, sigue La Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA BOSQUE ALTO, C.A.”, contra la ciudadana CARMEN ANDREINA SILVA PEREZ, antes identificadas, y consecuentemente, se condena a la accionada a: PRIMERO: En forma subsidiaria cancelar a la parte actora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) establecida como Cláusula Penal, prevista en la Cláusula Tercera del referido contrato. SEGUNDO: Entregar el inmueble constituido por una Parcela de terreno ubicada en el Sector El Alambique, entre Las Urbanizaciones La Hondonada, Los Montes Verdes y la hoy conocida como Urbanización Valle Alto, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, identificada como parcela Nº 28, la cual posee una superficie de DOSCIENTOS DOS METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (202,24 Mts.2) y alinderada así: Norte: Con Parcela 29 en una extensión de 20,48 mts., pasando por los puntos L-38, l-45 y L-46; Sur: Con Parcela 27 en una extensión de 18,16 mts., pasando por los puntos L-37 y L-47; Este: Con Avenida Las Fuentes en una extensión de 9,41 mts., pasando por los puntos L-37 y L-38; Oeste: Con terrenos que son de la
Urbanización Bosque Alto en una extensión de 11,67 mts., pasando por los puntos L-47 y L-46, y sobre ella está construida una casa destinada a vivienda unifamiliar que consta de DOS NIVELES, divididos de la siguiente manera: NIVEL INFERIOR: Sala – Comedor, Cocina, Baño Auxiliar y Lavandero, en el posterior se encuentra ubicado el tanque hidroneumático que forma parte de la vivienda, además de un estacionamiento techado con capacidad para 2 vehículos; y el NIVEL SUPERIOR: al cual se debe acceder por escaleras que vienen del nivel inferior, está dividido en: Una (1) habitación principal con baño, Dos habitaciones, pasillo de circulación y un (1) baño; Los pisos de ambos niveles se encuentra revestidos de cerámica de primera calidad, paredes interiores y exteriores recubiertas con pintura, escaleras con pasamanos, todas las habitaciones y baños cuentan con puertas de acceso en madera, techo en madera machimbrado debidamente impermeabilizada y recubierto con tejas criollas, cuenta con todas las piezas sanitarias y griferías, fachada principal y posterior de la vivienda recubiertas con piedras ornamentales, se encuentra separada de las parcelas colindantes por muro divisorios y posee al final del patio posterior balaustras ornamentales, cuenta además con los servicios de agua blancas, luz eléctrica y agua servidas, libre de bienes y personas.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los cuatro (04) días del mes de Agosto de dos mil diecisiete (2017), a los 207° años de la Independencia y 158° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,
Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA
LA SECRETARIA,
Abg. HILDA JOSEFINA NAVARRO
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.
LA SECRETARIA,
THA/HJN/mbm.
Exp. N° 14-9658.