REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 207º y 158º PARTE DEMANDANTE: APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE No.: Ciudadanos EMILIO PAPA CARPENITO y ROSANNA DI PIETRO PASCUALE, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-6.843.640 y V.-11.041.440, respectivamente. Abogadas en ejercicio JULIANA CAROLINA LÓPEZ GALEA y URIMARE ASCANIO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 38.498 y 216.568, respectivamente. Sociedad mercantil CLÍNICAS DENTALES INTEGRADAS DE MIRANDA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 21 de diciembre de 2001, bajo el No. 48, Tomo 26-A; representada por su director gerente, ciudadano CARLOS JESÚS UGAS LEZAMA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-6.201.848. Abogado en ejercicio ELÍAS DANIEL GARCÍA SALMERÓN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 244.520. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. 17-9251. I ANTECEDENTES Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio Elías Daniel García Salmerón, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., contra la decisión que dictó el Tribunal de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 2 de agosto de 2017; a través de la cual se declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoaran los ciudadanos Emilio Papa Carpenito y Rosanna Di Pietro Pascuale, contra la prenombrada empresa, todos plenamente identificados en autos, y se condenó a la entrega del inmueble arrendado. Recibido el presente expediente, se evidencia que esta alzada le dio entrada al mismo en el Libro de Causas respectivo mediante auto dictado el 25 de septiembre de 2017, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, constatando en autos que ambas parte hicieron uso de tal derecho. Asimismo, se observa que el 10 de noviembre de 2017, vencido el lapso para la presentación de las respectivas observaciones a los informes (constando en autos que solo la parte demandada hizo uso de tal derecho), este órgano jurisdiccional dejó constancia que a partir de esa fecha (inclusive), comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia. Llegada la oportunidad para dictar el fallo, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que se expondrán a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA PARTE DEMANDANTE: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 9 de marzo de 2017, la representación judicial de los ciudadanos Emilio Papa Carpetino y Rosanna Di Pietro Pascuale, procedió a demandar a la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., todos previamente identificados en autos, por motivo de desalojo; sosteniendo para ello –entre otras cosas– lo que a continuación se menciona: 1. Que en fecha 16 de diciembre de 2011, sus representados suscribieron contrato de arrendamiento comercial con la demandada, el cual recayó sobre un (1) local comercial distinguido con el No. N2-11, ubicado en el nivel dos (2) del centro comercial La Casona II, kilómetro 16 de la carretera panamericana del Municipio Los Salias del Estado Miranda; ello después de haber suscrito diferentes contratos a tiempo determinado desde el año 2009. 2. Que en diferentes oportunidades se notificó a la inquilina el deseo de no prorrogar, pero que se firmaron nuevos contratos que dieron vida a la relación arrendaticia hasta la fecha del último contrato de arrendamiento, el cual tenía una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha en que se hizo la entrega, 15 de noviembre de 2011 hasta el 14 de noviembre de 2012, de manera improrrogable. 3. Que las partes manifestaron su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento a través de un convenio suscrito en fecha 15 de noviembre de 2016, así como también el fin de las prórrogas existentes y a los efectos de que pudiera tener hasta el día 14 de noviembre del año 2016; incluso concretaron acuerdos para la entrega del inmueble, la cual se realizaría el día 28 de febrero de 2017 (sin prórroga), para lo cual se cancelaría un monto indemnizatorio único de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) por los tres (3) meses de plazo para la entrega. 4. Que la arrendataria no ha cumplido con el acuerdo establecido, limitándose a depositar en la cuenta de sus representados el monto indemnizatorio fijado en el mencionado convenio, ello sin entregar el inmueble. 5. Que fundamenta la demanda en lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 6. Que por las razones antes expuestas, solicita el desalojo y entrega inmediata del inmueble arrendado; así mismo, estimó la demanda en la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00) equivalentes a ochenta unidades tributarias (U.T. 80). PARTE DEMANDADA: Mediante escrito presentado en fecha 24 de abril de 2017, el abogado Elías Daniel García Salmerón, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., procedió dar contestación a la demanda incoada en contra de su representada, aduciendo para ello lo siguiente: 1. Que reconoce que ciertamente en fecha 16 de diciembre de 2011, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Emilio Papa Carpenito, el cual recayó sobre el inmueble cuyo desalojo se pretende; sin embargo, niega, rechaza y contradice que dicha relación se derive de diferentes contratos suscritos a tiempo determinado desde el año 2009. 2. Que niega, rechaza y contradice que en diferentes oportunidades se haya notificado a su defendida del deseo de no prorrogar el contrato. 3. Que niega, rechaza y contradice lo expuesto por la parte actora respecto a que las partes hayan manifestado su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento a través de un convenio; pues dicho convenio no fue celebrado como fin de las prórrogas existentes ni a los efectos que pudiera tener hasta el 14 de noviembre de 2016. 4. Que niega, rechaza y contradice que se hayan concretado acuerdos para la entrega, la cual se realizaría el 28 de febrero de 2017, sin prórroga y cancelado un monto indemnizatorio único de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) por los tres (3) meses de plazo para la entrega. 5. Que niega, rechaza y contradice que su representada no haya cumplido con el supuesto acuerdo establecido, limitándose a depositar en la cuenta de los demandantes el monto indemnizatorio consagrado como parte del acuerdo. 6. Que niega y rechaza los fundamentos de derecho invocados por la apoderada judicial de la parte actora en cuanto a la aplicación de los artículos 859 del Código de Procedimiento Civil y 40 de la Ley de Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial, correspondiente a las causales de desalojo, por no ajustarse en modo alguno a las situaciones ciertas del presente asunto. 7. Que niega, rechaza y contradice que deba desalojar y entregar inmediatamente el inmueble objeto de presente juicio. 8. Que la relación contractual inició en el año 2001, por lo que hasta la fecha de interposición de la demanda su defendida se encuentra arrendada en el referido inmueble por más de quince (15) años. 9. Que en fecha 16 de diciembre de 2011, su defendida suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Emilio Papa Carpenito por el identificado inmueble destinado al uso de un consultorio odontológico por un plazo de un (1) año fijo contado desde el 15 de noviembre de 2011 hasta el 14 de noviembre de 2012; y una vez vencido el referido contrato, el arrendador procedió a notificar a su representada en fecha 7 de diciembre de 2012, la no renovación de la relación arrendaticia, concediéndole únicamente un (1) año de prórroga legal, ante lo cual su defendida le participó mediante misiva de fecha 5 de mayo de 2013, que en ocasión a estar arrendado por más de diez (10) años gozaba de una prórroga legal de tres (3) años. 10. Que su defendida no hizo uso de la prórroga legal de tres (3) años que vencía el 14 de noviembre de 2015, sino que de común acuerdo las partes continuaron prorrogando el referido contrato de manera verbal, a los fines de que la relación arrendaticia se mantuviera a tiempo determinado, tanto así que las partes en litigio decidieron suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por un breve tiempo a los fines de finiquitar la relación, en el cual dejaron constancia de que la relación arrendaticia aún se encontraba a tiempo determinado en virtud de prórrogas acordadas de mutuo acuerdo, las cuales vencieron en fecha 14 de noviembre de 2016, conviniendo además un nuevo canon por un monto mensual de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), los cuales ha venido cancelando su representada durante los tres meses (3) de vigencia del mismo, en el entendido de que estos vencían el 28 de febrero de 2017. 11. Que mal pueden los demandantes incoar una demanda de desalojo contra su representada por haberse vencido el término de duración del contrato, cuando se evidencia claramente que desde el vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 16 de diciembre de 2011, hasta la celebración del último de ellos el 14 de noviembre de 2016, hubo continuas prórrogas de mutuo acuerdo, lo que arroja como consecuencia que la relación arrendaticia se encuentra celebrada a tiempo determinado. 12. Que a su defendida le corresponde una prórroga legal de tres (3) años por haber durado la relación arrendaticia más de diez (10) años, la cual comenzó a correr desde el 28 de febrero de 2017, por lo que resulta improcedente la presente demanda de desalojo. III DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS PARTE ACTORA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 5-9) En copia certificada INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 6 de marzo de 2007, bajo el No. 11, Tomo 55, folios 39-41; a través del cual se acreditó a la abogada Juliana Carolina López Galea, como apoderada judicial de los ciudadanos Emilio Papa Carpenito y Rosanna di Pietro Pascuale, quienes fungen como codemandantes en el presente juicio. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra señaladas. Así se establece. Segundo.- (Folios 40-44) En copia certificada INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 6 de enero de 2017, bajo el No. 35, Tomo 2, folios 112-114; mediante el cual la ciudadana Rossana di Pietro Pascuale, codemadante en el presente juicio, confirió poder al ciudadano Emilio Papa Carpenito, también codemandante, para que “(…) represente y sostenga [sus] derechos e intereses ante (…) tribunales de la República (…). Igualmente queda facultado (…) para que en [su] nombre y representación pueda constituir apoderados judiciales (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra señaladas. Así se establece. Tercero.- (Folios 8-36) En copia certificada EXPEDIENTE MERCANTIL signado con el No. 9312, según nomenclatura del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, correspondiente a la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., parte demandada en el presente juicio, contentivo de: 1.- ACTA CONSTITUTIVA debidamente protocolizada en fecha 21 de diciembre de 2001, bajo el No. 48, Tomo 26-A; 2.- ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA debidamente protocolizada en fecha 28 de marzo de 2007, bajo el No. 46, Tomo 6-A; 3) ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA debidamente protocolizada en fecha 22 de octubre de 2009, bajo el No. 11, Tomo 63-A y 4.- ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA debidamente protocolizada en fecha 2 de febrero de 2015, bajo el No. 24, Tomo 9-A. Ahora bien, en vista que las documentales públicas en cuestión no fueron tachadas por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y las tiene como demostrativas de la constitución de la empresa aquí demandada, así mismo, las tiene como demostrativas de que el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, detenta el carácter de gerente general de la referida sociedad mercantil. Así se establece. Cuarto.- (Folios 37-39) En copia certificada CONTRATO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 15 de noviembre de 2016, bajo el No. 32, Tomo 333, folios 106-408; el cual fue celebrado entre el ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante en carácter de arrendador, y el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, actuando en representación de la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., parte demandada en carácter de arrendataria, en los siguientes términos: “(…) Consta en documento otorgado ante Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 16/12/2011, Bajo (sic) el N° 11, Tomo: 122, que otorgamos un contrato de arrendamiento sobre un Local (sic) Comercial (sic) distinguido con el N° N2-11 (…), con un tiempo de duración de un (1) año, fijo, (…) comprendido entre el quince (15) de noviembre del año 2011 con vencimiento del 14 de noviembre del año 2012. De común acuerdo entre las partes se otorgaron prórrogas, cuyo último lapso contractual vence el día 14 de noviembre del año 2016. Debido a circunstancias especiales existentes para efectuar la desocupación y entrega del local ya identificado, objeto del contrato de arrendramiento (sic), hemos acordado, de común acuerdo, otorgar el convenimiento contenido en el presente instrumento: 1) Que (sic) el contrato de arrendamiento otorgado entre las partes (…) quedo (sic) resuelto en fecha: 14 de Noviembre (sic) del 2012. (sic); 2) Que (sic) a partir del 15 de Noviembre (sic) del año 2012, se inicio (sic) la prorroga (sic) legal prevista en el ordenamiento Legal (sic) Inquilinario (sic) con extensiones acordadas entre las partes, prorroga (sic) legal y extensiones que se consideran finalizadas el 14 de noviembre del año 2016; 3) Que (sic) las partes involucradas en la relación contractual de arrendamiento, EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO dan por finalizada en el punto dos (2) de este convenimiento, acuerdan: EL ARRENDATARIO, se compromete a entregar el Local (sic) objeto de arrendamiento en un plazo improrrogable que se inicia el día quince (15) de noviembre del año 2016 y finaliza el día veintiocho (28) de febrero del año 2017, libre de personas y cosas, a plena satisfacción del ARRENDADOR; 4) Que EL ARRENDADOR queda plenamente autorizado, personamente (sic) o a través de mandatario autentico, para constatar las actividades cumplidas por EL ARRENDATARIO, para que el local objeto del arredramiento (sic), sea entregado en el plazo convenido a satisfacción de EL ARRENDADOR; 5) Que (sic) el ARRENDATARIO pagará dentro del lapso otorgado para el desalojo y entrega del local, entre el 15/11/2016 al 28/02/2017, un monto mensual por compensación de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000,oo); 6) Que (sic) el presente convenio hecho de buena fe entre las partes, debidamente otorgado ante la Notaria (sic) Publica (sic), es titulo (sic) suficiente para ejercer las acciones judiciales procedentes en caso de incumplimiento por EL ARRENDATARIO a lo convenido (…)” (negrillas y mayúsculas del contrato transcrito). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que el ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante, y el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, actuando en representación de la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., parte demandada, suscribieron como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes y haciendo uso de la libertad de contratación, un contrato a través del cual de mutuo acuerdo convinieron en que el contrato de arrendamiento celebrado previamente quedó resuelto en fecha 14 de noviembre de 2012; que a partir del 15 de noviembre de 2012, comenzó a correr la prórroga legal dispuesta en el ordenamiento jurídico inquilinario con extensiones acordadas entre las partes, las cuales consideraron finalizadas en fecha 14 de noviembre de 2016; y que daban por finalizada la prórroga legal, por lo que el arrendatario se comprometía a entregar el local objeto del presente juicio en un plazo improrrogable que iniciaría el 15 de noviembre de 2016 y finalizaría el 28 de febrero de 2017, libre de personas y cosas; convención que de ninguna manera se encuentra expresamente prohibida en la ley, no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres. Así se precisa. Quinto.- (Folios 45-49 y 55-57) En copia certificada NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 11 de noviembre de 2014, a solicitud del ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante, a los fines de notificar a la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., en la persona de su representante o en su defecto a cualquier otra persona que se encontrare en dicha dirección, que: “(…) en este acto se le ratifica que el citado contrato no será renovado y el periodo de prorroga (sic) legal comenzó el día 15/11/2012 hasta el 15/11/2015, fecha ésta que deberá hacer la entrega material del inmueble (…)”; y NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 14 de diciembre de 2012, a solicitud del ciudadano Emilio Papa Carpenito, a los fines de notificar a la mencionada sociedad mercantil acerca de la “(…) NO RENOVACIÓN del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 16 de Diciembre (sic) de 2011 (…)”. Ahora bien, en vista que los documentos públicos en cuestión merecen plena fe de su contenido, por cuanto fueron suscritos por un funcionario autorizado para ello; y en virtud que, los mismos no fueron tachados por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndolos como demostrativos de que la parte actora notificó a la parte demandada sobre su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento previamente suscrito. Así se establece. Sexto.- (Folios 50-54) En copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 16 de diciembre de 2011, bajo el No. 11, Tomo 122; el cual fue celebrado entre el ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante en carácter de arrendador, y la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., aquí demandada en carácter de arrendataria, debidamente representada por el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, en los siguientes términos: “(…) TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 15-11-2011 y será improrrogable (…)”. Ahora bien, en vista que la documental bajo análisis no fue tachada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que las partes intervinientes en el presente proceso, suscribieron un contrato de arrendamiento que recayó sobre el bien inmueble objeto del mismo, constituido por un (1) local comercial distinguido con el No. N2-11, ubicado en el nivel dos (2) del centro comercial La Casona II, kilómetro 16 de la carretera panamericana del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual tendría una duración de un (1) año fijo contado desde el 15 de noviembre de 2011 hasta el 15 de noviembre de 2012. Así se establece. Séptimo.- (Folios 58-62) En copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 10 de noviembre de 2010, bajo el No. 8, Tomo 140; el cual fue celebrado entre el ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante en carácter de arrendador, y la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., aquí demandada en carácter de arrendataria, debidamente representada por el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, en los siguientes términos: “(…) TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 15-11-2010 y será improrrogable (…)”. Ahora bien, en vista que la documental bajo análisis no fue tachada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que las partes intervinientes en el presente proceso, suscribieron un contrato de arrendamiento que recayó sobre el bien inmueble objeto del mismo, constituido por un (1) local comercial distinguido con el No. N2-11, ubicado en el nivel dos (2) del centro comercial La Casona II, kilómetro 16 de la carretera panamericana del Municipio Los Salias del estado Miranda, el cual tendría una duración de un (1) año fijo contado desde el 15 de noviembre de 2010 hasta el 15 de noviembre de 2011. Así se establece. Octavo.- (Folios 63-67) En copia certificada CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 20 de octubre de 2009, bajo el No. 4, Tomo 80; el cual fue celebrado entre el ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante en carácter de arrendador, y la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., aquí demandada en carácter de arrendataria, debidamente representada por el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, en los siguientes términos: “(…) TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 15-11-2009 y será improrrogable (…)”. Ahora bien, en vista que la documental bajo análisis no fue tachada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que las partes intervinientes en el presente proceso, suscribieron un contrato de arrendamiento que recayó sobre el bien inmueble objeto del mismo, constituido por un (1) local comercial distinguido con el No. N2-11, ubicado en el nivel dos (2) del centro comercial La Casona II, kilómetro 16 de la carretera panamericana del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual tendría una duración de un (1) año fijo contado desde el 15 de noviembre de 2009 hasta el 15 de noviembre de 2010. Así se establece. *Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante mediante escrito consignado en fecha 5 de junio de 2011 (inserto a los folios 152-155), REPRODUJO el valor y eficacia probatoria del contrato cursante a los folios 37-39 del presente expediente, cuya copia certificada fue acompañada al libelo de la demanda; ahora bien, es preciso aclarar que aun cuando dicha reproducción no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo cuando la probanza que se pretende hacer valer fue debida y oportunamente valorada, tal como ocurre en el caso de autos, en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se establece. Aunado a lo anterior, se evidencia que mediante el escrito de pruebas referido en el particular que antecede, la representación judicial de la parte actora procedió a RATIFICAR las firmas insertas en las documentales contenidas en los numerales 2, 4, 5 y 6, así como las posiciones juradas y la prueba de informe; ahora bien, en vista que la promoción en cuestión fue negada por el tribunal de la causa, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Conjuntamente con la contestación de la demanda, la representación judicial de la sociedad mercantil Clínicas Integradas de Miranda, C.A., consignó las siguientes documentales: Primero.- (Folios 84-85) En copia fotostática INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública Trigésima de Caracas, Municipio Libertador en fecha 27 de abril de 2017, bajo el No. 20, Tomo 86, folios 66-69; a través del cual se acredita al abogado Elías Daniel García Salmerón, como apoderado judicial de la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., parte demandada en el presente juicio. Ahora bien, en vista que ante la impugnación de la documental en cuestión, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar su respectiva copia certificada (la cual riela en los folios 107-109 del presente expediente); y en virtud que, la mencionada copia certificada no fue desvirtuada de ninguna manera por la actora, consecuentemente, quien aquí suscribe debe apreciar la probanza bajo análisis y le confiere pleno valor probatorio, teniéndola como demostrativa de las circunstancias supra señaladas. Así se establece. Segundo.- (Folios 86-89) En copia fotostática CONTRATO DE ARRENDAMIENTO presentado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 15 de noviembre de 2001; el cual fue celebrado entre el ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante en carácter de arrendador, y el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, tercero ajeno al proceso en carácter de arrendatario. Ahora bien, aun cuando de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que ante la impugnación de la documental en cuestión, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar su respectiva copia certificada (la cual riela en los folios 112-123); no obstante, quien aquí suscribe advierte que el contrato en comento fue suscrito por el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama (tercero ajeno al proceso), quien a pesar de que funge como director gerente de la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., (parte demandada), suscribió el contrato bajo análisis como persona natural, esto es, de manera particular e independiente, y no como un negocio jurídico que de alguna manera corresponda a la sociedad mercantil aquí demandada, razones por las cuales esta alzada puede afirmar que la documental tantas veces referida se aparta del tema controvertido y debe ser desechada del proceso, dada su evidente impertinencia. Así se precisa. Tercero.- (Folios 90-94 y 97-98) En copia fotostática CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 16 de diciembre de 2011, bajo el No. 11, Tomo 122; y CONTRATO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 15 de noviembre de 2016, bajo el No. 32, Tomo 333, folios 106-408. Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, ratificadas posteriormente en la etapa probatoria; y en virtud que, las mismas fueron oportunamente valoradas por esta alzada, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa. Cuarto.- (Folios 95-96) En copia fotostática MISIVA de fecha 7 de diciembre de 2012, suscrita por el ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante, y dirigida a la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., parte demandada, a través de la cual se le notifica a la mencionada compañía lo siguiente: “(…) con la finalidad de manifestarle mi decisión como propietario del inmueble (local Comercial (sic)) ubicado en el Nivel (sic) Dos (sic) (II), signado bajo el Nro. N2-11. (sic), del Centro Comercial La Casona II, de NO realizar un nuevo Contrato (sic) de Arrendamiento (sic). Ahora bien, observando que la relación mantenida por las partes (…) ha sido mayor a un (1) año, se le otorgará siendo potestativo para la Arrendataria (sic) una Prórroga (sic) Legal (sic) por un lapso Máximo (sic) de un (1) año (…)”; y MISIVA de fecha 5 de mayo de 2013, suscrita por el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., y dirigida al ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante, a los fines de manifestarle que: “(…) he decidido acogerme a la prorroga (sic) legal la cual es potestativa para el arrendatario toda vez que durante toda la relación arrendaticia por mas (sic) de 10 años y los sucesivos contratos que se han renovado por más de 10 años, me hacen acreedor de una prorroga (sic) legal de tres años (…)”. Ahora bien, en vista que los instrumentos privados bajo análisis no fueron desvirtuados en el curso del juicio, y en virtud que, la parte actora también los hizo valer, aunque fuera de la etapa probatoria, consecuentemente, quien la presente causa resuelve debe conferirles pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, teniéndolos como demostrativos de que al vencimiento del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso, esto es, del contrato suscrito el 15 de noviembre de 2011, el cual feneció el 15 de diciembre de 2012, la parte demandada se acogió y disfrutó de la prórroga legal arrendaticia correspondiente, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece. Quinto.- (Folio 99) En copia fotostática COMPROBANTE DE TRANSFERENCIA BANCARIA identificada con el No. 049299, la cual fue realizada por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00). Ahora bien, en vista que el instrumento privado bajo análisis fue consignado en copia simple, y en virtud que no puede quien aquí suscribe verificar su autenticidad, de qué organismo emana, quien fue su destinatario o la veracidad de los hechos en él señalados; aunado a que la parte demandada debió promoverlos a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pues cuando se tratan de hechos que consten en documentos, libros o archivos que se hallen en bancos, el tribunal a solicitud de la parte puede requerir de ellos informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos documentos, consecuentemente, esta alzada lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio. Así se precisa. *En fecha 10 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte demandada hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 123-128) En original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20 de octubre de 2009, bajo el N° 04, Tomo 81; el cual fue celebrado entre el ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante en carácter de arrendador, y el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, tercero ajeno al proceso en carácter de arrendatario. Ahora bien, aun cuando de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la documental en cuestión no fue desvirtuada de ninguna manera por la parte actora; no obstante, quien aquí suscribe advierte que el contrato en comento fue suscrito por el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama (tercero ajeno al proceso), quien a pesar de que funge como director gerente de la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., (parte demandada), suscribió el contrato bajo análisis como persona natural, esto es, de manera particular e independiente, y no como un negocio jurídico que de alguna manera corresponda a la sociedad mercantil aquí demandada, razones por las cuales esta alzada puede afirmar que la documental tantas veces referida se aparta del tema controvertido y debe ser desechada del proceso, dada su evidente impertinencia. Así se precisa. Segundo.- (Folios 134-143) En original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 10 de noviembre de 2010, bajo el No. 08, Tomo 140; y CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 16 de diciembre de 2011, bajo el No.11, Tomo 122. Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, ratificadas posteriormente en la etapa probatoria; y en virtud que, las mismas fueron oportunamente valoradas por esta alzada, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa. *Se deja constancia de que una vez abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada no promovió probanza alguna. IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA Mediante decisión proferida en fecha 2 de agosto de 2017, el Juzgado de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente: “(…) Por tanto, trabada en esta forma la litis, este Tribunal, en una labor metodológica y de compresión, considera indispensable primeramente examinar, el contenido del contrato autenticado en fecha 15 de noviembre de 2016, bajo el Nº 32, Tomo 333, folios 106 al 108, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, (promovido y reconocido por ambas partes) (…). En tal sentido, se advierte que fue suscrito entre las partes en fecha 15 de noviembre de 2016, un nuevo contrato donde se plantea un convenio a los fines de finiquitar la relación arrendaticia, no obstante, la parte demandada pretende hacerlo ver como una suerte de prorroga (sic) convencional, que en su criterio, no puede estar por encima de la prorroga legal. Sin embargo, del dispositivo contractual supra transcrito se advierte que ya la arrendadora había reconocido y dejado gozar a la arrendataria la prórroga legal, y en tales términos fue también aceptado por la parte demandada. Siendo así, conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Siguiendo el orden de ideas, resulta oportuno referir el alcance del artículo 1.264 del Código Civil, invocada por la accionante como defensa de su pretensión: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”; de tal forma entonces, siendo pactado por las partes en el caso de autos, un acuerdo o convenio para la entrega del inmueble, prevalece el principio de autonomía de voluntad de las partes, que significa que los contratantes son libres de establecer las reglas que más le convengan en sus contratos. Se aprecia entonces que, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, la arrendadora reconoció a la arrendataria su derecho a la prorroga (sic) legal, originada de los distintos contratos celebrados por las partes, contratos sobre los cuales ambas partes manifiestan que fueron a tiempo determinado; ahora bien, de la revisión detallada al expediente cabe resaltar que ambas partes hicieron alusión y consignaron diversos contratos, sin ser identificados en forma cronológica, de manera que permitieran un análisis ordenado de los mismos. No obstante, ante la preeminencia del convenio celebrado por las partes en fecha 15 DE NOVIEMBRE DE 2016, quien suscribe estableció en la Audiencia (sic) de Juicio (sic), que los anteriores contratos suscritos por las partes, quedaban desligados del asunto controvertido, sin embargo, en este extenso, actuando en su deber de analizar y juzgar todo lo que fuere aportado a los autos (art. 509 del C.P.C) (sic), pasa mencionarlos en el orden cronológico correspondiente (indistintamente del orden en que fueron presentados por las partes: (…omissis…) Ahora bien, cursa a los folios 45 al 47 de expediente, notificación de fecha 11 de noviembre de 2014, evacuada ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, dirigida a la arrendataria, en la persona del ciudadano CARLOS JESÚS UGAS LEZAMA, de cuya lectura se desprende, que dicha arrendataria fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento, y de su derecho de la prórroga legal, desde el 15 de noviembre de 2012, hasta el 15 de noviembre de 2015; y siendo que dicha documental no fue impugnada expresamente por la demandada, surte eficacia probatoria a los fines de demostrar que desde el 15 de noviembre de 2012, hasta el 15 de noviembre de 2015, corría para ésta, el lapso de prorroga (sic) legal; aunado a ello, destaca el hecho de que la propia demandada en su contestación, reconoció que en fecha 07 de noviembre de 2012, estaba en conocimiento de la intención de la arrendadora hoy accionante, de no querer renovar la relación arrendaticia que venciera en fecha 14 de noviembre de 2012, habiendo aceptado la demandada tal vencimiento, por el hecho de manifestar acogerse a dicha prórroga legal. Siendo así rebatido el contradictorio alegato de la demandada respecto a que no hizo uso de la prorroga (sic) legal, y que presuntamente, las partes de común acuerdo prorrogaron la relación arrendaticia de manera verbal. En este orden de ideas, se aprecia que en definitiva la convención celebrada por las partes en fecha 15 de noviembre de 2016, que quedó inserta bajo el Nº 32, Tomo 333, folios 106 al 108, de los Libros de Autenticaciones llevados ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; de tal forma que dicha convención fue celebrada a los fines de finiquitar la relación arrendaticia. Por lo cual debe atribuírsele a dicho contrato todo el valor probatorio que del mismo emana, en cuanto a la voluntad manifiestamente expresada en el mismo; y así se declara. Para mayor precisión, se concluye que la relación entre los ciudadanos EMILIO PAPA CARPENITO y ROSSANA DI PIETRO PASCUALE y CLÍNICAS DENTALES INTEGRADAS DE MIRANDA C.A., finalizó de mutuo acuerdo el 28 de febrero de 2017, siendo clara intención de la arrendadora, en forma libre y espontánea de poner fin a la relación arrendaticia, bajo la aceptación de la parte demandada. Igualmente se aprecia que las partes en el contrato-convenio ut supra, manifestaron que en fecha 15 de noviembre de 2012, se dio inicio a la prórroga legal, y que ésta finalizó el 14 de noviembre de 2016, por lo que, conforme al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se le otorgó a la arrendataria la prórroga legal, lo cual rebate una vez más su alegato de que no gozó de dicha prórroga; de tal forma que la arrendataria tenía pleno conocimiento que a partir del 15 de noviembre de 2016, hasta el 28 de febrero de 2017, gozaba de un plazo de tres (03) meses y unos días más, para desocupar el inmueble, lo cual no hizo, dando derecho a que la actora exigiera la devolución del inmueble, a través de la interposición de la acción de desalojo, a tenor de lo previsto en el artículo 40, literal “g” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como efectivamente lo hizo, por lo que la presente acción deberá prosperar en derecho. Así se decide. III DECISIÓN (…omissis…) PRIMERO: CON LUGAR, la pretensión de DESALOJO, incoada por los ciudadanos EMILIO PAPA CARPENITO y ROSANNA DI PIETRO PASCUALE (…) en contra de la sociedad mercantil CLÍNICAS DENTALES INTEGRADAS DE MIRANDA C.A. (…). SEGUNDO: Se condena a la demandada sociedad mercantil CLÍNICAS DENTALES INTEGRADAS DE MIRANDA C.A., a la ENTREGA MATERIAL del inmueble destinado a uso comercial, distinguido con el número N2-11, ubicado en el Nivel dos (2) del Centro Comercial La Casona II, en el Kilómetro 16 de la Carretera Panamericana, del Municipio Los Salias, San Antonio de los Altos, Estado Miranda (…)” (negrillas y mayúsculas del fallo transcrito). V ALEGATOS EN ALZADA En fecha 16 de octubre de 2017, la apoderada judicial de la parte demandante consignó escrito de informes ante esta alzada, donde procedió a realizar una breve síntesis de los hechos acaecidos en la causa, así como también manifestó que fue declarada con lugar su pretensión “(…) ya que las partes ya habían acordado que visto el finiquito del contrato y que las partes no deseaban más prórrogas del mismo, tanto se procediera a la entrega el día 28 de febrero de 2017 (…). En este sentido, encontrándose vencido el contrato no quedaba más que solicitar el cumplimiento de la cláusula contractual y del convenio ratificando dicha obligación, de tracto sucesivo para ambas, obligación que fenecia (sic) como ya lo dijéramos el 28 de febrero de 2.071 (sic), sin que diera cumplimiento el Demandado (sic) a la entrega del inmueble (…)”. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada mediante escrito de informes consignado ante esta alzada en fecha 25 de octubre de 2017, manifestó entre otras cosas, lo siguiente: 1. Que el a quo dio por entendido que su representada había hecho uso de una supuesta prórroga legal de cuatro (4) años, la cual transcurrió desde el año 2012 al año 2016, lo cual representa un error de derecho en la interpretación de la norma, pues el tribunal estimó que las prórrogas convencionales del contrato de arrendamiento constituían el uso de una prórroga legal lo cual es ilógico pues la norma no expresa la existencia de una prórroga de cuatro (4) años. 2. Que no fueron analizadas las probanzas cursantes a los autos. 3. Que cursa en autos poder general de administración conferido por la ciudadana ROSANNA DI PIETRO PASCUALE al ciudadano EMILIO PAPA CARPENITO –codemandantes– quien no es de profesión abogado, por tanto, visto que el ciudadano EMILIO PAPA CARPENITO carece de capacidad de postulación, al no ser abogado en ejercicio, el poder otorgado a la abogada JULIANA LÓPEZ GALEA está viciado, impidiendo así que sea interpuesta válidamente la presente acción en nombre de la ciudadana ROSSANA DI PIETRO PASCUALE. 4. Que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no es aplicable al presente caso, pues ésta en su artículo 2 exceptúa de su ámbito de aplicación a los contratos de arrendamiento de locales destinados a consultorios; en consecuencia, visto que al tratarse de un contrato de arrendamiento de un local destinado al uso de un consultorio odontológico, resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, visto que el presente procedimiento debió tramitarse por el procedimiento breve y no por el oral, solicita la reposición de la causa al estado de subsanar el vicio cometido, ordenando que la causa sea tramitada por el procedimiento breve. 5. Que del escrito libelar se desprende que la naturaleza del contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, y que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34 la prohibición de solicitar el desalojo en los contratos de arrendamiento a que sean a tiempo determinado, por lo que resulta evidente que las acciones de desalojo deben ser fundamentadas en alguna de las causales establecidas en la ley, lo cual no ocurrió en el caso de autos. 6. Que existe la acción de cumplimiento y la de resolución, pero en los contratos celebrados a tiempo indeterminado o verbales por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino la acción de desalojo por vía judicial. 7. Que es contrario a derecho admitir una demanda de desalojo bajo el fundamento de haberse vencido el plazo convenido, pues esa acción es solo para contratos verbales o indeterminados y conforme a las causales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, solicita sea declarada inadmisible la presente demanda. 8. Que la parte actora quiere hacer creer que su representada hizo uso de la prórroga legal y que ésta comenzó a transcurrir íntegramente a partir de la culminación del contrato, es decir, en fecha 15 de noviembre de 2012 y que culminó tres (3) años después, en fecha 15 de noviembre de 2015, sin embargo, a la fecha en que supuestamente feneció el lapso de la prórroga legal se mantuvo en el inmueble objeto de la controversia, haciendo uso y goce en los mismos términos contractuales convenidos. 9. Que no fue sino hasta el 15 de noviembre de 2016, que las partes realizaron un contrato de arrendamiento que tenía una culminación en fecha 28 de febrero de 2017, fecha desde la cual comienza a correr la prórroga legal de tres (3) años que vence el 28 de febrero de 2020. 10. Que por las razones antes expuestas, solicita que la presente apelación sea declarada con lugar, se revoque la sentencia recurrida y se declare sin lugar la demanda incoada en su contra. Por último, se evidencia que en fecha 9 de noviembre de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada consignó ante esta alzada escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora; mediante el cual ratificó lo alegado en su escrito de informes. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que dictó el Juzgado de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de agosto de 2017; a través de la cual se declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por los ciudadanos Emilio Papa Carpetino y Rosanna di Pietro Pascuale, contra la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., todos previamente identificados en autos, y se ordenó a la mencionada compañía realizar la entrega material del inmueble arrendado. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien la presente causa resuelve estima conveniente puntualizar en primer lugar, que la representación judicial de la parte demandante ejerció la presente acción bajo el fundamento de que entre sus representados y la compañía demandada existió una relación arrendaticia desde el año 2009, la cual recayó sobre un (1) local comercial distinguido con el No. N2-11, ubicado en el nivel dos (2) del centro comercial La Casona II, kilómetro 16 de la carretera panamericana del Municipio Los Salias del estado Miranda; así mismo, la mencionada representación judicial precisó que en fecha 16 de diciembre de 2011, sus representados suscribieron un contrato de arrendamiento con la demandada, el cual tendría una vigencia de un (1) año contado a partir del 15 de noviembre de 2011 hasta el 14 de noviembre de 2012; que mediante un contrato suscrito en fecha 15 de noviembre de 2016, manifestaron su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento y a las prórrogas existentes, concretando así acuerdos para la entrega del inmueble que tendría lugar el día 28 de febrero de 2017, sin prórroga; que en vista que la arrendataria no ha cumplido con el mencionado acuerdo, pues no ha hecho entrega del inmueble arrendado, es por lo que procede a demandar a la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., por desalojo conforme a lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por su parte, la representación judicial de la empresa demandada estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la acción incoada, reconoció que en fecha 16 de diciembre de 2011, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Emilio Papa Carpenito, el cual recayó sobre el inmueble objeto de desalojo; así mismo, negó y rechazó que dicha relación se derive de diferentes contratos a tiempo determinado suscritos desde el año 2009; que su poderdante haya sido notificada en diferentes oportunidades sobre el deseo de los demandantes de no prorrogar el contrato; que las partes hayan manifestado su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento a través de un convenio, pues dicho convenio no fue celebrado como fin de las prórrogas existentes ni a los efectos que pudiera tener hasta el 14 de noviembre de 2016; que se hayan concretado acuerdos para la entrega del inmueble; y que su representada no haya cumplido con el supuesto acuerdo establecido o que deba desalojar y entregar inmediatamente el inmueble tantas veces mencionado. Aunado a lo anterior, la mencionada representación judicial sostuvo que los fundamentos de derecho invocados por la parte actora, no se ajustan a las situaciones del caso de autos, puesto que -según su decir- la relación contractual inició en el año 2001; que hasta la fecha de interposición de la demanda su defendida se encuentra arrendada en el inmueble objeto de desalojo por más de quince (15) años; que en fecha 16 de diciembre de 2011, su poderdante suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Emilio Papa Carpenito, por un plazo de un (1) año fijo contado desde el 15 de noviembre de 2011 hasta el 14 de noviembre de 2012; que una vez vencido el referido contrato, el arrendador procedió a notificar a su representada en fecha 7 de diciembre de 2012, sobre la no renovación de la relación arrendaticia, concediéndole únicamente un (1) año de prórroga legal; que ante tales circunstancias su defendida le participó mediante misiva de fecha 5 de mayo de 2013, que en ocasión a estar arrendada por más de diez (10) años gozaba de una prórroga legal de tres (3) años; que su poderdante no hizo uso de la referida prórroga legal que vencía el 14 de noviembre de 2015, sino que de común acuerdo las partes continuaron prorrogando el referido contrato de manera verbal; que las partes en litigio decidieron suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por un breve tiempo a los fines de finiquitar la relación, en el cual dejaron constancia de que la relación arrendaticia aún se encontraba a tiempo determinado en virtud de las prórrogas acordadas de mutuo acuerdo, las cuales vencieron en fecha 14 de noviembre de 2016; y que por tales razones, mal pueden los demandantes incoar una acción de desalojo contra su representada por haberse vencido el término de duración del contrato, cuando se evidencia claramente que desde el vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 16 de diciembre de 2011, hasta la celebración del último de ellos el 14 de noviembre de 2016, hubo continuas prórrogas de mutuo acuerdo, lo que arroja como consecuencia que la relación arrendaticia se encuentre celebrada a tiempo determinado, que a su defendida le corresponda una prórroga legal de tres (3) años, la cual comenzó a correr el 28 de febrero de 2017, y que resulte improcedente la demanda de desalojo incoada. Visto los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, quien aquí suscribe estima necesario pronunciarse de manera previa al fondo, sobre las distintas defensas que fueron planteadas por la parte demandada, aquí apelante, en el escrito de informes que fue presentado ante esta alzada; lo cual procede a realizar de la siguiente manera: -DE LA CAPACIDAD DE POSTULACIÓN- Del escrito de informes consignado ante esta alzada por el apoderado judicial de la parte demandada, se desprende que la mencionada representación manifestó -entre otras cosas- que: “(…) el ciudadano EMILIO PAPA CARPENITO, a quien la ciudadana ROSANNA DI PIETRO PASCUALE le otorgó poder especial y a nombre de quien se le confiere el poder con quien actúa la hoy profesional de derecho ya mencionada no es de profesión abogado. Al respecto, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses (…)”; ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no de la defensa en cuestión, debe quien la presente causa resuelve aclarar primeramente que en los artículos 150, 151 y 155 del Código de Procedimiento Civil, se prevé a grandes rasgos que cuando las partes realicen gestiones en el curso del proceso por medio de apoderados judiciales, éstos deben necesariamente estar facultados por mandato o poder otorgado en forma pública o auténtica, y en caso que el referido poder fuere otorgado a nombre de otra persona, el otorgante debe enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos que acrediten la representación que ejerce. Con apego a lo antes dicho, y en vista que de una revisión minuciosa de las actas que conforman el presente expediente, se advierte que conjuntamente con el libelo de la demanda fue consignado en copia certificada el instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 6 de marzo de 2007 (cursante a los folios 5-9), a través del cual se acreditó a la abogada Juliana Carolina López Galea, como apoderada judicial de los ciudadanos Emilio Papa Carpenito y Rosanna di Pietro Pascuale (codemandantes), en los siguientes términos: “(…) Yo EMILIO PAPA CARPENITO (…) confiero PODER ESPECIAL (…) a la abogada en ejercicio JULIANA CAROLINA LÓPEZ GALEA (…) para que me represente, defienda y sostenga mis derechos, intereses y acciones, tanto los míos como los de ROSSANA DI PIETRO PASCUALE (…) a quien represento con facultad para constituir apoderados judiciales según consta de poder de fecha 06 de Enero (sic) de 2017, Debidamente (sic) Notariado (sic) por ante la Notaria (sic) del Municipio Los Salias anotado bajo el Nro. 35, Tomo (sic) 2, Folios (sic) 112 hasta 114, en todos los asuntos judiciales (…)”; e incluso, se evidencia que fue consignado en copia certificada el instrumento poder debidamente autenticado ante la mencionada Notaría en la misma fecha 6 de enero de 2017 (cursante a los folios 40-44), a través del cual la ciudadana Rossana di Pietro Pascuale, confirió poder al ciudadano Emilio Papa Carpenito, para que la “(…) represente y sostenga [sus] derechos e intereses ante (…) tribunales de la República (…). Igualmente queda facultado (…) para que en [su] nombre y representación pueda constituir apoderados judiciales (…)”; consecuentemente, puede esta alzada afirmar que las defensas en cuestión resultan IMPROCEDENTES en derecho, pues -como ya se verificó- la codemandante Rosanna di Pietro Pascuale, facultó al también codemandante Emilio Papa Carpenito, para que constituyera en su nombre apoderados judiciales, y éste a su vez, en ejercicio de tal mandato, confirió poder a la abogada Juliana López Galea, para que ejerciera la representación judicial de ambos, sumado al hecho cierto de que los prenombrados ciudadanos son copropietarios del inmueble objeto de la acción, y siendo que el mencionado ciudadano Emilio Papa Carpenito, es quien suscribió el contrato que dio lugar al presente juicio, éste perfectamente podía demandar de manera particular o individual. Así se establece. -DE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA- Siguiendo con este orden de ideas, se observa que en el escrito de informes consignado ante esta alzada, el apoderado judicial de la parte demandada afirmó -entre otras cosas- que: “(…) el procedimiento bajo el conocimiento de esta superioridad debió tramitarse por el procedimiento breve (…) no obstante el tribunal de la causa lo efectúo (sic) a través del procedimiento oral por remisión expresa de una ley no aplicable (…) al delatar ésta subversión procesal, solicito a esta Juzgadora (sic) Superior (sic) que reponga la causa al estado de subsanar el vicio cometido, ordenando la admisión nuevamente de la demanda por los trámites del procedimiento breve (…)”; ahora bien, a los fines de determinar la normativa aplicable al caso de marras, quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el presente expediente, debe advertir primeramente que: 1° el tribunal de la causa mediante auto dictado el 14 de marzo de 2017, admitió la demanda interpuesta por la representación judicial de los ciudadanos Emilio Papa Carpenito y Rosanna di Pietro Pascuale, contra la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A.; 2° que dicho tribunal fijó un lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la citación de la parte demandada, para que ésta procediera a contestar la acción incoada en su contra u opusiera las defensas que considerara pertinentes; 3° que posteriormente el juicio en comento se tramitó a través del procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil; y 4° que para la fecha en la cual fue admitida la acción, ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial número 40.418, en cuya disposición derogatoria primera se dispuso que: “se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”. Es el caso que, de la disposición derogatoria supra transcrita se desprende que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no derogó por completo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo las disposiciones de ésta última desaplicadas solamente para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula la nueva normativa; en efecto, a los fines de tener certeza sobre cuál ley aplicar a un caso específico se debe atender obligatoriamente a la categoría del inmueble arrendado, lo cual va íntimamente asociado a la naturaleza de la actividad que en él se desarrolle. Al respecto, se observa que el artículo 2 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, textualmente expresa que: “Artículo 2.- A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ‘inmuebles destinados al uso comercial’, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público” (negrillas añadidas por esta alzada). Así las cosas, siendo que los consultorios ubicados en los centros comerciales no detentan la naturaleza de “inmuebles destinados al uso comercial”, por lo que se encuentran fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y en virtud que, el inmueble objeto del presente proceso fue destinado por las partes únicamente para la “instalación y explotación de un consultorio odontológico”, tal como se desprende de los contratos de arrendamiento que rielan en los autos (cursantes a los folios 50-54, 58-62 y 63-67), de los cuales se deriva la relación que vincula a los litigantes, consecuentemente, esta alzada puede afirmar –tal como lo adujo la representación de la empresa demandada- que lo correcto era que la presente acción se tramitara a través del procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo dispone el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se precisa. No obstante a lo anterior, estima esta juzgadora que en el presente caso el error detectado respecto a que el tribunal de la causa haya aplicado el procedimiento oral cuando lo correcto era que aplicara el procedimiento breve conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Código de Procedimiento Civil; no lesionó ni generó ninguna situación que requiera reparación, pues es evidente que el mencionado órgano jurisdiccional proporcionó a las partes lapsos mayores que les permitieron ejercer las defensas y recursos que a bien tuvieron, con mayor flexibilidad que si se hubiese aplicado el procedimiento breve supra mencionado, todo ello sin vulnerar ningún derecho fundamental como lo sería el derecho a la defensa y el debido proceso. Así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada el 25 de abril de 2003, Exp. N° 02-1250, ratificada por la misma Sala el 19 de octubre de 2007, en la cual se estableció lo siguiente: “(…) No obstante lo expuesto, se observa que en la acción de amparo, el agraviado denuncia la violación de sus derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y al debido proceso, ante la negativa del juzgador de aplicar al referido juicio el procedimiento señalado en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo dispone el artículo 88 de ese texto legal, al indicar que su aplicación será inmediata desde su entrada en vigencia. Siendo el caso, que la decisión que resolvió el amparo en primera instancia, no hace referencia alguna a dicha denuncia; sin embargo, se pudo resaltar de la sentencia accionada en amparo, que el juzgador indicó en la misma de manera expresa “que no le era aplicable a este procedimiento la nueva Ley de Arrendamientos”. Tal situación denota, una inobservancia del artículo 24 del texto constitucional, cuando señala que “las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso”, así como del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual vulnera derechos constitucionales. Sin embargo, estima esta Sala que en el presente caso, tal omisión no generó una situación jurídica que hubiere que reparar, por cuanto el juez de la causa aplicó el procedimiento ordinario a ese juicio, cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé aplicar el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; con lo cual el juzgador proporcionó a las partes lapsos mayores, que les permitieron ejercer las defensas y recursos que a bien tuvieron, con mayor flexibilidad que si se le hubiere aplicado el procedimiento breve que dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Razón por la cual se considera, que en dicho proceso no se causó un daño que sea reparable mediante la presente acción de amparo, en virtud de que, distinto fuese el escenario si se le hubiese aplicado a las partes un procedimiento breve, cuando correspondía uno ordinario con lapsos mayores, donde se le nieguen las oportunidades de ejercer las defensas y recursos pertinentes, con lo cual sí se originaría un violación del derecho a la defensa y debido proceso de las partes involucradas (…)” (Resaltado del fallo transcrito). Conforme a lo anterior, puede esta alzada afirmar que reponer la causa al estado de admitirla nuevamente pero a través del procedimiento breve, sería totalmente inútil e innecesario, pues -como ya se dijo- se pudo constatar al revisar exhaustivamente las actas que conforman el presente expediente, que la acción intentada fue contestada y contradicha, llevándose a cabo en el curso del proceso judicial la promoción del material probatorio y la celebración de las respectivas audiencias orales, trayendo como consecuencia que la juzgadora cognoscitiva emitiera una decisión contra la cual las partes incluso tuvieron la oportunidad de ejercer los recursos otorgados por la ley, como en efecto lo realizó la parte demandada al interponer el presente recurso de apelación. En efecto, por las razones antes expuestas y en vista que, reiniciar el presente proceso a partir de su admisión, además de ser inútil, conculcaría tanto principios constitucionales como formas procesales que los jueces se encuentran obligados a garantizar, consecuentemente, este juzgado superior debe declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reposición en cuestión, acotándose que pese a la anterior declaratoria esta alzada atenderá y resolverá las circunstancias propias del caso de marras, conforme a las disposiciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de que la causa haya sido tramitada por un procedimiento que no le correspondía. Así se precisa. DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA Por último, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada en el escrito de informes presentado ante este tribunal superior, manifestó que “es contrario a derecho admitir una demanda de desalojo bajo el fundamento de haberse vencido el plazo convenido, pues esa acción es solo para contratos verbales o indeterminados y conforme a las causales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, y con fundamento en tales alegatos, solicitó que se declare inadmisible la demanda intentada. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del pedimento en cuestión, quien aquí suscribe estima necesario realizar las siguientes consideraciones: Del escrito libelar se desprende que la representación judicial de los demandantes expuso -entre otras cosas- como fundamento de la pretensión interpuesta, que “(…) las partes manifestaron su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento a través de un convenio suscrito en fecha 15 de noviembre de 2016, así como también el fin de las prórrogas existentes (…) concretaron acuerdos para la entrega del inmueble, la cual se realizaría el 28 de febrero de 2017 sin prórroga (…). Siendo el caso que a la fecha la arrendataria no ha cumplido el acuerdo establecido (…) es por lo que procede[n] en derecho a instaurar la presente demanda de desalojo (…)”; en tal sentido, siendo que la mencionada representación judicial no invocó expresamente ninguna de la causales de desalojo previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en virtud que, es evidente que los demandantes lo que realmente pretenden es el cumplimiento del contrato que suscribieron con la compañía demandada el 15 de noviembre de 2016, como una manifestación de la autonomía de la voluntad al ser “libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga” (cfr. Sentencia de la Sala Constitucional No. 878/2015), para lograr con ello que se les haga la entrega material del inmueble sobre el cual recayó dicho convenio, el cual además había sido objeto de la relación arrendaticia que previamente los unía, consecuentemente, esta juzgadora con atención al principio iura novit curia, aforismo que hace alusión a que el juez conoce del derecho aplicable, puede afirmar que la presente acción es seguida por cumplimiento de contrato, y no por desalojo como erróneamente fue calificado en el libelo de la demanda, circunstancia que lógicamente hace IMPROCEDENTE en derecho la solicitud de inadmisibilidad bajo estudio. Así se precisa. DEL FONDO DEL ASUNTO. Resuelto lo anterior, debe esta sentenciadora pasar de seguidas a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido; y en tal sentido, siendo que presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato, antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, estima conveniente transcribir lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual hace a continuación: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” Es el caso que, de las normativas antes transcritas –específicamente del artículo 1.167 del Código Civil– se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos. En relación al primer requisito, este tribunal superior partiendo de las exposiciones realizas en el libelo, en concordancia con los instrumentos probatorios que fueron consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda incoada, específicamente de la copia certificada del CONTRATO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias el 15 de noviembre de 2016 (cursante desde el folio 37 al 39), al cual se otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano Emilio Papa Carpenito, aquí codemandante en carácter de arrendador, y el ciudadano Carlos Jesús Ugas Lezama, actuando en representación de la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., aquí demandada en carácter de arrendataria, convinieron de mutuo acuerdo como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes y haciendo uso de la libertad de contratación, en lo siguiente: “1) Que (sic) el contrato de arrendamiento otorgado entre las partes (…) quedo (sic) resuelto en fecha: 14 de Noviembre (sic) del 2012. (sic); 2) Que (sic) a partir del 15 de Noviembre (sic) del año 2012, se inicio (sic) la prorroga (sic) legal prevista en el ordenamiento Legal (sic) Inquilinario (sic) con extensiones acordadas entre las partes, prorroga (sic) legal y extensiones que se consideran finalizadas el 14 de noviembre del año 2016; 3) Que (sic) las partes involucradas en la relación contractual de arrendamiento, EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO dan por finalizada en el punto dos (2) de este convenimiento, acuerdan: EL ARRENDATARIO, se compromete a entregar el Local (sic) objeto de arrendamiento en un plazo improrrogable que se inicia el día quince (15) de noviembre del año 2016 y finaliza el día veintiocho (28) de febrero del año 2017, libre de personas y cosas, a plena satisfacción del ARRENDADOR; 4) Que EL ARRENDADOR queda plenamente autorizado, personamente (sic) o a través de mandatario autentico, para constatar las actividades cumplidas por EL ARRENDATARIO, para que el local objeto del arredramiento (sic), sea entregado en el plazo convenido a satisfacción de EL ARRENDADOR; 5) Que (sic) el ARRENDATARIO pagará dentro del lapso otorgado para el desalojo y entrega del local, entre el 15/11/2016 al 28/02/2017, un monto mensual por compensación de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000,oo); 6) Que (sic) el presente convenio hecho de buena fe entre las partes, debidamente otorgado ante la Notaria (sic) Publica (sic), es titulo (sic) suficiente para ejercer las acciones judiciales procedentes en caso de incumplimiento por EL ARRENDATARIO a lo convenido (…)”. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral cuyo cumplimiento se pretende, a través del cual las partes litigantes de manera expresa convinieron de mutuo acuerdo poner fin a la relación arrendaticia que los unía, comprometiéndose la compañía aquí demandada a entregar el inmueble arrendado; y en virtud que, dicho contrato a pesar de no estar expresamente regulado en el Código Civil, encuadra perfectamente dentro de la categoría de los contratos innominados reconocidos en el artículo 1.140 eiusdem,lo cual desvirtúa por completo los argumentos realizados por la parte accionada respecto a que se trate de la celebración de un nuevo “contrato de arrendamiento”, consecuentemente, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia y naturaleza de la relación contractual en cuestión, sobre todo porque es evidente que dicha convención no se encuentra expresamente prohibida en la ley, no es contraria al orden público ni las buenas costumbres (vid. Sentencia de la Sala Constitucional No. 55/2009, caso: “Inmobiliaria 200555, C.A.”), circunstancias que permiten afirmar que en el caso de marras concurre el primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción. Así se precisa. Ahora bien, en cuanto al incumplimiento como segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción, vale la pena destacar que éste es uno de los de mayor relevancia; en tal sentido, siendo que el mismo no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, quien aquí suscribe considera imperante señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento, debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes, “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual; por lo que si bien no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden desprenderse de las obligaciones adquiridas y acordadas por ellas en su conjunto. De esta manera, en vista que conforme a nuestro ordenamiento jurídico el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes (por lo que deben ejecutarse de buena fe, debiendo las contraprestaciones asumidas por los contratantes cumplirse exactamente como han sido contraídas); y en virtud que, ha quedado suficientemente demostrado en autos que las partes intervinientes en el presente proceso mantuvieron una relación arrendaticia durante tres (3) años, la cual inició el 15 de noviembre de 2009 y finalizó el 15 de noviembre de 2012, tal como se desprende de los tres (3) contratos de arrendamientos que rielan en los folios 50-54, 58-62 y 63-67; que la parte demandada en su condición de arrendataria, al finalizar el último de los contratos antes mencionados se acogió e hizo uso de su derecho de prórroga legal, ello conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (tal como se desprende de la misiva cursante al folio 96); que mediante el contrato innominado cuyo cumplimiento se persigue, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias el 15 de noviembre de 2016 (cursante desde el folio 37 al 39), los ciudadanos Emilio Papa Carpenito (aquí codemandante en carácter de arrendador) y Carlos Jesús Ugas Lezama, actuando en representación de la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A. (aquí demandada en carácter de arrendataria), de manera expresa convinieron de mutuo acuerdo, acorde a la libertad de contratación y conforme al principio de la autonomía de la voluntad de las partes -el cual reconoce la posibilidad de que los contratantes puedan determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga- poner fin a la relación arrendaticia que los unía, dejado asentado -entre otras cosas- que daban por finalizada la prórroga legal, lo cual evidentemente desvirtúa los alegatos realizados por la parte demandada respecto a que se encuentre haciendo uso de dicha prórroga; que en el mencionado contrato innominado la referida compañía se comprometió a realizar la entrega material del inmueble arrendado en un plazo improrrogable que iniciaba el día 15 de noviembre de 2016 y finalizaba el 28 de febrero de 2017; y que a pesar de ello continúa ocupando el inmueble arrendado, todo lo cual fue aceptado y reconocido por la referida empresa en el escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con su obligación de entregar dicho inmueble conforme a la manifestación de voluntades asentada en el contrato innominado tantas veces mencionado, es por lo que esta alzada puede afirmar que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se establece. Por las razones antes expuestas, y en vista que en el caso de marras se reúnen todos los requisitos exigidos para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, quien aquí suscribe considera que la demanda interpuesta por los ciudadanos Emilio Papa Carpetino y Rosanna Di Pietro Pascuale, contra la sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., es procedente en derecho, tal como lo dispuso el a quo en la sentencia recurrida; y por ende, esta alzada debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio Elías Daniel García Salmerón, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Tribunal de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda el 2 de agosto de 2017; CONFIRMAR con distinta motiva la referida decisión; declarar CON LUGAR la demanda intentada; y ORDENAR a la compañía demandada hacer entrega material del inmueble arrendado, constituido por un (1) local comercial, distinguido con el No. N2-11, ubicado en el nivel dos (2) del centro comercial La Casona II, kilómetro 16 de la carretera panamericana del Municipio Los Salias del estado Miranda, libre de personas y cosas, tal como se dejará sentado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide. VII DISPOSITIVA Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio Elías Daniel García Salmerón, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Clínicas Dentales Integradas de Miranda, C.A., contra la decisión dictada por el Tribunal de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 2 de agosto de 2017; y en consecuencia, se CONFIRMA con distinta motiva la referida decisión; se declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato interpusiera la representación judicial de los ciudadanos Emilio Papa Carpetino y Rosanna Di Pietro Pascuale, contra la mencionada sociedad mercantil, todos plenamente identificados en autos; y se ORDENA a la demandada hacer entrega material del inmueble arrendado, constituido por un (1) local comercial, distinguido con el No. N2-11, ubicado en el nivel dos (2) del centro comercial La Casona II, kilómetro 16 de la carretera panamericana del Municipio Los Salias del estado Miranda, libre de personas y cosas. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en San Antonio de los Altos. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los quince (15) días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. EL SECRETARIO ACCIDENTAL, ÓSCAR QURÓZ. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m). EL SECRETARIO ACCIDENTAL, ÓSCAR QUIRÓZ. ZBD/oq Exp. Nº 17-9251