TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES
206º y 157

PARTE ACTORA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:
Ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.607.129.

Abogado en ejercicio OTONIEL PAUTT ANDRADE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 154.755.

Ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.754.501.

No consta en autos.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

16-9083.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio OTONIEL PAUTT ANDRADE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guatire, en fecha 19 de octubre de 2016, a través de la cual se declaró INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentara la prenombrada, contra la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ, ampliamente identificados en autos.
En fecha 10 de noviembre de 2016, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó al décimo (10º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes.
En fecha 18 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora presentó el respectivo escrito de informes, y por auto de fecha 9 de diciembre de 2016, este tribunal fijó un lapso de treinta (30) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para decidir, esta alzada procede a dictar el fallo correspondiente bajo los siguientes términos y consideraciones.
II
DE LA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 19 de octubre de 2016, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guatire, declaró INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por la ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ contra la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ, bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
“(…) Manifiesta el ciudadano OTONIEL PAUTT ANDRADE, actuando en su carácter de Apoderado (sic) Judicial (sic) de la ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ, parte Actora, en su escrito libelar, en términos generales lo siguiente: 1. Que en fecha Julio (sic) del año 2007, siendo propietaria del inmueble denominado Casa Nro. 47, celebró de manera verbal contrato de arrendamiento con la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ, para que viviera dignamente con todo su grupo familiar en la planta baja de dicho inmueble Nro. 47, ubicado en la Urbanización Manuel Martínez Manuel “Trapichito”, Sector Uno, Segundo Estacionamiento Vereda Uno, frente a la Escuela Carmen Cabriles a la izquierda de la entrada al Saime, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, con una duración de un (01) año con una prórroga de seis (06) meses para la desocupación.-
2. Que a mediados del año 2008, le solicitaron a la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ y a su grupo familiar, la desocupación del inmueble objeto del presente procedimiento en virtud de los reiterados inconvenientes que tenia con la ciudadana antes mencionada para cobrarle el canon de arrendamiento, debido a sus continuas demoras para hacer efectivo el mismo.-
3. Que ante la petición de su representada de desalojar totalmente de bienes y personas el inmueble arrendado, la mencionada inquilina se negó rotundamente a desocupar la cosa arrendada y acudió ante el Sunavi.- 4. Que en fecha 11 de Noviembre de 2010, exactamente un día antes del vencimiento del acuerdo suscrito para la desocupación del inmueble, la prenombrada arrendataria dirige comunicación a la Jefa de la División de Inquilinato de Guarenas para justificar su incumplimiento y permanecer mas tiempo dentro del inmueble arrendado.- 5. Que es evidente que el acuerdo ha sido totalmente incumplido por parte de la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ, toda vez que habiendo transcurrido con creces la prórroga de seis (06) (sic) concedida de manera expresa a partir del día 12 de Noviembre de 2009 y vencida en fecha 12 de Noviembre de 2010, sigue hasta la fecha del año en curso (2016) ocupado de bienes y personas.- Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente demanda, estima necesario esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones: Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….” Así mismo en virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los Jueces para proteger a los justiciables, y obtener con prontitud la decisión correspondiente el cual señala: Artículo 26. “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” Igualmente nuestra carta magna lo establece en el artículo 257: “el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (...) Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial transparente e independiente.-
UNICO La acción es un derecho subjetivo público, en el cual intervienen todos los Tribunales de la República orientado a la protección de una prestación jurídica. Para el profesor de derecho Procesal Civil, Humberto Cuenca, la acción constituye “…. Un poder público, puesto al servicio de un interés colectivo, que provoca la actividad jurisdiccional para obtener la tutela jurídica del Estado. Es un poder que la ley coloca a disposición de todos los ciudadanos sin distinción alguna, garantizado expresa e implícitamente por los ordenamientos jurídicos contemporáneos, y a veces publico...”
Diversos criterios doctrinarios han establecido la importancia judicial como momento constitutivo de una relación procesal, entre ellas el investigador profesor Italiano Giuseppe Chiovenda, en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil”, donde expone: “la demanda judicial es el acto constitutivo de la relación procesal, por lo tanto, al momento que existe una demanda, nace la relación procesal… la declaración de querer que sea actuada una voluntad concreta de ley, comprende la designación del bien a que se aspira y de las razones por las cuales se pretende que esta garantizado por la ley (petitum y causa pretendi)” Siguiendo este mismo orden de ideas, considera necesario quien aquí decide traer a colación el contenido del fallo Nº 223 del 14 de febrero del 2002 de la Sala Constitucional que reza:
“INTERES PROCESAL (…) deviene de la esfera del derecho individual ostentado por el solicitante que le permite elevar la infracción constitucional o legal ante los órganos de administración de justicia (…) tal presupuesto procesal es entendido como simple requisito o circunstancia de un acto procesal, cuya carencia imposibilita el examen de la presentación.” Así como también la sentencia Nº 389 del 7 de marzo del 2002 de la Sala Constitucional que expresa: “ACCESO A LA JURISDICCION PRINCIPIO PRO ACTIONE: (…) el juez puede constatar el incumplimiento de alguna formalidad y desestimar o inadmitir la pretensión de alguna de las partes, sin que ello se traduzca, en principio, en una violación al derecho a la tutela judicial efectiva, ya que esas formalidades han sido establecidas como protección a la integridad objetiva del procedimiento. Pero no todo incumplimiento de alguna formalidad puede conducir a la desestimación o inadmisión de la pretensión, ya que para ello el juez debe previamente analizar: a) la finalidad legítima que pretende lograr en el proceso con ese fin (...)
Establece el artículo 94 de Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” (Negrillas y Subrayado del Tribunal).- Por su parte, el artículo 96 eiusdem, se establece: “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…” De la interpretación de tales normas se desprende, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.- En referencia a la interpretación de los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 04 de julio de 2012, número 00825, estableció: “De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”.- (Negrillas y Subrayado del Tribunal).- En tal sentido, se han pronunciado los Tribunales de la República en distintas decisiones de manera conteste, verbigracia el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de enero de 2013, que para decidir sobre la admisibilidad de una acción de retracto legal arrendaticio, estableció: “Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional. En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales. Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho artículo 94 ibidem también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el artículo 96 de dicho cuerpo normativo, y así se declara…” En acatamiento de dicha doctrina, es por lo que considera esta Juzgadora que, siendo que lo pretendido por la accionante es la Resolución de Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad; pero de los documentos presentados junto con el escrito libelar quedó evidenciado que la misma no acudió a los órganos jurisdiccionales a los fines de agotar la vía administrativa.- En atención a lo anterior, esta Juzgadora exhorta a la parte demandante a los fines de que acuda ante las instancias administrativas competentes a hacer valer sus derechos, conforme a lo establecido en las normas analizadas supra; quien estará obligado conforme a esta decisión a iniciar el trámite administrativo previsto en los artículos 7 y 10 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y no es, sino una vez agotado ese procedimiento que quedara abierta la vía judicial para resolver su controversia.- Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.-
Así las cosas se observa que la parte demandante no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó: “…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proces…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”.
En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, y en aplicación a la normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, hace que la presente demanda sea inadmisible. Y ASI SE DECIDE.-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA; Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE, la demanda interpuesta por el abogado OTONIEL PAUTT ANDRADE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 154.755, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ, Venezolana, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.607.129 por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en contra de la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.754.501.- (…)”

III
ALEGATOS EN ALZADA.

En fecha 18 de noviembre de 2016, la PARTE DEMANDANTE procedió a consignar ESCRITOS DE INFORMES, realizando en el mismo un recuento de las actuaciones cursantes en el presente expediente, y entre otras cosas, alegó que la sentencia apelada se omitió hacer mención al procedimiento administrativo previo realizado ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, y sobre el acuerdo suscrito entre las partes que tiene autoridad de cosa juzgada, por lo que solicita a esta alzada dicho pronunciamiento por cuanto es una excepción a la regla para la aplicación del procedimiento administrativo establecido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tomando en consideración que en el presente caso se evidencia la existencia de una conciliación entre las partes en sede administrativa.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

En el caso de marras, la sentencia cuya impugnación se pretende fue dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire, en fecha 19 de octubre de 2016, a través de ella se declaró la INADMISIBILIDAD de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ contra la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ, bajo el fundamento de que la parte actora no agotó previamente el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
De esta manera, el punto a decidir impone hacer varias consideraciones, con relación a la inadmisión de la demanda, en principio es necesario señalar que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece que una vez “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
Al respecto, comenta el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Código de Procedimiento Civil Tomo III” (pp. 36), que:

“Esta disposición autoriza al juez al rechazo in limini de la demanda, atenida siempre al principio dispositivo del artículo 11, pues la declaratoria oficiosa de inadmisibilidad debe fundarse en que la pretensión empece el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.(…) Cuando la inadmisibilidad, no sea evidente, la prudencia aconseja al permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente para luego resolver con vista al debate sustanciado. Con mayor razón cuando concierne al orden privado, o cuando la inadmisibilidad provenga de una disposición que no la expresa claramente.” (Subrayado de esta alzada)

Siguiendo este orden de ideas, esta Juzgadora estima pertinente traer a colación lo establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales disponen:
“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiere resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiera la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los subsiguientes.” (Resaltado de esta alzada).

“Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.” (Resaltado de esta alzada).

De igual manera, en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 06 de mayo de 2011, se estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de las acciones a las que hace referencia el artículo 94 supra citado de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y mediante el cual -se examina en sede administrativa- las razones por las cuales se solicita la restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble.
Partiendo del contenido de las normas parcialmente transcritas, tenemos que antes de intentar cualquier acción judicial o administrativa cuya procedencia pudiera acarrear la practica material que comporte la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, debe tramitarse el procedimiento previo ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda; al respecto, encontramos que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 17 de abril de 2013 (Expediente No. AA20-C-2012-0000712), precisó lo siguiente:

“(…) esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. Sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, laprotección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique ladesposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley. (...)” (Negrita y subrayado de este Tribunal Superior)

Así las cosas, tomando en consideración los razonamientos antes realizados en concordancia con el criterio jurisprudencial supra citado, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la ley. (Vid. Sentencia de fecha 4/7/2016. Exp, AA20-C-2015-000701).
En efecto, siendo que en el caso de marras la pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento de un contrato de arrendamiento, el cual recayó sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Manuel Martínez Manuel “Trapichito”, Sector Uno, Segundo Estacionamiento, Vereda Uno, frente a la Escuela Carmen Cabriles a la izquierda de la entrada del SAIME, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, bien inmueble destinado a vivienda, con la finalidad de que éste sea entregado por la parte demandada; consecuentemente, quien aquí suscribe estima que la demandante DEBE TRAMITAR ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT el procedimiento especial contemplado en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas supra mencionado, pues evidentemente de ser declarada con lugar mediante sentencia definitivamente firme la acción intentada, ello implicaría la pérdida de la posesión o tenencia ejercida por la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ –aquí demandada-, sobre el inmueble objeto del presente procedimiento.- Así se precisa.
Por último, esta juzgadora no puede pasar por alto que en la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, la representación judicial de la parte actora alegó que su defendida agotó en fecha 12 de noviembre de 2009, el procedimiento administrativo previo a la demanda ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Plaza del estado Miranda, en cuya oportunidad se celebró un acto conciliatorio entre las partes y por ende el mismo tiene carácter de cosa juzgada en sede administrativa. Al respecto, quien decide observa de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, que ciertamente cursa ACTA DE CONCILIACIÓN Nº 294-09, Consulta Nº 040-08, de fecha 12 de noviembre de 2009 levantada por la referida dirección de inquilinato (inserta al folio 24 del presente expediente), a través de la cual las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un acuerdo conciliatorio respecto a la problemática surgida con ocasión a una relación arrendaticia; no obstante a ello, debe advertirse que el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, mediante los cuales se exige un procedimiento previo a la interposición de la demanda el cual debe ser tramitado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), entraron en vigencia en fecha 6 de mayo de 2011 y 12 de noviembre de 2011, respectivamente, es decir, posterior a la interposición de la presente acción seguida por la ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ, a saber, en fecha 26 de septiembre de 2016, por lo que necesariamente debía observar los requisitos y el procedimiento establecido en la normativa vigente para el momento de accionar, siendo como ya se dijo un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, el cumplimiento de lo exigido en los artículos 7 al 10 del referido Decreto-Ley; consecuentemente, quien aquí suscribe DESECHA la defensa esgrimida por la representación judicial de la parte actora.- Así de decide.
Por las razones antes expuestas, en vista que en atención a la normativa ya transcrita, los juicios que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda deben cumplir con el procedimiento establecido en los artículos 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, requisito éste de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional; y en virtud que, de la revisión efectuada a las actuaciones que cursan en el presente expediente, se verifica que la accionante no demostró haber cumplido previamente el procedimiento especial previsto, ello mediante la consignación de la Resolución que emite la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) a través de la que certifica que las partes agotaron la vía administrativa previa y en consecuencia la habilita para acudir a la vía judicial, es por lo que indudablemente la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ, contra la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ, resulta INADMISIBLE, tal y como lo precisó el tribunal de la causa mediante decisión dictada en fecha 19 de octubre de 2016.- Así se precisa.
Así las cosas, esta alzada con apego a las consideraciones supra realizadas, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio OTONIEL PAUTT ANDRADE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ, y en consecuencia, CONFIRMA bajo las consideraciones esgrimidas en el presente fallo, la decisión proferida en fecha 19 de octubre de 2016, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire, que declarara INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la prenombrada contra la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ, ampliamente identificados en autos.- Y Así se decide.
V
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el abogado en ejercicio OTONIEL PAUTT ANDRADE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARYORI ISABEL VELÁSQUEZ GONZÁLEZ; y en consecuencia, SE CONFIRMA bajo las consideraciones esgrimidas en el presente fallo, la decisión proferida en fecha 19 de octubre de 2016, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a través de la cual se declaró INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la prenombrada, contra la ciudadana YAJAIRA DEL CARMEN ESPINOZA HERNÁNDEZ; todas ampliamente identificados en autos.
Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los diecinueve (19) días del mes de enero del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/LA*/ad
Exp. 16-9083.