TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
Los Teques, 06 de febrero de 2017
NÚMERO DE EXPEDIENTE E-15-017
PARTE DEMANDANTE: LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cèdula de identidad número V-5.518.541
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ESTRELLA MARY BRICEÑO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 76.658
PARTE DEMANDADA: ANGEL DAVID JIMENEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, portador de la cèdula de identidad número V-3.121.860
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO CÉSAR LEON BAUTISTA y ÁREVALO ÁLVAREZ MARIN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 164.882 y 14.378, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
SENTENCIA DEFINITIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana: LILIAN TAYDE RODRÍGUEZ DE BELLO, quien se encuentra asistida por la profesional del Derecho, ciudadana: ESTRELLA MARY BRICEÑO, ambas ut supra identificadas, a través del cual demanda al ciudadano: ÁNGEL DAVID JIMENEZ PEÑA, arriba identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado za dar cumplimiento al contrato de compra venta que tiene por objeto transferirle la propiedad del inmueble de marras, constituido por una casa con un local comercial destinada a vivienda, ubicada en El Barrio Bolívar, Nº.28, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. A entregarle los recaudos necesarios para presentar el documento de venta ante el Órgano competente (Título Supletorio, solvencias de impuestos municipales e Hidrocapital, y copia de cédula de identidad y RIF, tanto del demandado como de su cónyuge. A otorgar el respectivo documento de venta, ante el Órgano Público correspondiente, al pago de las costas y costos que se causen con ocasiòn del presente juicio las cuales deberán ser calculadas por el Tribunal. Y, en caso de que el demando se niegue a dar cumplimiento voluntario a la sentencia definitivamente firme y la actora haya consignado el saldo deudor, “se tenga dicha sentencia como documento definitivo de venta y traslativo de la propiedad del inmueble” que le fuera vendido por el demandado.
Alega la parte actora que en fecha 15 de febrero de 2008 suscribió con el demandado, contrato de opción de compra venta del inmueble objeto de este juicio, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el número 38, Tomo 21 de los libros de autenticaciones. Que en dicho contrato se convino el precio de SESENTA MIL BOLÍVARES (60.000,00) de los cuales le entregó CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00) “en calidad de reserva” para lo cual en fecha 20 de Diciembre de 2007 compró en el banco Banesco, cheque de Gerencia, por lo que restaba la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000) “para el momento de la firma definitiva de venta”. Afirma que se estipuló “el lapso de noventa (90) días continuos más una prorroga de treinta (30) días para perfeccionar la venta (CLAUSULA UNICA), los cuales vencerían el 15 de Junio de 2008.”. Alega que en el transcurso del mencionado lapso se comunicó en varias oportunidades con el demandado a los fines de terminar de pagarle la deuda pero éste siempre se excusaba y, al vencerse el lapso de los 120 días sin que me entregara los recaudos necesarios para perfeccionar la venta. Señala que el hoy demandado la demandó por Resolución de Contrato de Arrendamiento, alegando que no había pagado, más sin embargo en fecha 07 de febrero de 2011 el Juzgado del Municipio Carrizal declaró SIN LUGAR la demanda, en vista de que “el pago estaba condicionado al momento de la firma del documento definitivo de venta y él no demostró haber realizado las gestiones que le correspondían como vendedor para que se pudiera perfeccionar la misma” Afirma que dicha decisión fue confirmada por el Juzgado Superior en fecha 05 de abril de 2011. Asimismo, señala que las bienhechuría objeto del contrato que hoy demanda, “es una casa conformada por una (1) Planta (mencionada como local en el contrato), que es el sótano de la construcción, compuesta por un salón grande, un baño y 1 balcón, y una (1) Planta compuesta por 1 cocina, 1 recibo-comedor, 1 baño, 1 lavandero, 1 porche y 1 garaje para 2 vehículos”. Finalmente señala que el demandado tiene alquilado “el sótano de la bienhechuría, que es el denominado LOCAL” que forma parte del inmueble sub judice.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada alegan las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a que la demandante no indica el carácter en el cual demanda al demandado, omitió señalar los datos de identificación del inmueble de marras, no “produjo los instrumentos en los que se fundamente la pretensión” que debió hacerlo conjuntamente con el libelo; y, la caducidad de la acción.
Al respecto la parte demandante en la contestación a las cuestiones previas alegadas por el demandado, subsana las de forma y contradice la caducidad opuesta.
Posteriormente, la parte demandada presenta escrito de conclusiones de las cuestiones previas opuestas, lo cual a su vez es realizado por la accionante.
Finalmente, en fecha 14 de abril de 2.016, este Juzgado declara subsanado el defecto de forma contenido en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, improcedente la cuestión previa de la caducidad; y, señala que la contestación de la demanda se llevará a cabo dentro de los cinco (5) días de Despacho siguiente al vencimiento del término de la apelación.
El demandado, estando en la oportunidad de la contestación de la demanda, alega como punto previo ser una persona de correcto proceder y que jamás ha manifestado expresiones ofensivas a la demandante, al igual que señala de haber actuado de buena fe al entregarle la vivienda a la actora con el solo hecho de “haber suscrito una simple opción de compra-venta” y confiar en que la compradora iba a cumplirle, circunstancia que no se concretó, sino que recibió como respuestas palabras ofensivas cuando exigía el cumplimiento del pago restante. Pasando a contestar afirma que en fecha 15 de febrero de 2006, efectivamente suscribió un contrato de opción de compra-venta con la demandante, “sobre unas bienhechurías edificadas en terrenos de propiedad municipal” más sin embargo niega que tal inmueble lo conforme “una casa y un local comercial” para lo cual jura que “jamás ha existido allí local comercial alguno”. Conviene en el monto de venta acordado, la recibida y la adeudada, sin embargo afirma que esta última “la demandante reiteradamente se negó a pagar” y ahora demanda el cumplimento del contrato de opción de compra venta. Conviene en el tiempo establecido en el contrato para el perfeccionamiento de la venta, pero afirma que el que incumplió fue la accionante al “negarse a pagar los veinte mil bolívares (Bs.20.00000 de saldo”. Considera insólito la afirmación de la demandante de que el contrato carece de cláusula donde cualesquiera “de las partes pueda retractarse de la negociación” para lo cual se basa en que al momento en que la actora se retractó, “llenó ese vacío”. Niega y rechaza que el contrato objeto de este juicio se trata de “una venta” ya que por el sólo hecho de que la actora tenga la posesión del bien, la misma lo hace de forma precaria y está “sujeta a la acción por daños y perjuicios” razón que lo motiva a solicitar a este Juzgado se determine a través de una experticia complementaria del fallo, el monto que deberá pagar la demandante por “el uso del bien durante más de noventa y dos (92) meses hasta la fecha”. Niega que la actora ocupe el inmueble de marras “como su hogar” ya que lo hace de manera “ilegitima y viciosa” por lo que la excluye de la contemplada en el artículo 632 del Código Civil y “en consecuencia está sujeta a una acción de carácter judicial que implique el desarraigo del bien”. Niega que la actora haya querido “entregar el dinero restante y haberle pedido los documentos”. Asimismo, niega que “haya dejado vencer el lapso de 120 días convenidos en el contrato, sin haber cumplido con la obligación de entregar los recaudos necesarios para realizar la venta” para lo cual se basa en lo escrito en un cuaderno ya hoy deteriorado y poco legible, donde hace constar de haber visitado el día lunes 09 de junio de 2008 a la demandante y “mostrarle el documento redactado para llevarlo a la notaría con la venta de las bienhechurías” lo cual fue rechazado por la hoy demandante. Conviene en que efectivamente demandó a la accionante por Resolución de Contrato por ante el Tribunal del Municipio Carrizal del estado Miranda, expediente 2884-10 y, en el mismo “tuvo una pésima representación”. Reitera que en ningún momento se comprometió a vender las bienhechurías por Registro Público en vista de que el terreno donde se encuentra el inmueble objeto de la opción de compra-venta era propiedad municipal, el cual posteriormente lo adquirió y registró el título supletorio, en vista de que en la referida sentencia del mencionado Juzgado de Municipio se concluyó entre otras cosas que “Llegada la fecha de vencimiento del contrato, cesa la posibilidad de las partes de reclamar su resolución ya que el mismo (el contrato) no tiene efectos jurídicos, por razón de la expiración de vigencia, siendo impropio pedir su resolución”. Igualmente conviene en la existencia de dos (2) títulos supletorios sobre la misma bienhechuría, uno del año 1997 y el otro en el año 2008, en vista de que el primero no figura su cónyuge, “ciudadana Juana Francisco Ascanio de Jimenez” y en vista de la posición reticente de la demandada de cumplir con “el contrato de opciòn de compra venta mucho antes de que se venciera el plazo de noventa (90) más treinta (30) días” inscribieron el último título supletorio “de propiedad en el Registro Público”. Niega que la demandante “haya hecho gestiones para resolver la situación”. Rechaza la existencia de unos espacios distintos a los del inmueble señalado en el título supletorio como la de que se haya realizado una platabanda sobre las bienhechurías y se le diera autorización sin su consentimiento para que lo ocupe su hermana María Elismonia Jiménez, y de confirmarse ejercerá “las acciones que correspondan”. Igualmente desconoce y rechaza que la demandante le hubiera realizado “mejoras a la vivienda”. En lo concerniente al Derecho, afirma que al haber incumplido la actora no puede invocar las normas jurídicas relativas a la venta “y lo que suscribió es apenas un contrato de opción de compra-venta que la demandante con su incumplimiento frustró su ejecución.” Seguidamente señala que la demandante confunde el objeto de la obligación con la del contrato y, al no cumplir con su obligación de hacer que era pagar el precio estipulado incumplió con el objeto de su obligación, “dejando tan solo el consentimiento y el precio, en razón de lo cual carece de la cualidad para alegar a su favor tal pronunciamiento judicial.”. Trae a colación la sentencia Nº.000053 de fecha 08/02/2016 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente Nº.AA20-C-2011-000503 para fundamentar el incumplimiento de la obligación de hacer de la demandante. Alega la caducidad contractual como defensa de fondo. Rechaza la cuantía estimada por la demandante en vista de que la fundamentó “en función de unos presuntos daños y perjuicios, pero no los específica” lo que lo convierte en una especie de “riqueza indebida o sin causa” y mal puede el juez “presumir tales daños económicos” por lo que la rechaza por “insuficiente” y estima que “la cuantía debe quedar en dos mil cuatrocientas (2.400 U.T) unidades tributarias”. En su petitorio niega y rechaza todas las pretensiones de la demandante, señalando que nunca estuvo en su ánimo el traspasar el terreno sino las bienhechurías, y por consiguiente no se le puede exigir llevar unos documentos para perfeccionar una venta y mucho menos al no indicar el “órgano competente” por lo que mal se puede exigir el otorgamiento de un “documento de venta” e indica que la demandante no puede solicitar que se “condene al demandado al pago de las costas y costos que se causen en este juicio, pues ello dependerá de la parte que resultare vencida y del criterio del Juzgador”. Invoca sea aplicado la excepción “non adimpleti contractus”. Finalmente, solicita sea traído a los autos como tercero a la ciudadana LILIAN TAYDE DE BELLO en vista de que la misma es la esposa del demandado y suscribió el contrato de opción de compra venta. Por todo lo anterior, solicita sea declarada sin lugar la demanda.
Ríela a los folios 130 al 134 de la primera pieza, auto dictado por este Tribunal en el cual se ordena integrar de oficio a la presente relación jurídico procesal a la ciudadana JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ, quien autorizó la opción de compra venta como la esposa del hoy demandado.
Cursa a los folios 139 y 140 de la primera pieza, escrito presentado en fecha 27 de junio de 2016 por la tercero, ciudadana JUANA FRANCISCA ASCANIO DE JIMENEZ quien confirma haber firmado un contrato de opción de compra venta con la demandante, más sin embargo señala que dicho contrato venció sus lapsos y la hoy actora incumplió con su obligación de pagar el precio, finalmente manifiesta que el contrato radicaba en la venta de unas bienhechurías por ante una Notaria y no por ante un Registro en vista de que el terreno donde está edificada es propiedad municipal, razón por la cual rechaza y desconoce los dichos de la accionante en su libelo de demanda.
Al folio 143 de la primera pieza se encuentra auto dictado por este Tribunal en fecha 29 de junio de 2016 en el cual se acuerda agregar las pruebas promovidas por las partes como la del tercero, las cuales cursan hasta el folio 250 de la primera pieza.
Ríela al folio 251 de la primera pieza, auto dictado por este Tribunal en fecha 01 de julio de 2.016 en el que se ordena cerrar la referida pieza y abrir una segunda.
Se encuentra al folio 1 de la segunda pieza, auto dictado por este Tribunal en fecha 01 de julio de 2016 en el que se ordena abrir la segunda pieza.
Al folio 2 de la segunda pieza se encuentra diligencia suscrita en fecha 01 de julio de 2016 por la parte actora quien se opone a la admisión de las testimoniales promovidas por la parte demandada en vista de que no señaló el objeto de la misma, al igual que a las documentales alegando que no guardan relación con los hechos.
Ríela al folio 3 de la segunda pieza, diligencia suscrita en fecha 4 de julio de 2016 por el apoderado judicial de la parte demandada quien solicita se admitan las testimoniales promovidas así como las documentales, alegando que la jurisprudencia no exige explicar cuál es el objeto de la promoción; y, en lo referente a las documentales porque en el primero no se incluyó a la esposa del demandado y es por lo que se hizo un segundo documento.
Cursa al folio cuatro de la segunda pieza, diligencia suscrita en fecha 07 de julio de 2016 por la apoderada judicial de la parte accionante quien señala que el documento utilizado para el contrato de opción de compra venta es el del 11 de marzo de 1997 y no el del 26 de mayo de 1997, tal y como consta en los libros de la Notaría.
Al folio 7 de la segunda pieza, se encuentra auto dictado por este Tribunal en fecha 11 de julio de 2016 en el cual se admiten las pruebas promovidas por las partes en vista de que las mismas no son manifiestamente ilegales e impertinentes, salvo su apreciación o no en la definitiva. Fijándose la evacuación de las testimoniales.
Cursa al folio 8 de la segunda pieza, constancia emanada de este Juzgado en fecha 18 de julio de 2016 en el que se declara desierto la testimonial de las 9:00 a.m.
Riela a los folios 9 al 11 de la segunda pieza evacuación de la testimonial de la ciudadana GENOVEVA VELASQUEZ VALERO, de fecha 18 de julio de 2016.
Se encuentra a los folios 12 al 13 de la segunda pieza evacuación de la testimonial de la ciudadana ANA MARÍA CONTISANI CAMMARANO, de fecha 18 de julio de 2016.
Cursa al folio 14 de la segunda pieza, diligencia suscrita en fecha 12 de agosto de 2.016 por el apoderado judicial de la parte demandada quien solicitó sentencia por parte de este Tribunal.
Al folio 15 de la segunda pieza cursa auto dictado por este Tribunal en fecha 19 de septiembre de 2016 en la se hace un cómputo de los días de Despacho trascurridos desde la fecha de la admisión de las pruebas e inmediatamente al folio 16 se dicta un auto en la misma fecha en la que se hace constar que nos encontrabamos en el lapso de evacuación de pruebas por lo que se le instó al apoderado judicial revisar el calendario judicial como el Código de Procedimiento Civil para evitar sobrecargar a la Administración de Justicia de requerimientos a destiempo.
Se encuentra al folio 18 de la segunda pieza, auto dictado por este Juzgado en fecha 04 de octubre de 2016 en la que se hace constar que se abre la oportunidad para que las partes presenten sus informes.
Ríela a los folios 19 al 24 y sus vueltos, de la segunda pieza, escrito de informe presentado por la apoderada judicial de la parte demandada
PUNTO PREVIO
De las transcripciones precedentemente expuestas, se desprende lo siguiente:
Que en el libelo de demanda la actora solicitó de manera conjunta tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta como el pago de una indemnización por los daños y perjuicios no estipulados en el referido contrato.
Al respecto, se observa que la actora pretende tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta como el pago de una indemnización por los daños y perjuicios, sin que se evidenciara que dichos daños fueran demandados de forma subsidiaria.
Por último, el contrato objeto de este juiocio no contempla sanción pecuniaria en caso de que cualesquiera de las partes incumpla con las obligaciones contraídas en el mismo.
En este sentido, conviene destacar que en caso de que el vendedor, demandado en este juicio, incumpla con su obligación de vender, no existe cláusula que le imponga reintegro alguno al opcionado por concepto de daños y perjuicios.
Ahora bien, respecto de la inepta acumulación de pretensiones, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece que “no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí…”.
En el caso concreto la actora solicitó en el petitorio del libelo tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta como el pago de una indemnización por los daños y perjuicios que a su decir le ha ocasionado el ciudadano Angel David Jimenez Peña.
En relación con ello, el artículo 1.258 del Código Civil establece que “la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”. (Subrayado del Tribunal)

Acorde con la norma sustantiva antes referida, el artículo 1.259 eiusdem señala que “el acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada”.
Sobre la base de estas precisiones se observa que en el petitorio del libelo de demanda, la actora solicitó dos pretensiones de manera conjunta, es decir, tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta como el pago de la indemnización por los daños y perjuicios, sin que pueda evidenciarse que el segundo requerimiento se haya realizado de manera subsidiaria al primero.
En lo que respecta al contrato de opción de compra venta, se aprecia que, independientemente de la calificación otorgada por la demandante en su libelo como “DE LA CUANTÍA” la misma está referida al cobro de unos “daños y perjuicios” que sólo puede ejecutarse de manera condicional, es decir, si el vendedor incumple con su obligación de vender. Por interpretación en contrario, si el vendedor cumple con dicha obligación, resulta imposible la exigencia del pago de una indemnización por daños y perjuicios.
En otras palabras, en lo que respecta al libelo de demanda, no cabe duda que el cumplimiento del contrato y el pago de una indemnización por daños y perjuicios fueron solicitados de manera conjunta, lo cual no fue espulado por las partes en su contrato de opción de compra venta, por lo que ambos conceptos son excluyentes, pues sólo si se incumple con la primera obligación, nace el derecho de exigir la segunda, amen de que el referido pago de una indemnización por daños y perjuicios no fue establecido como una sanción ante el posible incumplimiento.
De allí que si el obligado cumple, desaparecen los daños y perjuicios, salvo que se estipulen éstos por el simple retardo, acorde con la excepción contemplada en el artículo 1.258 del Código Civil, lo cual no ocurrió en este caso.
En consecuencia, resulta incompatible exigir a un mismo tiempo la observancia de una obligación y la sanción ante su posible incumplimiento, es decir, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y a la vez el pago de una indemnización por los daños y perjuicios, puesto que ambas pretensiones se excluyen mutuamente, más aún si la actora omitió solicitar al tribunal fueran “resueltas una como subsidiaria de otra” de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal considera que, acorde con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones y en consecuencia tal y como expresamente lo ha señalado la Sala de Casación Civil, en su sentencia del 05 de marzo de 2014, expediente número Exp. Nro. AA20-C-2013-000815
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Juzgado considera que, acorde con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones en el caso concreto. Así se decide en forma expresa y positiva en el fallo.
D E C I S I Ó N

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medixdas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por kjkj contra fdfdfd, por INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES.
Por la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costa
Publíquese y regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, a los seis (6) días del mes de febrero de dos mil diez y siete. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez,
Dr. César Medrano R.
La Secretaria,
Abog. Omaira Materano
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 3:25 p.m.
La Secretaria,