TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES
206º y 157

PARTE ACTORA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadanos EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.115.750 y V-4.589.194, respectivamente.

Abogado en ejercicio MIGUEL MARTÍNEZ SATURNO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 17.416.

Ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-1.065.117.

Abogados en ejercicio LEÓN ISAEL ARENAS, EDWIN JOSÉ AÑON DIAZ y OSCAR ALEXANDER ARENAS ALVAREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 30.082, 131.595 y 204.829, respectivamente.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

16-9074.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio EDWIN JOSÉ AÑON DÍAZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, en fecha 10 de agosto de 2016, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la inepta acumulación de pretensiones, opuesta por la parte demandante-reconvenida; SIN LUGAR la reconvención que por cumplimiento de contrato fue interpuesta por la prenombrada ciudadana; CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA fuera incoada por los ciudadanos EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, contra la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, plenamente identificadas en autos, condenando a ésta última a la entrega material del inmueble objeto del contrato en cuestión; y por último, ordenó a la parte demandante a reintegrarle a la accionada la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00).
En fecha 4 de noviembre de 2016, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó al vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes.
En fecha 7 de diciembre de 2016, este tribunal dejó constancia que vencido el lapso para la presentación de los informes ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, asimismo fijó un lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad correspondiente esta alzada procede a dictar el fallo correspondiente bajo los siguientes términos y consideraciones.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado por ante el tribunal de la causa en fecha 7 de agosto de 2015, y su posterior reforma de fecha 16 de octubre de 2015, los ciudadanos EDIXON RAÚL GALAN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, debidamente asistidos por el abogado MIGUEL MARTÍNEZ SATURNO, adujeron -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que consta de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, en fecha 12 de mayo de 2005, inscrito bajo el Nº 31, folio 236 al 245 del Tomo 11 del Protocolo Primero, que son propietarios de un inmueble constituido por una parcela identificada con el Nº 65 de la macro parcela 1H-4 y la vivienda unifamiliar sobre ella constituida, en la Urbanización Colinas de Mata Linda (macro parcela 1H-4), situado en el parcelamiento urbanístico Colinas de Matalinda, sector Las Colinas, ubicada en el Urbanización Cantarrana-Matalinda Jurisdicción del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda, signado con el Nº de catastro 15-08-01-U01-000-011-000-000-000-000, inscripción Nº 12.468; el cual tiene una superficie aproximada de cuatrocientos quince metros cuadrados con cincuenta y ocho decímetros cuadrados (415,58 M2) y comprendida dentro de los siguientes linderos: noreste: Área verde tauld, sureste: Calle Colina 11; suroeste: Parcela Nº 66, noreste: Parcelas Nos. 25 y 26 Macro parcela 1H3 y le corresponde un porcentaje de 2,28%.
2. Que sobre la parcela antes mencionada realizaron un anexo, constante de 5 habitaciones, 3 salas de baño, 2 salas, cocina-comedor, pisos de cerámica, puertas de madera y de hierro forjado, techo de praixer, con un área aproximada de noventa metros cuadrados (90,00 Mts2) y un terreno adicional de veinticinco metro cuadrados (25 Mts2).
3. Que en fecha 27 de febrero de 2014, suscribieron mediante un documento privado un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA de nacionalidad extranjera, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº E- 1.065.117, sobre el inmueble constituido por un anexo que forma parte de la parcela de terreno antes descrita, ello por el precio de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), comprometiéndose la compradora a pagar doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) en ese mismo acto, y el saldo deudor de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) dentro del plazo fijo de once (11) meses por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales a partir del 27 de febrero de 2007.
4. Que la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, no cumplió con la obligación contraída en el plazo fijo estipulado, sino de manera extemporánea depositando en el cuenta corriente Nº 0108-0007-24-0100015690, de la entidad financiera BBVA Provincial, perteneciente al ciudadano EDIXON RAUL GALAN GUTIERREZ, sin acuse de recibo, por lo que dichas cantidades fueron reembolsadas en fechas 23 y 24 de marzo de 2015, 13 y 16 de abril de 2015, 21 de julio de 2015 y el 03 y 05 de agosto del mismo año.
5. Fundamentaron su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.263, 1.264, 1.271 del Código Civil.
6. Que por cuanto han sido inútiles e infructuosas las gestiones extra judiciales efectuadas para que la compradora pague las cantidades adeudas, es por lo que proceden a demandar por resolución de contrato de compra venta para que voluntariamente convenga o en su defecto a sea condenada por el tribunal a los siguientes particulares: a) Con lugar la presente demanda de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil; b) Resuelto el contrato de compra venta celebrado entre sus personas y la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, en fecha 27 de febrero de 2014, mediante documento privado; c) Restituya a los demandantes el inmueble constituido por un anexo que forma parte de la parcela de terreno propiedad de los vendedores, consistente de cinco (5) habitaciones, tres (3) salas de baño, dos (2) salas cocina comedor, pisos de cerámica, puertas de madera y de hierro forjado, techo de praixer, con un área de construcción de aproximadamente noventa metros cuadrados (90 Mts2) y un terreno adicional de veinticinco metros cuadrados (25 Mts2); y d) Pagar las costas del presente juicio.
7. Estimaron la demanda en la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00).
8. Por último solicitaron sea declarada con lugar la demanda, que sea declarado resuelto el contrato, asimismo que sea declarada la obligación contractual y legal que tiene la demandada de restituirle a los hoy demandantes el inmueble objeto del presente litigio.

PARTE DEMANDADA:
En fecha 27 de noviembre de 2015, el abogado EDWIN JOSÉ AÑON DÍAZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda, manifestando entre otras cosas lo siguiente:
1. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugna la cuantía por excesiva, debiendo ser en el caso de marras el valor del inmueble plasmado en el contrato de opción de compra venta privado que se discute, es decir, la suma de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), equivalentes a cinco mil unidades tributarias (5.000 U.T.).
2. Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho en que se fundamenta la presente demanda; aduciendo para ello que su mandante ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS CALDERA, ciertamente celebró un contrato de opción de compra-venta privado con los ciudadanos EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, en fecha 27 de febrero de 2014 por un terreno y vivienda sobre él construida situada en la Urbanización Colinas de Mata Linda, casa Nº 65-B, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas estado Miranda, por el precio de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), de los cuales canceló a los vendedores en el momento de la firma la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. Bs. 200.000,00) a través del cheques Nº 000000010, de fecha 10 de febrero de 2014 del Banco Plaza, por un monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y otro cheque Nº 38000099, de la cuenta corriente Nº 0121-0128-74-001053600, de fecha 10 de febrero de 2014, por un monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), quedando el monto restante de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), para ser cancelado mensualmente en cuotas de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), que comenzó a transcurrir el 27 de febrero de 2014, cantidad la cual –a su decir- canceló su poderdante en su totalidad a los vendedores en el tiempo estipulado.
3. Que la primera cuota fue cancelada en el mes de marzo de 2014 por su mandante por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que le hizo entrega en efectivo al ciudadano EDIXÓN RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y que debido a eso suscribieron una serie de letras de cambio que fueron refrendadas por la ciudadana MARIA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, las cuales serían entregadas como señal de garantías del pago que podían realizarse en las modalidades de efectivo, transferencias bancarias o cheques; por ello, señaló que su defendido realizó la mayoría de los pagos a través de cheques personales a la prenombrada ciudadana erogados en la cuenta corriente del Banco Plaza cobrados los días 2 de abril, 6 mayo, 4 de junio, 16 de junio, 11 de julio, 19 de agostos, 11 de septiembre, 20 de enero de 2014 y 15 de enero de 2015.
4. Que en virtud de la transparencia en la obligación asumida por su representada desde la firma del contrato de opción a compra venta, le fue entregada la llave de dicho inmueble para que viviera allí con su núcleo familiar, conformado por una de sus hijas FATIMA DIAS, su esposo MANUEL DIAS, sus dos nietos menores de edad, otro de sus nietos JOAQUIN DIAS SANCHEZ con su esposa y sus dos hijos menores de edad, haciéndole a dicho inmueble el acondicionamiento y reparaciones necesarias para ella y su familia.
5. Que los demandantes se han negado a dar cumplimiento a la obligación asumida en el contrato celebrado de forma privada en fecha 27 de febrero de 2014, específicamente en la cláusula cuarta de dicho contrato.
6. Que para lograr protocolizar el documento definitivo de venta tenía que realizar una serie de trámites administrativos a través de la Dirección de Ingeniería Municipal de Catastro de la Alcaldía de Charallave del Municipio Cristóbal Rojas, trámite que nunca realizaron los demandantes, trayendo como consecuencia la demora para protocolizar el documento definitivo de compra-venta a pesar de que su poderdante se los solicitó en innumerables ocasiones, recibiendo siempre repuesta evasivas.
7. Que desde el mes de marzo de 2015, producto de la situación económica del país, los hoy demandantes no quisieron dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de opción de compra venta, sino que optaron de forma unilateral violando todos los acuerdos y sus derechos queriéndoles reintegrar parte del dinero a su mandante MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA que con mucho sacrificio fue cancelado.
8. Que el 23 de marzo de 2015 realizaron un depósito Nº 036829968 por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00),asimismo alegó que el día 24 de marzo de 2015 realizaron otro depósito Nº 036829056, a través de un cheque Nº 03027465 del Banco Provincial en la cuenta Nº 01080007-24-0100015690 por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), asimismo alegó que fue devuelto en esa misma fecha, y que el ciudadano EDIXON RAUL GALAN GUTIERREZ le entregó un sobre al nieto de su poderdante ciudadano JOAQUIN DIAS con la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00 Bs.) en efectivo sin estar presente su mandante y sin estar en conocimiento de los depósitos en la cuenta corriente del Banco Plaza.
9. Que en fecha 8 de abril de 2015, se reintegró a la cuenta Nº 01080007-24-0100015690 del Banco Provincial de los demandantes la mencionada cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00 Bs.) a través de un cheque Nº 000000098 del Banco Plaza.
10. Que en fecha 13 de abril de 2015, su poderdante verificó su cuenta y notó que tenía un saldo de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (700.000,00 Bs.), y que después de comunicarse vía telefónica con el ciudadano EDIXON RAUL GALAN GUTIERREZ, depositó en la cuenta corriente Nº 0121-0128-74-001053600, del Banco Plaza, a través del cajero 0763 del Banco Provincial de la Oficina de Charallave el cheque Nº 000000099.
11. Que niega, rechaza y contradice en cuanto a los señalado en la demanda que la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS haya sido contactada por la parte actora o persona alguna para conciliar o llegar a un acuerdo amistoso, que los hoy demandantes realizaron una serie de acciones personales a través de los cuerpos policiales del Municipio Cristóbal Rojas de la Alcaldía de Charallave y ante la Fiscalía Primera Municipal del Ministerio Público de Charallave del estado Miranda, donde han irrumpido en la vivienda donde vive con su grupo familiar, igualmente alegó que han tratado de ocupar ilegalmente el piso 2 de la casa, sacando sus pertenencias y colocándolas en la planta baja del inmueble objeto de la presente demanda.
12. Que en fecha 23 de septiembre de 2015, su representada MARÍA ANGELINA DE FREITAS, se trasladó a la sede de la Dirección de Ingeniería Municipal de Catastro del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda a fin de verificar los datos del terreno y vivienda objeto de la presente controversia a los fines de solicitar los recaudos necesarios y poder realizar los trámites y exigir la ficha catastral.
13. Que le fue informado a su mandante que dicha parcela de CUATROCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (415,58 m2) fue vendida al ciudadano DIEGO ALEJANDRO GALÁN MILLAN, mayor de edad, venezolano, y titular de la cédula de identidad Nº V-24.455.368 mediante documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, bajo el Nº 2015.1659, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 236.13.12.1.9474 y correspondiente al folio real de dicho registro en fecha 7 de julio de 2015 parte de dicha parcela comprendida en cien metros cuadrados (100 mts2) y la vivienda principal sobre el construida.
14. Que niega, rechaza y contradice todos los supuestos de hecho planteados en la presente demanda en cuanto al incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta suscrita en fecha 27 de febrero de 2014, relacionados con la falta de pago del monto de la venta por ser falsos e improbables.

*Aunado a lo anterior, se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandada en el mencionado escrito de contestación, procedió a RECONVENIR a la parte actora por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA; sosteniendo para ello, lo que a continuación se señala:
1. Que en fecha 27 de febrero de 2014, su representada celebró un contrato de opción de compra-venta privado con los demandantes, sobre el inmueble objeto del presente juicio que en la cláusula segunda del contrato establecieron el precio de la venta por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00) cancelando a los vendedores en el momento de la firma la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00 Bs,) a través del cheque Nº 000000010, de fecha 10 de febrero de 2014 del Banco Plaza, por un monto de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y cheque Nº 38000099, de la cuenta corriente Nº 0121-0128-74-001053600 de fecha 10de febrero de 2014, por un monto de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y que el monto restante de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), sería cancelado mensualmente en cuotas de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), que comenzó a transcurrir el 27 de febrero de 2014, cantidad que canceló su poderdante en su totalidad a los vendedores en el tiempo estipulado.
2. Que cumplió entera y cabalmente con su obligación, por cuanto la primera cuota fue cancelada en el mes de marzo de 2014, por su poderdante la correspondiente cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) que le hizo entrega en efectivo al ciudadano EDIXÓN RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ, y que suscribieron una serie de letras de cambio que fueron refrendadas por la ciudadana MARIA ANGELINA DE FREITAS.
3. Que tal fue la transparencia en la obligación asumida por su representada que desde la firma del contrato de opción a compra venta, le fue entregada la llave de dicho inmueble para que viviera allí con su núcleo familiar, conformado por una de sus hijas FATIMA DIAS, su esposo MANUEL DIAS, sus dos (02) nietos menores de edad, otro de sus nietos JOAQUIN DIAS SANCHEZ con su esposa y sus dos hijos (02) menores de edad, haciéndole a dicho inmueble el acondicionamiento y reparaciones necesarias para ella y su familia.
4. Que los ciudadanos EDIXON RAUL GALAN GUTIERREZ y MARÍA FELIX MILLAN LA ROSA se han negado a dar cumplimiento a la obligación asumida en el contrato celebrado en forma privada en fecha 27 de febrero de 2014, específicamente en la clausula cuarta.
5. Que para lograr protocolizar el documento definitivo de venta tenían que realizar una serie de trámites administrativos a través de la Dirección de Ingeniería Municipal de Catastro de la Alcaldía de Charallave del Municipio Cristóbal Rojas, trámite que nunca realizaron los demandantes, trayendo como consecuencia la demora para protocolizar el documento definitivo de compra venta, y que su poderdante se los solicitó en innumerables ocasiones, recibiendo siempre repuesta evasivas.
6. Que en fecha 23 de marzo de 2015 pretendieron reintegrar a su mandante la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) mediante depósito Nº 036829968, asimismo alegó que el día 24 de marzo de 2015 realizaron otro depósito Nº 036829056 a través de un cheque Nº 03027465 del Banco Provincial de la cuenta corriente Nº 01080007-24-0100015690 por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00).
7. Que la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS CALDEIRA canceló el monto pautado en el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes en fecha 27 de febrero de 2014 lo cual pretende demostrar con los estados de cuenta y movimientos bancarios y copia de cheques de la cuenta corriente del Banco Plaza Nº 0138-0026-04-0260012203 perteneciente a su representada la cancelación de los SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) que en la firma del contrato de opción de compra venta entregó a los ciudadanos EDIXON RAUL GALAN GUETIERREZ y MARÍA FELIX MILLAN LA ROSA la cantidad de DOSCIENTOSMIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) a través de los cheques Nros. 000000010 y 38000099 de fechas 10 de febrero de 2014 de la cuenta corriente Nº 0121-0128-74-001053600 del Banco Plaza por un monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) y el monto restante de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) lo canceló en cuotas de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) el cual comenzó a transcurrir el día 27 de febrero de 2014.
8. Que la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS realizó la mayoría de los pagos a través de cheques de su cuenta corriente del Banco Plaza, cheques Nros. 000000012 cobrado el 2 de abril de 2014; 000000014 cobrado el 6 de mayo de 2014, 000000016 cobrado el 4 de junio de 2014; 000000017 cobrado el 16 de junio de 2014, 000000021 cobrado el 11 de julio de 2014; 000000030 cobrado el 19 de agosto de 2014; 000000036 cobrado el 11 de septiembre de 2014, 000000042 cobrado el 20 de octubre de 2014, 000000064 cobrado el 15 de enero de 2015, 000000089 cobrado el 25 de febrero de 2015, cantidad que canceló su poderdante a los vendedores en el tiempo estipulado cumpliendo entera y cabalmente con su obligación.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Mediante escrito consignado en fecha 15 de febrero de 2015, el abogado en ejercicio MIGUEL MARTÍNEZ SATURNO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, procedió a contestar la reconvención interpuesta; sosteniendo –entre otras cosas- que:
1. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone como defensa perentoria de fondo la cuestión a que se refiere al ordinal 11º la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta en virtud de la inepta acumulación que hace al pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta así como el pago de los honorarios de abogados.
2. Que niega, rechaza y contradice la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta en virtud de que su representado en fecha 6 de octubre de 2015 le devolvió el dinero mediante cheque de gerencia 00005672 emitido por la entidad bancaria Banco Venezolano del Crédito por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) a nombre de la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS y posteriormente depositado en la cuenta corriente Nº 0138-0026-04-0260012203 del Banco Plaza, Banco Universal perteneciente a la ciudadana MARIA ANGELINA DE FREITAS en la misma fecha, según planilla de depósito Nº 38742684, deposito que no pudo efectuar porque la cuenta fue cerrada.
3. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandada reconviniente quien señaló que la primera cuota fue cancelada en el mes de marzo de 2014 por su poderdante quien le hizo entrega al ciudadano EDIXON RAUL GALAN GUTIERREZ la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en efectivo y debido a que suscribieron unas letras de cambio que fueron refrendadas por la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA y que estaban en poder del ciudadano EDIXON RAUL GALAN con la condición que cada vez que cancelara una cuota le entregara la letra de cambio original.
4. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandada reconviniente quien señaló que tal fue la transparencia en las obligaciones asumidas que desde la firma del contrato de opción de compra venta en fecha 27 de febrero de 2014 le fue entregada las llaves del inmueble para que pudiese vivir allí con su núcleo familiar.
5. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la representación judicial de la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS, que haya realizado en fecha 23 de marzo de 2015, un deposito planilla Nº 06829968, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (700.000,00 Bs.), y que posteriormente el día 24 de marzo de 2015 haya realizado otro depósito planilla Nº 036829056, a través de un cheque Nº 03027465, del Banco Provincial de la cuenta Nº 01080007-240100015690, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (15.000,00 Bs.), el cual fue devuelto en esa misma fecha en horas de la noche y que su representado le haya entregado un sobre al nieto de la demandada reconviniente, ciudadano JOAQUIN DIAS por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00 Bs), en efectivo sin estar ella presente y sin estar en conocimiento de los depósitos en su cuenta corriente del Banco Plaza.
6. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandada reconviniente que los ciudadanos EDIXON RAUL GALAN GUTIERREZ y MARIA FELIX LA ROSA hayan realizado una serie de acciones a través de los cuerpos policiales del Municipio Cristóbal Rojas de la Alcaldía de Charallave y ante la Fiscalía Primera Municipal del Ministerio Público de Charallave del estado Miranda y que hayan irrumpido en la vivienda que ocupa la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS.
7. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demanda reconviniente donde solicitó se admitiera la reconvención por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y se ordenara su debida protocolización ante el registro inmobiliario y que en caso contrario dicha sentencia sirva como título de propiedad.
8. Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandada reconviniente quien solicitó el pago de las costas y el pago de honorarios de abogados.
9. Por último solicitó se declare sin lugar la reconvención y con lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta.
III
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.
Mediante sentencia proferida en fecha 10 de agosto de 2016, por elTribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, consideró entre otras cosas lo siguiente:
“(…) FONDO DE LA CONTROVERSIA:
SEGUNDA CONSIDERACION: DE LA RECONVENCION PROPUESTA
En la oportunidad de la contestación, la demandada procedió a Reconvenir a los ciudadanos EDIXÒN RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, alegando que en fecha27 de febrero 2014, suscribieron mediante documento privado un contrato de opción de compra-venta, que tuvo por objeto un un anexo que forma parte de un inmueble, constituido por una Parcela identificada con el Nº 65, de la Macro parcela 1H-4 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, de la Urbanización Colinas de Matalinda, (Macro parcela 1H-4), situado en el Parcelamiento Urbanístico Colinas de Matalinda, Sector Las Colinas, ubicada en la Urbanización Cantarrana-Matalinda en jurisdicción del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, signado con el Nº de catastro 15-08-01-U01-000-011-000-000-000-000, Inscripción Nº 12.468, la cual tiene una superficie aproximada de CUATROCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y OCHO DECIEMTROS CUADRADOS (415,58 M2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NOR-ESTE: Área Verde Tauld, SUR-ESTE: Calle Colina 11; SUR-OSTE: Parcela No. 66; NOR-OESTE: Parcelas Nos. 25 y 26 Macro parcela 1H3 y le corresponde un porcentaje de 2,28%.
(...omissis…)
De tal manera, en el caso de autos, quedó efectivamente determinado lo siguiente: a) la existencia de un contrato privado, suscrito en fecha 27 de febrero de 2014, entre los ciudadanos EDIXÒN RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSAy la ciudadanaMARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA,que tuvo por objeto un anexo que forma parte de un inmueble, constituido por una Parcela identificada con el Nº 65, de la Macro parcela 1H-4 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, de la Urbanización Colinas de Matalinda, (Macro parcela 1H-4), situado en el Parcelamiento Urbanístico Colinas de Matalinda, Sector Las Colinas, ubicada en la Urbanización Cantarrana-Matalinda en jurisdicción del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda; b) Que el precio pactado fue la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00) que el comprador se comprometió a pagar en la forma siguiente: Doscientos Mil Bolívares exactos (Bs. 200.000,00) que entrega en ese acto en dinero efectivo y a entera y cabal satisfacción de los ciudadanos EDIXON RAUL GALAN GUTIERREZ y MARIA FELIX MILLAN LA ROSA, el saldo deudor que es la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) los cuales pagaría el comprador al vendedor, en esta ciudad, dentro del plazo fijo de Once (11) meses, deCINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00)mensuales,contados a partir del 27 de febrero de 2014;c) Que la demandada-reconveniente, no cumplió con su obligación de pagar el saldo restante por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) dentro del plazo fijo de Once (11) meses de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) mensual a partir de la fecha 27 de febrero del 2014; y d)Que el demandante-reconvenido le reembolsó a la demandada-reconveniente la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00), mediante cheque de gerencia Nro. 00005672, de fecha 06 de Octubre de 2015, perteneciente a la entidad financiera Banco Venezolano de Crédito, cuyo instrumento cursa en autos. Por tanto, conforme han quedado analizado en la presente causa, todas las actuaciones de hecho así como de derecho, y por cuanto la Reconvención propuesta, el demandado reconveniente nada logró probar a su favor, ya que en el escrito de contestación alega que quien incumplió el contrato de opción de compra venta, fue la parte actora, motivo por el cual la Reconviene, más no trajo ninguna prueba que demostraran tales alegatos, por lo tanto, la Reconvención debe declararse SIN LUGAR, y así debe establecerse en el dispositivo del fallo. Y ASÍ DE DECLARA.- TERCERA CONSIDERACION: DE LA RESOLUCION DEL CONTRATO
(…omissis…)

En el caso bajo estudio, en la opción de compraventa fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, por lo que a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza: Artículo1.211:“El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.” De lo antes transcrito se verifica que el término estipulado en la cláusula segunda del contrato celebrado por las partes, la cual fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por éstas. Ambas partes convinieron expresamente que, el comprador se comprometía a pagar en la forma siguiente: Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) que entregó en ese acto en dinero efectivo y a entera y cabal satisfacción de los ciudadanos EDIXON RAUL GALAN GUTIERREZ y MARIA FELIX MILLAN LA ROSA, el saldo deudor que es la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) los cuales pagaría el comprador al vendedor, en esta ciudad, dentro del plazo fijo de Once (11) meses de (50.000,00) cincuenta mil bolívares mensual partir de la fecha 27 de febrero del 2014. Dicho esto, y evidenciándose del instrumento fundante de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara el pago por parte de la prominente compradora del precio estipulado por el bien objeto del litigio, por lo cual le nacía al promitente vendedor la acción por resolución o extinción del contrato, por lo que necesariamente debe estimarse la resolución planteada. Y ASÍ SE DECLARA.-
(…omissis…)
. Esta Sentenciadora observa que la parte accionante-reconvenida invocó como causa para resolver el contrato objeto del litigio, el incumplimiento del pago en el término establecido en el mismo. En efecto, no se evidencia de actas que la parte demandada-reconviniente haya cumplido con la obligación de pagar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00), dentro del plazo fijo de Once (11) meses de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) mensuales contados a partir de la fecha 27 de Febrero del 2014, por concepto de diferencia del precio pactado entre las partes, al término de la duración del contrato, es decir, a los once (11) meses estipulados. Por lo que la parte demandada-reconviniente no ha logrado demostrar en el transcurso del iter procesal sus defensas y argumentos empleados para combatir la acción propuesta, así como la resolución planteada. Corolario de lo antes expuesto, y siguiendo lo estipulado en el artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias, es por lo que forzosamente debe concluir esta Juzgadora que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandada-reconviniente; por lo que en consecuencia, resulta forzoso declarar CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra-venta propuesta por los ciudadanos EDIXÒN RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA,y así debe establecerse en el dispositivo del fallo. ASÍ SE DECLARA.- Ahora bien, considera esta juzgadora que el incumplimiento de sus respectivas obligaciones, no es posible que una de ellas pueda o deba enriquecerse en contra de la otra parte, y siendo cierto que los promitentes recibieron una mencionada cantidad de dinero en calidad de adelanto de cancelación para la adquisición de dicho inmueble, es igualmente cierto que debe reintegrar la cantidad de dinero recibida, ya que el incumplimiento de las obligaciones pactadas, se debió, según criterio de esta juzgadora, a la conducta inexplicable de la demandada MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, quien nada logro probar que le favoreciera por lo que los promitentes o futuros vendedores deberán reintegrar la cantidad recibida de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,oo) ala optante o compradora, lo cual no fue desconocido ni tachado por lo que se considera efectivamente ha sido admitido a lo largo del presente juicio. ASÍ SE DECLARA.-
(…omissis…)
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
1. Se declara SIN LUGAR la inepta acumulación de pretensiones, opuesta por la parte demandante-reconvenida.- 2. Se declara SIN LUGAR la reconvención que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-venta, fuera interpuesta por la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, titular de la cédula de Identidad Nº E-1.065.117, en contra de los ciudadanos EDIXÒN RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, titulares de las cédulas de identidad Nros.V-6.115.750 y V-4.589.194.- 3. Se declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra-venta, intentaran los ciudadanos EDIXÒN RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, antes identificados, en contra de la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, antes identificada, en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato privado suscrito entre las partes en fecha 27 de febrero de 2014.- 4. Se le ordena a los ciudadanos EDIXÒN RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, antes identificados,reintegrar la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000, 00) a la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, antes identificada.- 5. Se ordena a la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, antes identificada, la entrega material del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, constituido por un anexo, con una área de construcción de aproximadamente Noventa Metros Cuadrados (90,00 Mts2) y un terreno adicional de Veinticinco Metros Cuadrados (25 Mts2), que forma parte de una Parcela identificada con el Nº 65, de la Macro parcela 1H-4, de la Urbanización Colinas de Matalinda, (Macro parcela 1H-4), situado en el Parcelamiento Urbanístico Colinas de Matalinda, Sector Las Colinas, ubicada en la Urbanización Cantarrana-Matalinda en jurisdicción del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, a favor de los actores, a partir del momento en que cese la restricción temporal que abarca todas las medidas ejecutivas cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda o habitación aun existiendo sentencia definitiva, librada por la Comisión Judicial en sesión ordinaria del 14 de Enero de 2.011.- (…)”

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

En el caso de marras, la sentencia cuya impugnación se pretende fue dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsitode la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, en fecha 10 de agosto de 2016, a través de la cual declaró, SIN LUGAR la inepta acumulación de pretensiones, opuesta por la parte demandante-reconvenida; SIN LUGAR la reconvención que por cumplimiento de contrato fue interpuesta por la prenombrada ciudadana; CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA fuera incoada por los ciudadanos EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, contra la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, plenamente identificadas en autos, condenando a ésta última a la entrega material del inmueble objeto del contrato en cuestión; y por último, ordenó a la parte demandante a reintegrarle a la accionada la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00). Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso interpuesto, quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, es preciso establecer que el poder de revisión de la sentencia por parte del Juez de Alzada, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va mas allá en virtud del principio procesal “IURA NOVIT CURIA”; del cual se desprende que el Juez dada la majestad del cargo que recae en su persona, conoce del derecho incluso del no alegado, pudiendo de esta manera observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el Tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión.
En tal sentido, siendo que el ordenamiento jurídico constitucional está orientado a resguardar el debido proceso, el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, derechos éstos que son inherentes a todos los ciudadanos y que deben ser garantizados y protegidos en todo grado y estado del proceso, lo cual constituye sin duda alguna la base sobre la cual se erige el Estado Democrático de Derecho y Justicia consagrado en nuestra Carta Magna; consecuentemente, esta alzada estima necesario precisar que partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que los ciudadanos EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, procedieron a demandar a la ciudadana MARÍA ANGÉLICA DE FREITAS DE CALDEIRA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, sosteniendo para ello que son propietarios de un inmueble constituido por una parcela identificada con el Nº 65 de la macro parcela 1H-4 y la vivienda unifamiliar sobre ella constituida, en la Urbanización Colinas de Mata Linda, ( macro parcela 1H-4) situado en el parcelamiento urbanístico Colinas de Mata linda, Sector Colinas, ubicada en el Urbanización Cantarrana-Matalinda Jurisdicción del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda, signado con el Nº de catastro 15-08-01-U01-000-011-000-000-000-000, inscripción Nº 12.468, según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, en fecha 12 de mayo de 2005, y que sobre la parcela realizaron un anexo constante de 5 habitaciones, 3 salas de baño, 2 salas, cocina-comedor, pisos de cerámica, puertas de madera y de hierro forjado, techo de praixer, con un área aproximada de noventa metros cuadrados (90,00 Mts2) y un terreno adicional de veinticinco metro cuadrados (25 Mts2); asimismo, señalaron que en fecha 27 de febrero de 2014, suscribieron mediante un documento privado un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA sobre el referido anexo, y que por cuanto ésta no cumplió con la obligación contraída y en el plazo fijo estipulado en la cláusula segunda del contrato, ya que los pagos -según su decir- lo realizó de manera extemporánea mediante depósitos en el cuenta corriente Nº 0108-0007-24-0100015690, de la entidad financiera BBVA Provincial, perteneciente al ciudadano EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ, sin acuse de recibo, es por lo que solicitan se declare: “(…)SEGUNDO: Que se declare RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA celebrado entre EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, y la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA (…) TERCERO: Como consecuencia del particular anterior, se declare la obligación contractual y legal que tiene LA DEMANDADA de restituir a los (sic) EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, antes identificados, en el inmueble, constituido por un anexo que forma parte de la parcela de terreno propiedad de los vendedores, consistente de Cinco (sic) (05) Habitaciones (sic), Tres (sic) (03) Salas (sic), de baño, Dos (sic) (02) salas cocina comedor, pisos de cerámica, puertas de madera y de hierro forjado, Techo (sic) de Praixer (sic), con un área de construcción de aproximadamente Noventa (sic) Metros (sic) Cuadrados (sic) (90 Mts2) y un terreno adicional de Veinticinco (sic) Metros (sic) Cuadrados (sic) (25Mts2), en virtud del incumplimiento del contrato que hoy se resuelve (…)” (Resaltado añadido).
Por su parte, la representación judicial de la demandada en la oportunidad para contestar procedió a impugnar la cuantía así como aceptar que efectivamente su mandante ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS CALDERA, celebró un contrato de opción de compra-venta privado con los ciudadanos EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, en fecha 27 de febrero de 2014 por un terreno y vivienda sobre él construida situada en la Urbanización Colinas de Mata Linda, casa Nº 65-B, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas estado Miranda, y que según la cláusula segunda de dicho contrato, pactaron el precio de la venta por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) cancelándole a los vendedores en el momento de la firma la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) a través del cheques Nº 000000010, de fecha 10 de febrero de 2014 del Banco Plaza, por un monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y otro cheque Nº 38000099, de la cuenta corriente Nº 0121-0128-74-001053600, de fecha 10 de febrero de 2014, por un monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y que el monto restante de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), sería cancelado mensualmente en cuotas de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), que comenzó a transcurrir el 27 de febrero de 2014, cantidad la cual –a su decir- canceló su poderdante en su totalidad a los vendedores en el tiempo estipulado. Asimismo, manifestó que: “(…) Tal fue la transparencia en la obligación por mi representada que desde la firma del Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra-Venta (sic), en fecha 27 de febrero de 2014, le fue entregado la llave de dicho inmueble para que pudiese convivir allí con su núcleo familiar conformado por una de sus hijas FATIMA DIAS, su esposo MANUEL DIAS, sus dos (02) nietos menores de edad, otro de sus nietos JOAQUIN DIAS SANCHEZ con su esposa y sus dos (02) hijos menores de edad. Siendo así, la ciudadana MARIA ANGELINA DE FREITAS CALDEIRA, plenamente identificada, le realizó a dicho inmueble el acondicionamiento y reparaciones necesarias para que su familia y ella pudiesen vivir allí, tal como actualmente se encuentran (…)” (Resaltado añadido).
En el sub iudice, se observa que el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende, se encuentra ocupado por la parte demandada junto con su grupo familiar, por lo que al perseguirse la resolución del contrato de opción de compra venta su consecuencia comporta la inexistencia de la convención celebrada, acarreando que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato; en tal sentido, visto que en el caso de marras, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por la demandada, MARÍA ANGELINA DE FREITAS CALDEIRA, el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 4 de julio de 2016, expediente No. 15-0701).
Bajo estas circunstancias, esta juzgadora estima pertinente traer a colación lo establecido en los artículos 1, 2, 4, 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668, pues del contenido de dichas normas se desprende textualmente que:
Artículo: 1: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

Artículo 2.- “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.” (Resaltado añadido).

Artículo 4.- “A partir de la publicación del presente decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley en Gaceta de Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en ese Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente decreto-Ley. Los Procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial revisto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continúan su curso.” (Resaltado añadido).

Artículo 5.- “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda (…)” (Resaltado añadido).

Artículo 10.- “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.”

Partiendo del contenido de las normas parcialmente transcritas, tenemos que antes de intentar cualquier acción judicial o administrativa cuya procedencia pudiera acarrear la practica material que comporte la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, debe tramitarse el procedimiento previo ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda; al respecto, encontramos que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 17 de abril de 2013 (Expediente No. AA20-C-2012-0000712), precisó lo siguiente:
“(…) esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. Sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
(...omissis…)
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley. (...)” (Negrita y subrayado de este Tribunal Superior)
Así las cosas, tomando en consideración el criterio jurisprudencial supra citado, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la Ley.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso que el efecto retroactivo que genera la resolución del contrato de opción de compra venta como resultado de su inejecución, se traduce en que las partes quedan en situación precontractual, es decir, se comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda que se encuentra en posesión del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, en consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentada por los ciudadanos EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, contra la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, y en consecuencia, REVOCA bajo las consideraciones esgrimidas en el presente fallo, la decisión proferida en fecha 10 de agosto de 2016, por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
V
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: INADMISIBLE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentada por los ciudadanos EDIXON RAÚL GALÁN GUTIÉRREZ y MARÍA FÉLIX MILLÁN LA ROSA, contra la ciudadana MARÍA ANGELINA DE FREITAS DE CALDEIRA, y en consecuencia, REVOCA bajo las consideraciones esgrimidas en el presente fallo, la decisión proferida en fecha 10 de agosto de 2016, por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/LA/ad
Exp. 16-9074