TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO MIRANDA

207° y 158°

En horas de despacho del día de hoy, martes once (11) de julio de dos mil diecisiete (2017), siendo las diez de la mañana, (10:00 a.m.), oportunidad y hora fijada para que tenga lugar la Audiencia o Debate Oral, en el expediente signado con el Nº E-2017-013, contentivo del procedimiento de DESALOJO de un inmueble destinado a uso comercial, seguido por los ciudadanos EMILIO PAPA CARPENITO y ROSSANA DI PIETRO PASCUALE, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.843.640 y V-11.041.440, respectivamente, en contra de la sociedad mercantil CLÍNICAS DENTALES INTEGRADAS DE MIRANDA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 21 de diciembre de 2001, bajo el Nº 48, Tomo A-26-Tro., y modificación de fecha 02 de febrero de 2015, bajo el Nº 24, Tomo 9-A., se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal en forma de Ley, por el ciudadano Alguacil del mismo, y comparecen los abogados JULIANA LÓPEZ GALEA y ELÍAS DANIEL GARCÍA SALMERÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 38.498 y 244.520, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y de la parte demandada, respectivamente. En este estado, la ciudadana Jueza, Abg. Beyram Díaz Martínez, constituida en la Sala del Despacho, con el Secretario Titular, Abg. Néstor Perdomo, y las partes, da inicio a la audiencia, estableciendo las pautas para su realización, de conformidad con lo previsto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, señalando a las partes las reglas del debate, y haciendo constar que este Tribunal no cuenta con medios audiovisuales para dejar registro del acto. Seguidamente, se declara abierto el Debate Oral, y se le concede a la parte actora el derecho de palabra, y en tal sentido expone: “De la acción de desalojo, en principio, voy a partir de la audiencia de la fijación de los hechos, por cuanto si bien es cierto que se fijó como hecho controvertido que el contrato de arrendamiento que unía a las partes objeto de esta demanda se encuentra convenido, en el acto de la contestación bajo la figura de que siempre ha sido un contrato a tiempo determinado, razón por ello, que las partes libremente decidieron dar por extinguido modificando la relación jurídica que existía entre ellos, mediante documento suscrito de manera pública en fecha noviembre 2016, que ambas partes consignamos a los autos, y que hasta el momento no recae sobre el ningún tipo de acción de nulidad, por lo que siendo así las cosas, las partes decidieron desde ese momento acordar la extinción del contrato, las prórrogas otorgadas y las que se encontraren vigente, así como cualquier otro derecho que subsistiere del último contrato de arrendamiento vencido en noviembre 2012, por lo que esta representación demanda en base a dicho acuerdo, el desalojo por el incumplimiento de tal acuerdo, que fijaba como fecha tope para la entrega, el 28 de febrero del 2017, en este sentido, me permito hacer la observación de que en la contestación de la demanda se intenta modificar el objeto de dicho contrato lo cual es claro y se describe del texto del mismo como convenio para el desalojo y entrega del inmueble; así las cosas, hago valer en favor de mi representada el principio de autonomía de voluntad de las partes que prela sobre cualquier hecho pasado en relación a la vigencia del documento mencionado como acuerdo para la entrega y desalojo, de igual manera a la obligación que nace de dicho contrato y que no debe interpretarse como otra, sino la allí pactada, es por todas estas razón que solicito a la ciudadana juez le de todo el valor probatorio a dicha documental promovida por ambas partes la cual no se encuentra viciada de ningún tipo de nulidad y que es ley entre las partes a los fines de dilucidar esta controversia”. Es todo. Seguidamente, se concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada, quien expone: “Partiendo de lo antes expuesto por la representación judicial de la parte demandante, dejo saber a este juzgado, en principio, que efectivamente desde el año 2001, existe una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio, no obstante a ello, cabe destacar que efectivamente los contratos de arrendamientos suscritos en dicha relación efectivamente fueron configurados a un tiempo determinado; hago saber en segundo aparte que el contrato suscrito por mi representada y por la parte demandante en el año 2011, tenía un lapso de duración de un (01) año, que según a decir de la parte demandante, a partir de ese momento comenzaba el disfrute de una prórroga legal que a su criterio culminaba en el año 2015; debo también señalar que, si de ser cierto la existencia de esa prórroga, ¿en qué condición se encontraba mi representada durante el periodo entre el año 2015 y 2016, antes de firmar el último contrato en noviembre de 2016?. Ciertamente, el desconocimiento de la ley por parte de mi representada no le excusa de la misma, sin embargo, debo señalar que las partes lo que indicaban en dicho contrato eran prórrogas convencionales o continuas lo que deja claro y notorio que en ningún momento hubo cumplimiento de la prórroga legal establecida en la normativa, por cuanto que la relación arrendaticia, una vez culminado el último contrato en el año 2001, las partes procedieron nuevamente, a fijar un contrato donde establecieron un nuevo canon de arrendamiento y donde efectivamente se puede evidenciar que lo que establecían eran prórrogas continuas o convencionales, en este sentido, si llegamos a estudiar la naturaleza de los contratos, resulta evidente que en su interpretación de cada unos de ellos, queda demostrado que la relación arrendaticia entre las partes en el presente juicio aún se encuentra vigente, o se encontraba vigente hasta la culminación del último contrato suscrito, no obstante a esto, dejo la siguiente interrogante, si se llegase a comprobar o a demostrar con las pruebas que constan en las actas procesales, que mi representada hizo uso de su prórroga legal, ¿en qué condición permaneció durante la culminación de dicha prórroga legal?. Por lo tanto, solicito a este juzgado que declare sin lugar la demanda intentada contra mi representada basándose en principio, en la interpretación y en el estudio de la naturaleza de los contratos que rielan en los autos”. Es todo. De seguidas la parte actora expone, solicita el derecho de palabra, y tal sentido expone: “Abierto la presente audiencia de juicio donde la representación de la parte demandada intenta confundir a este juzgado modificando, según sus dichos, el objeto del convenio fechada como noviembre 2016, que fue consignado junto con el libelo de demanda y junto con la contestación de demanda, el cual no es más que un convenio para el desalojo y entrega del inmueble, intentando torcer la motivación de las partes, que los llevaron a firmar dicho convenio, y que en base al artículo 1159 el Código Civil y en base a la buena fe, que debió existir, fueron modificadas todas y cada una de las relaciones e instituciones del derecho que operaban en todos y cada uno de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, finalmente pido a la ciudadana juez, declare con lugar la demanda, en base a los principios mencionados y del artículo 1.264 del Código Civil, establece que las obligaciones deben cumplirse tal y como han sido pactadas, con la consecuente condena a la entrega inmediata del inmueble”. Es todo. Así mismo, la parte demandada solicita su intervención, y a tal efecto, expone: “Ciertamente no cabe duda alguna que entre las partes intervinientes en el juicio, existe una relación arrendaticia que data desde el año 2001, la cual en ningún momento llegó a indeterminarse, por cuanto, tal como lo afirma la representación judicial de la parte demandante, dicha relación, se mantuvo a tiempo determinado, es decir, en ningún momento las partes extinguieron dicha relación y se afirma conforme al último contrato que suscribieron en noviembre del año 2016, entonces si la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado, como lo afirma la representación judicial de la parte demandante y mi representación, resulta evidente a que a mi representada le correspondía la prórroga legal establecida en la ley especial en materia de desalojo de locales comerciales, conforme a los años o conforme al tiempo que duro la relación arrendaticia”. Es todo. Ahora bien, oído los alegatos de las partes, este Juzgado hace constar que con relación a los medios probatorios, no existen probanzas que evacuar en esta audiencia, toda vez que, las pruebas oportunamente promovidas y admitidas por el Tribunal se reducen a documentales, sobre lo cual se providenciará en el momento de analizar el mérito del asunto. Seguidamente, siendo las 11:00 a.m., la ciudadana Juez, de conformidad con lo previsto en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, insta a las partes a permanecer en el Tribunal, mientras que procede a hacer uso del tiempo necesario, que no excederá de treinta minutos, a fin de pronunciar el dispositivo del fallo. En este estado, siendo las 11:30 a.m., se reanuda la audiencia, y encontrándose las partes en la Sala del Despacho, la ciudadana Juez, pasa a expresar brevemente los motivos de hecho y de derecho en los que se fundamenta su decisión, en la forma siguiente:

Las presentes actuaciones constituyen una acción de DESALOJO, que fue intentada por la abogada JULIANA LÓPEZ GALEA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 38.498, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos EMILIO PAPA CARPENITO y ROSSANA DI PIETRO PASCUALE, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.843.640 y V-11.041.440; cuya representación queda plenamente demostrada en virtud del instrumento poder que fue consignado junto con el libelo de la demanda, marcado “A”, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 06 de marzo de 2017, anotado bajo el Nº 11, Tomo 55, folios 39 al 41 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, cursante en autos del folio 05 al folio 07; así como del instrumento poder cursante en copia certificada del folio 40 al 42, autenticado ante la misma oficina notarial, en fecha 06 de enero de 2017, bajo el Nº 35, Tomo 2, folios 112 al 114.

El inmueble objeto de desalojo se refiere a un local comercial distinguido con el número N2-11, ubicado en el Nivel dos (2) del Centro Comercial La Casona II, ubicado en el Kilómetro 16 de la Carretera Panamericana, del Municipio Los Salias, San Antonio de los Altos, Estado Miranda, lo cual se evidencia de los distintos contratos consignados por la parte actora junto con la demanda, siendo éstos: contrato calificado por la accionante como “CONVENIO” que va del folio 37 al 39, así como contratos de arrendamiento que cursan desde el folio 50 hasta el folio 57. Si bien dichos contratos fueron expedidos por funcionarios públicos con arreglo a las leyes, admisibles de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, corresponde indagar sobre su eficacia probatoria respecto de los hechos controvertidos en el caso de autos, toda vez que la parte demandada a pesar de estar conteste con la relación arrendaticia que abarca a dicho local comercial, arguye una serie de afirmaciones que deberán ser analizadas por esta Juzgadora para poder determinar si lo procedente en derecho es el desalojo por vencimiento del término o si por el contrario, le corresponde a la demandada la prórroga legal de tres (03) años que invoca en su favor, la cual, en su decir, comenzó a correr el 28 de febrero de 2017, por haber durado la relación arrendaticia más de quince (15) años.

En este orden de ideas, de una lectura detalla y minuciosa efectuada al escrito libelar, esta Juzgadora colige las siguientes afirmaciones: 1º) Que las partes celebraron un contrato de arrendamiento en fecha 16 de diciembre de 2011, sobre el local comercial precedentemente identificado, esto, luego de venir de varios contratos a tiempo determinado desde el año 2009. 2º) Que en varias oportunidades se le notificó a la inquilina el deseo de no querer prórrogar; 3º) Que se firmaron nuevos contratos que dieron vida a la relación arrendaticia hasta la fecha del último contrato de arrendamiento, de fecha 16 de diciembre de 2011, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, Tomo 122, el cual tenía vigencia de un año, es decir, desde el 15 de noviembre de 2011, hasta el 14 de noviembre de 2012. 4º) Sin embargo, luego las partes, manifestaron su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento a través de un CONVENIO, el cual fue suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 15 de noviembre del año 2016, el cual quedó anotado bajo el Nº 32, Tomo 333, folios 106 al 108, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; como fin a las prórrogas existentes y a los efectos que ésta pudiera tener, hasta el 14 de noviembre de 2016; 5º) Que las partes concretando en dicho acuerdo el plazo para la entrega del inmueble, cual debió realizarse el 28 de febrero de 2017, sin prórroga, más la cancelación de un moto único indemnizatorio de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (450.000,oo), por los tres (3) meses de plazo para la entrega. 6º) Que para la fecha de interposición de la demanda, la arrendataria no ha cumplido con el acuerdo establecido, en cuanto a la entrega del inmueble, limitándose a depositar el monto fijado como indemnización. Todo lo cual fue debidamente ratificado tanto en la audiencia preliminar como el presente acto.

En lo que concierte a la parte demandada, se observa que su representación judicial invocó en su defensa lo siguientes hechos: 1º) Que la relación contractual que une a las partes, yace desde el año 2001, y no desde el año 2009, como lo afirmó la actora, y que ello se desprende de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 15 de noviembre de 2001, inserto bajo el Nº 34, Tomo 104, igualmente autenticado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2001, bajo el Nº 61, Tomo 84; por lo que, hasta la presente fecha, su representada se encuentra arrendada por más de quince (15) años. 2º) Que ciertamente, en fecha 16 de diciembre de 2011, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 11, Tomo 122, la demandada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano EMILIO PAPA CARPENITO, por el inmueble supra señalado, destinado al uso de un consultorio odontológico, por un plazo de un (01) año fijo, contado a partir del 15 de noviembre de 2011, hasta el 14 de noviembre de 2012; aduciendo que una vez vencido éste contrato, el arrendador procedió a notificar a la arrendataria, en fecha 07 de diciembre de 2012, de la no renovación de la relación arrendaticia, concediéndole únicamente un año de prórroga legal, pero que a través de misiva de fecha 05 de mayo de 2013, la arrendataria le participó que gozaba de una prórroga legal de tres años; sin embargo, que su defendida no hizo uso de la prórroga legal de tres años, la cual vencía el 14 de noviembre de 2015, sino que por el contrario, las partes continuaron prorrogando el referido contrato de manera verbal, a los fines de que la relación arrendaticia se mantuviera a tiempo determinado. 3º) Que las partes en litigio, en virtud de que la arrendataria ya se encontraba por más de cuatro (04) años arrendada en forma verbal, decidieron nuevamente suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, por un breve tiempo, a fin de finiquitar la relación, el cual se autenticó en fecha 15 de noviembre de 2016, bajo el Nº 32, Tomo 333, folios 106 al 108, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, estableciendo las partes en dicho contrato, que la relación se encontraba a tiempo determinado, en virtud de prórrogas acordadas de mutuo acuerdo, las cuales -señalaron-, vencieron el 14 de noviembre de 2016, y que celebraron un último contrato de arrendamiento, donde además se convino un nuevo canon, por un monto mensual de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,oo). En tal sentido, indica que se fijó como vigencia del último contrato, un lapso de tres (03) meses, los cuales vencían el 28 de febrero de 2017. 4º) Que a la demandada le corresponde una prórroga legal de tres (03) años, de acuerdo al artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, por haber durado la relación arrendaticia, contados a partir del 2011, los cuales comenzaron el pasado 28 de febrero de 2017, por lo que, se encuentra la arrendataria en pleno uso de dicha prórroga. Tales afirmaciones fueron ratificadas por la parte demandada en la audiencia preliminar, sin embargo, destaca en esta oportunidad un nuevo hecho alegado, “la interpretación y en el estudio de la naturaleza de los contratos que rielan en los autos”.

De lo anterior, infiere esta juzgadora que subyace un vació en cuanto a la indeterminación o no de la relación arrendaticia que vincula a las partes, más allá del contrato de fecha 15 de noviembre de 2016, con más razón aún, por el hecho de que la demandada se contradice, en primer lugar, porque habla de una relación que data del año 2001 (mientras que la actora manifestó que existió un primer contrato suscrito en el año 2009), invocando que desde esa fecha ha de computarse la prórroga legal; por otra parte, alega que las partes establecieron prórrogas continuas o convencionales, y que la relación arrendaticia entre las partes en el presente juicio aún se encontraba vigente hasta la culminación del último contrato suscrito, además de plantear una interrogante, si la demandada hizo uso de su prórroga legal, ¿en qué condición permaneció durante la culminación de dicha prórroga legal?. En tal virtud, se insiste una vez que aún cuando las partes están contestes respecto a una vinculación arrendaticia, existe controversia en cuanto a la existencia o no de la prorroga legal, pues la demandada, además de invocar que goza de dicha prórroga, manifiesta que se han producido prórrogas convencionales.

Por tanto, trabada en esta forma la litis, este Tribunal, en una labor metodológica y de compresión, considera indispensable primeramente examinar, el contenido del contrato autenticado en fecha 15 de noviembre de 2016, bajo el Nº 32, Tomo 333, folios 106 al 108, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, y en tal sentido, observa de detallada lectura, lo siguiente: “Debido a circunstancias especiales existentes para efectuar la desocupación y entrega del local ya identificado, objeto del contrato de arrendamiento, hemos acordado, de común acuerdo, otorgar el convenimiento contenido en el presente instrumento: 1 ) Que el contrato de arrendamiento otorgado entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, con fecha: 16/12/2012, bajo el Nº 11, Tomo 122 quedo resuelto en fecha : 14 de Noviembre de 2012; 2 ) Que a partir del 15 de Noviembre de 2012, se inicio (sic) la prorroga (sic) legal prevista en el ordenamiento Legal Inquilinario, con extensiones acordadas entre las partes, prorroga (sic) legal y extensiones que se consideran finalizadas el 14 de noviembre del año 2016; 3 ) Que las partes involucradas en la relación contractual de arrendamiento, EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO dan por finalizada en el punto dos (2) de este convenimiento, acuerdan: EL ARRENDATARIO , se compromete a entregar el Local objeto de arrendamiento en un plazo improrrogable que se inicia el día quince (15) de noviembre de 2016 y finaliza el día veintiocho (28) de febrero de 2017, libre de personas y cosas…”.

Ahora bien, conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. En el presente caso fue suscrito entre las partes en fecha 15 de noviembre de 2016, un nuevo contrato donde se planeta un convenio a los fines de finiquitar la relación arrendaticia, no obstante, la parte demandada pretende hacerlo ver como una suerte de prorroga convencional, que no puede estar por encima de la prorroga legal. Sin embargo, del dispositivo contractual supra transcrito se advierte que ya la arrendadora había reconocido y dejado gozar a la arrendataria la prórroga legal, y en tales términos fue también aceptado por la parte demandada. En este sentido, es criterio de este Tribunal que los contratos deben cumplirse tal como han sido convenidos (art. 1.264 C.C), siendo pactado por las partes en el caso concreto, un acuerdo o convenio para la entrega del inmueble, ello, de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, que significa que los contratantes son libres de establecer las reglas que más le convengan en sus contratos. De tal manera que debe atribuírsele a dicho contrato todo el valor probatorio que del mismo emana, en cuanto a la voluntad manifiestamente expresada en el mismo.

Así las cosas, se observa que la relación entre los ciudadanos EMILIO PAPA CARPENITO y ROSSANA DI PIETRO PASCUALE y CLÍNICAS DENTALES INTEGRADAS DE MIRANDA C.A., finalizó de mutuo acuerdo el 28 de febrero de 2017, y no logran desvirtuar este hecho las pruebas presentadas por la demandada respecto a los anteriores contratos suscritos entre las partes, toda vez que los mismos no son materia del asunto controvertido, siendo clara intención de la arrendadora, en forma libre y espontánea de poner fin a la relación arrendaticia, bajo la aceptación de la parte demandada. Igualmente se aprecia que las partes en el contrato-convenio de fecha 15 de noviembre de 2016, manifestaron que en fecha 15 de noviembre de 2012, se dio inicio a la prórroga legal, y que ésta finalizó el 14 de noviembre de 2016, por lo que, conforme al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se le otorgó a la arrendataria la prórroga legal, siendo así, la arrendataria tenía pleno conocimiento que a partir del 15 de noviembre de 2016, hasta el 28 de febrero de 2017, gozaba de un plazo de tres (03) meses y unos días más, para desocupar el inmueble, lo cual no hizo, dando derecho a que la actora exigiera la devolución del inmueble, a través de la interposición de la acción de desalojo, a tenor de lo previsto en el artículo 40, literal “g” de la mencionada Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como efectivamente lo hizo, por lo que la presente acción deberá prosperar en derecho y así se declarará.

En consecuencia, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: Con Lugar la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos EMILIO PAPA CARPETINO y ROSSANA DI PIETRO PASCUALE, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.843.640 y V-11.041.440, respectivamente, en contra de la sociedad mercantil CLÍNICAS DENTALES INTEGRADAS DE MIRANDA C.A. SEGUNDO: Se condena a la demandada a entregar a la actora, el inmueble referido a un local comercial distinguido con el número N2-11, ubicado en el Nivel dos (2) del Centro Comercial La Casona II, ubicado en el Kilómetro 16 de la Carretera Panamericana, del Municipio Los Salias, San Antonio de los Altos, Estado Miranda, libre de bienes y personas. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por último, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se reproducirá por escrito, el texto integro de la sentencia, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la presente fecha. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZA TEMPORAL

BEYRAM DÍAZ MARTÍNEZ

APODERADA JUDICIAL DE LA

PARTE ACTORA

APODERADO JUDICIAL DE LA

PARTE DEMANDADA

EL SECRETARIO

NESTOR PERDOMO JIMÉNEZ

EXP. Nº E-2017-013
BDM/Npj*