TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Años: 207º y 158º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadano LUIS MIGUEL CASTRO LÓPEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-8.004.435.

Abogadas en ejercicio LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA y ANNERIS JOSÉ LÓPEZ QUIJADA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 56.277 y 45.163, respectivamente.

Ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 20.208.912.

Abogado en ejercicio JORGE BAHACHILLE MERDENI, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el No. 5.158.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

17-9162.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JORGE BAHACHILLE MERDENI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 16 de septiembre de 2015; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoara el ciudadano LUIS MIGUEL CASTRO LÓPEZ contra la prenombrada, todos ampliamente identificados en autos.
Mediante auto dictado en fecha 9 de marzo de 2017, esta alzada le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes, constando en autos que en fecha 7 de abril de 2017, la representación judicial de la parte demandada y apelante hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 28 de abril de 2017, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes dejando constancia que únicamente la parte actora hizo uso de tal derecho, y advirtió a las partes que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzarían a correr los sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante escrito de demanda consignado en fecha 3 de abril de 2014, el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ, debidamente asistido por la abogada ANNERIS JOSÉ LÓPEZ QUIJADA; procedió a demandar a la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sosteniendo para ello lo siguiente:
1. Que celebró contrato de opción de compra venta con la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS denominada la vendedora promitente, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador en fecha 9 de diciembre de 2011, anotado bajo el Nº 012, Tomo 216 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento y todo lo que es anexo distinguido con el número y letra 1B-15, con Nº catastral 02-03-03-3B-3B15-00 y que se encuentra ubicado en la planta baja (PB) del edificio 3B, situado sobre la parcela residencial Nº 3 de la urbanización Buena Vista el cual forma parte del Conjunto Residencial Buena Vista, etapa I jurisdicción del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, y el cual le pertenece a la vendedora según documento debidamente protocolizado en el Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de abril de 2009, bajo el Nº 11, Tomo 06, Protocolo Primero.
2. Que el referido inmueble tiene un área aproximada de treinta y seis metros cuadrados (36 Mts2) y que consta de las siguientes dependencias salón, comedor, cocina, baño, un dormitorio y estudio y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte y escalera; SUR: Fachada sur; ESTE: Apartamento 3B-16 y OESTE: Fachada oeste y que al inmueble le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes de cero enteros con cuarenta y un mil seiscientos sesenta y dos cienmilésimas por ciento (0,41662%).
3. Que el precio de la venta lo pactaron en la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00), los cuales debían ser cancelados en el acto de cumplimiento de la promesa ante el Registro Inmobiliario correspondiente, procediendo a entregar en ese acto la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) en calidad de garantía de fiel cumplimiento de esa promesa.
4. Que el plazo de duración de la opción de compra venta la establecieron en noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, comprometiéndose la vendedora a realizar la transmisión de la propiedad libre de toda carga o gravamen.
5. Que la voluntad de las partes al realizar la negociación fue pactar la venta del inmueble ya que hubo consentimiento en el objeto por el precio convenido, y por tanto, depositó en la cuenta del banco Banesco a nombre de la ciudadana MARÍA FRANCISCA PALACIOS RUIZ, madre de la vendedora GISSEL MARÍA GIMENEZ PALACIOS, la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) de la siguiente manera: a) la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) el día 7 de junio de 2011 y, b) la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) el 18 de enero de 2012.
6. Que la vendedora luego de haber pactado la venta y haber entregado la posesión del inmueble al comprador se comprometió a realizar la trasmisión de la propiedad libre de toda carga o gravamen, debiendo advertir que sobre el inmueble en cuestión, pesa una hipoteca en virtud de un subsidio directo habitacional otorgado a la vendedora, y el cual está contemplado en el artículo 58 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen de Prestaciones de Vivienda y Hábitat que en concordancia con el artículo 59 de la misma ley, establece que podrá enajenar la vivienda en cualquier momento, pero que “No obstante, si la enajenación se produce dentro de los cinco (5) años contados a partir, de la fecha de otorgamiento del subsidio, este deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación…”, siendo la fecha de adquisición del inmueble por parte de la vendedora, el 16 de abril de 2009, según documento de propiedad protocolizado bajo el Nº 11, Tomo 06, Protocolo Primero ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda.
7. Que luego de haber pactado la venta y haber obtenido el crédito del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) mediante la entidad financiera Banco del Tesoro, la vendedora no procedió a liberar el inmueble de la hipoteca y mucho menos a entregar el saldo adeudado a la fecha por concepto de subsidio manteniendo vigente la prohibición de enajenar por cinco años, sosteniendo que una vez transcurrido dicho lapso vendería por cuanto no devolvería lo adeudado por concepto de subsidio y que así lo dejo en posesión del inmueble.
8. Que para el día 16 de abril de 2014, se cumplió el plazo de los cinco años que impone el artículo 58 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen de Prestaciones de Vivienda y Hábitat, y la vendedora se ha negado rotundamente a cumplir con su deber de hacer la tradición legal ya que hasta la fecha -según su decir- no se ha efectuado la venta por causas imputables a la vendedora ya que la vigencia del contrato está condicionada a que la vendedora se compromete a realizar la trasmisión de la propiedad libre de toda carga o gravamen de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato.
9. Fundamentó la presente demanda en el artículo 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil y la cláusula cuarta del contrato.
10. Que procede a demandar a la ciudadana GISEEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal a cumplir con el contrato suscrito efectuando la tradición legal del inmueble objeto del presente litigio, asimismo que en la sentencia se establezca el monto y la oportunidad para el pago del precio adeudado por el demandante la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,00) y que dicha sentencia sirva de título de propiedad.
11. Solicitó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar de conformidad con lo establecido en el artículo 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil.
12. Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00) equivalente a dos mil ochocientas treinta y cuatro con sesenta y cuatro unidades tributarias (2.834,64 U.T.).

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, debidamente asistida por el abogado en ejercicio JORGE BAHACHILLE, mediante escrito consignado en fecha 15 de enero de 2015, procedió a contestar la acción intentada en su contra; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo que a continuación se señala:
1. Que como punto previo alega la perención de la instancia, por cuanto en fecha 7 de abril de 2014, el tribunal de la causa admitió la demanda ordenando el emplazamiento para el acto de la contestación de la demanda, y que dentro de los treinta (30) días siguientes a dicha fecha, la demandante no cumplió con las obligaciones que le impone la ley, por cuanto no consta que dentro de ese término haya realizado el pago de los emolumentos destinados a cubrir los gastos de trasporte del alguacil, por lo que se produjo la perención de la instancia de conformidad con el artículo 267, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil.
2. Que admite la existencia del documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 9 de diciembre de 2011, anotado bajo el Nº 012, Tomo 216 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, contentivo de la celebración del contrato de opción de compra venta con el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ, teniendo dicha convención por objeto la preparación de la venta definitiva y ulterior transmisión de la propiedad del bien inmueble objeto del presente litigio.
3. Que de mutuo acuerdo se pactó el precio de la venta por la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00) y que asimismo establecieron un plazo de noventa (90) días calendario más una prórroga de treinta (30) días calendario y que en caso de incumplimiento aplicarían el contenido de la cláusula quinta del contrato.
4. Que niega, rechaza y contradice lo hechos deducidos por el actor ya que -según su decir- no ha existido ni existe conducta alguna que amerite ser compelida a satisfacer las ilegales pretensiones del demandante ya que es incierto que el inmueble objeto del presente litigio fue vendido legalmente.
5. Que el demandante durante la vigencia del contrato inobservó su principal obligación como es la de pagar el precio estipulado para la opción de compra venta en los términos y condiciones estipulados en la convención; y que por lo que atañe a la inejecución de la principal obligación asumida por el hoy demandante, determina la mora del deudor sin que éste hubiera demostrado causa alguna que le exima de responsabilidad y que en cuyo caso mal puede exigirse al cumplimiento de la obligación cuando el actor no ha cumplido con la suya.
6. Por último, solicitó se declare sin lugar la demanda y se le impongan las costas al actor.

Seguidamente, se observa que la parte demandada procedió a RECONVENIR a la parte actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sin embargo, el tribunal de la causa mediante auto de fecha 28 de enero de 2015, declaró la misma INADMISIBLE toda vez que “…resulta contraria al orden público por cuanto son procedimiento incompatibles…” (Folios 85-89 del expediente).
III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folio 8-10 del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia simple CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 9 de diciembre de 2011, e inserto bajo el No. 012, Tomo 216 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; suscrito entre la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS (aquí demandada, en carácter de vendedora promitente) y el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ (aquí demandante, en carácter de comprador promitente), en los siguientes términos y condiciones:
“(…) PRIMERA.- LA VENDEDORA PROMITENTE promete vender y EL COMPRADOR PROMITENTE promete comprar el inmueble que se detalla a continuación: Un (01) apartamento y todo lo que es anexo distinguido con el número y letra 1B-15, con Número (sic) Catastral 02-03-3B-3B15-00, ubicado en el Piso (sic) Planta (sic) Baja (sic) (P.B) del Edificio (sic) 3B, situado sobre la Parcela Residencial Nº 3, de la Urbanización Buena Vista, el cual forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL BUENA VISTA ETAPA I”, ubicado en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda; dicho bien inmueble pertenece a LA VENDEDORA PROMITENTE según consta en documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda bajo el Nº 11, Tomo 06, Protocolo Primero de fecha 16 de Abril (sic) de 2009, en lo adelante y para los efectos de este contrato el bien que es objeto de esta promesa de Compra-Venta (sic) se denominará EL INMUEBLE. El inmueble tiene una superficie aproximada de TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS (36,00 m2), y consta de las siguientes dependencias: Salón (sic), comedor, cocina, baño y un (01) dormitorio y estudio, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE.-: Fachada Norte (sic) y Escalera (sic); SUR.-: Fachada (sic) Sur (sic); ESTE.-: Apartamento 3B-16 y OESTE.-: Fachada Oeste (sic). Al inmueble antes descrito le corresponde un porcentaje de Condominio sobre las cosas comunes de Cero (sic) Enteros (sic) Con (sic) Cuarenta (sic) y Un (sic) Mil (sic) Seiscientos (sic) Sesenta (sic) y Dos (sic) Cienmilésimas (sic) por Cierto (sic) (0,41662%). El documento de condominio se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Zamora (Hoy en día del Municipio Autónomo Zamora) del Estado Miranda (Hoy en día Estado Bolivariano de Miranda) el 16 de Agosto (sic) de 1997, bajo el Nº 1, Tomo 11, Protocolo Primero. SEGUNDA.- El precio prometido de venta por EL INMUEBLE es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00) que deberá ser cancelada en el acto de cumplimiento de esta promesa ante el Registro Inmobiliario correspondiente. TERCERA.- EL COMPRADOR PROMITENTE entrega en este acto la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) en calidad de garantía de fiel cumplimiento de esta promesa. En caso de cumplimiento de esta promesa la cantidad antes expresada, será imputada al precio de venta, al momento de protocolizar el documento de venta.CUARTA.- El plazo de duración de la presente Opción (sic) Compra-Venta (sic) es de Noventa (sic) (90) días continuos más Treinta (sic) (30) días continuos de prórroga. La vendedora se compromete a realizar la transmisión de la propiedad libre de toda carga o gravamen. QUINTA.- En caso de incumplimiento del presente contrato por causa imputable a EL COMPRADOR PROMITENTE, este se compromete a cancelar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) de la garantía de fiel cumplimiento de promesa en calidad de indemnización compensatoria por daños y perjuicios causados por tal incumplimiento; en caso de incumplimiento imputable a LA VENDEDORA PROMITENTE esta se compromete a cancelar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) de la garantía de fiel cumplimiento de promesa en calidad de indemnización compensatoria por los daños y perjuicios causados por tal incumplimiento y a devolver la suma recibida de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) como garantía de fiel cumplimiento, sin intereses y en un plazo de sesenta (60) días hábiles sin necesidad de notificación o actuación judicial alguna (…)”. (Negritas de esta alzada)

Ahora bien, en vista el documento público en cuestión no fue impugnado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil , ello como documento fundamental de la acción pues a través del presente proceso se persigue su cumplimiento; y como demostrativo de la relación contractual que une a las partes intervinientes en el juicio, la cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento y todo lo que esta anexo distinguido con el Nº 3B-15, ubicado en planta baja del edificio 3B, situado sobre la parcela residencial Nº 3 de la Urbanización Buena Vista el cual forma parte del Conjunto Residencial del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, propiedad de la accionada en su condición de futura vendedora, y en el cual establecieron el monto de la venta en la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00), de los cuales el comprador entregó la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) en garantía, siendo el restante exigible al momento de la protocolización de la venta definitiva, lo cual debía materializarse dentro de los noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, venciendo en consecuencia el contrato para el día 7 de abril del año 2012.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 11-18, del presente expediente) Marcado con la letra “B”, en copia simple PROYECTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA, elaborado por la abogada ESTEPHANIE STEPHAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 167.549, del cual se evidencia un sello por parte de la Gerencia de Documentación Legal del Banco del Tesoro, Banco Universal y fechado en su borde lateral derecho con un sello de revisión de diciembre de 2012, del cual se desprende que el apoderado del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) declara extinguida la deuda hipotecaria que pesaba sobre un bien inmueble constituido por un apartamento y todo lo que es anexo, distinguido con el número y letra 3B-15, ubicado en el Piso Planta Baja (PB) del edifico 3-B, situado sobre la parcela residencial Nº 3 de la Urbanización Buena Vista la cual forma parte del Conjunto Residencial Buena Vista, etapa I, jurisdicción del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, propiedad de la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS –aquí demandada-, y seguidamente ésta le da en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ –aquí demandante-, el referido bien inmueble por la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00), pagaderos de la siguiente manera: NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) correspondiente a la cuota inicial de la vivienda y la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) que corresponde al préstamo hipotecario otorgado por el Banco del Tesoro, Banco Universal, C.A., por recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV). Ahora bien, siendo que la copia fotostática del documento en cuestión no fue desvirtuada en el decurso del proceso, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco del Tesoro, C.A., (resultas cursante al folio 127 del presente expediente), se desprende que ciertamente en el mes de enero del año 2012, le fue aprobado un crédito hipotecario con recursos FAOV al ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ –aquí demandante-, por la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), teniendo así como demostrativo de que el prenombrado obtuvo el proyecto definitivo de compra venta y constitución de hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de la presente controversia, del cual se desprende en su borde lateral derecho un sello de revisión fechado en diciembre de 2012. Por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esta sentenciadora aprecia el documento en cuestión como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 19 del expediente) en formato impreso, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA entre la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS (aquí demandada, en carácter de vendedora promitente) y el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ (aquí demandante, en carácter de comprador promitente), por el inmueble objeto del presente juicio, el cual no se encuentra suscrito por ninguna de la partes, ni por el abogado redactor; en consecuencia, visto que en modo alguno puede verificarse la autenticidad de dicha documental, se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 20-21 del presente expediente) en copia simple, BORRADOR DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA emitido por el departamento de Asuntos Legales del Banco Bicentenario, Banco Universal, sellado y firmado por la referida entidad financiera en su borde superior derecho, del cual se desprende que el prenombrado ente le concede a la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS –aquí demandada- un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado hasta por la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 127.400,00), sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 3B-15, ubicado en el piso planta baja del edificio 3B situado sobre la parcela residencial Nº 3 de la Urbanización Buena Vista la cual forma parte del Conjunto Residencial Buena Vista etapa I, jurisdicción del Municipio Guatire del estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento en cuestión no se encuentra suscrito o firmado por ninguna de las partes intervinientes en el presente juicio, lo que imposibilita verificar su autenticidad, consecuentemente, quien aquí suscribe lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 22 del presente expediente) en copia fotostática, dos (2) DEPÓSITOS BANCARIOS signados con los Nos. 016761086 y 51192215, de fechas 18 de enero de 2012 y 7 de junio de 2011, respectivamente, por las cantidades de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) y veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) en ese mismo orden, realizados en el banco Banesco, Banco Universal, por el ciudadano LUIS CASTRO (aquí demandante), a favor de la ciudadana MARÍA FRANCISCA PALACIOS RUIZ. Ahora bien, una vez analizadas las instrumentales en cuestión este tribunal estima que las mismas debieron ser promovida mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, siendo que no puede esta sentenciadora verificar su autenticidad aunado con el hecho de que las mismas pertenecen a un tercero ajeno al presente proceso, debe en consecuencia desecharlas del presente proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que abierto el juicio a pruebas la representación judicial de la parte actora, hizo valer las siguientes probanzas:
.- RATIFICÓ todas las pruebas documentales aportadas con el libelo de la demanda; ahora bien, en vista que tal ratificación operaba sin necesidad de ser promovida, pues las probanzas que se pretenden hacer valer fueron oportunamente valoradas, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
Primero.- (Folios 98-105 del expediente) en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de abril de 2009, anotado bajo el No. 172, folio 172, a través del cual la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS –aquí demandada-, adquiera la propiedad del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 3B-15, ubicado en el piso planta baja del edificio 3B situado sobre la parcela residencial Nº 3 de la Urbanización Buena Vista la cual forma parte del Conjunto Residencial Buena Vista etapa I, jurisdicción del Municipio Guatire del estado Miranda, por la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), los cuales canceló de la siguiente manera: 1) la cantidad de cuarenta y un bolívares (Bs. 41.000,00) que corresponde a la cuota inicial; 2) la cantidad de sesenta y tres mil setecientos bolívares (Bs. 63.700,00) que corresponde al préstamo hipotecario; y 3) la cantidad de veinticinco mil trescientos bolívares (Bs. 25.300,00) mediante Subsidio Directo Habitacional de conformidad con el artículo 58 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat; constituyendo a tal efecto hipoteca de primer grado sobre el referido inmueble a favor del banco Banfoandes, C.A., Banco Universal. Ahora bien, en vista que la documental que antecede no fue impugnada por la contraparte en el presente juicio, se le tiene como fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la propiedad de la parte demandada del bien inmueble objeto de la presente controversia desde el año 2009, el cual adquiriere mediante un Subsidio Directo Habitacional y un préstamo hipotecario sobre el inmueble en cuestión a favor de la prenombrada entidad financiera.- Así se establece.
.- CONFESIÓN JUDICIAL: La apoderada judicial de la parte demandante, en la oportunidad para promover pruebas, hizo valer de conformidad con el artículo 1.400 y siguientes del Código Civil, la presunción de confesión que –a su decir- nacen de las afirmaciones realizadas por la demandada “(…) Al afirmar en la contestación “No atribuye a la accionante incumplimiento contractual alguno, siendo que las situaciones fácticas observadas en nada constituyen incumplimientos contractuales o de cláusula específica alguna, muy por el contrario se puede deducir con meridiana claridad que es la parte demandada quien considera NO CUMPLIR CON EL PACTO DE VENTA, bajo el argumento baladí en demasía, que la actora no pago el precio, siendo que el pago del mismo estaba condicionado de acuerdo a la clausula segund ay tercera al acto de protocolización ante el registro Inmobiliario y a la cláusula cuarta (…) El objeto de esta prueba es demostrar que la Demandada (sic) es la que ha incumplido el contrato de pacto de venta por considerarlo resuelto antes del vencimiento del plazo, según las argumentaciones confesadas en su contestación (…)”. En este sentido es preciso señalar que la confesión judicial consiste en una declaración de parte producida en el proceso, que debe ser realizada con conocimiento sobre la ocurrencia o existencia de hechos que se debaten en el proceso que le son propios al confesante o de los cuales tiene conocimiento; de esta manera, siendo que la confesión debe contener el reconocimiento de un hecho propio, personal o del cual tenga pleno conocimiento el confesante, y en virtud que la afirmación que pretende hacer valer el promovente fue interpretada erróneamente por el mismo, ya que esta sentenciadora analizando lo dicho por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda (folio 73-78 del expediente), pudo observar que éste simplemente rechazó, negó y contradijo los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la actora, sosteniendo para ello que fue la demandante quien en la vigencia del contrato inobservó su obligación principal como era la de pagar el precio estipulado, ello a los fines de contrariar las afirmaciones sostenidas en el libelo, en consecuencia quien aquí suscribe debe desechar la probanza en cuestión. - Así se precisa.
.- PRUEBA DE INFORMES: Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a los siguientes organismos:
a. BANCO DEL TESORO, C.A., Banco Universal, con el objetivo de que dicho ente financiero informara sobre los siguientes particulares: “(…) Primero: Si reposa en sus archivos algún expediente, carpeta solicitud o trámite de préstamo o crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal, con recursos provenientes del Fondo de Ahorro obligatorio para vivienda (FAOV) en las fechas comprendidas 01/12/2011 al 01/12/2012 por parte del ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LOPEZ, venezolano, soltero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.004.435, (RIF) Nº V-0800445-2, para la adquisición de vivienda constituida por un apartamento distinguido con el Nº y letra 3B-15, con número catastral 02-03-03-3B-3B15-00 sobre la parcela residencial Nº 3, de la urbanización Buena Vista, la cual forma del Conjunto Residencial Buena Vista, Etapa I, Ubicado en jurisdicción del Municipio autónomo Zamora del estado Miranda, según consta de documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda de fecha 16 de abril del 2009, bajo el Nº 11, Tomo 06, Protocolo Primero. Segundo: Que infirme en caso de existir tal trámite o solicitud de préstamo o crédito, si el mismo fue aprobado y porque monto. Tercero: Que informe en caso de existir tal trámite o solicitud de préstamo o crédito, si el mismo fue liquidado y si se materializo la venta, en caso de no haberse realizado la venta que indique el motivo del rechazo o negativa (…)”. Ahora bien, en vista que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 127 del presente expediente) se desprende que el remitente mediante comunicación emitida en fecha 15 de mayo de 2015, hizo saber que: “(…) según información suministrada por la Gerencia General de Crédito, en relación al punto primero se indica que, en fecha 25/01/2012 le fue aprobado un crédito hipotecario con recursos FAOV por Bs. 270.000,00 y el mismo no ha sido protocolizado. En referencia al punto segundo, el expediente de crédito fue devuelto a la oficina bancaria Guatire Plaza para ser devuelto al cliente. (…)”, y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, ello como demostrativo de que el día 25 de enero de 2012, le fue aprobado un crédito al ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ –aquí demandante- con recursos del FAOV, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00).- Así se precisa.
b. Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda, con el objetivo de que dicho organismo informara sobre los siguientes particulares: “(…) Primero: Si reposa en sus archivos Documento de Propiedad Protocolizado bajo el Nº 11, Tomo 06, Protocolo Primero de fecha 16 de abril de 2009. Segundo: Que informe si la ciudadana GISSEL MARIA GIMENEZ PALACIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 20.208 (sic) es propietaria del inmueble adquirido bajo el documento de propiedad bajo el Nº 11,Tomo 06, Protocolo Primero de fecha 16 de abril de 2009. Tercero: Que informe si sobre el inmueble adquirido bajo el título de propiedad protocolizado bajo el Nº 11, tomo 06, Protocolo Primero, de fecha 16 de abril de 2009 para las fechas comprendidas desde el 09/12/2011 hasta 09/04/2012 pesaba un gravamen hipotecario, así como la Deudora Hipotecaria es beneficiaria del subsidio Directo Habitacional contemplado en el artículo 58 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Cuarto: Que informe, si sobre el inmueble adquirido bajo el título de propiedad protocolizado bajo el Nº 11, Tomo 06, Protocolo Primero de fecha 16 de abril de 2009para las fechas comprendidas desde el 09/12/2011 hasta el 09/04/2012 pesaba un gravamen hipotecario, así como que la deudora hipotecaria es beneficiaria del subsidio Directo Habitacional contemplado en el artículo 58 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del régimen prestaciones de vivienda y hábitat prohibiera a este Registrador Público inscribir negociaciones sobre el inmueble adquirido bajo el título de propiedad protocolizado bajo el Nº 11, tomo 06, Protocolo Primero de fecha 16 de abril de 2009, sin el comprobante emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere el artículo supra. Quinto: Que informe, si sobre el inmueble adquirido bajo el Nº 11, Tomo 06, Protocolo Primero de fecha 16 de abril de 2009. Actualmente pesaba un gravamen hipotecario, así como la deudora hipotecaria es beneficiaria del subsidio Directo Habitacional y en caso de no existir gravamen indicar la fecha de cancelación y los datos de protocolización de tal cancelación (…)”.Ahora bien, por cuanto no consta en el expediente las resultas de la prueba de informes en cuestión, aunado a que el contenido de la misma en modo alguno influye en la decisión, es por lo que esta juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad- Así se precisa.
PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada al momento de contestar la demanda no consignó ninguna documental; asimismo, se desprende que abierto el juicio a pruebas, no consignó ningún elemento probatorio, únicamente se limitó a hacer valer los hechos y derechos que le asiste, lo que en modo constituyen probanza válida; en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente:
“(…) Durante el iter procesal probatorio quedó demostrado la suscripción del contrato por las partes involucradas en el presente procedimiento, corresponde ahora establecer el lapso de cumplimiento por la parte compradora del lapso de 120 días contados a partir de la suscripción del documento reconocido. Siendo que el referido documento fue suscrito en fecha 09 de Diciembre (sic) de 2011, (de conformidad con el artículo 12 del Código Civil) el lapso para el cumplimiento recíproco de las obligaciones se venció el 09 de Abril (sic) de 2012. Establecieron las partes en la cláusula Cuarta (sic) lo siguiente: (…) Del texto debe entenderse que la obligación consistió en la presentación del documento definitivo y cancelación del dinero restante, dentro de los 120 días antes mencionados, lo cual fue cumplido por la parte actora, pues de autos se desprende, la cancelación de Veinte (sic) Mil (sic) Bolívares (Bs. 20.000,00) bolívares (sic) como garantía de fiel cumplimiento estipulada en el contrato de venta, así como los depósitos consignados que dan un total de Setenta (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 70.000,00) y de la aprobación por parte del Banco (sic) del crédito solicitado para la cancelación definitiva del inmueble objeto del presente proceso, así mismo se observa que la vendedora ya no quiere vender ya que se observar (sic) a los folios 11 al 18 del presente expediente, Documento (sic) Definitivo (sic) de Banco (sic) realizado por el Banco del tesoro, el cual no se encuentra debidamente firmado por las partes, lo que hace pensar a esta Juzgadora (sic) que la parte demandada efectivamente se niega a firmar el contrato definitivo de venta; De (sic) igual manera se puede observar de la información suministrada por el Banco del Tesoro lo siguiente: (…) en dicho documento se puede ver a clara luces que el crédito fue aprobado en fecha 25 de Enero (sic) de 2012, por lo tanto todavía se encontraba dentro del lapso de los Ciento (sic) Veinte (sic) (120) días otorgados en la clausula Cuarta (sic) del documento de Compra-venta (sic), es por ello que la presente acción deber ser declarada CON LUGAR.- Y ASÍ SE DECIDE.
-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado (sic), administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad (sic) de la Ley (sic) declara
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpuesta por LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ contra GISSEL MARÍA GIMENEZ PALACIOS, ambas partes plenamente identificadas al comienzo de este fallo.-
SEGUNDO: Se condena a la demandada a dar cumplimiento al contrato definitivo de venta que tiene por objeto el inmueble señalado en el documento que marcado “A” se acompañó al escrito libelar, suscribiendo el contrato definitivo de venta con el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ, identificado en autos, mediante el pago de la suma restante quedada a deber por la parte Actora (sic).-
TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme y conste igualmente la liberación de la hipoteca de primer grado que mantiene la parte demandada; éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso el actor consignará ante el Tribunal(sic) en cheque de gerencia el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado la negociación, es decir, la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (BS. 270.000.00) de cuyo monto será reducido la cantidad de VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 25.300,00), por concepto de subsidio Directo Habitacional contemplado en el artículo 58 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen de Prestaciones de Vivienda y Hábitat y cualquier otro monto adicional por intereses u otros conceptos relacionados con la deuda de la hipoteca de primer grado que mantiene aún vigente gravado el inmueble arriba descrito con el Banco Banfoandes, Banco Universal, para su finiquito para lo cual se autoriza amplia y suficientemente a la parte actora o cualquiera de sus apoderadas judiciales, para realizar todas las diligencias y gestiones tendientes al pago de la obligación que asumió la demandada relacionada con la hipoteca tantas veces mencionada; y una vez realizadas las diligencias pertinentes y cancelada la hipoteca , la parte actora deberá consignar como se dijo anteriormente mediante cheque de gerencia el saldo restante de esa operación y esto será lo que corresponderá a la demandada, ciudadana GISSEL MARÍA GIMENEZ PALACIOS.-
CUARTO: En consecuencia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.

Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 7 de abril de 2017(inserto al folio 201-215 del presente expediente), el abogado en ejercicio JORGE BAHACHILLE MERDENI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA y apelante, procedió a manifestar -entre otras cosas- lo siguiente:
1.- Que solicita la reposición de la causa al estado de que el juzgador del mérito adopte las providencias necesarias para que pronuncie previamente su incompetencia sobrevenida, en función de permitir al juez que resulte competente por razón de la mayor cuantía de la demanda reconvencional dictamine la admisibilidad de la citada mutua petición, en virtud de que “(…) la reconvención o mutua petición planteada por mi patrocinada en la oportunidad de la litis contestación, fue estimada en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), representado ese valor en tres mil novecientas treinta y siete unidades tributarias (3.937 U.T.) (…) lo cual (…) es indicativo que el pronunciamiento sobre la admisibilidad de esa demanda reconvencional correspondía, en todo caso, al Juez que resultare competente por razón de la mayor cuantía, lo cual no ocurrió, pues el Tribunal a quo, en franco desacato a la doctrina casacional en mención, optó por establecer, mediante auto del 28 de enero de 2.015, la inadmisibilidad de esa demanda reconvencional, pero obviando toda consideración en cuanto que la cuantía de esa mutua petición creaba un fueron atrayente, que no podía ser alegremente derogado, por estar interesado en ello principios informados de orden público (…)”.
2.- Que solicita la nulidad de la sentencia recurrida por haber incurrido –a su decir- en incongruencia negativa, sosteniendo para ello que “(…) omitió toda consideración por lo que respecta al fundamento del derecho de pedir esbozado por mi patrocinada en la oportunidad de la Litis contestación, destinado a rebatir la infundada presunción grave del derecho alegada por el demandante, lo cual se reafirma por completo al momento que el juzgado de la causa entra a decidir el fondo de la controversia (…) al no decidir el asunto sometido, a su consideración sobre la base de lo alegado por ambas partes, dado que los argumentos planteados por mi representada en la oportunidad de la Litis contestación, en los cuales estriba la contradicción a la pretensión, quedaron totalmente huérfanos de pronunciamiento, pues el Tribunal de la causa solamente tomo en consideración los alegatos esbozados por el actor en su libelo (…)”.
3.- Que la recurrida incurrió inmotivación por contradicción, al manifestar la inidoneidad de la copia simple del contrato de venta suscrito por la entidad financiera Banco del Tesoro acompañada al libelo de demanda, y que luego de manera asombrosa e inexplicable le reasignó pleno valor concluyendo que “(…) hace pensar a esta Juzgadora que la parte demandada efectivamente se niega a firmar el contrato definitivo de venta (…)”.
4.- Por último, solicitó que se declare con lugar el recurso de apelación, se establezca la nulidad absoluta de la sentencia de fecha 16 de septiembre de 2015, proferida por el tribunal de la causa y se declare SIN LUGAR la demanda con expresa condenatoria en costas.

Por su parte, en fecha 25 de abril de 2017, compareció la abogada en ejercicio LUISA LÓPEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la PARTE ACTORA a los fines de consignar ESCRITO DE OBSERVACIONES a los informes presentados por la contraparte, de cuyo contenido se desprende que sostuvo –entre otras cosas- lo siguiente:
1.- Que solicita sea desechada la pretensión de la parte demanda en el capítulo primero de la reposición no decretada aduciendo la incompetencia del juez de la causa bajo la premisa de una reconvención de mayor cuantía, siendo que la parte no ejerció recurso alguno sobre la misma, por lo que la pretendida mutua petición quedo desechada del proceso no existiendo vulneración alguna de la defensa y del debido proceso.
2.- Que solicita se deseche todas las argumentaciones mediante las cuales pretende impulsar a la parte que representa el incumplimiento de la contratación, pretendiendo señalar que la demandante no cumplió con su obligación de pagar el precio, siendo que lo realmente cierto es que las partes condicionaron en su cláusula cuarta que la vendedora se comprometía a realizar la trasmisión de la propiedad libre de carga o gravamen lo cual condicionaba el término de duración pues sobre el inmueble pesa gravamen hipotecario y subsidiario habitacional contemplado en el artículo 58 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat que en concordancia con el artículo 59 prohíbe la enajenación dentro de cinco (5) años, a menos que este sea reintegrado teniendo los registradores prohibición de inscribir ninguna negociación o venta, sino el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado.
3.- Que corresponde a la parte demandada probar su cumplimiento dentro del término contractualmente estipulado, mediante el comprobante de liberación lo cual no hizo en el decurso del juicio; aunado a que consta al folio 127, que la parte demandante tramitó y se le aprobó crédito por el Banco del Tesoro en tiempo útil, es decir durante la vigencia de la opción y que el Banco además elabora el documento y que el mismo no ha sido protocolizado ya que el registro por prohibición expresa del artículo 59 en comento no tramita el documento sin la debida comprobación de la liberación del subsidio o en su defecto el transcurrir de los cinco (5) años posteriores a su otorgamiento.
4.- Por último, solicitó al tribunal desechar todo lo alegado en esta alzada por la parte apelante ya que corresponde a ésta probar el hecho negativo de su incumplimiento mediante la comprobación de la liberación del inmueble.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 16 de septiembre de 2015; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ contra la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, ampliamente identificados en auto. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se evidencia que el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ procedió a demandar a la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sosteniendo para ello que suscribió ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador en fecha 9 de diciembre de 2011, con la prenombrada un contrato de opción de compra venta el cual se encuentra inserto bajo el Nº 012, Tomo 216 de los Libros de Autenticaciones de dicha notaría y que recayó sobre un bien inmueble propiedad de la referida, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 1B-15, ubicado en la planta baja del edificio 3B, situado sobre la parcela residencial No. 3 de la Urbanización Buena Vista el cual forma parte del Conjunto Residencial Buena Vista; asimismo, señaló que el precio de la venta fue fijado en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), de los cuales canceló la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) en calidad de garantía, siendo exigible el monto restante al momento de la protocolización de la venta definitiva, para lo cual se fijó un lapso de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos, comprometiéndose la vendedora a realizar la transmisión de la propiedad libre de toda carga o gravamen. Asimismo, alegó que en fechas 7 de junio de 2011 y 18 de enero de 2012, depositó en la cuenta del Banco Banesco a nombre de la ciudadana María Francisca Palacios Ruiz quien es la madre –a su decir- de la vendedora GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) y cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), respectivamente. Seguidamente, señaló que la parte demandada es beneficiaria del subsidio directo habitacional previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat al momento en que adquirió en el año 2009 el bien inmueble objeto de la controversia, estableciendo dicha norma en su artículo 59 que si la enajenación del inmueble se produce dentro de los cinco (5) años contados a partir de la fecha del subsidio deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación, lo cual –a su decir- no sucedió en el presente caso, sosteniendo la vendedora que no devolvería lo adeudado. A su vez, señaló que el 16 de abril de 2014, se cumple el plazo de los cinco (5) años referidos pretendiendo la vendedora aumentar el precio del inmueble, negándose rotundamente a hacer la tradición legal del mismo, por lo que procede a demandarla para que cumpla con el contrato en cuestión en el sentido de que otorgue el documento de venta definitivo o en su defecto, la sentencia que se dicte en el presente procedimiento sirva como documento de venta.
Por su parte, la demandada en la oportunidad para contestar como punto previo alegó la perención de la instancia de conformidad con el artículo 267, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, sosteniendo que en fecha 7 de abril de 2014, el tribunal de la causa admitió la demanda ordenando el emplazamiento para el acto de la contestación de la demanda, y que dentro de los treinta (30) días siguientes a dicha fecha, la demandante no cumplió con las obligaciones que le impone la ley, por cuanto no consta que dentro de ese término haya realizado el pago de los emolumentos destinados a cubrir los gastos de trasporte del alguacil; seguidamente, procedió a admitir que en fecha 9 de diciembre de 2011, suscribió con el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ, un contrato de opción de compra venta por los términos allí convenidos; sin embargo, negó, rechazó y contradijo los hechos deducidos por el prenombrado ya que -según su decir- es incierto que el inmueble objeto del presente litigio fue vendido legalmente, señalando que fue el demandante quien durante la vigencia del contrato inobservó su principal obligación como es la de pagar el precio estipulado para la opción de compra venta en los términos y condiciones estipulados en la convención, y que en vista de no haber demostrado causa alguna que le exima de responsabilidad, mal puede exigirse el cumplimiento de la obligación si no ha cumplido con la suya, de este modo, solicita se declare sin lugar la demanda y se le impongan las costas al actor.
Así las cosas, vistos los términos de la presente controversia esta juzgadora considera necesario pasar a pronunciarse antes de entrar al fondo del asunto de las solicitudes efectuadas por la parte demandada en el presente juicio, teniéndose en primer lugar que, al momento de contestar la demanda alegó la PERENCIÓN DE LA CAUSA de conformidad con el artículo 267, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, sosteniendo que en fecha 7 de abril de 2014, el tribunal de la causa admitió la demanda ordenando el emplazamiento para el acto de la contestación de la demanda, y que dentro de los treinta (30) días siguientes a dicha fecha, la demandante no cumplió con las obligaciones que le impone la ley, a saber, pagar los emolumentos del alguacil; de este modo, cabe indicar que la perención de la instancia constituye un medio o modo de extinción de la instancia por el abandono del proceso fundamentada en la presunción de abandono de las partes respecto del mismo, es el caso que, este instituto procesal encuentra su justificación en el interés del estado de impedir que los juicios se prolonguen indefinidamente, garantizar que se cumpla la finalidad de la función jurisdiccional, la cual radica en administrar justicia, e incluso en la necesidad de sancionar la conducta negligente del accionante por el abandono de la instancia y su desinterés en la continuación del proceso.
Como corolario de lo anterior, encontramos que nuestro ordenamiento jurídico consagra la institución procesal de la perención de la instancia en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo ordinal 1º se desprende textualmente lo siguiente: “(…) También se extingue la instancia: 1º Cuando transcurridos treinta días a contar, desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado (…)” (Resaltado de este alzada). Así las cosas, en vista que de la norma precedentemente trascrita se desprende como supuesto para el acaecimiento de la perención breve, que transcurran treinta días a contar desde la admisión de la demanda o su reforma –hecha antes de la citación- sin que el demandante hubiera cumplido con las obligaciones impuestas a su cargo para practicar la citación del demandado; y en virtud que, de las actas que conforman el expediente se desprende que la representación judicial de la parte actora cumplió con las cargas a que hace referencia el artículo supra analizado, puesto que se evidencia que una vez admitida la demanda en fecha 7 de abril de 2014, solicitó se librara comisión judicial a los fines de citar a la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, procediendo ante el tribunal comisionado a consignar los emolumentos al alguacil correspondiente (folio 40) y posteriormente a seguir impulsando la citación (personal y por carteles) de la parte demandada, ello en virtud de que ha sido reiterado criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que “(…) en aquellos casos en que citación debe practicarse por un tribunal comisionado, si el comitente tarda en librar la correspondiente comisión y –aún cuando tampoco constara el pago al alguacil del tribunal comisionado para cubrir los gastos necesarios para el traslado- es suficiente para entender que no se consumó la perención, si el accionante muestra su interés en que la comisión sea librada, mediante diligencias que demuestren su voluntad de insistir sobre ese aspecto y que evidencien que la causa del retardo en el libramiento de la comisión es imputable al tribunal y no de la parte (…)” (Sentencias No. 466, de fecha: 21 de julio de 2008; No. 07, de fecha 17 de enero de 2012). Consecuentemente, quien aquí suscribe puede concluir que el pedimento bajo análisis es IMPROCEDENTE en derecho, sobre todo en vista que la citación practicada alcanzó el fin para el cual está contemplada, esto es, poner a la parte demandada en conocimiento del juicio seguido en su contra.- Así se precisa.
Asimismo, se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandada solicitó ante esta alzada la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado que el tribunal de la causa se declara su incompetencia sobrevenida, y remitiera al juez competente que resulte competente por razón de la mayor cuantía de la demanda reconvencional, para que éste resolviera la admisibilidad de la mutua petición; al respecto, se observa que de la revisión efectuada a las actas procesales, se desprende que en la oportunidad para contestar la demanda, la accionada ciertamente procedió a reconvenir por resolución de contrato al ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ, ante lo cual se evidencia que el tribunal cognoscitivo mediante decisión de fecha 28 de enero de 2015 (folios 85-89), declaró la misma inadmisible sosteniendo que “(…) resulta contraria al orden público por cuanto son procedimientos incompatibles (…)”. A tal efecto, es de advertir entonces que la providencia que declara inadmisible la reconvención es apelable, en cuanto causa un gravamen irreparable por la definitiva, no lográndose evidenciarse de los autos que la parte demandada haya ejercido su recurso de apelación contra la negativa de admitir la reconvención proferida por el tribunal de la causa en la referida fecha, recurso ordinario éste mediante el cual podía obtener en una nueva instancia el reexamen de lo pretendido; por lo que consecuentemente, se puede afirmar que aun cuando la parte demandada resultó desfavorecida con la decisión dictada por el a quo, mal puede pretender en esta oportunidad manifestar inconformidades o desconciertos con decisiones proferidas por el cognoscitivo en el decurso del proceso y cuyo recurso de apelación feneció sin haber sido ejercido, de este modo, se declara IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la causa peticionada por el apoderado judicial de la parte demandada.- Así se precisa.
Seguidamente, quien aquí suscribe observa además que la representación judicial de la parte demandada en el escrito de informes consignado ante esta alzada, señaló que en la decisión recurrida se incurrió en incongruencia negativa, por cuanto –según su decir- el tribunal de la causa omitió toda consideración a los fundamentos de derecho esbozadas en la contestación a la demanda, procediendo el a quo –a su decir- a tomar en consideración solamente los alegatos esbozados por el actor en su libelo; al respecto, es de advertir que la congruencia dispone que la decisión debe dictarse con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, por lo que cuando no existe la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes, se produce el vicio de incongruencia, el cual se manifiesta cuando el juez con su decisión, modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio, correspondiendo en este caso a una denuncia bajo el segundo supuesto citado, lo que se determina como una incongruencia negativa, visto que el fallo –a decir del recurrente- omite el debido pronunciamiento sobre las pretensiones procesales que sostuvo en la controversia judicial.
De este modo, circunscribiéndonos al caso de autos, pudo esta alzada advertir que ciertamente el a quo con fundamento en las pruebas aportadas al proceso declaró demostrado las pretensiones de la parte actora y declaró con lugar la acción, restándole valor a los dichos de la contraparte, aun cuando en su capítulo denominado “De los alegatos de las partes”, realizó una síntesis de las defensas, argumentos y fundamentos invocados en la contestación a la demanda; sin embargo, aun si se estima que el a quo pudo expresar en forma más clara y precisa los hechos por la parte demandada, no se advierte del contenido de su fallo un error de concordancia lógica y jurídica entre la pretensión y la sentencia, suficiente para considerar procedente la denuncia de incongruencia del apelante. Incluso, dada la verificación –a decir del cognoscitivo- de los alegatos expuestos por el actor en su libelo con las pruebas cursantes en autos, considera esta alzada que ante dicho supuesto resultaba realmente inoficioso para el juez de municipio pronunciarse sobre los otros alegatos presentados por la parte demandada, además de que los mismos versaban en la contradicción de lo expuesto en la demanda, por todo lo cual, a juicio de este tribunal superior no existe en el fallo apelado el vicio de incongruencia negativa alegado por el representante judicial de la demandada recurrente.- Así se precisa.
Aunadamente, se desprende que el apoderado de la demandada denunció que en la sentencia recurrida, la juez cognoscitiva incurrió en inmotivación por contradicción, al manifestar la inidoneidad de la copia simple del contrato de venta suscrito por la entidad financiera Banco del Tesoro acompañada al libelo de demanda, y que luego de manera asombrosa e inexplicable le reasignó pleno valor; al respecto, se observa es de precisar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha indicado que “...la motivación contradictoria, como ya se señaló, constituye una de las modalidades de inmotivación del fallo y se verifica si los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, generando así una situación equiparable a la falta de fundamentos y ello conllevaría a la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil...”. (Vid. Sentencia Nº 034 de fecha 4 de marzo de 2010, caso: Edgar Coromoto León Díaz contra Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A., reiterada entre otras, en sentencia N° 199, de fecha 2 de abril de 2014, caso: Franklin René Gutiérrez Andradez contra Seguros La Occidental, C.A.); de esta manera, circunscribiendo al presente asunto se observa de manera oficiosa que la juez cognoscitiva ciertamente incurrió en el vicio de inmotivación por contradicción entre los motivos, debido a que por una parte no le otorga valor probatorio a la documental consignada por la parte demandante junto a su libelo de demanda correspondiente a un proyecto de compra venta definitivo suscrito por el Banco del Tesoro concluyendo que de dicha prueba “(…) no se encuentra firmada por las partes quienes lo suscribieron, ni fue debidamente protocolizado por ante Registro Inmobiliario correspondiente, por lo tanto el referido documento a juicio de quien Sentencia (sic), no merece valor probatorio (…)”, para luego concluir en su motiva que el referido documento “(…) no se encuentra debidamente firmado por las partes, lo que hace pensar a esta Juzgadora (sic) que efectivamente se niega a firmar el contrato definitivo de venta (…)”, razón por la cual declara con lugar la demanda y condena a la parte accionada a dar cumplimiento al contrato definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Sin embargo, aun cuando fuere procedente la referida denuncia en que incurrió el tribunal de la causa lo que conduce a una infalible nulidad de la decisión recurrida, esta juzgadora debe advertir que de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa no será motivo de reposición de ésta, debiendo por ende el tribunal resolver también sobre el fondo de litigio, consecuentemente, se tiene entonces que independientemente de la inmotivación en que incurriere el a quo, esta juzgadora en atención a lo dispuesto, procederá a reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, como que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, y el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.- Así se precisa.
Resulto lo que precede, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas que fueron consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 9 de diciembre de 2011, e inserto bajo el No. 012, Tomo 216 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (inserto al folio 8-10 del expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; puede constatar que la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS (aquí demandada, en su carácter de vendedora promitente) se comprometió a venderle al ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ (aquí demandante, en su carácter de comprador promitente), un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1B-15, ubicado en el piso planta baja del edificio 3B, situado en la parcela residencial Nº 3 de la Urbanización Buena Vista el cual forma parte del Conjunto Residencial Buena Vista, etapa I, jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora, y que a su vez éste último se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), el cual debía ser cancelado en el acto de cumplimiento ante el registro correspondiente, pero que en calidad de garantía de fiel cumplimiento de esta promesa entregaba en esa oportunidad la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) imputables al precio total de venta al momento de su protocolización, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga y que la vendedora se comprometía a realizar la trasmisión de la propiedad libre de toda carga o gravamen, venciendo en consecuencia el contrato en cuestión el día 7 de abril del año 2012.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente dicho, el cual quedó a su vez sometido o condicionado al cumplimiento previo de una serie de obligaciones; consecuentemente, quien la presente causa resuelve considera que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa.
Ahora bien, siendo que las partes contratantes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, demostrar el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, demostrar que la demandada incumplió con su obligación de venderle el inmueble tantas veces identificado, negándose a realizar dicha venta e incumpliendo con su responsabilidad de liberar la hipoteca que pesaba sobre el mismo; ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, esta juzgadora observa que del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA celebrado el 9 de diciembre de 2011, cuyo cumplimiento se persigue, las partes convinieron en el precio de la venta por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), de los cuales canceló en esa oportunidad el hoy demandante la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), debiendo ser exigido el monto restante en la oportunidad para protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la controversia, señalando el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ (parte demandante) que para cumplir con su obligación solicitó, tramitó y obtuvo un crédito ante el Banco del Tesoro, C.A., para lo cual promovió la respectiva PRUEBA DE INFORMES dirigida a la referida entidad financiera (resultas insertas al folio 127 del expediente), de la cual se desprende que ciertamente el día 25 de enero de 2012, le fue aprobado un crédito al prenombrado ciudadano por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), es decir, dentro de la vigencia del contrato de opción de compra venta en cuestión, el cual –a se repite- vencía el 7 de abril de 2012.
No obstante a ello, la parte actora expone que la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS –aquí demandada-, no procedió a vender el inmueble identificado en el libelo de demanda por cuanto se encontraba limitada para ello, en virtud de haber adquirido el mismo con un Subsidio Directo Habitacional; al respecto, se desprende de los autos que cursa CONTRATO DE COMPRA VENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de abril de 2009, anotado bajo el No. 172, folio 172 (Folios 98-105 del expediente), a través del cual la prenombrada adquiere la propiedad del bien inmueble objeto de la controversia por la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), los cuales canceló de la siguiente manera: 1) la cantidad de cuarenta y un bolívares (Bs. 41.000,00) que corresponde a la cuota inicial; 2) la cantidad de sesenta y tres mil setecientos bolívares (Bs. 63.700,00) que corresponde al préstamo hipotecario; y 3) la cantidad de veinticinco mil trescientos bolívares (Bs. 25.300,00) mediante Subsidio Directo Habitacional; constituyendo a tal efecto hipoteca de primer grado sobre el referido inmueble a favor del Banco Banfoandes, C.A., Banco Universal.
Así las cosas, se observa que ciertamente la parte demandada obtuvo un beneficio de Subsidio Directo Habitacional, debiendo entenderse éste como una ayuda directa del Estado de carácter no reembolsable, salvo la excepción prevista en la ley especial, el cual está destinado a apoyar a los usuarios del sistema para cualquier proceso u operación relacionada con la vivienda principal, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en la normativa dictada al efecto; sin embargo, el artículo 58 del Decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 extraordinaria, de fecha jueves 31 de julio de 2008 (vigente para el momento de la celebración del referido contrato), señala la limitación del beneficiario para vender el inmueble de la siguiente manera:
Artículo 59.- “Las beneficiarias o Los beneficiarios del subsidio directo habitacional podrán enajenar la vivienda para la cual lo hubieren recibido. No obstante, si la enajenación se produce dentro de los cinco (5) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, este deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación.
Las registradoras o registradores públicos no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere este artículo. (Resaltado añadido)

La referida normativa conservada bajo el mismo artículo en el Decreto N° 9.048, mediante el cual se dicta la Reforma Parcial del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.945 de fecha 15 de junio de 2012, determina claramente la prohibición expresa de la ley de no otorgarse un documento de venta y no permitir su inscripción ante la oficina de registro inmobiliario, si no se consigna la constancia de reintegro del subsidio emitida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), cuando desde el momento del otorgamiento primigenio, a la fecha de la nueva protocolización no hayan transcurrido más de cinco (5) años.
Así las cosas, en el caso de marras se observa entonces que al momento de que la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS –aquí demandada-, adquirió el bien inmueble objeto de la controversia, en el documento de compra venta en cuestión dejó constancia que parte del precio de la venta era cancelado mediante un subsidio conforme a la normativa contenida en el mencionado decreto-ley, por lo que le resultaba aplicable la prohibición de vender el inmueble dentro de los cinco (5) años contados a partir del otorgamiento del documento, conforme al artículo anteriormente mencionado, y como quiera que el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, fue celebrado el 9 de diciembre de 2011, es decir, dos (2) años y siete (7) meses aproximadamente después de haber protocolizado la venta primigenia (16/04/2009), es por lo que se determina que la prenombrada se encontraba incursa en la referida limitación, y para proceder a vender el bien inmueble en cuestión debía reintegrar el subsidio a su valor actualizado, no constando en autos la constancia de dicho reintegro emitida por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), lo que imposibilitaba entonces proceder a la protocolización del documento definitivo de venta entre las partes intervinientes en el presente juicio al momento del vencimiento del contrato de opción de compra venta, vale señalar, el 7 de abril de 2012, debiendo por ende esperar la demandada –si no deseaba reintegrar el subsidio con el valor actualizado- hasta que se cumplieran los referidos cinco (5) años, es decir, posterior al 16 de abril de 2014; asimismo, dicha circunstancia se contrapone con la obligación adquirida por la vendedora en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 9 de diciembre de 2011, e inserto bajo el No. 012, Tomo 216 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (inserto al folio 8-10 del expediente), en cuya cláusula cuarta se dispuso que “(…) La vendedora se compromete a realizar la transmisión de la propiedad libre de toda carga o gravamen (…)” (resaltado añadido); de esta manera, es indudable que por tener la promitente vendedora, vale señalar, la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS –aquí demandada-, la propiedad del inmueble a ella le correspondía la carga de pagar el reintegro del mencionado subsidio, para de esta manera dejar el inmueble libre de gravamen y permitir el otorgamiento del documento, el cual no pudo protocolizarse ante el Registro Público correspondiente y, por lo tanto, la promitente vendedora incumplió con la obligación principal que tiene todo vendedor de efectuar la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.- Así se precisa.
A mayor abundamiento, en un caso similar la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia proferida el 3 de octubre de 2011, en el Exp. No. 2011-000144, determinó que ciertamente el propietario del inmueble es quien tiene la carga de presentar la constancia de reintegro del subsidio si pretende vender el inmueble antes de los cinco (5) años de haber adquirido el mismo mediante tal beneficio, señalando así lo siguiente:
“(…)De la lectura del fallo recurrido antes transcrito, se observa, que el juez de alzada actuó en el análisis de los hechos y en la interpretación de los contratos de forma coherente, sin cometer desnaturalización por desviación intelectual o ideológica, pues no se observa que haya tergiversado o distorsionado la voluntad de las partes que dimana de dichos contratos, dándoles un sentido distinto a sus cláusulas, dado que es lógico pensar como lo hizo el juez de alzada, que si el documento definitivo no se otorgó porque la demandada no presentó ante el ciudadano Registrador Público Inmobiliario, la constancia de reintegro del subsidio al Banco Nacional de vivienda y Hábitat (BANAVIH), en el acto de protocolización, esta falta le era imputable a la demandada vendedora y esto demuestra un incumplimiento grave de las obligaciones pactadas.
(…omissis…)
De igual forma se observa, que el juez de alzada en sus análisis, no consideró las faltas de la demandante compradora de tal gravedad que fueran suficientes para calificarlas como incumplimiento de las obligaciones pactadas, lo cual no ocurre con la falta cometida por la demandada vendedora, que no consignó en la oportunidad fijada para el otorgamiento ante el ciudadano Registrador, la constancia de reintegro del subsidio emitida por el Banco Nacional de vivienda y Hábitat (BANAVIH), de acuerdo a lo estatuido en el artículo 59 del Decreto N° 6.072 con Rango, Valor y Fuerza de ley del Régimen Prestacional de vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.889 extraordinaria, año CXXXV, mes X, de fecha jueves 31 de julio de 2008, que dispone lo siguiente:
“...Reintegro del subsidio directo habitacional
Artículo 59. Las beneficiaras o los beneficiaros del subsidio directo habitacional podrán enajenar la vivienda para la cual lo hubieren recibido. No obstante, si la enajenación se produce dentro de los (5) años contados a partir de la fecha de otorgamiento del subsidio, este deberá ser reintegrado a su valor actualizado al momento de la enajenación.
Las registradoras o registradores públicos no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por el Banco Nacional de vivienda y Hábitat, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo a que se refiere este artículo.” (Subrayado y negritas de la Sala).
Lo que constituye una prohibición expresa de la ley, de no otorgarse el documento y no permitir su inscripción ante la oficina de registro inmobiliario, si no se consigna la constancia de reintegro del subsidio emitida por el Banco Nacional de vivienda y Hábitat (BANAVIH), cuando desde el momento del otorgamiento primigenio, a la fecha de la nueva protocolización no hayan transcurrido más de cinco (5) años, y por lo cual el ciudadano registrador inmobiliario no permitió que se verificara el acto de otorgamiento del documento, lo que determina que ambas partes estuvieron de acuerdo en cuanto a la oportunidad del otorgamiento del documento, con la fijación del sitio, fecha y hora, en un claro consenso entre las partes, el cual no se materializó por incumplimiento grave de la vendedora demandada, quien tenía la carga de consignar la constancia de reintegro del subsidio emitida por el Banco Nacional de vivienda y Hábitat (BANAVIH) (…)” (resaltado añadido por esta alzada).

En efecto, siendo que para lograr la materialización de un negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas que coadyuven directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas por el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que el vendedor debe asegurar que el bien objeto de la venta se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, vicios o defectos ocultos, debiendo a su vez cancelar y obtener las solvencias pertinentes y realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para proceder a la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato (Vd. SCC 16/04/2015, Exp. Nº AA20-C-00014-000066); y en virtud que, en el caso de marras quedó demostrado que la demandada en su carácter de futura vendedora incumplió con tales obligaciones generales, pues se evidencia que mal pudo proceder a celebrar una opción de compra venta con el actor si aun no había obtenido el certificado o la constancia de reintegro del subsidio que le había sido otorgado para adquirir el inmueble que pretendía enajenar, además de que hasta la fecha no ha realizado las gestiones tendientes a garantizar la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el bien objeto del contrato que dio lugar al presente proceso, ello en contravención con lo previsto en la cláusula cuarta del mismo, así como tampoco alegó o demostró que dicha liberación de hipoteca se llevaría a cabo al momento de suscribir la venta definitiva ante el registro correspondiente, consecuentemente, quien aquí suscribe considera que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa.
Aunado a lo anterior, debe precisarse que la representación judicial de la parte demandada no logró desvirtuar los señalamientos realizados en el párrafo que antecede, ni constituyó elementos probatorios suficientes que demostraran las defensas aducidas en su escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; pues de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la referida no consignó ni hizo valer ningún instrumento que respaldara sus dichos respecto a que la actora no haya sido diligente en el cumplimiento de su obligación principal como era la de pagar el precio estipulado en el contrato de opción de compra-venta, puesto que de los autos se evidenció que el demandante tramitó y realizó las diligencias pertinentes para lograrla materialización del acto definitivo de compra venta, ya que obtuvo tempestivamente el crédito bancario respectivo e incluso obtuvo el proyecto definitivo de vente y constitución de hipoteca revisado por el Banco del Tesoro, C.A. (ver folios 11-18 del expediente); aunado a ello, es oportuno indicar que aun cuando la parte demandante sostuvo en su libelo de demanda que únicamente adeuda la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,00), por concepto del precio convenido en el contrato en cuestión, esta juzgadora advierte que de la revisión a las probanzas consignadas en autos, no se desprende la comprobación de tal afirmación, en virtud de que si bien el actor consignó en copia fotostática DEPÓSITO BANCARIO signado con el No. 016761086 de fecha 18 de enero de 2012 (folio 22), el mismo fue desechado por no haberse promovido mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de verificar su autenticidad. De esta manera, como quiera que del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 9 de diciembre de 2011 (folios 8-10), quedó demostrado de sus cláusulas segunda y tercera que el precio prometido de venta por el inmueble objeto de la controversia es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00) de los cuales el comprador entregó en el acto de autenticación únicamente la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) en calidad de garantía de fiel cumplimiento imputables al precio de venta, es por lo que se deduce que la suma restante debido por el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ, en su condición de comprador y aquí demandante, corresponde a TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 340.000,00).- Así se precisa.
Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, considera que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ contra la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, es PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento y todo lo que es anexo distinguido con el número y letra 1B-15, planta baja (P.B.) del edificio 3B, parcela No. 3 de la Urbanización Buena Vista el cual forma parte del Conjunto Residencial Buena Vista, etapa I, ubicado en jurisdicción del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, número catastral 02-03-03-3B-3B15-00, el cual tiene un área aproximada de treinta y seis metros cuadrados (36 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Fachada norte y escalera; SUR: Fachada sur; ESTE: Apartamento 3B-16 y OESTE: Fachada oeste. Asimismo, cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 340.000,00), a favor de la demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.
En consecuencia, vistas las consideraciones que antecede, quien aquí suscribe declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio JORGE BAHACHILLE MERDENI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 16 de septiembre de 2015; y en virtud de ello, SE MODIFICA la referida decisión, y se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ contra la prenombrada, todos ampliamente identificados en autos; tal y como se declarará en el dispositivo del presente fallo.-Así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JORGE BAHACHILLE MERDENI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 16 de septiembre de 2015; y en virtud de ello, SE MODIFICA la referida decisión, y se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano LUIS MANUEL CASTRO LÓPEZ contra la prenombrada, todos ampliamente identificados en autos, y consecuentemente, se ordena a la parte demandada a que proceda a realizar la venta definitiva del inmueble constituido por un apartamento y todo lo que es anexo distinguido con el número y letra 1B-15, planta baja (P.B.) del edificio 3B, parcela No. 3 de la Urbanización Buena Vista el cual forma parte del Conjunto Residencial Buena Vista, etapa I, ubicado en jurisdicción del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, número catastral 02-03-03-3B-3B15-00, el cual tiene un área aproximada de treinta y seis metros cuadrados (36 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Fachada norte y escalera; SUR: Fachada sur; ESTE: Apartamento 3B-16 y OESTE: Fachada oeste; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 340.000,00), a favor de la demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana GISSEL MARÍA GIMÉNEZ PALACIOS, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinte (20) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.)
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-*/ad
Exp. Nº 17-9162