TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES
207º y 157º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.334.882.

Abogados en ejercicio ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT y LUISA CRISTINA RAMOS ACOSTA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 95.006 y 65.039, respectivamente.

Ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.097.502.

Abogados en ejercicio ALEXIS GÓMEZ, LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 88.748, 82.215 y 99.939, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

17-9170.

CAPÍTULO I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio LUISA CRISTINA RAMOS ACOSTA, actuando en carácter de apoderada judicial de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda el 25 de noviembre de 2016; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la prenombrada ciudadana contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ, ambas plenamente identificadas en autos.
Una vez recibido el presente expediente por esta alzada, se observa que mediante auto dictado el 15 de marzo de 2017, se le dio entrada en el Libro de Causas respectivo y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Es el caso que, mediante auto dictado el 5 de mayo de 2017, esta alzada declaró concluida la sustanciación de la presente causa, así mismo, dejó constancia que ninguna de las partes consignó escrito de observaciones de conformidad con lo previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, y finalmente, dejó constancia que comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 521 eiusdem.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir, este juzgado superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

CAPÍTULO II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

PARTE ACTORA:
Mediante libelo presentado el 12 de marzo de 2015, la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, estando debidamente asistida de abogado, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ, ambas previamente identificadas; sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente:

1. Que consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda el 30 de octubre de 2012, inscrito bajo el No. 2011.442, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.2403 y correspondiente al libro de folio real del año 2011, que la demandada es propietaria de un inmueble constituido por una casa distinguida con el número 32, ubicada en la Calle Norte de la Urbanización San Francisco, segunda etapa, hacienda El Ingenio, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda.
2. Que mediante documento suscrito y autenticado el 6 de febrero de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, anotado bajo el No. 10, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebró con la demandada un contrato de opción de compraventa que tuvo por objeto el inmueble anteriormente identificado.
3. Que se pactó un precio de venta por la cantidad de UN MILLÓN CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.120.000,00), de los cuales hizo entrega en el acto de autenticación del referido contrato la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 336.000,00), y que a su vez se pactó que el saldo restante de SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 784.000,00), sería cancelado ante la oficina de registro correspondiente al momento de la protocolización.
4. Que se pactó que la cantidad dada al momento de la firma sería imputable al precio definitivo de venta, y que la duración del contrato sería de noventa (90) días más treinta (30) días continuos.
5. Que para el pago del precio solicitó un crédito hipotecario al Banco Mercantil, Banco Universal, el cual le fue aprobado dentro del plazo de vigencia de la opción de compra venta, y que realizó todas las gestiones necesarias para la verificación de la firma del documento definitivo ante la oficina de registro correspondiente.
6. Que el 24 de mayo de 2013, dirigió comunicación a la demandada a los fines de solicitarle los recaudos exigidos por la oficina de registro para la revisión y otorgamiento del documento de venta definitivo; de igual manera, le notificó la aprobación del crédito solicitado y la entrega por parte de la entidad bancaria del documento definitivo de venta, siendo dicha comunicación entregada en la mencionada fecha en la caseta de vigilancia del conjunto residencial San Francisco de la ciudad de Guatire y recibida por el oficial de seguridad Edwin Brizuela, titular de la cédula de identidad No. V-16.095.923, en razón de las instrucciones dadas por la vendedora en fecha 2 de mayo del mismo año para que no se le permitiera la entrada al conjunto residencial.
7. Que el 29 de mayo de 2013, le fueron entregados los recaudos solicitados a la vendedora.
8. Que el 5 de junio de 2013, fue recibido por la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, el documento definitivo de compra venta con constitución de hipoteca, siendo fijada como fecha de otorgamiento el 10 de junio del mismo año; y que en esa misma fecha presentó al Banco la notificación de firma, siendo fijada por la entidad bancaria como fecha para la firma el día 18 de julio de 2013.
9. Que el 6 de junio de 2013, fue entregada en la caseta de vigilancia del conjunto residencial San Francisco de la ciudad de Guatire y recibida por el oficial de seguridad Jesús León, titular de la cédula de identidad No. V-20.417.464, una comunicación dirigida a la demandada a través de la cual le fue notificado que la firma del documento definitivo de venta había sido pautada para el día 18 de julio de 2013.
10. Que en dos oportunidades, a saber, el 18 y el 25 de julio de 2013, fue suspendida por el Banco Mercantil la firma del documento definitivo debido a la espera de la autorización de los recursos para el crédito por parte del BANAVIH.
11. Que el 25 de julio de 2013, entregó en la caseta de vigilancia del conjunto residencial referido y recibida por el oficial de seguridad Jaime Lobo, comunicación dirigida a la demandada a través de la cual le notificó que la firma del documento definitivo de venta había sido pautada para el 22 de agosto de 2013.
12. Que la fecha para la firma fue anticipada por el Banco Mercantil para el 31 de julio de 2013, razón por la cual en fecha 30 de julio del mismo año, dirigió a la demandada comunicación que fue entregada en la caseta de vigilancia del referido conjunto residencial y recibida por el oficial de seguridad Jesús León, antes identificado.
13. Que el 31 de julio de 2013, verificados todos los trámites y requisitos para que tuviera lugar la firma del documento definitivo de venta, la demandada no asistió al referido acto a pesar de haberse dispuesto los cheques de gerencia para el pago del saldo adeudado; de igual manera, le fue entregado en esa misma fecha informe de liquidación del crédito y documento por parte del Banco, y ante la inasistencia de la vendedora, solicitó al Registro Público la expedición de una constancia que certificara su comparecencia a dicha oficina pública.
14. Que fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.211 del Código Civil, así como en lo establecido en la Resolución No. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat el 5 de febrero de 2013.
15. Que por las razones antes expuestas demanda a la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ, para que convenga o en su defecto sea condenada al cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito y se proceda de inmediato a la protocolización del documento definitivo de comprar venta, o en su defecto se tenga la sentencia como título de propiedad previo pago del monto adeudado; así mismo, solicita que la referida sea condenada al pago de las costas que se ocasionen con motivo de la presente acción.
16. Que estima la demanda en la cantidad de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00), equivalentes a siete mil cuatrocientas setenta y seis unidades tributarias con sesenta y seis centésimas (7.466,66 UT).

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado el 26 de octubre de 2015, la representación judicial de la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ, procedió a contestar la demanda incoada, en los siguientes términos:

1. Que como punto previo y de conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alega la cosa juzgada a tenor de lo previsto en el ordinal 9 del artículo 346 eiusdem, pues cursó ante el juzgado de la causa juicio signado con el No. 20.321, contentivo de la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentara la aquí demandante en contra de su representada, en el cual se dictó sentencia definitiva el 10 de noviembre de 2014, declarándose inadmisible la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 de la norma en comento, por lo tanto, siendo que la presente demanda está fundada en la misma causa y las mismas partes con el mismo carácter del juicio anterior, solicita sea declarada la cosa juzgada.
2. Que como segundo punto previo alega la exception non andiplenti contractus, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, pues –a su decir- fue la parte actora quien incumplió con la obligación contraída.
3. Que respecto al fondo de la demanda, sostiene que ciertamente el 6 de febrero de 2013, fue celebrado el contrato de opción de compraventa con la parte actora, quien le entregó al momento de la firma de la referida opción la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 336.000,00), imputable al precio definitivo de la venta; y que el saldo restante sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la oficina de registro correspondiente, no siendo especificado en el contrato que dicha cantidad debía ser cancelada mediante un crédito hipotecario.
4. Que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya notificado de las fechas pactadas para la protocolización de la venta definitiva a su representada de manera personal.
5. Que niega, rechaza y contradice que desde el momento en que se firmó el contrato de opción de compra venta, la parte actora haya realizado todos los trámites necesarios ante la entidad financiera para solicitar la aprobación de un crédito, ya que según el informe de liquidación del préstamo hipotecario la cantidad aprobada fue recibida por la parte actora el 31 de julio de 2013, es decir, cuando ya estaba vencido el lapso de duración del contrato de opción de compraventa, por lo que mal se podría afirmar que el crédito hipotecario fue aprobado dentro de los 120 días; asimismo, señaló que el cheque de gerencia girado contra el Banco Banesco fue elaborado el 17 de julio de 2013, cuando igualmente se encontraba vencido el contrato objeto de la presente controversia.
6. Que niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido con el contrato como lo pretende hacer ver la parte actora, ya que el 29 de mayo de 2013, hizo entrega de todos los requisitos exigidos por el Registro para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
7. Que niega, rechaza y contradice que su mandante no haya asistido el 18 de julio de 2013, a la firma pautada según comunicación enviada por el Banco Mercantil a la parte actora, así mismo, rechaza que no haya comparecido el 31 de julio de 2013, pues lo anterior no fue del conocimiento de su mandante, siendo además que estaban fuera del lapso previsto en el contrato.
8. Que niega, rechaza y contradice que su mandante no haya querido honrar el referido contrato o que le haya prohibido la entrada al conjunto residencial con el propósito de no llevar a cabo la venta definitiva, pues fue la demandante quien no cumplió con los lapsos previstos en el contrato.
9. Que niega, rechaza y contradice que al presente caso le sea aplicable la Resolución No. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 5 de febrero de 2013, por cuanto el contrato fue suscrito por las partes con anterioridad a la entrada en vigencia de ésta.
10. Que niega, rechaza y contradice que su representada deba convenir o ser condenada a cumplir con el contrato ni mucho menos que deba proceder a la protocolización inmediata a favor de la demandante, así como que la sentencia se tenga como título de propiedad por cuanto eso no fue lo que se pactó.
11. Que por todos los razonamientos expuestos, solicita sea declarada sin lugar la presente acción con expresa condenatoria en costas para la parte actora.

CAPÍTULO III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:

Primero.- (Folios 19-23, I pieza) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda el 30 de octubre de 2012, inscrito bajo el No. 2011.443, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.2403, correspondiente al Libro de folio real del año 2011; a través del cual el ciudadano WILLIAM GREGORIO QUINTERO ALBORNOZ (tercero ajeno al proceso), dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocable, a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ (aquí demandada), un bien inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el Nº 32, que forma parte de la segunda etapa del “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO”, Guatire en Jurisdicción del Municipio Zamora del estado Miranda, por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado para ello, y en virtud que el mismo no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; teniéndolo como demostrativo de que la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ (aquí demandada) adquirió en el año 2012, la propiedad del inmueble antes identificado, sobre el cual posteriormente recayó el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio. Así se establece.
Segundo.- (Folios 24-28, I pieza) Marcado con la letra “B”, en copia certificada CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Plaza del estado Miranda el 6 de febrero de 2013, e inserto bajo el No. 10, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre las ciudadanas KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ (aquí demandada, en carácter de vendedora) y MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante, en carácter de compradora), bajo los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: “LA VENDEDORA”, Se (sic) compromete a dar en Opción (sic) a Compra (sic) a “LA COMPRADORA”, y esta a su vez se obliga a comprar un inmueble propiedad de “LA VENDEDORA”, Según (sic) consta de documento de propiedad Protocolizado (sic) por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del Estado (sic) Miranda en fecha 30 de Octubre (sic) del 2012, Bajo (sic) el Nº 2011.443, Asiento (sic) Registral (sic) 2, Matriculado (sic) con el Nº 237.13.11.1.2403. SEGUNDA: El inmueble objeto de este contrato está constituida (sic) por una casa destinada a vivienda, distinguida con el Nº 32, que forma parte de la Segunda (sic) etapa, del “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO”, en Guatire en Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado (sic) Miranda (…). El mencionado inmueble; tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS. (95.00 Mts2), y consta de dos (2) habitaciones, dos (2) baños, estudio, estar, comedor, baño de visitas, cocina y lavadero., y sus linderos son NORESTE: Área verde hacia áreas sociales; SUROESTE: Calle Norte (sic); SURESTE: Casa Nº 31 y NOROESTE: Casa Nº 31 (…). TERCERA: El precio de venta convenido entre las partes para la negociación es la cantidad de MIL CIENTO VEINTE BOLÍVARES CON /00 (Bs. 1.120.000,00), de los cuales “LA COMPRADORA” entregan (sic) en este acto a “LA VENDEDORA”, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (sic) CON /00 (Bs. 336.000,00) y el saldo restante, es decir la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 784.000,00) los cuales serán cancelados ante la Oficina (sic) Subalterna (sic) del Registro (sic) correspondiente. CUARTA: La cantidad dada en esta OPCION (sic) en la cláusula anterior será imputable al precio definitivo de venta; en consecuencia el resto del precio, será pagado por “LA COMPRADORA” a “LA VENDEDORA”, en el acto de la protocolización del Documento (sic) definitivo de COMPRA-VENTA. QUINTA: El presente contrato de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, tiene una duración de (90) días consecutivos más (30) días continuos. SEXTA: Para el caso de que el documento definitivo de COMPRA-VENTA no se protocolice dentro del lapso establecido, las partes de mutuo acuerdo establecen como cláusula penal indemnizatoria de los daños causados la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000,00), si el documento no se otorga por causas imputables a “LA VENDEDORA”, esta deberá reintegrar a “LA COMPRADORA” la suma recibida en la cláusula tercera y cancelarle adicionalmente la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000,00) en caso de que la causa fuese imputable a “LA COMPRADORA”, esta perderá la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 150.000,00), de la suma entregada como reserva en la cláusula tercera, se entiende que los daños causados no requerirán demostraciones previas. SÉPTIMA: Todos los gastos de esta negociación así como los honorarios por redacción del documento, hasta la venta definitiva serán por cuenta de “LA COMPRADORA”. “LA VENDEDORA”, se obliga a entregar el inmueble libre de todo gravamen, arrendamiento, litigios y completamente solvente en cuanto a servicios públicos (…)” (negrillas, mayúscula y subrayado del contrato).

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado para ello, y en virtud que el mismo no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda, por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento, y como demostrativo de que el 6 de febrero de 2013, las ciudadanas KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ (en carácter de vendedora) y MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (en carácter de compradora), suscribieron un contrato de opción de compra venta, el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el Nº 32, que forma parte de la segunda etapa del “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO”, Guatire en Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, ello por la cantidad de un millón ciento veinte bolívares (Bs. 1.120.000,00), de los cuales la vendedora declaró recibir trescientos treinta y seis mil bolívares (Bs. 336.000,00) en calidad de arras, siendo el monto restante pagadero al momento de efectuarse la protocolización del documento definitivo de venta, en el entendido de que la materialización de la misma debía realizarse en el término de noventa (90) días contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, esto es, antes del 6 de junio de 2013 (inclusive), con la aclaratoria de que si el documento de venta no era protocolizado dentro del mencionado lapso, la parte responsable tendría que pagar a la otra la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de indemnización. Así se establece.
Tercero.- (Folio 29, I pieza) Marcada con la letra “C”, en original COMUNICACIÓN emitida el 24 de mayo de 2013, por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), dirigida a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ (aquí demandada), a los fines de participarle sobre la aprobación del crédito solicitado por la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), y a su vez solicitarle los siguientes recaudos: “(…) 1.- Fotocopia de la Cédula (sic) de Identidad (sic) con el estado civil actual vigente, legible en hoja tamaño oficio. 2.- Copia del Rif. Vigente (sic) y legible en hoja tamaño oficio. 3.- Solvencia Municipal (sic) (Derecho de Frente) (sic) Original (sic) y Copia (sic). 4.- Solvencia de Hidrocapital (sic) vigente original. 5.- Declaración de Vivienda (sic) Principal (sic) original (…)”; es el caso que, de la probanza en cuestión se desprende que la misma fue recibida por el ciudadano EDWIN BRIZUELA (tercero ajeno al proceso), titular de la cédula de identidad No. V-16.095.923, el mismo día 24 de mayo de 2013. Ahora bien, resulta necesario precisar que la documental bajo estudio corresponde a las denominadas “cartas misivas”, cuyo valor probatorio depende de que éstas sean dirigidas por una de las partes a la otra, que en ellas se traten hechos relacionados con los puntos controvertidos en juicio, y que se encuentren debidamente firmadas por la persona a quien se atribuyan, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 1.371 y siguientes del Código Civil; con apego a lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de autos, se advierte lo siguiente: 1° Que la comunicación en cuestión fue consignada en original; 2° Que la misma fue emitida por la demandante, y dirigida a la demandada; 3° Que se encuentra debidamente suscrita por la actora; y 4° Que la demandada en la contestación sostuvo que “nunca fue notificada de manera personal” en virtud que la comunicación fue recibida por un tercero (quien a decir de la actora funge como vigilante del conjunto residencial donde la accionada tiene constituido su domicilio), sin embargo, contradictoriamente produjo en la etapa probatoria la comunicación en comento (cursante al folio 137, I pieza), ello a los fines de demostrar el cumplimiento de la solicitud realizada por la demandante respecto a la entrega de los recaudos supra descritos, lo que permite inferir que la referida sí recibió la misiva en cuestión; en efecto, por las razones antes expuestas esta alzada concluye que la documental bajo análisis debe ser apreciada con apego a las reglas de la lógica y máximas experiencias, y en este sentido la tiene como demostrativa de que el 24 de mayo de 2013, la demandante notificó a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ (aquí demandada), sobre la aprobación del crédito solicitado por la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), solicitándole a su vez la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, esto es, cuando aún se encontraba vigente el contrato de opción de compra venta suscrito por las prenombradas. Así se establece.
Cuarto.- (Folios 30, I pieza) Marcada con la letra “D”, en copia fotostática COMUNICACIÓN emitida por la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ (aquí demandada) el 2 de mayo de 2013, mediante la cual autoriza “a el (sic) servicio de SEGURIDAD, del CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO, a no permitir la entrada BAJO NINGUN (sic) CONCEPTO, a la SRA. MORELA DEL CARMEN GODOY FLORES cedula (sic) de identidad N° V. 6.334.882, Ya que soy PROPIETARIA DE LA VIVIENDA identificada con el Nro. 32, y no deseo que la antes mencionada invada mi espacio (…)”. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue desvirtuada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, y en virtud que, la misma quedó legalmente reconocida en el decurso del juicio tramitado en la causa signada con el N° 20.321, según nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, tal como se desprende de la copia certificada de las actuaciones que rielan a los folios 152-352 de la I pieza del presente expediente, consecuentemente, quien aquí suscribe la tiene por reconocida a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido la tiene como demostrativa de que la demandada el 2 de mayo de 2013, autorizó al servicio de seguridad del conjunto residencial supra mencionado, que prohibiera a la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante) el acceso a dicho conjunto, esto es, antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las prenombradas y previo a la emisión de las comunicaciones referidas en los particulares tercero, octavo, noveno y décimo del presente capítulo. Así se establece.
Quinto.- (Folio 31, I pieza) Marcada con la letra “E”, en copia fotostática COMUNICACIÓN emitida el 29 de mayo de 2013, por la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ (aquí demandada), dirigida a la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), a los fines de manifestarle lo siguiente: “Según lo solicitado en fecha 22-05-2.013, Mediante (sic) mensaje de texto, al teléfono celular de mi señora madre ZULLY LOPEZ, Dejo (sic) constancia de la entrega de los siguientes recaudos, exigidos por ud (sic), en la fecha antes mencionada. COPIA DE LA CEDULA (sic) DE IDENTIDAD - COPIA DEL RIF, ORIGINAL SOLVENCIA MUNICIPAL. ORIGINAL DE SOLVENCIA DE HIDROCAPITAL. ORIGINAL DE CERTIFICADO DE VIVIENDA PRINCIPAL (…)”. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue desvirtuada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe la tiene por reconocida a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido la tiene como demostrativa de que la demandada entregó a la actora los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva cuando aún se encontraba vigente el documento de opción de compra venta objeto del presente proceso, previa solicitud de la demandante. Así se establece.
Sexto.- (Folio 32, I pieza) Marcada con la letra “F”, en copia fotostática CONSTANCIA DE RECEPCIÓN No. 10 emitida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda el 5 de junio de 2013, de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente: “Presentante: MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (…). Naturaleza del Acto Jurídico: Venta y Hipoteca (sic). Fecha de otorgamiento Lunes (sic), 10 de Junio (sic) de 2013. Sin Traslado (sic). Recaudos entregados Documento de Identidad (sic), Registro de Vivienda Principal (sic), Registro de Información Fiscal (sic), Certificado de Solvencia Municipal (sic) y Certificado de Solvencia de Agua”. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativa de que la demandante compareció el 5 de junio de 2013, ante la referida oficina registral a los fines de consignar los documentos exigidos para la futura protocolización de la venta definitiva, esto es, cuando aún se encontraba vigente el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, así mismo, se tiene como demostrativa de que la protocolización de la venta definitiva fue pautada por la mencionada oficina para el 10 de junio del mismo año. Así se establece.
Séptimo.- (Folio 33, I pieza) Marcada con la letra “G”, en copia fotostática PLANILLA DE NOTIFICACIÓN DE FIRMA emitida el 21 de mayo de 2013, con sello húmedo y firma original, por la Gerencia de Protocolizaciones y Proyectos Especiales del Banco Mercantil, Banco Universal; de cuyo contenido se desprende que la firma del documento definitivo de compra venta objeto de la opción que dio lugar al presente juicio, se llevaría a cabo el 18 de julio de 2013, a las 08:00 a.m., y que dicha entidad bancaria debía emitir cheque de gerencia a favor de la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ (aquí demandada) por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), en virtud del crédito identificado con el No. 0621320277. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento privado en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con las demás pruebas cursantes en autos (resultas de la prueba de informes proveniente del Banco Mercantil inserta al folio 23, II pieza; en concordancia con el cheque de gerencia cursante al folio 37, I pieza; y la planilla de liquidación inserta al folio 39, I pieza) se infiere que fue aprobado a favor de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY (aquí demandante), un crédito hipotecario por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), signado con el No. 0621320277, y que en un principio la firma del documento definitivo de venta había sido pautada por la entidad financiera que aprobó el crédito supra mencionado, para el 18 de julio de 2013; por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esta Sentenciadora aprecia la planilla en cuestión como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Octavo.- (Folio 34, I pieza) Marcada con la letra “H”, en original COMUNICACIÓN emitida el 5 de junio de 2013, por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), y dirigida a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ (aquí demandada), a los fines de informarle que “ya el Registro otorgo (sic) el documento definitivo de venta y también realice (sic) la notificación al Banco Mercantil, el cual me informo (sic) que: LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA, FUE PAUTADA PARA EL DIA (sic) JUEVES DIECIOCHO (18) DE JULIO DEL AÑO 2013, A LAS OCHO (8:00 am) DE LA MAÑANA, EN LA OFICINA DE REGISTRO PUBLICO (sic) DEL DISTRITO ZAMORA, ESTADO MIRANDA, UBICADA EN LA AVENIDA INTERCOMUNAL, GAURENAS GUATIRE, CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, PISO 2 (…)”; es el caso que, la documental en cuestión aparece firmada como recibida por el ciudadano LEÓN JESÚS (tercero ajeno al proceso), quien es titular de la cédula de identidad Nº 20.417.464, el 6 de junio de 2013. Ahora bien, resulta necesario precisar que la documental bajo estudio corresponde a las denominadas “cartas misivas”, cuyo valor probatorio depende de que éstas sean dirigidas por una de las partes a la otra, que en ellas se traten hechos relacionados con los puntos controvertidos en juicio, y que se encuentren debidamente firmadas por la persona a quien se atribuyan, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 1.371 y siguientes del Código Civil; con apego a lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de autos, se advierte lo siguiente: 1° Que la comunicación en cuestión fue consignada en original; 2° Que la misma fue emitida por la demandante, y dirigida a la demandada; 3° Que se encuentra debidamente suscrita por la actora; y 4° Que la demandada en la contestación sostuvo que “nunca fue notificada de manera personal” en virtud que la comunicación fue recibida por un tercero (quien a decir de la actora funge como vigilante del conjunto residencial donde la accionada tiene constituido su domicilio), sin embargo, siendo que riela en autos comunicación a través de la cual la referida autorizó el 2 de mayo de 2013, a la seguridad del mencionado conjunto residencial para que le prohibiera la entrada a la actora (inserta al folio 30, I pieza), e incluso quedó evidenciado en el particular tercero del presente capítulo que la demandada produjo en la etapa probatoria una comunicación emitida por la demandante (cursante al folio 137, I pieza), ello a los fines de demostrar el cumplimiento de la solicitud realizada por la misma respecto a la entrega de una serie de recaudos necesarios para la protocolización de la venta, consecuentemente, puede inferirse que la referida sí recibía las misivas emitidas por la actora, pues independientemente de que éstas no fuesen recibidas personalmente –ya que eran entregadas al vigilante de turno que se encontrara en la caseta de vigilancia del conjunto residencial donde la demandada tiene su domicilio, ello ante la imposibilidad de la actora de ingresar al mismo- éstas se le hacían llegar; en efecto, por las razones antes expuestas esta alzada concluye que la documental bajo análisis debe ser apreciada con apego a las reglas de la lógica y máximas experiencias, y en este sentido la tiene como demostrativa de que la demandante informó a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ (aquí demandada), que había sido pautada para el 18 de julio de 2013, la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, esto es, cuando aún se encontraba vigente el contrato de opción de compra venta suscrito por las prenombradas. Así se establece.
Novena.- (Folio 35, I pieza) Marcada con la letra “I”, en original COMUNICACIÓN emitida el 25 de julio de 2013, por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), y dirigida a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ (aquí demandada), a los fines de informarle que “el Banco Mercantil me notifico (sic) que fue suspendida la firma pautada para el día hoy jueves 25/07/2013 por la misma razón que fue suspendida la del día 18/07/2013, debido a la espera de la autorización de los recursos por parte del BANAVIH, por esta causa LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA, FUE PAUTADA PARA EL DÍA JUEVES VEINTIDOS (sic) (22) DE AGOSTO DEL AÑO 2013 (TENTATIVAMENTE), A LAS OCHO DE LA MAÑANA (8:00 am.), EN LA OFICINA DE REGISTRO PÚBLICO DEL DISTRITO ZAMORA, ESTADO MIRANDA, UBICADA EN LA AVENIDA INTERCOMUNAL GUARENAS GUATIRE, CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, PISO 2 (…)”; es el caso que, la documental en cuestión aparece firmada como recibida por el ciudadano JAIME LOBO (tercero ajeno al proceso), el mismo 25 de julio de 2013. Ahora bien, resulta necesario precisar que la documental bajo estudio corresponde a las denominadas “cartas misivas”, cuyo valor probatorio depende de que éstas sean dirigidas por una de las partes a la otra, que en ellas se traten hechos relacionados con los puntos controvertidos en juicio, y que se encuentren debidamente firmadas por la persona a quien se atribuyan, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 1.371 y siguientes del Código Civil; con apego a lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de autos, se advierte lo siguiente: 1° Que la comunicación en cuestión fue consignada en original; 2° Que la misma fue emitida por la demandante, y dirigida a la demandada; 3° Que se encuentra debidamente suscrita por la actora; y 4° Que la demandada en la contestación sostuvo que “nunca fue notificada de manera personal” en virtud que la comunicación fue recibida por un tercero (quien a decir de la actora funge como vigilante del conjunto residencial donde la accionada tiene constituido su domicilio), sin embargo, siendo que riela en autos comunicación a través de la cual la referida autorizó el 2 de mayo de 2013, a la seguridad del mencionado conjunto residencial para que le prohibiera la entrada a la actora (inserta al folio 30, I pieza), e incluso quedó evidenciado en el particular tercero del presente capítulo que la demandada produjo en la etapa probatoria una comunicación emitida por la demandante (cursante al folio 137, I pieza), ello a los fines de demostrar el cumplimiento de la solicitud realizada por la misma respecto a la entrega de una serie de recaudos necesarios para la protocolización de la venta, consecuentemente, puede inferirse que la referida sí recibía las misivas emitidas por la actora, pues independientemente de que éstas no fuesen recibidas personalmente –ya que eran entregadas al vigilante de turno que se encontrara en la caseta de vigilancia del conjunto residencial donde la demandada tiene su domicilio, ello ante la imposibilidad de la actora de ingresar al mismo- éstas se le hacían llegar; en efecto, por las razones antes expuestas esta alzada concluye que la documental bajo análisis debe ser apreciada con apego a las reglas de la lógica y máximas experiencias, y en este sentido la tiene como demostrativa de que la demandante informó a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ (aquí demandada), que el Banco Mercantil había suspendido la firma del documento de venta definitivo pautada para el 25 de julio de 2013, por los mismos motivos que había suspendido la firma pautada para el 18 de julio del mismo año, esto es, debido a la espera de autorización de los recursos por parte de BANAVIH, quedando tentativamente fijada dicha firma para el 22 de agosto de 2013. Así se establece.
Décimo.- (Folio 36, I pieza) Marcada con la letra “J”, en original COMUNICACIÓN emitida el 30 de julio de 2013, por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), y dirigida a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ (aquí demandada), a los fines de informarle que “el Banco Mercantil me notificó que: LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA, FUE PAUTADA PARA EL DÍA MIÉRCOLES TREINTA Y UNO (31) DE JULIO DEL AÑO 2013, A LAS OCHO DE LA MAÑANA (8:00 am), EN LA OFICINA DE REGISTRO PUBLICO (sic) DEL DISTRITO ZAMORA, ESTADO MIRANDA, UBICADA EN LA AVENIDA INTERCOMUNAL GUARENAS GUATIRE, CENTRO COMERCIAL OASIS CENTER, PISO 2 (…)”; es el caso que, la documental en cuestión aparece firmada como recibida por el ciudadano LEÓN JESÚS (tercero ajeno al proceso), titular de la cédula de identidad No. 20.417.464, el mismo 30 de julio de 2013. Ahora bien, resulta necesario precisar que la documental bajo estudio corresponde a las denominadas “cartas misivas”, cuyo valor probatorio depende de que éstas sean dirigidas por una de las partes a la otra, que en ellas se traten hechos relacionados con los puntos controvertidos en juicio, y que se encuentren debidamente firmadas por la persona a quien se atribuyan, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 1.371 y siguientes del Código Civil; con apego a lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de autos, se advierte lo siguiente: 1° Que la comunicación en cuestión fue consignada en original; 2° Que la misma fue emitida por la demandante, y dirigida a la demandada; 3° Que se encuentra debidamente suscrita por la actora; y 4° Que la demandada en la contestación sostuvo que “nunca fue notificada de manera personal” en virtud que la comunicación fue recibida por un tercero (quien a decir de la actora funge como vigilante del conjunto residencial donde la accionada tiene constituido su domicilio), sin embargo, siendo que riela en autos comunicación a través de la cual la referida autorizó el 2 de mayo de 2013, a la seguridad del mencionado conjunto residencial para que le prohibiera la entrada a la actora (inserta al folio 30, I pieza), e incluso quedó evidenciado en el particular tercero del presente capítulo que la demandada produjo en la etapa probatoria una comunicación emitida por la demandante (cursante al folio 137, I pieza), ello a los fines de demostrar el cumplimiento de la solicitud realizada por la misma respecto a la entrega de una serie de recaudos necesarios para la protocolización de la venta, consecuentemente, puede inferirse que la referida sí recibía las misivas emitidas por la actora, pues independientemente de que éstas no fuesen recibidas personalmente –ya que eran entregadas al vigilante de turno que se encontrara en la caseta de vigilancia del conjunto residencial donde la demandada tiene su domicilio, ello ante la imposibilidad de la actora de ingresar al mismo- éstas se le hacían llegar; en efecto, por las razones antes expuestas esta alzada concluye que la documental bajo análisis debe ser apreciada con apego a las reglas de la lógica y máximas experiencias, y en este sentido la tiene como demostrativa de que la demandante informó a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ (aquí demandada), que el Banco Mercantil le había notificado que la firma del documento definitivo de venta había sido pautada para el 31 de julio de 2013, ante la oficina del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda. Así se establece.
Décimo primero.- (Folio 37, I pieza) Marcado con la letra “K”, en copia fotostática CHEQUE DE GERENCIA No. 00047490 emitido por el Banco Mercantil, Banco Universal el 31 de julio de 2013, a favor de la ciudadana KARLA CAMERO (aquí demandada), por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), por concepto de liquidación del crédito hipotecario identificado con el No. 621320277. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento privado en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con las demás pruebas cursantes en autos (resultas de la prueba de informes proveniente del Banco Mercantil inserta al folio 23, II pieza; en concordancia con la planilla de notificación de firma cursante al folio 33, I pieza; y planilla de liquidación inserta al folio 39, I pieza), se infiere que fue aprobado a favor de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY (aquí demandante), un crédito hipotecario por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), signado con el No. 0621320277, y que el 31 de julio de 2013, fue expedido a favor de la demandada un cheque de gerencia por la mencionada cantidad de dinero, por concepto de liquidación del referido crédito; por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esta Sentenciadora aprecia el cheque de gerencia en cuestión como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Décimo segundo.- (Folio 38, I pieza) Marcado con la letra “L”, en copia fotostática CHEQUE DE GERENCIA No. 00023986 emitido por Banesco, Banco Universal el 26 de julio de 2013, a favor de la ciudadana KARLA CAMERO (aquí demandada), por la cantidad de cuatrocientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 484.000,00). Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue desvirtuada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, y en virtud que la autenticidad de su contenido fue demostrada mediante prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, cuyas resultas rielan a los folios 45-46 de la II pieza del presente expediente, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la instrumental en cuestión y la tiene como demostrativa de que la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY (parte demandante), solicitó la emisión de cheque de gerencia a favor de la demandada, por la cantidad de cuatrocientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 484.000,00). Así se establece.
Décimo tercero.- (Folio 39, I pieza) Marcado con la letra “M”, en copia fotostática PLANILLA DE LIQUIDACIÓN suscrita por el Banco Mercantil, Banco Universal con respecto a un préstamo hipotecario signado con el No. 0621320277, solicitado por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), por un monto de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), la cual fue firmada por la prenombrada el 31 de julio de 2013. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento privado en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con las demás pruebas cursantes en autos (resultas de la prueba de informes proveniente del Banco Mercantil inserta al folio 23, II pieza; en concordancia con la planilla de notificación de firma cursante al folio 33, I pieza; cheque de gerencia inserto al folio 37, I pieza; y la planilla de liquidación que riela a los folios 39 y 308-313 de la I pieza), se infiere que fue aprobado a favor de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY (aquí demandante) un crédito hipotecario por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), signado con el No. 0621320277, y que el 31 de julio de 2013, se ordenó la liquidación del préstamo en cuestión para la compra del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio; por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esta Sentenciadora aprecia la planilla de liquidación en cuestión como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Décimo cuarto.- (Folios 40-45, I pieza) Marcado con la letra “N”, en copia fotostática CONDICIONES DE LOS CONTRATOS, FONDO DE GARANTÍA Y FONDO DE RESCATE que amparan el crédito identificado con el No. 0621320277, otorgado bajo el régimen de Ley de Política Habitacional; expedido por el Banco Mercantil, Banco Universal el 30 de julio de 2013, y dirigido a la ciudadana GODOY FLORES MORELLA (aquí demandante). Ahora bien, en vista que la copia simple del documento privado en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con las demás pruebas cursantes en autos (resultas de la prueba de informes proveniente del Banco Mercantil inserta al folio 23, II pieza; en concordancia con la planilla de notificación de firma cursante al folio 33, I pieza; cheque de gerencia inserto al folio 37, I pieza; y la planilla de liquidación que riela al folio 39, I pieza), se infiere que fue aprobado a favor de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY (aquí demandante) un crédito hipotecario por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), signado con el No. 0621320277, y que el 30 de julio de 2013, le fueron expedidas a la prenombrada las condiciones del contrato con garantía hipotecaria que amparan el crédito en comento; por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esta Sentenciadora aprecia la documental en cuestión como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Décimo quinto.- (Folio 46, I pieza) Marcada con la letra “O”, en original CONSTANCIA emitida por Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda el 31 de julio de 2013, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: “hace constar que la ciudadano (a) MORELLA DEL C. GODOY F. titular de la cédula de identidad Nº V- 6.334.882, permaneció el día de hoy en esta institución realizando gestiones relativas al Registro de Documento, en el horario comprendido de 8 am a 1 pm (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado para ello, y en virtud que el mismo no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), compareció el 31 de julio de 2013, ante la referida oficina registral a los fines de realizar gestiones relativas al registro de documento. Así se establece.

Así mismo, se evidencia que abierto el juicio a pruebas la representación judicial de la parte demandante, hizo valer las siguientes probanzas:

Primero.- Promovió e hizo valer las documentales acompañadas al libelo de demanda, identificadas con las letras “A”, “B”, “C”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “M”, “N” y “O”; ahora bien, en vista que con respecto a las mencionadas probanzas esta alzada emitió la valoración respectiva, quien aquí suscribe se atiene a las mismas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa.
Segundo.- (Folios 152-352, I pieza) En copia fotostática ACTUACIONES cursantes en el expediente signado con el No. 20.321, según nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí accionante) contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ (aquí accionada); dentro de las cuales destacan: 1) Libelo de demanda presentado el 16 de septiembre de 2013; 2) Auto de admisión dictado el 2 de octubre de 2013; 3) Escrito de contestación a la demanda presentado el 27 de enero de 2014; 4) Escrito de promoción de pruebas consignado por la parte demandada el 12 y 19 de marzo de 2014; 5) Escrito de promoción de pruebas consignado por la parte demandante el 14 de marzo de 2014, a través del cual promovió –entre otras probanzas- una planilla de entrega de documento de fecha 21 de mayo de 2013, correspondiente al crédito hipotecario No. 06-21320277, y el proyecto definitivo de compra venta mediante el cual la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO (aquí demandada) aparentemente daba en venta a la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY (aquí demandante), el inmueble objeto del presente juicio, únicamente firmado por el Banco Mercantil, Banco Universal (folios 262-275, I pieza); 6) Auto de admisión de pruebas dictado el 31 de marzo de 2014; 7) Auto dictado por el tribunal de la causa el 26 de mayo de 2014, a través del cual se ordenó agregar resultas de la prueba de informes dirigida al Banco Mercantil, Banco Universal (folios 308-313, I pieza), contentiva de planilla de liquidación de crédito y planilla de notificación de firma; y 8) Escrito de alegatos consignado por la parte accionante el 12 de agosto de 2014. Ahora bien, en vista que las copias fotostáticas bajo análisis no fueron impugnadas por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe las tiene como fidedignas de sus originales y les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; teniéndolas como demostrativas de que en el año 2013, cursó ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta incoada por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí accionante) contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ (aquí accionada), así mismo, se tienen como demostrativas de que en dicho proceso fueron promovidas una serie de documentales que guardan relación con la presente causa. Así se establece.

Tercero.- (Folios 353-369, I pieza) En copia fotostática INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. 132-13, según nomenclatura del Juzgado del Municipio Zamora del estado Miranda, la cual fue practicada por el mencionado órgano jurisdiccional el 20 de mayo de 2013, previa solicitud de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), en la siguiente dirección: “Calle principal del sector Buena Vista, Conjunto Residencial San Francisco, caseta de vigilancia de la ciudad de Guatire, estado Miranda”; dejando constancia de los siguientes particulares: “AL PRIMERO: El Tribunal deja expresa constancia que se encuentra constituido en la caseta de vigilancia que se localiza en la entrada del Conjunto Residencial San Francisco. AL SEGUNDO: (…) Que en la caseta de vigilancia donde nos encontramos constituidos se encuentran dos (2) personas que luego de identificarse responde (sic) al (sic) nombre (sic) de Omaira Delión Rodríguez titular de la cédula V-16.451.806 y Henry Ramones titular de la cédula V-17.919.885 ambos con su caracter (sic) de oficiales de seguridad de (sic) Conjunto Residencial (sic) San Francisco. AL TERCERO: (…) Que se pudo evidenciar que no existe ningún cartel o aviso en la caseta de vigilancia donde nos encontramos constituidos ni en la cartelera que se encuentra a cien metros (100 mts) lineales aproximadamente del referido inmueble. Sin embargo según el decir de la ciudadana Omaira Devión, anteriormente identificada en su caracter (sic) de jefe de seguridad del Conjunto (sic) Residencial San Francisco ciertamente se fijo (sic) un cartel en la caseta de vigilancia de dicho Conjunto Residencial hasta el viernes 17 de mayo de 2013 que es cuando dicha ciudadana entrega la guardia, el cual contenia (sic) de forma expresa una prohibición de entrar a este Conjunto Residencial a la ciudadana Morella Godoy Flores. Es todo (…)”. Ahora bien, aun cuando la inspección bajo análisis fue practicada por el Juzgado del Municipio Zamora del Estado Miranda, lo cual impidió el control de la contraparte con respecto a su evacuación, siendo incluso la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio en virtud que de su contenido adminiculado con las demás pruebas cursantes en autos (comunicación inserta al folio 30, I pieza) se infiere que el 02 de mayo de 2013, la demandada prohibió a la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY (parte demandante), el acceso al Conjunto Residencial San Francisco donde se encuentra su domicilio, esto es, cuando aún se encontraba vigente el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso; por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, esta Sentenciadora aprecia la inspección extrajudicial en cuestión como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO ubicado en la segunda etapa de la hacienda El Ingenio, Guatire, Municipio Zamora del estado Miranda, a los fines de que informara al tribunal de la causa: “1- Si del Libro (sic) de Novedades (sic) llevado por el Servicio (sic) de Vigilancia (sic) del Conjunto (sic) Residencial (sic), para el día 24 de mayo de 2013, se puede evidenciar la recepción por parte del Oficial (sic) de Seguridad (sic) EDWIN BRIZUELA, de una comunicación dirigida por MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, propietaria de la Casa (sic) N° 32, ubicada en la Calle (sic) Norte (sic) de la Urbanización (sic), en razón de la prohibición de dicha propietaria de permitir el ingreso de la primera al Conjunto (sic) Residencial (sic). Que informe el destino de dicha comunicación recibida. 2- Si del Libro (sic) de Novedades (sic) llevado por el Servicio (sic) de Vigilancia (sic) del Conjunto (sic) Residencial (sic), para el día 06 de junio de 2013, se puede evidenciar la recepción por parte del Oficial (sic) de Seguridad (sic) JESÚS LEÓN, de una comunicación dirigida por MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, propietaria de la Casa (sic) N° 32, ubicada en la Calle (sic) Norte (sic) de la Urbanización (sic), en razón de la prohibición de dicha propietaria de permitir el ingreso de la primera al Conjunto (sic) Residencial (sic). Que informe el destino o paradero de dicha comunicación recibida. 3- Si del Libro (sic) de Novedades (sic) llevado por el Servicio (sic) de Vigilancia (sic) del Conjunto (sic) Residencial (sic), para el día 25 de julio de 2013, se puede evidenciar la recepción por parte del Oficial (sic) de Seguridad (sic) JAIME LOBO, de una comunicación dirigida por MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, propietaria de la Casa (sic) N° 32, ubicada en la Calle (sic) Norte (sic) de la Urbanización (sic), en razón de la prohibición de dicha propietaria de permitir el ingreso de la primera al Conjunto (sic) Residencial (sic). Que informe el destino o paradero de dicha comunicación recibida. 4- Si del Libro (sic) de Novedades (sic) llevado por el Servicio (sic) de Vigilancia (sic) del Conjunto (sic) Residencial (sic), para el día 30 de julio de 2013, se puede evidenciar la recepción por parte del Oficial (sic) de Seguridad (sic) JESÚS LEÓN, de una comunicación dirigida por MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, propietaria de la Casa (sic) N° 32, ubicada en la Calle (sic) Norte (sic) de la Urbanización (sic), en razón de la prohibición de dicha propietaria de permitir el ingreso de la primera al Conjunto (sic) Residencial (sic). Que informe el destino o paradero de dicha comunicación recibida (…)”. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente se desprende que el tribunal de la causa admitió la referida probanza mediante auto de fecha 3 de noviembre de 2015, así mismo, se evidencia que dicho órgano jurisdiccional ordenó librar el oficio correspondiente a tales efecto; sin embargo, en vista que de los autos no se desprenden las resultas de la prueba de informes en comento, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Siguiendo con este orden de ideas, se evidencia que la representación judicial de la parte actora promovió prueba de informes, a los fines de que se oficiara al BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL, en aras de que dicha entidad financiera informara sobre los siguientes particulares: “la FECHA DE APROBACIÓN del crédito signado con el Nº 0621320277, otorgado a la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, titular de la cédula de identidad Nº 6.334.882 para la adquisición del inmueble cuya protocolización no se verificó el 31 de julio de 2013 por inasistencia de la vendedora (…)”. Ahora bien, en vista que el tribunal de la causa omitió pronunciarse sobre la admisión o no de la probanza en cuestión, y en virtud que, la parte demandada promovió la prueba de informes en comento de forma similar, esto es, a los fines de que la institución bancaria antes identificada enviara “toda la información relativa a la Liquidación (sic) de un Préstamo (sic) Hipotecario (sic) No. 0621320277, a favor de la ciudadana MORELLA GODOY FLORES (…)”, cuyas resultas rielan al folio 23 de la II pieza del presente expediente, consecuentemente, quien aquí suscribe estima que resultaría totalmente innecesario retrotraer el juicio para subsanar la mencionada omisión, pues en virtud de la comunidad de la prueba las resultas agregadas a los autos provenientes del Banco Mercantil, Banco Universal, pertenecen al proceso, cabe acotar que tales resultas serán valoradas por esta alzada en el particular referido a las pruebas aportadas por la demandada. Así se precisa.

-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte actora promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que el tribunal de la causa se trasladara a la sede del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, y dejara constancia –entre otros particulares- de la existencia de un expediente signado con el No. 15-8636; ahora bien, en vista que el mencionado órgano jurisdiccional mediante auto dictado el 3 de noviembre de 2015, negó la admisión de la inspección en comento, sosteniendo para ello que las circunstancias que pretendía demostrar la promovente podían ser probadas a través de otros medios de prueba, y en virtud que contra la mencionada decisión no medió recurso de apelación, consecuentemente, esta alzada no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Si bien la parte demandada no hizo valer ninguna documental conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, se observa que una vez abierto el juicio a pruebas la misma promovió las siguientes probanzas:

Primero.- (Folios 129-140, I pieza) En copia fotostática CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Plaza del Estado Miranda el 6 de febrero de 2013; en copia fotostática COMUNICACIÓN emitida el 29 de mayo de 2013, por la ciudadana KARLA CAMERO LÓPEZ (aquí demandada), y dirigida a la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante); y en copia simple CONSTANCIA DE RECEPCIÓN emitida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 5 de junio de 2013. Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión fueron promovidas por la demandante conjuntamente con el libelo, y en virtud que las mismas fueron debidamente valoradas por esta alzada, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad. Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara al BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL en aras de que dicha institución financiera enviara “toda la información relativa a la Liquidación (sic) de un Préstamo (sic) Hipotecario (sic) No. 0621320277, a favor de la ciudadana MORELLA GODOY FLORES, titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) No. 6.334.882, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 300.000,00), así como la fecha en que fue recibido conforme por el PRESTATARIO, enviando copia de dicho Informe (sic) de Liquidación (sic) de Préstamo (sic) Hipotecario (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 23, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al tribunal de la causa que “la ciudadana Morella del Carmen Flores titular de la cédula de identidad V.-6.334.882 realizó una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, registrada en nuestro sistema bajo el número de crédito 0612320277, a la fecha no se ha liquidado el préstamo hipotecario privado que al acto de firma solo asistió la precitada ciudadana y el apoderado de esta institución financiera (…)”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis y la tiene como demostrativa de que ciertamente fue aprobado un crédito hipotecario a favor de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (parte demandante), signado con el No. 0621320277, el cual no se liquidó en virtud de que en la oportunidad fijada para la firma del documento de venta definitivo sólo asistió la prenombrada ciudadana y el apoderado judicial de la institución financiera tantas veces mencionada. Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a BANESCO, BANCO UNIVERSAL en aras de que dicha institución financiera enviara “toda la información relativa a la elaboración por parte de la actora, ciudadana MORELLA GODOY, titular de la cédula de identidad No. 6.334.882, de su cuenta No. 0134 0383 00 2120210001, un Cheque (sic) de Gerencia (sic) No. 00023986, fechado 26 de julio de 2013, a favor de nuestra mandante KARLA CAMERO, por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 484.000,00) por concepto de compra de vivienda, requiriéndole envíen copia de dicho Cheque (sic) de Gerencia (sic) (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 45-46, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al tribunal de la causa que: “cumplimos con informarle que según nuestro archivos informáticos, la ciudadana Morella Godoy, cédula de identidad Nº V-6.334.882, titular de la cuenta Corriente (sic) Nº 0134-0379-18-3793002180; solicitó la emisión de cheque de Gerencia (sic) Nº 00023986 en fecha 26/07/2013 por un monto de Bs. 484.000,00 a favor de la ciudadana Karla Camero (…)”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis y la tiene como demostrativa de que la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (parte demandante) solicitó el 26 de julio de 2013, la emisión de un cheque de gerencia por la cantidad de cuatrocientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 484.000,00), pagadero a favor de la aquí demandada. Así se precisa.

CAPÍTULO IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA

Mediante decisión proferida el 25 de noviembre de 2016, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente:

“En efecto, de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente procedimiento, especialmente el alegato esgrimido por la parte demandada, se evidencia que si bien es cierto la presente causa signada bajo el Nro. 20.8888 es un juicio de cumplimiento de contrato, donde la parte actora es la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES y la parte demandada es la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ; es decir existen las tres (3) identidades establecidas en el artículo 1.395 del Código de Procedimiento Civil y cumplidas en el expediente Nro. 20.321, no es menos cierto que arguye la referida representación judicial que la causa fue declarada inadmisible por inepta acumulación de pretensiones (Art. 78 del C.PC), por lo cual a juicio de este órgano jurisdiccional nos encontramos que este Tribunal en la referida causa no realizó un pronunciamiento de fondo en la controversia; y en vista que la inadmisibilidad de la demanda no produce cosa juzgada, es forzoso para quien aquí suscribe declarar que no se produjo con dicha sentencia la cosa juzgada opuesta por la parte demandada y así se establece.
DE LA EXCEPCION DEL CONTRATO NO CUMPLIDO
La representación judicial de la parte demandada igualmente invocó la EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS (Excepción del Contrato No Cumplido) fundamentado en el artículo 1.168 del Código Civil por cuanto a su decir, en un contrato sinalagmático, si una de las partes contratantes no cumple con la obligación que ha contraído, la otra puede negarse también a ejecutar su prestación sobre la base del incumplimiento del otro contratante. Aduce que en el caso de autos, fue la parte actora quien incumplió con la obligación contraída, y así lo puede verificar de las mismas pruebas aportadas por la demandante.
(…omissis…)
De manera que, alegada la excepción non adimpleti contractus, se invierte la carga de la prueba en el presente caso, y de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, correspondía a la parte actora demostrar el cumplimiento de sus obligaciones establecidas en el contrato suscrito, para poder exigir la ejecución del mismo por parte del demandado. Al respecto, la accionante procedió a promover tanto en el libelo como en el lapso probatorio una serie de instrumentos, de los cuales se infiere que la parte demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LOPEZ, nunca fue notificada personalmente de que a la hoy accionante le había sido aprobado un supuesto crédito hipotecario y que la firma del documento definitivo de la venta se llevara finalmente a cabo en fecha 31 de julio de 2013; pese a que la accionante adujo que dejó dicha notificación en la Caseta de Vigilancia de la Urbanización; y las cuales aparecen recibidas por un tercero ajeno al proceso; ciertamente consta a los autos que la accionante tenia la documentación necesaria para realizar el acto jurídico (compra), y que para la fecha tentativa de protocolización la misma contaba con los recursos para proceder a la compra del inmueble objeto de litigio, es decir que se evidencia que contaba con el saldo restante de su obligación, razón por la cual considera esta Juzgadora que el demandado no logró demostrar en el iter procesal el incumplimiento por parte de la hoy accionante, que sirviera como base para ejercer la excepción del contrato no cumplido, razón por la cual este Tribunal excluye la pertinencia del alegato de la EXCEPCIÒN NON ADIMPLETI CONTRACTUS por parte de la demandada y así se decide.
CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
(…omissis…)
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Dicho esto tenemos que con relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 06 de febrero de 2013, anotado bajo el número 10, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda (F. 24 al 28 de la I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; pudiéndose constatar que a través del mismo que la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMEO (sic) LÒPEZ- en su condición de VENDEDORA- se comprometió a vender el inmueble identificado en autos y la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES- en su carácter de COMPRADORA- se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (sic) (Bs.784.000,oo)- dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, el cual venció en fecha 06 de junio de 2013, es decir, exigibles al momento de la protocolización de la venta definitiva. (Hechos ciertamente aceptados por la hoy demandada). De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual y así se decide.
(…omissis…)
En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le corresponde a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la negativa de la demandada de firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda; ello en virtud de la incomparecencia de la misma en fecha 31 de julio de 2013. Ahora bien, en el caso de autos nos encontramos que no consta a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, prueba alguna que demuestre fehacientemente a esta Juzgadora la fecha en la cual la entidad bancaria aprobó el crédito hipotecario a la hoy accionante, por el contrario, la actora en su texto libelar luego de esbozar una serie de hechos sólo se limitó a alegar que para el pago del saldo del precio solicitó crédito hipotecario al Banco Mercantil, el cual fue aprobado dentro del plazo de vigencia de la opción de compra venta; razón por la cual al no existir fecha cierta de la aprobación del referido crédito, requisito éste indispensable a los fines de poder determinar si el mismo fue aprobado o no dentro del lapso establecido por estas (las partes contratantes) en la cláusula quinta, es forzoso para este Tribunal concluir que la parte actora no constituyó elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ - en su carácter de VENDEDORA- incumplió con su obligación de vender, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso no se cumple con el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de de contrato. Así se establece.
Así las cosas, partiendo de los argumentos esgrimidos en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ; ambas partes identificadas en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.

CAPITULO V
DISPOSITIVA
(…omissis…)
Primero: SIN LUGAR la cosa juzgada contenida en el artículo 1.395 del Código Civil, alegada por la parte demandada.
Segundo: SIN LUGAR la excepción del contrato no cumplido (EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS) contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, alegada por la parte demandada.
Tercero: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, titular de la cédula de identidad No. 6.334.882 contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÒPEZ, titular de la cédula de identidad No. 16.097.502.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionante (…)” (negrillas, mayúsculas y subrayado del fallo transcrito).

CAPÍTULO V
ALEGATOS EN ALZADA

El 21 de abril de 2017, la representación judicial de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), consignó ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada, realizando en tal sentido una síntesis de los alegatos y defensas expuestos en el decurso del proceso; así mismo, dicha representación sostuvo que el a quo yerró al afirmar que no existe elemento probatorio que indique o demuestre el incumplimiento de la parte demandada así como también al supeditar la prueba a la demostración de la fecha de otorgamiento del crédito, toda vez que la venta no se encontraba supeditada a la obtención o no de un crédito, sino que la alusión al mismo obedece al hecho de que el retardo en la firma del documento definitivo se debió al hecho de un tercero. Como corolario de lo anterior, señaló que la prueba consistente en una inspección ocular practicada por el Juzgado del Municipio Zamora de esta misma Circunscripción Judicial el 20 de mayo de 2013, en concordancia con una gran cantidad de indicios presentes durante el curso del proceso resultan suficientes para demostrar que la parte demandada pretendía incumplir el contrato de compra venta al obstaculizar el ingreso de la demandante al conjunto residencial e impedir que se le notificara de las fechas de protocolización del documento definitivo de venta; y que estaba demostrado que la demandada conocía la aprobación del crédito solicitado, toda vez que hizo entrega de los recaudos pertinentes cuya presentación en la oficina de Registro Público consta fehacientemente en autos que fue con antelación al vencimiento del plazo de la opción, y de esta manera solicita sea declarada con lugar la apelación interpuesta, con lugar la demanda incoada y condenada en costas la parte accionada.
En la misma fecha, la representación judicial de la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ (aquí demandada), consignó ante esta alzada el respectivo ESCRITO DE INFORMES, realizando en tal sentido un resumen de las defensas expuestas en el curso del juicio, señalando que la firma de la opción de compra venta no implica el consentimiento bilateral de comprar y vender, por lo que en caso de incumplimiento del vendedor solo le da derecho al comprador a exigir la indemnización establecida por las partes en la cláusula penal y en modo alguno de exigir el cumplimiento de la obligación de vender; asimismo, dicha representación sostuvo que fue la parte actora quien incumplió con el contrato de opción de compra venta por cuanto para la fecha correspondiente al vencimiento del contrato y su prórroga, ésta no contaba con el dinero necesario para adquirir el inmueble objeto de la controversia, motivos por los que solicitó sea confirmada la sentencia recurrida y declarada sin lugar la presente acción con expresa condenatoria en costas.

CAPÍTULO VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión que fue proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda el 25 de noviembre de 2017, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la defensa de cosa juzgada propuesta por la parte demandada, SIN LUGAR la excepción del contrato no cumplido alegada por dicha parte demandada, y SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ, ambas plenamente identificadas en autos; ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se evidencia que la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, procedió a demandar a la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sosteniendo para ello que el 6 de febrero de 2013, suscribió con la prenombrada un contrato de opción de compra venta que recayó sobre un bien inmueble propiedad de la referida, constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el Nº 32, que forma parte de la segunda etapa del Conjunto Residencial San Francisco, ubicado en el Municipio Zamora del estado Miranda; así mismo, señaló que el precio de la venta se fijó en la cantidad de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00); que canceló trescientos treinta y seis mil bolívares (Bs. 336.000,00) en calidad de arras, quedando pendiente el pago de ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 784.000,00), pagaderos al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; que a los fines de cancelar el monto adeudado solicitó un crédito hipotecario al Banco Mercantil, Banco Universal; que dicho crédito fue aprobado dentro del plazo de vigencia de la opción por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00); que realizó todas las gestiones necesarias para la verificación de la firma del documento definitivo ante la oficina registral correspondiente; que el 24 de mayo de 2013, emitió comunicación a la demandada a los fines de informarle sobre la aprobación del crédito en comento y solicitarle los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento de venta definitivo; que dicha comunicación fue entregada en la caseta de vigilancia del Conjunto Residencial San Francisco, en virtud que por instrucciones de la demandada no se le permitía la entrada a dicho conjunto; que el 29 de mayo de 2013, le fueron entregados los recaudos supra mencionados, los cuales procedió a consignar ante la oficina registral correspondiente el 5 de junio del mismo año; que se fijó como fecha para el otorgamiento del documento definitivo de venta el 10 de junio de 2013; que en esa misma fecha el Banco Mercantil presentó notificación de firma para el 18 de julio de 2013, lo cual fue notificado a la demandada el 6 de junio del mismo año; que en dos oportunidades fue suspendida por el Banco Mercantil la firma del documento definitivo de venta, debido a la espera de la autorización de los recursos por parte del BANAVIH; que los días 25 y 30 de julio de 2013, entregó nuevamente en la caseta de vigilancia del conjunto residencial tantas veces mencionado, comunicaciones dirigidas a la demandada contentivas de la notificación respecto a la oportunidad para la firma del documento definitivo de venta, siendo la última fecha pautada para el 31 de julio de 2013; que la demandada no asistió al acto a pesar de haberse dispuesto los cheques de gerencia para el pago del saldo adeudado; y que por tales razones procede a demandar a la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ, para que cumpla con su obligación de protocolizar a su favor el documento definitivo de compra venta.
Por su parte, la demandada en la oportunidad para contestar opuso como punto previo la cosa juzgada, sosteniendo en tal sentido que cursó ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, demanda fundada en la misma causa y con las mismas partes; así mismo, invocó la exception non andiplenti contractus de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, manifestando que fue la parte actora quien incumplió con sus obligaciones. Aunado a lo anterior, la demandada reconoció que el 6 de febrero de 2013, suscribió con la actora un contrato de opción de compraventa; que en dicho contrato se dispuso que el saldo restante del precio del inmueble sería cancelado al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta, sin embargo, precisó que no fue especificado que dicha cantidad debía ser cancelada mediante un crédito hipotecario; negó que la actora le haya notificado de manera personal las fechas pautadas para la protocolización de la venta, e incluso negó que la actora haya realizado todos los trámites necesarios para solicitar la aprobación de un crédito, pues según el informe de liquidación del préstamo hipotecario la cantidad aprobada fue recibida el 31 de julio de 2013, esto es, cuando ya estaba vencido el contrato suscrito; señaló que el cheque de gerencia girado contra Banesco, fue elaborado el 17 de julio de 2013, es decir, vencido el contrato en comento; negó que haya incumplido alguna de sus obligaciones contractuales, pues el 29 de mayo de 2013, hizo entrega a la actora de todos los recaudos necesarios para la protocolización de la venta; adujo además que no asistió a la oficina registral en las oportunidades fijadas para la firma de la venta definitiva, porque ello no era de su conocimiento, además de que ya el contrato estaba vencido; negó que le haya prohibido a la actora la entrada al conjunto residencial a los fines de no finiquitar la venta; que fue la demandante quien no cumplió con los lapsos previstos en el contrato; que no le es aplicable al caso de autos la Resolución No.11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat el 5 de febrero de 2013, por cuanto el contrato fue suscrito antes de la entrada en vigencia de dicha resolución; y por último, negó que deba convenir o ser condenada a cumplir con el contrato tantas veces aludido.
Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, conviene pronunciarse como punto previo al fondo respecto a la COSA JUZGADA alegada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien sostuvo –entre otras cosas- que “Cursó por ante este mismo Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y sede, juicio signado con el N° 20.321, contentivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentara la hoy demandante ciudadana: MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ, ambas identificadas en autos. La demanda antes referida tuvo como fundamento el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, sobre un inmueble propiedad de nuestra mandante (…). Fue dictada sentencia definitiva en fecha 10 de noviembre de 2014; en la cual se declaró INADMISIBLE la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. (…) declarada definitivamente firme dicha sentencia, este mismo Tribunal revocó posteriormente dicho auto, ordenando la notificación de las partes, lo que permitió al apoderado de la parte demandante apelar de dicha sentencia, lo cual hizo y admitida la apelación, el expediente fue remitido al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y sede, en enero de 2015. Posteriormente en fecha 22 de julio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada presento (sic) diligencia por ante el Juzgado Superior antes mencionado, en la cual desistió de la apelación, argumentando que había intentado nuevo juicio (…)”; en tal sentido, quien aquí decide debe precisar que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia cuya finalidad es impedir que lo decidido pueda nuevamente discutirse en otro juicio, así la cosa juzgada como garantía de seguridad jurídica, puede ser invocada como cuestión previa o en cualquier estado y grado de la causa, así como también, debe ser suplida de oficio por el juez en ausencia de alegatos de las partes, siempre que éste tenga conocimiento de la existencia de la precedente decisión contentiva de la triple identidad entre los elementos de la relación jurídica procesal (sujeto, objeto y causa), lo cual destaca su carácter de orden público y justifica la obligación del juez de no pronunciarse sobre lo ya decidido en sentencia anterior, de igual manera tenemos que los artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, establecen que una persona no puede ser sentenciada dos veces por la misma causa, ni siquiera debe ser obligada a seguir un juicio o ser sometida a participar en un proceso judicial ya resuelto, de esta manera el ordenamiento jurídico reconoce a lo ya decidido por el juez un valor absoluto.
En este mismo orden, dilucidadas las características que enmarcan la figura en cuestión y previa revisión de los autos, este juzgado observa que ciertamente cursó ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, expediente signado con el No. 20.321, contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ, de cuyo libelo de demanda (inserto a los folios 153-159), se desprende la identidad de sujetos, objeto y causa con el presente juicio; sin embargo, se evidencia que en el referido expediente se profirió decisión por el cognoscitivo en fecha 10 de noviembre de 2014, la cual declaró inadmisible la referida demanda por inepta acumulación de pretensiones, siendo dicha sentencia objeto de impugnación mediante el recurso de apelación, correspondiéndole el conocimiento del mismo al Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, quien dictó sentencia en fecha 10 de agosto de 2016, la cual es de tenor siguiente (cursante al folio 49-54, II pieza):

“(…) PRIMERO: CONFIRMA la decisión de fecha 10 de noviembre de 2014 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, con sede en Los Teques, mediante la cual declara INADMISIBLE la demanda que fuera incoada por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por inepta acumulación, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil (…)”. (Resaltado añadido=

De allí, podemos afirmar que si bien entre las partes intervinientes en el presente proceso, existió un juicio previo incoado, éste fue declarado INADMISIBLE mediante decisión proferida la alzada en fecha 10 de agosto de 2016, es decir, aun cuando hubo un pronunciamiento judicial anterior al presente juicio, el mismo no tocó el fondo de la controversia determinando la procedencia o no del cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, ya que cuando se declara la inadmisibilidad de una demanda se debe a que se encontró un presupuesto legal para rechazar la acción, sin necesidad de comprobar y resolver los alegatos y defensas, esgrimidos sobre fondo o mérito del litigio, lo que resulta muy distinto a declarar con lugar o sin lugar la pretensión, puesto que ello presupone la sustanciación y análisis del asunto, para concluir en la procedencia o no de la acción, con la consecuencia inmediata de prohibición de volver a intentar la acción; en otras palabras, con la inadmisibilidad podría caber la posibilidad de volver a interponer la acción, dependiendo de las razones que determinaron la misma, en tanto que con el sin lugar surgiría el efecto de la cosa juzgada; consecuentemente, quien aquí suscribe debe declarar IMPROCEDENTE la defensa alegada por la parte demandada en el presente juicio, en virtud de que lo decidido en la sentencia anteriormente transcrita en modo alguno impide que se vuelva a incoar la presente acción. Así se establece.
Resuelto lo anterior, debe esta alzada pasar de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada, y en vista que, el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, se desprende en líneas generales que si una de las partes incumple con sus obligaciones contractuales, la parte afectada puede reclamar a su elección, el cumplimiento del contrato –como ocurre en el caso de marras- o su resolución, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, lo cual desvirtúa lo alegado por la parte demandada en los informes consignados ante esta alzada, en los cuales erróneamente sostuvo que “en caso de incumplimiento del vendedor solo le da derecho al comprador a exigir la indemnización establecida por las partes en la cláusula penal”; así mismo, se desprenden específicamente del artículo 1.167 del Código Civil, dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, este tribunal superior partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Plaza del Estado Miranda el 6 de febrero de 2013, e inserto bajo el No. 10, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría (cursante al folio 24-28, I pieza del presente expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que la ciudadana KARLA ALEJANDRA CAMERO LÓPEZ (aquí demandada) se comprometió a venderle a la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), un bien inmueble de su propiedad constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el Nº 32, que forma parte de la segunda etapa del “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO”, ubicado en Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora del estado Miranda, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de un millón ciento veinte bolívares (Bs. 1.120.000,00), de los cuales pagó trescientos treinta y seis mil bolívares (Bs. 336.000,00) en calidad de arras, siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, venciendo en consecuencia el contrato en cuestión el 6 de junio de 2013.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente dicho; y en vista que, la existencia de dicha convención no es un hecho controvertido, pues ambas partes están contestes en ello, consecuentemente, quien la presente causa resuelve considera que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa.
Siguiendo con este orden de ideas, quien aquí decide con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de su contraparte respecto a sus obligaciones; en otras palabras, le correspondía a la demandante demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, que a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales y de haber realizado todas las diligencias tendientes a la obtención de un crédito hipotecario para finiquitar la venta definitiva del inmueble, e incluso para verificar la firma del documento definitivo ante la oficina registral correspondiente, el contrato de opción de compra venta suscrito no alcanzó su fin por causas imputables a la demandada, quien no compareció ante el Registro respectivo en la oportunidad fijada para la firma de dicha venta, pese a las notificaciones realizadas.
Ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, y en vista que, de las pruebas consignadas por la actora detentan valor probatorio las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda el 30 de octubre de 2012, de cuyo contenido se desprende que la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ (aquí demandada) adquirió en el año 2012, la propiedad del inmueble objeto del presente proceso (cursante al folio 19-23, I pieza); CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Plaza del Estado Miranda el 6 de febrero de 2013, del cual se desprende la relación contractual que une a la partes intervinientes en el presente juicio (inserto al folio 24-28, I pieza); COMUNICACIÓN emitida el 24 de mayo de 2013, por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante) y dirigida a la demandada, a los fines de notificarle sobre la aprobación del crédito solicitado por la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), y solicitarle la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva (cursante al folio 29, I pieza); COMUNICACIÓN emitida por la demandada el 2 de mayo de 2013, a través de la cual autorizó al servicio de seguridad del “CONJUNTO RESIDENCIAL SAN FRANCISCO” que no permitiera a la demandante el acceso a dicho conjunto (folio 30, I pieza); COMUNICACIÓN emitida el 29 de mayo de 2013, por la demandada y dirigida a la actora, a los fines de dejar constancia de la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, previa solicitud de la referida (folio 31, I pieza); CONSTANCIA DE RECEPCIÓN No. 10 emitida por el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda el 5 de junio de 2013, de la cual se desprende que la demandante compareció ante la referida oficina registral a los fines de consignar los documentos exigidos para la futura protocolización de la venta definitiva, y que dicha protocolización fue pautada por la mencionada oficina para el 10 de junio del mismo año (folio 32, I pieza); PLANILLA DE NOTIFICACIÓN DE FIRMA emitida el 21 de mayo de 2013, por la Gerencia de Protocolizaciones y Proyectos Especiales del Banco Mercantil, Banco Universal, de la cual se desprende que había sido aprobado a favor de demandante un crédito hipotecario y que en un principio la firma del documento definitivo de venta había sido pautada por la mencionada entidad financiera para el 18 de julio de 2013 (folio 33, I pieza); COMUNICACIÓN emitida el 5 de junio de 2013, por la demandante y dirigida a la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LOPEZ (aquí demandada), a los fines de hacerle saber que había sido pautada para el 18 de julio de 2013, la firma del documento definitivo de venta (folio 34, I pieza); COMUNICACIÓN emitida el 25 de julio de 2013, por la demandante y dirigida a la demandada, a los fines de informarle que el Banco Mercantil había suspendido la firma del documento de venta definitivo pautada para esa misma fecha, por los mismos motivos que había suspendido la firma pautada para el 18 de julio del mismo año, esto es, debido a la espera de autorización de los recursos por parte de BANAVIH, quedando tentativamente fijada dicha firma para el 22 de agosto de 2013 (folio 35, I pieza); COMUNICACIÓN emitida el 30 de julio de 2013, por la demandante y dirigida a la demandada, a los fines de informarle que el Banco Mercantil había pautado la firma del documento definitivo de venta para el 31 de julio de 2013 (folio 36, I pieza); CHEQUE DE GERENCIA No. 00047490 emitido por el Banco Mercantil el 31 de julio de 2013, a favor de la ciudadana KARLA CAMERO (aquí demandada), por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) (folio 37, I pieza); CHEQUE DE GERENCIA No. 00023986 emitido por Banesco, Banco Universal el 26 de julio de 2013, a favor de la ciudadana KARLA CAMERO (aquí demandada), por la cantidad de cuatrocientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 484.000,00) (folio 38, I pieza); PLANILLA DE LIQUIDACIÓN suscrita por el Banco Mercantil con respecto a un préstamo hipotecario signado con el No. 0621320277, solicitado por la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), por un monto de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) (folio 39, I pieza); CONDICIONES DE LOS CONTRATOS, FONDO DE GARANTÍA Y FONDO DE RESCATE que amparan el crédito identificado con el No. 0621320277, expedido por el Banco Mercantil el 30 de julio de 2013 (folio 40-45, I pieza); CONSTANCIA emitida por Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda el 31 de julio de 2013, de cuyo contenido se desprende que la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES (aquí demandante), compareció en dicha fecha ante la referida oficina registral a los fines de realizar gestiones relativas al registro de documento (folio 46, I pieza); ACTUACIONES cursantes en el expediente signado con el No. 20.321, según nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (insertas al folio 152-352, I pieza); INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. 132-13, según nomenclatura del Juzgado del Municipio Zamora del Estado Miranda, la cual fue practicada por el mencionado órgano jurisdiccional el 20 de mayo de 2013, y de cuyo contenido se desprende que el 2 de mayo de 2013, la demandada prohibió a la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY (parte demandante), el acceso al conjunto residencial tantas veces mencionado (folios 353-369, I pieza); y PRUEBA DE INFORMES provenientes del Banco Mercantil, de cuyas resultas se desprende que fue aprobado crédito hipotecario a favor de la actora, y que éste no se liquidó en virtud de que en la oportunidad fijada para la firma del documento de venta definitivo sólo asistió la referida y el apoderado judicial de dicha institución financiera (resultas insertas al folio 23, II pieza); consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que los hechos referidos en el párrafo que antecede quedaron suficientemente probados en autos, específicamente en lo que respecta a que la demandante realizó todas las gestiones tendientes para verificar la firma del documento definitivo de venta ante la oficina registral correspondiente (a saber, pagó trescientos treinta y seis mil bolívares (Bs. 336.000,00) en calidad de arras, tramitó y obtuvo tempestivamente crédito hipotecario por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), solicitó a la demandada los recaudos necesarios para la protocolización de la venta, consignó oportunamente dichos recaudos ante el Registro, comunicó continuamente a la demandada sobre el curso del crédito y sobre las distintas oportunidades fijadas para la firma de la venta definitiva, solicitó cheque de gerencia por la diferencia entre el precio del inmueble y el crédito aprobado, esto es, por la cantidad de setecientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 784.000,00), y compareció ante la referida oficina registral el día pautado para la firma en cuestión), y que a pesar de todo ello la accionada en su condición de propietaria y futura vendedora, no compareció ante la oficina registral respectiva el 31 de julio de 2013, oportunidad fijada para tales fines.- Así se precisa.
No puede pasar por alto este tribunal superior, que la demandada en la oportunidad para contestar alegó acertadamente que en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, no se especificó que la diferencia entre lo pagado en calidad de arras y el precio de la venta convenido, debía ser cancelada mediante un crédito hipotecario; no obstante a ello, siendo que en dicho contrato tampoco se previno lo contrario, y en vista que resultaría totalmente injusto sostener que por el hecho de no especificarse el modo de pago, la obtención por parte de la futura compradora de los recursos necesarios a través de un crédito hipotecario o cualquier otro mecanismo, no debería considerarse como válido o eficaz de satisfacer el pago convenido, sumado al hecho de que quedó fehacientemente demostrado en el curso del juicio que la demandada tenía pleno conocimiento de que la actora se encontraba tramitando un crédito hipotecario ante el Banco Mercantil, Banco Universal, cuya aprobación le fue incluso participada, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la demandada en su condición de futura vendedora consintió que la relación contractual se sujetara a la aprobación del crédito hipotecario en comento, y en tal sentido quedan desvirtuadas los afirmaciones en cuestión. Así se precisa.
De esta manera, siendo que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin por cuanto la demandada incumplió con su obligación de vender, aun cuando no tenía ningún derecho para desistir de tal compromiso, pues quedó fehacientemente demostrado en el curso del juicio que la actora realizó tempestivamente todas las gestiones tendientes para verificar la firma del documento definitivo de venta ante la oficina registral correspondiente; y en virtud que, no le es imputable a la demandante el retardo en la protocolización de dicha venta, pues aun cuando no le es aplicable al caso de marras la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de fecha 21 de febrero del 2013), ya que la misma es de fecha posterior al contrato objeto del presente proceso, esta alzada pudo comprobar que el retardo en la protocolización de la venta en comento se debió a las distintas suspensiones realizadas por el Banco Mercantil con ocasión al crédito hipotecario solicitado y aprobado, aunado a que tales circunstancias no fueron desvirtuadas de ninguna manera por la demandada conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que consecuentemente, este tribunal superior verifica la concurrencia del segundo requisito exigido para la procedencia de la demanda en cuestión.- Así se establece.

DE LA DEFENSA “NON ADIMPLETI CONTRACTU”:

Bajo las consideraciones realizadas por esta alzada, se observa que la parte demandada alegó como defensa de fondo la procedencia del precepto legal “non adimpleti contractu” o la excepción de contrato no cumplido, fundamentando tal defensa en el hecho de que “fue la parte actora quien incumplió con la obligación contraída, y así lo puede verificar de las mismas pruebas aportadas por la demandante (…)”. En tal sentido, es conveniente establecer que el artículo 1.168 del Código Civil, establece que en los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones; así mismo, es necesario resaltar que doctrinalmente se ha dicho que dicha excepción de incumplimiento es la facultad que la ley otorga a la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contra parte le exige su cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación, ahora bien, con apego a lo antes dicho y con fundamento en las probanzas aportadas en el curso del juicio, puede quien aquí suscribe afirmar que la excepción invocada carece de asidero, pues a lo largo del presente proceso quedó demostrado que la actora realizó tempestivamente todas las gestiones tendientes para verificar la firma del documento definitivo de venta ante la oficina registral correspondiente, desplegando una conducta que permite inferir su interés en adquirir el inmueble ofrecido en venta, motivos por los cuales la defensa en comento debe ser declarada IMPROCEDENTE en derecho. Así se decide.
Por las razones antes expuestas, esta alzada declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio LUISA CRISTINA RAMOS ACOSTA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 25 de noviembre de 2016; REVOCA dicho fallo y por vía de consecuencia declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuso la prenombrada ciudadana contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ, ambas ampliamente identificadas en autos, motivo por el cual se ORDENA a la demandada a vender a la parte actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el Nº 32, que forma parte de la segunda etapa del Conjunto Residencial San Francisco, Guatire, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, así mismo, se ordena a la prenombrada hacer entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la protocolización de la venta, en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de lo antes ordenado, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los recaudos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquella no cumpla), deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de setecientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 784.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

CAPÍTULO VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio LUISA CRISTINA RAMOS ACOSTA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda el 25 de noviembre de 2016; REVOCA dicho fallo, y por vía de consecuencia declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuso la prenombrada ciudadana contra la ciudadana KARLA ALEJANDRA DE LA CARIDAD CAMERO LÓPEZ, ambas ampliamente identificadas en autos, motivo por el cual se ORDENA a la demandada a vender a la parte actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el Nº 32, que forma parte de la segunda etapa del Conjunto Residencial San Francisco, Guatire, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, así mismo, se ordena a la prenombrada hacer entrega a la actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la protocolización de la venta, en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de lo antes ordenado, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los recaudos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquella no cumpla), deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de setecientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 784.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.
Exp. No. 17-9170.