TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

DEMANDANTE: JOSE VITAL CORREIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 12.387.881.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANNERIS JOSE LOPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.163 y 56.277, en su orden
DEMANDADA: FARMACIA ROSA MISTICA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de Septiembre de 1999, bajo el No. 19, tomo 261-A-Sgdo., representado por la ciudadana GHEISA YBELICE GRIPPA LEON venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.074.640.-
APODERADO JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: IBRAHIM GUERRERO BRACHO, LUIS OSCAR SOSA RUIZ, ROBERTO DYER GUARISMA, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 137.460, 28.605 y 39.700, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-
EXPEDIENTE: 4545-15.-
-I-
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la Audiencia Oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Con Lugar la demanda de Desalojo, del articulo 40 literales “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por la ciudadana LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 56.277, actuando en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano JOSE VITAL CORREIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 12.387.881, contra la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de Septiembre de 1999, bajo el No. 19, tomo 261-A-Sgdo, por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
De la parte demandante:
1. Señala la representación judicial de la parte actora, que en fecha 18 de septiembre de 2014, la ciudadana LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, en representación del ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA con la ciudadana GHEISA YBELICE GRIPPA LEON, en su carácter de Presidente de le empresa FARMACIA ROSA MISTICA, C.A., contrato de arrendamiento por tiempo determinado, sobre un (1) local comercial distinguido con el Nro. 05 y está ubicado en el Edificio “ERIMAR”, avenida Villa Heroica, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.-
2. Que el arrendamiento es por un (1) año fijo y comienza a correr desde el Primero (01) de Septiembre de 2014 hasta el Primero (01) de Septiembre de 2015.-
3. Que a partir del dos (02) de septiembre de 2015, operó de pleno derecho la prorroga legal.-
4. Que el arrendador notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar contractualmente, razón por la cual opero la prorroga legal.-
5. Que el arrendatario dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de Septiembre de 2015.-
6. En virtud de los hechos narrados y los fundamentos de derecho, es por lo que procede a demandar a la Empresa FARMACIA ROSA MISTICA, C.A., por Desalojo, a cancelar la suma de Cincuenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 52.000,00) a manera de daños y perjuicios, se condene a manera de indemnización por los daños y perjuicios derivados de la falta de pago y que la misma sea condenada en costas, costos.-
De los Alegatos de la Parte Demandada:
1. Convino que en fecha 18 de septiembre de 2014, su poderdante suscribió contrato de arrendamiento, sobre local comercial debidamente identificado en el libelo de demanda, con el ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, representado por su Apoderada LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA.-
2. Negó, Rechazó y Contradijo que a su representada se le haya notificado la voluntad de no querer renovar el contrato de arrendamiento y menos por medio de un Acta emanada de la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Zamora de fecha 27 de Agosto de 2015.-
3. Negó Rechazó y Contradijo que su representada, haya dejado de cumplir sus obligaciones en el pago de arrendamiento de los meses de Septiembre y Octubre del 2015, ya que existe un procedimiento consignatorio de los cánones de arrendamiento.-
4. Reconvienen en la demanda de la siguiente manera:
5. Que en fecha 18 de septiembre de 2014, fue suscrito entre los ciudadanos LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, en su carácter de Apoderada del ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA y la ciudadana GHEISA YBELICE GRIPPA LEON en su carácter de representante de la Empresa FARMACIA ROSA MISTICA, C.A., un contrato de arrendamiento.-
6. Que en fecha 03 de julio de 2015, recibió una carta del arrendador informando la voluntad de renovar el contrato de arrendamiento y el aumento del canon del mismo por la cantidad de Bs. 66.965,00 más IVA; siendo el canon actual la cantidad de Bs. 26.000,00.-
7. Manifiesta la parte demandada-reconviniete que su representada ha intentado mediar con el arrendador por el exorbitante aumento de canon de arrendamiento y llegar a un acuerdo, siendo infructuoso esos intentos.-
8. Que en fecha 23 de mayo de 2014, fue publicada la Gaceta Oficial Nº 40.418, Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Usos Comercial, preceptuando Disposiciones Transitorias a partir de su publicación, estableciendo de forma impositiva que el arrendador debe cumplir con lo ordenado en la misma, por cuanto para esa fecha se encontraba vigente el contrato de arrendamiento, citando los numerales Tercero y Quinto de la referida Ley.-
9. Que con la carta recibida de imponer un aumento de manera unilateral y no ajustado a la ley, la parte arrendadora ha incumplido con lo establecido en la norma el cual hace referencia en el contrato de arrendamiento.-
10. Que en fecha 11 de Agosto de 2015, se consignó escrito de procedimiento regulatorio, a consecuencia de de carta recibida por parte del arrendador donde manifiesta su voluntad de renovar contrato pero con un aumento desproporcional de canon de arrendamiento.-
11. Que en fecha 19 de Agosto de 2015, se envió telegrama por IPOSTEL al arrendador, donde el arrendatario manifiesta su voluntad de renovar el contrato y de igual manera se le manifiesta el desacuerdo por el aumento del canon de arrendamiento.-
12. Que en fecha 20 de Agosto de 2015, la Apoderada de la parte arrendadora envía un telegrama desconociendo el contenido y firma y desconoce la carta.-
13. Que en fecha 26 de septiembre de 2015, se solicitó a la administración de la parte arrendadora las retenciones de impuesto sobre la renta e iva.-
14. Que demanda al ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA, representado por su Apoderada LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, cumplir con la renovación del contrato, ordenar la adecuación de la renovación del contrato y ordenar el avaluó y determinación del canon de arrendamiento a fijar al local comercial arrendado en la renovación del contrato y pagar las costas y costos.-
CONTESTACION A LA RECONVENCION
1. Niega, rechaza y Contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado, por ser falso los hechos e inexistentes el derecho.-
2. Que en fecha 18 de septiembre de 2014 la ciudadana LUISA ELENA LÓPEZ QUIJADA, suscribió contrato de arrendamiento en representación del ciudadano JOSÉ VITAL CORREIA con la ciudadana GHEISA YBELICE GRIPPA LEON, en su carácter de Presidente de la empresa FARMACIA ROSA MISTICA, C.A.. por tiempo determinado.-
3. Que dicho contrato comenzó a correr desde el Primero (01) de Septiembre de 2014 hasta el Primero (01) de septiembre de 2015 y a partir del dos (02) de septiembre de 2015 opero de pleno derecho la prorroga legal.-
4. Que el arrendador notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar contractualmente.-
5. Que Niega Rechaza y Contradice que su representada o algún representante suyo emanara o suscribiera carta de renovación contractual.-
DE LA ADMISION:
Mediante auto de fecha 14 de Diciembre de 2015, se admite la pretensión de la parte demandante y se acordó el Emplazamiento de la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de Septiembre de 1999, bajo el No. 19, tomo 261-A-Sgdo., en la persona de la ciudadana GHEISA YBELICE GRIPPA LEON venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.074.640, a dar contestación a la demanda que por DESALOJO, le ha incoada por el ciudadano JOSE VITAL CORREIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 12.387.881.-
DE LA CITACION:
En fecha 17 de febrero de 2016, el Alguacil de este Tribunal RENNY MARCANO, dejo constancia que hizo entrega de la compulsa de citación sin ningún problema al apoderado judicial de la parte demandada.-
DE LA CONTESTACIÓN:
En fecha 11 de Marzo de 2016 compareció el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano IBRAHIM JOSE GUERRERO BRACHO, quien consigno escrito de cuestiones previas, contestación y reconvención en los términos anteriormente expuestos.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
- La indeterminación en el tiempo de la relación arrendaticia existente entres las partes.-

III. DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS CONSIGNADAS POR LAS PARTES:

Acompaño la representación judicial de la demandante al escrito libelar lo siguiente:
1. Copia simple de Instrumento Poder, suscrito por el ciudadano JOSE VITAL CORREIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 12.387.881, quien le confiere Poder Especial a las ciudadanas ANNERIS JOSE LOPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.163 y 56.277, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 18 de Julio de 2014, quedando anotado bajo el No. 09, Tomo 203, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, de dicho documento se desprende la afirmación de las apoderadas judiciales de la parte actora que actúan en representación del ciudadano JOSE VITAL CORREIA. Instrumento privado debidamente autenticado, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.-
2. Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por la ciudadana LUISA LOPEZ QUIJADA, venezolana, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.752.197, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JOSE VITAL CORREIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 12.387.881 quien funge como LA ARRENDADOR, y la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de Septiembre de 1999, bajo el No. 19, tomo 261-A-Sgdo., representado por la ciudadana GHEISA YBELICE GRIPPA LEON venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.074.640 quien es LA ARRENDATARIA, de 18 de Septiembre de 2014, quedando debidamente autenticados por ante la Notaria Pública Quinto del Municipio Autónomo Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nro. 33, Tomo 127, de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha oficina notarial. De dichos contratos se deprende la afirmación de ambas partes que tuvieron la voluntad de arrendar el local comercial objeto de la presente acción. Copias de documentos públicos a los cuales el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.-
3. Copia simple de notificación dirigida a los representantes de la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A. de fecha 21 de Agosto de 2015 y Original del acta No. 122/2015 de esa misma fecha, emanadas ambas de la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, de dicho documento se desprende la intención de la apoderada judicial de la parte actora de notificarle a dicha compañía su intención de que tiene su representado de no renovar el contrato de arrendamiento. Dicho Instrumento debe ser considerado como un documento Administrativo, que, sin poder asimilarse plenamente al documento público ni al privado, es realizado por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros) o uno de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, entre otros). Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento, y conteniendo exposición de las partes inmersas en el presente procedimiento, ante el Funcionario Público quien da fe de ello, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, y ASI SE DECLARA.-
4. Copia simples del Titulo Supletorio No. 23076 emanado del Tribunal Segundo de Primera Instancia en o Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda de fecha 06 de Febrero de 2007. El cual hace demostrar la cualidad de propietario del local comercial el cual es objeto de la presente acción. De dicho documento se desprende la cualidad de propietaria de la parte demandante del local comercial objeto de la presente acción. El contrato de venta antes identificado, tiene la característica de ser un documento público al cual el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, con la finalidad de demostrar que la parte demandante, CARMEN CRUZ COVA, es la propietaria del inmueble antes descrito y objeto de la presente controversia.-
5. Copia simple del escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada IBRAHIM GUERRERO BRACHO ante el Ministerio para el Poder Popular para el Comercio, del referido documento se puede verificar que existe un sello de recibido por la referida oficina, sin embargo nuestro más Alto Tribunal de la Republica a través de la Sala de Casación Civil en fecha 04 de Abril de 2003, con ponencia del magistrado Dr. Franklin Arrieche G. en el Expediente No. 01-0302, dejo por sentado lo siguiente: “…Solo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos con el libelo, y no de documentos privados simples…” del extracto de la decisión anteriormente transcrita se evidencia que las copias simple de documentos privados no pueden ser reproducidos en juicio, es por ello que quien suscribe no le otorga valor probatorio a dicho escrito, en consecuencia lo desecha del acervo probatorio. ASI SE DECIDE.-
6. Copia simple del de audiencia conciliatorio de fecha 16 de Diciembre de 2015 emanada del Ministerio del Poder Popular para Industria y Comercio, del cual se evidencia que la parte demandada expresa la intención que tenia para aquel momento de renovar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, a su vez se evidencia que la parte demandante alega que no tiene intención de renovar el contrato y que la arrendataria no ha cancelado los cánones de arrendamiento como lo establece la clausula del contrato. Dicho Instrumento debe ser considerado como un documento Administrativo, que, sin poder asimilarse plenamente al documento público ni al privado, es realizado por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros) o uno de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, entre otros). Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento, y conteniendo exposición de las partes inmersas en el presente procedimiento, ante el Funcionario Público quien da fe de ello, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, y ASI SE DECLARA.-
7. Copia simple de las actuaciones que cursan en este Tribunal pero en la causa No. 4464-15, mediante el cual se evidencia que cursa por ante este Despacho una causa previa a esta donde solicita al Tribunal la adecuación del contrato de arrendamiento a lo dispuesto a la nueva Ley de Arrendamiento para el uso Comercial. Ahora bien, de la referida documentación no aporta nada a litis, por lo que se desecha del acervo probatorio. ASI SE DECLARA.-
8. Copia simple de misiva de fecha 03 de Julio de 2015 dirigida a la Farmacia Rosa Mística, C.A. por parte de la apoderada judicial de la parte actora Luisa López Quijada, en cuanto a dicha documental nuestro más Alto Tribunal de la Republica a través de la Sala de Casación Civil en fecha 04 de Abril de 2003, con ponencia del magistrado Dr. Franklin Arrieche G. en el Expediente No. 01-0302, dejo por sentado lo siguiente: “…Solo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos con el libelo, y no de documentos privados simples…” del extracto de la decisión anteriormente transcrita se evidencia que las copias simple de documentos privados no pueden ser reproducidos en juicio, es por ello que quien suscribe no le otorga valor probatorio a dicho escrito, en consecuencia lo desecha del acervo probatorio. ASI SE DECIDE.-
9. Copia simple de factura No. 00475, 00479 y 00484 de fechas 05 de Mayo de 2015, 03 de Mayo de 2015 y 03 de Junio de 2015, dichas documentales se desprende la constancia de haber pagado los meses de Abril, Mayo y Junio de 2015, sin embargo esos no son los meses que se están demandado su insolvencia, es por esta razón que dichas documentales no aportan nada a la litis, es por lo que se desecha del acervo probatorio. ASI SE DECIDE.-
10. Copia simple de telegrama de fecha 19 de Agosto de 2015, 02 de Septiembre de 2015, 02 de Septiembre de 2015, 20 de Agosto de 2015, respectivamente, de dicha documentación se desprende que el apoderado judicial de la parte demandada envía telegrama al apoderado judicial de la parte actora LUISA LOPEZ QUIJADA a los fines de informarle la intención de renovar el contrato, sin embargo no estaban de acuerdo con el canon de arrendamiento, de dichas documentación no aporta nada a la litis es por ello que esta Juzgadora lo desecha de la acervo probatorio. ASI SE DECIDE.-
11. Copia certificada del expediente No. A-0133/08-15 nomenclatura interna de la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial del Ministerio del Poder Popular para Industria y Comercio, de dichas copias certificadas no hace ningún tipo de aporte al tema controvertido en el presente caso, por lo que se desecha del acervo probatorio. ASI SE DECIDE.-
12. Copia simple de actuaciones que cursan en el expediente 732-15 nomenclatura interna de este Tribunal, en el proceso consignatario que intentara sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A. a favor del ciudadano JOSE VITAL CORREIA sobre un un (1) local comercial distinguido con el Nro. 05 y está ubicado en el Edificio “ERIMAR”, avenida Villa Heroica, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda. De dichas copias se desprende las consignación de los cánones de arrendamiento realizados por el apoderado judicial de la parte demandada sobre el inmueble objeto de la presente acción. Tales copias reúnen los requisitos de los artículos 1357 y 1359 ambos del Código Civil, para ser considerado como instrumento público y así lo valora esta sentenciadora. ASI SE DECIDE.-

IV. ARGUMENTACION PARA DECIDIR
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman este expediente. El Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las siguientes consideraciones:
El Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.-
Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.-

V. MOTIVACION PÁRA DECIDIR
La parte actora pretende el desalojo de un (1) local comercial distinguido con el Nro. 05 y está ubicado en el Edificio “ERIMAR”, avenida Villa Heroica, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.-
Dicha demanda nace por la voluntad de la parte actora de demandar el desalojo por el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, porque según su decir la parte de demandada dejo de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Septiembre y Octubre de 2015.
En el presente asunto ha sido demandado el desalojo de un inmueble fundamentado en el artículo 40 literales “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial que preceptúa: Artículo 40: “son causales de desalojo; a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”.
Esta norma prevé las causales de carácter taxativo por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como el de marras, esto es, los contratos de arrendamiento por escrito a tiempo determinado, que es el caso bajo estudio.
En consecuencia, tal como ha quedado el presente juicio y siendo que en nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba y en ese sentido la Sala de Casación de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, expresó:
“Al atribuir la carga de la prueba la doctrina moderna atiende a la condición Jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho denunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…”
Esa doctrina tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho.
Los artículos precitados, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:
“Artículo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de punto de mera forma…”
..Omissis…
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Con relación a ello la Sala de Casación Civil, ha decidido que:
“… La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es admisible como norma absoluta la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sean por hechos o circunstancias positivas contrarias...”
Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.-
Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. Hernando Debis Echandia. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).-

Así las cosas la pretensión de la parte demandante va encuadrada a demandar el desalojo por la falta de pago de los meses de Septiembre y Octubre de 2015, asi las cosas el legislador a delimitados las obligaciones del arrendatario las cuales se encuentra encuadrado en el artículo 1.592 del Código Civil el cual contempla lo siguiente:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrito y Subrayado por este Tribunal)

Así pues, tenemos que la obligación principal del arrendatario es pagar el precio convenido por canon de arrendamiento, así las cosas en etapa de pruebas el apoderado judicial de la parte demandada solicito prueba de informe a este mismo Órgano Jurisdiccional a los fines de que informase sobre las consignación que este venía realizando en el expediente No. 732-15 nomenclatura interna de este Juzgado, en la cual se evidencia que la referida representación judicial deposita el mes de Septiembre de 2015 en fecha 13 de Octubre de 2015 según vauchers de depósito No. 157059800 y el mes de Octubre de 2015 el 06 de Noviembre de 2015 según vauchers de depósito No. 159588055, de esta premisa se desprende que la novísima Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 27 a contemplado las reglas a seguir en cuanto a este tipo de procedimiento, el cual contempla lo siguiente:
El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador. (Negrita y Subrayado del Tribunal).

Concatenado con ello contempla la Disposición Derogatoria Primera lo siguiente:
Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999. (Negrita y Subrayado del Tribunal).
Así pues, tenemos que todas las facilidades que contemplaba la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en cuanto al lapso para consignación de los cánones de arrendamiento en la novísima Ley no se encuentran determinados, es por ello y a falta de indicación de la referida normativa que esta Juzgadora debe tomar como premisa para determinar si el pago de los cánones de arrendamiento hechos por la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A. es el acuerdo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes inmersas en el presente caso en el cual contemplaron en la clausula sexta lo siguiente:

El canon mensual de arrendamiento del local aquí arrendado para el año de vigencia de este contrato ha sido estipulado de común acuerdo entre las partes contratantes, todo según articulo 32 Ord. 1, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial, en la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 26.000.00) mensual, mas el Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente. Parágrafo Primero: EL ARRENDATARIO, se obliga a cancelar el canon de arrendamiento dentro de los cinco (5) primero días de cada mes, por mensualidades vencidas, a la orden den arrendador en cuenta No. 01160232130011399627 del Banco: BOD, Titular: JOSE VITAL. Según artículo 27 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial. (Negrita y Subrayado del Tribunal).

Es por ello, que el deber del apoderado judicial de la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A. era cancelar los primeros cinco (5) días de cada mes, el mes que se acaba de vencer, hecho este que no realizo puesto que el mes de Septiembre de 2015 lo cancelo con ocho (8) dias de atraso y mes de octubre de 2015 lo cancelo con un (1) día de atraso, incumpliendo así con su obligación que no es otra que pagar en el tiempo determinado el canon de arrendamiento pactado por las partes, por lo que la presente acción debe prosperar en derecho. Así se decide.
VI. DE LA RECONVENCION O MUTUA PETICION
Del escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 11 de Marzo de 2016 por el apoderado judicial de la parte demandada abogado IBRAHIM GUERRERO BRACHO, reconviene a la parte demandante a los efectos de cumplir con la renovación del contrato, según lo establecido en las disposiciones transitorias de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y ordene el avaluó y determinación del canon de arrendamiento a fijar al local comercial arrendado en la renovación del contrato mediante intervención de la SUNDEE.
Del pedimento que contiene la contrademanda intentada por el profesional del derecho de la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A. en la cual solicita al Tribunal se ordene la renovación de contrato, tenemos que la renovación de una relación arrendaticia va a depender de la intención del arrendador de continuar arrendando el bien inmueble, mas no está sujeto a consideración por parte de esta Juzgadora ordenar la renovación de la relación arrendaticia.
Sin embargo, la figura procesal denominada reconducción de la relación arrendaticia señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, por ello la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prorroga legal, para la procedencia de dicha figura procesal tenemos que debe cumplir con tres (3) supuestos:
1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.-
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.-
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.-
De los autos se evidencia que la oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda libro boleta de notificación con fecha anterior al vencimiento del contrato de arrendamiento, exactamente el 21 de Agosto de 2015, donde le notifica la intención de su apoderado de no renovar el contrato de arrendamiento existente entre ellos, pero es el caso que no consta en autos que dicha boleta de notificación emanada de dicha oficina administrativa haya sido recibida por la representación judicial de la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A. y por consiguiente tenga conocimiento que una vez finalizado el lapso pactado por las partes comenzaba a operar la prorroga legal arrendaticia. Así se decide.
Si bien es cierto, que la parte demandante no cumplió con la debida notificación de la intención de su apoderado de no renovar la relación arrendaticia, no es menos cierto que dicha representación judicial no cumplió con su primigenia y más importante obligación que es pagar en el lapso convenido los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre y Octubre de 2015 como se dejo determinado en el capitulo anterior, en vista de ello, no puede con dicha conducta solicitar a este Órgano Jurisdiccional que ordene renovado de la relación arrendaticia si esta no ha cumplido cabalmente con sus obligaciones como arrendatario. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto se ordene el avaluó y determinación del canon de arrendamiento a fijar al local comercial arrendado, tenemos que contempla el artículo 33 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial lo siguiente:
El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar. (Negrita y Subrayado del Tribunal).

Del artículo anteriormente transcrito, se evidencia que el organismo competente para este tipo de solicitudes de fijación o regulación de canon de arrendamiento es la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos quien es el Organismo competente que indicara las pautas para calcular el precio del valor del inmueble y con ello poder determinar el precio justo para el canon de arrendamiento del local comercial que se pretende arrendar, igualmente la referida Ley especial contiene en su artículo 5 que es esta Superintendencia la encargada de dirimir cualquier tipo de conflicto existente entre las partes, todo esto para que el profesional del derecho accionado tenga conocimiento de los mecanismo que puede desplegar en la defensa de los derechos de sus clientes, sin embargo, en la presente caso no cabe lugar a dicha solicitud de revisión del canon de arrendamiento puesto que en el punto anterior se determino que la parte demandada sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A. no dio cumplimiento con sus obligaciones lo que trae como consecuencia finalizar con la relación arrendaticia y la entrega del local comercial, es por ello que las contra pretensiones indicadas por el apoderado judicial de la parte demandada IBRAHIM GUERRERO BRACHO, ampliamente identificado en la primera parte de este fallo no deben prosperar en derecho por lo que se debe declarar sin lugar la reconvención planteada. Así se decide.

D E C I S I O N
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano JOSE VITAL CORREIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 12.387.881, contra la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de Septiembre de 1999, bajo el No. 19, tomo 261-A-Sgdo.
SEGUNDO: Hacer entrega a la parte demandante libre de bienes y personas el inmueble dado en arrendamiento que está constituido por: Un (1) local comercial distinguido con el No. 05 del edificio “ERIMAR” de la Avenida Villa Heroica, en la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 52.000,00) por concepto de daños y perjuicios por la falta de pago de los meses de Septiembre de 2015 y Octubre de 2015, los cuales cursan en el expediente de consignación con el No. 732-15 de la nomenclatura interna de este Juzgado) al cual se insta a la parte actora sea retirado.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 26.000,00) mensuales por concepto de daños y perjuicios hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
QUINTO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición intentada por la sociedad mercantil FARMACIA ROSA MISTICA, C.A. en contra del ciudadano JOSE VITAL CORREIA.
SEXTO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.-
Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los diecisiete (17) días del mes de Marzo de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. FABIOLA TERAN SUAREZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
En la misma fecha, siendo _________ de la ________________ se publicó y registró la anterior sentencia.-

LA SECRETARIA,

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
FTS/MGR
EXP: 4545-15.-