TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNCIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

DEMANDANTE: CARMEN CRUZ COVA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.357.620.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANA VICTORIA AQUINO PACHECO y HAIDE D’ELIAS GONZALEZ abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.152 y 24.360, en su orden
DEMANDADA: MERCEDES DEL CARMEN HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 5.296.618, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 151.568.-
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-
EXPEDIENTE: 4429-15.-
-I-
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la Audiencia Oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Sin Lugar la demanda de Desalojo, del articulo 40 literales “g” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por las ciudadanas ANA VICTORIA AQUINO PACHECO y HAIDE D’ELIAS GONZALEZ abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.152 y 24.360, en su orden, actuando en su carácter de Apoderadas Judiciales de la ciudadana CARMEN CRUZ COVA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.357.620, contra la ciudadana MERCEDES DEL CARMEN HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 5.296.618, por lo que se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
De la parte demandante:
1. La parte demandante, por intermedio de sus representantes judiciales, en su libelo de demanda en términos generales aduce lo siguiente:
2. Que en fecha 01 de Julio de 2006 y cada seis (06) meses, su representada, celebraba y suscriba contrato de arrendamiento con la ciudadana MERCEDES DEL CARMEN HERNÁNDEZ, por un tiempo determinado de seis meses, el primero en fecha 26 de Junio de 2006, que comenzaba a regir a partir del 1º de Julio hasta el 1º de diciembre de 2006; el segundo en fecha 09 de Enero de 2007, comenzando a regir a partir del 1º de enero hasta el 1º de Julio del 2007; el tercero en fecha 19 de septiembre de 2007, comenzando a regir a partir del 1º de Julio hasta el 31 de diciembre de 2007; el cuarto en fecha 25 de Abril de 2008, comenzando a regir a partir del 1º de Enero de hasta el 1º de Julio de 2009; el quinto en fecha 16 de Marzo de 2009, comenzando a regir en fecha 1º de Enero hasta el 1º de Junio de 2009, prorrogable por igual periodo de tiempo; y el último en fecha 23 de Marzo de 2010, comenzando a regir a partir del 1º de Enero hasta el 30 de Junio de 2010, prorrogable por igual periodo de tiempo.-
3. Que en fecha 24 de Abril de 2012, se realizó una notificación Judicial a la ciudadana MERCEDES DEL CARMEN HERNÁNDEZ, que fue practicada por el Tribunal de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de conformidad con lo establecido en la Clausula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, celebrado y suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 23 de Marzo de 2010, asentado bajo el Nro. 43, Tomo 48 del Libro de autenticaciones que lleva la mencionada Notaría Pública, con la finalidad de que el Contrato de Arrendamiento, no le sería renovado y que a partir del 1º de Julio de 2012, comenzaba a acorrer la Prorroga Legal.-
4. Que en fecha 04 de Abril de 2014, solicitó su representada, que se le practicara la última notificación Judicial, la cual la realizó el Tribunal de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de conformidad con lo establecido en la clausula cuarta del Contrato de Arrendamiento celebrado y suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 23 de Marzo de 2010, asentado bajo el Nro. 43, Tomo 48 del Libro de Autenticaciones que lleva la mencionada Notaria Pública, con el fin de que ya se había terminado con la Prorroga Legal.-
5. Que la parte demandada, ha asumido una conducta contumaz, de no dar por cumplido el Contrato de Arrendamiento y hacerle la entrega efectiva y material a su representada.-
De los Alegatos de la Parte Demandada:
1. En el acto de contestación de la demanda, la parte demandada, actuando en su propio nombre y representación, en términos generales, planteó la siguiente defensa:
2. Que en fecha 26 de Junio de 2006 y de manera siempre extemporánea con disparidad e intervalos de tiempo bastantes notorios celebraban los contratos de arrendamientos.-
3. Que el sexto contrato y último el cual automáticamente se renovó puesto que siguió y sin ningún contratiempo la relación arrendaticia entre la Arrendadora y ella, éste último se celebró el día 23 de Marzo de 2010.-
4. Que en fecha 08 de Octubre de 2010, la Arrendadora le notificó la Oferta de Venta, por escrito que dicho inmueble le manifestó el privilegio que el concede la ley y que estaba disponible para la venta.-
5. Que esa oferta de venta, carece de toda formalidad puesto que no está debidamente notariada y que además no cumple con los requisitos de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Nro. 40.418, de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio en su artículo 30 No tiene precio de venta y sin ningún tipo de documentación del mencionado local comercial.-
6. Que le respondió en fecha 19 de Julio de 2011, notificándole su interés en adquirir el local, de acuerdo al privilegio que el concede la ley, que le manifestó que es necesario para cualquier negociación el Valor en bolívares del local y por supuesto la documentación respectiva.-
7. Que la arrendataria le incrementó el canon de arrendamiento, al cual aceptó sin ningún problema.-
8. Que en fecha 24 de Abril de 2012, para su mayor sorpresa se trasladó hasta su negocio el Tribunal del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, acompañados por la arrendadora y una abogada, con el fin de notificarle la no renovación del contrato.-
9. Que la ciudadana CARMEN CRUZ COVA se niega a darle su prorroga legal.-
DE LA ADMISION:
Mediante auto de fecha 21 de Julio de 2015, se admite la pretensión de la parte demandante y se acordó el Emplazamiento de la ciudadana MERCEDES DEL CARMEN HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.357.620, a dar contestación a la demanda que por DESALOJO, le tiene incoada la ciudadana CARMEN CRUZ COVA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.357.620.-
DE LA CITACION:
En fecha 11 de Agosto de 2015, el Alguacil de este Tribunal RENNY MARCANO, dejo constancia que hizo entrega de la compulsa de citación sin ningún problema.-
DE LA CONTESTACIÓN:
En el lapso para la contestación de la demanda la parte demandada no compareció hacer uso de su oportunidad procesal para ello, esto se evidencia del computo que se hace a continuación, donde el alguacil deja constancia en autos que cito a la parte demandada el 11 de Agosto de 2015, exclusive, al 09 de Octubre de 2015, inclusive, fecha en la cual se computo el lapso de contestación contemplado para el juicio oral de veinte (20) días de despacho los cuales transcurrieron de la siguiente forma
Agosto de 2015: 12, 13, 14, Septiembre de 2015: 16, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 28, 29, 30; Octubre de 2015: 01, 02, 06, 07, 08, 09.
La comparecencia de la parte demandada se perfecciono el 19 de Octubre de 2015, como consta de diligencia y escrito consignado para dar contestación a la causa, que cursa del folio 86 al 74 del presente expediente.-
Sin embargo a través de sentencia de fecha 06 de Junio de 2016, nuestra Jueza Superior Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial ordeno la reposición de la causa a que se fijara la audiencia preliminar y se diera continuidad al proceso.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
- La indeterminación en el tiempo de la relación arrendaticia existente entres las partes.-
III. DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS CONSIGNADAS POR LAS PARTES:

Acompaño la representación judicial de la demandante al escrito libelar lo siguiente:
1. Copia certificada de Instrumento Poder, suscrito por la ciudadana CARMEN CRUZ COVA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-4.357.620, quien le confiere Poder Especial a las ciudadanas ANA VICTORIA AQUINO PACHECO y HAYDE D`ELIAS GONZÁLEZ, Abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social al Abogado bajo los Nros. V-19.152 y 24.360, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 24 de Abril de 2.015, quedando anotado bajo el No. 12, Tomo 17, folios 39 hasta el 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, de dicho documento se desprende la afirmación de las apoderadas judiciales de la parte actora que actúan en representación de la ciudadana CARMEN CRUZ COVA. Instrumento privado debidamente autenticado, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.-
2. Copias simples de Contratos de Arrendamiento suscrito por las ciudadanas CARMEN CRUZ COVA, venezolana, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.357.620, quien funge como LA ARRENDADORA, y la ciudadana MERCEDES DEL CARMEN HERNÁNDEZ, venezolana, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.296.618, quien es LA ARRENDATARIA, de fechas 27 de Junio de 2006, 09 de Enero de 2007, 19 de Septiembre de 2007, 25 de Abril de 2008, 16 de Marzo de 2009 y 23 de Marzo de 2010, quedando debidamente autenticados por ante la Notaria Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo los Nros. 66, Tomo 65; 44, Tomo 01; 58, Tomo 98; 51, Tomo 40; 10, Tomo 27 y 43, Tomo 48, respectivamente de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha oficina notarial. De dichos contratos se deprende la afirmación de ambas partes que ambas tuvieron la voluntad de arrendar el local comercial objeto de la presente acción y a su vez hacen demostrar la afirmación de la demandada que el último contrato se indetermino en el tiempo, puesto que el mismo fue autenticado en el año 2010 hasta el año 2012 donde comparece la parte demandante y le notifica que hará uso de su prorroga legal. Copias de documentos públicos a los cuales el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, debidamente aceptado por la contraparte, que tiene por objeto demostrar que la arrendadora y arrendataria supra mencionados suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial descrito.-
3. Copia certificada de Documento de Propiedad suscrito, entre la ciudadana CLARA CAMPILONGO MARTÍNEZ, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-3.186.361 en su carácter de Gerente de la Sociedad Mercantil AVENTURA IMPORT Y EXPORT CORPORATION. S.A., y la ciudadana CARMEN CRUZ COVA, Venezolana, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.357.620, de un local Mini-Tienda distinguido con el Nro. 1M-03, ubicado en el Primer Piso del Centro Aventura Comercial, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 28 de Diciembre de 1999, quedando anotado bajo el No. 43, folios 344 al 349, protocolo 1º, Tomo 32 4º trimestre. De dicho documento se desprende la cualidad de propietaria de la parte demandante del local comercial objeto de la presente acción. El contrato de venta antes identificado, tiene la característica de ser un documento público al cual el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, con la finalidad de demostrar que la parte demandante, CARMEN CRUZ COVA, es la propietaria del inmueble antes descrito y objeto de la presente controversia.-
4. Copia simple de Notificación Judicial, practicada por el Tribunal Primero De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda de fecha 24 de Abril de 2012 y la segunda de 04 de Abril de 2014. Dicha notificación se realizó a los fines de hacerle saber a la parte demandada la decisión de no renovar nuevamente el contrato de arrendamiento. Tales copias reúnen los requisitos de los artículos 1357 y 1359 ambos del Código Civil, para ser considerado como instrumento público y así lo valora esta sentenciadora. ASI SE DECIDE.-
5. Copia simple de comunicación de notificación de No renovación de Contrato así como la intención de vender el inmueble, de fecha 08 de Octubre de 2010. Dicho documento privado fue presentado en copia simple y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga el valor probatorio por aplicación del mencionado artículo. ASÍ SE DECIDE.-
6. Copia simple de comunicación de aceptación de la venta del inmueble, de fecha 19 de Julio de 2011. Dicho documento privado es desechado del acervo probatorio puesto que no guarda relación con el tema debatido en el presente juicio. ASÍ SE DECIDE.-
7. Copia simple de depósito bancario Planilla Nro. 012807749 de fecha 07 de Febrero de 2011, por la cantidad de 1232,00 bolívares, realizado en la cuenta Nro. 4390002854 del Banco BFC, Banco Universal, a favor de la ciudadana COVA CARMEN CRUZ, dueña del LOCAL 1-M03.- En relación ha dicho documento este Tribunal lo desecha del acervo probatorio puesto que no gurda relación con el tema a decidir en la presente causa.
8. Copia simple de Notificación Judicial, practicada por el Tribunal Primero De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda. Dicha notificación se realizó a los fines de hacerle saber a la parte demandada la culminación de la prorroga legal. Tales copias reúnen los requisitos de los artículos 1357 y 1359 ambos del Código Civil, para ser considerado como instrumento público y así lo valora esta sentenciadora. ASI SE DECIDE.-
9. Copia Simple del acta de acuerdo por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda de fecha 24 de Enero de 2012 No. 007-012, de la referida documental se desprende la asistencia de las partes a un acto conciliatorio donde la parte demandada consintió que haría uso de su prorroga legal de dos (2) años y que la parte actora no reconoce el derecho de la demandada a gozar de su prorroga legal. Dicho Instrumento debe ser considerado como un documento Administrativo, que, sin poder asimilarse plenamente al documento público ni al privado, es realizado por un Funcionario Público autorizado, y cuya finalidad es la de documentar los actos y manifestaciones de voluntad de la administración, bien conformando un acto constitutivo (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, entre otros) o uno de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, entre otros). Dichos documentos administrativos, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento, y conteniendo exposición de las partes inmersas en el presente procedimiento, ante el Funcionario Público quien da fe de ello, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, y ASI SE DECLARA.-
10. En cuanto a la ratificación de la comunicación de fecha 27 de Abril de 2016 dirigida a la entidad bancaria Fondo Común, por parte de la ciudadana Carmen Cruz Cova, este Tribunal no le otorga valor probatorio a la misma por cuanto no aporta nada a la listis, por lo que las desecha del acervo probatorio. Así se establece.

IV. ARGUMENTACION PARA DECIDIR
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman este expediente. El Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las siguientes consideraciones:
El Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.-
Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.-

V. MOTIVACION PÁRA DECIDIR
La parte actora pretende el desalojo de un Local Comercial distinguido con el No. 1-M03, ubicado en el piso 1 del Centro Aventura Comercial, sector UD-1, UD-2 y UD-3, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda.-
Dicha demanda nace por la voluntad de la parte actora de demandar el desalojo por el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, porque según su decir la parte de demandada ya había hecho uso de la prorroga legal que le correspondía por el tiempo en que se encontraba arrendada en el referido local comercial.
En el presente asunto ha sido demandado el desalojo de un inmueble fundamentado en el artículo 40 literales “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial que preceptúa: Artículo 40: “son causales de desalojo; g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.
Esta norma prevé las causales de carácter taxativo por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como el de marras, esto es, los contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, que es el caso bajo estudio.
En consecuencia, tal como ha quedado el presente juicio y siendo que en nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba y en ese sentido la Sala de Casación de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, expresó:
“Al atribuir la carga de la prueba la doctrina moderna atiende a la condición Jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho denunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…”
Esa doctrina tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho.
Los artículos precitados, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo siguiente:
“Artículo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de punto de mera forma…”
..Omissis…
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Con relación a ello la Sala de Casación Civil, ha decidido que:
“… La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es admisible como norma absoluta la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sean por hechos o circunstancias positivas contrarias...”

Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.-
Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. Hernando Debis Echandia. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).-
En consecuencia, pretende la parte actora ciudadana CARMEN CRUZ COVA que la parte demandada ciudadana MERCEDES DEL CARMEN HERNANDEZ haga entrega de un bien inmueble compuesto por un (1) Local Comercial distinguido con el No. 1-M03, ubicado en el piso 1 del Centro Aventura Comercial, sector UD-1, UD-2 y UD-3, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, por el hecho que ya había hecho uso de la prorroga legal que le correspondía por el tiempo que se mantuvo la relación arrendaticia.-
Es menester traer a colación el contenido del artículo 1600 del Código Civil establece lo siguiente:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. (Negrita y Subrayado del Tribunal)
Concatenado con el artículo previamente citado establece el artículo 1614 del mismo cuerpo normativo, lo siguiente:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. (Negrita y Subrayado del Tribunal)

Igualmente en cuanto a la tácita reconducción, el artículo 1.601 del Código Civil, señala:
Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.-
De acuerdo a las normas anteriormente citadas, el fundamento de la tácita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble, de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, la terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del término, está contemplada por la regla sobre tácita reconducción, que señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminados, por ello la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prorroga legal, ha sostenido la doctrina que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:
1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.-
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.-
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.-
En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el caso de autos, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, celebrado por las partes en litigio, el Tribunal verifica que conforme a la cláusula cuarta del contrato, trascrito ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de seis (06) meses, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito. Dicho contrato celebrado entre las partes, por el término de seis (06) meses, prorrogables por periodos iguales, venció el 30 de Junio de 2010, por lo que hace nacer la prórroga legal, ocupando la demandada después de vencido el plazo estipulado contractualmente y no habiendo sido notificada la accionada sobre la no renovación del contrato en su debido momento, por lo que forzosamente se prorrogó automáticamente el contrato nuevamente por seis (06) meses, con los mismas condiciones del primer contrato suscrito entre las partes, entendiéndose que opero la tacita reconducción convirtiendo el contrato de marras en un contrato a tiempo indeterminado, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que la arrendataria continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en la circunstancia de que la arrendataria continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario, significa que a la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, quede y se le deje, al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin oposición, el arrendamiento se presume renovado, sobre este aspecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente:
Esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.- (Negrillas y subrayado del Tribunal).-
Conforme al criterio jurisprudencial transcrito, la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, por cuanto la misma norma establece que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado.-
Por su parte de acuerdo a la legislación que regulaba para el momento, el autor Gilberto Guerrero Quintero sostiene:
El arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello).-
Sin embargo el criterio jurisprudencial citado, establece, que una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, configuran la tácita reconducción, si no hay la oposición del arrendador, por cuanto la misma norma establece, que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tácita reconducción.-
Del contenido del referido artículo, se establece que si se constata que la parte arrendada una vez vencido el término convenido en el contrato de arrendamiento continúa en posesión del bien se considera renovado automáticamente a tiempo indeterminado.
Así las cosas, de los contratos de arrendamiento consignados por ambas partes se pudo evidenciar que la última voluntad contractual de las partes fue autenticada en fecha 23 de Marzo de 2010 por ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda bajo el No. 43, tomo 48, con una duración de seis (6) meses que regia a partir del 1 de Enero de 2010 hasta el 30 de Junio de 2010. Sin embrago, la parte arrendadora no cumplió con su obligación de notificar a la parte con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del referido lapso su voluntad de no renovar el contrato, como lo establece el ultimo aparte de la clausula cuarta del último contrato suscrito por las partes, caso en contrario la parte demandada MERCEDES DEL CARMEN HERNANDEZ quedo en posesión del bien luego de vencido el termino, es decir, quedo en posesión del inmueble después del 30 de Junio de 2010 hasta la presente fecha y siendo el caso que en año dos mil doce (2012) que por intermedio de un Tribunal la parte actora le notifica que a partir de la referida notificación haría uso de su prorroga legal de dos (2) años, violentado así el contenido del referido artículo previamente citado. ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, la parte actora quiere hacer valer un acta de acuerdo por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda de fecha 24 de Enero de 2012 No. 007-012, en la cual la parte demandada reconoce que hará uso de su prorroga legal de dos (2) años, sin embargo, dicho acto se produjo un (1) año y medio luego de que venciera el último contrato de arrendamiento, en este sentido el artículo 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento de Locales Comerciales consagra lo siguiente:
Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas. (Negrita y Subrayado del Tribunal)

Es por el contenido del referido artículo, que este Juzgadora no puede tomar en cuenta el contenido del referido documento administrativo, por cuanto el mismo va en menoscabo del derecho adquirido por la parte demandada MERCEDES DEL CARMEN HERNANDEZ por cuanto una vez vencido el contrato de arrendamiento la parte accionante CARMEN CRUZ COVA le permitió que la misma continuara en ocupación del inmueble, es decir, a partir del 30 de Junio de 2010 hasta la actualidad, no obstante es el 24 de Abril de 2012, fecha en la cual introduce su solicitud de notificación judicial para hacerle saber a la accionada que a partir de la referida fecha comenzaba a correr la prorroga legal, en menos cabo del contenido de la Ley Sustantiva previamente citada y computado un (1) año y diez (10) meses del vencimiento del lapso de arrendamiento, es por las consideraciones anteriormente indicadas que la presente acción no debe prosperar en derecho como se dejo establecido en la audiencia oral y pública que se llevo a cabo en fecha 21 de Febrero de 2017, en consecuencia debe declararse que la relación arrendaticia que existe entre las partes del presente expediente se ha reconducido en el tiempo, por lo que se debe entender que es una relación a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.
D E C I S I O N
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana CARMEN CRUZ COVA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 4.357.620, contra la ciudadana MERCEDES DEL CARMEN HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V- 5.296.618.
SEGUNDO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.-
Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los ocho (08) días del mes de Marzo de Dos Mil Diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. FABIOLA TERAN SUAREZ
LA SECRETARIA.
Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
En la misma fecha, siendo _________ de la ________________ se publicó y registró la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA,
Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON