REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA 207º y 158º PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE N°: Ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.861.333 y V-3.892.373, respectivamente. Abogados en ejercicio JOSÉ LOMBARDO, MIGUEL APARCEDO y CÉSAR ARENAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 66.541, 88.415 y 147.594, respectivamente. Ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, ambos venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.036.786 y V-12.096.347. Abogadas en ejercicio ROSALBA VISO y JUANA ALOISI, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 62.621 y 31.293, respectivamente. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. 17-9125. CAPÍTULO I ANTECEDENTES. Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio ROSALBA VISO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 2016; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ, contra los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, e INADMISIBLE la reconvención por NULIDAD DE CONTRATO intentada por los demandados; todos ampliamente identificados en autos. Mediante auto dictado en fecha 19 de enero de 2017, esta alzada le dio entrada al presente expediente en el Libro de causas respectivo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes; constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho. Mediante auto dictado el 8 de marzo de 2017, esta alzada declaró concluida la sustanciación de la presente causa, y dejó constancia que a partir de dicha fecha comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, llegada la oportunidad procesal para decidir, este juzgado superior procede a hacerlo conforme a las consideraciones que se expondrán a continuación. CAPÍTULO II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE DEMANDANTE: Mediante escrito presentado en fecha 29 de junio de 2015, y su posterior reforma de fecha 15 de julio del mismo año, el abogado en ejercicio JOSÉ MIGUEL LOMBARDO, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ, procedió a demandar a los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; sosteniendo para ello lo siguiente: 1. Que en fecha 19 de enero de 2015, la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO en calidad de compradora, suscribió un contrato de opción de compraventa ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, con el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ en calidad de vendedor, siendo éste último autorizado por su cónyuge, ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, con la finalidad de adquirir un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la planta seis del edificio No. 4, del conjunto residencial Los Pinos, de la urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del estado Miranda; el cual le pertenece a los demandados. 2. Que en la cláusula segunda del contrato en cuestión, se estableció que el mismo tendría una duración de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de la autenticación del documento, lapso durante el cual se debía protocolizar el documento definitivo de compraventa; en el entendido de que dicho lapso podría ser prorrogado de común acuerdo por treinta días continuos. 3. Que sobre el inmueble objeto de dicho contrato pesaba una hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Provincial, S.A., Banco Universal, y era obligación del vendedor tramitar y obtener, durante los treinta días de vigencia, la liberación definitiva de la referida hipoteca, así como de cualquier otro tipo de gravamen y la obtención de las solvencias de toda deuda que pesare sobre el inmueble, tal y como se desprende de la cláusula sexta del contrato cuyo cumplimiento se exige. 4. Que tal como quedó establecido en la cláusula cuarta del contrato en cuestión, la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, entregó a los codemandados la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00) en calidad de arras, ello mediante transferencia bancaria electrónica que tuvo lugar tres días antes de la celebración del contrato; que dicho monto estuvo disponible en la cuenta del ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ de inmediato, y era suficiente para el pago del saldo total adeudado al Banco Provincial por la referida hipoteca convencional de primer grado que pesaba sobre el inmueble. 5. Que la cláusula sexta del referido contrato, establece que si el vendedor no cumpliere con las obligaciones de ley, las estipulaciones de dicho documento o si la venta definitiva no se protocolizare en los términos previstos y por causas imputables a él, éste debería indemnizar a la compradora con la suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de arras por cada mes calendario completo que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula segunda. 6. Que en la cláusula séptima del contrato se estableció que, la venta definitiva del inmueble se realizaría libre de todo gravamen o carga, así como también que sería entregado totalmente desocupado de bienes muebles y personas, con excepción de los materiales de construcción y cerámica restante para la culminación de pisos y rodapiés, libre de todo tipo de deudas y solvente de condominio, luz eléctrica, aseo urbano, gas doméstico e impuestos municipales y nacionales; e igualmente, el vendedor se obligó a entregar todos los documentos, solvencias, certificaciones de gravámenes y todo lo necesario para la presentación y protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro de los treinta días siguientes a la firma del contrato definitivo, acordándose que de la entrega y recepción de documentos, solvencias y notificaciones, se debía dejar constancia por escrito y ésta debía estar suscrita por las partes. 7. Que hasta la fecha, a pesar de que ya se le entregó a los vendedores la cantidad que adeudaban al Banco Provincial para que tramitaran la liberación de la hipoteca, así como también se encuentra ampliamente vencido el lapso de cumplimiento del contrato, éstos han negado a la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, los documentos indispensables para protocolizar la referida venta, evadiendo la responsabilidad de cumplir con las obligaciones que asumieron. 8. Que por las razones anteriormente expuestas, demandan a los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, para que convengan o en su defecto sean condenados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones por ellos contraídas en el contrato de opción de compraventa celebrado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de enero de 2015, quedando anotado bajo el No. 13, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a los fines de que se ordene gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble, ante la oficina de Registro Inmobiliario respectiva; se ordene a los demandados a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble correspondiente, así como también realizar la entrega material del mismo, y en caso de incumplimiento de la obligación de vender, se ordene que la sentencia sea considerada suficiente título de propiedad; se ordene a los demandados el pago de la cantidad de tres mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 3.750,00), multiplicados por el número de meses que transcurran desde el 19 de febrero de 2015, hasta la fecha en que sea dictada la respectiva sentencia, ello por concepto de indemnización, o bien que la cantidad que resultare de ese cálculo aritmético sea deducida del saldo pendiente; y por último, que se condene en costas a la parte demandada. 9. Que la venta definitiva no se ha protocolizado por causas imputables a los vendedores, a pesar de que la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, ha cumplido a cabalidad con todas sus obligaciones. 10. Que fundamentan su pretensión en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.265, 1.474, 1.479, 1.486, 1.487, 1.488, 1.494, 1.495, 1518, 1.527 y 1.528 del Código Civil. 11. Que estiman la demanda en la cantidad de nueve millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 9.400.000,00). PARTE DEMANDADA: Mediante escrito presentado en fecha 17 de febrero de 2016, la abogada en ejercicio ROSA VISO FAJARDO, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, procedió a contestar la demanda intentada contra sus representados; sosteniendo –entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que como punto previo manifiesta, que el tribunal antes de admitir la demanda dictó un auto mediante el cual ordenó la conformación de un litisconsorcio activo, cuando en ninguno de los recaudos presentados por la actora junto a su escrito libelar, existe documento que identifique a la parte actora como casada, tanto que en el documento que fundamenta la presente demanda la misma fue identificada como soltera, lo cual es un delito muy grave ya que dio un falso testimonio ante un funcionario público. 2. Que el tribunal instó a la parte actora a que consignare la información pertinente para la conformación del referido litisconsorcio activo y la parte actora, en vez de consignar la información requerida, consigna un poder apud acta el cual no aclara su situación conyugal y además consigna una reforma de la demanda colocando a su supuesto cónyuge sin probar tal hecho; que, posteriormente se dicta medida de prohibición de enajenar y gravar sin cumplir con los extremos legales correspondiente; y por último, que la parte actora desistió de varias cosas solicitadas en el libelo de la demanda y luego solicitó que se continúe la causa, lo cual fue homologado por el tribunal aun sin estar trabada la litis, sentencia que fue apelada y no fue oída por el tribunal por cuanto el mismo concluyó que dicha decisión no causa ningún gravamen. 3. Que niega, rechaza y contradice que la opción de compraventa a la que hace referencia la parte actora, sea una venta definitiva del inmueble allí descrito y que mal pudieran sus representados dar en venta un inmueble que se encontraba gravado con una hipoteca de primer grado, lo cual estaba en conocimiento de la optante para el momento de la negociación; por lo tanto, no había un compromiso de venta definitiva pues el propietario para ese momento era el Banco Provincial, y sus representados solo podían dar una opción de compraventa pura y simple. 4. Que es cierto que sus representados suscribieron un contrato de opción de compraventa con la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA y no con la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, ya que para ese momento no se tenía conocimiento alguno de que la referida ciudadana era de estado civil casada, pudiéndose verificar la mala fe desde el comienzo de la negociación pues la misma le mintió a sus representados y a un funcionario público cuando se hizo la autenticación. 5. Que es cierto que la opción de compraventa se hizo con el fin de hacer la negociación de un inmueble propiedad de sus representados, el cual es su vivienda principal y se encuentra debidamente identificado en los autos, a pesar de que nunca acompañaron con el libelo de la demanda ni en el cuaderno de medidas, copia certificada de dicho documento de propiedad. 6. Que es cierto que el término de duración de la compraventa se definió en la cláusula segunda, por treinta días continuos a partir de la autenticación del documento de opción de compraventa, pudiendo protocolizarse antes de lapso convenido si se encontraban satisfechos todos los extremos legales y documentos requeridos, de igual manera el lapso inicial podía ser prorrogado de común acuerdo por treinta días continuos; respecto a ello, la parte actora sabía que sobre el inmueble pesaba un gravamen, por lo tanto conllevaba su procedimiento ante la entidad bancaria correspondiente, y a pesar de que la suma entregada de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00) fue debidamente transferida al Banco Provincial para el pago de la hipoteca en fecha 20 de enero de 2015, es decir, antes de los treinta días pactados, la liberación de la hipoteca no pudo ser realizada dentro del lapso por causas imputables a un tercero, específicamente al Banco Provincial. 7. Que niega, rechaza y contradice que su representada no haya cumplido con su obligación de tramitar y obtener, durante los treinta días siguientes a la firma del contrato, la liberación definitiva de dicha hipoteca convencional de primer grado y cualquier otro gravamen, así como obtener las solvencias de toda deuda que pesare sobre el inmueble. 8. Que es cierto que sus representados recibieron por transferencia la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), monto que fue automáticamente transferido al Banco Provincial para el pago de la hipoteca. 9. Que es cierto que en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa se determinó una indemnización de tres mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 3.750,00) mensuales hasta la protocolización del documento definitivo. 10. Que niega, rechaza y contradice que el inmueble descrito en la negociación no se encuentre libre de gravamen, que no se encuentre desocupado de bienes y personas, con excepción de los materiales de construcción y cerámica restante para la culminación de pisos y rodapiés; totalmente solvente de condominio, luz eléctrica, aseo urbano, gas doméstico, etc. 11. Que niega, rechaza y contradice que se le haya negado cualquier documento necesario a la parte actora para la protocolización del documento definitivo, y que sea imputable a sus representados la no protocolización del documento definitivo. 12. Que la persona interesada en adquirir el inmueble y quien se comunicó con su representado fue el ciudadano César Ernesto Arenas Castro; tal era su interés en adquirir el bien que hasta ofreció pagar en dólares, a lo cual se negó su representado pese a la insistencia del referido ciudadano. 13. Que se quiso seguir teniendo comunicación con la parte actora, por intermedio del ciudadano César Arenas y éste ya no tomaba las llamadas y no quiso saber más nada de sus poderdantes, razón por la cual su representado se reunió con los apoderados judiciales de la parte actora para saber si continuaban con la intención de comprar y éstos manifestaron que sí, pero ya los habían demandado; en tal sentido, sus representados propusieron hacer una transacción judicial pero se ve claramente la mala fe y la intención de quedarse con el apartamento sin pagar nada por él. 14. Que niega, rechaza y contradice el derecho, jurisprudencia y doctrina alegada por la parte actora, en vista que no opera en el caso de marras, pues no se puede hablar de una venta definitiva cuando existe una condición que evita que se pueda perfeccionar. 15. Que si la parte actora tenía la intención de comprar el inmueble porqué no hicieron una oferta real por el monto restante de la operación si supuestamente para el la fecha contaban con el dinero para la compra. 16. Que niega, rechaza y contradice todo lo solicitado en el petitorio de la demanda, ya que es imposible que sea una sentencia que sirva como documento de propiedad definitivo. RECONVENCIÓN: Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la apoderada judicial de la parte accionada procedió a reconvenir a los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ por NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación: 1. Que el contrato suscrito es un “contrato leonino”, por cuanto existe una desigualdad en el mismo. 2. Que la cláusula sexta viola una norma y altera el orden público en cuanto a su aplicación, pues va en detrimento de lo establecido en los artículos 1 y 2 de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 21 de febrero de 2013, No. 40.115 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, siendo contradictorio e ineficaz lo pactado en dicha cláusula. 3. Que en el caso de marras, el monto pactado para la venta del inmueble fue la cantidad de nueve millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 9.400.000,00), de los cuales le fueron entregados a sus representados la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), y no como lo expresa la cláusula sexta del contrato, una indemnización mensual de tres mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 3.750,00) mensuales; en efecto, si se toma en consideración el contenido de la norma referida, se ve claramente lo exorbitante de la obligación que recae sobre sus representados, y siendo dicha norma de orden público, resulta procedente la anulabilidad del presente contrato. 4. Que fundamenta la presente reconvención en los principios fundamentales de la nulidad de los contratos, la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 21 de febrero de 2013, No. 40.115 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en concordancia con los artículos 51, 115 y 114 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 1.352, 1.114, 1.346, 1.146, 1.154 y 1.159 del Código Civil y el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. 5. Que por las razones antes expuestas solicita la nulidad absoluta del contrato de opción de compra venta celebrado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de enero de 2015, anotado bajo el No. 13, Tomo 13 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. 6. Que fundamenta la reconvención en cuestión, en la cantidad de nueve millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 9.400.000,00). CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: Por otra parte, se evidencia que la representación judicial de los accionantes mediante escrito consignado en fecha 31 de marzo de 2015, procedió a contestar la reconvención propuesta contra sus poderdantes; sosteniendo para ello lo siguiente: 1. Que como punto previo alega que la reconvención propuesta no cumple con los requisitos a los que alude el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la parte reconviniente se limitó a señalar que reconvenía a los demandantes conforme a lo dispuesto en el artículo 365 eiusdem, en virtud que el contrato suscrito por las partes es contradictorio e ineficaz, por lo cual solicitó la nulidad absoluta del mismo ya que según sus alegatos, lo establecido en la cláusula sexta va en detrimento de lo establecido en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 21 de febrero de 2013, No. 40.115 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; sin que para ello expresara las razones de hecho y de derecho en las cuales fundamenta su pretensión, razón por la cual solicita sea declarada inadmisible en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. 2. Que es un hecho cierto que el día 19 de enero de 2015, la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, suscribió un contrato de opción de compraventa con el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ, quien fue autorizado por su cónyuge ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, con la finalidad de adquirir el inmueble plenamente identificado en autos por la cantidad de nueve millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 9.400.000,00). 3. Que en las cláusulas quinta y sexta se establecieron indemnizaciones idénticas, recíprocas y equitativas para ambas partes, por lo tanto no se trata de un “contrato leonino”. 4. Que en el mismo escrito de reconvención, los accionados confiesan en los puntos 1 y 2 haber suscrito con la demandante un contrato de opción de compraventa por el inmueble referido, también confiesan en los puntos 4 y 5 haber recibido una suma de dinero en calidad de arras y declaran haberla usado para pagar al acreedor hipotecario el monto adeudado; asimismo, asumen en el punto 6 que en la cláusula sexta se fijaba una indemnización por el cinco por ciento (5%) del monto de las arras, además exponen en el punto 7 que el inmueble en efecto está libre de gravámenes y desocupado de bienes y personas, y en el punto 8 literal “b” narran una sucesión de conversaciones y diligencias extrajudiciales en las cuales proponían una transacción judicial a la parte accíonante. 5. Que de sus propias afirmaciones se desprende que los demandados reconvinientes al procurar dichas diligencias extrajudiciales, mantenían la intención de continuar con la venta del inmueble, por lo cual resulta totalmente inexplicable la reconvención que hoy interponen solicitando la nulidad absoluta de un contrato que confiesan haber suscrito voluntariamente, del cual ya recibieron el dinero de las arras, cancelaron el monto adeudado por la hipoteca e insistían en consumar un negocio jurídico al intentar una transacción; del mismo modo resulta incoherente la solicitud de anular el contrato, por cuanto hasta la presente fecha no han puesto a disposición de la demandante los documentos necesarios para la protocolización definitiva según lo acordado. 6. Que niega, rechaza y contradice, que sea procedente en la causa la nulidad del contrato aquí demandado, pues no se da ninguno de los supuestos que haga anulable el contrato válidamente suscrito por las partes. 7. Que fundamenta la contestación en los artículos 1.133, 1.134, 1.141, 1.142, 1.146, 1.147, 1.148, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en las cláusulas quinta y sexta del contrato de opción de compra venta celebrado el día 19 de enero de 2015. CAPÍTULO III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE DEMANDANTE: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar y su posterior reforma, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 20-23, I pieza) Identificado con la letra “A”, en copia certificada ad effectum videndi INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado en fecha 30 de abril de 2015, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, e inserto bajo el Nº 12, Tomo 164 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual los abogados en ejercicio JOSÉ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, MIGUEL JOSÉ APARCEDO MARTÍNEZ y CÉSAR ERNESTO ARENAS CASTRO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 66.541, 88.415 y 147.594, respectivamente, quedaron acreditados como apoderados judiciales de la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, quien funge como codemandante reconvenida en el presente juicio seguido por cumplimiento de contrato. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de las circunstancias antes señaladas.- Así se establece. Segundo.- (Folios 25-32, I pieza) Identificado con la letra “B”, en copia certificada CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de enero de 2015, quedando anotado bajo el No. 13, Tomo 013 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue celebrado entre el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (en carácter de vendedor, aquí demandado reconviniente) y la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA (en carácter de compradora, aquí demandante reconvenida), en los siguientes términos: “(…) PRIMERA. DEL OBJETO: EL VENDEDOR se obliga a dar en venta a LA COMPRADORA y esta (sic) se obliga a comprar, un (01) bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la Planta (sic) Seis (sic) (P6) del Edificio (sic) Nº 4, del Conjunto (sic) Residencial (sic) Los Pinos, Segunda (sic) Etapa (sic), ubicado en la prolongación de la Calle (sic) Los Pinos de la Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del Estado (sic) Bolivariano de Miranda. El mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (87,00 mts2) y consta de las siguientes dependencias: Hall-comedor, habitación principal con baño incorporado, dos habitaciones adicionales, un pasillo con baño adicional, cocina con lavadero incorporado. Los linderos son los siguientes: Noroeste: Fachada noroeste del edificio y con el patio de ventilación; Sureste: Con el apartamento P6-5-4, patio de ventilación, pasillo de circulación y fachada sureste del edificio; Noreste: Foso de ascensores, cuarto de medidores del gas y pasillo de circulación; y Suroeste: Fachada suroeste del edificio. A este apartamento le corresponde en plena propiedad un (01) puesto de estacionamiento, ubicado en el Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic) (PB), de la estructura de estacionamiento del conjunto y distinguido con el número 69 con un área aproximada de Trece (sic) Metros (sic) Cuadrados (sic) con Veinte (sic) Decímetros (sic) Cuadrados (sic) (13,20 m2) cuyas especificaciones y linderos constan suficientemente del plano agregado al cuaderno de comprobantes, el cual forma parte integrante del apartamento objeto de este contrato y no podrá ser enajenado separadamente del apartamento. Al inmueble objeto del presente contrato le corresponde un porcentaje de 2,0502% en los gastos comunes del Edificio; un porcentaje de 0,6150% con respecto a las cosas comunes de la Segunda (sic) Etapa (sic) del Conjunto (sic) Residencial (sic) y un porcentaje de 0,4920% con respecto al conjunto en general y al puesto de estacionamiento Número (sic) 69, le corresponde un porcentaje de Condominio (sic) de 0,0400% con respecto al Conjunto (sic) en general. El referido inmueble pertenece a EL VENDEDOR según consta en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda en fecha doce (12) de abril de 2011, quedando registrado bajo el Nº 2011.3265, Asiento (sic) Registral (sic) 1, matricula (sic) 229.13.17.1583, del Libro de Folio Real del año 2011. SEGUNDA. DE LOS LAPSOS: El plazo de duración de la presente Opción (sic) de Compra-Venta (sic) es de treinta (30) días continuos a partir de la fecha de protocolización del presente contrato ante el ciudadano Notario Público, lapso durante el cual, se deberá protocolizar el Documento (sic) definitivo de Compra-Venta (sic) por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo. Queda expresamente establecido que la firma de la escritura definitiva de Compra-Venta (sic) podrá efectuarse antes del vencimiento del lapso convenido en la presente cláusula, si se encuentran satisfechos los extremos legales y documento requeridos para ello. El lapso establecido en la presente cláusula se podrá prorrogar de común acuerdo por treinta (30) días continuos más, en caso de no haber sido posible la protocolización del presente contrato durante los primeros treinta (30) días. TERCERA. DE LOS GRAVAMENES. Sobre el referido inmueble pesa un (sic) Hipoteca (sic) Convencional (sic) de Primer (sic) Grado (sic) a favor de BANCO PROVINCIAL S.A., BANCO UNIVERSAL, (…), quien para lo (sic) solos efectos de este contrato se denominará EL ACREEDOR HIPOTECARIO, EL VENDEDOR declara en este acto que durante el lapso establecido en la cláusula SEGUNDA de este contrato, tramitará y obtendrá de EL ACREEDOR HIPOTECARIO, la liberación definitiva de la mencionada Hipoteca (sic), requisito indispensable para la protocolización de la venta definitiva. CUARTA. DEL PRECIO: El precio de la venta definitiva del inmueble objeto de este contrato, ha sido pactado en la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 9.400.000,00) de la cual, LA COMPRADORA entrega y EL VENDEDOR recibe en este acto, en calidad de Arras (sic), la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 75.000,00) mediante transferencia bancaria electrónica, identificada con el número de movimiento Nº 1149, desde la cuenta corriente 0108-0575-91-0100057902 del Banco Provincial, a la cuenta corriente Nº 0108-0575-93-0100080408, del mismo Banco (sic) y cuyo titular es el VENDEDOR, en fecha 16 de enero de 2015, a su entera y total satisfacción; monto que es suficiente para el pago del saldo total adeudado por EL VENDEDOR a EL ACREEDOR HIPOTECARIO. EL VENDEDOR declara que utilizará esta cantidad únicamente para saldar el monto adeudado a EL ACREEDOR HIPOTECARIO y el saldo, o sea, la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 9.325.000,00) será pagado por LA COMPRADORA a EL VENDEDOR en el momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta (sic) de el (sic) inmueble objeto de la presente Opción (sic), por ante la Oficina (sic) de Registro Inmobiliario respectiva. QUINTA. DE LAS OBLIGACIONES DE LA COMPRADORA: Queda establecido que si LA COMPRADORA, no cumpliere con las obligaciones que le establece la Ley (sic) en razón de este compromiso de Compra-Venta (sic) o las estipulaciones en este Documento (sic), o el documento definitivo de Compra-Venta (sic), no se protocolizare en los términos aquí previstos por causas imputables a ESTA (sic), deberá indemnizar a EL VENDEDOR, una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras (sic), establecido en la cláusula TERCERA de este contrato, es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 3.750,00), por cada mes calendario completo, que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula SEGUNDA del presente contrato, hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta (sic) del inmueble objeto de la presente Opción (sic), por ante la Oficina (sic) de Registro Inmobiliario respectiva, momento en el cual, EL VENDEDOR podrá hacer uso de la facultad de exigir el pago inmediato de cualquier cantidad que haya resultado por haber transcurrido el tiempo estipulado en esta cláusula. LA COMPRADORA entiende que el pago de la indemnización establecido en esta cláusula, no resuelve el compromiso de compra adquirido en este contrato, reservándose EL VENDEDOR el derecho de demandar el cumplimiento del presente contrato. SEXTA. DE LAS OBLIGACIONES DE EL VENDEDOR: Queda establecido que si EL VENDEDOR, no cumpliere con las obligaciones que le establece la Ley (sic) en razón de este compromiso de Compra-Venta (sic) o las estipulaciones en este Documento (sic), o el documento definitivo de Compra-Venta (sic), no se protocolizare en los términos aquí previstos por causas imputables a ESTE (sic), deberá indemnizar a LA COMPRADORA, una suma equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de Arras (sic) establecido en la cláusula TERCERA de este contrato, es decir, la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs. 3.750,00) por cada mes calendario completo, que transcurriere desde el vencimiento del lapso establecido en la cláusula SEGUNDA del presente contrato, hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta (sic) del inmueble objeto de la presente opción, por ante la Oficina (sic) de Registro Inmobiliario respectiva, momento en el cual, LA COMPRADORA podrá hacer uso de la facultad de deducir del saldo adeudado, cualquier cantidad que haya resultado por haber transcurrido el tiempo estipulado en esta cláusula. EL VENDEDOR entiende que el pago de la indemnización establecido en esta cláusula no resuelve el compromiso de venta adquirido en este contrato, reservándose LA COMPRADORA el derecho de demandar el cumplimiento del presente contrato. EL VENDEDOR se obliga a tramitar y obtener, durante el lapso contenido en la cláusula segunda del presente contrato, la liberación definitiva de la Hipoteca (sic) Convencional (sic) de Primer (sic) Grado (sic) y cualquier otro gravamen y solvencias que pesen sobre el inmueble. SÉPTIMA. DE LAS CONDICIONES GENERALES: LA COMPRADORA declara conocer a cabalidad las condiciones de infraestructura y habitabilidad del inmueble objeto de este contrato, y acepta la Opción (sic) de Compra-Venta (sic) basada en el conocimiento que tiene de tales condiciones. LA COMPRADORA declara conocer que sobre el inmueble pesa una Hipoteca (sic) convencional de Primer (sic) Grado (sic) a favor de BANCO PROVINCIAL S.A., BANCO UNIVERSAL. La venta definitiva se realizará libre de todo tipo de gravámenes hipotecarios, o de cualquier otra especie de cargas y servidumbres, y a esto se obliga expresamente EL VENDEDOR, igualmente se obliga a entregar a LA COMPRADORA el inmueble objeto de este contrato totalmente desocupados (sic) de bienes muebles y personas u ocupantes, con excepción de los materiales de construcción y cerámicas restantes para la culminación de los pisos y rodapiés del inmueble, libre de todo tipo de deudas, totalmente solvente de Condominio (sic), Luz (sic) Eléctrica (sic), Aseo (sic) Urbano (sic), Gas (sic) domestico (sic), de Impuestos (sic) Municipales (sic) y Nacionales (sic), etcétera. Igualmente deberá entregar a LA COMPRADORA los documentos, solvencias, certificaciones de gravámenes y todo lo necesario para la presentación y protocolización ante la Oficina (sic) de Registro Inmobiliario respectiva del documento definitivo de venta, dentro del plazo señalado en la cláusula SEGUNDA del presente contrato y LA COMPRADORA a su vez, deberá notificar por lo menos con siete (07) días de anticipación a EL VENDEDOR del día y hora señalado por la Oficina (sic) de Registro Inmobiliario respectiva para el otorgamiento del Documento (sic) definitivo de venta. De la entrega y recepción de los mencionados documentos, solvencias y de las notificaciones se deberá dejar constancia por escrito, suscrita por las partes. OCTAVA. DE LA ACEPTACION (sic) DEL CONYUGE: Así mismo yo, ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ (sic), de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) Número (sic) V.-12.096.3476, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Número (sic) V12096347-0, procediendo en este acto en mi condición de cónyuge de EL VENDEDOR, declaro que doy consentimiento y autorización para que los actos contenidos en este documento, todo conforme a lo establecido en los artículos 168, 170 y 180 del Código Civil vigente (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido, por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado para ello, aunado a que no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, consecuentemente, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento, y por vía de reconvención se persigue su nulidad); así mismo, esta juzgadora lo tiene como demostrativo de que en fecha 19 de enero de 2015, los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA (en carácter de compradora, aquí codemandante reconvenida) y ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (en carácter de vendedor, aquí codemandado reconviniente), celebraron un contrato de opción de compraventa a través del cual éste último se obligó a venderle a la referida ciudadana un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la planta seis (P6) del edificio No. 4 del conjunto residencial Los Pinos, segunda etapa, ubicado en la prolongación de la calle Los Pinos de la urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, todo ello en el entendido de que dicho contrato tendría una duración de treinta (30) días continuos contados a partir de su autenticación, pudiendo efectuarse la compraventa definitiva antes del vencimiento del mencionado lapso e incluso, podría tal lapso ser prorrogado de común acuerdo por treinta (30) días continuos más, esto en caso de no haber sido posible la protocolización de la venta durante los primeros treinta (30) días; que el vendedor quedó obligado a tramitar y obtener la liberación de la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el descrito inmueble dentro del referido lapso, así mismo, se obligó a entregar a la compradora los documentos, solvencias, certificaciones de gravámenes y todo lo necesario para la presentación y protocolización del documento definitivo dentro del plazo de vigencia del contrato en cuestión; que por su parte la compradora quedó obligada a notificar con por lo menos siete (7) días de anticipación al vendedor, el día y hora pautado para el otorgamiento del documento definitivo de venta; que el precio de la venta definitiva del inmueble objeto del referido contrato, fue pactado en la cantidad de nueve millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 9.400.000,00), de los cuales la compradora pagó setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00) en calidad de arras; que el vendedor se comprometió a utilizar la mencionada cantidad de dinero para saldar la deuda hipotecaria constituida a favor del Banco Provincial, S.A.; que el saldo restante, es decir, la cantidad de nueve millones trescientos veinticinco mil bolívares (Bs. 9.325.000,00), sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa; que el incumplimiento de alguna de las partes de sus obligaciones, daría lugar al pago de una indemnización a la parte contraria por el cinco por ciento (5%) del monto entregado en calidad de arras, por cada mes calendario completo que transcurriere desde el vencimiento del lapso de duración del contrato hasta la fecha de la protocolización del documento definitivo de compraventa; y que el pago de la referida indemnización no resolvería el compromiso de compraventa adquirido, pudiendo la compradora deducir del saldo adeudado la cantidad que hubiese resultado por el transcurso del tiempo estipulado.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 32, I pieza) Identificada con la letra “C”, en copia fotostática ACTA DE MATRIMONIO signada con el No. 142, la cual fue expedida por la Coordinación de Registro Civil del Municipio Los Salias en fecha 15 de septiembre de 2008, a través de la cual los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ (parte demandada y reconviniente en el presente proceso), contrajeron matrimonio civil el 6 de septiembre de 2008, por ante la Primera Autoridad Civil del referido municipio. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión versa sobre un acto de estado civil, por lo cual tiene carácter de auténtica respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, y en virtud que, a pesar de que dicha copia simple fue impugnada por la parte demandada, se evidencia que riela al folio 209 de la I pieza del presente expediente copia certificada del acta en comento; consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de que los prenombrados ciudadanos contrajeron matrimonio en el año 2008, lo que les atribuye cualidad para ser partes en el presente proceso como litisconsortes.- Así se precisa. Cuarto.- (Folios 33-47, I pieza) Identificado con la letra “D”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRAVENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 12 de abril de 2011, e inscrito bajo el No. 2011.3265, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.17.1.1583; a través del cual la sociedad mercantil Inmobiliaria Corepi, C.A., dio en venta al ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (aquí codemandado reconviniente), el bien inmueble objeto de litigio constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la planta seis (P6) del edificio No. 4 del conjunto residencial Los Pinos, segunda etapa, ubicado en la prolongación de la calle Los Pinos de la urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de ciento noventa y ocho mil bolívares (Bs. 198.000,00), de los cuales la cantidad de ochenta y nueve mil cuatrocientos bolívares (Bs. 89.400,00) fueron cancelados mediante préstamo hipotecario otorgado por la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, S.A., Banco Universal, constituyendo el comprador a los fines de garantizar dicho pago, hipoteca convencional de primer grado sobre el mencionado inmueble a favor del prenombrado banco. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público en cuestión fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, y en virtud que la promovente hizo valer copia certificada del documento en cuestión (cursante al folio 190-208 de la I pieza del presente expediente), consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de que en el año 2011, el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (aquí codemandado reconviniente), adquirió el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, constituyendo a favor del Banco Provincial, S.A., una hipoteca convencional de primer grado.- Así se establece. Partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante diligencia consignada en fecha 27 de enero de 2016, el apoderado judicial de los demandantes reconvenidos, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 190-208, I pieza) En copia certificada DOCUMENTO DE COMPRAVENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 12 de abril de 2011, e inscrito bajo el No. 2011.3265, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.17.1.1583. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue previamente valorada por esta alzada, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece. Segundo.- (Folio 209, I pieza) En copia certificada ACTA DE MATRIMONIO signada con el No. 142, de fecha 6 de septiembre de 2008, la cual fue expedida por la Coordinación de Registro Civil del Municipio Los Salias en fecha 26 de enero de 2016. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión fue previamente valorada por esta alzada, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece. Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que el apoderado judicial de la parte actora hizo valer las siguientes probanzas: .- PROMOVIÓ A FAVOR DE LOS DEMANDANTES, las documentales acompañadas al libelo de demanda identificadas con las letras “B”, “C” y “D”; lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, la valoración de las mismas opera sin necesidad de ser promovido nuevamente sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Primero.- (Folios 13-20, II pieza) En copia certificada, DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de julio de 2015, quedando inscrito bajo el No. 2011.3265, asiento registral del inmueble matriculado con el No. 229.13.17.1.1583 y correspondiente al libro de folio real del año 2011; a través del cual el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (aquí codemandado reconviniente), canceló el préstamo hipotecario otorgado por el BANCO PROVINCIAL, S.A., para la adquisición del inmueble objeto del presente litigio. Ahora bien, en vista que la copia fotostática del documento público en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 9 de julio de 2015, fue liberada la hipoteca convencional de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio.- Así se establece. Segundo.- (Folio 21-22, II pieza) En copia certificada, ACTA DE MATRIMONIO signada con el No. 73 y expedida por el Concejo Municipal del Distrito Federal, Jefatura Civil de la Parroquia Catedral en fecha 15 de abril de 1977; mediante la cual los ciudadanos ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ e IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA (parte demandante reconvenida), contrajeron matrimonio civil. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión versa sobre un acto de estado civil, por lo cual tiene carácter de auténtica respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de que los prenombrados ciudadanos contrajeron matrimonio en el año 1977, esto es, antes de celebrar el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, lo que les atribuye cualidad para ser partes en el mismo como litisconsortes.- Así se precisa. -INSPECCIÓN JUDICIAL: Se evidencia que ambas partes promovieron una inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en la siguiente dirección: “Apartamento destinado a vivienda distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la Planta Seis (P6) del Edificio No. 4, del Conjunto Residencial Los Pinos Segunda Etapa, ubicado en la prolongación de la Calle Los Pinos, de la Urbanización Los Parques, Municipio Carrizal, del Estado Bolivariano de Miranda”; la parte actora-reconvenida con el objetivo de que se dejara constancia de la identificación de los habitantes del inmueble, estado, conservación y mantenimiento del mismo, mobiliario y objetos presentes dentro del bien, y se dejara constancia si éste contaba con suministro normal de servicios; por su parte, los demandados reconviniente promovieron la inspección en cuestión con el objetivo de demostrar que el inmueble se encontraba libre de bienes muebles y personas, con excepción de materiales de construcción y de algún otro particular que sea necesario para el momento de la inspección. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión fue admitida por el tribunal de la causa y evacuada por dicho órgano jurisdiccional en fecha 30 de mayo de 2016 (resultas insertas al folio 95, II pieza), dejando constancia de los particulares que se transcriben a continuación: “(…) se trasladó a un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la planta seis (P6) del edificio N° 04, del Conjunto (sic) Residencial (sic) Los Pinos, segunda etapa, ubicado en la prolongación de la calle Los Pinos, Urbanización (sic) Los Parques, Municipio Carrizal del Estado (sic) Miranda (…) pasa a evacuar en primer lugar los particulares a que se refiere el escrito de promoción de pruebas de la parte actora, en la siguiente forma: PRIMERO: En cuanto a que se deje constancia de la identificación de los habitantes del inmueble, se hace constar que no hay personas habitando el inmueble. SEGUNDO: En cuanto al estado de conservación y mantenimiento del inmueble, se hace constar que luego de un recorrido por el mismo, se pudo observar que se encuentran en buen estado de conservación, en cuanto a piso, paredes y piezas sanitarias. TERCERO: En cuanto a que se deje constancia del mobiliario y objetos presentes dentro del inmueble, específicamente muebles tales como cocinas, lavadoras, secadoras, neveras, artefactos electrodomésticos, aparatos eléctricos, camas, closet, prendas de vestir y materiales de construcción, este Tribunal (sic) deja constancia de que el apartamento se encuentra totalmente vació (sic), sin embargo, en una de sus habitaciones se observan materiales de construcción tales como pego, y algunas piezas de cerámica tipo roda pie, y tres tobos de pintura con trozos de cerámica. CUARTO: En cuanto a que se deje constancia si el inmueble cuenta con suministro de servicios como agua potable, teléfono, gas doméstico, energía eléctrica y televisión por cable, para el momento de esta inspección, se hace constar que el apartamento cuenta con el servicio de agua potable, electricidad y gas doméstico, sin embargo no cuenta con servicio telefónico, ni servicio de cable. (…) se procede a evacuar los particulares a que se refiere el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada: PRIMERO: En cuanto a que se deje constancia de la existencia de bienes muebles, y personas u ocupantes, materiales de construcción y cerámica, el Tribunal (sic) ratifica que dicho inmueble se encuentra libre de bienes y personas, a excepción de los pocos materiales de construcción que se observaron en una de las habitaciones (…)”; consecuentemente, quien la presente causa resuelve estima conveniente realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, resulta necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente: Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”. Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa: Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”. Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria, por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la parte promovente en su escrito de promoción de pruebas; motivo por el cual esta alzada le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de que no hay personas habitando el inmueble objeto del presente proceso, que el mismo se encuentra en buen estado de conservación en cuanto a piso, paredes y piezas sanitarias, que se encuentra totalmente vacío con excepción en una de sus habitaciones donde se encuentran materiales de construcción, y que cuenta con servicio de agua potable, electricidad y gas doméstico, más no así con servicio telefónico, ni servicio de cable.- Así se precisa. .-PRUEBA DE EXHIBICIÓN: De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante reconvenida promovió la prueba de exhibición de documentos de “(…) la Constancia Escrita de Entrega y Recepción de Documento, expedida por las partes, en donde se refleje expresamente que los demandados entregaron a los demandantes, los recaudos necesarios dentro del lapso acordado (…)”; es el caso que, tal promoción fue negada por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 12 de abril de 2016, y como quiera que no medio recurso ordinario de apelación contra dicha negativa, este juzgado no tiene materia que valor en esta oportunidad.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Conjuntamente con el escrito de contestación y reconvención, la representación judicial de la accionada no hizo valer ninguna documental; sin embargo, abierto el juicio a pruebas procedió a promover las siguientes probanzas: Primero.- (Folio 32, II pieza) Identificado con la letra “A”, en original PLANILLA DE DEPÓSITO BANCARIO emitida por el BANCO PROVINCIAL, S.A., en fecha 19 de enero de 2015; de cuyo contenido se desprende que en la mencionada fecha, el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (aquí codemandado reconviniente), depositó en la cuenta cliente N° 01084213109600116418, la cantidad de setenta y cuatro mil novecientos ochenta y dos bolívares con diecisiete céntimos (Bs. 74.982,17), por concepto de “cancelación anticipada” de crédito acordado. Ahora bien, analizada la instrumental en cuestión este tribunal estima que la misma encuadra dentro de los medios probatorios denominados tarjas, así, conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 1.383 del Código Civil, encuadra en el género de documentos de naturaleza privada de cuyo contenido pueden constatarse los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad, por lo que no requiere ratificación alguna; en efecto, siendo que se trata de un medio probatorio eficaz capaz de dar fe de su contenido, quien aquí decide lo tiene como demostrativo de que el prenombrado ciudadano en fecha 19 de enero de 2015, canceló a favor del BANCO PROVINCIAL, S.A., la cantidad de setenta y cuatro mil novecientos ochenta y dos bolívares con diecisiete céntimos (Bs. 74.982,17), monto correspondiente a la garantía hipotecaria que pesaba sobre el inmueble objeto del presente litigio.- Así se establece. Segundo.- (Folios 33-40, II pieza) Identificados con las letras “B”, “C”, “D” y “E”, en original RECIBO DE PAGO DE INGRESOS MUNICIPALES signado con el N° 66.1712, emitido por la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Miranda, con fecha de pagado el día 20 de enero de 2015, correspondiente a la cancelación de solicitud de solvencia para inmueble urbano; CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE INMUEBLE URBANO signado con el N° 062989, el cual fue emitido por la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Miranda, con fecha de expedición del 22 de enero de 2015, con respecto al siguiente inmueble: “APTO DISTINGUIDO CON EL N° P6-6-4, PLANTA 6 DEL EDF N° DEL CONJ RESD LOS PINOS”; RECIBO DE PAGO DE INGRESOS MUNICIPALES identificado con el N° 66.1713, emitido por la Alcaldía del Municipio Carrizal, con fecha de pagado de fecha 20 de enero de 2015, correspondiente a la cancelación de solicitud de constancia catastral; CONSTANCIA CATASTRAL signada con el N° 69142, la cual fue emitida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Carrizal del estado Miranda en fecha 21 de enero de 2015, correspondiente a un: “APTO DISTINGUIDO CON EL N° P6-6-4, PLANTA 6 DEL EDF N° DEL CONJ RESD LOS PINOS”; CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE ASEO URBANO Y DOMICILIARIO y COMPROBANTE DE RECIBO emitido por la “Administradora Serdeco” en fecha 27 de enero de 2015, correspondiente a un inmueble ubicado en: “ESTADO MIRANDA, MUNICIPIO CARRIZAL, PARROQUIA CARRIZAL, SECTOR JARDINES LAS VILLAS CL LOS PINOS CJTO RESD LOS PINOS”; RECIBO DE PAGO y SOLVENCIA DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO emitidos por HIDROCAPITAL en fecha 26 de enero de 2015, con respecto al suministro realizado en: “URB. LOMAS DE URQUIA CLL PRINCIPAL DESDE CALLE PPAL LOMAS DE URQUIA CONJUNTO RESIDENCIAL LOS PINOS 11 PARR CARRIZAL MUNIC CARRIZAL”. Ahora bien, en vista que los documentos públicos administrativos antes descritos no fueron desvirtuados en el decurso del proceso, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y los tiene como demostrativos de que el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, para el mes de enero del año 2015, se encontraba solvente con respecto a los impuestos municipales, servicio de aseo urbano, agua potable y saneamiento.- Así se precisa. Tercero.- (Folios 41-42 y 45, II pieza) Marcados con la letra “F”, en copia certificada y copia fotostática RECIBO DE COMPRA de fecha 7 de abril de 2015 y dos (2) CONSTANCIAS DE RECEPCIÓN DE DOCUMENTOS expedidas por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro, número de recepción 25 y número de trámite 229.2015.2.69, de fecha 7 de abril de 2015 y número de recepción 32 y número de trámite 229.2015.2.1291, de fecha 15 de junio de 2015, respectivamente, ambas relativas a un acto jurídico de naturaleza: “Cancelación (sic) de Hipoteca (sic) de 1er Grado (sic)”. Ahora bien, en vista que los documentos públicos en cuestión merecen plena fe de su contenido por cuanto fueron otorgados por un funcionario autorizado, aunado a que no fueron tachados en el decurso del proceso, quien aquí decide les otorga pleno valor probatorio; y los tiene como demostrativos de que en las referidas fechas fueron presentados ante la referida oficina registral por el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (aquí codemandado reconviniente), los documentos necesarios para la cancelación de hipoteca de primer grado, siendo fijadas como fechas de otorgamiento los días 10 de abril de 2015 y 18 de junio de 2015.- Así se establece. Cuarto.- (Folios 43-44, II pieza) Marcado con la letra “G”, en copia fotostática DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA elaborado por la abogada Maryori Daniela De Freitas, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 123.813. Ahora bien, aun cuando el presente instrumento privado no fue impugnado por la parte actora reconvenida, quien aquí suscribe observa que el mismo fue suscrito por una tercera ajena al presente proceso, por lo que debió ser ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, ante falta de la referida ratificación por parte de la abogada Maryori Daniela De Freitas, y en virtud que este órgano jurisdiccional no puede comprobar de otra manera la autenticidad del instrumento en cuestión ni la veracidad de su contenido, debe esta alzada desecharlo del presente proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Quinto.- (Folios 46-58, II pieza) Marcados con las letras “H”, en original DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de julio de 2015; y en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 19 de enero de 2015. Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión fueron previamente analizadas y valoradas por esta alzada, pues las mismas fueron promovidas por la parte actora reconvenida, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece. Sexto.- (Folio 59, II pieza) Marcado con la letra “J”, en original REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL expedido por el Servicio de Administración Aduanera y Tributara (SENIAT) en fecha 2 de julio de 2013, con ocasión a un bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° P6-6-4, ubicado en el piso 6 del edificio 4, del conjunto residencial Los Pinos, avenida Los Pinos, urbanización Los Parques, Municipio Carrizal, Parroquia Carrizal, estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue tachado en el curso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, se encuentra inscrito en el SENIAT como vivienda principal, y que los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ (aquí demandados reconvinientes), son sus respectivos propietarios.- Así se precisa. Séptimo.- (Folios 60-61, II pieza) Marcada con la letra “K”, en copia fotostática GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA No. 40.115, publicada en fecha 21 de febrero de 2013; ahora bien, revisado el contenido de la documental en cuestión, quien aquí suscribe estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a un Decreto proferido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa. -PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a los siguientes entes: a. BANCO PROVINCIAL, S.A., Banco Universal, sucursal ubicada en el centro comercial El Tambor, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, a los fines de que dicha institución informara al tribunal de la causa sobre los siguientes particulares: “(…) 1.- (…) si la Señora (sic) IRMA SHEULA GIUSTI DE DELGADO (…) posee cuentas en esa entidad bancaria, y de ser así, que tipo de cuenta. Y si es positiva la información, informe si para la fecha 19 de Enero (sic) del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud (…) posee en la cuenta que mantenga con esa entidad bancaria, un monto por la cantidad de Nueve (sic) Millones (sic) Trescientos (sic) Veinticinco (sic) Mil (sic) Bolívares (Bs. 9.325.000,00), o que monto mantiene en la misma. 2.- (…) si la Señora (sic) IRMA SHEILA GIUSI DE DELGADO (…), para la fecha 19 de Enero (sic) del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud (…), ha solicitado algún crédito hipotecario o cualquier otra especie de crédito a esa entidad bancaria por un monto semejante a la cantidad de Nueve (sic) Millones (sic) Trescientos (sic) Veinticinco (sic) Mil (sic) Bolívares (Bs. 9.325.000,00) o algún otro monto. 3.- (…) quien es el titular de la Cuenta (sic) Número (sic) 0108-0575-91-0100057902. 4.- (…) si para la fecha 16 de Enero del año 2015, se hizo una transferencia de la Cuenta (sic) Número (sic) 0108-0575-91-0100057902, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 75.000,00), a la cuenta Número (sic) 0108-0575-93-0100080408 a nombre del señor ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ (…). 5.- (…) si en la cuenta Número (sic) 0108-0575-91-0100057902, desde el 19 de Enero (sic) del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud (…), ha tenido o posee en la cuenta de esa entidad bancaria, un monto por la cantidad de Nueve Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 9.325.000,00), o algún otro monto. 6.- (…) si la titular de la cuenta Número (sic) 0108-0575-91-0100057902, ha solicitado algún crédito hipotecario, o algún otro tipo de crédito por la cantidad de Nueve (sic) Millones (sic) Trescientos (sic) Veinticinco (sic) Mil (sic) Bolívares (Bs. 9.325.000,00), o algún otro monto. 7.- (…) si la cuenta Nº 0108-0575-93-0100080408 se encuentra a nombre del señor ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ (…). 8.- (…) si en fecha 19 de Enero (sic) del año 2015, el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ (…) canceló la hipoteca de primera grado a favor de esa entidad bancaria, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON DIEZ Y SIETE CENTIMOS (Bs. 74.982,17), cuya hipoteca fue constituida según documento debidamente registrado por ante el registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de abril del año 2011, quedando anotado bajo el Nº 2011.3265, asiento Registral 1, matriculado bajo el Nº 229.13.17.1.1583 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2011. 9.- (…) que de acuerdo a la cancelación efectuada de la Hipoteca antes referida, el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ (…), solicitó a esa entidad bancaria, el documento de liberación de dicho gravamen por esas oficinas en fecha 19 de Enero (sic) del año 2015. 10.- (…) cuantos documentos fueron redactados por el departamento legal del Banco Provincial, para poder protocolizar la liberación de la hipoteca antes referida, y le fueron entregados al ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ (…) para ser presentado en el registro correspondiente para su protocolización. 11.- (…) si hubo por parte del departamento legal, algún percance por parte de sus apoderadas, la cual (sic) no pudo (sic) asistir a la primera firma de la protocolización del documento de liberación de hipoteca ante el registro correspondiente. 12.- (…) si el ciudadano ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ (…), tiene aperturada (sic) alguna cuenta en esa entidad bancaria. 13.- (…) si de ser cierto que el ciudadano ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ (…) tiene alguna cuenta aperturada (sic) en esa entidad bancaria, para el día 19 de Enero (sic) del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud (…), mantuvo o posee en la cuenta que mantenga en esa entidad bancaria, un monto por la cantidad de Nueve (sic) Millones (sic) Trescientos (sic) Veinticinco (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 9.325.000,00) o algún otro monto. 14.- (…) si el ciudadano ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ (…) para la fecha 19 de Enero (sic) del año 2015 hasta la fecha que llegue a esa entidad bancaria la presente solicitud (…), ha solicitado algún crédito hipotecario o cualquier otra especie de crédito a esa entidad bancaria, por un monto semejante a la cantidad de Nueve (sic) Millones (sic) Trescientos (sic) Veinticinco (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 9.325.000,00) o algún otro monto. 15.- (…) en que sucursal fue cancelado el monto total de la Hipoteca (sic) por el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ (…), y de que forma se efectuó dicha cancelación, y cuando se hizo efectiva dicha cancelación, y por qué no pudo tramitar el documento de liberación de hipoteca por esa misma sucursal, y lo enviaron que la solicitara en la sucursal en la cual se le había otorgado el crédito hipotecario. 16.- (…) en cual sucursal del Banco Provincial, le fue conferido en (sic) crédito hipotecario al ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ (…)”. Ahora bien, partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el Banco Provincial, remitió oficio n° SG-201602561, emitido en fecha 29 de junio de 2016 (cursante a los folios 117-155, II pieza del expediente), a través del cual informó: “(…) Irma Giusti De Delgado: Punto 1: Actualmente no posee relacion (sic) como Titular (sic) en esta Institución (sic) Financiera (sic). Punto 2: De acuerdo a lo indicado en nuestros sistemas, no ha solicitado ningún crédito hipotecario ante esta Institución (sic) bancaria. Itsa Lorena Delgado Giuti: Punto 3: Figura como titular de la Cuenta (sic) Corriente (sic) N° 0108-0575-91-0100057902. Punto 4: Se realizo (sic) una Transferencia (sic) Bancaria (sic) de la Cuenta (sic) mencionada a la Cuenta (sic) Corriente (sic) N° 0108-0575-93-0100080408 a nombre del Ciudadano (sic) Antonio Martinez Alvarez (abajo detalaldo (sic)), por Bs. 75.000,00 el día 16-01-2015. Punto 5: Les anexamos los Movimientos (sic) Bancarios (sic) de la Cuenta (sic) Corriente (sic) N° 01080575-91-0100057902, del periodo comprendido desde el día 01/01/2015 hasta el día 27/05/2016; en los cuales no se observa el monto de Bs. 9.325.000,00 señalado en su oficio. Punto 6: De acuerdo a lo indicado en nuestros sistemas, no ha solicitado ningún crédito hipotecario ante esta Institución (sic) bancaria. Antonio Martínez Álvarez: Punto 7: Figura como titular de la Cuenta (sic) Corriente (sic) N° 0108-0575-93-0100080408. Punto 8: Realizo (sic) una amortización total al prestamo (sic) N° 0108-4213-10-9600116418 (crédito hipotecario), en fecha 19-01-2015 por Bs. 74.982,17 (…). Puntos 9, 10 y 11: Estamos gestionando con las Areas (sic) Resolutorias (sic), si el presente Ciudadano (sic) solicitó el documento de liberación, si le fue entregado al mismo en su oportunidad y si se presento (sic) algun (sic) percance para su firma. Punto 15: La cancelación anticipada del préstamo fue por la Oficina (sic) Panamericana (sic) (0575), a través de una cargo (sic) a su cuenta en fecha 19/01/2015 (…) Punto 16: El Préstamo (sic) antes indicado fue otorgado a través de la Oficina (sic) Cabudare (2413). Ángel Eduardo Delgado López: Puntos 12 y 13: Actualmente no posee relacion (sic) como Titular (sic) en esta Institución (sic) Financiera (sic). Punto 14: De acuerdo a lo indicado en nuestros sistemas, no ha solicitado ningun (sic) crédito hipotecario ante esta Institución (sic) bancaria (…)” (resaltado añadido), asimismo, se observa que la referida institución bancaria remitió oficio n° SG-201602561, en fecha 16 de septiembre de 2016 (cursante a los folios 207-208, II pieza del expediente), mediante el cual informó que: “(…)Antonio Martínez Álvarez: Puntos 9. Es importante mencionar el circuito para realizar las liberaciones de hipoteca: 1.- La oficina cancela préstamo 19-01-2015. 2.- Luego envía un mensaje a los buzones de garantía jurídico (sic) quienes redactan el documento de liberación y envían a la oficina el documento inicial de la operación que se firma en el registro cuando se le otorga el préstamo. 3. La oficina al recibir entrega al cliente el documento de liberación y este se encarga de hacer los trámites ante el registro y notificar a los apoderados. Puntos 10. 1.- 23,03-15 Se redacta documento de liberación, 2.- 31,03.15 Se envía documento redactado a la agencia. 3.- 22,05.15 Se solicita el cambio de apoderado. 4.- 31.05.15 Se envía el documento a la agencia los Teques el Tambor. Esta oficina Entrega (sic) el documento al cliente, quien es, quien realiza la gestión ante el registro y notifica al banco, para que firmen los apoderados para la liberación. La oficina no cuenta con el soporte o copia del documento inicial y de liberación. Puntos 11. El Documento llegó a la oficina el tambor 31-05-2015 no podemos determinar cuándo lo retiro (sic) el cliente para hacer los trámites y cuando se firmo (sic) la liberación (…)”, y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, y la tiene como demostrativa de que: 1) La ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, no posee relación como titular en la institución bancaria remitente, que ésta no ha solicitado ningún crédito hipotecario ante dicha institución bancaria; 2) Que la ciudadana ITSA LORENA DELGADO GIUSTI (tercera ajena al proceso) figura como titular de la cuenta corriente N° 0108-0575-91-0100057902, que ésta realizó una transferencia bancaria de la cuenta mencionada a la cuenta corriente perteneciente al ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (codemandado reconviniente) por la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00) el día 16 de enero de 2015; 3) Que el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ, figura como titular de la cuenta corriente N° 0108-0575-93-0100080408, que realizó una amortización total al préstamo N° 0108-4213-10-9600116418 (crédito hipotecario) en fecha 19 de enero de 2015, ello por la cantidad de setenta y cuatro mil novecientos ochenta y dos bolívares (Bs. 74.982), que dicha cancelación anticipada fue realizada en la oficina panamericana (0575) y que el préstamo indicado fue otorgado a través de la oficina Cabudare (2413); 4) Que el ciudadano ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ (codemandante reconvenido) no posee relación como titular en dicha institución financiera así como tampoco ha solicitado ningún crédito hipotecario ante dicho banco; 5) Que el trámite para realizar las liberaciones de hipoteca consiste en tres pasos: 1° La oficina cancela el préstamo, 2° Envía un mensaje a los buzones de garantía jurídica quienes redactan el documento de liberación y envían a la oficina el documento inicial de la operación que se firma en el registro cuando se le otorga el préstamo y 3° La oficina entrega al cliente el documento de liberación y éste se encarga de hacer los trámites ante el registro y notificar a los apoderados; 6) Que en fecha 19 de enero de 2015, fue cancelada la garantía en comento; que el 23 de marzo de 2015, se redactó documento de liberación; que el 31 de marzo de 2015, se envió a la agencia; que el 22 de mayo de 2015, se solicitó el cambio de apoderado; que el 31 de mayo de 2015, se envió el documento a la agencia Los Teques El Tambor; que dicha oficina entregó el documento al cliente –ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ– quien debía realiza la gestión ante el Registro y la notificación al banco, para que firmaran los apoderados la liberación; y que a pesar de que el documento llegó a la oficina el tambor el 31 de mayo de 2015, no se puede determinar cuándo fue retirado por el cliente.- Así se establece. b. Registro Inmobiliario ubicado en el centro comercial La Cascada, centro empresarial, piso 2, a los fines de que informara al tribunal de la causa sobre los siguientes particulares: “1.- (…) si consta en el Cuaderno (sic) de comprobantes, de fecha 9 de Julio (sic) del año 2015, bajo el Número (sic) 6543, Folio 6592, original de Cédula (sic) Catastral (sic) emanada por la Alcaldía del Municipio Carrizal. Dirección de Catastro (sic), de fecha 21 de Enero (sic) del 2015, cuyo contenido es el siguiente: Cuenta Nro. 69142, Propietario (sic) ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ, Número (sic) de Cédula (sic) V-11036786, Código (sic) Catastral (sic) 015006001U000030020000000000 Estado (sic) Miranda, Municipio Carrizal, Parroquia Carrizal, Sector (sic) 3, Urbanización (sic) Los Parques, Calle (sic) o Avenida (sic) por actualizar, dirección: Apto (sic) distinguido con el N° P6-6-4, Planta (sic) 6, del Edf (sic) N° del Conj (sic) Resd (sic) Los Pinos, fecha del último aforo 13/01/2015, último período cancelado 4/2015. Datos de Registro (sic) del Documento (sic): Número 2011.3265, asiento registral 1, Matricula 229.13.17.1.15.83, Folio (sic) Real (sic): 2011, Fecha (sic) 12/04/2011, debidamente firmado por tres personas (Director, geógrafo e inspector) en original, con su respectivo sello húmedo, y hay otros datos como son los de valoración del inmueble. 2.- (…) si se efectuó pago por ante ese organismo, con tarjeta de débito, en fecha 07 de abril del año 2015, por la cantidad de Bs. 1.408,50 por el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, Número (sic) de Cédula (sic) V- 11.036.786, o la ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, titular de la Cédula (sic) de identidad 12.096.347, con Número (sic) de recepción 25, Hora 03:01 p.m, Número (sic) de Trámite (sic) 229.2015.2.69, acto jurídico a efectuar: Cancelación de Hipoteca (sic) 1er Grado (sic) , y que la fecha de otorgamiento fue acordada para el Viernes (sic) 10 de Abril (sic) de 2015. 3.- (…) Si se efectuó el acto en fecha 10 de abril del 2015, quien compareció al mismo. Si el Banco (sic) asistió a la firma y toda aquella información que ustedes puedan aportar con respecto a este tipo de trámites. 4. (…) si se efectuó un pago ante ese organismo, con tarjeta de debito (sic), en fecha 15 de junio del año 2015, por la cantidad de Bs. 2.820,00, por el ciudadano ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) N° V.- 11.036.786, o la ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) N° V.- 12.096.347, con Número (sic) de recepción 32, Hora (sic) 12:02 p.m., Número (sic) de trámite 229.2015.2.12914, acto jurídico a efectuar: Cancelación de Hipoteca (sic) 1er Grado (sic), y que la fecha de otorgamiento fue acordada para el Jueves (sic) 18 de junio de 2015. 5.- (…) si se efectuó el acto para el jueves 18 de Junio (sic) de 2015, o en que fecha se efectuó, quien compareció al mismo. Si el Banco (sic) asistió a la firma, y toda aquella información que ustedes puedan aportar con respecto a este tipo de trámites (…)”. Ahora bien, partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, en vista que la oficina 229 del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, remitió oficio N° 0229-48 en fecha 6 de junio de 2016 (cursante a los folios 107-111, II pieza del expediente), informando lo siguiente: “(…) 1ro. Si consta en el Cuaderno (sic) de Comprobantes (sic) de fecha 09-07-2015, bajo el N° 6543, Original (sic) de Cédula (sic) Catastral (sic) emanada por la Alcaldía del Municipio Carrizal, con los datos especificados en la solicitud. 2do. Si se efectuó un pago por este organismo, con Tarjeta (sic) de Débito (sic), en fecha 07/04/2015 por la cantidad de Bs. 1.408,50. Para los puntos 3ro. Y 5to se le remite copia simple del Documento para sus consiguientes trámites. 4to. Si se efectuó un pago por este organismo, con Tarjeta (sic) de Débito (sic), en fecha 15/06/2015 por la cantidad de 2.820,00 (…)”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, y la tiene como demostrativa de que consta en el cuaderno de comprobantes de fecha 9 de julio de 2015, original de cédula catastral emanada de la Alcaldía del Municipio Carrizal, así mismo, consta que se efectuó un pago ante dicho organismo con tarjeta de débito en fecha 7 de abril de 2015, por la cantidad de Bs. 1.408,50, y que si se efectuó un pago en dicho organismo con tarjeta de débito en fecha 15 de junio del mismo año, por la cantidad de Bs. 2.820,00.- Así se establece. c. Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), ubicada en la urbanización La Carlota, Avenida Francisco de Miranda, edificio SUDEBAN, a los fines de que informara sobre información confidencial de saldos, movimientos o solicitudes de crédito de la ciudadana ITSA LORENA DELGADO GIUSTI; sin embargo, se observa que mediante auto de fecha 12 de abril de 2016, el tribunal de la causa negó la admisión de la misma por resultar manifiestamente impertinente, por cuanto la prenombrada es un tercero ajeno al proceso. Ante dicha negativa, la apoderada judicial de la parte promovente ejerció el respectivo recurso de apelación, procediendo esta alzada mediante decisión de fecha 23 de septiembre de 2016, a ratificar la sentencia recurrida y en consecuencia, negó la admisión de la presente probanza; en consecuencia, bajo tales circunstancias, esta juzgadora estima que en esta oportunidad no tiene materia que valorar.- Así se precisa. .-PRUEBA DE EXHIBICIÓN: De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada reconviniente promovió la prueba de exhibición de documentos de “(…) cheque de Gerencia (sic), Cheque (sic) Personal (sic), o Estado (sic) de cuenta de ahorro, corriente a plazo fijo etc., donde se pueda apreciar, el monto correspondiente del saldo deudor, de la negociación efectuada, en fecha 19 de Enero (sic) del año 2015 (…)”; es el caso que, tal promoción fue negada por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 12 de abril de 2016, y aun cuando la promovente ejerció el respectivo recurso de apelación, esta alzada mediante decisión de fecha 23 de septiembre de 2016, ratificó la sentencia recurrida y en consecuencia, negó la admisión de la presente probanza; en consecuencia, bajo tales circunstancias, esta juzgadora estima que en esta oportunidad no tiene materia que valorar.- Así se precisa. -POSICIONES JURADAS: La parte demandada-reconviniente promovió posiciones juradas de los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, siendo que las posiciones juradas son un medio de prueba judicial que consiste en una confesión provocada o un interrogatorio tendiente a extraer una confesión judicial, y en virtud que, al revisar las actas que conforman el presente expediente se evidencia que mediante el auto dictado en fecha 12 de abril de 2016, el tribunal de la causa fijó el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación de los prenombrados, para que tuviera lugar el acto de las posiciones juradas, fijando así mismo el cuarto día siguiente para que los promoventes las absolvieran recíprocamente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil; que el Alguacil de dicho tribunal dejó constancia en fecha 13 de junio de 2016 y en fecha 7 de julio de 2016, de la imposibilidad de practicar las referidas citaciones (folios 105 y 112); y que feneció el lapso de evacuación de pruebas sin que pudiera realizarse la citación de los absolventes, consecuentemente, quien aquí suscribe considera pertinente realizar las siguientes consideraciones: Conforme a lo previsto en el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, una vez realizada la citación para la contestación de la demanda, las partes quedan a derecho no habiendo necesidad de citación para ningún otro acto del proceso, salvo que resulte lo contrario de alguna disposición expresa de Ley, vale decir, que la norma en cuestión contempla el denominado principio de citación única en el proceso, dejando abierta la posibilidad cuando la Ley disponga lo contrario, siendo una de las excepciones a dicho principio la ubicada en materia de posiciones juradas, específicamente establecida en el artículo 416 eiusdem, norma que textualmente dispone: Artículo 416.- “Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 404, la citación para absolver posiciones deberá hacerse personalmente para el día y la hora designados, y aquellas en ningún caso suspenderán el curso de la causa”. (Negrilla y subrayado de este Tribunal) De allí, que en materia de posiciones juradas se requiere que la citación del absolvente se haga en forma personal, de lo contrario, no podría considerarse a derecho para el acto de posiciones juradas; en efecto, siendo que en el presente proceso la parte demandante-reconvenida no pudo ser citada personalmente, en consecuencia quien aquí decide no puede conferir a la probanza en cuestión valor probatorio alguno, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece. *Por último, se evidencia que mediante escrito presentado ante esta alzada en fecha 20 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte demandada reconviniente hizo valer el ACTA DE MATRIMONIO signada con el n° 337, la cual fue expedida por el Registro Civil del Municipio Los Salias el 30 de octubre de 2015 (cursante al folio 32-33, III pieza); a través de la que los ciudadanos CÉSAR ERNESTO ARENAS CASTRO e ITSA LORENA DELGADO GIUSTE (terceros ajenos al proceso), contrajeron matrimonio. Ahora bien, en vista que el documento en cuestión nada aporta para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio, por resultar a todas luces impertinente.- Así se establece. CAPÍTULO IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 14 de noviembre de 2016, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente: “(…) De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos. (…Omissis…) De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual y así se decide. (…Omissis…) En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el incumplimiento de venta por parte del hoy demandado, ciudadano ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ (sic); ahora bien, en el caso de autos nos encontramos que efectivamente la parte demandada en fecha 19 de enero de 2015, es decir dentro de los treinta (30) días establecidos en la Cláusula Segunda pagó a la entidad Bancaria (sic) BANCO PROVINCIAL la cantidad de Bs. 74.982,17; tal y como se desprende del depósito bancario cursante al folio 32 de la II pieza del expediente y de la prueba de informes remitida a este órgano jurisdiccional por la entidad bancaria BBVA PROVINCIAL (F. 117 al 155 de la II pieza); monto éste correspondiente al pago de la garantía hipotecaria de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto de contrato; sin embargo no es menos cierto que dicho gravamen no fue liberado dentro del lapso previsto (30 días) tal y como fue acordado por las partes de mutuo y común acuerdo, sino en fecha 09 de julio de 2015 como se desprende del documento inserto a los folios 46 al 50 de la II pieza, el cual fue valorado por este Tribunal y así se deja establecido. A mayor abundamiento observa además esta jurisdicente que tal gravamen no constituye impedimento alguno para la existencia del contrato promisorio, como lo alega la representación judicial de la parte demandada, ya que la obligación que genera la garantía perfectamente puede cumplirse en fecha inmediatamente anterior al otorgamiento del documento definitivo de enajenación y liberar la hipoteca existente para protocolizar el nuevo documento de traslación de propiedad; aunado al hecho de que las partes litigantes en la Cláusula (sic) Segunda (sic), convinieron que el lapso establecido podía ser prorrogable de común acuerdo por treinta (30) días continuos, lo cual no consta de autos; y menos aun consta de la prueba de informes dirigida a la entidad bancaria correspondiente que la parte demandada haya gestionado la referida liberación antes de los referidos lapsos, por lo cual nada probó respecto a que eran causas imputables al tercero (Banco (sic)) el retardo de la misma; por cuanto tal y como fue señalado con anterioridad la parte demandada (futuros vendedores) contaba con una prorroga estipulada de la cual no hizo uso, aunado a que la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, informó a este órgano jurisdiccional que dicha oficina entrega al cliente el documento respectivo, siendo él (el interesado) el que realiza la gestión ante el registro y notifica al banco, para que firmen los apoderados para la liberación; no constando por demás que el demandado (Futuro (sic) Vendedor (sic)) haya de igual manera notificado a los hoy accionante que se encontraba en trámite para efectuar la referida liberación (Cláusula (sic) Décima (sic)) y así se precisa. A mayor abundamiento considera esta Juzgadora respecto al alegato esgrimido por la parte demandada relativo a que el retardo de tal liberación era imputable al banco (causa extraña no imputable a su persona) para poder cumplir con sus obligaciones, dentro de los treinta (30) días continuos al otorgamiento del contrato de opción conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, es evidentemente necesario señalar que una: “Causa Extraña (sic) No (sic) Imputable (sic)” es todo hecho o causa que involuntariamente impide al deudor el cumplimiento de la obligación, es decir, se trata de una expresión genérica que engloba todas las modalidades de incumplimiento involuntario por parte del deudor y cuyo efecto principal para éste es, además de la liberación con respecto al acreedor del vínculo obligatorio que los unía, la exoneración de un deber de cumplir la prestación que pesaba sobre él, así como de asumir la responsabilidad civil que todo incumplimiento podría acarrear. (…Omissis…) En el caso de autos la causa extraña es la hipoteca y es la que impide al propietario cumplir con las obligaciones que se generan de la opción de compra-venta y esta hipoteca, como mismo lo expresa el demandado en la contestación, fue constituida con anterioridad a la opción de compra-venta y estaba vigente inclusive al momento de suscribirse la misma, por eso esa causa extraña sí es imputable al deudor ya que, el hecho de no lograr liberar la misma cuando ya había suscrito con antelación un contrato de opción de compra-venta no puede serle imputable al tercero, como una formula para liberar su responsabilidad contractual; y así se deja establecido. Precisado como ha sido que los hoy accionados efectivamente no cumplieron con las cláusulas contractuales, específicamente la CLÀUSULA (sic) SEGUNDA; considera quien aquí juzga que estos evidentemente no efectuaron todas las gestiones pertinentes para la venta, considerando quien aquí suscribe que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, no alcanzó su fin por cuanto la demandada incumplió con su obligación de vender; así como de hacer entrega de las solvencias y recaudos necesarios a los accionante para la misma. Así se precisa. En consecuencia este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante un razonamiento lógico y critico que la parte demandada, ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ, en su carácter de futuros vendedores, incumplieron con su obligación de vender, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso se cumple con el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato; por tanto considera esta sentenciadora procedente en el caso de autos lo establecido de mutuo y común acuerdo por las partes en la CLÀUSULA SEXTA del contrato, es decir, la indemnización equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de arras (Cláusula (sic) Tercera (sic)), es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,00) por cada mes calendario completo, transcurrido desde el vencimiento del lapso establecido en la Clausula (sic) Segunda (sic), es decir desde el 17 de febrero de 2015; cuya indemnización se realizará mediante experticia complementaria del fallo desde el 17 de febrero de 2015 hasta la fecha que quede firme la presente decisión y así se decide. Así las cosas, partiendo de los argumentos esgrimidos en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. DE LA RECONVENCIÓN: (…Omissis…) Ahora bien, de la lectura del escrito reconvencional se evidencia que la representación judicial de los demandados-reconvinientes, demanda la nulidad del contrato de opción compra venta suscrito entre las partes, arguyendo para ello una serie de hechos cuya relación y fundamentación no concuerdan entre sí, por lo que resulta evidente para quien suscribe que la parte demandada reconviniente en el capítulo contentivo de la reconvención por sí sola no expresa cuales son las razones de hecho y de derecho que pretende hacer valer por la vía de la mutua petición cuyo incumplimiento conduce a tener por defectuosa la reconvención propuesta, es decir, no reúne los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que para esta juzgadora la reconvención propuesta carece de los supuestos previstos en la sentencia de la Sala Constitucional como causal de inadmisibilidad de la Reconvención. ASÍ SE DECLARA. CAPITULO V DISPOSITIVA (…Omissis…) PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ÀNGEL (sic) EDUARDO DELGADO LÒPEZ (sic) contra los ciudadanos ANTONIO MARTÌNEZ (sic) ÀLVAREZ (sic) y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ; todos identificados en el presente fallo. SEGUNDO: Se ORDENA a los co-demandados, ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ (sic) y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ vender a los accionantes el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso (…) TERCERO: Se ordena a la parte demandante, ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ pagar el saldo restante de la obligación, esto es la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 9.325.000,oo) ; y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de titulo de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada para su registro; CUARTO: Se ordena a la parte demandada a cancelar a los hoy accíonante (sic) lo convenido en la CLÀUSULA (sic) SEXTA del contrato, es decir, la indemnización equivalente al cinco por ciento (5%) del monto recibido en calidad de arras (Clausula (sic) Tercera (sic)), es decir la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.750,00) por cada mes calendario completo, transcurrido desde el vencimiento del lapso establecido en la Clausula (sic) Segunda (sic), es decir desde el 17 de febrero de 2015 hasta la fecha que quede firme la presente decisión mediante experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil y QUINTO: INADMISIBLE la RECONVENCIÒN (sic) interpuesta por los ciudadanos ANTONIO MARTINEZ ÀLVAREZ (sic) y ANA KARINA CISNEROS RODRIGUEZ contra los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI de DELGADO y ANTONIO MARTINEZ ALVAREZ, ambas partes plenamente identificadas en autos; De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber sido vencida totalmente. (…)”. CAPÍTULO V ALEGATOS EN ALZADA Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 20 de febrero de 2017, la abogada en ejercicio ROSALBA VISO FAJARDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, procedió a manifestar que en fecha 6 de julio de 2015, uno de los apoderados de la parte actora consigna un poder apud acta otorgado por el ciudadano ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ, donde no se aprecia cual es el vínculo que posee con la ciudadana codemandante; asimismo, alega que en el fallo recurrido el a quo omitió muchos hechos alegados en la contestación de la demanda, y que la reconvención no fue analizada, pues esta cumple con los requisitos exigidos por el Código de Procedimiento Civil. Por su parte, la parte actora reconvenida mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 20 de febrero de 2017, alegó -entre otras cosas- que los demandados han hecho todo lo posible por deshonrar el compromiso adquirido, retardando injustificadamente la protocolización del documento definitivo de compraventa y entorpeciendo por todos los medios posibles el desarrollo del juicio en primera instancia. Asimismo, en fecha 6 de marzo de 2017, presentaron ESCRITO DE OBSERVACIONES donde sostuvo en primer lugar que en el caso de marras se ordenó la integración de los litisconsorcios en virtud de que en el contrato primigenio se evidenció que el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ estaba autorizado por su cónyuge ANA KARINA CISNEROS, y que la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO era de estado civil casada, por lo que solicita se desestime lo alegado por la contraparte; seguidamente, expuso que el desistimiento del llamado al tercero comporta una cosa juzgada por lo que no tiene observación alguna que hacer al respecto y de este modo solicita se ratifique el criterio de cosa juzgada; como tercera observación, señaló que los demandados insisten que para poder reformar la demanda, ésta debía estar previamente admitida, y como quiera que ello ya ha sido resuelto previamente a lo largo del juicio, nada tiene que observar en esta oportunidad; como cuarta observación, señaló que resulta ilógico, irrelevante y por tanto debe ser desestimado, el alegato de los recurrente en cuanto a que la demanda fue admitida sin corroborar mediante algún documento que existiera y se probara el litisconsorcio activo necesario, por cuando ello no es uno de los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. En el referido escrito, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida adujo además que si bien es cierto los recurrentes pagaron el saldo adeudado el 19 de enero de 2015, no obtuvieron la liberación de la hipoteca dentro del lapso de vigencia del contrato; aunado a ello, advirtió que dicho retardo no puede considerarse como una causa extrañe no imputable por cuanto la hipoteca no apareció sorpresivamente luego de suscrito el contrato de opción de compra venta, sino que ya existía y que la misma había sido constituida por los demandados mucho antes de la celebración del contrato. Por último, sostuvo que la reconvención fue declarada inadmisible por no haber cumplido con los requisitos exigidos en la ley, ya que si bien tiene con la demanda en común el contrato, la acción es distinta; por tales motivos, solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación y se confiere la decisión recurrida. CAPÍTULO VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 2016, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ, contra los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, e INADMISIBLE la reconvención por NULIDAD DE CONTRATO intentada por los prenombrados; todos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima necesario realizar las siguientes consideraciones: En primer lugar, del escrito libelar se desprende que los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ, procedieron a demandar a los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, por cumplimiento de contrato; sosteniendo para que ello que en fecha 19 de enero de 2015, la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO (en calidad de compradora) suscribió ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, contrato de opción de compra venta con el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (en calidad de vendedor, debidamente autorizado por su cónyuge), el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a la vivienda, distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la planta seis del edificio No. 4, del conjunto residencial Los Pinos, de la urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del estado Miranda; que de mutuo acuerdo se estableció que la duración del contrato sería de treinta (30) días, prorrogables por treinta (30) días más; que sobre el descrito inmueble pesaba hipoteca de primer grado, y era obligación del vendedor tramitar y obtener la respectiva liberación; que el referido también se comprometió a obtener las solvencias necesarias para la protocolización de la venta definitiva; que pagó en la calidad de arras la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), monto suficiente para la cancelación de la mencionada hipoteca; que a pesar de lo anterior, el vendedor se ha negado a entregar los documentos indispensables para finiquitar la venta y ha evadido sus responsabilidades; y que por tales razones, proceden a demandar a los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, para que cumplan con las obligaciones contractualmente contraídas, otorguen el documento de venta respectivo y sean condenados a pagar la indemnización correspondiente. Siguiendo con este orden de ideas, se evidencia que la representación judicial de los codemandados en la oportunidad para contestar, manifestó –entre otras cosas- que los demandantes estaban en conocimiento de que sobre el inmueble ofrecido en venta pesaba una hipoteca de primer grado; así mismo, reconoció que sus representados suscribieron un contrato de opción de compra venta con la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI HERRERA, más no con la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO, pudiéndose verificar la mala fe desde el comienzo de la negociación; afirmó que el pagó de la cantidad adeudada por concepto de la referida garantía hipotecaria se hizo dentro de los treinta días contractualmente fijados, sin embargo, por causas imputables a un tercero (Banco Provincial) la liberación respectiva fue realizada fuera del mencionado lapso; rechazó que sus representados no hayan cumplido con su obligación de obtener las solvencias necesarias para la protocolización de la venta; afirmó que el inmueble objeto de la negociación se encuentra libre de gravamen, se encuentra desocupado de bienes y personas, con excepción de materiales de construcción; afirmó que dicho inmueble se encuentra totalmente solvente con respecto al condominio, luz eléctrica, aseo urbano y gas doméstico; rechazó que sus representados hayan negado a la parte actora algún documento necesario para finiquitar la venta; y, finalmente reconvino a la parte actora por nulidad de contrato. Ahora bien, quien decide considera necesario pasar a pronunciarse previamente al fondo del asunto, respecto a los alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandada reconviniente en el decurso del proceso y ante esta alzada en referencia a la INTEGRACIÓN DE LITISCONSORCIO ACTIVO, por cuanto se evidencia que en la oportunidad para consignar su respectivo escrito de informes, sostuvo que “(…) en fecha seis (6) de Julio (sic) del año 2015, uno de los Apoderados (sic) de la parte Actora (sic), consigna un Poder (sic) Apud-Acta (sic) del Ciudadano (sic) ANGEL EDUARDO DELGADO LOPEZ, donde no se aprecia por ningún lado, cual es el vínculo de esa persona con la parte Actora (sic), la cual incoo la demanda y suscribió la Opción (sic) de Compra (sic) Venta OBJETO del presente procedimiento. Ni tampoco consignó para probar dicho vínculo, Acta de matrimonio, o datos filiatorios (…)”; asimismo, continuó señalando que “(…) El Acta de matrimonio (…) tenía que ser acompañada la de los actores, para que realmente surtiera efecto jurídico lo alegado por el Tribunal (…) Y no fue nada de eso lo que ocurrió para la admisión de la demanda. Y luego violando la norma antes referida, en cuanto a los documentos esenciales que deben acompañarse con la demanda, consignan el Ata de Matrimonio en el lapso de pruebas (…)”. Así las cosas, se evidencia que en el caso de marras, el tribunal de la causa mediante auto de fecha 2 de julio de 2015, consideró previa revisión de la demanda incoada y las documentales acompañadas a ésta, que los cónyuges de las partes intervinientes en el juicio deben ser llamadas a juicio por cuanto la existencia de un litisconsorcio necesario constituye un aspecto atinente a la forma y al trámite que debe ser subsanado por el juez incluso de oficio; en efecto, siendo que de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que en el presente caso estamos en presencia de un litisconsorcio tanto activo como pasivo necesario por cuanto la parte demandante y demandada debía ser compuesta por una pluralidad de sujetos que están abrazados por un derecho u obligación derivado de un mismo título, el a quo actúo ajustado a derecho al ordenar dicha integración. Aunado a ello, si bien la parte actora reconvenida a los fines de dar cumplimiento a lo ordenado procedió a consignar una reforma a la demanda ello no constituye en modo alguno violación a la tutela judicial efectiva ni al derecho a la defensa como así sostiene la apoderada de los demandados reconvinientes, menos aun la circunstancia de no haber acompañado conjuntamente a dicha reforma el acta de matrimonio de los actores sino promovida una vez abierto el juicio a pruebas, por cuanto de ser acertado lo pretendido por los demandados violentaría los postulados que contempla nuestra Carta Magna en los artículos 26 y 257, que establecen que el proceso debe ser un instrumento para impartir justicia y que por ende, no debe ser sometido a formalismos o reposiciones inútiles que lo obstaculicen; en consecuencia, esta juzgadora DESECHA del proceso los alegatos bajo análisis.- Así se precisa. Sentado lo que precede, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas que fueron consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual se hace a continuación: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: 1º La existencia de un contrato bilateral, y 2º El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos. En relación al primer requisito, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de enero de 2015, inserto bajo el No. 13, Tomo 013 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante al folio 25-32, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ (aquí demandado), se comprometió –con la debida autorización de su cónyuge, ciudadana ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ- a venderle a la ciudadana IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO (aquí demandante, quien contrajo matrimonio civil con el ciudadano ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ en fecha 15 de abril de 1977), un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y los números P6-6-4, el cual forma parte de la planta seis (P6) del edificio No. 4, del conjunto residencial Los Pinos, segunda etapa, ubicado en la prolongación de la calle Los Pinos de la urbanización Los Parques, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo aceptando pagar la cantidad de nueve millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 9.400.000,00), de los cuales pagó setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00) en calidad de arras, siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse dentro de los treinta (30) días siguientes contados a partir de la autenticación de la opción, prorrogables por treinta (30) días más previo acuerdo entre las partes, lo cual no se verificó en el presente juicio, por lo que en consecuencia el contrato en cuestión venció el día 18 de febrero de 2015. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, a través del que se constituyó un acuerdo de voluntades por el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro condicionado al cumplimiento previo de una serie de obligaciones, esto es, el contrato de compraventa propiamente dicho; y en virtud que, el mencionado contrato recayó sobre un objeto jurídico perfectamente negociable, constituido por un apartamento propiedad de los demandados (según se desprende del documento de compraventa cursante al folio 33-47 de la I pieza, y el registro de vivienda principal cursante al folio 59 de la II pieza), consecuentemente, quien la presente causa resuelve puede afirmar que dicha convención cumple con todas las condiciones requeridas en el artículo 1.141 del Código Civil para existir válidamente (consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita), y por lo tanto quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, ya que en el caso de marras se verifica la concurrencia del primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa. Aclarado lo anterior, y siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a los demandantes por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones. En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, demostrar que los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, en condición de futuros vendedores, se negaron a entregar los documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva y evadieron cumplir con las obligaciones contractualmente contraídas; ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que, de los instrumentos probatorios consignados por los demandantes, detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las que a continuación se mencionan: a) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA (inserto a los folios 25-32, I pieza), del cual se desprende la relación contractual que vincula a los litigantes, así como los compromisos adquiridos por éstos; b) ACTA DE MATRIMONIO (inserta al folio 32, I pieza), de la cual se desprende que los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ (aquí demandados) contrajeron matrimonio civil el día 15 de septiembre de 2008; c) DOCUMENTO DE COMPRAVENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA (inserto a los folios 33-47, I pieza), del cual se desprende que el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ, adquirió en el año 2011 el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, constituyendo a favor del BANCO PROVINCIAL, S.A., una hipoteca de primera grado; d) DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado el 9 de julio de 2015 (inserto al folio 13-20, II pieza), del cual se desprende que el prenombrado ciudadano canceló el préstamo hipotecario antes referido; e) ACTA DE MATRIMONIO (cursante al folio 21-22, II pieza), de la cual se desprende que los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ (parte actora), contrajeron matrimonio civil el 15 de abril de 1977; y, f) INSPECCIÓN JUDICIAL (resultas insertas al folio 95, II pieza), de la cual se desprende que no hay personas habitando el inmueble objeto del presente proceso, que el mismo se encuentra en buen estado de conservación en cuanto a piso, paredes y piezas sanitarias, que se encuentra totalmente vacío, que en una de sus habitaciones se encuentran materiales de construcción, que cuenta con servicio de agua potable, electricidad y gas doméstico, y que no cuenta con servicio telefónico, ni servicio de cable; consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que las circunstancias supra precisadas, las cuales constituyen el fundamento de la presente acción, no quedaron de ninguna manera demostradas en autos, por el contrario, fueron desvirtuadas por la parte demandada, quien en el decurso del proceso demostró haber realizado oportuna y tempestivamente los trámites necesarios para obtener los recaudos requeridos para la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la oficina registral correspondiente, incluyendo la tramitación y obtención de las solvencias necesarias, así como la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble ofrecido en venta.- Así se precisa. En otras palabras, siendo que de las probanzas consignadas por la parte demandada, específicamente de la PLANILLA DE DEPÓSITO BANCARIO emitida por el BANCO PROVINCIAL, S.A., en fecha 19 de enero de 2015, con ocasión al depósito realizado por el ciudadano ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ a favor de la mencionada entidad financiera, por concepto de cancelación de la garantía hipotecaria constituida sobre el inmueble objeto del contrato que dio lugar al presente proceso (inserto al folio 32, II pieza); el CERTIFICADO DE SOLVENCIA expedido por la Alcaldía del Municipio Carrizal en fecha 22 de enero de 2015, la CONSTANCIA CATASTRAL expedida por dicha Alcaldía el 21 de enero de 2015, la SOLVENCIA DE ASEO URBANO expedida el día 27 de enero de 2015, la SOLVENCIA DE AGUA POTABLE expedida por HIDROCAPITAL el 26 de enero de 2015 (cursantes a los folios 33-40, de la II pieza); el RECIBO DE COMPRA expedido por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro el 7 de abril de 2015, y las CONSTANCIAS DE RECEPCIÓN DE DOCUMENTOS expedidas por dicho Registro el 7 de abril y el 15 de junio de 2015 (insertas a los folios 41-42 y 45, II pieza); el DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA protocolizado el 9 de julio de 2015; el REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL expedido por el SENIAT el 2 de julio de 2013 (inserto al folio 59, II pieza); la PRUEBA DE INFORMES del BANCO PROVINCIAL, S.A. (resultas insertas al folio 117-155, II pieza); y la PRUEBA DE INFORMES del Registro Inmobiliario (resultas insertas al folio 107-111, II pieza); se desprende –entre otras cosas- que: 1° Los accionados obtuvieron durante la vigencia del contrato de opción de compra venta suscrito, las solvencias requeridas para la protocolización de la venta definitiva; 2° Que éstos cancelaron tempestivamente la cantidad adeudada por concepto de la hipoteca convencional de primer grado, que pesaba sobre el inmueble tantas veces mencionado; 3° Que la demora en protocolizar la liberación de la hipoteca le es imputable a la entidad bancaria a favor de la que se había constituido dicha garantía, esto es, al BANCO PROVINCIAL, S.A., quien en virtud de sus trámites internos no efectuó dicha liberación dentro del lapso de vigencia de la opción; 4° Que los accionados en condición de futuros vendedores dieron cumplimiento a las obligaciones contractualmente adquiridas, específicamente a lo previsto en las cláusulas segunda, tercera, cuarta y séptima del contrato en cuestión; y, 5° Que los referidos tenían evidentemente interés e intención de finiquitar la venta; consecuentemente, esta alzada puede afirmar que no le es atribuible a los demandados que el contrato objeto del presente proceso, haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo, pues los prenombrados en aras de lograr la materialización del negocio jurídico suscrito, y coadyuvando directamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas en el artículo 1.474 del Código Civil, aseguraron que el bien objeto de la venta se encontrara libre de gravámenes, cancelaron y obtuvieron las solvencias pertinentes, cancelaron la hipoteca de primer grado constituida, y en fin, realizaron todos aquellos trámites necesarios para proceder a la tradición del inmueble (Vd. SCC 16/04/2015, expediente nº AA20-C-00014-000066).- Así se precisa. En efecto, siendo que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria y futura vendedora haya incumplido con alguna de sus obligaciones, menos aún que haya desplegado una conducta contraria a lo contractualmente acordado, o que se haya negado a entregar los documentos indispensables para la protocolización de la venta; puede quien aquí suscribe afirmar que en el caso de autos no se verifica el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción, referido al incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.- Así se establece. Ahora bien, en vista que los requisitos en cuestión deben cumplirse de manera concurrente; y en virtud que, el caso de autos –tal como se precisó en el párrafo que antecede- no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la acción intentada, pues los demandantes incumplieron con la carga probatoria que le imponía el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, sumado al hecho de que los demandados demostraron fehacientemente haber cumplido con las obligaciones contractualmente adquiridas, así como los deberes inherentes a su condición de futuros vendedores, consecuentemente, esta alzada debe declarar IMPROCEDENTE en derecho la demanda intentada por los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ, contra los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, todos ampliamente identificados en autos, resultando por vía de consecuencia innecesario emitir pronunciamiento con respecto a la indemnización solicitada por los prenombrados accionantes en el petitorio del escrito libelar.- Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN. Tal como se precisó a lo largo de la presente sentencia, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a ejercer reconvención o mutua petición contra la parte actora; sosteniendo para ello que el contrato de opción de compra venta suscrito el 19 de enero de 2015, es un “contrato leonino” en el cual existe desigualdad entre los contratantes, así mismo, señaló que la cláusula sexta de dicha convención es violatoria del orden público, por cuanto –según su decir- va en detrimento de lo establecido en los artículos 1 y 2 de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 21 de febrero de 2013, No. 40.115 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; que la obligación de indemnización contraída en la mencionada cláusula es exorbitante, y que por tales razones debe declararse la nulidad absoluta del contrato de opción de compra venta celebrado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de enero de 2015, anotado bajo el No. 13, Tomo 13 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la parte actora reconvenida, en la oportunidad para contestar la reconvención interpuesta en su contra, manifestó que la reconvención propuesta no cumple con los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la parte reconviniente omitió expresar las razones de hecho y de derecho en las cuales fundamentaba su pretensión; así mismo, señaló que en las cláusulas quinta y sexta del contrato objeto del presente proceso, se establecieron indemnizaciones idénticas, recíprocas y equitativas para ambas partes, por lo tanto no se trata de un “contrato leonino”; y finalmente, rechazó que sea procedente la nulidad del contrato en cuestión, en virtud de que no se da ninguno de los supuestos que haga anulable dicha convención válidamente suscrita por las partes. Vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, quien aquí suscribe a los fines de emitir pronunciamiento respecto al fondo de los hechos debatidos, debe en principio establecer que: “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365). Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente: “(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. De allí, que pueda afirmarse que la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia. Ahora bien, aclarado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe observa que el tribunal de la causa declaró inadmisible la reconvención propuesta, sosteniendo para ello que la misma no reunía los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente en lo que respecta a la relación de los hechos y fundamentos de derecho en que se basa la pretensión; sin embargo, en vista que esta alzada difiere de tales consideraciones, pues estima que la parte demandada reconvenida fue clara en cuanto al fundamento de la reconvención propuesta, lo cual hace perfectamente admisible la contrademanda presentada, pasa de seguida a pronunciarse sobre el fondo de la reconvención en cuestión.- Así se establece. Con apego a lo dispuesto en el párrafo que antecede, quien aquí suscribe considera prudente establecer que los contratos de una manera general, consisten en convenciones celebradas entre dos o más personas, con la finalidad de constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; en otras palabras, los contratos constituyen una especie de convención que involucra el concurso de las voluntades de dos o más individuos conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico. Es el caso, que la figura en cuestión debe reunir una serie de condiciones para existir válidamente, y en tal sentido, encontramos que tales requerimientos se encuentran enumerados en el artículo 1.141 de nuestra norma sustantiva, de la siguiente manera: Artículo 1.141.- “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita.” Por otra parte, encontramos que el artículo 1.142 del citado Código Civil, prevé las razones por las cuales pueden ser anulados los contratos; a saber: Artículo 1.142.- “El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento.” De esta manera, partiendo de las normas antes transcritas, podemos inferir que los contratos pueden ser anulados tanto por la incapacidad legal de alguna de las partes contratantes, o bien porque haya sido celebrado con vicios del consentimiento; y en tal sentido, las demandas de nulidad estarían orientadas a obtener la declaratoria de ineficiencia o insuficiencia del acto a anular, para producir efectos legales entre las propias partes y con respecto a terceros. Siguiendo con este orden de ideas, y en relación a la teoría de las nulidades, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa; por lo que en atención a la nulidad absoluta, tenemos que la misma deriva de un contrato mediante el cual el mismo no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la Ley, bien sea por falta de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque de alguna manera lesione el orden público o las buenas costumbres. Por su parte, la nulidad relativa ha sido definida por algunos autores como aquella procedente cuando el contrato está afectado por vicios del consentimiento o de incapacidad, diferenciándose así de la nulidad absoluta. Como complemento de lo antes dicho, resulta oportuno citar lo expuesto por el Dr. FRANCISCO LÓPEZ HERRERA, quien en su tesis doctoral “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil Venezolana” (Pág. 21, 22, 146, 147, 155, 156 y 157), hizo referencia a la diferenciación entre las nulidades absolutas y las nulidades relativas; precisando -entre otras cosas- lo que a continuación se menciona: “(…) 1.- NULIDADES ABSOLUTAS Y NULIDADES RELATIVAS: Dijimos anteriormente cual es la base de esta clasificación y el criterio para distinguir las unas de las otras; las absolutas son la sanción a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, en materia de contratos, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o de las buenas costumbres, a menos que la misma ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de su estructura técnica (9). A su vez la nulidad relativa es la sanción legal tendiente a hacer ineficaz el contrato concluido en contravención de una norma imperativa o prohibitiva destinada a proteger los intereses particulares de uno de los contratantes únicamente (…)” (Subrayado y negrilla de esta alzada). De esta misma manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2005, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO, se pronunció con respecto a las nulidades de los contratos de la siguiente forma: “(…) El contrato puede ser nulo por causas absolutas o relativas. Las diferencias entre unas y otras han sido perfiladas en la doctrina. Así, es oportuno hacer referencia al criterio sostenido por Francisco López Herrera, en su obra titulada “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela”, de conformidad con el cual los contratos absolutamente nulos son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden público violentado por el contrato, razón por la cual el contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre está involucrado el orden público que debe prevaler sobre el interés privado de las partes. (Ob. cit. pàg. 13). Y en relación con la nulidad relativa, el mencionado autor considera que comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error, violencia y dolo). De igual manera señala que la nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley, en cuyas manos queda la decisión de determinar y resolver si el contrato ha de ejecutarse a pesar de estar viciado de nulidad relativa, o si por el contrario, debe ser sometido a la apreciación del juez para que sea declarada su nulidad, siempre que esto último ocurra antes del vencimiento del lapso de cinco (5) cinco años, previsto en el artículo 1.346 del Código Civil. Acorde con ello, Eloy Maduro Luyando enseña en su libro titulado “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Fondo Editorial Luis Sanojo, que la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. pág. 93). Y respecto de la nulidad relativa, el mencionado autor expresa que es “...la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar...”. (Ob. cit. pág. 146). Acorde con ello, José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, Editorial Jurídica Venezolana, sostiene que los llamados elementos esenciales el contrato responden al “interés general” y a la trasgresión de las reglas legales dirigidas a proteger alguno de esos intereses generales engendran una nulidad absoluta que puede ser hecha valer por cualquiera y no sólo por algunos sujetos en particular, el contrato viciado de nulidad absoluta no puede ser “confirmado” o “convalidado”, esto es, el vicio que lo afecta no puede ser hecho desaparecer por un acto de validación emanado tan sólo de uno o de ambos contratantes, pues ello requeriría, en efecto, un acto de validación que emanare del portador de ese “interés general”, es decir, de toda la sociedad; lo que lógicamente es imposible. (Ob. Cit. pág. 287, 288 y 289). En contraste con esto, el mencionado autor sostiene que la nulidad relativa sanciona la trasgresión de una regla legal dictada en protección de un determinado interés particular y solo al portador (o portadores) de ese concreto interés le esta atribuido el poder de hacer valer o no la nulidad, se comprende que ellos pueden confirmar o convalidar el contrato viciado, por cuanto el contrato viciado de nulidad relativa puede hacerse desaparecer por el interesado, en cuyo favor ha establecido la ley la acción de nulidad, o por el contrario puede ser confirmado por éste mediante acto de validación que subsane el vicio que afectaba dicho acto, se comprende fácilmente que la simple inacción del legitimado para intentar la acción de nulidad durante un cierto lapso pueda apreciarse como una manifestación tácita de su voluntad de confirmar el acto (…)” (Resaltado de esta alzada). De la doctrina y jurisprudencia precedentemente expuesta, puede colegir quien aquí decide con claridad, la diferencia entre la nulidad relativa de los contratos y la nulidad absoluta, en el sentido de que para estar en presencia de la nulidad absoluta, debe existir la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley en materia de contratos, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o de las buenas costumbres; mientras que la nulidad relativa únicamente procura sancionar la trasgresión de una regla legal dictada en protección de un determinado interés particular, estando facultado sólo el portador (o portadores) de ese concreto interés para hacerla valer o no, pudiendo éste confirmar o convalidar el contrato viciado. Aclarado lo anterior, y en vista que la nulidad en cuestión fue intentada por los reconvinientes bajo el fundamento de que el contrato suscrito es un “contrato leonino”, en el cual existe desigualdad entre los contratantes, aunado a que la cláusula sexta de dicha convención es violatoria del orden público, por cuanto va en detrimento de lo establecido en los artículos 1 y 2 de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 21 de febrero de 2013, No. 40.115 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; consecuentemente, quien aquí suscribe estima necesario pasar a transcribir dichas disposiciones legales, lo cual hace de seguida: “Artículo 1.- En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat.” “Artículo 2.- En los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más del 10% del monto otorgado por el adquirente de vivienda, tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente artículo y solo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta.” En efecto, siendo que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, el cual fue transcrito y apreciado a lo largo de la presente sentencia (cursante a los folios 25-32, I pieza), de ninguna manera contraviene lo dispuesto en las normas supra señaladas, pues la cláusula sexta de dicha convención a grandes rasgos prevé que si el vendedor incumplía con sus obligaciones y ocasionaba que la venta definitiva no pudiera perfeccionarse, tendría que indemnizar a la compradora con una suma equivalente al cinco por ciento del monto recibido en calidad de arras, por cada mes calendario completo que transcurriese desde el vencimiento del lapso de vigencia de la opción, hasta la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta; sumado al hecho de que dicho contrato reúne los elementos esenciales para su existencia, tales como el consentimiento de las partes, objeto y causa lícita (artículo 1.141 del Código Civil), e incluso de su contenido no se desprende ninguna desigualdad o desequilibrio en cuanto a los derechos u obligaciones de los contratantes que beneficie a alguno de ellos en perjuicio del otro, no existe ninguna causa de invalidez a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.142 eiusdem, mucho menos se evidencia cláusula alguna que pueda considerarse “leonina”, abusiva o exuberante, que atente contra la buena fe de los contratantes, el orden público o las buenas costumbres, consecuentemente, esta alzada puede afirmar que el contrato en cuestión detenta plena validez, y por lo tanto la nulidad demandada es IMPROCEDENTE en derecho, tal como se dejará sentado en la dispositiva.- Así se decide. Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio ROSALBA VISO FAJARDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 2016; y en tal sentido, se REVOCA la referida decisión, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ contra los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por los prenombrados ciudadanos por NULIDAD DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en la dispositiva.- Así se decide. CAPÍTULO VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio ROSALBA VISO FAJARDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de noviembre de 2016; y en tal sentido, se REVOCA la referida decisión, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos IRMA SHEILA GIUSTI DE DELGADO y ÁNGEL EDUARDO DELGADO LÓPEZ contra los ciudadanos ANTONIO MARTÍNEZ ÁLVAREZ y ANA KARINA CISNEROS RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por los prenombrados ciudadanos por NULIDAD DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos. Por la naturaleza de la motiva de la presente decisión se condena a cada una de las partes del presente juicio al pago de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se configuró un vencimiento reciproco o mutuo. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal; esto es, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los ocho (08) días del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/Oscar.- Exp. No. 17-9125