TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:
INVERSIONES 7 C.A., sociedad mercantil sucesora de la fusión con INVERSIONES 37 C.A., la cual quedó inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 17 de noviembre de 1994, bajo el Nº 92, Tomo A-23, y su última asamblea inscrita en la misma oficina de registro, en fecha 09 de octubre de 2014 bajo el Nº 09, Tomo 36-A RM 424.

APODERADOS JUDICIALES:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES: ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.882.

ESTACIONAMIENTO PLATINIUM C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 2006, bajo el Nº 74, Tomo 21-A-Tro.

ÁNGEL PEROZA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 194.893.

MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE Nº: E-2015-023,
SENTENCIA DEFINITIVA

Se dio inicio a la presente causa mediante libelo de demanda por desalojo interpuesto por la sociedad mercantil INVERSIONES 7 C.A., en contra de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO PLATINIUM C.A., identificados al inicio.

Cumplidos los trámites del procedimiento oral previsto en el artículo 862 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en fecha 3 de noviembre de 2017 se celebró la audiencia de juicio donde se pronunció verbalmente la sentencia definitiva.

Siendo la oportunidad para extender el fallo, este Tribunal pasa a hacerlo en los términos que se exponen a continuación:

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte accionante ejerce una acción de desalojo, sobre cuatro (04) inmuebles que forman parte del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el Kilometro 15, ubicado en el Kilómetro 15 de la Carretera Panamericana, Sector Las Minas, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, los cuales se especifican a continuación: 1º) “Un local LE-I, ubicado en el Nivel Sótano, con una superficie aproximada de Dos Mil trescientos veintinueve con cuarenta y ocho metros cuadrados (2.329,48 mts2); 2º) dieciocho (18) puestos descubiertos ubicados en la planta baja en la parte exterior-posterior del Centro Comercial que colinda con la calle Chaid Torbay; 3º) local NT-E, ubicado en el nivel Planta Techo, con una Superficie aproximada de tres mil sesenta con noventa y seis metros cuadrados (3.060,96mts2); y 4º) el maletero distinguido con el número uno (1) situado en la Planta Sótano…”.

Alega la demandante que dichos inmuebles fueron dados a la parte demandada bajo la modalidad de concesión para explotar el servicio de estacionamiento, mediante contrato de fecha 24 de octubre de 2006, el cual cursa en original de los folios 17 al 24 del expediente. Que en el contrato se estableció su duración de un (01) año, a contado desde el 1º de octubre de 2006, hasta el 1º de octubre de 2007; sin embargo, que desde el día siguiente al vencimiento de dicho contrato, es decir, a partir del 2 de octubre de 2007, la demandada, ESTACIONAMIENTO PLATINIUM, C.A., continuó ocupando los inmuebles y a su vez prestando el servicio de estacionamiento del Centro Comercial Galería Las Américas, pero en este caso, pagando un canon de arrendamiento, por lo que, a partir del 02 de octubre de 2007, se derivó entre las partes, un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado. De igual forma alega la demandante que, por medio de notificaciones, desde octubre de 2007, se fue ajustando el canon de arrendamiento, pero que para el momento de interposición de la demanda, la parte accionada ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes al mes de diciembre de 2014, así como los meses que van de enero a octubre de 2015; además de ello, ha venido descuidando el mantenimiento de los inmuebles, lo que califica como incumplimiento de su obligación de servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, invocando el incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil.

Por su parte, la representación judicial de la accionada en la oportunidad de la contestación de la demanda, reconoció expresamente el hecho de que a partir del 02 de octubre de 2007, su representada quedó en posesión de los inmuebles bajo la figura del contrato de arrendamiento, a tiempo indeterminado; de tal forma que en dicha oportunidad, reconoce la existencia de la relación arrendaticia verbal, y su indeterminación en el tiempo; y rechaza las causales de desalojo invocadas por el actor en los términos siguientes: 1º) Que la arrendadora no le ha notificado la decisión de rescindir del contrato de arrendamiento, por lo cual, le nace el derecho de la prorroga legal por tener 10 años como arrendataria. 2º) Que no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2014, hasta el mes de octubre de 2015, señalando que la verdadera realidad de los hechos es que la oficina de administración de INVERSIONES 7, C.A., se negó a recibir los pagos de dicho canon, y que además se negó a entregar a su representada, los recibos de pago desde el mes de diciembre de 2014, con lo cual la arrendadora, en su decir, viola la clausula tercera de un presunto contrato de arrendamiento; y que dada esa circunstancia, su representada ha tenido que depositar el respectivo canon de arrendamiento en una cuenta corriente del arrendador -sin indicar el número de cuenta-; 3º) Niega igualmente que haya deteriorado las instalaciones de los locales a que se contrae la demanda y afirma que de acuerdo a la clausula séptima del contrato de arrendamiento, es obligación del arrendatario hacer las reparaciones menores que no excedan del 15% del canon de arrendamiento, no obstante, que se han efectuado los respectivos cambios y reparaciones, refiriendo al efecto, la consignación de dos facturas de compra de materiales.

De lo expuesto se desprende que las defensas de fondo planteadas se resumen en lo siguiente: a) exigir el derecho a la prórroga legal, b) negar el estado de insolvencia y c) negar el mal uso y al estado de conservación del inmueble.

Sin embargo, es de destacar que en la oportunidad del debate oral, la demandada esgrime nuevos argumentos, en los términos siguientes: “En vista de la insistencia de la parte actora de una demanda que no cumplió con el procedimiento administrativo según lo establecido en los artículos 3, 7, 17, 24, 25, 26, y las disposiciones transitorias primera y tercera del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, obviando tal procedimiento, la arrendadora le ha violado todas los derechos a mi patrocinada en vista de que incumplió con el procedimiento establecido en la ley, al solicitar un desalojo que es el objetivo de la presente demanda, por lo cual ruego a este Tribunal que de fiel cumplimiento a lo establecido en la ley, el código civil, referente a los contratos de arrendamiento, en vista de que la mencionada ley fue promulgada en mayo del 2014, y la disposición transitoria primera de dicha ley, se le da un plazo de seis meses a los arrendadores para que adecuaran los contratos y en virtud de lo antes mencionado la arrendadora nuevamente incumplió con lo establecido en la ley…” .

De lo expuesto encuentra esta juzgadora que la representación judicial de la parte demandada, por una parte, cita disposiciones generales sobre la forma de los contratos y la relación arrendaticia, forma de pago del canon de arrendamiento, de acuerdo a lo previsto en la ley especial del arrendamiento inmobiliario comercial, insiste en la disposición relativa al derecho de la prórroga legal; pero además señala que la arrendataria demandante, ha incumplido las Disposiciones Transitorias “Primera” y “Tercera”, del referido texto legal. Así las cosas, la demandada trae al debate oral una nueva defensa fuera del lapso de contestación a la demanda, siendo ésta, que la accionante no cumplió con el procedimiento administrativo a que se refiere la ley especial, previo a la interposición de esta demanda judicial; ergo, dicha defensa resulta extemporánea, y contraría el principio de concentración que rige el procedimiento oral, toda vez que de acuerdo a lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, el demandado tiene la carga de formular conjuntamente y dentro del mismo lapso de emplazamiento, todos sus alegatos, excepciones, defensas previas y de fondo, reconvención, llamamientos a terceros; dicho de otra forma, debe ejercer sus defensas es en forma acumulativa, y así se deja establecido. No obstante, es de resaltar que el agotamiento de la vía administrativa a que se refriere la Disposición Tercera de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, es aplicable únicamente a los efectos de decretar medidas cautelares, conforme la prohibición que establece dicha ley de: “dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente…” (Art. 41, Literal “I”); tal y como acertadamente fue señalado por la parte actora en la audiencia oral. Así se decide.

Ahora bien, este Tribunal, en una labor metodológica y de compresión, considera indispensable pasar a examinar, el contenido del contrato autenticado en fecha 24 de octubre de 2006 (fs.17 al 24), bajo el Nº 19, Tomo 122, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, dada la ambigüedad erigida por la parte demandada, en cuanto a reconocer que luego del contrato de concesión se origino una relación arrendaticia indeterminada, pero al mismo tiempo señala que la existencia de la relación deviene desde ese mismo contrato. En tal sentido, de su detallada lectura, se observa que el mismo fue calificado por las partes como un contrato de concesión, para la explotación comercial del servicio de estacionamiento, con una duración de un (01) años, contados desde el 1º de octubre de 2006, hasta el 1º de octubre de 2007; que efectivamente se estableció una contraprestación por el uso de los inmuebles, referida al pago de once (11) cuotas o mensualidades de CUATRO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 4.700.000,OO), aplicables antes de la reconversión monetaria decretada en el año 2007. Así pues, siendo que la demandada reconoce en el escrito de contestación a la demanda, la existencia del mismo, para la explotación comercial a tiempo determinado del servicio de estacionamiento, pero al mismo tiempo se contradice al señalar que desde el 24 de octubre de 2006 -fecha de autenticación de dicho contrato-, se mantiene vigente entre las partes una relación arrendaticia, resulta oportuno señalar que conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”, y es criterio insoslayable que los mismos deben cumplirse tal como han sido convenidos (art. 1.264 C.C), ello en función del principio de autonomía de voluntad de las partes, que significa que los contratantes son libres de establecer las reglas que más le convengan en sus contratos. De tal manera que debe atribuírsele a dicho contrato el contenido y valor que del mismo emana en función de que regló una relación contractual entre el 1º de octubre de 2006, hasta el 1º de octubre de 2007, calificada por las partes como “concesión para explotación comercial del servicio de estacionamiento”, distinta a la naturaleza arrendaticia. Es así que esta juzgadora, en su labor de calificación de la relación arrendaticia que nos ocupa, infiere que la misma obedece a un contrato verbal, que por dicha naturaleza, siempre será a tiempo indeterminado, y así queda establecido.

Entre tanto, en el escrito de contestación, el apoderado judicial invoca el derecho a la prórroga legal, prevista en el artículo 26 del Decreto con rango Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es de precisar que este nuevo instrumento legal, al igual que en la ley arrendaticia del año 2011, se contempla la prórroga legal, pero es exclusiva de aquellos contratos a plazo o a tiempo determinado, y opera de pleno derecho, en beneficio del arrendatario; de tal forma que en el caso concreto, no opera dicha prórroga por canto no estamos en presencia del vencimiento de un contrato a tiempo fijo. Así se establece.
Resuelto esto, corresponde examinar si la parte demandada está o no incursa en las causales de desalojo invocadas, estableciendo esta juzgadora que de acuerdo a la característica fundamental de la carga probatoria contemplada en los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde al demandado demostrar el pago o el hecho extintivo de las obligaciones que se le reclaman; esto es que, alegada la insolvencia del demandado, así como demostrar que no ha incurrido en los presuntos daños y deterioros ocasionados al inmueble, y no estando controvertida la existencia de la relación arrendaticia por haberse reconocido expresamente, corresponde al demandado demostrar su solvencia y demás cumplimiento demás cumplimiento de sus obligaciones.

Así las cosas, se observa que la accionada consignó como demostración de solvencia del canon de arrendamiento, en forma no correlativa, tres modalidades de pago:

1. Constancias de Depósitos Bancarios, algunos en forma de copia al carbón y otros en copia simple,
2. Originales de recibos a nombre de Inversiones 7, C.A. y
3. Recibos de cajeros automáticos por depósitos bancarios.

Al respecto, tanto en la audiencia preliminar como en el debate oral, la parte actora insiste en que la demandada no pudo demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que en su decir fueron depositados en forma extemporánea, es decir, que no fueron pagados en forma oportuna y mensual, de tal forma que refiere una inexacta ejecución en la forma de pago.

Con relación a los comprobantes bancarios, se debe mencionar que por tiempo y costumbre, este tipo de documentales son considerados como “tarjas”, las cuales, a la letra del artículo 1.383 del Código Civil, son patrones que hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal; y respecto a ellas el especialista Jesús Eduardo Cabrera Romero, explica que en una noción primitiva son “listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, se juntaban dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarcaba a ambos, y que al ser incluidas en el Código Civil, dentro del elenco de la pruebas por escrito, es evidente que no puede considerarse que se refiere con exclusividad a esa forma primitiva, explicando que los documentos-tarjas (escritos), deben asumirse que las tarjas escritas emanan de máquinas, troqueles o son suscritas (Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).

En razón a dicho criterio doctrinal tenemos que los depósitos bancarios (tarjas), carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, en tal razón a los fines de verificar su efectivo ingreso en la cuenta de la arrendadora, la demandada debió ratificar dicha documental mediante la prueba de informes prevista en el artículo 433 del Código Procesal Civil, por lo cual dichos depósitos carecen de valor probatorio, y así se deja establecido. Por otra parte, los montos que conforman dichas modalidades de pago no guardan una relación correlativa, tendiente a demostrar que efectivamente, la demandada hubiere cumplido en tiempo oportuno y forma consecutiva el pago mensual correspondiente al canon de arrendamiento.

Precisando entonces que en el caso sub iudice, la accionante persigue la declaratoria Judicial de desalojo de los inmuebles objeto de la demanda, que ocupa como arrendataria la demandada, se tiene que la misma no comprobó el pago real y oportuno de los cánones arrendaticios, que se le reclaman, no demostrando el cumplimiento de una de sus obligaciones principales, tal y como lo indica el artículo 1.592 del Código Civil, cuya disposición normativa expresa que el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y así se precisa.

Entre tanto, a los fines de demostrar el descuido y deterioro de los inmuebles promovió prueba de inspección judicial, la cual fue evacuada en fecha 26 de septiembre de 2017, pudiéndose constatar que los inmuebles se encuentran en regular estado de conservación, apreciando en sus áreas desprendimiento de la cerámica de pisos, que en el nivel techo no existe taquilla para recibir el ticket correspondiente al uso del estacionamiento, que un brazo o torniquete para la salida de vehículos no funciona; que no hay letreros de señalización; así mismo, irregulares condiciones de limpieza, paredes sucias, manchas de aceite en el piso; además de no observarse .que no todos los puestos para estacionamiento tienen el rayado y demarcación correspondiente. En el Nivel Sótano, se observó escasamente iluminado, además de visualizarse equipos de extintores de incendio ni mangueras de agua; se observa que la demandada pretende rebatir esta situación mediante la prueba testimonial, rindiendo declaración LILIBETH TOVAR PARIATA, siendo preciso obtener de su testimonio, lo siguiente: “… Primero: Diga la testigo, ¿desde hace cuánto tiempo trabaja para la empresa Estacionamiento Platinium C.A.,?. Contestó: nueve años. Segunda: Diga la Testigo, ¿Cuál es su función o el cargo asignado en la empresa? Contestó: De mantenimiento…”. Al respecto es oportuno señalar que del propio testimonio de dicha ciudadana se infiere que la misma es empleada de la parte demandada, razón por lo cual es evidente la existencia de una relación de subordinación, lo que pudiera llevar a la misma a declarar a favor de su patrono, lo que indudablemente la inhabilita de conformidad con lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil; no pudiendo la misma referir hecho relevante alguno, en la resolución del hecho controvertido referente a los deterioros y descuidos ocasionados a los inmuebles. Así se resuelve.

En consecuencia, no habiendo demostrado la demandada el cumplimento íntegro de las obligaciones reclamadas, se comprueba el derecho de la actora de pedir el desalojo de los inmuebles, conforme a previsto en el artículo 40, literales “g” y “c”, de la mencionada Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como efectivamente lo hizo, por lo que la presente acción deberá prosperar en derecho y así se declarará en el dispositivo del fallo.

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas, ESTE JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, emite su decisión en los términos siguientes:

PRIMERO: Se declara Con Lugar la demanda de desalojo interpuesta por INVERSIONES 7 C.A., contra de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO PLATINIUM C.A., ambas identificadas al inicio.

SEGUNDO: Se condena a la demandada a entregar a la actora, los inmuebles que se especifican a continuación: 1º) “Un local LE-I, ubicado en el Nivel Sótano, con una superficie aproximada de Dos Mil trescientos veintinueve con cuarenta y ocho metros cuadrados (2.329,48 mts2); 2º) dieciocho (18) puestos descubiertos ubicados en la planta baja en la parte exterior-posterior del Centro Comercial Galería Las Américas, que colinda con la calle Chaid Torbay; 3º) local NT-E, ubicado en el nivel Planta Techo, con una Superficie aproximada de tres mil sesenta con noventa y seis metros cuadrados (3.060,96mts2); y 4º) el maletero distinguido con el número uno (1) situado en la Planta Sótano…”; libres de bienes y personas.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintiún (21) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). Siendo las 3:00 p.m se publicó y registró la anterior sentencia. Años 207° y 158°.

LA JUEZA TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ

EL SECRETARIO

NESTOR PERDOMO J.

EXP. Nº E-2015-023